Sinceramiento fiscal, mandato oculto y carácter de los bienes

Autora: Ana J. G. Stern

1. Doctrina ^

• 1) La escritura de transferencia de dominio de un inmueble otorgada por sinceramiento de haber actuado la transmitente en ocasión de su adquisición por mandato oculto de la sincerante resulta inobservable.
• 2) Reviste carácter de ganancial el bien que, como consecuencia de dicha escritura, sincera la adquirente con actual estado civil divorciada pero que, al momento de la reconocida compra mediante su representante oculto, era casada.
• 3) En consecuencia, para disponer de él o gravarlo, deberá proceder a la partición con su excónyuge, o bien requerir su asentimiento conyugal o venia judicial supletoria.

2. Antecedentes ^

La escribana F. solicita a la Comisión de Consultas Jurídicas se expida acerca de si el título que acompaña es imperfecto, atento a que otro colega observa que, para proceder a la venta, una de sus titulares carece de venia conyugal. De la documentación acompañada resulta:

• Que, mediante escritura […] de fecha 27 de abril de 2018, pasada […] ante la escribana F. […] de la Ciudad de Buenos Aires, “[…] SOCIEDAD ANÓNIMA COMERCIAL INMOBILIARIA AGROPECUARIA INDUSTRIAL Y DE MANDATOS Y SERVICIOS”, conforme lo dispuesto por la Ley 27260, transfirió a Mónica […] y María Teresa […] una unidad funcional.
• Que dicha sociedad resultaba titular del inmueble por compra realizada el 20 de agosto de 1979.
• Que surge claramente de la escritura en consulta la expresión de la causa del sinceramiento en el reconocimiento de que la sociedad en dicha oportunidad obrara por mandato oculto de las sincerantes, ya que las otorgantes manifiestan:

Que la sociedad […] SOCIEDAD ANÓNIMA COMERCIAL INMOBILIARIA AGROPECUARIA INDUSTRIAL Y DE MANDATOS Y SERVICIOS adquirente como se detalló del inmueble descripto, el cual era propiedad por mandato oculto de MONICA […] y MARIA TERESA […] que eran y son las verdaderas titulares dominiales del inmueble referido.

• Que, a la fecha del otorgamiento de la escritura de transferencia por sinceramiento, las adquirentes eran de estado civil divorciadas.
• Que, a la fecha de la reconocida compra en la que la sociedad obrara en su representación ocultándolo, una de ellas era de estado civil soltera pero la otra de estado civil casada.

Encuentro innecesario adentrarme en un mayor análisis de la figura del mandato oculto y me remito al dictamen elaborado por el escribano Martín J. Giralt Font aprobado en forma unánime por los miembros de esta Comisión de Consultas Jurídicas el 14 de agosto de 2012, publicado en la Revista del Notariado 911 –que acompaño–, destacando la conclusión que de él emana en el sentido de que la escritura de transmisión de dominio de un inmueble al mandante oculto, formalizada en cumplimiento de la obligación asumida por el mandatario, cumpliendo los requisitos de título y modo no genera un título observable.^[1]

Cabe recordar que, antes de la reforma del Código Civil,^[2] era criticada la regulación del mandato dada la definición que este contrato tenía en el art. 1869, incluyendo a la representación como un elemento constitutivo del mismo, mientras que el art. 1929 admitía supuestos en que el mandatario actuaba sin representación. No obstante, la doctrina se encargó de distinguir claramente al mandato de la representación que en algunos casos se otorga al mandatario.

Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra. La persona que se obliga a realizar los actos se denomina mandatario y aquella en cuyo interés los hará será el mandante. La esencia del mandato es la actuación de una persona en interés de otra, actuación que puede hacerse en nombre del mandante, representándolo de modo que, al realizar el acto por el mandante, el tercero sabe que se vincula con este y no con el mandatario. Ello es el mandato con representación. O bien, si el mandato lo es sin representación, el mandatario también actúa en interés del mandante, pero frente al tercero lo hace en nombre propio, como si el negocio le perteneciera a él, ya que el tercero desconoce la existencia del mandato; está oculto.

El Código Civil y Comercial (CCyC) regula con total precisión el tema, tratando por un lado la representación en el marco general de los actos jurídicos (arts. 358 a 381) y por otro el contrato de mandato (arts. 1319 a 1334). Puntualmente el artículo 1321 CCyC expresa:

Mandato sin representación. Si el mandante no otorga poder de representación, el mandatario actúa en nombre propio pero en interés del mandante, quien no queda obligado directamente respecto del tercero, ni éste respecto del mandante.

Y respecto de los efectos, el artículo 359 dice:

Efectos. Los actos celebrados por el representante en nombre del representado y en los límites de las facultades conferidas por la ley o por el acto de apoderamiento, producen efecto directamente para el representado.

Mientras que el artículo 369 refiere:

Ratificación. La ratificación suple el defecto de representación. Luego de la ratificación, la actuación se da por autorizada, con efecto retroactivo al día del acto…

Las partes de la escritura traída a consulta lo dejaron claramente expresado:

• Hubo un mandato que las señoras Mónica Beatriz […] y María Teresa […] le dieron a la sociedad “[…] SOCIEDAD ANÓNIMA COMERCIAL INMOBILIARIA AGROPECUARIA INDUSTRIAL Y DE MANDATOS Y SERVICIOS” para que, sin hacerlo saber, manteniéndolo oculto, comprara el 20 de agosto de 1979 un inmueble, configurando la causa de la posterior transmisión a su favor,
• Mediante escritura del 27 de abril de 2018, ambas partes reconocieron que así fue; ellas “eran y son las verdaderas titulares del inmueble”.
• Por ello, acogidas a los beneficios de la Ley 27260, sinceraron la realidad oculta, la por entonces mandataria les transfirió el inmueble y así rindió cuentas de la manda recibida, restituyendo a sus verdaderas dueñas el inmueble adquirido.

Es decir que, en los términos del citado artículo 369, ratificaron la actuación, con efecto retroactivo al día de la compra originaria. En consecuencia y en consideración a que la causa de su titularidad actual se remonta a la fecha de la adquisición por el mandatario oculto (20/8/1979), es que el inmueble reviste para Mónica Beatriz […] (casada el 17/11/1976 y divorciada el 17/12/2008) el carácter de bien ganancial, y para María Teresa […] (casada en primeras nupcias el 7/6/1989) el carácter de bien propio.

3. Conclusiones ^

El título traído en consulta no resulta observable.

Atento el reconocimiento de la causa de su actual adquisición, para disponer o gravar del mismo, en el caso de una de sus titulares, deberá considerarse la situación de que se encuentra en la masa de gananciales de su matrimonio disuelto por divorcio.

Notas ^

^[*]. (N. del E.): Dictamen aprobado en forma unánime por los miembros de la Comisión de Consultas Jurídicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesión del 2/9/2022 (expediente 16-01162-22).

^[1]. (N. del E.): ver dictamen de Giralt Font aquí; última consulta: 26/4/2024.

^[2]. (N. del E.): Los hipervínculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado y dirigen a fuentes oficiales; la fecha de última consulta es 26/4/2024.