Compra de inmueble para terceras personas. ¿Estipulación a favor de terceros, oferta de donación o gestión de negocios? (I)

Autora: Alicia Verónica Castillo

Resumen

Se analiza la naturaleza jurídica de la cláusula de compra de inmuebles para terceras personas, la cual podrá enmarcarse como gestión de negocios, estipulación a favor de terceros o donación pendiente de aceptación, según el caso. Por tal motivo, y a los fines de evitar conflictos interpretativos en la calificación del negocio, se desaconseja la utilización de fórmulas genéricas de redacción, tales como “compra para” o “compra para y con dinero de”. Se concluye que el caso traído a consulta podría enmarcarse como gestión de negocios.^[**]

Palabras clave

Gestión de negocios; estipulación a favor de terceros; oferta de donación; compra para menores de edad.

Acerca del autora

Escribana titular de registro en ejercicio profesional de la actividad notarial en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
Abogada con orientación en derecho notarial, registral e inmobiliario.
Graduada con diploma de honor (FSOC-UBA).
Docente en Curso de 120 Horas para Adscriptos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (módulos: derecho civil, hechos y actos jurídicos, y contratos).
Docente en Curso de Práctica Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Autora de artículos y dictámenes publicados en la Revista del Notariado.
Miembro de la Comisión Asesora de Consultas Jurídicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Fechas

Tratado por el Consejo Directivo: 10/6/2020
Publicado online: 23/6/2023

1. Doctrina ^

• 1) La compra de inmuebles “para” terceras personas puede encuadrarse en distintas figuras jurídicas, tales como la gestión de negocios, la donación pendiente de aceptación o la estipulación a favor de terceros. Por tal motivo, resulta esencial una clara y completa redacción escrituraria que permita evitar dificultades interpretativas a la hora de calificar el negocio jurídico indirecto.
• 2) Si se tratare de una gestión de negocios, el gestionado podrá ratificar la gestión luego de fallecido el gestor.

2. Antecedentes ^

La escribana EM realiza consulta a partir de los siguientes antecedentes:

• 1) Por escritura de fecha 26 de diciembre de 1990, el señor EJP, soltero, adquirió un inmueble ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, habiendo manifestado en dicha escritura que la compra la efectuaba para sus hijas menores de edad (indicando los datos personales de las mismas) y en la proporción de un medio (cincuenta por ciento) para cada una de ellas, quienes, llegadas a la mayoría de edad, aceptarían la compra.
• 2) El señor EJP falleció en el año 2017.
• 3) Las hijas de EJP pretenden aceptar la compra y vender el inmueble a un tercero.

La consulta tiene por objeto determinar si es viable tal aceptación.

3. Consideraciones ^

3.1. Aclaración preliminar ^

Previo a comenzar con el análisis del caso, resulta necesario hacer referencia a la redacción insuficiente de la cláusula inserta en la escritura traída a consulta, ya que la utilización de fórmulas genéricas (v. gr., “compra para” o “compra para y con dinero de”) no arroja claridad sobre cuál es la realidad del negocio jurídico indirecto que se quiso instrumentar. Es función del escribano indagar y analizar cada caso, para luego realizar un claro encuadre jurídico que facilite la interpretación del negocio instrumentado.

En las conclusiones del tema 3 de la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense (Necochea, 2009), se recomendó “que los negocios jurídicos indirectos o con cláusulas contractuales indirectas sean descriptivos de su real contenido” y se desalentó “la utilización indiscriminada de fórmulas que generan calificaciones equívocas”. En este sentido, se concluyó que

Las tradicionales fórmulas escriturarias “por otro” y “para otro” generan dificultades interpretativas en la calificación del negocio, el cual podrá ser encuadrado dentro de las figuras de la gestión de negocios, estipulación a favor de terceros, donaciones sujetas a aceptación, mandatos o negocios innominados, entre otros, según las circunstancias particulares de cada caso.^[1]

Hecha esta aclaración, intentaremos interpretar, desde un punto de vista estrictamente jurídico, la naturaleza y alcance de la cláusula inserta en la escritura acompañada por la consultante: ¿estamos en presencia de una estipulación a favor de terceros, de una oferta de donación o de una gestión de negocios? Una vez dilucidada esta cuestión, pasaremos a analizar si es viable o no la pretendida aceptación.

3.2. Naturaleza jurídica de la cláusula de compra de inmuebles para terceras personas ^

3.2.1. Estipulación a favor de terceros ^

La estipulación a favor de un tercero está regulada en los artículos 1027 y 1028 del Código Civil y Comercial (CCyC)^[2] y puede definirse como el convenio en virtud del cual uno de los intervinientes (denominado promitente) se compromete con el otro (denominado estipulante) a satisfacer una prestación en beneficio de un tercero. Un claro ejemplo de estipulación a favor de tercero es la donación con cargo, donde el donatario (promitente) se compromete frente al estipulante (donante) a ejecutar una prestación en beneficio de otra persona.

Como sostiene Cerávolo en el dictamen aprobado por esta comisión el 1 de noviembre de 2000, son características esenciales de esta figura:

• 1) Que el estipulante “actúe no sólo en su propio nombre, sino por su cuenta”.^[3]
• 2) Que el beneficio “ingrese directamente en el patrimonio del tercero sin alojarse siquiera transitoriamente en el patrimonio del estipulante”;^[4] razón por la cual, en el caso que nos ocupa, el dominio del inmueble debería haberse transmitido directamente de los enajenantes a las hijas del estipulante.
• 3) Que su alcance se limite exclusivamente al ámbito de los derechos creditorios, no pudiendo extenderse a la esfera de los derechos reales. En este sentido, podemos afirmar que

… resulta extraña a nuestro orden jurídico la posibilidad de que, otorgada la escritura de compraventa y efectuada la tradición del inmueble […] se hable de estipulación a favor de tercero generadora de la obligación del enajenante de la transmisión del dominio a favor del beneficiario de la estipulación. No es así: el vendedor cumplió trasmitiendo el dominio; el contrato quedó agotado a su respecto. El inmueble así enajenado permanecerá en cabeza del comprador hasta tanto se produzca la aceptación del negocio por parte de la persona designada…^[5]

En el mismo sentido se expresa Orelle al sostener que si el comprador, ya pagado el precio y cumplidas las prestaciones, estipula como acto propio sin estar obligado por el vendedor, no hay estipulación porque falta el requisito de la relación triangular que supone el negocio.^[6]

En el caso traído a consulta, el comprador estipuló en forma unilateral y como acto propio. Los vendedores del inmueble no contrajeron ninguna obligación respecto de las hijas de este, sino que simplemente otorgaron la escritura de compraventa e hicieron tradición de la cosa al adquirente. El contrato quedó agotado como tal, y el inmueble ingresó al patrimonio del comprador.

Por lo expuesto, consideramos que no es viable enmarcar la cláusula que se analiza como estipulación a favor de tercero.

3.2.2. Gestión de negocios ^

El artículo 1781 CCyC establece que “hay gestión de negocios cuando una persona asume oficiosamente la gestión de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin intención de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente”. Son características esenciales de esta figura:

• 1) Que el gestor actúe en nombre propio, pero por cuenta de un tercero.
• 2) Que el gestor intervenga, sin mandato, en un negocio que se refiere al patrimonio de otro. A la gestión de negocios se le aplican supletoriamente las normas del mandato (art. 1790 CCyC) y, si el dueño del negocio ratifica la gestión, se producen los efectos del mandato entre partes y respecto de terceros.
• 3) Que el beneficio ingrese directamente al patrimonio del gestor hasta que el dueño del negocio ratifique la gestión.
• 4) Que el gestor no tenga intención de realizar una liberalidad.
• 5) Que el dueño del negocio no haya dado ninguna orden al gestor, ya que, de lo contrario, estaríamos en presencia de un mandato. El gestor actúa por propia iniciativa y, generalmente, sin conocimiento previo del dueño. No obstante, y tal como indica Borda, es posible que el dueño del negocio conozca la gestión, sin que por ello se convierta en un mandato tácito, ya que

… habrá mandato tácito cuando el dueño del negocio, pudiendo impedir lo que otro está haciendo por él, guarda silencio. Por el contrario, si lo sabe, pero no puede impedirlo, hay gestión. Resultan supuestos de gestión la situación en la cual se encuentran los incapaces que –estando mentalmente dotados de comprensión- carecen de aptitud legal para obrar ante la acción de un tercero.^[7]

En el caso analizado parecerían darse los elementos de la gestión de negocios: El comprador actuó en nombre propio y por cuenta de terceros; el inmueble ingresó al patrimonio del gestor hasta que las dueñas del negocio ratifiquen esa gestión; y el gestor actuó sin recibir ninguna orden de las dueñas del negocio, quienes, al ser menores de edad al momento de la gestión, además carecían de la aptitud legal para impedir el accionar de este.

Nos resta analizar un último requisito para poder enmarcar la cláusula analizada como gestión de negocios: La falta de intención de hacer una liberalidad.

3.2.3. Donación pendiente de aceptación ^

En esta postura, encontramos la opinión de Etchegaray, quien afirma que, en los supuestos de compras para menores, estamos en presencia de una donación pendiente de aceptación y que no es aplicable la figura de la gestión de negocios: “cuando el menor pueda expresar válidamente su voluntad favorable a la adquisición, será un caso de aceptación, no de ratificación”.^[8]

A este supuesto se refiere el artículo 86 del Decreto 466/1999, que reglamenta la Ley Registral en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, al establecer que

Cuando la adquisición fuere realizada por el padre o la madre por derecho propio, acordándose una estipulación a favor del menor o con carácter de donación para éste, el bien se inscribirá a nombre del padre, dejándose constancia de la estipulación o donación…

3.3. El caso que nos ocupa ^

Llegamos al punto en que debemos preguntarnos: ¿es relevante el hecho de que sea el padre quien estipuló a favor de sus hijas menores de edad?; ¿deberíamos interpretar, como sostiene la consultante, citando al escribano Etchegaray, que, cuando se compra para un menor, estamos siempre en presencia de una donación pendiente de aceptación?

Adelantamos nuestra opinión por la negativa. En principio, y como lo desarrolla Hirsch en el dictamen aprobado por el Consejo Directivo [del Colegio de Escribanos de la Capital Federal] en sesión del 26 de junio de 1991, los padres pueden actuar como gestores de negocios de sus hijos menores.^[9] Nada les impide despojarse de la representación legal y otorgar actos por derecho propio expresando una gestión para el menor.

Tampoco existe disposición legal que presuma que esta declaración efectuada por los padres encierra en todos los casos un acto de liberalidad. Si los padres compran “para” sus hijos menores, no necesariamente estamos en presencia de una donación pendiente de aceptación, ya que podrían darse otros dos supuestos:

• 1) Que el dinero utilizado para la compra sea de los menores, por ejemplo, por haberlo recibido por herencia, donación o legado. En este caso, entendemos que el padre habría necesitado autorización judicial para disponer de ese dinero. No obstante, al llegar los menores a la mayoría de edad, pueden confirmar la nulidad relativa de la que adolece la gestión, ratificándola.
• 2) Que el dinero utilizado para la compra sea del gestor. Al definir la gestión de negocios, Spota hace hincapié en la falta de intención por parte del gestor de realizar un acto de donación, o sea que su verdadera intención es obligar al dueño del negocio al reembolso de sus gastos e intereses. Cuando el dueño del negocio acepta la gestión y el bien se incorpora a su patrimonio, debe, como consecuencia de la aplicación supletoria de las normas del mandato, reintegrarle al gestor todas las sumas que este hubiera desembolsado.^[10]

En ninguno de los dos supuestos descriptos habría liberalidad de parte del gestor, y es por tal motivo que Hirsch concluye:

A. En la práctica contractual es factible adoptar la figura de la gestión de negocios en las compras de bienes inmuebles para menores de edad. B. La compra de un bien inmueble realizada para un menor de edad por la madre que no se encontraba en ejercicio de la patria potestad […] no hace presumir que el mismo fue habido a título gratuito.^[11]

Entendemos que de la escritura traída a consulta no surge ningún elemento que nos permita afirmar con certeza que el negocio subyacente es una liberalidad. El padre pudo haber actuado como gestor de negocios, y tal parece haber sido su intención ya que la inscripción de la estipulación se rogó como gestión de negocios y el asiento registral se confeccionó de acuerdo a lo dispuesto por los artículos 88 y 89 del Decreto 466/99. Si la intención del padre hubiera sido realizar una liberalidad, el asiento debería haberse confeccionado conforme al citado artículo 86 del mismo decreto, dejándose constancia de la donación.

Como bien sostiene Orelle, la manera de proceder frente al fallecimiento del estipulante variará según estemos en presencia de una gestión de negocios o una donación pendiente de aceptación.^[12] En este último caso, fallecido el estipulante la oferta se extingue y no sería viable la aceptación. En cambio, si se tratara de una gestión de negocios, estaríamos frente a una situación jurídica contractual transmisible por fallecimiento, y, tal como se concluyó en la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense, ante el fallecimiento del gestor, sus herederos “soportarán la ratificación del gestionado o podrán dejar sin efecto la gestión no ratificada”.^[13]

4. Conclusiones ^

Por los argumentos vertidos, consideramos que el caso traído a consulta podría enmarcarse como gestión de negocios, y, en tal sentido, las gestionadas podrán ratificar la gestión luego de fallecido el gestor.

Notas ^

^[**]. (N. del E.): Dictamen aprobado por mayoría de los miembros de la Comisión Asesora de Consultas Jurídicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el año 2020, con un total de siete votos sobre doce (expediente: 16-01736-19). Se publican también, en este mismo número de la Revista del Notariado, los dictámenes de minoría, elaborados por Rosana F. Gimeno y Gastón A. Mirkin.

^[1]. AA. VV., (despachos de la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense [Necochea, 2009], tema 3), Revista Notarial, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2010, pp. 268-270. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 3/11/2022.

^[2]. (N. del E.): Los hipervínculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado y dirigen a fuentes oficiales –en caso de excepción, se hará la aclaración que corresponda–; la fecha de última consulta es 3/11/2022.

^[3]. CERÁVOLO, Ángel. F., “Gestión de negocios. Sustitución de la persona por la que el gestor manifestó actuar”, Revista del Notariado, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N.º 878, 2004, p. 196. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 2/11/2022.

^[4]. Loc. cit.

^[5]. Loc. cit.

^[6]. ORELLE, José M. R., Compra de inmuebles por y para terceros, Buenos Aires, Ábaco, 1977.

^[7]. BORDA, Alejandro (dir.), Derecho civil y comercial. Contratos, Buenos Aires, La Ley, 2018, p. 649.

^[8]. ETCHEGARAY, Natalio P., “Compra de inmuebles para terceras personas”, en AA. VV., XLIV Seminario Laureano Arturo Moreira, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2002, p. 8 (N. del E.): ver aquí; última consulta: 2/11/2022.

^[9]. HIRSCH, León, “Menor. Gestión de negocios. Presunción de onerosidad”, Revista del Notariado, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, N.º 825, 1991, pp. 548-556. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 3/11/2022.

^[10]. SPOTA, Alberto G., Instituciones de derecho civil. Contratos, v. 9, Buenos Aires, Depalma, 1984, § 1893, pp. 75-89.

^[11]. HIRSCH, León, ob. cit. (nota 9), p. 556.

^[12]. ORELLE, José M. R., “La gestión de negocios, la estipulación para terceros y la sustitución del gestor en la compraventa inmobiliaria”, en AA. VV., LXV Seminario Laureano Arturo Moreira, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2013, pp. 54-56.

^[13]. AA. VV., ob. cit. (nota 1), p. 270.