![\"edificio-ventanales_700x400\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/edificio-ventanales_700x400.jpg\")
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Autor: Pablo R. Barreiro<\/strong>\u00a0 |<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0An\u00e1lisis de las diversas posturas doctrinarias acerca del consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica, de conformidad con la regulaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (Ley 26994), a fin de poder determinar si puede ser un sujeto comprendido en el r\u00e9gimen de la Ley 24522 de Concursos y Quiebras, es decir, si es o no un sujeto concursable.<\/p>\n Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Propiedad horizontal, consorcio de propietarios, concursabilidad, insolvencia.<\/p>\n Recibido: <\/span>21\/8\/2018 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>3\/2\/2019<\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a> En la actualidad, en materia de personas jur\u00eddicas privadas, una de las cuestiones m\u00e1s discutidas es, precisamente, la posibilidad o no de que el consorcio de propiedad horizontal pueda presentarse a peticionar la apertura de su concurso preventivo o de que sea declarado en quiebra a pedido de acreedores, conforme autoriza la normativa concursal para casi todos los sujetos de derecho. Como medida previa a adentrarnos en el tema que nos ocupa, es necesario analizar brevemente la estructura y problem\u00e1tica de este nuevo sujeto de derecho y c\u00f3mo se vincula ello con su concursabilidad a la luz de las reglas especiales de la materia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCCN\u201d) derog\u00f3 la\u00a0Ley 13512 de Propiedad Horizontal<\/a>\u00a0y sus decretos\u00a0reglamentarios<\/a>, y consagra en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887 CCCN, inciso c), la propiedad horizontal como un derecho real. El mismo cuerpo legal, en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2037, da un concepto de propiedad horizontal:<\/p>\n La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposici\u00f3n material y jur\u00eddica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este T\u00edtulo y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble, as\u00ed como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Se trata de un derecho real complejo, por cuanto la extensi\u00f3n de las facultades otorgadas a su titular var\u00eda seg\u00fan se ejerzan sobre partes exclusivas o privativas o sobre partes y sectores comunes del edificio. 1<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2038 CCCN la regula de la siguiente manera:<\/p>\n Constituci\u00f3n<\/em>. A los fines de la divisi\u00f3n jur\u00eddica del edificio, el titular de dominio o los cond\u00f3minos deben redactar, por escritura p\u00fablica, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al t\u00edtulo suficiente sobre la unidad funcional.<\/p><\/blockquote>\n Para dividir jur\u00eddicamente el edificio, el titular de dominio o los cond\u00f3minos deben redactar, por escritura p\u00fablica, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al t\u00edtulo suficiente sobre la unidad funcional (en adelante, \u201cUF\u201d). El otorgamiento del reglamento crea el denominado \u201cestado de propiedad horizontal\u201d, que posibilita la divisi\u00f3n jur\u00eddica del inmueble en propiedades aut\u00f3nomas.<\/p>\n Como se\u00f1ala Highton,<\/p>\n Lo que jur\u00eddicamente era una sola cosa se sustituye por dos o m\u00e1s, susceptibles de convertirse en propiedades separadas pertenecientes a distintos titulares. Mientras una sola persona sea propietaria de todo el inmueble, o lo sean varias en condominio sin haberse procedido a la adjudicaci\u00f3n de las distintas unidades, no existir\u00e1 a\u00fan derecho real de propiedad horizontal a favor de ninguna de ellas. 2<\/a><\/p><\/blockquote>\n En el mismo sentido, Kiper se\u00f1ala:<\/p>\n \u2026 una vez redactado e inscripto, el inmueble est\u00e1 afectado al sistema de propiedad horizontal y en adelante se podr\u00e1n adquirir las unidades bajo este sistema. Se requiere al menos la existencia de dos titulares, pues el C\u00f3digo no ha recibido la figura del consorcio de un solo propietario\u2026 3<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El objeto del derecho real de propiedad horizontal es siempre el edificio. Lo que var\u00eda es la extensi\u00f3n en que se usan y gozan las cosas privativas y las cosas comunes: en forma exclusiva y en su totalidad las primeras, y en forma compartida las segundas. El objeto del derecho real es un inmueble edificado (art.\u00a02037 CCCN), que se compone de partes privativas (arts.\u00a02039-2043 CCCN) y de cosas y partes comunes, necesarias o no indispensables (arts.\u00a02040-2042 CCCN).<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Durante la vigencia del r\u00e9gimen de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal, se debati\u00f3 arduamente acerca de la naturaleza jur\u00eddica del consorcio, existiendo dos teor\u00edas enfrentadas: una que negaba la personalidad jur\u00eddica del consorcio y otra, mayoritaria, que le reconoc\u00eda personalidad jur\u00eddica. El\u00a0CCCN\u00a0puso fin a la hist\u00f3rica discusi\u00f3n, recogiendo expresamente la opini\u00f3n de la doctrina y jurisprudencia mayoritarias y admitiendo que el consorcio tiene personalidad jur\u00eddica. As\u00ed, los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 148 y 2044 CCCN expresamente le acuerdan el car\u00e1cter de persona jur\u00eddica.<\/p>\n Dice el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044:<\/p>\n Consorcio<\/em>. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jur\u00eddica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus \u00f3rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.<\/p><\/blockquote>\n Por su parte, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 148 inc.\u00a0h) menciona al consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica privada. Dice: \u201cSon personas jur\u00eddicas privadas: [\u2026] h) el consorcio de propiedad horizontal\u201d.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El CCCN no cuenta con un ar\u00adt\u00edcu\u00adlo que expresamente establezca el comienzo de la existencia del consorcio de propietarios, pero nos permite, a trav\u00e9s del an\u00e1lisis de distintos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos, llegar a la conclusi\u00f3n de que la persona jur\u00eddica nace con el otorgamiento por escritura p\u00fablica de reglamento de propiedad horizontal, el que debe inscribirse en el registro inmobiliario. Como se\u00f1alan Gurfinkel y Saucedo,<\/p>\n \u2026 es posible llegar a id\u00e9ntica conclusi\u00f3n por aplicaci\u00f3n de las siguientes normas: <\/p>\n<\/a> Como toda persona jur\u00eddica, el consorcio debe tener un nombre que la identifique, conforme a lo establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 151\u00a0CCCN<\/a>: \u201cNombre<\/em>. La persona jur\u00eddica debe tener un nombre que la identifique como tal, con el aditamento indicativo de la forma jur\u00eddica adoptada\u201d. Por lo general, se suele denominar al consorcio con el nombre de la calle y la altura en donde se encuentra el inmueble, lo que permite relacionar r\u00e1pidamente al consorcio con el edificio en cuesti\u00f3n ya que nada impide denominar al consorcio con otro nombre que no sea su direcci\u00f3n.<\/p>\n La denominaci\u00f3n \u201cconsorcio\u201d no s\u00f3lo identifica la persona jur\u00eddica sino que permite a los terceros conocer su naturaleza; cuando se agrega el domicilio es posible diferenciar a este tipo de personas por la ubicaci\u00f3n del inmueble. 5<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Conforme el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 152 del\u00a0CCCN<\/a>, el domicilio es un atributo de toda persona jur\u00eddica y por ende el consorcio debe tener un domicilio. Es el propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 del CCCN el que establece que el consorcio tiene su domicilio en el inmueble. Adem\u00e1s, tambi\u00e9n conforme el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 152, no se trata solo del domicilio sino tambi\u00e9n de la sede, y, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 153, se tienen por v\u00e1lidas y vinculantes para la persona jur\u00eddica todas las notificaciones en la sede inscripta.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Esta persona jur\u00eddica est\u00e1 integrada \u201cobligatoriamente\u201d por todos los titulares de unidades funcionales, quienes dejan de serlo en el momento en que las transfieren a terceras personas, los que, a su vez, pasan autom\u00e1ticamente a integrarlas. No existe voluntad asociativa, nadie selecciona qui\u00e9nes son los otros integrantes, no es factible no integrarla o renunciar el car\u00e1cter de miembro del consorcio. Se es integrante de la persona jur\u00eddica mientras se es propietario de una unidad funcional y mientras exista la afectaci\u00f3n del inmueble. 6<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Dice el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 155 CCCN: \u201cDuraci\u00f3n<\/em>. La duraci\u00f3n de la persona jur\u00eddica es ilimitada en el tiempo, excepto que la ley o el estatuto dispongan lo contrario\u201d.<\/p>\n La vida de esta persona jur\u00eddica est\u00e1 atada a la vigencia del derecho real de propiedad horizontal. Si por alg\u00fan motivo el inmueble es desafectado, consecuentemente se extinguir\u00e1 la personalidad del consorcio. 7<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El consorcio, como toda persona jur\u00eddica distinta de sus integrantes, act\u00faa a trav\u00e9s de \u00f3rganos propios. As\u00ed lo exige el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 158 CCCN:<\/p>\n Gobierno, administraci\u00f3n y fiscalizaci\u00f3n<\/em>. El estatuto debe contener normas sobre el gobierno, la administraci\u00f3n y representaci\u00f3n y, si la ley la exige, sobre la fiscalizaci\u00f3n interna de la persona jur\u00eddica.<\/p><\/blockquote>\n Dicha exigencia es receptada por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 cuando dice que los \u00f3rganos del consorcio son: a) la asamblea, b) el consejo de propietarios y c) el administrador. La asamblea es el \u00f3rgano de gobierno, el administrador es el representante legal del consorcio y el consejo de propietarios funciona como \u00f3rgano consultivo y de control.<\/p>\n Cabe aclarar que la ley no exige de forma obligatoria la existencia del consejo de propietarios como \u00f3rgano del consorcio. Su car\u00e1cter de facultativo no surge de una norma de forma expresa, sino del an\u00e1lisis de varias normas, como el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2064 CCCN, que establece que la asamblea \u201cpuede\u201d designar a un consejo, con lo que no hace de ello un deber; el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2048, cuando se refiere al consejo de propietarios en las siguientes palabras: \u201csi este existe\u201d; y el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2058, que menciona al consejo de propietarios diciendo \u201csi lo hubiere\u201d.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El consorcio tiene y debe tener un patrimonio propio, distinto del de cada uno de los consorcistas, conforme lo exige el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 154 CCCN: \u201cPatrimonio<\/em>. La persona jur\u00eddica debe tener un patrimonio\u201d. Del articulado del CCCN no surge claramente c\u00f3mo se conforma dicho patrimonio, ya que: a) el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 solamente admite su existencia; b)\u00a0el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2048 hace referencia a los bienes del consorcio, pero no los especifica; y c)\u00a0el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056, que regula el contenido del reglamento de propiedad horizontal, en los incisos e) e i) alude a los bienes del consorcio, pero no dice cu\u00e1les son.<\/p>\n El\u00a0Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de 1998<\/a>\u00a0era m\u00e1s preciso al respecto ya que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1980 dec\u00eda:<\/p>\n El patrimonio del consorcio se integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los cr\u00e9ditos contra los consortes o terceros, las unidades funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble, y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia. 8<\/a><\/p><\/blockquote>\n Las partes y cosas comunes no integran el patrimonio del consorcio, ya que pertenecen a los consorcistas. Es el propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2045 CCCN el que establece que las partes privativas y las comunes conforman un todo inescindible, de modo tal que el derecho real que corresponde a cada propietario sobre las partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma independiente. El consorcio tiene solo la administraci\u00f3n de las cosas comunes,<\/p>\n Los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino s\u00f3lo la administraci\u00f3n de las cosas comunes que implica la obligaci\u00f3n, para este \u00faltimo, de mantenerlas en buen estado de conservaci\u00f3n. 9<\/a><\/p><\/blockquote>\n La doctrina mayoritaria admite que el activo del consorcio se integra con las expensas percibidas, los cr\u00e9ditos por expensas, los intereses punitorios por expensas adeudadas, intereses que devenguen las cuentas bancarias a nombre del consorcio, el fondo de reserva, los cr\u00e9ditos respecto a terceros, otras recaudaciones, las UF que se le asignen o adquiera en el inmueble o fuera del mismo, y, en general, las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.<\/p>\n No coincide la doctrina acerca de si las rentas provenientes de espacios comunes (alquileres), o de publicidad efectuada en las paredes divisorias, o los cr\u00e9ditos por medianer\u00eda integran el patrimonio del consorcio. Para algunos s\u00ed, para otros corresponden a los titulares del derecho real. Si las partes comunes no integran el patrimonio del consorcio, tampoco lo integran las rentas que de ellas provienen, salvo decisi\u00f3n de los propietarios en sentido contrario. 10<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica debe tener un objeto, conforme as\u00ed lo exige la letra del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 156 CCCN: \u201cel objeto de la persona jur\u00eddica debe ser preciso y determinado\u201d. Ahora bien, el CCCN no establece para esta persona jur\u00eddica cu\u00e1l debe ser su objeto ni sus caracter\u00edsticas; no lo hace cuando regula la persona jur\u00eddica privada en forma general ni cuando regula el derecho real de propiedad horizontal. Es m\u00e1s, el propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056, que regula y establece el contenido que debe tener el reglamento de propiedad horizontal, no dice nada respecto del objeto.<\/p>\n La falta de norma espec\u00edfica trae como consecuencia tener que analizar cu\u00e1l debe ser el objeto del consorcio de propiedad horizontal. Para Kiper, el objeto del consorcio es<\/p>\n \u2026 el mantenimiento, conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de las cosas comunes; por ende, su accionar debe estar enderezado al cumplimiento de tales fines. \u00c9ste es, entonces, el aspecto que no debe perderse de vista cuando se pretende aplicar al principio de especialidad de la persona jur\u00eddica consorcio. 11<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El CCCN no dice nada acerca de la capacidad como atributo de la persona jur\u00eddica consorcio, pero por aplicaci\u00f3n de las reglas generales aplicables a las personas jur\u00eddicas, la extensi\u00f3n de la capacidad del consorcio debe ce\u00f1irse al cumplimiento de los actos que hagan al cumplimiento de sus fines. En ese sentido, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 141 CCCN le confiere \u201captitud para adquirir derechos y contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creaci\u00f3n\u201d. Es decir, el CCCN recepta en dicho ar\u00adt\u00edcu\u00adlo el principio de especialidad contenido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 35 del\u00a0C\u00f3digo de V\u00e9lez<\/a>\u00a0(en adelante \u201cCCIV\u201d). Como se\u00f1alaran Alterini y V\u00e1zquez:<\/p>\n La capacidad de derecho del consorcio, como la de todas las personas jur\u00eddicas, debe ajustarse al principio de especialidad, o sea, que est\u00e1n condicionadas, en los t\u00e9rminos del art.\u00a035 del C\u00f3d. Civil por \u00ablos fines de su instituci\u00f3n\u00bb. 12<\/a><\/p><\/blockquote>\n Si bien las personas jur\u00eddicas est\u00e1n condicionadas por el principio de especialidad, esto no significa que tengan una personalidad limitada. Como dice Llamb\u00edas:<\/p>\n La personalidad no es, por su misma sustantividad, propiedad que se pueda detentar de manera disminuida. Lo que se puede tener en m\u00e1s o en menos es la capacidad, pero no la personalidad que hace a la existencia misma del sujeto y, desde este punto de vista, se es o no persona del derecho, pues es inconcebible que exista una categor\u00eda de semisujetos. 13<\/a><\/p><\/blockquote>\n Asimismo,<\/p>\n Importa una inadmisible confusi\u00f3n reconocer el car\u00e1cter de persona del consorcio y al mismo tiempo postular que ostenta una personalidad limitada. Con esa mirada todas las personas jur\u00eddicas tendr\u00edan personalidad limitada, pues deben desenvolverse dentro de los fines propios de su objeto. 14<\/a><\/p><\/blockquote>\n Toda persona tiene aptitud para adquirir derechos o contraer obligaciones, la persona humana por su propia naturaleza y la persona jur\u00eddica por atribuci\u00f3n legal. La capacidad o incapacidad jur\u00eddica o de derecho, importa un atributo esencial de toda persona.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Durante la vigencia del r\u00e9gimen de la\u00a0Ley 13512<\/a>\u00a0de Propiedad Horizontal, se debati\u00f3 arduamente acerca de la concursabilidad o no de los consorcios de copropietarios, pero, para arribar a una respuesta, previamente se deb\u00eda resolver la cuesti\u00f3n acerca de su personalidad; si era o no una persona jur\u00eddica, un sujeto de derecho distinto de cada uno de sus integrantes. Reci\u00e9n entonces, y admitiendo su personalidad, pod\u00eda determinarse si la persona jur\u00eddica consorcio quedaba encuadrada en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 de la\u00a0Ley 24522 de Concursos y Quiebras<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cLCQ\u201d), es decir, si se trataba de un sujeto concursable, o si, por el contrario, quedaba excluido de la aplicaci\u00f3n de la ley concursal.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Exist\u00edan dos teor\u00edas enfrentadas: una que negaba la personalidad jur\u00eddica del consorcio y la otra, mayoritaria, que le reconoc\u00eda personalidad jur\u00eddica.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Quienes se enrolaban en esta postura sosten\u00edan que es la ley quien otorga la personalidad jur\u00eddica y no puede surgir de un acuerdo de voluntades. Por lo tanto, al no existir una norma legal que le otorgue personalidad jur\u00eddica al consorcio de propietarios, no puede consider\u00e1rselo un sujeto de derecho. Otros le negaban personalidad sosteniendo que el consorcio carec\u00eda de un patrimonio propio y que, por ende, no pod\u00eda contraer obligaciones.<\/p>\n Jurisprudencialmente se sostuvo que el \u00fanico modo de explicar por qu\u00e9 los copropietarios deben ejercer las acciones y derechos a trav\u00e9s del representante del consorcio es declinar la pretendida personalidad y entender que cuando la ley alude al consorcio de propietarios (art.\u00a09 Ley 13512), no lo hace para atribuirle el car\u00e1cter de entidad que tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones distinta de sus integrantes, sino que se refiere al conjunto de los copropietarios sometidos a un espec\u00edfico y particular modo de conservar y administrar las cosas comunes. Se enrolaban en esta postura autores como Highton, 15<\/a>\u00a0Laquis y Siperman, 16<\/a>Lascano, 17<\/a>\u00a0Molinario, 18<\/a>\u00a0Novillo Corval\u00e1n 19<\/a>\u00a0y S\u00edvori. 20<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Quienes se enrolaban en esta postura sosten\u00edan que el consorcio debe considerarse una persona jur\u00eddica, ya que tiene todos los atributos inherentes a toda persona jur\u00eddica: nombre, domicilio, capacidad, patrimonio propio y \u00f3rganos de gobierno. Como toda persona jur\u00eddica, tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, en los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 33 CCIV, y es una persona distinta de los miembros que lo integran. Entre los partidarios de esta postura, la discusi\u00f3n versaba acerca de la capacidad del consorcio: algunos sosten\u00edan que era amplia, mientras que la mayor\u00eda le reconoc\u00eda una capacidad restringida al solo cumplimiento de su objeto, es decir, que su capacidad est\u00e1 limitada para los actos de gesti\u00f3n del edificio constituido en propiedad horizontal. Se enrolaban en esta postura autores como Alterini, 21<\/a>\u00a0Belluscio, 22<\/a>\u00a0Borda, 23<\/a>\u00a0Curutchet, 24<\/a>Laje, 25<\/a>\u00a0Llamb\u00edas, 26<\/a>\u00a0Mariani de Vidal, 27<\/a>\u00a0Racciati 28<\/a>\u00a0y Spota. 29<\/a><\/p>\n Como indic\u00e1ramos anteriormente, el CCCN puso fin a la hist\u00f3rica discusi\u00f3n, recogiendo expresamente la opini\u00f3n de la doctrina y jurisprudencia mayoritarias, admitiendo que el consorcio tiene personalidad jur\u00eddica. As\u00ed, los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 148 y 2044 del CCCN expresamente le acuerdan el car\u00e1cter de persona jur\u00eddica.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como adelant\u00e1ramos, el segundo debate que se planteaba era determinar si la persona jur\u00eddica consorcio quedaba encuadrada en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 LCQ, es decir, si se trataba de un sujeto concursable o si, por el contrario, quedaba excluido de la aplicaci\u00f3n de la ley concursal. Dice el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2\u00a0LCQ<\/a>:<\/p>\n Sujetos comprendidos<\/em>. Pueden ser declaradas en concurso las personas de existencia visible, las de existencia ideal de car\u00e1cter privado y aquellas sociedades en las que el Estado Nacional, Provincial o municipal sea parte, cualquiera sea el porcentaje de su participaci\u00f3n. Para aquellos que negaban la personalidad jur\u00eddica del consorcio, y basados en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 LCQ, el consorcio no era un sujeto concursal, por no ser una persona de existencia ideal de car\u00e1cter privado. La discusi\u00f3n acerca de la concursabilidad se planteaba solo entre aquellos que reconoc\u00edan al consorcio con personalidad jur\u00eddica.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El principal argumento de quienes se enrolaban en esta postura era que consideraban al consorcio de propietarios como \u201cpersona jur\u00eddica necesaria\u201d. Es decir, consideraban al consorcio un recurso jur\u00eddico indispensable, impuesto por la ley, que no puede dejar de existir mientras exista la propiedad horizontal, que no puede quebrar. Esto se debe a que la declaraci\u00f3n de quiebra es una causal de disoluci\u00f3n de la personalidad jur\u00eddica \u2013incompatible con la caracter\u00edstica de necesariedad enunciada\u2013 y, por lo tanto, tampoco puede concursarse, dado que el concurso preventivo es una quiebra en potencia. Interpretaban de forma amplia el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 LCQ, ya que consideraban que la Ley 13512 era la \u201cley especial\u201d que exclu\u00eda el consorcio de propietarios del r\u00e9gimen concursal.<\/p>\n Como se\u00f1alara Highton haciendo referencia al consorcio,<\/p>\n \u2026es una persona jur\u00eddica necesaria que inevitablemente debe tener continuidad, no pudiendo disolverse con la consiguiente desaparici\u00f3n del consorcio de la vida jur\u00eddica, ya que la indivisi\u00f3n forzosa del inmueble hace ineluctable la permanencia de la comunidad organizada, y el r\u00e9gimen de este derecho real est\u00e1 basado en la existencia del consorcio, ente cuya creaci\u00f3n no es optativa sino autom\u00e1tica (art 9\u00ba ley 13.512). La \u00fanica forma en que este desaparecer\u00eda ser\u00eda a trav\u00e9s de la subasta de todo el inmueble, que fuera a parar a manos de un \u00fanico propietario. De ah\u00ed que entendamos que el consorcio de propietarios est\u00e1 excluido de la admisibilidad del concurso, a cuyo fin interpretamos en forma amplia el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art.\u00a02\u00ba de la ley 24.522, seg\u00fan el cual \u201cNo son susceptibles de ser declaradas en concurso, las personas reguladas por leyes 20.091, 20.321 y 24.241, as\u00ed como las excluidas por leyes especiales\u201d entendiendo que la ley 13.512 es una ley especial que, dado el modo en que dispone sobre el consorcio, lo excluye de la contingencia falencial. De admitirse la quiebra, cabr\u00eda tambi\u00e9n analizar que la misma importar\u00eda la quiebra de todos los propietarios en los t\u00e9rminos del art.\u00a016\u00ba de la ley concursal. 30<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Quienes se enrolaban en esta postura (Di Tullio, Martorell y Roitman, entre otros) han sostenido que si se admite la personalidad del consorcio y el mismo tiene un patrimonio propio,<\/p>\n \u2026 naturalmente se desprende como l\u00f3gica consecuencia la posibilidad de concursamiento de este sujeto de derecho (entendido en forma amplia, abarcativo de la soluci\u00f3n preventiva y liquidativa) en los t\u00e9rminos de los arts.\u00a02\u00ba y 5\u00ba de la LCQ. 31<\/a><\/p><\/blockquote>\n Sosten\u00edan que la idea de considerar al consorcio como una persona jur\u00eddica necesaria y, en virtud de ello, no poder declarar su quiebra porque conllevar\u00eda la disoluci\u00f3n de la persona jur\u00eddica \u201cno parece convincente y el perjuicio que causa el estado de quiebra a cualquier comunidad de sujetos organizados jur\u00eddicamente no es diferente en uno y otro caso\u201d. 32<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Al reconocer al consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica, el CCCN ha resuelto solo una parte del problema, ya que nada dice respecto de su concursabilidad, y, en virtud de que la LQC no ha sido objeto de reforma, el debate en relaci\u00f3n con la inclusi\u00f3n o no del consorcio entre los sujetos concursales establecidos en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 de la ley est\u00e1 a\u00fan vigente. En l\u00edneas generales, los fundamentos esbozados antes de la reforma, tanto a favor como en contra de la posibilidad de la concursabilidad del consorcio de propiedad horizontal, siguen siendo los mismos.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Parte de la doctrina sostiene que, si bien el\u00a0CCCN<\/a>\u00a0reconoce expresamente al consorcio como persona jur\u00eddica, esto no implica necesariamente su concursabilidad, sino que hay que analizar la finalidad del instituto. Estos autores sostienen que, aun con la reforma del CCCN, la quiebra y el concurso son improponibles, por ser el consorcio una persona jur\u00eddica de existencia necesaria. Medici y Raspall argumentan que<\/p>\n \u2026 por razones ligadas a su composici\u00f3n patrimonial, finalidad, estructura ontol\u00f3gica, [el] consorcio de copropietarios regulado en los arts.\u00a02044 y concordantes del CCCN, no puede ser un sujeto concursable. 33<\/a><\/p><\/blockquote>\n Sostiene Raspall,<\/p>\n Esta persona jur\u00eddica nace con un plazo indeterminado, perdura mientras exista la afectaci\u00f3n del inmueble al r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal y solo se disuelve por desafectaci\u00f3n del inmueble del r\u00e9gimen, lo que podr\u00e1 ser alcanzado por acuerdo un\u00e1nime de los propietarios o por resoluci\u00f3n judicial y es necesaria su existencia para que exista derecho real de propiedad horizontal. En tal orden, se sostiene desde antes de la sanci\u00f3n del nuevo C\u00f3digo, que el consorcio es una persona jur\u00eddica \u201cnecesaria\u201d, pues integra uno de los elementos estructurales del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, es consustancial con el mismo y hace a la existencia del derecho real de propiedad horizontal, posici\u00f3n que compartimos. <\/p>\n<\/a> Otros sostienen que dado que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044\u00a0CCCN<\/a>\u00a0no prev\u00e9 la disoluci\u00f3n del consorcio de propietarios por declaraci\u00f3n de quiebra, en consecuencia, no resultar\u00eda aplicable el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 163 inc.\u00a0e) CCCN. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044, en su \u00faltimo p\u00e1rrafo, dispone:<\/p>\n La personalidad del consorcio se extingue por la desafectaci\u00f3n del inmueble del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo un\u00e1nime de los propietarios instrumentado en escritura p\u00fablica o por resoluci\u00f3n judicial, inscripta en el registro inmobiliario.<\/p><\/blockquote>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 163, al regular las causales de disoluci\u00f3n de las personas jur\u00eddicas, en su inciso e) establece como causal la declaraci\u00f3n de quiebra y agrega que la disoluci\u00f3n queda sin efecto si la quiebra concluye por avenimiento o se dispone la conversi\u00f3n del tr\u00e1mite en concurso preventivo, o si la ley especial prev\u00e9 un r\u00e9gimen distinto.<\/p>\n Reconocen que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 prev\u00e9 solo dos causales de disoluci\u00f3n: 1) por acuerdo un\u00e1nime de los propietarios instrumentado en escritura p\u00fablica y 2) por resoluci\u00f3n judicial, inscripta en el registro inmobiliario. As\u00ed, Raspall sostiene:<\/p>\n En el r\u00e9gimen de la ley 13.512 derogada, no estaba tratada la disoluci\u00f3n de la persona jur\u00eddica en raz\u00f3n de que \u00e9sta no le reconoc\u00eda al consorcio tal car\u00e1cter (por lo menos en forma expresa). La desafectaci\u00f3n del inmueble pod\u00eda producirse por resoluci\u00f3n judicial, en los casos en que el juez debiera expedirse \u2013frente a la ausencia de unanimidad\u2013 por cuestiones vinculadas a reparaciones extraordinarias, por destrucci\u00f3n total o parcial, estado de vetustez o ruindad que hac\u00edan a la cosa peligrosa. Esta situaci\u00f3n se repite actualmente en el art.\u00a02055 para los casos de grave deterioro o destrucci\u00f3n del edificio, donde los propietarios resuelven por mayor\u00edas que representen m\u00e1s de la mitad del valor, pero seguramente en caso de conflictos, estos recurrir\u00e1n a la justicia, con lo cual el juez puede terminar resolviendo la desafectaci\u00f3n. Igualmente, en los casos de ruina, vetustez o peligrosidad, el juez podr\u00eda resolver la desafectaci\u00f3n del inmueble, aun cuando fuera pedido por una cantidad de propietarios que no representaran las mayor\u00edas legales, e incluso, podr\u00eda llegarse a esta situaci\u00f3n teniendo como punto de partida, una resoluci\u00f3n administrativa. <\/p>\n<\/a> Parte de la doctrina sostiene que el consorcio de propiedad horizontal no podr\u00eda estar en cesaci\u00f3n de pagos, y, por ende, no corresponder\u00eda admitir ni el concurso ni la quiebra. Dice el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1\u00a0LCQ<\/a>:<\/p>\n Cesaci\u00f3n de pagos<\/em>. El estado de cesaci\u00f3n de pagos, cualquiera sea su causa y la naturaleza de las obligaciones a las que afecte, es presupuesto para la apertura de los concursos regulados en esta ley, sin perjuicio de lo dispuesto por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 66 y 69.<\/p><\/blockquote>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 78 LCQ establece:<\/p>\n Prueba de cesaci\u00f3n de pagos<\/em>. El estado de cesaci\u00f3n de pagos debe ser demostrado por cualquier hecho que exteriorice que el deudor se encuentra imposibilitado de cumplir regularmente sus obligaciones, cualquiera sea el car\u00e1cter de ellas y las causas que lo generan.<\/p><\/blockquote>\n Estos autores afirman que el consorcio no podr\u00eda estar imposibilitado de cumplir regularmente sus obligaciones, o sea, entrar en cesaci\u00f3n de pagos, ya que los propietarios tienen la obligaci\u00f3n de pagar las expensas en la proporci\u00f3n que se fije en el reglamento de propiedad horizontal, las cuales se suponen suficientes para afrontar las obligaciones asumidas por el consorcio. Es obligaci\u00f3n del administrador practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacer las obligaciones asumidas por el consorcio. Asimismo, en funci\u00f3n de lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2067 inciso k)\u00a0CCCN, deber\u00e1 notificar a los propietarios, dentro de las cuarenta y ocho horas h\u00e1biles de recibir la intimaci\u00f3n respectiva, acerca de la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio, y, de esta forma, en la asamblea de consorcistas se deber\u00edan decidir las acciones a seguir.<\/p>\n Conforme a lo expuesto, sostienen que el consorcio de propiedad horizontal no deber\u00eda entrar en cesaci\u00f3n de pagos, debido a la forma en que est\u00e1 regulado su funcionamiento, y, de existir posibles inconvenientes, deber\u00edan resolverse mediante el sistema de responsabilidad de los administradores. Los propietarios de las unidades funcionales tienen una responsabilidad directa e ilimitada frente al consorcio, proporcional al porcentaje que corresponde a su unidad funcional. Por lo tanto, ante la negligencia del administrador de iniciar los tr\u00e1mites correspondientes para exigir el pago de las expensas a los consorcistas morosos, los terceros podr\u00edan ejercer sus derechos a trav\u00e9s de la v\u00eda de la cesi\u00f3n de derechos o mediante el ejercicio de la acci\u00f3n de subrogaci\u00f3n, reclamando solo a los consorcistas incumplidores. De esta forma, se preserva al consorcio sin someterlo a un complejo proceso falencial.<\/p>\n Con respecto a la situaci\u00f3n de insolvencia del consorcio, se ha argumentado<\/p>\n \u2026 el patrimonio del consorcio de copropietarios nunca podr\u00eda ser insuficiente para responder por las deudas que lo gravan toda vez que existe una obligaci\u00f3n connatural de los copropietarios a aportar los fondos para el mantenimiento del edificio y el funcionamiento de la propiedad horizontal. 36<\/a><\/p><\/blockquote>\n Seg\u00fan este razonamiento,<\/p>\n \u2026 la impotencia patrimonial del consorcio para hacer frente a sus obligaciones, dispara la responsabilidad patrimonial de los copropietarios, quienes deben afrontar todo lo que el consorcio no puede cancelar (excusi\u00f3n previa de bienes del consorcio). 37<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El CCCN reconoce al consorcio de propiedad horizontal como una persona jur\u00eddica privada. Como tal, posee todos los atributos que le son propios a las personas jur\u00eddicas: 1) nombre, 2) domicilio, 3) duraci\u00f3n, 4) patrimonio, 5) objeto, 6) \u00f3rganos propios, y, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 141 CCCN, tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creaci\u00f3n; todo ello al igual que el resto de las personas jur\u00eddicas privadas. Por otra parte, no existe en el CCCN norma alguna que le permita al consorcio de propiedad horizontal no estar alcanzado por lo regulado en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 163 a 167, referidos a la disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n de las personas jur\u00eddicas privadas. Como es posible advertir, el reconocimiento de la personalidad independiente del consorcio constituye el punto de partida para considerar los efectos que se derivan del mismo, pues ello incide directamente en la posibilidad de que el consorcio pueda ser parte en juicio, en la probabilidad de ser condenado, en la responsabilidad por las deudas contra\u00eddas y, por consiguiente, en la alternativa del concursamiento. 38<\/a><\/p>\n Como se\u00f1alan Gurfinkel y Saucedo,<\/p>\n Aplicando las normas comerciales al tema en cuesti\u00f3n se afirma que desde el punto de vista estrictamente normativo, la situaci\u00f3n del consorcio de propietarios no est\u00e1 contemplado entre las excepciones de la ley 24.522, por lo cual, siendo una persona jur\u00eddica con caracteres especiales en cuanto a su objeto, queda encuadrada en los arts.\u00a02 y 5 de la ley de la materia y, aunque no persigue fines de lucro, al realizar las contrataciones mediante las cuales cubre las necesidades y obtiene beneficios, contrae obligaciones que al quedar incumplidas lo vuelven pasible del concurso de quiebra. En consecuencia, si se reconoce al consorcio personalidad jur\u00eddica, no hay argumentos de derecho para excluirlo de los alcances de la ley concursal. 39<\/a><\/p><\/blockquote>\n En cuanto a considerar al consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica necesaria los citados autores expresan:<\/p>\n No compartimos esta interpretaci\u00f3n por cuanto para considerar a la ley 13.512 como ley especial a los fines de la exclusi\u00f3n de la ley concursal, la excepci\u00f3n \u2013que debe ser interpretada con criterio restrictivo\u2013 deber\u00eda surgir de aquella norma en forma clara. No solo no hay regla alguna al respecto en la ley 13512 sino que \u00e9sta ni siquiera reconoce al consorcio de propietarios como persona jur\u00eddica distinta de sus integrantes, como en cambio lo dispone el nuevo C\u00f3digo. Ante la falta de sustento normativo que permita excluir al consorcio de los alcances del concurso o quiebra, resulta insuficiente el argumento de orden pragm\u00e1tico que se\u00f1ala la necesidad de su existencia para el mantenimiento del sistema de propiedad horizontal. 40<\/a><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> En lo que respecta a los sujetos que pueden acceder a los procesos concursales, la Ley 24522 no ha cambiado y siguen rigiendo sus ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2 y 5. El \u00faltimo p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 determina qu\u00e9 sujetos no son susceptibles de ser declarados en concurso, manteniendo ciertas exclusiones espec\u00edficas, como es el caso de las administradoras de fondos de jubilaciones y pensiones, aseguradoras y bancos, y el consorcio de propiedad horizontal no es una de las excepciones se\u00f1aladas por la ley. El hecho de que el CCCN establezca que el consorcio de propiedad horizontal es una persona jur\u00eddica de car\u00e1cter privado, conforme a los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 148 inciso h) y 2044, necesariamente implica reconocer la posibilidad de que el consorcio de propiedad horizontal a) pueda ser parte en un proceso judicial actuando tanto como actor o demandado, b) pueda ser condenado, c) sea responsable (como centro de imputaci\u00f3n diferenciado de conductas en relaci\u00f3n con los propietarios que lo conforman) respecto de las deudas contra\u00eddas o por los da\u00f1os producidos bajo el r\u00e9gimen de responsabilidad civil, y d) pueda acceder a los procesos concursales (acuerdo preventivo extrajudicial, concurso preventivo y quiebra) en aquellos casos en los cuales se presenten los presupuestos objetivos que dan lugar a la apertura de cualquiera de estos procedimientos.<\/p>\n Nada impide que los \u00f3rganos propios de la persona jur\u00eddica dispongan la presentaci\u00f3n en concurso preventivo, acordando con los acreedores del consorcio un plan de pagos que solvente las obligaciones adeudadas en tanto los recursos de aqu\u00e9l\u2026 41<\/a><\/p>\n Como se\u00f1ala Vitolo:<\/p>\n \u2026 si el Consorcio de Propiedad Horizontal \u2013persona jur\u00eddica privada distinta de los propietarios que lo componen\u2013: El mismo autor, al fundamentar que el consorcio de propiedad horizontal puede acceder a los procesos concursales, agrega:<\/p>\n Por otra parte, esta soluci\u00f3n es la m\u00e1s sana y equitativa al momento de resolver las cuestiones patrimoniales frente a un situaci\u00f3n de crisis, dado que de lo que se trata aqu\u00ed es de enfrentar un presupuesto objetivo, bajo la ley 24522 cu\u00e1l es el de la cesaci\u00f3n de pagos, situaci\u00f3n \u2013\u00e9sta\u2013 que est\u00e1 conformada no necesariamente por un desequilibrio econ\u00f3mico, sino por desequilibrio financiero, pues dicho estado de cesaci\u00f3n de pagos es el estado del patrimonio que, sin disponibilidad de cr\u00e9dito, se revela impotente para atender las obligaciones exigibles, con los bienes normalmente realizables, en oportunidad de dicha exigibilidad. <\/p>\n<\/a> Como se adelantara en el presente trabajo, el patrimonio del consorcio se integra con las expensas percibidas, los cr\u00e9ditos por expensas, los intereses punitorios por expensas adeudadas, intereses que devenguen las cuentas bancarias a nombre del consorcio, el fondo de reserva, los cr\u00e9ditos respecto a terceros, otras recaudaciones, las unidades funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble o fuera del mismo, y, en general, las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia. Las partes y cosas comunes no integran el patrimonio del consorcio, ya que pertenecen a los consorcistas. Es el propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2045 el que establece que las partes privativas y las comunes conforman un todo inescindible, de modo tal que el derecho real que corresponde a cada propietario sobre las partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma independiente. Las cosas comunes no son embargables por cuanto no son propiedad del consorcio; son inseparables de las unidades privativas y son indispensables para el funcionamiento del sistema. 44<\/a><\/p>\n Conforme se\u00f1ala Vitolo,<\/p>\n Como puede advertirse, el patrimonio del consorcio \u2013en relaci\u00f3n con los bienes propios y comunes de titularidad de los propietarios\u2013 no resulta, en general, significativo, salvo en aquellos casos en los cuales el consorcio de propiedad horizontal pudiera ser titular \u2013por s\u00ed mismo\u2013 de algunas unidades funcionales cuyo destino fuera su alquiler o explotaci\u00f3n a efectos de proveer fondos para el sostenimiento de los gastos y expensas generadas. <\/p>\n<\/a> El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 163\u00a0CCCN<\/a>\u00a0establece las causales de disoluci\u00f3n de las personas jur\u00eddicas; en su inciso e), determina como una de ellas la declaraci\u00f3n de quiebra y agrega que la disoluci\u00f3n queda sin efecto si la quiebra concluye por avenimiento o se dispone la conversi\u00f3n del tr\u00e1mite en concurso preventivo o si la ley especial prev\u00e9 un r\u00e9gimen distinto. De ello se infiere que el consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica puede evitar su disoluci\u00f3n recurriendo: a) a concluir la quiebra por avenimiento; b) convirtiendo el tr\u00e1mite en concurso preventivo (arts.\u00a090-93 y 225 y siguientes de la Ley 24522).<\/p>\n Por su parte, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 CCCN se refiere a la extinci\u00f3n del consorcio; en su \u00faltimo p\u00e1rrafo dispone:<\/p>\n La personalidad del consorcio se extingue por la desafectaci\u00f3n del inmueble del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo un\u00e1nime de los propietarios instrumentado en escritura p\u00fablica o por resoluci\u00f3n judicial, inscripta en el registro inmobiliario.<\/p><\/blockquote>\n Como se puede ver, ambos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos hacen referencia a dos conceptos diferentes como son la disoluci\u00f3n y la extinci\u00f3n de la persona jur\u00eddica.<\/p>\n Por lo expuesto, y como dice V\u00edtolo,<\/p>\n Mientras tanto no se encuentre extinguida la personalidad jur\u00eddica del Consorcio de Propiedad Horizontal, y acaecida que fuera una causal disolutoria, produciendo la disoluci\u00f3n de dicho consorcio como persona jur\u00eddica privada, y colocando al mismo en estado de liquidaci\u00f3n, dicho ente conservar\u00e1 su personalidad jur\u00eddica durante el proceso liquidatorio, debiendo adicionar a su denominaci\u00f3n social \u2013nombre\u2013 la expresi\u00f3n \u201cen liquidaci\u00f3n. <\/p>\n<\/a> Frente a una situaci\u00f3n de insolvencia del consorcio de propiedad horizontal, su concursamiento brindar\u00eda una serie ventajas operativas tanto para el consorcio deudor como para los acreedores del mismo:<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En virtud de lo expuesto y el an\u00e1lisis de las diferentes posturas doctrinarias, considero que el consorcio de propiedad horizontal, como persona jur\u00eddica privada y sujeto de derecho, conforme al C\u00f3digo Civil y Comercial y la Ley 24522, es sujeto concursable.<\/p>\n Como conclusi\u00f3n se puede afirmar que:<\/p>\n 1)El consorcio de propiedad horizontal:<\/p>\n a) puede ser parte en un proceso judicial, actuando tanto como actor o como demandado;1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. Derecho real de propiedad horizontal<\/h2>\n<\/a>
2.1. Concepto<\/h3>\n
2.2. Naturaleza jur\u00eddica<\/h3>\n
2.3. Constituci\u00f3n<\/h3>\n
2.4. Objeto<\/h3>\n
3. El consorcio de propiedad horizontal<\/h2>\n
3.1. Comienzo de la existencia del consorcio<\/h3>\n
\ni) El art.\u00a02038 ordena que a los fines de la divisi\u00f3n jur\u00eddica del inmueble hay que redactar un reglamento de propiedad horizontal que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal contiene no solo la descripci\u00f3n de la divisi\u00f3n del inmueble, tal como surge de los planos respectivos, sino fundamentalmente una serie de cl\u00e1usulas destinadas a regir la vida de la comunidad y por lo tanto debe ser aceptado libremente por las partes al momento de contratar. Es el verdadero estatuto del consorcio, destinado a ordenar las relaciones de los propietarios entre s\u00ed y con respecto a terceros, constituyendo un convenio de cumplimiento obligatorio para las partes en los t\u00e9rminos del art.\u00a0959 del C\u00f3digo Civil y Comercial.
\nii) El art.\u00a02044, luego de asignar al Consorcio la calidad de persona jur\u00eddica, dispone en su segundo p\u00e1rrafo: \u00abLa personalidad del consorcio se extingue por la desafectaci\u00f3n del inmueble del r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u2026 Instrumentado en escritura p\u00fablica o por resoluci\u00f3n judicial, inscripta en el registro inmobiliario\u00bb. Una interpretaci\u00f3n a contrario sensu permite afirmar que la afectaci\u00f3n del inmueble en la forma ordenada por el art.\u00a02038 se\u00f1ala el comienzo de la existencia del consorcio de propiedad horizontal.
\niii) El art.\u00a0142 establece como regla general que \u00abLa existencia de la persona jur\u00eddica privada comienza desde su constituci\u00f3n\u2026\u00bb, principio plenamente aplicable al consorcio de propiedad horizontal en virtud que \u00e9ste no requiere autorizaci\u00f3n legal para funcionar. La norma citada reconoce el acuerdo de voluntades como fuerza jur\u00edgena en la creaci\u00f3n de las personas jur\u00eddicas privadas dentro de las formas admitidas y en este sentido, es el reglamento de propiedad horizontal el estatuto en el que queda plasmada la voluntad de los consorcistas, ya fuera que intervinieron en su redacci\u00f3n o que adhirieron a \u00e9l con posterioridad. 4<\/a><\/p><\/blockquote>\n3.2. Caracteres de la persona jur\u00eddica consorcio de propiedad horizontal<\/h3>\n<\/a>
3.2.1. Nombre<\/h4>\n
3.2.2. Domicilio<\/h4>\n
3.2.3. Integrantes<\/h4>\n
3.2.4. Duraci\u00f3n<\/h4>\n
3.2.5. Funcionamiento, \u00f3rganos del consorcio<\/h4>\n
3.2.6. Patrimonio<\/h4>\n
3.2.7. Objeto<\/h4>\n
3.2.8. Capacidad. Principio de especialidad como marco de la capacidad de derecho<\/h4>\n
4. Un poco de historia: el consorcio de propietarios durante la vigencia de la Ley 13512 y el C\u00f3digo Civil<\/h2>\n
4.1. Posturas acerca de la personalidad del consorcio de propietarios<\/h3>\n
4.1.1. Argumentos de quienes le negaban personalidad jur\u00eddica al consorcio<\/h4>\n
4.1.2. Argumentos de quienes le reconoc\u00edan personalidad jur\u00eddica al consorcio<\/h4>\n
4.2. Posturas acerca de la concursabilidad del consorcio de propietarios<\/h3>\n
\nSe consideran comprendidos: 1) El patrimonio del fallecido, mientras se mantenga separado del patrimonio de sucesores. 2) Los deudores domiciliados en el extranjero respecto de bienes existentes en el pa\u00eds.
\nNo son susceptibles de ser declaradas en concurso, las personas reguladas por Leyes Nros. 20091, 20321 y 24241, as\u00ed como las excluidas por leyes especiales.<\/p><\/blockquote>\n4.2.1. Argumentos de quienes negaban la concursabilidad del consorcio<\/h4>\n
4.2.2. Argumentos de quienes aceptaban la concursabilidad del consorcio<\/h4>\n
5. La concursabilidad del consorcio de propiedad horizontal en la actualidad, conforme al C\u00f3digo Civil y Comercial y la Ley 24522<\/strong><\/h2>\n
5.1. Argumentos y posturas en contra de la concursabilidad<\/h3>\n<\/a>
5.1.1. El consorcio de propiedad horizontal como \u201cpersona jur\u00eddica necesaria\u201d<\/h4>\n
\n[\u2026] el consorcio de copropietarios, a diferencia de las dem\u00e1s personas jur\u00eddicas privadas, es una persona jur\u00eddica necesaria, es decir, impuesta por la ley, que existir\u00e1 mientras nos encontremos frente a la propiedad horizontal. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye a la persona jur\u00eddica consorcio seg\u00fan los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 CCyC. Los integrantes del consorcio (copropietarios), no deciden libremente crear la persona jur\u00eddica, sino que se los impone la ley como condici\u00f3n para que exista propiedad horizontal.
\n[\u2026] La \u201cvida\u201d del consorcio est\u00e1 indisolublemente ligada a la afectaci\u00f3n del inmueble al r\u00e9gimen de propiedad horizontal y por lo tanto solo se extingue por la desafectaci\u00f3n acordada en forma un\u00e1nime por los propietarios o por decisi\u00f3n judicial. La desafectaci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal es la \u00fanica causal de extinci\u00f3n del consorcio, no dejando lugar a duda alguna la redacci\u00f3n del art.\u00a02044, 2\u00ba p\u00e1rr. CCyC. De modo que, mientras exista la afectaci\u00f3n del inmueble a la propiedad horizontal, existir\u00e1 la persona jur\u00eddica consorcio, lo que la transforma \u2013como hemos dicho\u2013 en una \u201cpersona jur\u00eddica necesaria\u201d e inescindible del sistema. 34<\/a><\/p><\/blockquote>\n5.1.2. Causales de disoluci\u00f3n de la persona jur\u00eddica<\/h4>\n
\nEntendemos que \u00e9sta es la interpretaci\u00f3n que cabe darle al art.\u00a02044 cuando dice que el juez puede resolver la desafectaci\u00f3n del inmueble y ello arrastrar a la disoluci\u00f3n o extinci\u00f3n del consorcio. No vemos que tenga facultades para disolver el consorcio en forma directa, sino que sobreviene en forma indirecta por la desafectaci\u00f3n del inmueble.
\nParte de la doctrina ha sostenido que el juez puede disponer la extinci\u00f3n de la persona jur\u00eddica consorcio, a trav\u00e9s de la declaraci\u00f3n judicial de quiebra. A la sentencia de quiebra (resoluci\u00f3n judicial), la consideran una causal de disoluci\u00f3n del consorcio, lo que a su vez arrastrar\u00eda a la desafectaci\u00f3n del inmueble. Esta afirmaci\u00f3n amerita que consideremos que, si se declara la quiebra del consorcio, no es la resoluci\u00f3n judicial la que impondr\u00eda la disoluci\u00f3n, sino la ley misma, (art.\u00a0163 inc.\u00a0c. del CCyC), o sea, estar\u00edamos en presencia de una causa legal y no \u2013t\u00e9cnicamente\u2013 judicial.
\nNo obstante, debe considerarse que la redacci\u00f3n del art.\u00a02044 CCyC establece una clara previsi\u00f3n, indicando que es la desafectaci\u00f3n la que produce la disoluci\u00f3n de la persona jur\u00eddica y no al rev\u00e9s. 35<\/a><\/p><\/blockquote>\n5.1.3. Insolvencia\/cesaci\u00f3n de pagos<\/h4>\n
5.2. Argumentos y posturas a favor de la concursabilidad<\/h3>\n<\/a>
5.2.1. El consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica<\/h4>\n
5.2.2. La legitimaci\u00f3n del consorcio de propiedad horizontal para acceder a los procesos concursales<\/h4>\n
\na) Se encuentra enfrentando dificultades econ\u00f3micas o financieras de car\u00e1cter general, o se encuentra en un estado de cesaci\u00f3n de pagos, puede promover y procurar obtener un acuerdo preventivo extrajudicial, en los t\u00e9rminos de los arts.\u00a069 y siguientes de la ley 24522 celebrando libremente un acuerdo privado con una comunidad significativa de sus acreedores en orden a permitirle superar la crisis que atraviesa; acuerdo \u00e9ste que si finalmente consigue la homologaci\u00f3n por parte del tribunal competente, adquirir\u00e1 los efectos de un acuerdo preventivo judicial homologado, imponi\u00e9ndose forzosamente a todos los acreedores de causa o t\u00edtulo anterior a dicho acuerdo \u2013hayan o no participado del mismo\u2013, novando la totalidad de esas obligaciones;
\nb) Se encuentra enfrentando un estado de cesaci\u00f3n de pagos, puede solicitar la apertura de su concurso preventivo de acreedores, recurriendo al juez de su domicilio con el objeto de que \u2013continuando al frente de la administraci\u00f3n de su patrimonio bajo un r\u00e9gimen de desapoderamiento atenuado y desarrollando su actividad habitual\u2013 se le brinde la oportunidad de que pueda arribar \u2013en un plazo determinado\u2013 a un acuerdo con sus acreedores, que le permita revertir la situaci\u00f3n de crisis por la que atraviesa. Si el acuerdo finalmente es homologado judicialmente, las obligaciones de causa o t\u00edtulo anterior a la presentaci\u00f3n en concurso quedar\u00e1n novadas totalmente; y \u2013finalmente\u2013
\nc) Se encuentra enfrentando un estado de cesaci\u00f3n de pagos y estima que la situaci\u00f3n no podr\u00e1 ser revertida en raz\u00f3n de que \u2013por diversas circunstancias\u2013 no se advierte que los copropietarios puedan efectivamente contribuir a permitirle superar dicho estado de cesaci\u00f3n de pagos, pedir su propia declaraci\u00f3n en quiebra ante el juez de su domicilio e, igualmente, cualquier acreedor que considere que el consorcio se encuentra efectivamente en cesaci\u00f3n de pagos, e invoque la existencia de actos reveladores de la mencionada situaci\u00f3n, podr\u00e1 pedir su declaraci\u00f3n en quiebra \u2013quiebra directa\u2013, cuyo tr\u00e1mite podr\u00e1 devenir en concurso preventivo si se recurriera tempor\u00e1neamente al instituto de la conversi\u00f3n del tr\u00e1mite.
\nY no hay norma positiva alguna que excluya al Consorcio de Propiedad Horizontal de estas posibilidades, como ocurre con otras personas jur\u00eddicas privadas. 42<\/a><\/p><\/blockquote>\n
\nFrente a esta situaci\u00f3n \u2013e incluso frente a la m\u00e1s dram\u00e1tica cual podr\u00eda ser la imposibilidad f\u00e1ctica de superar tal estado de cesaci\u00f3n de pagos, que importara la declaraci\u00f3n en quiebra del Consorcio de Propiedad Horizontal\u2013, si no se admitiera que la persona jur\u00eddica Consorcio pueda recurrir a los procesos concursales regidos por la ley 24522, los acreedores quedar\u00edan habilitados \u2013ante un incumplimiento generalizado de obligaciones por parte de dicho Consorcio\u2013 a disputarse salvajemente la percepci\u00f3n de sus cr\u00e9ditos agrediendo en forma masiva los bienes de propiedad del Consorcio que conforman su garant\u00eda com\u00fan \u2013arts.\u00a0743 y siguientes del C\u00f3digo\u2013 escapando a las reglas generales de la insolvencia de las personas jur\u00eddicas, en materia de procedimientos de reconocimiento de los cr\u00e9ditos para la reconformaci\u00f3n del pasivo del sujeto de derecho en crisis \u2013arts.\u00a032, 34, 35, 36, 37, 38 y 126 de la ley 24522\u2013 y a\u00fan en lo que hace al r\u00e9gimen de preferencias y privilegios, regulados por los arts.\u00a02579 del C\u00f3digo y 239 y siguientes de la ley 24522. 43<\/a><\/p><\/blockquote>\n5.2.3. Patrimonio del consorcio involucrado en el proceso universal<\/h4>\n
\nSin embargo ello no es \u00f3bice para que el Consorcio pueda contraer las obligaciones que la ley le permite, y ejercer los derechos derivados del reconocimiento de su personalidad jur\u00eddica. 45<\/a><\/p><\/blockquote>\n5.2.4. La extinci\u00f3n y la eventual disoluci\u00f3n del consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica por su declaraci\u00f3n en quiebra<\/h4>\n
\nTanto la liquidaci\u00f3n voluntaria como la coactiva derivada del proceso de quiebra \u2013si la liquidaci\u00f3n se lleva efectivamente a cabo porque la quiebra puede concluir por medios tales como el avenimiento o la conversi\u00f3n del tr\u00e1mite en concurso preventivo que no importan la disoluci\u00f3n del consorcio y, por lo tanto, no conllevan a la liquidaci\u00f3n del mismo\u2013, importar\u00e1n, como paso final, la desafectaci\u00f3n del inmueble del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, derivando el r\u00e9gimen de propiedad o del edificio a un condominio entre todos los titulares de unidades funcionales, en proporci\u00f3n a su participaci\u00f3n.
\nEn efecto; el art.\u00a02044 del nuevo C\u00f3digo establece que la personalidad del consorcio se extingue por la desafectaci\u00f3n del inmueble del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la cual puede tener como fuente: i) un acuerdo un\u00e1nime de los propietarios instrumento en escritura p\u00fablica o ii) por resoluci\u00f3n judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
\nEn el caso de la quiebra dicha resoluci\u00f3n judicial es la declaraci\u00f3n judicial de finalizaci\u00f3n del proceso de liquidaci\u00f3n en la quiebra, bajo los arts.\u00a0225 a 233 de la ley 24.522.
\nEs claro que esto podr\u00eda evitarse si en el proceso liquidatorio en la quiebra, el S\u00edndico pudiera obtener de los propietarios las contribuciones por expensas extraordinarias necesarias para hacer frente \u00edntegramente al pasivo falencial, y recondujera el Consorcio bajo el r\u00e9gimen del art.\u00a0166 del C\u00f3digo. 46<\/a><\/p><\/blockquote>\n6. Ventajas que brinda la concursabilidad<\/h2>\n
\n
7. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\nb) puede ser condenado;
\nc) puede ser responsable (como centro de imputaci\u00f3n diferenciado de conductas en relaci\u00f3n con los propietarios que lo conforman) respecto de las deudas contra\u00eddas o por los da\u00f1os producidos bajo el r\u00e9gimen de responsabilidad civil;
\nd) puede acceder a los procesos concursales (acuerdo preventivo extrajudicial, concurso preventivo y quiebra) en aquellos casos en los cuales se presenten los presupuestos objetivos que dan lugar a la apertura de cualquiera de estos procedimientos;
\ne) puede ser declarado en quiebra.<\/p>\n