{"id":720,"date":"2014-11-06T19:34:31","date_gmt":"2014-11-06T19:34:31","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=720"},"modified":"2018-07-12T11:54:59","modified_gmt":"2018-07-12T14:54:59","slug":"boleto-de-compraventa-y-oponibilidad-de-medidas-cautelares-evolucion-legislativa-y-el-sistema-proyectado-en-la-reforma-del-codigo-civil","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/boleto-de-compraventa-y-oponibilidad-de-medidas-cautelares-evolucion-legislativa-y-el-sistema-proyectado-en-la-reforma-del-codigo-civil\/","title":{"rendered":"Boleto de compraventa y oponibilidad de medidas cautelares. Evoluci\u00f3n legislativa y el sistema proyectado en la reforma del C\u00f3digo Civil*"},"content":{"rendered":"

[*] N. del E.: este art\u00edculo es anterior a la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n Argentina Ley 26.994. Por tal motivo, las referencias utilizan el t\u00e9rmino \u201cProyecto\u201d. Los hiperv\u00ednculos respectivos\u00a0dirigen a la versi\u00f3n aprobada por el Senado en noviembre de 2013<\/a>. El lector puede consultar adem\u00e1s: a) la Ley 26.994<\/a> y sus anexos; b) la versi\u00f3n del Proyecto elevada al Congreso por el Poder Ejecutivo Nacional a trav\u00e9s del Mensaje 884\/2012<\/a>.<\/p>\n

 <\/p>\n

Por Ezequiel Cabuli<\/strong> (informaci\u00f3n sobre el autor<\/a>)<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1. Introducci\u00f3n<\/strong>\u00a0<\/h3>\n

El sistema legal argentino regula las consecuencias de los actos jur\u00eddicos derivadas de la interpretaci\u00f3n de cl\u00e1usulas contractuales y sus sanciones en los casos de incumplimiento o controversia. No obstante, la costumbre \u2013como fuente del derecho\u2013 torna disvaliosas determinadas soluciones impulsadas por la aplicaci\u00f3n lineal de normas preestablecidas. Ante estas situaciones, se producen injusticias que provocan una mutaci\u00f3n en la interpretaci\u00f3n cl\u00e1sica de las normas y, en consecuencia, el dinamismo necesario para que el derecho evolucione conjuntamente con la sociedad en la cual se aplica.<\/p>\n

Estas circunstancias le sirven al legislador como motor para crear derecho a trav\u00e9s de la modificaci\u00f3n de determinados aspectos particulares de la ley con el fin de corregir imperfecciones y de que siga funcionando en sinton\u00eda con la realidad. Sin embargo, en determinados casos, las buenas intenciones de las reformas legislativas chocan con la claridad de la redacci\u00f3n primitiva de los art\u00edculos que se quieren perfeccionar; por ejemplo, cuando se agregan p\u00e1rrafos a art\u00edculos existentes o cuando se repite la numeraci\u00f3n de un art\u00edculo con el aditivo bis para consolidar una interpretaci\u00f3n. Esta t\u00e9cnica legislativa genera contradicciones interpretativas que dificultan receptar el contenido de tales disposiciones. S\u00f3lo en algunos casos bien vale el esfuerzo si el resultado es conforme a derecho y justo.<\/p>\n

El Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> les da la ventaja a sus creadores de sostener las realidades jur\u00eddicas de la sociedad sin la necesidad de agregados o parches al ya tan modificado C\u00f3digo Civil<\/a> existente. La oportunidad de empezar de cero es trascendental para confeccionar un articulado originario claro y arm\u00f3nico. Este es el mayor desaf\u00edo del Proyecto.<\/p>\n

Para poder interpretar el alcance de los art\u00edculos en una situaci\u00f3n particular, debemos regirnos por los principios generales, entre los cuales se sostiene que una norma especial debe prevalecer sobre una de alcance general. No obstante, la Corte Suprema de Justicia de la Naci\u00f3n ha establecido un l\u00edmite para la aplicaci\u00f3n de este principio:<\/p>\n

\n

\u2026 \u201ces regla de interpretaci\u00f3n de las leyes dar pleno efecto a la intenci\u00f3n del legislador, computando la totalidad de sus preceptos de manera que armonicen con el ordenamiento jur\u00eddico restante y con los principios y garant\u00edas de la Constituci\u00f3n Nacional (Fallos<\/em>, t. 255, p 192) y que la inconsecuencia o la falta de previsi\u00f3n no se suponen en el legislador y por esto se reconoce como principio que las leyes deben interpretarse siempre evitando darles un sentido que ponga en pugna sus disposiciones, destruyendo las unas por las otras, y adoptando como verdadero el que las concilie y deje a todas con valor y efecto (Fallos<\/em>, t. 278, p. 62)\u201d.[1]<\/a><\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n

Es necesario interpretar en forma razonable una prerrogativa jur\u00eddica, para que esta pueda aplicarse en forma especial a un caso particular para la cual fue dise\u00f1ada y no permitir interpretarla err\u00f3neamente derogando principios esenciales como el de trasmisi\u00f3n de derechos reales por actos entre vivos (regulada por los arts. 577, 1184 inc. 1, 1185, 2505, 2524, 2601, 2603 y 2609 CCIV).<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2. El boleto de compraventa. Su tratamiento y evoluci\u00f3n legislativa<\/strong><\/b><\/h3>\n

Existe un tratamiento especial del boleto de compraventa, que se basa en la interpretaci\u00f3n del agregado que la reforma de 1968 le hizo al art\u00edculo 2355 del C\u00f3digo Civil<\/a>. \u00c9sta sostiene que el boleto de compraventa le otorga al adquirente el derecho de obtener la escritura traslativa del dominio, como obligaci\u00f3n de hacer; incluso el juez, en los casos de incumplimiento, el juez podr\u00e1 otorgar la escritura a favor del comprador. Esta evoluci\u00f3n legislativa le confiere al boleto una protecci\u00f3n para el adquirente, ya que \u201cse considera leg\u00edtima la adquisici\u00f3n de la posesi\u00f3n de inmuebles de buena fe\u201d.<\/p>\n

La posesi\u00f3n leg\u00edtima resulta del ejercicio de un derecho real, constituido de conformidad con las disposiciones del C\u00f3digo<\/a>, y ese derecho real es el derecho de dominio. En consecuencia, existe una contradicci\u00f3n en la parte reformada, que ha sido interpretada por distintos autores.<\/p>\n

Bustamante Alsina[2]<\/a><\/a> sostiene que esa posesi\u00f3n leg\u00edtima a la que se refiere el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 2355 resulta del ejercicio de un derecho de dominio imperfecto. La imperfecci\u00f3n no se origina en su limitaci\u00f3n o su resolubilidad, tampoco en la existencia de desmembraciones, sino en la falta de cumplimiento de la solemnidad requerida por la ley. Entendido as\u00ed, ser\u00e1 un dominio relativamente oponible. Borda,[3]<\/a><\/a> en sinton\u00eda con esa interpretaci\u00f3n, ha sostenido que la posesi\u00f3n adquirida de buena fe por boleto compraventa supone un verdadero dominio imperfecto, que el adquirente puede oponer al vendedor y a terceros.<\/p>\n

No obstante, creemos que proteger al adquirente por boleto y posesi\u00f3n de ciertas circunstancias no significa otorgarle el estatus de t\u00edtulo de conformidad con el sistema vigente de transmisi\u00f3n de derechos reales, pues claramente esta no ha sido la intenci\u00f3n del legislador. La incorporaci\u00f3n del art\u00edculo 1185 bis al C\u00f3digo Civil<\/a>, a trav\u00e9s de la Ley 17.711, ha introducido una norma especial, destinada a tutelar el derecho del comprador de buena fe por boleto de compraventa en el caso de concurso o quiebra del vendedor:<\/p>\n

\n

Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirientes de buena fe ser\u00e1n oponibles al concurso o quiebra del vendedor, cualquiera sea el destino del inmueble, si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez podr\u00e1 disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Por otra parte, el principio general del art\u00edculo 2505 del C\u00f3digo Civil<\/a> establece que<\/p>\n

\n

La adquisici\u00f3n o transmisi\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgar\u00e1 perfeccionada mediante la inscripci\u00f3n de los respectivos t\u00edtulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicci\u00f3n que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no ser\u00e1n oponibles a terceros mientras no est\u00e9n registradas.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Es decir, el art\u00edculo 1185 bis es una excepci\u00f3n en materia concursal al r\u00e9gimen establecido por el art\u00edculo 2505, que de ninguna forma puede alterar el sistema de transmisi\u00f3n de derechos reales.<\/p>\n

Creemos que el texto jur\u00eddico debe estar al alcance del entendimiento del hombre com\u00fan, es decir, manifestarse a trav\u00e9s de un lenguaje simple, orientado a no confundir y a cubrir las posibles controversias entre particulares que, a trav\u00e9s de la exteriorizaci\u00f3n de su voluntad, han querido contratar en base a percepciones b\u00e1sicas y socialmente predispuestas.<\/p>\n

Las reformas legislativas incorporadas por la Ley 17.711 son de suma utilidad para proteger a los adquirentes por boleto de determinadas situaciones particulares, pero no reemplazan el sistema vigente.<\/p>\n

A los efectos de cerciorar la buena fe del comprador por boleto, deben cumplirse los requisitos tradicionales: solicitar los correspondientes certificados de dominio e inhibici\u00f3n antes de suscribir el boleto de compraventa; un adecuado estudio de t\u00edtulos; que el vendedor no se encuentre inhibido ni pesen embargos sobre la propiedad; que el boleto se encuentre sellado, con fecha cierta; que existe desconocimiento diligente o error excusable del estado de insolvencia patrimonial del vendedor; que el sujeto ostenta la posesi\u00f3n en forma comprobada (con la protecci\u00f3n legal del art\u00edculo 2355 CCIV<\/a>) y junto con el pago total del precio.<\/p>\n

Una vez cumplidos tales requisitos, puede concluirse que este sujeto negocial comprador<\/em> ha orientado su voluntad a obtener un resultado, que consiste en la obtenci\u00f3n de un bien inmueble a cambio de un precio cierto en dinero, pero esta buena fe no puede crear un t\u00edtulo suficiente. El adquirente conoce la ley y el riesgo que significa no otorgar la escritura p\u00fablica traslativa de dominio. El derecho no puede amparar la imprevisi\u00f3n voluntaria.<\/p>\n

No es una casualidad el hecho de que en la Rep\u00fablica Argentina un alto porcentaje de las operaciones de compraventa de inmuebles que tienen como operadores a los agentes inmobiliarios se concreten a trav\u00e9s de boletos de compraventa, en los cuales habitualmente se pacta que del precio de venta definitivo se abone el 30 % en ocasi\u00f3n de celebrarse el boleto y el 70 % restante contra escritura p\u00fablica. Ese 30 % se refiere exclusivamente a la seguridad del comprador para superar el 25 % requerido por el 1185 bis, sin pagar todo el precio. Y justamente por eso es que se resguarda el 70 %, ya que si entra un embargo en la propiedad antes del momento de la firma de la escritura, el 70 % puede servir para cubrirlo.<\/p>\n

El que asume el riesgo de pagar el 100 % del inmueble sin otorgar la escritura traslativa de dominio asume un excesivo riesgo, que probablemente provenga de un asesoramiento err\u00f3neo, orientado a ahorrar gastos y\/o impuestos o postergar obligaciones fiscales.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

3. El Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/strong><\/b><\/h3>\n

El Proyecto<\/a> contiene dos art\u00edculos espec\u00edficos en materia de boleto de compraventa, que recogen la evoluci\u00f3n relacionada en el presente trabajo. Su fundamento es evitar la desprotecci\u00f3n del adquirente por boleto de compraventa de la eventual situaci\u00f3n jur\u00eddico-econ\u00f3mica del vendedor que pueda perjudicarlo. Como veremos, el componente esencial de la buena fe es estudiado en forma particular por los reformistas, junto con otros requisitos.<\/p>\n

\n

Art\u00edculo 1170. Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrat\u00f3 con el titular registral o puede subrogarse en la posici\u00f3n jur\u00eddica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pag\u00f3 como m\u00ednimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisici\u00f3n tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.<\/p>\n<\/blockquote>\n

A trav\u00e9s de este art\u00edculo, se pretende proteger a los compradores por boleto. No obstante, estudiaremos cu\u00e1les son los riesgos que debe asumir el adquirente.<\/p>\n

Consideramos que, para acreditar su buena fe \u2013requerida por el art\u00edculo\u2013, deber\u00e1 demostrar que \u00e9sta no se limita a conocer o desconocer la situaci\u00f3n econ\u00f3mico-jur\u00eddica del vendedor, sino adem\u00e1s una actitud diligente a los efectos de verificar las condiciones de legitimidad y legitimaci\u00f3n del vendedor. Si falla, la ley no cubre su negligencia: la mejor prueba de tal preocupaci\u00f3n estar\u00e1 dada por la realizaci\u00f3n del estudio de los antecedentes dominiales del inmueble, para llegar a la convicci\u00f3n impecable de estar obrando con arreglo a derecho, derivada de una situaci\u00f3n aparente que el derecho puede proteger.[4]<\/a><\/a><\/p>\n

En cuanto a la oponibilidad del boleto a la quiebra o concurso, el Proyecto establece lo siguiente:<\/p>\n

\n

Art\u00edculo 1171. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como m\u00ednimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura p\u00fablica. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestaci\u00f3n a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garant\u00eda del saldo de precio.<\/p>\n<\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

4. Conclusiones<\/b><\/h3>\n

Si bien el Proyecto consolida mecanismos tendientes a proteger al comprador por boleto, las consecuencias de suscribirlo sin un adecuado an\u00e1lisis conservan los riesgos que actualmente posee.<\/p>\n

Se aconseja entonces la contrataci\u00f3n de profesionales id\u00f3neos a los efectos de realizar el estudio de t\u00edtulos, para consolidar la buena fe del comprador antes de celebrar el contrato. Este estudio de t\u00edtulos se realiza mediante el an\u00e1lisis cr\u00edtico de los antecedentes jur\u00eddicos que legitiman el dominio que se alega, referenci\u00e1ndose en sus originales las escrituras p\u00fablicas y expedientes judiciales o administrativos que correspondan, mediante un examen exhaustivo de todos los titulares anteriores y de las circunstancias por las que obraron, hasta la prescripci\u00f3n de las acciones de posibles terceros perjudicados.<\/p>\n

Una vez suscripto el boleto en estas circunstancias, el comprador reposar\u00e1 en la tranquilidad de su buena fe activa y diligente. Luego, la escritura p\u00fablica ser\u00e1 esencial y la \u00fanica forma leg\u00edtima para transmitir el dominio.<\/p>\n

La inscripci\u00f3n es la forma de oponerlo a terceros. Este es el sistema legal que se constituye con t\u00edtulo y modo y se perfecciona con su inscripci\u00f3n registral. Desconocer la ley sin asumir los riesgos no representa una manifestaci\u00f3n de seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

Notas<\/h6>\n

<\/a>1. CSJN, 5\/6\/1979, \u201cM. de A., A.\u201d, citado en Fognini, Ariel I. y Rodr\u00edguez, Juan P., \u201cArt\u00edculo 1185 bis del C\u00f3digo Civil. \u00bfSe puede aplicar a las ejecuciones individuales?\u201d, en La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 11\/9\/2007 (t. 2007-E, p. 1065). \u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>2. Bustamante Alsina, Jorge H., \u201cDerechos reales, la posesi\u00f3n. Eficacia del boleto de compraventa\u201d, en El Derecho<\/em>, Buenos Aires, UCA, t. 25, pp. 833 y ss; y Flah, Lily R., \u201cEl boleto de compraventa inmobiliaria y su oponibilidad\u201d, en La Ley<\/em>, t. 1990-A, p. 207 (comentario a CNCiv., Sala C, 17\/6\/1988, \u201cRey, Ra\u00fal O. c\/ Fisicaro, Daniel S.\u201d). \u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>3. Borda, Guillermo A., \u201cLa posesi\u00f3n adquirida por boleto de compraventa y la quiebra del vendedor\u201d, en El Derecho<\/em>, Buenos Aires, UCA, t. 96, pp. 500 y ss.; Tratado de derecho civil. Contratos<\/em>, Buenos Aires, Perrot, 1979, t. 1, \u00a7118. Ver Frustagli, Sandra A., \u201cLa compraventa inmobiliaria. Algunas cuestiones\u201d. \u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>4. \u201cEl estudio de t\u00edtulo de propiedad resulta necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe creencia, que consiste en la impecable convicci\u00f3n de estar actuando con arreglo a derecho\u201d (CSJN, 1\/1\/1985, \u201cCompa\u00f1\u00eda Financiera Universal c\/ Provincia de Santiago del Estero\u201d, en Fallos<\/em>, t. 306, p. 2029). \u201cNo obstante no existir disposici\u00f3n legal que exija a los escribanos los estudios de t\u00edtulos, la cantidad de problemas notariales suscitados indica la imprescindible necesidad de que dichos profesionales agoten los medios a su alcance para dar garant\u00eda de los actos que pasen en su presencia\u201d (CNCiv., Sala F). Ver Highton, Elena I., \u201cDe las sorpresas que puede llevarse un propietario<\/a>\u201d, en Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, n\u00ba 809, abril-junio 1987, pp. 601-614 (comentario a C\u00e1mC.C. Mor\u00f3n, Sala II, 19\/4\/1983, \u201cGonella, Bartolom\u00e9 c\/ Portella, H\u00e9ctor Dami\u00e1n y otros s\/inexistencia e inoponibilidad de escritura p\u00fablica y reivindicaci\u00f3n\u201d). \u2191<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Imagen: cortes\u00eda del Museo Notarial Argentino<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":2552,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[545,986,1021,256,546],"class_list":["post-720","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-boleto-de-compraventa","tag-cabuli","tag-codigo-civil-comercial-2014","tag-dominio-imperfecto","tag-proyecto-codigo-civil-comercial-2012","revista-527","seccion-doctrina","autor-cabuli-ezequiel","ao-2170","tema-boleto-de-compraventa"],"yoast_head":"\nBoleto de compraventa y oponibilidad de medidas cautelares. 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