![\"casitas-diferentes-lupa_700x400\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/casitas-diferentes-lupa_700x400.jpg\")
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Autora: Silvia M. Massiccioni<\/strong>\u00a0 |<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0El art\u00edculo aborda la regulaci\u00f3n que realiza el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n en materia de conjuntos inmobiliarios, en particular el marco legal impuesto por el art\u00edculo 2075, la adecuaci\u00f3n prevista para determinados desarrollos preexistentes y la problem\u00e1tica que ello suscita. Se concluir\u00e1: que la obligatoriedad de adecuaci\u00f3n no alcanza a los conjuntos constituidos exclusivamente bajo la forma de derechos reales; los preexistentes constituidos bajo la forma de propiedad horizontal quedan convalidados por la nueva normativa, no siendo necesaria la confecci\u00f3n de nuevo plano ni reglamento; que en los preexistentes constituidos bajo la forma de otros derechos reales, la adecuaci\u00f3n no es obligatoria pero puede ser ejecutada si lo deciden por unanimidad sus titulares, produci\u00e9ndose la modificaci\u00f3n de los derechos reales involucrados; que respecto de los constituidos bajo la forma de derechos personales o donde coexistan derechos reales y personales, existe obligatoriedad de adecuaci\u00f3n; que los t\u00edtulos de conjuntos inmobiliarios preexistentes respecto de los cuales existe obligatoriedad de adecuaci\u00f3n no deben ser observados en caso de no adecuaci\u00f3n hasta que se reglamente por ley el plazo y procedimiento de adecuaci\u00f3n.*<\/a><\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Conjuntos inmobiliarios, derecho real aut\u00f3nomo, marco legal, propiedad horizontal especial, adecuaci\u00f3n.<\/p>\n Recibido: <\/span>23\/11\/2018 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>20\/12\/2018<\/sup><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> La regulaci\u00f3n que plantea el\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCCN\u201d) en materia de conjuntos inmobiliarios presenta significativas innovaciones respecto del panorama normativo anterior a su entrada en vigencia, que nos invitan a reflexionar sobre su sentido y alcance. Nos proponemos compartir aqu\u00ed algunas dudas, interrogantes e ideas sobre el marco legal impuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 del referido cuerpo normativo, en especial la adecuaci\u00f3n prevista para determinados desarrollos preexistentes y la problem\u00e1tica que suscita.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Los conjuntos inmobiliarios en sus diversas modalidades (clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o n\u00e1uticos, entre otras) nacieron y se desarrollaron f\u00e1cticamente en nuestro pa\u00eds bajo un r\u00e9gimen jur\u00eddico de fondo que no pudo siquiera imaginarlos al momento de su sanci\u00f3n, 1<\/a>\u00a0origin\u00e1ndose al respecto un vac\u00edo legislativo en la materia, que ante la falta de respuesta de la legislaci\u00f3n nacional, las normas locales procuraron remediar. Cabe recordar, en primer lugar, que para implementar dichos emprendimientos, cualquiera sea su modalidad, deben cumplirse normas urban\u00edsticas propias del derecho administrativo del lugar en el que se sit\u00faan. Dichas normas coexisten con las de derecho privado tendientes a resguardar a los sujetos involucrados en el emprendimiento desde promotores, inversores y\/o desarrollistas hasta adquirentes de lotes o fracciones privativas.<\/p>\n Refiri\u00e9ndonos exclusivamente a los derechos subjetivos en juego, por tratarse esencialmente de derechos patrimoniales, su regulaci\u00f3n es competencia del Congreso de la Naci\u00f3n, conforme lo dispone el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 75 inciso 12 de la Constituci\u00f3n Nacional (CN), habiendo perdurado dicha carencia normativa hasta la entrada en vigencia del CCCN. T\u00e9ngase presente que los primeros clubes de campo aparecieron en la provincia de Buenos Aires hace m\u00e1s de ochenta a\u00f1os, en plena vigencia del C\u00f3digo Civil, que nada dec\u00eda al respecto. Y, como toda nueva manifestaci\u00f3n social, sin soluci\u00f3n legal, fue calificada y encuadrada por los operadores del derecho encargados de su implementaci\u00f3n dentro de los tipos jur\u00eddicos existentes, pese a que para ello fuera necesario, en algunos casos, crear h\u00edbridos o, en otros, forzar la letra de la ley llegando incluso a desnaturalizarla. Fueron regulados bajo la forma de derechos reales, personales o mixtos (reales y personales a la vez) erigi\u00e9ndose la \u00faltima posibilidad como una opci\u00f3n frecuente a fin de armonizar las garant\u00edas que representan las normas imperativas propias de los derechos reales con el abanico de posibilidades caracter\u00edstico de la autonom\u00eda de la voluntad.<\/p>\n No obstante lo valioso de la ingenier\u00eda jur\u00eddica ideada, lo cierto es que la misma en muchos casos resultaba incompatible con el sistema de\u00a0numerus clausus<\/em>\u00a0de los derechos reales imperante en el\u00a0C\u00f3digo Civil derogado<\/a>(en adelante, \u201cCCIV\u201d), receptado tambi\u00e9n en el nuevo C\u00f3digo, en virtud del cual no existen otros derechos reales que los creados por ley y estos no pueden ser modificados por voluntad de los particulares. 2<\/a>\u00a0En el campo de los derechos reales, se utilizaron las figuras del dominio (perfecto o imperfecto) y condominio en forma independiente o combinadas entre s\u00ed; usufructo o uso y habitaci\u00f3n; servidumbres rec\u00edprocas y propiedad horizontal, siendo esta \u00faltima la m\u00e1s elegida por asegurar la inescindibilidad de partes privativas y comunes, pese a que admitir su aplicaci\u00f3n tal como la conceb\u00eda la\u00a0Ley Nacional 13512 de Propiedad Horizontal<\/a>tropezaba con serias dificultades que la hac\u00edan objetable sin una reforma legislativa que pudiera adaptarla a las particulares manifestaciones de estas novedosas formas de propiedad. 3<\/a><\/p>\n En cambio, en el \u00e1mbito de los derechos personales se propusieron soluciones de tipo asociativo, ya sea bajo la forma de asociaciones o sociedades de diverso tipo, siendo las sociedades an\u00f3nimas las m\u00e1s utilizadas. Y si bien es cierto que en este campo no exist\u00eda la limitaci\u00f3n del\u00a0numerus clausus<\/em>\u00a0propia de los derechos reales, resultando inobjetables en el contexto jur\u00eddico imperante, tambi\u00e9n lo es que en los hechos al ser solo v\u00e1lidos entre partes contratantes y sus sucesores, pero no oponibles respecto de todos, muchas veces no ofrec\u00edan las garant\u00edas deseadas para los sujetos intervinientes. En consecuencia, a fin de subsanar las fallas y llenar los vac\u00edos que se presentaban recurriendo solo a los derechos reales o solo a los derechos personales, en la mayor\u00eda de los casos se utilizaban ambos, combinando, por ejemplo, derecho real de dominio o propiedad horizontal del adquirente del lote o fracci\u00f3n privativa con participaci\u00f3n en una asociaci\u00f3n o sociedad que le confer\u00eda derechos respecto de las partes comunes.<\/p>\n Se advierte as\u00ed que, pese a ser el Congreso de la Naci\u00f3n el \u00fanico facultado para legislar derecho de fondo, ante la referida carencia normativa, han sido las provincias y dentro de ellas los municipios los que, obligados por las fuerzas de las circunstancias, comenzaron a regular la situaci\u00f3n mediante leyes, decretos, resoluciones y ordenanzas, que aunque necesarios para remediar la ausencia de legislaci\u00f3n nacional, eran a todas luces cuestionables, en muchos casos por exceder su \u00f3rbita de facultades y en otros por vulnerar principios y hasta el ornamento mismo de los derechos reales a los que recurr\u00edan, fundamentalmente el de propiedad horizontal.<\/p>\n Lo expuesto evidencia que resultaba imperiosa la regulaci\u00f3n del r\u00e9gimen jur\u00eddico de fondo aplicable. Dicha regulaci\u00f3n, que con variantes 4<\/a>\u00a0se ven\u00eda reclamando hace tiempo desde la comunidad jur\u00eddica en general, plasm\u00f3 en realidad normativa con la entrada en vigencia del\u00a0CCCN<\/a>\u00a0el d\u00eda 1\u00ba de agosto de 2015. 5<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Se\u00f1ala Cossari, reproduciendo las normas respectivas del proyecto de reformas a la\u00a0Ley 13512<\/a>\u00a0de autor\u00eda de los Dres. Allende, Alterini, Chevallier Boutell y Dura\u00f1ona y Vedia (1981), y de los Proyectos de Unificaci\u00f3n de la Legislaci\u00f3n Civil y Comercial de 1987, de la Comisi\u00f3n Federal de 1993 y de\u00a01998<\/a>, 6<\/a>\u00a0que<\/p>\n \u2026 soslayando los matices que presentan, los proyectos que antecedieran al C\u00f3digo Civil y Comercial se encontraban dirigidos a modificar aspectos de la propiedad horizontal para permitir su adaptaci\u00f3n a las expresiones modernas de la propiedad inmobiliaria que en cada caso se incluyen y ello siempre que los particulares decidan configurarlas como derechos reales. En particular, la modificaci\u00f3n central de la propiedad horizontal para proyectarla en los conjuntos inmobiliarios consiste en reconocer que pueden existir unidades de propiedad privativa sobre el terreno, pues es de m\u00e1xima transparencia que en la propiedad horizontal el terreno es necesariamente com\u00fan de todos los consorcistas (conf. Fundamentos del Proyecto de 1998). 7<\/a><\/p><\/blockquote>\n En el mismo sentido, el\u00a0Proyecto de CCCN de 2012<\/a>, bajo el t\u00edtulo VII del libro IV \u201cDerechos reales\u201d, contemplaba la figura bajo l0a denominaci\u00f3n \u201cConjuntos inmobiliarios\u201d. El referido proyecto, sin crear un derecho real aut\u00f3nomo, adaptaba el de propiedad horizontal \u201ca los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial\u201d, admitiendo que pudieran existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecieran los derechos como personales o donde coexistieran derechos reales y derechos personales, en estos t\u00e9rminos:<\/p>\n Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075.\u00a0Marco legal.\u00a0<\/em>Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dem\u00e1s elementos urban\u00edsticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicci\u00f3n. <\/p>\n<\/a> El\u00a0CCCN<\/a>\u00a0crea como nuevo derecho real aut\u00f3nomo el de conjuntos inmobiliarios, apart\u00e1ndose de las recomendaciones provenientes de diversos encuentros cient\u00edficos, en especial de las XI y XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, 8<\/a>\u00a0de gran parte de la doctrina autoral y de las normas proyectadas, en el sentido de no ampliar el\u00a0numerus clausus<\/em>\u00a0imperante en nuestro pa\u00eds para los derechos reales cuando las nuevas manifestaciones f\u00e1cticas puedan encuadrarse adaptando las categor\u00edas existentes (para el caso, espec\u00edficamente la propiedad horizontal). No desconocemos las objeciones planteadas en doctrina, que compartimos, respecto a su autonom\u00eda como derecho real, desde que los emprendimientos sujetos a su r\u00e9gimen deben conformarse jur\u00eddicamente como derecho de propiedad horizontal especial.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El CCCN, en el libro IV \u201cDerechos reales\u201d, t\u00edtulo I \u201cDisposiciones generales\u201d, cap\u00edtulo 1 \u201cPrincipios comunes\u201d, incorpora al elenco de los derechos reales enumerados en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887 los conjuntos inmobiliarios (inc.\u00a0d), erigiendo la figura como un nuevo derecho real aut\u00f3nomo, conforme se indica en el apartado anterior. Y luego, bajo la citada denominaci\u00f3n, que debe considerarse gen\u00e9rica, el t\u00edtulo VI del mismo libro regula en su cap\u00edtulo primero a los se\u00f1alados por la doctrina como conjuntos inmobiliarios propiamente dichos o espec\u00edficos (arts.\u00a02073-2086), dedic\u00e1ndose al tiempo compartido en el cap\u00edtulo segundo (arts.\u00a02087-2102) y a los cementerios privados en el cap\u00edtulo tercero (arts.\u00a02103-2113), que tambi\u00e9n han sido consagrados como nuevos derechos reales aut\u00f3nomos en los incisos e) y f) del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Adherimos a las observaciones formuladas por parte de la doctrina sobre la denominaci\u00f3n utilizada para el t\u00edtulo VI, citado precedentemente, que en sus tres cap\u00edtulos comprende y regula respectivamente conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, tiempo compartido y cementerios privados. Advi\u00e9rtase que utiliza la misma denominaci\u00f3n tanto para el t\u00edtulo que comprende tres cap\u00edtulos como para el primer cap\u00edtulo, lo que desde el punto de vista metodol\u00f3gico induce a confusi\u00f3n. Entendemos que debi\u00f3 haberse utilizado para el t\u00edtulo VI otra denominaci\u00f3n gen\u00e9rica de las tantas que se han sugerido, 9<\/a>\u00a0inclin\u00e1ndonos por las de \u201cformas coparticipativas de propiedad\u201d o \u201cpropiedades coparticipativas\u201d, propuestas por Andorno, Frickx y Luna. 10<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> El derecho real de conjuntos inmobiliarios en la econom\u00eda del nuevo C\u00f3digo debe calificarse adem\u00e1s como derecho sobre cosa total o parcialmente propia, principal, registrable y que se ejerce por la posesi\u00f3n. 11<\/a>\u00a0Por su parte, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2073 12<\/a>\u00a0no conceptualiza a los conjuntos inmobiliarios sino que con una f\u00f3rmula amplia refiere a su objeto enunciando de manera no taxativa las distintas modalidades que se han desarrollado en nuestro pa\u00eds (clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o n\u00e1uticos, o cualquier otro emprendimiento urban\u00edstico independientemente del destino con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales) por lo que entendemos que conforme al citado precepto quedan sujetos al nuevo r\u00e9gimen todos aquellos emprendimientos, independientemente de su calificaci\u00f3n, que re\u00fanan los elementos caracter\u00edsticos establecidos en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2074: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisi\u00f3n forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen \u00f3rganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y r\u00e9gimen disciplinario, obligaci\u00f3n de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personer\u00eda jur\u00eddica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.<\/p>\n A continuaci\u00f3n, lejos de abordar \u00edntegramente el articulado del referido cap\u00edtu\u00adlo1\u00a0t\u00edtulo VI del libro IV, tal como anticipamos, pretendemos compartir algunos interrogantes, dudas y reflexiones sobre el aspecto que consideramos como el m\u00e1s relevante\u00a0a\u00a0dilucidar de la nueva normativa. Nos referimos concretamente al marco legal impues\u00adto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 del\u00a0CCCN<\/a>, en especial a la obligatoriedad de adecuaci\u00f3n para determinados desarrollos preexistentes y la problem\u00e1tica que suscita su sentido y alcance.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Entendemos que el an\u00e1lisis del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN referido al marco legal de los conjuntos inmobiliarios debe estructurarse en tres partes correspondientes a cada uno de los p\u00e1rrafos que componen su redacci\u00f3n. El primero establece como pauta general que la regulaci\u00f3n de los elementos urban\u00edsticos corresponde a las normas administrativas locales; el segundo refiere al r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable para los conjuntos inmobiliarios que se constituyan a partir de su entrada en vigencia; y el \u00faltimo impone la adecuaci\u00f3n de determinados conjuntos inmobiliarios preexistentes al nuevo marco legal establecido. Nos ocuparemos de cada uno de ellos.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El primer p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 dispone:<\/p>\n Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dem\u00e1s elementos urban\u00edsticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n La disposici\u00f3n respeta el federalismo, por lo que, desde nuestro punto de vista, no merece observaci\u00f3n alguna. Y esto es as\u00ed porque, como explican claramente Abella y Mariani de Vidal,<\/p>\n \u2026 los conjuntos inmobiliarios son formas de ordenar el suelo llevadas a cabo por particulares que asumen la responsabilidad de desarrollar un plan con fines espec\u00edficos y determinados para determinada \u00e1rea urbana, suburbana o rural. Para ello, las jurisdicciones locales deben establecer pol\u00edticas destinadas a la adecuada organizaci\u00f3n de las actividades en el espacio, orientar y condicionar las acciones de los sectores p\u00fablicos y privados, y cubrir las exigencias que delimiten el ejercicio del derecho de propiedad y las dem\u00e1s funciones y usos que deben y pueden desarrollarse en el \u00e1mbito circunscrito. 13<\/a><\/p><\/blockquote>\n Naturalmente, las normas administrativas locales deben adecuarse al nuevo derecho de fondo.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El segundo p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 expresa:<\/p>\n Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el T\u00edtulo V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente T\u00edtulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.<\/p><\/blockquote>\n El precepto admite como \u00fanica posibilidad para todos los conjuntos inmobiliarios constituidos o que se constituyan a partir de la entrada en vigencia del\u00a0CCCN<\/a>\u00a0el sometimiento a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el t\u00edtulo V del libro IV, con las modificaciones que establece el t\u00edtulo VI del referido cuerpo normativo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.<\/p>\n Y con la misma claridad indican Abella y Mariani de Vidal que<\/p>\n \u2026 es un derecho de propiedad horizontal\u00a0especial<\/em>\u00a0porque, a diferencia del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal com\u00fan: a) el nuevo C\u00f3digo dispone que las unidades privativas\u00a0pueden hallarse construidas o en proceso de construcci\u00f3n<\/em>\u00a0(art.\u00a02077); b) porque se determina que solo \u201cson necesariamente comunes las partes y lugares del terreno destinados a v\u00edas de circulaci\u00f3n, acceso y comunicaci\u00f3n, \u00e1reas espec\u00edficas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales\u201d (art.\u00a02076); y c) porque se da cabida al derecho de admisi\u00f3n al regular la \u201ctransmisi\u00f3n de unidades\u201d en el art.\u00a02085. 14<\/a><\/p><\/blockquote>\n El nuevo C\u00f3digo, apart\u00e1ndose de los lineamientos del\u00a0Proyecto de 2012<\/a>\u00a0remitido por el Poder Ejecutivo Nacional, 15<\/a>\u00a0ha optado por eliminar la posibilidad de regularlos combinando otros derechos reales o bajo la forma de derechos personales imponiendo la conformaci\u00f3n \u00fanicamente bajo el r\u00e9gimen de orden p\u00fablico de los derechos reales y dentro de \u00e9stos, espec\u00edficamente el de propiedad horizontal especial. La \u00fanica opci\u00f3n, inexistente en el Proyecto y producto del tratamiento legislativo posterior, 16<\/a>\u00a0ha sido receptada con benepl\u00e1cito por parte de la doctrina fund\u00e1ndose en las indudables ventajas que confieren los derechos reales. En tanto que, desde otro sector, se se\u00f1ala que la norma ha desconocido la realidad social, en la que muchos de los conjuntos inmobiliarios se han desarrollado exitosamente bajo la forma de derechos personales o combinando derechos reales y personales.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El p\u00e1rrafo final del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 establece:<\/p>\n Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.<\/p><\/blockquote>\n La obligatoriedad de adecuaci\u00f3n para los conjuntos inmobiliarios que en la disposici\u00f3n se indican se presenta como una novedad no prevista en el Proyecto remitido por el Poder Ejecutivo en el a\u00f1o 2012 ni en ninguno de los proyectos anteriores, al igual que la\u00a0opci\u00f3n \u00fanica de configuraci\u00f3n bajo el r\u00e9gimen de los derechos reales. La disposici\u00f3n, sin antecedentes, fue producto del tratamiento legislativo previo a la sanci\u00f3n del C\u00f3digo es objeto de fuertes cr\u00edticas provenientes de la m\u00e1s calificada doctrina autoral nacional.<\/p>\n Se se\u00f1ala al respecto que la norma no establece plazo, procedimiento ni sanci\u00f3n. Se indica, adem\u00e1s, que no prev\u00e9 todas las situaciones por referirse \u00fanicamente a los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y personales sin referirse a los implementados adoptando uno o m\u00e1s derechos reales. Y prestigiosos autores reflexionan sobre su constitucionalidad. As\u00ed, por ejemplo, una corriente sostiene que la norma \u201cimpresiona como de muy dudosa constitucionalidad\u201d, 17<\/a>\u00a0desde que la adecuaci\u00f3n a los conjuntos inmobiliarios podr\u00eda afectar derechos patrimoniales adquiridos amparados por la garant\u00eda de inviolabilidad de la propiedad consagrada en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 17 de la Constituci\u00f3n Nacional, contrariando incluso lo dispuesto por el mismo C\u00f3digo sobre la eficacia temporal de las leyes prevista en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7. En tanto que desde otros sectores se admite que la disposici\u00f3n constituye una excepci\u00f3n al principio de irretroactividad del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7 \u201cy que en su caso habr\u00eda que demostrar judicialmente que se afectan derechos constitucionales adquiridos\u201d, 18<\/a>\u00a0o que se justifica si su aplicaci\u00f3n es m\u00e1s beneficiosa para el inter\u00e9s general y el particular del titular del derecho, por lo que es necesario analizar los efectos de la adecuaci\u00f3n en relaci\u00f3n a los encuadres jur\u00eddicos preexistentes. 19<\/a><\/p>\n Se plantea tambi\u00e9n que la adecuaci\u00f3n puede abordarse de dos maneras: formal o estructural, referida a la instrumentaci\u00f3n necesaria para configurar jur\u00eddicamente el conjunto inmobiliario preexistente dentro del marco de la propiedad horizontal especial, y funcional u operativa, referida a la aplicaci\u00f3n inmediata del r\u00e9gimen de propiedad horizontal especial del\u00a0CCCN<\/a>\u00a0a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas emergentes de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. 20<\/a>\u00a0Respecto de ambas existen posicionamientos diversos sobre su posibilidad de cumplimiento y jurisprudencia opuesta 21<\/a>\u00a0en torno a la admisi\u00f3n de la denominada adecuaci\u00f3n funcional.<\/p>\n El tema fue abordado en la comisi\u00f3n N\u00ba\u00a04 de la XXXII Jornada Notarial Argentina (Buenos Aires, 2016), de la que participamos. All\u00ed se trataron las posiciones doctrinarias citadas precedentemente y se distinguieron los dos tipos posibles de adecuaci\u00f3n, estructural por un lado y funcional por el otro,<\/p>\n \u2026 advirtiendo que la primera necesitar\u00eda una normativa de fondo de igual jerarqu\u00eda que establezca plazo razonable, procedimiento y sanci\u00f3n, mientras que la adecuaci\u00f3n funcional opera de pleno derecho de acuerdo con la actual legislaci\u00f3n. 22<\/a><\/p><\/blockquote>\n Y, asimismo, se puso \u00e9nfasis en la necesidad de estudiar caso por caso la obligatoriedad de adecuaci\u00f3n, concluy\u00e9ndose, entre otros puntos, que los conjuntos inmobiliarios estructurados bajo la \u00f3rbita exclusivamente de derechos reales no deben adecuarse, por no hallarse comprendidos en los supuestos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN, sin perjuicio de la posibilidad de hacerlo en forma voluntaria. Se hizo hincapi\u00e9, adem\u00e1s, en que<\/p>\n \u2026 la normativa que establezca el procedimiento de adecuaci\u00f3n no sea delegada al \u00e1mbito provincial o municipal, por tratarse de derecho de fondo, atribuci\u00f3n exclusiva del Congreso de la Naci\u00f3n\u2026 23<\/a><\/p><\/blockquote>\n A la fecha, no existe legislaci\u00f3n nacional que reglamente la disposici\u00f3n, y bajo el contexto doctrinario y jurisprudencial expuesto nos surge una infinidad de interrogantes sobre los pasos a seguir respecto de la adecuaci\u00f3n ya sea frente a requerimientos para instrumentarla o al estudiar t\u00edtulos de inmuebles que forman parte de conjuntos inmobiliarios no adecuados, puesto que hasta tanto la disposici\u00f3n no sea reformada o derogada existe y es de orden p\u00fablico. Ante semejante desconcierto, cabe agregar que en un ar\u00adt\u00edcu\u00adlo period\u00edstico de reciente publicaci\u00f3n se afirma:<\/p>\n Dos bancos de primera l\u00ednea ya negaron cr\u00e9ditos hipotecarios para comprar casas en\u00a0countries<\/em>\u00a0porque \u00e9stos no estaban \u201cadecuados\u201d a las nuevas normas del C\u00f3digo Civil y Comercial para los \u201cconjuntos inmobiliarios\u201d\u2026 24<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Conforme a la redacci\u00f3n del p\u00e1rrafo final del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN referido a la adecuaci\u00f3n del marco legal de los conjuntos inmobiliarios preexistentes a su entrada en vigencia, entendemos:<\/p>\n 1<\/strong>) Que la obligatoriedad de adecuaci\u00f3n alcanza a los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hayan constituido jur\u00eddicamente bajo la forma de derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, pero no a los constituidos exclusivamente bajo la forma de derechos reales, los que podr\u00e1n adecuarse voluntariamente si lo deciden los titulares del o de los derechos reales involucrados. Respecto de estos \u00faltimos, cabe distinguir:<\/p>\n 1.a) Los conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos bajo la forma de propiedad horizontal seg\u00fan la Ley Nacional 13.512 quedan convalidados por la nueva normativa. No es necesaria la confecci\u00f3n de nuevo plano ni reglamento. Sus titulares pueden decidir la adecuaci\u00f3n de aspectos reglamentarios reuniendo para ello las voluntades que requieran las respectivas decisiones. Dicha adecuaci\u00f3n deber\u00e1 instrumentarse mediante la escritura de modificaci\u00f3n de reglamento e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI).<\/p>\n 1.b) En los conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos bajo la forma de otros derechos reales, la adecuaci\u00f3n no es obligatoria pero puede ser ejecutada si lo deciden por unanimidad sus titulares, produci\u00e9ndose la modificaci\u00f3n de los derechos reales involucrados. Para llevar a cabo tal modificaci\u00f3n, ser\u00e1 necesario otorgar el respectivo reglamento de adecuaci\u00f3n mediante escritura p\u00fablica, que deber\u00e1 inscribirse en el RPI, contando previamente con nuevo plano de sometimiento o migraci\u00f3n al r\u00e9gimen, salvo para el caso de conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos bajo la forma de dominio sobre las parcelas privativas y condominio sobre las partes comunes, soluci\u00f3n frecuente en nuestra jurisdicci\u00f3n, en cuyo caso creemos que bastar\u00eda con incorporar al plano de mensura originario una planilla de superficies comunes y valores proporcionales.<\/p>\n 2<\/strong>) Para el caso de conjuntos inmobiliarios constituidos bajo la forma de derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, existe obligatoriedad de adecuaci\u00f3n, sin plazo de ejecuci\u00f3n, procedimiento ni sanci\u00f3n. Dicha adecuaci\u00f3n puede ser decidida voluntariamente por todos sus titulares, quienes deber\u00e1n confeccionar nuevo plano de sometimiento o migraci\u00f3n al r\u00e9gimen e instrumentar el respectivo reglamento de adecuaci\u00f3n mediante escritura p\u00fablica que deber\u00e1 inscribirse en el RPI. Si tal adecuaci\u00f3n no se resuelve por unanimidad, puede ser solicitada judicialmente por cualquiera de sus titulares siempre que acrediten haber agotado la v\u00eda interna, citando a los dem\u00e1s por medio fehaciente y dejando asentado mediante constataci\u00f3n notarial las ausencias u oposiciones.<\/p>\n 3<\/strong>) Los t\u00edtulos de conjuntos inmobiliarios preexistentes respecto de los cuales existe obligatoriedad de adecuaci\u00f3n (constituidos bajo la forma de derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales) no deben ser observados, notarial ni registralmente, en caso de no adecuaci\u00f3n, hasta que se reglamente por ley el plazo y procedimiento de adecuaci\u00f3n. 25<\/a><\/p>\n 4<\/strong>) Formalizada la adecuaci\u00f3n en cualquiera de sus variantes, es de buena t\u00e9cnica notarial dejar constancia marginal de ella en todas las escrituras de adquisici\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles integrantes del conjunto inmobiliario. Recomendamos asimismo que en los respectivos testimonios se solicite repetici\u00f3n de la nota de inscripci\u00f3n registral del reglamento de adecuaci\u00f3n.<\/p>\n Por \u00faltimo, y fundamentalmente para sanear las dificultades interpretativas que presenta la disposici\u00f3n de\u00a0lege ferenda<\/em>, proponemos que la misma se reglamente de manera inmediata mediante normativa de fondo que prevea el procedimiento de adecuaci\u00f3n, un plazo razonable de ejecuci\u00f3n y sanciones en caso de incumplimiento.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> AA. VV., [conclusiones de la XXXII Jornada Notarial Argentina {Buenos Aires, 2016}].<\/p>\n \u2014 [conclusiones de las XI Jornadas Nacionales de Derecho Civil {Buenos Aires, 1987}].<\/p>\n \u2014 [conclusiones de las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil y 5\u00ba Congreso Nacional de Derecho Civil {C\u00f3rdoba, Universidad Nacional de C\u00f3rdoba, 2009}].<\/p>\n \u2014 [conclusiones del XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral {Rosario, 2015}].<\/p>\n ABELLA, Adriana N. y MARIANI DE VIDAL, Marina, \u201cConjuntos inmobiliarios en el C\u00f3digo Civil y Comercial con especial referencia a los preexistentes\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 8\/4\/2015 (t.\u00a02015-B, cita online AR\/DOC\/677\/2015).<\/p>\n \u2014 \u201cLos conjuntos inmobiliarios y la deuda por expensas comunes. Otra vez el problema de la v\u00eda procesal para su cobro en los preexistentes\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 22\/3\/2017 (t.\u00a02017-B, cita online AR\/DOC\/694\/2017).<\/p>\n ALEGR\u00cdA, H\u00e9ctor y otros [comisi\u00f3n Decreto PEN 685\/1995],\u00a0Proyecto de C\u00f3digo Civil Unificado con el C\u00f3digo de Comercio<\/em>, Buenos Aires, 1998.<\/p>\n ANDORNO, Luis O., FRICKX, Norberto O. y LUNA, Daniel G.,\u00a0Clubes de campo. \u201cCountries\u201d<\/em>, Mendoza, Ediciones Jur\u00eddicas Cuyo, 2002.<\/p>\n COLMAN LERNER, Horacio,\u00a0Conjuntos inmobiliarios. Countries y barrios cerrados. C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/em>, Buenos Aires, Di Lalla, 2015.<\/p>\n COSSARI, Nelson G.\u00a0A., [comentario al art.\u00a02075], en Alterini, J.\u00a0H. (dir.\u00a0gral.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t.\u00a010, Buenos Aires, La Ley, 2016.<\/p>\n DEL CASTILLO, Francisco J., \u201cBarrio cerrado y clubes de campo. Experiencia de su regulaci\u00f3n y convivencia\u201d, en\u00a0Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, N\u00ba\u00a0856, 1999.<\/p>\n Fern\u00e1ndez de Kirchner, Cristina y otros, [Mensaje PEN 884\/2012 al Honorable Congreso de la Naci\u00f3n; expediente 57-PE-2012], Buenos Aires, C\u00e1mara de Senadores de la Naci\u00f3n, 7\/6\/2012.<\/p>\n KEMELMAJER DE CARLUCCI, A\u00edda,\u00a0La aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes<\/em>, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015.<\/p>\n LORENZETTI, Ricardo L. y otros [comisi\u00f3n Decreto PEN 191\/2011],\u00a0Anteproyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/em>, Buenos Aires, 2012.<\/p>\n NEGRONI, Mar\u00eda L. y PUERTA DE CHAC\u00d3N, Alicia, \u201cAdecuaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Normas operativas del C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 4\/5\/2016 (t.\u00a02016-C, cita online AR\/DOC\/976\/2016).<\/p>\n OLVEIRA, Dolores, \u201cMientras los bancos ya les niegan pr\u00e9stamos, los countries no logran adecuarse al C\u00f3digo\u201d, en\u00a0El Cronista<\/em>, 10\/7\/2017. 26<\/a><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> *<\/a>.<\/strong>\u00a0 La autora retoma y ampl\u00eda en el presente ideas tratadas en dos ponencias, presentadas en las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (La Plata, 2017) y en la XXXII Jornada Notarial Argentina (Buenos Aires, 2016), respectivamente.<\/p>\n<\/div>\n 1<\/a>.<\/strong>\u00a0Se\u00f1ala Del Castillo, refiri\u00e9ndose a los clubes de campo que \u201cLos m\u00e1s antiguos como Tortugas o Highland Park [\u2026] nacieron porque un grupo de amigos que ten\u00edan aficiones h\u00edpicas comunes se reunieron en alguna quinta (propiedad de alguno de ellos), alrededor de la cual otros amigos fueron adquiriendo lotes que se iban fraccionando. En ellos construyeron sus quintas que usaban como casas de fin de semana o, como las califica la DGI, \u00abviviendas transitorias\u00bb. Ten\u00edan ciertos lugares que utilizaban en com\u00fan. Por ejemplo: la pileta, canchas de tenis, la pista de equitaci\u00f3n, las canchas de polo, las caballerizas y, en algunos de ellos, bungalows que usaban, turn\u00e1ndose, los fines de semana (m\u00e1s o menos como un tiempo compartido), cuando el n\u00famero fue aumentando. No ten\u00edan m\u00e1s normas que las del C\u00f3digo Civil que reglaba su derecho de propiedad: el dominio de los due\u00f1os de las quintas en forma exclusiva y el condominio sobre los bienes que utilizaban en com\u00fan. De a poco y para evitar los riesgos del condominio, empezaron a usar instituciones asociativas. Ten\u00edan las que proporcionaban las leyes civiles y comerciales: asociaciones civiles, sociedades civiles, sociedades comerciales (an\u00f3nimas, S. R. L.), cooperativas. Al crecer, resolvieron fundar instituciones, que llamaron clubes de campo o country clubs. Como no ten\u00edan un tipo jur\u00eddico o instituto particular, buscaron figuras asociativas que les permitieran organizarse y entonces crearon sociedades civiles (La Martona), Sociedades An\u00f3nimas (Tortugas), S. R. L. y despu\u00e9s Sociedad Cooperativa (Highland Park), Sociedades An\u00f3nimas sin fines de lucro (Olivos). Con el correr del tiempo, el desarrollo inmobiliario y la explosi\u00f3n demogr\u00e1fica \u2013buscando una mejor calidad de vida\u2013 hizo que los inversores se dieran cuenta de que era un buen negocio la creaci\u00f3n y comercializaci\u00f3n de un club de campo. En estos emprendimientos se empez\u00f3 a usar la Ley de Propiedad Horizontal. As\u00ed nacieron los que son hoy Miraflores, Los Cardales, Lagartos, El Argentino, Mapuche, Mayling, Campo Chico, San Diego, Las Praderas de Luj\u00e1n, Cuba F\u00e1tima, Cuba Villa de Mayo, etc\u00e9tera [\u2026]. Aparecida la necesidad sociol\u00f3gica de agruparse para tener el beneficio de que varios propietarios individuales posean sectores comunes para hacer pr\u00e1cticas recreativas, deportivas, sociales o culturales o, ahora tambi\u00e9n, para seguridad y, al no haber un instituto previamente legislado, adecuaron la nueva modalidad a ciertos institutos jur\u00eddicos preexistentes en la legislaci\u00f3n. Pero eso es como poner un molde a una realidad viva y en permanente modificaci\u00f3n, no \u00abencaja\u00bb\u201d (Del Castillo, Francisco J., \u201cBarrio cerrado y clubes de campo. Experiencia de su regulaci\u00f3n y convivencia\u201d, en\u00a0Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, N\u00ba\u00a0856, 1999, p.\u00a056. [N.\u00a0del E.<\/em>: ver\u00a0aqu\u00ed<\/a>]).<\/p>\n<\/div>\n 2<\/a>.<\/strong>\u00a0El sistema del\u00a0numerus clausus<\/em>\u00a0en materia de derechos reales hab\u00eda sido consagrado en el art.\u00a02502 CCIV:\u00a0\u201cLos derechos reales s\u00f3lo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposici\u00f3n de \u00faltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este C\u00f3digo se reconocen, valdr\u00e1 s\u00f3lo como constituci\u00f3n de derechos personales, si como tal pudiese valer\u201d. Y en la nota al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, V\u00e9lez Sarsfield expresaba los fundamentos de la decisi\u00f3n estableciendo que \u201cla\u00a0multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos, y puede perjudicar mucho a la explotaci\u00f3n de esos bienes y la libre circulaci\u00f3n de las propiedades\u201d. A la vez, en la nota al art.\u00a02828 dispon\u00eda que \u201clos actos y contratos particulares no podr\u00edan derogar la disposici\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, porque la naturaleza de los derechos reales en general est\u00e1 fijada en consideraci\u00f3n al bien p\u00fablico y al de las instituciones pol\u00edticas y no depende de la voluntad de los particulares\u201d. El mismo principio ha sido receptado en el art.\u00a01884 CCCN: \u201cEstructura. La regulaci\u00f3n de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisici\u00f3n, constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n, transmisi\u00f3n, duraci\u00f3n y extinci\u00f3n es establecida s\u00f3lo por la ley. Es nula la configuraci\u00f3n de un derecho real no previsto en la ley, o la modificaci\u00f3n de su estructura\u201d. [N.\u00a0del E.<\/em>: ver V\u00e9lez Sarsfield, Dalmacio, Notas del C\u00f3digo Civil de la Rep\u00fablica Argentina, Buenos Aires, Pablo Coni Editor, 1872, pp.\u00a0145 y 164, respectivamente,\u00a0aqu\u00ed<\/a>; fuente:\u00a0https:\/\/archive.org\/<\/a>; \u00faltima consulta: 22\/1\/2019].<\/p>\n<\/div>\n 3<\/a>.<\/strong>\u00a0En especial, debe considerarse que los adquirentes generalmente lo eran de lotes de terreno pretendiendo ser propietarios exclusivos de dichos lotes, sobre los que luego edificar\u00edan, y tal cometido no pod\u00eda cumplirse con el r\u00e9gimen de propiedad horizontal instaurado por la Ley Nacional 13512, conforme a la cual exist\u00edan al menos dos cuestiones fundamentales que pon\u00edan en tela de juicio su aplicaci\u00f3n: por un lado, el terreno sobre el que se asentaba el edificio era considerado el bien com\u00fan por excelencia; en consecuencia, el terreno de todo el emprendimiento hubiera revestido el car\u00e1cter de cosa com\u00fan (art.\u00a02); por el otro, la edificaci\u00f3n deb\u00eda existir al momento de constituci\u00f3n del derecho real de propiedad horizontal\u00a0(art.\u00a01), exigencia que dif\u00edcilmente pod\u00eda cumplirse, considerando que, en la mayor\u00eda de los casos, se adquir\u00edan lotes bald\u00edos sobre los que luego se constru\u00eda.<\/p>\n<\/div>\n 4<\/a>.<\/strong>\u00a0Exist\u00edan al respecto dos corrientes bien definidas: una que propon\u00eda la adecuaci\u00f3n del derecho real de propiedad horizontal, por considerarlo el m\u00e1s af\u00edn para regir los conjuntos inmobiliarios, y otra que bregaba por su regulaci\u00f3n como derecho real aut\u00f3nomo.<\/p>\n<\/div>\n 5<\/a>.<\/strong>\u00a0El CCCN entr\u00f3 en vigencia el d\u00eda 1\/8\/2015 por\u00a0Ley Nacional 27077<\/a>, que sustituy\u00f3 el art.\u00a07 de la Ley 26994.<\/p>\n<\/div>\n 6<\/a>.<\/strong>\u00a0[N.\u00a0del E.<\/em>: fuente del\u00a0hiperv\u00edncu\u00adl<\/a>o: campus virtual de la\u00a0Universidad de Salamanca<\/a>; \u00faltima consulta: 22\/1\/2019].<\/p>\n<\/div>\n 7<\/a>.<\/strong>\u00a0Cossari, Nelson G.\u00a0A., [comentario al art.\u00a02075], en Alterini, J.\u00a0H. (dir.\u00a0gral.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t.\u00a010, Buenos Aires, La Ley, 2016, p.\u00a022.<\/p>\n<\/div>\n 8<\/a>.<\/strong>\u00a0XI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Buenos Aires, 1987) y XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (y V Congreso Nacional de Derecho Civil) (C\u00f3rdoba, 2009). [N.\u00a0del E.<\/em>: ver conclusiones completas aqu\u00ed:\u00a0a}<\/a>\u00a0y\u00a0b}<\/a>, respectivamente; fuente: fuente:\u00a0web oficial de las XXV Jornadas<\/a>; \u00faltima consulta: 23\/1\/2019].<\/p>\n<\/div>\n 9<\/a>.<\/strong>\u00a0P. ej., el\u00a0Proyecto<\/a>\u00a0de C\u00f3digo Civil unificado con el C\u00f3digo de Comercio de 1998 refiere en sus\u00a0fundamentos<\/a>\u00a0a \u201cnuevas formas de propiedad\u201d y, en el t\u00edtulo VII del\u00a0libro quinto<\/a>\u00a0\u201cDe los derechos reales\u201d las denomina \u201cpropiedades especiales\u201d. [N.\u00a0del E.<\/em>: fuente de los\u00a0hiperv\u00edncu\u00adlos<\/a>: campus virtual de la\u00a0Universidad de Salamanca<\/a>; \u00faltima consulta: 22\/1\/2019].<\/p>\n<\/div>\n 10<\/a>.<\/strong>\u00a0Andorno, Luis O., Frickx, Norberto O. y Luna, Daniel G.,\u00a0Clubes de campo. \u201cCountries\u201d<\/em>, Mendoza, Ediciones Jur\u00eddicas Cuyo, 2002, pp.\u00a031-32.<\/p>\n<\/div>\n 11<\/a>.<\/strong>\u00a0Conforme arts.\u00a01888-1891\u00a0CCCN<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n 12<\/a>.<\/strong>\u00a0Art.\u00a02073\u00a0CCCN<\/a>: \u201cConcepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o n\u00e1uticos, o cualquier otro emprendimiento urban\u00edstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 13<\/a>.<\/strong>\u00a0Abella, Adriana N. y Mariani de Vidal, Marina, (a) \u201cConjuntos inmobiliarios en el C\u00f3digo Civil y Comercial con especial referencia a los preexistentes\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 8\/4\/2015 (t.\u00a02015-B, cita online AR\/DOC\/677\/2015). Ver tambi\u00e9n Abella, Adriana N. y Mariani de Vidal, Marina, (b) \u201cLos conjuntos inmobiliarios y la deuda por expensas comunes. Otra vez el problema de la v\u00eda procesal para su cobro en los preexistentes\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 22\/3\/2017 (t.\u00a02017-B, cita online AR\/DOC\/694\/2017), comentario al fallo CNCom., Sala C, 13\/10\/2016, \u201cAltos de los Polvorines SA c\/ Casta\u00f1o, Mariana s\/ ejecutivo\u201d (ver m\u00e1s adelante nota al pie 21).<\/p>\n<\/div>\n 14<\/a>.<\/strong>\u00a0\u00cddem (la cita se ubica en ambas obras, pp.\u00a06 y 7, y p.\u00a04, respectivamente).<\/p>\n<\/div>\n 15<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver texto del art.\u00a02075 del\u00a0Proyecto de 2012<\/a>\u00a0transcripto en el apartado 3 del presente.<\/p>\n<\/div>\n 16<\/a>.<\/strong>\u00a0[N.\u00a0del E.<\/em>: ver tr\u00e1mites parlamentarios y acceda a los dict\u00e1menes\u00a0aqu\u00ed<\/a>; fuente:\u00a0Senado<\/a>; \u00faltima consulta: 23\/1\/2019].<\/p>\n<\/div>\n 17<\/a>.<\/strong>\u00a0Abella y Mariani de Vidal expresan que \u201cla exigencia de adecuaci\u00f3n, impuesta por el art.\u00a02075, \u00faltimo p\u00e1rrafo, relativamente a los\u00a0conjuntos inmobiliarios preexistentes<\/em>\u00a0a la entrada en vigencia del nuevo C\u00f3digo, impresiona como de muy dudosa constitucionalidad, lesiva de la garant\u00eda de la propiedad (art.\u00a017, Constituci\u00f3n Nacional) e incluso contraria a lo dispuesto por el art.\u00a07 del propio C\u00f3digo. En efecto, si el conjunto inmobiliario fue creado con arreglo a las normas en vigor en momento anterior, tal creaci\u00f3n constituye una situaci\u00f3n jur\u00eddica consolidada. Y al amparo de esa situaci\u00f3n jur\u00eddica consolidada se habr\u00e1n generado derechos incorporados a los respectivos patrimonios (del propio conjunto inmobiliario y de sus integrantes). Tales derechos no pueden ser modificados \u2013ni se puede obligar a sustituirlos por otros\u2013, aun cuando se entienda que el r\u00e9gimen de los derechos reales es de orden p\u00fablico (arg.\u00a0art.\u00a01884 del nuevo C\u00f3digo). Porque ello querr\u00eda decir que, al afectarse la constituci\u00f3n de una situaci\u00f3n jur\u00eddica que tuvo lugar con anterioridad, el legislador ha dotado a los nuevos dispositivos de efecto retroactivo en un \u00e1mbito en el que le est\u00e1 vedado avanzar, que es el de los derechos amparados por garant\u00edas constitucionales (art.\u00a017, Constituci\u00f3n Nacional; art.\u00a07 C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n)\u201d (Abella, Adriana N. y Mariani de Vidal, Marina, obs.\u00a0cits. [cfr. nota 13], pp.\u00a012-13 y p.\u00a05, respectivamente).<\/p>\n<\/div>\n 18<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Negroni, Mar\u00eda L. y Puerta de Chac\u00f3n, Alicia, \u201cAdecuaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Normas operativas del C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 4\/5\/2016 (t.\u00a02016-C, cita online AR\/DOC\/976\/2016), p.\u00a02 (las autoras remiten a Kemelmajer de Carlucci, A\u00edda,\u00a0La aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes<\/em>, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015, \u00a757.5, p.\u00a0164, y a Colman Lerner, Horacio,\u00a0Conjuntos inmobiliarios. Countries y barrios cerrados. C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/em>, Buenos Aires, Di Lalla, 2015, p.\u00a071).<\/p>\n<\/div>\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. Panorama normativo anterior a la entrada en vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h2>\n
3. Proyectos legislativos<\/h2>\n
\nCuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el T\u00edtulo VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente T\u00edtulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
\nPueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales.<\/p><\/blockquote>\n4. Creaci\u00f3n de un nuevo derecho real aut\u00f3nomo<\/h2>\n
5. Regulaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios en el CCCN<\/h2>\n
5.1. Denominaci\u00f3n<\/h3>\n
5.2. Caracterizaci\u00f3n<\/h3>\n
6. Marco legal impuesto para los conjuntos inmobiliarios en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 del C\u00f3digo Civil y Comercial: propiedad horizontal especial<\/h2>\n
6.1. Aspectos urban\u00edsticos<\/h3>\n
6.2. R\u00e9gimen jur\u00eddico de fondo para los nuevos conjuntos inmobiliarios<\/h3>\n
6.3. Adecuaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios preexistentes al C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h3>\n
7. Conclusiones<\/h2>\n
8. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
Notas<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n