{"id":729,"date":"2014-11-06T19:34:32","date_gmt":"2014-11-06T19:34:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=729"},"modified":"2019-07-11T12:49:37","modified_gmt":"2019-07-11T15:49:37","slug":"estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/","title":{"rendered":"Estudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012"},"content":{"rendered":"

[*] N. del E.: este art\u00edculo es anterior a la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n Argentina Ley 26.994. Por tal motivo, las referencias utilizan el t\u00e9rmino \u201cProyecto\u201d. Los hiperv\u00ednculos respectivos\u00a0dirigen a la versi\u00f3n aprobada por el Senado en\u00a0noviembre de 2013<\/a>. El lector puede consultar adem\u00e1s: a) la\u00a0Ley 26.994<\/a>\u00a0y sus anexos; b) la versi\u00f3n del Proyecto elevada al Congreso por el Poder Ejecutivo Nacional a trav\u00e9s del\u00a0Mensaje 884\/2012<\/a>.<\/p>\n

 <\/p>\n

Por Ariel Eugenio Regis<\/strong> (informaci\u00f3n sobre el autor<\/a>)<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Esc.
Esc. Regis<\/figcaption><\/figure>\n<\/a>

Introducci\u00f3n<\/strong><\/h3>\n

En ocasi\u00f3n del XVII Congreso Nacional de Derecho Registral (Vicente L\u00f3pez, 15-17 de agosto de 2013), presentamos la presente ponencia[1<\/a>]<\/a>\u00a0al Tema I que hoy, corregida y ampliada, es objeto de la presente publicaci\u00f3n. En dicha oportunidad, advertimos de inmediato que la extensi\u00f3n y asimetr\u00eda de los t\u00f3picos del temario propuesto[2<\/a>]<\/a>\u00a0requer\u00edan ampliar nuestra mirada y centrar el estudio no ya en la publicidad inmobiliaria sino en la oponibilidad, entendida \u00e9sta como un medio t\u00e9cnico que el derecho utiliza en la resoluci\u00f3n de conflictos intersubjetivos, del que la primera es solo un engranaje.<\/p>\n

As\u00ed, en el presente el lector encontrar\u00e1, luego de algunos aspectos generales que hemos ampliado y pulido desde esa fecha hasta ahora, un an\u00e1lisis somero de la aplicaci\u00f3n del instituto a la resoluci\u00f3n de conflictos en el \u00e1mbito inmobiliario en el\u00a0Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a>\u00a0(en adelante PCU) elaborado por la Comisi\u00f3n para la Elaboraci\u00f3n del Proyecto de Ley de Reforma, Actualizaci\u00f3n y Unificaci\u00f3n de los C\u00f3digos Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, creada por\u00a0Decreto presidencial 191\/2011<\/a>\u00a0del 23 de febrero de 2011.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1. El instituto de la oponibilidad<\/strong><\/h3>\n

\u00bfQu\u00e9 es la oponibilidad? A menudo nos manejamos en una precomprensi\u00f3n de lo que las palabras significan, sin indagar acerca del sentido de lo que expresamos. La ambig\u00fcedad o polisemia propia del t\u00e9rmino\u00a0oponibilidad<\/em>\u00a0hace que los intentos de una teor\u00eda general que englobe todas sus acepciones sea, cuando menos, dif\u00edcil. Las referencias normativas, doctrinales y jurisprudenciales sobre elementos del orden jur\u00eddico tan variados como dis\u00edmiles[3<\/a>]<\/a>\u00a0hacen necesario un estudio profundo e integral como pocas veces se ha emprendido.<\/p>\n

Mucho antes que nosotros se ha destacado la falta de desarrollo cient\u00edfico que la oponibilidad ha tenido, pese a su importancia.[4<\/a>]<\/a>\u00a0Sin embargo, parece pasar desapercibido para la mayor\u00eda de la doctrina su car\u00e1cter transversal. La falta es doble, en tanto en cuanto no s\u00f3lo no se le da al instituto la importancia te\u00f3rica que ha adquirido desde la \u00faltima mitad del siglo pasado, que lo erige en un concepto general esencial del pensamiento jur\u00eddico contempor\u00e1neo, sino que adem\u00e1s, con frecuencia, se lo analiza casi \u00fanicamente en su aspecto negativo (inoponibilidad).[5<\/a>]<\/a><\/p>\n

Aunque el desarrollo dogm\u00e1tico del instituto corresponde a los ordenamientos jur\u00eddicos modernos \u2013son destacables los esfuerzos de la doctrina francesa e italiana desde mediados del siglo pasado[6<\/a>]\u2013,<\/a> los supuestos pr\u00e1cticos que resuelve la inclusi\u00f3n normativa de la figura ya eran tomados en cuenta en el derecho antiguo. En Iberoam\u00e9rica, escasean los estudios con vocaci\u00f3n de generalidad. S\u00f3lo unos pocos hemos podido encontrar en la doctrina espa\u00f1ola.[7<\/a>]<\/a>\u00a0Pese a ello, se multiplican por doquier los trabajos que estudian su aplicaci\u00f3n a institutos espec\u00edficos.[8<\/a>]<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.1.\u00a0Acerca de la noci\u00f3n de oponibilidad<\/em><\/h4>\n

En una primera aproximaci\u00f3n, algo puede ser opuesto u oponerse en por lo menos dos sentidos. En la mayor\u00eda de los casos, el verbo\u00a0oponer<\/em>\u00a0se toma en el sentido de imponer o invocar un argumento, un medio de defensa. En este primer sentido (sentido adjetivo), se utiliza el verbo\u00a0oponer<\/em>[9<\/a>]<\/a>\u00a0como sin\u00f3nimo de\u00a0excepcionar<\/em>, de colocar un obs\u00adt\u00e1cu\u00adlo a la pretensi\u00f3n de un demandante, que en este caso concreto consiste en la alegaci\u00f3n de unos hechos que enervaban o contrarrestaban las acciones ejercitadas en un procedimiento.[10<\/a>]<\/a><\/p>\n

Junto a \u00e9ste, aparece en los \u00faltimos a\u00f1os un nuevo sentido (sentido t\u00e9cnico jur\u00eddico o sustantivo), que la doctrina francesa es conteste en emparentar con la<\/p>\n

\u2026 aptitud de un derecho, de un acto (convenci\u00f3n, sentencia, etc.), de una situaci\u00f3n de derecho o de hecho para hacer sentir sus efectos con respecto a terceros (es decir, personas que no son ni titulares del derecho, ni partes en el acto, ni causahabientes o acreedores de estas partes, ni interesados en primer lugar por la situaci\u00f3n), no sometiendo a estos terceros a las obligaciones directamente nacidas de esos elementos (lo que constituye, en los casos especificados donde se produce, una ampliaci\u00f3n del efecto obligatorio de un acto por excepci\u00f3n al principio del efecto relativo de aquel) sino forz\u00e1ndolos a reconocer la existencia de los hechos, derechos y actos llamados oponibles (si est\u00e1n, por lo dem\u00e1s legalmente probados), a respetarlos como elementos de orden p\u00fablico y a tolerar sus consecuencias, salvo su oposici\u00f3n cuando la ley les concede derecho para ello.[11<\/a>]<\/a><\/p><\/blockquote>\n

De esta definici\u00f3n se desprende, como hemos puesto de manifiesto, que el verbo\u00a0oponer<\/em>\u00a0y sus derivados (oponible, oponibilidad, opuesto, etc., y sus sin\u00f3nimos) son utilizados con frecuencia en relaci\u00f3n a diferentes elementos del orden jur\u00eddico.[12<\/a>]<\/a><\/p>\n

Desde un an\u00e1lisis gramatical, es posible afirmar que el t\u00e9rmino\u00a0oponibilidad<\/em>\u00a0es un sustantivo abstracto, donde el sufijo -bilidad significa cualidad. \u00c9ste deriva del adjetivo verbal\u00a0oponible<\/em>, definido como aquello que se puede oponer.[13<\/a>]<\/a>\u00a0El sufijo -ble en\u00a0oponible<\/em>\u00a0indica posibilidad pasiva, es decir, capacidad o aptitud para recibir la acci\u00f3n del verbo,[14<\/a>]<\/a> en este caso\u00a0oponer<\/em>.<\/p>\n

En este orden de ideas, la funci\u00f3n del adjetivo\u00a0oponible<\/em>\u00a0es la de calificar[15<\/a>]<\/a>\u00a0el elemento del que se trate, de dotarlo de un plus que sin \u00e9l no tendr\u00eda. Como consecuencia, lleva consigo la posibilidad de dividir los elementos entre aquellos oponibles y los que no lo son. De esta forma, la oponibilidad se da siempre como una relaci\u00f3n entre dos t\u00e9rminos, en la medida en que aquello que es oponible lo es en relaci\u00f3n a otra cosa.[16<\/a>]<\/a><\/p>\n

Siendo as\u00ed, que algo pueda ser opuesto o que se pueda oponer en sentido adjetivo no nos dice todav\u00eda que sea oponible en sentido t\u00e9cnico o sustantivo. En tanto en el primero la oposici\u00f3n del elemento se emparenta con la acci\u00f3n de oponer, de esgrimir el elemento en juicio, en el segundo refiere a su efecto, a una cualidad o propiedad del elemento esgrimido por el cual tiene efectos jur\u00eddicos\u00a0fuera de su c\u00edrculo de actividad directa<\/strong>,[17<\/a>]<\/a>\u00a0lo que determina\u00a0<\/em>un cierto grado de orden o preferencia entre los elementos tenidos en cuenta.<\/p>\n

Una oposici\u00f3n implica una incompatibilidad de posiciones jur\u00eddicas que no pueden ser simult\u00e1neamente satisfechas en el todo.[18<\/a>]<\/a> Y es por ello que el campo de la oponibilidad en sentido t\u00e9cnico jur\u00eddico queda reducido y se concretiza en situaciones determinadas y entre sujetos tambi\u00e9n determinados (ver apartado 3.2.).<\/p>\n

Analizaremos en los apartados que siguen su aplicaci\u00f3n de manera general a algunos de estos elementos, para luego, en los cap\u00edtulos venideros, indagar acerca de su funcionamiento en supuestos espec\u00edficos que se desarrollan dentro del marco del derecho inmobiliario.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.2.\u00a0Recorte del \u00e1mbito de estudio. El derecho inmobiliario<\/em><\/h4>\n

El derecho privado patrimonial puede ser considerado como aquella parte del derecho que comprende las normas e instituciones a trav\u00e9s de las cuales se realizan y ordenan las actividades econ\u00f3micas del hombre.[19<\/a>]<\/a>\u00a0\u00c9ste atiende, en primer lugar, a establecer una serie de reglas por medio de las cuales se lleve a cabo la distribuci\u00f3n de los bienes econ\u00f3micos entre los miembros de la sociedad y, por consiguiente, la atribuci\u00f3n a cada uno de ellos de concretos y determinados bienes. En segundo lugar, el derecho patrimonial establece las reglas en virtud de las cuales unas personas realizan o pueden realizar prestaciones de servicios en favor de otras (cooperaci\u00f3n o colaboraci\u00f3n social) y un tr\u00e1fico o cambio de manos de los bienes econ\u00f3micos (intercambio en sentido amplio).[20<\/a>]<\/a><\/p>\n

Pese a no poder predicar del derecho inmobiliario autonom\u00eda cient\u00edfica, sist\u00e9mica, ni normativa tal que pueda ser estudiado con independencia del derecho privado patrimonial, ciertamente podemos pensarlo como objeto de estudio cient\u00edfico a partir de deslindar algunos aspectos m\u00e1s o menos generales que lo caracterizan.<\/p>\n

As\u00ed, en un intento hacia su caracterizaci\u00f3n, que nos servir\u00e1 de base para el desarrollo posterior \u2013por analog\u00eda a lo dicho en relaci\u00f3n al derecho privado\u2013, el derecho inmobiliario puede ser caracterizado como un conjunto de normas, esencialmente de derecho privado, que rigen las relaciones de atribuci\u00f3n e intercambio de derechos que tienen por objeto mediato o inmediato cosas inmuebles.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.3.\u00a0La oponibilidad y las relaciones jur\u00eddicas<\/em><\/h4>\n<\/a>

1.3.1.\u00a0El quid de la oponibilidad\u00a0<\/em>erga omnes\u00a0en la clasificaci\u00f3n
\nde los derechos subjetivos<\/em><\/h4>\n

La doctrina clasifica los derechos subjetivos en relativos y absolutos, seg\u00fan exista o no un sujeto pasivo determinado.[21<\/a>]<\/a>\u00a0En los relativos, el derecho le confiere al titular la facultad de exigir un determinado comportamiento a una persona determinada. En los absolutos, entre los cuales se encuentran los reales, el sujeto pasivo es toda la sociedad. \u00c9stos existen frente a todos o\u00a0erga omnes<\/em>; a la facultad del titular corresponde el deber de abstenci\u00f3n de todos los dem\u00e1s.<\/p>\n

Este criterio merece aclaraciones, en tanto resulta imposible pensar el derecho subjetivo sin predicar de \u00e9l la facultad de exclusi\u00f3n de aquellos actos de los terceros que impliquen privar del derecho a su titular o restringirlo m\u00e1s all\u00e1 de lo razonable. La sociedad toda debe soportar el ejercicio de las facultades propias de la clase de derecho a la que se refiere, lo que se hace esencial para la convivencia pac\u00edfica de los individuos en ella.<\/p>\n

El sentido amplio de la propiedad privada,[22<\/a>]<\/a> desarrollado a partir del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 17 de la\u00a0Constituci\u00f3n Nacional<\/a>, impone que el Estado o los particulares se abstengan de realizar actos que puedan privar arbitrariamente a una persona de sus derechos individuales o restring\u00edrselos m\u00e1s all\u00e1 de lo razonable de forma tal que en los hechos signifique una anulaci\u00f3n o alteraci\u00f3n del derecho en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

La inviolabilidad de los derechos se caracteriza por la imposici\u00f3n al tercero de una situaci\u00f3n o relaci\u00f3n jur\u00eddica. El tercero debe soportar esa realidad, contar con ella necesariamente a la hora de ejercitar sus derechos. S\u00f3lo por excepci\u00f3n el tercero podr\u00e1 desconocerla en determinados supuestos que la ley establece o cuando medie un ejercicio abusivo del mismo.<\/p>\n

Este criterio que afirmamos es fruto de largas discusiones acerca de la diferenciaci\u00f3n entre derechos reales y personales, uno de cuyos criterios se asienta en la oponibilidad.<\/p>\n

La teor\u00eda cl\u00e1sica define el derecho real por oposici\u00f3n a los derechos personales. Establece que lo que caracteriza a los derechos reales es la relaci\u00f3n directa e inmediata del titular (o sujeto) del derecho con la cosa (objeto). El titular del derecho real ejerce la potestad jur\u00eddica con independencia de todo otro sujeto. Pothier explica que mientras que el derecho real es un derecho en la cosa (ius in re<\/em>) de la cual el titular saca una ventaja o beneficio, el derecho personal es un derecho a la cosa (ius ad rem<\/em>), que se dirige a la persona obligada a darla. Esta doctrina fue puesta en duda por aquellos autores que impugnan la divisi\u00f3n entre derechos reales y personales, doctrina que lleva el nombre de unitaria y que se divide en dos: unitaria personalista y unitaria realista, seg\u00fan la unificaci\u00f3n se haga sobre una u otra categor\u00eda de derechos.<\/p>\n

La tesis realista asimila los derechos personales a los reales, reduciendo el cr\u00e9dito a meras relaciones entre patrimonios, en tanto el cr\u00e9dito (patrimonio del acreedor) se traduce en un poder jur\u00eddico de agresi\u00f3n sobre los bienes que componen el patrimonio del deudor. Por su parte, la tesis unitaria personalista \u2013Demogue, Planiol\u2013 impugna la divisi\u00f3n entre derechos personales y reales, y describe el derecho real como una obligaci\u00f3n pasivamente universal.[23<\/a>]<\/a>\u00a0As\u00ed, la distinci\u00f3n entre derechos reales y personales basada en el sujeto pasivo de la relaci\u00f3n no ser\u00eda tal, pues en los derechos reales tambi\u00e9n existir\u00eda una obligaci\u00f3n, siendo su objeto una prestaci\u00f3n consistente en una abstenci\u00f3n u omisi\u00f3n que pesar\u00eda sobre los integrantes de la comunidad.<\/p>\n

La corriente doctrinaria neocl\u00e1sica, intermedia o ecl\u00e9ctica \u2013cuyo origen se puede remontar al mismo Planiol, quien, en coautor\u00eda con Ripert, rectifica a\u00f1os m\u00e1s tarde su postura en su\u00a0Tratado pr\u00e1ctico de derecho civil franc\u00e9s<\/em>[24<\/a>]\u2013<\/a> adicion\u00f3 a la doctrina cl\u00e1sica la nota esencial de la absolutez y deriv\u00f3 otros atributos de los derechos reales que hacen a su eficacia: las facultades de persecuci\u00f3n y preferencia.<\/p>\n

Como explica L\u00f3pez de Zaval\u00eda,[25<\/a>]<\/a> esta doctrina compatibiliza las ideas de la teor\u00eda cl\u00e1sica con la de la doctrina unitaria personalista. Critica la teor\u00eda cl\u00e1sica por haber hecho hincapi\u00e9 \u00fanicamente en la relaci\u00f3n directa e inmediata con la cosa (aspecto interno), olvidando, aunque sin desconocerlo, el aspecto externo.<\/p>\n

Por el contrario, la teor\u00eda unitaria personalista s\u00f3lo tuvo en cuenta el aspecto externo, o sea, la relaci\u00f3n jur\u00eddica, olvidando el interno, o sea, la relaci\u00f3n f\u00e1ctica de la persona con la cosa. As\u00ed, los derechos personales u obligaciones tienen como objeto una prestaci\u00f3n que s\u00f3lo puede estar a cargo de una de las partes del negocio que le da causa, el deudor. En cambio, en el derecho real, el objeto es una cosa y no un hecho de una persona determinada, raz\u00f3n por la cual el deber correlativo no est\u00e1 en una sola persona, ni siquiera \u00fanicamente en el transmitente, sino en toda la sociedad.[26<\/a>]<\/a><\/p>\n

Sin embargo, como afirman numerosos autores,[27<\/a>]<\/a>\u00a0el deber general de abstenci\u00f3n situado en el lado externo de las relaciones jur\u00eddicas no es \u00f3bice para la diferenciaci\u00f3n entre derechos personales y reales,[28<\/a>]<\/a>\u00a0pues todos ellos, como derechos individuales, se encuentran protegidos por el ordenamiento jur\u00eddico por igual.[29<\/a>]<\/a>\u00a0En tal sentido, L\u00f3pez de Zaval\u00eda[30<\/a>]<\/a>\u00a0expresa que el aspecto externo, esto es, la relaci\u00f3n con un sujeto pasivo universal se encuentra en todas las relaciones jur\u00eddicas y dice siempre lo mismo: resp\u00e9tese el enlace interno de la relaci\u00f3n. Son de destacar tambi\u00e9n en este sentido las palabras de Ortol\u00e1n[31<\/a>]<\/a>\u00a0\u2013fuente tenida en cuenta por nuestro Codificador[32<\/a>]\u2013<\/a> que explican este distingo, aunque sin advertir con claridad la diferencia entre obligaci\u00f3n en sentido estricto y deber gen\u00e9rico \u2013como lo hace la doctrina moderna y aun nuestro Codificador, siguiendo a Marcad\u00e9\u2013:<\/p>\n

Resulta pues que todo derecho, sin excepci\u00f3n, si se quiere apurar la esencia de las cosas, consiste en obligaciones. Estas obligaciones son de dos especies: la una general, que comprende la masa, el conjunto de todas las personas, y que consiste en la necesidad en que est\u00e1n todos sin distinci\u00f3n de dejar obrar al sujeto activo del derecho, de dejarle disfrutar del provecho o utilidad que su derecho le proporciona, sin oponerle embarazos ni obs\u00adt\u00e1cu\u00adlo de ninguna clase. El abstenerse es una obligaci\u00f3n general, obligaci\u00f3n que existe en todo derecho, cualquiera que sea, porque en cualquier derecho todos est\u00e1n obligados a abstenerse de perturbar o embarazar el disfrute, el ejercicio del derecho. Puede decirse que en todo derecho hay siempre, por una parte, el sujeto activo a quien se atribuye el derecho y, por otra, la masa general de todos los hombres, de todas las personas, que est\u00e1n obligadas a abstenerse, a dejar obrar a aquel a quien pertenece el derecho, dej\u00e1ndole que reporte libremente el provecho o ventajas que se propone. Pero si existe en todo derecho esta obligaci\u00f3n general y\u00a0colectiva, hay casos en que se halla sola, en que no existe otra, y en que el derecho confiere al sujeto activo la facultad de reportar directamente de una cosa una utilidad una ventaja m\u00e1s o menos considerable, sin m\u00e1s obligaci\u00f3n que la que todos tienen el deber de obrar, y de abstenerse de todo obs\u00adt\u00e1cu\u00adlo y embarazo.\u00a0Hay casos, por el contrario, en que adem\u00e1s de esta obligaci\u00f3n general que siempre existe, confiere el derecho al sujeto activo la facultad de precisar individualmente a una persona a cierta acci\u00f3n, como la de dar, suministrar, hacer tal cosa; o a cierta inacci\u00f3n, como sufrir, consentir tal otra. En este caso el sujeto pasivo del derecho es, por decirlo as\u00ed, doble: por una parte la masa, el conjunto de todas las personas obligadas a un mismo tiempo a no oponer obs\u00adt\u00e1cu\u00adlo alguno al disfrute del derecho; por otra el sujeto individualmente pasivo, obligado a hacer o no hacer tal cosa.<\/p>\n

Desde otra \u00f3ptica, algunos autores intentaron fundar el deber de respeto en los derechos personales a partir de una concepci\u00f3n diversa en tanto eliminar las diferencias entre derechos relativos y absolutos en atenci\u00f3n a su com\u00fan aspecto externo pone en duda la utilidad de la propia clasificaci\u00f3n.<\/p>\n

As\u00ed, De Ruggiero[33<\/a>]<\/a>\u00a0entiende que<\/p>\n

\u2026 lo protegido no es la relaci\u00f3n de cr\u00e9dito sino un derecho que es absoluto, el derecho de propiedad que corresponde a mi deudor sobre la cosa en el segundo caso, el derecho\u00a0que yo tengo a la integridad de mi patrimonio, del cual forma parte el cr\u00e9dito en el primero.<\/p><\/blockquote>\n

En igual sentido, el maestro Gatti[34<\/a>]<\/a>\u00a0entiende que los derechos personales y, en gene\u00adral, los derechos relativos, s\u00f3lo pueden ser violados por el deudor y no por los terce\u00adros, pues, si estos \u00faltimos quisieran impedir el cumplimiento de la obligaci\u00f3n del deu\u00addor, s\u00f3lo podr\u00edan hacerlo llevando a cabo una acci\u00f3n contra la persona del deudor (o a\u00fan del acreedor) o contra la cosa objeto mediato del derecho creditorio. De esta manera, lo violado ser\u00eda siempre un derecho absoluto (el derecho de la personalidad del deudor \u2013o del acreedor\u2013 o su derecho de propiedad) y no un derecho relativo. Reduce el autor, en consecuencia, la lesi\u00f3n del cr\u00e9dito del acreedor a la lesi\u00f3n del derecho de propiedad sobre el cr\u00e9dito, como derecho absoluto y no como derecho relativo.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.3.2.\u00a0Cr\u00edtica a la oponibilidad\u00a0<\/em>erga omnes<\/h4>\n

Una corriente doctrinaria critica el concepto mismo de absolutividad o\u00a0ergaomnesibilidad<\/em>. Afirma Betti[35<\/a>]<\/a>\u00a0en relaci\u00f3n al derecho real que parece m\u00e1s exacto afirmar que el poder directo sobre la cosa que importa \u00e9ste es susceptible de oponerse a terceros, pero no al universo mundo sino a quien entre en relaci\u00f3n directa con esa situaci\u00f3n o, lo que es lo mismo, con el titular a trav\u00e9s de la cosa.<\/p>\n

De ah\u00ed que, descartado el \u00e1mbito de las relaciones entre el titular de un derecho y la sociedad (oponibilidad\u00a0erga omnes<\/em>), restringimos el \u00e1mbito de estudio de la oponibilidad en sentido t\u00e9cnico jur\u00eddico a aquel que se da entre personas determinadas que no se encuentran ligadas por una relaci\u00f3n obligacional sino por el hecho de tener ambos \u2013titular y terceros\u2013 intereses contrapuestos sobre una determinada materia u objeto.[36<\/a>]<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.4.\u00a0La oponibilidad en materia de actos jur\u00eddicos.\u00a0El binomio oponibilidad-inoponibilidad<\/em><\/h4>\n

En un sentido diverso[37<\/a>]<\/a>\u00a0\u2013aunque \u00edntimamente emparentado con el primero\u2013 se habla de oponibilidad de un acto jur\u00eddico haciendo referencia a los efectos que \u00e9ste tiene en relaci\u00f3n a los terceros. Su contracara, la inoponibilidad, es estudiada, tanto en nuestra doctrina como en la francesa e italiana, en el \u00e1mbito de la ineficacias del acto jur\u00eddico.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.4.1.\u00a0El principio de relatividad de los actos jur\u00eddicos<\/em><\/h4>\n

Los actos jur\u00eddicos pueden ser caracterizados como aquellos actos voluntarios l\u00edcitos que tienen por finalidad inmediata la producci\u00f3n de efectos jur\u00eddicos (art.\u00a0944\u00a0CCIV<\/a>). Los efectos o eficacia del acto jur\u00eddico son los \u201ccambios que \u00e9l produce en el mundo exterior\u201d[38<\/a>]<\/a>\u00a0y estos cambios tienen diferentes manifestaciones. Por un lado, el acto tiene eficacia reglamentaria y obligatoria entre las partes, cuya fuente se encuentra en la voluntad de estos sujetos, y, en cuanto no sea il\u00edcito (ni contrario a la moral y buenas costumbres), el acto es reconocido por la ley. La autonom\u00eda privada es reconocida a los individuos por la sociedad y por el derecho para dictar leyes a los propios intereses y no a los ajenos, sus l\u00edmites propios est\u00e1n marcados por la afectaci\u00f3n a los intereses ajenos sobre los que no pueden disponer.<\/p>\n

Siguiendo este orden de ideas, es posible advertir la contraposici\u00f3n entre el principio de relatividad de los actos \u2013\u201cres inter alios acta, aliis neque nocere neque prodesse potest<\/em>\u201d, \u201cres inter alios acta neque nocet, neque prodest<\/em>\u201d[39<\/a>]<\/a>\u00a0y \u201cante omnia enim animadvertendum es, ne conventio in alia re facta, aut cum alia persona, in alia re, aliave persona nocet<\/em>\u201d[40<\/a>]\u2013<\/a> con el de no da\u00f1ar a otro \u2013\u201calterum non laedere<\/em>\u201d[41<\/a>]\u2013,<\/a> lo que resulta en un intrincado complejo de normas distribuidas a lo largo y lo ancho de nuestra legislaci\u00f3n en pos de compatibilizar los intereses de las partes con los terceros.<\/p>\n

Fuera de los efectos obligatorio y reglamentario \u2013en cuanto a nosotros interesa aqu\u00ed\u2013 el acto incide en el campo del derecho, creando, modificando o extinguiendo relaciones jur\u00eddicas.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.4.2.\u00a0La oponibilidad de los actos jur\u00eddicos<\/em><\/h4>\n

De acuerdo con el adagio \u201cres inter alios acta, aliis neque nocere neque prodesse potest<\/em>\u201d, los actos jur\u00eddicos s\u00f3lo pueden producir efectos entre las partes (arts.\u00a01195, 1199 y cc.\u00a0CCIV<\/a>). Sin embargo, la oponibilidad del acto jur\u00eddico no implica que \u00e9ste pueda crear obligaciones en cabeza de los terceros, pero s\u00ed que las partes puedan oponer a los terceros los efectos del mismo producidos entre ellos.[42<\/a>]<\/a><\/p>\n

En este orden de ideas, la doctrina francesa[43<\/a>]<\/a>\u00a0ha destacado que el contrato existe en la realidad jur\u00eddica frente a todos, lo que se manifiesta con la expresi\u00f3n\u00a0oponibilidad<\/em>. As\u00ed, obtenido el efecto directo, la relaci\u00f3n obligacional, \u201ctodos est\u00e1n obligados a respetarlo y a obrar en consecuencia, y todos pueden invocarlo como existente\u201d.[44<\/a>]<\/a><\/p>\n

Oponibilidad, aqu\u00ed, no es equivalente a eficacia directa o refleja del acto jur\u00eddico en la \u00f3rbita jur\u00eddica de los terceros, sino simplemente posibilidad de que las partes funden eficazmente, en \u00e9ste o en el derecho del que es causa, una pretensi\u00f3n dirigida contra terceros.[45<\/a>]<\/a>\u00a0Dice Mart\u00ednez Sanchiz:[46<\/a>]<\/a><\/p>\n

La oponibilidad del contrato o negocio jur\u00eddico es una consecuencia normal, no implica una excepci\u00f3n a la relatividad de los contratos. Significa la posibilidad de oponer el negocio como hecho (negotium<\/em>) o la situaci\u00f3n creada o modificada por el mismo (tractus<\/em>).<\/p><\/blockquote>\n

Por principio, los terceros deben tener en cuenta y respetar en su actuaci\u00f3n jur\u00eddica los actos celebrados y las relaciones jur\u00eddicas creadas por otros; por lo tanto, todos los actos son oponibles a los terceros interesados o no,[47<\/a>]<\/a>\u00a0en tanto las partes hayan cumplido con los recaudos formales exigidos a tal fin y siempre que la ley no establezca, por excepci\u00f3n, lo contrario (inoponibilidad).<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.4.3.\u00a0La inoponibilidad<\/em><\/h4>\n

La oponibilidad se presenta como principio respecto del cual los casos de inoponibilidad son s\u00f3lo excepciones, en tanto, como afirma Duclos,[48<\/a>]<\/a> la primera pertenece a la anatom\u00eda y la segunda a la patolog\u00eda.<\/p>\n

Dice De Page[49<\/a>]<\/a>\u00a0que<\/p>\n

\u2026 la inoponibilidad como excepci\u00f3n al principio de la existencia del acto o contrato \u2013tambi\u00e9n de los derechos y situaciones jur\u00eddicas, agregamos nosotros\u2013 frente a todos se adopta para evitar a los terceros peligro muy graves.<\/p><\/blockquote>\n

Ante un determinado conflicto, la ley opta por sacrificar los intereses de uno de los sujetos en beneficio de otro, mediante el establecimiento de la inoponibilidad. Cuando la ley establece que el acto es inoponible a ciertos y determinados terceros, ello implica que es irrelevante[50<\/a>]<\/a>\u00a0para ellos y, por lo tanto, pueden dirigir su actuaci\u00f3n jur\u00eddica como si ellos no existieran.<\/p>\n

La doctrina nacional es conteste en definir la inoponibilidad como un supuesto de ineficacia<\/p>\n

\u2026 establecido por la ley, que priva a un negocio v\u00e1lido y eficaz, de sus efectos respecto de determinados terceros a quienes la ley dirige su protecci\u00f3n, permiti\u00e9ndoles ignorar la existencia del negocio e impidiendo a las partes del mismo ejercitar pretensiones jur\u00eddicas dirigidas a un tercero.[51<\/a>]<\/a><\/p><\/blockquote>\n

Las conclusiones de las\u00a0X Jornadas Nacionales de Derecho Civil<\/a>\u00a0(Corrientes, 1985) han dicho en tal sentido que<\/p>\n

2) La inoponibilidad es un supuesto de ineficacia establecido por la ley, que priva a un negocio v\u00e1lido y eficaz de sus efectos propios, en relaci\u00f3n con ciertos terceros a los cuales la ley dirige su protecci\u00f3n. La inoponibilidad es una figura independiente de la invalidez. 3) El fundamento de la inoponibilidad radica en la protecci\u00f3n de determinados terceros. 4) El sustento legal de la inoponibilidad se encuentra en las normas particulares que se refieren a cada una de las hip\u00f3tesis. 5) La inoponibilidad debe estar expresamente establecida por ley. 6) La causa que provoca la inoponibilidad es originaria, pero a veces puede complementarse con una circunstancia sobreviniente. 7) La inoponibilidad puede alegarse por v\u00eda de acci\u00f3n y de excepci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n

En otro orden de ideas, como explica Zannoni,[52<\/a>]<\/a> es posible distinguir dos situaciones diferentes a las que la doctrina se refiere como inoponibilidad: el acto jur\u00eddico que, si bien es v\u00e1lido y eficaz entre las partes, resulta a la vez ineficaz respecto de determinadas personas y, a la inversa, de actos, cuya ineficacia entre las partes no obsta a que frente a determinadas personas (terceros) sean plenamente eficaces. A la primera se la llama inoponibilidad positiva y a la segunda, negativa (arts.\u00a0396 y 397\u00a0PCU<\/a>).<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.5.\u00a0Relaciones entre la oponibilidad del derecho y del acto jur\u00eddico<\/em><\/h4>\n

Si bien es dable distinguir la oponibilidad de los derechos o situaciones jur\u00eddicas y de los actos que le dan causa,[53<\/a>]<\/a>\u00a0una y otra se encuentran \u00edntimamente ligadas, pues la oponibilidad de un derecho o de una situaci\u00f3n jur\u00eddica es una consecuencia de la oponibilidad del acto que los ha creado o alterado.<\/p>\n

El mecanismo te\u00f3rico de la oponibilidad \u2013dice Duclos[54<\/a>]\u2013<\/a> se presenta de la siguiente manera: en primer lugar, el contratante opone su acto jur\u00eddico como fuente de legitimidad del derecho en cuesti\u00f3n; despu\u00e9s de adquirir esta legitimidad, puede, necesariamente, poner en juego la oponibilidad propia del derecho nacido de la convenci\u00f3n opuesta. Se produce entonces un encadenamiento y un c\u00famulo de oponibilidades: la oponibilidad del derecho que nace y se superpone a la del contrato.<\/p>\n

As\u00ed, quien pretenda la oponibilidad de su derecho deber\u00e1 esgrimir su t\u00edtulo en sentido material, el o los hechos o actos jur\u00eddicos por los cuales es titular del derecho. Este hecho o acto requiere ser probado, y, a tal fin, el ordenamiento jur\u00eddico brinda diferentes medios, entre los que se encuentra la prueba documental.<\/p>\n

Cuando el hecho o acto tenga la aptitud para la producci\u00f3n de la adquisici\u00f3n del derecho, su documentaci\u00f3n no s\u00f3lo prueba el acaecimiento del mismo \u2013en el caso del instrumento p\u00fablico, lo hace bajo el amparo de la fe p\u00fablica y\u00a0erga omnes<\/em>\u2013 sino tambi\u00e9n de dicha adquisici\u00f3n, del efecto que el ordenamiento jur\u00eddico establece como resultado del acaecimiento supuesto de hecho o\u00a0factum<\/em>.\u00a0<\/em>Existe entonces una relaci\u00f3n directa entre la documentaci\u00f3n del hecho y la legitimaci\u00f3n sustantiva del titular del derecho.<\/p>\n

El titular del derecho opone el hecho o acto que da vida al derecho para poder sustentar las acciones que derivan de \u00e9l. Resulta entonces que el problema de la oponibilidad excede al de la mera prueba del hecho o acto, pues \u00e9ste, aun probado y siendo formal y sustancialmente v\u00e1lido y eficaz \u2013lo que lo hace oponible como hecho jur\u00eddicamente relevante\u2013 en diversos supuestos legalmente tasados, resulta inoponible a determinados terceros que, bajo ciertas circunstancias, la ley es llamada a proteger.<\/p>\n

En el fondo, la oponibilidad se sustenta en el juego entre la protecci\u00f3n de la seguridad jur\u00eddica est\u00e1tica y din\u00e1mica, en la ponderaci\u00f3n entre la verdad objetiva y la apariencia. El derecho protege los derechos del titular frente a la actuaci\u00f3n jur\u00eddica ajena que pueda perjudicarlo. Pero, en determinados casos, establece el criterio contrario:<\/p>\n

\u2026 no protegiendo una persona ajena a una actuaci\u00f3n, sino precisamente del actuante de buena fe que conf\u00eda en la apariencia, a quien no se le puede oponer una situaci\u00f3n que le es ajena y totalmente desconocida en el momento de entrar en relaci\u00f3n. El actuante protegido es un tercero respecto de la situaci\u00f3n, que no puede opon\u00e9rsele.[55<\/a>]<\/a><\/p><\/blockquote>\n

Y as\u00ed se presentan las dos caras del asunto, que juegan inevitablemente en la regulaci\u00f3n de los intereses de los sujetos implicados, protegiendo a unos y sacrificando otros.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2. Criterios normativos para la determinaci\u00f3n de la oponibilidad\u00a0en el derecho inmobiliario<\/strong><\/h3>\n

Tres son los aspectos que un ordenamiento jur\u00eddico determinado puede tener en cuenta al regular la oponibilidad en sentido sustantivo: 1) la necesidad de establecer o no medidas adicionales exigibles para la existencia y\/o publicidad de las mutaciones jur\u00eddicas[56<\/a>]<\/a>\u00a0y\/o de los derechos nacidos, extinguidos o modificados por ellas; 2) los sujetos pasivos sobre los cuales la oponibilidad tendr\u00e1 impacto; y 3) la relaci\u00f3n existente entre la oponibilidad y la prelaci\u00f3n o preferencia que se derivar\u00e1 de la misma.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2.1.\u00a0El formalismo como medio de protecci\u00f3n de los terceros<\/em><\/h4>\n

En el derecho inmobiliario, la adquisici\u00f3n derivada por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesi\u00f3n \u2013la teor\u00eda del t\u00edtulo y el modo\u2013 requiere su instrumentaci\u00f3n por escritura p\u00fablica (art.\u00a01184\u00a0CCIV<\/a>), la tradici\u00f3n de la cosa (arts.\u00a0577, 3265 y 2601\u00a0CCIV<\/a>) y la registraci\u00f3n de este documento (art.\u00a02505\u00a0CCIV<\/a>\u00a0y arts.\u00a02 y cc. Ley\u00a017.801<\/a>).<\/p>\n

El otorgamiento del t\u00edtulo, sumado al modo (tradici\u00f3n), determina el nacimiento o constituci\u00f3n del derecho real inmobiliario. La registraci\u00f3n del t\u00edtulo, en cambio, no es necesaria para la constituci\u00f3n del derecho, sino que est\u00e1 encaminada a la publicidad del t\u00edtulo, el que, de lo contrario, resultar\u00eda inoponible a terceros interesados y de buena fe.[57<\/a>]<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2.1.1.\u00a0La oponibilidad y los instrumentos<\/em><\/h4>\n

Todo acto debe tener necesariamente una forma, un hecho exterior por el cual la voluntad se manifiesta (forma esencial). Pero en algunos casos la ley impone cierta forma determinada o, mejor dicho, ciertas formalidades o solemnidades, ya sea como requisito de su validez (ad solemnitatem<\/em>) o para su prueba (ad probationem<\/em>). A estas formalidades establecidas por la ley se las llama forma impuesta o legal.<\/p>\n

En materia instrumental, el legislador establece el valor probatorio de los instrumentos en base a diversos requisitos y lo grad\u00faa a partir de distinciones en relaci\u00f3n a su contenido.<\/p>\n

En los instrumentos p\u00fablicos, la fuerza probatoria derivada de la fe p\u00fablica que \u00e9stos poseen en parte de su contenido (arts.\u00a0993-995 y cc.\u00a0CCIV<\/a>) no tiene lugar solamente entre las partes y sus herederos, sino que se produce \u2013en palabras de Dumol\u00edn\u2013 \u201cquoad omnes, contra quoscumque extraeneos<\/em>\u201d.\u00a0<\/em>Los instrumentos p\u00fablicos prueban, aun frente a terceros, la fecha y los hechos f\u00edsicos atestiguados por el oficial p\u00fablico. Los terceros no pueden discutir la prueba que resulta de la autenticidad del acto[58<\/a>]<\/a>\u00a0\u2013salvo en los supuestos en que la ley los autoriza\u2013.<\/p>\n

A diferencia de lo que ocurre en los instrumentos p\u00fablicos, los privados carecen de la presunci\u00f3n de autenticidad[59<\/a>]<\/a>\u00a0y, por lo tanto, de todo valor probatorio, aun entre las partes, mientras la firma que los suscribe no haya sido reconocida por el interesado o declarada debidamente reconocida por juez competente (art.\u00a01026\u00a0CCIV<\/a>).[60<\/a>]<\/a>\u00a0Ello es as\u00ed pues el<\/p>\n

\u2026 reconocimiento \u2013dice N\u00fa\u00f1ez Lagos[61<\/a>]\u2013<\/a> es el medio legal, mediante la intervenci\u00f3n de funcionario p\u00fablico competente \u2013momento estatal\u2013 por el que el documento privado alcanza valor de prueba legal.<\/p><\/blockquote>\n

En relaci\u00f3n con terceros, aun cuando de una interpretaci\u00f3n literal del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1026 parecer\u00eda que\u00a0a contrario sensu<\/em>\u00a0los instrumentos privados no pueden afectarlos, la doctrina admite un\u00e1nimemente lo contrario.[62<\/a>]<\/a>\u00a0Pero s\u00f3lo adquieren esa fuerza probatoria en la medida en que, adem\u00e1s de ser reconocidos, hayan adquirido fecha cierta y \u00fanicamente a partir del momento en que la adquieran.[63<\/a>]<\/a><\/p>\n

La fecha del instrumento privado no llega a ser cierta y computable respecto de terceros sino cuando le siga un hecho que establezca de forma cierta la anterioridad de la formaci\u00f3n del documento en todos los casos en que de la anterioridad dependa la oponibilidad a terceros del acto documentado.[64<\/a>]<\/a>\u00a0Esto es as\u00ed porque el legislador impone la fecha cierta en pos de impedir que las partes puedan perjudicar a los terceros haciendo constar en los instrumentos fechas que no fueran verdaderas.[65<\/a>]<\/a>\u00a0En otras palabras, el documento privado, carente de fecha cierta, no es oponible a los terceros, quienes pueden obrar como si el instrumento no existiese. Su falta no obsta la validez del instrumento privado, pero su contenido no ser\u00e1 oponible frente a terceros.<\/p>\n

Sin embargo, las funciones de la forma no se agotan \u2013como pretenden algunos\u2013 en la prueba del acto jur\u00eddico. La eficacia sustantiva del acto deriva de la instrumentaci\u00f3n, es la causa misma de la relaci\u00f3n jur\u00eddica nacida del acto, acredita el contrato como acto y su resultado, la relaci\u00f3n jur\u00eddica. As\u00ed, el documento es prueba del acto y es el acto mismo.<\/p>\n

En palabras de Rodr\u00edguez Adrados,[66<\/a>]<\/a> el documento<\/p>\n

\u2026 funciona como medio de prueba; es su misi\u00f3n m\u00e1s resaltada; pero en s\u00ed mismo \u201ces\u201d medio o veh\u00edculo de las declaraciones de voluntad cuando \u00e9stas se hacen por escrito; y, por ello, tiene unos efectos sustantivos, negociales, mucho m\u00e1s all\u00e1 de los estrechos l\u00edmites de los negocios solemnes [\u2026] [la] exigencia legal de forma p\u00fablica tiene en general como fundamento el conseguir la oponibilidad del negocio a los terceros, al estar contenido en un documento que puede \u201chacerse valer\u201d contra los terceros, \u201cperjudicar\u201d a los terceros.<\/p><\/blockquote>\n

Cuando el elemento oponible, el contrato o situaci\u00f3n derivada, es desconocido por la persona ante quien se quiere hacer valer, precisa ser probado de manera que no pueda ser negado.[67<\/a>]<\/a>\u00a0Por lo tanto<\/p>\n

\u2026 el documento funciona, pues, como presupuesto de oponibilidad del contrato en todos aquellos casos en que la documentaci\u00f3n sea necesaria para la eficacia del contrato respecto de terceros.[68<\/a>]<\/a><\/p><\/blockquote>\n

En su relaci\u00f3n con la publicidad registral, el recaudo de inscripci\u00f3n establecido por la\u00a0Ley 17.801<\/a>\u00a0es un supuesto de inoponibilidad de lo no registrado a los terceros interesados y de buena fe. Como afirma el ilustre autor Rodr\u00edguez Adrados:[69<\/a>]<\/a><\/p>\n

\u2026 los efectos contra terceros del instrumento p\u00fablico tienen sus excepciones. El notariado no est\u00e1 s\u00f3lo en el tr\u00e1fico jur\u00eddico; a suplir sus insuficiencias, las inherentes al mismo o las puramente circunstanciales de un momento hist\u00f3rico, vinieron especialmente los registros p\u00fablicos de sustancia jur\u00eddica, y \u00e9stos, para resolver los problemas que les hab\u00edan originado, no solamente crearon nuevos efectos para esas nuevas parcelas a las que leg\u00edtimamente eran convocados, sino que restringieron los efectos, ya adquiridos, del documento p\u00fablico; a veces como necesidad ineludible para la consecuci\u00f3n de sus fines; otras, simplemente, como resultado de la innata tendencia expansionista humana; y as\u00ed han venido a quedar limitados, en ocasiones, los efectos del documento p\u00fablico respecto de terceros.<\/p><\/blockquote>\n

La inoponibilidad, m\u00e1s que una sanci\u00f3n por la falta de inscripci\u00f3n es un premio a la buena fe del tercero que no conozca o pueda conocer el acto.[70<\/a>]<\/a>\u00a0Los registros p\u00fablicos no surgieron para suplir un defecto de eficacia de los documentos notariales sino para corregir un exceso de eficacia perjudicial para el tr\u00e1fico:[71<\/a>]<\/a><\/p>\n

\u2026 los registros [\u2026] no acaparan la oponibilidad\u00a0erga omnes<\/em>\u00a0para los documentos inscritos, para sus inscripciones, sino que se limitan a proteger a determinados terceros en cierto \u00e1mbito que, adem\u00e1s, puede presentar excepciones, y mediante el cumplimiento de determinados requisitos\u2026[72<\/a>]<\/a><\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

2.1.2.\u00a0La publicidad en materia de derecho inmobiliario<\/em><\/h4>\n

Una de las funciones primordiales de la publicidad registral es procurar cognoscibilidad general de determinadas situaciones jur\u00eddicas cuya divulgaci\u00f3n hace al inter\u00e9s de la comunidad.[73<\/a>]<\/a><\/p>\n

En un primer momento, al regular la adquisici\u00f3n de los derechos reales, la comisi\u00f3n que elabor\u00f3 el PCU \u2013inspirada en la cr\u00edtica a la funci\u00f3n publicitaria de la posesi\u00f3n que cierto sector minoritario de la doctrina sostiene\u2013 propuso que la adquisici\u00f3n derivada por actos entre vivos de derechos reales requiera la concurrencia de t\u00edtulo y modo suficientes, siendo la inscripci\u00f3n registral el modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables. Pero m\u00e1s all\u00e1 del rechazo de la doctrina en amplia mayor\u00eda y de haberse expedido en este sentido, tanto las organizaciones que nuclean a los escribanos del pa\u00eds como los registradores y, esencialmente, las\u00a0conclusiones<\/a>\u00a0vertidas en la Comisi\u00f3n 5 de las XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Tucum\u00e1n, 2011) propendieron a que el PCU dejara finalmente inc\u00f3lume el sistema de la\u00a0Ley 17.801<\/a>, a la que reforma s\u00f3lo en aspectos formales (arts.\u00a01, 2 y 17), manteniendo el efecto meramente declarativo de la publicidad registral.<\/p>\n

El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1892\u00a0PCU<\/a>\u00a0qued\u00f3 finalmente redactado as\u00ed:<\/p>\n

La adquisici\u00f3n derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de t\u00edtulo y modo suficientes. Se entiende por t\u00edtulo suficiente el acto jur\u00eddico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradici\u00f3n posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesi\u00f3n\u2026<\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

2.1.3.\u00a0Los medios de conocimiento y la publicidad de las mutaciones\u00a0jur\u00eddico inmobiliarias<\/em><\/h4>\n

Se afirma que una de las razones para el establecimiento de un r\u00e9gimen publicitario en materia de derechos reales reside en su car\u00e1cter absoluto. El respeto por parte del sujeto pasivo, conformado por todos los integrantes de la sociedad, impone el conocimiento por parte de \u00e9stos de la relaci\u00f3n jur\u00eddica, en tanto, como afirma V\u00e9lez S\u00e1rsfield en la nota al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 577: \u201cno se concibe que una sociedad est\u00e9 obligada a respetar un derecho que no conoce\u201d.<\/p>\n

Sin embargo, la correspondencia entre el car\u00e1cter absoluto y la necesidad de publicitar el derecho real no es tal. La publicidad registral y posesoria, caracterizada en el\u00a0PCU<\/a>\u00a0como publicidad suficiente, no es requerida como presupuesto de oponibilidad de los derechos reales frente a los terceros en general, sino \u00fanicamente en relaci\u00f3n a aquellos que posean un inter\u00e9s leg\u00edtimo y sean de buena fe, quienes, de lo contrario, podr\u00edan desconocer \u2013les ser\u00eda inoponible\u2013 la transmisi\u00f3n o constituci\u00f3n del derecho.<\/p>\n

El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1893\u00a0PCU<\/a>\u00a0establece que<\/p>\n

La adquisici\u00f3n o transmisi\u00f3n de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este C\u00f3digo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripci\u00f3n registral o la posesi\u00f3n, seg\u00fan el caso [\u2026] No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conoc\u00edan o deb\u00edan conocer la existencia del t\u00edtulo del derecho real.<\/p><\/blockquote>\n

Se advierte en la redacci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo que la publicidad tiene sustento en diferentes medios de conocimiento, donde lo relevante en definitiva es el conocimiento efectivo o, cuando menos, la posibilidad de conocer. Este es el principio general que inspira las normas en la materia en el PCU.[74<\/a>]<\/a><\/p>\n

La buena fe del tercero y del adquirente no son viables ante el conocimiento de la realidad registral o extrarregistral, pero tampoco cuando no se ha llegado a conocer efectivamente o debido conocer por no aplicarse la debida diligencia para poder hacerlo. Por otra parte, el conocimiento de la situaci\u00f3n jur\u00eddica real por el tercero interesado hace que ella le sea oponible aunque se haya omitido la pertinente publicidad, sea registral, sea posesoria. As\u00ed las cosas, la publicidad posesoria o de los estados de hecho se complementa con la publicidad registral de los t\u00edtulos y con la cartular, que deriva del conocimiento de la existencia de \u00e9stos \u00faltimos, sea por la exhibici\u00f3n o compulsa de los mismos o por la intervenci\u00f3n en el acto (art.\u00a01893\u00a0PCU<\/a>).<\/p>\n

Pese a las cr\u00edticas enunciadas por cierto sector minoritario de la doctrina, es hoy indudable la funci\u00f3n publicitaria que cumplen las relaciones de hecho \u2013o relaciones de poder en t\u00e9rminos del PCU\u2013, que implican el ejercicio del derecho en que se fundan mediante la realizaci\u00f3n de actos materiales. \u00c9stos cumplen una importante funci\u00f3n publicitaria, en cuanto exteriorizan \u2013hacen visible o p\u00fablica\u2013 la relaci\u00f3n f\u00e1ctica o de poder entre el titular y la cosa. Pero, dada su equivocidad, la relaci\u00f3n f\u00e1ctica nada nos dice respecto de la relaci\u00f3n de derecho que por la misma se ejerce, debiendo recurrirse al siguiente razonamiento: en tanto las relaciones de poder se presumen relaciones posesorias \u2013salvo prueba en contrario (arts.\u00a02384\u00a0CCIV<\/a>\u00a0y 1912\u00a0PCU<\/a>)\u2013 y son aquellas en las que una persona, por s\u00ed o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comport\u00e1ndose como titular de un derecho real \u2013derecho de propiedad en los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2351 del C\u00f3digo Civil\u2013, lo sea o no (art.\u00a01910 PCU), quien se encuentre con un ocupante de la cosa deber\u00e1 indagar sobre la relaci\u00f3n de derecho que le asiste si pretende desconocer su derecho presumido real.<\/p>\n

Asimismo, la instrumentaci\u00f3n, como hemos visto, adem\u00e1s de su funci\u00f3n probatoria y sustantiva, cumple una important\u00edsima funci\u00f3n publicitaria, que descarta la buena fe de determinados terceros. Es conveniente recordar aqu\u00ed, en atenci\u00f3n a los documentos notariales, que el protocolo constituye un registro p\u00fablico y que la publicidad derivada de \u00e9ste constituye sustento suficiente para descartar la buena fe de quienes conozcan efectivamente el acto, sea porque se pudo probar la exhibici\u00f3n del mismo al tercero, sea porque el tercero ha participado del otorgamiento del mismo o de quienes no hayan sido suficientemente diligentes cuando ten\u00edan la posibilidad de conocer.<\/p>\n

En nuestra opini\u00f3n, el documento p\u00fablico es fuente de oponibilidad del acto, lo que se prueba teniendo en cuenta que aun los documentos no registrados, cuando sean conocidos por los terceros, son oponibles a ellos. El documento produce efectos con relaci\u00f3n a los terceros, contra cualquier tercero, incluidos los totalmente extra\u00f1os (penitus extranei<\/em>), sin otro requisito que la exhibici\u00f3n de su t\u00edtulo.[75<\/a>]<\/a><\/p>\n

De la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo se sigue el conocimiento del tercero y, en tanto no concurra a favor de \u00e9ste una causal legalmente tasada de inoponibilidad, el documento, el acto y el derecho (sea real o personal, en su caso) son oponibles a estos.<\/p>\n

Explica Rodr\u00edguez Adrados,[76<\/a>]<\/a> a quien venimos siguiendo en este tema:<\/p>\n

La oponibilidad a los terceros del instrumento p\u00fablico est\u00e1 basada en su autenticidad, en su certeza, y exige, claro es, darlo a conocer a los terceros; es el llamado principio\u00a0de presentaci\u00f3n (praesentationsurkunde<\/em>,\u00a0vorlegunsprincip<\/em>) que, como dice N\u00fa\u00f1ez Lagos, \u201ctiene una doble vertiente\u201d; \u201cen su lado positivo, el hecho narrado se impone\u00a0erga omnes<\/em>: nadie puede alegar ignorancia de la existencia de un t\u00edtulo desde que le hubiere sido exhibido, ni de lo en \u00e9l narrado, por el notario o funcionario p\u00fablico competente\u201d; y \u201cen su lado negativo, por el contrario, se puede desconocer todo acto o contrato mientras no se le presente el t\u00edtulo p\u00fablico que lo contenga\u201d; ya hab\u00eda escrito Zacar\u00edas \u201cel que alega, ya contra la persona con la que ha tratado, ya contra un tercero, una convenci\u00f3n o un pago constatado por un acto aut\u00e9ntico, est\u00e1 dispensado de toda otra prueba\u201d, y \u201cel juez no puede, con la alegaci\u00f3n del documento, rehusar de tener por comprobado el pago o la convenci\u00f3n\u201d. \u201cPraxis edendi, sive Tractatus de un\u00edversa instrumentorum editione<\/em>\u201d, se titula la gran obra de nuestro Gabriel de Pareja, que, de entrada, nos aclara: \u201cde editione, seu exhibitione instrumentorum<\/em>\u201d.<\/p><\/blockquote>\n

Esta afirmaci\u00f3n se conjuga con el deber impuesto por el art\u00edculo 23 de la\u00a0Ley Registral<\/a>, que le impone al escribano autorizante de mutaciones jur\u00eddicas sobre inmuebles el deber de \u201ctener a la vista el t\u00edtulo inscripto en el Registro\u201d; y, en materia de ejecuci\u00f3n de cosas, se requerir\u00e1 en el proceso judicial que se presente el \u00e9ste o que se expida segunda o ulterior copia.<\/p>\n

Adem\u00e1s, el estudio de los t\u00edtulos antecedentes, mencionado s\u00f3lo al pasar por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1138 del\u00a0PCU<\/a>, resulta de vital importancia para sustentar la buena fe diligente del tercero adquirente. De ah\u00ed que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1902 establezca expresamente la necesidad del examen previo de \u201cla documentaci\u00f3n y constancias registrales\u201d para sustentar la buena fe en la prescripci\u00f3n breve. As\u00ed, la publicidad derivada del t\u00edtulo descarta tanto la buena fe diligente del adquirente como la del tercero en supuestos tales como: cuando se hayan efectuado actos complementarios o modificatorios del t\u00edtulo al derecho del transmitente que no hayan tenido reflejo en sede registral (p.\u00a0ej. notas marginales); cuando se tome nota de la revocaci\u00f3n de la representaci\u00f3n voluntaria; cuando el t\u00edtulo contenga cl\u00e1usulas que puedan acarrear la ineficacia sobreviniente del acto (p.\u00a0ej., los supuestos de dominio revocable) o existan causales de invalidez en la cadena de titulaci\u00f3n, en tanto la publicidad registral no convalida los vicios del acto (art.\u00a04\u00a0Ley 17.801<\/a>), etc.<\/p>\n

No obstante, el instrumento como presupuesto de oponibilidad no agota su importancia en los supuestos relacionados, sirviendo tambi\u00e9n a tal fin cuando, conjugado con la publicidad registral, el t\u00edtulo se convierte \u2013en t\u00e9rminos de Mart\u00ednez Sanchiz\u2013 en t\u00edtulo inscripto.[77<\/a>]<\/a>\u00a0El autor, criticando la doctrina registralista que postula la llamada registraci\u00f3n conformadora (La Rica, Garc\u00eda Garc\u00eda), explica que los efectos protectores del registro provienen de una realidad compleja y unitaria: el t\u00edtulo inscrito. Entre la inscripci\u00f3n y el t\u00edtulo, o, m\u00e1s exactamente, entre la escritura y su asiento, no s\u00f3lo hay relaci\u00f3n de continuidad sino en el fondo de las cosas una raz\u00f3n de identidad.<\/p>\n

La instrumentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la registraci\u00f3n en el sistema argentino forman dos eslabones que, juntos, atienden a la oponibilidad del negocio instrumentado. En tanto nuestro sistema registral es de extracto o simples notas que conforman el asiento registral, el asiento registral no es m\u00e1s que una menci\u00f3n acerca de la existencia de un instrumento y, por lo tanto, una remisi\u00f3n al tercero al contenido negocial del mismo.[78<\/a>]<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2.2.\u00a0Sujetos pasivos. La noci\u00f3n de tercero<\/em><\/h4>\n<\/a>

2.2.1.\u00a0Los terceros<\/em><\/h4>\n

La voz\u00a0tercero<\/em>\u00a0es utilizada en derecho de forma imprecisa para hacer referencia a toda persona ajena a un acto jur\u00eddico, una relaci\u00f3n jur\u00eddica, un derecho, etc. La terminolog\u00eda proviene del derecho romano, donde la obligaci\u00f3n se creaba y produc\u00eda sus efectos entre\u00a0primus<\/em>\u00a0y\u00a0secundus<\/em>;\u00a0tertius<\/em>\u00a0(tercero) era persona extra\u00f1a a la obligaci\u00f3n, con la cual no se pod\u00eda beneficiar ni perjudicar. As\u00ed, los terceros, o sea, los que no han intervenido en la celebraci\u00f3n de un acto jur\u00eddico no pueden adquirir derechos ni contraer obligaciones derivados de \u00e9ste, salvo en los casos previstos por la ley.<\/p>\n

En el \u00e1mbito de los contratos, s\u00f3lo es tercero quien no es parte de los mismos. Seg\u00fan el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1023 del\u00a0PCU<\/a>, se considera parte del contrato a quien: a) lo otorga a nombre propio, aunque lo haga en inter\u00e9s ajeno; b) es representado por un otorgante que act\u00faa en su nombre e inter\u00e9s; c) manifiesta la voluntad contractual, aunque \u00e9sta sea transmitida por un corredor o por un agente sin representaci\u00f3n.<\/p>\n

Por su parte, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1024 PCU extiende los efectos del contrato, activa y pasivamente, a los sucesores universales, a no ser que las obligaciones que de \u00e9l nacen sean inherentes a la persona o que la transmisi\u00f3n sea incompatible con la naturaleza de la obligaci\u00f3n o est\u00e9 prohibida por una cl\u00e1usula del contrato o la ley.<\/p>\n

La doctrina distingue a aquellos terceros que poseen un inter\u00e9s leg\u00edtimo de aquellos que no lo tienen. A los primeros se los llamar\u00e1 terceros interesados, entre los que se encuentran los sucesores a t\u00edtulo singular y los acreedores; y a los otros, por oposici\u00f3n, desinteresados o\u00a0poenitus extranei<\/em>. Los primeros tienen alg\u00fan v\u00edncu\u00adlo jur\u00eddico con las partes del negocio o el titular de la relaci\u00f3n o situaci\u00f3n jur\u00eddica, en tanto que los \u00faltimos no tienen ninguno.<\/p>\n

A esta clasificaci\u00f3n se le suma otra, cuyo criterio se basa en la buena o mala fe del tercero interesado.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2.2.2.\u00a0La buena fe<\/em><\/h4>\n

La concepci\u00f3n de la buena fe, como principio general del derecho, pasar\u00eda a tener recepci\u00f3n normativa expresa como tal en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 9 del\u00a0PCU<\/a>. \u00c9sta, seg\u00fan los fundamentos del mismo, es incorporada en sus dos vertientes: la buena fe-lealtad u objetiva y la buena fe-creencia o subjetiva. Este principio se presenta como \u00edndice o est\u00e1ndar de valoraci\u00f3n de la conducta del individuo en una situaci\u00f3n jur\u00eddica dada, valoraci\u00f3n de la cual el ordenamiento jur\u00eddico extrae consecuencias jur\u00eddicas determinadas en cada caso.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2.3.\u00a0P<\/em>relaci\u00f3n, privilegios y preferencias en raz\u00f3n del tiempo<\/em><\/h4>\n

El Codificador, en la nota al T\u00edtulo IV del C\u00f3digo, refiriere a otro aspecto esencial, \u00edntimamente relacionado con la oponibilidad, la preferencia:<\/p>\n

Cuando muchas personas han adquirido en diversas \u00e9pocas sobre el mismo objeto mismo derecho real, el derecho anterior es preferido al derecho posterior, mas el derecho personal anterior no es preferido al derecho personal posterior.<\/p><\/blockquote>\n

A las relaciones jur\u00eddico-reales, en tanto cumplen una funci\u00f3n normativa destinada a regular la atribuci\u00f3n de los bienes econ\u00f3micos, les es inherente la determinaci\u00f3n de criterios de orden o preferencia \u2013ius preferendi<\/em>\u2013 cuya finalidad es la exclusi\u00f3n de todo otro derecho real, personal, posterior e incompatible (arts.\u00a01882, 1886\u00a0PCU<\/a>[79<\/a>]<\/a>). Seg\u00fan este principio, un derecho real constituido puede hacerse valer contra o tiene prevalencia sobre otros derechos reales o personales que se pretendan establecer con posterioridad,[80<\/a>]<\/a> conforme las pautas del adagio latino \u201cqui prior est tempore potior est iure<\/em>\u201d (\u201cquien es primero en el tiempo lo es tambi\u00e9n en el derecho\u201d) o \u201csicut prior es tempore, ita potior es iure<\/em>\u201d (\u201cconforme eres anterior en el tiempo, as\u00ed eres preferido en el derecho\u201d).<\/p>\n

Este rango o posici\u00f3n natural se ve alterada por la incidencia de los sistemas publicitarios \u2013posesorio y registral\u2013, que confieren una asignaci\u00f3n de prelaci\u00f3n basada en el momento en que el derecho se hace oponible a ciertos y determinados terceros \u2013interesados y de buena fe\u2013, a los que el ordenamiento jur\u00eddico les da la posibilidad de neutralizar los efectos del acto con relaci\u00f3n a ellos. As\u00ed, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1886 del\u00a0PCU<\/a>\u00a0establece que<\/p>\n

El derecho real atribuye a su titular la facultad [\u2026] de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.<\/p><\/blockquote>\n

La redacci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo marca como punto de inflexi\u00f3n el momento en que el derecho real se hace oponible y no el de su constituci\u00f3n. Con relaci\u00f3n a la sociedad en su conjunto, la constituci\u00f3n del derecho basta para su oponibilidad\u00a0erga omnes<\/em>.[81<\/a>]<\/a>\u00a0En cambio, en relaci\u00f3n con terceros interesados y de buena fe, s\u00f3lo ser\u00e1 oponible a partir de su publicidad suficiente.<\/p>\n

Los derechos personales atienden la necesidad del legislador de regular las relaciones de intercambio de los bienes econ\u00f3micos.[82<\/a>]<\/a>\u00a0En las relaciones personales la posici\u00f3n jur\u00eddica de los acreedores respecto de los bienes del deudor se encuentra\u00a0ab initio<\/em>\u00a0indeterminada. Todos est\u00e1n inicialmente en el mismo plano de exigibilidad. El patrimonio como prenda com\u00fan de los acreedores responde por todas las obligaciones del deudor (art.\u00a0743\u00a0PCU<\/a>). Pero ello no implica que los acreedores tengan derecho a intervenir directamente en los actos de sus deudores; pueden accionar \u00fanicamente cuando de dichos actos resulte un perjuicio para ellos: acci\u00f3n subrogatoria, acci\u00f3n de simulaci\u00f3n, acci\u00f3n revocatoria, acciones de separaci\u00f3n de patrimonio.<\/p>\n

Cuando se trata de definir la posici\u00f3n o rango en la que se encuentra determinado acreedor cuya obligaci\u00f3n se torn\u00f3 exigible en relaci\u00f3n con otro que se encuentra en iguales circunstancias, resultar\u00e1 necesario establecer reglas de preferencia para el cobro de sus acreencias, ya sea en especie o con el producido de los mismos en una ejecuci\u00f3n individual o colectiva.<\/p>\n

La ejecuci\u00f3n del deudor consiste en el ejercicio de los poderes del acreedor para obtener forzadamente el objeto debido o la indemnizaci\u00f3n. \u00c9sta puede ser singular o colectiva. En las primeras, por principio, el primer embargante tiene derecho a cobrar su cr\u00e9dito, intereses y costas con preferencia a otros acreedores, y la prioridad entre ellos se determina por la fecha de la traba de la medida (art.\u00a0744\u00a0PCU<\/a>). En la ejecuci\u00f3n colectiva, en cambio, las reglas de la ejecuci\u00f3n singular ser\u00e1n dejadas de lado y entran en funcionamiento los privilegios regulados por el\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0y la\u00a0Ley Concursal<\/a>.<\/p>\n

Resta entonces distinguir los privilegios que se fundan en la naturaleza misma del derecho de las preferencias de tipo temporal que corresponden a los derechos reales y a ciertos derechos personales.<\/p>\n

Moisset de Espan\u00e9s[83<\/a>]<\/a>\u00a0afirma que las preferencias son el g\u00e9nero, y los privilegios, solamente la especie. Los cr\u00e9ditos privilegiados gozan de una protecci\u00f3n legal que es independiente del momento en que el cr\u00e9dito nace, y atiende a otras causas que el legislador ha contemplado para favorecerlos, permiti\u00e9ndoles cobrar aun antes que otros cr\u00e9ditos que ya exist\u00edan cuando se origin\u00f3 la obligaci\u00f3n privilegiada (p.\u00a0ej., los cr\u00e9ditos de alimentos, para evitar que el deudor caiga en la inanici\u00f3n; los gastos funerarios, para permitir que el deudor o sus familiares reciban las honras f\u00fanebres indispensables)[84<\/a>].<\/a><\/p>\n

En cambio, como vimos, en los derechos reales la preferencia es de tipo temporal \u2013por regla general\u2013: primero en el tiempo, mejor en el derecho. Sin embargo, este principio no se agota en esta clase de derechos, hay otros acreedores que detentan \u00fanicamente derechos personales, que gozan tambi\u00e9n de prioridad, sin haber adquirido el dominio (u otro derecho real) de la cosa, lo que puede obligarlos a interponer una tercer\u00eda de mejor derecho.<\/p>\n

Si bien la mayor parte de los autores nacionales y de los C\u00f3digos procesales vigentes en el pa\u00eds parecen reducir las tercer\u00edas de mejor derecho a las hip\u00f3tesis en que no se pretende la propiedad del bien embargado sino un derecho preferente para cobrarse de los fondos resultantes del embargo, por la existencia de alg\u00fan privilegio, es innegable que existen supuestos en los que el tercerista pretende defender cr\u00e9ditos que no son dinerarios y que no gozan de un privilegio sino de una preferencia de otra naturaleza, como los mencionados en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 593 a 596 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0y 756 del\u00a0PCU<\/a>\u00a0en materia de obligaciones de dar cosas ciertas para transmitir o constituir derechos reales \u2013sobre lo que volveremos\u2013.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

3. Visi\u00f3n geom\u00e9trica del conflicto en materia inmobiliaria<\/strong><\/h3>\n

A la luz de cuanto dijimos hasta aqu\u00ed, la oponibilidad se muestra como un medio t\u00e9cnico, como una construcci\u00f3n te\u00f3rica empleada por el derecho en la resoluci\u00f3n de conflictos intersubjetivos que permite la clasificaci\u00f3n de los intereses opuestos en aquellos que merecen protecci\u00f3n y aquellos que no la merecen.<\/p>\n

Los conflictos entre terceros interesados en el \u00e1mbito inmobiliario se pueden sistematizar a partir de la posici\u00f3n en que se encuentran unos respecto de los otros, utilizando terminolog\u00eda geom\u00e9trica.[85<\/a>]<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

3.1.\u00a0Terceros angulares<\/em><\/h4>\n

Hay dos l\u00edneas de filiaci\u00f3n, que parten del mismo origen: A transmite a B y A transmite a C. Dos adquirentes sucesivos de derechos reales o personales que provienen del mismo transmitente son terceros el uno respecto del otro en los actos y en las relaciones jur\u00eddicas engendradas.<\/p>\n

El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 756 del\u00a0PCU<\/a>\u00a0establece que<\/p>\n

Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, tiene mejor derecho: a) el que tiene emplazamiento registral y tradici\u00f3n; b) el que ha recibido la tradici\u00f3n; c) el que tiene emplazamiento registral precedente; d) en los dem\u00e1s supuestos, el que tiene t\u00edtulo de fecha cierta anterior.<\/p><\/blockquote>\n

En todos los casos se otorga preferencia al acreedor a t\u00edtulo oneroso frente al acreedor a t\u00edtulo gratuito, haciendo lo propio con quien tenga buena fe frente a quien no la tiene. La buena fe implica aqu\u00ed desconocimiento por cualquier medio de la obligaci\u00f3n precedente. As\u00ed, si la cosa se encuentra en poder de un tercero, el adquirente de derechos reales que se ejercen por la posesi\u00f3n no podr\u00e1 esgrimir su buena fe con relaci\u00f3n a \u00e9ste, pues para alegarla resulta necesaria la constataci\u00f3n del estado de ocupaci\u00f3n del inmueble. Se llega a la soluci\u00f3n inversa cuando media mala fe en el tercero, pues tanto el t\u00edtulo como la tradici\u00f3n posterior resultan inoponibles al acreedor precedente de buena fe.<\/p>\n

En este sentido, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2256 PCU establece con relaci\u00f3n a la acci\u00f3n reivindicatoria que<\/p>\n

\u2026 si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor com\u00fan, se presume propietario quien primero es puesto en posesi\u00f3n de la cosa,\u00a0ignorando la obligaci\u00f3n anterior<\/strong>, independientemente de la fecha del t\u00edtulo.<\/p><\/blockquote>\n

Interpretado\u00a0a contrario sensu<\/em>: si el acreedor que ha recibido la cosa no ignora la obligaci\u00f3n precedente, la ley se inclina por proteger al primero, otorg\u00e1ndole una facultad an\u00e1loga a la acci\u00f3n pauliana donde la imposibilidad de una nueva tradici\u00f3n hace las veces de insolvencia.[86<\/a>]<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

3.2.\u00a0Terceros lineales<\/em><\/h4>\n

Hay una sola l\u00ednea de filiaci\u00f3n: A enajena a B y B enajena a C. Se trata de la oponibilidad de los derechos del subadquirente (C) frente al transmitente primigenio (A) en virtud de un acto inv\u00e1lido, supuestos contemplados por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0y 392 del\u00a0PCU<\/a>.<\/p>\n

De acuerdo con el adagio romano \u201cnemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet<\/em>\u201d, nadie puede transmitir un derecho mejor ni m\u00e1s extenso del que posee (art.\u00a03270\u00a0CCIV<\/a>\u00a0y 392 y 1894\u00a0PCU<\/a>). Pero ocurre que la aplicaci\u00f3n a ultranza de\u00a0<\/em>este principio conducir\u00eda a privar al tercero que haya obrado de buena fe, por un error invencible \u2013error comunis facit ius\u2013<\/em>, de un derecho adquirido sobre la base de un t\u00edtulo que en apariencia sea v\u00e1lido, lo que resultar\u00eda no s\u00f3lo injusto sino perjudicial para el tr\u00e1fico.<\/p>\n

El PCU reitera en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 392 las l\u00edneas del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 del C\u00f3digo Civil vigente. Para su aplicaci\u00f3n, se necesita: a) un titular de dominio enajenante; b)\u00a0un adquirente del dominio o de un derecho desmembrado o que constituya limitaci\u00f3n del mismo; c) un subadquirente, es decir, un adquirente de este adquirente; d)\u00a0que el acto de adquisici\u00f3n entre el primero y el segundo, es decir, entre el enajenante y el adquirente sea inv\u00e1lido; e) que el tercero subadquirente sea de buena fe y a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n

Esta \u00faltima transmisi\u00f3n es la protegida por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo y s\u00f3lo lo estar\u00e1 en la medida en que la transmisi\u00f3n inv\u00e1lida no haya sido a\u00a0non domino<\/em>, en tanto para el\u00a0verus domino<\/em>\u00a0el acto es inoponible.[87<\/a>]<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

3.3.\u00a0Terceros paralelos<\/em><\/h4>\n

Tienen l\u00edneas de filiaci\u00f3n distintas, sin origen en com\u00fan: A enajena a B la cosa de C. En la transmisi\u00f3n a\u00a0non domino<\/em>\u00a0el\u00a0verus domino<\/em>\u00a0es tercero en relaci\u00f3n con el acto entre transmitente y adquirente. As\u00ed, al verdadero due\u00f1o el acto le es inoponible.<\/p>\n

En el\u00a0PCU<\/a>, la prescripci\u00f3n adquisitiva de derechos reales sobre inmuebles se produce con justo t\u00edtulo y buena fe por la posesi\u00f3n durante diez a\u00f1os (art.\u00a01898). La sentencia declarativa tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesi\u00f3n, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.<\/p>\n

Alterini afirma \u2013compartimos su criterio\u2013 que<\/p>\n

\u2026 desde el punto de vista estrictamente publicitario, el inmueble es adquirido por el usucapiente y con plena oponibilidad, incluso a los terceros interesados de buena fe, desde que se opera la usucapi\u00f3n, pues es suficiente a esos efectos que la posesi\u00f3n sea\u00a0ostensible<\/em>. No digo que la posesi\u00f3n debe ser p\u00fablica, para que no se crea que se exige tan s\u00f3lo que ella sea conocida o pueda ser conocida por el propietario contra quien se usucape (ver art.\u00a02479 cc y su nota). No se trata \u00fanicamente de eludir el vicio de la clandestinidad posesoria, sino que el car\u00e1cter de ostensible impone que la posesi\u00f3n sea conocida o pueda ser conocida por todos los terceros, o sea tambi\u00e9n por los terceros interesados de buena fe.<\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

3.4.\u00a0Terceros verticales<\/em><\/h4>\n

Las relaciones entre el adquirente y los acreedores del transmitente: A enajena a B y C, acreedor de A, acciona contra B. Volveremos sobre este punto al tratar la oponibilidad de las medidas cautelares frente a la publicidad registral y posesoria.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

4. La oponibilidad aplicada a supuestos particulares<\/strong><\/h3>\n<\/a>

4.1.\u00a0Relaciones entre derechos reales. La publicidad posesoria y registral<\/em><\/h4>\n

Conjugando lo rese\u00f1ado en relaci\u00f3n al principio de\u00a0ius preferendi<\/em>\u00a0con la equiparaci\u00f3n de la publicidad posesoria a la registral establecida por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1893 del\u00a0PCU<\/a>,\u00a0<\/em>resulta claro que el PCU adopta la postura mayoritaria: en caso de conflicto entre la publicidad registral y la posesoria, vencer\u00e1 la primera en el tiempo, siempre que fuera de buena fe.[88<\/a>]<\/a><\/p>\n

Vinculando lo dicho hasta aqu\u00ed, las relaciones de conflicto entre titulares de derechos reales se resuelven: a) respecto de terceros desinteresados, por la sola concurrencia de sus requisitos constitutivos; b) cuando el tercero sea interesado y de mala fe \u2013quien particip\u00f3 del acto o conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer (p.\u00a0ej., estudio de t\u00edtulos)\u2013, el derecho no ampara su actuaci\u00f3n y, por lo tanto, prevalece la oponibilidad del acto o del derecho frente al tercero que pretende su inoponibilidad; c) cuando el tercero posea un inter\u00e9s leg\u00edtimo y sea de buena fe, por la preferencia derivada de la prelaci\u00f3n en el tiempo \u2013ius preferendi<\/em>\u2013 de su publicidad suficiente, lo que es aplicable aun en el caso del acreedor hipotecario inscripto y otros titulares de derechos reales que se ejercen por la posesi\u00f3n. S\u00f3lo para \u00e9stos \u00faltimos la publicidad suficiente \u2013posesoria o registral\u2013 implica una carga para el adquirente, ya que ellos pueden desvirtuar la presunci\u00f3n de conocimiento que se deriva de ella. S\u00f3lo a ellos les es permitido desconocer el acto, pues les es inoponible.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

4.2.\u00a0Oponibilidad de los boletos frente a otras situaciones jur\u00eddicas<\/em><\/h4>\n

Sin entrar en las enjundiosas discusiones doctrinarias sobre la naturaleza jur\u00eddica del boleto y m\u00e1s all\u00e1 de que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 del\u00a0PCU<\/a>\u00a0parece inclinarse por la postura del contrato de compraventa \u2013hace referencia al \u201cinmueble vendido\u201d y llama \u201ccomprador de buena fe\u201d al adquirente por boleto\u2013, ninguna de las doctrinas imperantes discutir\u00edan sobre el car\u00e1cter personal de los derechos del titular por boleto y de su car\u00e1cter previo o preliminar, aun entendi\u00e9ndolo como el contrato de compraventa firme y definitivo, dada su falta de virtualidad como t\u00edtulo transmisivo del derecho real por carecer de la forma requerida a tal fin (art.\u00a01184\u00a0CCIV<\/a>y art.\u00a01017\u00a0PCU<\/a>). De ah\u00ed que la doctrina se empe\u00f1e, con miras a la protecci\u00f3n de los derechos del adquirente, en dotarlo de oponibilidad frente a otros acreedores del deudor y, por lo tanto, de cierta preferencia en el cobro, que como mero acreedor quirografario no tendr\u00eda.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

4.2.1.\u00a0La situaci\u00f3n de los acreedores embargantes frente al boleto de compraventa<\/em><\/h4>\n

El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 del\u00a0PCU<\/a>, referido al boleto de compraventa, establece que el derecho del comprador de buena fe tiene preferencia para el cobro sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrat\u00f3 con el titular registral o puede subrogarse en la posici\u00f3n jur\u00eddica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pag\u00f3 el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c)\u00a0el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisici\u00f3n tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.<\/p>\n

El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo ampl\u00eda la protecci\u00f3n del adquirente por boleto al permitir su oponibilidad no s\u00f3lo en el concurso o la quiebra (art.\u00a01185 bis\u00a0CCIV<\/a>\u00a0y art.\u00a01171\u00a0PCU<\/a>) sino tambi\u00e9n en la ejecuci\u00f3n individual, llenando un vac\u00edo legal que ha dividido a la doctrina y jurisprudencia durante a\u00f1os.[89<\/a>]<\/a>\u00a0En apoyo a esta postura, se afirma que el embargante no tiene causa valedera para oponerse a la tercer\u00eda opuesta por el adquirente por boleto, pues \u00e9ste podr\u00eda ejercer los derechos del enajenante por la v\u00eda del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1196 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0y ofrecer a embargo otros bienes de su deudor para sustituirlo, sin que a ello pudiera oponerse el acreedor embargante. Por otra parte, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1185 bis del C\u00f3digo Civil fue sancionado como respuesta al fallo plenario \u201cLozzi c\/ Socha\u201d, al que se le critic\u00f3 que, al impedir la escrituraci\u00f3n, se dejaba sin protecci\u00f3n alguna al poseedor por boleto que hab\u00eda pagado su precio, el que, por s\u00ed mismo, bastaba para lograr una condena a escriturar contra el enajenante.<\/p>\n

Un an\u00e1lisis somero del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 del\u00a0PCU<\/a>\u00a0nos lleva a las siguientes reflexiones:<\/p>\n

    \n
  1. En primer lugar, es indiferente para descartar la buena fe del adquirente por boleto que \u00e9ste conozca la existencia de acreedores del titular de dominio de la cosa. Mientras el acto no caiga bajo la \u00f3rbita de la acci\u00f3n pauliana, para los acreedores que no posean derechos reales o personales que se dirijan a la cosa sino al patrimonio en su conjunto,[90<\/a>]<\/a>\u00a0el adquirente ser\u00e1 de buena fe. Por otra parte, entendemos que \u00e9sta solo puede ser juzgada por el juez, de modo tal que la posibilidad de escriturar libre de grav\u00e1menes cuando se haga en base a un boleto de compraventa inscripto, si concurre con acreedores embargantes, no implica que el adquirente no deba entablar la tercer\u00eda de mejor derecho en el proceso en que se haya dictado la medida, debiendo acreditar los dem\u00e1s requisitos que impone el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo. Por lo tanto, en las escrituras otorgadas en virtud de \u00e9stos deber\u00e1 hacerse constar el reconocimiento de la existencia de la medida por parte del adquirente, sujeta a decisi\u00f3n judicial, salvo en los supuesto en los que leyes nacionales establecen lo contrario. En consecuencia, la inscripci\u00f3n de boletos no ser\u00eda un avance en cuanto a la celeridad en la contrataci\u00f3n.<\/li>\n
  2. La\u00a0publicidad registral<\/strong>\u00a0a la que refiere la \u00faltima parte del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo no se encuentra regulada en ninguno de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos del PCU. En la medida en que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1893 rige \u00fanicamente en materia de derechos reales, de los vocablos\u00a0adquisici\u00f3n<\/em>\u00a0o\u00a0transmisi\u00f3n<\/em>\u00a0se colige no s\u00f3lo el t\u00edtulo sino tambi\u00e9n la tradici\u00f3n. As\u00ed, nos remitimos a lo rese\u00f1ado en materia de oponibilidad de los derechos personales y de los actos jur\u00eddicos.<\/li>\n<\/ol>\n

    Coincidimos con la postura doctrinaria que extiende la funci\u00f3n publicitaria de la posesi\u00f3n en materia inmobiliaria para sustentar el derecho personal del boleto de compraventa y del titular por escritura no inscripta, lo que encuentra asidero en los supuestos contemplados por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 593 a 596, 3269, 2791 y concordantes del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0y 756, 2253, 1893 y concordantes del\u00a0PCU<\/a>. As\u00ed, en el supuesto analizado, s\u00f3lo cuando el adquirente haya obtenido la posesi\u00f3n de la cosa con anterioridad a la traba de la medida cautelar \u00e9ste ser\u00e1 el oponible a la segunda, en tanto en el caso inverso el adquirente ser\u00e1 de mala fe. Esto es as\u00ed porque, siendo el comprador por boleto un poseedor leg\u00edtimo, los acreedores carecen de acci\u00f3n para privarlo de ella.[91<\/a>]<\/a><\/p>\n

    El comprador por boleto s\u00f3lo puede exteriorizar su derecho por la publicidad posesoria, porque la ley no lo dota de otro medio publicitario. Entendemos que la publicidad registral a la que se refiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, en una interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica del PCU con la\u00a0Ley 17.801 de Registro Inmobiliario<\/a>, atiende \u00fanicamente a los supuestos que se encuentran hoy regulados en leyes especiales (p.\u00a0ej., leyes\u00a014.005<\/a>\u00a0y\u00a019.724<\/a>\u00a0[derogada por el PCU]) y no a cualquier clase de boletos de compraventa.<\/p>\n

    No existe norma constitucionalmente v\u00e1lida[92<\/a>]<\/a>\u00a0que imponga la registraci\u00f3n de los boletos de compraventa, salvo los supuestos excepcionales antes relacionados, quedando \u00fanicamente como publicidad suficiente la derivada de la posesi\u00f3n del bien y la cartular. Ello as\u00ed porque, en primer lugar, la inscripci\u00f3n registral de las mutaciones jur\u00eddico-reales inmobiliarias tiende a la registraci\u00f3n de los t\u00edtulos portantes del negocio causal de ellas, esto es, el \u00faltimo eslab\u00f3n en la cadena contractual encaminada a la transmisi\u00f3n del derecho real inmobiliario.<\/p>\n

    El boleto de compraventa, se entienda como contrato o como preliminar, implica un paso previo y, por lo tanto, pasible de modificaci\u00f3n hasta el otorgamiento de la escritura p\u00fablica, lo que redunda en incertidumbre en cuanto a la titularidad del inmueble. Si entendemos que la finalidad \u00faltima de la Ley de Registro no es ni m\u00e1s ni menos que sustentar la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico, la inscripci\u00f3n del boleto de compraventa pierde todo sentido.<\/p>\n

    Recordemos, como lo hac\u00eda Garc\u00eda Coni,[93<\/a>]<\/a> que la sanci\u00f3n de leyes como la 14.005 conspir\u00f3 contra la correcta titulaci\u00f3n y contribuy\u00f3 a crear la delicada situaci\u00f3n que se ha intentado subsanar a trav\u00e9s de la\u00a0Ley de Regularizaci\u00f3n Dominial<\/a>. Afirma el jurista que cuanto antes se produzca la conversi\u00f3n de los derechos personales en reales, ser\u00e1 mejor para la seguridad jur\u00eddica, y eso se consigue con la escritura p\u00fablica y el registro inscriptor declarativo.<\/p>\n

    Por otra parte, la registraci\u00f3n de boletos de compraventa no otorga oponibilidad a terceros sino \u00fanicamente una publicidad-noticia[94<\/a>]<\/a>\u00a0del mismo, no obstante lo previsto en las legislaciones locales. Por lo tanto \u2013reiteramos\u2013, la funci\u00f3n publicitaria de la posesi\u00f3n es suficiente a los fines de la protecci\u00f3n de los intereses del inmueble por parte del comprador por boleto de compraventa, a los que atiende el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 del\u00a0PCU<\/a>.<\/p>\n

    Adem\u00e1s, en la mayor\u00eda de los casos, los boletos de compraventa se celebran por instrumento privado y su registraci\u00f3n es de car\u00e1cter excepcional. Basta recordar la elocuente exposici\u00f3n de motivos de la Ley Hipotecaria espa\u00f1ola de 1861 \u2013fuente de nuestra\u00a0Ley 17.801<\/a>\u2013:<\/p>\n

    Solo han sido hasta aqu\u00ed objeto de inscripci\u00f3n los t\u00edtulos cuya autenticad aparec\u00eda desde luego; los t\u00edtulos privados no se admit\u00edan en los registros. Cambiar ese punto, y por regla general no existente, empeorar\u00eda en vez de mejorar la condici\u00f3n de la propiedad y del cr\u00e9dito territorial; no debe recibir el sello de un archivo p\u00fablico m\u00e1s que lo que no deje duda de su legitimidad. Por eso, la Comisi\u00f3n, siguiendo en parte lo propuesto en el Proyecto del C\u00f3digo Civil, propone que s\u00f3lo puedan ser inscriptos los t\u00edtulos consignados en escritura p\u00fablica, en ejecutorias o en documentos aut\u00e9nticos expedidos en forma legal por el Gobierno o por sus agentes.<\/p><\/blockquote>\n

    El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 319\u00a0PCU<\/a>\u00a0establece que el valor probatorio del instrumento privado<\/p>\n

    \u2026debe ser apreciado por el juez ponderando, entre otras pautas, la congruencia entre lo sucedido y narrado, la precisi\u00f3n y claridad t\u00e9cnica del texto, los usos y pr\u00e1cticas del tr\u00e1fico, las relaciones precedentes y la confiabilidad de los soportes utilizados y de los procedimientos t\u00e9cnicos que se apliquen.<\/p><\/blockquote>\n

    Y a partir de esta y otras afirmaciones que hemos vertido en su lugar, no nos cabe duda de que la inscripci\u00f3n de boletos otorgados en esta clase de instrumentos, aun cuando sus firmas hayan sido certificadas, es perjudicial para el tr\u00e1fico jur\u00eddico.<\/p>\n

    Por \u00faltimo, es de destacar que las conclusiones a las que fuera presentada la presente ponencia que hoy publicamos coincidieron en gran parte con las l\u00edneas sustentadas en este trabajo. De esta manera, se concluy\u00f3, por amplia mayor\u00eda, entre otras cosas, que la registraci\u00f3n de los boletos de compraventa, como afirm\u00e1bamos, es inconstitucional fuera de los supuestos legalmente establecidos por ley, que no otorga oponibilidad a terceros ni prioridad y que no hace presumir la buena fe del adquirente.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    4.2.2.\u00a0Relaciones entre derechos personales y derechos reales<\/em><\/h4>\n

    Advi\u00e9rtase que el Cap\u00edtulo 8, en el que se integra el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 \u2013analizado con anterioridad\u2013, no regula las relaciones del boleto con acreedores que no hayan trabado medidas cautelares. Parecer\u00eda entonces que s\u00f3lo se ha querido dejar a salvo los derechos de los compradores por boleto \u00fanicamente frente a quienes s\u00ed lo hayan hecho, excluyendo impl\u00edcitamente otros casos tales como: a) que otro sujeto haya adquirido el dominio; b) que otro sujeto haya recibido un derecho real de disfrute de la cosa ajena (usufructo, uso, habitaci\u00f3n, servidumbre); c) que otro sujeto tenga otro boleto de compraventa y tambi\u00e9n pretenda escriturar; d) que otro sujeto haya adquirido emplazamiento registral como acreedor hipotecario. En cada caso los conflictos se resuelven por reglas particulares aplicables a ellos.<\/p>\n

    Un elemento de convicci\u00f3n para solucionar el vac\u00edo es aportado por la interpretaci\u00f3n\u00a0a contrario sensu\u00a0de la \u00faltima parte del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1886. As\u00ed, si el derecho real atribuye a su titular la facultad de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente, cuando el derecho personal la haya obtenido con anterioridad, la facultad referida cede frente este \u00faltimo y, como en el caso del boleto de compraventa \u2013como afirmamos\u2013, el \u00fanico medio publicitario es la posesi\u00f3n; huelga decir que tendr\u00e1 entonces preeminencia cuando la haya obtenido. Por otra parte, son de aplicaci\u00f3n al caso los criterios de resoluci\u00f3n de conflictos entre acreedores de obligaciones de dar cosa cierta, dentro de los que incluimos al adquirente por boleto (arts.\u00a0756 y cc.\u00a0PCU<\/a>).<\/p>\n

    M\u00e1s dif\u00edcil es desentra\u00f1ar una soluci\u00f3n clara en relaci\u00f3n con el acreedor hipotecario. Existen al respecto dos posturas divergentes. Por una parte, Alterini entiende que la buena fe del acreedor hipotecario requiere la previa constataci\u00f3n del estado posesorio del inmueble, en tanto la posici\u00f3n de quienes hacen prevalecer al acreedor hipotecario frente al poseedor incurren en: i) una contradicci\u00f3n, en cuanto s\u00ed admiten la precedencia del locatario de fecha cierta anterior a la constituci\u00f3n de la hipoteca; ii) una interpretaci\u00f3n disvaliosa, pues se desprotege al adquirente con boleto que exterioriza su derecho de la \u00fanica manera que el ordenamiento le autoriza.<\/p>\n

    En contra, numerosos fallos y calificada doctrina, sin desconocer el car\u00e1cter publicitario de la posesi\u00f3n, dan prioridad al acreedor hipotecario, entendiendo que aquella no es suficiente para excluir su buena fe, dado que no existe norma espec\u00edfica que establezca para estos casos el deber de constatar el estado f\u00edsico del inmueble para fundar su pretensi\u00f3n. No constando el conocimiento del estado posesorio anterior por parte del acreedor hipotecario, debe triunfar \u00e9ste como titular de un derecho real con preferencia que no necesita para su adquisici\u00f3n la tradici\u00f3n. Por otra parte, el\u00a0PCU<\/a>\u00a0omite la regulaci\u00f3n expresa de este supuesto como s\u00ed lo hiciera el\u00a0Proyecto de 1998<\/a>, que en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1843 establec\u00eda que<\/p>\n

    En la colisi\u00f3n entre la oponibilidad otorgada por la publicidad registral y por la posesoria, prevalece la primera en el tiempo si ha sido obtenida de buena fe. Sin embargo, la publicidad posesoria [\u2026] no es oponible a los titulares cuyo derecho real u otra situaci\u00f3n jur\u00eddica registrada no se ejerza por la posesi\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n

    Desde nuestra \u00f3ptica, la protecci\u00f3n del boleto frente al acreedor hipotecario, pese a que creemos necesaria regulaci\u00f3n expresa, se sustenta en un principio superior, el de protecci\u00f3n de la vivienda. La protecci\u00f3n del cr\u00e9dito debe ceder cuando el adquirente por boleto haya asentado all\u00ed su vivienda, pues, siendo \u00e9ste de buena fe, nada nos lleva a concluir que frente a quien realiza un negocio y no ha tomado el recaudo de asegurarse de que el inmueble no est\u00e1 ocupado por un tercero deba primar el derecho del segundo frente al primero. De ah\u00ed que creamos posible extender, por analog\u00eda, la situaci\u00f3n del acreedor embargante al acreedor hipotecario, pues en definitiva las normas que regulan la prioridad de los derechos reales frente a los personales, como hemos visto, dan suficiente sustento para que sean aplicadas aun al segundo.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    5. Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h3>\n

    El trabajo que propiciamos no deja de ser preliminar en muchos sentidos. Por una parte, porque estamos convencidos de que el estudio de esta figura dista mucho de ser el deseado. Por la otra, porque su empleo tiene tantas implicancias que podr\u00eda ser estudiada una cantidad inmensa de institutos no s\u00f3lo del derecho patrimonial, teniendo a \u00e9sta como eje.<\/p>\n

    Creemos haber brindado algunos lineamientos b\u00e1sicos necesarios para el estudio del fen\u00f3meno de la oponibilidad y un pantallazo somero de su aplicaci\u00f3n en la resoluci\u00f3n de conflictos en el \u00e1mbito inmobiliario.<\/p>\n

    Hemos intentado reducir la anfibolog\u00eda propia del concepto a partir de dar cuenta de su sentido t\u00e9cnico, en el que se muestra como una cualidad establecida por el ordenamiento jur\u00eddico a un elemento del mismo, dando lugar a una idea de orden de los intereses entre personas determinadas. As\u00ed, si bien \u00e9sta se rige con principios que le son propios y se manifiesta en medidas que el ordenamiento toma como recaudos para lograrla, su determinaci\u00f3n debe ser evaluada en cada caso a la luz de todos ellos en su conjunto.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    Notas<\/h6>\n

    <\/a>1\u00a0.<\/strong>\u00a0N. del E.: fue galardonado con el Segundo Premio.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>2.<\/strong>\u00a0Tema I: Registraci\u00f3n inmobiliaria. Proyecto de unificaci\u00f3n de los c\u00f3digos. Casos particulares con vocaci\u00f3n registral: 1. Publicidad Registral y posesoria. Conflicto entre ambas publicidades. Vocaci\u00f3n registral de los boletos de compra venta. Antecedentes doctrinarios, jurisprudenciales y registrales. Efectos de lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1170 del Proyecto. Subsistencia y aplicaci\u00f3n de la Ley Nacional Registral. 2. Dominio imperfecto: Dominio fiduciario. Limitaciones a las facultades del propietario. Publicidad. Extinci\u00f3n del dominio fiduciario. Irretroactividad. Readquisici\u00f3n del dominio perfecto. Efectos. 3. Dominio imperfecto: Dominio revocable. L\u00edmite al efecto resolutorio. Consecuencias de la retroactividad de la revocaci\u00f3n. Readquisici\u00f3n del dominio perfecto. 4. Conjuntos inmobiliarios. Efectos de su registraci\u00f3n.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>3.<\/strong>\u00a0Ver\u00a0Ragel S\u00e1nchez, Luis F.,\u00a0Protecci\u00f3n del tercero frente a la actuaci\u00f3n jur\u00eddica ajena. La inoponibilidad<\/em>, Valencia, 1994, p.\u00a014. El autor sostiene que \u201cla inoponibilidad puede referirse a elementos jur\u00eddicos tan diversos como un hecho, un acto, un derecho subjetivo o una situaci\u00f3n\u201d. En sentido contrario, cfr.\u00a0Pau Pedr\u00f3n, Antonio,\u00a0Esbozo de una teor\u00eda general de la oponibilidad<\/em>, Madrid, 2001; afirma que el campo propio de la oponibilidad son las situaciones jur\u00eddicas y rechaza que el t\u00edtulo sea oponible a terceros. Tampoco considera oponibles los negocios, citando en tal sentido a Decottignies, para quien el contrato es medio de prueba, pero no cabe hablar de oponibilidad del contrato. Por el contrario, reputa oponibles los derechos y la informaci\u00f3n.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>4.<\/strong>\u00a0Nuestra afirmaci\u00f3n ha sido puesta de resalto con anterioridad, aunque pocas veces ha sido continuada la investigaci\u00f3n que la figura merece. En la doctrina espa\u00f1ola, ver\u00a0De Castro y Bravo, Federico,\u00a0El negocio jur\u00eddico<\/em>, Madrid, Civitas, 1983, p.\u00a0531;\u00a0Lacruz Berdejo, J.\u00a0L. y otros,\u00a0Derecho de obligaciones.\u00a0Elementos de derecho civil<\/em>,\u00a0Barcelona, 1977, t.\u00a0II, v.\u00a02, p.\u00a0271 (ed. act.\u00a0Delgado Echeverr\u00eda);Puig Brutau, Jos\u00e9,\u00a0Fundamentos de derecho civil,\u00a0<\/em>Barcelona, 1978, t.\u00a0II, v.\u00a0I, p.\u00a0262;\u00a0D\u00edez Picazo, Luis,\u00a0Fundamentos de derecho civil patrimonial<\/em>, Madrid, Civitas, 1998, t.\u00a0I, p.\u00a0280;\u00a0Lacruz Berdejo, J.\u00a0L.,\u00a0Derecho inmobiliario registral. Elementos de derecho<\/em>, Barcelona, 1984, t.\u00a0III bis, p.\u00a0164;\u00a0Ragel S\u00e1nchez,\u00a0Luis F.,\u00a0Manual de derecho civil. Derecho de obligaciones y contratos<\/em>, C\u00e1ceres, 1997, p.\u00a0197.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>5.<\/strong>\u00a0D\u00edez Picazo, Luis, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 4], p.\u00a0280.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>6.<\/strong>\u00a0Por nombrar algunos:\u00a0Bastian,\u00a0Daniel, \u201cEssai d\u2019une th\u00e9orie g\u00e9n\u00e9rale de l\u2019inopposabilit\u00e9\u201d, Universit\u00e9 de Paris – Facult\u00e9 de Droit et des Sciences\u00a0\u00c9conomiques, 1896-1968, Organisme de soutenance, Editor Recueil Sirey, 1929;\u00a0Levis,\u00a0Marc,\u00a0L\u2019opposabilite\u0301 du droit re\u0301el: de la sanction judiciaire des droits<\/em>, Collection Droit Civil, Paris, Economica, 1989;\u00a0Vettori,\u00a0Giuseppe,\u00a0Efficacia ed opponibilita\u0300 del patto di preferenza<\/em>, Milano, Giuffre\u0300, 1988;\u00a0Wintgen,\u00a0Robert,\u00a0E\u0301tude critique de la notion d\u2019opposabilite\u0301: les effets du contrat a\u0300 l<\/em>\u2019<\/em>e\u0301gard des tiers en droit franc<\/em>\u0327<\/em>ais et allemand<\/em>, Bibliothe\u0300que de Droit Prive\u0301, t.\u00a0426 (Paris: L.G.D.J, 2004), entre muchos otros.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>7.<\/strong>\u00a0Ragel S\u00e1nchez,\u00a0Luis F., [cfr. nota 3];\u00a0Pau Pedr\u00f3n, Antonio, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 3].\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>8.<\/strong>\u00a0La lista es interminable. S\u00f3lo por citar algunos ejemplos:\u00a0Orelle,\u00a0Jos\u00e9 M.\u00a0R., \u201cSistema de transmisi\u00f3n inmobiliario\u201d, en Moisset de Espan\u00e9s, Luis (dir.),\u00a0Homenaje a los congresos de derecho civil (1927-1937-1961-1969)<\/em>, C\u00f3rdoba, Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de C\u00f3rdoba, 2009, t.\u00a0IV, pp.\u00a01939-2001;\u00a0Malicki,\u00a0Anah\u00ed S.\u00a0M., \u201cInoponibilidad del negocio jur\u00eddico\u201d, enJurisprudencia Argentina<\/em>, t.\u00a01991-IV, p.\u00a0631;\u00a0Lloveras, Mar\u00eda E., \u201cDe la inoponibilidad de los actos jur\u00eddicos\u201d y\u00a0Zannoni, Eduardo A., \u201cInoponibilidad positiva e inoponibilidad negativa de los actos jur\u00eddicos\u201d, en Ameal, Oscar J. (dir.),\u00a0Derecho\u00a0privado<\/em>, Buenos Aires, Hammurabi, 2001, pp.\u00a0645-668, y pp.\u00a015-20, respectivamente;\u00a0Tedesco, Ricardo L., \u201cInoponibilidad del contrato\u201d, en V\u00edtolo, Daniel R. (dir.),\u00a0La actuaci\u00f3n societaria<\/em>, Buenos Aires, Ad-Hoc, 2005, pp.\u00a0123-126;\u00a0Moisset de Espan\u00e9s, Luis, \u201cBien de familia. Publicidad y oponibilidad\u201d, en\u00a0Colecci\u00f3n Jurisprudencial<\/em>, Rosario, Zeus, t.\u00a096;\u00a0Mosset Iturraspe, Jorge, \u201cLa persona jur\u00eddica. Sus l\u00edmites. Inoponibilidad de la personalidad. Penetraci\u00f3n. Grupos econ\u00f3micos\u201d, en\u00a0Revista de Derecho Privado y Comunitario<\/em>, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, n\u00ba 8, 1995, pp.\u00a0121-135.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>9.<\/strong>\u00a0\u201c1. tr. Poner algo contra otra cosa para entorpecer o impedir su efecto. [\u2026] 6. prnl. Impugnar, estorbar, contradecir un designio\u201d. (Real Academia Espa\u00f1ola,\u00a0Diccionario de la lengua espa\u00f1ola<\/em><\/a>, Madrid, on line [consulta: 2013]).\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>10.<\/strong>\u00a0Ragel S\u00e1nchez,\u00a0Luis F., [cfr. nota 3].\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>11.<\/strong>\u00a0Cornu, G\u00e9rard (dir.),\u00a0Association Henri Capitant pour la culture juridique fran\u00e7aise<\/em>, Santa Fe de Bogot\u00e1, Temis, 1995.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>12.<\/strong>\u00a0Utilizamos la palabra elementos o institutos para poder abarcarlos todos, siguiendo en esto a la doctrina francesa.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>13.<\/strong>\u00a0Real Academia Espa\u00f1ola,\u00a0Diccionario de la lengua espa\u00f1ola<\/em><\/a>, Madrid, on line [consulta: 2013].\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>14.<\/strong>\u00a0Ib\u00edd.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>15.<\/strong>\u00a0La gram\u00e1tica tradicional divid\u00eda los adjetivos en dos subclases: los adjetivos determinativos (demostrativos, posesivos, indefinidos, cuantificativos) y los calificativos. Estos \u00faltimos son definidos como aquellas palabras que acompa\u00f1an al sustantivo para expresar alguna cualidad de la persona o cosa nombrada.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>16.<\/strong>\u00a0Oponer(se), como intransitivo pronominal, significa \u201cestar una cosa en relaci\u00f3n de oposici\u00f3n con otra\u201d. Que algo sea oponible implica siempre dos t\u00e9rminos: el oponible y el que soporta dicha oponibilidad. No es posible hablar de oponibilidad en abstracto, siempre se requiere de alguien o algo a quien o al que\u00a0se pueda oponer<\/em>. (Ib\u00edd.)\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>17.<\/strong>\u00a0Conforme a la definici\u00f3n de Capitant, la \u201ccalidad del derecho o defensa que su titular pueda hacer valer contra terceros\u201d.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>18.<\/strong>\u00a0Lopez de Zaval\u00eda, Fernando J.,\u00a0Curso introductorio al derecho registral<\/em>, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 1983, p.\u00a0267\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>19.<\/strong>\u00a0D\u00edez\u00a0Picazo, Luis, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota4], p.\u00a038.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>20.<\/strong>\u00a0Ib\u00edd.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>21.<\/strong>\u00a0V.\u00a0Roguin, Ernest,\u00a0La r\u00e8gle de droit<\/em>, Par\u00eds, F. Rouge, 1889, pp.\u00a0207 y ss. El autor dice: \u201cEsta clasificaci\u00f3n es por excelencia capital. Ella hace al fondo de toda legislaci\u00f3n\u201d, lo que es aplicable a nuestro CCIV y aun al PCU. En una primera instancia, V\u00e9lez explica con una clasificaci\u00f3n diversa, aunque \u00edntimamente ligada, el m\u00e9todo que seguir\u00eda en el CCIV, lo que resulta del oficio de remisi\u00f3n del primer libro del C\u00f3digo Civil de Junio 21 de 1865, enviado al Ministro de Justicia, Culto e Instrucci\u00f3n P\u00fablica, Doctor Don Eduardo Costa. En dicho instrumento, el Codificador explica explica que ha cre\u00eddo que, \u201cen un C\u00f3digo Civil, no deb\u00eda tratarse del goce y de la p\u00e9rdida de los derechos civiles, de la muerte civil, de los derechos que da la nacionalidad, ni de ninguno de los derechos absolutos, como lo hacen el C\u00f3digo Franc\u00e9s y tantos otros que lo han seguido. Al emprender el trabajo que V.E. me encarg\u00f3, he debido preguntarme, \u00bfqu\u00e9 es un C\u00f3digo civil?, \u00bfcu\u00e1les son los derechos que en sus resoluciones debe abrazar la legislaci\u00f3n civil? \u00danicamente los derechos relativos reales y personales que crean obligaciones peculiares entre ciertas y determinadas personas\u201d. Como se advierte de la sola lectura de este p\u00e1rrafo, V\u00e9lez aqu\u00ed pone los derechos reales dentro de los relativos. abandona esta clasificaci\u00f3n de viejo cuneo para adoptar la que venimos analizando a partir del libro II donde absoluto es tomado como sin\u00f3nimo de\u00a0erga omnes.<\/em>\u00a0As\u00ed lo advierte\u00a0Allende, Guillermo L,\u00a0Panorama de derechos reales<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 1967, pp.\u00a030 y ss. (en la nota 10, el autor cita en el mismo sentido un trabajo in\u00e9dito de Marina Mariani de Vidal).\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>22.<\/strong>\u00a0V\u00e9ase el desarrollo de esta concepci\u00f3n en la jurisprudencia de la CSJN en el famoso fallo \u201cMango c\/ Traba\u201d (Fallos<\/em>, 144:220) del 30\/8\/1925, donde se resolvi\u00f3 en favor del actor que hab\u00eda obtenido sentencia firme de desalojo, estableci\u00e9ndose la inconstitucionalidad de la Ley 11.318, que prorrogaba el t\u00e9rmino de las locaciones. En dicha oportunidad la Corte, interpretando la letra del art.\u00a017 de la Constituci\u00f3n Nacional, caracteriz\u00f3 al derecho de propiedad en sentido amplio al decir que \u201ccomprende todos los intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera de s\u00ed mismo, fuera de su vida y de su libertad\u201d; lo que fuera reiterado en el caso \u201cBourdi\u00e9 c\/ Municipalidad de la Capital\u201d (Fallos<\/em>, 145:307), donde expuso que \u201cel t\u00e9rmino propiedad [\u2026] comprende, como lo ha dicho esta Corte, todos los intereses apreciables que el hombre pueda poseer fuera de s\u00ed mismo, fuera de su vida y de su libertad. Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado, sea que nazca de actos administrativo (derechos subjetivos privados o p\u00fablicos), a condici\u00f3n de que su titular disponga de una acci\u00f3n contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce as\u00ed sea el Estado mismo, integra el concepto constitucional de propiedad\u201d. Y tambi\u00e9n que \u201cel principio de la inviolabilidad de la propiedad, asegurada en t\u00e9rminos amplios por el art.\u00a017 protege con igual fuerza y eficacia tanto los derechos emergentes de los contratos como los constituidos por el dominio o sus desmembraciones\u201d.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>23.<\/strong>\u00a0V\u00e9ase al respecto la tesis doctoral de\u00a0Michas, H., \u201cLe droit r\u00e9el consid\u00e9r\u00e9 comme une obligation passivement universelle\u201d, Universit\u00e9 de Paris (1896-1968), Facult\u00e9 de Droit et des Sciences \u00c9conomiques, 1900. Esta concepci\u00f3n se ve clara en el siguiente p\u00e1rrafo de\u00a0Aubry, Charles y\u00a0Rau, Charles,\u00a0Cours de droit civil francais d\u2019apres l\u2019ouvrage allemand de C. S. Zachariae<\/em>, Paris, Marchal et Billard, 1869, \u00a7 296: \u201cA tout droit correspond une obligation. Il en est ainsi, m\u00eame des droits r\u00e9els, qui imposent virtuellement \u00e0 ceux auxquels ils n\u2019appartiennent pas l\u2019obligation de ne point y porter atteinte. Cependant cette obligation g\u00e9n\u00e9rale et n\u00e9gative, qui correspond aux droits r\u00e9els, n\u2019est pas l\u2019objet imm\u00e9diat de ces droits, dont l\u2019existence est ind\u00e9pendante de l\u2019accomplissement de toute obligation. Les droits personnels, au contraire, ont pour objet une prestation, c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019accomplissement d\u2019une obligation sans laquelle ils ne sauraient exister\u201d.<\/em>\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>24.<\/strong>\u00a0Planiol, Marcel y\u00a0Ripert, Georges,\u00a0Trait\u00e9 pratique de droit civil fran\u00e7ais,<\/em>\u00a0Par\u00eds, Librairie g\u00e9n\u00e9rale de droit et de jurisprudence, 1952, t.\u00a0III.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>25.<\/strong>\u00a0L\u00f3pez de Zaval\u00eda, Fernando J.,\u00a0Derechos reales<\/em>, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 1989, t.\u00a0I, pp.\u00a026 y ss.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>26.<\/strong>\u00a0La doctrina hoy es conteste en entender que \u201cel sujeto pasivo del derecho real est\u00e1 constituido por toda la sociedad, sobre la que pesa un deber de abstenci\u00f3n, negativo, que no constituye propiamente una obligaci\u00f3n de no hacer [\u2026] sino que consiste solamente en respetar la acci\u00f3n del titular del derecho sobre la cosa\u2026\u201d (Mariani de Vidal, Marina,\u00a0Curso de derechos reales<\/em>, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 1975, p.\u00a028).\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>27.<\/strong>\u00a0Ver, entre otros:\u00a0Gatti, Edmundo,\u00a0Derechos reales. Teor\u00eda general<\/em>, Buenos Aires, Lajouane, 2006, p.\u00a0346;\u00a0L\u00f3pez de Zaval\u00eda, Fernando J., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 25], t.\u00a0I, pp.\u00a026 y ss.;\u00a0Alterini, Jorge H. en Lafaille, H\u00e9ctor,\u00a0Tratado de derechos reales<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 2009, t.\u00a0I-V, p.\u00a025.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>28.<\/strong>\u00a0L\u00f3pez de Zaval\u00eda, Fernando J., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 25], pp.\u00a026 y ss.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>29.<\/strong>\u00a0Alterini, Jorge H., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 27].\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>30.<\/strong>\u00a0L\u00f3pez de Zaval\u00eda, Fernando J., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 25], pp.\u00a026 y ss.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>31.<\/strong>\u00a0Ortol\u00e1n, M.,\u00a0Explicaci\u00f3n hist\u00f3rica de la Instituta del emperador Justiniano<\/em>, Madrid, La Ilustraci\u00f3n, 1847, (trad. de la 3\u00aa ed. francesa por Jos\u00e9 Jim\u00e9nez-Serrano), \u00a7 67.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>32.<\/strong>\u00a0V\u00e9ase nota al art.\u00a0497 del CCIV.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>33.<\/strong>\u00a0De Ruggiero, Roberto,\u00a0Instituciones de derecho civil. Introducci\u00f3n y parte general. Derecho de las personas, derechos reales y posesi\u00f3n<\/em>, Madrid, Instituto Editorial Reus, 1929 (trad. esp.\u00a0Jos\u00e9 Santa Cruz Teijeiro y Ram\u00f3n Serrano Su\u00f1er de la 4\u00aa ed. en italiano), pp.\u00a0218 y ss.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>34.<\/strong>\u00a0Gatti, Edmundo, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 27], p.\u00a056.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>35.<\/strong>\u00a0Betti, Emilio,\u00a0Teor\u00eda general del negocio jur\u00eddico<\/em>, Madrid, Revista de Derecho Privado, 1959, nota 5.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>36.<\/strong>\u00a0Al respecto, ver\u00a0De Castro Bravo, Federico, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 4], p.\u00a0531; el autor afirma que la inoponibilidad \u201cresulta del contraste de dos t\u00edtulos; de la relativa superioridad o inferioridad de los que entre s\u00ed se han opuesto sobre una determinada materia u objeto\u201d.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>37.<\/strong>\u00a0Cfr.\u00a0Levis, Marc, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 6], p.\u00a019; el autor afirma que la doctrina francesa (Aussel, Roubier, Bertrand, Duclos) tiene gran cuidado de no confundir las nociones de oponibilidad de los derechos y de oponibilidad de los actos.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>38.<\/strong>\u00a0Bueres, Alberto J.,\u00a0Objeto del negocio jur\u00eddico<\/em>, Buenos Aires, Hammurabi, 1986 p.\u00a026, nota 12.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>39.<\/strong>\u00a0Dig<\/em>. 10.11.12.D.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>40.<\/strong>\u00a0Dig<\/em>. 2.14.27.4.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>41.<\/strong>\u00a0Dig<\/em>. 1.1.10pr.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>42.<\/strong>\u00a0As\u00ed, por ejemplo, los terceros no quedan obligados por los estatutos de una sociedad an\u00f3nima, pero tienen que aceptar la existencia de esa persona jur\u00eddica y, por lo tanto, la realidad del pacto de constituci\u00f3n de la misma. Si son acreedores, tendr\u00e1n que dirigirse contra la sociedad y s\u00f3lo podr\u00e1n dirigirse contra los socios en los casos tasados en que se les permite esa posibilidad.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>43.<\/strong>\u00a0Demogue, Ren\u00e9,\u00a0<\/em>Trait\u00e9 des obligations en g\u00e9n\u00e9ral<\/em><\/a>, Paris, A. Rousseau, 1923, t.\u00a07, parte 2, \u00a7 703, p.\u00a078.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>44.<\/strong>\u00a0L\u00f3pez de Zaval\u00eda, Fernando J.,\u00a0Teor\u00eda de los contratos<\/em>, Buenos Aires, Zavalia, 2003, p.\u00a0483 y ss.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>45.<\/strong>\u00a0D\u00edez Picazo, Luis, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 4], p.\u00a0531.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>46.<\/strong>\u00a0Mart\u00ednez Sanchiz, Jos\u00e9 \u00c1., \u201cLa escritura p\u00fablica entre la autonom\u00eda de la voluntad y la inscripci\u00f3n\u201d, en\u00a0Anales de la Academia Matritense del Notariado<\/em>, t.\u00a049 (2009), pp.\u00a0253-362.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>47.<\/strong>\u00a0Rivera, Julio C.,\u00a0Instituciones de derecho civil<\/em>, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1994, t.\u00a0II, p.\u00a0559.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>48.<\/strong>\u00a0Duclos, Jos\u00e9,\u00a0L\u2019opposabilit\u00e9: essai d\u2019une th\u00e9orie g\u00e9n\u00e9rale<\/em>, Biblioth\u00e8que de Droit Priv\u00e9, t.\u00a0179 (Paris: Librairie g\u00e9n\u00e9rale de droit et de jurisprudence, 1984), p.\u00a021.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>49.<\/strong>\u00a0De Page, Henri,\u00a0Trait\u00e9 \u00e9l\u00e9mentaire de droit civil belge: principes, doctrine, jurisprudence<\/em>, E. Bruylant, 1962, p.\u00a0187.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>50.<\/strong>\u00a0Decimos irrelevante y no inexistente siguiendo la terminolog\u00eda empleada por Alterini (v. su voto en CNCiv., Sala C, 21\/11\/1978, \u201cTodros, Jos\u00e9 R. y otros c\/ Todros Fraser, Jorge\u201d) para diferenciarlo de la llamada inexistencia, que cierta doctrina enmarca dentro de las ineficacias.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>51.<\/strong>\u00a0Rivera, Julio C., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 47], p.\u00a0936.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>52.<\/strong>\u00a0Zannoni, Eduardo A., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 8], pp.\u00a015 y ss.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>53.<\/strong>\u00a0Levis, Marc, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 6], p.\u00a019.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>54.<\/strong>\u00a0Duclos, Jos\u00e9, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 48], p.\u00a069.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>55.<\/strong>\u00a0Ragel S\u00e1nchez,\u00a0Luis F., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 3], p.\u00a087.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>56.<\/strong>\u00a0El vocablo\u00a0mutaciones jur\u00eddicas\u00a0<\/em>es utilizado aqu\u00ed para expresar todos aquellos hechos o actos jur\u00eddicos que produzcan el nacimiento, extinci\u00f3n o modificaci\u00f3n de derechos y obligaciones.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>57.<\/strong>\u00a0La construcci\u00f3n te\u00f3rica que sustenta esta afirmaci\u00f3n se basa en conjugar los arts.\u00a02, 20 y 22 de la Ley 17.801 y los arts.\u00a03135 y 3136 CCIV. Ver\u00a0Gatti, Edmundo, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 27];\u00a0Alterini, Jorge H., \u201cGravitaci\u00f3n de la reforma al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2505 del C\u00f3digo Civil (con especial referencia a las proyecciones de la tradici\u00f3n y al concepto de terceros)\u201d, en\u00a0El Derecho<\/em>, t.\u00a043, pp.\u00a01181 y ss.; y \u201cLa buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y extrarregistral. Con una armonizaci\u00f3n entre la tradici\u00f3n y la inscripci\u00f3n registral\u201d, Buenos Aires, Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, 1974 (aporte de la delegaci\u00f3n argentina al II Congreso Internacional de Derecho Registral [Madrid, 30\/9-5\/10 1974]); tambi\u00e9n en\u00a0Ponencias y comunicaciones presentadas al II Congreso Internacional de Derecho Registral<\/em>, Madrid, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa\u00f1a, t.\u00a0II, pp.\u00a075 y ss., y en\u00a0Revista de Ciencias Jur\u00eddicas y Sociales de la Universidad del Litoral<\/em>, Santa Fe, 1978, n\u00ba 120.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>58.<\/strong>\u00a0Rodr\u00edguez Adrados, Antonio, \u201cEscrituras, contraescrituras y terceros\u201d, en\u00a0Anales de la Academia Matritense del Notariado<\/em>, Madrid, 1992, separata del t.\u00a0XXII, v. II, p.\u00a0292.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>59.<\/strong>\u00a0Nu\u00f1ez Lagos, Rafael, \u201cConcepto y clases de documentos\u201d, en\u00a0Revista de Derecho Notarial<\/em>, Madrid, n\u00ba\u00a0XVI, 1957, p 23.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>60.<\/strong>\u00a0En este sentido explica\u00a0Rodr\u00edguez Adrados, Antonio, \u201cFormaci\u00f3n del instrumento p\u00fablico, validez, eficacia y libre circulaci\u00f3n del negocio jur\u00eddico as\u00ed documentado, incluso en las relaciones de derecho internacional privado\u201d,\u00a0Junta de Decanos de los Colegios Notariales<\/em>, Madrid, 1977, p.\u00a016 y ss.: los documentos privados \u201cen su origen, carecen de eficacia documental, son documentalmente neutros \u2013sin perjuicio de la eficacia negocial que puedan tener\u2013 hasta su reconocimiento\u201d.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>61.<\/strong>\u00a0Nu\u00f1ez Lagos, Rafael, \u201cReconocimiento de documento privado\u201d, en\u00a0Revista de Derecho Notarial<\/em>, Madrid, n\u00ba XIII, 1969, p 7.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>62.<\/strong>\u00a0Llamb\u00edas, Jorge J.,\u00a0Tratado de derecho civil.\u00a0Parte general<\/em>, Buenos Aires, Perrot, 1997, 18\u00aa ed., t.\u00a0II, p.\u00a0365; en apoyo a su afirmaci\u00f3n, el autor cita a: \u201cSalvat, Parte general, n\u00ba 2291, p.\u00a0912;\u00a0Borda, G.\u00a0A., op.\u00a0cit., n\u00ba 939;\u00a0De G\u00e1speri, L.,\u00a0Obligaciones<\/em>, \u00a7 678, p.\u00a0652;\u00a0Bibiloni, J.\u00a0A.,\u00a0Anteproyecto<\/em>, nota al art 482, 1\u00aa redacci\u00f3n, etc.\u201d.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>63.<\/strong>\u00a0Art.\u00a01034\u00a0CCIV<\/a>: \u201cLos instrumentos privados, aun despu\u00e9s de reconocidos, no prueban contra terceros o contra los sucesores por t\u00edtulo singular la verdad de la fecha expresada en ellos\u201d.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>64.<\/strong>\u00a0Santoro-Passarelli, Francesco,\u00a0Doctrinas generales del derecho civil<\/em>, Madrid, Revista de Derecho Privado, 1964, p.\u00a0275.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>65.<\/strong>\u00a0CNCiv, Sala C, en\u00a0El Derecho<\/em>, Buenos Aires, UCA, t.\u00a072, p.\u00a0383.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>66.<\/strong>\u00a0Conferencia pronunciada en la Real Academia de Jurisprudencia y Legislaci\u00f3n el 3\/4\/1989, dentro del Segundo Ciclo en Conmemoraci\u00f3n del Centenario del C\u00f3digo Civil, p.\u00a0270.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>67.<\/strong>\u00a0Mart\u00ednez Sanchiz, Jos\u00e9 \u00c1., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 46].\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>68.<\/strong>\u00a0D\u00edez Picazo, Luis, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 4], p.\u00a0258.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>69.<\/strong>\u00a0Rodr\u00edguez Adrados, Antonio, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 58].\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>70.<\/strong>\u00a0\u00c1lvarez Vizgaray, Rafael, \u201cIntroducci\u00f3n al estudio de la inoponibilidad\u201d, en AA.\u00a0VV.,\u00a0Homenaje a Juan Berchmans Vallet de Goytisolo<\/em>, Madrid, Junta de Decanos de los Colegios Notariales de Espa\u00f1a, Consejo General del Notariado, 1988, p.\u00a097: \u201cAnte todo, la inoponibilidad respecto al titular inscrito de los t\u00edtulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, no inscritos anteriormente, m\u00e1s que una sanci\u00f3n a la no inscripci\u00f3n es una protecci\u00f3n y premio a la buena fe del tercero, ya que, si se prueba su mala fe, es decir, que conoc\u00eda, al hacer su inscripci\u00f3n, la existencia de aquellos t\u00edtulos o derechos, la inoponibilidad de los mismos no se produce.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>71.<\/strong>\u00a0Rodr\u00edguez Adrados, Antonio, \u201cEl documento notarial y la seguridad jur\u00eddica\u201d, en\u00a0La seguridad jur\u00eddica y el notariado<\/em>, Madrid, 1986.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>72.<\/strong>\u00a0Rodr\u00edguez Adrados, Antonio, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 58].\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>73.<\/strong>\u00a0Alterini, Jorge H., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 57].\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>74.<\/strong>\u00a0El conocimiento o el deber de conocimiento acarrean la mala fe del tercero, frase que tiene su fuente en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 974 del C\u00f3digo Civil de Suiza de 1907 (Alterini, Jorge H., \u201cLa buena fe y la titulaci\u00f3n como desmitificadoras de las llamadas legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, t.\u00a02006-E, p.\u00a01126.) El \u00faltimo p\u00e1rrafo del art.\u00a01893\u00a0PCU<\/a>\u00a0establece que no pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, repitiendo en este sentido lo prescripto por el art.\u00a020\u00a0Ley 17.801<\/a>\u00a0y los arts.\u00a03135 y 3136\u00a0CCIV<\/a>.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>75.<\/strong>\u00a0Rodr\u00edguez Adrados, Antonio, \u201cEl principio de eficacia formal (II)\u201d, en\u00a0El Notario del Siglo XXI<\/em>, n\u00ba 48, 2013.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>76.<\/strong>\u00a0Rodr\u00edguez Adrados, Antonio, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 58].\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>77.<\/strong>\u00a0Al respecto puede verse el desarrollo de la doctrina espa\u00f1ola en las palabras de\u00a0Mart\u00ednez Sanchiz, Jos\u00e9 \u00c1., \u201cSobre el t\u00edtulo inscrito\u201d, en\u00a0Revista Jur\u00eddica del Notariado<\/em><\/a>, Madrid, n\u00ba 33, 2000, p.\u00a0137 (Anuario Iberoamericano de Derecho Notarial<\/em>, 2002, t.\u00a0243, p.\u00a091).\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>78.<\/strong>\u00a0\u00cdbid. El autor afirma que \u201cla inscripci\u00f3n comporta, pura y simplemente, un traslado en relaci\u00f3n; no es, por tanto independiente del t\u00edtulo\u201d.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>79.<\/strong>\u00a0Art.\u00a01882\u00a0PCU<\/a>: \u201cConcepto. El derecho real es el poder jur\u00eddico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma aut\u00f3noma y que atribuye a su titular las facultades de persecuci\u00f3n y preferencia, y las dem\u00e1s previstas en este C\u00f3digo\u201d.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>80.<\/strong>\u00a0Highton, Elena, \u201cPrincipios y disposiciones generales en materia de derechos reales<\/a>\u201d (on line); (publicado tambi\u00e9n en\u00a0Revista de Derecho Privado y Comunitario<\/em>, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, n\u00ba 2012-2, pp.576-630).\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>81.<\/strong>\u00a0Como explica Gatti, la publicidad no se requiere a los efectos de la protecci\u00f3n de los derechos frente a los terceros en general, es decir, frente a los integrantes de la comunidad que constituyen el llamado sujeto pasivo general. El deber, por parte de los integrantes de la sociedad, de respetar los derechos reales forma parte de la necesidad en que todos se encuentran de respetar el derecho de propiedad del que forman parte todos los derechos patrimoniales, as\u00ed reales como personales. Como propiedad, como derecho de propiedad, los derechos reales, del mismo modo que los personales, deben ser respetados por todo el mundo, tanto por los particulares, como por el Estado, sin que interese qui\u00e9nes sean sus titulares. (Gatti, Edmundo, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 27], p.\u00a0346).\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>82.<\/strong>\u00a0D\u00edez Picazo, Luis, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 4], t.\u00a0I, pp.\u00a073 y ss\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>83.<\/strong>\u00a0Moisset de Espan\u00e9s, Luis, \u201cReflexiones sobre las tercer\u00edas de mejor derecho\u201d, en\u00a0Jurisprudencia Argentina<\/em>, t.\u00a01986-II, p.\u00a0161.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>84.<\/strong>\u00a0Ib\u00edd.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>85.<\/strong>\u00a0Esta forma particular de sistematizar los conflictos pertenece a L\u00f3pez de Zaval\u00eda (ver ob.\u00a0cit.\u00a0en nota 25, pp.\u00a0160 y ss). Seguiremos al autor en la estructura, mas incluiremos otros posibles supuestos que engloban la publicidad de manera general, no s\u00f3lo la registral.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>86.<\/strong>\u00a0Id., p.\u00a0139.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>87.<\/strong>\u00a0V\u00e9ase en este sentido: CNCiv, Sala F, 27\/8\/1979, \u201cSigfrido, SA en: \u2018Erdman del Carril, Elisa M.\u00a0E. y otros c\/ Lozada, Mario\u2019\u201d y su comentario (Highton, Elena, \u201cSoluci\u00f3n a algunos problemas que plantea el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 del C\u00f3digo Civil\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, t.\u00a01980-D, p.\u00a0290);\u00a0Mariani de Vidal, Marina, ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 26], t.\u00a03, p.\u00a0208;\u00a0Trigo Represas, F\u00e9lix,\u00a0Nulidad y reivindicaci\u00f3n de adquirentes<\/em>, La Plata, Lex, 1978, pp.\u00a069 y ss.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>88.<\/strong>\u00a0Ver\u00a0VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil<\/a>\u00a0(La Plata, 1981). Esta corriente doctrinaria se divide entre para quienes la buena fe subjetiva del tercero requiere que haya conocido ni podido conocer la realidad extrarregistral, para lo cual es necesario el estudio de los t\u00edtulos antecedentes, de los asientos registrales vigentes y del estado posesorio del inmueble. Para la otra, s\u00f3lo se exigir\u00eda el conocimiento de la realidad posesoria a los terceros que esgriman derechos que puedan exteriorizarse por la posesi\u00f3n.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>89.<\/strong>\u00a0L\u00f3pez de Zaval\u00eda, Fernando J., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 44], p.\u00a0210.\u00a0Mariani de Vidal, Marina M. en Bueres, Alberto J. (dir.) y Highton, Elena (coord.),\u00a0C\u00f3digo Civil y normas complementarias.\u00a0An\u00e1lisis doctrinal y jurisprudencial<\/em>, Buenos Aires, Hammurabi, 2004, t.\u00a05-A, p.\u00a0176. SC Buenos Aires, 24\/6\/1986, en\u00a0La Ley<\/em>, t.\u00a01986-E, p.\u00a0426; CNCiv., Sala L, 7\/5\/2004, en\u00a0La Ley<\/em>, 18\/8\/2004, p.\u00a016; CNCiv., Sala K, 22\/10\/2001, en\u00a0La Ley<\/em>, t.\u00a02002-B,\u00a0p.\u00a0607; CNCiv., Sala B, 22\/2\/1999; CNCom., Sala B, 24\/4\/1989; CNCom., Sala A, 6\/6\/2006; CNCom., Sala C, 25\/9\/2001; CNCom., Sala C, 20\/10\/2005, en\u00a0La Ley<\/em>, t.\u00a02005-F, p.\u00a0646, entre otros.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>90.<\/strong>\u00a0Cuando mediara conocimiento de la obligaci\u00f3n precedente de dar la misma cosa prometida, la rigen las reglas del art.\u00a0756\u00a0PCU<\/a>.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>91.<\/strong>\u00a0L\u00f3pez de Zaval\u00eda, Fernando J., ob.\u00a0cit.\u00a0[cfr. nota 44], p.\u00a0210.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>92.<\/strong>\u00a0La doctrina mayoritaria entiende que la inscripci\u00f3n de instrumentos privados del art.\u00a02\u00a0Ley 17.801<\/a>\u00a0s\u00f3lo puede ser establecida por ley nacional en tanto la oponibilidad s\u00f3lo pueden ser materia de regulaci\u00f3n por la ley de fondo. Las normas de inferior jerarqu\u00eda o disposiciones internas de los registros que establezcan lo contrario afectan gravemente el principio federativo y la divisi\u00f3n de poderes por lo que deben ser decretadas inconstitucionales en v\u00eda judicial.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>93.<\/strong>\u00a0Garc\u00eda Coni, Ra\u00fal R.,\u00a0\u201cAfincamiento poblacional. A prop\u00f3sito de la regularizaci\u00f3n de la falta de titulaci\u00f3n que padecen muchos ocupantes de sus viviendas<\/a>\u201d, en\u00a0Revista del Notariado<\/em><\/a>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, n\u00ba 838, julio-septiembre 1994, pp.\u00a0473-475.\u2191<\/a><\/p>\n

    <\/a>94.<\/strong>\u00a0Para Villaro, es posible anotar documentos distintos a los relacionados en el art.\u00a02 LR emanados de leyes locales; los mismos deber\u00edan tener un r\u00e9gimen diferenciado, en tanto \u201cel registro que crea la Ley 17.801 es t\u00edpicamente para las registraciones que determina el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2505 y no para otras\u201d. (Villaro, Felipe P.,\u00a0Elementos de derecho registral inmobiliario<\/em>, La Plata, Scotti, 2003).\u2191<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    En el presente el lector encontrar\u00e1 aspectos generales y, posteriormente, un an\u00e1lisis somero de la aplicaci\u00f3n de la oponibilidad a la resoluci\u00f3n de conflictos en el \u00e1mbito inmobiliario en el Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":2570,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[602,545,595,589,578,272,590,594,591,518,592,603,579,580,601,593,993,597,596,598,599,600],"class_list":["post-729","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-acreedor-embargante","tag-boleto-de-compraventa","tag-buena-fe","tag-derecho-creditorio-crediticio","tag-derecho-inmobiliario-2","tag-derechos-personales","tag-inoponibilidad","tag-inscripcion-registral","tag-instrumento-privado","tag-instrumento-publico","tag-ley-17801","tag-ley-de-regularizacion-dominial","tag-oponibilidad-2","tag-prescripcion-adquisitiva","tag-publicidad-posesoria","tag-publicidad-registral","tag-regis-ariel-eugenio","tag-terceros-angulares","tag-terceros-interesados","tag-terceros-lineales","tag-terceros-paralelos","tag-terceros-verticales","revista-527","seccion-doctrina","autor-regis-ariel-eugenio","ao-2170","tema-oponibilidad","rama-derecho-inmobiliario-y-reales"],"yoast_head":"\nEstudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012 - Revista del Notariado<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Estudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012 - Revista del Notariado\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"En el presente el lector encontrar\u00e1 aspectos generales y, posteriormente, un an\u00e1lisis somero de la aplicaci\u00f3n de la oponibilidad a la resoluci\u00f3n de conflictos en el \u00e1mbito inmobiliario en el Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Revista del Notariado\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2014-11-06T19:34:32+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2019-07-11T15:49:37+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"700\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"300\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Ramiro Chanes\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Escrito por\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Ramiro Chanes\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Tiempo de lectura\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"86 minutos\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/\"},\"author\":{\"name\":\"Ramiro Chanes\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/69650fd2dba0e7da6aa342cb8508a6c3\"},\"headline\":\"Estudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012\",\"datePublished\":\"2014-11-06T19:34:32+00:00\",\"dateModified\":\"2019-07-11T15:49:37+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/\"},\"wordCount\":17282,\"commentCount\":0,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg\",\"keywords\":[\"Acreedor embargante\",\"Boleto de compraventa\",\"buena fe\",\"Derecho creditorio - crediticio\",\"Derecho inmobiliario\",\"derechos personales\",\"inoponibilidad\",\"inscripci\u00f3n registral\",\"instrumento privado\",\"instrumento p\u00fablico\",\"Ley 17801\",\"Ley de Regularizaci\u00f3n Dominial\",\"oponibilidad\",\"prescripci\u00f3n adquisitiva\",\"publicidad posesoria\",\"publicidad registral\",\"REGIS - Ariel Eugenio\",\"terceros angulares\",\"terceros interesados\",\"terceros lineales\",\"terceros paralelos\",\"terceros verticales\"],\"articleSection\":[\"Varias\"],\"inLanguage\":\"es\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"CommentAction\",\"name\":\"Comment\",\"target\":[\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#respond\"]}]},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/\",\"name\":\"Estudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012 - Revista del Notariado\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg\",\"datePublished\":\"2014-11-06T19:34:32+00:00\",\"dateModified\":\"2019-07-11T15:49:37+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"es\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg\",\"width\":700,\"height\":300},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Portada\",\"item\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Estudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\",\"name\":\"Revista del Notariado\",\"description\":\"Director: Carlos Marcelo D'Alessio\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\",\"name\":\"Revista del Notariado\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png\",\"width\":642,\"height\":80,\"caption\":\"Revista del Notariado\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/\"},\"sameAs\":[\"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/\"]},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/69650fd2dba0e7da6aa342cb8508a6c3\",\"name\":\"Ramiro Chanes\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/08553b3e3ffdc7781f000c217c213fdb?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/08553b3e3ffdc7781f000c217c213fdb?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"Ramiro Chanes\"},\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/author\/nadacomoelnotariado\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Estudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012 - Revista del Notariado","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/","og_locale":"es_ES","og_type":"article","og_title":"Estudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012 - Revista del Notariado","og_description":"En el presente el lector encontrar\u00e1 aspectos generales y, posteriormente, un an\u00e1lisis somero de la aplicaci\u00f3n de la oponibilidad a la resoluci\u00f3n de conflictos en el \u00e1mbito inmobiliario en el Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n.","og_url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/","og_site_name":"Revista del Notariado","article_publisher":"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/","article_published_time":"2014-11-06T19:34:32+00:00","article_modified_time":"2019-07-11T15:49:37+00:00","og_image":[{"width":700,"height":300,"url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"Ramiro Chanes","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Escrito por":"Ramiro Chanes","Tiempo de lectura":"86 minutos"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/"},"author":{"name":"Ramiro Chanes","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/69650fd2dba0e7da6aa342cb8508a6c3"},"headline":"Estudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012","datePublished":"2014-11-06T19:34:32+00:00","dateModified":"2019-07-11T15:49:37+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/"},"wordCount":17282,"commentCount":0,"publisher":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg","keywords":["Acreedor embargante","Boleto de compraventa","buena fe","Derecho creditorio - crediticio","Derecho inmobiliario","derechos personales","inoponibilidad","inscripci\u00f3n registral","instrumento privado","instrumento p\u00fablico","Ley 17801","Ley de Regularizaci\u00f3n Dominial","oponibilidad","prescripci\u00f3n adquisitiva","publicidad posesoria","publicidad registral","REGIS - Ariel Eugenio","terceros angulares","terceros interesados","terceros lineales","terceros paralelos","terceros verticales"],"articleSection":["Varias"],"inLanguage":"es","potentialAction":[{"@type":"CommentAction","name":"Comment","target":["https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#respond"]}]},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/","name":"Estudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012 - Revista del Notariado","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg","datePublished":"2014-11-06T19:34:32+00:00","dateModified":"2019-07-11T15:49:37+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#breadcrumb"},"inLanguage":"es","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#primaryimage","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg","contentUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg","width":700,"height":300},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/estudio-de-la-nocion-de-oponibilidad-en-el-derecho-inmobiliario-especial-referencia-al-proyecto-de-codigo-unico-2012\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Portada","item":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Estudio de la noci\u00f3n de oponibilidad en el derecho inmobiliario. Especial referencia al Proyecto de C\u00f3digo \u00fanico 2012"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/","name":"Revista del Notariado","description":"Director: Carlos Marcelo D'Alessio","publisher":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"es"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization","name":"Revista del Notariado","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png","contentUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png","width":642,"height":80,"caption":"Revista del Notariado"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/"},"sameAs":["https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/"]},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/69650fd2dba0e7da6aa342cb8508a6c3","name":"Ramiro Chanes","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/08553b3e3ffdc7781f000c217c213fdb?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/08553b3e3ffdc7781f000c217c213fdb?s=96&d=mm&r=g","caption":"Ramiro Chanes"},"url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/author\/nadacomoelnotariado\/"}]}},"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/gente-movimiento_700x300.jpg","jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/p50Sui-bL","jetpack-related-posts":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/729"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=729"}],"version-history":[{"count":19,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/729\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6221,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/729\/revisions\/6221"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2570"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=729"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=729"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=729"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}