![\"hombres-conversando_700x300\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2019\/06\/hombres-conversando_700x300.jpg\")
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Imagen: branin<\/a><\/em><\/sup><\/p>\n <\/p>\n Autor: Pedro F. S\u00e1enz<\/strong>\u00a0 |<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0El cousufructo es una especie de comunidad de derechos que se configura cuando el derecho real de usufructo es establecido en favor de dos o m\u00e1s personas de manera conjunta y simult\u00e1nea sobre un mismo objeto, atribuyendo a cada titular una parte indivisa. Tal situaci\u00f3n comunitaria constituye una realidad jur\u00eddica de gran vigencia en la pr\u00e1ctica, lo que impone la necesidad de que los notarios prestemos atenci\u00f3n no solo a la redacci\u00f3n del instrumento que dar\u00e1 origen a este derecho real sino tambi\u00e9n a la manera en que el mismo se ha de desenvolver en la din\u00e1mica cotidiana. Para ello \u2013y por la remisi\u00f3n contenida en el art\u00edculo 1984 del C\u00f3digo Civil y Comercial\u2013, las soluciones deber\u00e1n buscarse a la luz de las normas que rigen el derecho real de condominio en cuanto fueren compatibles.<\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Usufructo; condominio; cousufructo; facultades de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n.<\/p>\n Recibido: <\/span>6\/12\/2018 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>7\/1\/2019<\/sup><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> En el ejercicio de nuestra funci\u00f3n notarial, advertimos que el acto jur\u00eddico que normalmente da nacimiento al derecho real de usufructo se da en ocasi\u00f3n de instrumentarse contratos de donaci\u00f3n de padres a sus hijos. 1<\/a>\u00a0En efecto, en el marco de dicho acto de liberalidad, los padres buscan mediante ese negocio jur\u00eddico concretar un anticipo de herencia, pero, a su vez, est\u00e1n interesados en conservar el disfrute del bien donado en la mayor extensi\u00f3n posible. Por tal motivo, la herramienta jur\u00eddica a la que suele recurrirse es a la donaci\u00f3n con reserva de usufructo o bien a la donaci\u00f3n con constituci\u00f3n simult\u00e1nea de ese derecho real a favor de los progenitores. 2<\/a>\u00a0Esto pone en evidencia que la figura del cousufructo (pi\u00e9nsese en los padres del donatario que se reservaron el derecho real de usufructo o fueron beneficiarios de una constituci\u00f3n de ese derecho real por parte del adquirente) tiene efectiva vigencia en la realidad jur\u00eddica cotidiana.<\/p>\n En tal sentido, es fundamental para el escribano trascender el aspecto instrumental (est\u00e1tico) y adentrarse en el aspecto din\u00e1mico de la figura, pues en el sistema de notariado latino al que pertenecemos es nuestra funci\u00f3n asesorar a los requirentes sobre las consecuencias jur\u00eddicas de los actos que estos otorgan. Claramente, todo notario conoce el concepto, la naturaleza jur\u00eddica y la estructura dogm\u00e1tico-jur\u00eddica del derecho real de usufructo, y, en cuanto a cosas inmuebles se refiere, somos los autores del instrumento que \u2013sumado a la tradici\u00f3n\u2013 dar\u00e1 origen al mismo, pero no siempre tenemos presente la proyecci\u00f3n que la constituci\u00f3n de tal derecho real en favor de una pluralidad de sujetos puede tener cuando, \u201cescapando\u201d de la fr\u00eda letra del instrumento que le sirve de t\u00edtulo, comience \u201ca rodar\u201d en el \u00e1mbito de la praxis diaria.<\/p>\n El presente trabajo buscar\u00e1 dilucidar c\u00f3mo funciona el cousufructo en la pr\u00e1ctica. Para ello, recurriremos a las normas del condominio que fueren compatibles con esta figura, abordando cuestiones tales como las facultades de los usufructuarios respecto de su derecho real, el aprovechamiento de la cosa, su administraci\u00f3n, las consecuencias jur\u00eddicas derivadas de las deudas asumidas en favor de la comunidad, vicisitudes en la extinci\u00f3n del derecho real, entre otras. Poniendo la mira en tal objetivo, no se encontrar\u00e1n aqu\u00ed p\u00e1rrafos destinados a conceptos de caracteres netamente especulativos \u2013los cuales se dan por conocidos y que constituyen un ineludible presupuesto para cualquier intento de construcci\u00f3n gnoseol\u00f3gica\u2013 sino un esfuerzo centrado en hacer eje en torno a las manifestaciones vitales del cousufructo puesto en marcha. En ese orden de ideas, la metodolog\u00eda a emplearse se centrar\u00e1, en primer lugar, en una visi\u00f3n panor\u00e1mica del derecho real de usufructo en su dimensi\u00f3n din\u00e1mica, para luego adentrarse en el cousufructo propiamente dicho y su proyecci\u00f3n a la luz de las normas del condominio.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Sin pretender hacer un profundo y pormenorizado an\u00e1lisis de todo el andamiaje jur\u00eddico que regula el derecho real de usufructo, resulta necesario tener presente nociones b\u00e1sicas de este derecho real para poder comprender las proyecciones que pueden darse cuando se configura una situaci\u00f3n de comunidad como consecuencia de una pluralidad de sujetos titulares de tal derecho. 3<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2129 del\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCCN\u201d) reza:<\/p>\n Concepto.<\/em>\u00a0Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jur\u00eddicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Del texto de la norma se advierte, como primer aspecto destacable, que estamos ante un derecho real, lo que coincide con lo dispuesto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887 CCCN, que, en su inciso h), lo incluye en la n\u00f3mina de tales derechos patrimoniales. Adem\u00e1s de ello, se trata de un derecho real que recae sobre un bien ajeno, lo que implica que, con relaci\u00f3n al due\u00f1o de la cosa, configura una carga o gravamen en los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1888, constituyendo lo que la doctrina llama un derecho real de disfrute sobre cosa ajena. Si una misma persona reuniera la condici\u00f3n de propietario y usufructuario, el derecho real de usufructo se extinguir\u00eda por consolidaci\u00f3n.<\/p>\n Es importante tambi\u00e9n destacar, en cuanto al objeto, que este derecho real puede recaer no solo sobre cosas sino sobre bienes inmateriales, coincidiendo con lo consagrado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1883 CCCN (2\u00ba p\u00e1rrafo), seg\u00fan el cual el objeto de los derechos reales puede consistir en bienes taxativamente se\u00f1alados por la ley. 4<\/a>\u00a0En consecuencia, se trata de una desmembraci\u00f3n del derecho real de dominio, en virtud del cual su titular (usufructuario) puede ejercer facultades de uso, goce y disposici\u00f3n sobre un bien ajeno, con los alcances y en la extensi\u00f3n que la propia ley establece, debiendo conservar el objeto y restituirlo a su propietario una vez extinguido su derecho. Por lo tanto, estamos ante un derecho real sobre cosa ajena, que se ejerce por la posesi\u00f3n, divisible, temporal, intransmisible\u00a0mortis causa<\/em>\u00a0y que confiere a su titular las facultades de uso, goce y disposici\u00f3n, con las limitaciones que m\u00e1s adelante se rese\u00f1ar\u00e1n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Teniendo en cuenta el objeto de este trabajo, no es nuestra intenci\u00f3n agotar lo referente a las facultades acordadas por la ley al usufructuario, motivo por el cual solo se abordar\u00e1n las cuestiones m\u00e1s relevantes y, en el af\u00e1n de proponer una exposici\u00f3n lo m\u00e1s esquem\u00e1tica posible y asumiendo el riesgo de resignar un poco de rigor cient\u00edfico, agruparemos el an\u00e1lisis de esta tem\u00e1tica en dos grandes categor\u00edas: por un lado, las facultades de uso y goce, donde abordaremos lo atinente al aprovechamiento del bien fructuario, la percepci\u00f3n de frutos y los actos materiales; y, por otro lado, lo concerniente a los actos dispositivos, esto es, la transmisi\u00f3n del derecho (voluntaria y forzosa), la constituci\u00f3n de derechos reales y personales y la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como ya se adelantara, este derecho real le permite a su titular usar, gozar y disponer del bien ajeno, pero, a diferencia del titular del derecho real de domino, esas facultades encuentran importantes restricciones. En primer lugar, el\u00a0ius utendi<\/em>\u00a0y el ius fruendi deben ser ejercidos de modo tal que no se altere la sustancia del bien que constituye el objeto del derecho real. En este aspecto, la normativa actualmente vigente contin\u00faa la l\u00ednea del\u00a0C\u00f3digo Civil derogado<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCIV\u201d), que en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2807 establec\u00eda: \u201cEl usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia\u201d. Al respecto, Abella y Mariani de Vidal sostienen: \u201cEl C\u00f3digo determina la obligaci\u00f3n para el usufructuario de no destruir la cosa, no alterar su individualidad \u2013materia y forma\u2013 no cambiar su destino\u201d. 5<\/a>\u00a0En definitiva, la ley reconoce que existen caracter\u00edsticas que hacen que la cosa sea lo que es y no otra, aspectos esenciales cuya alteraci\u00f3n implican una modificaci\u00f3n que trasciende lo meramente accidental. 6<\/a><\/p>\n A los fines de clarificar la idea, la propia norma, en su segundo p\u00e1rrafo, se encarga de aclarar cu\u00e1ndo se configura la alteraci\u00f3n de la substancia, incluyendo en tal categor\u00eda a aquellos actos que modifican la materia, forma o destino de la cosa o los que de alg\u00fan modo menoscaban el bien que constituye el objeto del usufructo. 7<\/a>\u00a0En consecuencia, claramente las facultades de uso y goce atribuidas al usufructuario se encuentran con una valla infranqueable dada por la obligaci\u00f3n de conservar la sustancia del objeto (en el sentido legal explicado). 8<\/a>\u00a0El fundamento de esta restricci\u00f3n radica en que siendo el derecho real de usufructo de car\u00e1cter esencialmente temporal, su titular deber\u00e1 restituir en alg\u00fan momento el objeto a su propietario, quien debe poder continuar con el aprovechamiento del bien.<\/p>\n Respecto del destino, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2145 CCCN establece que el mismo se determina por la convenci\u00f3n, la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada al momento de constituirse el usufructo. En consecuencia, este es un tema que los escribanos, como autores del contrato que da origen a este derecho real (en materia inmobiliaria), debemos tener presente, pues las eventuales controversias sobre el destino de la cosa pueden repercutir directamente sobre la subsistencia misma de este derecho real (art.\u00a02152, inc.\u00a0d]).<\/p>\n En su proyecci\u00f3n pr\u00e1ctica, el\u00a0ius fruendi<\/em>\u00a0se traduce en la facultad que tiene el usufructuario de aprovechar los frutos (naturales, industriales o civiles) que produce el bien fructuario. En tal sentido, y a tenor de lo dispuesto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2141 CCCN, lo determinante para atribuir la propiedad de los frutos al usufructuario es la fecha de su percepci\u00f3n. En efecto, pertenecen al usufructuario todos los frutos percibidos durante la vigencia de su derecho real, aun aquellos que se encontraban pendientes al momento de constituirse el usufructo. En cambio, los que estuvieren pendientes al momento de la extinci\u00f3n del usufructo pertenecen al nudo propietario. Asimismo, es importante destacar que, a diferencia del CCIV, el r\u00e9gimen actualmente vigente no prev\u00e9 un trato diferencial para los frutos civiles. 9<\/a><\/p>\n Respecto del usufructo de los animales, cuando forman un conjunto, debe tenerse presente la obligaci\u00f3n de reponer los que se pierden si no se opta por pedir la extinci\u00f3n del derecho real (art.\u00a02141, inc.\u00a0a],\u00a0in fine<\/em>).<\/p>\n En cuanto a los productos, los \u00fanicos que pertenecen al usufructuario son los que se encontraban pendientes al momento de constituirse su derecho real. Esto es as\u00ed toda vez que, conforme a lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 231 CCCN, no siendo los productos objetos renovables, su separaci\u00f3n o extracci\u00f3n conlleva una alteraci\u00f3n o disminuci\u00f3n de la substancia de la cosa, lo que colisiona con la naturaleza ya explicada del derecho acordado al usufructuario (arts.\u00a02129 y concs.), qued\u00e1ndole prohi\u00adbido a este adquirir los productos de la cosa. 10<\/a><\/p>\n Por \u00faltimo, en el marco de estas facultades inherentes al aprovechamiento de la cosa, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2143 le acuerda al usufructuario la posibilidad de realizar mejoras que exceden las de mero mantenimiento o necesarias \u2013a las que est\u00e1 obligado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2146\u2013 siempre y cuando no se altere la sustancia. En tales supuestos, luego podr\u00e1 retirar esas mejoras en tanto no se ocasionen da\u00f1os a la cosa. Es importante destacar que en caso de no poder retirarlas, el usufructuario no tendr\u00e1 derecho a reclamar indemnizaci\u00f3n alguna al nudo propietario, pues se entiende que tal inversi\u00f3n ha quedado compensada por el aprovechamiento de la cosa, soluci\u00f3n que nos parece cuestionable en los casos de usufructo oneroso en donde el usufructuario tiene a su cargo una prestaci\u00f3n para poder acceder al uso y goce.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El CCCN ha introducido una variaci\u00f3n trascendental sobre el derecho real de usufructo toda vez que en la estructura del CCIV el\u00a0ius abutendi<\/em>\u00a0escapaba de las prerrogativas del usufructuario, pero hoy, tal como expresamente lo indica el concepto legal, el usufructuario puede \u201cdisponer jur\u00eddicamente\u201d del bien objeto del usufructo. Como advierte Kiper, la facultad de disponer no se refiere al dominio, obviamente, sino al propio derecho de usufructo; 11<\/a>\u00a0as\u00ed, esta facultad debe analizarse teniendo en cuenta lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2142 CCCN, que nos da las pautas para entender hasta d\u00f3nde se extienden estas facultades dispositivas:<\/p>\n Derechos reales y personales.\u00a0<\/em>El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el l\u00edmite m\u00e1ximo de duraci\u00f3n del usufructo. Con car\u00e1cter previo a la transmisi\u00f3n, el adquirente debe dar al nudo propietario garant\u00eda suficiente de la conservaci\u00f3n y restituci\u00f3n del bien. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo bajo estudio le acuerda al usufructuario, en primer t\u00e9rmino, la facultad de transmitir su derecho de usufructo, lo que implica una ruptura con el CCIV, pues si bien en \u00e9l se admit\u00eda la posibilidad de \u201cceder el ejercicio\u201d (art.\u00a02870), la posici\u00f3n dominante en la doctrina y la jurisprudencia vedaba la posibilidad de transmitir el derecho real propiamente dicho. 12<\/a>\u00a0En consecuencia, se trata de un contrato oneroso o gratuito en virtud del cual se le transfiere a un tercero el derecho real de usufructo con todas sus prerrogativas, debiendo tenerse en cuenta que si el objeto de tal derecho fuere una cosa inmueble, ser\u00e1 necesaria la escritura p\u00fablica y la tradici\u00f3n m\u00e1s la inscripci\u00f3n registral a los fines de su oponibilidad.<\/p>\n Es fundamental destacar que, en este caso, la vida del transmitente y no la del adquirente es la que marca la subsistencia del derecho real, salvo que se hubiere pactado un plazo o condici\u00f3n resolutoria que acaezca con anterioridad. Es decir, muerto el transmitente se extingue el derecho real, aun cuando el cesionario estuviere vivo. Cabe preguntarse cu\u00e1l es la soluci\u00f3n legal a aplicar en caso de que ocurra lo contrario, es decir, si el cesionario muere antes que el cedente. Ante este interrogante, tanto Kiper como Abella y Mariani de Vidal responden que se produce la extinci\u00f3n del usufructo, no siendo posible admitir la reversi\u00f3n de tal derecho en cabeza del transmitente. 13<\/a><\/p>\n En caso de transmisi\u00f3n del derecho real, el cesionario est\u00e1 obligado (\u201cdebe\u201d) a darle al nudo propietario garant\u00eda suficiente de la conservaci\u00f3n y restituci\u00f3n del bien. Se discute si, como consecuencia de la transmisi\u00f3n del derecho real de usufructo, el transmitente queda o no liberado de responsabilidad frente al nudo propietario. Parte de la doctrina argumenta que no se opera tal liberaci\u00f3n, toda vez que, en la \u00faltima parte del segundo p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2142, al abordar la constituci\u00f3n de derechos reales y personales por el usufructuario, se deja aclarado que el usufructuario no se exime de responsabilidades. 14<\/a><\/p>\n Por nuestra parte, abonando la posici\u00f3n sostenida por Urbaneja, 15<\/a>\u00a0consideramos que, por un lado, la redacci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2142 lleva a la conclusi\u00f3n contraria, pues la aclaraci\u00f3n de que el usufructuario originario no se libera de responsabilidad ha sido incluida en el p\u00e1rrafo referente a la constituci\u00f3n de los derechos reales y personales por parte de aquel, en consecuencia de lo cual solo parece aplicarse en tales casos. De haber querido el legislador englobar tambi\u00e9n el supuesto de transmisi\u00f3n del derecho real, deber\u00eda haberse introducido esa aclaraci\u00f3n en un p\u00e1rrafo separado. Por otro lado, la obligaci\u00f3n que se le impone al adquirente de constituir garant\u00eda suficiente por la conservaci\u00f3n y restituci\u00f3n del objeto solo se justifica si admitimos la liberaci\u00f3n del transmitente. Concordantemente con esta transmisibilidad acordada al derecho real de usufructo, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2144 CCCN establece que los acreedores del usufructuario podr\u00e1n embargar y ejecutar el derecho real de su deudor. En tal supuesto \u2013al igual que sucede con la enajenaci\u00f3n voluntaria\u2013, el adquirente en subasta deber\u00e1 prestar garant\u00edas suficientes. Cabe agregar \u2013aunque la norma no lo diga\u2013 que en este caso es tambi\u00e9n la vida del usufructuario originario (deudor ejecutado) la que marca el l\u00edmite m\u00e1ximo de vigencia del usufructo. 16<\/a><\/p>\n Por \u00faltimo, cabe destacar que en las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Bah\u00eda Blanca, 2015), se expidieron dos dict\u00e1menes respecto de la posibilidad jur\u00eddica de prohi\u00adbir o limitar la transmisibilidad del derecho real de usufructo:<\/p>\n a) Dictamen de mayor\u00eda: No es posible pactar cl\u00e1usulas de inenajenabilidad en caso de usufructo, toda vez que conculca lo dispuesto por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1884 y 1906 del CCyC. Por nuestra parte, por la clara letra del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1906 CCCN y de la garant\u00eda suficiente que el cesionario debe darle al nudo propietario con car\u00e1cter previo a la transmisi\u00f3n, no encontramos argumentos normativos ni axiol\u00f3gicos que nos permitan sostener la posibilidad de pactar tales cl\u00e1usulas. Por tal motivo, como recomienda Urbaneja, en caso de que el propietario no quiera tener que lidiar con cesionarios, deber\u00e1 recurrirse a la constituci\u00f3n del derecho real de habitaci\u00f3n en lugar del derecho real de usufructo. 18<\/a><\/p>\n Por otro lado, y siguiendo con las facultades de disposici\u00f3n, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2142 CCCN agrega, en su segundo p\u00e1rrafo, que el usufructuario puede constituir derechos reales de servidumbre, uso, habitaci\u00f3n y anticresis, coincidiendo con lo establecido en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2168 y 2213, lo cual resulta l\u00f3gico toda vez que estos pueden ser constituidos por titulares de derecho reales que se ejerce con la posesi\u00f3n.<\/p>\n Respecto de la constituci\u00f3n de derechos personales, se trata de una facultad l\u00f3gica que se encuentra anexa a las facultades de uso y goce atribuidas al usufructuario, quien, obviamente, puede celebrar contratos de locaci\u00f3n o comodato. Es de vital importancia tener presente que la constituci\u00f3n de derechos reales y personales no acarrea liberaci\u00f3n de las responsabilidades que el usufructuario tiene frente al nudo propietario, como surge expresamente del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo y ha sido desarrollado precedentemente.<\/p>\n En todos los casos, se trate de transmisi\u00f3n del derecho de usufructo o constituci\u00f3n de derechos reales o personales, la extinci\u00f3n del derecho del usufructuario conlleva la conclusi\u00f3n del derecho de los sucesores particulares de este como as\u00ed tambi\u00e9n de los derechos reales y personales por aquel constituido, conforme surge del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2153 CCCN.<\/p>\n Por \u00faltimo, no queremos dejar de mencionar que en las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil, arriba mencionadas, se concluy\u00f3 por unanimidad que<\/p>\n El usufructuario puede afectar el inmueble objeto de su derecho al r\u00e9gimen de vivienda previsto por los arts.\u00a0244 y ss. del CCyC, si concurren los requisitos exigidos por dichas normas. En tal caso, la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda durar\u00e1 solo mientras exista el usufructo, salvo que el dominio se consolide en cabeza del usufructuario. 19<\/a><\/p><\/blockquote>\n Celebramos esta conclusi\u00f3n pues consideramos que, siendo actualmente el derecho real de usufructo susceptible de ejecuci\u00f3n, resulta de toda justicia permitirle al usufructuario resguardar el inmueble que constituye su vivienda.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Siguiendo el esquema tradicionalmente propuesto para la exposici\u00f3n de esta tem\u00e1tica, distinguiremos entre las obligaciones anteriores a entrar en el uso y goce de la cosa, por un lado, y, por otra parte, las obligaciones posteriores a tal instancia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En la etapa previa a entrar en el uso y goce de la cosa, puedan generarse dos obligaciones a cargo del usufructuario: inventario y garant\u00eda. 20<\/a><\/p>\n Conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2137 CCCN, el inventario y la determinaci\u00f3n del estado del objeto del usufructo solo se erige en obligaci\u00f3n propiamente dicha \u2013y se impone la forma escritura p\u00fablica\u2013 cuando alguna de las partes fuera menor de edad o incapaz o bien cuando este derecho real fuese constituido por testamento. En los restantes casos, es decir, cuando se ha constituido por un acto entre vivos y solo est\u00e1n involucradas personas mayores y capaces, el inventario resulta facultativo y puede hacerse aun por instrumento privado. Ante la falta de realizaci\u00f3n de este inventario y relevamiento del estado del objeto cabe destacar dos cuestiones: 1) por un lado, tal omisi\u00f3n no afecta de ning\u00fan modo la plena existencia y validez del derecho real constituido, sino que genera una presunci\u00f3n de que los bienes dados en usufructo se corresponden con la cantidad indicada en el t\u00edtulo y que se encuentran en buen estado de conservaci\u00f3n; y 2) la parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de este recaudo. 21<\/a><\/p>\n Respecto de la garant\u00eda suficiente por la conservaci\u00f3n y restituci\u00f3n de los bienes dados en usufructo, y atento al texto del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2139 CCCN, el usufructuario solo est\u00e1 obligado a cumplir tal resguardo previamente a entrar en el uso y goce cuando esto se hubiera estipulado en el acto de constituci\u00f3n; en consecuencia, si nada se dice, no se genera esta obligaci\u00f3n. Advi\u00e9rtase que, a diferencia del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2851 CCIV, ahora se habla de garant\u00eda y no de fianza; por lo tanto, en caso de ser necesario, se podr\u00eda recurrir a garant\u00edas reales o personales. Por \u00faltimo, no debe perderse de vista que, si bien no existe obligaci\u00f3n de constituir garant\u00eda (salvo pacto en contrario), en caso de que el usufructuario decida transmitir su derecho real, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2142 CCCN precedentemente analizado s\u00ed le impone al cesionario la obligaci\u00f3n de prestar garant\u00eda suficiente al nudo propietario.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Una vez que el usufructuario ha entrado en uso y goce de la cosa, est\u00e1 obligado a respetar su destino (art.\u00a02145 CCCN). Se trata \u2013como lo desarrollamos al tratar el concepto mismo de este derecho real\u2013 de una obligaci\u00f3n que nace de la propia naturaleza del usufructo, en virtud de la cual el usufructuario no puede alterar la sustancia del objeto fructuario. Ello implica, en los t\u00e9rminos del propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2129 CCCN, la prohi\u00adbici\u00f3n de alterar la materia, forma o destino de la cosa.<\/p>\n Debe tenerse en cuenta que el destino de la cosa se determina por la convenci\u00f3n de las partes, por la naturaleza de la cosa o por el uso a la cual estaba de hecho afectada al constituirse el usufructo. De conformidad con el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2146 CCCN, el usufructuario est\u00e1 obligado a realizar, a su costo, las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las dem\u00e1s generadas por su culpa. Tal como aclara Kiper, esta obligaci\u00f3n encuentra su fundamento en la obligaci\u00f3n de no alterar la substancia de la cosa, pues tal pauta de conducta impone la necesidad de conservar la cosa en su forma y materia:<\/p>\n El\u00a0salva rerum substantia<\/em>\u00a0tiene un lado negativo que implica abstenerse de alterarla, de deteriorarla (no hacer), y un lado positivo que conlleva realizar las reparaciones necesarias (hacer). 22<\/a><\/p><\/blockquote>\n Por otro lado, y a tenor de lo establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2147 CCCN, el usufructuario solo debe hacerse cargo de las mejoras que encuentran su causa con posterioridad al acto de constituci\u00f3n de su derecho real. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2146 CCCN expresamente faculta al nudo propietario para exigirle al usufructuario que realice las mejoras que le competen, debiendo entenderse que si el propietario las ejecutara \u2013previa intimaci\u00f3n e inejecuci\u00f3n por parte del usufructuario\u2013, podr\u00e1 exigir su reembolso m\u00e1s sus intereses.<\/p>\n Otra de las obligaciones legalmente establecidas consiste en el pago de los tributos y expensas comunes que afectan directamente al objeto del derecho real (art.\u00a02148 CCCN), coincidiendo con lo establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1939 respecto de las relaciones de poder y obligaciones a cargo del poseedor. Cabe advertir que la norma no hace distinci\u00f3n alguna; en consecuencia, est\u00e1n a cargo del usufructuario toda clase de tributos que gravan directamente el bien, sean ordinarios o extraordinarios y de car\u00e1cter nacional, provincial o municipal (p. ej.: impuesto inmobiliario, tasas municipales, contribuciones especiales por mejoras, etc.).<\/p>\n Respecto de las expensas comunes, esta norma viene a ratificar lo consagrado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2050 CCCN, seg\u00fan el cual: \u201cAdem\u00e1s del propietario, y sin implicar liberaci\u00f3n de \u00e9ste, est\u00e1n obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier t\u00edtulo\u201d.<\/p>\n Tal como advierte Urbaneja, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2148 CCCN solo se proyecta en la relaci\u00f3n interna entre el nudo propietario y el usufructuario, pues en definitiva el sujeto obligado al pago del respectivo tributo estar\u00e1 determinado por la propia normativa tributaria local. 23<\/a><\/p>\n A tenor del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2149 CCCN: \u201cEl usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en raz\u00f3n de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los da\u00f1os sufridos por el nudo propietario\u201d. Esta imposici\u00f3n resulta l\u00f3gica, pues, debiendo el usufructuario conservar la cosa y restituirla al nudo propietario una vez extinguido su derecho real, claramente debe desplegar la conducta apropiada para tal fin, incluy\u00e9ndose en eso la comunicaci\u00f3n oportuna de las turbaciones de hecho o de derecho que, en definitiva, pueden tener repercusi\u00f3n en el derecho real de aquel. Por esta raz\u00f3n, debe responder por los da\u00f1os y perjuicios que su omisi\u00f3n o negligencia ocasionare al nudo propietario.<\/p>\n Por \u00faltimo, y de acuerdo con el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2149 CCCN, como natural consecuencia de la extinci\u00f3n del derecho este derecho real el usufructuario debe restituir el objeto a quien corresponda (en principio ser\u00e1 el propietario, pero puede ser otra persona, como ocurrir\u00eda en caso de que el usufructo hubiera sido constituido por el superficiario). El usufructuario deber\u00e1 restituir la cosa tal como la recibi\u00f3, salvo los deterioros normales atribuibles a su uso regular y al paso del tiempo, para lo cual deber\u00e1 tenerse especialmente en cuenta el inventario que se hubiere hecho o, en su defecto, estarse a la presunci\u00f3n consagrada en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2138 del CCyC.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Sin perjuicio de las causales de extinci\u00f3n gen\u00e9ricamente aplicables a todos los derechos reales consagradas en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1907 CCCN, 24<\/a>\u00a0el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2152 CCCN se encarga de determinar las causales de extinci\u00f3n espec\u00edficamente referidas al derecho real de usufructo, las que se comentar\u00e1n a continuaci\u00f3n:<\/p>\n Adem\u00e1s de estas causales, Kiper sostiene que, por aplicaci\u00f3n de las normas generales referidas a resoluci\u00f3n contractual por incumplimiento (arts.\u00a01083 y concs. CCCN), en el supuesto de que el usufructuario no ejecutara alguna de su obligaciones (el autor citado habla espec\u00edficamente de la obligaci\u00f3n que en materia de tributos y expensas comunes consagra el art.\u00a02148), el nudo propietario podr\u00eda, por la v\u00eda indicada, llegar a la extinci\u00f3n del derecho real. 25<\/a><\/p>\n Por otro lado, y siguiendo en este caso a Urbaneja, cabe agregarles a las causales extintivas lo dispuesto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2460, que le permite al legitimario entregar al usufructuario la porci\u00f3n disponible, extinguiendo as\u00ed el derecho real. 26<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> De acuerdo a lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2132 CCCN, es posible que varias personas (humanas o jur\u00eddicas) sean conjunta y simult\u00e1neamente titulares del derecho real de usufructo sobre un mismo objeto. Advi\u00e9rtase que de la propia redacci\u00f3n de la norma surge que esa pluralidad de sujetos debe darse de manera conjunta y simult\u00e1nea, no pudiendo establecerse usufructos sucesivos en favor de varias personas, salvo cuando el indicado en un orden precedente no quisiera o no pudiera aceptar el usufructo (art.\u00a02132, \u00faltimo p\u00e1rrafo). 27<\/a>\u00a0No obstante esta proscripci\u00f3n de usufructos sucesivos, advi\u00e9rtase que, en caso de pacto expreso entre el nudo propietario y los cousufructuarios, puede establecerse entre estos \u00faltimos el derecho de acrecer, supuesto en el cual la extinci\u00f3n del derecho de uno de ellos no implica la recomposici\u00f3n del derecho del nudo propietario sino el engrosamiento del derecho del otro u otros comuneros.<\/p>\n Los cierto es que cuando se establece este derecho real a favor de varias personas, se configura lo que la doctrina llama cousufructo, que no es m\u00e1s ni menos que una especie de comunidad, entendiendo por tal \u201cuna situaci\u00f3n por la que una pluralidad de sujetos es titular de derechos cualitativamente iguales sobre un mismo objeto, que se resuelve mediante la atribuci\u00f3n de cuotas\u201d. 28<\/a><\/p>\n Es importante tener presente que cuando el usufructo sobre una cosa o bien es establecido conjunta y simult\u00e1neamente a favor de varias personas (cousufructo), es distinto del supuesto de que se constituyan diversos usufructos sobre distintas partes de la misma cosa (este supuesto no constituir\u00e1 cousufructo sino usufructos independientes). 29<\/a><\/p>\n Hechas las aclaraciones preliminares, emprenderemos ahora el abordaje de la faz din\u00e1mica de la figura del cousufructo. Para ello, deberemos recurrir a las normas del derecho real de condominio, ya que, atento a la parte pertinente del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1984 CCCN, las normas del t\u00edtulo que regulan el cond\u00f3mino se aplican, en subsidio de disposici\u00f3n legal o convencional, a todo supuesto de comuni\u00f3n de derechos reales o de otros bienes.<\/p>\n Nos parece fundamental la aclaraci\u00f3n que efectuara Cossari al analizar el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1924 del\u00a0Proyecto de C\u00f3digo Civil Unificado con el C\u00f3digo de Comercio de 1998<\/a>\u00a0(fuente directa del actual art.\u00a01984 CCCN) en cuanto a que si bien la aplicaci\u00f3n subsidiaria se ha de hacer salvo disposici\u00f3n legal o convencional<\/p>\n \u2026 trat\u00e1ndose de un derecho real deber\u00e1 siempre acudirse a la regulaci\u00f3n legal del mismo y luego directamente a las normas del condominio pudi\u00e9ndose estar a las normas contractuales solo cuando la ley autoriza modificar su estructura\u2026 30<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Una de las caracter\u00edsticas del condominio rom\u00e1nico es que cada cond\u00f3mino es propietario de una parte ideal o indivisa, carente de materialidad (abstracta), y que marca en definitiva la proporci\u00f3n que cada uno de los titulares tiene sobre la cosa. Respecto de esta cuota parte, y de acuerdo a lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1989, se deduce que cada usufructuario puede enajenarla libremente, sin necesidad del consentimiento de los restantes comuneros. Esta norma debe ser concordada con el primer p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2142 CCCN, que consagra la posibilidad de transmitir el derecho real de usufructo. Por otro lado, y coincidiendo con el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2144, los acreedores est\u00e1n tambi\u00e9n facultados a embargar el derecho indiviso y eventualmente ejecutarlo.<\/p>\n Insistiendo en lo que ya se ha sostenido, en ambos casos \u2013enajenaci\u00f3n voluntaria o forzosa\u2013 el adquirente debe constituir garant\u00eda suficiente en favor del nudo propietario por la conservaci\u00f3n y restituci\u00f3n de la cosa, y es la vida del usufructuario original la que marca el l\u00edmite m\u00e1ximo de vigencia del usufructo.<\/p>\n Por \u00faltimo, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1989 bajo an\u00e1lisis establece que el cond\u00f3mino puede \u201cgravar\u201d su parte indivisa, lo que, en materia de cousufructo, exige tener en cuenta que, dado el car\u00e1cter inmaterial o abstracto de la cuota parte, no podr\u00eda el cousufructuario constituir derecho real de anticresis, servidumbre o habitaci\u00f3n sobre su parte indivisa, ya que tales derechos reales necesariamente han de recaer sobre toda la cosa o sobre una parte materialmente determinada (arts.\u00a02212, 2162 y 2159 CCCN). Por ese motivo, tales actos jur\u00eddicos solo pueden ser otorgados con el consentimiento de todos los comuneros. En cambio, s\u00ed podr\u00eda constituir sobre esta parte indivisa derecho real de uso, a tenor de lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2154 CCCN. 31<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Siguiendo los lineamientos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1986 CCCN, cada cousufructuario, conjunta o individualmente, puede usar y gozar del bien fructuario siempre y cuando \u2013adem\u00e1s de procurar no alterar su sustancia\u2013 no lo deteriore en su propio inter\u00e9s ni impida el ejercicio de sus respectivas facultades a los restantes comuneros. En definitiva, la ley le reconoce a cada miembro de la comunidad el derecho de aprovechar la cosa, pero exige que su conducta individual no obstaculice el aprovechamiento del objeto por parte de los restantes titulares ni menoscabe el bien.<\/p>\n En materia de uso y goce de la cosa, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1987 CCCN consagra expresamente la posibilidad de que los comuneros celebren un convenio de uso y goce, pudiendo acordar un aprovechamientos alternado o bien un ejercicio de sus derechos exclusivo y excluyente sobre determinadas partes materiales. Por ejemplo, imaginemos que el usufructo recae sobre un inmueble ubicado en zona tur\u00edstica; podr\u00eda pactarse que cada usufructuario har\u00e1 uso del bien cada quince d\u00edas o, si su envergadura lo permite, se podr\u00eda acordar el disfrute exclusivo y excluyente de determinadas partes materiales a favor de distintos cousufructuarios. 32<\/a><\/p>\n No debe perderse de vista que este convenio es \u201cde uso y goce\u201d, es decir, no implica una subdivisi\u00f3n jur\u00eddica de la cosa sino una determinaci\u00f3n de una parte material de esta (que se mantiene jur\u00eddicamente intacta), por lo que no se realiza en base a un plano de subdivisi\u00f3n aprobado por organismo catastral sino que alcanza con un croquis privado. Es importante tener presente que este convenio \u2013al no implicar acto partitivo propiamente dicho\u2013 solo hace nacer derechos personales. En consecuencia, puede otorgarse mediante instrumento p\u00fablico o privado y carece de vocaci\u00f3n registral; por lo tanto, no ser\u00e1 oponible a terceros adquirentes de las partes indivisas, a menos que estuviere incorporado al instrumento de constituci\u00f3n del cousufructo. 33<\/a><\/p>\n Ahora bien, si alg\u00fan cousufructuario hiciera uso y goce excluyente de la cosa o bien \u2013contrariando lo pactado en un convenio\u2013 hiciera un aprovechamiento en medida mayor o en calidad distinta a la acordada, los restantes cousufructuarios podr\u00e1n solicitar el cese de tal conducta o bien requerir una compensaci\u00f3n por ese uso, que normalmente se fijar\u00e1 teniendo en cuenta el valor locativo del bien (art.\u00a01988 CCCN). Lo importante a tener en cuenta respecto de esta indemnizaci\u00f3n es: a) solo se generar\u00e1 desde el momento en que se plantee fehacientemente la oposici\u00f3n a ese uso excluyente o distinto al acordado; b) solo tiene derecho a cobrarla el comunero que haya notificado tal decisi\u00f3n; es decir, lo restantes cousufructuarios que nada han dicho no podr\u00e1n exigir la compensaci\u00f3n hasta tanto no formulen su propia oposici\u00f3n. Esto se debe a que mientras no haya oposici\u00f3n se entiende que hay un consentimiento t\u00e1cito con tal situaci\u00f3n. 34<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Puede darse el caso de que por la propia naturaleza del bien fructuario o por el desacuerdo entre los cosufructuarios no sea posible el uso y goce com\u00fan del objeto, supuesto en el cual los comuneros deben decidir en asamblea sobre su administraci\u00f3n (art.\u00a01993 CCCN). Todos lo cousufructuarios deber\u00e1n ser citados a dicha asamblea por medio fehaciente (carta documento, acta notarial, etc.) y con anticipaci\u00f3n razonable, la cual se determinar\u00e1 teniendo en cuenta las particularidades de cada caso (domicilio de los cousufructuarios, urgencia de la cuesti\u00f3n, etc.)<\/p>\n La convocatoria debe informar la finalidad de la asamblea para que los comuneros sepan qu\u00e9 se ha de tratar, en orden a recabar informaci\u00f3n y tomar las medidas preliminares necesarias para alcanzar eventualmente una decisi\u00f3n juiciosa. Tambi\u00e9n \u2013aunque el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1994 CCCN no lo aclare\u2013 deber\u00e1 indicarse el d\u00eda, la hora y el lugar donde se llevar\u00e1 a cabo la asamblea.<\/p>\n La decisi\u00f3n se toma por resoluci\u00f3n de la mayor\u00eda absoluta de los comuneros, computada seg\u00fan el valor de las partes indivisas, aun cuando corresponda a uno solo. 35<\/a>\u00a0Advi\u00e9rtase que se exige mayor\u00eda absoluta, es decir, m\u00e1s de la mitad; por lo tanto, el qu\u00f3rum m\u00ednimo ser\u00e1 ese. Como lo indica el propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1994 CCCN, esa mayor\u00eda se computa sobre las partes indivisas y no por persona; en consecuencia, si un cousufructuario ostentara una cuota parte equivalente al 51 % o m\u00e1s, podr\u00e1 imponer su voluntad al resto. Finamente, la computaci\u00f3n debe hacerse sobre el total de la comunidad y no solo sobre los comuneros presentes. Como puede verse, la legislaci\u00f3n actualmente vigente marca un importante avance respecto del derogado CCIV, en el que se exig\u00eda un qu\u00f3rum un\u00e1nime, lo que llevaba a que la actitud remisa de un comunero fuera suficiente para paralizar la din\u00e1mica comunitaria (arts.\u00a02699 y 2703 CCIV).<\/p>\n Por \u00faltimo, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1994 se encarga de establecer que en caso de empate decidir\u00e1 la suerte. Cabe aclarar, siguiendo a Kiper, que el mecanismo de la suerte como herramienta definitoria solo es aplicable cuando dos o m\u00e1s mociones resultan igualmente apoyadas (empatadas), de manera tal que si no se da esa situaci\u00f3n (empate) no es posible recurrir a este mecanismo, no pudiendo en definitiva tomarse ninguna decisi\u00f3n v\u00e1lida. 36<\/a>\u00a0En el caso de que la comunidad estuviere constituida por dos usufructuarios que ostentan partes iguales y uno de ellos, pese a haber sido notificado, no asistiera a la asamblea, deber\u00e1 considerarse aplicable, por v\u00eda anal\u00f3gica, la suerte para decidir. Ahora bien, consideramos que cuando el cousufructo se ha establecido entre c\u00f3nyuges, la cuesti\u00f3n relativa a la administraci\u00f3n de la cosa debe resolverse a la luz del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 471 CCCN. En consecuencia, la decisi\u00f3n deber\u00e1 ser tomada conjuntamente por ambos, independientemente del porcentual que pudiere corresponderles en la comunidad, y, en caso de disenso, el que toma la iniciativa del acto podr\u00e1 requerir la pertinente autorizaci\u00f3n judicial.<\/p>\n En cuanto a los frutos devengados por la administraci\u00f3n, salvo pacto en contrario, se distribuir\u00e1n en proporci\u00f3n a la parte indivisa de cada cousufructuario (art.\u00a01995). Al respecto, debe tenerse presente el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1983, seg\u00fan el cual las partes de los comuneros se presumen id\u00e9nticas.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Tal como se desarrollara oportunamente, el usufructuario est\u00e1 obligado a realizar las mejoras de mero mantenimiento y las necesarias que reconocieran su causa con posterioridad al acto de constituci\u00f3n de su derecho (arts.\u00a02146 y 2147 CCCN) y a pagar los tributos y expensas que graven directamente la cosa (art.\u00a02148 CCCN). Ahora bien, en caso de configurarse una situaci\u00f3n comunitaria en materia de usufructo, deber\u00e1 estarse a lo dispuesto en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1991 y 1992, correspondiendo analizar el aspecto interno (relaci\u00f3n entre los cond\u00f3minos) por un lado y el aspecto externo (relaci\u00f3n respecto de los terceros) por otro lado.<\/p>\n En la relaci\u00f3n interna, debemos recurrir al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1991 citado, que, como primera medida, consagra la obligaci\u00f3n de los comuneros de contribuir en los gastos en la proporci\u00f3n de sus partes indivisas. En consecuencia, si un cousufructuario hubiere abonado en exceso con relaci\u00f3n a su parte, los otros deben reembolsarle. Como l\u00f3gica derivaci\u00f3n de ello, el cousufructuario que solvent\u00f3 los gastos puede reclamar los intereses desde el d\u00eda del pago. Por \u00faltimo, el cousufructuario no se libera de tal obligaci\u00f3n por renuncia de su derecho. En definitiva, lo que la ley busca es que los gastos inherentes al objeto sean distribuidos en proporci\u00f3n a la participaci\u00f3n que cada usufructuario tiene en la comunidad, procurando equiparar los desequilibrios. Asimismo, debe tenerse en cuenta que si se trata de mejoras \u00fatiles introducidas por uno de los cousufructuarios, estas deben ser soportadas por el comunero que decidi\u00f3 realizarlas, no pudiendo reclamarles reintegro a los restantes (marca una excepci\u00f3n al art.\u00a01938 CCCN). 37<\/a><\/p>\n En cuanto a la relaci\u00f3n extr\u00ednseca (art.\u00a01992 CCCN), es decir, frente a los acreedores de las deudas contra\u00eddas en beneficio de la comunidad, el obligado frente al tercero ser\u00e1 el cousufructuario que contrajo la deuda, pero \u2013conforme a lo consagrado en el analizado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1991\u2013 tiene acci\u00f3n para exigir el reembolso de lo pagado contra los otros comuneros. Si todos los cousufructuarios se obligaron sin mencionar cuota ni solidaridad, se configurar\u00e1 una obligaci\u00f3n simplemente mancomunada (art.\u00a0825), prorrate\u00e1ndose la deuda en partes iguales, de manera tal que el que hubiera abonado en exceso de su parte indivisa podr\u00e1 exigir el reembolso de dicho excedente. La misma soluci\u00f3n cabr\u00eda cuando se hubiere pactado la solidaridad y uno solo de los comuneros se hubiere visto obligado a abonar toda la deuda (art.\u00a0841). Si, en cambio, se hubiere hecho menci\u00f3n a la proporci\u00f3n de la participaci\u00f3n, el acreedor solo podr\u00e1 exigir a cada cousufructuario en tal proporci\u00f3n.<\/p>\n Por todo lo precedentemente expuesto, si, por ejemplo, un cousufructuario contrata los servicios de un alba\u00f1il para realizar una mejora necesaria, ser\u00e1 ese comunero el \u00fanico obligado frente a ese acreedor, pero, una vez pagada la deuda, podr\u00e1 dirigirse a los restantes cousufructuarios para que le reembolsen lo que exceda de su parte indivisa.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Respecto de la extinci\u00f3n del usufructo, nos remitimos a lo desarrollado en el ac\u00e1pite 2.4., debiendo aclarar simplemente que las causales previstas en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2152 CCCN se aplican independientemente a cada usufructuario, de manera tal que si, por ejemplo, uno de los cousufructuarios ha incurrido en uso abusivo comprobado judicialmente, solo se extinguir\u00e1 el derecho de ese infractor. En caso de muerte de un cousufructuario, se extinguir\u00e1 el derecho respecto de su parte indivisa, salvo que se hubiere establecido el derecho de acrecer (ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2132 del CCyC). Por su parte, respecto de la extinci\u00f3n por no uso, la actividad desplegada por uno de los cousufructuarios beneficia al resto, impidiendo la conclusi\u00f3n del usufructo.<\/p>\n Por \u00faltimo, no queremos dejar pasar la oportunidad para abordar una causal de extinci\u00f3n espec\u00edficamente aplicable a las comunidades de derechos, esto es, la partici\u00f3n. En t\u00e9rminos generales, podemos decir que la partici\u00f3n es el acto jur\u00eddico mediante el cual los comuneros materializan su parte ideal, transform\u00e1ndola en bienes concretos sobre los cuales se adjudican derechos exclusivos. 38<\/a>\u00a0La ley procura que la divisi\u00f3n sea en especie, es decir, que se les adjudique a los comuneros una parte concreta de la cosa sobre la cual reca\u00eda la comunidad. Pero, en ocasiones, tal modo de partici\u00f3n no es viable, ya que por cuestiones jur\u00eddicas u ontol\u00f3gicas no es factible el fraccionamiento del objeto, supuesto en el cual se debe recurrir a la partici\u00f3n por venta o licitaci\u00f3n.<\/p>\n En materia de cousufructo, entendemos que no es posible plantearse la posibilidad de una divisi\u00f3n en especie pues el fraccionamiento material de la cosa implica un acto dispositivo que excede las facultades legalmente acordadas a los usufructuarios, entra\u00f1ando, adem\u00e1s, una violaci\u00f3n a la primaria obligaci\u00f3n de conservar la sustancia. 39<\/a><\/p>\n Descartada tal posibilidad, nos atrevemos a invitar a pensar en la posibilidad de que se practique una partici\u00f3n del cousufructo por v\u00eda de la venta o la licitaci\u00f3n. Supongamos que la relaci\u00f3n entre los cousufructuarios es insostenible, no pueden arribar a un convenio de uso y goce y las asambleas convocadas para resolver sobre la administraci\u00f3n de la cosa com\u00fan resultan fallidas (por falta de qu\u00f3rum o porque ninguna decisi\u00f3n logra prevalecer ni se configura un empate capaz de habilitar la resoluci\u00f3n por la suerte). \u00bfEs que acaso est\u00e1n condenados \u2013los propios interesados y la comunidad en su conjunto\u2013 a mantener la cosa en un estado de par\u00e1lisis e improductividad?<\/p>\n L\u00f3gicamente, en la estructura del CCIV resultaba inimaginable plantearse si quiera esta idea, ya que el derecho del usufructuario se limitaba al uso y goce. Pero, a la luz del ordenamiento actualmente vigente, que le confiere al usufructuario la disposici\u00f3n jur\u00eddica del bien (art.\u00a02129), acord\u00e1ndole expresamente la facultad de transmitir su derecho (art.\u00a02142), no vemos inconveniente en que se proceda a la liquidaci\u00f3n de la comunidad mediante la venta (voluntaria o forzosa) del usufructo, distribuyendo lo producido entre los comuneros en proporci\u00f3n a su parte indivisa, o bien instar el proceso de licitaci\u00f3n (art.\u00a02372) en orden a que, siguiendo tal procedimiento, el usufructo total se adjudique a alguno de los comuneros.<\/p>\n Advi\u00e9rtase que en nada se perjudicar\u00eda al nudo propietario pues, en caso de venta del derecho real de usufructo, el adquirente deber\u00e1 constituir garant\u00eda suficiente por la conservaci\u00f3n y restituci\u00f3n del bien; y, por otro lado, ser\u00e1 la vida de los usufructuarios originarios la que marcar\u00e1 el l\u00edmite temporal m\u00e1ximo del gravamen o su extinci\u00f3n parcial (si no se hubiere pactado el derecho de acrecer). En caso de la licitaci\u00f3n, ocurrir\u00eda lo mismo, con la ventaja incluso de que seguir\u00e1 vinculado a un usufructuario ya conocido.<\/p>\n Hemos abordado las principales dimensiones del cousufructo en su faz din\u00e1mica, procurando brindar ideas que sirvan de herramientas interpretativas de la normativa actualmente vigente, en orden a la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica de este figura, sin pretender agotar las consideraciones que el derecho real de usufructo \u2013en s\u00ed mismo considerado\u2013 invita a realizar.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El cousufructo es una comunidad de derechos que se configura cuando el derecho real de usufructo es establecido en favor de dos o m\u00e1s personas de manera conjunta y simult\u00e1nea sobre un mismo objeto, atribuyendo a cada titular una parte indivisa. Tal situaci\u00f3n comunitaria constituye una realidad jur\u00eddica de gran vigencia en la pr\u00e1ctica, lo que impone la necesidad de que los notarios prestemos atenci\u00f3n no solo a la redacci\u00f3n del instrumento que dar\u00e1 origen a este derecho real sino tambi\u00e9n a la manera en que el mismo se desenvuelve en la din\u00e1mica cotidiana.<\/p>\n En ese orden de ideas, y por la remisi\u00f3n contenida en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1984 del C\u00f3digo Civil y Comercial, las soluciones deber\u00e1n buscarse a la luz de las normas que rigen el derecho real de condominio, en cuanto fueren compatibles, lo que permite arribar a las siguientes conclusiones:<\/p>\n <\/p>\n<\/a> AA. VV., (conclusiones de las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil [Bah\u00eda Blanca, 2015]).<\/p>\n ABELLA, Adriana N. y MARIANI DE VIDAL, Marina,\u00a0Derechos reales en el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/em>, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 2016.<\/p>\n ALTERINI, Jorge H. (y ALTERINI, Ignacio E., colab.), (comentarios al \u00a71363), en Lafaille, H.,\u00a0Derecho civil. Tratado de los derechos reales<\/em>, t.\u00a04, Buenos Aires, La Ley-Ediar, 2010 (2\u00aa ed., ampliada y actualizada por Jorge H. Alterini e Ignacio E. Alterini).<\/p>\n BORDA, Guillermo A.,\u00a0Manual de sucesiones<\/em>, Buenos Aires, LexisNexis-AbeledoPerrot, 2004.<\/p>\n BRAIDOT, Eliana V., (comentario al art.\u00a02142), en Medina, G. y Rivera, J.\u00a0C. (dirs.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado<\/em>, t.\u00a05, Buenos Aires, La Ley, 2014.<\/p>\n COSSARI, Nelson G.\u00a0A., \u201cEl concepto de comunidad de derechos\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 6\/5\/2008 (t.\u00a02008-C).<\/p>\n FUSTER, Gabriel A., \u201cAlgunas consideraciones en torno al concepto, al objeto y la legitimaci\u00f3n del derecho real de usufructo en el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n\u201d, en\u00a0Revista Notarial<\/em>, C\u00f3rdoba, Colegio de Escribanos de la Provincia de C\u00f3rdoba, N\u00ba 92, 2015.<\/p>\n KIPER, Claudio M.,\u00a0Tratado de derechos reales<\/em>, Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni, 2017 (2\u00aa ed., act.).<\/p>\n LAFAILLE, H\u00e9ctor,\u00a0Derecho civil. Tratado de los derechos reales<\/em>, Buenos Aires, La Ley-Ediar, 2010 (2\u00aa ed., ampliada y actualizada por Jorge H. Alterini e Ignacio E. Alterini).<\/p>\n MALIZIA, Roberto, \u201cDerechos reales de disfrute: usufructo, uso, habitaci\u00f3n\u201d, en Kiper, C.\u00a0M. (dir.),\u00a0Derechos reales. Novedades en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (Ley 26994)<\/em>, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015.<\/p>\n SABENE, Sebasti\u00e1n,\u00a0Registro catastral<\/em>, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 2013.<\/p>\n SOLIGO SCHULER, Nicol\u00e1s A., \u201cLos derechos reales sobre partes materiales de la cosa\u201d, en\u00a0Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N\u00ba 965, 2010.<\/p>\n TRANCHINI, Marcela H., \u201cPropiedades especiales. Urbanizaciones cerradas (clubes de campo y barrios cerrados), parques industriales, cementerios privados y tiempo compartido\u201d, en en Lafaille, H.,\u00a0Derecho civil. Tratado de los derechos reales<\/em>, t.\u00a06, Buenos Aires, La Ley-Ediar, 2010 (2\u00aa ed., ampliada y actualizada por Jorge H. Alterini e Ignacio E. Alterini).<\/p>\n URBANEJA, Marcelo E., (comentario al art.\u00a02142), en Clusellas, G. (coord.), C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado, anotado y concordado. Modelos de redacci\u00f3n sugeridos, t.\u00a07, Buenos Aires, Astrea-FEN, 2015.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> 1<\/a>.\u00a0<\/strong>Al abordar el tratamiento del derecho real de usufructo, Kiper sostiene \u201cTiene un \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n importante, aunque en la pr\u00e1ctica se observa que muchas veces es utilizado en casos de donaci\u00f3n de dominio con reserva de usufructo. En ocasiones se trata de padres que se aseguran su permanencia en el inmueble\u201d (Kiper, Claudio M.,\u00a0Tratado de derechos reales<\/em>, t.\u00a02, Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni, 2017 [2\u00aa ed., act.], p.\u00a069).<\/p>\n<\/div>\n 2<\/a>.\u00a0<\/strong>No entraremos en esta oportunidad, por exceder evidentemente el objeto de este trabajo, en la discusi\u00f3n que se entablara durante la vigencia del C\u00f3digo Civil velezano respecto de la capacidad jur\u00eddica de los c\u00f3nyuges para celebrar el contrato de constituci\u00f3n de usufructo entre ellos, pero s\u00ed creemos que, conforme a la terminante letra del inc.\u00a0d) del art.\u00a01002 del C\u00f3digo Civil y Comercial, no caben dudas de que los c\u00f3nyuges sometidos al r\u00e9gimen patrimonial de comunidad no pueden celebrar tal contrato.<\/p>\n<\/div>\n 3<\/a>.\u00a0<\/strong>Por lo ya indicado en la introducci\u00f3n respecto de la finalidad perseguida, no se abordar\u00e1 de manera espec\u00edfica en este trabajo lo ateniente a objeto, legitimados, modos de constituci\u00f3n o dem\u00e1s t\u00f3picos vinculados a la estructura est\u00e1tica de este derecho real.<\/p>\n<\/div>\n 4<\/a>.\u00a0<\/strong>El art.\u00a016\u00a0CCCN<\/a>\u00a0reitera el criterio que en materia de bienes y cosas consagrara el art.\u00a02311\u00a0CCIV<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n 5<\/a>.\u00a0<\/strong>Abella, Adriana N. y Mariani de Vidal, Marina,\u00a0Derechos reales en el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/em>, t.\u00a02, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 2016, p.\u00a09.<\/p>\n<\/div>\n 6<\/a>.\u00a0<\/strong>En este sentido, se ha sostenido: \u201cLos juristas, como explica Demolombe, cuando emplean el primer vocablo \u2013\u00absubstancia\u00bb en contraposici\u00f3n a \u00abaccidentes\u00bb\u2013, lo consideran bajo un aspecto pr\u00e1ctico para referirse al conjunto de las cualidades esencialmente constitutivas de los cuerpos, de esas en cuya virtud las cosas revisten cierta forma y reciben un nombre, con los cuales asumen una especie de personificaci\u00f3n; de suerte que bajo ese nombre y forma pertenecen a un g\u00e9nero determinado, que se designa como un \u201csubstantivo\u201d caracter\u00edstico\u201d (Lafaille, H\u00e9ctor,\u00a0Derecho civil. Tratado de los derechos reales<\/em>, t.\u00a04, Buenos Aires, La Ley-Ediar, 2010 [2\u00aa ed., ampliada y actualizada por Jorge H. Alterini e Ignacio E. Alterini], \u00a71331, p.\u00a071). Lo expresado entre guiones nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n 7<\/a>.\u00a0<\/strong>Resulta ilustrativo sobre esta materia el texto del art.\u00a02892\u00a0CCIV<\/a>: \u201cEl usufructuario no puede demoler en todo o en parte ninguna construcci\u00f3n aunque sea para substituirla por otra mejor, o para usar y gozar de otro modo el terreno, o los materiales de un edificio. Si en el usufructo hubiere casas, no puede cambiar la forma exterior de ellas, ni sus dependencias accesorias, ni la distribuci\u00f3n interior de las habitaciones. Tampoco puede cambiar el destino de la casa, aun cuando aumentase mucho la utilidad que ella pudiere producir\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 8<\/a>.\u00a0<\/strong>No obstante, se ha sostenido que esta limitaci\u00f3n debe interpretarse de modo tal que armonice con el derecho de uso y goce acordado, de manera que si la cosa, por acci\u00f3n del tiempo y del uso, ha sufrido modificaciones que hacen imposible que sea utilizada como antes, el usufructuario podr\u00eda transformarla. Ver Malizia, Roberto, \u201cDerechos reales de disfrute: usufructo, uso, habitaci\u00f3n\u201d, en Kiper, C.\u00a0M. (dir.),\u00a0Derechos reales. Novedades en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (Ley 26994)<\/em>, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015, p.\u00a0504.<\/p>\n<\/div>\n 9<\/a>.\u00a0<\/strong>\u201cEn el C\u00f3digo anterior, se mencionaba (art.\u00a02865) que en el caso de los frutos civiles, \u00e9stos convergen y se adquieren d\u00eda a d\u00eda y pertenecen al usufructuario o al propietario en proporci\u00f3n al tiempo que dure el usufructo, aunque no se hayan percibido\u201d (Braidot, Eliana V., [comentario al art.\u00a02142], en Medina, G. y Rivera, J.\u00a0C. [dirs.],\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado<\/em>, t.\u00a05, Buenos Aires, La Ley, 2014, p.\u00a0734).<\/p>\n<\/div>\n 10<\/a>.\u00a0<\/strong>T\u00e9ngase presente que en lo referente a usufructo de minas, la regla se ve alterada por el art.\u00a0338 del\u00a0C\u00f3digo de Miner\u00eda<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. Derecho real de usufructo<\/h2>\n
2.1. Concepto y caracteres<\/h3>\n
\nHay alteraci\u00f3n de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.<\/p><\/blockquote>\n2.2. Facultades del usufructuario<\/h3>\n
2.2.1. Facultades de uso y goce<\/h4>\n
2.2.2. Facultades de disposici\u00f3n<\/h4>\n
\nEl usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitaci\u00f3n y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.<\/p><\/blockquote>\n
\nb) Dictamen de minor\u00eda: Es posible que los sujetos involucrados en la constituci\u00f3n de un derecho de usufructo puedan pactar cl\u00e1usulas de inenajenabilidad, en los t\u00e9rminos previstos en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1972 del CCyC. 17<\/a><\/p><\/blockquote>\n2.3. Obligaciones a cargo del usufructuario<\/h3>\n
2.3.1. Obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce<\/h4>\n
2.3.2. Obligaciones del usufructuario posteriores al ingreso en el uso y goce<\/h4>\n
2.4. Extinci\u00f3n del derecho real de usufructo<\/h3>\n
\n
3. El cousufructo<\/h2>\n<\/a>
3.1. Nociones preliminares<\/h3>\n
3.2. Facultades del cousufructuario respecto de su parte indivisa<\/h3>\n
3.3. Facultades respecto del objeto com\u00fan<\/h3>\n
3.4. Administraci\u00f3n del objeto com\u00fan<\/h3>\n
3.5. Obligaci\u00f3n de contribuir a los gastos<\/h3>\n
3.6. Extinci\u00f3n y partici\u00f3n en el cousufructo<\/h3>\n
4. Conclusiones<\/h2>\n
\n
5. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
Notas<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n