![\"mano-llaves5_700x300\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2019\/06\/mano-llaves5_700x300.jpg\")
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Imagen: freepik<\/a><\/em><\/sup><\/p>\n <\/p>\n Autora: Anah\u00ed Carrascosa de Granata<\/strong>\u00a0 |<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0El C\u00f3digo Civil y Comercial ha regulado de modo especial el boleto de compraventa inmobiliaria, confiri\u00e9ndole efectos espec\u00edficos en caso de reunir los requisitos que el art\u00edculo 1170 prev\u00e9. Estas previsiones (adquisici\u00f3n del titular registral, fecha cierta de adquisici\u00f3n, pago del 25 % del precio, publicidad posesoria o registral suficientes) son el producto de una larga elaboraci\u00f3n doctrinaria y jurisprudencial y le confieren al comprador promeso un verdadero privilegio. Es por ello que la publicidad registral suficiente, uno de los requisitos exigidos por el art\u00edculo 1170, debe ser objeto de estricta aplicaci\u00f3n y tratamiento, ya que, de lo contrario, se producir\u00e1 una grave fractura en el sistema de los derechos reales y la seguridad jur\u00eddica que la regulaci\u00f3n coherente en la materia debe preservar. Solo para aquellos casos en que no sea posible entregar la posesi\u00f3n de la cosa se podr\u00e1 sustituir esta publicidad por la registral para que esta goce de la calidad de suficiente. Deber\u00e1, adem\u00e1s, provenir de una ley especial nacional, sancionada para circunstancias especiales.*<\/a><\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Boleto de compraventa; inscripci\u00f3n registral; insuficiencia; privilegio; excepci\u00f3n por ley nacional.<\/p>\n Recibido: <\/span>12\/11\/2018 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>7\/3\/2019<\/sup><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> Al decidir introducirnos en el tema del t\u00edtulo lo hacemos en el convencimiento de que la forma escritura p\u00fablica es impuesta, o autorregulada, para algunos actos jur\u00eddicos por ser la\u00a0mejor garant\u00eda del ejercicio de derechos de jerarqu\u00eda constitucional<\/strong>. 1<\/a>\u00a0Para suplirla en su funci\u00f3n y efectos, se debe partir de una fundamentaci\u00f3n suficientemente justa y necesaria como para que aquella garant\u00eda no sea vulnerada. Desde este punto de partida encaramos nuestro desarrollo.<\/p>\n Este trabajo se aboc\u00f3 originariamente al estudio del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 del\u00a0proyecto de unificaci\u00f3n de los C\u00f3digos Civil y Comercial del a\u00f1o 2012<\/a>. Hoy se trata del mismo ar\u00adt\u00edcu\u00adlo del\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a>(en adelante, \u201cCCCN\u201d) en relaci\u00f3n a la preferencia que se concede al boleto de compraventa inmobiliaria. La intenci\u00f3n es abrir, a este respecto, caminos de reflexi\u00f3n. La norma citada generar\u00e1 \u2013dec\u00edamos al redactar nuestra ponencia original\u2013 cuestiones interpretativas y de aplicaci\u00f3n para los operadores de derecho que ya convocaban al an\u00e1lisis aun no iniciada su vigencia.<\/p>\n El boleto de compraventa, su naturaleza, elementos y efectos han concitado el inter\u00e9s de los juristas desde hace mucho tiempo. Esto se ha producido porque V\u00e9lez Sarsfield claramente estableci\u00f3 que los contratos que tuvieran por objeto la transmisi\u00f3n de derechos reales sobre bienes inmuebles deb\u00edan realizarse por escritura p\u00fablica, norma que se reitera casi literalmente en el proyecto de unificaci\u00f3n en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1017. Previ\u00f3 tambi\u00e9n la soluci\u00f3n para el caso de que as\u00ed no ocurriera en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1185 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCIV\u201d). 2<\/a>\u00a0En la concepci\u00f3n de V\u00e9lez Sarsfield, el contrato privado de adquisici\u00f3n de inmueble no queda concluido como contrato que tiene por objeto la transmisi\u00f3n del dominio; no hay contrato de compraventa inmobiliaria sin escritura p\u00fablica. La soluci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1185 CCIV fue prevista para casos de excepcional incumplimiento de la forma. El principio es la transferencia de dominio por escritura p\u00fablica; la excepci\u00f3n, la firma del instrumento privado.<\/p>\n Se ha atribuido la aparici\u00f3n y la institucionalizaci\u00f3n del boleto a la necesidad de agilizar los negocios. Cierto es que los requisitos previos a la transferencia del dominio de inmuebles, impuestos por los organismos estatales, cada vez m\u00e1s crecientes, dejan a las partes virtualmente imposibilitadas de cumplir de manera directa e inmediata con la forma impuesta<\/strong>. Comprador y vendedor, entonces, interesados en concluir su negocio deben recurrir a otras formas que les ofrece el derecho para acordar voluntades y satisfacer sus intereses. Esto se produce porque, en apariencia, el coste de perder el negocio es mayor que el coste de la inseguridad que acarrea la falta de escritura p\u00fablica en forma inmediata. Sin embargo, mientras m\u00e1s largo es el tiempo que transcurre entre el acuerdo de voluntades para comprar y vender inmuebles y la adquisici\u00f3n del derecho real de dominio, mayor es el riesgo, mayor la inseguridad consecuente y mayor el da\u00f1o una vez producido. Aquel c\u00e1lculo de costes se revierte en una enorme cantidad de casos. Por ello, aparecen decisiones judiciales como las que inspiraron el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 CCCN, que tratan de equilibrar el desajuste. Mientras aquel lapso \u2013entre el boleto y la escritura\u2013 no se reduzca a la m\u00e1s m\u00ednima expresi\u00f3n, continuar\u00e1n suscit\u00e1ndose conflictos judiciales de envergadura por vendedores incumplidores, sujetos que intentan sustraer sus bienes de la prenda com\u00fan de acreedores, fallecimientos, modificaciones en los mercados, cuando no turbaciones a la posesi\u00f3n, o alteraciones materiales de los bienes.<\/p>\n Sin perjuicio de los paliativos o soluciones que legisladores y jueces vayan encontrando a tales riesgos, lo cierto es que, de la mano de la tecnolog\u00eda, debemos lograr que los llamados en el \u00e1mbito notarial tr\u00e1mites prescriturarios \u2013en muchos casos, reales restricciones al dominio\u2013 se resuelvan en el menor tiempo posible.\u00a0Los avances de las comunicaciones y la inform\u00e1tica lo posibilitan. Es el desaf\u00edo de los operadores del derecho estrechamente ligados a estos asuntos: notarios, registradores, y Estado. Prescindir del boleto de compraventa y otorgar la escritura de modo directo es un objetivo alcanzable<\/strong>. Pero hay situaciones diferentes \u2013como sostuvimos en las conclusiones de este trabajo en 2013 y reiteramos hoy\u2013: solo en casos excepcionales se le puede conferir a la inscripci\u00f3n registral de los boletos calidad de suficiente en los t\u00e9rminos que exige el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 CCCN. Se requiere una ley especial nacional y para circunstancias excepcionales que no le permitan al comprador promeso alcanzar la publicidad posesoria.<\/p>\n Advertimos hoy que el Decreto PEN\u00a0962\/2018<\/a>, cuyo objeto es reglamentar la Ley Nacional\u00a017801<\/a>\u00a0para la Capital Federal, recoge en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1 parte importante de nuestra opini\u00f3n al prescribir:<\/p>\n ART\u00cdCULO 1\u00ba. \u2014 Sustit\u00fayese el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2\u00ba del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal [\u2026] por el siguiente: Sin embargo, solo una ley, como lo fueron la Ley de Loteo\u00a014005<\/a>\u00a0o la Ley de Prehorizontalidad\u00a019724<\/a>, responder\u00e1 adecuadamente al principio de prelaci\u00f3n de las normas previstas por la\u00a0Constituci\u00f3n Nacional<\/a>.<\/p>\n Estimamos que se debe hacer un an\u00e1lisis cr\u00edtico serio al decreto desde todos los \u00e1ngulos del derecho, rescatando sus aciertos y posibilidades y corrigiendo sus falencias, tarea pendiente. Es imprescindible avanzar en lo tecnol\u00f3gico, en la agilidad que necesita el tr\u00e1fico jur\u00eddico, pero sin atentar contra la seguridad y la situaci\u00f3n de la parte m\u00e1s vulnerable del contrato.\u00a0Esto so pena de desproteger justamente a quien el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 CCCN ha pretendido beneficiar<\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La doctrina hasta la sanci\u00f3n del C\u00f3digo se ha dividido entre los que opinaban que el boleto es un contrato de compraventa perfecto, enrolados en la tesis del contrato definitivo, y los que opinaban que es un contrato preliminar. Coherentes con esta \u00faltima son quienes opinan que se trata de un caso de conversi\u00f3n del acto jur\u00eddico y quienes califican la situaci\u00f3n como un caso de venta forzada. 4<\/a><\/p>\n El legislador ubic\u00f3 el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170\u00a0CCCN<\/a>\u00a0en el libro tercero, de los \u201cDerechos personales\u201d, t\u00edtulo IV \u201cContratos en particular\u201d, y espec\u00edficamente en el cap\u00edtulo que refiere al contrato de compraventa. La secci\u00f3n 8\u00aa de este cap\u00edtulo corresponde al boleto de compraventa. El instituto no aparece entre las normas que regulan las formas sino en una secci\u00f3n de las que regulan el contrato de compraventa. Esta ubicaci\u00f3n exhibe una posici\u00f3n de los redactores, tipific\u00e1ndolo claramente como un contrato de compraventa con efectos determinados.<\/p>\n Otras normas a considerar del CCCN son:<\/p>\n Antes de la sanci\u00f3n del CCCN, la jurisprudencia se refer\u00eda al tema en t\u00e9rminos como los siguientes:<\/p>\n Para completar la correcta comprensi\u00f3n de los arts.\u00a01185 y 1187 que [\u2026] se refieren a una obligaci\u00f3n de hacer, debemos recurrir a las disposiciones del c\u00f3digo sobre las obligaciones de esa especie [\u2026] como lo expresa categ\u00f3ricamente V\u00e9lez en la nota al art.\u00a0629, que es absolutamente concordante con la nota al art.\u00a0505, el acreedor \u201c puede pedir da\u00f1os y perjuicios, o si esta indemnizaci\u00f3n es insuficiente, reclamar la ejecuci\u00f3n del contrato a su elecci\u00f3n\u2026\u201d [\u2026] el art.\u00a0631 [\u2026] niega al deudor \u201cexonerarse\u201d del cumplimiento de la obligaci\u00f3n, \u201cofreciendo satisfacer los perjuicios e intereses\u201d. Y si se admite que la sentencia incumplida que condena a escriturar, debe transformarse en una obligaci\u00f3n de pagar da\u00f1os y perjuicios, se priva al acreedor de la elecci\u00f3n que le confieren los arts.\u00a0505 y 630 y se otorga al deudor \u2013o sea, al vendedor\u2013 la facultad de elegir entre escriturar o pagar los da\u00f1os y perjuicios, que expresamente le niega el art.\u00a0631 [\u2026] en caso de condena a escriturar incumplida, pedida por el acreedor de la escrituraci\u00f3n [\u2026] el juez debe firmar la escritura\u2026 5<\/a><\/p><\/blockquote>\n El boleto de compraventa inmobiliaria ha quedado regulado entonces como una especie del g\u00e9nero contrato de compraventa, con efectos propios especiales, y que tiene por objeto una obligaci\u00f3n de hacer, cual es firmar un \u201cfuturo contrato\u201d por el que se transmita el derecho real, obligaci\u00f3n que, en caso de ser incumplida, confiere al comprador promeso el derecho de exigir el cumplimiento espec\u00edfico. Por lo tanto, vemos dos contratos: uno actual cuyo objeto es una obligaci\u00f3n de hacer (transferir el dominio mediante la firma de la escritura p\u00fablica) y uno futuro: el de transferencia de dominio.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El boleto de compraventa se institucionaliz\u00f3 en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1185 bis CCIV, incorporado por la Ley 17711, que lo ubic\u00f3 en las normas que regulan la forma de los contratos. Estaba normado como una excepci\u00f3n a la Ley Concursal. Frente al concurso o quiebra del vendedor, el comprador promeso, en tanto acreedor, no cobraba en especie sino en moneda de quiebra. Sin embargo, el contrato privado de compraventa de inmueble tiene oponibilidad respecto de los acreedores del vendedor concursado o fallido si se hubiere pagado el 25 % del precio y el adquirente fuere de buena fe. El comprador que reun\u00eda los requisitos de la norma podr\u00eda reclamar del concurso o quiebra la escritura que le es debida, sin perjuicio de las obligaciones que le correspondan conforme lo pactado.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1185 bis CCIV fue incorporado por la reforma del C\u00f3digo Civil del a\u00f1o 1968. La norma fue modificada en el a\u00f1o 1984 por la Ley de Concursos y Quiebras 19551, estableciendo: a) una excepci\u00f3n al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 150 de la Ley de Sociedades y, b) agregando un requisito al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1185 bis del C\u00f3digo Civil: la compraventa, aun sin la forma requerida, ser\u00eda exigible al concurso solo si se trataba de bienes destinados a vivienda.<\/p>\n Una norma comercial modific\u00f3 entonces el C\u00f3digo Civil. Ambas normas se fundaron en la situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n en que quedaban los compradores por boleto frente a las empresas constructoras vendedoras de unidades a someterse a la Ley 13512 de Propiedad Horizontal, que debieron presentarse en concurso o quiebra incumpliendo sus obligaciones. 6<\/a><\/p>\n Una d\u00e9cada despu\u00e9s (1995), por Ley\u00a024522<\/a>, se reforma la Ley de Concursos; se vuelve a modificar el criterio de aplicaci\u00f3n, y el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 146 resuelve una discusi\u00f3n planteada en doctrina y jurisprudencia el destino del inmueble no pod\u00eda limitar los derechos de los compradores: \u201cLos boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, ser\u00e1n oponibles al concurso o quiebra [\u2026] cualquiera sea el destino del inmueble\u2026\u201d. Esta modificaci\u00f3n retrotrajo la situaci\u00f3n a las condiciones previstas en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1185 bis CCIV original, pero, adem\u00e1s, le impuso al adquirente la obligaci\u00f3n de constituir hipoteca sobre el bien adquirido en caso de que hubiera prestaciones a plazo a su cargo.<\/p>\n Las normas en juego no le exig\u00edan al adquirente ning\u00fan tipo de publicidad a los efectos de la oponibilidad en el caso del proceso concursal: la ostentaci\u00f3n o publicidad de derechos quedaba sujeta a la apreciaci\u00f3n judicial. Respecto de la publicidad del derecho del comprador hubo un fallo paradigm\u00e1tico en el que se sostuvo que la oponibilidad exige publicidad, m\u00e1s o menos perfecta seg\u00fan los casos, pero siempre requiere de alg\u00fan sistema por el cual ese derecho tenga aptitud para ser conocido; la oponibilidad amplia del boleto de compraventa, sin exigir ning\u00fan tipo de publicidad \u2013ni posesoria, ni registral configurar\u00eda una postura absurda, il\u00f3gica, irracional del sistema porque: lejos de favorecer la justicia distributiva (propia de los conflictos entre acreedores\u2013 beneficiar\u00eda el fraude y la colusi\u00f3n. 7<\/a><\/p>\n Tambi\u00e9n por v\u00eda judicial se consolid\u00f3 el principio de la aceptaci\u00f3n de los derechos del adquirente por boleto frente a terceros registrales cautelados y se extendi\u00f3 el criterio respecto de la aplicaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1035 CCIV en relaci\u00f3n a la fecha cierta, consider\u00e1ndose que su enumeraci\u00f3n no era taxativa.<\/p>\n La protecci\u00f3n jur\u00eddica del comprador por boleto, que naci\u00f3 a efectos de defender a aquellos que adquir\u00edan un bien inmueble de la constructora que construir\u00eda la vivienda o del loteador que transfer\u00eda lotes sin escriturar, fue alcanzando cada vez mayor cobertura. Primero, de la vivienda a los inmuebles con cualquier destino; luego, de los acreedores del fallido o concursado; m\u00e1s adelante, a cualquier cuatelado; de la fecha cierta obtenida por ciertos hechos taxativamente determinados, a todo hecho del que se pudiera inferir certeza. Por v\u00eda doctrinaria y jurisprudencial hab\u00eda nacido un privilegio especial.<\/p>\n A lo largo de cuarenta y cinco a\u00f1os, el proceso de protecci\u00f3n del comprador por boleto ha ido siguiendo un curso de arraigo. El CCCN alcanza, a nuestro entender, un punto de inflexi\u00f3n en ese curso que afecta los principios generales del derecho civil en la materia, del derecho registral y derecho notarial a punto de revertir el proceso de seguridad jur\u00eddica alcanzado durante a\u00f1os.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> A.<\/strong>\u00a0\u201cMinni, Miguel A. y otro en G\u00f3mez H. c\/ Grzona, Juan C.\u201d (1991)<\/em>: 8<\/a><\/p>\n La Suprema Corte de Justicia de Mendoza en pleno declar\u00f3 que:<\/p>\n 1. El embargo trabado sobre un inmueble con anterioridad a la enajenaci\u00f3n mediando boleto de compraventa es oponible al \u201cadquirente\u201d. B.\u00a0<\/strong>\u201cFern\u00e1ndez, A. en j: 17405 c\/ Coviram Ltda. s\/ Inc.\u00a0Rev. s\/ Casaci\u00f3n\u201d (1996)<\/em>: 9<\/a><\/p>\n La Suprema Corte de Justicia de Mendoza en pleno declar\u00f3 que:<\/p>\n 1. El embargo trabado sobre un inmueble o el proceso concursal abierto con anterioridad a la enajenaci\u00f3n mediando boleto de compraventa es oponible al adquirente. 10 C.<\/strong> \u201cGonz\u00e1lez Escand\u00f3n, Irenio del Carmen en: Banco Oddone SA c\/ Graetz,\u00a0Rodolfo y otra\u201d (1993):<\/em> 13<\/a><\/p>\n Este fallo fue citado por el Dr. Gustavo Rosas en su voto en autos \u201cHafford, Miguel \u00c1ngel c\/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s\/ tercer\u00eda de dominio\u201d (2010) con las siguientes palabras:<\/p>\n Como dijera el maestro Morello comentando un fallo de nuestra Suprema Corte (Gonz\u00e1lez Escandon, Irenio del Carmen en: Banco Oddone S. A. c. Graetz, Rodolfo y otra, 1993\/08\/03), \u201cQuisi\u00e9ramos cerrar las reflexiones advirtiendo al lector la importancia decisiva de atender con pulcritud la carga de acreditar, adecuadamente, los condicionantes o presupuestos que habilitan el ingreso exitoso de la disposici\u00f3n b\u00e1sica, el mencionado art.\u00a01185 bis; la buena fe (que se presume, art.\u00a04008, \u00eddem) y la fecha cierta con que se sincera el acto privado, fuente real del derecho a ser preferido. 14<\/a><\/p><\/blockquote>\n D.<\/strong>\u00a0\u201cBanco Credicoop Coop. Ltdo c. Risuelo, Stella Maris\u201d (2006)<\/em>: 15<\/a><\/p>\n Este fallo tambi\u00e9n fue citado por el Dr. Gustavo Rosas en su voto en autos \u201cPernigotti, Alfredo Luis c\/ Aristi, Rub\u00e9n Dar\u00edo y sucesores de Galiana, N\u00e9stor A. s\/ tercer\u00eda de dominio\u201d (2007):<\/p>\n \u2026 se ha resuelto recientemente que \u201cEs procedente la tercer\u00eda de mejor derecho promovida a fin de obtener el levantamiento del embargo trabado en un juicio ejecutivo sobre el inmueble que el tercerista adquiri\u00f3 abonando la totalidad del precio mediante un boleto de compraventa que posee una fecha cierta anterior al embargo, pues si el adquirente en las condiciones descriptas por el art.\u00a01185 bis del C\u00f3d. Civil puede hacer prevalecer su derecho respecto del conjunto de todos los acreedores del vendedor, con mayor raz\u00f3n ser\u00e1 oponible su derecho a un acreedor individual del vendedor \u2018in bonis<\/em>\u2019, en tanto no se advierte qu\u00e9 diferencia podr\u00eda aducirse entre la ejecuci\u00f3n individual y la colectiva\u201d. 16<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> En relaci\u00f3n con la fecha cierta del contrato, la jurisprudencia ha entendido, como se ha visto, que la posesi\u00f3n pac\u00edfica e ininterrumpida es un elemento trascendente para acreditar la certidumbre f\u00e1ctica. En resumen, podemos decir que:<\/p>\n Ese proceso, tanto en doctrina como en gran parte de la jurisprudencia, ha avanzado contemplando la necesidad de que \u201cla adquisici\u00f3n\u201d alcanzara alg\u00fan grado de publicidad del derecho que se pretende. Se advierte, entonces, que la doctrina y la jurisprudencia fueron esbozando una distinci\u00f3n entre la fecha cierta del instrumento privado y la publicidad de la adquisici\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La normativa actual parece conferir efectos distintos al boleto seg\u00fan deba enfrentarse a un tercero con acceso registral individual o a un proceso concursal (arts.\u00a01170 y 1171\u00a0CCCN<\/a>). El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 17<\/a>\u00a0se refiere expresamente a los \u201cterceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido\u201d; el sistema normativo anterior solo preve\u00eda la situaci\u00f3n del comprador de inmueble por boleto frente al concurso y la quiebra. El legislador recepta el mecanismo de \u201cadjudicaciones\u201d que ven\u00eda otorgando el juzgador y, mediante un proceso cognitivo previo y valorativo, elige un \u201crecipiendario\u201d beneficiado por la norma y adjudica un derecho al comprador promeso (con requisitos determinados) en detrimento del derecho del tercero cautelado, que, hasta ahora, en el sistema normativo formal, ten\u00eda prioridad excluyente.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo regula un sistema de\u00a0prioridad de derechos<\/strong>: le confiere al comprador promeso un derecho con prioridad frente al tercero cautelado. La Corte Suprema de Justicia de Mendoza ha expresado al respecto que no se trata de privilegios sino de prioridades excluyentes, y el CCCN ha tomado los conceptos de los fallos citados. 18<\/a>\u00a0A modo de excepci\u00f3n al principio registral que confiere prioridad al primero en el tiempo, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo le reconoce un derecho preferente al comprador sobre el embargante registral previo, siempre que aquel re\u00fana determinadas condiciones. Lo cierto es que se regula como un verdadero\u00a0privilegio<\/strong>\u00a0y, como tal, deber\u00e1 ser interpretado y aplicado en forma restrictiva.<\/p>\n El concepto de buena fe aparece como un calificativo del comprador a modo de tipificaci\u00f3n. El sujeto del derecho tiene que ser ineludiblemente de buena fe. Para gran parte de la doctrina, \u201cno es superflua la insistencia en el car\u00e1cter (buena fe) del adquirente, pues ello estar\u00e1 \u00edntimamente vinculado a los actos perjudiciales a los acreedores y esta venta efectuada por boleto podr\u00eda resultar revocada\u201d. 19<\/a>\u00a0No obstante, existi\u00f3 otra interpretaci\u00f3n m\u00e1s restrictiva para la cual el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1185 bis consagraba una excepci\u00f3n al principio general rector:<\/p>\n \u2026 los acreedores de la quiebra cobran en moneda de quiebra y no en especie. El art.\u00a01185 es una excepci\u00f3n a la regla, por lo que no mediando concurso o quiebra, la regla es exactamente la inversa [\u2026] el acreedor \u2013en el caso el comprador promeso\u2013 tiene derecho a exigir que el deudor le procure exactamente aquello a lo que se ha obligado (art.\u00a0505 inc.\u00a01), o sea la escrituraci\u00f3n [\u2026] pero el embargante, se ha dicho, goza de un privilegio creado por los c\u00f3digos procesales, mientras que ni el derecho de fondo ni el procesal acuerdan ning\u00fan privilegio o preferencia al adquirente por boleto de compraventa en situaci\u00f3n con concurrencia con otros acreedores\u2026 20<\/a><\/p><\/blockquote>\n Habr\u00e1 de analizarse en otras presentaciones las condiciones requeridas para gozar de este atributo. Como la buena fe se presume, la carga de la prueba de la mala fe ser\u00e1 por cuenta de quien la alegue. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n obviamente si la contienda se establece cuando todos los sujetos pueden ser calificados como de buena fe. La mala fe de uno de ellos desplazar\u00e1 el conflicto. La valuaci\u00f3n siempre ser\u00e1 de orden judicial, quedando fuera de la competencia del registrador, quien de ning\u00fan modo podr\u00e1 desplazar una cautelar anotada ni dejar\u00e1 de merituarla o informarla en caso de que ingrese a posteriori t\u00edtulo o documento de cualquier origen o competencia.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo expresamente le confiere protecci\u00f3n al comprador por boleto respecto de los terceros cautelados. La discusi\u00f3n ocasionada por la interpretaci\u00f3n extensiva del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1185 bis CCIV y el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 146 de la Ley Concursal respecto de la aplicaci\u00f3n al derecho del comprador por boleto habr\u00eda quedado definitivamente zanjada.<\/p>\n Parte de la doctrina se negaba a admitir la extensi\u00f3n a los procesos individuales en raz\u00f3n de la limitaci\u00f3n determinada por el 1185 bis. En cambio, la teor\u00eda amplia sostuvo que carec\u00eda de justicia obligar al comprador por boleto a iniciar el concurso o quiebra de su vendedor para hacer valer su derecho. De conformidad con la nueva normativa, es la propia norma la que le acuerda el\u00a0privilegio<\/em>\u00a0al comprador de buena fe por boleto sobre el cautelado inscripto. El cautelado tendr\u00e1 un privilegio creado por los c\u00f3digos procesales y el adquirente por boleto lo tendr\u00e1 en virtud de la legislaci\u00f3n de fondo.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> A.\u00a0<\/strong>Contrato con el titular registral<\/em>:<\/p>\n Se incorpora como primer requisito que el comprador haya contratado con el titular registral o puede subrogarse en la posici\u00f3n jur\u00eddica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos. Es decir que el comprador promeso deber\u00e1 tener legitimaci\u00f3n sustancial suficiente para ejercer su derecho. Esta legitimaci\u00f3n ser\u00e1 f\u00e1cil de merituar cuando la cadena de transmisiones reconozca uno o dos eslabones, dificult\u00e1ndose a medida que la cadena se alargue y la individualizaci\u00f3n de los sucesivos transmitentes sea cada vez m\u00e1s endeble.<\/p>\n B.\u00a0<\/strong>Pago del veinticinco por ciento del precio<\/em>:<\/p>\n Se mantiene el requisito del pago del 25 % del precio, abonado con anterioridad a la traba de la cautelar. Habr\u00e1 de tenerse especial referencia al modo en que se efectivizar\u00e1 el pago y las normas que rigen la materia. En este punto, no podemos dejar de se\u00f1alar la vigencia de la Ley\u00a025345<\/a>\u00a0de Prevenci\u00f3n de la Evasi\u00f3n Fiscal. Si bien la citada norma ha sido considerada inconstitucional por parte de la doctrina, no cabe menos que mencionarse en este an\u00e1lisis dado lo preciso de sus t\u00e9rminos, la estrictez que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 CCCN requiere del pago y su fecha y la evaluaci\u00f3n minuciosa que deber\u00e1 practicar el juez para evitar inseguridades jur\u00eddicas.<\/p>\n C.\u00a0<\/strong>Fecha de pago anterior al embargo<\/em>:<\/p>\n El requisito de que el boleto tenga fecha anterior al embargo solo est\u00e1 expresado al referirse al pago. Podr\u00eda haber, por tanto, un pago serio y cierto con fecha anterior al embargo y un instrumento de fecha posterior al mismo por el que se reconozca que el pago se hizo por el precio del inmueble, circunstancia que ocasionar\u00e1 no pocos inconvenientes a la hora de la valoraci\u00f3n.<\/p>\n D.\u00a0<\/strong>Fecha cierta<\/em>:<\/p>\n Se mantiene tambi\u00e9n el requisito de la\u00a0fecha cierta<\/em>. El CCC libera de toda enumeraci\u00f3n la prueba de la fecha cierta, la que podr\u00e1 acreditarse por cualquier medio. As\u00ed lo prev\u00e9 el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 317, que evita enumeraciones y refiere a circunstancias f\u00e1cticas de las que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado. La apreciaci\u00f3n ser\u00e1 judicial.<\/p>\n E.<\/strong> Publicidad suficiente de la adquisici\u00f3n:<\/em><\/p>\n Finalmente, qued\u00f3 incorporado al CCCN como requisito no del boleto sino de la \u201cadquisici\u00f3n\u201d la publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria, a cuyo tratamiento nos abocaremos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El legislador no ha identificado la fecha cierta del boleto con la certidumbre f\u00e1ctica de la posesi\u00f3n. Son dos requisitos diferentes que deben cumplirse concurrentemente, aun cuando el \u00faltimo (publicidad) pueda servir al efecto de la prueba del primero. Si bien tanto la posesi\u00f3n como la registraci\u00f3n son hechos y pueden servir para conferir fecha cierta al instrumento, la norma los prev\u00e9 como requisitos concurrentes con los tres anteriores.<\/p>\n No es lo mismo la fecha cierta que la publicidad exigida. Que del instrumento del cual emana el derecho goce de certeza respecto de su fecha no puede inferirse que tal derecho goce de apariencia o sea ostensible, salvo para quienes participaron del acto de celebraci\u00f3n o sus sucesores. Y, tal como se ha dicho en jurisprudencia, todo derecho para gozar de oponibilidad o privilegio \u201crequiere de alg\u00fan grado de apariencia\u201d. Vale decir que el comprador por boleto deber\u00e1 acreditar que su adquisici\u00f3n \u2013no necesariamente su boleto\u2013 tenga publicidad.<\/p>\n Puede ser posible que exista un comprador con boleto con fecha cierta pero que ni accedi\u00f3 al registro inmobiliario ni hubo tradici\u00f3n posesoria a su favor. En este caso, le est\u00e1 faltando al comprador, para triunfar en su acci\u00f3n, uno de los elementos exigidos por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170. \u201cEn nuestro derecho la oponiblidad de los cr\u00e9ditos privilegiados no exige registraci\u00f3n, sin embargo todos ellos ostentan alg\u00fan grado de apariencia, alg\u00fan modo de hacerlos f\u00e1cticamente visibles\u201d; este concepto, expresado en el fallo \u201cOngaro de Minni\u201d (1991), 21<\/a>\u00a0ha sido acogido en el texto expreso de la norma.<\/p>\n Corresponde preguntarnos en esta instancia, primero, a qu\u00e9 se refiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 CCCN al expresar \u201cadquisici\u00f3n\u201d, y, en segundo t\u00e9rmino, a qu\u00e9 refiere cuando consigna \u201cpublicidad registral\u201d. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1892 CCCN requiere de la concurrencia de t\u00edtulo y modo suficientes para transmitir un derecho real por actos derivados entre vivos. Si falta tal concurrencia, no hay derecho real, pues ambos requisitos conforman la estructura legal de este derecho (art.\u00a01882). Aunque hubiere modo (tradici\u00f3n posesoria), si se carece de t\u00edtulo suficiente (escritura p\u00fablica), no hay derecho real. Por consiguiente, la adquisici\u00f3n a la que refiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 es del derecho personal que emana del instrumento privado y que se expresa en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1018 CCCN como una obligaci\u00f3n de hacer. 22<\/a><\/p>\n La adquisici\u00f3n que requiere publicidad es del derecho de exigir una obligaci\u00f3n de hacer.\u00a0Un boleto de compraventa no podr\u00e1 producir la adquisici\u00f3n del derecho real, aun cuando estuviere inscripto<\/strong>.<\/p>\n Lo que requiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo respecto de la publicidad posesoria es que sea suficiente, o sea, que efectivamente la cosa objeto haya sido entregada en posesi\u00f3n por el\u00a0tradens<\/em>. No basta la declaraci\u00f3n de partes respecto de terceros. El \u00fanico modo de ejercer la posesi\u00f3n es a trav\u00e9s de hechos materiales producidos respecto del inmueble. Si el comprador por boleto est\u00e1 ejerciendo la posesi\u00f3n del inmueble por haberla recibido de su transmitente, quien a su vez la pose\u00eda leg\u00edtimamente, quedar\u00eda justificada (sin perjuicio de los otros requisitos del art.\u00a01170) la prioridad que le est\u00e1 confiriendo el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo al comprador. La publicidad posesoria es la justificaci\u00f3n del privilegio que confiere la norma. Esto se compadece con lo prescripto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2355\u00a0CCIV<\/a>\u00a0in fine<\/em>: \u201cse considera leg\u00edtima la adquisici\u00f3n de la posesi\u00f3n de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa\u201d. 23<\/a><\/p>\n En igual sentido, el CCCN regula lo que denomina \u201crelaciones de poder\u201d. La posesi\u00f3n es una relaci\u00f3n de poder de un sujeto sobre una cosa. La posesi\u00f3n como relaci\u00f3n de poder de hecho se presume como tal y se presume leg\u00edtima. El poseedor no tiene necesidad de producir su t\u00edtulo a la posesi\u00f3n, salvo que la ley lo requiera, como es el caso del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170. Frente a un tercero cautelado, el adquirente poseedor deber\u00e1 producir su t\u00edtulo a la posesi\u00f3n. En este sentido se regulan los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1911, 1916, 1917 y 1918.<\/p>\n El CCCN identifica y nomina a la posesi\u00f3n y a la tenencia como una relaci\u00f3n de poder en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1908. En el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1909 expresa que \u201chay posesi\u00f3n cuando una persona, por s\u00ed o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comport\u00e1ndose como titular de un derecho real, lo sea o no\u201d. En el caso del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170, nos encontramos frente a la \u00faltima opci\u00f3n: el comprador por boleto no es titular de derecho real pero es poseedor. La posesi\u00f3n se presume leg\u00edtima. Por lo expresado, si una persona se encuentra en posesi\u00f3n de un bien inmueble, tiene un instrumento privado cuya fecha goza de certeza, ha pagado el veinticinco por ciento del precio antes de la traba cautelar y la ha recibido de quien es el titular registral o quien lo subrogue, reunir\u00eda elementos suficientes para que se le reconozca sobre la cosa el derecho a adquirirla mediante t\u00edtulo suficiente, desplazando al tercero registral cautelado acreedor del titular registral.<\/p>\n Otro cuestionamiento que surge para el an\u00e1lisis es si hay publicidad suficiente posesoria en los casos en que la entrega de la posesi\u00f3n hubiera operado por\u00a0traditio brevi manu<\/em>\u00a0o\u00a0constituto posesorio<\/em>. Estas figuras est\u00e1n normadas en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1892 como excepci\u00f3n a la tradici\u00f3n posesoria. En estos casos de excepci\u00f3n de la tradici\u00f3n, el objetivo de la publicidad de la adquisici\u00f3n posesoria no se produce, no se hace ostensible el derecho adquirido. En estos casos, la buena fe del comprador promeso deber\u00e1 ser exhaustivamente evaluada.<\/p>\n Lo que nos obliga a mayor detenimiento es la referencia a publicidad suficiente registral.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Si los boletos de compraventa pudieran ser inscriptos libremente, el principio de r\u00e9gimen legal forzoso previsto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1884 CCCN respecto de la estructura legal de los derechos reales quedar\u00eda virtualmente borrado. No es materia de este trabajo el desarrollo del concepto del r\u00e9gimen legal forzoso de los derechos reales: baste al efecto sostener que es la base de la seguridad jur\u00eddica en la materia. De poco habr\u00e1 servido declarar en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1884 que los derechos reales son de estructura legal.<\/p>\n Imaginemos la posibilidad de que los boletos pudieran ser inscriptos libremente, de este modo, alcanzando la publicidad registral requerida por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 y, por consiguiente, desplazar las medidas cautelares, incluso anteriores: \u00bfcu\u00e1les ser\u00e1n los efectos de un r\u00e9gimen semejante? El titular del boleto no podr\u00e1 constituir derechos reales de garant\u00eda \u2013excepto la cesi\u00f3n en garant\u00eda\u2013, pero s\u00ed transferir el mismo derecho que tiene u obligarse en relaci\u00f3n a otros derechos reales compatibles con su situaci\u00f3n por instrumentos de su misma calidad. Sus terceros acreedores no podr\u00e1n embargar la cosa objeto de su contrato y solo podr\u00edan embargar su derecho si, adem\u00e1s, hubiera un registro p\u00fablico de titulares de boletos, porque de lo contrario el adquirente permanecer\u00e1 en las sombras. Ni los acreedores del comprador promeso ni los acreedores del titular registral podr\u00e1n acceder al bien.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La aplicaci\u00f3n irrestricta a toda compraventa inmobiliaria \u2013de la prioridad del adquirente por boleto\u2013 entra\u00f1a riesgos pues es dable conjeturar que los deudores inescrupulosos no vacilar\u00e1n en generar ventas de sus propiedades a trav\u00e9s de meros boletos que luego ser\u00e1n oponibles sin cortapisas, salvo las que provengan de su eventual ineficacia. 24<\/a><\/p><\/blockquote>\n La exigencia de la publicidad registral o posesoria es en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo una exigencia expl\u00edcita. Hasta la sanci\u00f3n del CCCN, la jurisprudencia hab\u00eda considerado que se trataba de exigencias impl\u00edcitas. As\u00ed lo expresaba la Dra. Kemelmajer de Carlucci en el fallo \u201cFern\u00e1ndez c\/ Coviram\u201d ya mencionado:<\/p>\n Ante el silencio legal \u2013art.\u00a0146 Ley 24522\u2013 la casi unanimidad de los autores sostiene que el boleto es oponible haya o no posesi\u00f3n [\u2026]. As\u00ed lo sostuvo el plenario que estamos revisando \u2013o sea, \u201cOngaro de Minni\u201d\u2013 para los inmuebles con destino a vivienda, afirmando que no se requer\u00eda publicidad ni inscriptoria ni posesoria. Con el nuevo texto \u2013de la Ley de Sociedades\u2013, en cambio, debe afirmarse que el recaudo de la publicidad (sea posesoria o registral) est\u00e1 impl\u00edcitamente requerido. 25<\/a><\/p><\/blockquote>\n Entendemos que la publicidad registral referida por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 no es la prevista por la Ley\u00a017801<\/a>\u00a0(norma mantenida por el CCCN). De lo contrario, el C\u00f3digo estar\u00eda burlando el sistema de los derechos reales, que \u00e9l mismo instituye. La publicidad registral a la que se refiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 es solo de las previstas en leyes especiales para situaciones especiales o la que provenga de la ejecuci\u00f3n judicial del propio boleto.<\/p>\n El texto del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 de la Ley Registral fue sustituido por la Ley 26294 y qued\u00f3 redactado as\u00ed:<\/p>\n De acuerdo con lo dispuesto por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1890, 1892, 1893 y concordantes del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dem\u00e1s previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribir\u00e1n o anotar\u00e1n, seg\u00fan corresponda, los siguientes documentos: a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; [\u2026] c)\u00a0los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales<\/strong>.<\/p><\/blockquote>\n El boleto de compraventa, que solo contiene una obligaci\u00f3n de hacer, no encuentra cabida en este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2. Ello es as\u00ed porque para la adquisici\u00f3n por actos entre vivos y modos derivados de los derechos reales es necesario t\u00edtulo suficiente y modo suficiente (art.\u00a01892). Se requiere la concurrencia de t\u00edtulo y modo suficientes: t\u00edtulo suficiente es el acto jur\u00eddico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. Modo suficiente es la tradici\u00f3n posesoria.<\/p>\n El acto jur\u00eddico revestido de las formas establecidas por la ley es la escritura p\u00fablica, de conformidad con el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1017. Ergo, el boleto de compraventa, por no ser la forma prevista para que se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles, carece de acceso registral de acuerdo con la Ley del Registro. Por su propia naturaleza, est\u00e1 impedido de acceder al Registro de la Propiedad Inmueble. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2505 CCIV ordenaba la \u201cinscripci\u00f3n de los t\u00edtulos de adquisici\u00f3n o transmisi\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles\u201d para su oponibilidad a terceros, y la Ley 17801 en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 expresa \u201cen los mencionados registros se inscribir\u00e1n o anotar\u00e1n, seg\u00fan corresponda, los siguientes documentos\u201d. Al Registro de la Propiedad Inmueble ingresa el t\u00edtulo instrumento en el que consta el t\u00edtulo causa, pero el derecho ya existe extraregistralmente.<\/p>\n Carece de toda l\u00f3gica jur\u00eddica que en un mismo texto normativo \u2013como lo es el c\u00f3digo unificado\u2013 se previera, por un lado, la exigencia de la forma escritura p\u00fablica (arts.\u00a01017, 1892) para adquirir, constituir, transmitir o modificar derechos reales y su registraci\u00f3n para publicidad y oponibilidad a terceros, y, por otro lado, se hiciera caso omiso a tal previsi\u00f3n en un art\u00edculo del mismo plexo, acord\u00e1ndole efectos semejantes y la misma posibilidad de acceso registral a una \u201cforma\u201d diferente y de calidad inferior cual es el instrumento privado. Si para adquirir una prioridad excluyente, como la que confiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170, es suficiente con registrar un boleto de compraventa, \u00bfcu\u00e1l es la l\u00f3gica que obliga a la escritura p\u00fablica y su inscripci\u00f3n?<\/p>\n Esta diferencia de calidad de formas de los actos jur\u00eddicos est\u00e1 prevista en el CCCN. Dijimos ya que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 285 prev\u00e9 que \u201cel acto que no se otorga en la forma exigida por la ley no queda concluido como tal mientras no se haya otorgado el instrumento previsto\u201d. Igual sentido se propone en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 969. 26<\/a>\u00a0Por lo tanto, el acto jur\u00eddico que tiene por objeto la transmisi\u00f3n o adquisici\u00f3n del derecho real no queda concluido como acto jur\u00eddico destinado a transmitir el derecho real si no se otorga por escritura p\u00fablica. No hay adquisici\u00f3n del derecho real sin escritura p\u00fablica. La escritura p\u00fablica es la que produce los efectos propios del acto jur\u00eddico destinado a la adquisici\u00f3n del derecho real conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 989 CCCN.<\/p>\n El tema de las formas genera, en el asunto que nos ocupa, mayor preocupaci\u00f3n si se tiene en cuenta que el C\u00f3digo les reconoce validez a los instrumentos privados con la voluntad expresada mediante la impresi\u00f3n digital de cualquiera de las partes (art.\u00a0313).\u00a0La inscripci\u00f3n del boleto de compraventa no est\u00e1 prevista por la Ley 17801 y es incompatible con la normativa de los derechos reales<\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La Ley 19724 de Prehorizontalidad preve\u00eda la inscripci\u00f3n de los \u201cboletos\u201d, as\u00ed como la Ley de Loteo 14005. En ambos casos se justifica la inscripci\u00f3n como modo de protecci\u00f3n del comprador a tenor de dos circunstancias: 1) la cosa material comprometida en venta no existe como tal hasta tanto se concreta el loteo o se construye el edificio; 2) reci\u00e9n concretados ambos hechos es posible la tradici\u00f3n efectiva. Estas son las causas que pueden justificar la inscripci\u00f3n de un derecho personal en el Registro de la Propiedad, otorg\u00e1ndose publicidad suficiente generadora de una preferencia.<\/p>\n Solo la imposibilidad material por inexistencia de la cosa objeto del derecho justificar\u00eda omitir la tradici\u00f3n posesoria como medio de publicidad necesaria y excluyente. Solo la posesi\u00f3n efectiva justifica la preferencia; es ella la que se presupone leg\u00edtima y la que implica que una persona ejerza \u201cun poder de hecho sobre una cosa, comport\u00e1ndose como titular de un derecho real, lo sea o no\u201d (art.\u00a01909). La publicidad registral carece de esta virtud: no se presume leg\u00edtima y no importa un poder de hecho; luego, no puede justificar una preferencia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Los efectos propios del acto jur\u00eddico de transmisi\u00f3n o adquisici\u00f3n de derechos reales son conferir, entre otras, las facultades de persecuci\u00f3n y preferencia, de acuerdo a lo previsto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1882, y publicidad y oponibilidad a trav\u00e9s de la registraci\u00f3n del t\u00edtulo. Por tanto, no hay registraci\u00f3n sin t\u00edtulo (Ley 17801), no hay oponibilidad sin registraci\u00f3n (Ley 17801), no hay persecuci\u00f3n ni preferencia sin acto concluido, no hay acto concluido sin escritura p\u00fablica. Ergo,\u00a0no hay registraci\u00f3n sin escritura p\u00fablica<\/strong>.<\/p>\n Este esquema es atravesado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170. Si el derecho de preferencia es propio de los derechos reales y el principio registral es \u201cprimero en el tiempo, preferido en el derecho\u201d, la posibilidad de que el boleto de compraventa tenga acceso registral \u2013con los efectos previstos en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170\u2013 corta transversalmente todo el sistema de derechos sobre inmuebles. Basta con que se inscriba un boleto de compraventa, se pague efectivamente el 25 % del precio pactado y se convenga cualquier plazo para el pago del saldo para gozar de los beneficios del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, repeliendo a cualquier otro tercero sin importar quien est\u00e9 ejerciendo la posesi\u00f3n de la cosa.<\/p>\n Es \u00fatil al efecto el an\u00e1lisis del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1886 CCCN:<\/p>\n Persecuci\u00f3n y preferencia.<\/em>\u00a0El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.<\/p><\/blockquote>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 implica una verdadera excepci\u00f3n a este principio ya que, cumplidas las condiciones que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo prev\u00e9, el titular del contrato privado, o sea, el comprador promeso puede hacer valer una preferencia respecto de un derecho personal, el del tercero registral cautelado, que ha obtenido registraci\u00f3n previa. El grado de excepcionalidad que tiene el precepto amerita que la interpretaci\u00f3n de sus requisitos sea de restricci\u00f3n extrema. Por eso la publicidad registral a que refiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo solo podr\u00eda ser admitida en los casos previstos por ley especial para circunstancias tambi\u00e9n especiales.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Cuando el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo prev\u00e9 la publicidad registral, est\u00e1 refiriendo a nuestro entender solo a los casos por los cuales leyes especiales exigen la inscripci\u00f3n del boleto de compraventa; tal es la situaci\u00f3n de la Ley de Prehorizontalidad y la de la Ley de Loteo 14005. Ellas, parad\u00f3jicamente y regresando al inicio de este trabajo, son las que regularon las situaciones que llevaron a la incorporaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1185 bis y el 146 de la\u00a0Ley de Concursos y Quiebras<\/a>.<\/p>\n La Ley 14005 prev\u00e9 que el propietario de inmueble que \u201cdesee venderlo en la forma prevista en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo anterior har\u00e1 anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicaci\u00f3n del bien, su declaraci\u00f3n de voluntad de proceder a la venta en tal forma\u201d. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 expresa: \u201ccelebrado el contrato y dentro de los 30 d\u00edas de su fecha, el vendedor deber\u00e1 proceder a la anotaci\u00f3n provisoria del instrumento que entregue al comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble\u201d. Lo que se prev\u00e9 es una anotaci\u00f3n provisoria del instrumento privado.<\/p>\n Otro es el caso de la Ley 19724 de Prehorizontalidad, que obligaba al vendedor a inscribir el boleto de compraventa. Sin embargo, esta norma fue descartada en el proyecto, por lo cual el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 no ser\u00eda de aplicaci\u00f3n. Cabe recordar que unas de las principales causas que generaron la progresiva protecci\u00f3n al adquirente por boleto fueron justamente los casos de compras de lotes o unidades de vivienda\u00a0en las que no se pod\u00eda producir ni la entrega de la posesi\u00f3n ni el otorgamiento de la escritura<\/strong>, quedando el adquirente en total situaci\u00f3n de desventaja respecto de los acreedores de sus vendedores.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Entendemos que el calificativo de\u00a0suficiente<\/em>\u00a0que se le exige a la publicidad posesoria es claro en la norma, la doctrina y la jurisprudencia, pero la suficiencia de la publicidad registral debe ser objeto de an\u00e1lisis y definici\u00f3n. Solo leyes especiales nacionales pueden determinar los elementos indispensables para que se merit\u00fae la suficiencia de la publicidad registral de la adquisici\u00f3n; estas leyes\u00a0son las que deben prever la inscripci\u00f3n de instrumentos privados basada en circunstancias de excepci\u00f3n, por resultar imposible la tradici\u00f3n posesoria. La publicidad registral solo puede ser suficiente para conferir la preferencia que da el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 si resulta imposible que el comprador promeso ejerza una relaci\u00f3n de poder sobre el inmueble en raz\u00f3n de la naturaleza o estado de este<\/strong>. De lo contrario no alcanza, es insuficiente.<\/p>\n Si el comprador promeso no ha recibido la posesi\u00f3n real y efectiva siendo posible materialmente tal hecho, no podr\u00e1 suplir la publicidad exigida por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 mediante la inscripci\u00f3n del boleto de compraventa. En ning\u00fan caso los registros inmobiliarios podr\u00edan inscribir boletos de compraventa sin finalidad espec\u00edfica prevista por la ley especial y al solo efecto de prevalerse del beneficio acordado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170, so pena de poner en riesgo todo el sistema de oponibilidades. La inscripci\u00f3n de boletos de compraventa en los registros inmobiliarios por simple decisi\u00f3n de los contratantes, prescindiendo de la efectiva tradici\u00f3n del inmueble, carecer\u00eda de toda l\u00f3gica jur\u00eddica y, lejos de favorecer la justicia distributiva (propia de los conflictos entre acreedores), beneficiar\u00eda el fraude y la colusi\u00f3n, como se ha se\u00f1alado en muchos fallos referidos en la materia. 27<\/a>Lo contrario implica burlar el r\u00e9gimen forzoso de los derechos reales, el sistema registral de los mismos, la seguridad jur\u00eddica sobre la que se asienta la teor\u00eda del t\u00edtulo y modo de adquisici\u00f3n de los derechos reales, la obligatoriedad de inscripci\u00f3n de las escrituras p\u00fablicas de conformidad a la Ley de Registro al efecto de la oponibilidad de los derechos, el principio de la garant\u00eda com\u00fan de los acreedores y, en definitiva, el principio rector de la buena fe.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El Poder Ejecutivo Nacional dict\u00f3 el\u00a0Decreto 962\/2018<\/a>, que rige desde el 30 de octubre de 2018, con miras a \u201cbeneficiar\u201d a compradores en pozo y posibilitar el financiamiento de su adquisici\u00f3n. El decreto en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1\u00ba dispone lo siguiente:<\/p>\n Sustit\u00fayese el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2\u00ba del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N\u00ba 2080\/80 – T.O. 1999, aprobado como Anexo I por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4\u00ba del Decreto N\u00ba 466\/99, por el siguiente: \u201cAr\u00adt\u00edcu\u00adlo 2\u00ba.\u00a0<\/em>\u2014 El Registro de la Propiedad Inmueble tomar\u00e1 raz\u00f3n de los documentos indicados en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2\u00ba de la Ley N\u00ba 17801 y sus modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires. Con relaci\u00f3n a los boletos de compraventa, en los t\u00e9rminos de lo previsto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, tomar\u00e1 nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual\u201d.<\/p><\/blockquote>\n Las secciones 1 a 15 de este trabajo fueron redactadas en el a\u00f1o 2013, a\u00fan no puesto en vigencia el CCCN. A cinco a\u00f1os de su redacci\u00f3n, se presenta un nuevo desaf\u00edo para el tema de estudio. Las siguientes son breves reflexiones formuladas en torno al Decreto PEN 962\/2018 como una invitaci\u00f3n a la investigaci\u00f3n y con el \u00e1nimo de que los objetivos expuestos en los considerandos del decreto sean realmente alcanzados por las v\u00edas que correspondan. Sabemos que lo que a continuaci\u00f3n exponemos requiere de mucho debate y mayor profundizaci\u00f3n. En este sentido, tratar\u00e9 de centrarme solo en algunos puntos del decreto, haci\u00e9ndolo sucintamente.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En general, la doctrina distingue cinco clases de decretos: los decretos aut\u00f3nomos, dictados por el presidente de la Naci\u00f3n en ejercicio de funciones propias conforme a atribuciones otorgadas por la\u00a0Carta Magna<\/a>\u00a0en forma expresa (art.\u00a099 inc.\u00a01); los decretos reglamentarios \u2013tambi\u00e9n llamados ejecutivos\u2013, emitidos con el objeto de hacer efectivos los fines de las leyes dictadas por el Congreso Nacional que reglamenten sin alterar el esp\u00edritu de las mismas; los decretos de necesidad y urgencia (99 inc.\u00a03 CN); los decretos delegados (art.\u00a076 CN), dictados por el presidente de la Naci\u00f3n en raz\u00f3n de la delegaci\u00f3n expresa de competencias que realiza el Congreso Nacional, mediante una ley con plazo fijado para su duraci\u00f3n, que podr\u00e1n recaer sobre materia de administraci\u00f3n o de emergencia p\u00fablica. 28<\/a><\/p>\n El primer cuestionamiento debe ser c\u00f3mo categorizar el decreto bajo an\u00e1lisis dentro de las clases enunciadas. Si concluy\u00e9ramos que es un decreto reglamentario, debemos definir en primer t\u00e9rmino qu\u00e9 ley est\u00e1 reglamentando. La segunda cuesti\u00f3n ser\u00eda definir el alcance de las facultades del Poder Ejecutivo Nacional (en adelante, \u201cPEN\u201d) para dictar un decreto a aplicar en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (en adelante, \u201cCABA\u201d).<\/p>\n Si concluy\u00e9ramos que es de su competencia, podr\u00edamos afirmar que aquella parte del decreto que incluye al Registro de la Propiedad Inmueble (en adelante, \u201cRPI\u201d) en el proceso de modernizaci\u00f3n del Estado ser\u00eda constitucional, toda vez que, a este respecto, se tratar\u00eda de un decreto aut\u00f3nomo: el RPI de la CABA deber\u00eda acatar la reglamentaci\u00f3n y, por tanto, inscribir todo\u00a0documento oficial<\/strong>\u00a0que le llegare a trav\u00e9s de la plataforma de tr\u00e1mites a distancia de Presidencia de la Naci\u00f3n, denominada \u201cTAD\u201d. As\u00ed las cosas, los p\u00e1rrafos 6 a 14 de los considerandos del decreto ser\u00edan aceptables, pues no har\u00edan m\u00e1s que justificar la inclusi\u00f3n del Registro de la Propiedad Inmueble de la CABA en las previsiones contempladas por todas las normas indicadas en esos p\u00e1rrafos. El PEN, suponiendo su competencia para regular el funcionamiento del RPI de CABA, funda la obligaci\u00f3n de este de \u201cdespapelizarse\u201d 29<\/a>\u00a0y aceptar su funcionamiento administrativo de acuerdo a los par\u00e1metros tecnol\u00f3gicos determinados. La simple lectura de los p\u00e1rrafos elegidos como fundamentos no hace m\u00e1s que ratificar que ellos est\u00e1n dirigidos a los organismos p\u00fablicos, entes estatales, etc. Se trata de normas de regulaci\u00f3n de la actividad del Estado. A este respecto, no se advierte cambio que genere reacci\u00f3n como no sea la necesidad de recursos econ\u00f3micos y humanos para poner en funcionamiento cualquier sistema.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El an\u00e1lisis se complejiza cuando la norma ejecutiva entra en la regulaci\u00f3n de las normas del derecho civil y comercial. La regulaci\u00f3n de negocios jur\u00eddicos de car\u00e1cter privado y la institucionalizaci\u00f3n, a trav\u00e9s de un decreto, de preferencias, privilegios o prioridades excluyentes, desplazando derechos de determinados particulares respecto de otros \u2013entendemos\u2013 excede a cualquiera de las categor\u00edas indicadas. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 establece los requisitos que debe cumplir un comprador por boleto para desplazar a terceros embargantes del vendedor y, en su inciso d), exige que \u201cla adquisici\u00f3n tenga publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria\u201d.<\/p>\n El decreto intenta sustentar su competencia para regular la publicidad suficiente registral referida en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 en los considerandos: cita el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 80 de la Ley\u00a024441<\/a>, que admite la inscripci\u00f3n de instrumentos privados, cuando la ley lo autorice, \u201csiempre que la firma de sus otorgantes est\u00e9 certificada por escribano p\u00fablico<\/strong>\u201d. Este fundamento atenta contra el propio decreto, ya que est\u00e1 admitiendo la necesidad de una ley y de la certificaci\u00f3n notarial. El Decreto 962\/201818, a diferencia de su pretendido fundamento, prescinde de ambos.<\/p>\n Respecto de dicho ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 80 ha dicho Moisset de Espan\u00e9s:<\/p>\n A partir de la vigencia de la nueva ley encontramos en nuestro ordenamiento jur\u00eddico dos normas \u2013una en la ley 17801, otra en esta ley 24441\u2013 que se refieren\u00a0al mismo supuesto de hecho<\/strong>, con enunciados ligeramente diferentes. Entendemos, como el citado autor, que ya en el a\u00f1o 1994 el legislador aceptaba, en casos excepcionales especialmente previstos por ley, la inscripci\u00f3n de instrumentos privados en el RPI, tal como lo aceptan los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2 y 3 de la Ley 17801. Pero en ambos casos (Ley 24441 y Ley 17801) se requiere de ley especial y de la intervenci\u00f3n del notario p\u00fablico.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La firma digital no excluye al escribano p\u00fablico. Y la funci\u00f3n de este es totalmente compatible con aquella. El notariado est\u00e1 comprometido con todos los procesos de despapelizaci\u00f3n en tanto en cuanto no est\u00e9 en juego la seguridad jur\u00eddica, y la intervenci\u00f3n del escribano en la firma digital es una funci\u00f3n asumida y compatible con lo que pretende el decreto. Con firma digital o sin ella, como bien lo previene el decreto,\u00a0solo con el escribano p\u00fablico se podr\u00e1 garantizar la certeza respecto de la formaci\u00f3n del consentimiento en los contratos<\/strong>.<\/p>\n Un decreto del PEN no puede modificar la Ley 17801 determinando cu\u00e1l es la publicidad registral suficiente de un instrumento privado o qu\u00e9 instrumentos privados acceden a la publicidad suficiente. La ley especial del registro inmobiliario requiere del notario p\u00fablico: el decreto por s\u00ed solo no puede excluirlo.<\/p>\n Seguridad inform\u00e1tica no es seguridad jur\u00eddica. Desde una visi\u00f3n jur\u00eddica, para que un negocio sea v\u00e1lido no s\u00f3lo es necesario verificar la validaci\u00f3n de las claves, sino que quien estampe la firma digital sea la persona titular de dicha firma y que adem\u00e1s el consentimiento sea prestado libre y voluntariamente, es decir sin vicios. 31<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> La asignaci\u00f3n por decreto de\u00a0fecha cierta al boleto de compraventa<\/strong>\u00a0electr\u00f3nico firmado digitalmente tambi\u00e9n resulta un exceso. La fecha cierta de un instrumento, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 317 CCCN, depende de circunstancias f\u00e1cticas que deber\u00e1n ser valoradas \u201crigurosamente\u201d en cada oportunidad por los jueces. Sin duda, la firma digital constituir\u00e1 un hecho que ser\u00e1 medido en torno a otros que puedan ser considerados en cada caso, mas no el \u00fanico. 32<\/a><\/p>\n Antes de la sanci\u00f3n del CCCN, darle a determinada circunstancia f\u00e1ctica la virtualidad de aportar fecha cierta a un instrumento era esencial. La nueva redacci\u00f3n del CCCN ha abierto la enumeraci\u00f3n aparentemente taxativa del CCIV y, por tanto, hoy, que un decreto del PEN as\u00ed lo consigne resulta inocuo. 33<\/a>\u00a0Siempre depender\u00e1 de la valoraci\u00f3n judicial.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El vicio del que adolece el\u00a0decreto<\/a>, a nuestro entender, es querer reglamentar una ley excepcional que no existe. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 CCCN no instituye en qu\u00e9 casos puede haber publicidad registral de instrumentos privados. Este el nudo. Solo exige publicidad registral o posesoria suficiente para concederle una preferencia al comprador promeso. El fin del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo es fijar los requisitos que debe tener el comprador promeso para que su derecho sea m\u00e1s considerado que el del embargante. La suficiencia de la publicidad posesoria est\u00e1 determinada por el CCCN. Pero no hay ley que determine los casos o caracteres de publicidad registral suficiente de instrumentos privados. No hay ley que determine la inscripci\u00f3n de boletos de compraventa.<\/p>\n Por su parte, la Ley 17801, fundacional en el tema en tratamiento, exige ley especial y la intervenci\u00f3n de notario para los casos de excepcional inscripci\u00f3n de instrumentos privados. Ergo, es una ley especial la que debe imponer la inscripci\u00f3n registral de los boletos de compraventa o de cualquier otro instrumento diferente de los indicados en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 de la Ley Registral, excepcionando el principio general. De lo contrario, tendr\u00edamos que afirmar que, a partir del 1 de agosto de 2015, en virtud del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170, los boletos de compraventa son inscribibles en el RPI. Esto, hemos afirmado, ser\u00eda una verdadera alteraci\u00f3n de todo el r\u00e9gimen jur\u00eddico.<\/p>\n Advi\u00e9rtase que lo que se est\u00e1 modificando es, entre otros, el r\u00e9gimen de seguridad din\u00e1mica y est\u00e1tica de los derechos y el principio del patrimonio como prenda com\u00fan de los acreedores por v\u00eda de un decreto del PEN a aplicar en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires.<\/p>\n Lo que ha hecho el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 CCCN, tal como la Ley 17801 y la Ley 24441, es prever la posibilidad de que se inscriban documentos privados una vez que la ley especial excepcione lo previsto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 de la 17801. Mal se puede reglamentar una ley no sancionada.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Adem\u00e1s de lo se\u00f1alado, hay que advertir otros avances del decreto sobre el derecho de fondo.<\/p>\n A.\u00a0<\/strong>Ha pr\u00e1cticamente regulado un sistema de \u201cprehorizontalidad\u201d con caracteres semejantes a los de la derogada Ley 19724. M\u00e1s a\u00fan, ha generado un nuevo orden de privilegios, incorporando a los terceros acreedores del comprador promeso, o sea, los financistas de los desarrollos inmobiliarios, cuyos derechos quedar\u00edan cubiertos con la cesi\u00f3n en garant\u00eda del boleto.<\/p>\n Tanto la Ley 13512 de Propiedad Horizontal como la 19724 de Prehorizontalidad ten\u00edan entre sus fundamentos conceptos semejantes a los utilizados en el decreto, tales como la necesidad de que el Estado Nacional adopte<\/p>\n \u2026 una serie de medidas que tienen por objeto abordar en forma preferente e inmediata\u00a0el problema del d\u00e9ficit habitacional existente en nuestro pa\u00eds<\/strong>, entendiendo que el acceso a la vivienda es un derecho fundamental de la poblaci\u00f3n, por lo que resulta prioritario establecer los lineamientos que permitan la registraci\u00f3n de aquellos instrumentos referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual. 34<\/a><\/p><\/blockquote>\n La protecci\u00f3n de los compradores, la consolidaci\u00f3n de los derechos reales, la protecci\u00f3n de la parte vulnerable del contrato frente a las empresas loteadoras o constructoras estuvieron entre los objetivos de las Leyes 13512, 14005 y 19724. En todos estos casos, los reg\u00edmenes que excepcionaron el derecho de fondo lo hicieron por una ley del Congreso de la Naci\u00f3n.<\/p>\n Las preguntas que nos surgen son: \u00bfes en realidad la inscripci\u00f3n de los boletos lo que resuelve el problema habitacional o lo es el cr\u00e9dito para la construcci\u00f3n de unidades habitacionales? \u00bfCu\u00e1l es el recipiendario m\u00e1s directo de la norma en tratamiento?<\/p>\n B.\u00a0<\/strong>Seguro obligatorio. Tambi\u00e9n advertimos la omisi\u00f3n de toda referencia a los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2070 y 2071 CCCN, que obligan a la constituci\u00f3n de un seguro en los casos como los tratados. \u00bfQuedar\u00e1 obligado el registro inmobiliario a\u00a0calificar la constituci\u00f3n<\/strong>\u00a0de este seguro obligatorio? 35<\/a>\u00a0En este sentido, dadas las particulares consecuencias previstas por el C\u00f3digo Civil y Comercial, el decreto se puede calificar cuando menos de insuficiente, dejando en situaci\u00f3n compleja al \u00f3rgano de inscripci\u00f3n y en situaci\u00f3n muy comprometida a cedentes y cesionarios de derechos que pretende proteger.<\/p>\n Desde un punto de vista econ\u00f3mico, \u00bfqui\u00e9n costear\u00e1 el seguro? La duda se hace inevitable toda vez que uno de los argumentos m\u00e1s esgrimidos en la presentaci\u00f3n del \u201cboleto electr\u00f3nico\u201d en sociedad fue que el sistema aparejaba una gran eliminaci\u00f3n de costes.<\/p>\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
\nAr\u00adt\u00edcu\u00adlo 2\u00ba<\/em>: El Registro de la Propiedad Inmueble [\u2026] con relaci\u00f3n a los boletos de compraventa, en los t\u00e9rminos de lo previsto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, tomar\u00e1 nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias,\u00a0respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual<\/strong>. 3<\/a><\/p><\/blockquote>\n2. Naturaleza jur\u00eddica del boleto de compraventa.\u00a0Regulaci\u00f3n del boleto de compraventa en el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h2>\n
\n
3. Los efectos del boleto de compraventa inmobiliaria\u00a0en la legislaci\u00f3n velezana<\/h2>\n
4. Antecedentes. El nacimiento de un privilegio especial\u00a0para el comprador promeso<\/h2>\n
5. Fallos<\/h2>\n
\n2. El boleto que ha tenido acceso registral, sea por su anotaci\u00f3n o por la traba de una cautelar que lo presupone, es oponible al embargante posterior a trav\u00e9s de la tercer\u00eda de mejor derecho o de la acci\u00f3n de oponibilidad.
\n3. El ordenamiento jur\u00eddico, interpretado sistem\u00e1ticamente, distingue seg\u00fan cu\u00e1l sea el destino del inmueble adquirido mediante boleto de compraventa (vivienda personal del adquirente o cualquier otro destino).
\n4. El \u201cadquirente\u201d de un inmueble con destino vivienda mediando boleto, tenga o no posesi\u00f3n, haya o no inscripto ese instrumento, triunfa en la tercer\u00eda de mejor derecho o en la acci\u00f3n de oponibilidad si se cumplen los siguientes recaudos: a) que el boleto tenga fecha cierta o exista certidumbre f\u00e1ctica de su existencia anterior al embargo; la posesi\u00f3n p\u00fablica y pac\u00edfica es un elemento trascendente para acreditar tal certidumbre f\u00e1ctica; b) que el tercerista haya adquirido de quien es el titular registral o que est\u00e9 en condiciones de subrogarse en su posici\u00f3n jur\u00eddica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes; c) que el tercerista sea de buena fe y haya pagado el 25 % del precio con anterioridad a la traba del embargo.
\n5. El embargante de buena fe, aquel que no conoc\u00eda la realidad extra registral, puede oponer su derecho al poseedor y al adquirente sin posesi\u00f3n de un inmueble que no tiene por destino su vivienda personal.
\n6. El poseedor puede oponer al embargante todos los efectos que derivan de la posesi\u00f3n misma (restituci\u00f3n de mejoras, derecho de retenci\u00f3n, adquisici\u00f3n de frutos, etc.) y de su car\u00e1cter de acreedor\u2026<\/p><\/blockquote>\n
\n<\/a>2. El adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercer\u00eda de mejor derecho o en la acci\u00f3n de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal si se cumplen los siguientes recaudos: a) el boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre f\u00e1ctica de su existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso; 11<\/a>\u00a0b) el boleto tiene publicidad (registral o posesoria); 12<\/a>\u00a0c) el tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o est\u00e1 en condiciones de subrogarse en su posici\u00f3n jur\u00eddica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes; d) el tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25 % del precio con anterioridad a la traba del embargo o a la apertura del proceso universal.
\n3. En el proceso concursal, las reglas anteriores no impedir\u00e1n la aplicaci\u00f3n de la normativa relativa a la acci\u00f3n revocatoria y el adquirente deber\u00e1 cumplir con los otros recaudos expresamente previstos en el art.\u00a0146 de la ley 24522.<\/p><\/blockquote>\n6. Conclusi\u00f3n en torno a la legislaci\u00f3n y los fallos citados<\/h2>\n
\n
7. Los efectos del boleto de compraventa en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 del C\u00f3digo\u00a0Civil y Comercial frente a los terceros. Prioridad excluyente o privilegio<\/h2>\n
8. Requisitos necesarios para gozar de la protecci\u00f3n<\/h2>\n
9. La publicidad suficiente, registral o posesoria, en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170\u00a0del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h2>\n
10. Inscripci\u00f3n registral de los boletos de compraventa<\/h2>\n
11. La libre publicidad registral a la que se refiere\u00a0el proyectado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 violar\u00eda el sistema registral<\/h2>\n
12. La publicidad registral del boleto no justifica la preferencia\u00a0del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170<\/h2>\n
13. La facultad de preferencia: su excepcionalidad<\/h2>\n
14. Casos de publicidad registral de derechos por boleto<\/h2>\n
15. Publicidad suficiente registral<\/h2>\n
16. El Decreto 962 del Poder Ejecutivo Nacional<\/h2>\n
16.1. Constitucionalidad del decreto<\/h3>\n
16.2. El decreto y el derecho de fondo<\/h3>\n
\nAmbos dispositivos aparecen incluidos dentro de un sistema que exige sustancialmente la escritura p\u00fablica,\u00a0pero admiten un r\u00e9gimen de excepci\u00f3n<\/strong>\u00a0que permite accedan al registro actos que vienen contenidos en un instrumento privado,\u00a0siempre que haya una ley especial que as\u00ed lo regule<\/strong>. 30<\/a><\/p><\/blockquote>\n16.3. Firma digital y escribano p\u00fablico<\/h3>\n
16.4. Fecha cierta<\/h3>\n
16.5. El decreto carece de materia regulable<\/h3>\n
16.6. La regulaci\u00f3n de otros institutos de derecho de fondo<\/h3>\n