![\"manos-casitas_700x400\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/manos-casitas_700x400.jpg\")
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Autora: Martha Linares de Urrutigoity<\/strong>\u00a0 |<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0Con motivo tanto de la problem\u00e1tica existente en la Provincia de Mendoza como del hecho de que los mismos o similares paradigmas se han establecido en otras demarcaciones, el art\u00edculo aborda la cuesti\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios con especial avocaci\u00f3n al estudio de la adecuaci\u00f3n. Se concluir\u00e1 que los conjuntos inmobiliarios que se constituyan ex novo luego de la sanci\u00f3n del CCCN deber\u00edan conformarse en base al r\u00e9gimen de propiedad horizontal especialmente establecido para ellos y que, paralelamente, no deber\u00eda consentirse la adopci\u00f3n de ropajes jur\u00eddicos diversos al legalmente ordenado; que no resulta coherente concebir a los conjuntos inmobiliarios preexistentes como los previos a la adecuaci\u00f3n, en lugar de referirse con estos t\u00e9rminos a los nacidos con anterioridad a la vigencia del nuevo C\u00f3digo; que no es conforme al derecho vigente constituir un nuevo conjunto inmobiliario, con posterioridad al 1\u00ba de agosto de 2015, en base a derechos distintos a la propiedad horizontal especial; que se entiende la adecuaci\u00f3n exigida por el art\u00edculo 2075 como una traducci\u00f3n de la misma realidad patrimonial subyacente que no afecta el derecho de propiedad constitucionalmente protegido; y que si se avanzara m\u00e1s all\u00e1 de este l\u00edmite, no se estar\u00eda ante una adecuaci\u00f3n sino ante otros institutos (de lege lata). Asimismo, se propondr\u00e1 (de lege ferenda) que, en caso de persuadirse de la inconveniencia, inoportunidad o falta de racionalidad de lo normado por el tercer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 2075 CCCN, se deber\u00e1 propender a su modificaci\u00f3n, introduciendo un procedimiento de adecuaci\u00f3n ad hoc, o a su simple derogaci\u00f3n; mientras ello no suceda, se est\u00e1 ante derecho vigente y, por tanto, exigible y vinculante, aun en sede judicial. Lo inconcebible en un Estado de derecho es validar jur\u00eddicamente el desconocimiento o ignorancia de las leyes, la imposici\u00f3n de facto de la norma.*<\/a><\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Conjuntos inmobiliarios, propiedad horizontal especial, adecuaci\u00f3n notarial y judicial, prudencia notarial.<\/p>\n Recibido: <\/span>29\/8\/2018 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>7\/11\/2018<\/sup> **<\/a><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n El\u00a0gatopardismo<\/em>\u00a0o lo\u00a0lampedusiano<\/em>\u00a0es en ciencias pol\u00edticas el \u201ccambiar todo para que nada cambie\u201d, paradoja expuesta por Giuseppe Tomasi di Lampedusa (1896-1957). Si queremos que todo siga como est\u00e1, es necesario que todo cambie. \u00bfY ahora qu\u00e9 suceder\u00e1? <\/p>\n <\/p>\n<\/a> Estas reflexiones est\u00e1n dedicadas a la problem\u00e1tica de los conjuntos inmobiliarios tanto de los constituidos\u00a0ex novo<\/em>\u00a0desde la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (en adelante, \u201cCCCN\u201d) como de los preexistentes a \u00e9l, con especial avocaci\u00f3n al estudio de la adecuaci\u00f3n, sopesando esta instituci\u00f3n como una posible nueva incumbencia notarial, la que solo se presenta como viable en la pr\u00e1ctica si el mundo notarial as\u00ed la receptara por acertada, como lo hizo anta\u00f1o con los conjuntos inmobiliarios, cuando no hab\u00eda marco normativo que los albergara y, sin embargo, los notarios lo crearon y establecieron para siempre, incluso con efectos v\u00e1lidos hasta el d\u00eda de hoy, cuando ya rige para ellos ley de fondo espec\u00edfica, incluso que ordena su adecuaci\u00f3n y a pesar de lo cual permanecen inalterados. Si bien estos pensamientos surgen de la problem\u00e1tica existente en la Provincia de Mendoza, motiva su publicaci\u00f3n a nivel nacional la circunstancia de que los mismos \u2013o muy similares\u2013 paradigmas se han establecido en otras demarcaciones de nuestro pa\u00eds, por cuanto estas apostillas podr\u00edan ser de utilidad para otros \u00e1mbitos.<\/p>\n Motivan y fundan estos razonamientos en cierta forma \u201cdisparadores\u201d no un inter\u00e9s corporativo \u2013que nos excede\u2013 sino el apego al derecho y a la vasta problem\u00e1tica de los conjuntos inmobiliarios, conocida y padecida desde nuestra experiencia profesional en la Provincia de Mendoza, donde nunca antes hubo un marco normativo local (ni nacional) que acogiera el fen\u00f3meno. Tambi\u00e9n nos convoca nuestra vocaci\u00f3n por el derecho notarial, que \u2013como punto de contacto entre la l\u00ednea de la norma y la l\u00ednea de la realidad\u2013 es el escenario en el cual los notarios debemos \u2013por funci\u00f3n\u2013 dar certezas, seguridad jur\u00eddica, aplicar el derecho y alcanzar la justicia en un caso concreto, con trascendencia y con compromiso social.<\/p>\n Este estudio constituye una apretada s\u00edntesis de una investigaci\u00f3n mayor que resulta imposible contener acabadamente en el formato que esta prestigiosa revista requiere, el que pronto ver\u00e1 la luz. Sirvan estas l\u00edneas para presentar la inquietud y el debate al mundo notarial. Los destinatarios de estas l\u00edneas, fundamentalmente notarios y especialistas, a modo de comit\u00e9 de expertos, sabr\u00e1n disimular las necesarias omisiones y remisiones a aquel trabajo mayor y a la vasta bibliograf\u00eda y reuniones de especialistas que han tratado el tema con acabada solvencia y se asumen aqu\u00ed como conocidos.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Los denominados conjuntos inmobiliarios (CI) del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887 inciso d) del\u00a0CCCN<\/a>\u00a0son el objeto (arts.\u00a015, 16 y 1883) del derecho real de\u00a0propiedad horizontal<\/strong>\u00a0especial<\/strong>\u00a0(PHE). Estos bienes se deben regir (art.\u00a02075 CCCN):<\/p>\n Haciendo una interpretaci\u00f3n literal, finalista, racional, en forma coherente de todo nuestro plexo normativo, partiendo desde la\u00a0Constituci\u00f3n Nacional<\/a>\u00a0y teniendo en cuenta los principios y valores jur\u00eddicos comprometidos (arts.\u00a01-3 CCCN), mal podr\u00edamos concluir que el CCCN deleg\u00f3 en las legislaciones locales la delimitaci\u00f3n de la estructura esencial de los conjuntos inmobiliarios. Todo lo contrario: el CCCN se ocup\u00f3 de determinar sus normas estatutarias, ubic\u00e1ndolos dentro del campo de los derechos reales, los que se caracterizan por su construcci\u00f3n dogm\u00e1tica (1882-1884, 1886-1888, 1890-1893 y conc.), y exceptuando expresamente aquellas que pueden dejarse de lado por la autonom\u00eda de la voluntad.<\/p>\n La autonom\u00eda de la voluntad tanto de los particulares como de los mismos Estados locales \u2013a la hora de ejercer su poder reglamentario o policial\u2013 se encuentra acotada por las normas de orden p\u00fablico que en materia de derechos reales establece el CCCN, de acuerdo a nuestros est\u00e1ndares constitucionales de organizaci\u00f3n pol\u00edtica (arts.\u00a031, 75-12 y 126 CN). La autonom\u00eda de la voluntad est\u00e1 acotada en el campo de los derechos reales, en particular respecto de los CI. As\u00ed, cuando el legislador ha abierto la posibilidad de excepcionar el r\u00e9gimen general establecido, lo ha aclarado expresamente en su articulado. Son ejemplos de este tipo de normas: a) en materia de propiedad horizontal, los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2040, 2042, 2043, 2048, 2049, 2056, 2058 y 2068 CCCN; b) en materia de CI, los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2076, 2078 y 2080-2086 CCCN.<\/p>\n Son de orden p\u00fablico las normas que determinan cu\u00e1les son los derechos reales, la amplitud de su contenido y los elementos de la relaci\u00f3n jur\u00eddica real, es decir, sujeto, objeto y causa, y todo lo relacionado con su adquisici\u00f3n, constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n, transferencia, extinci\u00f3n y duraci\u00f3n (1884 CCCN). La tipificaci\u00f3n jur\u00eddica o la conceptualizaci\u00f3n intelectual de la esencia predicable al universo posible de conjuntos inmobiliarios est\u00e1 delineada por sus normas estatutarias del derecho de fondo, de orden nacional. Jam\u00e1s podr\u00edan las normas provinciales locales, generalmente reglamentos emanados de oficinas municipales o catastrales o leyes de uso del suelo \u2013so pretexto del ejercicio de su poder de polic\u00eda sobre el suelo\u2013, delinear derechos reales distintos, pues son de estricto resorte de regulaci\u00f3n nacional. Tal el caso del derecho real en trato en estas p\u00e1ginas, previsto para los CI\u00a0strictu sensu<\/em>: clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o n\u00e1uticos, o cualquier otro emprendimiento urban\u00edstico independientemente de su destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales (art.\u00a02073 CCCN).<\/p>\n De ah\u00ed nuestra negativa a reconocer que la materia delegada por las provincias a la Naci\u00f3n en el derecho de fondo, como lo son los derechos reales, pueda quedar a merced de la regulaci\u00f3n dispar en el \u00e1mbito local. Las provincias no pueden ejercer las facultades ya delegadas. De hacerlo, llevar\u00eda al absurdo constitucional (art.\u00a028) de que existieran tantas clases de CI cuantas regulaciones establecieran las veinticuatro jurisdicciones locales en sus dispares regulaciones de CI. \u00bfSer\u00eda compatible con las referidas normas constitucionales que una misma realidad f\u00e1ctica y jur\u00eddica fuera considerada \u201cconjunto inmobiliario\u201d en una provincia, o en la Ciudad de Buenos Aires, y se la desconociera en otras? El sistema constitucional repele tal hip\u00f3tesis.<\/p>\n Lo que es \u2013y lo que no es\u2013 conjunto inmobiliario en Argentina lo es\u00a0en virtud del c\u00f3digo de fondo<\/strong>, no depende de la regulaci\u00f3n local ni puede quedar a mereced de ella. Si as\u00ed fuera, se habr\u00eda enervado el fin constitucional de mantener la unidad del derecho com\u00fan en todo el territorio nacional, conforme a la idea fundacional de su principal inspirador. 2<\/a>\u00a0Si ello ocurriera en nuestro pa\u00eds, quedar\u00eda en evidencia que el CCCN no tendr\u00eda virtualidad para superar la situaci\u00f3n previa a su vigencia en este punto, que tanto la doctrina como la jurisprudencia se encargaron de criticar, bregando \u2013con raz\u00f3n\u2013 por una ley de fondo \u2013de derecho com\u00fan\u2013 espec\u00edfica y que abordara en forma uniforme este fen\u00f3meno \u2013post<\/em>\u00a0Ley 13512<\/a>\u2013 tan divulgado en nuestro pa\u00eds y que clamaba por una soluci\u00f3n normativa a nivel nacional.<\/p>\n Los CI que en la realidad re\u00fanan y\/o pretendan prevalerse de las notas esenciales que configuran su estructura t\u00edpica establecida por el CCCN (arts.\u00a02073-2075, 2078-2080, 2084 y conc.; esto es: inescindibilidad perpetua de partes propias y comunes, consorcio de propietarios con personer\u00eda jur\u00eddica, reglamentos de administraci\u00f3n, construcciones y convivencia con limitaciones a los derechos sobre las partes propias y comunes, r\u00e9gimen expensas comunes con sus prerrogativas jur\u00eddicas, oponibilidad de los derechos v\u00eda publicidad registral)\u00a0deben someterse al r\u00e9gimen del derecho real de PHE<\/strong>\u00a0y no pueden organizarse bajo la \u00f3rbita de otros derechos, ya sean reales o personales, ni como combinaciones de estos (art.\u00a02075, 2\u00ba p\u00e1rrafo, CCCN).<\/p>\n Si bien podr\u00eda parecer obvia esta afirmaci\u00f3n, cabe pronunciarse por ella en forma contundente en la medida en que algunas jurisdicciones del pa\u00eds (p. ej., la Provincia de Mendoza) contin\u00faan organizando fen\u00f3menos que re\u00fanen estos caracteres para ser considerados CI (a tenor de los arts.\u00a02073, 2074 y conc. CCCN) bajo otros esquemas de regulaci\u00f3n jur\u00eddica, \u201ca la vieja usanza\u201d: dominio sobre los lotes y condominio sobre las v\u00edas de circulaci\u00f3n y espacios comunes. Ello, como si el CCCN en nada hubiera innovado, omitiendo\u00a0de facto<\/em>\u00a0el imperativo legal de su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075, volviendo opcional la elecci\u00f3n del r\u00e9gimen de PHE.<\/p>\n El punto es especialmente grave en la medida en que para provocar tama\u00f1a irregularidad jur\u00eddica es necesaria la participaci\u00f3n de funcionarios p\u00fablicos de diversa \u00edndole, quienes deber\u00edan estar comprometidos con el cumplimiento del principio de legalidad. Sin embargo, los catastros aprueban tales planos, los notarios autorizan las escrituras p\u00fablicas que instrumentan estas configuraciones jur\u00eddicas\u00a0contra legem<\/em>\u00a0y los registros inmobiliarios las publicitan. Todos, sabiendo \u2013y debiendo conocer\u2013 que se trata de documentos que intentan dar \u201cformato jur\u00eddico\u201d a un fen\u00f3meno que, en la realidad, ostenta todas las notas de los CI y, en el orden jur\u00eddico, pretende prevalerse de las prerrogativas que les resultan convenientes.<\/p>\n Lo m\u00e1s llamativo es el fundamento jur\u00eddico que se esgrime para tales pr\u00e1cticas: el pol\u00e9mico tercer p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075\u00a0CCCN<\/a>. El \u201crazonamiento\u201d (sic) ser\u00eda el siguiente: como el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075\u00a0in fine<\/em>\u00a0dice que los CI preexistentes se deben adecuar a PHE y no est\u00e1 previsto el procedimiento, el plazo, ni sanci\u00f3n ante su incumplimiento, ergo, se pueden configurar bajo otro formato jur\u00eddico, sujetos a una ulterior adecuaci\u00f3n; as\u00ed, al no existir tampoco sanci\u00f3n para este incumplimiento, todo el postulado del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN \u2013no solo el deber de adecuaci\u00f3n de los preexistentes sino la misma constituci\u00f3n inicial\u2013 cae en saco roto. Los CI preexistentes ser\u00edan en este disparatado razonamiento los CI preexistentes a la adecuaci\u00f3n, en lugar de los preexistentes a la vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial. Es el imperio del contra derecho. El reino del rev\u00e9s. Se puede decir en este punto: todo cambi\u00f3 para que nada cambiara. Esto dispara nuestra alarma jur\u00eddica.<\/p>\n Este tipo de interpretaciones implica comprender por conjuntos inmobiliarios preexistentes no los anteriores a la entrada en vigencia del CCCN, como surge claramente de una sana lectura literal (seg\u00fan sus palabras), sino los anteriores a la adecuaci\u00f3n, lo cual es un contrasentido evidente que deja vac\u00edo de contenido el segundo p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075. M\u00e1xime cuando,\u00a0a posteriori<\/em>, se interpreta que tal adecuaci\u00f3n tampoco es obligatoria (otra vez, por no tener procedimiento ni sanci\u00f3n previstos).<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n<\/a> En nuestro pa\u00eds, la creaci\u00f3n de un nuevo derecho real que encauce y d\u00e9 marco jur\u00eddico a estos novedosos emprendimientos urban\u00edsticos \u2013dentro de un sistema de\u00a0numerus clausus\u00a0<\/em>de los derechos reales\u2013 implica una forma de regulaci\u00f3n y limitaci\u00f3n al ejercicio del derecho de propiedad con componentes de racionalidad, que no lo desnaturaliza en su esencia, como puede suceder cuando al amparo de reg\u00edmenes en los que se les da especial preponderancia a la autonom\u00eda de la voluntad, por v\u00eda contractual, puede llegarse a extremos tales que importen un verdadero vaciamiento del contenido del derecho de propiedad.<\/p>\n En nuestro sistema inmobiliario registral, cuyos derechos reales se constituyen y transmiten (en los actos entre vivos) sobre las bases del t\u00edtulo y modo suficientes, con m\u00e1s el aditamento de la publicidad registral a efectos de su oponibilidad frente a terceros, se ha concebido el registro inmobiliario ideado por la\u00a0Ley 17801<\/a>\u00a0como una instituci\u00f3n que solo resulta eficaz a sus efectos legales si el n\u00famero de derechos reales es limitado y su contenido fijado por ley. Es por ello que las XI y las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil han reclamado \u201cprudencia\u201d a la hora de incluir nuevos derechos reales a la n\u00f3mina. 3<\/a>\u00a0Conspiran contra el orden p\u00fablico tanto la creaci\u00f3n de derechos reales especiales como si fueran aut\u00f3nomos, la creaci\u00f3n de derechos reales poco perfilados y la apertura de los tipos legales preformateados a est\u00e1ndares indefinidos desde normas estatutarias. El n\u00famero cerrado y la tipicidad de los derechos reales son notas derivadas del car\u00e1cter de orden p\u00fablico de las bases estatutarias de los derechos reales. La permisividad\u00a0de facto\u00a0<\/em>de figuras jur\u00eddicas diversas a las legalmente establecidas para regir la vida de los CI, tanto de los nuevos como de los preexistentes, igualmente conspira contra el orden p\u00fablico delineado por la conjunci\u00f3n de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1884, 2075 y concordantes del CCCN.<\/p>\n El nuevo C\u00f3digo vino a satisfacer una fuerte, reiterada y concordante demanda doctrinaria de los especialistas que reclamaba la sanci\u00f3n de una ley nacional que regulara el fen\u00f3meno de las propiedades o urbanizaciones especiales, como se llamaba a los barrios privados o cerrados y a este tipo de emprendimientos inmobiliarios; 4<\/a>\u00a0corriente doctrinaria que, con matices y diversas evoluciones, se fue perfilando hacia la regulaci\u00f3n de los hoy llamados \u201cconjuntos inmobiliarios\u201d bajo el paraguas regulatorio de la propiedad horizontal, ya sea mediante propuestas de una ley nacional\u00a0ad hoc<\/em>\u00a0o mediante la modificaci\u00f3n de la Ley 13512 para hacerla plenamente aplicable al nuevo fen\u00f3meno urban\u00edstico inexistente en la \u00e9poca de su sanci\u00f3n. Sin embargo, la posici\u00f3n de los proyectistas originarios del CCCN fue la de permitir su regulaci\u00f3n no solo mediante el r\u00e9gimen de la propiedad horizontal, sino que tambi\u00e9n admit\u00eda su configuraci\u00f3n mediante derechos personales e incluso mediante la combinaci\u00f3n de derechos personales con reales. En efecto, el\u00a0Anteproyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a>\u00a0(2012), en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075\u00a0in fine<\/em>, luego de ordenar su regulaci\u00f3n bajo el r\u00e9gimen de la propiedad horizontal con algunas especificaciones, dispon\u00eda: \u201cPueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales\u201d.<\/p>\n Los autores del Anteproyecto de 2012 siguieron los lineamientos que en materia de \u201cpropiedades especiales\u201d present\u00f3 el\u00a0Proyecto de 1998<\/a> 5<\/a>\u00a0en el sentido de permitir su regulaci\u00f3n tanto como derecho real (propiedad horizontal) como personal, pero, asimismo, a\u00f1adieron una tercera posibilidad: la combinaci\u00f3n de ambos derechos, sin limitar exclusivamente esta mistura a la propiedad horizontal. No obstante, el texto que result\u00f3 definitivamente sancionado de este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075, aprobado por la Ley 26994, difiere sustancialmente de la versi\u00f3n anterior que del mismo ar\u00adt\u00edcu\u00adlo hicieron sus autores originarios.<\/p>\n El texto originario fue sufriendo modificaciones. As\u00ed, un primer cambio consisti\u00f3 en limitar la regulaci\u00f3n exclusivamente al derecho real de propiedad horizontal, con algunas especificaciones cuando se configuraran como derechos reales, aceptando tambi\u00e9n la utilizaci\u00f3n de otros derechos reales e incluso personales, siguiendo el pensamiento de De Hoz, que sosten\u00eda su opci\u00f3n preferencial por la propiedad horizontal con ciertas especificaciones. 6<\/a>\u00a0Un cambio ulterior, producto del an\u00e1lisis en la Comisi\u00f3n Bicameral para la Reforma, Actualizaci\u00f3n y Unificaci\u00f3n de los C\u00f3digos Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, limit\u00f3 su regulaci\u00f3n bajo la \u00f3rbita del derecho real de PHE y a\u00f1adi\u00f3 el deber de adecuaci\u00f3n para los CI preexistentes, que hasta entonces no estaba previsto.<\/p>\n Resulta ilustrativo acudir al tratamiento que sobre este tema hizo la comisi\u00f3n bicameral tras considerar el proyecto de ley PE-57\/12, 7<\/a>\u00a0el que aconsej\u00f3 su aprobaci\u00f3n con las siguientes correcciones (la cita es textual):<\/p>\n 140. CONJUNTOS INMOBILIARIOS (art\u00edculo 2075) Los fundamentos de este cambio radical perpetrado por el asesoramiento de la Comisi\u00f3n Bicameral fueron los siguientes:<\/p>\n La introducci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios dentro del elenco de los derechos reales es una de las novedades del Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Los conjuntos inmobiliarios abarcan a los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o n\u00e1uticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urban\u00edstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplen usos mixtos. Evidentemente, en el pensamiento de la Comisi\u00f3n Bicameral estuvo presente la idea de limitar la posibilidad de configuraci\u00f3n jur\u00eddica de los CI exclusivamente al r\u00e9gimen de PHE, por cuestiones de seguridad jur\u00eddica y respetando el car\u00e1cter de\u00a0numerus clausus<\/em>\u00a0de los derechos reales. Asimismo, la Comisi\u00f3n Bicameral impuso el deber de adecuaci\u00f3n pensando solamente en aquellos CI preexistentes ordenados bajo la \u00f3rbita de los derechos personales, si bien la redacci\u00f3n finalmente aprobada no parece ser tan clara en esta limitaci\u00f3n. Adem\u00e1s, aun los configurados como derechos reales contienen en sus reglamentos derechos personales que claman por su adecuaci\u00f3n y su oponibilidad\u00a0erga omnes<\/em>.<\/p>\n Este antecedente que hemos encontrado constituye una pieza de singular relevancia a la hora de analizar la problem\u00e1tica de la adecuaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, por aquello de que<\/p>\n La ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes an\u00e1logas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos, los principios y valores jur\u00eddicos, de modo coherente con todo el ordenamiento. 10<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Desde la reciente sanci\u00f3n del CCCN, vigente desde el 1\u00ba de agosto de 2015, ya se conocen dos propuestas para su modificaci\u00f3n, en lo concerniente al r\u00e9gimen jur\u00eddico de los CI:<\/p>\n A<\/strong>)\u00a0El proyecto S-3972\/16, presentado ante la C\u00e1mara de Senadores<\/em>: 11<\/a><\/p>\n AR\u00adT\u00cdCU\u00adLO 1\u00ba\u00a0<\/em>\u2014\u00a0<\/em>Modif\u00edcase el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 del libro Cuarto, T\u00edtulo VI, Cap\u00edtulo I, del C\u00f3digo Civil y Comercial, el cual quedar\u00e1 redactado de la siguiente manera: Entre los fundamentos de este proyecto, se dice:<\/p>\n El nuevo c\u00f3digo adopta un formato jur\u00eddico \u00fanico para los conjuntos inmobiliarios que enuncia el art.\u00a02073, incluso para los preexistentes a su sanci\u00f3n que fueron configurados bajo la \u00f3rbita de los derechos personales o en coexistencia de \u00e9stos con los derechos reales. Se destacan de este proyecto los siguientes puntos:<\/p>\n B<\/strong>)\u00a0El anteproyecto elevado por la comisi\u00f3n designada por el Decreto PEN\u00a0<\/em>182\/2018<\/em><\/a>\u00a0para la modificaci\u00f3n parcial del CCCN<\/em>: 13<\/a>\u00a0Este anteproyecto es m\u00e1s ambicioso que el anterior en la medida en que abarca una reforma m\u00e1s completa del C\u00f3digo, que<\/p>\n \u2026 se ha orientado a paliar algunas de esas deficiencias. Hemos procurado, en todo momento, circunscribir las reformas que se proponen a aquellas que nos parecen estrictamente indispensables. Finalidad perseguida: respetar en letra y esp\u00edritu la esencia del c\u00f3digo civil y comercial y solamente modificar aquellas cuestiones que resultan m\u00e1s importantes para potenciar sus significativas fortalezas y reducir sus debilidades que tambi\u00e9n existen, como en toda obra humana. 14<\/a><\/p><\/blockquote>\n Solo se expondr\u00e1n aqu\u00ed las reformas propuestas que directamente se relacionan con los CI.<\/p>\n Una de las innovaciones que primeramente llama la atenci\u00f3n es la eliminaci\u00f3n del consorcio de propiedad horizontal dentro del elenco de personas jur\u00eddicas privadas del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 148 CCCN, mediante le derogaci\u00f3n de su inciso h). El fundamento de esta decisi\u00f3n radica, al decir de sus autores, en que<\/p>\n \u2026 a partir de la personificaci\u00f3n del consorcio se han elevado voces cr\u00edticas que han se\u00f1alado la anomal\u00eda que significar\u00eda el concurso o quiebra del mismo, las extensas responsabilidades a que se somete a los miembros del consejo de administraci\u00f3n, la obligaci\u00f3n de llevar contabilidad regular, la carga de cumplir con las reglas de\u00a0compliance<\/em>\u00a0y aun los efectos que sobre el mismo tiene la ley que consagro\u0301 la responsabilidad penal de las personas jur\u00eddicas (ley n\u00ba\u00a027401). 15<\/a><\/p><\/blockquote>\n Como consecuencia l\u00f3gica de la eliminaci\u00f3n del consorcio del elenco de las personas jur\u00eddicas, se derogan los incisos e), i) y t) del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056 CCCN y se agrega como tercer p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 el siguiente:<\/p>\n El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye el consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus \u00f3rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. Se rige por el Reglamento de Copropiedad y las disposiciones de este T\u00edtulo. 16<\/a><\/p><\/blockquote>\n Si bien es cierto que hubieron pocas voces cr\u00edticas al reconocimiento de la personalidad jur\u00eddica del consorcio, sobre todo antes del nuevo C\u00f3digo, tambi\u00e9n lo es que ha sido una de las innovaciones que menos cr\u00edticas ha presentado entre los juristas especializados, habiendo sido esta noci\u00f3n aceptada en forma generalizada por las ventajas que igualmente reporta en el desenvolvimiento de los CI desarrollados como propiedad horizontal, tales como el cobro de las expensas, la capacidad para estar en juicio, la capacidad para ser titular de inmuebles dentro y\/o fuera de la misma propiedad horizontal, el r\u00e9gimen de responsabilidad, etc. En cuanto al problema que podr\u00eda generar la imposibilidad de su quiebra o concurso, se advierte que ello no debe estar necesariamente vinculado a la cuesti\u00f3n de la personalidad o jur\u00eddica o falta de ella en el ente falencial, ya que, por ejemplo, el mismo C\u00f3digo ha propuesto en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1687 una soluci\u00f3n para el caso de insuficiencia del patrimonio fiduciario para hacer frente a sus deudas que, si bien no implica la declaraci\u00f3n de concurso ni quiebra, puede tornar aplicables sus reglas en lo que sea pertinente si no estuviera previsto un procedimiento especial de contribuciones por parte de los fiduciantes o de los beneficiarios por contrato. Se advierte, entonces, la falacia del argumento, por cuanto ser\u00eda cuesti\u00f3n tan simple como prever desde la norma el mecanismo a articular en caso de falencia del consorcio, en lugar de eliminar su personalidad jur\u00eddica, que no provoca conflictos, en el estado actual de la doctrina especializada.<\/p>\n En lo que hace al objeto espec\u00edfico de estas l\u00edneas, este anteproyecto propone lisa y llanamente derogar el tercer p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN, referido a la adecuaci\u00f3n de los CI preexistentes. El fundamente que esgrime la comisi\u00f3n para ello es muy escueto:<\/p>\n La exigencia de adecuaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios ya existentes a las figuras del CCyC \u2013que no figuraba en el Anteproyecto\u2013 es inconstitucional, pues afecta situaciones jur\u00eddicas consolidadas bajo la vigencia del derecho anterior. Por lo dem\u00e1s en la pr\u00e1ctica es imposible de llevarse a cabo por los muy elevados costos que genera. 17<\/a><\/p><\/blockquote>\n Evidentemente, este anteproyecto ha merituado necesario derogar el tercer p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN que introdujo el famoso deber de adecuaci\u00f3n. Ello implica asentir \u2013y sostener desde la pr\u00e1ctica legislativa\u2013 que, durante todo el tiempo que est\u00e9 vigente el CCCN, en la versi\u00f3n originaria de este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, el deber de adecuaci\u00f3n rige y clama por su cumplimiento a todos los operadores del derecho, quienes en su mayor\u00eda se encuentran en una clara situaci\u00f3n de infracci\u00f3n a la norma. Las leyes solo se modifican v\u00e1lidamente con otras leyes, y no por su desuetudo, como parecer\u00eda decir hoy la doctrina mayoritaria, ya que pocas voces se han alzado clamando su derogaci\u00f3n inmediata sino antes bien desoyendo sus disposiciones. Si el Anteproyecto propone la derogaci\u00f3n del deber de adecuaci\u00f3n es porque este existe en el derecho vigente, lo que confirma la postura que se sostiene desde estas p\u00e1ginas. En cuanto al argumento de la imposibilidad pr\u00e1ctica para su ejecuci\u00f3n, ya ha quedado desvirtuado desde los hechos: el mundo jur\u00eddico presenta casos ya efectuados de adecuaci\u00f3n de CI preexistentes, a pesar de no existir \u201cprocedimiento ni sanci\u00f3n\u201d como se suele escuchar. El tema de las dificultades y costos de estas adecuaciones es cuesti\u00f3n de facilitarlos y allanarlos desde la pol\u00edtica tributaria y arancelaria en forma consecuente con la omisi\u00f3n del Estado en legislar sobre esta materia durante tantos a\u00f1os a pesar de su alta demanda social y doctrinaria.<\/p>\n Por lo dem\u00e1s, a pesar de que este anteproyecto incluye reformas el denominado derecho transitorio contenido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7 CCCN, no da soluci\u00f3n alguna a los casos de CI preexistentes que se hubieran alcanzado a adecuar a PHE durante la vigencia del tercer p\u00e1rrafo del art.\u00a02075 CCCN, cuyos consorcios hubieran nacido al amparo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 148 inciso h) que propone eliminar.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Sabido es que, a tenor del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1893 CCCN, los derechos reales requieren una publicidad suficiente para ser oponibles a terceros interesados y de buena fe, que se considera publicidad suficiente la inscripci\u00f3n registral o la posesi\u00f3n, seg\u00fan el caso, y que nuestros registros inmobiliarios son del tipo declarativo, por lo que el derecho nace fuera del registro, sirviendo este a su publicidad y oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe. A su vez, cada uno de estos aspectos de los CI, se\u00f1alados en el marco legal descripto en el aparado 1.1 precedente, adem\u00e1s de tener un preciso \u00e1mbito de competencia normativa, presenta \u2013o deber\u00eda exhibir\u2013 un espec\u00edfico mecanismo de\u00a0publicidad<\/strong>, por cuanto se trata de derechos reales, oponibles\u00a0erga omnes<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Los\u00a0CI preexistentes<\/strong>\u00a0no configurados visionariamente como PH, anticip\u00e1ndose jur\u00eddicamente al instituto que result\u00f3 luego legalmente indicado para estos fen\u00f3menos inmobiliarios,\u00a0deben adecuarse a PHE<\/strong>, a tenor del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075, tercer p\u00e1rrafo, del CCCN. En algunas demarcaciones del pa\u00eds, como es el tan comentado caso de la Provincia de Mendoza, 18<\/a>\u00a0este mandato legal abarca todo el universo de CI preexistentes, ya que, haciendo un interpretaci\u00f3n estrecha de la Ley 13512, prohi\u00adbieron su aplicaci\u00f3n para la configuraci\u00f3n de barrios privados, cerrados, clubes de campo y dem\u00e1s figuras afines, en base a la exigencia de la Ley 13512 de la existencia actual del edificio y del car\u00e1cter com\u00fan del terreno. Estos obs\u00adt\u00e1cu\u00adlos fueron sorteados \u2013incluso desde las normas locales de muchas jurisdicciones del pa\u00eds y desde las decisiones jurisprudenciales correctoras de la anomia legal\u2013 haciendo interpretaciones pr\u00e1cticas y finalistas de la misma Ley 13512 y de sus reglamentaciones.<\/p>\n Este instituto de la adecuaci\u00f3n no es una creaci\u00f3n \u201cde la nada\u201d del CCCN. En efecto, dentro de los proyectos legislativos de corte nacional antecedentes en esta materia, se destaca uno de los m\u00e1s recientes, el proyecto legislativo 112-S-2007, llamado \u201cLey de Propiedad Urbana Especial\u201d, 19<\/a>\u00a0que establec\u00eda un derecho real aut\u00f3nomo, similar en sus caracteres a la propiedad horizontal, 20<\/a>\u00a0y que preve\u00eda que los clubes y barrios cerrados existentes, pod\u00edan adaptarse a lo normado por la misma, sin perjuicio de que se reconoc\u00edan los derechos ya adquiridos por los propietarios.<\/p>\n Este mandato legal de adecuar implica algo m\u00e1s que la mera adecuaci\u00f3n operativa o funcional que se ha sugerido, 21<\/a>\u00a0ya que ella ser\u00eda predicable aun sin texto legal expreso que la ordenara por la sola circunstancia de tratarse de derechos reales de estructura legal, de orden p\u00fablico (art.\u00a01884 CCCN), y lo preceptuado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7 CCCN sobre eficacia temporal de las leyes: \u201ca partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las\u00a0consecuencias<\/strong>\u00a0de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas\u201d. Este\u00a0opus<\/em>\u00a0positivo exigido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN \u2013y exigible\u2013 debe instrumentarse v\u00e1lidamente bajo la forma id\u00f3nea e inscribirse en los registros inmobiliarios pertinentes a efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe (arts.\u00a01892-1893 CCCN).<\/p>\n Coincidimos con Guardiola y Urbaneja cuando sostienen que<\/p>\n La falta de adecuaci\u00f3n no impide la inmediata aplicaci\u00f3n a los emprendimientos preexistentes (ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7) de las normas atinentes al derecho de preferencia, las \u201crestricciones al dominio\u201d, las limitaciones a la enajenaci\u00f3n, el limitado r\u00e9gimen de admisi\u00f3n y el poder disciplinario. 22<\/a><\/p><\/blockquote>\n Hasta aqu\u00ed, se trata de una mera adecuaci\u00f3n operativa o funcional, consecuencia directa del car\u00e1cter de orden p\u00fablico de los derechos reales. Pero ello no exime a los responsables (propietarios, administradores, notarios, funcionarios p\u00fablicos) de realizar alg\u00fan acto adecuatorio m\u00ednimo \u2013como ordena el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 en su tercer p\u00e1rrafo\u2013 tendiente a asimilarlos al molde jur\u00eddico de la PHE. Este acto adecuatorio, por m\u00ednimo que sea, debe abrirles las puertas a los registros inmobiliarios a los reglamentos de aquellos CI preexistentes, de forma tal de dotarlos de oponibilidad\u00a0erga omnes<\/em>, al menos a la circunstancia determinante del inmueble de pertenecer a un \u201cX\u201d CI preexistente. Adem\u00e1s, y en la medida en que sea posible, esta adecuaci\u00f3n debe contener la \u201ctraducci\u00f3n\u201d notarial y con reflejo registral del nombre jur\u00eddico, a efectos de acomodar y trasvasar los antiguos modelos a los nuevos paradigmas regulatorios legalmente previstos para los CI: la propiedad horizontal especial. Propiciamos desde aqu\u00ed que esta labor de traducci\u00f3n sea practicada preferiblemente en sede notarial, dada la especial experticia de los notarios en esta materia. Justamente, es la intenci\u00f3n de la adecuaci\u00f3n consolidar las situaciones anteriores y dotarlas de una trazabilidad equiparable a la propiedad horizontal y no tachar sus t\u00edtulos con observaciones.<\/p>\n Desde aqu\u00ed, sugerimos que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 impone el deber de adecuaci\u00f3n con efecto\u00a0ex nunc<\/em>\u00a0(desde la entrada en vigencia del CCCN y hacia el futuro). Pero, vaya paradoja, utiliza un verbo que nos lleva irremediablemente a una situaci\u00f3n pasada, con la finalidad de corregirla, adaptarla a la situaci\u00f3n presente. No es que el deber de adecuaci\u00f3n tenga efectos\u00a0ex tunc<\/em>\u00a0o retroactivos; el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 no retrotrae la situaci\u00f3n jur\u00eddica de los CI al estado anterior a su constituci\u00f3n exigiendo su configuraci\u00f3n bajo los actuales paradigmas, que ser\u00eda la sanci\u00f3n predicable desde la dogm\u00e1tica jur\u00eddica como sanci\u00f3n por haber creado derechos inexistentes. Si as\u00ed fuera, dejar\u00eda sin valor alguno los CI preexistentes no configurados como PH. Lejos de ello, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN les reconoce eficacia jur\u00eddica a aquellos \u201cviejos\u201d barrios privados o cerrados o clubes de campo; consolida tales adquisiciones patrimoniales en cabeza de sus titulares, imponi\u00e9ndoles solamente la carga de cumplir con este deber de adecuaci\u00f3n al marco normativo actual.<\/p>\n La interpretaci\u00f3n que propiciamos est\u00e1 m\u00e1s pr\u00f3xima a la que en el derecho ingl\u00e9s se domina con efectos\u00a0nunc pro tunc<\/em>, en el sentido de tratarse de una decisi\u00f3n legislativa que se aplica de manera retroactiva para corregir una decisi\u00f3n previa (de omisi\u00f3n legislativa, que provoc\u00f3 una verdadera \u201claguna\u201d en muchas jurisdicciones del pa\u00eds, como en Mendoza) que reconoce aquellos derechos nacidos bajo aquellos reg\u00edmenes extra\u00f1os al derecho, pero les impone el tener que adaptarse a la nueva plantilla jur\u00eddica. Esto es, donde dec\u00eda: dominio sobre el lote + % en un condominio de indivisi\u00f3n forzosa sobre partes comunes = debe decir: (o se traduce por:) \u201cunidad funcional\u201d (que implica una superficie propia y un % de participaci\u00f3n en superficies comunes).<\/p>\n En la gran mayor\u00eda de los casos, si al adecuar no se modifican normas estatutarias ni partes relevantes de los reglamentos previos, esta adecuaci\u00f3n solo conlleva un cambio en el\u00a0nomen iuris<\/em>, en el nombre jur\u00eddico de los derechos \u2013jam\u00e1s en los derechos sustanciales\u2013, los que, desde el punto de vista del derecho de propiedad, tal como lo interpreta la Corte Suprema de Justicia de la Naci\u00f3n, no se ven afectados bajo ning\u00fan aspecto. Si ello es as\u00ed, la adecuaci\u00f3n no consiste en un acto de disposici\u00f3n sino en un acto conservatorio o de cumplimiento de la ley, que \u2013como tal\u2013 no exige en forma inexorable el consentimiento de todos los sujetos involucrados expresamente manifestado. Por otra parte, la adecuaci\u00f3n que sugerimos tambi\u00e9n implica la labor de viabilizar el acceso a los registros inmobiliarios de los reglamentos otorgados en el marco de los derechos personales (o reales pero sin publicidad suficiente) de modo tal de dotarlos de oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe y de regularizar con esta inscripci\u00f3n la personer\u00eda jur\u00eddica id\u00f3nea de los consorcios de propietarios que posibilitan su mantenimiento en el tiempo y la r\u00fabrica de sus libros sociales.<\/p>\n Hasta aqu\u00ed, se tratar\u00eda de una adecuaci\u00f3n. Si se quisiera avanzar m\u00e1s all\u00e1 de una simple \u201ctraducci\u00f3n\u201d, ya no ser\u00eda una adecuaci\u00f3n sino una re-afectaci\u00f3n o un sometimiento a PHE, o una reconstituci\u00f3n de los derechos, imposibles de realizar en sede notarial \u2013ni judicial\u2013 sin una manifestaci\u00f3n de voluntad de los sujetos involucrados. Si se quisiera aprovechar el momento de la adecuaci\u00f3n para introducir otras reformas a los reglamentos, ellas requerir\u00e1n las mayor\u00edas exigidas por el CCCN y por los mismos reglamentos.<\/p>\n La casu\u00edstica es infinita. Para abarcar a todo este universo est\u00e1n preparados por funci\u00f3n y oficio los notarios.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El deber de adecuaci\u00f3n de los CI preexistentes es de estructura legal y operativo (arts.\u00a01184, 1, 2, 7 CCCN). Adem\u00e1s, resulta conveniente por las\u00a0ventajas pr\u00e1cticas<\/strong>\u00a0que reporta el nuevo r\u00e9gimen de PHE frente a los reg\u00edmenes alternativos. Dentro de estas ventajas pr\u00e1cticas, podemos se\u00f1alar las siguientes:<\/p>\n Adem\u00e1s de tratarse de normas de orden p\u00fablico, la estructura de PHE del CCCN constituye un estatuto legal que en abstracto se preconstituye como m\u00e1s favorable al consumidor en materia de relaciones de consumo, como lo son la gran mayor\u00eda de las propiedades de los CI.<\/p>\n El hecho de que ya existan CI que se han adecuado, sin que exista para ninguno un procedimiento impuesto, es evidencia suficiente de que la adecuaci\u00f3n es posible y no requiere inexorablemente un procedimiento especial. Rige aqu\u00ed el principio de libertad de formas, al no haber una forma legalmente impuesta, m\u00e1s que la necesidad de que tal otorgamiento se haga por escritura p\u00fablica cuando se trata de actos accesorios de otros otorgados mediante esta forma legal y porque se trata de un otorgamiento que modifica derechos reales (art.\u00a01017 inc.\u00a0a) y c) CCCN).<\/p>\n Es conveniente instar a la adecuaci\u00f3n voluntaria, preventiva de da\u00f1os y litigios (art.\u00a01710 CCCN) en sede extrajudicial, en la medida de lo posible, velando por el ejercicio de buena fe de los derechos involucrados (art.\u00a09 CCCN), dentro de un marco de buena fe diligencia por parte de sus responsables y de todos los operadores del derecho involucrados, sin abusos de derechos ni de posiciones dominantes (arts.\u00a010 y 11 CCCN), respetando y propendiendo a la vigencia del orden p\u00fablico en materia de derechos reales (art.\u00a01884 CCCN), evitando siempre el fraude a la ley (art.\u00a012 CCCN), de forma tal de lograr la finalidad de seguridad jur\u00eddica y unificaci\u00f3n del r\u00e9gimen de fondo de la ley (arts.\u00a02, 2075 CCCN), la plena vigencia del CCCN, proveyendo de los remedios o paliativos a las situaciones patol\u00f3gicas preexistentes producidas por la omisi\u00f3n estatal pertinente, consistente en la falta de legislaci\u00f3n nacional de fondo y el avance inconstitucional de las legislaciones locales durante muchos a\u00f1os.<\/p>\n Adecuar implica alg\u00fan quehacer positivo: es hacer algo (no es hacer nada), aunque de menor envergadura que reconstituir y que someter a PHE. Estas \u00faltimas alternativas tambi\u00e9n ser\u00edan posibles, aunque m\u00e1s dificultosas y no constituyen el \u00fanico camino v\u00e1lido y exigido para cumplir con la adecuaci\u00f3n ordenada por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN. El C\u00f3digo ha respetado la libertad de procedimientos y de formas con respecto al modo de practicar la adecuaci\u00f3n a PHE, siendo los operadores jur\u00eddicos quienes deben optar por la v\u00eda y forma id\u00f3neas, seg\u00fan cada caso particular en concreto, en forma razonablemente fundada (art.\u00a03 CCCN), sin afectar derechos amparados por garant\u00edas constitucionales (art.\u00a07 CCCN). Adem\u00e1s, cabe sostener que la adecuaci\u00f3n tambi\u00e9n podr\u00eda ser ordenada en sede judicial, como votamos en las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (La Plata, 2017), donde se esbozaron las dos posturas antag\u00f3nicas en este tema. 23<\/a>\u00a0Excede los alcances de esta publicaci\u00f3n analizar la vinculaci\u00f3n entre el instituto de la adecuaci\u00f3n y el de la\u00a0conversi\u00f3n jur\u00eddica<\/strong> 24<\/a>(remitimos para ello a nuestro trabajo en preparaci\u00f3n que comentamos).<\/p>\n Con acierto, Kiper diferencia entre creaci\u00f3n legal y fuente legal de los derechos reales. 25<\/a>\u00a0La creaci\u00f3n del derecho real siempre es obra de la ley, mientras que la fuente de constituci\u00f3n puede ser otra. El problema de la adecuaci\u00f3n se mueve en el terreno de la creaci\u00f3n y en el terreno de la fuente. Los CI preexistentes \u2013constituidos cuando a\u00fan no hab\u00eda en el derecho argentino ley id\u00f3nea para crear tales derechos reales\u2013 se configuraron en base a fuentes igualmente inapropiadas o ante la falta absoluta de fuente creadora del derecho. La adecuaci\u00f3n impuesta por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 intenta solucionar o evitar la sanci\u00f3n de nulidad que merecer\u00edan tales creaciones desde la dogm\u00e1tica de los derechos reales, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1884, para evitar hacer \u201cterrorismo legislativo\u201d, arrojando sobre ellos un manto de piedad mediante el remedio jur\u00eddico de la adecuaci\u00f3n, \u00edntimamente relacionada con el instituto de la conversi\u00f3n jur\u00eddica, fundada en id\u00e9nticos fines y presunciones.<\/p>\n La circunstancia de que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 hable de\u00a0adecuar<\/em>\u00a0y no de\u00a0convalidar<\/em>\u00a0\u2013otro instituto distinto previsto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1885 CCCN\u2013 robustece esta afirmaci\u00f3n. Es por ello que en la XXXII Jornada Notarial Argentina (Buenos Aires, 2016), entre otras importantes reuniones de especialistas, hubo un pronunciamiento un\u00e1nime y terminante por la no observabilidad de los t\u00edtulos de los conjuntos inmobiliarios que no se hubieren adecuado \u2013declaraci\u00f3n esta que, desde estas p\u00e1ginas, se suscribe en todos sus t\u00e9rminos y con todos sus alcances\u2013:<\/p>\n Los t\u00edtulos de conjuntos inmobiliarios preexistentes que no se hayan adecuado no son observables por esas circunstancias debiendo considerarse t\u00edtulos suficientes y aptos para la circulaci\u00f3n. 26<\/a><\/p><\/blockquote>\n La circunstancia de que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1884 CCCN no contenga la disposici\u00f3n final del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2502 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0(\u201cvaldr\u00e1 s\u00f3lo como constituci\u00f3n de derechos personales, si como tal pudiere valer\u201d) no implica que haya desaparecido el instituto de la conversi\u00f3n de este campo de aplicaci\u00f3n, sino que ella es una herramienta en manos de los jueces, quienes podr\u00e1n, ante la instrumentaci\u00f3n de un derecho real inexistente, declarar su nulidad sin m\u00e1s o convertirlo en un derecho personal, o incluso en el derecho real m\u00e1s pr\u00f3ximo.<\/p>\n Desde los fundamentos del Anteproyecto 2012, surge que no se reglan los efectos de tal conversi\u00f3n, \u201cen tanto seg\u00fan sea el caso, el juzgador indicar\u00e1 si carece de todo valor, si importa un derecho personal, o si deviene en un derecho real pr\u00f3ximo\u201d. 27<\/a>\u00a0En efecto, la eliminaci\u00f3n de la \u00faltima parte del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2502 del C\u00f3digo Civil (en adelante, \u201cCCIV\u201d) por el actual ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1884 CCCN se explica por la cr\u00edtica que de ella hizo Allende en su tratado sobre la enfiteusis, tomada por Alterini y Gatti, quienes propusieron,\u00a0de lege ferenda<\/em>, que \u201cla pauta legal podr\u00eda ser la conversi\u00f3n del derecho real prohi\u00adbido en el derecho real permitido cuya amplitud de contenido sea m\u00e1s semejante\u201d. As\u00ed, enfiteusis o superficies perpetuas nulas como tales podr\u00edan convertirse en usufructos vitalicios o por igual lapso. 28<\/a><\/p>\n Es clara la voluntad del legislador puesta de manifiesto en los fundamentos y en la expresa omisi\u00f3n del \u00faltimo apartado del viejo ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2502 CCIV de mantener el instituto de la conversi\u00f3n jur\u00eddica, incluso con mayor amplitud, pudiendo incluso los jueces trocar un negocio jur\u00eddico creador de un derecho real inexistente en el t\u00edtulo id\u00f3neo para constituir el derecho real m\u00e1s pr\u00f3ximo; esto es, el derecho real m\u00e1s semejante en su estructura, finalidad y contenido que el pretendido derecho frustrado.<\/p>\n A diferencia del C\u00f3digo de V\u00e9lez Sarsfield, que no trat\u00f3 la figura de la conversi\u00f3n jur\u00eddica con alcances generales, el CCCN s\u00ed lo hace, en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 384 (ubicado dentro las \u201cDisposiciones generales\u201d del Cap\u00edtulo 9 \u201cIneficacia de los actos jur\u00eddicos\u201d del T\u00edtulo IV \u201cHechos y actos jur\u00eddicos\u201d):<\/p>\n Conversi\u00f3n<\/em>. El acto nulo puede convertirse en otro diferente v\u00e1lido cuyos requisitos esenciales satisfaga, si el fin pr\u00e1ctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo habr\u00edan querido si hubiesen previsto la nulidad.<\/p><\/blockquote>\n De acuerdo con los fundamentos del Anteproyecto 2012, la configuraci\u00f3n de conversi\u00f3n requiere que: a) el acto inv\u00e1lido re\u00fana los requisitos de forma y sustancia de otro acto (requisito objetivo); b) las partes hubieran querido el otro acto de haber previsto la invalidez (requisito subjetivo). 29<\/a><\/p>\n Es Highton, coautora del anteproyecto luego convertido en C\u00f3digo Civil y Comercial, quien hace la vinculaci\u00f3n normativa entre los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1884 y 384, en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n En el Proyecto no se reglan los efectos de tal creaci\u00f3n [de derechos reales inexistentes], en tanto seg\u00fan sea el caso, el juzgador indicar\u00e1 si carece de todo valor, si importa un derecho personal, o si deviene en un derecho real pr\u00f3ximo. El Proyecto hace uso de una norma m\u00e1s general, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 384 ubicado dentro de las disposiciones generales sobre ineficacia de los actos jur\u00eddicos justamente se refiere a Conversi\u00f3n. 30<\/a><\/p><\/blockquote>\n La subsunci\u00f3n de la adecuaci\u00f3n dentro del instituto gen\u00e9rico de la conversi\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 384 CCCN podr\u00eda traer como corolario la aplicaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1018 CCCN en el sentido de considerar como una obligaci\u00f3n de hacer el otorgamiento pendiente del instrumento id\u00f3neo omitido, lo que, a su vez, acarrea la posibilidad de ejecuci\u00f3n forzosa en sede judicial. En consecuencia, a m\u00e9rito del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1018\u00a0CCCN<\/a>:<\/p>\n El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligaci\u00f3n de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanci\u00f3n de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representaci\u00f3n, siempre que las contraprestaciones est\u00e9n cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.<\/p><\/blockquote>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2038 CCCN ordena la forma de escritura p\u00fablica para los reglamentos de propiedad horizontal y su inscripci\u00f3n en el registro inmobiliario. Estas imposiciones formales no lo son con car\u00e1cter solemne sino\u00a0ad probationem<\/em>\u00a0y, en consecuencia, su falta de cumplimiento puede ser suplida en sede judicial.<\/p>\n Otros ar\u00adt\u00edcu\u00adlos del CCCN podr\u00edan conjugarse, dando como resultado interpretaci\u00f3n de la viabilidad de la adecuaci\u00f3n en sede judicial: 2038, 1907, 392, 7, 2075, 1884, 1907 y 384. El recurso a la adecuaci\u00f3n ideada por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 provocar\u00eda en los adquirentes de derechos en tales conjuntos inmobiliarios el mantenimiento de los mismos y la consolidaci\u00f3n de sus titulaciones, no ya como derivados de su t\u00edtulo fuente fracasado por inid\u00f3neo, sino por el efecto\u00a0saneante<\/em>\u00a0de la misma adecuaci\u00f3n establecida\u00a0ministerio legis<\/em>. He aqu\u00ed una implicancia notarial del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1896 CCCN, a la que se arriba desde otros ar\u00adt\u00edcu\u00adlos del nuevo C\u00f3digo de eminente contenido notarialista (arts.\u00a0969, 1017, 1018, 1884) que demuestran que si bien\u00a0prima facie<\/em>\u00a0el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1896 CCCN no tendr\u00eda incidencia en la actividad notarial, s\u00ed deviene en la v\u00eda de escape para subsanar titulaciones deficientes, acudiendo a la conversi\u00f3n del acto tanto material como formal, en cumplimiento del principio de la conservaci\u00f3n del acto, como es justamente el caso de la adecuaci\u00f3n\u00a0sub examine<\/em>.<\/p>\n En definitiva, la subsunci\u00f3n de la adecuaci\u00f3n dentro del instituto gen\u00e9rico de la conversi\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 384 CCCN \u2013tanto material como formal\u2013 lleva como corolario la aplicaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1018 CCCN en el sentido de considerar como una\u00a0obligaci\u00f3n de hacer<\/strong>\u00a0el otorgamiento pendiente del instrumento id\u00f3neo omitido, lo que a su vez\u00a0acarrea la posibilidad de ejecuci\u00f3n forzosa en sede judicial<\/strong>, m\u00e1xime cuando pesa sobre los jueces el deber de resolver los casos sometidos a su jurisdicci\u00f3n mediante una decisi\u00f3n razonablemente fundada (art.\u00a03 CCCN). Dentro de estas amplias facultades judiciales cabr\u00eda la posibilidad de hacer valer las anteriores configuraciones de CI como el derecho real m\u00e1s pr\u00f3ximo (propiedad horizontal) o como derechos personales donde las partes se han obligado constituir el derecho real que corresponde mediante los actos id\u00f3neos conducentes para ello, que integrar\u00e1n el t\u00edtulo suficiente de sus derechos.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>
\nLa cita original expresa la siguiente contradicci\u00f3n aparente:<\/p>\n
\n\u00a1Bah! Tratativas pespunteadas de tiroteos inocuos, y, despu\u00e9s, todo ser\u00e1 igual pese a que todo habr\u00e1 cambiado\u2026
\n\u2026una de esas batallas que se libran para que todo siga como est\u00e1.<\/p><\/blockquote>\n1. El problema y el enfoque<\/h2>\n
1.1. Marco normativo de los conjuntos inmobiliarios<\/h3>\n
\n
1.2. La opci\u00f3n legal por el derecho real de propiedad horizontal especial<\/h3>\n
\n\u201cArti\u0301cu\u00adlo 2075.\u2014\u00a0<\/em>Marco legal.<\/em>\u00a0<\/em>Todos<\/span>\u00a0los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dem\u00e1s elementos urban\u00edsticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicci\u00f3n.
\n<\/em>Cuando se configuran derechos reales,<\/span>\u00a0<\/em>Todos<\/span>\u00a0los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el T\u00edtulo VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente T\u00edtulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
\n<\/em>Pueden asimismo existir<\/span><\/em>\u00a0<\/em>Los<\/span>\u00a0conjuntos inmobiliarios\u00a0<\/em>en los<\/span>\u00a0<\/em>preexistentes<\/span>\u00a0<\/em>que se\u00a0establecen los<\/span>\u00a0hubiesen establecido como<\/span>\u00a0derechos\u00a0<\/em>como<\/span>\u00a0personales o donde\u00a0<\/em>coexisten<\/span>coexistan<\/span>\u00a0derechos reales y derechos personales\u00a0<\/em>se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real<\/span>\u201d. 8<\/a><\/p><\/blockquote>\n
\nEl marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales, es el de propiedad horizontal. Sin embargo\u00a0el proyecto admite que puedan existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales<\/strong>.
\nCiertamente si bien el prop\u00f3sito del Proyecto es instituir un nuevo derecho real y proveerle de un marco de reglas directas y supletorias claras en aras de garantizar mejor la seguridad jur\u00eddica en las relaciones reales implicadas en esta figura, ese objetivo plausible se desnaturaliza en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075.
\n<\/strong>En efecto, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo en comentario admite que los conjuntos inmobiliarios puedan constituirse, no ya como derechos reales, sino tambi\u00e9n como derechos personales.
\nLa f\u00f3rmula legal no es la mejor opci\u00f3n<\/strong>. Basta imaginarse lo que ser\u00eda adoptar el mismo criterio, v. gr. para la propiedad horizontal.\u00a0No parece tener mucha l\u00f3gica<\/strong>.
\nCon miras a dotar al instituto de mayor seguridad jur\u00eddica resulta que, todo conjunto inmobiliario deber\u00eda siempre conformarse bajo este nuevo derecho real consagrado en la codificaci\u00f3n. Ello es m\u00e1s congruente con el car\u00e1cter legal y taxativo de esta clase de situaciones subjetivas.
\n<\/strong>De otro lado, a efectos de someter las situaciones f\u00e1cticas encuadrables en este instituto a un mismo r\u00e9gimen jur\u00eddico, se debe propiciar la adecuaci\u00f3n de esas configuraciones \u201cpersonales\u201d preexistentes, en nuevos derechos reales.<\/strong> 9<\/a><\/p><\/blockquote>\n1.3. Estructura legal de los CI en las propuestas de reformas al CCCN<\/h3>\n
\n\u201cAr\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075.\u00a0Marco legal<\/em>. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dem\u00e1s elementos urban\u00edsticos correspondientes a los Conjuntos Inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicci\u00f3n.
\nLos conjuntos inmobiliarios pueden sujetarse al r\u00e9gimen de los derechos personales, de los derechos reales o de una combinaci\u00f3n de derechos reales y personales.
\nCuando se configuren como derechos reales pueden organizarse bajo el r\u00e9gimen de la propiedad horizontal, en cuyo caso deber\u00e1n someterse a la normativa de la propiedad horizontal establecida en el T\u00edtulo V del Libro Cuarto, con las modificaciones establecidas en el T\u00edtulo VI, Cap\u00edtulo I, del mismo Libro, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial\u201d.
\nAR\u00adT\u00cdCU\u00adLO 2\u00ba\u00a0<\/em>\u2014\u00a0<\/em>Modificase el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2077 del C\u00f3digo Civil y Comercial, por el siguiente:
\n\u201cAr\u00adt\u00edcu\u00adlo 2077.\u00a0Cosas y partes privativas<\/em>. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida, a construir o en proceso de construcci\u00f3n, y debe reunir los requisitos de independencia funcional seg\u00fan su destino y salida a la v\u00eda p\u00fablica por v\u00eda directa o indirecta\u201d.<\/p><\/blockquote>\n
\nLa soluci\u00f3n legal se aparta de la propuesta por el Anteproyecto del C\u00f3digo 2012, que parec\u00eda m\u00e1s flexible y adecuado al disponer que pod\u00edan existir \u201cconjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales\u201d.
\nEn igual sentido, el Proyecto de C\u00f3digo Civil Unificado al C\u00f3digo de Comercio de 1998, expresa \u201cpueden sujetarse al r\u00e9gimen de los derechos personales o de la propiedad horizontal\u201d (art.\u00a02029).
\nMientras que en el actual ordenamiento no hay otra alternativa m\u00e1s que la propiedad horizontal especial, aun cuando esta regulaci\u00f3n se presenta como una excepci\u00f3n al principio de irretroactividad en la aplicaci\u00f3n de la ley contenido en el art.\u00a07 del C\u00f3digo Civil y Comercial. 12<\/a><\/p><\/blockquote>\n\n
1.4. La publicidad de los conjuntos inmobiliarios<\/h3>\n
\n
1.5. La adecuaci\u00f3n a propiedad horizontal especial de los conjuntos inmobiliarios preexistentes<\/h3>\n
1.6. Ventajas de la adecuaci\u00f3n<\/h3>\n
\n