![\"reloj-arena-mano_700x400\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/reloj-arena-mano_700x400.jpg\")
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Autor: N\u00e9stor D. Lamber<\/strong>\u00a0 |<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0En la lectura integrada de los art\u00edculos 1050, 1885, 2119, 2311 y 2459 del C\u00f3digo Civil y Comercial, encontramos que el cuerpo legal reconoce que la prescripci\u00f3n adquisitiva opera subsanando los defectos de la adquisici\u00f3n o constituci\u00f3n del t\u00edtulo del derecho real preexistente, aun en casos de no ser suficiente, y donde este efecto se produce por el transcurso del plazo de ejercicio de la posesi\u00f3n como propietario, aun con independencia del dictado de la sentencia de usucapi\u00f3n que es necesario para la relaci\u00f3n en que el poseedor carezca de todo t\u00edtulo, justo o aparente. La prescripci\u00f3n adquisitiva es tambi\u00e9n una herramienta para sostener la libre circulaci\u00f3n de los bienes y el tr\u00e1fico jur\u00eddico, y se la prev\u00e9 por v\u00eda de excepci\u00f3n, sin obligar a un procedimiento judicial de usucapi\u00f3n o administrativo como es el de la Ley 24374. La apariencia de suficiencia el t\u00edtulo cartular y su oponibilidad erga omnes por la inscripci\u00f3n registral en los inmuebles en particular nos enfrentan a situaciones no controvertidas, de sospecha de posible nulidad pero que, de intentarse por quien est\u00e9 legitimado a accionar o de oficio en su caso, se ver\u00e1 impedida en sus efectos por la excepci\u00f3n de usucapi\u00f3n que interponga el poseedor, aun con t\u00edtulo insuficiente o sin \u00e9l. Entonces, subsiste un t\u00edtulo que no es suficiente ni justo pero que, ante el transcurso del t\u00e9rmino de veinte a\u00f1os de posesi\u00f3n por el titular aparente, afirmar\u00e1 su derecho. He aqu\u00ed el aspecto el subsanatorio de la prescripci\u00f3n adquisitiva, que impone evaluar la no observaci\u00f3n del t\u00edtulo y el debido consentimiento informado del adquirente.<\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Subsanaci\u00f3n, convalidaci\u00f3n del derecho real, nulidad, observaci\u00f3n del t\u00edtulo, prescripci\u00f3n adquisitiva, prescripci\u00f3n liberatoria, regularizaci\u00f3n dominial, donaci\u00f3n, reducci\u00f3n, justo t\u00edtulo, t\u00edtulo aparente.<\/p>\n Recibido: <\/span>10\/9\/2018 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>31\/1\/2019<\/sup><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> En la pr\u00e1ctica inmobiliaria aparecen casos en que el titular de un derecho real tiene un t\u00edtulo adquisitivo que no ha sido cuestionado \u2013e incluso ha ejercido derechos vali\u00e9ndose de \u00e9l\u2013 pero, al momento de disponer y realizarse un estudio de t\u00edtulo sobre matrices notariales o expedientes judiciales, es observado por vicios que no eran ostensibles en el testimonio de la escritura p\u00fablica o resoluci\u00f3n judicial debidamente inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble; variadas circunstancias, tales como error en la transmisi\u00f3n de la manifestaci\u00f3n de voluntad, destrucci\u00f3n total o parcial y\/o p\u00e9rdida de escrituras matrices y expedientes judiciales (sean cartulares, electr\u00f3nicos 1<\/a>\u00a0o digitales), defectos al enunciar la correlatividad de documentos, inexistencia de una firma, falta de autorizaci\u00f3n del notario, defectos en la cadena causal antecedentes, insuficiencia de facultades de representaci\u00f3n no ostensibles del t\u00edtulo que recibi\u00f3 en confianza de haberle sido entregado por un notario, secretario de juzgado o letrado que tramito el respectivo proceso judicial, entre otros casos. En ciertos casos, se puede obtener un acto subsanatario documentando la aclaraci\u00f3n, rectificaci\u00f3n o completando el vicio que no era ostensible a simple vista del instrumento portante del t\u00edtulo causal, pero la observaci\u00f3n sucede tambi\u00e9n en casos de larga data, superando holgadamente los veinte a\u00f1os de posesi\u00f3n para la prescripci\u00f3n adquisitiva.<\/p>\n Cualquiera de los vicios del acto o instrumento no saneado siempre lo ser\u00e1 por otro t\u00edtulo: el del poseedor que tiene el indudable \u00e1nimo de titular del derecho real por el t\u00edtulo que crey\u00f3 suficiente, v\u00e1lido y eficaz, una vez cumplido el plazo de prescripci\u00f3n adquisitiva. El actual\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCCN\u201d) ha ahondado en normas en este sentido, que denotan un sistema por el cual deviene injusta la observaci\u00f3n a t\u00edtulos inmobiliarios por plazos mayores al de prescripci\u00f3n adquisitiva.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La prescripci\u00f3n adquisitiva es el t\u00edtulo por el cual se adquiere un derecho real principal por quien ejerce la relaci\u00f3n de poder posesoria sobre la cosa, con la intenci\u00f3n de ejercerla como su propietario, careciendo de t\u00edtulo a ese derecho (aspecto positivo) ante la actitud pasiva de quien, pese a tener t\u00edtulo a la cosa la ha abandona pero no de forma expresa. Este nuevo t\u00edtulo del derecho real se adquiere por el solo transcurso del tiempo de posesi\u00f3n con \u00e1nimo de propietario del derecho que la funda, declarado en juicio contencioso, sin importar la causa de adquisici\u00f3n de la posesi\u00f3n, aun maliciosa o viciosa, es decir, con independencia de todo t\u00edtulo al derecho real que legitime la relaci\u00f3n de poder. En la situaci\u00f3n en estudio, el poseedor tiene la convicci\u00f3n de tener un t\u00edtulo al derecho, no hay conciencia de carecer del mismo ni tampoco cree haber mantenido el t\u00edtulo el transmitente (legitimado pasivo).<\/p>\n La historia del derecho demuestra que se ha dado un especial tratamiento a la existencia del justo t\u00edtulo que llevaba al titular (aparente) a ejercer la posesi\u00f3n de buena fe, y, por ello, el plazo de la posesi\u00f3n se reduce a diez a\u00f1os y se lo ha considerado como un caso de convalidaci\u00f3n del derecho real, poniendo de relieve su aspecto subsanatorio; sin perjuicio de que tambi\u00e9n deben concurrir el ejercicio efectivo por el aparente titular (aspecto positivo) como el abandono del titular formal (aspecto negativo) de la prescripci\u00f3n adquisitiva larga. Las normas, en los casos de prescripci\u00f3n adquisitiva ordinaria o larga, no consideran el t\u00edtulo insuficiente, con vicios ostensibles que puedan dar lugar a la nulidad manifiesta y absoluta o con vicios no ostensibles que requiere de una investigaci\u00f3n para declarar su nulidad por los legitimados a la acci\u00f3n, sea de nulidad o m\u00e1s gen\u00e9rica de ineficacia.<\/p>\n Ante la norma del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 383\u00a0CCCN<\/a>, que exige la sustanciaci\u00f3n y declaraci\u00f3n judicial de toda nulidad, se presentan situaciones jur\u00eddicas de t\u00edtulos \u2013en especial de contener vicios no ostensibles\u2013 en que no se ha declarado su nulidad o ineficacia y, en apariencia, fundan el ejercicio de la posesi\u00f3n de buena fe sobre la cosa. La apariencia de suficiencia del t\u00edtulo cartular y su oponibilidad\u00a0erga omnes<\/em>\u00a0por la inscripci\u00f3n registral en los inmuebles en particular, nos enfrentan a situaciones no controvertidas, de sospecha de posible nulidad pero que, de intentarse por quien est\u00e9 legitimado a accionar o de oficio en su caso, se ver\u00e1 impedida en sus efectos por la excepci\u00f3n de usucapi\u00f3n que interponga el poseedor, aun con t\u00edtulo insuficiente o sin \u00e9l. Entonces, subsiste un t\u00edtulo que no es suficiente ni justo pero que, ante el transcurso del t\u00e9rmino de veinte a\u00f1os de posesi\u00f3n por el titular aparente, afirmar\u00e1 su derecho. He aqu\u00ed el aspecto el subsanatorio de la prescripci\u00f3n adquisitiva, que se refleja en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1050, 2119, 2459 y 2311 CCCN al poner un l\u00edmite a las acciones imprescriptibles, como lo es la de petici\u00f3n de herencia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La prescripci\u00f3n adquisitiva de derechos reales inmobiliarios principales admitidos por la legislaci\u00f3n es la causa fuente de tales t\u00edtulos. El derecho real se adquiere una vez transcurrido el plazo previsto, sea ante la carencia de todo t\u00edtulo, sea insuficiente o putativo, una vez cumplido el t\u00e9rmino de veinte a\u00f1os desde la posesi\u00f3n \u2013que de existir un t\u00edtulo viciado o putativo, llevar\u00e1 a computarla desde ese momento\u2013, o ante la existencia de un justo t\u00edtulo transcurridos diez a\u00f1os desde su registraci\u00f3n. El nuevo t\u00edtulo se constituye y adquiere dimensi\u00f3n documental con la sentencia judicial que la declare. 2<\/a><\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1905 CCCN exige que la sentencia de usucapi\u00f3n debe fijar la fecha en que se ha cumplido el plazo, momento de adquisici\u00f3n del derecho real. 3<\/a>\u00a0Aclara en su segundo p\u00e1rrafo que esta, en los casos de la prescripci\u00f3n larga, no tiene efecto retroactivo al momento en que comienza la posesi\u00f3n. Toda persona que posea un derecho real ostentando la titularidad de un dominio con t\u00edtulo insuficiente o careciendo de \u00e9l siempre ser\u00e1 adquirente desde ese momento, y la resoluci\u00f3n judicial no lo transmite o constituye sino que solo declara esta previa adquisici\u00f3n.\u00a0A contrario sensu<\/em>, si existe justo t\u00edtulo, la sentencia tendr\u00e1 efecto retroactivo a la fecha en que se otorg\u00f3 el justo t\u00edtulo, que quedar\u00e1 subsanado (convalidado) por la adquisici\u00f3n del derecho real, sin importar la prescripci\u00f3n o no de acciones que puedan llevar a declarar su nulidad o ineficacia o efectos reipersecutorios.<\/p>\n Si bien en el primer caso no se prev\u00e9 efecto retroactivo al momento de inicio de la posesi\u00f3n \u2013lo cual ser\u00e1 relevante para determinar su calificaci\u00f3n en los bienes del matrimonio del adquirente\u2013, de existir un t\u00edtulo aparente y formal previo, aunque insuficiente al derecho real del usucapiente si dispone despu\u00e9s de veinte a\u00f1os de posesi\u00f3n p\u00fablica e ininterrumpida basado en ese primer t\u00edtulo, la primera transmisi\u00f3n quedar\u00e1 subsanada por el instituto de la convalidaci\u00f3n del derecho real (art.\u00a01885 CCCN) cuando transmite el derecho, produci\u00e9ndose de hecho la eficacia retroactiva al momento del t\u00edtulo insuficiente por no necesitar acto expreso o formal convalidatorio alguno. As\u00ed, la convalidaci\u00f3n del derecho real transmitido o constituido por el usucapiente transcurridos veinte a\u00f1os de posesi\u00f3n tendr\u00e1 efectos subsanatorios del t\u00edtulo insuficiente.<\/p>\n Planteamos la subsanaci\u00f3n de la causa del derecho real de quien cree tenerlo por la convicci\u00f3n de un t\u00edtulo aparente, tanto se trate de un justo t\u00edtulo en que el derecho le es trasmitido o constituido por quien no lo tiene o carece de legitimaci\u00f3n para ello como tambi\u00e9n de un t\u00edtulo insuficiente pero que adolece de vicios no ostensibles o manifiestos sin otra investigaci\u00f3n. En el primer caso, ya V\u00e9lez Sarsfield, en la nota al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3999 del C\u00f3digo Civil anterior, pon\u00eda de relieve este car\u00e1cter convalidatorio, 4<\/a>\u00a0como lo reiteran en la interpretaci\u00f3n del CCCN Kiper y Otero: \u201cla prescripci\u00f3n breve cumple prioritariamente una funci\u00f3n perfeccionadora de los t\u00edtulos defectuosos mediante la posesi\u00f3n de la cosa, de buena fe, durante el plazo previsto por la ley\u201d. 5<\/a>\u00a0Similar conclusi\u00f3n cabe para la posesi\u00f3n adquisitiva breve especial del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2459 CCCN, en que el t\u00edtulo de donaci\u00f3n es suficiente y el transcurso del tiempo de diez a\u00f1os de la posesi\u00f3n lo pone al abrigo de toda acci\u00f3n reipersecutoria de los herederos legitimarios del donante, teniendo el derecho del donatario o su subadquirente por definitivamente establecido, en la terminolog\u00eda del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1965 CCCN. Lo mismo cab\u00eda antes de la reforma para las donaciones trascurridos veinte a\u00f1os de la adquisici\u00f3n.<\/p>\n Tambi\u00e9n el proceso de excepci\u00f3n de la\u00a0Ley 24374 de Regularizaci\u00f3n Dominial<\/a>\u00a0(aun careciendo de todo t\u00edtulo aparente formal) prev\u00e9 que una vez reconocida la posesi\u00f3n plasmada en la escritura p\u00fablica suscripta por la autoridad de aplicaci\u00f3n y el beneficiario, inscripta a los fines de oponibilidad a terceros, el dominio queda consolidado a los diez a\u00f1os. En los casos en que se tiene t\u00edtulo insuficiente o justo t\u00edtulo, la prescripci\u00f3n opera como la convalidaci\u00f3n del derecho real, lo cual denota el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1905 del CCCN al establecer que solo la prescripci\u00f3n larga carece de efecto retroactivo al tiempo en que comienza, y,\u00a0a contrario sensu<\/em>, s\u00ed lo tiene en la breve. En el segundo caso, el t\u00edtulo aparente es insuficiente y no importa siquiera un justo t\u00edtulo. Se est\u00e1 ante supuestos de prescripci\u00f3n larga, por la que se adquiere el derecho real de modo originario con independencia de todo t\u00edtulo antecedente. En los hechos, se cancela el t\u00edtulo anterior y se confiere uno nuevo. No se est\u00e1 ante un supuesto de consolidaci\u00f3n o tenerlo por definitivamente establecido como en los restantes. Se da un nuevo t\u00edtulo que extingue todo otro anterior que contradiga al nuevo.<\/p>\n En esta extinci\u00f3n de los t\u00edtulos anteriores podr\u00eda verse que no es admisible hablar de convalidaci\u00f3n del derecho real por parecer contradictorio al declarar su extinci\u00f3n. Sin embargo, su efecto es la extinci\u00f3n de los t\u00edtulos que se contradigan con el derecho cuya adquisici\u00f3n se declara. Cuando el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1885 CCCN prev\u00e9 la convalidaci\u00f3n del derecho real constituido o transmitido por quien no ten\u00eda el derecho real y lo adquiere posteriormente, la primera queda convalidada, sin indicar la naturaleza del nuevo t\u00edtulo sea por sucesi\u00f3n singular o universal, 6<\/a>\u00a0entre vivos o\u00a0mortis causa<\/em>. Toda nueva causa de adquisici\u00f3n es suficiente y no hay raz\u00f3n para hacer una distinci\u00f3n que no contiene el texto legal para excluir a la adquisici\u00f3n por prescripci\u00f3n adquisitiva.<\/p>\n Aqu\u00ed est\u00e1 el aspecto subsanatorio del transcurso del plazo de usucapi\u00f3n. Para la constituci\u00f3n del t\u00edtulo de prescripci\u00f3n adquisitiva, se requiere la sentencia en juicio contencioso que as\u00ed lo declare como t\u00edtulo formal y, adem\u00e1s, que ordene la extinci\u00f3n o cancelaci\u00f3n del dominio causal del titular que ha perdido el dominio ante el poseedor. En el aspecto pasivo, el titular formal ha abdicado su dominio, dejando la posibilidad de adquirir al que ejerce la posesi\u00f3n con \u00e1nimo de due\u00f1o: la sentencia tanto declara al adquirente como el abandono de dominio del que lo pierde. El abandono de dominio de inmuebles es un acto formal que requiere escritura p\u00fablica, pero en este caso es el juez quien declara su extinci\u00f3n. En cambio, en los casos en que el poseedor tiene un t\u00edtulo aparente pero insuficiente \u2013pero que creyeron las partes que era suficiente\u2013, no pretende negarlo ni menos su declaraci\u00f3n de su nulidad, del mismo modo que el transmitente que concurri\u00f3 abdic\u00f3 de todo ejercicio del derecho que pretendi\u00f3 transmitir. Explicaba Lafaille: \u201cPor otra parte [\u2026] quien transfiri\u00f3 el dominio o constituy\u00f3 el gravamen con tales deficiencias, no podr\u00e1 ser o\u00eddo, dentro del sistema de nuestra ley, cuando pretendiera obtener la revocaci\u00f3n el acto o la nulidad del mismo\u201d. 7<\/a>\u00a0Es por ello que el adquirente aparente no acciona por usucapi\u00f3n y solo se defender\u00eda y acreditar\u00eda su derecho real por v\u00eda de excepci\u00f3n. No puede decirse que desconozca su derecho aparente sino que su pretensi\u00f3n es la convalidaci\u00f3n de este.<\/p>\n La convalidaci\u00f3n del derecho real del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1885 CCCN opera sin m\u00e1s, acreditado tal extremo (situaci\u00f3n jur\u00eddica de nueva adquisici\u00f3n suficiente), y la constituci\u00f3n o transmisi\u00f3n de derechos reales por el titular aparente (con t\u00edtulo insuficiente y aun de mala fe) queda convalidada cuando el actual continuador de la posesi\u00f3n adquiera por esta causa. As\u00ed, por ejemplo, si el titular aparente constituy\u00f3 hipoteca a favor de un banco a los diecis\u00e9is a\u00f1os de su t\u00edtulo, la adquisici\u00f3n por prescripci\u00f3n por v\u00eda de excepci\u00f3n que el primero obtenga a los veinte a\u00f1os convalidar\u00e1 el derecho real del acreedor hipotecario sin ning\u00fan tr\u00e1mite con respecto \u00e9l. 8<\/a>\u00a0Del mismo modo, cuando se haga una transmisi\u00f3n de dominio posterior al plazo de prescripci\u00f3n adquisitiva, el derecho quedar\u00e1 consolidado mediante la defensa de usucapi\u00f3n sin otro tr\u00e1mite para la convalidaci\u00f3n del derecho real.<\/p>\n La subsistencia de la posesi\u00f3n sobre un inmueble fundada en t\u00edtulo suficiente (p. ej., donaci\u00f3n con la existencia de presuntos herederos legitimarios), insuficiente, justo t\u00edtulo o aparente del dominio, no controvertido durante el plazo de prescripci\u00f3n adquisitiva, ante la falta de acci\u00f3n con efectos reipersecutorios, provoca la subsanaci\u00f3n del derecho real objeto del t\u00edtulo una vez transcurrido este plazo. Se trata de un caso de subsanaci\u00f3n de derecho real y no estrictamente de convalidaci\u00f3n de su t\u00edtulo, para lo que se necesitar\u00eda la respectiva sentencia en juicio de usucapi\u00f3n, dado que los hechos consolidados, no habiendo causa de interrupci\u00f3n o suspensi\u00f3n del plazo de prescripci\u00f3n, llevan al inevitable establecimiento del derecho real del titular aparente. No puede suceder lo mismo en los casos de falta absoluta de t\u00edtulo, donde el \u00fanico existente es la declaraci\u00f3n por el juez de la prescripci\u00f3n adquisitiva y solo se adquiere al momento de cumplirse el transcurso del plazo de prescripci\u00f3n.<\/p>\n Si bien el efecto t\u00edpico de la prescripci\u00f3n adquisitiva es la adquisici\u00f3n del derecho real principal una vez transcurrido el plazo y declarado por el juez, tambi\u00e9n es eficaz para la subsanaci\u00f3n del t\u00edtulo insuficiente o convalidaci\u00f3n del justo t\u00edtulo. Kiper y Otero explican, entre razones que justifican su admisi\u00f3n legal, que<\/p>\n Adem\u00e1s de lo expuesto, la prescripci\u00f3n adquisitiva tiene su fundamento en la necesidad de sanear las irregularidades que presentan ciertos t\u00edtulos constitutivos o no, de derechos reales. En este sentido, puede intentarse la transmisi\u00f3n de un derecho real sobre una cosa mediante un t\u00edtulo que no sea h\u00e1bil a tal fin, o que, siendo h\u00e1bil, la transmisi\u00f3n la efect\u00faa quien carece de capacidad o de legitimaci\u00f3n para ello. 9<\/a><\/p><\/blockquote>\n Este efecto es el fundamento del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1050 CCCN, que expresamente establece: \u201ccuando el derecho se sanea por el trascurso del plazo de la prescripci\u00f3n adquisitiva, se extingue la responsabilidad por evicci\u00f3n\u201d. 10<\/a>\u00a0La norma guarda absoluta razonabilidad al extinguir la garant\u00eda de evicci\u00f3n frente a la situaci\u00f3n jur\u00eddica del actual titular (aunque sea aparente), que siempre sustentar\u00e1 su derecho por la defensa de la usucapi\u00f3n por v\u00eda de excepci\u00f3n. En consecuencia, se torna abstracto reclamar la garant\u00eda de saneamiento, porque el adquirente vencer\u00e1 todo reclamo o acci\u00f3n contra su derecho, y sostener su derecho por este otro instituto tendr\u00e1 la extensi\u00f3n y plena disposici\u00f3n sin generar el supuesto propio de esta garant\u00eda. Aun cuando exista un t\u00edtulo insuficiente, el transcurso del plazo de prescripci\u00f3n sanea el mismo, m\u00e1s all\u00e1 del efecto propio de la prescripci\u00f3n adquisitiva de constituir un nuevo t\u00edtulo en s\u00ed misma. 11<\/a><\/p>\n Al tener el usucapiente ya un t\u00edtulo del derecho real inmobiliario, incluso inscripto, no puede verse obligado a tener que prescribir contra s\u00ed mismo. Ello llevar\u00eda a la pr\u00e1ctica de obtener una sentencia de nulidad del acto por \u00e9l celebrado para luego impedir la restituci\u00f3n de la cosa por la acci\u00f3n de usucapi\u00f3n, demostrando una irrazonable petici\u00f3n de justicia para llegar al mismo lugar de salida. De all\u00ed el acierto de la norma del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1050 CCCN al regular el efecto subsanatorio de la prescripci\u00f3n adquisitiva de los derechos reales. 12<\/a>\u00a0Este concepto, si bien lo encontr\u00e1bamos en la nota de V\u00e9lez Sarsfield al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3999 del C\u00f3digo Civil derogado (al tratar el efecto convalidatorio de la prescripci\u00f3n breve), 13<\/a>\u00a0es reafirmado tambi\u00e9n por el actual ordenamiento Civil y Comercial en la telesis y literalidad del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2119\u00a0CCCN<\/a>\u00a0en materia de derecho real superficie, en que, a regl\u00f3n seguido de excluir la posibilidad de adquirirlo por usucapi\u00f3n, expresamente se admite la prescripci\u00f3n breve para el \u201csaneamiento del justo t\u00edtulo\u201d. En el derecho de superficie la posesi\u00f3n no permite por s\u00ed sola adquirir el derecho real, pero si existe justo t\u00edtulo sumado al transcurso del tiempo le dar\u00e1 plenos efectos. 14<\/a><\/p>\n Este efecto subsanatorio de la prescripci\u00f3n adquisitiva con relaci\u00f3n a un bien singular se diferencia netamente de la prescripci\u00f3n de las acciones. Si bien el transcurso de la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n para declarar la invalidez o ineficacia del t\u00edtulo conlleva la subsanaci\u00f3n del mismo por ya no quedar sujeto a acci\u00f3n real que prive al titular del su derecho y deber de restituir la cosa, en la prescripci\u00f3n adquisitiva la nueva adquisici\u00f3n hace perder la incidencia de la acci\u00f3n ineficante, est\u00e9 prescripta o sea imprescriptible \u2013a instancia de parte o de oficio\u2013, porque ella importa una nueva adquisici\u00f3n. La limitaci\u00f3n a las acciones imprescriptibles ante la convalidaci\u00f3n por la prescripci\u00f3n adquisitiva la encontramos en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2311 CCCN, que, luego de establecer la imprescriptibilidad de la acci\u00f3n de petici\u00f3n de herencia, lo hace \u201csin perjuicio de la prescripci\u00f3n adquisitiva que puede operar con relaci\u00f3n a las cosas singulares\u201d. Es decir que aun cuando el adquirente del heredero aparente sea de mala fe, podr\u00e1 oponerle al preterido la prescripci\u00f3n adquisitiva larga, y, en consecuencia, se tendr\u00e1 por subsanado su t\u00edtulo al haber transcurrido el plazo de posesi\u00f3n de veinte a\u00f1os con la uni\u00f3n de ambas posesiones sucesivas: la del heredero aparente y su adquirente o subadquirente a\u00fan a t\u00edtulo gratuito.<\/p>\n La eficacia subsanatoria de la prescripci\u00f3n larga era explicada por Cer\u00e1volo en el sistema del C\u00f3digo Civil derogado con respecto a las donaciones inoficiosas que no son observables transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n adquisitiva, 15<\/a>\u00a0lo cual es de toda l\u00f3gica en tanto en cuanto no importa la causa o modo por la que se ejerce la posesi\u00f3n, dado que en el subsistema de los derechos reales el heredero legitimario de quien abandona su dominio a prescribir por otro no puede pretender que el plazo del c\u00f3mputo de la prescripci\u00f3n adquisitiva comience con el fallecimiento del titular que no ejerci\u00f3 su dominio (abdicante), sea que haya otorgado una donaci\u00f3n, un t\u00edtulo insuficiente o acto traslativo alguno, entrando el prescribiente con o sin permiso del propietario. De all\u00ed la conclusi\u00f3n de la eficacia subsanatoria por transcurso del plazo de prescripci\u00f3n larga frente a los casos en que la ley le confiere efecto reipersecutorio a la acci\u00f3n de reducci\u00f3n. En el mismo sentido, Kiper explica, en la interpretaci\u00f3n del actual ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2459 CCCN, que ante un t\u00edtulo suficiente de donaci\u00f3n, el donatario o sus subadquirentes pueden oponer la prescripci\u00f3n adquisitiva especial de diez a\u00f1os a los herederos legitimarios desde la posesi\u00f3n, provocando la convalidaci\u00f3n del derecho y subsanaci\u00f3n del t\u00edtulo de donaci\u00f3n transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n adquisitiva breve, aun cuando se trate de un derecho condicional, 16<\/a>\u00a0y, en consecuencia, extinguiendo toda garant\u00eda de evicci\u00f3n, aun en caso de transmisi\u00f3n onerosa del donatario, de conformidad con el citado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1050 CCCN.<\/p>\n A los efectos de este an\u00e1lisis, es relevante la distinci\u00f3n hecha por el citado autor al considerarlo un caso especial de prescripci\u00f3n adquisitiva breve previsto por la ley, donde siendo la donaci\u00f3n un contrato v\u00e1lido y tener esta especial consecuencia subsanatoria, frente al estudio de t\u00edtulos que la revele no importa que el adquirente sea de mala fe, porque est\u00e1 dentro de las reglas generales del caso excepcional legislado. Diferencia el supuesto legal previsto de aquellos en que \u201csi hubiera alg\u00fan vicio o irregularidad en la cadena de transmisiones\u201d, y agrega: \u201csi ella pudo ser advertida, habr\u00e1 mala fe y [\u2026] no ser\u00eda suficiente el plazo de 10 a\u00f1os\u201d. 17<\/a>Habiendo mala fe del poseedor o adquirente, se estar\u00e1 a la prescripci\u00f3n larga, y el t\u00edtulo suficiente desde el que transcurra el plazo de veinte a\u00f1os provocar\u00e1 el saneamiento de todos sus antecedentes, incluso irregulares o con vicios ostensibles, lo cual ha dado el l\u00edmite temporal para la consideraci\u00f3n de los estudios de t\u00edtulos y antecedentes en los dict\u00e1menes notariales. Doctrinarios del subsistema del derecho sucesorio ven la soluci\u00f3n de la prescripci\u00f3n breve del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2459 como injusta y critican que el heredero forzoso vea limitado su alcance a reclamar el excepcional efecto reipersecutorio. Pese a ello, Mazzinghi interpreta que los herederos legitimarios tendr\u00e1n acci\u00f3n para reclamar el valor del cr\u00e9dito por la diferencia de la porci\u00f3n leg\u00edtima afectada. 18<\/a>\u00a0Desde la \u00f3ptica del derecho del subsistema del derecho inmobiliario o derechos reales, como se\u00f1alamos, el adquirente por posesi\u00f3n siempre adquiere desde su comienzo, sin ser un supuesto de suspensi\u00f3n del plazo que el titular de dominio tenga o no herederos legitimarios, y es una soluci\u00f3n coherente con el l\u00edmite de diez a\u00f1os a todo dominio revocable. 19<\/a><\/p>\n Sin embargo, no es la intenci\u00f3n de este trabajo ahondar en este debate sino tener en cuenta que el legislador, al redactar el texto del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2459 CCCN, tuvo en mira este efecto de la prescripci\u00f3n adquisitiva, que subsana el t\u00edtulo de dominio del actual propietario, en la b\u00fasqueda de convalidar o sanear los t\u00edtulos de inmuebles y bienes registrables transcurridos diez a\u00f1os, y limitando esta nueva adquisici\u00f3n el plazo de prescripci\u00f3n o caducidad toda otra acci\u00f3n real. En este sentido, los autores del texto legal, en la elevaci\u00f3n del Anteproyecto de CCCN al Poder Ejecutivo Nacional, expresaron: \u201cse limitan los alcances de los efectos reipersecutorios de la acci\u00f3n de reducci\u00f3n, admiti\u00e9ndose que el donatario poseedor oponga la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n adquisitiva breve\u201d. 20<\/a><\/p>\n En la lectura integrada de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1050, 1885, 2119, 2311 y 2459 CCCN encontramos que el cuerpo legal reconoce que la prescripci\u00f3n adquisitiva opera subsanando los defectos de la adquisici\u00f3n o constituci\u00f3n del t\u00edtulo del derecho real preexistente, aun en casos de no ser suficiente, y donde este efecto se produce por el transcurso del plazo de ejercicio de la posesi\u00f3n como propietario, aun con independencia del dictado de la sentencia de usucapi\u00f3n que es necesario para la relaci\u00f3n en que el poseedor carezca de todo t\u00edtulo, justo o aparente. La prescripci\u00f3n adquisitiva es tambi\u00e9n una herramienta para sostener la libre circulaci\u00f3n de los bienes y el tr\u00e1fico jur\u00eddico, y se la prev\u00e9 por v\u00eda de excepci\u00f3n, sin obligar a un procedimiento judicial de usucapi\u00f3n o administrativo como es el de la Ley 24374.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El efecto subsanatorio por prescripci\u00f3n adquisitiva de derechos reales supone actos jur\u00eddicos que adolecen de vicios de nulidad sin que haya sido sustanciada y declarada en instancia judicial y ser\u00e1 impedimento de los efectos de reclamar la restituci\u00f3n bienes, en los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 392 CCCN, con posteridad al cumplimiento del plazo legal, mediante la defensa de usucapi\u00f3n por v\u00eda excepci\u00f3n del poseedor por el t\u00edtulo viciado \u2013o sus sucesivos adquirentes\u2013, sin importar que sea a gratuito u oneroso, y la buena o mala fe en la posesi\u00f3n solo ser\u00e1 relevante en caso de justo t\u00edtulo. Se diferencia el supuesto en an\u00e1lisis de la excepci\u00f3n de la parte final del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 392, caso en que al tercer subadquirente de derechos reales inmobiliarios a t\u00edtulo oneroso y de buena fe (del acto jur\u00eddico causal en s\u00ed y no meramente de la posesi\u00f3n) la declaraci\u00f3n de nulidad del acto antecedente no le es oponible, porque para \u00e9l su t\u00edtulo se funda en la adquisici\u00f3n legal del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1894. En cambio, en el aqu\u00ed en an\u00e1lisis no hay adquisici\u00f3n legal de pleno derecho sino el reconocimiento de la situaci\u00f3n de hecho de abandono del titular y ejercicio de la posesi\u00f3n por otro como si tuviese un t\u00edtulo h\u00e1bil que la funda.<\/p>\n En las transmisiones denominadas a non domino, la falta de intervenci\u00f3n del titular del derecho inhibe la buena fe del subadquirente para producir el efecto de adquisici\u00f3n legal. Pero ello no impide la subsanaci\u00f3n por la posesi\u00f3n adquisitiva, en donde la falta de intervenci\u00f3n no surge del estudio de antecedentes \u2013se presume la buena fe en el acto jur\u00eddico causal del justo t\u00edtulo\u2013. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1902 CCCN requiere la buena fe en la posesi\u00f3n pero no surge de este estudio. Ser\u00e1 de buena fe cuando crea poseer en base a ese t\u00edtulo y desconozca o no pueda conocer su carencia de derecho a la relaci\u00f3n de poder o est\u00e9 convencido de su legitimidad por un error de hecho esencial y excusable (art.\u00a01918 CCCN), y su mala fe solo se presumir\u00e1 cuando el t\u00edtulo sea de nulidad manifiesta (art.\u00a01919 inc.\u00a0a CCCN), es decir, cuando adolezca de un vicio ostensible.<\/p>\n La buena fe en la adquisici\u00f3n legal se refiere al t\u00edtulo en s\u00ed mismo, al derecho de su transmitente; en cambio, en la prescripci\u00f3n adquisitiva, a la creencia de la legitimidad a la relaci\u00f3n de poder. Quien ha recibido por un t\u00edtulo constituido por una escritura p\u00fablica o un documento judicial, como los testimonios de una subasta p\u00fablica o hijuela de una partici\u00f3n hereditaria o de la indivisi\u00f3n hereditaria, cree en base a t\u00edtulos, instrumentos p\u00fablicos, que se le han entregado expedidos por las personas a las que el Estado ha dado competencia y asignado responsabilidad a tal fin, y, en consecuencia, es un error excusable con respecto a su creencia en la legitimidad de la relaci\u00f3n de poder que ejerce sobre la cosas. Los errores u omisiones en el proceso notarial o judicial que no surjan de modo ostensible de los documentos (t\u00edtulos) recibidos y en base a los cuales ejercita sus respectivos derechos no puede concluir en su mala fe sin desconocer la eficacia legal de los instrumentos p\u00fablicos (art.\u00a0296 CCCN), sino que, a la inversa, crean la convicci\u00f3n del justiciable de tener un derecho leg\u00edtimo. Pero aun siendo de mala fe, o si el vicio es ostensible, tambi\u00e9n quedar\u00e1 subsanado el t\u00edtulo insuficiente y v\u00e1lidamente adquirido el derecho, transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La prescripci\u00f3n liberatoria importa la convalidaci\u00f3n del acto jur\u00eddico causal y por reflejo del derecho real. En cambio, la prescripci\u00f3n adquisitiva permite la convalidaci\u00f3n del derecho real en s\u00ed mismo por el nuevo t\u00edtulo, con independencia del primer acto jur\u00eddico causal. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 387 CCCN prev\u00e9 que la nulidad absoluta puede declarase a instancia de parte o de oficio por el juez si el vicio es ostensible hasta el momento de dictar sentencia, con la consecuencia l\u00f3gica en su \u00faltima parte de que esta categor\u00eda de nulidad no se sanea ni por confirmaci\u00f3n ni por la prescripci\u00f3n; mientras que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 388 CCCN establece que la nulidad relativa solo puede declararse a instancia de parte en beneficio de quien se establece, y se sanea por la confirmaci\u00f3n y la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n. La lectura integral de estos dos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos nos demuestra que se refieren a la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n, de car\u00e1cter liberatorio, y no a la adquisitiva. En la primera, solo se inhibe la posibilidad de ejercer el derecho por el acreedor o titular; 21<\/a>\u00a0en la segunda, se trata de un instituto por el que se adquiere un derecho el derecho real nuevo, con car\u00e1cter originario, y la consecuente legitimaci\u00f3n para accionar con esta pretensi\u00f3n.<\/p>\n La prescripci\u00f3n liberatoria tiene como consecuencia que su inacci\u00f3n importa la confirmaci\u00f3n t\u00e1cita del acto viciado e impide su declaraci\u00f3n de invalidez, del mismo modo que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 397 CCCN impide alegar la inoponibilidad del acto si la otra parte opone la prescripci\u00f3n o caducidad del derecho en s\u00ed mismo. La prescripci\u00f3n liberatoria no importa la renuncia o abdicaci\u00f3n del derecho, a punto tal que su invocaci\u00f3n puede ser renunciada por el beneficiario (art.\u00a02535 CCCN). Desde la \u00f3ptica del estudio de t\u00edtulo de inmuebles, la consecuencia de no haber ejercido la acci\u00f3n al momento de disposici\u00f3n del derecho, sin haber renuncia a la prescripci\u00f3n \u201cganada\u201d por el titular del dominio cuyo t\u00edtulo adolece de un vicio causal de nulidad relativa o inoponibilidad, importa su saneamiento, y as\u00ed considerarlos al calificar la observabilidad o no del t\u00edtulo al momento de su transmisi\u00f3n o constituci\u00f3n de derecho real desmembrado o de garant\u00eda. En cambio, el t\u00edtulo de dominio por prescripci\u00f3n adquisitiva es una nueva causa adquisici\u00f3n, que, aun originaria, importa la convalidaci\u00f3n del derecho real. En consecuencia, si no ha sustanciado y declarado la nulidad previamente a la conclusi\u00f3n del plazo de adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n, no ser\u00e1 vencido por acci\u00f3n real y no deber\u00eda ser observable en su contenido, dado que toda acci\u00f3n que pretenda la ineficacia del t\u00edtulo insuficiente ser\u00e1 repelida por la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n adquisitiva aprovechando el actual titular aparente la continuidad de la posesi\u00f3n de sus antecesores. La negaci\u00f3n de la disponibilidad de derecho real en estas circunstancias importa un innecesario dispendio de justicia y econom\u00eda procesal, donde se debe esperar que se promueva la nulidad para oponer la excepci\u00f3n. Deviene en una situaci\u00f3n de excesiva rigurosidad, por lo cual debe considerarse saneado por esta causa.<\/p>\n La subsanaci\u00f3n consecuente de la prescripci\u00f3n adquisitiva se funda en la nueva causa de adquisici\u00f3n, la irrazonabilidad de accionar contra s\u00ed mismo o la consecuente espera para plantear la excepci\u00f3n, y la doctrina del exceso de rigor formal, diferenci\u00e1ndose netamente de la confirmaci\u00f3n expresa o t\u00e1cita del acto que adolece de vicio de nulidad relativa o inoponibilidad por la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n en plazo de cinco a\u00f1os o los t\u00e9rminos especiales de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 456, 522, 2562 o 2563 CCCN.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Hemos analizado el t\u00edtulo como el documento que contiene el acto formal causal del derecho real que tiene por fin inmediato acreditar y permitir el ejercicio leg\u00edtimo del derecho a la cosa. Y lo hemos distinguido del acto jur\u00eddico causal del derecho real u otros derechos que son el contenido sustancial o material del documento. En todos los casos, la prescripci\u00f3n adquisitiva permite la subsanaci\u00f3n del derecho real (objeto de prestaci\u00f3n caracter\u00edstica), pero en los solemnes relativos el t\u00edtulo adquiere mayor trascendencia en el aspecto analizado. Por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 294 y 1018 CCCN, la omisi\u00f3n de la forma no priva al acto jur\u00eddico de todos sus efectos, sino que el acto subsiste como instrumento privado con la acci\u00f3n de requerir al juez la respectiva escrituraci\u00f3n. El acto jur\u00eddico constituye la causa de la transmisi\u00f3n o constituci\u00f3n del derecho real, pero en estos el derecho reconoce que, aun sin la forma impuesta, se convierte su prestaci\u00f3n caracter\u00edstica en otra: la de otorgar la pendiente forma.<\/p>\n La Ley 24374, en aras al inter\u00e9s social de la vivienda, ha conferido un proceso administrativo-notarial especial para constituir o crear un t\u00edtulo formal del derecho de dominio o condominio de la persona que acredita en esa instancia el acto jur\u00eddico causal de derecho real, pese a no haber otorgado el acto formal y documento continente para ello. Su derecho no podr\u00e1 ser controvertido ante el ejercicio sin turbaci\u00f3n de la posesi\u00f3n desde su inicio y por diez a\u00f1os desde su anoticiamiento a terceros por su toma de raz\u00f3n en el registro inmobiliario con relaci\u00f3n al inmueble. En este caso, ni siquiera existe un t\u00edtulo formal con defecto de forma o aparente; falta absolutamente y solo existe el acto causal, por lo que la ley prev\u00e9 el proceso para construir un t\u00edtulo formal que lo contenga mediante la escritura p\u00fablica que da cuenta del cumplimiento de los extremos de la ley con la publicidad de la preexistente posesi\u00f3n, y el acta de consolidaci\u00f3n de dominio.<\/p>\n La escritura p\u00fablica del art\u00edculo 6, inciso e), de la Ley 24374 est\u00e1 exteriorizando, adem\u00e1s, el reconocimiento de la situaci\u00f3n de abandono de dominio t\u00e1cito del titular registral \u2013que si no es reclamado por otro poseedor volver\u00eda al dominio eminente del Estado\u2013 y le impone al titular abdicante t\u00e1cito el deber legal de expresarse en sentido contrario a su extinci\u00f3n, y que, de no hacerlo en el t\u00e9rmino de diez a\u00f1os, se lo tendr\u00e1 como expreso (art. 1907 CCCN), que tambi\u00e9n configura el aspecto pasivo de los procesos de usucapi\u00f3n. En consecuencia, esta escritura p\u00fablica suscripta por la autoridad de aplicaci\u00f3n \u2013es decir, el Estado, \u00fanico posible contradictor del beneficiario poseedor\u2013, al concurrir su voluntad junto al beneficiario, constituye un justo t\u00edtulo, dado que lo otorga como transmitente quien carece actualmente de legitimaci\u00f3n pero que lo tendr\u00e1 una vez consolidado el abandono de dominio expreso por su deber legar de manifestarse. Esta escritura p\u00fablica no es un t\u00edtulo suficiente pero s\u00ed un justo t\u00edtulo que, extinto el derecho de dominio originario, y al Estado haber dado su consentimiento para que el beneficiario adquiera el dominio al momento de la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen excepcional, este derecho queda consolidado a favor del beneficiario.<\/p>\n Calegari de Grosso, al tratar la buena fe en la prescripci\u00f3n breve, explica que el vicio de forma en el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n hace suponer la mala fe del poseedor e improcedencia de la prescripci\u00f3n breve porque \u201c\u00abaqu\u00ed \u2013dice Lafaille\u2013, se da por existente la mala fe, por tratarse de un defecto manifiesto, que no ha podido pasar inadvertido, ni caer dentro del error excusable\u00bb\u201d, y, refiriendo a la opini\u00f3n de Segovia, que \u201c\u00abfaltar\u00eda uno de los elementos del justo t\u00edtulo\u00bb\u201d. 22<\/a>\u00a0Asimismo, Calegari refiere al fallo de la C\u00e1mara en lo Civil de la Capital Federal del 4 de agosto de 1924 que resolvi\u00f3 que la presunci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4009 del C\u00f3digo Civil \u2013derogado\u2013 solo debe aplicarse a lo que constituye propiamente el vicio de forma pero no debe ser extendida a los defectos intr\u00ednsecos del t\u00edtulo, como ocurri\u00f3 en el caso de enajenaciones derivadas de un t\u00edtulo informativo de posesi\u00f3n. 23<\/a><\/p>\n Nos pone ante los t\u00edtulos aparentes y con vicios formales pero que contienen un acto jur\u00eddico causal y la trascendencia de los mismos en la convalidaci\u00f3n del derecho real sobre el objeto del acto. Kiper y Otero, al rese\u00f1ar el debate sobre si la prescripci\u00f3n adquisitiva es un modo originario o derivado, explican que debe analizarse<\/p>\n \u2026 siempre teniendo como pauta que el derecho del prescribiente dependa o no de su antecesor [\u2026] En la prescripci\u00f3n larga (vicenal o extraordinaria) habr\u00e1 que analizar si existe t\u00edtulo, y de ser as\u00ed sus caracteres. Es claramente originario cuando mediare desapoderamiento, ya que en estos casos no solo no existe t\u00edtulo sino la intenci\u00f3n del propietario no es transmitir su derecho, pues quien persigue la prescripci\u00f3n es un contradictor, pretendiendo que su posesi\u00f3n triunfe sobre la de aquel (conforme lo dispuesto por el art.\u00a01913, C\u00f3d. Civ. y Com. no pueden concurrir sobre la misma cosa, dos posesiones iguales y de la misma naturaleza). La soluci\u00f3n se complica en el supuesto en se haya firmado un boleto de compraventa. Si bien en principio, la intenci\u00f3n es transmitir la cosa \u2013y generalmente se transmite la posesi\u00f3n por ese medio-, dicho instrumento no es t\u00edtulo suficiente, ni siquiera que pueda consider\u00e1rselo justo t\u00edtulo para transmitir, motivo por el cual solo podr\u00e1 adquirirse la cosa por usucapi\u00f3n larga; por ende, al no transmitirse el dominio no puede hablarse de modo derivado de adquisici\u00f3n, aunque es dable aclarar que el paso del tiempo fijado para la usucapi\u00f3n larga servir\u00e1 para consolidar la transmisi\u00f3n. 24<\/a><\/p><\/blockquote>\n La situaci\u00f3n se complica a\u00fan m\u00e1s en el caso de falta de autorizaci\u00f3n por el notario de una escritura hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os y cuyo testimonio fue suscripto por el notario que omiti\u00f3 su autorizaci\u00f3n en la matriz pero que s\u00ed firm\u00f3 este instrumento p\u00fablico de traslado que se inscribi\u00f3 en el registro inmobiliario y el adquirente ha demostrado, ejercido y opuesto su derecho real a terceros sin cuestionamiento. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 309 CCCN determina la nulidad de la escritura, pero el acto jur\u00eddico contenido fue suscripto por los otorgantes y esto han cumplido conductas posteriores consecuentes con ello. Cabe preguntarse si en estas circunstancias de una omisi\u00f3n involuntaria el juez debe declarar la nulidad o debe integrar con los dem\u00e1s instrumentos p\u00fablicos y conductas de las partes la convalidaci\u00f3n del acto formal. Pero, aun declarada la nulidad de la escritura p\u00fablica, las partes, por los indicados ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 294\u00a0in fine<\/em>\u00a0y 1018 CCCN, podr\u00edan solicitar su escrituraci\u00f3n ante el \u00f3rgano judicial \u2013con el in\u00fatil dispendio de justicia que venimos analizado\u2013, por lo cual ante el trascurso del tiempo sin haber sido cuestionado el derecho tiene el alcance subsanatorio indirecto antes se\u00f1alado.<\/p>\n Se presentan tambi\u00e9n situaciones dentro de los supuestos de las estrictas las nulidades del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 309 CCCN por falta de firma de uno de los intervinientes en el acto, donde el notario ha enunciado que estaban todos presentes e incluso, a veces, por ejemplo, no suscribe la primera escritura de reglamento de propiedad horizontal pero suscribe la escritura simult\u00e1nea de venta o adjudicaci\u00f3n de una de las unidades resultantes. La labor del juez en la integraci\u00f3n del acto deviene esencial en estos actos para no declarar la nulidad por s\u00ed misma, como ha hecho la Sala B de la C\u00e1mara Nacional en lo Civil de la Capital Federal al resolver que si el notario asever\u00f3 que las partes estaban presentes y, m\u00e1s adelante en el tiempo, otorgaron otros actos notariales consecuentes de esa primera escritura, la misma se tiene por v\u00e1lida. 25<\/a>\u00a0De ah\u00ed que en las situaciones en an\u00e1lisis el propietario con t\u00edtulo aparente, aunque insuficiente o ineficaz, tambi\u00e9n ha adquirido por prescripci\u00f3n adquisitiva, aun cuando falta la sentencia de usucapi\u00f3n que as\u00ed lo declare, y, frente al int\u00e9rprete del t\u00edtulo, debe privar el principio de la apariencia donde se tuvo por v\u00e1lido del derecho de los adquirentes y el indicado efecto subsanatorio. 26<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> La subsistencia de posesi\u00f3n con \u00e1nimo de due\u00f1o sobre inmuebles fundada en t\u00edtulo suficiente (p. ej., donaci\u00f3n con la existencia de presuntos herederos legitimarios), insuficiente, justo t\u00edtulo o aparente del dominio, y no controvertido durante el plazo de prescripci\u00f3n adquisitiva, importa la subsanaci\u00f3n del derecho real objeto del t\u00edtulo transcurrido este plazo.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> AA. VV., [conclusiones de la XLIII Convenci\u00f3n Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires {Buenos Aires, 20158].<\/p>\n CABULI, Ezequiel, \u201cLa evoluci\u00f3n del estudio de antecedentes y el requisito de buena fe del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 392 del C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d [online<\/a>], en\u00a0Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba 924, 2016.<\/p>\n CALEGARI DE GROSSO, Lydia E.,\u00a0Usucapi\u00f3n. C\u00f3digo Civil y Comercial. Ley 26994<\/em>, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015 (3\u00aa ed., amp. y act.).<\/p>\n CER\u00c1VOLO, \u00c1ngel F., \u201cLa prescripci\u00f3n como figura jur\u00eddica con efectos subsanatorios de ineficacias escriturarias\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 24\/12\/2007 (t.\u00a02008-A, p.\u00a0705; cita online AR\/DOC\/3934\/2007).<\/p>\n COSSARI, Nelson G.\u00a0A., [comentario al art.\u00a01885], en Alterini, J.\u00a0H. (dir.\u00a0gral.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t.\u00a09, Buenos Aires, La Ley, 2016.<\/p>\n FERN\u00c1NDEZ BARREDO, Ramiro, [comentario al art.\u00a01050], en V\u00edtolo, D.\u00a0R. (dir.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado y concordado<\/em>, t.\u00a02, Buenos Aires, Erreuis, 2016.<\/p>\n HIGHTON, Elena I.,\u00a0Dominio y usucapi\u00f3n<\/em>\u00a0(colecci\u00f3n \u201cDerechos reales\u201d, v.\u00a02), t.\u00a02, Buenos Aires, Hammurabi, 1983.<\/p>\n KIPER, Claudio M., [comentario al art.\u00a02119], en Lorenzetti, R.\u00a0L. (dir.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial comentado<\/em>, t.\u00a09, Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni, 2015.<\/p>\n \u2014 \u201cNaturaleza del plazo para sanear una donaci\u00f3n\u201d [online<\/a>], en\u00a0Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba 928, 2017.<\/p>\n KIPER, Claudio M. y OTERO, Mariano C.,\u00a0Prescripci\u00f3n adquisitiva<\/em>, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2017.<\/p>\n LAFAILLE, H\u00e9ctor,\u00a0Derecho civil. Tratado de los derechos reales<\/em>, t.\u00a01, Buenos Aires, La Ley-Ediar, 2010 (2\u00aa ed., ampliada y actualizada por Jorge H. Alterini).<\/p>\n LORENZETTI, Ricardo L. y otros [comisi\u00f3n Decreto PEN 191\/2011],\u00a0Anteproyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/em>, Buenos Aires, 2012.<\/p>\n MAZZINGHI, Jorge A.\u00a0M., \u201cPorci\u00f3n legitima, acci\u00f3n de entrega o complemento y situaci\u00f3n de los que han pose\u00eddo la cosa durante diez a\u00f1os\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 26\/3\/2018 (t.\u00a02018-B, cita online AR\/DOC\/526\/2018).<\/p>\n <\/p>\n<\/a> C\u00e1m. Civ. y Com. de Gualeguaych\u00fa, Sala I, 26\/8\/2015, \u201cAlessandri, Ernesto Heriberto c\/ Vergara, Juan Pablo s \/usucapi\u00f3n\u201d (Revista C\u00f3digo Civil y Comercial<\/em>, noviembre 2015, y\u00a0Doctrina Judicial<\/em>, 13\/4\/2016; cita online AR\/JUR\/30640\/2015).<\/p>\n CNCiv., Sala B, 19\/11\/2014, \u201cMaristany Dedesma, Paula Nancy c\/ Torres, Ram\u00f3n s\/ sucesi\u00f3n ab intestato y otros s\/ prescripci\u00f3n adquisitiva\u201d (Revista del Notariado<\/em>, N\u00ba 918, 2014).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> 1<\/a>.<\/strong>\u00a0La reciente XLIII Convenci\u00f3n Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (Buenos Aires, 2018), en su informe final > tema 2 \u201cNuevas tecnolog\u00edas\u201d > pto.\u00a06, propuso la copia electr\u00f3nica de todas las matrices protocolares por el Archivo de Protocolos y la destrucci\u00f3n de las escrituras p\u00fablicas de m\u00e1s de treinta a\u00f1os conservando solo estas copias electr\u00f3nicas. No compartimos tal conclusi\u00f3n por reemplazar el instrumento p\u00fablico suscripto por las partes por una copia del mismo no suscripta ni por ellas ni por el autorizante; pero se debe se\u00f1alar que el \u00fanico argumento jur\u00eddico a tal proceder no es otro que la convalidaci\u00f3n del derecho real objeto de la escritura p\u00fablica por la prescripci\u00f3n adquisitiva a\u00fan sin sentencia que la declare. [N.\u00a0del E.<\/em>: ver conclusiones completas\u00a0aqu\u00ed<\/a>\u00a0{p.\u00a08}].<\/p>\n<\/div>\n 2<\/a>.<\/strong>\u00a0En la regularizaci\u00f3n dominial de la\u00a0Ley 24374<\/a>, el adquirente tiene posesi\u00f3n y justa causa, y su derecho se consolida por el plazo de diez a\u00f1os de reconocida la causa. El derecho se reconoce a trav\u00e9s de un proceso administrativo y se constituye un nuevo t\u00edtulo del dominio a trav\u00e9s de la escritura p\u00fablica, prevista en su art. 6\u00ba inc. e), e inscripci\u00f3n de posesi\u00f3n y el acta de consolidaci\u00f3n del dominio que re\u00fanen los actos relevantes de ese proceso prevista en la reglamentaci\u00f3n de la Provincia de Buenos Aires.<\/p>\n<\/div>\n 3<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver C\u00e1m. Civ. y Com. de Gualeguaych\u00fa, Sala I, 26\/8\/2015, \u201cAlessandri, Ernesto Heriberto c\/ Vergara, Juan Pablo s \/usucapi\u00f3n\u201d (Revista C\u00f3digo Civil y Comercial<\/em>, noviembre 2015, y\u00a0Doctrina Judicial<\/em>, 13\/4\/2016; cita online AR\/JUR\/30640\/2015).<\/p>\n<\/div>\n 4<\/a>.<\/strong>\u00a0\u201cLa prescripci\u00f3n que determina el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, no es rigurosamente de adquirir: la cosa est\u00e1 ya adquirida con t\u00edtulo y buena fe. La prescripci\u00f3n en tal caso no hace sino consolidar la adquisici\u00f3n hecha, poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda reivindicaci\u00f3n\u201d. [N.\u00a0del E.<\/em>: ver V\u00e9lez Sarsfield, Dalmacio,\u00a0Notas del C\u00f3digo Civil de la Rep\u00fablica Argentina<\/em>, Buenos Aires, Pablo Coni Editor, 1872, p.\u00a0264,\u00a0aqu\u00ed<\/a>; fuente:\u00a0https:\/\/archive.org\/<\/a>; \u00faltima consulta: 6\/2\/2019].<\/p>\n<\/div>\n 5<\/a>.\u00a0<\/strong>Kiper, Claudio M. y Otero, Mariano C.,\u00a0Prescripci\u00f3n adquisitiva<\/em>, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2017, p.\u00a015.<\/p>\n<\/div>\n 6<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Alterini, Jorge H., [comentarios al \u00a738 \u201cconvalidaci\u00f3n\u201d], en Lafaille, H\u00e9ctor,\u00a0Derecho civil. Tratado de los derechos reales<\/em>, t.\u00a01, Buenos Aires, La Ley-Ediar, 2010 (2\u00aa ed., ampliada y actualizada por Jorge H. Alterini), \u00a738 bis, p.\u00a074.<\/p>\n<\/div>\n 7<\/a>.<\/strong>\u00a0Lafaille, H\u00e9ctor, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 6), \u00a738, p.\u00a073.<\/p>\n<\/div>\n 8<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Cossari, Nelson G.\u00a0A., [comentario al art.\u00a01885], en Alterini, J.\u00a0H. (dir.\u00a0gral.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t.\u00a09, Buenos Aires, La Ley, 2016, p.\u00a055: \u201cJorge H. Alterini sostiene que si bien cabe inferir que al convalidaci\u00f3n es retroactiva al momento del acto y nada se dice respecto a los derechos de los terceros, los derechos de los mismos quedar\u00edan a salvo por el efecto relativo de los contratos, efecto hoy previsto en el art.\u00a01021 del C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 9<\/a>.<\/strong>\u00a0Kiper, Claudio M. y Otero, Mariano C., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 5), p.\u00a016.<\/p>\n<\/div>\n 10<\/a>.<\/strong>\u00a0Fern\u00e1ndez Barredo, Ramiro, [comentario al art.\u00a01050], en V\u00edtolo, D.\u00a0R. (dir.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado y concordado<\/em>, t.\u00a02, Buenos Aires, Erreuis, 2016, p.\u00a01042: \u201cEl paso del tiempo puede sanear un t\u00edtulo defectuoso y por ende impedir la turbaci\u00f3n del derecho del adquirente. La prescripci\u00f3n adquisitiva \u2013art.\u00a01897\u2013, tanto la breve \u2013art.\u00a01898\u2013 como la larga \u2013art.\u00a01899\u2013, extingue la responsabilidad por evicci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 11<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Cer\u00e1volo, \u00c1ngel F., \u201cLa prescripci\u00f3n como figura jur\u00eddica con efectos subsanatorios de ineficacias escriturarias\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 24\/12\/2007 (t.\u00a02008-A, p.\u00a0705; cita online AR\/DOC\/3934\/2007): \u201cLa prescripci\u00f3n extraordinaria o larga: Importa una nueva fuente de adquisici\u00f3n; Superadora de todo tipo de ineficacia que involucre negocios que tuvieron por fin transmitir derechos reales\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 12<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Highton, Elena I.,\u00a0Dominio y usucapi\u00f3n<\/em>\u00a0(colecci\u00f3n \u201cDerechos reales\u201d, v.\u00a02), t.\u00a02, Buenos Aires, Hammurabi, 1983, \u00a7451, p.\u00a0138: \u201cde no existir la prescripci\u00f3n el due\u00f1o deber\u00eda producir su t\u00edtulo, el t\u00edtulo de su antecesor, el del antecesor de su antecesor, y as\u00ed sucesivamente hasta llegar a la primera enajenaci\u00f3n a fin de demostrar su derecho; en raz\u00f3n de la usucapi\u00f3n, le ser\u00e1 suficiente producir los t\u00edtulos por el tiempo necesario para adquirir la propiedad por este modo, pues toda deficiencia o falta de dominio anterior queda saneada y no puede aparecer una reclamaci\u00f3n m\u00e1s antigua\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 13<\/a>.<\/strong>\u00a0Cfr. nota 4.<\/p>\n<\/div>\n 14<\/a>.<\/strong>\u00a0Kiper, Claudio M., [comentario al art.\u00a02119], en Lorenzetti, R. L. (dir.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial comentado<\/em>, t.\u00a09, Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni, 2015, p.\u00a0722: \u201cVigente la ley 25.509, en doctrina se ha sostenido la posibilidad de adquirirlo tanto por prescripci\u00f3n breve \u2013en tanto tiende a perfeccionar t\u00edtulos con defectos de titularidad o capacidad del transmitente\u2013 como por larga. La posibilidad de adquirir este derecho por usucapi\u00f3n breve, nada descartable, ha sido recogida por el C\u00f3digo [\u2026] Si el adquirente es de buena fe y ejerce la posesi\u00f3n, si bien est\u00e1 expuesto a la acci\u00f3n reivindicatoria del verdadero due\u00f1o, podr\u00e1 consolidar su situaci\u00f3n al cabo de diez a\u00f1os\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 15<\/a>.\u00a0<\/strong>Ver Cer\u00e1volo, \u00c1ngel F., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 11), p.\u00a0707: \u201ctranscurrido el plazo de prescripci\u00f3n veintea\u00f1al desde la fecha de formalizaci\u00f3n de a donaci\u00f3n, podr\u00eda oponerse la usucapi\u00f3n como excepci\u00f3n al progreso de la acci\u00f3n reivindicatoria, tornando el t\u00edtulo inobservable luego de dicho lapso\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 16<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Kiper, Claudio M., \u201cNaturaleza del plazo para sanear una donaci\u00f3n\u201d [online<\/a>], en\u00a0Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba 928, 2017: \u201cse trata de un supuesto especial de prescripci\u00f3n de diez a\u00f1os [\u2026] el mismo ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1899 establece un caso especial donde bastan 10 a\u00f1os. No es el \u00fanico caso [\u2026] esto es cuando se ha pose\u00eddo una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida pero no se hizo la inscripci\u00f3n (requisito para que haya buena fe) y se recibi\u00f3 la cosa del titular registral o de su cesionario.- Esto significa que el legislador, si as\u00ed lo pretende, puede fijar reglas generales para la prescripci\u00f3n largo o corta, y luego fijar excepciones a dichos principios). Esto es lo que sucede con la acci\u00f3n de reducci\u00f3n, y pues la posesi\u00f3n de 10 a\u00f1os la detiene sin necesidad de justo t\u00edtulo. En verdad, aqu\u00ed hay un t\u00edtulo suficiente, que genera un derecho revocable, imperfecto. Esto a su vez armoniza con otra regla general del C\u00f3digo, que establece que el dominio revocable se consolida si transcurren 10 a\u00f1os sin haberse cumplido la condici\u00f3n resolutoria (ver art.\u00a01965). Tambi\u00e9n el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1972 limita las cl\u00e1usulas de inenajenabilidad al t\u00e9rmino de diez a\u00f1os\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 17<\/a>.\u00a0<\/strong>Ib\u00eddem<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n 18<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Mazzinghi, Jorge A. M., \u201cPorci\u00f3n legitima, acci\u00f3n de entrega o complemento y situaci\u00f3n de los que han pose\u00eddo la cosa durante diez a\u00f1os\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 26\/3\/2018 (t.\u00a02018-B, cita online AR\/DOC\/526\/2018), pto. IV.<\/p>\n<\/div>\n 19<\/a>.<\/strong>\u00a0Si el dominio donado es revocable por la cl\u00e1usula legal de los arts.\u00a02454 y 2458 y concs. CCCN para el caso que la porci\u00f3n leg\u00edtima afectada sea mayor a la mitad del valor de lo donado, pero que no tendr\u00e1 tal efecto si es menor dado que se resuelve por un cr\u00e9dito a favor de los legitimarios o si el donatario o sus subadquirentes satisfacen tal valor; siempre con el l\u00edmite del art.\u00a01963 CCCN del t\u00e9rmino m\u00e1ximo de diez a\u00f1os, se cumpla o no el hecho de la condici\u00f3n, en que queda el dominio definitivamente consolidado.<\/p>\n<\/div>\n 20<\/a>.<\/strong>\u00a0[N. del E.<\/em>: ver fundamentos del Anteproyecto de CCCN 2012\u00a0aqu\u00ed<\/a>\u00a0{p.\u00a0224}].<\/p>\n<\/div>\n 21<\/a>.<\/strong>\u00a0Indirectamente, el titular \u2013posible demando\u2013 \u201cadquiere\u201d el derecho a no ser turbado, limitado o cuestionado su derecho.<\/p>\n<\/div>\n 22<\/a>.<\/strong>\u00a0Calegari de Grosso, Lydia E.,\u00a0Usucapi\u00f3n. C\u00f3digo Civil y Comercial. Ley 26994<\/em>, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2015 (3\u00aa ed., amp. y act.), p.\u00a0270 (cita a Lafaille, H\u00e9ctor,\u00a0Tratado de los derechos reales<\/em>, v. 1, p.\u00a0602).<\/p>\n<\/div>\n 23<\/a>.<\/strong>\u00a0\u00cddem, p.\u00a0271 (las referencias bibliogr\u00e1ficas del fallo citadas por la autora:\u00a0Gaceta del Foro<\/em>, 52-8, y\u00a0Jurisprudencia Argentina<\/em>, N\u00ba 13750).<\/p>\n<\/div>\n 24<\/a>.<\/strong>\u00a0Kiper, Claudio M. y Otero, Mariano C., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 5), pp.\u00a012-13.<\/p>\n<\/div>\n 25<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver CNCiv., Sala B, 19\/11\/2014, \u201cMaristany Dedesma, Paula Nancy c\/ Torres, Ram\u00f3n s\/ sucesi\u00f3n ab intestato y otros s\/ prescripci\u00f3n adquisitiva\u201d (Revista del Notariado<\/em>, N\u00ba 918, 2014 [texto completo y comentario de Ezequiel\u00a0Cabuli<\/a>]).<\/p>\n<\/div>\n 26<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Cabuli, Ezequiel, \u201cLa evoluci\u00f3n del estudio de antecedentes y el requisito de buena fe del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 392 del C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d [online<\/a>], en\u00a0Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba 924, 2016; quien denota la distinci\u00f3n entre el derecho real subsanado y el estudio de t\u00edtulos cartulares cuando sostiene que requiere una soluci\u00f3n justa: \u201cEn estos casos, se justifica la observaci\u00f3n por no existir escritura, conforme una interpretaci\u00f3n literal de la nulidad formal refleja destruye el acto. Pero existen elementos que debemos considerar si el acto fue otorgado ante un escribano, quien asever\u00f3 que las partes estaban presentes y manifestaron su voluntad de otorgar las prestaciones. Alg\u00fan efecto jur\u00eddico debemos rescatar de dicho acto, aunque m\u00e1s no sea la prueba de existencia, consolidada por el paso del tiempo\u201d.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La subsistencia de posesi\u00f3n con \u00e1nimo de due\u00f1o sobre inmuebles fundada en t\u00edtulo suficiente, insuficiente, justo t\u00edtulo o aparente del dominio, y no controvertido durante el plazo de prescripci\u00f3n adquisitiva, importa la subsanaci\u00f3n del derecho real objeto del t\u00edtulo transcurrido este plazo.<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":7308,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[1396,2316,1021,2310,50,2106,606,2312,751,603,2311,734,813,2309,827,1580,580,1984,2317,1759,1693,1037,2314,1228,1428,823,2315,2313,32,608],"class_list":["post-7267","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-accion-de-reduccion","tag-convalidacion-del-derecho-real","tag-codigo-civil-comercial-2014","tag-defectos-de-adquisicion","tag-donaciones-2","tag-donaciones-observables","tag-justo-titulo","tag-ley-24374","tag-ley-26994","tag-ley-de-regularizacion-dominial","tag-libre-circulacion-de-bienes","tag-limites-a-la-titularidad-y-posesion","tag-nulidades","tag-nestor-daniel-lamber","tag-observabilidad-del-titulo","tag-prescripcion","tag-prescripcion-adquisitiva","tag-prescripcion-breve","tag-prescripcion-larga","tag-prescripcion-liberatoria","tag-principio-de-convalidacion","tag-publicidad-cartular","tag-regularizacion-dominial","tag-restricciones-cartulares","tag-sentencia-de-usucapion","tag-subsanacion","tag-titulo-aparente","tag-titulo-cartular","tag-titulo-observable","tag-usucapion-2","revista-933-jul-sep-2018","seccion-doctrina","autor-lamber-nestor-daniel","ao-2168","tema-prescripcion-adquisitiva","tema-subsanaciones","tema-usucapion","rama-derecho-inmobiliario-y-reales","rama-derecho-notarial"],"yoast_head":"\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. Eficacia subsanatoria de la prescripci\u00f3n adquisitiva en la titulaci\u00f3n inmobiliaria<\/h2>\n
3. Subsanaci\u00f3n del t\u00edtulo y convalidaci\u00f3n del derecho real<\/h2>\n
4. Diferencia de la subsanaci\u00f3n del t\u00edtulo por prescripci\u00f3n adquisitiva y adquisici\u00f3n legal del derecho real<\/h2>\n
5. Diferencia con la eficacia subsanatoria del t\u00edtulo inmobiliario por prescripci\u00f3n liberatoria<\/h2>\n
6. El t\u00edtulo formal y el acto jur\u00eddico causal del derecho real<\/h2>\n
7. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
8. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
8.1. Jurisprudencia<\/h3>\n
Notas<\/h2>\n
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