Un espaldarazo para la vigencia del arancel

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Autora: María Celeste Gerarduzzi

Acerca de la autora

Presidente de la Comisión Asesora de Arancel del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Fecha de publicación online

Publicado online: 21/6/2022.

 

 

Datos del Fallo ^

  • Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil – Sala D.
  • Autos: “Guerrero, María Rosa c/ Herederos de la Sra Evelina Florinda Carolina D’Orsi s/ escrituracion” – 53073/2007.
  • Fecha: 11/5/2022.
  • Fallo completo aquí

 

Hechos ^

La escribana J. P. fue desinsaculada judicialmente para otorgar una escritura traslativa de dominio, en cumplimiento de la sentencia en el “juicio por escrituración”, demanda que fuera dirigida contra los herederos de la vendedora.

Sin perjuicio de la manda judicial concreta, la escribana debió desplegar una serie de actividades de estudio y contralor, entre las cuales se encontraron las averiguaciones referidas al estado de dominio, estados de deuda, pedido de segundas copias y su inscripción, preparación de borradores de escritura, solicitud de datos y concurrencia a las respectivas audiencias previstas para encaminar el proceso de escrituración.

Es importante destacar que, en éste proceso, si bien la escribana no fue propuesta por la parte, una vez desinsaculada se contactó con la misma para formalizar un pacto respecto de sus honorarios , en línea con los principios que dieron origen al Art. 1627 del Código Civil, hoy 1255 del Código Civil y Comercial.

No existiendo acuerdo entre las partes, la Escribana presentó la liquidación de los gastos de la escritura y posteriormente solicitó al Juez que se le regulen sus honorarios por la intervención. A estos efectos, es importante destacar que la notaria presentó tasación del inmueble a los fines de establecer la base de cálculo de los honorarios.

Con respecto a los gastos, los mismos fueron calculados según el monto del contrato que fuera objeto de la ejecución, en un todo de acuerdo con las leyes fiscales y tributarias.

Por Resolución de Primera Instancia recaída con fecha 19 de Octubre de 2021, Su Señoría regula entre otros, los honorarios de la Esc. JP en la suma de $ 78.991 (12,823 UMAS) utilizando para ello la misma pauta regulatoria utilizada para determinar los emolumentos de los letrados y profesionales intervinientes, a saber: Ley 27.423 y lo dispuesto por el art. 478 del CPCCN, en la Acordada 21/2021 (que fija el valor del UMA en $ 6.160). En base los parámetros establecidos por esa Ley, el Juez establece la base regulatoria del proceso en la suma de $ 1.316.533 “(valuación fiscal de la propiedad incrementada en un 50 % -arts. 46 y 23, inc. a) de la ley de 27.421)”-

Notificada la sentencia, la Esc. J.P. apela de inmediato la resolución de primera instancia por considerar bajos sus honorarios. Se concede el recurso que da origen al fallo de la Sala D de la Alzada (11 de mayo de 2022), que aquí comentamos.

 

Pretensiones de las partes ^

La actora menciona que las normas notariales basan el precio de los actos escriturarios en una valuación particular (VIR) invocando que es la que debe tomarse para el pago de los honorarios, y hace hincapié en que el Juez debe ponderar la naturaleza y extensión de la labor desempeñada, y cuidar que no exista una retribución desproporcionada.

La escribana por su parte, hace saber al Juez de alzada que sus honorarios han sido regulados utilizando una normativa incorrecta, toda vez que la actividad fedataria de los escribanos está específicamente regulada en el Decreto 1208/87 y que en los casos de escrituras judiciales, la norma prevé un recargo del 50% en los honorarios.

Adicionalmente, cita la doctrina del Colegio de Escribanos en materia de arancel, que establece como base de cálculo de los honorarios el valor real del inmueble y la posibilidad de aplicar la cotización del tipo de cambio MEP o Contado con Liquidación.

 

Itinerario procesal ^

Recibido el expediente en la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, previo a todo se ordena la vista al Colegio de Escribanos en los términos del art. 25 del Decreto 1208/87, que establece que en toda cuestión judicial relativa al pago de honorarios a escribanos, deberá darse intervención al Colegio de Escribanos, el que actuará como fiscal.

El Colegio se expide a través del Dictamen de la Comisión Asesora de Arancel, rechazando in limine la aplicación de la Ley de Peritos y Auxiliares de la justicia, y le hace llegar a la alzada las siguientes conclusiones:

  • a) La escribana autorizante no actúa como perito auxiliar de la justicia sino en los términos del artículo. 1017 Código Civil y Comercial, como profesional del derecho a cargo de una función pública delegada por el propio Estado, que comprende la administración de fe pública para los actos que legalmente así lo requieren.
  • b) Los honorarios para la actividad fedante traducida en documentos, se determina en el art. 2º del Arancel Notarial Dto. 1208/87, siendo su alícuota el 2%, y para el caso en cuestión es aplicable el artículo 4.º I., que establece un recargo del 50% para las escrituras judiciales.
  • c) En función de las bases de cálculo dispuestas por el Art. 3º del Arancel (precio, valor actual, valor real, valuación o VIR, lo que sea mayor) y la Resolución del Consejo Directivo de este Colegio, de fecha 8 de enero de 2019 (Acta 4076 – responsabilidad profesional extensiva al valor real del bien escriturado), es legítimo utilizar, como base de cálculo de los honorarios de la escribana interviniente, la tasación obrante en autos.
  • d) De acuerdo a estas pautas, por la escritura realizada por la escribana P. correspondería un honorario de dólares estadounidenses 3540.
  • e) En caso de que el requirente no quiera o no pueda abonarlos en dicha moneda, es posible convertirlos a Pesos, aplicando el tipo de cambio establecido para las operaciones de contado con liquidación o dólar MEP, toda vez que en una economía con gran desdoblamiento cambiario, es la única forma de obtener la cantidad de dólares que reflejen el valor del honorario de la escribana. (Resolución N° 377/20 Consejo Directivo del Colegio de Escribanos).

 

Decisión y motivación de la sentencia ^

En importante destacar que la sentencia de alzada persigue la reivindicación de la importancia y alcance de la responsabilidad por la labor efectuada por la escribana, y como consecuencia de ello la determinación de un honorario justo y equitativo.

Ratifica la indiscutida vigencia que el Decreto 1208/87 tiene para el notariado y en el ámbito de la magistratura.

Establece con claridad meridiana la exclusión de la ley 27.423, que reglamenta los aranceles de los abogados, procuradores y auxiliares de la justicia en general, explicando que si bien los escribanos a veces intervienen en los procesos judiciales, cuando éstos son convocados con una finalidad específica, es decir, como profesional del derecho a cargo de una función pública delegada por el propio Estado, que comprende la administración de fe pública para los actos que legalmente así lo requieran, en ningún caso actúa como perito auxiliar de la justicia.

Concluye en este sentido que los honorarios de los escribanos se rigen por su normativa particular. (Dto. 1208/87)

La Cámara de Apelaciones, con sólidos criterios y a la vanguardia, reconoce los argumentos de la realidad económica, ratificando en su totalidad el Dictamen del Colegio de Escribanos y, entre sus argumentos, expone que ni el valor fiscal ni el valor inmobiliario de referencia (VIR) del bien, son los valores empleados por los escribanos para calcular sus honorarios en las operaciones en las que intervienen, pues nunca representan el valor real de los bienes, y que en el caso de autos debe recurrirse al valor real de mercado, que la escribana estimó en U$S 118.000 y que la actora aceptó como tal.

La sentencia reconoce que se ha sostenido reiteradamente que los honorarios de los profesionales deben ser fijados sobre valores actuales y reales, y ésta es siempre la premisa en todos los regímenes arancelarios que disponen mecanismos para establecerlos.

Es para destacar el importante lugar que el fallo de Cámara le confiere tanto al Decreto 1208/87 (Arancel Notarial) como a la opinión del Colegio de Escribanos, transcribiendo textualmente fragmentos del dictamen emitido por la Comisión Asesora de Arancel, aprobado por el Consejo Directivo:

En este mismo sentido, el dictamen del Colegio de Escribanos antes mencionado subraya lo dispuesto por el artículo 3° del Decreto 1208/1987 en su inciso f) y sostiene que “cuando un escribano autoriza una escritura, pone en juego su responsabilidad civil, penal, tributaria y administrativa y responde por el otorgamiento de un título válido y perfecto. En caso de daño, el escribano responderá por el valor real del inmueble o los inmuebles objetos de su escritura, motivo por el cual el honorario resulta un porcentaje del valor real de dichos bienes”.

 

Tipo de cambio dólar MEP ^

El tribunal cita numerosos fallos en los que ha sostenido que no es posible soslayar que un inmueble tasado en una cantidad de dólares estadounidenses, según los usos y costumbres del mercado inmobiliario nacional, no puede ser adquirido con la suma de pesos equivalente según su cotización oficial, obligando a su adquirente a recurrir a la cotización de otro tipo de dólar que sí pueda ser adquirido en cantidades suficientes y de modo legal (esta Sala, en autos “Arias, Delia Consolación s/sucesión abintestato”, 7 de marzo de 2022, entre otros).

La cotización del dólar tipo vendedor que establece el Banco de la Nación Argentina no resulta equivalente al «valor real» del dólar estadounidense, ya que, con esa cantidad de pesos, hoy no es posible adquirirlos (CNCiv Sala H, “Arfaras Pablo Antonio c/ Auguet Jorge Omar s/ consignación”, 20/12/2021; íd. Sala G, “C.B.A.O. c/ M.A.M. y otro s/medidas precautorias”, 24/02/2022).

El Tribunal entendió que el valor de los inmuebles estimados en dólares debía ser convertido a pesos según la cotización del dólar MEP, por ser el mecanismo legal y menos costoso para acceder sin límites a la moneda extranjera (CNCiv Sala L, “O., S.A. y otros c/ B., A.G. s/ atribución de uso de vivienda familiar”, 5/11/2020).

 

Valoración del fallo ^

El fallo comentado resulta una herramienta excelente para reconocer que el Colegio de Escribanos está en el camino correcto en cuanto a la interpretación y aplicación del arancel notarial, ratificando en forma incuestionable la vigencia del Decreto 1208/87 como norma actual y de vanguardia.

Ratifica que, como institución, comprendemos y valoramos perfectamente el contexto jurídico y económico, tomando como base para decidir la realidad del mercado inmobiliario y la razonabilidad de las pautas.

La sentencia es relevante para todo el notariado porque hace notoria la cuestión de los alcances de la responsabilidad del profesional de derecho a cargo de una función pública de dación de fe.

Reconoce el valor del escribano como garante de la seguridad jurídica y, como tal, le da un lugar sustancial a su retribución, teniendo en cuenta seriamente la responsabilidad de su tarea en función del valor de los bienes involucrados.

Con este fallo se clarifican algunas dudas existentes sobre la calificación del escribano como “perito o auxiliar de la justicia” y sobre el alcance de la normativa que regula los honorarios de éstos profesionales.

 

 

 

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