Compra de inmueble para terceras personas. ¿Estipulación a favor de terceros, oferta de donación o gestión de negocios? (III)

Autor: Gastón A. Mirkin

Resumen

Se analiza la naturaleza jurídica de la cláusula de compra de inmuebles para terceras personas, la cual podrá enmarcarse como gestión de negocios, estipulación a favor de terceros o donación pendiente de aceptación, según el caso. Por tal motivo, y a los fines de evitar conflictos interpretativos en la calificación del negocio, se desaconseja la utilización de fórmulas genéricas de redacción, tales como “compra para” o “compra para y con dinero de”. Se concluye que si el padre hizo una compra para sus hijas menores de edad sin expresar la causa que lo ha motivado, no se puede presumir una liberalidad a favor de sus hijas. Si se tratase de una gestión de negocios, en donde el fallecimiento del gestor no es óbice para que la gestión sea aceptada por su beneficiario, podría interpretarse que las beneficiarias estarían facultadas a aceptar la gestión. Empero, ello no elimina el riesgo de que, ante planteo judicial, un tribunal disponga que fue una liberalidad y decida aplicar, por analogía, las normas de la oferta de donación; así, la aceptación debe producirse en vida del donante y del donatario. El riesgo se incrementa debido a que la escritura se otorgó en la década del 90, época en la cual era habitual el uso de la expresión “compra-para” cuando los padres tenían en miras realizar una donación diferida a los hijos, máxime en esta escritura, que incluye el texto “quienes llegadas a la mayoría de edad, aceptarán la compra”. Eso hace pensar que es posible que la voluntad del otorgante haya sido realizar una donación diferida a sus hijas.^[**]

Palabras clave

Gestión de negocios; estipulación a favor de terceros; oferta de donación; compra para menores de edad.

Acerca del autor

2000-2001. Harvard Law School, Cambridge, Estados Unidos. Master en Derecho (LL.M.). Becas: Fulbright y Amalia Lacroze de Fortabat. Dispensa matrícula (Harvard).
1999. Universidad del CEMA, Buenos Aires, Argentina. Master en Finanzas. Ranking 2/32. Promedio 8,95.
1992-1997. Universidad de Buenos Aires, Buenos Aires, Argentina, Abogado. Top 2 %. Promedio 8,35. Graduado con Diploma de Honor.
Escribano. Titular del Registro Notarial N.º 12 (Ciudad de Buenos Aires).

Fechas

Tratado por el Consejo Directivo: 10/6/2020
Publicado online: 23/6/2023

1. Doctrina ^

• 1) No sería factible crear una doctrina genérica respecto a los casos de escrituras donde únicamente se expresa que una persona compra para otra, sin aclarar la finalidad perseguida.
• 2) Dependerá de la situación fáctica en el caso concreto para considerar si aplican a la relación jurídica las normas de la gestión de negocios o la estipulación a favor de terceros. Los efectos jurídicos de tomar una u otra postura variarán de forma sustancial.
• 3) También tiene impacto si se considera que el acto implica una liberalidad a favor de los beneficiarios. Ello afecta directamente la facultad de los beneficiarios de aceptar el beneficio con posterioridad al fallecimiento del gestor o estipulante (conf. art. 1545 del Código Civil y Comercial).

2. Antecedentes fácticos ^

2.1. Título antecedente ^

De la escritura que motiva la consulta, realizada por la escribana M, surge lo siguiente:

• a) La escribana R, adscripta al registro […] de esta ciudad, con fecha 26 de diciembre de 1990, autorizó la escritura número 84, en virtud de la cual los allí vendedores transmitieron, a título de venta, a EJP, la unidad funcional número dos ubicada en planta baja del edificio sito en zona sud de esta Capital Federal, con frente en la avenida Caseros número […].
• b) EJP declaró ser soltero en dicha escritura.
• c) La referida escritura contiene las cláusulas de estilo de toda transmisión de dominio a título de venta, incluyendo la entrega de posesión del inmueble a favor de EJP.
• d) Asimismo, la escritura contiene la siguiente manifestación por parte de EJP:

… la presente compra la efectúa para sus hijas menores de edad y en la proporción de UN MEDIO (cincuenta por ciento para cada una de ellas), llamadas: [MFP], argentina, nacida el 19 de noviembre de 1974, Documento Nacional de Identidad […], soltera; y [AEP], argentina, nacida el 8 de julio de 1977, con Documento Nacional de Identidad […], soltera, ambas hijas de [EJP] y de [DIV], con su mismo domicilio, quienes llegadas a la mayoría de edad, aceptarán la compra.

• e) Dicha escritura fue inscripta como “venta” en el Registro de la Propiedad Inmueble de esta Ciudad con fecha 6 de febrero de 1991.

2.2. Informe de dominio ^

Del informe de dominio acompañado, expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha 7 de agosto de 2019, surge titularidad de dominio en cabeza de EJP, en base a la escritura en consulta y, asimismo, dice dentro de dicho asiento (Asiento 1-Dominio): “gestión de negocios para [MFP], DNI […] y [AEP] DNI […], en la proporción de una media cada una”.

2.3. Consideraciones de la consultante ^

La consultante manifiesta que:

• a) EJP falleció en el año 2017, sin que las hijas (hoy mayores de edad) hayan aceptado la referida compra.
• b) Las hijas pretenden ahora vender el inmueble en cuestión a un tercero.
• c) Entiende como insuficiente redacción de la cláusula de compra del padre para las hijas inserta en el título antecedente: la omisión de la mención del origen del dinero (que a la consultante le hace suponer que el mismo pertenecía al padre y no a las hijas menores), la falta de acreditación de la representación legal le hace suponer a la consultante que podría interpretarse que dicha compra configura una estipulación favor de terceros o incluso una donación del padre a favor de las hijas, la cual se encuentra pendiente de aceptación.^[1]

4. Análisis jurídico ^

4.1. Aclaración preliminar ^

En razón de que, como se ha expresado supra en “Doctrina”, no resulta factible crear una doctrina genérica respecto a los casos de escrituras donde únicamente se expresa que una persona compra para otra, aclaro que el presente dictamen no es vinculante. El presente solo reviste una opinión jurídica fundada sobre la base de las posturas doctrinarias y jurisprudenciales, y, también, de los debates en la Comisión de Consultas Jurídicas. Por ello, el presente dictamen puede ser o no tenido en cuenta por la consultante al momento de resolver sobre su actuación profesional en el caso concreto.

4.2. Consideraciones generales sobre el tema ^

Como bien ha señalado Acquarone, el caso en análisis encuadraría en el negocio indirecto, que la autora definió como:

… una estructura jurídica mediante la cual, a partir de la actuación de un sujeto, se persigue la producción de efectos en otro que no está presente en el acto celebrado, o bien no es parte de éste…^[2]

Se trata de un acto jurídico que busca surtir efectos para un tercero, y, ante la falta de claridad del acto jurídico instrumentado, la primera cuestión a dilucidar es cuál instituto jurídico aplica a una cláusula que dispone que una persona adquiere “para otra quien oportunamente la aceptará”, aclarando que quien hace dicha “compra-para” no ejerce la representación del beneficiario de dicha adquisición.

Se agrega, en el caso bajo análisis, que no se expresa la voluntad de las partes en cuanto a la finalidad de dicha compra-para, ni siquiera de forma indirecta, lo que no permite dilucidar con la simple lectura del instrumento dicha finalidad.

Es dable destacar que nuestra normativa vigente no regula expresamente la llamada compra-para. Tampoco la jurisprudencia ha dado un marco jurídico sobre el tema. Ello nos obliga a buscar institutos análogos con el objeto de dar una solución jurídica al caso planteado por la consultante.

Destacamos lo dicho por Orelle sobre los efectos de la falta de expresión de la causa en la compra-para:

La relación interna, en la cláusula en estudio, permanece oculta. Por lo expresado, no cabe aplicar a la relación interna conjetura alguna en cuanto a su naturaleza jurídica, porque su calificación surgirá de la “realidad” de ella. Cualquier pretendida calificación jurídica es inadecuada, ya que implica conjeturar “en abstracto” sobre la realidad.^[3]

También sobre este tema se ha dicho:

La cláusula “compra para” es una estipulación externa y abstracta, cuya naturaleza se determinará en cada supuesto de hecho, según la manera en la que se inserta en el contrato, teniendo en cuenta la relación interna de las parles, la causa que la origina y demás circunstancias de la adquisición.^[4]

En cuanto al supuesto que nos ocupa (efectos del fallecimiento de quien hizo la compra-para previo a ser aceptada por los beneficiarios), Orelle ha expresado lo siguiente, aunque no da una respuesta concreta sobre el particular:

Fallecimiento del estipulante: (i) Para quienes consideran que la estipulación es una oferta, el fallecimiento del estipulante origina la extinción (art. 1149 C. Civil). (ii) Para la[s] otras teorías, es una situación jurídica contractual transmisible por fallecimiento.^[5]

En la doctrina y la jurisprudencia, ha habido varias posturas al respecto, asimilando dicha expresión compra-para, en algunos casos, a una gestión de negocios; en otros, a una estipulación a favor de terceros; e, incluso, a una liberalidad (derivando en una oferta de donación). También está la teoría del mandato, que considera al estipulante como un mandatario del tercero beneficiario.

No se puede analizar en abstracto para determinar cuál instituto jurídico aplica a la compra-para, debido a que son de gran relevancia los antecedentes fácticos de cada caso. En otras palabras, es un tema de mucha casuística.

Esta cuestión se hace aún más compleja en el caso bajo análisis, donde el texto de la escritura no ofrece mayores elementos fácticos o elementos para poder determinar la intención de las partes con el objeto de dilucidar qué instituto jurídico aplica.

Cito a continuación algunos ejemplos de compra-para, y posiblemente lleguemos a diversos resultados.

• a) Compra para sociedad en formación: Un accionista mayoritario y presidente del directorio realiza una compra para una sociedad “en formación”, donde la sociedad aportó el dinero y la sociedad acepta la compra-para al poco tiempo de su inscripción en el registro público. Podría alegarse que sería una gestión de negocios basada en la urgencia en adquirir el inmueble. En este caso, si falleciera el gestor previamente a que la sociedad acepte la gestión, no se produciría la caducidad del derecho de la sociedad de aceptar, ello sin necesidad de recurrir a la sucesión del gestor.
  Mismo criterio manifestó recientemente Acquarone al expresar que “el fallecimiento del gestor no impide la ratificación, así como tampoco la del titular del negocio, la que puede practicarse por sus herederos”.^[6]
  En el mismo sentido fueron las conclusiones sobre el tema en la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense (Necochea, 2009):

… la figura de la gestión de negocios queda alcanzada por las normas del derecho sucesorio. Ante el fallecimiento del gestor […] sus herederos declarados quedan vinculados a los efectos de este negocio indirecto.^[7]

• b) Compra de abuelo a nieto menor de edad: Abuelo compra-para un nieto menor de edad y, pasados varios años, el beneficiario no acepta la compra. Si bien la gratuidad no se presume, podría luego darse el caso de que, ante un planteo judicial, el tribunal determine que se trató de una liberalidad, en comparación con el ejemplo anterior, donde dicha gratuidad sería prácticamente inexistente. Dicha interpretación judicial de gratuidad en un caso como este ejemplo fue adoptada por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, donde entendió que no hubo gestión de negocios, sino que fue un acto de liberalidad, lo que fue así expresado por el propio abuelo-adquirente.^[8]
  Empero, ¿qué hubiera sucedido si el abuelo, en el juicio, manifestaba que no fue su intención hacer una liberalidad?; ¿podría darse el caso de que reclame a su nieto (si acepta la compra) lo pagado? Entiendo que ello podría ser factible.
• c) Compra de persona humana a otra mayor de edad: Una persona humana adquiere para otra mayor de edad y capaz. Me inclino a pensar que el caso es asimilable a cuando se compra para una sociedad en formación. No habría razón para presumir liberalidad entre dos adultos.
  Un tema que podría generar confusión es qué sucede si nada se dice sobre el origen del dinero de la compra. Esta cuestión fue tratada en un fallo de la Cámara 1ª de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro donde se ordenó al beneficiario que aceptó la gestión de negocios que abone al gestor el precio.^[9]

Para sumar a la confusión sobre la temática en análisis, transcribimos a continuación lo expresado por Etchegaray en el trabajo citado por la consultante, donde trata específicamente la compra para menores:

Compras para menores, ¿es un caso de estipulación por otro o de donación? Cuando se compra para un menor, ya adquiera un tercero o alguno de los padres sin invocar representación legal, estamos frente a una verdadera estipulación por otro, ya que no puede invocarse el mandato sin representación ostensible, dada la incapacidad del menor para otorgarlo. Cuando el menor pueda expresar válidamente su voluntad favorable a la adquisición, será un caso de aceptación, no de ratificación. Puede tomarse, también, como una donación pendiente de aceptación. En todo caso, está más cerca de estas dos figuras que de la gestión de negocios.^[10]

4.3. Aplicación temporal de la norma ^

El artículo 7 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC)^[11] regula lo referente a la eficacia temporal de las normas al establecer:

A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.

Ha habido opiniones variadas sobre la aplicación de las normas del CCyC o del código Velezano (CC) a casos donde hay situaciones jurídicas que no está concluidas a la entrada en vigencia del CCyC, el 1 de agosto de 2015. Por ejemplo, ha habido fallos de ultraactividad de la vigencia del código derogado vinculado a derechos reales.^[12] También se dispuso en un fallo la ultraactividad en un caso sobre partición anticipada por ascendientes de herencia por donación,^[13] el cual cuenta con un muy interesante comentario de Capparelli.^[14]

La cuestión fue debatida en el caso de oferta de donaciones en la XVIII Jornada Notarial Cordobesa (Córdoba, 2015), siendo una de las conclusiones la siguiente:

En virtud del art 7 y 1545 del CCCN por la aplicación inmediata de la ley a los efectos de las situaciones jurídicas existentes, las ofertas de donación realizadas antes de la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento, no podrán ser aceptadas si el donante hubiera fallecido.^[15]

El caso que estamos analizando es de una “compra-para”. Ya sea que estemos ante una gestión de negocios, una estipulación a favor de terceros o una oferta de donación, somos de la opinión de que, siendo estas consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, y debido a que el negocio jurídico aún no ha sido consumado, al día de hoy, el dominio del inmueble continúa en cabeza de los sucesores de EJP. Dicha afirmación se refuerza por el hecho de que el fallecimiento de EJP se produjo en el año 2017, cuando ya estaba en vigencia el CCyC.

La doctrina distingue entre los hechos cumplidos y sus consecuencias, y entre la retroactividad y aplicación inmediata de la ley. Sobre esa base, es que Paul Roubier en Francia, en la segunda edición de su obra (“El derecho transitorio (conflicto de las leyes en el tiempo)”, París, 1960) propuso un sistema que establece la irretroactividad de la ley respecto de los hechos cumplidos y el efecto inmediato sobre las situaciones jurídicas. Así determinó que en toda situación jurídica los aspectos dinámicos son los de la creación o constitución y de la extinción; cuando una de estas fases está concluida es un hecho cumplido y la nueva ley no puede volver sobre ella. No obstante, la situación jurídica tiene también una fase estática durante la cual produce sus efectos: los efectos posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley son regulados por ella, aunque se hayan generado durante la vigencia de la ley anterior (Rivera Julio C., “Instituciones de derecho civil. Parte general”, Ed. Abeledo Perrot, Tomo l, pág. 215 y sgtes.; Cifuentes Santos, “Elementos de Derecho Civil. Parte general”, Ed. Astrea, pág. 31/32) y solo se extinguen con el ejercicio de los derechos o cumplimiento de las obligaciones que emanan de ellas.^[16]

… la aplicación inmediata del artículo 1545 del CCyC ha sido unánimemente señalada por la doctrina especializada, considerando que la muerte del causante configuraría una situación jurídica acaecida en instancia previa a la aceptación, o sea, al perfeccionamiento del contrato, entonces ya vigente la nueva norma, para que el contrato se perfeccione, requerirá que el donante esté vivo al momento de la aceptación. No se trata de una situación agotada o concluida a la que se aplique la ley anterior, sino de una situación in fieri, en formación, pues no hay contrato mientras no exista aceptación (conf. Kemelmajer de Carlucci, Aída “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, Rubinzal Culzoni, p.157/8, Santa Fe, abril 2015; Armella, Cristina “El contrato de donación y sus vicisitudes en el Código Civil y Comercial”, Supl. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), cita online AR/DOC/1132/2015; Otero, Esteban Daniel en “Código Civil y Comercial comentado» Dir. Rivera-Medina, ya mencionado, tºIV p.675/676, entre otros; en el mismo sentido Catalina Moggia, comentario al art. 1545 en “Código Civil y Comercial de la Nación comentado”, dirigido por Ricardo L. Lorenzetti, T. VII, pág. 686).).^[17]

El mismo criterio debe tomarse si se tratase de una gestión de negocios o de una estipulación a favor de terceros, dado que, claramente, no se trata de una situación agotada o concluida, puesto que aún no se ha producido la aceptación por parte del beneficiario de la gestión o de la estipulación.

En mérito de todo ello, se analizará la cuestión a la luz del CCyC.

4.4. La gestión de negocios ^

Si se interpretara, según el caso concreto, que a la compra-para se le aplica el instituto jurídico de la gestión de negocios, corresponde analizar su funcionamiento. El CCyC regula la gestión de negocios dentro del libro tercero (derechos personales), título V (otras fuentes de las obligaciones), del artículo 1781 al 1790. Da su definición en el artículo 1781:

Hay gestión de negocios cuando una persona asume oficiosamente la gestión de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin intención de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente.

Lo que subyace en la gestión de negocios es que tiene

… la finalidad de regular desplazamientos patrimoniales incausados, de modo de obturar situaciones de perjuicio o beneficio económico sin sustento plausible para el ordenamiento. Esta situación es similar a lo que acontecía con los arts. 2288 a 2310 del Código Civil derogado.^[18]

En este tipo de gestión, una persona toma en su mano, espontáneamente y sin obligación ni facultad específica alguna, los negocios de otra y realiza para ella los actos que cree útiles.

El régimen de la gestión útil suscita interés cuando el dueño no la ratifica, ya que hay que analizar las condiciones de ejercicio de la gestión para evaluar los derechos y las obligaciones del gestor. Pero, si media ratificación, la operación se remite al mandato (efecto previsto en el art. 1790 CCyC) y se desvanece lo concerniente al juicio de la gestión.

… un sector de la doctrina califica a la gestión propiamente dicha como un verdadero negocio jurídico desde que el gestor actúa con el fin inmediato de “obligar al dueño del negocio”, en el sentido de que se propone -con su intervención- crear una relación jurídica con el gestionado; y el art. 2289 del Código Civil derogado expresa: “para que haya gestión de negocios es necesario que el gerente se proponga hacer un negocio de otro, y obligarlo eventualmente”.^[19]

La gestión de negocios tiene semejanzas con el mandato:

… en ambas figuras se gestiona un negocio ajeno; pero la diferencia radica en que el mandato es un contrato y la gestión, un acto jurídico unilateral que no requiere el consentimiento del dueño, circunstancia no trivial y que justifica el régimen legal en estudio, consistente en organizar los efectos de las vicisitudes de la intromisión en el negocio ajeno. De hecho, al apreciar los efectos de la ratificación […] aparece la asimilación al mandato […] Si la gestión versa sobre la concertación de contratos en nombre del dueño del negocio […] a dichos actos le[s] serán aplicables las notas del art. 1025 del Código Civil y Comercial, lo que de ningún modo descarta las normas de la gestión útil, sino que, en el caso de esta contratación peculiar, se aplicará la norma recién citada, cuyos términos son en un todo compatibles con el régimen en análisis.^[20]

Es relevante destacar la obligación de comunicación que impone el artículo 1782 CCyC en cuanto a que el gestor que actúa debe dar inmediato aviso al dueño del negocio. Se debe determinar si esta obligación de aviso es previa a la actuación concreta o inmediatamente posterior a su comienzo. Si se interpreta la norma literalmente, pareciera ser que el aviso debe ser previo, al obligar al gestor a esperar la respuesta. No obstante, se podría permitir actuar primero y avisar después en caso de posibilidad de perjuicio para el dueño del negocio por la urgencia del caso. Dicha urgencia podría permitir al gestor actuar y avisar tan pronto como le fuera posible.

El gestor que ha avisado debe aguardar la respuesta del dueño del negocio. El tiempo prudente de tal espera también se vincula con los eventuales perjuicios que la gestión pretende evitar. En cuanto al perjuicio, cabe puntualizar que mantiene una conexión estrecha con el motivo razonable al que alude el artículo 1781 como fundamento de su actividad.

La obligación de comunicación y la prudencia en el tiempo de la espera, sopesados contra la inminencia de la acción que pueda suponer la existencia de un perjuicio, son arbitrios a que acude el legislador para “proteger al titular de la decisión discrecional del gestor, para poner un límite a su sola apreciación y valoración de la necesidad, conveniencia o utilidad de intervenir”.^[21]

Es por demás relevante detenernos en los artículos 1789 y 1790 CCyC, que tratan sobre la ratificación de la gestión y la aplicación de las normas del mandato en forma supletoria a la gestión de negocios. Dichos artículos disponen:

Artículo 1789. Ratificación. El dueño del negocio queda obligado frente a los terceros por los actos cumplidos en su nombre, si ratifica la gestión, si asume las obligaciones del gestor o si la gestión es útilmente conducida.

Artículo 1790. Aplicación de normas del mandato. Las normas del mandato se aplican supletoriamente a la gestión de negocios. Si el dueño del negocio ratifica la gestión, aunque el gestor crea hacer un negocio propio, se producen los efectos del mandato, entre partes y respecto de terceros, desde el día en que aquélla comenzó.

La ratificación es unilateral, por lo cual opera la asunción, por parte del interesado, de las consecuencias jurídicas del negocio que se ha celebrado sin poder. Otra característica de esta ratificación de la gestión es su condición retroactiva, corno así lo prevé el artículo 1790 CCyC: “se producen los efectos del mandato, entre partes y respecto de terceros, desde el día en que aquélla comenzó”.

El artículo 369 CCyC define la ratificación por sus efectos:

La ratificación suple el defecto de representación. Luego de la ratificación, la actuación se da por autorizada, con efecto retroactivo al día del acto, pero es inoponible a terceros que hayan adquirido derechos con anterioridad.

Esta definición tal vez vuelva impropio el término “ratificación”, ya que lo limita al mandato, cuando en realidad […] la gestión puede recaer sobre actos materiales que reconduzcan a otro tipo de negocios […] lo que el Código llama “ratificación” debe entenderse como aquella expresión de la voluntad del gestionado de tomar para sí los efectos generados por el gestor.^[22]

La remisión supletoria a las normas del mandato nos hace considerar la cuestión del artículo 1329 CCyC (extinción del mandato), el cual expresa que “el mandato se extingue […] por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario”. No obstante, entiendo plausible la interpretación por la cual el fallecimiento del gestor (que supletoriamente sería mandatario) extinguiría el mandato para el futuro, y, dado que el acto de gestión de negocios de compra-para ya fue otorgado y que la ratificación del dueño del negocio retrotrae sus efectos, podría considerarse que el dueño del negocio puede aceptar la gestión de negocios luego del fallecimiento del gestor.

A mérito de lo desarrollado en este punto, podría aplicarse al caso traído por la consultante la figura jurídica de la gestión de negocios.

4.5. La estipulación a favor de terceros ^

Por su parte, si se interpretara, según el caso de que se trate, que a la compra-para se le aplica el instituto jurídico de la estipulación a favor de terceros, debemos comprender esta figura.

La estipulación a favor de terceros está regulada en el CCyC dentro del libro tercero (“Derechos personales”), título II (“Contratos en general”), en los artículos 1027 y 1028:

Artículo 1027. Estipulación a favor de tercero. Si el contrato contiene una estipulación a favor de un tercero beneficiario, determinado o determinable, el promitente le confiere los derechos o facultades resultantes de lo que ha convenido con el estipulante. El estipulante puede revocar la estipulación mientras no reciba la aceptación del tercero beneficiario; pero no puede hacerlo sin la conformidad del promitente si éste tiene interés en que sea mantenida. El tercero aceptante obtiene directamente los derechos y las facultades resultantes de la estipulación a su favor. Las facultades del tercero beneficiario de aceptar la estipulación, y de prevalerse de ella luego de haberla aceptado, no se transmiten a sus herederos, excepto que haya cláusula expresa que lo autorice. La estipulación es de interpretación restrictiva.

Artículo 1028. Relaciones entre las partes. El promitente puede oponer al tercero las defensas derivadas del contrato básico y las fundadas en otras relaciones con él. El estipulante puede: a) exigir al promitente el cumplimiento de la prestación, sea a favor del tercer beneficiario aceptante, sea a su favor si el tercero no la aceptó o el estipulante la revocó; b) resolver el contrato en caso de incumplimiento, sin perjuicio de los derechos del tercero beneficiario.

Si consideráramos que es una estipulación a favor de tercero, el comprador sería el estipulante, el vendedor el promitente, y el tercero designado el beneficiario, quien adquirirá dicho carácter recién cuando acepte el beneficio a su favor. Para ejemplificar los usos de la estipulación a favor de tercero, se podrían citar los siguientes contratos: seguro de vida, donación con cargo y la renta vitalicia, fideicomiso.

Ya en vigencia del Código derogado se criticaban “su ubicación metodológica aplicada a determinados contratos y su regulación defectuosa repartida en diversos artículos separados”; empero, en el CCyC se ubica en la parte de la teoría general de los contratos, y, por ello, es de aplicación a “todos los esquemas contractuales”.^[23]

La estipulación a favor de terceros no es un contrato autónomo, sino que configura un modo de pactar un funcionamiento y un resultado contractual entre las partes.^[24] Aunque la figura, en forma global, involucra tres sujetos, usualmente comienza por dos: i. el estipulante, quien celebra en nombre propio, sin representación, un contrato; ii. el promitente, quien queda obligado a realizar una contraprestación en favor de un tercero (el beneficiario, que deberá estar determinado o ser determinable). El beneficiario adquiere un derecho directo y una acción para reclamar la contraprestación que debe realizar el promitente sin intervención del estipulante.

En razón de lo dicho, las partes del contrato base son el estipulante y el promitente, siendo el beneficiario ajeno a dicha relación. Sin perjuicio de ello, el beneficiario tendrá acción directa contra el promitente una vez aceptada la estipulación y está legitimado para exigir directamente al promitente el cumplimiento de la prestación.

En el caso de compra-para de inmuebles, cuesta comprender cómo aplicaría la figura de la estipulación a favor de terceros. Una de las principales razones es que el dominio del inmueble (la principal prestación del promitente) se cumple íntegramente en el acto escrituraria a favor del estipulante. Cuando el beneficiario acepta la estipulación, lo hace a través de un acto unilateral, por escritura pública, en el cual no comparecen ni el estipulante ni el promitente. Además, es el mismo beneficiario quien hace la rogación al registro de la propiedad para que se inscriba el inmueble a su nombre. Asimismo, el hecho de que solo comparece el beneficiario a la escritura de aceptación de compra y de que no corresponde tributar suma alguna en relación con dicho acto de aceptación evidencia que no se produce una nueva transmisión de dominio del estipulante hacia al beneficiario. Ello en razón de que, al momento de aceptar la compra, el beneficiario ya era dueño en forma retroactiva, desde la fecha en que el estipulante suscribió la escritura de transmisión de dominio con el promitente.

Las prestaciones a cargo del promitente son de ejecución diferida. No podrían ser de ejecución inmediata porque la estipulación a favor de terceros requiere la aceptación del beneficiario (al inicio no es parte del contrato) para que el promitente cumpla la estipulación. La compra de un inmueble para otro podría ser una estipulación a favor de tercero si el vendedor (promitente) y el comprador (estipulante) convienen que las obligaciones del vendedor son diferidas. La obligación nuclear es transmitir el dominio, debiendo darse el título suficiente y el modo. Si las partes pactan que se otorgue la escritura o la entrega de la posesión a posteriori del contrato de compraventa, podría ser una estipulación a favor de terceros. Al aceptar el beneficiario la estipulación, nace una relación directa entre él y el promitente, pudiendo demandar a este el cumplimiento.^[25]

Pero en el típico caso de compra-para, y como se ha dado en el caso que se analiza en este dictamen, las prestaciones a cargo del vendedor se cumplen de manera simultánea a la celebración del contrato de compraventa y del mismo modo se inserta una cláusula donde el comprador dice que la compra la realiza para otra persona.

Por todas las razones expuestas precedentemente, no aplicaría al caso en análisis la figura jurídica de la estipulación a favor de terceros.

4.6. Diferencias entre la gestión de negocios y la estipulación a favor de terceros ^

Ofrecemos a continuación las principales diferencias entre la gestión de negocios y la estipulación a favor de terceros que ha realizado Panizza:^[26]

a) Carácter de la intervención de los sujetos: técnicamente, el estipulante intervendrá en ejercicio de sus propios derechos, aunque, por imperio de la estipulación, las consecuencias del acto impacten sobre un tercero. Por el contrario, el gestor interviene en todo momento en nombre del dueño del negocio. b) Facultad revocatoria de la disposición a favor del tercero: en este punto es claro el art. 1027, Cód. Civ. y Com.: “…El estipulante puede revocar la estipulación mientras no reciba la aceptación del tercero beneficiario…”. En cambio, el gestor tiene prohibida esta facultad, dado que] una vez iniciada la gestión, está obligado a continuarla hasta que el dueño del negocio pueda asumirla o, bien, hasta concluirla. c) Efectos retroactivos de la aceptación o ratificación: en el caso de la estipulación, la aceptación del beneficiario genera sus efectos jurídicos y lo transforma en adquirente a partir de dicho acto. Contrariamente, en la gestión, la ratificación del dueño del negocio posee efectos retroactivos a la fecha de inicio de las gestiones; a partir de dicha fecha se aplican las normas del mandato tanto entre las partes como respecto de terceros. d) Desplazamiento de la relación jurídica: en la estipulación, la aceptación del beneficiario no desplaza totalmente al estipulante de este esquema jurídico, ya que la ley le concede aun en dicho estado las acciones legales para reclamar al promitente el cumplimiento de la prestación. Por el contrario, en la gestión, producida la ratificación del dueño del negocio, éste asume todas las consecuencias jurídicas desde el inicio de la relación y, en consecuencia, el gestor resulta totalmente desplazado de la misma.

4.7. La cuestión desde el punto de vista registral ^

El Decreto 2080/1980 (t. o. 1999)^[27]regula en forma separada si se trata de una compra de un padre o madre para un menor (art. 86) o si se trata de una gestión o estipulación (arts. 88 y 89), aunque su tratamiento no es del todo claro. Transcribimos dichos artículos:

Artículo 86. […] Cuando la adquisición fuere realizada por el padre o la madre por derecho propio, acordándose una estipulación a favor del menor o con carácter de donación para éste, el bien se inscribirá a nombre del padre, dejándose constancia de la estipulación o donación, salvo que la adquisición se presente para su registro juntamente con el documento de aceptación o que ésta estuviera contenida en el mismo acto, en cuyo caso el bien se inscribirá a nombre del menor.

[…]

Artículo 88. Cuando en el documento de adquisición se manifestare que ella es para persona distinta de aquella que aparece como adquirente en el negocio, sin que exista representación legal o convencional, el asiento se confeccionará consignando como titular a este último, pero indicando la persona para la cual se adquiere con los siguientes datos: apellido y nombre; documento de identidad que legalmente corresponda […] La omisión de los datos precedentes implicará la inexistencia registral de la voluntad de gestión o estipulatoria, no pudiendo modificarse la titularidad del asiento sino por los modos ordinarios de transmisión del dominio.

Artículo 89. Registrado el dominio o condominio con las condiciones expresadas en la primera parte del artículo anterior, la persona para quien se declaró hacer la adquisición podrá asumir la titularidad del asiento por declaración unilateral manifestada por escritura pública, en la que se cumplirán los requisitos exigidos por el artículo 23 de la Ley Nº 17801 y sus modificatorias. La asunción de titularidad del asiento se efectuará en el estado de plenitud o limitación en que ésta se encuentre a la fecha de la escritura respectiva, siendo aplicable a tales efectos lo dispuesto en los artículos 5º, 17, 23, 25 y concordantes de la ley citada, no exigiéndose certificación por inhibiciones.

Destaco que –dentro del capítulo I del título segundo– el artículo 86 se enmarca en el punto ‘2. Titulares de los asientos’, y el artículo 87, en el punto ‘3 Gestión y estipulación’”, lo que no aporta mucho al análisis jurídico del derecho de fondo que se realiza en este dictamen, en especial en lo referente a los artículos 88 y 89, puesto que el título segundo no toma partido sobre si dicha compra-para es una gestión o una estipulación, dado que incluye los dos supuestos. Quizás, un indicio de cómo lo interpreta el registro nos lo da la forma en que lo refleja en el asiento del dominio al expresar: “gestión de negocios para [MFP] DNI […]y [AEP] DNI […], en la proporción de una media cada una”. De esta forma, si bien la normativa registral no determina la aplicación del derecho de fondo, como elemento adicional, pareciera ser que el registro le da a la compra-para un tratamiento más asimilable a la gestión que a la estipulación.

5. Conclusión ^

Por las razones dadas en el presente (en especial, en el punto 4.4), cuando se expresa en la escritura que se realiza una compra “para” una persona que allí designa, quien oportunamente aceptará, constituiría una gestión de negocios.

En el caso bajo análisis, el padre hizo una compra para sus hijas menores de edad sin expresar la causa que lo ha motivado. Pensar que el deseo del padre fue realizar una liberalidad a favor de sus hijas no podría presumirse. Reitero sobre este punto que, en el fallo “Guzzini” (citado en 4.2), se resolvió que fue una oferta de donación, debido a que así lo expresó el abuelo-donante en el expediente.

Se destaca que, a la fecha de la escritura en análisis, una de las hijas beneficiarias tenía diecisiete años y la otra, catorce años. Ello favorece el argumento de que podría no ser una donación u oferta de donación.

Destaco la cuestión de la falta de liberalidad porque, si así lo fuera, no podrían aplicarse las normas de la gestión de negocios, en razón de que el artículo 1781 del Código Civil y Comercial expresamente exige, para que haya gestión de negocios, que la actuación del gestor sea sin intención de hacer una liberalidad.

Asumiendo que se trató, en el caso, de una gestión de negocios, a la luz de la doctrina citada en cuanto a que el fallecimiento del gestor no es óbice para que la gestión sea aceptada por su beneficiario, podría interpretarse que las beneficiarias estarían facultadas a aceptar la gestión hecha por su padre a su favor. Empero, se debe destacar que ello no elimina el riesgo de que, en caso de un planteo judicial futuro, una sentencia disponga que se trató de una liberalidad, y, en ese supuesto, se aplicarían por analogía las normas de oferta de donación. Si ello sucediera, conforme al artículo 1545 del Código Civil y Comercial, la aceptación debe producirse en vida del donante y del donatario, con lo cual, en el caso bajo análisis, habría caducado el derecho de las donatarias a aceptar la donación (el padre falleció en 2017). Si ello fuera así, para poder disponer del inmueble, sería necesario que el bien ingrese en la sucesión del padre, para luego efectuar la venta por sus herederos.

El riesgo expuesto en el párrafo anterior se incrementa en este caso en análisis debido a que la escritura se otorgó en la década del 90, época en la cual era habitual el uso de la expresión “compra-para” cuando los padres tenían en miras realizar una donación diferida a los hijos; máxime en esta escritura, que incluye el texto “quienes llegadas a la mayoría de edad, aceptarán la compra”, lo que hace pensar que es posible (aunque, como se dijo, no se puede presumir) que la voluntad de EJP haya sido realizar una donación diferida a sus hijas.

Notas ^

^[**]. (N. del E.): Dictamen aprobado por minoría de los miembros de la Comisión Asesora de Consultas Jurídicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires con un total de dos votos sobre doce (expediente: 16-01736-19). Se publica también, en este mismo número de la Revista del Notariado, el dictamen de mayoría, elaborado por Alicia Verónica Castillo, y el primer dictamen de minoría, elaborado por Rosana F. Gimeno.

^[1]. La consultante cita la exposición de Natalio P. Etchegaray en el marco del XLIV Seminario teórico-práctico “Laureano Arturo Moreira” (noviembre 2002), organizado por la Academia Nacional del Notariado, titulada “Compra de inmuebles para terceras personas”. Se puede acceder a la versión escrita de dicha exposición en ETCHEGARAY, Natalio P., “Compra de inmuebles para terceras personas”, Revista Notarial, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.º 944, 2003, pp. 151-169; disponible online en http://www.colescba.org.ar/ics-wpd/revista/Textos/RN944-2003-ann-etchegaray.pdf; última consulta: xx/xx/2020.

^[2]. ACQUARONE, María T., “Apuntes sobre los efectos relativos del contrato”, en AA. VV., LXXVIII Seminario Laureano Arturo Moreira, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2019, p. 152.

^[3]. ORELLE, José M. R., “La gestión de negocios, la estipulación para terceros y la sustitución del gestor en la compraventa inmobiliaria”, en AA. VV., LXV Seminario Laureano Arturo Moreira, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2013, p. 53.

^[4]. SUÁREZ, Ana N., “Implicancias notariales y registrales en la adquisición de bienes mediante la estipulación a favor de terceros”, Revista Notarial, Córdoba, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, N.º 95, 2017, p. 181. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 23/11/2022.

^[5]. ORELLE, José M. R., ob. cit. (nota 3), pp. 55-56.

^[6]. ACQUARONE, María T., ob. cit. (nota 2), p. 192.

^[7]. AA. VV., (despachos de la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense [Necochea, 2009], tema 3), Revista Notarial, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2010, pp. 269-270. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 23/11/2022.

^[8]. CNCiv., Sala D, 20/7/2007, “Guzzini, Patricia Andrea y otro c/ Sucarrat, Alejandro Roberto” (La Ley, 31/1/2008, cita online AR/JUR/5307/2007). (N. del E.): ver aquí; última consulta: 24/11/2022.

^[9]. Cám. 1ª Civ. y Com. de San Isidro, 27/11/2014, “L. H. D. c/ C. R. H. s/ cobro ordinario de sumas de dinero” (Sistema de Información Legal Online, Thomson Reuters Argentina, cita: AR/JUR/80111/2014).

^[10]. ETCHEGARAY, Natalio P., ob. cit. (nota 1), p. 159.

^[11]. (N. del E.): Los hipervínculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado y dirigen a fuentes oficiales –en caso de excepción, se hará la aclaración que corresponda–; la fecha de última consulta es 24/11/2022.

^[12]. En CNCiv., Sala A, 7/8/2017, “G., D. E. y otros c/ L. SA s/ Reivindicación”, 45.704/2006 (elDial.com – AAA255), se resolvió: “si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los negocios jurídicos cuya existencia y/o validez se discute han sido celebrados durante la vigencia del Código Civil derogado, y los derechos reales invocados por las partes también habrían sido constituidos -en su caso- al amparo de la legislación anterior. Por consiguiente el caso debe juzgarse a la luz de esta última, que mantiene ultractividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. Kemelmajer de Carlucci, Aída, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, segunda parte, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016, p; 87/88 y 247; Roubier, Paul, Le droit transitoire, Dalloz, Paris, 2008, p. 190/191)”. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 24/11/2022.

^[13]. CNCiv., Sala M, 19/4/2018, “Gabastou, María Adelina c/ Gabastou, Juan Martín y otros s/ Nulidad de escritura/instrumento”, 110.690/2010. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 24/11/2022.

^[14]. CAPPARELLI, Julio C., “Un raro caso de partición anticipada de herencia por donación” (online), en Sistema de Información Legal Online, Thomson Reuters Argentina, https://informacionlegal.com.ar/, cita AR/DOC/2495/2018.

^[15]. AA. VV., (conclusiones de la XVIII Jornada Notarial Cordobesa [Córdoba, 2015], tema 1). (N. del E.): ver aquí; última consulta: 23/11/2022.

^[16]. Cám. Civ. y Com. de Mar del Plata, Sala 2ª, 31/10/2013, “Banco Francés SA c/ Ullua, María Cecilia s/ Ejecución”, expediente N.º 154558. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 29/11/2022.

^[17]. Cám. Civ. y Com. de Azul, Sala 1ª, 14/7/2016, “Bustamante, Noemí Renée s/ Sucesión ab-intestato”, causa N.º 1-60954-2016 (Erreius, https://www.erreius.com/Jurisprudencia/documento/20160720153932086/sucesion-ab-intestato-oferta-de-donacion-caducidad-de-la-oferta-impugnacion-de-la-declaratoria-de-herederos-derecho-transitorio-nuevo-codigo-civil-y-comercial-exclusion-de-la-vocacion-hereditaria-conyuge-superstite-inmuebles#corre); donde se cita el fallo de la Cám. Civ. y Com. de Mar del Plata, Sala 2ª, del 2/6/2016, recaído en autos “Irigoyen, Agustín Ángel s/ Sucesión ab-intestato”, expediente N.º 161276.

^[18]. SANTARELLI, Fulvio G., (comentario al art. 1781), en Alterini, J. H. (dir. gral.), Código civil y comercial comentado. Tratado exegético, t. 8, Buenos Aires, La Ley, 2015 (1ª ed.), p. 448.

^[19]. Ibidem, p. 452. (El autor remite a Lavalle Cobo, Jorge E., [comentario al art. 2288], en Belluscio, A. C. [dir.] y Zannoni, E. A. [coord.], Código civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, t. 9, Buenos Aires, Astrea, 2004, p. 1151).

^[20]. Ibidem, pp. 452-453.

^[21]. DÍAZ CORDERO, Agustina, (comentario al art. 1782), en Curá, J. M. (dir.), Código civil y comercial de la nación comentado para el contador público, t. 4, Buenos Aires, La Ley, 2015, p. 760.

^[22]. SANTARELLI, Fulvio G., (comentario al art. 1790), en Alterini, J. H. (dir. gral.), Código civil y comercial comentado. Tratado exegético, t. 8, Buenos Aires, La Ley, 2015 (1ª ed.), p. 468. (El autor remite a Lavalle Cobo, Jorge E., [comentario al art. 2340], en Belluscio, A. C. [dir.] y Zannoni, E. A. [coord.], Código civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, t. 9, Buenos Aires, Astrea, 2004, p. 1187).

^[23]. PANIZZA, Leopoldo M., “Enfoque registral de los negocios jurídicos para terceros”, en Sabene, S. E. (dir.) y Panizza, L. M. (coord.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria, t. 1, Buenos Aires, La Ley, 2017, pp. 115-116.

^[24]. CROVI, Luis D., (comentario al art. 1027), en Medina, G. y Rivera, J. C. (dirs.), Esper, M. (coord.), Código civil y comercial de la nación comentado, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2014, pp. 556-557.

^[25]. LAFRANCONI, María L., “La adquisición de un inmueble para otro, ¿es una estipulación a favor de tercero?”, Revista Notarial, Córdoba, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, N.º 95, 2017, pp. 247-248. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 25/11/2022.

^[26]. PANIZZA, Leopoldo M., ob. cit. (nota 23), pp. 129-130.

^[27]. (N. del E.): el hipervínculo dirige al Decreto 466/1999, que aprobó el “Texto ordenado del Reglamento de la Ley Nº 17801 y sus modificatorias para la Capital Federal, el que se denominará «Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N.º 2080/80 – T.O. 1999»”. Acceda aquí a la Ley 17801.