![\"libros-corazon_700x467\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2019\/11\/libros-corazon_700x467.jpg\")
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Autora: Patricia M. Casal<\/strong>\u00a0 |<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0La normatividad del C\u00f3digo Civil y Comercial en la regulaci\u00f3n del asentimiento reclama un constante an\u00e1lisis. Se abordan los supuestos en que el asentimiento, es requerido, los recaudos de exigibilidad, la posibilidad de otorgamiento anticipado, el poder para asentir, su presencia como herramienta tuitiva de la vivienda familiar, entre otros, contemplando consideraciones de doctrina y jurisprudencia en la materia. Las normas del C\u00f3digo unificado generaron, en la necesidad de adecuaci\u00f3n, nueva normativa registral inmobiliaria. Nos abocamos a las disposiciones t\u00e9cnico-registrales e instrucciones de trabajo emanadas del registrador en ejercicio de su funci\u00f3n legisferante y que est\u00e1n comprometidas con nuestra tem\u00e1tica.<\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Asentimiento; vivienda familiar; principios registrales; disposiciones t\u00e9cnico-registrales; instrucciones de trabajo.<\/p>\n Recibido: <\/span>25\/1\/2019 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>24\/4\/2019<\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a> En nuestro actuar, a diferencia del juez o del abogado, \u00edntimamente vinculados a la litigiosidad, nos conectamos con la vida jur\u00eddica en su manifestaci\u00f3n cotidiana, observamos el derecho desarroll\u00e1ndose en la normalidad, desde una \u00f3ptica vital. 1<\/a>\u00a0Es all\u00ed, en la din\u00e1mica negocial, en la elaboraci\u00f3n del documento notarial, donde el instituto que comentamos se anuncia trascendente. En el \u00e1mbito inmobiliario, la escritura p\u00fablica, 2<\/a>\u00a0entre los documentos que acceden para su inscripci\u00f3n, tiene en el tr\u00e1fico jur\u00eddico la mayor cantidad de situaciones registrables. Se trata de t\u00edtulos que hacen a la constituci\u00f3n, transmisi\u00f3n, modificaci\u00f3n o p\u00e9rdida de derechos reales, derechos que nacen y adquieren plenitud fuera del registro. La escritura p\u00fablica abre las puertas del registro de la propiedad inmueble 3<\/a>\u00a0para cumplimentar el requisito adicional de la publicidad, oponibilidad a terceros interesados y de buena fe (arts.\u00a01892 y 1893 CCCN 4<\/a>). Aflora, entonces, la importancia de analizar los requisitos exigidos por el actual c\u00f3digo de fondo y transitar por la normativa registral.<\/p>\n El\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n\u00a0(en adelante, \u201cCCCN\u201d) introduce significativos cambios vinculados con el asentimiento conyugal e incorpora el r\u00e9gimen jur\u00eddico del asentimiento convivencial. As\u00ed, uno de los primeros interrogantes a develar es si la terminolog\u00eda utilizada por el legislador es la correcta: el c\u00f3nyuge o conviviente, \u00bfprestan su\u00a0asentimiento<\/em>\u00a0o su\u00a0consentimiento<\/em>? Sin duda, la terminolog\u00eda empleada es acertada: la manifestaci\u00f3n de voluntad del c\u00f3nyuge o conviviente constituye\u00a0asentimiento<\/strong>, 5<\/a>\u00a0ya que ellos prestan conformidad con la voluntad negocial del disponente. La cr\u00edtica un\u00e1nime de doctrina y jurisprudencia a la utilizaci\u00f3n del t\u00e9rmino\u00a0consentimiento<\/em>\u00a0utilizada por el derogado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1277, incorporado al\u00a0C\u00f3digo Velezano\u00a0(en adelante, \u201cCCIV\u201d) por la Ley 17711\/68, rindi\u00f3 sus frutos. Verbigracia, las palabras que, en el a\u00f1o de su entrada en vigencia, expresara el escribano Pelosi: \u201casentir es mostrarse conforme con el parecer ajeno, lo que implica que el consentimiento es totalmente extra\u00f1o a quien asiente\u201d. 6<\/a><\/p>\n Al demandar el asentimiento,<\/p>\n \u2026 se deja en claro que quien lo presta no resulta parte del negocio jur\u00eddico concluido por su pareja, no siendo por lo tanto pasible de ser demandado por su inejecuci\u00f3n, ni debiendo responder por las garant\u00edas que del acto se desprenden. 7<\/a><\/p><\/blockquote>\n Consentimiento<\/em>\u00a0es una expresi\u00f3n propia del universo contractual, la encontramos en la conceptualizaci\u00f3n del contrato. As\u00ed, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 957 CCCN lo define como el acto jur\u00eddico mediante el cual dos o m\u00e1s partes 8<\/a>\u00a0\u201cmanifiestan su consentimiento\u201d.\u00a0Parte<\/em>\u00a0del negocio jur\u00eddico es la persona f\u00edsica o jur\u00eddica cuya esfera jur\u00eddica de actuaci\u00f3n es alcanzada por los efectos del acto jur\u00eddico. En otros t\u00e9rminos, es aquel cuyos derechos u obligaciones nacen, se modifican, se transmiten o se extinguen como consecuencia del negocio jur\u00eddico. 9<\/a>\u00a0Consentimiento<\/strong>\u00a0es cuando dos o m\u00e1s partes han expresado su voluntad plenamente coincidente; ha sido caracterizado por la doctrina (Alterini, L\u00f3pez de Zaval\u00eda) como un acto bilateral, rechazando la idea de que son actos unilaterales que se encuentran. 10<\/a><\/p>\n Por el contrario, el\u00a0asentimiento<\/strong>\u00a0es<\/p>\n \u2026 un acto jur\u00eddico unilateral, recepticio, expreso, revocable y no personal\u00edsimo. Es unilateral porque no depende de la voluntad de otro sujeto. Es recepticio porque su eficacia quedar\u00e1 supeditada a la recepci\u00f3n del mismo por el destinatario interesado y su utilizaci\u00f3n. Es expreso ya que debe manifestarse por escrito en todas las etapas de la contrataci\u00f3n con las formalidades que sean exigibles para cada una. Es revocable mientras no se otorgue el acto jur\u00eddico para el que se dio, salvo los casos de negocios concluidos en los que podr\u00e1 ser irrevocable y p\u00f3stumo si re\u00fane los requisitos legales. Es no personal\u00edsimo ya que puede delegarse la manifestaci\u00f3n en un representante o pedirse la intervenci\u00f3n judicial en los casos previstos legalmente. 11<\/a><\/p><\/blockquote>\n En t\u00e9rminos generales, podemos afirmar que el asentimiento se consagra como un instrumento tuitivo, siendo oportuno destacar la inclusi\u00f3n de soluciones jur\u00eddicas que contemplan la vivienda como un derecho humano de raigambre constitucional, sujeto a ser protegido con amplitud.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Iniciamos nuestro recorrido contemplando la normativa que requiere el asentimiento conyugal sea en protecci\u00f3n de los intereses patrimoniales del c\u00f3nyuge no titular o del inter\u00e9s familiar. Una de las novedades que nos ofrece el CCCN es la posibilidad de optar por el r\u00e9gimen patrimonial matrimonial. Los c\u00f3nyuges pueden compartir sus vidas bajo el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes o el de comunidad. Es una opci\u00f3n que ejercer\u00e1n libremente los futuros c\u00f3nyuges o tambi\u00e9n los que hoy decidan mutar de r\u00e9gimen patrimonial matrimonial sin disolver el matrimonio (con la condici\u00f3n de otorgarse la opci\u00f3n por escritura p\u00fablica y haber permanecido un a\u00f1o en el r\u00e9gimen anterior). El r\u00e9gimen de comunidad es supletorio, es al que se someten los c\u00f3nyuges si no optan por el de separaci\u00f3n de bienes. Para la calificaci\u00f3n de los bienes se contemplar\u00e1 el momento de la adquisici\u00f3n (antes o despu\u00e9s de la existencia de la comunidad) y el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n (gratuito u oneroso).<\/p>\n Vinculadas a la tem\u00e1tica de calificaci\u00f3n de los bienes y, como consecuencia de ello, la procedencia o no del asentimiento, hay dos situaciones que consideramos importante recordar.<\/p>\n A)<\/strong>\u00a0El momento de exteriorizaci\u00f3n del car\u00e1cter de bien propio y lo establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 466\u00a0CCCN\u00a0que requiere que<\/p>\n Para que sea oponible a terceros el car\u00e1cter propio de los bienes registrables adquiridos durante la comunidad por inversi\u00f3n o reinversi\u00f3n de bienes propios, es necesario que en el acto de adquisici\u00f3n se haga constar esa circunstancia, determin\u00e1ndose su origen, con la conformidad del otro c\u00f3nyuge. En caso de no pod\u00e9rsela obtener, o de negarla \u00e9ste, el adquirente puede requerir una declaraci\u00f3n judicial del car\u00e1cter propio del bien, de la que se debe tomar nota marginal en el instrumento del cual resulta el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n. El adquirente tambi\u00e9n puede pedir esa declaraci\u00f3n judicial en caso de haberse omitido la constancia en el acto de adquisici\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n Con anclaje en lo sostenido por la doctrina y la jurisprudencia, 12<\/a>\u00a0que reconoc\u00edan la posibilidad de subsanar la omisi\u00f3n de la declaraci\u00f3n en el acto de adquisici\u00f3n mediante escritura complementaria otorgada por ambos c\u00f3nyuges, el RPI de la Capital Federal,\u00a0en\u00a0ejercicio de sus facultades y mediante la\u00a0DTR 21\/2016, admiti\u00f3 para su inscripci\u00f3n la declaraci\u00f3n notarial complementaria siempre que se cumplan todos y cada uno de los requisitos a los que hace referencia el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 466 CCCN. 13<\/a>\u00a0La DPRP, a trav\u00e9s de su\u00a0DTR 11\/2016, sostiene el criterio opuesto: no acepta la escritura complementaria pa\u00adra\u00a0subsanar la referida omisi\u00f3n. El criterio sostenido por el registrador no ha sido compartido por el Juzgado Civil y Comercial N\u00ba\u00a014 del Departamento Judicial de San Isidro. 14<\/a><\/p>\n B)<\/strong>\u00a0Lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 464 CCCN que, despejando toda duda sobre la naturaleza del bien, expresa:<\/p>\n Son bienes propios de los c\u00f3nyuges: [\u2026] k) las partes indivisas adquiridas por cualquier t\u00edtulo por el c\u00f3nyuge que ya era propietario de una parte indivisa de un bien al comenzar la comunidad, o que lo adquiri\u00f3 durante \u00e9sta en calidad de propia, as\u00ed como los valores nuevos y otros acrecimientos de los valores mobiliarios propios, sin perjuicio de la recompensa debida a la comunidad en caso de haberse invertido bienes de \u00e9sta para la adquisici\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n Podemos observar que consagra expresamente la teor\u00eda de la unidad (monista) en aquellos casos en que un c\u00f3nyuge tiene partes indivisas propias y, con posterioridad, adquiere otras partes indivisas a t\u00edtulo oneroso durante la vigencia de la sociedad conyugal. El C\u00f3digo no acepta la existencia de bienes duales (o mixtos); por eso, el bien adquirido con fondos propios o gananciales siempre ser\u00e1 calificado como propio o como ganancial; jam\u00e1s ser\u00e1 propio y ganancial. Mantiene la vigencia de la tesis monista, a la que adhiere el plenario \u201cSanz\u201d de Capital Federal y que gener\u00f3 la\u00a0DTR 4\/1992\u00a0del RPI, que aplica como obligatoria en los documentos que ingresen a su registraci\u00f3n la doctrina del referido fallo plenario. 15<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 470 CCCN, 16<\/a>\u00a0inmerso en la normativa del r\u00e9gimen de comunidad, establece el principio que consagra que la administraci\u00f3n y disposici\u00f3n de los bienes gananciales le corresponde al c\u00f3nyuge que los adquiri\u00f3, especificando luego los supuestos en que se requiere el asentimiento del c\u00f3nyuge no titular. Recordamos que, en el marco del asentimiento y como consecuencia l\u00f3gica de ello, frente a la concreci\u00f3n del acto jur\u00eddico, no se requiere certificado de inhibiciones por el c\u00f3nyuge no propietario. Este no codispone de la cosa com\u00fan. No se obliga, no responde por evicci\u00f3n ni por vicios redhibitorios, ya que no es parte del acto.<\/p>\n El texto legal establece que<\/p>\n \u2026 es necesario el asentimiento del otro para enajenar o gravar: En un breve comentario podemos resaltar lo siguiente. Tenemos un nuevo acierto terminol\u00f3gico que supera la cr\u00edtica sufrida por el predecesor ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1277\u00a0CCIV, que requer\u00eda el asentimiento para \u201cdisponer y gravar\u201d los bienes gananciales. Hoy, hablamos de enajenar, que es el acto por el cual se transmite la propiedad de una cosa o un derecho pasando del patrimonio de una persona a otra por justa causa.<\/p>\n Medina ha incluido dentro del concepto \u201cenajenar\u201d a los actos de transferencia de derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo, uso [\u2026] habitaci\u00f3n y servidumbres, y los actos de transferencia de titularidad de los t\u00edtulos valores registrables, ya sea a t\u00edtulo gratuito u oneroso. En tanto que los actos que gravan son todos aquellos actos de constituci\u00f3n de derecho real de garant\u00eda, as\u00ed como tambi\u00e9n los de daci\u00f3n de embargo y desmembramiento del dominio. Por nuestra parte, y conforme a la letra del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1888, consideramos que los actos por los cuales se constituyen derechos reales de disfrute sobre bienes ajenos han de incluirse \u2013junto a los que dan origen a derechos reales de garant\u00eda\u2013 en el concepto de \u201cgravar\u201d, pues, respecto del due\u00f1o de la cosa, tales derechos reales constituyen grav\u00e1menes de acuerdo al articulado citado, raz\u00f3n por la cual llegamos a la misma conclusi\u00f3n, esto es, exigir el asentimiento del c\u00f3nyuge titular constituyente pero en base a otra categorizaci\u00f3n del acto. 17<\/a><\/p><\/blockquote>\n En funci\u00f3n de la terminolog\u00eda utilizada,\u00a0enajenar<\/em>\u00a0o\u00a0gravar<\/em>, resulta evidente la innecesariedad del asentimiento conyugal frente a la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Igual criterio entendemos aplicable a la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de tiempo compartido y cementerio privado. Por supuesto que es exigible cuando transfiero los per\u00edodos de disfrute del tiempo compartido o las parcelas del cementerio privado. Se incluyen en la necesidad de asentimiento los actos relativos a establecimientos comerciales, industriales o agropecuarios y se incluye la referencia a las promesas, a fin de aclarar la situaci\u00f3n de los boletos de compraventa. No se requiere asentimiento conyugal para disponer de los bienes propios ni de los personales, 18<\/a>\u00a0configurando la excepci\u00f3n el supuesto de que en ellos se encuentre radicada la vivienda familiar.<\/p>\n Para otorgar actos que requieran del asentimiento en el supuesto del c\u00f3nyuge ausente o incapaz, se debe estar a lo resuelto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 548 CCCN, 19<\/a>\u00a0solicitando la correspondiente autorizaci\u00f3n judicial.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Aqu\u00ed el n\u00facleo protectorio es la vivienda familiar. El actual r\u00e9gimen se exterioriza mucho m\u00e1s amplio que el anterior: la norma 20<\/a>\u00a0habla de \u201cderechos<\/strong>\u00a0sobre la vivienda familiar\u201d y no requiere para la operatividad de la protecci\u00f3n la existencia de hijos menores o incapaces. La disposici\u00f3n es aplicable a ambos reg\u00edmenes patrimoniales matrimoniales. Entonces, sea el bien propio, ganancial de titularidad exclusiva, personal o de titularidad de un tercero, es aplicable el r\u00e9gimen tuitivo establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 456 CCCN sobre \u201cla disposici\u00f3n de los derechos sobre la vivienda familiar\u201d.<\/p>\n La protecci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo de marras ampara a todos aquellos que, no siendo propietarios, detentan sobre el inmueble asiento de la vivienda familiar un derecho real de disfrute (usufructo, uso, habitaci\u00f3n) o un derecho personal (locaci\u00f3n, comodato), siendo extensiva esta protecci\u00f3n a los derechos sobre los muebles indispensables de la vivienda y su traslado fuera de ella.<\/p>\n El objeto vivienda familiar no se limita al inmueble en que radica la sede del hogar familiar, sino que se extiende a cualquier bien que pueda ser sede de \u00e9l, como se ha se\u00ad\u00f1alado en el informe final de la XXXIX Convenci\u00f3n Notarial de la Capital Federal (2012). 21<\/a><\/p><\/blockquote>\n En su parte final, la norma en an\u00e1lisis dispone que<\/p>\n La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contra\u00eddas despu\u00e9s de la celebraci\u00f3n del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos c\u00f3nyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro. 22<\/a><\/p><\/blockquote>\n Tenemos aqu\u00ed una limitaci\u00f3n a lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 743 CCCN respecto de los bienes que integran la garant\u00eda de los acreedores. La protecci\u00f3n de la vivienda familiar se desplaza a varios actos jur\u00eddicos. Si contemplamos la cesi\u00f3n de derechos, se requiere el asentimiento cuando la cesi\u00f3n comprenda derechos sobre la vivienda familiar. As\u00ed, por ejemplo, la cesi\u00f3n de un boleto de compraventa cuando el inmueble individualizado en el mismo constituye sede de la vivienda familiar.<\/p>\n En el marco de la cesi\u00f3n de derechos hereditarios, 23<\/a>\u00a0situaci\u00f3n analizable es la denomina\u00adda cesi\u00f3n de derechos hereditarios sobre bien determinado. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2309 CCCN dice expresamente que no se rige por las reglas del contrato de cesi\u00f3n de herencia\u00a0sino por el contrato de mayores semejanzas, donaci\u00f3n, permuta, entre otros, y si en \u00e9l\u00a0est\u00e1 radicada la vivienda de la familia o uni\u00f3n convivencial, se requerir\u00e1 tal asentimiento, siempre sujeto a que el bien determinado sea adjudicado al cedente en la partici\u00f3n. 24<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Existen interrogantes v\u00e1lidos para los supuestos contemplados en ambos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos. Las preguntas frecuentes son: a) \u00bfcu\u00e1les son los requisitos para la prestaci\u00f3n del asentimiento conyugal?; b) \u00bfse puede otorgar poder para asentir?; c) \u00bfcu\u00e1les son los efectos de la omisi\u00f3n del asentimiento conyugal cuando es requerido?<\/p>\n <\/p>\n A)<\/strong>\u00a0\u00bfCu\u00e1les son los requisitos para la prestaci\u00f3n del asentimiento conyugal?<\/em><\/p>\n Los requisitos exigidos est\u00e1n contemplados en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 457 CCCN (\u201cdebe versar sobre el acto en s\u00ed y sus elementos constitutivos\u201d) 25<\/a>\u00a0y son aplicables para la prestaci\u00f3n del asentimiento conyugal en todos los supuestos en que es requerido. Se pretende que quien otorgue el asentimiento exprese su real aprobaci\u00f3n respecto de todas las especificidades del negocio que se pretende concluir. El criterio es dotar al c\u00f3nyuge no contratante de un real control respecto de las operaciones de enajenaci\u00f3n de su pareja.<\/p>\n Cuando el asentimiento es concomitante (coet\u00e1neo o simult\u00e1neo) al acto o posterior, este no plantea conflicto, ya que el c\u00f3nyuge no titular tiene pleno conocimiento de los detalles del acto jur\u00eddico. La controversia nace cuando se pretende prestar el asentimiento de manera anticipada y general. Hoy, su improcedencia es indiscutible; 26<\/a>\u00a0la norma concluye con la problem\u00e1tica. No es viable el denominado \u201casentimiento general anticipado\u201d. Puede otorgarse en forma anticipada, pero debe ser especial. Debe establecer el acto para el que se confiere: por ejemplo, compraventa, donaci\u00f3n, daci\u00f3n en pago, etc., cumplimentado as\u00ed el requisito de \u201cel acto en s\u00ed\u201d.<\/p>\n Deben estar presentes al momento de asentir todos los elementos que le permitan al c\u00f3nyuge hacer una valoraci\u00f3n adecuada del acto a realizar por su consorte (sea para la protecci\u00f3n del inter\u00e9s familiar [art.\u00a0456 CCCN] o de sus intereses patrimoniales [art.\u00a0470 CCCN]).<\/p>\n El precio, como indiscutible elemento constitutivo, gener\u00f3 inquietud en la doctrina, dado que<\/p>\n \u2026 en una econom\u00eda tan cambiante, establecer un precio exacto puede frustrar cualquier negocio. De modo que ser\u00e1 conveniente establecer el margen dentro del cual llevar a cabo la operaci\u00f3n (\u201cpor un precio no inferior a\u2026\u201d, o bien \u201centre \u2026 y \u2026\u201d o \u201c por un precio no inferior a $ \u2026 O su equivalente en d\u00f3lares al valor que fijen las partes\u201d). 27<\/a><\/p><\/blockquote>\n El asentimiento conyugal debe ser calificado al momento en que se otorgar\u00e1 el acto al que accede, ya sea que se haya otorgado en forma especial aut\u00f3noma y anticipada o se haya dado poder para otorgarlo.<\/p>\n <\/p>\n B)<\/strong>\u00a0\u00bfSe puede otorgar poder para asentir?<\/em><\/p>\n Nada impide que el asentimiento conyugal sea otorgado a trav\u00e9s de un representante convencional. Esto es perfectamente v\u00e1lido.<\/p>\n A efectos de determinar los requisitos que debe contener el poder, es importante diferenciar el supuesto del apoderamiento de aquel donde el c\u00f3nyuge otorga el asentimiento en forma anticipada. \u00bfRequieren ambas situaciones los mismos requisitos? Existen posiciones diferenciadas sobre los requisitos que debe contener el referido poder. Para una postura doctrinaria, en el poder para asentir solo ser\u00e1 indispensable la individualizaci\u00f3n del bien (art.\u00a0375 CCCN, inc.\u00a0b]) pero ninguna referencia al precio. 28<\/a>\u00a0La segunda posici\u00f3n doctrinaria propicia que el poder para asentir contenga los requisitos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 457. 29<\/a><\/p>\n Entendemos que en el mandato otorgado a un tercero para dar el asentimiento conyugal solo deben identificarse los bienes. 30<\/a><\/p>\n El poder para asentir no puede ser otorgado al c\u00f3nyuge.<\/p>\n Nuevamente se abre controversia sobre la extensi\u00f3n de la prohi\u00adbici\u00f3n legal: \u00bfse aplica a todos los supuestos de asentimiento conyugal (art.\u00a0470 CCCN) o solo a los supuestos de disposici\u00f3n de la vivienda familiar (art.\u00a0456 CCCN)? 31<\/a>\u00a0Entendemos que la remisi\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 470 CCCN tal vez no merece aplausos, pero es sin duda contundente.<\/p>\n <\/p>\n C)<\/strong>\u00a0\u00bfCu\u00e1les son los efectos de la omisi\u00f3n del asentimiento conyugal cuando es requerido?<\/em><\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 456 CCCN establece que el c\u00f3nyuge de cuyo asentimiento se prescindi\u00f3 puede reclamar la nulidad del acto. No cabe duda, entonces, de que la omisi\u00f3n del asentimiento tiene la sanci\u00f3n de nulidad (relativa): 32<\/a><\/p>\n \u2026 el negocio concluido sin el asentimiento conyugal se encuentra afectado de una nulidad relativa, siendo que la sanci\u00f3n impuesta por la ley se encuentra pensada en la protecci\u00f3n del c\u00f3nyuge que no participare del acto cuestionado. De ello se colige, a partir de la aplicaci\u00f3n de las normas generales que rigen en materia de ineficacia de los actos jur\u00eddicos, que el vicio podr\u00e1 ser saneado por la confirmaci\u00f3n del acto y por la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n (conf. art.\u00a0388) pudiendo la nulidad ser invocada por la parte en cuyo beneficio la nulidad se establece. 33<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El CCCN recepta una situaci\u00f3n de hecho que reclamaba regulaci\u00f3n legal. En las uniones convivenciales, no se contempla el dato gen\u00e9tico, se destaca \u201cel afecto\u201d como elemento esencial. El C\u00f3digo Civil y Comercial (art.\u00a0509) conceptualiza la convivencia como la<\/p>\n \u2026 uni\u00f3n basada en relaciones afectivas de car\u00e1cter singular, p\u00fablica, notoria, estable y permanente de dos personas que conviven y comparten un proyecto de vida en com\u00fan, sean del mismo o de diferente sexo. 34<\/a><\/p><\/blockquote>\n La norma legal establece los requisitos que deben cumplimentar para atribuirles efectos jur\u00eddicos. No constituyen un nuevo estado civil ni otorgan derechos sucesorios. Los requisitos exigidos son los mencionados en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 510 CCCN: a) los miembros de la uni\u00f3n deben ser mayores de edad; b) no pueden estar unidos por el v\u00edncu\u00adlo de parentesco en l\u00ednea recta en todos los grados y en l\u00ednea colateral hasta el segundo grado; c) no estar unidos por el v\u00edncu\u00adlo de parentesco por afinidad en l\u00ednea recta; d) no tener impedimentos de ligamen ni estar registrada otra convivencia de manera simult\u00e1nea; e) mantener la convivencia por un per\u00edodo no inferior a dos a\u00f1os.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La norma 35<\/a>\u00a0consagra la protecci\u00f3n de la vivienda familiar, la protecci\u00f3n del lugar donde se asienta la convivencia. Establece que se requiere el asentimiento del otro conviviente para \u201cdisponer de los derechos de la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de \u00e9sta, ni para transportarlos fuera de la vivienda\u201d.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo establece una doble protecci\u00f3n: entre convivientes estableciendo limitaciones a la capacidad para disponer de la vivienda y, en segundo lugar, frente a terceros determinando la imposibilidad de ejecuci\u00f3n en determinadas circunstancias. 36<\/a><\/p><\/blockquote>\n El CCCN no regula expresamente la noci\u00f3n de vivienda familiar. Se trata de un concepto integrado por dos ideas: vivienda y familia. Pero en la protecci\u00f3n de la vivienda familiar la idea de familia es m\u00e1s restrictiva y se requiere de dos c\u00f3nyuges (casados, del mismo o distinto sexo) o dos convivientes (cuya uni\u00f3n convivencial se haya inscripto debidamente).<\/p>\n \u2026 es usual que la vivienda se ubique en un inmueble. Pero no son conceptos sin\u00f3nimos la vivienda y un inmueble [\u2026] En nuestro pa\u00eds, a diferencia de otros pa\u00edses, son poco usuales los casos en que una familia habita en una casa rodante [\u2026] casas flotantes o embarcaciones [\u2026] Estos bienes, pese a no ser registrables, igualmente son inejecutables si importan una vivienda familiar. 37<\/a><\/p><\/blockquote>\n No hay regulaci\u00f3n espec\u00edfica de este asentimiento:<\/p>\n El silencio normativo permite afirmar que ninguna de las indicaciones del \u00e1mbito conyugal tiene lugar aqu\u00ed. As\u00ed, el asentimiento previo no tiene por qu\u00e9 consignar el precio de venta (en contra del art.\u00a0457); si se otorga poder para asentir, no hay obs\u00adt\u00e1cu\u00adlo de hacerlo al conviviente (en contra del art.\u00a0459) y, adem\u00e1s, no hay necesidad de indicar cu\u00e1l inmueble es la vivienda familiar (en contra del art.\u00a0375 inciso b) [\u2026] Si parece prudente que el asentimiento anticipado individualice la vivienda familiar. 38<\/a><\/p><\/blockquote>\n El asentimiento en la convivencia solo se requiere en dos circunstancias: a) para disponer de los derechos sobre la vivienda familiar (art.\u00a0522 CCCN); y b) en el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda \u2013que luego analizaremos\u2013, al proceder a la desafectaci\u00f3n (art.\u00a0255 inc.\u00a0a]). Ser\u00e1 procedente siempre que la convivencia est\u00e9 inscripta en el Registro Civil (arts.\u00a0522 y 255 inc.\u00a0a]) o la uni\u00f3n convivencial surja del certificado de dominio y\/o cuando conste en el t\u00edtulo de dominio del enajenante.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En el cap\u00edtulo tercero del libro tercero, en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 244 a 256, configurando una normativa novedosa en varios aspectos, se regula lo relativo a esta protecci\u00f3n. Ser\u00e1 ajeno al presente el an\u00e1lisis detallado del articulado del CCCN.<\/p>\n A modo de s\u00edntesis, destacamos:<\/p>\n a) Permite la afectaci\u00f3n a favor del titular de dominio sin familia. Existen dos normas que se refieren concretamente a la necesidad de prestar asentimiento. As\u00ed, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 250 CCCN reza:<\/p>\n Si el constituyente est\u00e1 casado o vive en uni\u00f3n convivencial inscripta el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del c\u00f3nyuge o conviviente, si \u00e9ste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisi\u00f3n o gravamen deben ser autorizados judicialmente.<\/p><\/blockquote>\n Por su parte el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 255 CCCN, al tratar los supuestos de desafectaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n, en su inciso a) establece que la misma procede a solicitud del constituyente y si est\u00e1 casado o vive en uni\u00f3n convivencial inscripta se requiere el asentimiento del c\u00f3nyuge o conviviente.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La sentencia de divorcio marca el inicio de la etapa de indivisi\u00f3n poscomunitaria pero no el final del instituto del asentimiento conyugal. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 482 CCCN plantea un supuesto especial de asentimiento conyugal, ya que le impone al titular del bien la obligaci\u00f3n de informarle al otro exc\u00f3nyuge, con antelaci\u00f3n razonable, cuando pretenda realizar actos que excedan la administraci\u00f3n ordinaria de los bienes indivisos. La norma aplica se trate de indivisi\u00f3n poscomunitaria generada por el divorcio o por la modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen patrimonial matrimonial (art.\u00a0475 incs.\u00a0c] y e]).<\/p>\n En este asentimiento se torna relevante contemplar el tiempo desde que se otorg\u00f3 y la firma del acto trasmisivo, cuesti\u00f3n de hecho que deber\u00e1 ser apreciada por el notario al momento de instrumentar el acto, ya que carece de soluci\u00f3n legal.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 482 del CCyC 39<\/a>\u00a0provoc\u00f3 que Registros de la Propiedad Inmueble, como el de la Ciudad de Buenos Aires y el de la Provincia de Buenos Aires, dictaran disposiciones al respecto, el primero con fecha 7 de marzo de 2016 mediante la Instrucci\u00f3n de trabajo N\u00ba\u00a03\/2016, y el segundo con la DTR N\u00ba\u00a011 de 2016, en las que respectivamente recogen la norma y la doctrina vigentes al respecto y establecen su aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica en esta forma: los c\u00f3nyuges divorciados que no hubieran acordado oficialmente la administraci\u00f3n de sus bienes gananciales podr\u00e1n utilizar indistintamente en la disposici\u00f3n de los mismos, tanto el sistema de codisposici\u00f3n, en cuyo caso deber\u00e1n disponer ambos y se solicitar\u00e1 certificado de inhibici\u00f3n por los dos, o el de disposici\u00f3n por el titular con el asentimiento del ex c\u00f3nyuge, solicit\u00e1ndose solamente inhibiciones por el titular, ya que durante la indivisi\u00f3n, se sigue aplicando el sistema vigente para la comunidad, en relaci\u00f3n a los acreedores de cada uno de ellos (arts.\u00a0486 y 487 del CCyC). 40<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El CCIV, al organizar la constituci\u00f3n y transmisi\u00f3n de los derechos reales sobre inmuebles, sigue la teor\u00eda del t\u00edtulo y modo suficientes, apart\u00e1ndose de otras soluciones que ofrec\u00eda el derecho extranjero. V\u00e9lez Sarsfield rechaza el sistema de la publicidad registral \u2013a excepci\u00f3n de los \u201coficios de hipotecas\u201d que exist\u00edan con relaci\u00f3n a ese derecho real\u2013. 41<\/a><\/p>\n En el a\u00f1o 1879 se crea el Registro Inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires y en el a\u00f1o 1881 el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, 42<\/a>\u00a0cre\u00e1ndose luego en las dem\u00e1s provincias. 43<\/a>\u00a0Es reci\u00e9n con la reforma de la Ley 17711 y el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2502 CCIV reformado que se instaura en el derecho de fondo la publicidad registral, dotando de oponibilidad a los terceros ajenos al negocio jur\u00eddico inscripto (validando a los distintos registros que en la pr\u00e1ctica ven\u00edan funcionando en las distintas jurisdicciones). El derecho real, la mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real inmobiliaria, adquiere su plenitud fuera de la sede registral. El derecho real nace extra registralmente. 44<\/a><\/p>\n El CCCN, en sus ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1892 y 1893, ha mantenido vigente el sistema anterior:<\/p>\n \u2026 la transmisi\u00f3n o constituci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles permite diferenciar dos estadios: en el primero el derecho se adquiere mediante el t\u00edtulo y el modo suficientes, pero su oponibilidad es relativa, es decir que solo puede ser invocada con relaci\u00f3n a los sujetos que menciona el art.\u00a01893: quienes participaron en los actos, aquellos que conoc\u00edan o deb\u00edan conocer la existencia del t\u00edtulo del derecho real. En el segundo estadio se procede a la inscripci\u00f3n registral, es decir de la anotaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad Inmueble, lo cual hace que el derecho real asentado resulte oponible \u201ca terceros interesados y de buena fe\u201d. 45<\/a><\/p><\/blockquote>\n Recordamos aquellas palabras de N\u00fa\u00f1ez Lagos cuando expresaba que \u201cun t\u00edtulo no es v\u00e1lido porque se inscribe, sino que se inscribe porque es v\u00e1lido\u201d.<\/p>\n El sistema registral inmobiliario argentino, regulado en la\u00a0Ley Nacional Registral 17801, 46<\/a>\u00a0es declarativo 47<\/a>\u00a0(arts.\u00a02, 3, 3 bis, 20 Ley 17 801, y art.\u00a01893 CCCN), causal (arts.\u00a02,3, 8 y 9 Ley 17801) y no convalidante (art 4 Ley 17801 48<\/a>).<\/p>\n La mencionada ley ha sido reglamentada en los distintos territorios. As\u00ed, el\u00a0Decreto-ley 2080\/1980\u00a0(vigente con sus modificatorias) lo fue para el \u00e1mbito de la Capital Federal (y del entonces Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Ant\u00e1rtida e Islas del Atl\u00e1ntico Sur).<\/p>\n El anexo II de la\u00a0Ley 26994\u00a0introduce modificaciones a la Ley 17801 en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1, 2 y 17. La modificaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo primero se impone por los cambios en la composici\u00f3n territorial del pa\u00eds; as\u00ed, los territorios nacionales pasaron a ser provincias. 49<\/a>\u00a0En el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo segundo 50<\/a>\u00a0se mantienen textuales los incisos que enumeran los tipos de documentos 51<\/a>\u00a0que ingresan a los registros, adecu\u00e1ndose el articulado del C\u00f3digo vigente mencionado en el mismo. En cuanto a las modificaciones del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 17, 52<\/a>\u00a0se suprime la \u00faltima parte de la redacci\u00f3n original por su remisi\u00f3n al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3137 CCIV.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La facultad que tiene el registrador de examinar el documento cuya inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n se solicita a efectos de verificar si re\u00fane los presupuestos legales para su ingreso se enmarca dentro del denominado principio de legalidad. Sin ahondar demasiado en un tema que no es doctrinariamente pac\u00edfico, los denominados principios registrales se pueden definir como esos principios rectores, orientadores, directrices que informan las disposiciones del sistema registral inmobiliario. 53<\/a>\u00a0As\u00ed, se han contemplado, entre otros, los principios de rogaci\u00f3n, 54<\/a>\u00a0inscripci\u00f3n, 55<\/a>\u00a0especialidad, 56<\/a>\u00a0tracto sucesivo, 57<\/a>\u00a0prioridad, 58<\/a>\u00a0publicidad 59<\/a>\u00a0y legalidad. Vinculado especialmente a nuestra tem\u00e1tica se encuentra el principio de legalidad consagrado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 8 de la Ley Registral. 60<\/a><\/p>\n El principio de legalidad se hace efectivo, en la pr\u00e1ctica, a trav\u00e9s de la funci\u00f3n calificadora del registrador, funci\u00f3n que ha generado amplios debates en doctrina y jurisprudencia. 61<\/a>\u00a0Los documentos que se presentan al registro inmobiliario para su inscripci\u00f3n, de origen notarial, 62<\/a>\u00a0judicial o administrativo, seg\u00fan corresponda, han sido calificados por su autor en su tarea de subsumir los hechos en el derecho. 63<\/a>\u00a0La tarea del registrador es la calificaci\u00f3n del documento registrable (contemplando el documento y su confrontaci\u00f3n con los asientos registrales), pronunci\u00e1ndose sobre la admisibilidad o no del mismo. Este debe actuar dentro de los l\u00edmites de su competencia, dentro del marco otorgado por el ordenamiento jur\u00eddico. No debe indagar sobre circunstancias o fallas que no aparezcan manifiestas en los documentos.<\/p>\n \u2026 si advierte un il\u00edcito penal en la instrumentaci\u00f3n del documento tiene la obligaci\u00f3n de denunciar al juez ya que toda investigaci\u00f3n del hecho es ajena a la facultad del registrador\u2026 64<\/a><\/p><\/blockquote>\n El registrador no debe exceder el l\u00edmite de su funci\u00f3n espec\u00edfica, debe calificar los aspectos formales del documento, las formas extr\u00ednsecas, y puede calificar sobre aspectos sustanciales que surjan del mismo si el notario o funcionario no se expidi\u00f3 sobre ellos expresa y fundadamente. 65<\/a><\/p>\n Recordamos que como consecuencia natural de esta tarea resultar\u00e1 la inscripci\u00f3n definitiva del documento, o puede que esta no est\u00e9 en condiciones de efectuarse por existir defectos en el documento u obs\u00adt\u00e1cu\u00adlos que resultan de los asientos registrales (supuestos de inoponibilidad o incompatibilidad), con la consecuencia de la inscripci\u00f3n provisional. Puede que existan prioridades que los condicionan (certificados vigentes o inscripciones provisionales) que conducen la inscripci\u00f3n condicionada. Finalmente, conforme lo determina la Ley Registral, existe el supuesto del rechazo del documento por nulidad absoluta y manifiesta.<\/p>\n Notario, juez, administrativo y registrador, en su actuar, efect\u00faan control de le\u00adgalidad.<\/p>\n El ejercicio de la funci\u00f3n calificadora por el registrador (actuando dentro de los l\u00edmites de su competencia y conforme a derecho), en sinton\u00eda con la calificaci\u00f3n efectuada por el autor del documento (notario, juez o funcionario administrativo), son los pilares sobre los que se proyecta la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> A partir de la sanci\u00f3n del CCCN, los registros de la propiedad inmueble comenzaron, en el marco de sus funciones legisferantes, a regular la nueva realidad. Comentamos a continuaci\u00f3n las disposiciones t\u00e9cnico-registrales (en adelante, \u201cDTR\u201d) y\/o instrucciones de trabajo (en adelante, \u201cIT\u201d) emanadas de la autoridad registral de Capital Federal y, en su caso, las diferencias que existen con la normativa registral bonaerense. 66<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Disposici\u00f3n T\u00e9cnico Registral RPI 4\/2016. Instrucciones de Trabajo RPI 6\/2016 y 10\/2016<\/em><\/strong><\/p>\n En la\u00a0DTR 4\/2016\u00a0del RPI (deroga la DTR 4\/2015) hay ar\u00adt\u00edcu\u00adlos que expresamente aluden al asentimiento. Sin perjuicio de ello, dada la importancia de la tem\u00e1tica, sin agotar los comentarios posibles, hacemos una peque\u00f1a menci\u00f3n a otros aspectos regulados en la misma.<\/p>\n Una de las novedades que trae el CCCN en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 244 es la menci\u00f3n de la prioridad temporal de la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda. Frente a la afectaci\u00f3n por v\u00eda notarial, existe la posibilidad de solicitar certificados registrales y gozar de la protecci\u00f3n y retroprioridad que brindan los mismos. En los supuestos en que no se solicitare certificaci\u00f3n se estar\u00e1 a la prioridad directa. En consonancia con lo estipulado en el C\u00f3digo, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo primero de la referida disposici\u00f3n menciona ambas posibilidades.<\/p>\n En el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo segundo, menciona el objeto de calificaci\u00f3n en los documentos de afectaci\u00f3n. Entre otros, aqu\u00ed se contempla el supuesto del beneficiario (c\u00f3nyuge o conviviente en nuestro caso), estableciendo que el afectante deber\u00e1 acreditar el v\u00edncu\u00adlo. En el caso del conviviente \u201cbastar\u00e1 que resulte del documento la manifestaci\u00f3n del constituyente de que se trata de una uni\u00f3n convivencial conforme los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 509 y 510 del CCyC\u201d. Queda claro entonces que, para la afectaci\u00f3n en el \u00e1mbito de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, en el supuesto del conviviente no se requiere acreditar que se trata de convivencia inscripta.<\/p>\n Igual soluci\u00f3n enuncia la\u00a0DTR 10\/2016\u00a0de la DPRP de la Provincia de Buenos Aires. Para la afectaci\u00f3n no es necesario el asentimiento del c\u00f3nyuge ni del conviviente no titular.<\/p>\n Un supuesto que contempla el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 244 CCCN (que a la fecha no ha tenido aplicaci\u00f3n) y que queda plasmado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo tercero de la DTR es la posibilidad de afectar un inmueble por una parte de su valor. Aqu\u00ed requiere consignar \u201cen el formulario de inscripci\u00f3n, a los efectos de su anotaci\u00f3n, la porci\u00f3n en t\u00e9rminos fraccionarios que respecto de total representa dicha parte del valor\u201d.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 248 CCCN, receptando la posici\u00f3n existente en la doctrina y la jurisprudencia, consagra la subrogaci\u00f3n real, tema que no podemos omitir en el presente comentario. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo cuarto de la DTR 4\/2016 se aboca a la misma. Consagra una diferencia fundamental con la regulaci\u00f3n de la Provincia de Buenos Aires: situ\u00e1ndose en la postura diametralmente opuesta, establece que \u201cno ser\u00e1 necesaria ni materia de inscripci\u00f3n la \u00abreserva\u00bb de subrogar el beneficio en el documento de desafectaci\u00f3n correspondiente\u201d. Por su parte, en la Provincia de Buenos Aires rige la DTR 10\/2016, que expresa:<\/p>\n \u2026 si el inmueble es adquirido con posterioridad: 1) en la escritura de disposici\u00f3n por la cual se desafect\u00f3 a \u201cvivienda\u201d\/\u201cbien de familia\u201d, deber\u00e1 constar la expresa reserva de subrogar el beneficio; 2) en la escritura de adquisici\u00f3n el notario deber\u00e1 calificar y referenciar la reserva realizada oportunamente consignando todos los datos de la afectaci\u00f3n originaria.<\/p><\/blockquote>\n Entendemos que no es correcto requerir la reserva de subrogaci\u00f3n por imponer un elemento que no est\u00e1 previsto en la ley de fondo, y m\u00e1s a\u00fan si pensamos que su omisi\u00f3n podr\u00eda significar la p\u00e9rdida de una protecci\u00f3n con rango constitucional. Coincidimos con quienes estiman que ser\u00eda de buena t\u00e9cnica de instrumentaci\u00f3n realizar la reserva de subrogaci\u00f3n al disponer del inmueble afectado para dejar claramente expresada la voluntad y lograr la publicidad hacia terceros, pero ello no significa que ella deba realizarse obligatoriamente, no siendo exigencia de la ley de fondo. 67<\/a><\/p>\n Hay otro aspecto de la subrogaci\u00f3n real que requiere tratamiento diferenciado. Merece menci\u00f3n especial el cuestionamiento sobre si es posible o no materializar la subrogaci\u00f3n real entre inmueble-viviendas que ya existen en el patrimonio del constituyente. Los motivos por los cuales una familia decide mudar su vivienda son variados; sirva de ejemplo el supuesto donde el grupo ha crecido en integrantes y las condiciones de la vivienda ya no son adecuadas o, viceversa, el hogar es grande para la composici\u00f3n familiar actual. A nuestro entender, es una variable que debe considerarse v\u00e1lida, ya que en una interpretaci\u00f3n integradora del derecho se debe valorar la protecci\u00f3n constitucional de la vivienda, m\u00e1xime no existiendo perjuicio para los acreedores.<\/p>\n Este tema desat\u00f3 un debate profundo. En dos oportunidades la DPRP de la Provincia de Buenos Aires deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n de una escritura de subrogaci\u00f3n del r\u00e9gimen de bien de familia al que se encontraba afectado un inmueble por otro que integraba el patrimonio del constituyente. Agotada la instancia administrativa, 68<\/a>\u00a0se interpusieron los correspondientes recursos de apelaci\u00f3n cuestionando la interpretaci\u00f3n restrictiva del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 248 CCCN. En ambas oportunidades, intervino la Sala I de la C\u00e1mara 1\u00aa de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata, rechazando el planteo efectuado oportunamente. El juzgador confirma la decisi\u00f3n del registro inmobiliario, expresando en los fundamentos del primer caso, que se reproducen en el segundo, que<\/p>\n Constituye una elemental regla de hermen\u00e9utica que cuando el texto de la ley es claro y expreso no cabe prescindir de sus t\u00e9rminos, correspondiendo aplicarla estrictamente y en el sentido que resulte de sus propias palabras, aun cuando pareciera injusta, pues la interpretaci\u00f3n de la ley debe comenzar por la ley misma, es decir, que para alcanzar su verdadero significado no ha de a\u00f1adirse si extender nada que altere su contenido (SCBA, en \u201cAc. y Sent.\u201d, 1969-235, 1970-I-391 y 1970-II-135). 69<\/a><\/p><\/blockquote>\n Puerta de Chac\u00f3n, en una interesante nota a fallo, expresa:<\/p>\n El CCiv. y Com. sienta la directiva de que los casos sometidos a decisi\u00f3n judicial deban ser resueltos en base a un sistema de fuentes (art 1). Se advierte que el fallo comentado no responde a las bases constitucionales de la protecci\u00f3n de la vivienda, ni compatibiliza con la amplitud del r\u00e9gimen legal de afectaci\u00f3n de la vivienda y de inejecutabilidad de la vivienda familiar. La aplicaci\u00f3n de la ley requiere delimitar el supuesto de hecho y subsumirlo en la norma, pero en este caso, la exegesis apretada del art.\u00a0248 que realiza el juzgador en la revisi\u00f3n judicial deriva en una soluci\u00f3n injusta (como reconoce) y, en opini\u00f3n de la anotadora, irrazonable (art.\u00a03 CCiv yCom). 70<\/a><\/p><\/blockquote>\n La normativa registral contempla la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen por cond\u00f3minos y la subrogaci\u00f3n real. En este caso, debe ser afectado por la totalidad de los cotitulares (ar\u00adt\u00edcu\u00adlo quinto) y no es necesario que exista parentesco entre ellos. Al respecto, la\u00a0IT 10\/2016\u00a0del RPI (complementaria de la\u00a0IT 6\/2016) instruye al personal sobre la admisibilidad de la registraci\u00f3n de afectaci\u00f3n de protecci\u00f3n de la vivienda rogada por la totalidad de los titulares de dominio, con efectos temporales distintos respecto de los cond\u00f3minos que subrogan a partir de afectaciones previas, dejando, en este caso, constancia en el asiento registral de dicha circunstancia. Si existe usufructo, uso o habitaci\u00f3n, la afectaci\u00f3n debe ser conjunta, deben afectar el nudo propietario y el usufructuario, usuario o habitador.<\/p>\n Desafectaci\u00f3n. Necesidad de asentimiento<\/em>. En concordancia con lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 255 inciso a) del CCCN, cuando el constituyente, al tiempo de solicitar la desafectaci\u00f3n, es casado o est\u00e1 en uni\u00f3n convivencial inscripta, se requiere el Asentimiento del c\u00f3nyuge o del conviviente cualquiera sea el estado de familia que ten\u00eda al momento de la afectaci\u00f3n. Soluci\u00f3n consagrada en las normas registrales de ambas jurisdicciones.<\/p>\n Por su parte, la IT 6\/2016, en aspectos que tratamos, instruye al personal del Registro respecto del criterio para calificar en los siguientes casos:<\/p>\n \u2022\u00a0Herederos del constituyente<\/em>. Para desafectar, se requiere el asentimiento del c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite o conviviente sup\u00e9rstite inscripto del afectante. No es necesario el asentimiento de los c\u00f3nyuges de los herederos. La mayor\u00eda se computar\u00e1 por estirpe conforme las pautas del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 255 inciso c). Debe manifestarse expresamente la inexistencia de beneficiarios incapaces o con capacidad restringida; si los hubiere, es necesaria la autorizaci\u00f3n judicial.<\/p>\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. El asentimiento en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/h2>\n<\/a>
2.1. Asentimiento conyugal<\/h3>\n
2.1.1. Asentimiento conyugal requerido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 470\u00a0del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h4>\n
\na) los bienes registrables; b) las acciones nominativas no endosables y las no cartulares, con excepci\u00f3n de las autorizadas para la oferta p\u00fablica, sin perjuicio de la aplicaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1824; c) las participaciones en sociedades no exceptuadas en el inciso anterior; d) los establecimientos comerciales, industriales o agropecuarios.
\nTambi\u00e9n requieren asentimiento las promesas de los actos comprendidos en los incisos anteriores.
\nAl asentimiento y a su omisi\u00f3n se aplican las normas de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 456 a 459.<\/p><\/blockquote>\n2.1.2. Asentimiento conyugal requerido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 456 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h4>\n
2.1.3. Asentimiento conyugal requerido por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 470 y 456 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h4>\n
3. Asentimiento convivencial<\/h2>\n
3.1. Asentimiento convivencial requerido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 522 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h3>\n
4. Asentimiento conyugal y convivencial en el r\u00e9gimen\u00a0de protecci\u00f3n de la vivienda<\/h2>\n
\nb) Se posibilita la afectaci\u00f3n por todos los cond\u00f3minos, aunque no sean parientes ni c\u00f3nyuges.
\nc) Se prev\u00e9 expresamente la subrogaci\u00f3n real.
\nd) Puede afectarse un inmueble destinado a vivienda en su totalidad o hasta parte de su valor.
\ne) Se posibilita designar como beneficiario al conviviente.
\nf) La afectaci\u00f3n puede ser decidida por el juez, a petici\u00f3n de parte, en la resoluci\u00f3n que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusi\u00f3n de la convivencia si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
\ng) La situaci\u00f3n de la quiebra resolviendo que el activo liquidado pertenece solo a los acreedores anteriores a la afectaci\u00f3n y el remanente se entrega al propietario.
\nh) La admisi\u00f3n de la retro prioridad registral, entre otros.<\/p>\n5. Situaci\u00f3n de los exc\u00f3nyuges durante la indivisi\u00f3n poscomunitaria de gananciales. Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 482. \u00bfAsentimiento o codisposici\u00f3n?<\/h2>\n
6. Derecho registral inmobiliario<\/h2>\n
6.1. Principios registrales<\/h3>\n
6.2. Normativa espec\u00edfica del registro de la propiedad inmueble<\/h3>\n
6.2.1. R\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda<\/h4>\n