![\"birome_700x467\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2019\/11\/birome_700x467.jpg\")
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Autor: Alfonso Guti\u00e9rrez Zald\u00edvar<\/strong>\u00a0 |<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0En 2002, los titulares de un inmueble otorgan poder especial irrevocable por dos a\u00f1os a favor del comprador de la mitad indivisa del inmueble (quien actu\u00f3 en comisi\u00f3n, habi\u00e9ndose abonado la totalidad del precio), donde se construir\u00eda otra unidad funcional, para que sometiera a r\u00e9gimen Ley 13512 la totalidad del inmueble y oportunamente suscribiera la escritura del reglamento y de venta de la unidad a crearse. Para ello lo facultaron para que en dicha parte indivisa construyera la unidad funcional y efectuaran todas las transformaciones de obra y los actos administrativos pertinentes. Junto con el poder, se firm\u00f3 un plano de obra donde las partes habr\u00edan se\u00f1alizado la parte indivisa que se enajenaba, pero se omiti\u00f3 acompa\u00f1ar dicho plano al poder. En 2003, se aprueba el plano que gener\u00f3 las unidades, resultando que la unidad enajenada se la designa como unidad funcional n\u00famero 1 y no n\u00famero 2, como en un momento se mencion\u00f3 en el poder. En el mismo a\u00f1o 2003, la consultante autoriza el reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n, realizando en forma simult\u00e1nea la venta de la unidad funcional 1, utiliz\u00e1ndose el poder especial irrevocable mencionado. En 2014, con motivo de una nueva transferencia de la unidad funcional, una escribana referencista observa el t\u00edtulo de la consultante, manifestando que el poder especial irrevocable no es suficiente porque la unidad se individualizaba con el n\u00famero 2 y no con el n\u00famero 1. Se concluir\u00e1 que si la observaci\u00f3n al t\u00edtulo de propiedad se debe al cambio de unidad funcional a crearse, dicha observaci\u00f3n es infundada. No se ven inconvenientes en utilizar el poder para vender cualquiera sea el n\u00famero final de la unidad funcional. Asimismo, la doctrina del presente dictamen har\u00e1 referencia a las facultades de los poderes y la naturaleza del negocio, as\u00ed como a los estudios de t\u00edtulos y hasta qu\u00e9 punto la consideraci\u00f3n de una circunstancia como observable puede significar un impedimento a la circulaci\u00f3n de un t\u00edtulo.*<\/a><\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Poder irrevocable; facultades; individualizaci\u00f3n del bien; facultades expresas; poderes especiales.<\/p>\n Sesi\u00f3n del Consejo Directivo que dispone publicaci\u00f3n: <\/span>28\/8\/2018, acta N\u00ba 4061<\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a> \u2022\u00a0Al utilizar un poder, es necesario analizar el marco de las facultades del mismo junto con la naturaleza del negocio donde se va a utilizar.<\/em><\/strong><\/p>\n \u2022\u00a0Los estudios de t\u00edtulos deben ser realizados en forma responsable, separando los inconvenientes reales que pudiera tener un t\u00edtulo de los inconvenientes de mera forma y los llamados de \u201cbuena pr\u00e1ctica notarial\u201d, ya que estos no pueden acarrear la observabilidad del t\u00edtulo.<\/em><\/strong><\/p>\n <\/p>\n<\/a> La escribana B. realiza una consulta y comenta los siguientes antecedentes:<\/p>\n a) El 4 de octubre de 2002, por escritura pasada ante la escribana B., los titulares de dominio del inmueble ubicado en la calle Virrey Olaguer y Feliu n\u00fameros [\u2026] de la Ciudad de Buenos Aires otorgan poder especial irrevocable por el plazo de dos a\u00f1os a favor del comprador del inmueble.<\/p>\n b) En dicho poder especial irrevocable se menciona que los vendedores hab\u00edan vendido la mitad indivisa del inmueble a favor del se\u00f1or MVM, quien actu\u00f3 en comisi\u00f3n, habi\u00e9ndose abonado la totalidad del precio.<\/p>\n c) Del texto del poder especial irrevocable surge: 1<\/a><\/p>\n Que en virtud a que en la parte indivisa del inmueble enajenado se proceder\u00e1 a modificar las estructuras existentes y construir otro inmueble confieren poder especial irrevocable por el plazo de dos a\u00f1os [\u2026] para que en sus nombres y representaci\u00f3n y actuando [\u2026] sometan al R\u00e9gimen de la Ley n\u00famero 13512 [\u2026] por la totalidad del inmueble (la parte indivisa enajenada y la que contin\u00faa en su patrimonio), oportunamente otorguen y suscriban la escritura de reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n y venta de la unidad a crearse en la parte indivisa que se enajena. Al efecto los facultan para que en la parte indivisa que han enajenado, construyan una unidad funcional (que en el futuro ser\u00e1 la Unidad funcional 2, sin limitaciones de superficie a construir o tipolog\u00eda de construcci\u00f3n, de acuerdo a las normas legales y edilicias vigentes); efect\u00faen demoliciones [\u2026] los facultan para firmar el plano de subdivisi\u00f3n en propiedad horizontal; pudiendo innovar, subdividir, sobreelevar unidades, crear o modificar porcentuales existentes, suscribir o modificar planos y planillas de reval\u00fao; realizar todos los actos que conlleven a obtener la aprobaci\u00f3n de planos y reglamentos; suscriban el plano de subdivisi\u00f3n y la escritura de Reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n que regir\u00e1 el inmueble\u2026<\/p><\/blockquote>\n Contin\u00faa diciendo la escritura que<\/p>\n Con respecto a la unidad funcional que resultar\u00e1 construida en la parte indivisa que han enajenado, confieren poder especial irrevocable, en los t\u00e9rminos de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1977, 1981 y concordantes del C\u00f3digo Civil Argentino, a favor de [\u2026] por plazo de DOS A\u00d1OS a partir de la fecha, a cuyo vencimiento continuar\u00e1 la vigencia como poder especial, para que en sus nombres [\u2026] vendan a favor de la o las personas que vieren convenir, inclusive a favor de los poderdantes [\u2026] comitentes del boleto, sus derechohabientes, o cesionarios del boleto, por el precio y forma de pago que estimen, con o sin garant\u00eda hipotecaria la unidad funcional o unidades funcionales que finalmente resulten construidas en la mitad indivisa que hoy enajenan; suscriban contratos de compraventa y escrituras traslativa de dominio de la o las relacionadas unidades funcionales [\u2026] otorguen la posesi\u00f3n material y jur\u00eddica de los bienes, transmitan todos los derecho inherentes al dominio y posesi\u00f3n [\u2026] Agregan los mandantes que\u00b7exime a los mandatarios de la obligaci\u00f3n de rendir cuentas, en virtud a que la compra venta de la mitad indivisa es una operaci\u00f3n totalmente terminada entre ellos, de la cual \u00fanicamente resta la obligaci\u00f3n de otorgar la escritura traslativa de dominio.<\/p><\/blockquote>\n d) De la consulta surge que, junto con el poder mencionado, se firm\u00f3 un plano de obra donde las partes habr\u00edan se\u00f1alizado la parte indivisa que se enajenaba. Aclara la consultante que en el poder especial irrevocable mencionado se omiti\u00f3 mencionar dicho Plano de Obra.<\/p>\n e) En el a\u00f1o 2003 se aprueba el plano MH-545-2002, que gener\u00f3 las unidades, resultando que la unidad enajenada se la designa como unidad funcional 1 y no 2 como en un momento se mencion\u00f3 en el poder especial irrevocable transcripto.<\/p>\n f) En el mismo a\u00f1o 2003, la consultante autoriza el reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n, realizando en forma simult\u00e1nea la venta de la unidad funcional 1, utiliz\u00e1ndose el poder especial irrevocable mencionado.<\/p>\n g) En el a\u00f1o 2014, por motivo de una nueva transferencia de la unidad funcional mencionada, una escribana referencista observa el t\u00edtulo de la consultante, manifestando que el poder especial irrevocable no es suficiente porque menciona otra unidad funcional.<\/p>\n Aclaro que la consultante no presenta su opini\u00f3n fundada sobre la consulta.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El poder fue otorgado y utilizado bajo la vigencia del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCIV\u201d); por lo tanto, es dicho cuerpo legal el que debemos aplicar, ya que fue la norma vigente al momento de otorgamiento y de ejecuci\u00f3n. La compraventa se concret\u00f3 y finaliz\u00f3 bajo la vigencia de dicho C\u00f3digo, no existiendo relaciones y situaciones jur\u00eddicas pendientes.<\/p>\n Veamos ahora la norma. El CCIV establec\u00eda en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1881 que: \u201cSon necesarios poderes especiales: [\u2026] 7. Para cualquier contrato que tenga por objeto transferir o adquirir el dominio de bienes ra\u00edces, por t\u00edtulo oneroso o gratuito\u201d. Dicho ar\u00adt\u00edcu\u00adlo establec\u00eda que era necesario un poder especial, pero la especialidad estaba dada por la facultad de transferir o adquirir bienes ra\u00edces, no siendo necesario la individualizaci\u00f3n espec\u00edfica del bien en cuesti\u00f3n. O sea, se cumpl\u00eda con la especialidad al otorgarse facultades para transferir o adquirir inmuebles. Sin perjuicio de ello, se deb\u00eda analizar el marco de las facultades otorgadas ya que no siempre que se otorgan facultades para vender inmuebles se est\u00e1 otorgando un poder para vender los mismos: por ejemplo, si dentro de un poder judicial se otorgan facultades para vender inmuebles, es dentro de dicho marco en el que el apoderado puede vender inmuebles de su mandante.<\/p>\n Volviendo a la necesidad o no de individualizar los bienes, distinto era el caso del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1807 CCIV, que establec\u00eda: \u201cNo pueden hacer donaciones: [\u2026] 6. Los mandatarios, sin poder especial para el caso, con designaci\u00f3n de los bienes determinados que puedan donar\u201d. Esta \u00faltima exigencia no se ha mantenido en el C\u00f3digo Civil y Comercial (en adelante, \u201cCCCN\u201d), pero se estableci\u00f3, por otro lado, la necesidad de identificar los bienes para los poderes otorgados para dar el asentimiento conyugal (art.\u00a0375, inc.\u00a0b],\u00a0CCCN<\/a>). 2<\/a>\u00a0Por otro lado, la nueva redacci\u00f3n del C\u00f3digo toma la interpretaci\u00f3n de la doctrina y de la jurisprudencia, 3<\/a>\u00a0estableciendo en el encabezado del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 375 \u201cson necesarias facultades expresas\u201d en vez de \u201cson necesarios poderes especiales\u201d, a fin de dejar a salvo la interpretaci\u00f3n de que dichas facultades podr\u00e1n constar en poderes generales o especiales.<\/p>\n Volviendo al C\u00f3digo Civil, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1883 establec\u00eda que \u201cEl poder especial para vender no comprende el poder para hipotecar, ni recibir el precio de la venta, cuando se hubiese dado plazo para el pago; ni el poder para hipotecar, el poder para vender\u201d. Este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo tiene la particularidad de desarmar el axioma de que \u201cel que puede lo m\u00e1s puede lo menos\u201d.<\/p>\n Por otro lado, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1905 CCIV establec\u00eda que \u201cla naturaleza del negocio\u201d es la que determina la extensi\u00f3n de los poderes. Y se mencion\u00f3 que<\/p>\n Para que exista un poder especial no era necesario definir un acto o dos, sino la naturaleza del negocio, la operaci\u00f3n, el encargo. Es decir que deb\u00eda existir poder especial cuando se otorgaba para actos de disposici\u00f3n. La interpretaci\u00f3n de las facultades conferidas en un poder especial era absolutamente restrictiva; no se aplicaba la analog\u00eda, entendi\u00e9ndose que aquellas que no estaban mencionadas no estaban incluidas. 4<\/a><\/p><\/blockquote>\n Se mencion\u00f3 tambi\u00e9n que el poder especial deb\u00eda ser interpretado restrictivamente, limit\u00e1ndose a los actos para los cuales hubiese sido dado, sin que se pueda extender a otros an\u00e1logos, aun cuando se pudiera considerar consecuencia natural del que se ha encargado hacer. 5<\/a>\u00a0Si hab\u00eda duda, esta deb\u00eda ser en el sentido de que no exist\u00eda la facultad que se pretende ejercer. Los poderes especiales, en definitiva, deb\u00edan interpretarse y aplicarse en forma estricta. 6<\/a><\/p>\n Mencionamos tambi\u00e9n que algunos autores entend\u00edan que la distinci\u00f3n entre poderes generales y especiales estaba contemplada en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1879 CCIV, aunque luego la propia nota del Codificador la rebaja a un mero discurso doctrinal. 7<\/a><\/p>\n Con respecto a los poderes irrevocables, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1977 CCIV establec\u00eda que se pod\u00edan otorgar para un negocio especial, limitado en el tiempo y en raz\u00f3n de un inter\u00e9s leg\u00edtimo de los contratantes o de un tercero.<\/p>\n En el caso en consulta, el negocio especial es claro: se vende una parte indivisa, se\u00a0paga la totalidad del precio y el vendedor otorga un poder irrevocable para que el comprador someta el inmueble a propiedad horizontal y, luego de ello, venda a su favor o de\u00a0quien resulte comprador (era una compra en comisi\u00f3n) la unidad o unidades fun\u00adcionales resultantes. Al efecto, se menciona el boleto de compraventa que da origen al poder.<\/p>\n Con respecto al plazo, el poder irrevocable se otorga en octubre del a\u00f1o 2002 por un plazo de dos a\u00f1os. El reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n, junto con la respectiva venta, se otorga en julio de 2003; dentro del plazo mencionado.<\/p>\n Con respecto al inter\u00e9s leg\u00edtimo, no cabe la menor duda de que existi\u00f3. El vendedor ten\u00eda inter\u00e9s en cumplir con su obligaci\u00f3n de transferir el inmueble por el cual ha cobrado el total del precio e inter\u00e9s en que se divida el inmueble de acuerdo a lo acordado entre las partes. Con respecto al comprador (quien actu\u00f3 en comisi\u00f3n), no existe duda de su inter\u00e9s leg\u00edtimo de recibir lo que pag\u00f3.<\/p>\n En relaci\u00f3n a la individualizaci\u00f3n de las facultades para vender, y sin perjuicio de que t\u00e9cnicamente no se \u201cconstruye\u201d sobre una parte indivisa por ser ideal sobre el todo y no una parte determinada, el poder menciona:<\/p>\n \u2026 confieren poder especial irrevocable [\u2026] por la totalidad del inmueble (la parte\u00a0indivi\u00adsa enajenada y la que contin\u00faa en su patrimonio) [\u2026] y venta de la unidad a crearse en la parte indivisa que se enajena. Al efecto los facultan para que en la parte in\u00addi\u00advisa\u00a0que han enajenado, construyan una unidad funcional (que en el futuro ser\u00e1 la Unidad funcional 2, sin limitaciones de superficie a construir o tipolog\u00eda de construcci\u00f3n, de acuerdo a las normas legales y edilicias vigentes) [\u2026] suscribir o modificar planos [\u2026] suscriban el plano de subdivisi\u00f3n y la escritura de Reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n que regir\u00e1 el inmueble [\u2026] suscribiendo toda clase de [\u2026] planillas y modificando planos\u2026<\/p><\/blockquote>\n Pero, como vemos, el poder mencionado se refiere principalmente a la divisi\u00f3n del inmueble en propiedad horizontal, ya que luego el compareciente otorga otro poder para la venta, estableciendo:<\/p>\n \u2026 con respecto a la unidad funcional que resultar\u00e1 construida en la parte indivisa que han enajenado, confieren poder especial irrevocable, en los t\u00e9rminos de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1977, 1981 y concordantes del C\u00f3digo Civil Argentino, a favor de [\u2026] por plazo de dos a\u00f1os a partir de la fecha, a cuyo vencimiento continuar\u00e1 su vigencia como poder especial, para que en sus nombres y representaci\u00f3n, actuando en forma [\u2026] vendan [\u2026] con o sin garant\u00eda hipotecaria la unidad funcional o unidades funcionales que finalmente resulten construidas en la mitad indivisa que hoy enajenan; suscriban contratos de compraventa y escrituras traslativas de dominio de la o las relacionadas unidades funcionales\u2026<\/p><\/blockquote>\n Pregunta: \u00bfa alguien le cabe la menor duda de que los apoderados no ten\u00edan facultades para vender? No veo la posibilidad de entender que los apoderados no ten\u00edan facultades para enajenar la unidad resultante de la propiedad horizontal.<\/p>\n El cambio de n\u00famero de la unidad funcional no puede, en el caso en cuesti\u00f3n, modificar las facultades otorgadas. Se podr\u00eda no haber mencionado en el poder para someter el inmueble a propiedad horizontal cu\u00e1l ser\u00eda el n\u00famero de la unidad vendida, ya que, como muchas veces ocurre, no es el vendedor\/titular ni el escribano actuante quien define el n\u00famero definitivo de cada unidad. Pero no puede entenderse que el poder carec\u00eda de facultades para enajenar la unidad funcional 1; poder que, como se mencion\u00f3, otorga facultades para vender una o varias unidades funcionales que finalmente resulten construidas en la mitad indivisa vendida, agregando facultades para firmar las escrituras traslativas de dominio de la o las relacionadas unidades funcionales.<\/p>\n En el caso en consulta, puede ser que, al redactar el poder, el escribano y las partes pecaron de atrevimiento al mencionar a la pasada el n\u00famero que resultar\u00eda a la unidad funcional sobre la parte indivisa enajenada. Pero el poder es claro: se otorgaron facultades para vender \u201cla unidad funcional o unidades funcionales que finalmente resulten construidas en la mitad indivisa que hoy se enajena\u201d. O sea, si la observaci\u00f3n que recibi\u00f3 la escritura en cuesti\u00f3n se debe a que, como menciona la escribana en su consulta, \u201cen el poder se consign\u00f3 [\u2026] \u2018que en el futuro ser\u00e1 la unidad funcional 2\u2019, result\u00f3 construida y finalmente designada como unidad funcional n\u00famero uno\u201d, la observaci\u00f3n que recibi\u00f3 dicha escritura es sin sentido y hasta peligrosa.<\/p>\n Desconocerle facultades al poder mencionado es desconocer el alcance jur\u00eddico de los poderes, de los mandatos, de la compraventa, desconociendo las vicisitudes que ocurren cuando uno ejerce una profesi\u00f3n, que en este caso es la de escribano, que, al igual que en otras profesiones, las cosas no siempre suceden como en los libros. El escribano debe dar seguridad jur\u00eddica en una realidad din\u00e1mica que se ve afectada por distintos inconvenientes y dificultades provocadas por las situaciones del pa\u00eds donde ejercemos. Nos encontramos con normas, reglamentaciones y plazos que, en algunos casos, parecen entorpecer el cuidado y mantenimiento de la seguridad jur\u00eddica. Normas, reglamentaciones y plazos que en muchos casos difieren de la realidad de todos los d\u00edas. 8<\/a>\u00a0Frente a ello, el escribano debe velar que el vendedor cobre el precio total de la venta y el comprador reciba la propiedad y posesi\u00f3n de lo que adquiri\u00f3.<\/p>\n Observar el cambio de n\u00famero de la unidad funcional sin tener en cuenta las facultades otorgadas en el poder en conjunto produce una inseguridad jur\u00eddica que afecta nuestra profesi\u00f3n. Profesi\u00f3n que se encuentra atacada en los tiempos actuales por otros sistemas jur\u00eddicos, bajo argumentos, mal probados, de que otros sistemas jur\u00eddicos parecer\u00edan mejores y, en algunos casos, m\u00e1s baratos, lo que no es cierto. La observaci\u00f3n realizada (siempre y cuando sea por el n\u00famero de la unidad funcional, que es lo que menciona la escribana consultante) estar\u00eda d\u00e1ndole la raz\u00f3n a aquellos que argumentan que el escribano es un obst\u00e1cu\u00adlo en las operaciones inmobiliarias.<\/p>\n Es importante que cada profesional del derecho, cuando revise un acto anterior, lo haga con ojo cr\u00edtico, buscando los inconvenientes reales y los mencione en forma clara y precisa a fin de que el interesado pueda conocer a ciencia cierta los inconvenientes que puede tener el t\u00edtulo. La revisi\u00f3n debe ser una revisi\u00f3n responsable, separando los inconvenientes reales de los de mera forma. No podemos observar \u201cpor las dudas\u201d, ya que, en los tiempos que corren, el \u201cpor las dudas\u201d es muy costoso.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Si la observaci\u00f3n al t\u00edtulo de propiedad se debe al cambio de unidad funcional a crearse, consideramos que dicha observaci\u00f3n es infundada. No vemos inconvenientes en utilizar el poder para vender cualquiera sea el n\u00famero final de la unidad funcional.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> *<\/a>.<\/strong>\u00a0Dictamen aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesi\u00f3n del 16\/8\/2018 (expediente interno N\u00ba 16-01927-17).<\/p>\n<\/div>\n 1<\/a>.<\/strong>\u00a0La parte que transcribimos es textual de la consulta.<\/p>\n<\/div>\n 2<\/a>.<\/strong>\u00a0Otra diferencia que encontramos es que el art.\u00a0375 CCCN establece en su inc.\u00a0b) la necesidad de individualizar a la persona a reconocer, no siendo suficiente la sola menci\u00f3n de las facultades.<\/p>\n<\/div>\n 3<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver CNCiv., Sala K, 29\/11\/2004, \u201cBodda, Alicia S. c\/ Almir\u00f3n, Emilce G. y otros\u201d (Doctrina Judicial<\/em>, t.\u00a02005-1, p.\u00a0978; cita online AR\/JUR\/4970\/2004).<\/p>\n<\/div>\n 4<\/a>.<\/strong>\u00a0M\u00fcller, Enrique C., [comentario al art.\u00a0375], en Lorenzetti, R.\u00a0L. (dir.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado<\/em>, t.\u00a02, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, p.\u00a0475.<\/p>\n<\/div>\n 5<\/a>.<\/strong>\u00a0L\u00f3pez Mesa, M. (dir.),\u00a0C\u00f3digo Civil y leyes complementarias. Anotado con jurisprudencia<\/em>, t.\u00a03, Buenos Aires, LexisNexis, 2007.<\/p>\n<\/div>\n 6<\/a>.<\/strong>\u00a0Garrido, Roque F. y Zago, Jorge A.,\u00a0Contratos civiles y comerciales<\/em>, Buenos Aires, Editorial Universidad, 1998 (2\u00aa ed.).<\/p>\n<\/div>\n 7<\/a>.<\/strong>\u00a0[N.\u00a0del E.<\/em>: ver V\u00e9lez Sarsfield, Dalmacio,\u00a0Notas del C\u00f3digo Civil de la Rep\u00fablica Argentina<\/em>, Buenos Aires, Pablo Coni Editor, 1872, p.\u00a0112,\u00a0aqu\u00ed<\/a>; fuente:\u00a0https:\/\/archive.org\/<\/a>; \u00faltima consulta: 30\/10\/2019].<\/p>\n<\/div>\n1. Doctrina<\/h2>\n
2. Antecedentes<\/h2>\n
3. Consideraciones<\/h2>\n
4. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Notas<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n