![\"\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/139_700x467.jpg\")
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Autores: Marcela Molina<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)\u00a0\u00a0\u00a0|<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0Jorge Romera<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0Han transcurrido veinticinco a\u00f1os desde la sanci\u00f3n de la Ley 24441 y hoy contin\u00faa vigente con numerosas modificaciones. Entre ellas, aquellas introducidas por la Ley 26994, que aprob\u00f3 el C\u00f3digo Civil y Comercial y suprimi\u00f3 los t\u00edtulos relativos al fideicomiso y el leasing, no as\u00ed el t\u00edtulo III sobre letras hipotecarias, hoy a\u00fan vigente. El uso de esta figura a lo largo de veinticinco a\u00f1os, en distintos contextos macroecon\u00f3micos, pol\u00edticos y sociales, nos ha llevado a reflexionar sobre algunos aspectos de esta ley en el marco de la jurisprudencia de los \u00faltimos a\u00f1os. En el presente art\u00edculo, analizamos la letra hipotecaria, centr\u00e1ndonos en tres aspectos en que el C\u00f3digo Civil y Comercial ha incidido en relaci\u00f3n a esta: en cuanto t\u00edtulo valor, en cuanto a la garant\u00eda hipotecaria y en cuanto a la protecci\u00f3n del consumidor.<\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0letras hipotecarias; ley 24441; derecho constitucional a una vivienda digna; protecci\u00f3n consumidor.<\/p>\n Recibido: <\/span>18\/10\/2019 \u00a0 |<\/span>\u00a0 \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>29\/3\/2020\u00a0 \u00a0|\u00a0 \u00a0Publicado: <\/span>30\/6\/2020<\/sup><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> La\u00a0Ley 24441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcci\u00f3n<\/a>[1]<\/a><\/sup>\u00a0fue sancionada ha\u00adce veinticinco a\u00f1os con el consenso legislativo de los bloques mayoritarios. Esta nor\u00adma pretendi\u00f3 establecer un marco jur\u00eddico adecuado para atraer inversores hacia el financiamiento de la vivienda.<\/p>\n Es importante mencionar el marco constitucional invocado para fundamentar la sanci\u00f3n de esta norma legal. La\u00a0Constituci\u00f3n Nacional<\/a>\u00a0\u2013con las reformas de 1957 y 1994\u2013 le impuso al Estado el deber de establecer las condiciones para el acceso a una vivienda digna.[2]<\/a><\/sup>\u00a0El Estado argentino utiliz\u00f3 distintas modalidades y figuras jur\u00eddicas para cumplir con ese imperativo constitucional.<\/p>\n Durante varias d\u00e9cadas, las pol\u00edticas estatales estuvieron dirigidas principalmente a la construcci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de viviendas sociales a trav\u00e9s de organismos aut\u00e1rquicos y\/o del otorgamiento de cr\u00e9ditos a trav\u00e9s de bancos oficiales, tomando el Estado a su cargo el riesgo empresario y utilizando sus propios recursos financieros. Hasta el a\u00f1o 1994, el Estado construy\u00f3 viviendas usando preferentemente el contrato de obra p\u00fablica y otros contratos administrativos y financiando su construcci\u00f3n con fondos p\u00fablicos, ya sea con partidas presupuestarias especiales, imposici\u00f3n de contribuciones especiales o emisi\u00f3n de t\u00edtulos p\u00fablicos a ese fin. En los a\u00f1os noventa, dentro de un marco de reforma del Estado y descentralizaci\u00f3n, se pretendi\u00f3 pasar del Estado constructor y financiador \u2013abandonando progresivamente la oferta directa y su financiamiento\u2013 a un Estado fa\u00adcilitador de los mercados de vivienda, canalizando el ahorro hacia la construcci\u00f3n de la vivienda y promoviendo la actuaci\u00f3n del sector privado para mejorar la eficiencia y la calidad constructiva,[3]<\/a><\/sup>\u00a0quedando el Estado desvinculado del riesgo de la construcci\u00f3n.<\/p>\n La pol\u00edtica habitacional estuvo dirigida, en gran medida, a la descentraliza\u00adci\u00f3n de los fondos del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI), la articulaci\u00f3n de las dis\u00adtintas \u00f3rbitas del Estado nacional, provincial y municipal, la diversificaci\u00f3n de las ope\u00adratorias seg\u00fan tipo de demanda, condiciones y caracter\u00edsticas del beneficiario y, especialmente, el desarrollo del mercado de hipotecas,[4]<\/a><\/sup>\u00a0con el objetivo de bajar los costos del endeudamiento (disminuci\u00f3n de tasas de inter\u00e9s y de plazos) y los costos de la intermediaci\u00f3n financiera.<\/p>\n El desarrollo de este mercado secundario de hipotecas ampl\u00eda los recursos dis\u00adponibles de las entidades bancarias y financieras a partir de cr\u00e9ditos hipotecarios ya otorgados mediante un proceso de securitizaci\u00f3n. La securitizaci\u00f3n, titularizaci\u00f3n\u00a0o bursatilizaci\u00f3n procura la transformaci\u00f3n de activos il\u00edquidos en t\u00edtulos valores nego\u00adciables en el mercado de capitales y puede tener tres tipos de estructuras seg\u00fan la forma en que se afecten los activos al pago de los t\u00edtulos emitidos (pass through<\/em>,\u00a0asset backed securities<\/em>,\u00a0pay through<\/em>).[5]<\/a><\/sup>\u00a0Este mecanismo se concibi\u00f3 como un instrumento fundamental para el ingreso de capitales en la medida en que posibilita \u201cla organizaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario, fundamentalmente mediante la utilizaci\u00f3n de figuras que den el m\u00e1ximo de garant\u00edas a los inversores\u201d.[6]<\/a><\/sup><\/p>\n El marco normativo vigente hasta 1994 era inconveniente para la titularizaci\u00f3n. El dominio fiduciario, regulado en el C\u00f3digo velezano en unos pocos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos, solamente era aplicable a cosas muebles o inmuebles. El pagar\u00e9 hipotecario previsto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3202 del\u00a0C\u00f3digo Civil derogado<\/a>\u00a0permit\u00eda oponer excepciones subjetivas derivadas de la relaci\u00f3n extracartular frente al transmitente inmediato. En la cesi\u00f3n de cr\u00e9dito era necesaria la notificaci\u00f3n del deudor cedido. Adem\u00e1s, los cr\u00e9ditos cedidos quedaban afectados por los vicios y excepciones en contra del cedente.<\/p>\n La letra hipotecaria fue introducida por la\u00a0Ley 24441<\/a>\u00a0(t\u00edtulo III, arts.\u00a035-49) pa\u00adra darle fluidez y seguridad al tracto negocial, facilitar la transferencia de cr\u00e9ditos hipotecarios al fondo fiduciario, disminuir sus costos (simple trasmisi\u00f3n por endoso) y posibilitar la securitizaci\u00f3n. De este modo,<\/p>\n \u2026 las letras hipotecarias aparecen como un instrumento jur\u00eddico y de cr\u00e9dito apto para formar mercados de capitales, movilizar el cr\u00e9dito [\u2026] en definitiva, un instrumento de f\u00e1cil circulaci\u00f3n que permita dar liquidez a la inversi\u00f3n a trav\u00e9s del cr\u00e9dito hipotecario\u2026[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n A la fecha de la sanci\u00f3n de esta ley, la letra hipotecaria dio lugar a numerosos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos de doctrina que analizaron sus caracter\u00edsticas, su naturaleza jur\u00eddica, la diferencia con los pagar\u00e9s hipotecarios regulados en el C\u00f3digo Civil derogado (art.\u00a03202) y su ejecuci\u00f3n mediante el tr\u00e1mite especial regulado en el t\u00edtulo V de la ley comentada.<\/p>\n Poco despu\u00e9s, el\u00a0Decreto PEN 780\/1995<\/a>[8]<\/a><\/sup>\u00a0reglament\u00f3 las letras escriturales. Nue\u00advamente, la doctrina analiz\u00f3 sus caracteres y proyecciones, discurriendo entre otras cosas, en torno al registro para esta clase de letras hipotecarias y la calidad de las personas jur\u00eddicas habilitadas a tal fin. Esta norma reglamentaria fue modificada por los Decretos PEN\u00a01389\/1998<\/a>[9]<\/a><\/sup>\u00a0y\u00a0471\/2018<\/a>.[10]<\/a><\/sup>\u00a0Asimismo, algunos registros inmobiliarios de las pro\u00advincias dictaron normas t\u00e9cnico-registrales para reglamentar la anotaci\u00f3n registral, los criterios para la calificaci\u00f3n de documentos e intervenci\u00f3n del registrador. El jefe del Registro Nacional de Aeronaves dict\u00f3 las Disposiciones T\u00e9cnico Registrales\u00a05\/200<\/a>5\u00a0y\u00a03\/2009<\/a>, reglamentando la calificaci\u00f3n y otros aspectos registrales para las letras hipotecarias sobre aeronaves.<\/p>\n Han transcurrido veinticinco a\u00f1os desde la sanci\u00f3n de la Ley 24441 y hoy contin\u00faa vigente con numerosas modificaciones. Entre ellas, aquellas introducidas por la\u00a0Ley 26994<\/a>,[11]<\/a><\/sup>\u00a0que aprob\u00f3 el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial (en adelante, \u201cCCCN\u201d) y su\u00adprimi\u00f3 los t\u00edtulos relativos al fideicomiso y el\u00a0leasing<\/em>, previendo una nueva regulaci\u00f3n, no as\u00ed el t\u00edtulo III sobre letras hipotecarias, hoy a\u00fan vigente. Tambi\u00e9n se destacan otras modificaciones, como las introducidas por la\u00a0Ley 27271<\/a>,[12]<\/a><\/sup>\u00a0que reglament\u00f3 el cr\u00e9dito con ahorro previo en \u201cunidades de vivienda\u201d (UVIS) e introdujo reformas al plazo de duraci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n M\u00e1s all\u00e1 de la denominaci\u00f3n de esta ley, lo cierto es que el uso de las figuras jur\u00ed\u00addicas reguladas por este texto legal se extendi\u00f3 a otras \u00e1reas no s\u00f3lo en relaci\u00f3n a la vi\u00advienda, tales como la\u00a0Ley 27440 de Financiamiento Productivo e Impulso de las PyMEs<\/a>.[13]<\/a><\/sup><\/p>\n En este tiempo, se us\u00f3 ampliamente este t\u00edtulo valor con garant\u00eda hipotecaria. Incluso, se utilizaron las letras escriturales aun frente a las opiniones que predec\u00edan su poco inter\u00e9s pr\u00e1ctico aunque considerando que ser\u00edan usadas para los t\u00edtulos valores emitidos con la garant\u00eda de los fondos securitizados.[14]<\/a><\/sup>\u00a0El uso de esta figura a lo largo de veinticinco a\u00f1os, en distintos contextos macroecon\u00f3micos (crisis econ\u00f3micas re\u00adcurrentes, \u00edndices de inflaci\u00f3n), pol\u00edticos (pol\u00edticas de vivienda de los sucesivos go\u00adbiernos, pol\u00edticas cambiarias) y sociales (desempleo), debe llevarnos a la reflexi\u00f3n\u00a0so\u00ad\u00ad\u00adbre algunos aspectos de esta ley, para remozarla seg\u00fan las pautas elaboradas por la jurisprudencia, particularmente aquella que resuelve conflictos entre los derechos del consumidor y el inversor, y sin perder de vista su finalidad: el derecho humano a una vivienda digna. Pues el fomento del ahorro, el desarrollo del mercado de hipotecas y la canalizaci\u00f3n de las inversiones hacia la construcci\u00f3n no tienen un fin en s\u00ed mismo sino que son solo un medio para cumplir con el mandato constitucional.<\/p>\n En el presente ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, nos proponemos analizar la letra hipotecaria a partir de esa interpretaci\u00f3n jurisprudencial, centr\u00e1ndonos en tres aspectos en que el CCCN ha incidido en relaci\u00f3n a esta: en cuanto t\u00edtulo valor, en cuanto a la garant\u00eda hipotecaria y en cuanto a la protecci\u00f3n del consumidor. Debemos tener presente que el CCCN ha establecido reglas generales, dejando vigentes microsistemas jur\u00eddicos, entre ellos, el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la letra hipotecaria.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> \u00a7 1.<\/strong>\u00a0El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 35 de la citada ley defini\u00f3 las letras hipotecarias como \u201ct\u00edtulos va\u00ad\u00ad\u00adlores con garant\u00eda hipotecaria\u201d. La terminolog\u00eda, conceptualizaci\u00f3n y alcance de la expresi\u00f3n t\u00edtulos\u00a0valores<\/em>\u00a0fueron debatidos en doctrina durante d\u00e9cadas.<\/p>\n Los autores cl\u00e1sicos, siguiendo la doctrina italiana, hab\u00edan acu\u00f1ado la expresi\u00f3n \u201ct\u00edtulos de cr\u00e9dito\u201d; luego, \u201cobligaciones negociables\u201d, con distintas denotaciones y al\u00adcances, excluyendo los primeros e incluyendo los segundos los t\u00edtulos emitidos en masa, los derechos corporativos (acciones societarias); tambi\u00e9n, \u201cpapeles de cr\u00e9ditos\u201d, con una significaci\u00f3n a\u00fan m\u00e1s restringida.[15]<\/a><\/sup><\/p>\n Gualtieri[16]<\/a><\/sup>\u00a0hab\u00eda propuesto la expresi\u00f3n \u201ct\u00edtulos circulatorios\u201d, resaltando la apti\u00adtud de estos documentos para ser transferidos entre distintos sujetos, siendo el fen\u00f3me\u00adno\u00a0econ\u00f3mico de la circulaci\u00f3n su denominador com\u00fan. Para algunos autores, la expresi\u00f3n\u00a0t\u00edtulo valor<\/em>\u00a0tiene un sentido restringido como<\/p>\n \u2026 aquellos emitidos en m\u00faltiples unidades equivalentes entre s\u00ed y permutables, que son creados en relaci\u00f3n a una operaci\u00f3n \u00fanica pero compleja (mutuo, constituci\u00f3n de sociedad, t\u00edtulos de deuda, etc.) siendo identificado por su pertenencia a determinada serie y por su n\u00famero progresivo.[17]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Para estos autores, el t\u00edtulo valor es una especie perteneciente al g\u00e9nero t\u00edtulo de cr\u00e9dito, cuya caracter\u00edstica espec\u00edfica es la emisi\u00f3n en masa y su fungibilidad por otros de su misma especie. Finalmente, otros entend\u00edan que las expresiones\u00a0t\u00edtulos valores<\/em>,\u00a0t\u00edtulos circulatorios<\/em>,\u00a0t\u00edtulos de cr\u00e9dito<\/em>\u00a0son todos t\u00e9rminos sin\u00f3nimos[18]<\/a><\/sup>\u00a0\u2013o, al menos, las usan en sentido equivalente\u2013[19]<\/a><\/sup>\u00a0que se refieren a los documentos necesarios para ejercitar el derecho literal y aut\u00f3nomo expresado en el mismo.<\/p>\n M\u00e1s all\u00e1 del debate doctrinario, la expresi\u00f3n\u00a0t\u00edtulos valores<\/em>\u00a0ya hab\u00eda sido utilizada en diversas normas jur\u00eddicas,[20]<\/a><\/sup>\u00a0entre ellas, la\u00a0Ley 17811 de Oferta P\u00fablica de Valores<\/a>[21]<\/a><\/sup>\u00a0(derogada), la\u00a0Ley 19950 de Sociedades Comerciales<\/a>[22]<\/a><\/sup>\u00a0(art.\u00a0226) y la\u00a0Ley 26831 de Mercado de Capitales<\/a>[23]<\/a><\/sup>\u00a0actualmente vigente.<\/p>\n En nuestra legislaci\u00f3n vigente, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 de la Ley 26831 equipar\u00f3 los t\u00edtulos valores a los valores negociables, defini\u00e9ndolos como<\/p>\n \u2026 t\u00edtulos valores emitidos tanto en forma cartular as\u00ed como a todos aquellos valores in\u00adcorporados a un registro de anotaciones en cuenta incluyendo, en particular, los valo\u00adres de cr\u00e9dito o representativos de derechos creditorios, las acciones, las cuotapartes de fondos comunes de inversi\u00f3n, los t\u00edtulos de deuda o certificados de participaci\u00f3n de fideicomisos financieros o de otros veh\u00edcu\u00adlos de inversi\u00f3n colectiva y, en general, cualquier valor o contrato de inversi\u00f3n o derechos de cr\u00e9dito homog\u00e9neos y fungibles, emitidos o agrupados en serie y negociables en igual forma y con efectos similares a los t\u00edtulos valores; que por su configuraci\u00f3n y r\u00e9gimen de transmisi\u00f3n sean susceptibles de tr\u00e1fico generalizado e impersonal en los mercados financieros.<\/p><\/blockquote>\n La Ley 24441, siguiendo el criterio del proyecto de unificaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n civil y comercial de 1987 (art.\u00a02292), utiliz\u00f3 la expresi\u00f3n \u201ct\u00edtulos valores\u201d en sentido amplio y como equivalente a \u201ct\u00edtulos de cr\u00e9dito\u201d.[24]<\/a><\/sup>\u00a0Este criterio tambi\u00e9n fue utilizado por el\u00a0proyecto de c\u00f3digo civil y comercial unificado de 1998<\/a>[25]<\/a><\/sup>\u00a0(art.\u00a01747). A la fecha de la sanci\u00f3n de la Ley 24441, algunos autores criticaron la expresi\u00f3n por considerarla de\u00admasiado amplia y comprensiva de otros tipos de valores m\u00e1s all\u00e1 de los papeles\u00a0de comercio, mientras que otros[26]<\/a><\/sup>\u00a0vieron con benepl\u00e1cito esta denominaci\u00f3n consi\u00adde\u00adr\u00e1ndola superadora a otras. Sin embargo, esta terminolog\u00eda fue ampliamente aceptada por la jurisprudencia argentina. En la causa \u201cFirst Trust of New York\u201d ha dicho que<\/p>\n La Ley N\u00ba\u00a024.441 regula las letras hipotecarias conceptualiz\u00e1ndolas como t\u00edtulos valores con garant\u00eda hipotecaria, [\u2026] cuya emisi\u00f3n extingue por novaci\u00f3n la obligaci\u00f3n originaria garantizada por la hipoteca, [\u2026] que se considera sustituida a todos los fines por los t\u00edtulos con garant\u00eda real; independiz\u00e1ndolas de esa manera de las obligaciones preexistentes y evitando una posterior discusi\u00f3n sobre cuestiones ajenas al t\u00edtulo.[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n El CCCN recept\u00f3 esta jurisprudencia y utiliz\u00f3 la expresi\u00f3n\u00a0t\u00edtulos valores<\/em>\u00a0(arts.\u00a01815-1881) en sentido amplio, con el benepl\u00e1cito de numerosos juristas.[28]<\/a><\/sup>\u00a0Esta expresi\u00f3n abarca no solo los t\u00edtulos cl\u00e1sicos (letra, cheque y pagar\u00e9) sino tambi\u00e9n las figuras emitidas en serie, incluso otros que contienen derechos de diferente naturaleza, como las acciones societarias,[29]<\/a><\/sup>\u00a0sean cartulares y no cartulares, entendiendo que la noci\u00f3n de t\u00edtulo supera el documento material y, por tanto, resaltando la investidura sustancial para lograr la titularidad y el ejercicio de un derecho generado por un determinado acto jur\u00eddico.[30]<\/a><\/sup><\/p>\n El CCCN ampli\u00f3 la denotaci\u00f3n, incluyendo todos los t\u00edtulos de cr\u00e9dito y valores negociables, y enunci\u00f3 sus caracteres esenciales. A ese fin, incluy\u00f3 una parte general com\u00fan a todos los t\u00edtulos valores, cartulares o escriturales, causales y abstractas, en masa o individuales, dentro del t\u00edtulo V del libro tercero, como \u201cOtras fuentes de las obligaciones\u201d, y normas espec\u00edficas para cada uno, dejando vigente las leyes especiales, que continuaron vigentes como microsistemas jur\u00eddicos. Esta metodolog\u00eda tiene como fuente el\u00a0proyecto de c\u00f3digo civil y comercial unificado de 1998<\/a>\u00a0(cap\u00edtulo VI, secci\u00f3n primera \u201cT\u00edtulos valores\u201d). De este modo, adopt\u00f3 una concepci\u00f3n unitaria de todos los t\u00edtulos valores (cartulares y no cartulares), estableciendo principios comunes para su creaci\u00f3n y transmisi\u00f3n.<\/p>\n Entre estos t\u00edtulos valores, est\u00e1 incluida la letra hipotecaria.<\/p>\n <\/p>\n \u00a7 2.<\/strong>\u00a0El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1815 CCCN[31]<\/a><\/sup>\u00a0expres\u00f3 que los t\u00edtulos valores \u201cincorporan una obligaci\u00f3n incondicional e irrevocable de una prestaci\u00f3n y otorgan a cada titular un derecho aut\u00f3nomo\u201d. De esta definici\u00f3n se desprenden sus elementos esenciales: el contenido obligacional, su incondicionalidad e irrevocabilidad, su autonom\u00eda. Es una obligaci\u00f3n con el significado y alcance del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 724 CCCN.<\/p>\n Es importante resaltar que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1815 no queda limitado a las obligaciones de dar sumas de dinero, como ocurre en la letra de cambio, el cheque y el pagar\u00e9; el t\u00edtulo puede conferir a su portador legitimado derechos de otra naturaleza.[32]<\/a><\/sup>\u00a0Sin embargo, esta amplitud encuentra un l\u00edmite en las letras hipotecarias que solamente pueden garantizar obligaciones dinerarias[33]<\/a><\/sup>\u00a0(conforme al art.\u00a039 inc.\u00a0c] de la Ley 24441).<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1915 resalta tambi\u00e9n el car\u00e1cter\u00a0aut\u00f3nomo<\/strong>\u00a0del derecho conferido al portador legitimado, consagr\u00e1ndolo como principio esencial y prevalente de los t\u00edtulos valores. Se produce como una suerte de \u201centronizaci\u00f3n de la autonom\u00eda cambiaria\u201d.[34]<\/a><\/sup>\u00a0La autonom\u00eda est\u00e1 presente en el concepto mismo de los t\u00edtulos valores (art.\u00a01815) y tiene su m\u00e1xima aplicaci\u00f3n en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1816, donde se establece que<\/p>\n El portador de buena fe de un t\u00edtulo valor que lo adquiere conforme con la ley de cir\u00adculaci\u00f3n, tiene un derecho aut\u00f3nomo, y le son inoponibles las defensas personales que pueden existir contra anteriores portadores. A los efectos de este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, el portador es de mala fe si al adquirir el t\u00edtulo procede a sabiendas en perjuicio del deudor de\u00adman\u00addado.<\/p><\/blockquote>\n La autonom\u00eda de las obligaciones negociables implica la independencia del derecho incorporado al documento. El t\u00edtulo de cr\u00e9dito se adquiere en forma originaria, in\u00addependientemente de las relaciones jur\u00eddicas existentes entre los anteriores portadores del t\u00edtulo y el deudor. En consecuencia, durante la circulaci\u00f3n y trasmisi\u00f3n del derecho de cr\u00e9dito incorporado en el documento no se acumulan los vicios sustanciales en cada trasmisi\u00f3n del t\u00edtulo.<\/p>\n La autonom\u00eda, la literalidad y la necesidad eran las tres caracter\u00edsticas de los t\u00edtulos valores expuestos por la doctrina cl\u00e1sica, siguiendo a la escuela italiana. Sin embargo, esta construcci\u00f3n jur\u00eddica respond\u00eda al t\u00edtulo cartular cuyo soporte material era un papel o l\u00e1mina pero no del t\u00edtulo escritural en raz\u00f3n de su desmaterializaci\u00f3n.<\/p>\n Otra caracter\u00edstica del t\u00edtulo valor es la\u00a0formalidad<\/strong>. Esta regla ha sido receptada en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1833 CCCN, que establece que cuando por ley o por disposici\u00f3n del emisor el t\u00edtulo valor debe incluir un contenido particular con car\u00e1cter esencial, no produce efecto cuando no contiene esas enunciaciones. Sin embargo, el t\u00edtulo valor puede ser completado hasta la fecha en que debe cumplirse la prestaci\u00f3n.<\/p>\n Las letras hipotecarias son t\u00edtulos valores. Por lo tanto, estas contienen una obligaci\u00f3n incondicional e irrevocable (aunque alg\u00fan autor entiende que son obligaciones\u00a0propter rem<\/em>[35]<\/a><\/sup>) en cuya creaci\u00f3n o emisi\u00f3n intervienen dos partes: a) el librador, quien solici\u00adta el pr\u00e9stamo y que puede o no coincidir con el propietario del inmueble hipotecario; b)\u00a0el tomador, que en el proceso de securitizaci\u00f3n va a ser la entidad financiera o banca minorista. Esta estructura de la letra hipotecaria permite diferenciarla claramente de\u00a0la letra de cambio \u2013en cuya estructura intervienen tres partes\u2013, adem\u00e1s de carecer de ga\u00adrant\u00eda real.<\/p>\n Este t\u00edtulo valor tiene una obligaci\u00f3n principal (t\u00edtulo valor) y una obligaci\u00f3n ac\u00adcesoria (hipoteca). Esta \u00faltima, aunque accesoria, no es menos importante que la primera porque, siendo una garant\u00eda real, confiere el derecho de preferencia y persecuci\u00f3n, que por la seguridad jur\u00eddica que confiere al acreedor torna factible el financiamiento a largo plazo con menor tasa de inter\u00e9s (al menos en un contexto de estabilidad econ\u00f3mica o al menos de predecibilidad inflacionaria).<\/p>\n En tanto t\u00edtulo valor, se rigen por las reglas generales del CCCN y, supletoriamente, por el\u00a0Decreto-ley 5965\/1963<\/a>, que no fue derogado.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La letra hipotecaria ha sido calificada como una nueva especie de t\u00edtulo valor. Por tanto, presenta las caracter\u00edsticas se\u00f1aladas que mencionamos en los p\u00e1rrafos precedentes.<\/p>\n Esta conclusi\u00f3n ya sido reiteradamente recogida por la jurisprudencia. En este sentido, ha dicho:<\/p>\n \u2026 la letra hipotecaria constituye el documento necesario para ejercer el derecho literal y aut\u00f3nomo en \u00e9l expresado (art.\u00a040, Ley N\u00ba\u00a024441), lo cual implica que puede ser ejecutada sin perjuicio de la naturaleza de la relaci\u00f3n jur\u00eddica inicial \u2013mutuo\u2013\u2026[36]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n M\u00e1s all\u00e1 de la autonom\u00eda que caracteriza a todo t\u00edtulo valor, esto es, literalidad y necesidad de la cartular (no as\u00ed, la letra escritural), presenta adem\u00e1s caracter\u00edsticas espec\u00edficas. Algunos autores se\u00f1alan la formalidad, la abstracci\u00f3n y la completividad.[37]<\/a><\/sup>\u00a0Nosotros preferimos hablar de formalidad acentuada.[38]<\/a><\/sup>\u00a0No obstante, hacemos la salvedad de aquellas emitidas en torno a pr\u00e9stamos destinados a la adquisici\u00f3n o construcci\u00f3n de vivienda \u00fanica, donde el deudor hipotecario ha sido calificado como consumidor por la jurisprudencia y doctrina consumirista, cuyo an\u00e1lisis ser\u00e1 tratado en los \u00faltimos cap\u00edtulos.<\/p>\n 1. Formalidad acentuada.<\/strong>\u00a0La doctrina, en general, se\u00f1ala que son t\u00edtulos for\u00admales;[39]<\/a><\/sup>\u00a0algunos autores incluso resaltan su importancia en las letras hipotecarias por el efecto novatorio de su emisi\u00f3n.[40]<\/a><\/sup>\u00a0Nosotros afirmamos que las letras hipotecarias est\u00e1n revestidas de una formalidad acentuada, por las siguientes razones.<\/p>\n Por un lado, deben observarse las formalidades de todo t\u00edtulo valor. En este sen\u00adtido, est\u00e1n sujetas al principio de formalidad consagrado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1833 CCCN. Adem\u00e1s, debe cumplir con las exigencias establecidas en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 39 de la Ley 24441, esto es, deben ser intervenidas por el registro de la propiedad inmueble que corresponda a la jurisdicci\u00f3n donde se encuentre el inmueble hipotecado, en papel que asegure su inalterabilidad, bajo la firma del deudor, el escribano y un funcionario autorizado del registro, dej\u00e1ndose constancia de su emisi\u00f3n en el mismo asiento de la hipoteca. La inobservancia de estas exigencias produce la invalidez de la letra hipotecaria (art.\u00a02 Decreto-ley 5965\/1963, al que remite el art.\u00a046 Ley 24441; art.\u00a01833 CCCN).<\/p>\n Finalmente, la letra debe satisfacer las solemnidades exigidas para el derecho real de hipoteca (remisi\u00f3n del art.\u00a044 de la Ley 24441), las exigencias derivadas del principio de especialidad y, particularmente, las limitaciones que surgen del principio de\u00a0numerus clausus<\/em>\u00a0que rige para los derechos reales. La inobservancia de estas \u00faltimas provoca la nulidad de la hipoteca.<\/p>\n 2.<\/strong>\u00a0Es un t\u00edtulo\u00a0completo<\/strong>. Es un documento que se basta a s\u00ed mismo,[41]<\/a><\/sup>\u00a0no pue\u00adde\u00a0ser heterointegrado.[42]<\/a><\/sup>\u00a0As\u00ed lo ha interpretado la jurisprudencia\u00a0in re<\/em>\u00a0\u201cBanco R\u00edo de la Plata c\/ Coronel\u201d[43]<\/a><\/sup>\u00a0y \u201cBanca Nazionale del Lavoro c\/ Herrera\u201d[44]<\/a><\/sup>.<\/p>\n A tales efectos, la ley de financiamiento establece una serie de requisitos, como la obligaci\u00f3n de indicar el nombre del deudor y del acreedor, monto, plazos y dem\u00e1s estipulaciones (como la caducidad en caso de incumplimiento), lugar de pago, tasa de inter\u00e9s compensatorio y punitorio, la anotaci\u00f3n de pagos de servicios de capital o renta o pagos, la constancia de modificaciones que se convengan respecto del cr\u00e9dito, como las relativas a plazos de pago, tasas de inter\u00e9s; ubicaci\u00f3n del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales (art.\u00a039).<\/p>\n No puede emitirse una letra incompleta o en blanco ni pueden llenarse los blancos posteriormente; debe estar completa desde su nacimiento.[45]<\/a><\/sup>\u00a0Esta caracter\u00edstica tiene especial relevancia en la letra hipotecaria toda vez que la obligaci\u00f3n principal queda extinguida por el efecto novatorio que importa su emisi\u00f3n. Aunque hay autores que entienden que esta regla ha sido atenuada por la posibilidad de fijaci\u00f3n de una tasa de inter\u00e9s variable no determinada en la letra, obligando a integrarla t\u00edtulo con circunstancias extracartulares.[46]<\/a><\/sup><\/p>\n 3.<\/strong>\u00a0Es un\u00a0t\u00edtulo abstracto<\/strong>.<\/strong>[47]<\/a><\/sup>\u00a0La emisi\u00f3n de la letra hipotecaria extingue la relaci\u00f3n causal por novaci\u00f3n. Este efecto jur\u00eddico es una excepci\u00f3n a la regla general, en virtud de la cual la emisi\u00f3n de un t\u00edtulo valor no altera la relaci\u00f3n causal. Principio receptado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1827 CCCN \u2013adoptando el criterio del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1759 del proyecto de 1998\u2013[48]<\/a><\/sup>\u00a0que dice: \u201cexcepto novaci\u00f3n, la creaci\u00f3n o transmisi\u00f3n de un t\u00edtulo valor no perjudica las acciones derivadas del negocio causal o subyacente\u201d.<\/p>\n El portador solo puede ejercer la acci\u00f3n causal contra el deudor requerido si el t\u00edtulo valor no est\u00e1 perjudicado, y ofrece su restituci\u00f3n si el t\u00edtulo valor es cartular. Si el portador ha perdido las acciones emergentes del t\u00edtulo valor y no tiene acci\u00f3n causal, se aplica lo dispuesto sobre enriquecimiento sin causa.<\/p>\n 4.<\/strong>\u00a0Es un\u00a0t\u00edtulo singular o individual<\/strong>,[49]<\/a><\/sup>\u00a0esto es, emitido por una persona deter\u00adminada, a favor de un beneficiario tambi\u00e9n determinado. Es un t\u00edtulo que tiene indi\u00advidualidad en cuanto al titular, la fecha de emisi\u00f3n e importe.[50]<\/a><\/sup><\/p>\n 5.<\/strong>\u00a0Est\u00e1\u00a0garantizada con un derecho real accesorio<\/strong>.[51]<\/a><\/sup>\u00a0El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 35 define\u00a0las letras hipotecarias como \u201ct\u00edtulos valores con garant\u00eda hipotecaria\u201d. Es decir, se in\u00adcor\u00adpora al t\u00edtulo circulatorio un derecho real de garant\u00eda. Sin esta garant\u00eda real no hay propiamente letra hipotecaria. Este derecho real de garant\u00eda incorporado al t\u00edtulo se rige por las disposiciones del C\u00f3digo Civil, por remisi\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 44 de la Ley 24441.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Las letras hipotecarias pueden ser cartulares o escriturales, y, como tales, se les aplican las normas generales del CCCN y las normas especiales establecidas en la Ley 24441.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Las letras hipotecarias son representativas de una declaraci\u00f3n unilateral de voluntad que nace en el mismo momento en que adquiere forma documental, siendo condici\u00f3n necesaria e imprescindible para la existencia de la relaci\u00f3n jur\u00eddica incorporada representativamente en \u00e9l.<\/p>\n Vivante[52]<\/a><\/sup>\u00a0defini\u00f3 el t\u00edtulo de cr\u00e9dito como el instrumento necesario para ejer\u00adcitar\u00a0el derecho literal y aut\u00f3nomo expresado o contenido en el mismo. La necesi\u00addad\u00a0y\u00a0la\u00a0literalidad actualmente son caracter\u00edsticas exclusivas de los t\u00edtulos valores cartulares.<\/p>\n 1.<\/strong>\u00a0Necesario<\/strong>\u00a0en cuanto es indispensable que su titular tenga en su poder, exhiba o entregue el t\u00edtulo para ejercer su derecho. Es una consecuencia de la \u00edntima vinculaci\u00f3n que existe entre los elementos estructurales y el car\u00e1cter constitutivo de \u00e9ste, en raz\u00f3n de ser continente del derecho cartular documentado, siendo su posesi\u00f3n imprescindible para el ejercicio de ese derecho.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1830 CCCN recept\u00f3 este principio diciendo \u201clos t\u00edtulos valores cartulares son necesarios para la creaci\u00f3n, transmisi\u00f3n, modificaci\u00f3n y ejercicio del derecho incorporado\u201d. Esta caracter\u00edstica tutela uno de los valores esenciales del tr\u00e1fico: la certeza en la existencia del derecho de cr\u00e9dito al tiempo de la adquisici\u00f3n, permitiendo una r\u00e1pida y f\u00e1cil negociaci\u00f3n del cr\u00e9dito mediante la creaci\u00f3n o trasmisi\u00f3n de un t\u00edtulo. Tambi\u00e9n puede negociarlo antes del vencimiento, lo cual lo transforma en un instrumento f\u00e1cilmente liquidable.<\/p>\n 2.<\/strong>\u00a0Literalidad<\/strong>\u00a0por cuanto su existencia, cuant\u00eda, modalidades y exigibilidad se rige exclusivamente por el tenor escrito del documento; por tanto, cualquier modificaci\u00f3n, disminuci\u00f3n o mutaci\u00f3n solamente puede resultar de los t\u00e9rminos textuales del documento. La literalidad del t\u00edtulo de cr\u00e9dito le confiere seguridad jur\u00eddica en su circulaci\u00f3n, pues el portador nada puede pretender que no se halle escrito en el documento. Y el sujeto pasivo tiene la seguridad de que, cumpliendo en los t\u00e9rminos textuales del t\u00edtulo, queda liberado. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1831 tambi\u00e9n recept\u00f3 este principio diciendo \u201cel tenor literal del documento determina el alcance y las modalidades de los derechos y obligaciones consignadas en \u00e9l, o en su hoja de prolongaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n En caso de alteraci\u00f3n del texto de un t\u00edtulo valor cartular, los firmantes posteriores quedan obligados en los t\u00e9rminos del texto alterado; los firmantes anteriores est\u00e1n obligados en los t\u00e9rminos del texto original. Si no resulta del t\u00edtulo valor o no se demuestra que la firma fue puesta despu\u00e9s de la alteraci\u00f3n, se presume que ha sido puesta antes (art.\u00a01832).<\/p>\n 3.<\/strong>\u00a0Finalmente, las letras hipotecarias cartulares son\u00a0t\u00edtulos nominativos en\u00addo\u00adsables<\/strong>. Estos son aquellos emitidos en favor de una persona determinada, transmisible por endoso, y su transmisi\u00f3n produce efectos respecto al emisor y a terceros a partir de la inscripci\u00f3n en el registro. A estos t\u00edtulos valores se les aplican las normas que rigen para los t\u00edtulos a la orden (arts.\u00a01848).<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1843 CCCN autoriza el endoso en blanco; sin embargo, esta norma no rige en relaci\u00f3n a las letras hipotecarias, conforme a lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 40 de la Ley 24441. Este \u00faltimo establece expresamente que<\/p>\n Las letras hipotecarias se transmiten por endoso nominativo que se har\u00e1 en el lugar habilitado para ello en el t\u00edtulo, o en su prolongaci\u00f3n; deber\u00e1 constar el nombre del endosatario, quien podr\u00e1 volver a transmitir el t\u00edtulo bajo las mismas formas, y la fecha del endoso\u2026<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 39\u00a0in fine<\/em>\u00a0de la Ley 24441 prev\u00e9 la categor\u00eda de letras hipotecarias escriturales, luego reglamentadas en el Decreto Nacional 780\/1995. Para algunos autores, es una figura sustancialmente distinta a la letra hipotecaria cartular.[53]<\/a><\/sup><\/p>\n Las letras hipotecarias escriturales consisten en asientos en cuentas contables que sustituyen el t\u00edtulo valor documentado en papel o l\u00e1mina por las compensaciones y anotaciones en cuentas llevadas a nombre de sus titulares, que superan los inconvenientes derivados de la circulaci\u00f3n material de los distintos papeles, documentos y certificados por su riesgo de extrav\u00edo, adulteraci\u00f3n y robo. En el ordenamiento jur\u00eddico argentino, los valores escriturales fueron introducidos por la\u00a0Ley 23576 de Obligaciones Negociables<\/a>[54]<\/a><\/sup>\u00a0(arts.\u00a08 y 31). Poco despu\u00e9s, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 18 de la\u00a0Ley 24083 de Fondos Comunes de In\u00adversi\u00f3n<\/a>[55]<\/a><\/sup>\u00a0previ\u00f3 la emisi\u00f3n de t\u00edtulos valores escriturales en cuentas a nombre del titular en un registro controlado por la depositaria del fondo de inversi\u00f3n.<\/p>\n El proyecto de unificaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n civil y comercial de 1987 defini\u00f3 los valores escriturales (art.\u00a02292) como aquel<\/p>\n \u2026 documento que contiene una promesa incondicionada e irrevocable de una prestaci\u00f3n, que otorga a cada nuevo titular un derecho aut\u00f3nomo a esa prestaci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n Tambi\u00e9n lo regul\u00f3 el Proyecto de 1998, aunque este \u00faltimo los denomin\u00f3 valores no cartulares.[56]<\/a><\/sup><\/p>\n El Decreto 780\/1995 reglament\u00f3 los requisitos y aspectos registrales de las letras hipotecarias escriturales sin definirlas. El cap\u00edtulo 6, secci\u00f3n 3 del CCCN dispuso en re\u00adlaci\u00f3n a los t\u00edtulos valores escriturales:<\/p>\n La transmisi\u00f3n o constituci\u00f3n de derechos reales sobre el t\u00edtulo valor, los grav\u00e1menes, secuestros, medidas precautorias y cualquier otra afectaci\u00f3n de los derechos conferidos por el t\u00edtulo valor deben efectuarse mediante asientos en registros especiales que debe llevar el emisor o, en nombre de \u00e9ste, una caja de valores, una entidad financiera autorizada o un escribano de registro, momento a partir del cual la afectaci\u00f3n produce efectos frente a terceros.<\/p><\/blockquote>\n En relaci\u00f3n a las letras escriturales, no cabe hablar de los principios de necesidad y li\u00adteralidad sino de registralidad, en tanto en cuanto tales derechos y obligaciones est\u00e1n consignados en el registro de obligaciones escriturales y en el acto de emisi\u00f3n. En los valores escriturales, se acredita la titularidad registral mediante un comprobante de cuenta (apertura de cuenta o de saldo).<\/p>\n Podemos se\u00f1alar como caracter\u00edsticas de las letras escriturales:<\/p>\n 1.<\/strong>\u00a0La\u00a0desmaterializaci\u00f3n<\/strong>. Su emisi\u00f3n y trasmisi\u00f3n se realiza mediante anotaciones contables manuales, mec\u00e1nicas o virtuales. Esta caracter\u00edstica influye en la forma de trasmisi\u00f3n (no hay endoso ni tradici\u00f3n), en la acreditaci\u00f3n de la legitimaci\u00f3n para ejercer los derechos emergentes del t\u00edtulo valor (no hay posesi\u00f3n material del t\u00edtulo valor), la exigencia de documentaci\u00f3n complementaria para su habilidad como t\u00edtulo ejecutivo (certificado de titularidad, saldo deudor) y la forma de acreditar el pago. La desmaterializaci\u00f3n imprime mayor agilidad y seguridad en la circulaci\u00f3n, frente a la imposibilidad de hurto o robo. No obstante, presenta aspectos d\u00e9biles como las fallas o adulteraci\u00f3n del sistema inform\u00e1tico, cuya prevenci\u00f3n y responsabilidad ha dado lugar a la sanci\u00f3n de normas especiales.[57]<\/a><\/sup><\/p>\n 2.<\/strong>\u00a0Su car\u00e1cter\u00a0registrable<\/strong>\u00a0(arts.\u00a02-5 Decreto 780\/1995, modificado por\u00a01. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. La letra hipotecaria como t\u00edtulo valor<\/h2>\n<\/a>
2.1. Terminolog\u00eda de la Ley 24441 y su recepci\u00f3n en el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h3>\n
2.2. Caracteres espec\u00edficos de la letra hipotecaria<\/h3>\n
2.3. Clases de letras hipotecarias<\/h3>\n
2.3.1. Letras hipotecarias cartulares<\/h4>\n
2.3.2. Las letras hipotecarias escriturales<\/h4>\n