Usufructo entre condóminos

 

Autor: Claudio M. Kiper

 

 

 

1. Introducción ^

El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, a través de su dirección general, ha emitido la Instrucción de Trabajo 3/2023 (12/5/2023),^[1] según la cual:

Serán objeto de rechazo (artículo 9, inc a. Ley 17801) los documentos que contengan la cesión recíproca entre condóminos del derecho real de usufructo sobre parte indivisa.

Se considera en los fundamentos:

Que no se concibe la cesión recíproca de usufructo de un condómino al otro, puesto que el objeto de la misma sería el derecho que ya posee, si bien limitado por igual derecho del otro comunero, y la contraprestación estaría dada por la cesión de las mismas facultades del otro condómino, que también actualmente se poseen y están limitadas del mismo modo.^[2]
Que no podría existir reserva recíproca con vigencia simultánea, porque por no recaer dichas facultades sobre una parte material de la cosa sino sobre la totalidad de la misma, se estaría cediendo lo que el otro ya posee y recibiendo del otro lo que ya se tiene.
Que lo expresado ha sido motivo de pronunciamiento expreso de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala E, con fecha 29 de septiembre de 1980, en autos “Piñeyro, Elsa c/ Casal, Saul L s/ Sucesión”, como asimismo por la Sala 2a de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, in re “E., H. C/ A., P. S/ división de condominio (Expediente 50414) (fallo de octubre de 2015)^[3].

Como es sabido, el artículo 9 inciso a) de la Ley 17801 faculta al Registro a rechazar “los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta”. Surge entonces el interrogante acerca de si realmente se trata de actos jurídicos merecedores de tal calificación.

 

2. Función calificadora del Registro. Principio de legalidad ^

El artículo 8 de la Ley 17801 dispone:

El registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.

En este artículo encuentra recepción el conocido principio registral de legalidad. El proceso registral integralmente considerado, los documentos inscribibles y los efectos generados por la publicidad registral, es decir, el sistema como un conjunto, deben ser adecuados a derecho, pues lo legal es lo adecuado a la ley. De acuerdo al amplísimo contenido asignado a este principio, que rige en todas las actividades de la vida de una comunidad, se manifiesta al menos en dos aspectos de la actividad registral: el formal y el sustantivo.

En su aspecto formal, el principio de legalidad impone que el órgano registrador, en el ejercicio de su función, debe obrar dentro de la ley, ajustando su propia conducta a derecho, y debe adecuar entonces sus procedimientos a las previsiones contenidas tanto en la ley de fondo como en la de forma. Y también indica que el registrador debe aplicar el derecho vigente al documento con vocación registral, encuadrándolo y ejerciendo en consecuencia la llamada función de calificación.

En su aspecto sustancial, el principio de legalidad se aprecia por su resultado: si el procedimiento de inscripción se ha cumplido de acuerdo a derecho, “legalmente”, y el registrador ha examinado, en ejercicio de la función calificadora, el documento a inscribir, se genera una presunción de que el derecho inscripto o la situación jurídica registrada son “legales”, es decir, ajustados a derecho, por haber cumplido con los requisitos impuestos por la ley en cuanto a su forma, y, por lo tanto, reflejan la realidad extrarregistral. Los asientos se presumen exactos y concordantes con la realidad jurídica exterior.

La apariencia que genera la registración, dotando a la mutación registrada de oponibilidad, hace menester que el documento inscripto sea revisado en sus aspectos formales o extrínsecos, debiendo negarse la inscripción a los que presentan vicios instrumentales que pueden causar la privación de sus efectos. Por eso, el principio de legalidad da nacimiento necesariamente a la función calificadora, ya que no se concibe que el registrador actúe ajustando su conducta a derecho e intervenga legalmente si procede a dar posición registral a un documento defectuoso. El registrador es responsable de hacer efectivo este principio, y para él se impone como un derecho y, a la vez, como un deber consistente en analizar el documento inscribible.

El principio de legalidad rige tanto para la actividad del registrador como para la de las partes, ya que ambas actividades confluyen para lograr como resultado el asiento o toma de razón; por su intermedio, el acto o situación jurídica registrable logra la publicidad suficiente exigida. Por eso, no debe confundirse el principio mismo de legalidad con la actividad calificadora que ejerce el registro.

Todo esto demuestra que la actividad del registrador no es solo mecánica, no se trata de un buzón que recibe todo lo que se le deposita. Por el contrario, debe verificar que la petición y que los documentos que se le presentan cumplan con los recaudos legales. Presentado el trámite, puede suceder: a) que el documento se inscriba; b) que la inscripción sea rechazada; c) que se anote provisoriamente hasta tanto se subsanen ciertos defectos; d) que se anote condicionalmente, al estar la toma de razón subordinada a la presentación de otros documentos que cuentan con prioridad.

Teniendo en cuenta las características de los distintos sistemas de publicidad inmobiliaria, el principio de legalidad se manifestará diversamente según se trate de sistemas convalidantes o no convalidantes. En los primeros, se genera una presunción, que no admite prueba en contrario, acerca de la bondad de la situación inscripta, que no puede mutar por ningún acontecimiento anterior. En los no convalidantes, como el nuestro (art. 4 Ley 17801), el principio de legalidad se manifiesta como una presunción a favor de la bondad del derecho registrado que admite prueba en contrario y que dependerá, para conservar su oponibilidad, de la bondad de los títulos causales.

En la doctrina se discrepa acerca de los límites internos que corresponde asignar a la función calificadora del registro. Básicamente, las posiciones son extremas y van desde las que consideran que el registrador solamente debe limitarse al análisis de la forma instrumental, sin abarcar ningún aspecto referido al negocio contenido en el documento registrable, hasta quienes consideran que la función calificadora debe ser amplia y abarcar aspectos negociales y hasta pronunciarse sobre las nulidades relativas o supuestos de inoponibilidad que puedan presentarse frente al título sustancial y formal presentado a registración. De lo que no se duda es de la atribución de ejercer la función calificadora en los aspectos formales y extrínsecos y, en principio, en algunos aspectos negociales.

Fuera de ello, en mi opinión, en nuestro sistema de constitución, transmisión, declaración, modificación y extinción de derechos reales, dada la obligación de que los actos sean otorgados en escritura pública cuando se trata de inmuebles, la función de calificar y legitimar el negocio causal se impone preponderantemente al notario o funcionario interviniente en la realización del documento.

En lo que hace a las nulidades, se presentan como vicios congénitos que aparecen a la vida jurídica con anterioridad a que se opere la inscripción o anotación de la situación jurídica, pues nacen con el mismo negocio o acto a registrar. Aquí es donde el registrador debe manifestar la función calificadora, negando la registración de algunos de los supuestos de invalidez o nulidad que puedan presentarse. La ley pide que sea absoluta y manifiesta.

Dentro de las consecuencias que la ineficacia de los actos genera, la ley declara que las nulidades absolutas no son confirmables, es decir, que no pueden ser subsanadas por ningún medio, dado el interés jurídico protegido, de orden público y que tiene en mira el interés general.^[4] De tal manera que será inconducente al sistema de publicidad inmobiliaria que se le dé un rango, dotando de oponibilidad, y creando una apariencia de legalidad, al documento que porte un acto que tiene un vicio congénito que seguramente producirá la privación de sus efectos, es decir, le quitará eficacia.

Además, la nulidad debe ser manifiesta, ostensible, pues, si no lo fuera, el registrador nunca podría tomar conocimiento de ella, ya que solo cuenta en su labor con los documentos que los rogantes acercan. Los actos nulos de nulidad absoluta, cuando esta no sea ostensible, son de imposible calificación y, en consecuencia, serán inscriptos.

Así, la función calificadora se extiende también a algunos aspectos del negocio jurídico documentado, al acto jurídico causal o título en sentido sustancial o material, además del formal, ya que, si el mismo presenta un vicio cuya entidad lo enrola en las nulidades absolutas, aun en ausencia de esta norma, el registrador debería negar la registración por imperio del principio de legalidad. La nulidad absoluta a la que se refiere la norma no es sólo la instrumental.

Algunos se ubican en una posición extrema, cerrada, y limitan la función calificadora a las “formas extrínsecas”. Otros, en una posición más amplia, admiten también la posibilidad de que se controlen los casos de nulidad absoluta y manifiesta. Hasta aquí, en definitiva, es lo que dice la ley.

En esta última tendencia se encuentran Falbo, Moisset de Espanés y Villaro.^[5] Coghlan destaca que

… el argumento central para proyectar la calificación registral a un ámbito que eventualmente pueda superar el que proponen las formas extrínsecas contempladas en el art. 8º, se advierte ante la potencial objeción por el registro de los actos nulos, de nulidad manifiesta, que a él se arrimen con fines de publicidad. En efecto, se mantiene que ello es así, sea que la nulidad concierna a las formas extrínsecas o que, incluso, ataña al contenido objeto de la registración pretendida, de forma tal que si la misma es absoluta y manifiesta se impondrá el rechazo del documento (art. 9º, inc. a), mientras que si es relativa (o subsanable) corresponderá su devolución a fin de que se proceda a salvar los vicios observados (art. 9º, inc. b). En suma, se insiste en que el registrador no debe restringirse al análisis de las formas extrínsecas, sino que, además, la ley misma le compele a calificar y pronunciarse acerca de todas las nulidades manifiestas, sean de naturaleza instrumental o sustancial.^[6]

Se ha resuelto revocar el

… acto administrativo que objetó la anotación definitiva de una compraventa inmobiliaria, pues excede el alcance que el art. 9 de la ley 17.801 […] confiere al Registro de la Propiedad Inmueble en tanto ante un eventual vicio de la voluntad de la otorgante del poder irrevocable de venta –en el caso, anciana que habría estado internada en un geriátrico con trastornos de orientación—, se presentaría un caso de nulidad relativa porque podría ser confirmado, lo cual requiere de la producción de abundante prueba en un eventual proceso contradictorio.^[7]

 

3. Usufructo y condominio ^

El objeto del usufructo siempre es un bien ajeno; no puede recaer sobre uno propio. Si se reunieran ambas calidades, el usufructo se extingue por consolidación (art. 1907 del Código Civil y Comercial [CCyC]). No hay usufructo sobre cosa propia. El usufructo constituye una desmembración de la propiedad: el usufructuario obtiene el derecho de uso y goce sobre la cosa de otro, pero su propietario conserva todas las demás facultades inherentes al derecho de propiedad, especialmente la facultad de disponer de ella. No obstante, en ciertos casos la cosa puede ser parcialmente propia; así ocurre cuando el usufructo es constituido por todos los condóminos en favor de uno solo de ellos.^[8]

Dice el artículo 2130 CCyC que

El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: a) una cosa no fungible; b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales; d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

Como surge del principio del artículo, en armonía con lo previsto en el artículo 1883, el usufructo puede abarcar todo el objeto o una parte material de él. Así, por ejemplo, el usufructo puede gravar todo un campo o solo a una fracción de dicho inmueble. Desde otro ángulo, cuando son varios los usufructuarios, se genera entre ellos un co-usufructo (art. 2132), y lo ejercerán por una parte indivisa. Además, el artículo 1989 le permite a un condómino gravar su parte indivisa, lo que implica que podría constituir usufructo por su parte ideal.

Con respecto al condómino y la parte indivisa, resulta aplicable el artículo 1989 CCyC, que dice que “cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos”.

En lo que aquí interesa, se puede decir, en términos sencillos, que el derecho real de condominio es una especie del género comunidad, que se refiere al derecho real de dominio que pertenece a más de una persona. El dominio es exclusivo, solo tiene un titular; cuando la cosa pertenece a más de una persona, se llama, entonces, condominio.

Del mismo modo, el usufructo es un derecho exclusivo, lo que no impide que pueda haber varios titulares, en cuyo caso habrá co-usufructo, también una especie de comunidad. En el caso de otras comunidades, ya sea de derechos reales (v.gr., co-usufructo) o de otros bienes (v.gr., indivisión hereditaria), se regirán por sus propias reglas y, en subsidio, por las previstas por el Código para el condominio (art. 1984).

Lo cierto es que el condómino puede constituir un usufructo sobre dicha cuota (arts. 2130 inc. d] y 2131 CCyC),^[10] lo que tendrá por consecuencia colocar al usufructuario en su mismo lugar con relación a los demás comuneros en el ejercicio del derecho a usar y gozar de la cosa común.

 

4. Constitución recíproca ^

Ha quedado claro que un condómino puede adquirir el usufructo sobre la parte indivisa de otro condómino. La cuestión se presenta cuando, si son dos condóminos, cada uno de ellos grava con usufructo su parte indivisa a favor del otro. Según la instrucción de trabajo comentada, ello genera una nulidad absoluta porque “se estaría cediendo lo que el otro ya posee y recibiendo del otro lo que ya se tiene”. ¿Es esto exacto? Entiendo que no, ya que lo que cada uno cede al otro es lo que le falta, no lo que ya tiene o posee.

Se podría argumentar que semejante constitución (el Registro emplea el término cesión, que no es correcto) carece de sentido, pues ambos quedan en una posición similar a la que ya tenían antes. Pero esto tampoco puede ser así en todos los casos, pues puede ocurrir que un condómino tenga una alícuota mayor a la del otro (v.gr., 70% y 30%), de modo que invertirían posiciones en cuanto al uso y goce. Siguiendo esta línea, podrían hacer una partición de uso en la que una usara el inmueble siete días seguidos y, luego, el otro, solo tres; o bien que uno utilice dos dormitorios y el otro, el restante.

Los condóminos se encuentran facultados a pactar el uso y goce de la forma que estimen más conveniente. El Código les permite establecer un uso y goce alternado, o exclusivo y excluyente, e incluso sobre una parte material (arts. 1987-1988).

Esto también podría incidir en el caso del uso exclusivo y la compensación a favor del otro. Puede suceder que uno de ellos practique un uso y goce excluyente de toda la cosa, sin permiso, o en medida mayor o calidad distinta a la convenida. Ello no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y solo en beneficio del oponente (art. 1988). Mientras no haya oposición, se entiende que hay un consentimiento tácito con la situación. El condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que les asiste, nada les debe. Esta indemnización se suele fijar teniendo en cuenta el valor locativo del inmueble. Los intereses corren desde la oposición.

Si un condómino tenía el 30%, pero se convierte en usufructuario del 70% del otro, a la vez que le transmite al otro el usufructo de su 30%, tendría derecho a una indemnización mayor o a tener que pagar una menor, según quién sea el que use de manera exclusiva.

Asimismo, el usufructo se puede transmitir. No es lo mismo ceder a un tercero el 70% que el 30%. Lo mismo puedo decir en la hipótesis de que el usufructo fuera embargado y ejecutado por un acreedor (art. 2144 CCyC).

El anterior Código Civil (CC) solo le permitía al usufructuario “ceder el ejercicio de su derecho” (art. 2870 CC).^[11] Ahora es más categórico, ya que permite transmitirlo (ver arts. 2140, 2142, 2152, 2153 CCyC). Se trata de un cambio importante, ya que en la cesión de ejercicio solo se cede un derecho personal,^[12] subsistiendo el derecho de usufructo en cabeza del cedente, lo que le permite conservar la disponibilidad de su derecho real. En la enajenación del derecho se transfiere la calidad de usufructuario, con la totalidad de los derechos, deberes y facultades del usufructuario enajenante.

 

5. El caso ^

Pareciera que, si se trata de solo dos condóminos y sus cuotas son iguales, no tendría sentido la constitución recíproca de usufructo, ya que supondría colocar a cada uno en el lugar del otro, sin consecuencias prácticas. A este supuesto apunta esencialmente la resolución del Registro.

Sin embargo, tampoco esto es exacto. Dejando de lado que el usufructo se puede transmitir o embargar, puede ocurrir que uno de los condóminos muera. En tal caso, sus herederos continuarán el derecho de condominio, y el usufructo constituido a su favor se extinguirá, ya que, como es sabido, este derecho real se extingue con la muerte del titular; es vitalicio si no se previó un plazo menor. Pero, para el otro condómino, la cuestión es de suma importancia, en tanto los herederos del difunto deben respetar el derecho de usufructo del otro cotitular por el plazo pactado o hasta su fallecimiento. Esto desvirtúa el razonamiento del registrador, pues la situación no es inocua. Puede incluso ser una forma de proteger al otro condómino, quizás un conviviente, un pariente, un amigo o quien haya querido amparar el condómino fallecido.

Olvida también el Registro que se desarrolla una corriente a favor de actos de planificación patrimonial, de protección de vulnerables, de interpretar con perspectiva de género, etc. No puede saber el registrador con antelación qué causas subyacen y motivaron al acto jurídico que consideran viciado de nulidad absoluta.

Obviamente, descartemos casos que persigan el fraude.

Tampoco se presenta el supuesto de consolidación previsto por el artículo 1907 CCyC como causa de extinción de los derechos reales. La consolidación se produce en los derechos reales sobre cosa ajena cuando una misma persona reúne la titularidad de ambos derechos, ya que, si alguien es dueño, no tendría sentido que mantenga un derecho real sobre su propia cosa (v.gr., usufructuario que compra el inmueble).

Si un condómino es usufructuario del parte alícuota del otro, no hay consolidación, ya que dicha parte indivisa le es ajena, no propia.

 

6. ¿Hay nulidad absoluta? ^

En primer lugar, considero que el Registro ha excedido su función calificadora. Por un lado, esta debe ser individual, caso por caso, mientras que aquí fulmina por anticipado todos los actos semejantes, al menos en apariencia. Tampoco el supuesto vicio es ostensible.

Por otro lado, no creo estar en presencia de un acto susceptible de ser calificado de esa manera. Según los autores modernos, la nulidad es un supuesto de inidoneidad estructural del negocio, que debe incluirse dentro del más genérico de ineficacia de los actos jurídicos, comprensivo también de la inidoneidad funcional del negocio (resolución, revocación, rescisión).^[13]

Cabe recordar que el actual Código Civil y Comercial suprimió la distinción entre actos nulos y anulables, clasificación que era objetada por parte de la doctrina, especialmente a partir de la reforma del artículo 1051 CC.^[14] Ahora se distingue entre nulidad absoluta y relativa. La nulidad absoluta procede cuando el interés inmediatamente vulnerado es el interés general, esto es, “el orden público, la moral o las buenas costumbres” (art. 386 CCyC). La nulidad relativa –en cambio– está instituida en beneficio de las personas que resultan perjudicadas por un acto viciado y es viable en los casos en que el defecto afecte el interés individual.

En línea con lo expuesto, pero en función de la anterior sistemática, la doctrina entendía que, cuando se alude al orden público, a la moral o a las buenas costumbres, se fijan nociones que intentan dotar de contenido a intereses generales y que el derecho privado, aquí y ahora, se propone proteger. Se afirma en doctrina que, para determinar si la nulidad es absoluta o relativa, será preciso entonces examinar hacia dónde apunta la potencialidad destructora del vicio congénito y cuál es el bien jurídico que lesiona, hiere o infringe.

Entiendo que no hay nulidad absoluta en la constitución recíproca de usufructo entre condóminos, pues no hay un objeto prohibido –por hipótesis, las partes tienen capacidad de obrar y legitimación–, ni se afecta el orden público, pues no se infringe el régimen de los derechos reales. Siguiendo la línea del artículo 386, el negocio jurídico será nulo de nulidad absoluta cuando inmediatamente se afecten intereses generales. En la especie, no encuentro cuáles son los intereses de la sociedad que pueden resultar vulnerados.

Es de singular relevancia, para calificar de nulidad absoluta, indagar cuál es la envergadura del interés comprometido; luego, determinar si el interés afectado trasciende al de las partes del negocio. El interés comprometido debe interesar a la colectividad en su conjunto y al orden económico social. En el peor de los casos, suponiendo que, como entiende el registrador, dicho acto jurídico sea poco práctico, este no es un motivo para reputarlo viciado de nulidad absoluta. Si es de poca utilidad, es un problema que solo concierne a las partes.

Tampoco considero que medie una nulidad relativa. El acto jurídico carece de valor cuando no reúne los requisitos exigidos por la ley. Se entiende por nulidad la sanción legal que priva de sus efectos normales a un acto jurídico en virtud de una causa originaria, es decir, existente en el momento de su celebración. En el caso que se examina, no hay vicio en el acto susceptible de esa calificación. No obstante, en esta última hipótesis, queda fuera la función calificadora del registrador.

Para terminar, la interpretación del Registro genera consecuencias que aumentan la inseguridad jurídica. Es que nada impide que cada uno de los condóminos transmita al otro, por testamento, el usufructo de su parte indivisa (arts. 2130 inc. d], 2460 y 2490 CCyC, entre otros). Pero esto puede generar litigios, incertidumbre y complicaciones que las partes, en vida, pretendieron evitar.

 

7. Bibliografía ^

BENAVENTE, María I., (comentario al art. 382), en Lorenzetti, R. L. (dir.), Código civil y comercial de la nación comentado, t. 2, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015.

COGHLAN, Antonio, Teoría general de derecho inmobiliario registral, Buenos Aires, AbeledoPerrot, 1984.

FALBO, Miguel, “Calificación registral y recursos”, en Revista del Notariado, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, Nº 776, 1981.

KIPER, Claudio M., Tratado de derechos reales, t. 2, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2016.

———————- “El proyecto de código y el derecho real de usufructo”, en La Ley, Buenos Aires, La Ley, t. 2013-B.

MOISSET DE ESPANÉS, Luis, Dominio de automotores y publicidad registral, Buenos Aires, Hammurabi, 1981.

PETTIS, Christian, “El embargo y el derecho real de usufructo” (online), en https://ar.microjuris.com/, colección “Doctrina”, 10/4/2008, MJ-DOC-3411-AR – MJD3411.

VILLARO, Felipe, Elementos de derecho registral inmobiliario, La Plata, Fundación Editora Notarial, 1980.

 

• Jurisprudencia citada:
  

 

CNCiv., Sala E, 29/9/1980, “Piñeyro, Elsa c/ sucesores de Casal, Saúl L.” (La Ley Online, AR/JUR/2046/1980; El Derecho, t. 91-235).

CNCiv., Sala H, 21/9/2007, “Del Río, Nélida Marbel c/ Reg. de la Prop. Inmueble” (La Ley Online, AR/JUR/13016/2007).

 

 

Notas ^

^[1]. (N. del E.: Los hipervínculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado y dirigen a fuentes oficiales –en caso de excepción, se hará la aclaración que corresponda–; la fecha de última consulta es, en todos los casos, 27/7/2023).

^[2]. Este fundamento está tomado casi literalmente del fallo CNCiv., Sala E, 29/9/1980, “Piñeyro, Elsa c/ sucesores de Casal, Saúl L.” (La Ley Online, AR/JUR/2046/1980; El Derecho, t. 91-235).

^[3]. Este caso no está bien citado, pues allí hubo una previa partición, y se decidió que la división del condominio concluye el usufructo constituido por los condóminos.

^[4]. Art. 386 CCyC: “Criterio de distinción. Son de nulidad absoluta los actos que contravienen el orden público, la moral o las buenas costumbres. Son de nulidad relativa los actos a los cuales la ley impone esta sanción sólo en protección del interés de ciertas personas”.

Art. 387 CCyC: “Nulidad absoluta. Consecuencias. La nulidad absoluta puede declararse por el juez, aun sin mediar petición de parte, si es manifiesta en el momento de dictar sentencia. Puede alegarse por el Ministerio Público y por cualquier interesado, excepto por la parte que invoque la propia torpeza para lograr un provecho. No puede sanearse por la confirmación del acto ni por la prescripción”.

^[5]. FALBO, Miguel, “Calificación registral y recursos”, en Revista del Notariado, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, Nº 776, 1981, p. 499 (N. del E: ver aquí; última consulta: 27/7/2023). MOISSET DE ESPANÉS, Luis, Dominio de automotores y publicidad registral, Buenos Aires, Hammurabi, 1981, pp. 279 y ss. VILLARO, Felipe, Elementos de derecho registral inmobiliario, La Plata, Fundación Editora Notarial, 1980, p. 34.

^[6]. COGHLAN, Antonio, Teoría general de derecho inmobiliario registral, Buenos Aires, AbeledoPerrot, 1984, pp. 138 y ss.

^[7]. CNCiv., Sala H, 21/9/2007, “Del Río, Nélida Marbel c/ Reg. de la Prop. Inmueble” (La Ley Online, AR/JUR/13016/2007, sumario Nº 2). (N. del E.: ver fallo completo aquí; última consulta: 27/7/2023).

^[8]. Ver KIPER, Claudio M., Tratado de derechos reales, t. 2, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2016, p. 70.

^[9]. El art. 2843 del Código de Vélez también permitía a un condómino establecer usufructo de su parte indivisa.

^[10]. Ver KIPER, Claudio M., “El proyecto de código y el derecho real de usufructo”, en La Ley, Buenos Aires, La Ley, t. 2013-B, p. 1101.

^[11]. García Goyena era contrario a la distinción entre cesión del derecho y cesión del ejercicio. La consideraba caprichosa e impertinente, y especialmente innecesaria si se tiene presente que la extensión del usufructo no podía superar la vida del usufructuario. De ahí que en su proyecto permitió la cesión del derecho mismo (arts. 443, 453). (N. del E.: ver GARCÍA GOYENA, Florencio, Concordancias, motivos y comentarios del código civil español, t. 1, Madrid, Imprenta de la Sociedad Tipográfico-Editorial, 1852, pp. 391-392 y 401; última consulta: 28/7/2023).

También el Código Civil italiano prevé la cesión del usufructo (art. 980), la que debe ser notificada al nudo propietario. No obstante, también la doctrina y la jurisprudencia discuten el alcance de dicha norma.

^[12]. PETTIS, Christian, “El embargo y el derecho real de usufructo” (online), en https://ar.microjuris.com/, colección “Doctrina”, 10/4/2008, MJ-DOC-3411-AR – MJD3411.

^[13]. El CCyC considera la nulidad de los actos jurídicos, junto con la inoponibilidad, como un supuesto de ineficacia en su art. 382. Ver BENAVENTE, María I., (comentario al art. 382), en Lorenzetti, R. L. (dir.), Código civil y comercial de la nación comentado, t. 2, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, pp. 503-507).

^[14]. (N. del E.: el lector también podrá confrontar el art. 1051 CC en la redacción original de Vélez Sarsfield aquí, p. 325 [Machado, 1899]; última consulta: 27/7/2023).

^[15]. Hay normas de orden público que, cuando son violadas, pueden dar lugar a nulidades relativas; pero esto excede el objeto de este trabajo.