La adjudicación judicial inaudita parte de inmuebles a favor de los bancos de subastas administrativas

Autor: Federico W. Risso

1. Introducción ^

El objeto de este trabajo se circunscribe al análisis del instituto de la adjudicación judicial de manera directa, luego del fracaso de las llamadas subastas extrajudiciales o administrativas, y la actuación del notario frente a estos casos, en particular no solo en el ámbito judicial sino también en los casos en que nos encontramos ante un estudio de títulos o antecedentes. Este tipo de adquisiciones se producen en virtud de procedimientos especiales establecidos en las cartas orgánicas del Banco Hipotecario Nacional (Leyes 22232 y 24143, Decreto 540/1993),^[1] del Banco de la Provincia de Buenos Aires (Decreto-Ley 9434/1979) y del Banco de la Nación Argentina (Decreto-Ley 13129/1957 y Leyes 21351 y 21799). Estos procedimientos establecen prerrogativas a favor de las entidades bancarias que les permiten subastar los bienes hipotecados de manera privada, sin intervención judicial, y, en el caso concreto de fracasar los respectivos remates, optar por solicitar de manera unilateral la adjudicación del bien objeto de la garantía en un proceso judicial, sin siquiera una mínima intervención del titular de dominio del bien.^[2]

El proceso judicial solamente requiere las constancias que evidencien el fracaso del remate extrajudicial y se realiza de forma unilateral, siendo la entidad bancaria la actora y única parte a nivel procesal. Luego de corroborado por el juez el cumplimiento de los extremos requeridos por la norma, sin ningún tipo de traslado, se encuentra en la obligación de dictar sentencia, adjudicando el bien hipotecado al deudor por la base establecida para el remate, teniendo el banco, además, la posibilidad de practicar posteriores liquidaciones de deuda y cobrarle al deudor el saldo. La entidad es puesta en posesión del bien en el marco del proceso mediante mandamiento^[3] (modo suficiente), y, finalmente, el juez otorga la correspondiente escritura traslativa de dominio a favor del banco acreedor.^[4] El fundamento de este tipo de normativa se ha sustentado en que los créditos otorgados por estas entidades cumplen un bien eminentemente social, siendo las leyes que crean las mismas, además, previas inclusive a la sanción de nuestra Constitución Nacional.^[5]

En el tráfico jurídico notarial cotidiano, la regla es encontrarse con actos o títulos provenientes de subastas eminentemente judiciales o las denominadas mixtas, establecidas en el título V de la Ley 24441.^[6] A la fecha, en general, los casos de subastas extrajudiciales o administrativas son la excepción.

A lo largo de los años, se ha permitido este tipo de adjudicaciones “inaudita parte” en sede judicial sin realizarse un profundo análisis acerca de si superan o no el test de constitucionalidad, siempre privilegiándose el derecho del banco por sobre los derechos del deudor.^[7]

Desde el ámbito notarial, nos hemos centrado solamente en cuestiones netamente formales orientadas al análisis de la necesidad o no de la escritura pública bajo la vigencia del artículo 1184 del Código Velezano, sin adentrarnos en el fondo del tema y analizar o no la vigencia constitucional de la temática a la luz de los derechos fundamentales.^[8]

El análisis de la cuestión reviste hoy importancia para determinar si, a la luz de los derechos fundamentales protegidos constitucionalmente, podemos los notarios, como operadores del derecho, permanecer inmutables ante un título adquisitivo producto de un proceso judicial que ha sido realizado sin intervención del deudor titular del derecho real de dominio.

2. Breve reseña de las normativas y sus puntos de contacto ^

Las normativas en cuestión poseen similitudes, ya que la primera norma sancionada fue la carta orgánica del Banco Hipotecario Nacional en el originario Decreto-Ley 1328/1957^[9], la que luego tomada como antecedente de la carta orgánica del Banco Provincia. En cuanto al Banco Nación, señalamos que el Decreto-Ley 13129/1957 remite de manera directa en su aplicación a las normas del Banco Hipotecario (art. 24).

Las cartas orgánicas poseen como principales puntos de concordancia los siguientes:

• El banco puede requerir, por su propia autoridad, el auxilio de la fuerza pública para tomar la posesión del bien inmueble hipotecado.
• Se requiere la anuencia de la entidad financiera para que el deudor pueda transferir, arrendar o constituir posteriores hipotecas.
• Puede el banco embargar la renta de la propiedad hipotecada sin juicio alguno.
• Los remates extrajudiciales o administrativos pueden ser realizados por martilleros o empleados administrativos del banco.
• En el caso de efectivizarse el remate extrajudicial, está facultada la entidad para transferir el dominio sin intervención judicial de ningún tipo, ya que, en los contratos de préstamo predispuestos, el deudor otorga al acreedor mandato irrevocable para ello.
• Puede efectivizarse la transferencia del bien hipotecado aun en el caso de que existan embargos decretados por otros jueces o inhibiciones sobre el deudor, incluso aunque el deudor se encuentre concursado o se haya decretado la quiebra del mismo.
• El banco determina unilateralmente la deuda, se adjudica el inmueble por el valor de base del remate extrajudicial, pudiendo además cobrar el saldo que surja posteriormente de manera personal al deudor.
• Se limitan las facultades de todos los jueces para suspender o trabar el procedimiento de manera alguna.
• Los registros de la propiedad deben levantar, a solo pedido de la entidad, sin más trámite, cualquier inhibición, embargo o gravamen existente al solo efecto de posibilitar la escrituración del bien ya sea por vía extrajudicial o judicial.^[10]

En cuanto respecta a las disposiciones relativas a la adjudicación judicial, las mismas están contenidas en el artículo 72 de la carta orgánica del Banco Provincia y en el artículo 46 de la normativa del Banco Hipotecario, de las cuales se extrae que el proceso judicial es unilateral y es el juez quien otorga la escritura a favor del banco, constituyendo el precio el importe de la base del remate extrajudicial fracasado.

3. Críticas al título resultante de estas adjudicaciones ^

La subasta extrajudicial o administrativa propiamente dicha de los bancos no genera mayores debates, ya que la entidad transfiere el dominio indiscutiblemente por medio de escritura pública, en virtud de que utiliza el mandato irrevocable incluido en las cláusulas predispuestas del contrato hipotecario, por lo que el principio establecido en el artículo 1017 del Código Civil y Comercial (CCyC)^[11] se cumple sin excepción.

Pese a que no ha sido debidamente aclarado, la excepción establecida en la segunda parte del inciso a) del artículo 1017 pareciera orientada a los casos en que fracasa el procedimiento administrativo de las cartas orgánicas y deriva la ejecución en un proceso judicial, solicitando, por ende, el banco la adjudicación del bien objeto de la garantía hipotecaria.^[12] Pero esta interpretación tampoco nos convence de manera definitiva.^[13]

Entendemos que el primer valladar se encuentra en la interpretación literal de la propia norma que habilita al banco a adjudicarse el bien, ya que tanto el artículo 72 de la normativa del Banco Provincia^[14] como el artículo 45 de la normativa del Banco Hipotecario^[15] señalan que será el juez quien otorgue la correspondiente escritura, no dejando lugar a dudas de otra forma de transmitir el dominio. Entendemos que ello es así debido a que este proceso no posee el carácter ejecutivo típico de las subastas judiciales –que, como señalé, en su naturaleza jurídica se califica a estas últimas como un acto jurídico procesal sustancial–.^[16]

Una segunda crítica se centra en el encuadre de la causa de adquisición del derecho real de dominio por parte del banco como “adjudicación”. Oportunamente, hemos defendido que, a nuestro criterio, resulta sumamente dificultoso poder darle el título pretendido en la norma al instituto en estudio, ya que solamente puede adjudicarse a quien previamente era propietario parcial con causa de la existencia de una comunidad que se disolvió y liquidó, como en los casos del régimen patrimonial del matrimonio, sociedades comerciales, partición de herencias o división de un condominio.^[17]

Como tercer argumento crítico –y, a criterio de quien suscribe, quizás el quid de la cuestión–, no cabe duda alguna de que, sin un proceso contradictorio, no existe posibilidad alguna de que se dicte una sentencia de adjudicación y se otorgue una escritura traslativa de dominio inaudita parte que afecte el derecho del deudor y lo prive de su propiedad sin menoscabar las garantías fundamentales de defensa en juicio, debido proceso e igualdad.

El principio de bilateralidad de la audiencia o de contradicción constituye una exigencia del debido proceso legal y del principio de igualdad. Asimismo, Bidart Campos ha señalado que

… la esencia del debido proceso […] consiste en la […] oportunidad o posibilidad suficientes de participar (o tomar parte) con utilidad en el proceso. De ahí que el debido proceso nos deje la idea de un proceso regular y razonable, y de una tutela judicial eficaz…^[18]

Palacio señala que el principio de contradicción es aquel que les prohíbe a los jueces dictar una resolución sin que previamente hayan tenido oportunidad de ser oídos quienes pudieran verse directamente afectados por ella.^[19] Se lo suele representar a través del aforismo latino “audiatur et altera pars” (“que sea oída la otra parte”) o del menos conocido “nemo debet inaudito damnari” (“nadie debe ser condenado sin ser oído”). El maestro Couture señala que el derecho germánico suele expresar el principio a través del siguiente proverbio en rima: “Eines mannes red ist keine red, der richter soll die deel verhoeren beed” (“La alegación de un solo hombre no es alegación; el juez debe oír a ambas partes”)^[20].

En este caso, sin duda alguna nos encontramos ante una situación que no puede ser avalada a la luz de las garantías constitucionales. Si el juez pretende otorgar la escritura de adjudicación judicial sin siquiera citar al deudor, nos encontramos ante un acto de irregularidad manifiesta. Sin la participación del titular del derecho, ¿cómo puede el juez suplantar su voluntad?, ¿cómo puede la justicia permitir un proceso en donde una sola parte peticiona y afecta a un tercero sin ser escuchado?

4. Análisis de la jurisprudencia ^

4.1. El caso “Vukic” en el orden nacional ^

La Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN), en el marco de una acción de amparo, se pronunció, en el año 2000, en la causa “Vukic”,^[21] a favor de la constitucionalidad de la normativa que les permitía a los bancos nacionales la realización de las subastas extrajudiciales. Los argumentos del fallo fueron:

• El Banco Hipotecario es una entidad con fin público y de progreso general. Es de importancia asegurar los intereses de la institución y que estos no sean perturbados mediante complicaciones y dilaciones propias de los procedimientos judiciales (Fallos: 249:393; 268:216).
• No existe violación a los arts. 17 y 18 de la Constitución habida cuenta que primero la pérdida de la propiedad se conjura pagando la deuda que da origen a la ejecución y en segundo término porque el deudor puede hacer valer sus derechos en un proceso posterior ordinario con la amplitud necesaria para determinar la existencia de irregularidades y la garantía que supone la solvencia de la entidad bancaria (Fallos: 268:220).
• Existió un sometimiento voluntario por parte del deudor al momento de obtener el crédito hipotecario en dónde aceptó el gravamen y su régimen normativo, renunciando a los beneficios de un procedimiento previo judicial (Fallos: 270:26; 294:220; 308:1837; 310:1624; 311:1880).

Como podemos concluir, el debate en el acotado marco del procedimiento sumarísimo del amparo, sumado al planteo de constitucionalidad dirigido principalmente a atacar el remate extrajudicial, no es aplicable a nuestra temática.

4.2. Jurisprudencia posterior en la Provincia de Buenos Aires ^

A partir del año 2005, existe una fuerte tendencia dentro de la Cámara Contencioso Administrativo de La Plata hacia la declaración de inconstitucionalidad de las previsiones de la carta orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires.^[22] En el fallo “Buscaglia”, del año 2011,^[23] nuevamente en el marco de una acción de amparo, y contrariamente a lo planteado en “Vukic” en el orden nacional, la Cámara declaró la inconstitucionalidad con base en los siguientes argumentos:

• No es dable admitir las previsiones de la carta orgánica del Banco Provincia en materia de operatoria hipotecaria, en cuanto constituyen normas de excepción constitucional, sin cabida en la ley fundamental (art. 31) y en la Constitución Provincial (art. 57).
• Existe una violación a los derechos de propiedad y de defensa en juicio, protegidos por ley suprema.
• No se advierte que la violación a la garantía de la propiedad pueda quedar salvada en forma previa pagando la deuda o, en su defecto, por un proceso posterior a la subasta administrativa.

Esta línea jurisprudencial sufrió una importante variación con el fallo de la Suprema Corte Provincial en autos “Banco Provincia”,^[24] en el año 2014, en donde, siguiendo los fundamentos de “Vukic”, declaró por mayoría la constitucionalidad del régimen de la carta orgánica del Banco Provincia, generando jurisprudencia obligatoria para los tribunales inferiores en la cuestión.

5. El novedoso análisis de la cuestión de fondo por la jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires ^

Durante años se mantuvo la tendencia del proceso judicial unilateral por parte del Banco de la Provincia, hasta que comenzó a observarse, con posterioridad a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, una tendencia por parte de los tribunales inferiores en plantear la bilateralización del proceso de oficio. Sin dudas, esto se ha producido como resultado del proceso de constitucionalización del derecho privado luego de la reforma del Código. En concordancia, Alegre señala:

La constitucionalización del derecho privado implica echar por tierra con la tradicional pretensión de aislar al derecho privado del alcance de los principios constitucionales, sobre todo en lo atinente a estándares de justicia distributiva.^[25]

La novedad en cuanto a nuestra temática en cuestión se dio en el mes de abril de 2020, en el fallo “Banco de la Provincia de Buenos Aires” de la Cámara Civil y Comercial de la Plata.^[26] Por primera vez, se discutió el fondo del tema relacionado a la validez constitucional no ya del remate extrajudicial sino del proceso judicial unilateral de adjudicación de inmueble y la sentencia inaudita parte producto del mismo. Los hechos son sustancialmente distintos a los precedentes jurisprudenciales analizados, ya que en esta causa no tratamos un proceso de amparo, sino una presentación espontánea por parte del deudor hipotecario en el marco del proceso judicial en donde el Banco Provincia pretendía la adjudicación del inmueble luego de diversos remates fracasados, de manera unilateral, sin intervención del propietario.

La Sala Segunda de la Cámara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata revocó el fallo de la instancia de origen, utilizando los siguientes argumentos de trascendencia:

… la controversia bajo examen se vincula con los pasos ulteriores (art. 72 del decreto-ley 9.434/79) y, a diferencia de lo recién expresado, cuando se dan supuestos de subastas fracasadas y la entidad bancaria quiere hacer uso de la facultad de adjudicarse el inmueble hipotecado, la Carta Orgánica sí establece la intervención de los jueces. Con todo, si se acepta la tesis que postula que el trámite de adjudicación se desarrolla sin participación del deudor, el artículo 72 del decreto-ley 9.434/79 resulta inconstitucional por quebrantar la tutela judicial continua y efectiva consagrada en el artículo 15 de la Carta Magna local.
Repárese que la norma en crisis contempla un mínimo control judicial de la actividad cumplida por el Banco -de allí, el solo recaudo de «la constancia de haber fracasado los remates ordenados»-, que jamás alcanzará el estándar de suficiente, no configurará la tutela continua y efectiva garantizada si se veda la audiencia de la persona cuyos derechos pueden verse afectados por la decisión (arts. 15 Constitución Provincial; 18 y 75 inc. 22 Constitución Nacional; 10 Declaración Universal de Derechos Humanos; 8.1 y 25 Convención Americana Derechos Humanos; 14.1 Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos).
En ese sentido, el precepto cuestionado deviene manifiestamente inconstitucional y corresponde su inaplicabilidad al caso, porque del modo que fue interpretado impidió a la incidentista […] controlar judicial y suficientemente el concreto ejercicio por parte del Banco del Provincia de Buenos Aires de las facultades discrecionales que contiene el artículo 72 de su Carta Orgánica: […] (arts. 15 y 57 Constitución Provincial).

Este fallo (firme en cuanto a la declaración de inconstitucionalidad del art. 72) refrenda el planteo medular de mi ponencia: no puede existir un proceso unilateral de adjudicación judicial de inmueble producto del fracaso de una subasta extrajudicial o administrativa de una entidad bancaria a la luz de los preceptos constitucionales contenidos en nuestro derecho privado.

6. Consecuencias derivadas del fallo y la actuación notarial ^

6.1. La protección de los derechos constitucionales mediante la función notarial ^

Es de vital importancia comprender que la función notarial debe velar, ante todo, por la aplicación de los preceptos constitucionales. Bajo esta premisa, no existe excusa absolutoria alguna de permitir el otorgamiento de un acto notarial con las irregularidades evidentes de una adjudicación judicial de este tipo inaudita parte.

Conforme señala Cosola:

La argumentación notarial del derecho debe contener y abarcar, en cada caso notarial, los postulados teóricos y prácticos consolidados en la ley y en los principios generales del derecho. Inclusive puede el notario recurrir a una regla de argumentación aún más extensa. Muy a pesar de que en el ordenamiento privado codificado actual exista una particular ausencia de fuentes jurídicas relevantes como la doctrina o la equidad, pueden ellas argumentarse desde aquellas fuentes que, si están enumeradas en el título preliminar y que, en definitiva, son las que comprenden a todas las existentes. Esto permitirá que el derecho que se concrete en el documento notarial pueda tener una cercana vinculación con la Constitución, con los principios emergentes de los derechos humanos…^[27]

Sabemos que, a la luz del derecho justo, pese a que la pétrea normativa del banco nos ampara, es nuestro deber velar por la imparcialidad y el equilibrio entre las partes. El notario no es un empleado de la entidad financiera o el deudor, ni tampoco un súbdito del juez; es un profesional del derecho encargado de una función pública que debe velar, como principio rector, por la protección de los principios constitucionales ante todo en su actuación.

6.2. Actuación en el caso de estudio de títulos ^

Hoy no cabe duda de que, siendo el estudio de títulos necesario para la configuración de la buena fe del adquirente, no podemos evadirnos del mismo como profesionales del derecho. Por otro lado, pese a que el artículo 1040 inciso d) CCyC establece la excepción a la obligación del saneamiento para el caso de adquisiciones resultantes de subastas judiciales o administrativas, creemos que la normativa repite el error de concepto establecido en el artículo 1017 inciso a) en cuanto equipara a estas últimas, en sus efectos de saneamiento, con las judiciales, siendo que, como vemos, no solo su naturaleza jurídica no se condice, sino que, además, la subastas administrativas son originadas en procedimientos sin ningún tipo de contralor judicial. Aun si se refiriese el articulado a las adjudicaciones judiciales producto de remates extrajudiciales fracasados, no sería aplicable razonablemente la excepción si tramitaron sin audiencia de la contraparte, como venimos pregonando.

Volvemos a recordar que la sentencia judicial no purga de vicios al proceso, máxime si esa sentencia ha sido producto de un juicio en donde solamente se escuchó al acreedor hipotecario sin audiencia del deudor.

6.3. ¿Protocolización de actuaciones? ^

En el caso de aplicar de manera pétrea la propia normativa de las cartas orgánicas, las mismas claramente señalan que debe ser el juez quien otorgue la escritura pública traslativa de dominio en el caso de adjudicaciones por remates extrajudiciales fracasados. Ello, justamente, refuerza nuestro planteo que señala que la naturaleza jurídica de este tipo de subastas administrativas sin intervención judicial no concuerda con la de las subastas judiciales.

6.4. El rol del notario en el caso de ser requerido como autorizante de la escrituración de adjudicación judicial ^

Nótese también que la necesidad de que el juez otorgue la escritura traslativa de dominio parece sustentarse en el intento de pretender que el mismo reemplace la voluntad del deudor. Volvemos a recalcar que sin intervención de este último no puede dictarse una sentencia válida oponible erga omnes en sede judicial a favor de la entidad financiera.

El notario, como profesional interviniente en el proceso judicial –ya sea como perito o como escribano designado– podrá hacer saber a la judicatura las objeciones que posea y realizar las recomendaciones necesarias para el otorgamiento de un acto notarial válido y perfecto.

6.5. El deber notarial en el marco del proceso ante las nulidades ^

Conforme lo pregonado en los puntos anteriores, entendemos que al notario, ante el caso de tener que intervenir como autorizante en el marco de este tipo de procesos judiciales, frente a la pretensión de la entidad financiera y la judicatura de otorgar un adjudicación judicial sin el reparo de haber sido citado el deudor, se impone su deber ético profesional y la obligación de denunciar la existencia de una nulidad manifiesta por ante el órgano respectivo a los efectos de que se tomen la medidas para mejor proveer necesarias para garantizar los derechos constitucionales afectados de los deudores.

7. A modo de cierre ^

A la luz de la protección de los derechos constitucionales más básicos, no se puede aceptar la posibilidad de que se prive de la propiedad a una persona sin el debido derecho a defensa en juicio.

Es un deber notarial básico en los diversos matices de su función velar e intentar garantizar los derechos constitucionales de las partes.

Un largo camino se ha recorrido y falta todavía mucho por recorrer.

Cerramos finalmente nuestra ponencia con las palabras de Vigo citadas por el maestro Cosola:

El desafío para la teoría jurídica y los juristas es controlar sustancialmente a toda ley más allá de las formas, para de ese modo constatar racionalmente si ha logrado emerger o no al derecho, dado que frente a esa contradicción solo corresponde hacer prevalecer el derecho y declarar inválida a la ley…^[28]

8. Bibliografía ^

ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., “Remate y subasta pública, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicación por licitación”, Revista Notarial, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.º 930, 1998.

ALEGRE, Marcelo, “A propósito de la reforma al Código Civil. Duguit y la constitucionalización del derecho privado” (online), Revista Pensar Derecho, Buenos Aires, Universidad de Buenos Aires, N.º 0, 2012, p. 57, en http://www.derecho.uba.ar/publicaciones/pensar-en-derecho/revistas/0/a-proposito-de-la-reforma-al-codigo-civil.pdf; última consulta: 20/6/2022.

ALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), Código civil y comercial comentado. Tratado exegético, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3ª ed.).

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RISSO, Federico W., “Publicidad registral de las subastas de inmuebles”, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020.

RISSO, Federico W. y SABENE, Sebastián E., “Publicidad registral del embargo”, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019.

• Jurisprudencia citada:

Cám. Civ. y Comercial de La Plata, Sala 2ª, 23/4/2020, “Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ adjudicación de inmuebles (Ley 9434)”, causa N.º 262022. Fuente: https://juba.scba.gov.ar/.

Cám. Cont. Adm. de La Plata, 16/8/2011, “Buscaglia, Carlos A. c/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ amparo” (causa N.º 11903). Fuente: https://juba.scba.gov.ar.

CSJN, 25/4/2000, “Vukic, Juana e Hilaria Vallejos de Morante c/ Banco de la Nación s/ acción de amparo”, V 209 XXXV (Fallos, 323:809).

SC Buenos Aires, 12/3/2014, “Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ adjudicación de inmueble (ley 9434)”, causa N.º 106300.

Notas ^

^[1]. (N. del E.: Los hipervínculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado y dirigen a fuentes oficiales –en caso de excepción, se hará la aclaración que corresponda–; la fecha de última consulta es 31/5/2023).

^[2]. RISSO, Federico W., “Publicidad registral de las subastas de inmuebles”, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020, pp. 137-138.

^[3]. Puede darse también la situación de que el banco ya se encuentre en posesión o tenencia del bien por haberla adquirido de propia mano, ya que esta es, en general, una de las principales prerrogativas que las normativas contemplan en beneficio de esas entidades.

^[4]. ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., “Remate y subasta pública, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicación por licitación”, Revista Notarial, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.º 930, 1998, p. 533. (N. del E.: ver aquí; última consulta: 31/5/2023).

^[5]. Es el caso de la carta orgánica del Banco Provincia, previa al Pacto de San José de Flores, con lo que ha defendido su independencia a lo largo de esos años.

^[6]. Es el denominado régimen especial de ejecución de hipotecas (arts. 52-67 Ley 24441); en donde pese a que existe una gran limitación de defensas para el deudor, en el procedimiento existe una parte extrajudicial y otra judicial con intervención notarial. A diferencia del presente estudio, aún en sus limitaciones nos encontramos ante un proceso de carácter bilateral (ver Acha, Hugo R., Nuta, Ana R. y Rotondaro, Domingo N., ob. cit. [nota 4], p. 549).

^[7]. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.

^[8]. Véanse los dictámenes de Gabriel Clusellas, Marcelo Falbo, Romelio Fernández Rouyet, Rubén Lamber, Marcela Tranchini y Aldo Urbaneja en: ASESORÍA NOTARIAL PERSONALIZADA, “Adjudicación de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas”, en Revista Notarial, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.º 953, 2006, pp. 293-318. (N. del E.: ver aquí; última consulta: 31/5/2023).

^[9]. Reformado por la Ley 22232.

^[10]. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.

^[11]. Art. 1017 CCyC: “Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa…”.

^[12]. ALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), Código civil y comercial comentado. Tratado exegético, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3ª ed.), pp. 441-442.

^[13]. No existe posibilidad de aplicar la segunda parte del inc. a) del art. 1017 CCyC porque la subasta administrativa propiamente dicha no posee intervención jurisdiccional, por lo que difícilmente se pueda interpretar que existe posibilidad de omitir la escritura en este tipo de transmisiones y protocolizar las actuaciones administrativas o emitir testimonio de las mismas. La excepción claramente fue establecida por el legislador ya que existía intervención judicial.

^[14]. Art. 72 Decreto-Ley 9434/1979: “Si la venta no se realizare en el primer remate, el Directorio ordenará, dentro de los ciento ochenta (180) días siguientes, nuevo remate con una base no menor del importe del capital adeudado. Cuando el segundo remate no tuviere éxito, queda facultado el Directorio para fijar las bases de los subsiguientes y las fechas en que se realizarán, sin perjuicio de que cuando así lo estime conveniente, resuelva prescindir de ulteriores remates y pedir la adjudicación del inmueble hipotecado. Los jueces deberán decretarla inmediatamente y sin más recaudos que la constancia de haber fracasado los remates ordenados, otorgando la respectiva escritura a favor del Banco por el importe que hubiese servido de bases para el último remate, quedando de este modo, aquél, en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal”.

^[15]. Art. 45 Decreto 540/1993: “Los jueces a pedido del Banco decretarán la adjudicación de la propiedad hipotecada, sin más recaudo que la constancia de haber fracasado un remate, otorgando la escritura correspondiente a favor de aquél por el importe de la suma que sirvió de base para el remate, quedando así el Banco en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal si así correspondiere”.

^[16].A los efectos de la subasta judicial debemos mencionar como necesaria la traba previa del embargo ejecutivo o ejecutorio que desapoderará del bien al deudor y pondrá el mismo en disposición del juez ejecutante (RISSO, Federico W. y SABENE, Sebastián E., “Publicidad registral del embargo”, en Sabene, S. E. [dir.], Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019, pp. 263-265).

^[17]. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), p. 143.

^[18]. BIDART CAMPOS, Manuel, Manual de la constitución reformada, t. 2, Buenos Aires, Ediar, 2005, § 96, p. 327.

^[19]. PALACIO, Lino E., Derecho procesal civil, t. 2, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1975, p. 263.

^[20]. COUTURE, Eduardo J., Estudios de derecho procesal civil, t. 1, Buenos Aires, Ediar, 1948, p. 311.

^[21]. CSJN, 25/4/2000, “Vukic, Juana e Hilaria Vallejos de Morante c/ Banco de la Nación s/ acción de amparo”, V 209 XXXV (Fallos, 323:809). (N. del E.: ver aquí; última consulta: 30/5/2023).

^[22]. Se pueden poner como ejemplo los fallos “Ortega” (30/6/2005, causa N.º 34), “Ramírez” (13/9/2005, causa N.º 268), “Sellares” (19/10/2006, causa N.º 839), “Casuza” (30/12/2008, causa N.º 2440), “Spegazzini” (1/10/2009, causa N.º 1858) y “Ellero” (31/8/2010, causa N.º 10566). Fuente: https://juba.scba.gov.ar.

^[23]. Cám. Cont. Adm. de La Plata, 16/8/2011, “Buscaglia, Carlos A. c/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ amparo” (causa N.º 11903). Fuente: https://juba.scba.gov.ar.

^[24]. SC Buenos Aires, 12/3/2014, “Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ adjudicación de inmueble (ley 9434)”, causa N.º 106300. Ver Risso, Federico W., ob. cit. (nota 2), p. 148.

^[25]. ALEGRE, Marcelo, “A propósito de la reforma al Código Civil. Duguit y la constitucionalización del derecho privado” (online), Revista Pensar Derecho, Buenos Aires, Universidad de Buenos Aires, N.º 0, 2012, p. 57, en http://www.derecho.uba.ar/publicaciones/pensar-en-derecho/revistas/0/a-proposito-de-la-reforma-al-codigo-civil.pdf; última consulta: 20/6/2022.

^[26]. Cám. Civ. y Comercial de La Plata, Sala 2ª, 23/4/2020, “Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ adjudicación de inmuebles (Ley 9434)”, causa N.º 262022. Intervine en esta causa como abogado apoderado de la parte demandada deudora. Fuente: https://juba.scba.gov.ar/. (N. del E.: ver aquí; última consulta: 2/6/2023).

^[27]. COSOLA, Sebastián J., “El derecho notarial y su proyección constitucional”, en Zavala, G. A., La función notarial. Enfoque constitucional, civil, documental, nuevas tecnologías y contratos inteligentes, Buenos Aires, La Ley, 2020, p. 93.

^[28]. COSOLA, Sebastián J., ob. cit. (nota 26), p. 48 (el autor cita a VIGO, Rodolfo L., “Comentarios al capítulo 1 del título preliminar” [online], en Laferrière, J. N. [comp.], Análisis del proyecto de nuevo Código Civil y Comercial 2012, Buenos Aires, El Derecho-Universidad Católica Argentina, 2012, pp. 63-64, en http://www.pensamientocivil.com.ar/system/files/2015/01/Doctrina463.pdf, última consulta: 20/6/2022).