{"id":8636,"date":"2020-03-06T16:17:52","date_gmt":"2020-03-06T19:17:52","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=8636"},"modified":"2021-09-24T14:28:49","modified_gmt":"2021-09-24T17:28:49","slug":"poder-sin-matriz-calificacion-de-la-buena-fe-de-los-subadquirentes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2020\/03\/poder-sin-matriz-calificacion-de-la-buena-fe-de-los-subadquirentes\/","title":{"rendered":"Poder sin matriz. Calificaci\u00f3n de la buena fe de los subadquirentes"},"content":{"rendered":"<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-5525 size-full\" src=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2020\/02\/escultura-metal_700x430.jpg\" alt=\"escultura-metal_700x430\" width=\"700\" height=\"430\" \/><\/p>\n<p style=\"text-align: right;\"><sup>Imagen:\u00a0<a href=\"https:\/\/www.flickr.com\/photos\/enerva\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Sonny Abesamis<\/a>. <a href=\"https:\/\/creativecommons.org\/licenses\/by\/2.0\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CC BY 2.0<\/a><\/sup><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"background-color: #f8e0e0; padding: 10px;\">Autores:<strong> Diego M. Mage<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/biografia\/diego-mariano-mage\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ver bio<\/a>)\u00a0<strong>|\u00a0<\/strong><strong>Pilar M. Rodr\u00edguez Acquarone<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/biografia\/pilar-maria-rodriguez-acquarone\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ver bio<\/a>)<\/p>\n<p style=\"background-color: #f2f2f2; padding: 10px;\"><strong><span style=\"color: #000080;\">Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0Se somete a consulta la bondad de un t\u00edtulo entre cuyos antecedentes se advierte la existencia de una venta otorgada en uso de un poder sin matriz. El an\u00e1lisis se basa en el concepto de buena fe y su calificaci\u00f3n a la luz del estudio de t\u00edtulos, a fin de evaluar la posibilidad de considerar el dominio consolidado en su adquisici\u00f3n por efecto de la prescripci\u00f3n breve y la accesi\u00f3n de posesiones, marc\u00e1ndose las diferentes soluciones que, al respecto, ofrec\u00eda el C\u00f3digo de V\u00e9lez frente a las que rigen en virtud de la vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial.<a id=\"footnote-567-*-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-*\">*<\/a><\/p>\n<p style=\"background-color: #f2f2f2; padding: 10px;\"><strong><span style=\"color: #000080;\">Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Poderes; calificaci\u00f3n notarial; legitimaci\u00f3n del disponente; falta de matriz; prescripci\u00f3n; buena fe; ultractividad; art\u00edculo 7 CCCN; estudio de t\u00edtulos; justo t\u00edtulo; buena fe.<\/p>\n<p style=\"background-color: #f2f2f2; padding: 10px;\"><sup><span style=\"color: #000080;\">Sesi\u00f3n del Consejo Directivo que dispone la publicaci\u00f3n: <\/span>4\/9\/2018, acta N\u00ba 4062<\/sup><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"1-doctrina\"><\/a><h2><strong>1. Doctrina<\/strong><\/h2>\n<p>Siendo que la presente consulta trata sobre cuestiones an\u00e1logas a las que fueran exa\u00adminadas por el escribano \u00c1ngel Francisco Cer\u00e1volo en el expediente N\u00ba\u00a016-01981-09 (cuyas conclusiones fueron reiteradas por la escribana Mariana Claudia Massone en el expediente N\u00ba\u00a016-00283-10, dictamen aprobado por la Comisi\u00f3n el 17\/3\/2010 <a id=\"footnote-567-1-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-1\">1<\/a>), nos remitimos a la doctrina all\u00ed propuesta <em>brevitatis causae<\/em>:<\/p>\n<p>\u2022 <em>La compraventa es t\u00edtulo-causa de transmisi\u00f3n de la propiedad; encontr\u00e1ndose el acto pertinente revestido de las formalidades exigidas por el ordenamiento (escritura p\u00fablica), de carecer el vendedor de legitimaci\u00f3n suficiente para efectuar la transmisi\u00f3n de dominio se configura la existencia de justo t\u00edtulo apto para la usucapi\u00f3n ordinaria o breve siempre y cuando exista, a la vez, posesi\u00f3n de buena fe por parte de quien adquiri\u00f3 por ese justo t\u00edtulo y que transcurrieran los diez a\u00f1os que exige la norma.<\/em><\/p>\n<p>\u2022 <em>\u201cLa buena fe requerida para la prescripci\u00f3n es la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo se\u00f1or de la cosa\u201d (art.\u00a04006 C\u00f3digo Civil).<\/em><\/p>\n<p>\u2022 <em>\u201cTodo poseedor tiene para s\u00ed la presunci\u00f3n de la buena fe en su posesi\u00f3n hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma\u201d (art.\u00a02362 C\u00f3digo Civil).<\/em><\/p>\n<p>\u2022 <em>La existencia de buena fe, como requisito para la procedencia de la prescripci\u00f3n breve, debe ser calificada con criterio amplio y ha de conjugarse y completarse necesariamente con la existencia misma de justo t\u00edtulo.<\/em><\/p>\n<p>\u2022 <em>No obsta la buena fe definida en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4006 del ordenamiento la falla en la calificaci\u00f3n de la legitimaci\u00f3n del disponente por parte del notario actuante, sea el error del profesional, de hecho o de derecho, circunstancia esta \u00faltima que no ti\u00f1e la buena fe del adquirente.<\/em><\/p>\n<p>\u2022 <em>Los negocios e instrumentos jur\u00eddicos celebrados y otorgados durante la vigencia del C\u00f3digo velezano deben ser juzgados a la luz de esta norma, que mantiene su ultractividad frente a la entrada en vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, tal como dispone su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7.<\/em><\/p>\n<p>\u2022 <em>A partir de la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, en cualquier negocio jur\u00eddico cuyo objeto sea la transmisi\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles, solo resultar\u00e1 de buena fe el adquirente que, previo al otorgamiento del documento notarial, haya efectuado estudio de t\u00edtulos correspondie<\/em><em>nte (cfr. arts.\u00a0392, 1138, 1898, 1902, 1920 y 2260).<\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"2-antecedentes-facticos\"><\/a><h2>2. Antecedentes f\u00e1cticos<\/h2>\n<p>El escribano B. eleva a consideraci\u00f3n de esta Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas una consulta de cuyo texto y constancias documentales acompa\u00f1adas podemos extraer los hechos que a continuaci\u00f3n se relatan:<\/p>\n<ul>\n<li>1) <strong>Ernesto Alberto R.<\/strong>, siendo de estado civil casado y separado \u201cde hecho\u201d de su c\u00f3nyuge, mediante <strong>escritura N\u00ba\u00a0199<\/strong>, de fecha <strong>28\/12\/1989<\/strong>, obrante al folio 338 del registro notarial [\u2026] de <strong>General San Mart\u00edn<\/strong>, autorizada por la escribana I., otorg\u00f3 <strong>poder general amplio de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n<\/strong> a favor de <strong>Osvaldo<\/strong> <strong>\u00c1ngel R.<\/strong> y de <strong>Silvia Susana S.<\/strong>, para que, actuando en forma indistinta, sucesiva o alternada, administrasen y dispusiesen de todos sus bienes, con facultades para \u201ccomprar, vender\u2026 transferir o de cualquier modo disponer de sus bienes [\u2026] suscribir escrituras traslativas de dominio [\u2026] transmitir los derechos de propiedad, posesi\u00f3n y dominio [\u2026] constituir y levantar bien de familia\u201d.<\/li>\n<li>2) El d\u00eda <strong>16\/1\/1991<\/strong>, la escribana autorizante expidi\u00f3 primera copia del poder para los apoderados, mediante fotocopia de los folios de la escritura matriz (fojas [\u2026]) acompa\u00f1ada de foja de concuerda N\u00ba\u00a0[\u2026].<\/li>\n<li>3) El d\u00eda <strong>17\/3\/1991<\/strong>, la escribana I. ces\u00f3 en sus funciones. <a id=\"footnote-567-2-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-2\">2<\/a><\/li>\n<li>4) El d\u00eda <strong>2\/12\/1991<\/strong>, el poderdante <strong>Ernesto Alberto R.<\/strong> obtiene sentencia de divorcio de su c\u00f3nyuge, en el juicio de divorcio que tramit\u00f3 por ante el Juzgado Nacional en lo Civil N\u00ba\u00a0102 Secretar\u00eda 38 de la Capital Federal.<\/li>\n<li>5) El d\u00eda <strong>6\/7\/1993<\/strong>, mediante escritura <strong>N\u00ba\u00a082<\/strong>, obrante al folio 217 del registro notarial [\u2026] de la <strong>Ciudad de Buenos Aires<\/strong>, autorizada por la escribana F., <strong>Ernesto Alberto R.<\/strong>, siendo de estado civil divorciado, <strong>adquiri\u00f3 la unidad funcional<\/strong> 10 del 2\u00ba piso de la finca sita en [\u2026] de Capital Federal, inscripta en la matr\u00edcula [\u2026].<\/li>\n<li>6) El d\u00eda <strong>15\/5\/1996<\/strong>, mediante actuaci\u00f3n N\u00ba\u00a0397.398, <strong>Ernesto Alberto R.<\/strong> afecta el inmueble adquirido al r\u00e9gimen de <strong>bien de familia<\/strong>.<\/li>\n<li>7) El d\u00eda <strong>19\/5\/2000<\/strong>, <strong>fallece Ernesto Alberto R.<\/strong><\/li>\n<li>8) Mediante escritura <strong>N\u00ba\u00a0214<\/strong> de fecha <strong>10\/8\/2000<\/strong>, obrante al folio 581 del registro no\u00adtarial [\u2026], autorizada por el escribano P., <strong>Osvaldo \u00c1ngel R.<\/strong>, como apodera\u00addo del se\u00f1or Ernesto Alberto R. (fallecido), procedi\u00f3 a desafectar del r\u00e9gimen de bien\u00a0 de familia el inmueble mencionado en el punto 5) y lo vendi\u00f3 a <strong>Beatriz Mercedes B.<\/strong><\/li>\n<li>9) El d\u00eda <strong>18\/10\/2000<\/strong>, por medio de la escritura <strong>N\u00ba\u00a01651<\/strong>, obrante al folio 18.896 del registro notarial [\u2026], autorizada por el escribano B., <strong>Beatriz Mercedes B. vendi\u00f3 <\/strong>la citada unidad funcional a <strong>Juan Jos\u00e9 S.\u00a0E.<\/strong><\/li>\n<li>10) Mediante escritura <strong>N\u00ba\u00a096<\/strong> de fecha <strong>31\/10\/2002<\/strong>, obrante al <strong>folio 215<\/strong> del registro notarial [\u2026], autorizada por la escribana D., <strong>Juan Jos\u00e9 S.\u00a0E. vendi\u00f3<\/strong> el mencionado inmueble a Pablo Ignacio G.<\/li>\n<li>11) En <strong>febrero de 2007<\/strong>, el escribano S., a requerimiento de la escriban\u00eda C., efect\u00faa <strong>estudio de t\u00edtulos<\/strong> en el que se deja constancia de las siguientes <strong>irregularidades <\/strong>relativas al <strong>poder otorgado por el se\u00f1or R.<\/strong>:<\/li>\n<li>11.a. Seg\u00fan las fojas de protocolo del tomo respectivo, archivado en el Archivo del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires:<\/li>\n<\/ul>\n<table id=\"table-1\">\n<colgroup>\n<col \/>\n<col \/>\n<col \/>\n<col \/>\n<col \/> <\/colgroup>\n<tbody>\n<tr>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">Folio<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">Fecha<br \/>\nde la escritura<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">N\u00famero<br \/>\nde la escritura<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">Objeto<br \/>\nde la escritura<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">Foja<br \/>\nde actuaci\u00f3n<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">338<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">6\/11\/1989<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">185 bis<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">Poder otorgado<br \/>\npor una persona<br \/>\njur\u00eddica<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">[\u2026]<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">361\/362<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">15\/12\/1989<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">198<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">No se especifica<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">[\u2026]<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\"><em>363<\/em><\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\"><em>Folio extraviado<\/em><\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\"><em>199<\/em><\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\"><em>Folio extraviado<\/em><\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\"><em>Folio extraviado<\/em><br \/>\nCorresponder\u00eda<br \/>\na la foja<br \/>\nde actuaci\u00f3n notarial N\u00ba\u00a0[\u2026]<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">364<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">18\/12\/1989<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">200<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">No se informa<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">[\u2026]<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<ul>\n<li>11.b. Seg\u00fan la copia del poder agregada como documentaci\u00f3n a la consulta:<\/li>\n<\/ul>\n<table id=\"table-2\">\n<colgroup>\n<col \/>\n<col \/>\n<col \/>\n<col \/>\n<col \/> <\/colgroup>\n<tbody>\n<tr>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">Folio<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">Fecha<br \/>\nde la escritura<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">N\u00famero<br \/>\nde la escritura<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">Objeto<br \/>\nde la escritura<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">Foja<br \/>\nde actuaci\u00f3n<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">338-339<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">28\/12\/1989<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">199<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">Poder<br \/>\notorgado<br \/>\npor<br \/>\nErnesto Alberto R.<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p xml:lang=\"en-US\">[\u2026]<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<ul>\n<li>12) El d\u00eda <strong>28\/11\/2008<\/strong>, en los autos caratulados \u201cR., Ernesto Alberto s\/ sucesi\u00f3n ab\u00adintestato\u201d (expediente CIV 013321\/2008), en tr\u00e1mite por ante el Juzgado Nacional en lo Civil 63 Secretar\u00eda 93 de la Capital Federal, fue declarado <strong>\u00fanico y universal heredero<\/strong> su hijo <strong>Diego Ezequiel R.<\/strong><\/li>\n<li>13) El <strong>escribano consultante<\/strong> relata que, ante esta situaci\u00f3n, <strong>conjuntamente con los escribanos P. y D.<\/strong>, y el referencista que hiciera el estudio de t\u00edtulos a esta \u00faltima, con fecha <strong>28\/3\/2007<\/strong>, <strong>terminaron comprando la propiedad<\/strong>. Se aclara que la fecha de la adquisici\u00f3n no fue informada en el texto de la consulta sino posteriormente, a requerimiento de esta Comisi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"3-argumentos-del-consultante\"><\/a><h2>3. Argumentos del consultante<\/h2>\n<p>El escribano B. advierte que, en el caso particular, nos encontramos frente a una escritura de venta otorgada por un mandatario munido de un poder sin sustento protocolar y cuyo mandato se encontraba vencido por fallecimiento del poderdante. Expresa que esta primera circunstancia es la que le genera mayores dudas, porque la desaparici\u00f3n del protocolo impide relacionar la primera copia expedida por la escribana autorizante del poder con la escritura matriz. Sin embargo, entiende que esto no obsta que, por haberse cumplido con los requisitos establecidos para la prescripci\u00f3n breve \u2013justo t\u00edtulo y buena fe\u2013 el t\u00edtulo deba ser considerado perfecto.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"4-analisis-juridico\"><\/a><h2>4. An\u00e1lisis jur\u00eddico<\/h2>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"41-aplicacion-del-codigo-civil\"><\/a><h3>4.1. Aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil<\/h3>\n<p>La celebraci\u00f3n de todos los negocios jur\u00eddicos, el otorgamiento de los consiguientes instrumentos p\u00fablicos, la confecci\u00f3n de los respectivos estudios de t\u00edtulos y la sus\u00adtanciaci\u00f3n de todas las actuaciones judiciales que tuvieron como causante al titular de dominio cuyo inmueble fuera vendido por el apoderado, en las condiciones antes se\u00f1aladas, acaecieron durante la vigencia del <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=109481\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo Civil<\/a> (en adelante, \u201cCCIV\u201d). Por ello, entendemos aplicable el principio consagrado por nuestros tribunales en virtud del cual debe entenderse que la validez y los efectos de los negocios jur\u00eddicos celebrados durante la vigencia del CCIV han de ser juzgados a la luz de sus disposiciones y no de las que establece el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. <a id=\"footnote-567-3-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-3\">3<\/a> De este modo, para dar respuesta a la presente consulta, deberemos recurrir a las normas del C\u00f3digo velezano.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"42-defectos-en-la-documentacion-habilitante-y-justo-titulo\"><\/a><h3>4.2. Defectos en la documentaci\u00f3n habilitante y justo t\u00edtulo<\/h3>\n<p>De acuerdo con el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4010 CCIV, justo t\u00edtulo es aquel que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideraci\u00f3n de la persona de quien emana. En seguida, justo t\u00edtulo es el negocio jur\u00eddico id\u00f3neo para transferir la propiedad o para constituir el derecho real, pero ineficaz por faltar la legitimaci\u00f3n del enajenante. Este defecto de legitimaci\u00f3n impide la adquisici\u00f3n de la titularidad por el <em>accipiens<\/em>, pese a que al acto siguiese en los casos exigidos por la ley (teor\u00eda del t\u00edtulo y del modo) la tradici\u00f3n.<\/p>\n<p>El acto traslativo ha originado una apariencia (posesi\u00f3n) que se extinguir\u00e1 con la usucapi\u00f3n. <a id=\"footnote-567-4-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-4\">4<\/a> Sobre el caso particular, Higthon expresa:<\/p>\n<blockquote><p>El supuesto de hecho puede estar dado por t\u00edtulos materialmente falsificados, pode\u00adres\u00a0falsos, testamentos ap\u00f3crifos, etc. La mayor\u00eda de los autores se ha inclinado a con\u00adsiderar que el supuesto de la escritura falsificada no est\u00e1 comprendido dentro de los alcances del art.\u00a01051 del C\u00f3d. Civil, invocando para ello diferentes razones [\u2026] Fal\u00adta\u00a0de\u00a0autor\u00eda. El due\u00f1o D no entrega la cosa a nadie a ning\u00fan t\u00edtulo, ni siquiera de tene\u00addor,\u00a0sino que es despojado con violencia o clandestinidad, o por lo menos A ocupa la co\u00adsa de mala fe, en contra de la voluntad expresa o presunta del due\u00f1o. El poseedor A enajena la\u00a0cosa como transmitente al adquirente B, quien a su vez la retransmite al subadquirente C. Aunque las transmisiones sean a t\u00edtulo oneroso y haya buena fe, no hay norma alguna que en este caso impida la reivindicaci\u00f3n hasta que se cubra el plazo de la usucapi\u00f3n breve\u2026 <a id=\"footnote-567-5-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-5\">5<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Es decir, coincide con Pelosi, quien postula:<\/p>\n<blockquote><p>No vemos ninguna diferencia entre el supuesto en que concurre a la escritura como transmitente una persona alegando ser el propietario del inmueble sin serlo que en el caso en que comparece una persona f\u00edsica alegando una representaci\u00f3n que no tiene o que es insuficiente o no comprobable. En ambos casos se trata de un acto revestido de las correspondientes solemnidades (no hay defecto en la forma) y constituye justo t\u00edtulo en los t\u00e9rminos establecidos por el C\u00f3digo Civil, con lo que de no mediar por parte del adquirente mala fe en ese momento, transcurrido el plazo legal de diez a\u00f1os, podr\u00e1 repeler cualquier acci\u00f3n de reivindicaci\u00f3n. <a id=\"footnote-567-6-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-6\">6<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"43-el-estudio-de-titulos-conforma-o-confirma-la-buena-fe\"><\/a><h3>4.3. El estudio de t\u00edtulos, \u00bfconforma o confirma la buena fe?<\/h3>\n<p>Tal como se\u00f1ala Abella,<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 la necesidad del estudio de t\u00edtulo para sustentar la buena fe del adquirente gira en torno de establecer si el adquirente que omite hacerlo realizar incurre o no en culpa\u2026 Por ello es necesario que el adquirente pruebe haber obrado con la debida diligencia que le impone la adquisici\u00f3n del derecho, y entre esas diligencias surge que el estudio de antecedentes a fin de poder determinar si existen vicios manifiestos que invaliden o lesionen el iter de la concatenaci\u00f3n dominial\u2026 <a id=\"footnote-567-7-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-7\">7<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Una primera lectura del p\u00e1rrafo que antecede nos har\u00eda pensar que, ante la falta del estudio de t\u00edtulos, la suerte estar\u00eda echada al punto tal que quien lo omiti\u00f3 jam\u00e1s ser\u00eda un adquirente de buena fe, por carecer de un elemento que le permitiera probarla. Pero, como se\u00f1ala Pond\u00e9, si bien<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 el medio determinante y esclarecedor de la legitimidad del derecho del que invoca la titularidad dominial, el gran medio de que se vale el notario, es el estudio de los antecedentes de ese t\u00edtulo. Esto [\u2026] no quiere significar que sea el \u00fanico ni tampoco infalible\u2026 <a id=\"footnote-567-8-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-8\">8<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Por otro lado, si bien justipreciar la buena fe es algo arduo, a veces abstracto y muchas veces subjetivo, no debemos olvidar las prescripciones de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2362, 4006, 4008 y concordantes del CCIV y el r\u00e9gimen general a favor de la presunci\u00f3n de la buena fe establecido en dicho cuerpo normativo. Y, m\u00e1s all\u00e1 de que su primitiva visi\u00f3n fuera objeto de modificaci\u00f3n con la sanci\u00f3n de la Ley 17711, que reformul\u00f3 el texto del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 y que tantos debates despertara en el seno del notariado, ese r\u00e9gimen general \u2013durante la vigencia del c\u00f3digo velezano\u2013 no cambi\u00f3: la buena fe se presume y quien quiere desvirtuarla debe probarla. Entonces, a la luz del CCIV, \u00bfcu\u00e1l es la funci\u00f3n del estudio de t\u00edtulos?, \u00bfconformar la buena fe o solo confirmar su existencia?<\/p>\n<p>Entendemos que su funci\u00f3n es la segunda, es decir, que su misi\u00f3n es acudir en auxilio de quien lo ha encomendado para demostrar que ha sido diligente en acreditar la verosimilitud de la presunci\u00f3n establecida por la norma en su favor, que ha tomado los recaudos para saber con antelaci\u00f3n si el t\u00edtulo antecedente es inatacable o, al menos, no ha permitido prevenir la existencia de anomal\u00edas. Esta funci\u00f3n confirmatoria coincide con la postura adoptada por nuestros tribunales:<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 mientras <strong>no<\/strong> se pruebe que el adquirente haya tenido mala fe por conocer que su autor no ten\u00eda las condiciones de usucapir \u2013carga procesal que pesa sobre el accionante\u2013 <strong>no<\/strong> puede desconocerse su buena fe (<em>Revista del Notariado<\/em> N\u00ba\u00a0710 p\u00e1g.\u00a0543)\u2026 <a id=\"footnote-567-9-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-9\">9<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Contar con un estudio de t\u00edtulos es una actividad que demuestra prudencia de cualquier comprador pero solo a los efectos de preconstituir prueba ante una situaci\u00f3n en que su buena fue pudiera ser impugnada. Para el caso en que nadie lo hubiese hecho, la misma permanece inc\u00f3lume. <a id=\"footnote-567-10-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-10\">10<\/a><\/p>\n<p>Pond\u00e9 sostiene:<\/p>\n<blockquote><p>Es una farsa presumir que el adquirente investiga la bondad del t\u00edtulo o que ruega al notario que lo haga o que sabe que lo har\u00e1 aun cuando no se lo pida; simplemente est\u00e1 seguro que el notario le dar\u00e1 una titularidad sin perturbaciones. El adquirente, ahora como antes, no hace m\u00e1s que eso, adquirir\u2026 <a id=\"footnote-567-11-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-11\">11<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Esta postura coincide con la de diversos antecedentes jurisprudenciales que advirtieron que los adquirentes carecen de formaci\u00f3n acad\u00e9mica suficiente como para advertir por s\u00ed mismos eventuales anomal\u00edas en los t\u00edtulos antecedentes de sus enajenantes. <a id=\"footnote-567-12-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-12\">12<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"44-consideraciones-juridicas-respecto-de-los-antecedentes-facticos\"><\/a><h3>4.4. Consideraciones jur\u00eddicas respecto de los antecedentes f\u00e1cticos<\/h3>\n<p>El caso en consulta se trata de un supuesto en el que se llev\u00f3 a cabo una adquisici\u00f3n a <em>non domino<\/em>, en la cual el <em>verus dominus<\/em> despojado fue representado por una persona que invoc\u00f3 un mandato que hab\u00eda cesado por fallecimiento del poderdante, mediante la exhibici\u00f3n de un poder del cual no se encontr\u00f3 su escritura matriz. Esta situaci\u00f3n no fue advertida por un estudio de t\u00edtulos correctamente confeccionado con motivo de la autorizaci\u00f3n de la escritura de venta de fecha 10\/8\/2000 y de las sucesivas transmisiones de fechas 18\/10\/2000 y 31\/10\/2002. Pero el hecho de que se careciera de un correcto estudio de antecedentes, \u00bfhace que la adquisici\u00f3n de fecha 10\/8\/2000 deba ser calificada como de mala fe? Creemos que no. Pero esta soluci\u00f3n, \u00bfes aplicable a las sucesivas transmisiones de dominio? Tambi\u00e9n creemos que la respuesta negativa se impone. Pasaremos a fundar estas respuestas.<\/p>\n<p>Quien adquiri\u00f3 la propiedad del inmueble el d\u00eda 10\/8\/2000 \u2013y sus sucesivos sucesores particulares\u2013 se convirti\u00f3 en titular de un derecho que le era oponible a todos menos al <em>verus dominus<\/em>, es decir, al heredero declarado del se\u00f1or Ernesto Alberto R. Este \u00faltimo era el \u00fanico legitimado para solicitar la reivindicaci\u00f3n del inmueble hasta tanto se cumplieran los requisitos exigidos por la ley para que pudiera ser aplicable el instituto de la prescripci\u00f3n decenal. Sin embargo, no tenemos noticias del inicio de tal acci\u00f3n reivindicatoria o de otra que tuviera como fin poner en tela de juicio la posesi\u00f3n ejercida por estos adquirentes o desvirtuar la presunci\u00f3n <em>iuris tantum<\/em> relativa a su buena fe.<\/p>\n<p>Por ello, procederemos a analizar los requisitos de justo t\u00edtulo y buena fe en el caso concreto de cada una de las transmisiones dominiales, para determinar si, efectivamente, el plazo decenal de la prescripci\u00f3n corta se cumpli\u00f3 y el dominio se consolid\u00f3 en cabeza del \u00faltimo adquirente.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"441-justo-titulo\"><\/a><h4>4.4.1. Justo t\u00edtulo<\/h4>\n<p>En el supuesto en particular, el otorgante que intervino en la escritura de venta autorizada por el escribano P. (escritura N\u00ba\u00a0214 de fecha 10\/8\/2000), aunque no estaba legitimado para tal fin, actu\u00f3 dotado de la forma exigida por la ley: la escritura p\u00fablica, a pesar de que exhibiera un poder falsificado. Por ello, quien a pesar de todo adquiri\u00f3, salvo frente al <em>verus dominus<\/em>, result\u00f3 propietario <em>erga omnes<\/em>. Las restantes transferencias se efectuaron mediante escritura p\u00fablica.<\/p>\n<p>En conclusi\u00f3n, podemos afirmar que en todos los supuestos se cumpli\u00f3 con el requisito del justo t\u00edtulo, porque, a pesar de no reunirse los requisitos de fon\u00addo, se cumplieron con los requisitos de forma: comparecencia ante un notario e ins\u00adtru\u00admen\u00adtaci\u00f3n de una transmisi\u00f3n de dominio ante \u00e9l en su protocolo. <a id=\"footnote-567-13-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-13\">13<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"442-buena-fe\"><\/a><h4>4.4.2. Buena fe<\/h4>\n<p>En sucesivos dict\u00e1menes elaborados por la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Ju\u00adr\u00eddicas <a id=\"footnote-567-14-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-14\">14<\/a> se determin\u00f3 que:<\/p>\n<ul>\n<li>Nos encontramos frente a una presunci\u00f3n <em>iuris tantum<\/em> que, como tal, se encuentra sujeta a ceder ante la prueba en contrario, pero la prueba estar\u00e1 a cargo de quien alegue que la posesi\u00f3n fue de mala fe, <strong>supuesto que hasta la fecha no ha acontecido<\/strong>.<\/li>\n<li>El concepto t\u00e9cnico jur\u00eddico de \u201cbuena fe\u201d no es un\u00edvoco ni r\u00edgido; ofrece, por el contrario, diversos matices y gradaciones, y, por ello, no se puede valorar de la misma manera la \u201cbuena fe\u201d requerida a tenor del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 CCIV de la que se refiere a la usucapi\u00f3n breve.<\/li>\n<li>En la prescripci\u00f3n adquisitiva ordinaria o breve, la buena fe subjetiva del adquirente se halla apuntalada por la buena fe objetiva configurada en el \u201cjusto t\u00edtulo\u201d, en el acto traslativo.<\/li>\n<li>La buena fe requerida para la prescripci\u00f3n es la creencia, sin duda alguna, del poseedor de ser el due\u00f1o de la cosa (art.\u00a04006 CCIV). Esta creencia, como lo he dicho, citando a Troplong, est\u00e1 constituida por un estado de esp\u00edritu del adquirente, formado por las condiciones en que se le transmite el dominio y que lo autoriza a pensar con fundamento que es el due\u00f1o de la cosa. Se est\u00e1 en presencia, entonces, de una adquisici\u00f3n en la que el comprador se ha considerado con razones bastantes para reputar propietarios a sus antecesores, que han tenido capacidad suficiente para enajenarla y que le han otorgado un contrato sin ning\u00fan vicio de fraude y otro an\u00e1logo;<\/li>\n<li>La existencia de buena fe como requisito para la procedencia de la prescripci\u00f3n breve debe ser calificada con criterio amplio y ha de conjugarse y complementarse necesariamente con la existencia misma de \u201cjusto t\u00edtulo\u201d; ello es as\u00ed por cuanto la creencia del poseedor de la legitimidad de su posesi\u00f3n o, en otras palabras, de ser el \u201cexclusivo se\u00f1or de la cosa\u201d se apoya en la apariencia creada por el \u201cjusto t\u00edtulo\u201d, atento a las formalidades que en el mismo ha cumplido y que coadyuvan a generar esa creencia de la \u201csuficiencia\u201d del t\u00edtulo.<\/li>\n<li>Si el error proviene de una negligencia imputable al poseedor, entonces la buena fe no podr\u00eda existir, como suceder\u00eda si este omitiese el estudio de los antecedentes relativos al t\u00edtulo del enajenante. Esta es la interpretaci\u00f3n que corresponde a tenor de lo dispuesto por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 20 y 923 CCIV. Pero no estamos en condiciones de afirmar que en nuestro caso el error sea la consecuencia de una negligencia del poseedor; el adquirente del inmueble actu\u00f3 como corresponde: concurri\u00f3 al notario, instrument\u00f3 la transmisi\u00f3n de dominio ante \u00e9l, en su protocolo, y es a este \u00faltimo a quien le cupo la tarea de calificar la legitimaci\u00f3n y los t\u00edtulos del transmitente.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es cierto que existen varias posturas respecto de la manera en que influye la existencia de un adecuado estudio de t\u00edtulos en la buena fe del adquirente, <a id=\"footnote-567-15-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-15\">15<\/a> y que la redacci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1902 del C\u00f3digo Civil y Comercial <a id=\"footnote-567-16-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-16\">16<\/a> ha consagrado el estudio de los antecedentes y el examen de las constancias registrales como requisitos para calificar la buena fe del adquirente. Pero coincidimos con Pond\u00e9 en que<\/p>\n<blockquote><p>Es una farsa presumir que el adquirente investiga la bondad del t\u00edtulo o que ruega al notario que lo haga o que sabe que lo har\u00e1 aun cuando no se lo pida; simplemente est\u00e1 seguro que el notario le dar\u00e1 una titularidad sin perturbaciones. El adquirente, ahora como antes, no hace m\u00e1s que eso, adquirir. El cumplimiento de las formalidades legales lo deja en manos del notario, lo que, por imposici\u00f3n de la ley, debe hacer aun cuando no le guste. Nunca supo ni sabe \u2013salvo muy excepcionales casos\u2013 qu\u00e9 es eso de estudiar el t\u00edtulo\u2026 <a id=\"footnote-567-17-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-17\">17<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>La buena fe del adquirente consiste en no tener motivos aparentes para dudar ni de la bondad del t\u00edtulo ni de la buena fe del transmitente. Pero, \u00bfexiste buena fe en el caso de que el adquirente desconoce que el instrumento mediante el cual el apoderado del enajenante acredit\u00f3 su personer\u00eda se trataba de una escritura falsificada? Entendemos que, a pesar de que ha existido un verdadero despojo al leg\u00edtimo propietario, la legislaci\u00f3n extiende la defensa del derecho del adquirente de buena fe aun ante este despojo, por imperio de la propia inactividad del propietario que no aleg\u00f3 ni prob\u00f3 la mala fe del actual titular registral, ni interpuso en tiempo y forma la acci\u00f3n reivindicatoria, permitiendo as\u00ed que se consolidara el derecho de propiedad de este \u00faltimo por efectos de la usucapi\u00f3n breve.<\/p>\n<p>En tanto en cuanto nadie haya alegado ni probado lo contrario \u2013situaci\u00f3n que podemos tener por acreditada por el hecho de que no se informan acciones contra los titulares de dominio por parte del heredero del verdadero propietario\u2013, estimamos que existi\u00f3 de parte de los se\u00f1ores Beatriz Mercedes B., Juan Jos\u00e9 S.\u00a0E. y Pablo Ignacio G. \u201cbuena fe\u201d, en el sentido de creencia plena y entera, sin la menor duda, respecto de su derecho de propiedad, al menos en el momento que adquirieron el inmueble. Que el se\u00f1or Pablo G. advirtiera, con posterioridad, la falta de legitimaci\u00f3n de parte del apoderado que vendiera en el a\u00f1o 2000 no obsta su buena fe, dado que, de tomar conocimiento, lo habr\u00eda hecho luego de haber adquirido. <a id=\"footnote-567-18-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-18\">18<\/a> Por consiguiente, concluimos que, en estos supuestos, todos los mencionados anteriormente tuvieron buena fe, ya que en ellos existi\u00f3 la \u201c\u00edntima convicci\u00f3n de que la cosa le era enajenada por su verdadero propietario [sin] albergar duda\u201d. <a id=\"footnote-567-19-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-19\">19<\/a><\/p>\n<p>Sin embargo, la situaci\u00f3n de los adquirentes de fecha 28\/3\/2007 <strong>es absolutamente diversa<\/strong>, dado que efectuaron esta \u00faltima adquisici\u00f3n luego de tomar conocimiento de los defectos que ten\u00eda el poder exhibido por el apoderado R. al momento de autorizarse la escritura de venta de fecha 10\/8\/2000 y antes de que se cumpliera el plazo de diez a\u00f1os establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3999 CCIV, es decir, antes de que se consolidara el dominio en cabeza del se\u00f1or G. Tales compradores no pueden alegar en su beneficio la \u201cbuena fe\u201d de su antecesor. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4005 CCIV establece que:<\/p>\n<blockquote><p>El sucesor particular de buena fe puede prescribir aunque la posesi\u00f3n de su autor hubiese sido de mala fe. Cuando el sucesor particular es de mala fe la buena fe de su autor no lo autoriza a prescribir.<\/p><\/blockquote>\n<p>En este caso en particular, partimos de dos posesiones distintas, que pueden unirse para cumplir el tiempo requerido por la prescripci\u00f3n solo en el caso de que exista \u201cbuena fe\u201d en el sucesor particular. Si este es de \u201cbuena fe\u201d, puede, incluso, aprovechar la posesi\u00f3n de su antecesor de \u201cmala fe\u201d en tanto que no puede hacerlo en el supuesto contrario. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4005 dispone que, si el sucesor es de mala fe, la buena fe del autor no le servir\u00e1 para usucapir a los diez a\u00f1os, aun cuando tenga justo t\u00edtulo, puesto que <strong>cada posesi\u00f3n debe ser adquirida de buena fe<\/strong>.<\/p>\n<p>Los actuales titulares, cuando adquirieron el inmueble, lo hicieron con co\u00adno\u00adcimiento de la existencia de una adquisici\u00f3n a <em>non domino<\/em> entre sus antecedentes y con anterioridad a que se cumpliera el plazo de diez a\u00f1os establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3999 CCIV. Los adquirentes de fecha 28\/3\/2007 adquirieron antes de que se hubiera consolidado el dominio en cabeza del transmitente por el cumplimiento del plazo de diez a\u00f1os establecido por la ley. No estamos ante un supuesto de mala fe sobreviniente luego de una adquisici\u00f3n originariamente de buena fe; estamos en un caso donde el inmueble fue comprado con conocimiento expreso y previo de los vicios del t\u00edtulo antecedente, situaci\u00f3n que impidi\u00f3 unir su prescripci\u00f3n a la de sus antecesores. As\u00ed, en el supuesto de que estos \u00faltimos, hoy en d\u00eda, quisieran vender el inmueble adquirido al se\u00f1or G., no contar\u00edan con el beneficio de la prescripci\u00f3n breve y, de este modo, su t\u00edtulo resulta observable.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"5-conclusion\"><\/a><h2>5. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n<p>Por todo lo expuesto, y en la medida en que los tres primeros adquirentes hubieran obrado con la \u00edntima convicci\u00f3n de que su accionar se ajustaba a lo dispuesto por el ordenamiento, el conocimiento posterior que hubiesen tenido de cualquier anomal\u00eda en los antecedentes del t\u00edtulo no afecta su buena fe, puesto que actuaron convencidos del car\u00e1cter invocado por el apoderado del <em>verus dominus<\/em> despojado, en virtud de la documentaci\u00f3n exhibida por \u00e9l a efectos de acreditar la representaci\u00f3n alegada.<\/p>\n<p>En el caso de la transmisi\u00f3n efectuada por el tercer adquirente a quienes lo hicieron en cuarto lugar, antes de que se consolidara el dominio en su favor por efectos de la prescripci\u00f3n breve, la situaci\u00f3n es distinta. Cuando compraron, lo hicieron con conocimiento expreso de las anomal\u00edas que presentaba la venta de fecha 10\/8\/2000, situaci\u00f3n que impide que puedan ser considerados como de buena fe y que, en su caso, puedan invocar en su favor la accesi\u00f3n de la posesi\u00f3n de sus antecesores y se pueda aplicar el instituto de la prescripci\u00f3n breve.<\/p>\n<p>Nos parece imprescindible remarcar que la sanci\u00f3n del nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n signific\u00f3, para el legislador, una toma de posici\u00f3n sobre la necesidad del estudio de t\u00edtulos en cualquier negocio jur\u00eddico en el cual su objeto sea la transmisi\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles, puesto que este requisito no solo puede desprenderse de la letra expresa del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1138 sino que tambi\u00e9n puede deducirse de lo establecido por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 392, 1898, 1902, 1920, 2260 y concordantes. As\u00ed, reiteramos, en el caso de que por cualquier eventualidad resultara aplicable el nuevo C\u00f3digo, resulta impensado que se pudiera tener como de buena fe a un adquirente que hubiese otorgado una escritura traslativa de dominio sin realizar el pertinente estudio de t\u00edtulos.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"notas\"><\/a><h2>Notas<\/h2>\n<div class=\"footnotes\">\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-*\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-*-backlink\"> *<\/a><strong>.<\/strong> Dictamen aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesi\u00f3n del 30\/5\/2019 (expediente interno N\u00ba\u00a016-01666-18).<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-1\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-1-backlink\"> 1<\/a><strong>.<\/strong> Massone, Mariana C., \u201c<a href=\"https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/55524.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Poder especial para donar<\/a>\u201d, en <em>Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba\u00a0899, 2010, pp.\u00a0281-285.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-2\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-2-backlink\"> 2<\/a><strong>.<\/strong> Seg\u00fan surge de la consulta online efectuada en la p\u00e1gina web del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-3\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-3-backlink\"> 3<\/a><strong>.<\/strong> CNCiv., Sala A, 7\/8\/2017, \u201cG., Daniel Eduardo y otros c\/ Lucero SA s\/ reivindicaci\u00f3n\u201d (Expte. N\u00ba\u00a045.704-2006): \u201csi bien a partir del l de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, los negocios jur\u00eddicos cuya existencia y\/o validez se discute han sido celebrados durante la vigencia del C\u00f3digo Civil derogado, y los derechos reales invocados por las partes tambi\u00e9n habr\u00edan sido constituidos \u2013en su caso\u2013 al amparo de la legislaci\u00f3n anterior. Por consiguiente el caso debe juzgarse a la luz de esta \u00faltima, que mantiene ultractividad en este supuesto (art.\u00a07, C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, vid. Kemelmajer de Carlucci, A\u00edda, <em>La aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial a las relaciones y situaciones Jur\u00eddicas existentes, segunda parte<\/em>, Rubinzal &#8211; Culzoni, Santa Fe, 2016, pp.\u00a087\/88 y 247; Roubier, Paul, <em>Le droit transitoire<\/em>, Dalloz, Par\u00eds, 2008, pp.190\/191)\u201d. (En <a href=\"https:\/\/www.eldial.com\/nuevo\/index.asp\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">elDial.com. Biblioteca Jur\u00eddica Online<\/a>, cita AAA255).<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-4\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-4-backlink\"> 4<\/a><strong>.<\/strong> Are\u00e1n, Beatriz A., <em>Juicio de usucapi\u00f3n<\/em>, Buenos Aires, Hammurabi, 2004, p.\u00a0175.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-5\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-5-backlink\"> 5<\/a><strong>.<\/strong> Higthon, Elena I, \u201cLa teor\u00eda de la apariencia, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 del C\u00f3digo Civil y el Justo t\u00edtulo para la usucapi\u00f3n brve (comentario a algunas conclusiones de las X Jornadas de Derecho Civil)\u201d, en <em>La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, t.\u00a01986-C, p.\u00a0768 (cita online AR\/DOC\/4454\/2001).<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-6\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-6-backlink\"> 6<\/a><strong>.<\/strong> Pelosi, Horacio L., \u201c<a href=\"https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/41535.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Donaci\u00f3n. Prescripci\u00f3n. Acci\u00f3n de reivindicaci\u00f3n. Justo t\u00edtulo. Buena fe<\/a>\u201d, en <em>Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba\u00a0877, 2004, ob. cit., p.\u00a0224.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-7\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-7-backlink\"> 7<\/a><strong>.<\/strong> Abella, Adriana N., <em>Derecho notarial. Derecho documental. Responsabilidad notarial<\/em>, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 2005, pp.\u00a0138-139.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-8\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-8-backlink\"> 8<\/a><strong>.<\/strong> Pond\u00e9, Eduardo B., \u201c<a href=\"https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/43933.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Enfoque notarial del estudio de t\u00edtulos, buena fe en la adquisici\u00f3n inmobiliaria a t\u00edtulo oneroso y responsabilidad del notario<\/a>\u201d, en <em>Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, N\u00ba\u00a0774, 1980, pp.\u00a01614-1631.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-9\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-9-backlink\"> 9<\/a><strong>.<\/strong> Pelosi, Horacio L., ob. cit. (cfr. nota 6), pp.\u00a0223-224. Al analizar el tema, el autor recuerda un pronunciamiento de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires publicado en la <em>Revista del Notariado<\/em> N\u00ba\u00a0710.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-10\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-10-backlink\"> 10<\/a><strong>.<\/strong> SC de Buenos Aires, 7\/11\/1995, \u201cFirinu, \u00c1ngel Alfredo c\/ Frigor\u00edfico Alca SRL s\/ reivindicaci\u00f3n\u201d (<em>Acuerdos y Sentencias<\/em>, <a href=\"http:\/\/www.scba.gov.ar\/AcuerdosySentencias\/PDFs\/TOMO IV - - A%C3%91O 1995.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">t.\u00a01995-IV<\/a>, p.\u00a0152, <a href=\"https:\/\/juba.scba.gov.ar\/VerTextoCompleto.aspx?idFallo=22462\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/juba.scba.gov.ar\/VerTextoCompleto.aspx?idFallo=22462<\/a> [fuente: JUBA; \u00faltima consulta: 30\/5\/2019] [<em>N.\u00a0del E.<\/em>: tambi\u00e9n disponible <a href=\"http:\/\/www.saij.gob.ar\/suprema-corte-justicia-local-buenos-aires-firinu-angel-alfredo-frigorifico-alca-srl-otros-reivindicacion-fa95010259-1995-11-07\/123456789-952-0105-9ots-eupmocsollaf?q= fecha-rango%3A%5B19951107 TO 19951107%5D&amp;o=38&amp;f=Total%7CTipo de Documento\/Jurisprudencia\/Fallo%7CFecha%7COrganismo%7CTribunal\/SUPREMA CORTE DE JUSTICIA%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado de Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n\/Local&amp;t=39\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>; fuente: SAIJ; \u00faltima consulta: 3\/2\/2020]).<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-11\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-11-backlink\"> 11<\/a><strong>.<\/strong> Pond\u00e9, Eduardo B., ob. cit. (cfr. nota 8).<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-12\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-12-backlink\"> 12<\/a><strong>.<\/strong> En ese sentido, se resolvi\u00f3: \u201ces evidente que los actores no ten\u00edan por qu\u00e9 advertir las deficiencias en que incurri\u00f3 el escribano que suscribi\u00f3 la escritura de donaci\u00f3n. Y tambi\u00e9n es evidente que dieron plena validez tanto a la labor de aquel escribano como a los sucesivos informes de dominio emitidos por el RPI en los que constaba que ellos eran los titulares del inmueble [\u2026] Y no resultar\u00eda l\u00f3gico exigirles que, por su cuenta, llegaran a la misma conclusi\u00f3n que a la que lleg\u00f3 la escribana que detect\u00f3 la anomal\u00eda\u201d (CNCont. Adm. Fed., Sala I, 19\/2\/2015, \u201cBottini, N\u00e9lida Eisa y otro c\/ EN-RENAPI s\/ da\u00f1os y perjuicios\u201d [elDial.com. Biblioteca Jur\u00eddica Online, cita AA8EA5; el resaltado es nuestro] [<em>N.\u00a0del E.<\/em>: ver tambi\u00e9n <a href=\"http:\/\/www.saij.gob.ar\/camara-nac-apelac-contencioso-administrativo-federal-federal-ciudad-autonoma-buenos-aires-bottini-nelida-elsa-otro-renapi-danos-perjuicios-fa15100002-2015-02-19\/123456789-200-0015-1ots-eupmocsollaf?q= fecha-rango%3A%5B20150219 TO 20150219%5D&amp;o=5&amp;f=Total%7CTipo de Documento\/Jurisprudencia\/Fallo%7CFecha%7COrganismo%7CTribunal%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado de Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n\/Federal&amp;t=12\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>; fuente: SAIJ; \u00faltima consulta: 3\/2\/2020].<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-13\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-13-backlink\"> 13<\/a><strong>.<\/strong> Ver Cabuli, Ezequiel, \u201cPoder. Error. Interpretaci\u00f3n de los contratos. Buena fe. Justo t\u00edtulo\u201d [<a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/2015\/06\/poder-error-interpretacion-de-los-contratos-buena-fe-justo-titulo\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">online<\/a>], en <em>Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba\u00a0918, 2014.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-14\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-14-backlink\"> 14<\/a><strong>.<\/strong> Cer\u00e1volo, \u00c1ngel F., [dictamen elaborado para el expediente interno del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires N\u00ba\u00a016-01981-09], [in\u00e9dito]; Massone, Mariana C., \u201c<a href=\"https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/51972.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Justo t\u00edtulo<\/a>\u201d, en <em>Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba\u00a0890, 2007; y Serebrisky, Liliana M., \u201c<a href=\"https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/47965.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Justo t\u00edtulo. Buena fe<\/a>\u201d, en <em>Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba\u00a0883, 2006.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-15\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-15-backlink\"> 15<\/a><strong>.<\/strong> Las posturas en tomo a la relaci\u00f3n entre \u201cbuena fe\u201d y estudio de t\u00edtulos son b\u00e1sicamente tres: a) La que propone que la realizaci\u00f3n del estudio de t\u00edtulos es indispensable para configurar la buena fe del tercero en los t\u00e9rminos del art.\u00a01051 CCIV. b) La que considera el estudio de t\u00edtulos como un medio m\u00e1s para acreditar esa buena fe, con cierta jerarqu\u00eda e importancia respecto de otros medios pero nunca como forma excluyente de configuraci\u00f3n de la buena fe del tercero. c) La que propone que, con la expedici\u00f3n de los certificados registrales, el tercero adquiere bien en los t\u00e9rminos del art.\u00a01051 CCCN.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-16\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-16-backlink\"> 16<\/a><strong>.<\/strong> Art.\u00a01902 CCCN: \u201cEl justo t\u00edtulo para la prescripci\u00f3n adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesi\u00f3n, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est\u00e1 legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relaci\u00f3n posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentaci\u00f3n y constancias registrales, as\u00ed como el cumplimiento de los actos de verificaci\u00f3n pertinente establecidos en el respectivo r\u00e9gimen especial\u201d.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-17\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-17-backlink\"> 17<\/a><strong>.<\/strong> Pond\u00e9, Eduardo B., ob. cit. (cfr. nota 8).<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-18\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-18-backlink\"> 18<\/a><strong>.<\/strong> Art.\u00a04008 CCIV.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-567-19\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-567-19-backlink\"> 19<\/a><strong>.<\/strong> Cabuli, Ezequiel, ob. cit. (cfr. nota 13).<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Poderes; calificaci\u00f3n notarial; legitimaci\u00f3n del disponente; falta de matriz; prescripci\u00f3n; buena fe; ultractividad; art\u00edculo 7 CCCN; estudio de t\u00edtulos; justo t\u00edtulo; buena fe.<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":8637,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[1873,2923,1384,1874,2458,400,1991,2922,606,2921,2016,2669,1875,2405,2680,608,2565],"class_list":["post-8636","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-articulo-7-cccn","tag-ausencia-de-matriz","tag-calificacion-notarial","tag-eficacia-temporal","tag-estudio-de-antecedentes","tag-estudio-de-titulos","tag-extravio-de-matriz-protocolo","tag-falta-de-matriz","tag-justo-titulo","tag-legitimacion-del-disponente","tag-presuncion-de-buena-fe","tag-robo-hurto-de-matriz","tag-temporalidad-de-la-ley","tag-titulos-antecedentes-estudio","tag-ultractividad","tag-usucapion-2","tag-vigencia-de-las-leyes","revista-936-abr-jun-2019","seccion-dictamenes","autor-mage-diego-mariano","autor-rodriguez-acquarone-pilar-maria","ao-2544","tema-buena-fe","tema-calificacion-notarial","tema-estudio-de-titulos","tema-extravio-de-matriz-protocolo","rama-derecho-notarial","rama-parte-general"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v23.6 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Poder sin matriz. 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