La lucha contra el derecho líquido. La función preventiva notarial en el ámbito de la contratación hipotecaria

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Autor: Federico W. Risso

Resumen

La función preventiva notarial resulta esencial al momento de la contratación hipotecaria. En el presente trabajo se analiza el devenir de las crisis generadas en relación a los préstamos hipotecarios en los últimos años en el mundo y nuestro país, buscando repensar de qué manera mejorar el ejercicio de la función notarial para poder aportar al equilibrio necesario a efectos de proteger el centro del sistema: el ser humano.

Palabras clave

Función notarial preventiva; derechos humanos; derecho del consumidor; hipoteca; crisis económica.

Acerca del autor

Magíster en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario por la Universidad Notarial Argentina.
Universidad del Notariado Mundial año 2020.
Mediador.
Doctorando en Derecho de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata.
Docente e Investigador en grado y postgrado. Coordinador de la Comisión de Integración Profesional del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Integrante del Instituto de Derecho Procesal del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Escribano matrícula 5748, Registro Notarial 36 de Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Fechas

Recibido: 24/12/2021
Aceptado: 4/4/2022
Publicado online: 11/5/2022

 

1. Introducción ^

La materia hipotecaria es de vital importancia en la economía de las naciones en lo que respecta a la vivienda y la financiación de las empresas, cumpliendo un rol fundamental el notariado de tipo latino en el asesoramiento, información y conformación del consentimiento en los diversos estadios de este tipo contratación.

El requerimiento de adaptación a las nuevas tecnologías producto de la pandemia y la crisis económica global nos lleva a la necesidad de realizar un replanteo, tratar de detenernos y analizar nuevamente las bases que dan sustento a nuestra intervención y que se intentan desdibujar bajo la premisa de “dejar ser, dejar hacer” para que la economía pospandémica “fluya” sin escollos.

Las instituciones bancarias han utilizado en las últimas décadas el servicio notarial como un instrumento de formalización de su exclusiva voluntad, afectando principios básicos de la función mediante. Producto de ello, nos hemos ido readaptando, a punto tal que se ha retirado al notario de su notaría, no existen audiencias previas, no se conoce a las partes, no hay explicaciones de los instrumentos que se firman, y se cumplen exclusivamente los requerimientos de las empresas bajo apercibimiento de dejar de integrar su nómina.

Trataremos de analizar la evolución de la relación del derecho del consumidor en la materia hipotecaria, las crisis producidas, la entrada en escena de los derechos humanos y el papel del deber de asesoramiento en este complejo entramado de interrelaciones.

 

2. Evolución del derecho del consumidor en la contratación hipotecaria ^

Ha sido siempre premisa del sistema económico liberal bregar por la menor intervención estatal y dejar la absoluta libertad a bancos y consumidores para que reglen sus derechos bajo la autonomía de la voluntad.[1] No fue sino hasta fines del siglo xix que comienzan a surgir en Estados Unidos las primeras organizaciones de consumidores y usuarios. Los primeros cambios legislativos se originaron con John Fitzgerald Kennedy en 1962[2] y encontraron eco a nivel europeo con la Carta de Protección al Consumidor de 1973 del Consejo de Europa.[3]

En lo que hace a nuestro país, podemos distinguir cuatro momentos claros de la evolución:

  • El Código Velezano Ley 340 (1869) (CC) abordó la temática desde una óptica individualista, otorgando herramientas interpretativas al juez en los artículos 18 (nulidad de actos prohibidos), 19 y 872 (prohibición de renuncias generales), y 21 y 953 (objeto de los actos jurídicos y contratos en general).[4]
  • La sanción de la Ley 17711 (1968) importó la introducción de los institutos de la lesión ( 954), el abuso del derecho (art. 1071) y el deber de buena fe contractual y la teoría de la imprevisión (art. 1198).
  • La siguiente etapa se establece en el plexo normativo configurado por la Ley de Defensa del Consumidor 24240 (LDC) (1993)[5] y la constitucionalización del concepto de consumidores, usuarios y relaciones de consumo (arts. 42 y 43 de la Constitución Nacional, introducidos en la reforma de 1994).
  • La etapa final se configura con la Ley 26994 (2014), al incluir el nuevo paradigma de protección y defensa a las partes vulnerables en el título III del libro III del Código Civil y Comercial (CCyC), consolidando la constitucionalización general del derecho privado en nuestro país.[6]

 

3. Breve noticia de las crisis hipotecarias del siglo xxi ^

3.1. Estados Unidos y las hipotecas subprime ^

La caída del bastión del neoliberalismo en el 2007 repercutió en todo el mundo. Como es ya conocido, el crac del sistema financiero se sustentó en las hipotecas subprime otorgadas a personas sin recursos, en franca violación a la legislación en la materia.[7] Las empresas eran el centro de todo, y los matemáticos financieros crearon estos productos bancarios que se multiplicaron a una escala sin precedentes en las entidades, generando el crac del sistema.[8]

La intervención notarial en el sistema era nula, ya que el llamado notary public del tipo anglosajón se restringe en su actuación a certificar firmas de formularios.[9] Ello genera la necesidad de los llamados seguros de títulos para garantizar la bondad de los mismos.[10]

 

3.2. La posterior crisis hipotecaria en España ^

Los principales problemas aparecieron en el 2009 con el comienzo de las ejecuciones y lanzamientos en masa, que generaron una crisis a nivel social, económico y jurídico sin precedentes en el país. El consumidor hipotecario se encontró frente a la realidad de que la propiedad adquirida no poseía siquiera un valor real cercano para cubrir la deuda con su venta, ya que se había “sobretasado” para otorgarle un crédito mayor a su valor real.[11] Asimismo, en España se habían construido viviendas en exceso durante décadas, producto de la promoción efectuada por el poder político de turno mediante la desregulación de la actividad.[12] Lo más grave fue que el notariado español, de fuerte raigambre latina, no pudo prever los efectos nocivos que acarreaba el sistema.

La crisis se transfirió posteriormente al mundo jurídico, donde, hasta el 2011, se buscó legislar para dinamizar y flexibilizar el mercado hipotecario. Pero ello solo agravó la situación, debiéndose cambiar el centro de atención de la economía hacia la persona humana (deudor consumidor hipotecario), con implementación de normativas de emergencia desde los años 2011 a 2013 para evitar ejecuciones y comenzar a imponer la transparencia e información en estas contrataciones.[13]

España debió tratar de erradicar, por diversos medios, el llamado crédito irresponsable, siendo el papel del notariado fundamental para el intento de concreción de tamaño objetivo.[14]

 

3.3. Reino Unido e Irlanda, de la mano de Estados Unidos ^

La burbuja inmobiliaria también explotó en Gran Bretaña, generando que, del 2007 a 2012, cayera en un 151% la demanda de crédito[15] y que la nueva oferta residencial se viese disminuida en un 32% en Gran Bretaña y un 90% de Irlanda, solo superada por España –por las razones que expusimos– en un 81% de contracción.

Similares referencias debemos hacer en relación a la inexistencia del notariado como elemento de protección del consumidor de manera previa o posterior a la contratación hipotecaria, lo que evidencia una clara diferencia con el sistema español explicado.[16]

 

3.4. Nuestro país. Primero, el año 2002 y ahora, los créditos UVA ^

Nuestro país tiene una historia oscura de crisis. Centrándonos en el siglo xxi, comenzamos con la devaluación y las restricciones decretadas por el gobierno del presidente Fernando de la Rúa que impidieron el retiro de los depósitos existentes de los bancos por parte de los ciudadanos, lo que condujo a la grave situación de las ejecuciones de hipotecas contraídas en dólares con una fuerte depreciación de nuestra moneda que tornaba en excesivamente onerosas las deudas contraídas. La normativa de emergencia, la doctrina y la jurisprudencia intentaron paliar la catástrofe económica y jurídica –que a la fecha todavía tiene gran trámite en nuestros tribunales–, pero igualmente muchos deudores hipotecarios perdieron sus viviendas en esos años.

Posteriormente a la fractura del sistema, nos encontramos frente a años de idas y vueltas económicas en donde el gran hito se encontró en la creación de los créditos medidos en unidades de valor adquisitivo actualizables.[17] Existiendo en nuestro país un mercado hipotecario muy limitado debido a la inestable economía, se ideó la creación de estos créditos en los cuales el valor de la cuota y el capital se actualizan por la inflación. La cuota no debía superar el 25% de los ingresos y, en el caso de que la inflación superara el salario en diez puntos, se podía solicitar la extensión del plazo del préstamo y su refinanciación hasta el 20%.[18]

El problema en estos casos no es la subvaloración del inmueble –como se dio en Estados Unidos, España y el Reino Unido– sino la actualización de la deuda. Era evidente que, en una economía como la nuestra, el crédito UVA, atado a la inflación, iba a fallar. La grave problemática existente entre el desdoble del valor del dólar (oficial y blue), el estancamiento del salario promedio y la creciente inflación produjo una masiva ola de incumplimientos de estos créditos, situación que se vio aún más agravada por la crisis generada a nivel mundial producto de la pandemia de covid-19.[19]

Las familias que contrataron este tipo de hipotecas con el fin de obtener sus viviendas se ven hoy afectadas intrínsecamente en lo más profundo de sus derechos humanos: a quien le pende la espada de Damocles con la posibilidad de pérdida de su techo se ve sometido a un suplicio tal que deteriora gradualmente su calidad de vida, su salud y sus relaciones familiares, producto del sobreendeudamiento, ya que ni aun vendiendo la propiedad adquirida podrán afrontar la totalidad de la deuda contraída con la entidad financiera.

Ante este panorama nos encontramos hoy como notariado. Debemos pensar y repensar la situación. ¿Qué sucedió? ¿Cómo actuamos como profesionales ante estos casos? ¿Advertimos y asesoramos correctamente a los consumidores hipotecarios? ¿Pusimos freno a los requerimientos desmedidos de las entidades financieras?

 

4. Actualidad: globalización, capitalismo y derecho líquido ^

La globalización e interconexión mundial nos llevan a una necesidad de mayor velocidad en las relaciones contractuales que a veces supera los elementos tecnológicos con los que contamos como notarios. Desde otra óptica, el capitalismo exige que solamente el mercado sea quien marque el límite de las relaciones contractuales y que exista una mínima intervención estatal, fomentando el principio darwinista de “la supervivencia del más apto”.

Tanto la globalización como el capitalismo llevan al individualismo, pero necesitan de un instrumento para su realización y justamente entra aquí, como caballo de batalla, el denominado derecho líquido, que se configura en aquel que se adapta pasivamente a los vaivenes y circunstancias cambiantes sociales y no funciona como freno del poder.[20] Desde esta concepción, el derecho deja de ser un obstáculo para el fuerte y una defensa del débil. Se genera la idea en el consenso social de que deben satisfacerse los intereses de los más fuertes, ya que ello redunda en el interés común por la inversión privada que impulsa la economía, y el derecho entonces no es solo un obstáculo para el fuerte sino también para el débil, que se ve perjudicado por no contar con una mejora en su vida producto de dichas inversiones no realizadas por el fuerte.

La antítesis del derecho líquido, justamente, es el sólido, que es aquel con

… conciencia de la autonomía del derecho, en el sentido de tratarse de un fenómeno que obedece a sus propias leyes. El derecho se aísla de otras normas (costumbre, moral, religión), de los fundamentos económicos sobre los que descansa y de las funciones económicas a las que sirve.[21]

Este derecho en nuestro estudio podemos relacionarlo de manera directa a los principios deontológicos notariales que guían nuestra función.[22]

Justamente la función notarial históricamente fue el freno que tuvo la parte fuerte en detrimento de los débiles de la ecuación. De ahí que encontremos las célebres y escuchadas frases de “los notarios lentifican el proceso económico”, “son una institución hereditaria de antaño”, “encarecen las operaciones en perjuicio de los consumidores”[23] y muchísimas más que lamentablemente a diario intentan instaurar en el imaginario social como verdades absolutas ciertos operadores.

¿Cuál fue la manera más efectiva, en la contratación hipotecaria, de transformar el derecho sólido en líquido? Ante la imposibilidad de eliminar el notariado, lo que se hizo fue aglutinarlo con la entidad financiera de manera tal que respondiese como un empleado de ella. Por ello existe la “nómina” que premia a aquellos profesionales obedientes que no se desvían de directivas y cumplen férreamente el objetivo principal: el otorgamiento de la máxima cantidad de créditos en la sede del banco, con sus contratos predispuestos y sin cuestionamientos, ni del consumidor ni, mucho menos, del notario, que es un elemento del engranaje institucional.[24]

No debemos confundirnos, no esbozo una crítica hacia mis distinguidos colegas –quien suscribe estas páginas también es escribano de nómina–, sino que ataco el sistema y trato de parar, contemplar y ver detenidamente el panorama para tratar de colegir qué es lo que estamos haciendo y cómo podemos ser mejores y volver a las bases que nos dieron origen. Repensar.

Traemos a colación las palabras de Tena Arregui:

… la licuefacción del Derecho nos retrotrae a estados supuestamente superados, en el que el poder toma el protagonismo fundamental y, con él, los riesgos que el Derecho sólido está llamado a soslayar: el desorden, la arbitrariedad y el despotismo. Lo cual, por último, nos viene a recordar el mayor error que puede cometer un jurista: aceptar sin más esa idea de que el Derecho debe, como se ha dicho tantas veces, “adaptase a los tiempos”. Sin embargo, como nos advierte Claudio Magris, los principios que inspiran el Derecho no deben cambiar. La única adaptación que procede es la que persigue adecuar las normas para golpear las nuevas formas de abuso y violencia que puedan surgir. El Derecho puede y debe modificarse, pero para seguir siendo Derecho. O dicho de una manera mucho más “científica”, como a él le gustaba: “fundar el Derecho pura y exclusivamente sobre el interés, acaso tenga el peligro de desconocer el interés supremo, que es el de la justicia”…[25]

El derecho no debe cambiar por los tiempos;[26] el interés de hoy puede no ser el de mañana. Por ello, siempre debe estar orientado hacia la justicia.[27]

 

5. Nuevo paradigma: el ser humano como centro de la tutela ^

En la interrelación señalada, si el derecho sólido es el instrumento de realización de la justicia, tiene como principal centro o actor a la persona humana. El derecho del consumidor hipotecario es un derecho humano, ya que en él confluye un sinnúmero de otros derechos, tales como el de la vida, la dignidad humana, la vivienda, la salud, la propiedad, entre otros. Por otro lado, también se encuentra en juego no solo la protección general de toda persona, sino también la específica de diversos grupos vulnerables, como los niños, niñas y adolescentes, los adultos mayores y los extranjeros.

Expresa Nikken al tratar el concepto de derecho humano:

Lo que en nuestros días se conoce como derechos humanos está referido al reconocimiento de que toda persona humana, por el hecho de serlo, es portadora de atributos autónomos que deben ser reconocidos y protegidos por el Estado. Ellos son inherentes al ser humano y no requieren de ningún título específico para adquirirlos […] Su exigibilidad no depende de su consagración legislativa; por el contrario, históricamente aparecen como atributos que se han hecho valer contra leyes opresivas que los desconocían o menoscababan. Son derechos subjetivos que emanan de la dignidad humana y que la resguardan, porque ellos combaten la dominación arbitraria y apoyada en desiguales relaciones de poder social, mediante la cual unos seres humanos imponen a otros ser instrumentos de sus propios fines. Hablamos de la ideología universal nacida para encarar la opresión.[28]

Volvemos a colocar énfasis en que hay que volver a enfocarse en la protección del realmente más débil, utilizando los principios jurídicos y deontológicos básicos que han orientado la actividad notarial durante siglos.

 

6. El orden público en nuestro sistema de derecho privado ^

No cabe duda, en este momento de la evolución del derecho consumeril en nuestro país, de que este posee dos características distintivas: su jerarquía constitucional, consagrada en los artículos 42 y 43 la Constitución Nacional (CN) –que establece el carácter protectorio de este tipo de normas–, y la declaración legal y expresa del carácter de su orden público en el marco de las relaciones de consumo. Nótese que, al señalar el término “relación”, la CN extiende su ámbito al contrato mismo, ya que se lo considera dentro de un marco más complejo protectorio, contemplando todas las circunstancias que rodean o refieren la operación en sí.[29]

La declaración del carácter protectorio es una herramienta que nos permite concluir que el enfoque contractual debe ser social y el objetivo a tener en cuenta es el impacto que en la comunidad en general tengan las soluciones que se tomen.[30] En tal sentido, en ciertas circunstancias debe desplazarse el interés individual del consumidor particular y tenerse en mira –desde la óptica estatal– la obtención de respuestas que protejan a las mayorías y eviten la repetición del problema por sobre el caso individual. He aquí el orden público en sí. Que desde el Estado deba buscarse el bien común no significa que se saque del centro protectorio a la persona humana, sino, por el contrario, que las decisiones a tomar beneficien a la mayor parte del conjunto de personas.[31]

Conforme la visión descripta, la CN y la LDC no constituyen un plexo aislado de normas, sino que, integrándose en la actualidad con las disposiciones del CCyC,[32] forman parte lo que se denomina en la doctrina como estatuto del consumidor.[33]

 

7. El notario, la contratación hipotecaria y el derecho del consumidor ^

7.1. La función preventiva notarial: mejor asesoramiento, igual a menor cantidad de sentencias ^

No debe confundirse la denominada función preventiva notarial con el instituto actualmente regulado por los artículos 1711 y siguientes CCyC. Esta función del notario es aún anterior y desde el origen del asesoramiento notarial, donde todavía no existe daño alguno que sea necesario prevenir, ya que un adecuado ejercicio de la función en la faz embrionaria de formación del consentimiento lo disipa.

La frase del ilustre notario español Joaquín Costa Martínez “notaría abierta, juzgado cerrado”[34] sintetiza la idea de la función preventiva notarial, pero nosotros la readecuamos –con todo el respeto debido al gran maestro– en la fórmula de “mejor asesoramiento notarial, igual a menor cantidad de sentencias”, ya que, pese a ser la escritura uno de los elementos portantes de la fe pública notarial, no es esta el único instrumento con el que contamos para poder prevenir el conflicto.

En nuestro derecho, ya el anteproyecto de código civil y comercial previo a la sanción de la Ley 26994 contemplaba la trascendencia de la función notarial en su faz preventiva, y se señalaba en consideración:

Este conjunto de solemnidades (entendidas como garantías de jerarquía constitucional) es el fundamento de su privilegiada oponibilidad, que deviene de la fe pública que merecen; (iv) todo ello demuestra que la esencia de la función notarial no es la de conferir fe pública, como habitualmente se afirma, sino que su esencia es la de brindar protección a los ciudadanos en los actos y negocios de máxima trascendencia, legislativamente seleccionados, a través de un conjunto de operaciones jurídicas que son las que fundamentan su eficacia erga omnes. La fe pública es el efecto de tal conjunto de operaciones…[35]

Como puede observarse, la protección no solo se orienta al resultado, sino también a evitar la producción del mismo, lo que en materia de asesoramiento al consumidor hipotecario resulta esencial por intermedio de la función notarial.[36]

 

7.2. Audiencia previa y el deber de adecuada información ^

La audiencia previa notarial forma parte inescindible del asesoramiento en la faz preventiva. Si bien hoy puede ser sustituida la presencialidad por intermedio de la tecnología, no deja de ser imperativa en las relaciones de consumo y mucho más a los efectos de que los consumidores comprendan el real alcance de los términos y las condiciones contractuales. En el sentido expuesto, el artículo 301 CCyC establece:

El escribano debe recibir por sí mismo las declaraciones de los comparecientes, sean las partes, sus representantes, testigos, cónyuges u otros intervinientes. Debe calificar los presupuestos y elementos del acto, y configurarlo técnicamente…

Claramente, plasma la importancia de que el notario presencie las manifestaciones de las partes de manera preliminar a la redacción escrituraria, para poder determinar los presupuestos y elementos del acto que quieren celebrar y darle la forma jurídica a la voluntad. Es esta audiencia preliminar la que, en la mayoría de los casos, ha sido eliminada por las entidades financieras al momento de la contratación, so pretexto de la necesidad de mayor velocidad en la contratación. Los bancos proceden a la velocidad de la luz a remitir las carpetas a las notarías de nómina. Al momento de llegar la carpeta, la entidad bancaria ya redujo la actividad notarial al mínimo: los asesores comerciales del banco entregan –firmados por el gerente y su cliente– los formularios prerredactados en donde se plasman las condiciones generales de contratación, mientras el consentimiento del consumidor fue reducido simplemente al llenado de recipientes previamente preparados,[37] sorteándose al notario en la etapa de mayor relevancia previa a la signatura del documento notarial.

En la hipótesis desarrollada, el notario deja de ser un escultor del derecho, en cuanto a dar forma a la voluntad de las partes, y se convierte en un mero ejecutor del derecho líquido, convirtiéndose en instrumento de la parte fuerte contractual para el cumplimiento de los fines de la economía. En este escenario, el contrato es un elemento de dominación.

El buen notariado, para la visión del banco, será aquel que de manera más veloz realice sin audiencia previa los trámites preescriturarios, haga el preparado y la redacción de la escritura conforme al modelo remitido y esté al servicio de la entidad para cuando disponga la firma, obviamente fuera de la notaría, en sus oficinas. Rotundamente nos negamos a esta visión. Debemos bregar porque, justamente, la audiencia previa sea celebrada en los actos precedentes, incluso, a la firma de los precontratos o formularios bancarios. Solo con un consentimiento informado real se podrán evitar futuros problemas como los generados con los créditos UVA.

La claridad y transparencia de la contratación se erigen en elementos esenciales porque, repetimos, no todo contrato con cláusulas predispuestas implica un abuso del derecho de manera automática. Si se reduce el momento de intervención notarial a la firma de la escritura hipotecaria, probablemente el requirente ya concurra sin posibilidad de discusión, habiendo invertido tiempo y dinero previamente, lo que genera que la firma y aceptación en la escritura no sea real sino simplemente un formalismo porque ya a nada puede oponerse. En muchos casos, el debido asesoramiento y brindar la adecuada información al consumidor en los términos de los artículos 4, 6, 9, 21, 25 y 27 LDC y 1100 CCyC[38] producirán que el acto no se celebre, y, mal que ello pese a los intereses de las entidades financieras, la función preventiva notarial encontrará absoluta vigencia.

El asesoramiento debe ser a real conciencia del notario y no limitarse a la entrega o firma de minutas para garantía de seguros de responsabilidad civil, o relativizarse cuando existe otro profesional asesorando.[39] Es por ello que la moralidad y la ética funcionan como pilar base del sistema del notariado latino. Prevalece la protección de los derechos de la persona humana consumidora del crédito hipotecario no solo por sobre los de la contraparte más fuerte, sino incluso contra el deseo del propio cobro de honorarios por la labor. La garantía del deudor es que, si el contrato realmente es nocivo para sus intereses, será el notario quién se abstendrá de la firma del mismo.[40]

 

7.3. La libre elección del notario por el requirente ^

Garantía de la libertad de decisión del notario de la celebración o no del acto será justamente la posibilidad de que el consumidor hipotecario elija el mismo. En este sentido, la fijación de las “nóminas” atenta contra este derecho. En legislaciones avanzadas como la española, ya no se discute la temática.[41]

La manera de adoctrinar el notariado por parte de la economía neoliberal se encuentra en estas metodologías de preselección. Quien no cumple con los objetivos de la entidad queda excluido. Entonces, nos preguntamos: ¿cómo podrá el notario asesorar libremente si se encuentra maniatado por las indicaciones de la parte más fuerte de la relación contractual?

 

7.4. El arancel como garantía del consumidor ^

Otro reflejo de dominación por parte de las entidades bancarias consiste en la fijación de aranceles sujetos a su normativa interna, vulnerando, incluso, en muchos notariados provinciales, los mínimos arancelarios establecidos en la normativa que regula la función. Ello encuentra sustento, a criterio del banco, en entender que el escribano opera como mero instrumento en la contratación, ya que toda la faz previa a la escritura se realiza en la oficina comercial de la entidad.

Si el consumidor posee el derecho de libre elección del notario, el arancel será idéntico en todos los casos. Con el establecimiento de la nómina, se reduce el ámbito de posibilidad de elección, vulnerándose el derecho del contratante consumidor hipotecario y limitándose la posibilidad de cobro del arancel –con naturaleza alimentaria– del profesional designado, siendo ello una típica metodología del capitalismo contemporáneo. El notario no es un comerciante, su función no es una mercancía, ni su oficina es un fondo de comercio.[42]

 

7.5. El control de constitucionalidad notarial ^

Todos los puntos previos desarrollados llevan a la conclusión de que si el notariado, en el ámbito de la contratación hipotecaria, posee la libertad en su función, ejercerá sin resquemores el control de constitucionalidad tanto en el desarrollo de su asesoramiento como al momento de la firma del instrumento notarial respectivo. No nos limitamos a la escritura pública: el control se ejerce en cada contrato, sea redactado por el notario o por terceros, en la certificación de firmas, de fotocopias, en el asesoramiento y en toda la actividad profesional.

La constitucionalización del derecho privado nos lleva a pensar, al momento de brindar nuestro ministerio, si se vela por los preceptos básicos constitucionales que no dejan de estar estrechamente enlazados con los pilares de la deontología notarial. La actual relación entre el notario y las entidades financieras torna compleja la posibilidad del ejercicio pleno de este mandato. Por ello, debemos analizar alternativas para poder readecuar la realidad que vivimos. En dicho sentido, traigo a colación y de interés para analizar la cuestión el artículo 81 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de España (LGDCU),[43] que otorga la posibilidad de que los órganos o entidades con competencia correspondiente requieran a la empresas que celebren contratos con consumidores y usuarios que remitan las condiciones generales de contratación –de manera obligatoria– para su control y valoración, pudiendo, en el caso de verificar la existencia de cláusulas abusivas, ejercer su competencia.

El análisis del derecho comparado nos lleva a pensar si quizás podríamos en nuestro derecho conseguir un control de constitucionalidad previo, que auxilie al notario individual, realizado por organismos especializados o incluso por los mismos colegios notariales o comisiones especializadas designadas por el Consejo Federal del Notariado Argentino.

 

8. Propuestas ^

  • 1) Audiencia notarial previa de manera obligatoria a la contratación hipotecaria: Debería establecerse como obligatoria al momento del análisis de las condiciones de contratación generales y no simplemente de manera previa al acto notarial. No debe ser la misma un mero formalismo, sino estar orientada a la real intermediación con el consumidor hipotecario para que conozca en detalle los pormenores de importancia en la contratación y evacue todas las dudas necesarias para que exista un real consentimiento informado.
  • 2) La notaría como templo de garantía de las partes: Para el cumplimiento de un real contacto con el notario, debe sacarse la entidad financiera del centro de la escena y volverse a la notaría de manera obligatoria; ello propiciará un ámbito neutral en donde la parte más débil no será sugestionada y podrá decidir con real libertad.
  • 3) Libre elección del notario y arancel de orden público: Como pilar para asegurar también la libertad en el asesoramiento notarial, deben eliminarse las nóminas de los bancos y procederse a instaurar la libre elección del notario y la fijación del arancel notarial mínimo con carácter de orden público en la totalidad de las provincias.
  • 4) Los colegios en el control de los contratos hipotecarios: Como planteamos al tratar el control de constitucionalidad, proponemos la creación de organismos especiales o comisiones dentro de los colegios notariales o el Consejo Federal del Notariado Argentino para ejercer un primer control sobre los contratos hipotecarios, tanto los preliminares como los conexos y los finales.

 

9. Corolario final ^

La actividad notarial es mucho más extensa en la contratación hipotecaria producto del deber de asesoramiento contenido en las normas básicas de deontología notarial y la esencia de su función. El notariado no puede estar ajeno a la realidad social, pero siempre debe ser el pilar y garantía de la seguridad jurídica en su actuación.

Como ha señalado el maestro Vallet de Goytisolo:

El notario es una creación social, no una creación de las normas. En eso radica su fecunda fuerza y vitalidad reales, y su desdibujamiento legal. Las creaciones de la ley tienen siempre menos vigor que las de la realidad. El notario, como jurista y como notario, es una creación biológica de la realidad como lo fue el jurisconsulto romano, con quien tiene tantas semejanzas.[44]

En estas breves líneas desarrollamos la reciente historia de las crisis hipotecarias, la intervención de las entidades financieras y la disminución de garantías con la descentralización del foco en la persona humana. Es necesario frenar, contemplar y analizar.

El notario no es un escollo. Por su naturaleza y su función, debe ser siempre el controlador de la constitucionalidad en su actuar, y, para ello, será necesaria, por ende, su independencia funcional, a fin de poder velar por el equilibrio en las relaciones contractuales. Solamente así podrá utilizar las herramientas con las que cuenta para la protección de los más débiles y bregar para que la triste historia acaecida en materia hipotecaria en nuestro país y el mundo no vuelva a repetirse.

 

10. Bibliografía ^

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Notas ^

[1]. La Revolución Industrial trajo con sí la producción masiva y la Revolución francesa, la bandera de la igualdad de los hombres, lo que se vio consagrado en el Código Napoleónico de 1804. La Segunda Revolución Industrial consolida estas ideas, generando las grandes asimetrías en las relaciones de consumo que se mantuvieron durante años. (N. del E.): fuente del hipervínculo: Biblioteca Nacional de Francia; última consulta: 28/4/2022).

[2]. CONDOMÍ, Alfredo M., “Primeros pasos en el derecho del consumo: el mensaje presidencial ‘Kennedy’ de 1962” (online), en www.saij.gob.ar, id: DACF190119, 18/7/2019, http://www.saij.gob.ar/alfredo-mario-condomi-primeros-pasos-derecho-consumo-mensaje-presidencial-kennedy-1962-dacf190119-2019-07-18/123456789-0abc-defg9110-91fcanirtcod?&o=797&f=Total%7CFecha%7CEstado%20de%20Vigencia%5B5%2C1%5D%7CTema%7COrganismo%5B5%2C1%5D%7CAutor%5B5%2C1%5D%7CJurisdicci%F3n%5B5%2C1%5D%7CTribunal%5B5%2C1%5D%7CPublicaci%F3n%5B5%2C1%5D%7CColecci%F3n%20tem%E1tica%5B5%2C1%5D%7CTipo%20de%20Documento/Doctrina&t=9714; última consulta: 26/4/2022.

[3]. Aprobada por Resolución 543/1937 de la Asamblea Consultiva del Consejo de Europa del 17/5/1973. (N. del E.): los hipervínculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado y dirigen a fuentes oficiales –en caso de excepción, se hará la aclaración que corresponda–; la fecha de última consulta es 22/4/2022.

[4]. PANERO, Jorge F., “El asesoramiento como característica principal del notariado latino y como eficaz garantía de equilibrio contractual. Análisis a la luz de la legislación de consumo y del Código Civil y Comercial de la Nación” (online), en Revista de Estudios de Derecho Notarial y Registral, Córdoba, Universidad Blas Pascal, N.º 6 (2019), https://doi.org/10.37767/2362-3845(2019)007, p. 106; última consulta: 24/12/2021.

[5]. Posteriormente modificada por la Ley 26361 (2008).

[6]. PANERO, Jorge F., ob. cit. (nota 4), p. 107.

[7]. La trampa de estas hipotecas estaba dada en la tasación de los inmuebles dados en garantía, muy por encima del valor real de mercado. De los informes del Federal Bureau of Investigation se puede extraer un extenso catálogo que indica la existencia del fraude en la contratación: “los consejos del intermediario para falsificar las solicitudes; la petición por parte del intermediario de solicitudes firmadas en blanco; la firma de contratos de hipoteca en formularios en blanco; el uso exclusivo de un único tasador; fijación de comisiones por encima de lo habitual; el recurso a las refinanciaciones que requieren un menor análisis de solvencia; el empleo de adquirentes intermedios para inflar el precio del inmueble” (BRANCÓS NÚÑEZ, Enrique, “Las hipotecas subprime y la seguridad jurídica preventiva” [online], en El Notario del Siglo XXI, Madrid, Colegio Notarial de Madrid, N.º 22, noviembre-diciembre 2008, en https://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-22/1797-las-hipotecas-subprime-y-la-seguridad-juridica-preventiva-0-6288784077659979; última consulta: 26/4/2022).

[8]. “Este movimiento sísmico fue de tal envergadura que hizo tambalear los resortes del sistema financiero global y lo dejó expuesto ante eventos como la ruptura del euro, la crisis de la deuda soberana de Grecia u otras consecuencias políticas como el Brexit y el surgimiento de los populismos” (POZZI, Sandro, “Hipotecas subprime: La crisis con la que empezó todo” [online], en El País, 6/8/2017, www.elpais.com/economia/2017/08/05/actualidad/1501927439_342599.html; última consulta: 24/12/2021).

[9]. Luego del crac financiero y la pérdida de vivienda de miles de deudores hipotecarios, comenzó un gran movimiento de defensa en sede judicial sustentado en la premisa de requerir la exhibición de los títulos por parte de los acreedores hipotecarios para frenar la ejecución. En gran cantidad de casos los bancos transferían a tal velocidad los derechos, y al no existir registración o notario en este sistema, que se terminaban extraviando en su origen, contando el ejecutante simplemente con cesiones sin el documento original, lo que lograba detener en algunos casos las ejecuciones.

[10]. Como todo sistema basado en el capitalismo, la seguridad se obtiene mediante la contratación de más seguros y subproductos en garantía y no asesorándose de manera preventiva. Esto fue observado por el nobel de economía Robert J. Schiller, quién indicó la conveniencia como posible opción: “sería la de imponer el requisito de que cada prestamista hipotecario cuente con la asistencia de un profesional análogo al notario de derecho civil. Tales notarios ejercen en muchos países, aunque no ejercen en los EE. UU. En Alemania, por ejemplo, el notario de derecho civil es un profesional jurídico preparado que lee en alta voz e interpreta el contrato y provee asesoramiento legal a ambas partes antes de autentificar sus firmas. Este planteamiento ayuda sobre todo a los que no llegan a obtener un asesoramiento competente y objetivo. La participación de una tal figura designada por el gobierno en el procedimiento del préstamo hipotecario, haría más difícil que prestamistas hipotecarios sin escrúpulos desviaran su clientela hacia abogados complacientes, que no advertirían adecuadamente a los clientes sobre los peligros que asumen” (BRANCÓS NÚÑEZ, Enrique, ob. cit. [nota 7]).

[11]. CUENA CASAS, Matilde, “Crédito responsable, fresh start y dación en pago. Reflexiones sobre algunas propuestas legislativas” (online), en El Notario del Siglo XXI, Madrid, Colegio Notarial de Madrid, N.º 43, mayo-junio 2012, www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-43/458-credito-responsable-fresh-start-y-dacion-en-pago-reflexiones-sobre-algunas-propuestas-legislativas-0-38528345374882544; última consulta: 24/12/2021.

[12]. El denominado boom inmobiliario español ocurrió en el lapso comprendido entre los años 1997 y 2006, donde se conjugaron varios factores que promovieron el mismo, entre ellos el contexto propio de expansión de la economía española, el contexto económico internacional, las facilidades crediticias y, sobre todo, la incorporación del país a la Unión Europea el 1 de enero de 1999, que permitió mantener a la baja las tasas de interés respectivas (ver CAMPOS ECHEVERRÍA, José L., La burbuja inmobiliaria española, Barcelona, Marcial Pons, 2008, pp. 87 y ss.).

[13]. ALCALÁ DÍAZ, M. Ángeles, “La reforma de la normativa de protección del deudor hipotecario”, en Alcalá Díaz, M. A. (dir.), Hacia un nuevo modelo de mercado hipotecario, Madrid, Dykinson, Colegio Notarial Castilla-La Mancha, 2014, pp. 14-15.

[14]. Es importante señalar que, en 2013, tras el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) (Sala Primera) del 14/3/2013 en el caso “Mohamed Aziz c/ Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa)” (asunto C‑415/11; identificador ECLI:EU:C:2013:164), se sancionó en España la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social. En el fallo, el TJUE permitió la posibilidad de la alegación por parte, e incluso de oficio por el juez, del carácter abusivo de cláusulas del contrato hipotecario, facultando en especial a los notarios que tramitaban la ejecución a denunciar y advertir su existencia a las partes, cuestión absolutamente novedosa en la temática que tratamos. La normativa modificó, además, el procedimiento de ejecución civil y determinaron los requisitos de validez de las llamadas cláusulas suelo y techo de los préstamos hipotecarios (ver LATINO, Jorge A., “El sistema hipotecario, el notario y el consumidor a la luz de la crisis del año 2008”, Madrid, [s.e.], 2018, p. 9). (N. del E.): ver fallo del TJUE aquí; ver monografía de Latino aquí; última consulta: 22/4/2022.

[15]. Solo superada por Estados Unidos en un 158% en el mundo (LATINO, Jorge A., ob. cit. [nota 14]).

[16]. LATINO, Jorge A., ob. cit. (nota 14), p. 6.

[17]. Existen dos variables; la primera, como unidades de valor adquisitivo actualizables por el coeficiente de estabilización de referencia CER – Ley 25827 (UVA); las segundas, en unidades de vivienda actualizables por el índice del costo de la construcción (ICC) – Ley 27271 (UVI).

[18]. En 2018, Latino señalaba: “El crédito hipotecario UVA tiene cuota inicial que en algunos casos llega a ser un tercio de la del crédito hipotecario tradicional. Por cada 1.000.000 de pesos (aproximadamente 46.000 euros), el tomador de un crédito UVA paga una cuota inicial que, según el banco y el plazo, se ubica en promedio entre los $5.500 (250 euros) en los bancos públicos y entre $6.500 y $8.000 (entre 295 y 365 euros) en los bancos privados. En tanto, quien haya optado por un crédito a tasa fija deberá afrontar un pago mensual que se ubica entre 14.000 y 18.000 pesos (entre 636 y 818 euros), según el tipo de banco. Tiene un acceso más fácil que el de un crédito hipotecario tradicional. Una cuota mensual más baja que el crédito hipotecario tradicional permite al tomador del crédito acceder a un monto más alto con menores ingresos; lo que se debe a que la cuota mensual del crédito no puede superar 25% del salario. Como ejemplo, los ingresos requeridos por un monto de 1.000.000 de pesos son unos $25.000 (1136 euros) mensuales en tanto que por los préstamos tradicionales a tasa fija necesitaría ingresos por unos 45.000 pesos (2045 euros)” (LATINO, Jorge A., ob. cit. [nota 14], p. 74). Nótese simplemente que hoy, a finales de 2021, el mínimo de 250 euros de cuota equivale a 56.250 pesos y el máximo de tasa fija de 818 euros, a 184.050 pesos (valor euro blue del 12/12/2021: igual a 225), lo que claramente no representa el 25% del sueldo de ningún trabajador argentino que haya adquirido en el 2017 una propiedad por el valor de 45.000 euros.

[19]. Actualmente, el movimiento de protección de los deudores hipotecarios afectados por los créditos UVA se extiende a nivel nacional. Puede accederse a mayor información en www.hipotecadosuvaargentina.com/; última consulta: 24/12/2021.

[20]. TENA ARREGUI, Rodrigo, “Derecho líquido. Reflexiones en torno a la ley 41/2007 de reforma hipotecaria” (online), en El Notario del Siglo XXI, Madrid, Colegio Notarial de Madrid, N.º 25, mayo-junio 2009, www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-25/1604-derecho-liquido-reflexiones-en-torno-a-la-ley-41-2007-de-reforma-hipotecaria-0%202764456144314684; última consulta: 25/12/2021.

[21]. Ibídem.

[22]. Ver COSOLA, Sebastián J., “El derecho notarial y su proyección constitucional”, en Zavala, G. A. (dir.), La función notarial. Enfoque constitucional, civil, documental, nuevas tecnologías y contratos inteligentes. Homenaje a Eleonora R. Casabé, Buenos Aires, La Ley, 2020.

[23]. Pueden consultarse con una simple búsqueda en la web los detractores del ejercicio de la función; un exdirector del Banco Central de la República señalaba: “Contratar a un escribano es del siglo pasado. Las propiedades deberían estar en un catastro digital, en un registro, donde se pueda ver todo y se agilicen los trámites, y se cobren honorarios sensatos” (CATALANO, Andrea, “¿A los escribanos les llega su Uber?: los bancos piensan en catastros digitales para agilizar trámites” [online], en iProfesional, 18/9/2018, https://www.iprofesional.com/economia/275652-a-los-escribanos-les-llega-su-uber-los-bancos-empiezan-a-pensar-en-catastros-digitales-para-agilizar-los-tramites; última consulta: 25/4/2022). Desde otra óptica, ver también MONDINO, Diana, “La burocracia ataca: ¡simplifiquemos!” (online), 17/9/2017, en https://ucema.edu.ar/6/investigacion/lanacion-170917; última consulta: 25/04/2022.

[24]. Los requisitos para formar parte de tal nómina suelen ser incluso mayores que los exigidos para el ejercicio de la función, exigiendo no solo garantías como caución sino también estructura edilicia e incluso mantener una cuenta corriente abierta a su nombre en la institución respectiva (ver REGOJO, Heriberto F. y MARINICH, M. de las Mercedes, “Importante logro apertura nómina escribanos Banco Nación” [online], [s.f.], en http://escribanoschaco.com/chaco/index.php/etica/7-principal/1238-importante-logro-apertura-nomina-escribanos-banco-nacion; última consulta: 26/4/2022).

[25]. TENA ARREGUI, Rodrigo, ob. cit. (nota 20).

[26]. Ibídem.

[27]. Si bien la frase transcripta es elocuente, no debemos dejar de mencionar a Vallet de Goytisolo en cuanto destaca que el fin del derecho es la justicia; su objeto, la conducta social; y la pauta que ayuda para lograrlo la constituyen las normas jurídicas (VALLET DE GOYTISOLO, Juan B. “La función notarial de tipo latino”, en Delgado de Miguel, J. F. [dir.], Deontología notarial, Madrid, Consejo General del Notariado, 1992, p. 451).

[28]. NIKKEN, Pedro, “La protección de los derechos humanos: haciendo efectiva la progresividad de los derechos económicos, sociales y culturales” (online), en Revista IIDH, San José de Costa Rica, Instituto Interamericano de Derechos Humanos, v. 52 (julio-diciembre 2010), https://www.corteidh.or.cr/tablas/r25563.pdf, p. 55; última consulta: 24/12/2021.

[29]. PANERO, Jorge F., ob. cit. (nota 4), p. 109.

[30]. PÉREZ HAZAÑA, Alejandro, “El orden público en el derecho del consumidor y los límites a las renuncias y transacciones”, en Derecho Comercial y de las Obligaciones. Revista de Doctrina, Jurisprudencia, Legislación y Práctica, Buenos Aires, Lexis Nexis, N.º 289, 2018, pp. 265-282.

[31]. Siempre mantiene vigencia en este contexto el principio pro homine, respecto del cual Salvioli señala que “constituye una herramienta útil para el examen hermenéutico de situaciones de derechos humanos desde una mirada integral, lo cual permite a quienes analizan y aplican los instrumentos internacionales a interpretar las normas y resolver los asuntos en concordancia con los fines que poseen las disposiciones jurídicas de tutela de los derechos fundamentales de mujeres y hombres” (SALVIOLI, Fabián, “La perspectiva pro persona: el criterio contemporáneo para la interpretación y aplicación de los instrumentos internacionales de derechos humanos” [online], [s.f.], en http://www.derechoshumanos.unlp.edu.ar/assets/files/documentos/la-perspectiva-pro-persona-el-criterio-contemporaneo-para-la-interpretacion-y-aplicacion-de-los-instrumentos-internacionales-de-derechos-humanos.pdf; última consulta: 25/4/2022).

[32]. Se introducen así importantes modificaciones a las estructuras contractuales existentes en el CCyC; a modo de ejemplo: la prelación normativa e interpretación contractual más favorable in dubio pro consumidor (arts. 1094-1095), publicidad y obligación frente al consumidor (art. 1103), derecho de revocación de aceptación (art. 1110), deber de información del oferente (art. 1111) y determinación de cláusulas abusivas (art. 1119).

[33]. PANERO, Jorge F., ob. cit. (nota 4), p. 107.

[34]. Decía en realidad la frase completa: “El número de sentencias ha de estar en razón inversa del número de escrituras; teóricamente, notaría abierta, juzgado cerrado” (COSTA MARTÍNEZ, Joaquín, “Reorganización del notariado, del registro de la propiedad y de la administración de justicia”, en Obras completas, t. 13, Madrid, 1917, p. 205).

[35]. HIGHTON, Elena I., KEMELMAJER, Aída y LORENZETTI, Ricardo L., “Fundamentos del anteproyecto de código civil y comercial de la nación elaborados por la comisión redactora” (online), en Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, Proyecto de código civil y comercial de la nación, Buenos Aires, Infojus, 2012, http://www.saij.gob.ar/docs-f/ediciones/libros/codigo_civil_comercial.pdf, p. 560; última consulta: 24/12/2021.

[36]. A decir de Pérez Lozano: “La función notarial preventiva se funda en la tesis de Vélez Sarsfield en cuanto se apartó de Savigny –para quien el hecho jurídico, para que sea tal, debe producir una adquisición, modificación, transferencia o extinción de derechos–, es decir, debe haber producido una consecuencia. En cambio, para Vélez, basta que exista la posibilidad de que un acontecimiento produzca un cierto efecto jurídico para que el ordenamiento legal pueda someterlo a su imperio. Nacía en el derecho patrio la justicia preventiva. El hecho portador de ese peligro o riesgo y su comprobación podrán prevenir las consecuencias lesivas futuras que pudieran ocurrir” (PÉREZ LOZANO, Néstor, “La función notarial. Función humana” [online], La Plata, [s.e.], 2021, [dictamen presentado al Consejo Consultivo del Consejo Federal del Notariado Argentino], 2021, en http://www.cfna.org.ar/documentacion/noticias/2021/Dictamenes-Plataforma-Digital-Colegio-Escribanos-de-la-Ciudad-de-Buenos-Aires/02%20-%20Dictamen%20Consejo%20Consultivo%20del%20CFNA%20-%20Not.%20Nestor%20Perez%20Lozano.pdf, pp. 2-3; última consulta: 25/4/2022).

[37]. PANERO, Jorge F., ob. cit. (nota 4), p. 105.

[38]. Art. 1100 CCyC: “El proveedor está obligado a suministrar información al, consumidor en forma cierta y detallada, respecto de todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, las condiciones de su comercialización y toda otra circunstancia relevante para el contrato”.

[39]. Para ampliar sobre la temática, ver PRADA SOLAESA, María del Pilar, “La función informadora y asesora del notario en la contratación inmobiliaria e hipotecaria. Especial referencia a la contratación en masa. Su intensa relación con la imparcialidad notarial”, en AA. VV., VIII Congreso notarial español. Suelo y vivienda en el siglo xxi, Madrid, Consejo General del Notariado, 2005, pp. 131-146.

[40]. COSOLA, Sebastián J., Los deberes éticos notariales, Buenos Aires, Ad-Hoc, 2010.

[41]. El derecho es siempre del deudor hipotecario. Señala el art. 126 del Decreto de 2 de junio 1944 de España (Reglamento de la organización y régimen del notariado): “Todo aquel que solicite el ejercicio de la función pública notarial tiene derecho a elegir al notario que se la preste, sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico, constituyéndose dicho derecho en elemento esencial de una adecuada concurrencia entre aquellos” (en https://www.notariado.org/liferay/c/document_library/get_file?p_l_id=2902665&groupId=10218&folderId=2702308&name=DLFE-134779.pdf; última consulta: 11/12/2021). (N. del E.): ver texto consolidado en el Boletín Oficial de España aquí; última consulta: 25/4/2022.

[42]. Lamentablemente, no podemos extendernos sobre la temática, pero es ilustrativo el trabajo de la profesora Armella para poder ampliar la cuestión. Ver ARMELLA, Cristina N., “El notario no puede ejercer el comercio. La notaría no es un fondo de comercio” (online), (s.e.), 6/9/2021, en: https://www.universidadnotarial.edu.ar/una/?p=6549; última consulta: 10/12/2021.

[43]. Art. 81 LGDCU (texto refundido aprobado por Real decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre): “Aprobación e información. 1. Las empresas que celebren contratos con los consumidores y usuarios, a solicitud de la Agencia Española de Consumo y Seguridad Alimentaria y Nutrición, de los órganos o entidades correspondientes de las Comunidades Autónomas y de las Corporaciones locales competentes en materia de defensa de los consumidores y usuarios, dentro del ámbito de sus respectivas competencias, estarán obligadas a remitir las condiciones generales de contratación que integren dichos contratos, en el plazo máximo de un mes desde la recepción de la solicitud, al objeto de facilitar el estudio y valoración del posible carácter abusivo de determinadas cláusulas y, en su caso, ejercitar las competencias que en materia de control y sanción les atribuye esta ley. 2. Los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, informarán a los consumidores y usuarios en los asuntos propios de su especialidad y competencia. 3. Las cláusulas, condiciones o estipulaciones que utilicen las empresas públicas o concesionarias de servicios públicos, estarán sometidas a la aprobación y control de las Administraciones públicas competentes, cuando así se disponga como requisito de validez y con independencia de la consulta al Consejo de Consumidores y Usuarios, prevista en esta u otras leyes, todo ello sin perjuicio de su sometimiento a las disposiciones generales de esta norma”.

[44]. VALLET DE GOYTISOLO, Juan B., ob. cit. (nota 27), p. 424.

 

 

 

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