![\"ajedrez-piezas_700x400\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/ajedrez-piezas_700x400.jpg\")
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Autora: In\u00e9s Garc\u00eda Hamilton<\/strong>\u00a0 |<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0El objeto del presente trabajo es el an\u00e1lisis del dominio revocable a la luz de la normativa vigente en el C\u00f3digo Civil y Comercial, la jurisprudencia y las diferentes opiniones doctrinarias, y, asimismo, con un enfoque pr\u00e1ctico en el \u00e1mbito notarial. Para ello, se dilucidar\u00e1 de manera sint\u00e9tica lo siguiente: a) las principales caracter\u00edsticas del dominio revocable; b) las facultades que detenta su titular; c) los efectos de la restituci\u00f3n del dominio pleno al titular transmitente, especialmente su retroactividad en cuanto a cosas registrables; y d) el constituto posesorio, que ha sido largamente discutido en la readquisici\u00f3n de dominio.<\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Dominio revocable, condici\u00f3n, facultades, readquisici\u00f3n, constituto posesorio.<\/p>\n Recibido: <\/span>28\/9\/2018 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>9\/11\/2018<\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a> El dominio revocable es un tema de gran relevancia para los operadores del derecho por las innumerables situaciones en las que puede presentarse, ya que puede nacer de diversos supuestos legales o de la misma voluntad de las partes. Asimismo, como notarios, debemos prestar especial atenci\u00f3n en cada caso particular al t\u00edtulo documento, en el que las partes pueden establecer plazos y condiciones, y los efectos de la revocaci\u00f3n, para as\u00ed poder brindarles a los requirentes un correcto asesoramiento tanto al momento de confeccionar escrituras que constituir\u00e1n un dominio revocable como a la hora de encontrarlo en un t\u00edtulo antecedente.<\/p>\n Con la entrada en vigencia del\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCCN\u201d), el tema ha sufrido severas modificaciones, brindando certeza y claridad en algunos casos, como la imposici\u00f3n de un plazo m\u00e1ximo para la condici\u00f3n y el plazo y el\u00a0constituto posesorio<\/em>\u00a0para la readquisici\u00f3n del dominio, pero dejando lugar a diversas interpretaciones doctrinas en otros, como los efectos de la revocaci\u00f3n en los actos de administraci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Es imperioso partir desde las bases principales del dominio, para luego adentrarnos en las especificaciones del dominio revocable. Es sabido que el derecho real de dominio es el m\u00e1s amplio de todos los derechos reales; tal es as\u00ed que es nombrado en primer t\u00e9rmino en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887 CCCN, que enumera los derechos reales existentes en nuestro ordenamiento, y, asimismo, es el primero de los catorce derechos reales regulados por el mismo.<\/p>\n El dominio tiene tres caracter\u00edsticas esenciales: absolutez, exclusividad y perpetuidad. Ellas son las que definen y dan la nota diferenciadora al dominio perfecto ya desde los tiempos del derecho romano, aunque el concepto de absolutez ha ido mutando con el tiempo, limitando las facultades del due\u00f1o en pos del inter\u00e9s social, tal como surge de la definici\u00f3n misma, consignada en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1941: \u201cel dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jur\u00eddicamente de una cosa \u2013absolutez<\/em>\u2013 dentro de los l\u00edmites previstos por la ley\u201d, en concordancia con lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 21 del Pacto de San Jos\u00e9 de Costa Rica (Convenci\u00f3n Americana Sobre Derechos Humanos, aprobada en la Argentina a trav\u00e9s de la Ley\u00a023054<\/a>), incorporado a nuestra Constituci\u00f3n Nacional en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 75 inciso 22 con la reforma constitucional del a\u00f1o 1994. 1<\/a>\u00a0Y en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos subsiguientes del C\u00f3digo (1942 y 1943) se definen las otras dos caracter\u00edsticas principales: la perpetuidad (\u201cno tiene l\u00edmite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio\u201d), que no admit\u00eda excepciones en el derecho romano cl\u00e1sico, pero s\u00ed las admite nuestro derecho, como veremos m\u00e1s adelante; y la exclusividad (\u201cel dominio es exclusivo y no puede tener m\u00e1s de un titular\u2026\u201d).<\/p>\n En aquellos casos en los que alguna de estas tres notas del dominio se ve afectada, este deja de ser dominio pleno. Cuando est\u00e1 afectada la exclusividad pero se mantiene la perpetuidad y las m\u00e1s amplias facultades, nos encontramos frente a un derecho real completamente diferente, el condominio, tipificado y con su propia regulaci\u00f3n en el C\u00f3digo.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En cambio, cuando se afecta alguna de las otras dos caracter\u00edsticas, nos encontramos frente a un dominio imperfecto, regulado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1946 CCCN: \u201cel dominio es imperfecto si est\u00e1 sometido a condici\u00f3n o plazo resolutorios, o si la cosa est\u00e1 gravada con cargas reales\u201d, y subsiguientes. As\u00ed, en los casos en que el titular debe soportar ciertas restricciones por alguna desmembraci\u00f3n del dominio o porque la cosa se encuentra gravada, se ve afectada la absolutez. Y cuando el dominio reconoce un l\u00edmite temporal, se afecta la perpetuidad, espec\u00edficamente en el dominio fiduciario y el revocable.<\/p>\n La condici\u00f3n o plazo aparecen entonces en el dominio fiduciario y en el dominio revocable. El presente trabajo se circunscribe al dominio revocable, que el CCCN se encarga de definir en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1965:<\/p>\n Dominio revocable es el sometido a condici\u00f3n o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el due\u00f1o debe restituir la cosa a quien se la transmiti\u00f3. Con esto, el CCCN introdujo una feliz novedad: la circunscripci\u00f3n de cualquier plazo o condici\u00f3n al plazo m\u00e1ximo de diez a\u00f1os. De esta manera, si no se ha cumplido antes, a los diez a\u00f1os contados desde el t\u00edtulo, el dominio queda consolidado y el titular revocable se convierte en due\u00f1o perfecto. As\u00ed, el legislador elimina la incertidumbre respecto de las situaciones sujetas a hechos inciertos o plazos considerados excesivos, favoreciendo la seguridad y el tr\u00e1fico jur\u00eddicos, ya que mientras el dominio no se consolida, el dominio revocable es considerado un \u201ct\u00edtulo observable\u201d. 2<\/a>\u00a0De esta manera se evita la disminuci\u00f3n del valor de los inmuebles que con el C\u00f3digo velezano se encontraban condenados a la incertidumbre de la condici\u00f3n de manera indeterminada y, as\u00ed, dichos inmuebles no quedan excluidos del tr\u00e1fico inmobiliario. En estos casos, el dominio es temporario mientras no se consolide por el transcurso de diez a\u00f1os o devenga en imposible la condici\u00f3n, ya que se extinguir\u00e1 cuando se cumpla el plazo, que es un hecho cierto, o cuando se cumpla la condici\u00f3n, que, a diferencia del anterior, no puede saberse\u00a0a priori<\/em>\u00a0si suceder\u00e1. En consecuencia, el dominio revocable se extingue con el cumplimiento del plazo o condici\u00f3n, casos en los que el dominio se restituye al revocante, o con el transcurso de diez a\u00f1os desde el t\u00edtulo, casos en los que el titular revocable queda consolidado como due\u00f1o perfecto; lo que ocurra primero.<\/p>\n Al circunscribir la condici\u00f3n al \u00e1mbito del dominio revocable, se advierte, tal como surge del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1965 CCCN, que aqu\u00ed la condici\u00f3n es siempre resolutoria, ya que, si se tratara de una condici\u00f3n suspensiva, hasta su cumplimiento el dominio no se hubiera adquirido. Esta condici\u00f3n puede nacer del mismo t\u00edtulo de adquisici\u00f3n en virtud de la autonom\u00eda de la voluntad de las partes, dentro del \u00e1mbito de los contratos, donde las partes pueden pactarla libremente siempre y cuando sea un hecho posible, no sea contrario a la moral, las buenas costumbres y al ordenamiento jur\u00eddico y que no dependa exclusivamente de la voluntad del obligado, tal como lo exige el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 344 (p. ej., \u201csi mi hijo se recibe de escribano\u201d), o podemos encontrarla en los supuestos previstos por la ley pero que las partes necesitan determinarlas expresamente como el pacto de retroventa o la reversi\u00f3n en la donaci\u00f3n. Los dem\u00e1s casos de dominio revocable son aquellos en los que el dominio puede ser revocado en virtud de circunstancias que nacen de la propia ley sin que consten en el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n; por ejemplo, la revocaci\u00f3n de donaci\u00f3n por ingratitud o la ejecuci\u00f3n del pacto comisorio, que puede ser tambi\u00e9n expreso. 3<\/a>\u00a0En estos casos, las consecuencias de la reversi\u00f3n no ser\u00e1n las mismas ya que no se encuentran reflejadas en el t\u00edtulo.<\/p>\n Por otro lado, hay que diferenciar aquellos casos en los que la reversi\u00f3n opera\u00a0ipso iure<\/em>\u00a0y sin necesidad de una manifestaci\u00f3n de voluntad de las partes o cuando, para que opere la restituci\u00f3n de dominio, es necesario un acto voluntario del revocante. En el primer caso, se incluye el plazo, que al ser cierto opera siempre de pleno derecho y dentro de las condicionales; por ejemplo, la donaci\u00f3n sujeta a reversi\u00f3n, donde con la muerte del donatario el dominio autom\u00e1ticamente vuelve al titular anterior. En cuanto a las segundas, dependen de la potestad del primer transmitente; por ejemplo, el pacto comisorio, el pacto de retroventa, las donaciones con cargo, donde el revocante podr\u00e1 o no, seg\u00fan su voluntad, exigir la restituci\u00f3n del dominio ante una determinada circunstancia, como ser el incumplimiento del cargo.<\/p>\n Como notarios, debemos estar atentos a cada caso en particular. As\u00ed, hay que tener en cuenta, por ejemplo, que la reversi\u00f3n es renunciable, es decir, si el titular de dominio sujeto a reversi\u00f3n quiere disponer de su bien y el donante no ha fallecido, este puede comparecer al acto y renunciar a la reversi\u00f3n, y, de esta manera, el tercero adquiere el dominio pleno.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Corresponde analizar qu\u00e9 facultades tiene el titular revocable para otorgar actos jur\u00eddicos y qu\u00e9 alcances pueden tener los mismos. A pesar de encontrarnos ante un supuesto de dominio imperfecto, el due\u00f1o revocable es due\u00f1o. En consecuencia, detenta el\u00a0ius utendi<\/em>, el\u00a0ius fruendi<\/em>\u00a0y el\u00a0ius abutendi<\/em>; as\u00ed, no solo puede realizar todos los actos de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n, sino que tambi\u00e9n se encuentra legitimado para iniciar las acciones reales que le son inherentes al due\u00f1o mientras dura su derecho real. Sin embargo, no goza del car\u00e1cter perpetuo del dominio y los actos jur\u00eddicos que realizare quedar\u00e1n sujetos a la posible extinci\u00f3n de su derecho. Ello se encuentra expresamente legislado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1966\u00a0CCCN<\/a>: \u201cel titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el due\u00f1o perfecto, pero los actos jur\u00eddicos que realiza est\u00e1n sujetos a las consecuencias de la extinci\u00f3n de su derecho\u201d; lo que en realidad no es m\u00e1s que una consecuencia l\u00f3gica de la regla general del derecho: nadie puede transmitir un derecho mejor o m\u00e1s extenso del que tiene. As\u00ed, el tercer adquirente recibe el dominio en las mismas condiciones de quien se lo transmiti\u00f3.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Es por ello, que, en materia de revocaci\u00f3n de cosas registrables, se invierte el principio de irretroactividad del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCIV), y esta tiene efecto retroactivo, es decir, los actos otorgados por el titular le son inoponibles a aquel que recupera el dominio. Sin embargo, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1967 establece<\/p>\n La revocaci\u00f3n del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n o de la ley. El CCCN ha adoptado la clasificaci\u00f3n de cosas en registrables y no registrables. Para las no registrables, la revocaci\u00f3n es inoponible a los terceros de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, ya que, al no contar con inscripci\u00f3n registral, no podr\u00edan haber conocido el car\u00e1cter de revocable del dominio del transmitente. En este caso, el ordenamiento prioriza proteger al subadquirente de buena fe, quien adquiere un derecho m\u00e1s extenso que el de su antecesor. 4<\/a><\/p>\n Como notarios, nos circunscribimos principalmente al dominio que recae sobre inmuebles y vemos que aqu\u00ed la regla general es la revocaci\u00f3n con efecto retroactivo, pero se admite la posibilidad de que, estableci\u00e9ndolo en el acto modal, o por imperativo legal, la revocaci\u00f3n en materia de cosa registrable no tenga efectos retroactivos y todos los actos jur\u00eddicos se mantengan firmes y le sean oponibles al revocante. As\u00ed, los actos otorgados por el due\u00f1o revocable, aun habi\u00e9ndose restituido el dominio pleno al primer transmitente, le ser\u00edan oponibles al titular revocante.<\/p>\n En otros casos de readquisici\u00f3n del dominio, como ser la revocaci\u00f3n de donaci\u00f3n por ingratitud, la resoluci\u00f3n opera sin efectos retroactivos, protegiendo a los terceros que adquieren derechos de buena fe. Esto se funda en que la revocaci\u00f3n por ingratitud es una causal de revocaci\u00f3n que nace de la ley y no consta ni en el t\u00edtulo adquisitivo 5<\/a>\u00a0ni en la inscripci\u00f3n registral. Adem\u00e1s, en vez de operar\u00a0ipso iure<\/em>, necesita una manifestaci\u00f3n de voluntad del revocante para ejercer su derecho a revocar en los casos que la ley lo autoriza, y, por lo tanto, el tercero de buena fe no podr\u00eda haberlo conocido a priori. Pero, si la condici\u00f3n surge del t\u00edtulo y en el mismo no se estableci\u00f3 la irrevocabilidad de la restituci\u00f3n, queda bajo el r\u00e9gimen general impuesto por el ya citado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1967, concordante con el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1969 (\u201csi la revocaci\u00f3n es retroactiva el due\u00f1o perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jur\u00eddicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al due\u00f1o\u201d), ar\u00adt\u00edcu\u00adlo que puede considerarse redundante, ya que el hecho de que el revocante readquiere el dominio libre de todos los actos jur\u00eddicos realizados por el titular de dominio resuelto es la consecuencia necesaria de la retroactividad de la revocaci\u00f3n.<\/p>\n Esta soluci\u00f3n impuesta por el CCCN es concordante con lo establecido en las donaciones con cargo legisladas por V\u00e9lez en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1855 CCIV (\u201ccuando la donaci\u00f3n ha sido de bienes inmuebles, y en el instrumento p\u00fablico est\u00e1n expresadas las cargas impuestas por el donante, la revocaci\u00f3n de la donaci\u00f3n anula las enajenaciones, servidumbres, e hipotecas consentidas por el donatario\u201d) y para la revocaci\u00f3n por reversi\u00f3n en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1847 CCIV (\u201chace de ning\u00fan valor la enajenaci\u00f3n de las cosas donadas, hecha por el donatario o sus hijos, y los bienes donados vuelven al donante libres de toda carga o hipoteca, tanto respecto al donatario, como respecto de los terceros que los hubiesen adquirido\u201d). Se advierte que ambos supuestos tratan sobre condiciones que surgen del mismo t\u00edtulo, el cargo y la reversi\u00f3n. Mientras en el incumplimiento del cargo la readquisici\u00f3n de dominio requiere una declaraci\u00f3n de voluntad del revocante, en el supuesto de la reversi\u00f3n opera de manera autom\u00e1tica, sin necesidad de una nueva declaraci\u00f3n de voluntad que produzca la ineficacia, pues ya se la hab\u00eda tenido en mira al crearse el negocio. 6<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> El citado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1969 CCCN trae una novedad con respecto a los efectos de la revocaci\u00f3n en cuanto a los actos de administraci\u00f3n. Para una parte de la doctrina, el legislador es claro al establecer \u201ctodos los actos jur\u00eddicos\u201d, y esto incluye tanto a los de disposici\u00f3n como a los de administraci\u00f3n. Por lo tanto, extinguido el dominio, caer\u00edan todos los actos jur\u00eddicos a menos que del contrato surja lo contrario. 7<\/a>\u00a0Sin embargo, otra parte de la doctrina considera que se mantiene la soluci\u00f3n velezana, donde el revocante estaba obligado a respetar los actos de administraci\u00f3n como las locaciones, ya que hay que armonizar el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1969 CCCN con el 348, del r\u00e9gimen general de la condici\u00f3n resolutoria, que establece que<\/p>\n Si se hubiese determinado el efecto retroactivo de la condici\u00f3n, el cumplimiento de \u00e9sta obliga a la entrega rec\u00edproca de lo que a las partes habr\u00eda correspondido al tiempo de la celebraci\u00f3n del acto. No obstante, subsisten los actos de administraci\u00f3n y los frutos quedan a favor de la parte que los ha percibido.<\/p><\/blockquote>\n De esta manera, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 348 tambi\u00e9n se aplicar\u00eda al dominio revocable y los actos de administraci\u00f3n permanecer\u00edan firmes una vez extinguido el mismo, ya que al ser estos menos gravosos no requieren la exhibici\u00f3n del t\u00edtulo ni el an\u00e1lisis de la situaci\u00f3n registral del inmueble y el tercero no podr\u00eda haber conocido la existencia de la condici\u00f3n o plazo. 8<\/a><\/p>\n En cambio, cuando se trata de la adquisici\u00f3n de derechos reales, el tercero no podr\u00eda alegar buena fe, exigida por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 961, que demanda el obrar de un contratante cuidadoso y previsor, ya que su buena fe diligencia exige analizar la situaci\u00f3n registral del inmueble, debiendo constar la condici\u00f3n o plazo en el asiento registral; y tambi\u00e9n tiene la obligaci\u00f3n de realizar el estudio de t\u00edtulos antecedentes. Y aun en el supuesto de que por un error o fuga registral no se encuentre asentada la condici\u00f3n o plazo, y el tercero no realizare el estudio de t\u00edtulos, es esencial tener a la vista el t\u00edtulo portador del derecho de quien otorgar\u00e1 el acto jur\u00eddico, en el que consta la condici\u00f3n o plazo; por lo tanto, la publicidad cartular es suficiente para que el tercero conozca el car\u00e1cter revocable del dominio. As\u00ed, si el tercero no toma los recaudos necesarios y act\u00faa sin la debida diligencia, no podr\u00e1 ser considerado de buena fe. De esta manera, queda claro que, en principio, la restituci\u00f3n del dominio al primer transmitente en materia de cosas registrables es retroactiva, es decir, libre todos los actos jur\u00eddicos que hubiera otorgado el titular revocable. Sin embargo, habr\u00e1 que analizar si la transmisi\u00f3n de dominio con el acaecimiento de la condici\u00f3n es autom\u00e1tica o si es necesaria la tradici\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Corresponde dilucidar si una vez acaecida la condici\u00f3n, pero sin tradici\u00f3n, se ha configurado la transmisi\u00f3n de dominio. Sabemos que el principio general en materia de derechos reales es la conjunci\u00f3n de t\u00edtulo y modo suficientes para que exista transmisi\u00f3n de dominio. Sin embargo, ya vimos que la tradici\u00f3n puede ser exceptuada en los casos en que se configuran la\u00a0traditio brevi manu\u00a0<\/em>y el\u00a0<\/em>constituto posesorio<\/em>.<\/p>\n La doctrina ha discutido largamente si la readquisici\u00f3n del dominio pleno en el dominio revocable se perfecciona solamente con el cumplimiento del plazo o el acaecimiento de la condici\u00f3n, o si es necesaria, como en el resto de las transmisiones de dominio, efectuar la tradici\u00f3n, es decir, la entrega y consiguiente recepci\u00f3n de la cosa. El despacho mayoritario de las IX Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Mar del Plata, 1983) concluy\u00f3 que para que se configure la transmisi\u00f3n de dominio al revocante es necesaria la tradici\u00f3n, ya que era considerado el \u00fanico modo suficiente aceptado por el C\u00f3digo vigente, encontrando fundamentos en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1371 CCIV:<\/p>\n Cuando la condici\u00f3n fuese resolutoria, la compra y venta tendr\u00e1 los efectos siguientes: [\u2026] 2\u00ba Si la condici\u00f3n se cumple, se observar\u00e1 lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus due\u00f1os; mas el vendedor no volver\u00e1 a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradici\u00f3n de ella. 9<\/a><\/p><\/blockquote>\n De esta manera, el titular revocante tendr\u00eda simplemente un t\u00edtulo suficiente y v\u00e1lido que le da derecho a la posesi\u00f3n, pero no readquirir\u00eda el derecho real hasta la realizaci\u00f3n de los actos materiales que requiere la tradici\u00f3n. Esto responde a que el\u00a0constituto posesorio<\/em>\u00a0es m\u00e1s dif\u00edcil de admitir en nuestro derecho, ya que mientras en la\u00a0traditio brevi manu<\/em>\u00a0el tenedor asciende en la relaci\u00f3n real y se convierte de tenedor en poseedor o simplemente pasa a poseer en nombre de otro, en el\u00a0constituto posesorio<\/em>\u00a0el poseedor desciende a tenedor y el nuevo titular recibe la posesi\u00f3n pero la cosa continua en poder del transmitente.<\/p>\n Sin embargo, el CCCN ha optado por la soluci\u00f3n opuesta, y, en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos dedicados al dominio revocable y sus efectos, el 1968 trata espec\u00edficamente la readquisici\u00f3n de dominio al cumplimiento del plazo o condici\u00f3n y establece que \u201cal cumplirse el plazo o condici\u00f3n, el due\u00f1o revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del due\u00f1o perfecto\u201d. El codificador ha impuesto un caso de\u00a0constituto posesorio<\/em>\u00a0de origen legal, es decir, se elimina la necesidad de tradici\u00f3n material y efectiva de la cosa para la readquisici\u00f3n del dominio pleno, y as\u00ed, una vez acaecida la condici\u00f3n, el dominio ha quedado autom\u00e1ticamente extinguido para el titular revocable, quien qued\u00f3 constituido en tenedor de la cosa con obligaci\u00f3n de restituir, y el revocante readquiere el dominio\u00a0ipso iure<\/em>\u00a0y, como ya se adelant\u00f3, libre de todos los actos jur\u00eddicos otorgados por el titular revocado. De esta manera, el revocante detenta nuevamente todas las facultades y atribuciones propias del due\u00f1o y, en consecuencia, puede tambi\u00e9n reclamar la cosa mediante acciones reales contra el revocado. Incluso, si la cosa se encontrara en poder de un tercero, tambi\u00e9n podr\u00eda ejercer acci\u00f3n real contra \u00e9l, en virtud del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 761.<\/p>\n La readquisici\u00f3n del dominio por parte del titular transmitente es oponible a todos los terceros que hayan adquirido derechos sobre la cosa, que deb\u00edan conocer la existencia de la condici\u00f3n, y, como ya se dijo, los actos jur\u00eddicos otorgados por el due\u00f1o revocable est\u00e1n sujetas a las consecuencias de la extinci\u00f3n de su derecho. De todas maneras, el ya citado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1968 CCCN establece, adem\u00e1s del\u00a0constituto posesorio<\/em>, la necesidad de registraci\u00f3n de la readquisici\u00f3n: \u201csi la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripci\u00f3n constitutiva, se requiere inscribir la readquisici\u00f3n; si la inscripci\u00f3n no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad\u201d.<\/p>\n En el caso de los inmuebles, la registraci\u00f3n es declarativa; por lo tanto, se requerir\u00e1 solo para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe, en l\u00ednea con el r\u00e9gimen general del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1893 CCCN y con el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 de la Ley\u00a017801<\/a>. Asimismo, para inscribir la readquisici\u00f3n del dominio por el titular revocante, que opera afuera del registro de manera autom\u00e1tica con el cumplimiento de la condici\u00f3n, es necesario un nuevo documento en el que se detalle el acaecimiento de la condici\u00f3n, 10<\/a>\u00a0y, por tratarse de inmueble, el mencionado documento deber\u00e1 ser escritura p\u00fablica. En cambio, si el dominio se consolida por el transcurso de los diez a\u00f1os, no ser\u00e1 necesario un nuevo instrumento, ya que ello ocurre de pleno derecho y la condici\u00f3n pierde su potencial efectividad. El escribano actuante sabr\u00e1 simplemente al ver la fecha del t\u00edtulo si el mismo se ha consolidado, debiendo hacer menci\u00f3n de dicho hecho en la escritura en la que transmita o grave dicho inmueble.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> \u2022 El C\u00f3digo Civil y Comercial legisla el dominio revocable de manera sucinta y m\u00e1s concreta que el derogado C\u00f3digo. As\u00ed, el legislador ha tra\u00eddo luz a diversas aristas del tema.<\/p>\n \u2022 Al establecer un plazo m\u00e1ximo de diez a\u00f1os, elimina la incertidumbre permanente y permite que estos t\u00edtulos permanezcan dentro del tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario.<\/p>\n \u2022 Determina el\u00a0constituto posesorio<\/em>\u00a0de origen legal para la readquisici\u00f3n del dominio por parte del revocante, quedando\u00a0ipso iure<\/em>\u00a0el revocado como tenedor, y, con ello, pone fin a discusiones doctrinarias y jurisprudenciales.<\/p>\n \u2022 Pero, por otro lado, hay en el C\u00f3digo Civil y Comercial una laguna respecto de la retroactividad o irretroactividad de la revocaci\u00f3n de los actos de administraci\u00f3n. Es primordial seguir estudiando el tema, teniendo en cuenta que los actos de administraci\u00f3n se otorgan a diario.<\/p>\n \u2022 Finalmente, ser\u00e1n, como siempre, los jueces quienes, llegado el momento, interpretar\u00e1n en sus sentencias las diversas novedades incorporadas por el C\u00f3digo. Como profesionales del derecho, tenemos que mantenernos atentos a la jurisprudencia que brinda lineamientos de interpretaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> ARE\u00c1N, Beatriz y HIGHTON, Elena, \u201cDominio revocable y fiduciario en las IX Jornadas Nacionales de Derecho Civil (con especial referencia a las acciones que pueden ejercerse)\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, t.\u00a01984-C (cita online AR\/DOC\/16784\/2001).<\/p>\n AA. VV., [conclusiones de las IX Jornadas Nacionales de Derecho Civil {Mar del Plata, 1983}].<\/p>\n FRONTINI, Elba M. (GATTI, Mariela y GIACOMASO, Paula C. colabs.), [comentario a los arts.\u00a01964-1969 {\u201cDominio imperfecto\u201d}], en Clusellas, G. (coord.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado, anotado y concordado. Modelos de redacci\u00f3n sugeridos<\/em>, t.\u00a06, Buenos Aires, Astrea-FEN, 2015.<\/p>\n ITURBIDE, Gabriela A., \u201cEl dominio revocable en el C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, en\u00a0Revista C\u00f3digo Civil y Comercial<\/em>, Buenos Aires, La Ley, septiembre 2016; y en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 23\/1\/2017 (t.\u00a02017-A) (cita online AR\/DOC\/2671\/2016).<\/p>\n KIPER, Claudio M., \u201cDominio imperfecto\u201d, en\u00a0Tratado de derechos reales. C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Ley 26994<\/em>, t.\u00a01, cap.\u00a08, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2016.<\/p>\n LORENZETTI, Ricardo L. y otros [comisi\u00f3n Decreto PEN 191\/2011],\u00a0Anteproyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/em>, Buenos Aires, 2012.<\/p>\n URBANEJA, Marcelo E., \u201cLos \u2018t\u00edtulos observables\u2019, las adquisiciones a\u00a0non domino<\/em>, el dominio revocable y la falta de pago de precio en materia inmobiliaria en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n\u201d, en\u00a0El Derecho<\/em>, Buenos Aires, Universidad Cat\u00f3lica Argentina, N\u00ba 13931, 8\/4\/2016 (t.\u00a0267).<\/p>\n <\/p>\n<\/a> ABELLA, Adriana N. y MARIANI DE VIDAL, Marina,\u00a0Derechos reales en el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/em>, t.\u00a01, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 2016.<\/p>\n AA. VV.,\u00a0<\/strong>[conclusiones del Congreso Nacional de Derecho Registral {Vicente L\u00f3pez, 2013}].<\/p>\n GSCHWIND, Francisco J., \u201cEl\u00a0constituto posesorio<\/em>\u00a0en el C\u00f3digo Civil argentino\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, cita online AR\/DOC\/572\/2012.<\/p>\n GURFINKEL DE WENDY, Lilian N., [comentario a los arts.\u00a01892-1907], en Medina, G. y Rivera, J.\u00a0C. (dirs.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado<\/em>, t.\u00a05, Buenos Aires, La Ley, 2014.<\/p>\n HIGHTON, Elena I., \u201cAlgunas reflexiones sobre la existencia y determinaci\u00f3n del objeto y el\u00a0constituto posesorio<\/em>\u201d, en La Ley, Buenos Aires, La Ley, t.\u00a01983-C (cita online AR\/DOC\/8198\/2001).<\/p>\n MALIZIA, Roberto, en [comentario a los arts.\u00a01941-1946], en Medina, G. y Rivera, J.\u00a0C. (dirs.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado<\/em>, t.\u00a05, Buenos Aires, La Ley, 2014.<\/p>\n PADILLA, Rodrigo, \u201cAlgunas cuestiones sobre derechos reales y registral en el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n Argentina. Teor\u00eda del t\u00edtulo y modo. Inscripci\u00f3n registral\u201d, en\u00a0Revista C\u00f3digo Civil y Comercial<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 17\/11\/2017 (cita online AR\/DOC\/2044\/2017).<\/p>\n SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cLa posesi\u00f3n del inmueble como defensa frente a la acci\u00f3n de desalojo\u201d, en\u00a0Jurisprudencia Argentina<\/em>, Buenos Aires, AbeledoPerrot, 4\/6\/2014, t.\u00a02014-2 (cita online AP\/DOC\/835\/2014).<\/p>\n URBANEJA, Marcelo E., \u201cTradici\u00f3n,\u00a0constituto posesorio<\/em>,<\/em>\u00a0traditio brevi manu<\/em>\u00a0e inmueble ocupado por un tercero. Su reflejo escriturario\u201d,\u00a0Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N\u00ba 957, 2007.<\/p>\n<\/a> C. Civ. en Fam. y Suc. de Tucum\u00e1n, Sala 2, 4\/3\/2016, \u201cScecsi, Norma Daiana c\/ Fontanini, Norma Susana s\/ acci\u00f3n de colaci\u00f3n y\/o reducci\u00f3n\u201d (sentencia N\u00ba 97, registro 44011-03.<\/p>\n Juzg. Civ. y Com. N\u00ba 2 de Tandil, 24\/4\/2018, \u201cGim\u00e9nez, Nelly Margarita y otros c\/ Vargas, Marcelo Ariel s\/ resoluci\u00f3n contrato compra\/venta inmuebles\u201d (registro 1-62631-2017).<\/p>\n SC Tucum\u00e1n, Sala Civil y Penal, 23\/3\/2018, \u201cZamiruk, Marta Blanca c\/ Drube, Alberto Nicol\u00e1s s\/ da\u00f1os y perjuicios\u201d (sentencia N\u00ba 347, registro 51800-1).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> 1<\/a>.<\/strong>\u00a0Fundamentos del Anteproyecto del CCCN (2012), t\u00edtulo III \u201cDominio\u201d. [N.\u00a0del E.<\/em>: ver\u00a0aqu\u00ed<\/a>, pp.\u00a0207-208].<\/p>\n<\/div>\n 2<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Urbaneja, Marcelo E., \u201cLos \u2018t\u00edtulos observables\u2019, las adquisiciones\u00a0a non domino<\/em>, el dominio revocable y la falta de pago de precio en materia inmobiliaria en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n\u201d, en\u00a0El Derecho<\/em>, Buenos Aires, Universidad Cat\u00f3lica Argentina, N\u00ba 13931, 8\/4\/2016 (t.\u00a0267), p.\u00a01: \u201cel dominio revocable es uno de los tres casos de dominio imperfecto. M\u00e1s adelante se aludir\u00e1 a las circunstancias que lo generan, pero importa ahora se\u00f1alar que, acaecidas ellas, el dominio se extingue para su titular y retorna a quien lo transmiti\u00f3, sujet\u00e1ndolo a la concurrencia de esos eventos (art.\u00a01965). En este marco, entonces, los pactos que traigan aparejado un dominio revocable implicar\u00e1n la generaci\u00f3n de un t\u00edtulo observable (cuando se trate de una condici\u00f3n, esto ocurrir\u00e1 solo hasta que eventualmente se adquiera la certeza de la irrevocabilidad), por cuanto todos los derechos reales que transmita o constituya el adquirente se extinguir\u00e1n ante el acaecimiento de la causal resolutoria (art.\u00a01969)\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 3<\/a>.<\/strong>\u00a0SC Tucum\u00e1n, Sala Civil y Penal, 23\/3\/2018, \u201cZamiruk, Marta Blanca c\/ Drube, Alberto Nicol\u00e1s s\/ da\u00f1os y perjuicios\u201d (sentencia N\u00ba 347, registro 51800-1): \u201cLos caracteres de la resoluci\u00f3n son los siguientes: a) Depende de la previsi\u00f3n hecha en el contrato mismo, constituyendo una cl\u00e1usula expresa o impl\u00edcita de \u00e9l; b) La voluntad individual de cada uno de los contratantes, no puede, despu\u00e9s de celebrado el contrato, modificar la cl\u00e1usula resolutoria establecida en el mismo; pero las partes pueden de com\u00fan acuerdo hacerlo; c) La voluntad de las partes funciona libremente para estipular la cl\u00e1usula resolutoria y establecer sus condiciones, con la salvedad de que ella no puede contener disposici\u00f3n alguna contraria al orden p\u00fablico y las buenas costumbres; d) La resoluci\u00f3n produce efectos respecto de las partes y de terceros como si el contrato no hubiere existido nunca y se hubiese desvanecido con todas sus consecuencias (art.\u00a0555 del C.C.) y e) La resoluci\u00f3n supone siempre que las partes han dado al contrato un consentimiento condicional. La facultad comisoria o \u2018pacto comisorio\u2019, puede ser expreso (como en el presente caso, cl\u00e1usula 11 del contrato) o t\u00e1cito, cuando la ley, en silencio de toda estipulaci\u00f3n al respecto, permite a la parte no culpable optar por la resoluci\u00f3n del contrato ante el incumplimiento de la otra\u201d. [N.\u00a0del E.<\/em>: acceda a los sumarios completos en la web del\u00a0Poder Judicial de Tucum\u00e1n<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/1\/2019].<\/p>\n<\/div>\n 4<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Kiper, Claudio M., \u201cDominio imperfecto\u201d, en\u00a0Tratado de derechos reales. C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Ley 26994<\/em>, t.\u00a01, cap.\u00a08, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2016, p.\u00a0387.<\/p>\n<\/div>\n 5<\/a>.<\/strong>\u00a0CCiv. en Fam. y Suc. de Tucum\u00e1n, Sala 2, 4\/3\/2016, \u201cScecsi, Norma Daiana c\/ Fontanini, Norma Susana s\/ acci\u00f3n de colaci\u00f3n y\/o reducci\u00f3n\u201d (sentencia N\u00ba 97, registro 44011-03): \u201cLa donaci\u00f3n era v\u00e1lida en tanto no fuera atacada por la acci\u00f3n de reducci\u00f3n. Es decir que los efectos de aquella son\u00a0ex nunc<\/em>\u00a0(sin retroactividad)\u201d. [N.\u00a0del E.<\/em>: acceda a los sumarios completos en la web del\u00a0Poder Judicial de Tucum\u00e1n<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/1\/2019].<\/p>\n<\/div>\n 6<\/a>.<\/strong>\u00a0Juzg. Civ. y Com. N\u00ba 2 de Tandil, 24\/4\/2018, \u201cGim\u00e9nez, Nelly Margarita y otros c\/ Vargas, Marcelo Ariel s\/ resoluci\u00f3n contrato compra\/venta inmuebles\u201d (registro 1-62631-2017): \u201cLo dicho [\u2026] explica por qu\u00e9 la resoluci\u00f3n puede operar mediante una declaraci\u00f3n de voluntad de la parte interesada (por ej.: cuando la resoluci\u00f3n se funda en el incumplimiento de la otra parte), o puede operar autom\u00e1ticamente con el advenimiento del hecho previsto en el mismo acto (caso de la condici\u00f3n resolutoria) y sin necesidad de una nueva declaraci\u00f3n de voluntad que produzca la ineficacia, pues ya se la hab\u00eda tenido en mira al crearse el negocio\u201d. [N.\u00a0del E.<\/em>: ver fallo completo\u00a0aqu\u00ed<\/a>; fuente: web de la SCBA; \u00faltima consulta: 31\/1\/2019].<\/p>\n<\/div>\n 7<\/a>.<\/strong>\u00a0En este sentido, ver Frontini, Elba M. (Gatti, Mariela y Giacomaso, Paula C. colabs.), [comentario a los arts.\u00a01964-1969 {\u201cDominio imperfecto\u201d}], en Clusellas, G. (coord.),\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado, anotado y concordado. Modelos de redacci\u00f3n sugeridos<\/em>, t.\u00a06, Buenos Aires, Astrea-FEN, 2015.<\/p>\n<\/div>\n 8<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Iturbide, Gabriela A., \u201cEl dominio revocable en el C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, en\u00a0Revista C\u00f3digo Civil y Comercial<\/em>, Buenos Aires, La Ley, septiembre 2016; y en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 23\/1\/2017 (t.\u00a02017-A) (cita online AR\/DOC\/2671\/2016): \u201cEl revocante debe respetar los actos de administraci\u00f3n sobre cosas inmuebles o muebles (ver art.\u00a0348). Si el due\u00f1o revocable celebr\u00f3 un contrato de locaci\u00f3n, vencido el contrato, el locatario tendr\u00e1 que devolver la cosa al revocante y no a la persona con quien contrat\u00f3, debido a que si bien al advenimiento del evento resolutorio debe respetarse el acto administrativo, esto representa un supuesto equiparable a la\u00a0traditio brevi manu<\/em>\u00a0(art.\u00a01923), en el que el locatario que pose\u00eda para el due\u00f1o revocado lo sigue haciendo para el due\u00f1o revocante. A este \u00faltimo le corresponder\u00eda percibir los alquileres devengados a partir de la resoluci\u00f3n. Esto tiene su raz\u00f3n de ser en que en los actos de administraci\u00f3n son menos graves, y en ellos no existe obligaci\u00f3n legal de exhibir el t\u00edtulo del transmitente, como ocurre, por ejemplo, cuando se presenta el locador como due\u00f1o\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 9<\/a>.<\/strong>\u00a0Are\u00e1n, Beatriz y Highton, Elena, \u201cDominio revocable y fiduciario en las IX Jornadas Nacionales de Derecho Civil (con especial referencia a las acciones que pueden ejercerse)\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, t.\u00a01984-C (cita online AR\/DOC\/16784\/2001). [N.\u00a0del E.<\/em>: acceda a las conclusiones completas\u00a0aqu\u00ed<\/a>\u00a0{ver comisi\u00f3n N\u00ba 4 \u201cR\u00e9gimen jur\u00eddico del dominio imperfecto y en especial del dominio fiduciario\u201d, pp.\u00a05-7}; fuente: web de las\u00a0XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/1\/2019].<\/p>\n<\/div>\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. Dominio. Caracter\u00edsticas generales<\/h2>\n
2.1. Dominio revocable<\/h3>\n
\nLa condici\u00f3n o el plazo deben ser impuestos por disposici\u00f3n voluntaria expresa o por la ley.
\nLas condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al t\u00e9rmino de diez a\u00f1os, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o \u00e9ste sea mayor o incierto. Si los diez a\u00f1os transcurren sin haberse producido la resoluci\u00f3n, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del t\u00edtulo constitutivo del dominio imperfecto.<\/p><\/blockquote>\n2.2. Facultades del titular<\/h3>\n
2.3. Efectos de los actos jur\u00eddicos. Revocaci\u00f3n<\/h3>\n
\nCuando se trata de cosas no registrables, la revocaci\u00f3n no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por raz\u00f3n de su mala fe, tengan una obligaci\u00f3n personal de restituir la cosa.<\/p><\/blockquote>\n2.4. Actos de administraci\u00f3n. Retroactividad<\/h3>\n
2.5. Readquisici\u00f3n del dominio.\u00a0Constituto posesorio<\/h3>\n
3. Conclusiones<\/h2>\n
4. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
4.1. Bibliograf\u00eda complementaria<\/h3>\n
4.2. Jurisprudencia<\/h3>\n
Notas<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n