Cuestiones prácticas del régimen de vivienda especial

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Autor: I. Nicolás Chejanovich

Resumen

Se analiza el régimen especial de la protección de la vivienda del Código Civil y Comercial de la Nación. Se pone especial foco en cuestiones controvertidas, de interpretación o carentes de regulación sobre el objeto y los sujetos del instituto. Se reflexiona sobre los efectos de la regulación actual con respecto al derogado régimen de bien de familia y el alcance de la protección con los acreedores anteriores y posteriores al 1 de agosto de 2015. Se pone especial énfasis en la novedosa subrogación real, los beneficios y los conflictos que surgen de una regulación incompleta como la necesidad de reserva, la falta de plazo cierto, mayor valor de la vivienda adquirida, entre otros. Se intenta ponderar en las recomendaciones o conclusiones la situación de los acreedores sin descuidar la protección del derecho a una vivienda digna.

Palabras clave

Vivienda; inmueble; destino; bien de familia; acreedores; afectante; titular registral; beneficiarios; conviviente; subsistencia; subrogación real.

Acerca del autor

Escribano titular de un registro notarial en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (2018-presente).

Educación
Abogado (UBA, 2015). Especialidad: Derecho notarial, registral e inmobiliario.
Curso de Capacitación Profesional para Concursos y Pruebas de Idoneidead para el Discernimineto de Registros Notariales (UNA, 2016). Especialidad: Derecho notarial, registral e inmobiliario.
Escribano Titular de Registro Notarial por concurso (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 2017). Nota examen oral: 10.
Diplomatura en Derecho Inmobiliario dirigida por la Dra. Abella (UNA, 2020). Especialidad: Se abarcó normativa civil, registral, administrativa sobre los distintos contratos y derechos reales que involucran inmuebles.
«Cómo mejorar la redacción de contratos y escrituras públicas», dirigido por el Ab. Mariano Esper (UNA, 2020).
Maestría en Derecho Civil dirigida por el Dr. Ignacio Alterini (Universidad Austral, 2021). En curso.

Actividad docente y académica
Docente de Práctica Notariala (cátedra del Esc. Julián González Mantelli) (UBA, 2016-presente).
Profesor adjunto de Derecho Inmobiliario (cátedra de la Dra. Cristina Armella) (UBA, 2017-presente).
Ponente en el tema «Sinceramiento fiscal: circulación y valoración de los títulos», en la 42 Convención Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (Buenos Aires, 2017).

Publicaciones
Colaborador del Esc. Mario Szmuch en la redacción de los capítulos referidos a derecho real de usufructo y propiedad horizontal en: MALIZIA, Roberto et al., Derechos reales. Modelos de escritos, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2018, (colección «Práctica profesional»).

Fechas

Recibido: 27/5/2021
Aceptado: 14/7/2021
Publicado online: 9/2/2022

 

1. Introducción ^

El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC)[1] regula la “vivienda” en el capítulo 3 de la sección 3 del título III (“Bienes”) del libro primero. Este instituto vino a continuar con la protección a la vivienda que surgía de la Ley 14394 bajo la regulación del régimen de “bien de familia”. La Ley 14394 y –hoy– la protección del CCyC responden a la finalidad de conservación e intangibilidad de las propiedades que sirven de vivienda dentro del derecho privado. Tienden a la protección de la propiedad familiar.[2]

Algunos de los artículos del CCyC generan interrogantes en torno a la coexistencia del régimen derogado del bien de familia y el régimen vigente. El objetivo de este trabajo es hacer un análisis genérico de sus normas, abordar cuestiones relacionadas con el objeto, los sujetos afectantes, beneficiarios y la subrogación real. Veremos que existen vacíos en su legislación, que deben ser resueltos a la luz de un equilibrio entre el derecho constitucional del acceso a la vivienda, y los perjuicios que podrían generar en el derecho de propiedad de los acreedores.

Toda su regulación importa al interés público por el bien jurídico que defiende y, como consecuencia de ello, sus normas son de orden público. Las interpretaciones que se hagan de sus disposiciones deben tener el cuidado y fundamento que la institución exige. No deben ser amplias ni restrictivas, sino justas.[3]

 

2. Derecho constitucional de la vivienda ^

Desde el Estado de derecho constitucional, y con la constitucionalización del derecho privado,

El derecho civil deja de ser una rama insular o autista para abrirse y generar puentes con el derecho en general, y en particular con la Constitución y los Tratados que la Argentina sea parte…[4]

Vigo explica el “efecto de irradiación” de la constitución en el ordenamiento jurídico y su legislación.[5] La Ley 14394, que regulaba, entre otras cosas, el régimen de bien de familia, era el reflejo de la protección constitucional de la vivienda que propiciaba la Constitución Nacional de 1949.[6] Con la reforma de 1957,[7] se incorporó el artículo 14 bis, que obliga al Estado a “la protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna”. Con la jerarquización constitucional de los tratados internacionales, el Estado refuerza el deber de garantizar la protección y el resguardo de la vivienda.

El derecho a una vivienda adecuada está reconocido, entre otros tratados, en la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948).[8] Este derecho no debe interpretarse en sentido estricto ni restrictivo, tampoco por una definición uniforme,[9] sino que integra otros elementos que deben garantizarse para no vulnerarla. Entre estos elementos, está la seguridad en la tenencia. Para que la vivienda sea adecuada, sus ocupantes deben tener “seguridad de la tenencia que les garantice protección jurídica contra el desalojo forzoso, el hostigamiento y otras amenazas”.[10]

El CCyC, para reglamentar esta protección, codifica un amparo genérico de la vivienda en los artículos 456 y 522 para los matrimonios y las uniones convivenciales inscriptas. A partir de su artículo 244, se regula el régimen de protección especial de la vivienda, continuador de la Ley 14394, la que quedó derogada en esta materia.

 

3. Inmuebles como objeto de la constitución ^

3.1. Concepto general ^

El artículo 244 CCyC comienza diciendo que puede afectarse al régimen de vivienda un inmueble que tenga ese destino. Este criterio se separa de lo que estipulaba el artículo 41 de la Ley 14394 sobre la posibilidad de afectar la industria, explotación o fábrica con el fundamento de que en ella se obtenía el sustento para la manutención de la familia. El concepto de vivienda que se considera a estos fines es el de la vivienda como techo u hogar de la familia.[11] La Ley 14394 también brindaba la posibilidad de proteger el inmueble generador del sustento familiar. Hoy, el CCyC pone su foco en la vivienda y no en la familia de forma amplia.

Durante la vigencia de la legislación derogada, se discutía si la existencia de una construcción en el terreno era un requisito o bien podía afectarse al régimen de bien de familia un terreno baldío. Esta discusión tenía sentido con la dualidad de destino que se permitía. El inmueble con destino vivienda debía tener una construcción, aunque fuera precaria, y el que estuviere destinado a explotación comercial podía recaer en un lote donde se hiciera cultivo o agricultura y que no necesariamente tuviera una construcción.[12]

Como la normativa actual excluye la posibilidad de afectar al régimen un inmueble con un destino diferente al de vivienda, el lote debe tener una construcción que pueda servir para este destino. El artículo 256 CCyC sigue el criterio del artículo 34 de la Ley 14394 y establece que el inmueble puede ser rural, siempre que no exceda la unidad económica –situación que el CCyC continúa delegando a las jurisdicciones locales–.

 

3.2. Inmueble con destino mixto ^

El CCyC no regula de forma expresa la afectación de los inmuebles con destino mixto, circunstancia que ya se encuentra instalada en la órbita inmobiliaria y continúa en constante crecimiento. Los inmuebles que tienen destino comercial o apto profesional y sirven de vivienda de forma conjunta son numerosos.

Que la persona o su grupo familiar resida en el lugar donde a su vez tienen establecido su fuente de ingreso puede tener encuadres jurídicos diversos:

  • 1) El reglamento de propiedad horizontal puede autorizar a los propietarios a destinar las unidades funcionales a vivienda y/o apto profesional. Incluso, los proyectos o desarrollos inmobiliarios utilizan esta variante como una propia estrategia de comercialización.
  • 2) En casas internamente separadas entre el comercio u oficina que suelen dar a la calle (taller mecánico, ferretería, mercado, escribanía, estudio jurídico, etc.) y la vivienda, normalmente ubicada en el contrafrente, en un piso de arriba, o bien, en otro sector.

En ambos casos, el inmueble reúne en toda su delimitación destinos mixtos. No es necesario establecer si la mayor parte de la superficie del inmueble es la que se destina a vivienda o viceversa, simplemente con que la persona utilice el inmueble para vivir tiene el derecho a la protección del instituto.

Esta circunstancia encuentra sustento normativo, por ejemplo, en la Subsecretaría de Asuntos Registrales y los Registros de la Propiedad de Rosario y Santa Fe (Provincia de Santa Fe), en la Disposición técnico registral conjunta 15/2016 (art. 6), dicen:

Podrá ser afectado cualquier inmueble destinado a vivienda, ya sea mixto (vivienda y comercio o industria) o rural (vivienda y actividad rural) por su totalidad o parte de su valor.[13]

Frente a la venta, cabe preguntarse: la subrogación real, ¿opera sobre la totalidad del importe percibido o solo hasta el valor que cubra proporcionalmente la superficie utilizada para vivienda? Sería injusto pensar que todo el importe quede protegido de las acciones de los acreedores tendientes a cobrar sus créditos. Si en algún momento el inmueble se dividiere en especie y se crearen dos inmuebles separados, la afectación deberá recaer sobre el que tenga destino vivienda.

 

3.3. Inmuebles que conforman una unidad de vivienda ^

Hay viviendas que se componen de dos o más inmuebles. En el marco de la propiedad horizontal, los departamentos, las cocheras y, en su caso, las bauleras de los edificios pueden identificarse jurídicamente como unidades funcionales, partes indivisas de unidades funcionales, unidades complementarias o partes indivisas de estas. Por ejemplo, un propietario de un departamento (unidad funcional) puede ser único dueño de otro inmueble en el mismo edificio que tenga como destino un espacio guardacoches (art. 2039 CCyC). En la propiedad horizontal especial (art. 2073 y ss. CCyC) o en zonas residenciales, hay casas que se construyen en dos o más unidades funcionales o lotes de terreno. Puede ocurrir, por ejemplo, que se edifique la casa en un lote, la pileta en otro y el quincho en otro. Esta solución viene dada desde el régimen de bien de familia.

La XIX Reunión Nacional de Directores de Registro de la Propiedad Inmueble (Salta, 1982) declaró al respecto:

Artículo 1°: Que el concepto de inmueble en el instituto de Bien de Familia, está definido por su destino, ya sea vivienda o explotación, con los demás recaudos exigidos por la ley para su afectación (art. 34). Artículo 2°: Que para arribar a dicho encuadre no es adecuada la utilización del concepto parcelario o registral de inmueble. Artículo 3°: que la extensión señalada abarca tanto los inmuebles urbanos en todas sus manifestaciones como los rurales.[14]

 

Ello permite afectar más de una unidad al sistema, de conformidad con su “utilidad”, lo que no es óbice para que el tercero, que con ello considere vulnerados sus derechos, pueda accionar por desafectación.[15]

Si prospera la desafectación, no puede ser por la totalidad del inmueble porque, en ese caso, el beneficiario resultará perjudicado. Debe desafectarse hasta el monto que cubra el crédito reclamado, sin desproteger totalmente la vivienda.

Los supuestos mencionados tienen un reflejo normativo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; la Instrucción de trabajo 6/2016 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal dice:

9.- INMUEBLE COMPLEMENTARIO o AFECTACIÓN CONJUNTA. Si la vivienda está integrada por más de una unidad funcional, las cuales se complementan conformando una sola unidad de vivienda y, así se lo declarare, es admisible su afectación conjunta. El mismo criterio se aplicará a las fincas edificadas en lotes contiguos.- Las unidades complementarias del régimen de propiedad horizontal quedarán siempre comprendidas en la afectación (art. 2045 CCyC.). Asimismo, se admitirá la afectación con la principal, de partes indivisas de unidades funcionales destinadas a cochera o baulera, exigiéndose únicamente que estén ubicadas en el mismo edificio.

También encontramos regulación en la Disposición técnico registral 10/2016 del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, que dice (art. 3):

No podrá afectarse más de un inmueble, a excepción de los siguientes casos: a) Cuando se trate de dos o más inmuebles linderos de un mismo propietario siempre que en ellos se asiente la vivienda. b) En el derecho real de Propiedad Horizontal, la afectación de la unidad funcional y de su complementaria o de una parte indivisa de la misma, debiendo rogarse expresamente por cada una de las unidades afectadas. c) La calidad de condómino o de nudo propietario de un inmueble afectado a “vivienda”, no impide la afectación de otro inmueble de dominio exclusivo. En el caso de dominio desmembrado, el usufructuario deberá dar su consentimiento.

Por su parte, la citada Disposición técnico registral conjunta 15/2016 de la Provincia de Santa Fe se expide en igual sentido (art. 8).

 

3.4. Condominio ^

Un mismo afectante no puede ser único propietario de más de un inmueble afectado. Esto implica que puede ser propietario único de un inmueble afectado y condómino de otro inmueble afectado.

Los condóminos pueden afectar el inmueble al régimen de vivienda. El CCyC exige que la decisión sea unánime para la afectación. No se puede afectar una parte indivisa (art. 245 CCyC).[16]

La posibilidad de que un condómino pueda afectar más de un inmueble sirve de fundamento para evitar situaciones injustas. Veamos el caso: A es titular único de un inmueble afectado donde reside y, a su vez, es condómino con B de un inmueble donde este reside. Si A no pudiese afectar el inmueble en condominio con B al régimen de vivienda, se le estaría negando a B el derecho a proteger su vivienda.

Existe, por lo menos, un caso de excepción a esta regla establecida en el CCyC que se relaciona directamente con lo analizado en el apartado anterior. En la propiedad horizontal, ocurre frecuentemente que las cocheras o bauleras están jurídicamente constituidas como una unidad funcional y los adquirentes de los departamentos, conjuntamente, adquieren una parte indivisa de la unidad funcional con destino cochera o baulera, la que se individualiza con una designación interna del edificio. Es decir, cada propietario de una cochera es condómino de la unidad funcional global que tiene dicho destino y que abarca internamente las demás cocheras del edificio.

La posibilidad de afectar conjuntamente ambas unidades que conforman una unidad de vivienda hace a un lado el requisito de la unanimidad, pues un condómino puede afectar su parte indivisa sin que sea necesario que los restantes condóminos afecten las suyas.

 

3.5. Inmuebles afectados al derogado régimen de bien de familia ^

El artículo 3º Ley 26994 derogó la Ley 14394, que regulaba el instituto del bien de familia en su capítulo V. Esta circunstancia no desvaneció una situación de hecho ineludible: aún existen inmuebles afectados a dicho régimen.

En los fundamentos del anteproyecto del CCyC, se establece que el actual régimen sustituye al anterior con las modificaciones que se introdujeron.[17] En consecuencia, debemos preguntarnos: ¿qué ocurre con la protección de los inmuebles que estuvieren afectados al régimen de bien de familia? La respuesta la obtenemos aplicando las reglas sobre la eficacia temporal de la ley (art. 7 CCyC), que se pueden resumir en:

  • 1) A las situaciones jurídicas agotadas (constitución, modificación o extinción y consecuencias) les aplica la ley antigua (irretroactividad).
  • 2) A las situaciones jurídicas en curso (constitución, modificación o extinción y consecuencias) les aplica la ley nueva (efecto inmediato).
  • 3) Situaciones jurídicas constituidas de fuente extracontractual: a la constitución se le aplica la ley antigua (irretroactividad); a la modificación o extinción, la ley nueva (efecto inmediato); a las consecuencias anteriores, la ley antigua, y a las posteriores, la nueva ley.
  • 4) A las situaciones jurídicas nuevas, en todos los aspectos, la ley nueva.[18]

La protección no se extingue de pleno derecho porque implicaría la aplicación retroactiva de la ley. Tampoco puede subsistir en todos sus aspectos porque resultaría en la ultraactividad de la norma. Cuando el inmueble afectado al régimen de bien de familia cumpla con los requisitos que exige el CCyC para su afectación al régimen de vivienda actual, puede beneficiarse de la protección y sus efectos. De conformidad con estas reglas, en lo tocante a los efectos o consecuencias no producidos a la fecha de entrada en vigor del CCyC, los inmuebles afectados al régimen de la Ley 14394 se regirán por las disposiciones de los artículos 244 al 256 CCyC.[19]

En la coexistencia del régimen de bien de familia y el régimen de vivienda concurren el afectante-deudor y los acreedores que quieren ejecutar el inmueble para cobrar sus créditos, a lo que se suma la cuestión temporal de la fecha de constitución, la entrada en vigencia del CCyC, el destino del inmueble y la fecha de nacimiento de los créditos. Como vemos, la nueva ley modifica más de una situación jurídica, que concurren unas con otras. En este caso, la respuesta es la aplicación distributiva de las reglas expuestas para la eficacia temporal.[20]

En primer lugar, hay que distinguir entre el inmueble con destino a vivienda del que sirva de sustento, como la fábrica, industria o comercio. En este último caso, el inmueble no cumple con el requisito principal que exige el CCyC: el destino. Esto no implica su desafectación automática; lo que disminuye es su protección. El inmueble queda protegido de los acreedores del afectante cuyas obligaciones hayan nacido con posterioridad a la afectación y antes del 1 de agosto de 2015 (fecha en que el CCyC entró en vigor). En cambio, los acreedores cuyos créditos nacieron con posterioridad a esta fecha (aunque sean posteriores a la afectación) pueden ejecutar el inmueble afectado al régimen de bien de familia que no tenga destino vivienda pues se trata de una “consecuencia posterior” a la que se le aplican inmediatamente las normas de la ley vigente en lo que respecta a la posibilidad o no de ejecución. En este sentido, la doctrina señala que aquellos acreedores cuyos créditos nacieron durante la vigencia de la Ley 14394 no pueden ejecutar el asiento del bien de familia, por más que el destino de dicho bien sea comercial; mas aquellos otros cuyos créditos sean de causa posterior al 1 de agosto de 2015 podrán ejecutar dicho bien, dado que ya no será posible recurrir al marco protectorio previsto en el régimen anterior.[21]

En segundo lugar, nace el siguiente interrogante: ¿puede un único propietario de un inmueble afectado al régimen de bien de familia afectar otro al régimen de vivienda? Quien sea único propietario de un inmueble afectado al régimen de bien de familia con destino a vivienda no puede afectar al régimen de vivienda otro inmueble del que sea único propietario, pues los institutos no pueden coexistir en este sentido. Contrariamente, aquel que sea titular de una fábrica, industria o comercio afectado al régimen derogado puede afectar al régimen de vivienda actual un inmueble con ese destino. En este caso, los acreedores nacidos durante la vigencia de la Ley 14394, ¿pueden ejecutar el inmueble afectado al régimen actual? Negarles esta posibilidad es beneficiar al deudor, injustificadamente, con dos inmuebles fuera de la órbita de un solo grupo de sus acreedores: los nacidos posteriormente a la afectación del inmueble afectado al régimen derogado y antes del 1 de agosto de 2015.

 

4. El afectante y los beneficiarios ^

4.1. Titular registral ^

El artículo 245 CCyC establece que la afectación puede ser solicitada por el titular registral. No menciona un derecho real en particular, salvo el condominio. Consecuencia de ello es que el término afectante se interpreta en sentido amplio. Los titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal y propiedad horizontal especial pueden afectar a vivienda un inmueble. También pueden afectar a vivienda el usufructuario, el usuario, el titular del derecho real de habitación y el de la propiedad superficiaria.[22]

Esta cuestión se examinó en las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Bahía Blanca, 2015), donde se concluyó, por unanimidad:

Afectación al régimen de protección de la vivienda: El usufructuario puede afectar el inmueble objeto de su derecho al régimen de vivienda previsto por los arts. 244 y ss. del CCyC, si concurren los requisitos exigidos por dichas normas. En tal caso, la afectación al régimen de vivienda durará solo mientras exista el usufructo, salvo que el dominio se consolide en cabeza del usufructuario.

El Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires receptó esta doctrina en la Disposición técnico registral 4/2016 (art. 5º, última parte):

En caso que exista usufructo, el inmueble debe ser afectado por el nudo propietario y el usufructuario conjuntamente; igual criterio se aplicará al uso y habitación.

Es de lamentar que se solicite la conformidad del usufructuario y nudo propietario conjuntamente, pues nada impide que el usufructuario pueda afectar en soledad el usufructo de un inmueble con destino a vivienda. Los registros no pueden alterar el espíritu de las leyes con excepciones reglamentarias (art. 99 inc. 2 Constitución Nacional [CN]), lo que sucede al impedir que se proteja la vivienda con sustento en un derecho de usufructo, aunque el nudo propietario no quisiese solicitar la afectación.

 

4.2. Los beneficiarios. Conviviente. Colaterales ^

La afectación debe tener beneficiarios. El artículo 246 CCyC regula quiénes pueden serlo y refleja algunas modificaciones respecto de la legislación anterior. Dispone:

Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación: a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

Sobre la posibilidad de que el titular registral se declare como el propio beneficiario, en los fundamentos del anteproyecto de CCyC, se señaló que

… se autoriza la constitución del bien de familia a favor del titular del dominio sin familia, atendiendo a la situación, cada vez más frecuente, de la persona que vive sola.[23]

El CCyC reconoce esta nueva concepción de familia sin la necesidad de que exista un vínculo afectivo con otra persona, ni vínculo de sangre en ningún orden.

El CCyC agrega la posibilidad de declarar beneficiario al conviviente. No exige que la convivencia esté inscripta, es decir, solo deben cumplirse los requisitos subjetivos y objetivos de los artículos 509 y 510 CCyC. Si la afectación se efectuare mediante escritura pública, este será el único caso en el cual el notario no exija al afectante acreditar el vínculo.

No podemos desconocer las opiniones que declaran como ineludible el requisito de la inscripción de la unión convivencial para que pueda tener efecto la declaración del conviviente como beneficiario.[24] No adhiero a la postura de estos autores. Si el CCyC no exige inscripción, ¿por qué exigir mayores requisitos? Atenta contra el mandato de proteger la vivienda en sentido amplio (art. 14 bis CN).

El inciso b) del artículo 246 CCyC utiliza la frase “en defecto de ellos”, cuyo significado es a falta de ellos, haciendo referencia a los sujetos del inciso a), que son: el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes. Para los del inciso b), se suma el requisito de que, además, convivan con el constituyente.

A raíz de esta regulación, surge el primer interrogante: ¿puede un afectante con descendientes, ascendientes, cónyuge declarar beneficiario del régimen de vivienda a un colateral del inciso b)? Nótese que el interrogante no nombra al conviviente pues, en caso de que el afectante conviva, impide beneficiar a alguno de los sujetos del inciso b).

Cierto sector doctrinario entiende que la mera existencia de ascendientes, descendiente o cónyuge del afectante excluye la posibilidad de que los colaterales puedan beneficiarse con la afectación.[25] Ahora bien: ¿qué sucede con el afectante que no vive con sus ascendientes o descendientes y sí convive con un colateral? Cabe la posibilidad de que el afectante viva con un hermano y no con aquellos. ¿Cuál es la razón para impedirle que lo designe como beneficiario? El foco debe estar puesto en quién habita y vive con el constituyente y no en su mera composición familiar. Si se cumplen los requisitos del inciso b), es decir, colateral hasta el tercer grado y que convivan con el constituyente, el afectante debería poder designar beneficiario a un colateral siempre y cuando no vivan en el inmueble ascendientes, descendientes o su cónyuge.

 

4.3. Subsistencia de la afectación ^

Uno de los principales efectos de la afectación al régimen de vivienda es la inenajenabilidad del inmueble (art. 250 CCyC). Para transmitir el inmueble afectado, se requiere previamente su desafectación. Ahora bien, el artículo 250 CCyC se titula “transmisión de la vivienda afectada”, de modo que se puede inferir que esto se compadece con la posibilidad de que se transmita el inmueble afectado y se mantenga la protección legal retroactivamente a la fecha de constitución originaria.[26] Veremos a continuación algunos de estos supuestos:

  • 1) Por causa de muerte. Los herederos legitimarios adquieren todos los bienes del causante desde el instante mismo de su fallecimiento (art. 2277 CCyC). Del texto de los artículos 250 y 252 CCyC se extrae que la afectación subsiste con posterioridad al fallecimiento.
    En consecuencia, los herederos tienen las siguientes opciones: a) decidir la desafectación, b) resolver la subsistencia de la afectación con o sin modificación de los beneficiarios. Estos actos los pueden realizar en el marco de la partición de herencia.
  • 2) Liquidación del régimen de comunidad en el matrimonio. La indivisión poscomunitaria que se genera por la disolución del régimen de comunidad debe liquidarse. Si la masa estuviera integrada por un inmueble afectado al régimen de vivienda, el cónyuge no titular adjudicatario, sea o no beneficiario, o el cónyuge titular –ahora dueño a título de adjudicación– podrían rogar la subsistencia de la afectación.
  • 3) Donación. El donatario, cuando haya sido beneficiario del régimen de vivienda y cumpla con los requisitos del régimen, puede rogar que subsista la afectación para que pueda seguir beneficiándose de sus efectos desde el origen de la constitución realizada por el donante.
  • 4) División de condominio y adjudicación. Cuando un condómino resulte adjudicatario del inmueble que se encontraba afectado, puede optar por que continúe la afectación.[27]

En todos los casos mencionados, el beneficio de la subsistencia reside en que los efectos de la afectación se mantienen desde su constitución inicial y solo se modifican los sujetos beneficiados. Este aspecto ha sido aceptado a nivel registral y reflejado en la Instrucción de trabajo 6/2016 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal:

16.- TRANSMISIONES SIN DESAFECTACIÓN. No es necesaria la desafectación en el supuesto de adjudicación por partición. Tampoco será necesaria la desafectación, en el supuesto de transmisión a favor de beneficiarios del régimen.

Si el nuevo afectante fuese único propietario de un inmueble ya afectado, entonces, la norma le impide pedir la subsistencia sobre otro, salvo que, con la petición, desafecte el anterior.

 

5. Subrogación real ^

5.1. Concepto general ^

El artículo 248 CCyC dice:

Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

Como antecedente a esta incorporación, en diversas jornadas de derecho civil y registral se instó una reforma legislativa que incluyera la subrogación real en el régimen de protección de la vivienda.[28] La jurisprudencia, por su parte, había receptado este instituto de forma acertada.[29] El derecho comparado también es fuente de este instituto. En algunas constituciones de estados de los Estados Unidos de América, se regula el homestead, con la variable de la protección al valor de las viviendas.[30]

Los supuestos de subrogación real en nuestra legislación son:

  • 1) Permuta de inmueble afectado por otro que continúa con la afectación;
  • 2) Venta del inmueble afectado, transmisión de la afectación al importe percibido como precio y luego al inmueble adquirido.[31]
  • 3) Siniestro con el inmueble afectado que genere el cobro de una indemnización a la que se transmite la afectación y luego al inmueble adquirido con esta.
  • 4) Expropiación del inmueble con indemnización por parte del Estado para luego adquirir otra vivienda.

 

5.2. ¿Carácter facultativo? ^

El artículo 248 CCyC, desde una hermenéutica literal, parece no exigir que con los importes que sustituyen la vivienda se adquiera una nueva, pero desconocer esto es desviarse de la naturaleza misma del régimen. Solo puede recaer sobre un inmueble con destino vivienda (art. 244) y tiene como finalidad protegerla.

La sustitución en los importes no es una excepción al artículo 244, sino que funciona como una protección temporal que se extiende hasta que se adquiere la nueva vivienda o bien, hasta que el sujeto, de forma expresa o tácita, decida desafectar los importes de la protección. Si el titular opta por no adquirir un inmueble con los alcances mencionados y les da otro destino a los importes, se extingue la protección y los importes pasan a integrar la masa de los acreedores. Es decir, para cierto sector doctrinario, la subrogación tiene carácter facultativo.[32]

Otra doctrina opina que

… no queda sujeta al arbitrio del constituyente originario ni del registrador; se produce ope legis con la sustitución de la vivienda, así como también es automática la protección del asiento conyugal o convivencial luego de celebrado el matrimonio o inscripta la unión convivencial.[33]

No adhiero a esta última postura pues el artículo 244 CCyC comienza diciendo “puede afectarse”. En consecuencia, si la afectación es una opción del titular registral, también lo es la subrogación para el constituyente.

 

5.3. Reserva ^

El artículo 248 CCyC prescribe que la afectación “se transmite”. Eso significa que, si nada se señalara al respecto, la misma opera de pleno derecho. Sin perjuicio de ello, las normas registrales de las distintas demarcaciones son disímiles respecto de la necesidad de efectuar la reserva en la escritura de desafectación.

En la Ciudad de Buenos Aires, no es necesario efectuar esta reserva, según lo establecen la Disposición técnico registral 4/2016 y la Instrucción de trabajo 6/2016. En la Provincia de Córdoba, el Registro General exige efectuar dicha reserva, de acuerdo con la Resolución general 4/2015 (normativa técnico-registral unificada t. o. 2015, art. 8 del título II).

Abella y Regis opinan que es necesaria la manifestación de voluntad al respecto y que la falta de esa reserva de derecho produciría su extinción.[34] Cabe preguntarse: ¿por qué exigir un requisito mayor si la ley no lo hace? Suponer que, ante el silencio del desafectante, su deseo es extinguir la protección en los importes sustituidos es obstaculizar la finalidad del instituto de proteger la nueva vivienda adquirida. Lo que el desafectante puede hacer, vinculado al carácter facultativo que se desarrolló, es manifestar de forma expresa su intención de no subrogar los importes. En la escritura de adquisición del nuevo inmueble sí es necesario hacer referencia al trámite de afectación originaria y a la escritura de desafectación y venta para que los registros de la propiedad inmueble puedan publicitar la protección del régimen de vivienda desde su fecha originaria.

 

5.4. La nueva vivienda adquirida ^

El artículo 248 CCyC señala que la afectación se transmite “a la vivienda adquirida”, pero ¿qué alcance podemos darle a la adquisición? Zavala acertadamente dice que:

Es errado el criterio adoptado por algunos registradores -y que ha sido ratificado en sede judicial- al considerar que “vivienda adquirida” refiere únicamente a la comprada con el producido de la enajenación de la vivienda originariamente afectada al régimen.[35]

La interpretación no debe ser restrictiva. La adquisición de la nueva vivienda no puede limitarse únicamente al derecho de dominio o propiedad horizontal común y especial, sino que también se considera “cerrada” la subrogación con la adquisición de un usufructo o propiedad superficiaria que tenga destino vivienda, produciéndose el efecto del traslado de la afectación de la misma manera. Si se adquiere un inmueble en condominio, la subrogación real opera para la parte indivisa del adquirente que lo hizo con los importes afectados resultantes de la enajenación de la vivienda.

 

5.5. Plazo ^

El legislador optó por no establecer un plazo para la adquisición de la nueva vivienda con los importes subrogados.[36] El anteproyecto de reformas al Código Civil y Comercial de 2018 (Decreto 182/2018) propone incorporar en los requisitos de la subrogación que

… el titular debe reinvertir el importe –producto de la venta o indemnización– en la adquisición y afectación al régimen de vivienda de un nuevo inmueble en el plazo de caducidad de un año.[37]

La finalidad de la norma es proteger los importes en el proceso de la nueva adquisición, pero no con el objetivo de que queden fuera del radar de los acreedores eternamente.

Zavala expone que

… cuanto más se dilate la reinversión de los fondos y menos trazable sea en ese período su empleo o destino, mayor será el riesgo que corra la continuidad del régimen de vivienda, lo que la hace susceptible de ser cuestionada judicialmente por los acreedores.[38]

Frente al reclamo de algún acreedor, es el aparato judicial quien debe establecer qué plazo se considera razonable para reinvertir el dinero en una nueva vivienda. Desde mi punto de vista, aplicar algún plazo cierto, con la legislación actual, es forzar la interpretación. No podemos recurrir a leyes análogas ya que los plazos de caducidad son aquellos que están regulados estrictamente.

Con respecto a una posible modificación del artículo 248, establecer un plazo de caducidad para todos los supuestos resultaría, también, en injusticias y se aleja del espíritu protectorio del régimen. La solución parece más justa –frente al equilibrio que se intenta obtener entre la protección de los importes y su blindaje de la masa de los acreedores– si se profundiza sobre ciertos aspectos de la subrogación: a) trazabilidad o no de los fondos; b) diferencia entre plazo para “adquirir” y para afectar;[39] c) determinación de lineamientos para cuando existe diferencia de valores en más entre lo vendido y adquirido.

 

5.6. Mayor valor del inmueble adquirido con relación a los importes obtenidos por subrogación ^

El problema se suscita cuando el inmueble que se adquiere es de mayor valor que el vendido, es decir, los importes utilizados para la nueva adquisición son mayores a los subrogados. Un sector doctrinario señala que la afectación beneficia a la totalidad del inmueble pues el fundamento de la protección recae en un derecho constitucionalmente protegido, como es el acceso a una vivienda y su seguridad. Para esta postura, los acreedores posteriores a la fecha de afectación originaria no pueden ejecutar el inmueble adquirido por la diferencia de valores ya que la protección es retroactiva a la afectación inicial.[40] Otra postura entiende que se deben individualizar y separar a los acreedores anteriores a la constitución originaria de los intermedios entre la venta del inmueble afectado y la adquisición de la nueva vivienda en un valor mayor.[41]

Adhiero a esta última tesis. En un equilibrio entre el derecho de propiedad del acreedor y el derecho a la vivienda del deudor, se debe establecer un proceso cronológico de la afectación originaria, desafectación, subrogación real y nuevas afectaciones con relación a los acreedores y el nacimiento de sus créditos frente al titular afectante.

 

5.7. Inmueble preexistente ^

La redacción del artículo 248 CCyC rechaza la posibilidad de que la subrogación opere sobre un inmueble preexistente al de la desafectación, argumento que la jurisprudencia convalidó.[42] La doctrina interpreta el concepto de subrogación en un sentido amplio y defiende la posibilidad de que esta pueda recaer en un inmueble que existe en el patrimonio del afectante.[43] En el anteproyecto de reformas de 2018 se agrega expresamente esta posibilidad en el artículo 248 modificado.[44]

 

5.8. Aplicación para los inmuebles afectados al régimen de bien de familia ^

Como se mencionó en el apartado 3.5, aún subsisten inmuebles afectados al régimen derogado de bien de familia creado por la Ley 14394. Como el régimen de vivienda es continuador, las normas que hoy regulan la protección de la vivienda son de aplicación para los inmuebles que se encuentran afectados a bien de familia. Como ya se analizó, esto sucede en distintos aspectos de su regulación.

Una cuestión relevante es determinar si la subrogación real aplica para la venta y desafectación de un inmueble afectado al régimen de bien de familia. En este punto, debe distinguirse si el inmueble tiene destino vivienda o explotación industrial o comercial. Si el inmueble afectado al régimen de bien de familia tuviera destino vivienda, aplica la subrogación del artículo 248. En cambio, si el inmueble afectado tuviera destino comercial, explotación industrial o fábrica, no le será de aplicación la subrogación real a los importes percibidos pues la afectación se transmite “a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen” (art. 248).

Tanto para la adquisición como para la sustitución es necesario que el inmueble tenga destino vivienda.

 

6. Conclusiones ^

Del análisis realizado del régimen de vivienda del artículo 244 y siguientes del Código Civil y Comercial y su precedente régimen de bien de familia, extraigo las conclusiones siguientes:

  • 1) Se avanza en el concepto de “familia”, aceptando la designación como beneficiario al propio constituyente y conviviente.
  • 2) Se limita el objeto de la afectación a inmuebles que tengan como destino la vivienda.
  • 3) Se hace lugar a la doctrina y jurisprudencia y se incorpora el régimen de la subrogación real.
  • 4) La normativa no le otorga al acreedor un panorama claro sobre los bienes que integran la masa ejecutable, a raíz de que no se establece: a) la posibilidad de subrogar la afectación del régimen en inmuebles preexistentes; b) el alcance de la subrogación en inmuebles de mayor valor al transmitido; c) el tiempo en que los importes subrogados están fuera de su órbita para el cobro de sus créditos.
  • 5) Carece de normas de derecho transitorio para resolver los conflictos que surgen en torno a inmuebles que continúan afectados al régimen derogado.

 

7. Bibliografía ^

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Jurisprudencia

CCiv.Com. de Rosario, Sala 1ª, 23/10/2002, “Gil, Alberto s/ Recurso de recalificación” (Zeus, T. 91, R-575, caso N.º 29275).

CCiv.yCom. de La Plata, Sala I, 14/12/2016, “Dirección General del Registro de la Propiedad, Expediente 23077-1003/2016” (sentencia N.º 90, expediente N.º 264096).

 

 

Notas ^

[1]. (N. del E.): los hipervínculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado y dirigen a fuentes oficiales –en caso de excepción, se hará la aclaración que corresponda–; la fecha de última consulta es 18/1/2022.

[2]. GUASTAVINO, Elías P., Bien de familia, Buenos Aires, Omeba, 1962, p. 85.

[3]. GUASTAVINO, Elías P., Derecho de familia patrimonial. Bien de familia, t. 1, Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni, 1985, p. 386.

[4]. VIGO, Rodolfo L., “Comentarios al capítulo 1 del título preliminar” (online), en Laferrière, J. N. (comp.), Análisis del proyecto de nuevo Código Civil y Comercial 2012, Buenos Aires, El Derecho-Universidad Católica Argentina, 2012, p. 64, http://www.pensamientocivil.com.ar/system/files/2015/01/Doctrina463.pdf, última consulta: 10/11/2020.

[5]. VIGO, Rodolfo L., “Constitucionalización y neoconstitucionalismo: algunos riesgos y algunas prevenciones”, en Revista de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales. Nueva Época, Santa Fe, Universidad Nacional del Litoral, N.º 7, 2009, p. 262. (N. del E.): ver completo aquí, última consulta: 14/1/2022.

[6]. (N. del E.): acceda a la Constitución Nacional de 1949 aquí, pp. 197-225, última consulta: 14/1/2022.

[7]. (N. del E.): acceda a la reforma constitucional de 1957 aquí, pp. 237-238, última consulta: 14/1/2022.

[8]. Art. 25, párr. 1 (donde se regula dentro del concepto de vida adecuada, el acceso a una vivienda): “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez y otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.

[9]. REAL ACADEMIA ESPAÑOLA, “Vivienda” (online), en Diccionario de la lengua española, https://dle.rae.es/vivienda?m=form, última consulta: 26/5/2021: “1. f. Lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas”.

[10]. “¿Qué es el derecho a una vivienda adecuada?” (online), en Folletos Informativos, Ginebra, Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos (ACNUDH), N.º 21/Rev.1 (“El derecho humano a una vivienda adecuada”), 2010, p. 4; en https://www.ohchr.org/Documents/Publications/FS21_rev_1_Housing_sp.pdf; última consulta: 25/5/2021.

[11]. GUASTAVINO, Elías P., ob. cit. (nota 2), p. 13.

[12]. AREÁN, Beatriz A., Bien de familia, Buenos Aires, Hammurabi, 2007, p. 87.

[13]. (N. del E.): fuente del hipervínculo: Colegio de Escribanos de la Provincia de Santa Fe – 1ª Circunscripción, última consulta: 17/1/2022.

[14]. AA. VV., (declaraciones de la XIX Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble [Salta, 1982], tema 5 [“Afectación al régimen del bien de familia de inmuebles sometidos a la ley 13512 que comprenda a unidades complementarias en condominio o unidades funcionales con distintos destinos”]), en http://consejofederalrpi.com.ar/home/index.php/conclusiones-de-reuniones-nacionales/29-xix-reunion-nacional-de-directores-de-registros-de-la-propiedad-inmueble, última consulta: 26/5/2021.

[15]. ARMELLA, Cristina N., “Bien de familia. Cláusulas escriturarias para los casos en los que el instituto se vincula con otras figuras jurídicas”, en Revista Notarial, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.º 928, 1997, p. 730. (N. del E.): ver aquí; última consulta: 18/1/2022.

[16]. La Subsecretaría de Asuntos Registrales y los Registros de la Propiedad de Rosario y Santa Fe (Provincia de Santa Fe), en la Disposición técnico registral conjunta 15/2016 y con respecto a la afectación de inmuebles con destino mixto (art. 6), dicen que “preferentemente expresado en porciones indivisas, lo cual constará en la rogatoria y en el asiento registral correspondiente”. Esta disposición solo refleja una técnica de inscripción para publicitar la afectación en parte del inmueble. Entiendo que una publicidad más precisa es la del valor.

[17]. HIGHTON, Elena I., KEMELMAJER, Aída y LORENZETTI, Ricardo L., “Fundamentos del anteproyecto de código civil y comercial de la nación elaborados por la comisión redactora” (online), en Proyecto de código civil y comercial de la nación, Buenos Aires, Infojus, 2012, p. 555, http://www.saij.gob.ar/docs-f/ediciones/libros/codigo_civil_comercial.pdf, última consulta: 26/5/2021.

[18]. MOISSET DE ESPANÉS, Luis, “La irretroactividad de la ley y el efecto diferido” (online), p. 2, https://www.acaderc.org.ar/1980/07/14/la-irretroactividad-de-la-ley-y-el-efecto-diferido/, última consulta: 26/5/2021.

[19]. LASTRA, Mónica M. F., “Bien de familia y protección de la vivienda”, en El Derecho, Buenos Aires, Universidad Católica Argentina, t. 279, 2018, p. 2.

[20]. KEMELMAJER, Aída, “Las situaciones jurídicas preexistentes, a un año de la vigencia del Código Civil y Comercial. (Varios personajes en busca de un autor)” (online), en La Ley, Buenos Aires, La Ley, 1/8/2016, https://informacionlegal.com.ar, cita online AR/DOC/2312/2016, última consulta: 26/5/2021.

[21]. CAUSSE, Federico J. y PETTIS, Christian R., Derechos reales, Buenos Aires, Hammurabi, 2015, (serie “Incidencias del Código Civil y Comercial de la Nación”, dirigida por Alberto J. Bueres, v. 8), p. 305.

[22]. SZMUCH, Mario G., “Discursus sobre el régimen de vivienda y la registración de su subrogación real en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Dinámica, interpretación amplia y propuestas para su implementación” (online), en Revista del Notariado, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N.º 917 (jul-sep 2014), 4/2/2015, ap. 15, https://www.revista-notariado.org.ar/index.php/2015/02/discursus-sobre-el-regimen-de-vivienda-y-la-registracion-de-su-subrogacion-real-en-el-nuevo-codigo-civil-y-comercial-de-la-nacion-dinamica-interpretacion-amplia-y-propuestas-para-su-implementacion/, última consulta: 26/5/2021.

[23]. HIGHTON, Elena I., KEMELMAJER, Aída y LORENZETTI, Ricardo L., ob. cit. (nota 17), p. 555.

[24]. KOON, María L. y MESQUIDA, Silvina M., “La protección de la vivienda en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación”, en Revista Derecho de Familia y de las Personas, Buenos Aires, Thomson Reuters-La Ley, noviembre 2014, p. 61; y Causse, Federico J. y Pettis, Christian R., ob. cit. (nota 21), p. 292.

[25]. KOON, María L. y MESQUIDA, Silvina M., ob. cit. (nota 24), p. 6; Pérez Pejcic, Gonzalo, (comentario al art. 246) (online), en Caramelo, G. y otros (dirs.), Código Civil y Comercial de la Nación comentado, t. 1, Buenos Aires, Infojus, 2015, p. 449, en http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo-comentado/CCyC_Comentado_Tomo_I%20(arts.%201%20a%20400).pdf, última consulta: 1/5/2021.

[26]. CASABÉ, Eleonora R., Derecho notarial, registral e inmobiliario, Buenos Aires, Hammurabi, 2015, (serie “Incidencias del Código Civil y Comercial”, dirigida por Alberto J. Bueres, v. 12), p. 55.

[27]. ORTOLANI, Luciana, “Régimen de vivienda. Principales cambios”, en Revista Notarial, Córdoba, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, N.º 93, 2016, p. 324, https://escribanos.org.ar/rnotarial/wp-content/uploads/2017/06/Vivienda.-Ortolani.-RNCba-93.pdf, última consulta: 26/5/2021.

[28]. AA. VV., (conclusiones de las XX Jornadas Nacionales de Derecho Civil [Buenos Aires, 2005], comisión N.º 4 [“Reales: protección jurídica de la vivienda], punto 3º [“La protección de la vivienda y la subrogación real], de lege ferenda), en https://www.derechocivil.jursoc.unlp.edu.ar/index.php/17-jornadas-nacionales-de-derecho-civil/92-2005-xx-jornadas-nacionales-de-derecho-civil-universidad-de-buenos-aires, última consulta: 26/5/2021: “Es necesario que en una futura reforma legislativa se instituya expresamente el principio de subrogación real en el régimen de protección de la vivienda. Ello para que el nuevo inmueble adquirido, en sustitución de un inmueble afectado, participe de los beneficios legales de la inejecutabilidad, con retroactividad a la fecha de afectación del inmueble originario. También para que se extienda la protección a los fondos recibidos en concepto de indemnización por expropiación o seguro, al menos por un plazo. Incluso, a fin de que el constituyente pueda optar por transferir la protección a otro inmueble de su propiedad”.

AA. VV., (declaraciones de la XL Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble [Paraná, 2003], segundo plenario del tema 1 [“Bien de familia: subrogación. Experiencia o antecedentes en los distintos registros”]), en http://consejofederalrpi.com.ar/home/index.php/conclusiones-de-reuniones-nacionales/50-xl-reunion-nacional-de-directores-de-registros-de-la-propiedad-inmueble, última consulta 26/5/2021: “1. En el caso de subrogación real puede admitirse -sobre el nuevo inmueble- la subsistencia del bien de familia con vigencia desde la fecha de su constitución originaria. 2) Respecto de la sustitución de un inmueble por otro existente en el patrimonio del constituyente, es conveniente propiciar una reforma legal para determinar su inclusión y efectos”.

[29]. CCiv.Com. de Rosario, Sala 1ª, 23/10/2002, “Gil, Alberto s/ Recurso de recalificación” (Zeus, T. 91, R-575, caso N.º 29275).

[30]. GUASTAVINO, Elías P., ob. cit. (nota 3), p. 385.

[31]. ZAVALA, Gastón A., “La subrogación de vivienda en la constitucionalización del derecho privado”, en El Derecho, Buenos Aires, Universidad Católica Argentina, 4/6/2019, p. 7.

[32]. CAUSSE, Federico J. y PETTIS, Christian R., (comentario al art. 248), en Bueres, A. J. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, t. 1B, Buenos Aires, Hammurabi, 2016, pp. 97-98.

[33]. ZAVALA, Gastón A., ob. cit. (nota 31), p. 8.

[34]. ABELLA, Adriana N. y REGIS, Ariel E., (comentario al art. 248), en Clusellas, G. (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado y concordado. Modelos de redacción sugeridos, t. 1, Buenos Aires, Astrea-FEN, 2015, p. 642.

[35]. ZAVALA, Gastón A., ob. cit. (nota 31), p. 8.

[36]. MAZZEI, J. Beatriz, “Afectación del inmueble al régimen de vivienda. Subrogación real y sustitución”, en El Derecho, Buenos Aires, Universidad Católica Argentina, t. 272, p. 671.

[37]. RIVERA, Julio C. y otros, (Anteproyecto de reformas al Código Civil y Comercial) (online), s.e., 2018, p. 11, https://www.pensamientocivil.com.ar/system/files/2018/11/Legislacion3875.pdf, última consulta: 25/5/2021.

[38]. ZAVALA, Gastón A., ob. cit. (nota 31), p. 12.

[39]. Véanse los numerosos casos de compras “en pozo” en los cuales se tornará difícil cumplir con la aplicación de los fondos y afectación en forma simultánea.

[40]. CAUSSE, Federico J. y PETTIS, Christian R., ob. cit. (nota 21); Sabene, Sebastián E., “Panorama inicial del régimen jurídico de vivienda contemplado en el proyecto de reforma y unificación del código civil y comercial de la nación” (online), en https://ar.microjuris.com/, 31/5/2013, MJ-DOC-6299-AR – MJD6299.

[41]. SZMUCH, Mario G., ob. cit. (nota 22), ap. 5; ZAVALA, Gastón A., ob. cit. (nota 31), p. 9.

[42]. CCiv.yCom. de La Plata, Sala I, 14/12/2016, “Dirección General del Registro de la Propiedad, Expediente 23077-1003/2016” (sentencia N.º 90, expediente N.º 264096).

[43]. DIEZ, Lilia N., “Protección de la vivienda. Desencuentros entre la vivienda afectada y la vivienda que se quiere afectar para sustituirla. ¿Una relación imposible?” (online), en Revista Argentina de Derecho Civil, Buenos Aires, IJEditores, N.º 9 (noviembre 2020), 13/11/2020, IJ-CMXXXIII-434, https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=c83ead484e8951904029861785090387, última consulta: 27/5/2021; ABELLA, Adriana N. y REGIS, Ariel E., ob. cit. (nota 34).

[44]. Art. 248 modificado por el anteproyecto de 2018 (ob. cit. [nota 37]): “Subrogación real. La afectación de la vivienda puede transmitirse: a) a otra que ya pertenezca al constituyente…”.

 

 

 

 

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