Jurisprudencia
Tras un conflicto sostenido por más de veinte años, la sentencia hace lugar a la demanda incoada por el propietario de una unidad funcional contra el consorcio de propietarios y resuelve modificar judicialmente los porcentuales fijados en el reglamento de propiedad horizontal.
La actora, propietaria de una unidad funcional del edificio, sostuvo en su pretensión que el reglamento contenía cláusulas abusivas que atribuían a la unidad de su propiedad un porcentual que no se condice con la superficie del inmueble, y que los porcentuales establecidos en dicho reglamento no guardaban la relación de superficies que exhibían las distintas unidades que integran el consorcio –colisión entre dos fuentes de legitimidad contradictorias: la determinación externa administrativa (criterio fiscal) y el parámetro interno geométrico (criterio de superficie)–.
El tribunal señaló que, si bien, por su naturaleza contractual, corresponde que la modificación del reglamento se realice por los mismos procedimientos que generaron su nacimiento –por los copropietarios reunidos en asamblea y las mayorías estipuladas en el propio reglamento–, resulta admisible la vía judicial para evitar arbitrariedades; pues, de lo contrario, existiría un segmento destinado a reglar la convivencia en el régimen de propiedad horizontal que resultaría inmune a la justicia e impermeable al obrar caprichoso o de mala fe que causa un menoscabo concreto al derecho de propiedad.
Destaca que el principio de igualdad ante la ley y la prohibición de enriquecimiento sin causa resultan aplicables en el régimen de propiedad horizontal, y que la imposición a los accionantes de contribuir económicamente con una carga manifiestamente desproporcionada no responde a un parámetro justo ni compatible con su realidad fáctica ni funcional, generando una situación de desequilibrio que contraría el principio de justicia conmutativa que debe presidir la convivencia consorcial.
Expresa que el control judicial sobre la pretensión modificatoria del reglamento no debe ejercerse desde la óptica de la nulidad del reglamento sino desde su función o razonabilidad práctica y operatividad, por lo que se reduce el porcentual transitoriamente, para recomponer el equilibrio contributivo, e intima al consorcio a readecuar finalmente los porcentajes de las unidades en asamblea.
Selección de Sofía Becerra Vazquez
Tribunal: CNCiv. Sala J.
Fecha: 19/06/2025.
Autos: «Andriani, Carmen c/ Consorcio de Propietarios Bolivia 117/19/21 s/ modificación del reglamento de copropiedad» (87072/2005).
Fallo completo: clic aquí para acceder (Fuente: Poder Judicial de la Nación).
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Sección: Jurisprudencia
año: 2026
Tema: Propiedad horizontal
Ramas: Contratos, Inmobiliario y Reales