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Autores: Pablo R. Barreiro<\/strong> (ver bio<\/a>) |<\/strong> Mar\u00eda Victoria Gonzal\u00eda<\/strong> (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0Estudio de la asamblea como \u00f3rgano del consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica, de conformidad con la regulaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n-Ley 26994, a fin de poder determinar las mayor\u00edas necesarias para resolver distintas cuestiones.<\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Propiedad horizontal; asambleas; mayor\u00edas.<\/p>\n Recibido: <\/span>10\/7\/2019 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>15\/9\/2019<\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a> El consorcio de propiedad horizontal, como toda persona jur\u00eddica distinta de sus integrantes, act\u00faa a trav\u00e9s de \u00f3rganos propios. As\u00ed lo exige el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 158 del\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCCN\u201d) cuando dice:<\/p>\n Gobierno, administraci\u00f3n y fiscalizaci\u00f3n<\/em>. El estatuto debe contener normas sobre el gobierno, la administraci\u00f3n y representaci\u00f3n y, si la ley la exige, sobre la fiscalizaci\u00f3n interna de la persona jur\u00eddica.<\/p><\/blockquote>\n Dicha exigencia es receptada por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 CCCN cuando dice que los \u00f3rganos del consorcio son: a) la asamblea, b) el consejo de propietarios y c) el administrador. La asamblea es el \u00f3rgano de gobierno; el administrador es el representante legal del consorcio; y el consejo de propietarios funciona como \u00f3rgano consultivo y de control.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La asamblea, se\u00f1ala el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2058 CCCN, \u201ces la reuni\u00f3n de propietarios\u201d. Es el \u00f3rgano de gobierno, \u00f3rgano deliberativo y supremo, que toma decisiones y a trav\u00e9s del cual se exterioriza la voluntad de la persona jur\u00eddica. Es la reuni\u00f3n de los propietarios convocada y celebrada de acuerdo a la ley y el reglamento para considerar y resolver sobre los asuntos indicados en la convocatoria. No es un \u00f3rgano permanente, sino que funciona solo cuando es convocada. La reuni\u00f3n en asamblea es un acto formal; por lo tanto, para que sus decisiones sean v\u00e1lidas, ser\u00e1 necesario que se respeten todos los recaudos de la ley y del reglamento en cada una de las etapas que forman la voluntad consorcial.<\/p>\n Es el ente supremo, soberano e id\u00f3neo, apto para resolver todas las cuestiones de inter\u00e9s com\u00fan, previa deliberaci\u00f3n de los consorcistas, convocados a tales efectos siguiendo pautas legales y reglamentarias en cuanto a convocatoria, deliberaci\u00f3n y decisi\u00f3n. 1<\/a><\/p>\n La asamblea es la reuni\u00f3n de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante, convocada para un fin determinado. Es el \u00f3rgano m\u00e1ximo de la comunidad que, previa deliberaci\u00f3n, resuelve todos los asuntos que sean de inter\u00e9s del conjunto de propietarios. Como exteriorizan la voluntad de un cuerpo colegiado, la decisi\u00f3n tomada v\u00e1lidamente es obligatoria para los ausentes y disidentes. 2<\/a><\/p><\/blockquote>\n Como \u00f3rgano supremo, tiene l\u00edmites, ya que su accionar y las decisiones resueltas deben estar en un todo de acuerdo con el C\u00f3digo, el reglamento de propiedad horizontal y el orden p\u00fablico, y no pueden vulnerar los derechos individuales de los propietarios.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Independientemente de que existan funciones de la asamblea establecidas en la ley y en el reglamento, para poder comprender cu\u00e1l es el alcance de sus funciones o facultades, hay que tener en cuenta que el consorcio de propiedad horizontal, como persona jur\u00eddica tiene por objeto el mantenimiento, conservaci\u00f3n, reparaci\u00f3n y administraci\u00f3n de las cosas comunes. Por ende, su accionar debe estar enderezado al cumplimiento de tales fines.<\/p>\n Las decisiones que se tomen respecto del cumplimiento de esos fines incumben a la asamblea, sin perjuicio de que, para agilizar la gesti\u00f3n, el administrador est\u00e9 facultado directamente, por la ley o por el reglamento, para ejecutar ciertos actos por s\u00ed\u2026 3<\/a><\/p><\/blockquote>\n Para poder responder a la pregunta de cu\u00e1les son las funciones o facultades espec\u00edficas de la asamblea, hay que analizar principalmente el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2058 CCCN:<\/p>\n Facultades de la asamblea<\/em>. La asamblea es la reuni\u00f3n de propietarios facultada para resolver: <\/p>\n<\/a> El CCCN le atribuye funciones espec\u00edficas a la asamblea, tales como, por ejemplo: a)\u00a0de\u00adsignar al consejo de propietarios (art.\u00a02064); b) nombrar y remover al administrador (art.\u00a02066); c) modificar el reglamento (art.\u00a02057); d) aprobar la realizaci\u00f3n de mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes (arts.\u00a02051, 2052); e) resolver la demolici\u00f3n del edificio, la venta del terreno y de los materiales, la reparaci\u00f3n o su reconstrucci\u00f3n (art.\u00a02055). Adem\u00e1s, y sin perjuicio de las normas antes citadas, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056, inci\u00adso\u00a0l), establece que el reglamento debe contener \u201clas facultades especiales de las asambleas de propietarios\u201d.<\/p>\n Por \u00faltimo, cuando el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2058, inciso a), se refiere a \u201cla ley\u201d, lo hace de manera amplia, de manera tal que pueden existir otras normas adem\u00e1s del CCCN que le atribuyan funciones espec\u00edficas a la asamblea.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La redacci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2058 CCCN, inciso b), parece decirnos que la asamblea solo podr\u00e1 tratar o resolver cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando dichos \u00f3rganos as\u00ed se lo soliciten; o, dicho de otra manera, si la cuesti\u00f3n a tratar es de competencia del administrador o del consejo de propietarios, no puede ser tratada por la asamblea si dichos \u00f3rganos no someten la cuesti\u00f3n. Dicha interpretaci\u00f3n es incorrecta, ya que la asamblea es el \u00f3rgano m\u00e1ximo del consorcio y, como tal, goza de la facultad, previa deliberaci\u00f3n, de resolver todos los asuntos que sean de inter\u00e9s del conjunto de propietarios.<\/p>\n En el mismo sentido Kiper se\u00f1ala,<\/p>\n Sin embargo, no hay que olvidar que la asamblea es soberana y que es el \u00f3rgano m\u00e1ximo del consorcio, ya que expresa la voluntad de los titulares del derecho real. Adem\u00e1s, es la asamblea la que designa a los otros \u00f3rganos. Por ende, cabe sugerir una interpretaci\u00f3n el\u00e1stica de la asamblea, que no limite su competencia\u2026 4<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> La redacci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2058, inciso c), es concordante con lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2067, inciso f), el cual establece que le corresponde al administrador \u201cnombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto\u201d. Ambos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos limitan el poder del administrador ya que, si bien es el administrador quien est\u00e1 facultado para nombrar y despedir al personal del consorcio, no puede hacerlo sin la conformidad de la asamblea.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El inciso d) del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2058 refuerza lo expuesto anteriormente, es decir que la asamblea, como \u00f3rgano m\u00e1ximo de la comunidad, tiene amplia competencia para resolver todos los temas que sean de inter\u00e9s del conjunto de propietarios, independientemente de que dichos temas le correspondan al administrador o al consejo de propietarios.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El CCCN no contiene una norma espec\u00edfica que clasifique las asambleas. Sin embargo, del an\u00e1lisis de su articulado y conforme a doctrina y jurisprudencia, las asambleas pueden clasificarse en: 1) ordinarias y extraordinarias, 2) convocadas o autoconvocadas, y 3) judiciales y no judiciales.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Son aquellas que se celebran con periodicidad, en los plazos predeterminados en el\u00a0reglamen\u00adto, para tratar temas que hacen al funcionamiento normal y habitual del consorcio, tales como, por ejemplo, la rendici\u00f3n de cuentas del administrador, la aprobaci\u00f3n\u00a0o c\u00e1lcu\u00adlo de gastos para cada ejercicio, la renovaci\u00f3n de los miembros del consejo\u00a0de propietarios, etc. Es esta la clase de asambleas a la que se refiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056, inciso m), cuando dispone que el reglamento de propiedad horizontal debe determinar\u00a0la\u00a0forma de convocar la reuni\u00f3n de propietarios, su periodicidad y su forma de notificaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Son aquellas que se convocan ante circunstancias especiales, para tratar asuntos que no sean competencia de la asamblea ordinaria, ya sea porque se trate de una situaci\u00f3n imprevista o que verse sobre sobre temas de especial importancia o de urgencia, tales como, por ejemplo, la modificaci\u00f3n del reglamento, la hipoteca del edificio, obras y mejoras a realizar en el edificio, la remoci\u00f3n, renuncia o elecci\u00f3n del administrador.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como su nombre lo indica, son aquellas que son convocadas por el administrador o, en su defecto, por el consejo de propietarios si lo hay. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2059, en su primer p\u00e1rrafo, establece:<\/p>\n Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripci\u00f3n del orden del d\u00eda, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si est\u00e1n presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.<\/p><\/blockquote>\n En principio, y conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2067, inciso a), la convocatoria la debe realizar el administrador, pero, ante la omisi\u00f3n por parte del administrador de convocar a asamblea, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2064, inciso a), autoriza al consejo de propietarios a convocarla.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Son aquellas en las que la propia asamblea, como \u00f3rgano de gobierno, se autoconvoca. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2059 CCCN, en su segundo p\u00e1rrafo, establece:<\/p>\n La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son v\u00e1lidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayor\u00eda de dos tercios de la totalidad de los propietarios.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Son aquellas que se realizan en sede judicial, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2063:<\/p>\n Asamblea judicial<\/em>. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayor\u00eda simple de presentes. Si no llega a una decisi\u00f3n, decide el juez en forma sumar\u00edsima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situaci\u00f3n del consorcio.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Por exclusi\u00f3n, son todas aquellas que no son judiciales.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Quienes tienen derecho a participar y decidir en la asamblea, es decir, los sujetos legitimados son \u00fanicamente los propietarios de las unidades funcionales del edificio. Es el propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2058 CCCN el que se\u00f1ala que la asamblea \u201ces la reuni\u00f3n de propietarios\u201d. Por su parte, los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2059 a 2061 establecen que son los propietarios quienes deben ser convocados a la asamblea y que las mayor\u00edas se calculan sobre la \u201ctotalidad de los propietarios\u201d.<\/p>\n Todo propietario puede participar personalmente en la asamblea o hacerlo a trav\u00e9s de un apoderado o bien a trav\u00e9s de una carta poder otorgada a favor de otro propietario. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056 CCCN, al regular el contenido que debe tener el reglamento de propiedad horizontal, en su inciso n) establece: \u201cespecificaci\u00f3n de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas\u201d. La ley establece un l\u00edmite de las cartas poder, pero no aclara cu\u00e1l es el n\u00famero m\u00e1ximo permitido sino que deja su especificaci\u00f3n al reglamento. Entendemos que esta deber\u00e1 ser razonable, teni\u00e9ndose en cuenta dos extremos: el n\u00famero de unidades funcionales del edificio y el sentido jur\u00eddico de la deliberaci\u00f3n donde se requiere el mayor intercambio de opiniones y no la de unos pocos.<\/p>\n El hecho de que un propietario se encuentre en mora en el pago de las expensas o de cualquier otra obligaci\u00f3n que emane del reglamento no constituye un impedimento a su derecho a deliberar y votar en las asambleas, a menos que el reglamento lo establezca expresamente. 5<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Como se\u00f1al\u00e1ramos precedentemente, la asamblea no es un \u00f3rgano permanente sino que funciona solo cuando es convocada. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2059 CCCN, en su primer p\u00e1rrafo establece:<\/p>\n Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripci\u00f3n del orden del d\u00eda, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si est\u00e1n presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.<\/p><\/blockquote>\n La convocatoria consiste en la citaci\u00f3n a cada uno de los propietarios para que concurran a la asamblea, debiendo especificar en dicha citaci\u00f3n el d\u00eda, la hora, el lugar de celebraci\u00f3n y el orden del d\u00eda. En principio, y conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2067, inciso a), la convocatoria la debe realizar el administrador, pero ante la omisi\u00f3n por parte del administrador de convocar a asamblea, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2064, inciso a), autoriza al consejo de propietarios a convocarla.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056 CCCN, al regular el contenido que debe tener el reglamento de propiedad horizontal, en su inciso m) establece: \u201cdeterminaci\u00f3n de la forma de convocar la reuni\u00f3n de propietarios, su periodicidad y su forma de notificaci\u00f3n\u201d. De los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos mencionados se desprende que el CCCN delega en el reglamento de propiedad horizontal la reglamentaci\u00f3n en cuanto a la forma de la convocatoria a las asambleas, su periodicidad y c\u00f3mo debe ser la notificaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La notificaci\u00f3n de la convocatoria a asamblea debe realizarse conforme a lo regulado por el reglamento de propiedad horizontal, ya que el mismo debe establecer los requisitos formales de la notificaci\u00f3n y la anticipaci\u00f3n m\u00ednima con que debe citarse a los propietarios. Debe ser formulada con una anticipaci\u00f3n razonable en relaci\u00f3n con la fecha de realizaci\u00f3n de la asamblea, de manera tal que pueda concurrir a la misma el mayor n\u00famero de propietarios. Debe formalizarse por un medio fehaciente y tener constancia de la recepci\u00f3n de la misma, para, por un lado, asegurarse de que todos los convocados conozcan cu\u00e1ndo y d\u00f3nde se celebrar\u00e1 la asamblea, la clase de asamblea y los diferentes puntos del orden del d\u00eda a tratar; y, por el otro, impedir que alg\u00fan titular alegue no haberse enterado. En cuanto al lugar de la notificaci\u00f3n, la regla es que debe ser dirigida a cada unidad funcional ya que se presume que es el domicilio legal de cada propietario (art.\u00a074). Si, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2046, inciso f), un propietario constituye como domicilio especial (art.\u00a075) uno diferente al de la unidad funcional, la notificaci\u00f3n debe ser cursada a dicho domicilio especial.<\/p>\n En forma concordante, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2067, inciso i), establece como obligaci\u00f3n del administrador \u201cllevar en legal forma los libros de actas, de administraci\u00f3n, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentaci\u00f3n local\u201d. En dicho registro de propietarios debe constar el domicilio de cada propietario.<\/p>\n Jurisprudencia:<\/strong><\/p>\n Es obligaci\u00f3n de los propietarios mantener sus domicilios actualizados, por lo que si no habitan en el edificio y no han notificado expresamente su lugar de residencia, tienen validez las notificaciones cursadas en la unidad funcional que le pertenece. 6<\/a><\/p><\/blockquote>\n Si la notificaci\u00f3n cumple su cometido, es irrelevante que no se haga como estipula el reglamento. En el mismo sentido, Kiper se\u00f1ala:<\/p>\n Las irregularidades acerca de la citaci\u00f3n para la asamblea quedan convalidadas con la concurrencia de los propietarios a la misma sin objetar en absoluto la forma y modo en que fueron convocados\u2026 7<\/a><\/p><\/blockquote>\n Jurisprudencia:<\/strong><\/p>\n La entrega de cartas simples por la encargada, sin siquiera exigir recibos, evidentemente no puede constituir medio id\u00f3neo para tener por notificados a los propietarios de la convocatoria a asamblea. 8<\/a><\/p>\n Cabe anular la asamblea de propietarios cuando la citaci\u00f3n no fue efectuada en el tiempo previsto en el reglamento de propiedad y tampoco se emple\u00f3 el medio id\u00f3neo expresamente indicado en el mismo reglamento. 9<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Como se\u00f1al\u00e1ramos anteriormente, lo que debe primar es la razonabilidad. Se debe procurar que el lugar, el d\u00eda y la hora elegidos para celebrar la asamblea permitan que concurran a la misma el mayor n\u00famero de propietarios.<\/p>\n En cuanto al lugar de celebraci\u00f3n de las asambleas, el reglamento de propiedad horizontal puede o no establecer uno determinado para llevarlas a cabo; por lo general y por practicidad, son realizadas en el\u00a0hall<\/em>\u00a0de entrada del mismo edificio.<\/p>\n El d\u00eda y el horario de celebraci\u00f3n de las asambleas tambi\u00e9n deben responder a ciertos criterios de razonabilidad; generalmente, son convocadas para d\u00edas h\u00e1biles y en un horario entre las 19 y las 22 h, de manera tal que los propietarios no se vean obligados a dejar sus tareas habituales para poder concurrir.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2059 CCCN antes relacionado, la convocatoria a la asamblea debe contener \u201cla transcripci\u00f3n del orden del d\u00eda, el que debe redactarse en forma precisa y completa\u201d, y, a continuaci\u00f3n, dicho ar\u00adt\u00edcu\u00adlo agrega \u201ces nulo el tratamiento de otros temas, excepto si est\u00e1n presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema\u201d. El orden del d\u00eda no es otra cosa que la enumeraci\u00f3n \u201cprecisa y completa\u201d de los temas que ser\u00e1n objeto de tratamiento y debate en la asamblea.<\/p>\n El orden del d\u00eda cumple una doble finalidad:<\/p>\n 1) Informar a los propietarios los temas que se tratar\u00e1n en la asamblea<\/strong>: Que los propietarios conozcan previamente los puntos a tratarse es muy importante ya que les permite evaluar, asesorarse y reflexionar previamente sobre cada tema a tratar y, as\u00ed, poder asistir a la asamblea con una postura o idea determinada. Por otra parte, le permite a cada propietario decidir si asistir\u00e1 o no asamblea, seg\u00fan el inter\u00e9s que tenga por los temas a resolver.<\/p>\n 2)\u00a0<\/strong>Limitar la competencia de la asamblea<\/strong>: En la asamblea solo se pueden tratar y resolver aquellos temas que se encuentren enumerados expresamente en el orden del d\u00eda. En principio, no es v\u00e1lido el tratamiento de un tema no contemplado en el orden del d\u00eda, ni aun contando con la mayor\u00eda necesaria. Decimos \u201cen principio\u201d debido a que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2059 deja una puerta abierta y permite el tratamiento de un tema no incluido en el orden del d\u00eda siempre y cuando \u201cest\u00e1n presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema\u201d.<\/p>\n Como se\u00f1ala Kiper:<\/p>\n Hay una excepci\u00f3n que permite tratar temas no incluidos en el orden del d\u00eda si a la reuni\u00f3n asisten todos y por unanimidad aceptan tratarlo. Si no asistieron todos, y si estando todos, uno solo se opone, ya no ser\u00eda v\u00e1lida la decisi\u00f3n. Se puede tratar un tema no previsto en el orden del d\u00eda, si est\u00e1n todos y hay acuerdo un\u00e1nime. 10<\/a><\/p><\/blockquote>\n Jurisprudencia:<\/strong><\/p>\n \u2026 la asamblea de copropietarios no puede deliberar sobre cuestiones extra\u00f1as al orden del d\u00eda para consideraci\u00f3n han sido convocados, salvo el caso excepcional de las que logran la totalidad de los integrantes del consorcio, en cuyo caso solamente pueden modificar el orden del d\u00eda por su condici\u00f3n de soberanas y si media unanimidad en ese sentido\u2026 11<\/a><\/p>\n La omisi\u00f3n de incluir en el orden del d\u00eda la enumeraci\u00f3n de los temas a tratar, o la discusi\u00f3n de asuntos no contemplados en \u00e9l vicia el acto asambleario con respecto a dichos asuntos, pero no con relaci\u00f3n a los restantes que re\u00fanan los requisitos de validez exigibles. 12<\/a><\/p>\n No es admisible que bajo la indeterminada denominaci\u00f3n de \u201casuntos varios\u201d se delibere y resuelva en la asamblea sobre cuestiones de fundamental importancia para los integrantes del consorcio que no han sido incluidas en el orden del d\u00eda. La menci\u00f3n de la cuesti\u00f3n en asambleas de copropietarios anteriores puede conducir, en el mejor de los casos, a pensar en un tratamiento hipot\u00e9tico en las asambleas sucesivas, pero de ninguna manera puede suplir su expresa inclusi\u00f3n en el orden del d\u00eda, pues es el \u00fanico medio para que los consorcistas tomen conocimiento efectivo de la deliberaci\u00f3n y decisi\u00f3n del punto en la asamblea que se convoca. 13<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El objeto de la asamblea como \u00f3rgano de gobierno, deliberativo y supremo, es que los propietarios se re\u00fanan y deliberen, intercambien opiniones y, as\u00ed, tomen decisiones sobre los asuntos indicados en la convocatoria, exteriorizando de esta forma la voluntad de la persona jur\u00eddica. De lo expuesto se desprende que las decisiones deben ser tomadas en la asamblea y no fuera de ella. Como se\u00f1alan Gurfinkel y Saucedo,<\/p>\n La asamblea, como \u00f3rgano colegiado, para poder resolver sobre cuestiones de su incumbencia, requiere la reuni\u00f3n de todos sus componentes en un d\u00eda y lugar determinado a los fines de\u00a0deliberar<\/strong>, es decir: que cada uno de los convocados est\u00e9 en condiciones de participar expresando sus observaciones y opiniones respecto del tema en an\u00e1lisis, acercando asimismo sus propias propuestas para la decisi\u00f3n a tomar. De all\u00ed la importancia de que la reuni\u00f3n tenga lugar efectivamente, en forma independiente del resultado de la votaci\u00f3n, y que la deliberaci\u00f3n no pueda soslayarse con el pretexto de haberse obtenido las mayor\u00edas necesarias por adhesiones individuales oralmente o por escrito. 14<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Tanto en doctrina como en jurisprudencia, se ha sostenido que toda decisi\u00f3n tomada por los propietarios fuera del \u00e1mbito de una asamblea carece de validez, ya que, para adoptar una decisi\u00f3n v\u00e1lida, es necesario que se re\u00fanan los propietarios en asamblea, que exista deliberaci\u00f3n sobres los distintos puntos del orden del d\u00eda y que posteriormente exista una votaci\u00f3n.<\/p>\n Jurisprudencia:<\/strong><\/p>\n La reuni\u00f3n de los copropietarios en asamblea para tomar decisiones no es un recaudo puramente formal que pueda suplirse con la adhesi\u00f3n individual de cada uno de aquellos. 15<\/a><\/p><\/blockquote>\n En el \u00faltimo p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2059, el legislador se aparta del principio de la deliberaci\u00f3n como regla al establecer: \u201cson igualmente v\u00e1lidas las decisiones tomadas por voluntad un\u00e1nime del total de los propietarios, aunque no lo hagan en asamblea\u201d. De dicho p\u00e1rrafo se desprende que son v\u00e1lidas las decisiones tomadas fuera de la asamblea pero siempre y cuando dicha decisi\u00f3n sea tomada por la unanimidad de los propietarios. Los requisitos son dos:<\/p>\n 1) No haya asamblea: las decisiones se toman sin reuni\u00f3n.<\/p>\n 2) Mayor\u00eda necesaria para la validez de las decisiones: unanimidad del total de los propietarios.<\/p>\n El C\u00f3digo recepta una realidad y es que, por distintas razones personales, laborales, distancias, etc., los consorcistas se encuentran impedidos y muchas veces tambi\u00e9n desinteresados en asistir a las reuniones consorciales, y, en consecuencia, es bastante habitual que no se logre la participaci\u00f3n deseada. Por lo tanto, el citado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo permite que los consorcistas puedan tomar decisiones sin reunirse en asamblea (p. ej., por escrito), pero exige, para que estas decisiones sean v\u00e1lidas, que se hayan tomado por unanimidad.<\/p>\n Como se\u00f1ala Kiper:<\/p>\n Esto le quita el car\u00e1cter de deliberativo y es opinable, aunque tambi\u00e9n hay que reconocer que torna m\u00e1s \u00e1gil un sistema actualmente pesado, dada la inercia y desinter\u00e9s de los part\u00edcipes\u2026 16<\/a><\/p><\/blockquote>\n Si bien es una forma m\u00e1s \u00e1gil de tomar las decisiones, no hay que perder de vista que el legislador exige la \u201cvoluntad un\u00e1nime\u201d, requisito que puede ser de f\u00e1cil cumplimiento solo para los edificios con pocas unidades funcionales.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El qu\u00f3rum es la cantidad m\u00ednima de personas que se necesitan para que un cuerpo deliberante trate ciertos asuntos y pueda tomar una determinaci\u00f3n v\u00e1lida. El qu\u00f3rum y la mayor\u00eda son dos conceptos diferentes pero \u00edntimamente relacionados: mientras que el qu\u00f3rum hace referencia al n\u00famero de propietarios presentes en la asamblea, la mayor\u00eda hace referencia al m\u00ednimo de votos favorables para tomar una decisi\u00f3n valida.<\/p>\n Jurisprudencia:<\/strong><\/p>\n El qu\u00f3rum alude al n\u00famero m\u00ednimo de individuos necesarios para que el cuerpo pueda deliberar v\u00e1lidamente, en tanto la \u201cmayor\u00eda\u201d al m\u00ednimo de votos favorables que ha de merecer una resoluci\u00f3n para consider\u00e1rsela aprobada por el \u00f3rgano con efectos vinculantes para todos. Si la mayor\u00eda requerida para decidir un punto se computa sobre el total de los consorcistas y no sobre los presentes, aquella ha de coincidir fatalmente con el qu\u00f3rum necesario para deliberar v\u00e1lidamente al respecto. 17<\/a><\/p><\/blockquote>\n Si tenemos en cuenta que, conforme al CCCN, los votos se computan sobre el total de los propietarios y no sobre los presentes en la asamblea, obligatoriamente el qu\u00f3rum, o sea, el n\u00famero de propietarios necesarios para poder comenzar a deliberar v\u00e1lidamente sobre cada tema debe, como m\u00ednimo, coincidir con la mayor\u00eda necesaria para la decisi\u00f3n que se pretende tomar. El reglamento puede exigir un qu\u00f3rum mayor pero no menor al de los votos m\u00ednimos necesarios para resolver cada uno de los temas del orden del d\u00eda.<\/p>\n Existen reglamentos que, ante la falta de qu\u00f3rum, prev\u00e9n la posibilidad de celebrar la asamblea en segunda convocatoria con los propietarios presentes, cualquiera sea su n\u00famero.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La derogada\u00a0Ley 13512 de Propiedad Horizontal<\/a>\u00a0no trataba el tema del qu\u00f3rum, pero s\u00ed lo hac\u00eda su\u00a0Decreto Reglamentario 18734\/49<\/a>, en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3 inciso 8), al disponer que el reglamento deb\u00eda establecer el qu\u00f3rum necesario para las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios. El CCCN no cuenta con un ar\u00adt\u00edcu\u00adlo que expresamente establezca o regule el qu\u00f3rum necesario para que la asamblea pueda comenzar a deliberar v\u00e1lidamente. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2059, titulado \u201cConvocatoria y qu\u00f3rum\u201d, no regula ni hace referencia alguna al qu\u00f3rum m\u00e1s all\u00e1 de su t\u00edtulo. Por su parte, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056, que regula el contenido del reglamento de propiedad horizontal, nada dice respecto al qu\u00f3rum; m\u00e1s a\u00fan, ni siquiera lo menciona.<\/p>\n Creemos que, teniendo en cuenta la falta de regulaci\u00f3n legal con respecto al qu\u00f3rum y la posibilidad que brinda el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060, segundo p\u00e1rrafo, 18<\/a>\u00a0en cuanto a la adhesi\u00f3n t\u00e1cita, el legislador ha decidido prescindir del qu\u00f3rum y permitir que las asambleas se celebren con los consorcistas presentes cualquiera sea su n\u00famero. Como se\u00f1ala Alterini:<\/p>\n Si se dijo legislar sobre el quorum y no se establece de manera expresa ninguna exigencia al respecto, podr\u00eda derivarse razonablemente que se prescindi\u00f3 del requisito del quorum. Desde otro perfil, se llegar\u00eda a una conclusi\u00f3n semejante si se correlacionara la respuesta sobre el qu\u00f3rum con la variaci\u00f3n sustancial que el C\u00f3digo adopt\u00f3 en el r\u00e9gimen de las mayor\u00edas asamblearias [\u2026] no ser\u00eda la mejor lectura concluir que la flexibilizaci\u00f3n para alcanzar las mayor\u00edas correspondientes hubiera quedado neutralizada y hasta destruida por un requerimiento de un qu\u00f3rum mayor o menor. 19<\/a><\/p><\/blockquote>\n Por su parte, Zelaya sostiene:<\/p>\n Sin resolverlo en forma expresa, el c\u00f3digo parece inclinarse por permitir que las asambleas se celebren con los presentes, cualquiera sea el n\u00famero de ellos, e incluso admite la validez\u00a0de las decisiones tomadas por voluntad un\u00e1nime del total de los propietarios \u201caun\u00adque\u00a0no lo hagan en asamblea\u201d (art.\u00a02059). Esta falta de indicaci\u00f3n en la ley de modo preciso de lograr el qu\u00f3rum, exigencia que tampoco est\u00e1 prevista dentro de la enumeraci\u00f3n de cl\u00e1usulas obligatorias que debe contener el reglamento (art.\u00a02056), puede inducir a suponer, equivocadamente, que el qu\u00f3rum es una cuesti\u00f3n librada a la voluntad de los propieta\u00adrios en cada acto asambleario, o que ha dejado de existir (no obstante, el t\u00edtulo del art.\u00a02059). 20<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> La mayor\u00eda es el n\u00famero m\u00ednimo de votos favorables con que debe contar una resoluci\u00f3n a fin de considerarse aprobada por el cuerpo, con los efectos de resultar obligatoria para todos. 21<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Del articulado del CCCN surgen cuatro clases mayor\u00edas posibles:<\/p>\n 1) Mayor\u00eda simple<\/strong>: La mayor\u00eda simple es aquella que se forma con el mayor n\u00famero de votos entre los miembros presentes y no con relaci\u00f3n al n\u00famero total de los miembros del \u00f3rgano.<\/p>\n 2) Mayor\u00eda absoluta<\/strong>: La mayor\u00eda absoluta es aquella que se forma con el voto favorable de \u201cm\u00e1s de la mitad\u201d del n\u00famero total de miembros del \u00f3rgano. No se tiene en cuenta el n\u00famero de miembros presentes sino en relaci\u00f3n con el n\u00famero total de los miembros del \u00f3rgano.<\/p>\n 3) Mayor\u00eda de dos tercios<\/strong>: La mayor\u00eda de dos tercios es aquella que requiere el voto favorable de una mayor\u00eda igual a los dos tercios del n\u00famero total de miembros del \u00f3rgano. No se tiene en cuenta el n\u00famero de miembros presentes sino en relaci\u00f3n con el n\u00famero total de los miembros del \u00f3rgano.<\/p>\n 4) Unanimidad<\/strong>: Cuando en un \u00f3rgano colegiado, como lo es la asamblea, es necesario contar con la unanimidad de votos para aprobar un asunto, ello implica que la totalidad de los miembros del \u00f3rgano se expidan favorablemente.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 10, primera parte, de la derogada Ley 13512 22<\/a>\u00a0establec\u00eda que, en principio, la forma de computar los votos deb\u00eda ser la forma prevista en el reglamento y que, en su defecto, se presum\u00eda que cada propietario ten\u00eda un voto. En virtud de lo expuesto, exist\u00edan tres formas posibles de efectuar el c\u00f3mputo:<\/p>\n 1) C\u00f3mputo por unidad<\/strong>: Se tiene en cuenta la cantidad de unidades funcionales, en donde cada unidad tiene un voto, es decir, el voto es por unidad, independientemente del valor porcentual de cada unidad.<\/p>\n 2) C\u00f3mputo por valor porcentual<\/strong>: Se hace teniendo en cuenta el porcentual que tiene cada unidad funcional en relaci\u00f3n con el total del edificio. Cada voto tiene un valor equivalente al porcentual sobre las partes comunes que le corresponde a cada unidad funcional en relaci\u00f3n con el total del edificio. Dicho porcentual debe surgir del reglamento, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056, inciso f).<\/p>\n 3) Doble c\u00f3mputo por unidad y por valor porcentual<\/strong>: El doble c\u00f3mputo exige cumplir con ambos sistemas al mismo tiempo, es decir, es necesario combinar ambos sistemas de manera tal de alcanzar la mayor\u00eda por unidad y la mayor\u00eda por valor.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El CCCN se aparta del principio establecido por la Ley 13512 en cuanto a la forma de computar las mayor\u00edas, adoptando el sistema mixto del doble c\u00f3mputo como regla, conforme lo previsto en el primer p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060\u00a0CCCN<\/a>:<\/p>\n Mayor\u00eda absoluta<\/em>. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayor\u00eda absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del n\u00famero de unidades y de las partes proporcionales indivisas de \u00e9stas con relaci\u00f3n al conjunto.<\/p><\/blockquote>\n El primer p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060 establece dos reglas:<\/p>\n 1) La mayor\u00eda absoluta<\/strong>: Establece como regla general que las decisiones de la asamblea deben, en principio, ser adoptadas por la mayor\u00eda absoluta, computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales. El reglamento puede agravar las mayor\u00edas establecidas en el CCCN pero no disminuirlas. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056 CCCN, que regula el contenido del reglamento de propiedad horizontal, en su inciso \u00f1) brinda la posibilidad de agravar las mayor\u00edas, al establecer \u201cdeterminaci\u00f3n de las mayor\u00edas necesarias para las distintas decisiones\u201d. Es por lo expuesto que, si la ley o el reglamento no exigen una mayor\u00eda especial, la mayor\u00eda exigida debe ser la mayor\u00eda absoluta.<\/p>\n 2) El doble c\u00f3mputo<\/strong>: Establece que la mayor\u00eda \u201cse forma con la doble exigencia del n\u00famero de unidades y de las partes proporcionales indivisas de \u00e9stas con relaci\u00f3n al conjunto\u201d, adoptando como regla general el doble c\u00f3mputo como forma de compu\u00adtar los votos para alcanzar la mayor\u00eda.<\/p>\n No se trata de una doble mayor\u00eda sino de una sola mayor\u00eda, cuyo c\u00f3mputo se realiza doblemente: por unidad y por valor. Por ejemplo: si la mayor\u00eda necesaria es la mayor\u00eda absoluta, esta se alcanzar\u00e1 con el doble c\u00f3mputo de mayor\u00eda absoluta de unidades m\u00e1s mayor\u00eda absoluta por valor.<\/p>\n Entendemos que esta doble exigencia legislativa no agilizar\u00e1 la toma de decisiones, pero, hasta una futura reforma legislativa, su cumplimiento es obligatorio. Por tal motivo, la muy probable falta de integraci\u00f3n se suplir\u00e1 con la soluci\u00f3n legal del sistema de adhesi\u00f3n t\u00e1cita, que a continuaci\u00f3n desarrollaremos.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El principio general regulado en el CCCN es que la forma de computar las mayor\u00edas se realiza sobre el total de los miembros del consorcio y no sobre los propietarios presentes en la asamblea (art.\u00a02060, 1\u00ba p\u00e1rrafo). Pero, afortunadamente, el CCCN reconoce una realidad consorcial muy habitual, basada en el escaso inter\u00e9s de los consorcistas de concurrir a las asambleas, lo que provoca la ausencia de la mayor\u00eda suficiente necesaria para tomar las decisiones en la asamblea, y, en consecuencia, regula una forma de suplirla. As\u00ed lo hace en el segundo p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060:<\/p>\n La mayor\u00eda de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince d\u00edas de notificados, excepto que \u00e9stos se opongan antes por igual medio, con mayor\u00eda suficiente.<\/p><\/blockquote>\n La segunda parte de la norma (que tiene su fuente en el Proyecto de 1998) 23<\/a>\u00a0contiene un ingenioso procedimiento, que es explicado de la siguiente forma por Alterini:<\/p>\n \u201cLa eventual falta de integraci\u00f3n de las mayor\u00edas exigibles durante la celebraci\u00f3n de la asamblea, se suple por el sistema de adhesi\u00f3n tacita por los ausentes a los criterios que hayan obtenido mayor n\u00famero de votos. Esta adhesi\u00f3n se concreta a trav\u00e9s de silencio \u2013ausencia de oposici\u00f3n\u2013 a las decisiones propuestas dentro del plazo de quince d\u00edas de haber sido notificados los ausentes de lo tratado en la asamblea y de los criterios prevalecientes\u201d. 24<\/a>\u00a0En consecuencia, la mayor\u00eda de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tiene por aprobadas a los quince d\u00edas de notificados, excepto que estos se opongan por igual medio, con mayor\u00eda suficiente. 25<\/a><\/p><\/blockquote>\n Al respecto, Zelaya se\u00f1ala:<\/p>\n La falta de oposici\u00f3n a las decisiones triunfantes propuestas que no han logrado conformar la mayor\u00eda de la asamblea, dentro del plazo de quince d\u00edas de haber sido notificados de ellas los propietarios ausentes, expresa la adhesi\u00f3n de estos a trav\u00e9s del silencio, el cual implicara manifestaci\u00f3n de voluntad por existir un deber de expedirse que resulta de la ley (art.\u00a0263). Es decir, que la norma, para evitar la inmovilizaci\u00f3n que podr\u00eda causar al consorcio la reiterada falta de asistencia de los propietarios a las asambleas debidamente convocadas, consagrada un supuesto de consentimiento presunto puro y directo, es decir, que no requiere una nueva reuni\u00f3n para receptar las voluntades reclutadas con el silencio. 26<\/a><\/p><\/blockquote>\n En nuestra opini\u00f3n, es importante, para que este sistema funcione, que la notificaci\u00f3n a los ausentes sea por medio fehaciente (p. ej., carta documento, acta notarial, etc.); es decir, que al propietario ausente efectivamente se lo notifique de lo resuelto en la asamblea para que este pueda oponerse, adherir expresamente o adherir t\u00e1citamente a lo resuelto. Tambi\u00e9n ser\u00eda suficiente la conformidad u oposici\u00f3n expresa del propietario ausente en el libro de actas de asambleas. La misma debe surgir expresamente como nota al pie del acta de asamblea que debe realizar el administrador, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2062\u00a0in fine<\/em>. El propietario ausente en la asamblea puede concurrir a la administraci\u00f3n del consorcio, con posterioridad a su celebraci\u00f3n y dentro de los quince d\u00edas, a leer el acta de asamblea y firmarla ya sea como constancia de oposici\u00f3n o de conformidad expresa.<\/p>\n No ser\u00eda notificaci\u00f3n suficiente el env\u00edo por email, WhatsApp o la entrega de la copia de lo resuelto en la asamblea por parte del encargado del edificio por debajo de la puerta del departamento. 27<\/a>\u00a0Esta notificaci\u00f3n la debe realizar el administrador del consorcio, quien, adem\u00e1s, deber\u00e1 dejar constancia en el libro de actas de asambleas, al pie del acta de asamblea en cuesti\u00f3n, de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas (art.\u00a02062\u00a0in fine<\/em>). As\u00ed lo regula el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2062:<\/p>\n Actas<\/em>. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administraci\u00f3n del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; \u00e9stas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripci\u00f3n de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayor\u00eda de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios.\u00a0Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas<\/strong>.<\/p><\/blockquote>\n En consecuencia, conforme a los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2060 y 2062, la mayor\u00eda de los presentes podr\u00e1 tomar decisiones en la asamblea. Estas decisiones deber\u00e1n comunicarlas por medio fehaciente a los propietarios ausentes y, si estos no se oponen por igual medio, con mayor\u00eda suficiente, dentro de los quince d\u00edas de notificados, se tendr\u00e1n por aprobadas.<\/p>\n El administrador del consorcio deber\u00e1 dejar constancia en el libro de actas de asambleas, al pie de cada acta, de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como adelant\u00e1ramos, el CCCN se aparta del principio establecido por la Ley 13512 en cuanto a la forma de computar las mayor\u00edas, estableciendo como regla general la mayor\u00eda absoluta y adoptando el sistema mixto del doble c\u00f3mputo, conforme a lo previsto en el primer p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060 CCCN. Frente a este cambio de principio, cabe hacerse preguntas como \u00bfes de orden p\u00fablico el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060?, \u00bfc\u00f3mo deben interpretarse los reglamentos otorgados con anterioridad a la entrada en vigencia del CCCN?, \u00bfc\u00f3mo corresponde interpretar el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7 CCCN en relaci\u00f3n con los reglamentos de propiedad horizontal?<\/p>\n Conforme a doctrina y jurisprudencia, el reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual, de manera tal que podemos decir que se trata de un contrato formal, plurilateral, conmutativo y consensual donde las partes se hallan vinculadas para lograr una finalidad com\u00fan que no es otra que la esencia misma del r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Otra caracter\u00edstica propia de este contrato es que, por razones de orden p\u00fablico, debe encajar en el molde legal, de modo tal que la mayor\u00eda de las cl\u00e1usulas ya est\u00e1n contenidas en la ley o debe ajustarse a ella. Sin embargo, en todo el r\u00e9gimen de los derechos reales, campea el orden p\u00fablico, de modo tal que el contrato que sea causa fuente del derecho real no est\u00e1 librado a la autonom\u00eda de la voluntad, salvo casos excepcionales. 28<\/a><\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056 CCCN, que regula el reglamento de propiedad horizontal, establece el contenido m\u00ednimo y obligatorio que el reglamento debe tener; no obstante, y en base al principio de la autonom\u00eda de la voluntad, los propietarios pueden incluir en el reglamento otras cl\u00e1usulas destinadas a reglar de manera m\u00e1s detallada o especifica los distintos derechos y obligaciones de los propietarios. As\u00ed, por ejemplo, se podr\u00e1n incorporar cl\u00e1usulas que prevean agravar las mayor\u00edas establecidas en la ley \u2013nunca disminuirlas\u2013 o limitar el ejercicio de ciertas facultades. Lo que no se puede hacer es incorporar cl\u00e1usulas que resulten contrarias al CCCN; por ejemplo, que disminuyan los derechos de los propietarios contemplados en la ley o que se aparten de aquellas normas (de orden p\u00fablico) que hacen a la regulaci\u00f3n b\u00e1sica y obligatoria del derecho real de propiedad horizontal.<\/p>\n En virtud de lo expuesto, sostenemos que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060 CCCN es una norma de orden p\u00fablico, ya que establece la regla general en cuanto a la mayor\u00eda m\u00ednima requerida y la forma de computarla.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> \u00bfC\u00f3mo se debe proceder frente a aquellos reglamentos otorgados con anterioridad a la entrada en vigencia del CCCN y que contienen cl\u00e1usulas que no se ajustan a lo normado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060? El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7 CCCN establece:<\/p>\n Eficacia temporal<\/em>. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes. El citado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo regula la eficacia temporal de las leyes, estableciendo en su primer p\u00e1rrafo que las normas del CCCN se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes. Los reglamentos otorgados con anterioridad a la entrada en vigencia del CCCN son contratos que est\u00e1n vigentes y, en virtud de ello, se les debe aplicar lo normado por el CCCN, ya que el reglamento regula relaciones y situaciones jur\u00eddicas entre los propietarios del edificio.<\/p>\n Sostenemos que, en virtud de que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060 CCCN, es de orden p\u00fablico y teniendo en cuenta lo normado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7 en cuanto a la eficacia temporal de sus normas, toda asamblea celebrada con posterioridad al 1 de agosto de 2015 debe ajustarse a la regla general del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060, es decir, debe resolver, como m\u00ednimo, con la mayor\u00eda absoluta y adoptando el sistema mixto del doble c\u00f3mputo. En el mismo sentido, Gurfinkel de Wendy se\u00f1ala:<\/p>\n \u2026 entendemos que, en principio, y ateni\u00e9ndonos a las reglas sobre eficacia temporal de sus normas fijada en el art.\u00a07\u00ba del CCCN, los reglamentos de propiedad horizontal existentes mantienen su plena validez y fuerza obligatoria. Y decimos en principio porque hay que dejar a salvo aquellas situaciones en las cuales una o algunas de las clausulas contenidas en el reglamento resulten notoriamente contrarias a la nueva legislaci\u00f3n [\u2026] las nuevas normas sobre las asambleas en materia de propiedad horizontal se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes (art.\u00a07\u00ba p\u00e1rrafo 1\u00ba CCCN), por lo tanto, las asambleas que se celebren a partir del 1 de agosto de 2015 deben cumplir con todas las exigencias establecidas en el nuevo c\u00f3digo. 29<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Dice el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2057 CCCN:<\/p>\n Modificaci\u00f3n del reglamento<\/em>. El reglamento s\u00f3lo puede modificarse por resoluci\u00f3n de los propietarios, mediante una mayor\u00eda de dos tercios de la totalidad de los propietarios.<\/p><\/blockquote>\n El citado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo establece el principio general: la mayor\u00eda m\u00ednima legal para modificar el reglamento es una mayor\u00eda de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Decimos que esta mayor\u00eda de dos tercios es la m\u00ednima requerida porque el reglamento no puede disminuirla pero s\u00ed agravarla, en virtud de lo establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056, inciso o), que establece que el reglamento debe contener la \u201cdeterminaci\u00f3n de las mayor\u00edas necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal\u201d.<\/p>\n Sin perjuicio de lo expuesto, y a pesar de que el CCCN no establece otra mayor\u00eda para modificar el reglamento, la doctrina reconoce dos tipos de cl\u00e1usulas:<\/p>\n \u2022\u00a0Cl\u00e1usulas estatutarias<\/strong>: Son aquellas que se vinculan con el derecho patrimonial de cada uno de los propietarios:<\/p>\n \u2026 se refieren a la extensi\u00f3n de los derechos de los propietarios, de modo tal que su modificaci\u00f3n afecte la existencia o amplitud de los derechos reales y personales de los titulares sobre partes privativas y comunes, es decir, los intereses y derechos subjetivos e individuales adquiridos por los consorcistas. 30<\/a><\/p><\/blockquote>\n \u2022\u00a0Cl\u00e1usulas reglamentarias<\/strong>: Son aquellas que<\/p>\n \u2026 se refieren al goce o aprovechamiento material de las cosas comunes y privativas, a la administraci\u00f3n y asuntos de inter\u00e9s com\u00fan, se trata de actos del consorcio como ente colectivo. 31<\/a><\/p><\/blockquote>\n Para modificar una cl\u00e1usula estatutaria, se requiere contar con la unanimidad; no as\u00ed con las cl\u00e1usulas reglamentarias, en donde se requiere, como m\u00ednimo, contar con el voto favorable de una mayor\u00eda de dos tercios de la totalidad de los propietarios.<\/p>\n Como se\u00f1ala Kiper:<\/p>\n Son cl\u00e1usulas estatutarias, entonces, aquellas que se vinculan con los derechos patrimoniales de los distintos propietarios, tal como ocurre con las que expresan la distribuci\u00f3n del porcentual sobre los bienes comunes, la proporci\u00f3n con que cada propietario solventa los gastos por expensas o el destino de las unidades. Estas cl\u00e1usulas, aun cuando forman parte del reglamento, no pueden ser modificadas sino por unanimidad. Todas las dem\u00e1s \u2013las reglamentarias\u2013 admiten ser modificadas por resoluci\u00f3n de los propietarios mediante una mayor\u00eda \u201cde dos tercios de la totalidad de los propietarios\u201d que exige la ley (art.\u00a02057). 32<\/a><\/p><\/blockquote>\n1. La asamblea<\/h2>\n
1.1. Concepto<\/h3>\n
1.2. Funciones\/facultades<\/h3>\n
\na) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
\nb) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de \u00e9stos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relaci\u00f3n al conjunto;
\nc) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
\nd) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.<\/p><\/blockquote>\n1.2.1. Cuestiones atribuidas especialmente por la ley <\/strong>o por el reglamento de propiedad horizontal<\/h4>\n
1.2.2. Cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios <\/strong>cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relaci\u00f3n al conjunto<\/h4>\n
1.2.3. Cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio<\/h4>\n
1.2.4. Cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios si lo hubiere<\/h4>\n
1.3. Clases de asambleas<\/h3>\n
1.3.1. Ordinarias<\/h4>\n
1.3.2. Extraordinarias<\/h4>\n
1.3.3. Convocadas<\/h4>\n
1.3.4. Autoconvocadas<\/h4>\n
1.3.5. Judiciales<\/h4>\n
1.3.6. No judiciales<\/h4>\n
2. Requisitos para la toma de decisiones<\/h2>\n<\/a>
2.1. Legitimaci\u00f3n para participar de la asamblea<\/h3>\n
2.2. Convocatoria<\/h3>\n
2.2.1. Notificaci\u00f3n<\/h4>\n
2.2.2. Lugar, d\u00eda y hora<\/h4>\n
2.2.3. Orden del d\u00eda<\/h4>\n
2.2.4. Formaci\u00f3n de la decisi\u00f3n. La deliberaci\u00f3n como regla<\/h4>\n
2.3. Decisiones tomadas sin deliberaci\u00f3n y sin asamblea<\/h3>\n
3. Qu\u00f3rum<\/h2>\n
3.1. \u00bfEs un requisito necesario cumplir con el qu\u00f3rum para el C\u00f3digo Civil y Comercial?<\/h3>\n
4. Mayor\u00eda<\/h2>\n
4.1. Clases de mayor\u00edas<\/h3>\n
4.2. Forma de computar las mayor\u00edas<\/h3>\n
4.3. C\u00f3mputo de votos en el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h3>\n
4.4. Propietarios ausentes. Ausencia de mayor\u00eda suficiente en la asamblea. <\/strong>Sistema de adhesi\u00f3n t\u00e1cita. Libro de actas<\/h3>\n
4.5. La obligatoriedad del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2060, el orden p\u00fablico y la eficacia temporal regulada por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7<\/h3>\n
4.5.1. Reglamentos otorgados antes de la vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h4>\n
\nLas leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden p\u00fablico, excepto disposici\u00f3n en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garant\u00edas constitucionales.
\nLas nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecuci\u00f3n, con excepci\u00f3n de las normas m\u00e1s favorables al consumidor en las relaciones de consumo.<\/p><\/blockquote>\n5. Casu\u00edstica. Mayor\u00edas necesarias<\/h2>\n<\/a>
5.1. Modificaci\u00f3n del reglamento de propiedad horizontal<\/h3>\n