Compra de inmueble para terceras personas. ¿Estipulación a favor de terceros, oferta de donación o gestión de negocios? (II)

Autora: Rosana F. Gimeno

1. Doctrina ^

• La cláusula “compra para” es una estipulación externa y abstracta. En cada caso, debe determinarse su naturaleza jurídica, siendo, para ello, de transcendental importancia los términos que emergen de la redacción del documento notarial.
• Para determinar su encuadre jurídico, es necesario tener en cuenta la causa, el origen del dinero y demás circunstancias que rodean el negocio.
• Ante la compra efectuada por el padre sin invocar autorización judicial, ni mencionar el origen de los fondos como provenientes del patrimonio del hijo menor, puede interpretarse, y así concluye gran parte de la doctrina, que nos encontramos en un ámbito de liberalidad que excluye conceptualmente, y a tenor de los términos expresos del Código Civil y del actual Código Civil y Comercial, la aplicación del instituto de gestión de negocios, enmarcándola en un supuesto de estipulación a favor de terceros u oferta de donación.
• Las circunstancias del caso en análisis, el fallecimiento del padre vigente el nuevo Código Civil y Comercial, la gran cantidad de años transcurridos, la clarificación de la causa y el origen del dinero empleado para la adquisición, así como las implicancias frente a la legítima y acreedores, hacen necesario el inicio del juicio sucesorio.
• El escribano debe ser particularmente cuidadoso en la redacción de instrumentos que contengan la cláusula “compra para”, en miras a su futura circulación. La escritura debe bastarse a sí misma y, así, permitir un certero encuadre que permita concluir ante qué figura jurídica nos encontramos, lo que acarreará disímiles consecuencias.
• El término “compra para”, aisladamente utilizado, es insuficiente y generador de situaciones altamente conflictivas.

2. Antecedentes ^

Esquemáticamente, el caso en cuestión resulta el siguiente:

• El señor P, soltero, compra, por escritura de fecha 27/12/1990, un departamento para sus hijas menores: MF (de 16 años) y AE (de 13 años), hijas también de DIV.
• Se indica expresamente en el texto escriturario que las menores, al llegar a la mayoría de edad, aceptarían la compra.
• En la actualidad y transcurridos más de veintinueve años, quieren aceptar y proceder a la venta del inmueble.
• La consultante concluye:

… podría suponerse que el dinero pertenecía al padre, ante lo cual fallecido este en el año 2017, a la luz de la actual normativa del Código Civil y Comercial de la Nación, sería necesario el inicio del trámite sucesorio.

3. Consideraciones ^

Surge evidente, y es coherente así suceda, el esfuerzo interpretativo y las dudas que obviamente resultan en vistas a tomar opinión e inclinarse por sostener cuál ha sido el origen del dinero al efectuar esa compra. Y esta cuestión es de trascendente importancia, pues, si se concluye que estamos frente a un caso de gestión de negocios, y se interpreta que el dinero era del padre, ante la normativa expresa del instituto a la luz tanto del actual Código Civil y Comercial (CCyC) y como del velezano (CC),^[1] resultaría imposible este encuadre jurídico. La respuesta que demos sobre el origen del dinero en la compra varía completamente los caminos a seguir.

El tema puesto en consideración amerita abordar, al respecto, algunas cuestiones jurídicas y doctrinarias, y así lo paso a efectuar.

3.1. Gestión de negocios. Requisitos. Imposibilidad de hacer una liberalidad ^

La gestión de negocios emerge definida en el artículo 1781 CCyC, el cual expresa textualmente:

Hay gestión de negocios cuando una persona asume oficiosamente la gestión de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin intención de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente.

En el CC se legislaba esta figura entre las normas que regulaban las obligaciones nacidas de los contratos (arts. 2288-2305). Esta ubicación generaba una discusión en la doctrina respecto de su naturaleza jurídica. En la actualidad, el CCyC regula el instituto como una fuente autónoma de obligaciones y lo hace con una redacción simple y comprensible.

El artículo 2289 CC expresaba:

Para que haya gestión de negocios es necesario que el gerente se proponga hacer un negocio de otro, y obligarlo eventualmente. El error sobre la persona no desnaturaliza el acto; pero no habrá gestión de negocios, si creyendo el gestor hacer un negocio suyo, hiciese los negocios de otro, ni cuando en la gestión ha tenido sólo la intención de practicar un acto de liberalidad.

En la gestión de negocios ajenos, una persona (llamada «gestor») asume espontáneamente y de manera diligente un negocio referido al patrimonio que pertenece a otro (el dueño del negocio o gestionado), quien se halla ausente (no tiene conocimiento) o imposibilitado de hacerse cargo o de oponerse.

La gestión de negocios ajenos puede dividirse en tres etapas: el comienzo, la continuación y la conclusión.^[2] En la primera etapa, el gestor actúa de manera espontánea y en interés del gestionado, aunque no se sepa quién es este último. En la siguiente fase, existe un deber jurídico de continuar la gestión de manera diligente y según la conveniencia e intención del dueño del negocio (art. 1782 inc. c] y art. 1785 CCyC). En el último estadio se ubica la finalización de la gestión (art. 1782 inc. c] CCyC), que puede suceder por conclusión del negocio o porque el gestionado asume por sí el negocio o, en algunos casos, porque se opone a la actuación del gestor (arts. 1783 y 1789 CCyC).

Para que proceda la configuración de este instituto, se deben cumplir ciertos requisitos:

• a) debe mediar un motivo razonable (este requisito está expresamente establecido en el nuevo código);
• b) no debe haber intención de hacer una liberalidad;
• c) la persona que asume el negocio no debe estar autorizada ni obligada, sea por convención o por imposición legal.

La regla general es que nadie debe entrometerse en la esfera jurídica ajena en tal sentido la doctrina remarca que es de interpretación es restringida. La intromisión del gestor en un negocio ajeno debe acaecer cuando hay un patrimonio que puede sufrir un menoscabo y su dueño está imposibilitado de atender sus asuntos, sea por desconocimiento o por imposibilidad de actuar.

A diferencia de lo que sucedía en el régimen de Vélez Sarsfield, ahora expresamente se indica que debe mediar un motivo razonable del gestor, a fin de evitar una injerencia de terceros en negocios que no les pertenecen. Es ese motivo razonable el que justifica que una persona pueda inmiscuirse en negocios ajenos y, sobre todo, es lo que da licitud a la actividad desplegada por el gestor.

Quien asume un negocio ajeno concluye definitivamente su actuación una vez que rinde cuentas al gestionado, obligación que está siempre presente, haya terminado la gestión con la finalización del negocio o antes por otras circunstancias (art. 1782 inc. e] CCyC).

Ante la normativa actual, ya no se discute si es un cuasicontrato o un acto unilateral de representación, acto voluntario lícito del gestor, acto jurídico de este último, como se lo hacía con la regulación anterior. La gestión de negocios ajenos encuentra sus propias normas, lo que hace que sea una fuente autónoma de obligaciones, con sus propios efectos, y, para los casos no contemplados, se recurre supletoriamente a las disposiciones del mandato (art. 1790 CCyC).

Lo importante es que el gestor actúa en interés de otro que no tiene conocimiento de que se lleva adelante el negocio del cual es dueño o bien está imposibilitado de asumirlo u oponerse.^[3] El gestor actúa en interés y por cuenta del dueño del negocio. Si se trata de actos ajenos pero que se ejercen como propios, no se daría el presente requisito impuesto en la norma en estudio.

El gestor debe terminar lo que él inició por un acto unilateral y voluntario, y tiene prohibido abandonarlo. Solo puede finalizar su actuación antes de la culminación del negocio en dos supuestos:

• a) cuando el gestionado ratifica la gestión y asume sus negocios, lo que incluye las obligaciones contraídas por el gestor;
• b) cuando el gestionado prohíba la continuación del gestor.

Si la gestión ya estuviese concluida, la información adecuada deberá estar reflejada en la rendición de cuentas que tiene que realizar el gestor. La rendición consiste en mostrar la documentación que respalda las cuentas que presente el gestor al dueño del negocio y, una vez aprobadas, concluirá definitivamente su actuación. El gestor debe demostrar, a través de cualquier medio de prueba, las inversiones realizadas, lo recibido durante su gestión, las obligaciones asumidas frente a terceros y/ o los trabajos realizados. Por otra parte, la rendición de cuentas está concatenada con las obligaciones que surgen del artículo 1785 CCyC en cabeza del dueño del negocio.

En el caso puesto en análisis, si consideráramos que estamos ante el empleo de dinero que les correspondía a las hijas y, en su caso, conforme una postura doctrinara encuadrable en el supuesto de la gestión de negocios, la rendición de cuentas en el sucesorio se impondría, en vistas a los herederos que resulten declarados, su legítima y los derechos de los acreedores.

Quiero detenerme y explicitar que no considero aplicable un dictamen de valioso contenido que efectuara Cerávolo, pues las circunstancias fácticas son completamente disímiles: dicho pronunciamiento refiere a una escritura en la cual se expresa que se compra para una sociedad, “con dinero de la misma; o sea que actuó por cuenta de un tercero”.^[4] De tal dictamen transcribo, por considerarlo conducente a nuestro análisis:

Tales elementos descartan la existencia de estipulación a favor de un tercero, por ser característico de esta figura que el estipulante actúe no sólo en su propio nombre, sino por su cuenta […] (cfr. Llambías-Alterini y Código Civil Anotado. tomo II-A, p. 71, al comentar una jurisprudencia de la Sala F de la C. Civ., ED. 42-207 en sentido contrario) […] a mayor abundamiento, cabe destacar que aun aceptando por vía de hipótesis la teoría que sostiene que se trata en el caso de una estipulación a favor de tercero (véase a favor de esta postura el enjundioso trabajo presentado por el Esc. Orelle, J. M. en la IV Conv. Not. del Colegio de Escribanos de la Capital Federal) […] Ripert Boulanger, Llambías y Alterini, sostienen la necesidad de indagar la índole del acuerdo de los contratantes para determinarlo, atento el carácter abstracto de la estipulación.^[5]

Hernández pone de resalto que no debe tratarse de un caso de disposición de la propia actividad a favor de otro queriendo no obtener nada a cambio. Es justamente por ello que el gestor tendrá derecho a algún tipo de reintegro o retribución por los gastos incurridos y en ciertos supuestos también por la tarea realizada. Tampoco se considera gestor de negocios al padre tutor, curador etc.^[6]

No considero procedente tratar el caso en consulta como una gestión de negocios, fundamentalmente por la posible intención del padre de hacer una donación a favor de sus hijas.

3.2. Análisis del tenor del texto escriturario de la escritura de compra ^

De la lectura de la escritura de adquisición, podríamos concluir que estamos ante una liberalidad, y ello en virtud a las siguientes consideraciones.

Un padre compra para dos hijas menores, de 16 y 13 años, quienes, al llegar a la mayoría de edad aceptarán, sin otra aclaración; la consultante no aporta otra documentación y tampoco refiere notas marginales ni escritura complementaria.

Puestos a analizar supuestos de adquisición de inmuebles para menores de edad por sus padres, a fin de deducir el origen de los fondos empleados conforme las constancias documentales y recaudos tomados por el notario autorizante, los padres pueden actuar en ejercicio de la patria potestad representando legalmente a sus hijos menores, o pueden hacerlo sin invocar la misma (como es en el caso que nos ocupa); y, según las circunstancias de cada adquisición, se podría encuadrar en un supuesto de gestión de negocios o estipulación a favor de tercero. No se presume la actuación de los padres en ejercicio de la patria potestad, sino que debe ser invocada y acreditada por los mismos con la respectiva documentación habilitante.

Recordemos que la adquisición operó en vigencia del CC, por lo cual esas eran las normas de aplicación, ante lo cual serán las aquí citadas.

Compra de bienes por padres en representación del hijo menor, con dinero de este: ^

• a) Una posición entendía necesario pedir autorización en todos los supuestos, no debiendo tenerse presente si el dinero pertenece al menor con anterioridad por cualquier origen o si es donado por el o los padres o terceros en el momento de la compra del bien, ya que todo empleo de dinero del menor (menos el obtenido con su trabajo después de los 18 años o antes con título habilitante) requería, además, del consentimiento conjunto de los padres (art. 264 quater inc. 6] CC) y la autorización judicial (art. 297 CC), por tratarse de un acto de disposición, sea o no reemplazada la inversión por otro bien.^[7]
• b) Otra postura sostenía que la autorización judicial era necesaria cuando el dinero tuviese su origen en un proceso judicial y se encontrara a disposición del juez de la causa, o cuando el dinero pertenecía al menor por otra causa. No se requiere autorización judicial ni, por ende, la intervención del Ministerio de Menores si el dinero proviene de una donación. Esta interpretación estaba avalada por los artículos 287 a 293 CC, que regulaban el usufructo paterno-materno, y artículos 2808 y 2811 CC, que deducen que los padres, con relación al dinero de sus hijos menores, tenían un usufructo imperfecto o cuasiusufructo.

El principal efecto de la invocación y prueba de la representación legal en ejercicio de la patria potestad es que el bien será inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre del menor.

La documentación a presentar ante el notario, los recaudos y el tenor escriturarios varían según la propiedad del dinero empleado:

• a) Con dinero de los padres: Caso de una donación manual de dinero del padre a favor de sus hijos menores, para que con este dinero se proceda a la adquisición del inmueble. En general, la doctrina entiende que si nada aclara el padre sobre el origen del dinero en este caso se presumirá que el mismo le pertenecía al padre.
• b) Con dinero del menor de edad: Al pertenecer el dinero al menor de edad, por una causa que no sea donación manual de sus padres o terceros (trabajo personal, indemnización obtenida judicialmente, otros contratos que no sean donación, etc.), el padre debería haber solicitado la autorización judicial correspondiente, con conformidad del ministerio de menores (arts. 59, 494 y cs. CC).

Sin invocar la patria potestad ^

• a) Con dinero del padre: Estamos en el caso de una estipulación a favor de terceros; el padre actuando por sí efectúa una liberalidad, beneficiando al menor con la compra. Si nada aclara el padre sobre el origen del dinero, se presumirá iuris tantum que el mismo le pertenece y así será una estipulación a favor de su hijo menor de edad.
• b) Con dinero del menor de edad impúber: La intervención de los padres en representación legal del menor en ejercicio de la patria potestad no se presume y debe ser invocada y acreditada; cuando esto no acontece y compra el padre para el hijo menor y con dinero del mismo, podría encuadrarse en una gestión de negocios ajenos; el padre estaría disponiendo del dinero del menor y, como sabemos, para hacerlo necesitaría de la autorización judicial con conformidad del ministerio de menores (arts. 59, 494 y cs. CC).
• c) Para menor de edad adulto con dinero obtenido por su trabajo o profesión (con título habilitante): En virtud del artículo 128 CC, el menor de edad tiene un adelanto de capacidad y podría adquirir el inmueble por sí mismo por ser capaz para ese acto, con lo cual la intervención de uno o ambos padres manifestando que la compra la efectúan para el menor y con dinero de este es lisa y llanamente una gestión de negocios ajenos. A los requisitos de una gestión se le agrega la acreditación de la propiedad del dinero del menor por su trabajo o profesión.

Podemos concluir, entonces, de la lectura de la escritura, que no surge autorización legal alguna, no se invocó representación legal ni voluntaria, no se justificó que los fondos provinieran del patrimonio de los menores, tal como se ha indicado en los casos antes mencionados, y el único supuesto donde no se requiere la autorización judicial ni la intervención del ministerio de menores y se encontraba permitido entre los contratos es que el dinero no era del menor y respondió a una donación.

Considero importante citar en este tema a Orelle:

Cabe ahora analizar la posibilidad que los padres estipulen en favor de sus hijos. Hay quienes, partiendo del carácter necesario de la representación por parte de los padres hacia sus hijos, lo estiman imposible. … no es así, por aplicación de los principios que regulan a este instituto…, al considerar a este negocio como operación jurídica, se verá que no existe tal incompatibilidad. En efecto,… este negocio no tiene una sustancia propia, pues puede significar el medio de cumplir los más variados intereses (donación, negocio preexistente, etc.). Siendo así, podemos perfectamente calificarlo de negocio medio que se encuentra al servicio de cualquier negocio, fin querido por las partes. Si hemos aceptado, en páginas anteriores, que los padres pueden donar bienes a sus hijos, entonces, para la obtención de este negocio fin (donación), podemos perfectamente utilizar al negocio medio (estipulación en favor de terceros).
Esto demuestra, a nuestro juicio, que no existe tal incompatibilidad, sino que, por el contrario, permite una mayor libertad operativa de los contratantes.
El padre puede perfectamente contratar con el hijo, a título excepcional sí, pero ya hemos visto que el mismo Código Civil lo admite, en materia de donación. Quiere esto decir que, circunscribiendo la posibilidad de contratar, a esta sola actuación, no hay impedimento alguno a que actúe para el hijo (utilizando inclusive del negocio medio estipulación en favor de terceros) sin que esto implique violentar norma alguna relativa a la representación necesaria propia de los padres. No se trata tampoco de un simple y mero juego de palabras (por o para), sino, que muy diferente, la actuación de fondo en uno y otro caso, y sus repercusiones jurídicas. Cuando interviene por el hijo, ejerce la representación legal del mismo, y los actos cumplidos en ese rol producen consecuencias directamente en el patrimonio de su representado. Cuando contrata con el hijo (sea a través del contrato de donación en forma directa) o sea mediante la estipulación en favor de tercero, le transmite a su pupilo un bien. … ORIGEN DEL DINERO …, resulta de fundamental importancia, debido a la incidencia de las normas relativas a la representación promiscua de los incapaces. Cuando el padre compra para su hijo, o directamente le dona, -evidentemente no hará mención del origen del dinero, o cuanto más, dirá que efectúa la operación con dinero propio. En este supuesto, tratándose de una donación, se aplican las reglas enunciadas con anterioridad. Pero, si manifestara el padre que la adquisición se realiza con dinero del menor, entonces debe necesariamente y bajo pena de nulidad, obtener la pertinente aprobación judicial de la operación (cfme. arts. 57 y 59 Cód. Civil) . No obsta a esta conclusión la circunstancia de realizarse la adquisición al contado, pues la eximición de la autorización judicial, en este tipo de operaciones, únicamente era admitida conforme a una antigua jurisprudencia, cuando se tratara de menores emancipados. aquí resulta de extraordinaria importancia la mención en cuanto al origen del dinero. Menores adultos ((14 a 21 años cumplidos))MENOR PROFESIONAL La situación de esta clase de menores, como regla general, es de incapacidad. Pero las excepciones a la incapacidad son de mayor importancia. conforme a … el art. 128, en cuanto se refiere al menor que obtiene título habilitante, no limita esta dilatación de capacidad a partir de los 18 años, sino a partir de los 14. únicamente con los bienes que componen su peculio, o sean los ganados con el producido de su trabajo , deberá aclararse suficientemente esta circunstancia (mención sobre el carácter propio del dinero) para que la instrumentación del negocio no merezca observación…^[8]

Lamber, abordando la cuestión, concluye que la reforma legislativa permite la posible gestión de negocios por uno de los responsables parentales a favor del hijo para la compra de un inmueble, en tanto existan los requisitos del art. 1781 CCyC. El mencionado doctrinario expresa que es posible que el padre adquiera para su hijo menor de edad un inmueble que aceptará una vez alcanzada su capacidad para dicho acto, siendo su encuadre jurídico la gestión de negocios ajenos y tomando así razón el registro de la propiedad inmueble. La gestión de negocios, regulada en el artículo 1781 CCyC, tiene cuatro elementos que la conceptúan: a) gestión oficiosa de un negocio ajeno (sin pedido del dueño del negocio); b) motivo razonable en la intervención del gestor; c) ausencia de liberalidad; d) no estar el gestor autorizado u obligado a actuar. La gestión de negocios para el hijo menor se había ya cuestionado en la doctrina previa, siendo el más distintivo de tal postura Pondé, fundándose en razones de inexistencia del último recaudo. Al ser el padre uno de los representantes legales del menor, éste debía aceptar necesariamente el negocio por estar autorizado y obligado a ello. Por lo que se proponía que siempre debía actuar en representación del menor y nunca como gestor, es decir, ejercer la representación propia del responsable parental. Sin embargo, esta postura ya había sido cuestionada. El representante legal solo podrá aceptar la adquisición de un inmueble sin autorización judicial en casos de donaciones (art. 1549 in fine CCyC); pero sí deberá requerirlo en los restantes casos.^[9]

Pero aquí, y en cuanto a la certeza o no de la conclusión, Lamber quiere poner en duda la interpretación seguida por la mayoría de la doctrina y efectúa el siguiente razonamiento: como mero ejemplo explicativo, teniendo el menor de edad dinero para una compra de un inmueble muy provechosa que se perdería por la demora en la obtención de autorización judicial para disponer tal dinero, el padre o la madre opta por adelantar dinero de su patrimonio para luego recuperarlo una vez que el juez autorice la disposición del dinero, o cuando el hijo alcance la mayoría de edad y pueda disponer libremente de él. No hay en este ejemplo intención de liberalidad ni de donación alguna, por lo que la representación legal no es obligatoria, en tanto falta la autorización judicial integrativa de la misma (art. 692 CCyC), y, en consecuencia, no existe autorización u obligación del gestor. Por otro lado, se ha interpretado que ella es una oferta de donación, pero, como se señaló en el ejemplo anterior, ello puede no ser así.^[10]

Finalmente, en una aseveración que me permito no compartir, el autor expresa que, como la gratuidad no se presume, ello debe surgir del acto y que, ante la ausencia de la causa de atribución gratuita patrimonial expresa al momento de la adquisición, debe admitirse la gestión por la ausencia de liberalidad en el acto del gestor.^[11]

3.3. Estipulación a favor de terceros ^

El artículo 504 CC normaba que

Si en la obligación se hubiere estipulado alguna ventaja a favor de un tercero, éste podrá exigir el cumplimiento de la obligación, si la hubiese aceptado y hécholo saber al obligado antes de ser revocada.

Mientras no sea aceptada por el beneficiario de la misma, las obligaciones nacidas del contrato producirán efecto solo entre quienes las han contraído (acreedor y deudor); y, una vez aceptada por aquel, producirá efectos a favor del mismo, ya que mientras no ocurra la aceptación es totalmente ajeno al contrato.

Compagnucci de Caso expresa:

El que contrata con el fin de que ese acto, produzca un efecto a favor de otro se obliga personalmente, pero para que se dé un efecto indirecto el crédito que nace del contrato se produce en virtud de un convenio especial con el tercero […] La diferencia con la representación es nítida, el representante obra por sí pero para que su actuación tenga efectos para un tercero, en principio extraño a la relación. Los efectos se brindan, al comienzo, entre quienes celebran el contrato y también, en un segundo momento, con respecto al tercero.^[12]

En autos “Creck SA c/ Leandri, Claudia César y otros s/ acción declarativa”, se sostuvo:

La naturaleza jurídica de la compra para otros se dará conforme a cada supuesto de hecho en que dicha cláusula sea usada según como se inserte en el contrato. Teniendo en cuenta la causa que la origina, podrá encuadrarse así en: a) una gestión de negocios; b) un contrato a favor de terceros; c) una de las especies de mandato; d) una representación necesaria o legal; e) una oferta o propuesta unilateral; f) una oferta o propuesta de donación; y g) una donación.^[13]

Es el contrato o la cláusula contractual por la cual las partes convienen el nacimiento de un crédito a favor de un tercero, que será satisfecho por uno de ellos. Las partes de esta figura son:

• a) Promitente: el obligado a cumplir la obligación.
• b) Estipulante: la parte frente a quien se ha obligado.
• c) Beneficiario: el tercero a favor de quien ha nacido el crédito.

Para gran parte de la doctrina, se trata de una figura autónoma. Por la misma se da nacimiento a un crédito directamente a favor del tercero. Así se explicarían las diversas relaciones y efectos entre estipulante y el tercero beneficiario, que dependerán de cada caso: mandato, donación, asunción de deudas, etc.

La causa de la adquisición es la estipulación ya convenida entre promitente y estipulante, pero la misma no actúa por sí sola, sino que estará supeditada a que el beneficiario la acepte. Así, si el tercero no lo acepta antes de que el estipulante revoque la estipulación, no tendrá derecho alguno luego de la misma. Para ejercer los derechos y acciones nacidas de ese crédito, el tercero debe aceptar la estipulación y hacerlo saber al promitente antes de que sea revocada por el estipulante (art. 504 CC).

Etchegaray, al tratar el tema de las compras para menores, se pregunta:

… ¿es un caso de estipulación por otro o de donación? Cuando se compra para un menor, ya adquiera un tercero o alguno de los padres sin invocar representación legal, estamos frente a una verdadera estipulación por otro, ya que no puede invocarse el mandato sin representación ostensible, dada la incapacidad del menor para otorgarlo. Cuando el menor pueda expresar válidamente su voluntad favorable a la adquisición, será un caso de aceptación, no de ratificación. Puede tomarse, también, como una donación pendiente de aceptación. En todo caso, está más cerca de estas dos figuras que de la gestión de negocios.^[14]

Ello, siempre y cuando no se exprese que el dinero pertenece al menor de edad, ya que en este caso podría encuadrarse en una gestión de negocios ajenos.

En una exposición en la Academia Nacional del Notariado, al tratar específicamente el tema compra por parte de los padres, Orelle encuadró el caso de la estipulación cuya relación interna es una donación.

Se ha interpretado que, en el caso de una escritura en la cual comparecen los padres sin invocar la representación legal del hijo menor de edad, pero aclarando que “los padres efectúan la compra para su hijo menor de edad, quien al llegar a la mayoría de edad, la aceptará”, estamos frente a dos actos jurídicos: en primer lugar, una compraventa entre el vendedor y los padres, y, en segundo lugar, una oferta de donación de los padres al hijo. Habrá una doble transferencia: el inmueble primero se transmitirá a los padres a título de venta y, luego de la aceptación, se transmitirá al hijo a título de donación. El dominio del inmueble recaerá sobre los padres (quedando así la operación expuesta durante ese lapso a riesgos, por ejemplo, traba de medidas precautorias a su nombre). Recién con la escritura de aceptación del hijo el dominio del inmueble quedará inmediata y definitivamente en su cabeza no siendo necesaria la remisión o comunicación al donante.

En un caso acaecido vigente el CC, en una consulta referida a la compra realizada por una señora para su hijo menor, que, llegada la mayoría de edad aceptaría, respecto de si el hijo, ahora mayor, puede aceptar la compra habiendo fallecido su madre o si debe abrirse la sucesión, Abella responde que la fórmula escrituraria para otro puede ser encuadrada dentro de las figuras de la gestión de negocios, estipulación a favor de tercero, donaciones sujetas a posterior aceptación, negocios innominados, etc.; según las circunstancias de cada caso. La compra para los hijos menores sin mención del origen del dinero, al ser dinero de la madre, es una donación con aceptación diferida que puede aceptarse fallecida la donante (art. 1785 CC).^[15]

Aclarado que en la actualidad distinta sería la solución, a la luz del CCyC, para la mayoría de la doctrina, y, en concordancia, en otra consulta que se refería a una compra efectuada por un señor en la actualidad fallecido en la que manifestó que la adquisición era para su nieto, quien aceptaría al llegar a la mayoría de edad, con el ánimo de hacer la escritura de aceptación el nieto ya mayor y vender, Abella responde que, en las compras para o por, siempre es conveniente aclarar el origen de los fondos con los que se adquiere el inmueble. En el caso, entiende que el dinero era del abuelo; en consecuencia, es una oferta de donación y no procedería la aceptación ya fallecido el donante, según la interpretación de los arts. 1545, 976, 978, 983 y conc. CCyC. Hay jurisprudencia en tal sentido.^[16]

El señor P falleció en el año 2017, y, al no haber sido aceptada la compra para hasta el presente, resulta de aplicación, según la posición ampliamente mayoritaria, la normativa dispuesta en el CCyC: según el artículo 1545, el donante debe encontrarse con vida al instrumentarse la aceptación.

Con respecto a las donaciones realizadas antes de la entrada en vigencia del CCyC, en la XVIII Jornada Notarial Cordobesa (Córdoba, 2015) se concluyó que

En virtud de los arts. 7 y 1545 del CCyC, por la aplicación inmediata de la ley a los efectos de las situaciones jurídicas existentes, las ofertas de donación realizadas antes de la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento no podrán ser aceptadas si el donante hubiera fallecido.^[17]

4. Conclusiones ^

Ante el análisis del caso, la doctrina y pronunciamientos judiciales, concluyo por la necesidad del inicio del sucesorio del señor P. A esta conclusión arribo a la luz de factores de distinta gravitación, a saber: falta de mención del origen de los fondos, omisión de la causa de la contratación, sumada al deceso del señor P y la imposibilidad, ante este último evento, de otorgar una escritura complementaria aclaratoria.

En casos como el presente, ante la cláusula vacía “compra para”, es mi parecer que el notario asume, sin obligación alguna, un riesgoso margen de error al presuponer, estimar o inclinarse en considerar que se trata de un caso de acto gratuito u oneroso. Asimismo, no debemos olvidar la cantidad de repercusiones patrimoniales que se generan, por ejemplo, respecto de los acreedores, su incertidumbre entre el período que va desde la compra hasta la aceptación, el supuesto de quebranto, el análisis y prueba sobre la posesión y la existencia de hechos jurídicos y/o actos expresos o tácitos de los cuales pueda emerger la voluntad de aceptación o rechazo de la compra, o la actividad animus domini, aspectos que deben ser cuidadosamente juzgados en supuestos como el que nos ocupa, en el cual han pasado casi treinta años desde la compra, recordando la posición sentada en varios pronunciamientos judiciales vinculados con el tema en los cuales se ha tenido en cuenta si la aceptación se ha producido en un lapso razonable.^[18]

Si se encuadra en una gestión de negocios, fallecido el gestor, la rendición de cuentas se impone.

Además, es mi opinión que el análisis de la afectación o no a la legítima requiere transitemos la vía sucesoria; allí, verificaríamos los herederos declarados, acreedores y, también, en su caso, el origen y el monto del aporte de dinero de cada una de las dos hijas de P para la compra.

Entremos en un interrogante fundamental: ¿cuál es el origen del dinero que se empleó para la adquisición? Se presentan muchas posibles respuestas, a saber, entre otras: que el dinero era del padre, que el dinero fue donado manualmente por otra/s personas para la compra en favor de las menores, que los fondos provinieran de actividades remuneradas de la o las menores, etc. Frente al abanico de alternativas, que, claro está, no se agota con las enunciadas, nos preguntamos, ¿por qué asumir como notarios un juicio de tal envergadura y que traerá tan disímiles caminos a seguir?

Las cuestiones que simplemente he reseñado a título enunciativo inclinan mi parecer, reitero, a la necesidad, en este caso, del inicio del sucesorio, juicio universal dentro del cual se podrá dilucidar el encuadre jurídico; y, por vía incidental, el magistrado, luego de las probanzas del caso, arribará al pronunciamiento, donde las circunstancias antes esbozadas, en particular, el origen de los fondos y la causa, saldrán a la luz con certeza jurídica, ante los traslados y el orden preclusorio que enmarca el procedimiento civil.

Aprovecho la oportunidad que brinda este dictamen para remarcar que resulta de buena práctica, y trascendental para la seguridad en el tráfico, que se explicite el origen de los fondos con los que se efectúan las “compras para”, ante el sinnúmero de efectos que ello genera.

El instrumento notarial se independiza de su hacedor y circunstancias que el notario pudo conocer relativas al acto que ha documentado quedan solo en su saber. Por lo que sostengo, en vistas a futuros otorgamientos, debe emerger del documento la proveniencia del dinero y la causa del contrato (solvendi, devendi, donandi, etc.).

La regulación normativa de aplicación en cada caso es diferente y, en consecuencia, se resolverá de diversa forma.

Esta indicación no es una obligación que surja de la letra explícita de la ley, pero sí del ejercicio diligente de nuestra función.

Se deben evitar las instrumentaciones de las cuales inexorablemente se originen dudas interpretativas, agregando que de las mismas se generan efectos para terceros a quienes se puede perjudicar.

En tal sentido, la 19 Jornada Notarial Cordobesa (Córdoba, 2017), al respecto ha recomendado que el notario, como instrumentador, y para evitar conflictos de interpretación, califique de manera expresa, no siendo suficiente la expresión “compra para”.^[19]

Notas ^

^[**]. (N. del E.): Dictamen aprobado por minoría de los miembros de la Comisión Asesora de Consultas Jurídicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el año 2020, con un total de tres votos sobre doce (expediente: 16-01736-19). Se publican también, en este mismo número de la Revista del Notariado, el dictamen de mayoría, elaborado por Alicia Verónica Castillo, y el otro dictamen aprobado por minoría, de autoría de Gastón A. Mirkin.

^[1]. (N. del E.): Los hipervínculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado y dirigen a fuentes oficiales –en caso de excepción, se hará la aclaración que corresponda–; la fecha de última consulta es 2/11/2022.

^[2]. Compagnucci de Caso, Rubén H., “La gestión de negocios y el principio de no injerencia”, La Ley, Buenos Aires, La Ley, t. 1998-E, p. 867.

^[3]. Compagnucci de Caso, Rubén H., “De la gestión de negocios ajenos”, en Bueres, A. J. (dir.) y Highton, E. I. (coord.), Código civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, t. 4-E, Buenos Aires, Hammurabi, 2008.

^[4]. Cerávolo, Ángel. F., “Gestión de negocios. Sustitución de la persona por la que el gestor manifestó actuar”, Revista del Notariado, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N.º 878, 2004, p. 196. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 2/11/2022.

^[5]. Ibidem, pp. 196-198. En su opinión: “no parece admisible extender el alcance del mentado art. 504, limitado al ámbito de los derechos creditorios, a la esfera de los derechos reales, cuya constitución, transmisión, adquisición y modificación es materia de preciso e imperativo régimen en nuestro derecho” (p. 196); “pasaron más de […] veinte años hasta la fecha. Según esta postura, que rechazamos, eventuales acreedores del señor B., nada podrían haber intentado con relación al inmueble puesto que nunca formó parte de su patrimonio (ver así lo sostenido por el Dr. Carneiro en Reunión del Ateneo Notarial, Rev. del Notariado nº 714, p. 2005) (también el Ese. Orelle, J. M. en trabajo presentado en la IV Conv. Not. del Colegio de Escribanos de la Capital Federal). En efecto, sostienen los partidarios de esta postura que en caso de que un acreedor del estipulante embargue el inmueble, el beneficiario de la estipulación podría aceptar la estipulación y presentar una tercería de dominio prevaleciendo sobre el embargante. Por otro lado, si el embargante fuera acreedor del beneficiario aún no aceptante, podría el estipulante revocar la estipulación y hacer caer, de tal guisa, el embargo. Ello, unido a la posibilidad de cambiar el beneficiario en cualquier momento, como lo sugieren los partidarios de esa postura, permitiría la disvaliosa consecuencia de excluir sine die un bien del patrimonio de una persona, en fraude a sus acreedores” (p. 197). “III. Conclusiones. III.a. A la luz de las consideraciones precedentes, entendemos que no medió estipulación a favor de tercero; tampoco se configuró gestión de negocio alguna en razón de la inexistencia de la persona que se pretendió representar (en los amplios términos que supone la inclusión de la representación indirecta); no enerva esta conclusión el hecho de haberse realizado la inscripción del dominio a nombre de la Sociedad; ello con flagrante violación de las normas registrales. III.b. Con sujeción a la realidad jurídica, por aplicación del derecho vigente, el dominio del inmueble pertenece exclusivamente a quien actuó como supuesto gestor; toda transmisión del mismo por actos entre vivos deberá fundarse en título suficiente (art. 2602 C.C)…” (p. 199).

^[6]. Hernández, Carlos, en Lorenzetti, R. L. (dir.), Código civil y comercial de la nación comentado, t. 6, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015.

^[7]. AA.VV., (conclusiones de la XXVII Jornada Notarial Bonaerense [Bahía Blanca, 1988]). (N. del E.): ver aquí; última consulta: 9/11/2022.

^[8]. Orelle, José M. R., “Estipulación a favor de terceros”.

^[9]. Lamber, Néstor D., en Cuaderno de Apuntes Notariales, La Plata, Fundación Editora Notarial, N.º 137, 2016.

^[10]. Loc. cit.

^[11]. Loc. cit.

^[12]. Compagnucci de Caso, Rubén H., “Representación y mandato oculto”, Revista Notarial, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.º 851, 1980, pp. 1115-1116; citado por Rojas Clariá, María C., “Intervención, apoderados y representantes legales”, en Armella, C. N. (dir.), Tratado de derecho notarial, registral e inmobiliario, t. 2, Buenos Aires, Ad-Hoc, 1998, p. 651.

^[13]. Juzg. Civ. y Com. N.º de San Isidro, 14/4/1994, “Creck SA c/ Leandri, Claudio César y otros s/ acción declarativa” (Revista Notarial, N.º 924, p. 533); citado por Rojas Clariá, María C., ob. cit. (nota 13).

^[14]. Etchegaray, Natalio P., “Compra de inmuebles para terceras personas”, Revista Notarial, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.º 944, p. 159.

^[15]. Abella, Adriana N., “6) Compra para otro”, Cuaderno de Apuntes Notariales, La Plata, Fundación Editora Notarial, N.º 147, 2017.

^[16]. Ibidem.

^[17]. AA.VV., (conclusiones de la XVIII Jornada Notarial Cordobesa [Córdoba, 2015]), en Revista Notarial, Córdoba, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, N.º 979, 2015, p. 292. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 8/11/2022.

^[18]. En autos “Casa de Montaña Margarita Alicia c/ Zacarías, Carlos Alfredo s/ reivindicación”, dictado por el Supremo Tribunal de Corrientes, se sostuvo que, en caso de no indicarse plazo para la aceptación, esta deberá articularse en la primera oportunidad que autorice la naturaleza de la obligación y de acuerdo con sus características y finalidad.

^[19]. AA.VV., (conclusiones de la XIX Jornada Notarial Cordobesa [Córdoba, 2015]), en Revista Notarial, Córdoba, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, N.º 983, 2017, p. 294: “6. La postura mayoritaria expresa que en principio la cláusula ‘compra para’ tiene la naturaleza jurídica de una estipulación a favor de terceros, salvo que de otros elementos del instrumento surja lo contrario. Un sector minoritario dice que la calificación debe ser realizada en cada caso en concreto, no pudiendo generalizarse. 7. Cuando tenga lugar una estipulación a favor de tercero, ya sea como contrato en sí o como cláusula, se recomienda que el notario como instrumentador, y para evitar conflictos de interpretación, lo califique de manera expresa, no siendo suficiente la expresión ‘compra para’. 8. La ley no exige exteriorizar la relación interna que vincula al estipulante con el beneficiario, o la causa del negocio indirecto. El notario deberá evaluar y asesorar en el caso concreto sobre la conveniencia de hacerlo o no”. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 8/11/2022.