{"id":718,"date":"2014-11-03T18:24:32","date_gmt":"2014-11-03T18:24:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=718"},"modified":"2018-07-12T11:55:00","modified_gmt":"2018-07-12T14:55:00","slug":"derecho-superficiario-fiduciario-ahora-si","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/11\/derecho-superficiario-fiduciario-ahora-si\/","title":{"rendered":"Derecho superficiario fiduciario. \u00bfAhora s\u00ed?*"},"content":{"rendered":"

[*<\/strong>] N. del E.: este art\u00edculo es anterior a la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n Argentina Ley 26.994. Por tal motivo, las referencias utilizan el t\u00e9rmino \u201cProyecto\u201d. Los hiperv\u00ednculos respectivos\u00a0dirigen a la versi\u00f3n aprobada por el Senado en\u00a0noviembre de 2013<\/a>. El lector puede consultar adem\u00e1s: a) la\u00a0Ley 26.994<\/a>\u00a0y sus anexos; b) la versi\u00f3n del Proyecto elevada al Congreso por el Poder Ejecutivo Nacional a trav\u00e9s del Mensaje 884\/2012<\/a>.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Esc.
Esc. Brandi Taiana<\/figcaption><\/figure>\n

Por Maritel Mariela Brandi Taiana<\/strong> (informaci\u00f3n sobre la autora<\/a>)<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1. Introducci\u00f3n. \u00bfPor qu\u00e9 el derecho real de superficie?<\/strong><\/b><\/h3>\n

V\u00e9lez, en la nota al art\u00edculo 2503 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0vigente, al justificar la no inclusi\u00f3n del derecho de superficie entre los derechos reales legislados, dice que \u201cEl derecho de superficie desmejorar\u00eda los bienes ra\u00edces y traer\u00eda mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos\u201d. Es posible que la sospecha de V\u00e9lez tuviera asidero en su momento. Cabe tener presente que el C\u00f3digo no incorpor\u00f3 el derecho de propiedad horizontal y deben haber concurrido los mismos fundamentos.<\/p>\n

Alterini explic\u00f3 c\u00f3mo la incorporaci\u00f3n de ese derecho a nuestra normativa vigente empez\u00f3 a ser considerada como una necesidad desde el punto de vista doctrinario, a pesar de la prohibici\u00f3n originaria del C\u00f3digo.[1]<\/a><\/a>\u00a0El autor comenta que, a partir del VI Congreso Internacional de Derecho Registral[2]<\/a><\/a>\u00a0(Madrid, 22-26 octubre 1984), los juristas argentinos tuvieron la oportunidad de transitar el camino de un instituto que, si bien prohibido en nuestro derecho, en los tiempos que corren puede ofrecer \u201cla posibilidad de que el propietario de un terreno que no quiere o no puede\u00a0construir otorgue la alternativa de hacerlo a un tercero, con el aliciente de convertirse en propietario de lo edificado\u201d, y, de esta manera, colaborar a \u201cpaliar la crisis habitacional\u201d.<\/p>\n

Sin embargo \u2013como destaca Alterini\u2013, los tiempos cambiaron y la recepci\u00f3n del derecho real de superficie en nuestra legislaci\u00f3n se encuentra ampliamente legitimada en muchos aspectos, especialmente el econ\u00f3mico, dado que reducir\u00eda el costo de\u00a0los emprendimientos y, de esa manera, facilitar\u00eda su desarrollo. As\u00ed, se redactaron distintos proyectos de ley para incorporar el derecho real de superficie, postura que fue receptada en el \u00faltimo\u00a0Proyecto de unificaci\u00f3n de los C\u00f3digos Civil y Comercial de 2012<\/a>, pr\u00e1cticamente sin variaciones respecto de la forma en que fue abordado en el\u00a0Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de 1995<\/a>; la excepci\u00f3n fueron los plazos de duraci\u00f3n previstos, que se extendieron, de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 2117: un m\u00e1ximo de setenta a\u00f1os cuando se trata de construcciones y de cincuenta a\u00f1os para forestaciones y plantaciones.<\/p>\n

En el a\u00f1o 2000, tuvimos oportunidad de analizar el derecho real de superficie en el Proyecto 1995 y aplaudir su incorporaci\u00f3n a nuestro sistema jur\u00eddico positivo en el marco de las innovaciones propuestas para los derechos reales.[3]<\/a><\/a> Propusimos la articulaci\u00f3n conjunta del derecho real de superficie y el fideicomiso para asegurar mejor el uso del primero como instrumento de inversi\u00f3n, dando origen a lo que bautizamos dominio fiduciario superficiario. Hoy, tras haber continuado profundizando el estudio del tema y recibido interesantes opiniones,[4]<\/a><\/a> debemos reformular su denominaci\u00f3n y proponemos hablar de\u00a0derecho superficiario fiduciario<\/strong>.<\/p>\n

Al contrario de lo que propon\u00eda Alterini cuando sostuvo que el mayor inter\u00e9s de aplicaci\u00f3n de este instituto resid\u00eda en el \u00e1mbito de la construcci\u00f3n, finalmente, en el a\u00f1o 2001, a trav\u00e9s de la\u00a0Ley 25.509<\/a>, el derecho real de superficie se legisl\u00f3 exclusivamente para el \u00e1mbito forestal.<\/p>\n

En el c\u00edrculo doctrinario, esta normativa dej\u00f3 gusto a poco, no s\u00f3lo por lo\u00a0acotado de su objeto<\/strong>\u00a0y las cr\u00edticas a las que dio lugar la definici\u00f3n del derecho (art.\u00a02), sino porque, al apartarse de la reforma integral propuesta,\u00a0perdi\u00f3 el soporte que le ofrec\u00eda el Proyecto 1995 como un todo<\/strong>.<\/p>\n

Dijimos en un comentario: la ley prev\u00e9 la posibilidad de gravar la propiedad superficiaria con derecho real de garant\u00eda, reconociendo as\u00ed la posibilidad de constituir un derecho real sobre un derecho real; es decir, un derecho real no sobre una\u00a0cosa\u00a0en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 2311 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0sino sobre\u00a0bienes<\/em>\u00a0en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 2312. Esta conclusi\u00f3n surge de la lectura del art\u00edculo 2\u00a0in fine<\/em>. La ley se expresa en t\u00e9rminos gen\u00e9ricos: \u201cderecho real de garant\u00eda\u201d, con lo que surge la posibilidad de constituir hipotecas y fideicomisos en garant\u00eda.[5]<\/a><\/a><\/p>\n

Lo cierto es que la redacci\u00f3n de la ley no es clara y llev\u00f3 a la doctrina a discutir su alcance en diversos aspectos, entre ellos, la posibilidad de constituir un derecho real de garant\u00eda sobre el derecho real de superficie forestal en su etapa de derecho sobre cosa ajena, previa a la propiedad superficiaria.<\/p>\n

Cabe recordar que el derecho de superficie, seg\u00fan lo ha concebido la doctrina y lo regula la\u00a0Ley 25.509<\/a>, presenta dos planos: uno en tanto derecho sobre cosa ajena a plantar, forestar o construir, y otro en tanto derecho real sobre cosa propia respecto de lo plantado, forestado o construido en el terreno, que da nacimiento a la propiedad fiduciaria propiamente dicha. Como consecuencia de que el derecho de superficie forestal fue legislado de forma independiente al Proyecto 1995, se dejaron de lado dos aspectos fundamentales: a) la extensi\u00f3n del derecho real de superficie m\u00e1s all\u00e1 del \u00e1mbito forestal, a plantaciones y construcciones; y b) la ampliaci\u00f3n expresa del objeto de los derechos reales a determinados derechos, sin limitarlos \u00fanicamente a las cosas, como lo hace el art\u00edculo 2311 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n

No podemos dejar de destacar que con la legislaci\u00f3n vigente existe cierta incomodidad jur\u00eddica para la constituci\u00f3n del derecho real de hipoteca sobre el derecho real de superficie en su etapa previa a la propiedad superficiaria. No ocurre lo mismo con el fideicomiso en garant\u00eda, dado que la\u00a0Ley 24.441<\/a>, desde su origen, ha admitido la transmisi\u00f3n de bienes en propiedad fiduciaria de. Sin embargo, por los mismos argumentos, no podr\u00edamos ampliar la convivencia entre el derecho real de superficie forestal y la propiedad fiduciaria m\u00e1s all\u00e1 de la excepci\u00f3n taxativa prevista en la ley \u00fanicamente para los derechos de garant\u00eda, por cuanto se trata de una excepci\u00f3n que debe aplicarse en sus t\u00e9rminos estrictos.<\/p>\n

Estamos ahora ante una nueva oportunidad de modificar la conceptualizaci\u00f3n del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0vigente en este sentido, ya que, a la par de receptar dentro de los derechos reales el de superficie en t\u00e9rminos generales, el Proyecto 2012 admite la ampliaci\u00f3n del objeto de los mismos en general a fin de incrementar los supuestos de aplicaci\u00f3n. El art\u00edculo 2114 del\u00a0Proyecto 2012<\/a>\u00a0establece:<\/p>\n

Concepto<\/strong>. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposici\u00f3n material y jur\u00eddica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, seg\u00fan las modalidades de su ejercicio y plazo de duraci\u00f3n establecidos en el t\u00edtulo suficiente para su constituci\u00f3n y dentro de lo previsto en este t\u00edtulo y las leyes especiales.<\/p><\/blockquote>\n

Asimismo, el art\u00edculo 1883 dispone:<\/p>\n

Objeto<\/strong>. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto tambi\u00e9n puede consistir en un\u00a0bien taxativamente se\u00f1alado por la ley<\/strong>.<\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

2. Derecho superficiario fiduciario. \u00bfPara qu\u00e9?<\/strong><\/b><\/h3>\n

Cuando nos adentramos en el estudio de este instituto, llegamos a la conclusi\u00f3n de que su utilidad no reside \u00fanicamente en su propia existencia, sino que su implementaci\u00f3n en conjunto \u2013propiedad superficiaria y propiedad fiduciaria\u2013 permitir\u00eda soslayar algunos aspectos que, en la pr\u00e1ctica, pueden hacer poco atractiva su utilizaci\u00f3n.<\/p>\n

En efecto, junto con los beneficios que ofrece la figura del derecho real de superficie, en especial en cuanto al abaratamiento del emprendimiento por el menor valor de adquisici\u00f3n del terreno superficiario, es factible su transmisi\u00f3n fiduciaria de manera de\u00a0a\u00f1adir la protecci\u00f3n del patrimonio de afectaci\u00f3n que nos acerca el fideicomiso<\/strong>, no s\u00f3lo en su aspecto de garant\u00eda, al permitirse tanto en el Proyecto 1995 como en el Proyecto 2012 la constituci\u00f3n de determinados derechos reales sobre dere\u00adchos.<\/p>\n

En consonancia con el art\u00edculo 1 de la\u00a0Ley 24.441<\/a>, el art\u00edculo 1666\u00a0proyectado<\/a>\u00a0define el contrato de fideicomiso de la siguiente manera:<\/p>\n

Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante,\u00a0transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes<\/strong>\u00a0a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condici\u00f3n al fideicomisario.<\/p><\/blockquote>\n

Espec\u00edficamente\u00a0se admiten como objeto de los derechos reales los derechos<\/strong>\u00a0en los casos previstos por la ley, y\u00a0el contrato de fideicomiso permite puntualmente que la propiedad fiduciaria recaiga sobre bienes<\/strong>, es decir,\u00a0tanto sobre cosas como sobre derechos<\/strong>. De esta manera, es factible que el derecho real de superficie, tanto en su etapa de derecho sobre bien ajeno como en su etapa de propiedad superficiaria, sea transmitido en el marco de un contrato de fideicomiso, de manera tal de constituir una propiedad fiduciaria sobre el objeto de dicho derecho real. Ello dar\u00eda origen al\u00a0derecho superficiario fiduciario<\/strong>.<\/p>\n

Con respecto al contrato de fideicomiso, no hay innovaci\u00f3n en cuanto a su objeto, dado que, a\u00fan hoy con el texto vigente de la\u00a0Ley 24.441<\/a>, la propiedad fiduciaria puede recaer sobre derechos. Su art\u00edculo 1 dispone:<\/p>\n

Habr\u00e1 fideicomiso cuando una persona (fiduciante)\u00a0transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados<\/strong>\u00a0a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condici\u00f3n al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.<\/p><\/blockquote>\n

En todo caso, la innovaci\u00f3n trascendental que acerca la regulaci\u00f3n proyectada del contrato de fideicomiso es la posibilidad de que el fiduciario sea beneficiario. Veremos que esta novedad puede ayudarnos a implementar la operatoria del derecho superficiario fiduciario en algunos aspectos, con mayor comodidad.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n se detallan algunos supuestos pr\u00e1cticos de utilidad \u2013expuestos oportunamente[6]<\/a>\u2013.<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2.1.\u00a0Fideicomiso de administraci\u00f3n<\/em><\/h4>\n

Es evidente que el derecho real de superficie permite que un propietario que no puede o no quiere construir transmita dicho derecho a un tercero para que \u00e9ste construya en el inmueble y haga propio lo construido, abonando \u2013precisamente debido a la temporalidad del derecho de superficie\u2013 un importe menor por el predio del que deber\u00eda desembolsar para la adquisici\u00f3n de su dominio pleno. A su vez, el transmitente no sufre la p\u00e9rdida definitiva de su propiedad. M\u00e1s atrayente es a\u00fan este esquema cuando se trata de predios propiedad del Estado.<\/p>\n

Cuando el Estado es parte en el contrato, la combinaci\u00f3n del derecho real de superficie con el contrato de fideicomiso permitir\u00eda limitar los riesgos del negocio exclusivamente al propio emprendimiento y asegurar\u00eda, a\u00fan m\u00e1s, la debida restituci\u00f3n del predio al transmitente a la extinci\u00f3n del derecho de superficie, libre de los avatares econ\u00f3micos y financieros del adquirente.<\/p>\n

La propuesta consiste en que el Estado, evitando correr con los riesgos empresarios correspondientes, transmita en fideicomiso el derecho de superficie sobre terrenos inexplotados a una fiduciaria que, en principio, ser\u00eda una empresa constructora. La fiduciaria tendr\u00eda en su cabeza el derecho superficiario fiduciario de tales terrenos, con el cargo de construir a su costo, por ejemplo, un complejo de viviendas (bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal) para enajenar a terceros \u2013fideicomisarios\u2013 el derecho de superficie al finalizar la obra, dentro de determinadas condiciones (\u00e9stas ser\u00e1n reglamentadas por el Estado en el contrato, teniendo en cuenta los intereses del sector social al que van dirigidas esas viviendas). El plazo del derecho real de superficie no tiene necesariamente que coincidir con el plazo del fideicomiso, ya que, si bien \u00e9ste tiene una duraci\u00f3n m\u00e1xima de treinta a\u00f1os \u2013en este caso, presumiblemente durar\u00e1 s\u00f3lo hasta la finalizaci\u00f3n de la obra\u2013, podr\u00eda preverse que, en cabeza de los fideicomisarios, el derecho real de superficie que en definitiva les sea adjudicado tenga una duraci\u00f3n mayor, siempre que no se exceda el plazo m\u00e1ximo de setenta a\u00f1os en total.<\/p>\n

Evidentemente, debe reconocerse un lucro \u2013controlado\u2013 a favor de la fiduciaria por cuanto el Estado no puede pretender un enriquecimiento sin causa, pero dicho beneficio podr\u00eda consistir en el producido de la venta de algunas de las unidades existentes a la finalizaci\u00f3n del proyecto.<\/p>\n

Este plan de acci\u00f3n deber\u00eda completarse con beneficios impositivos a favor de las constructoras, lo que les facilitar\u00eda encarar proyectos que de otra manera exceder\u00edan sus posibilidades, y se integrar\u00edan as\u00ed las pymes al circuito econ\u00f3mico.<\/p>\n

El programa de adquisici\u00f3n de la vivienda podr\u00eda complementarse con la celebraci\u00f3n de contratos de\u00a0leasing<\/em>\u00a0con los eventuales adquirentes \u2013fideicomisarios de un derecho real de superficie sobre la unidad funcional construida\u2013. Estos contratos estar\u00edan sujetos a la condici\u00f3n suspensiva de que, una vez extinguido el derecho superficiario fiduciario, los fideicomisarios \u2013que deber\u00edan reintegrar su vivienda al Estado al finalizar el plazo del derecho de superficie\u2013 accedan a la propiedad plena, siempre que re\u00fanan determinados requisitos que garanticen el pago del saldo de precio residual y el cierre de la operaci\u00f3n de financiaci\u00f3n. En este supuesto, los fideicomisarios tendr\u00edan un derecho de preferencia respecto de otros adquirentes con relaci\u00f3n a las viviendas construidas bajo esta modalidad, de las que hubieran sido adjudicatarios oportunamente.<\/p>\n

Entendemos que el escalonamiento de los riesgos favorece las inversiones y hace m\u00e1s eficiente la intervenci\u00f3n del Estado.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2.2.\u00a0Fideicomiso testamentario<\/em><\/h4>\n

Adem\u00e1s del esquema propuesto, que en definitiva es el que naturalmente surge del derecho real de superficie, sugerimos la utilizaci\u00f3n de estas herramientas en el marco de protecci\u00f3n a los incapaces.<\/p>\n

Sin perjuicio de las disposiciones contenidas respecto del fideicomiso testamentario en la\u00a0Ley 24.441<\/a>, el art\u00edculo 1699 del\u00a0Proyecto 2012<\/a>\u00a0establece que se le aplican al fideicomiso testamentario los art\u00edculos 2448 y 2493.<\/p>\n

art\u00edculo 2448:<\/p>\n

Mejora a favor de heredero con discapacidad<\/strong>. El causante puede disponer, por el medio que estime conveniente, incluso mediante un fideicomiso, adem\u00e1s de la porci\u00f3n disponible, de un tercio de las porciones leg\u00edtimas para aplicarlas como mejora estricta a descendientes o ascendientes con discapacidad. A estos efectos, se considera persona con discapacidad a toda persona que padece una alteraci\u00f3n funcional permanente o prolongada, f\u00edsica o mental, que en relaci\u00f3n a su edad y medio social implica desventajas considerables para su integraci\u00f3n familiar social, educacional o laboral.<\/p><\/blockquote>\n

art\u00edculo 2493:<\/p>\n

Fideicomiso testamentario<\/strong>. El testador puede disponer un fideicomiso sobre toda la herencia, una parte indivisa o bienes determinados, y establecer instrucciones al heredero o legatario fiduciario, conforme a los recaudos establecidos en la Secci\u00f3n 8\u00aa, Cap\u00edtulo 30,[7]<\/a><\/a>\u00a0T\u00edtulo IV del Libro Tercero. La constituci\u00f3n del fideicomiso no debe afectar la leg\u00edtima de los herederos forzosos, excepto el caso previsto en el art\u00edculo 2448.<\/p><\/blockquote>\n

Es evidente la espectacular modificaci\u00f3n estructural que suponen los art\u00edculos transcriptos \u2013independientemente del d\u00e9ficit de su redacci\u00f3n[8]<\/a>\u2013,<\/a> dado que introducen no s\u00f3lo una mejora especial para el caso de las personas con discapacidad, sino que reconocen la existencia de la discapacidad natural[9]<\/a><\/a>\u00a0como circunstancia determinante de su aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

El derecho de superficie, como objeto del fideicomiso testamentario y constitutivo del derecho superficiario fiduciario, tambi\u00e9n ser\u00eda de suma utilidad en este caso. El beneficio reside en que, dado el menor valor del derecho real de superficie respecto del derecho real de dominio \u2013del que de todos modos la persona con discapacidad no podr\u00eda libremente disponer\u2013, la combinaci\u00f3n de ambos institutos permite asegurarle mejor al disponente que la porci\u00f3n de su patrimonio que destina a la protecci\u00f3n de aqu\u00e9l no excede la parte que la ley le permite afectar al efecto, lo que, adem\u00e1s, redunda en una mejor relaci\u00f3n entre los herederos.<\/p>\n

Como coment\u00e1bamos, es conveniente tratar de evitar la disposici\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de la porci\u00f3n leg\u00edtima, por cuanto no estamos \u00fanicamente en el terreno de la ley abstracta sino fundamentalmente en el de las relaciones humanas, con todas las debilidades que ello puede conllevar. Los inconvenientes patrimoniales en casos como el expuesto suelen devenir en la desprotecci\u00f3n emocional del incapaz, cuya atenci\u00f3n es tan necesaria como el apoyo patrimonial.<\/p>\n

Colaborar\u00e1 tambi\u00e9n en la ingenier\u00eda a desarrollar para el debido cumplimiento de la voluntad del disponente, la protecci\u00f3n de la persona con discapacidad y la preservaci\u00f3n de la paz familiar el hecho de que en el propio fideicomiso testamentario\u00a0puede designarse fiduciario a uno o m\u00e1s herederos que podr\u00e1n, adem\u00e1s, ser sus beneficiarios<\/strong>\u00a0durante su vigencia, dado que es admitido por el\u00a0Proyecto 2012<\/a>\u00a0(art.\u00a01671).<\/p>\n

En cuanto a la prohibici\u00f3n que se mantiene respecto de que el fiduciario sea, a su vez, fideicomisario, entendemos que en el caso del fideicomiso testamentario el hecho de que los restantes herederos legitimarios resulten \u00faltimos titulares de los bienes del causante despu\u00e9s del fallecimiento de la persona con discapacidad o superada la discapacidad que lo afecte no supone que se re\u00fana en la misma persona la calidad de fiduciario y fideicomisario, dado que, al momento de la adquisici\u00f3n por parte de los legitimarios de los bienes objeto del fideicomiso testamentario, \u00e9ste se habr\u00e1 extinguido y aqu\u00e9llos regresan al patrimonio del fiduciante-disponente, con la consecuente distribuci\u00f3n entre los legitimarios.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

3. Inscripci\u00f3n del derecho superficiario fiduciario<\/strong><\/b><\/h3>\n

A la luz de lo dispuesto por el art\u00edculo 5 de la\u00a0Ley 25.509<\/a>\u00a0debe analizarse pormenorizadamente la inscripci\u00f3n del derecho real de superficie forestal. Dicho art\u00edculo establece:<\/p>\n

El derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura p\u00fablica y tradici\u00f3n de posesi\u00f3n. Deber\u00e1 ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados, en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicci\u00f3n correspondiente, el que abrir\u00e1 un nuevo folio correlacionado con la inscripci\u00f3n dominial antecedente.<\/p><\/blockquote>\n

Rescatamos el car\u00e1cter publicitario de la inscripci\u00f3n, por contraposici\u00f3n al car\u00e1cter constitutivo existente en otros ordenamientos jur\u00eddicos respecto de este derecho de superficie, como el caso del\u00a0Reglamento Hipotecario espa\u00f1ol<\/a>.[10]<\/a><\/a><\/p>\n

Por otra parte, si bien compartimos con parte de la doctrina especializada la opini\u00f3n de que la ley se excedi\u00f3 en los lineamientos indicados para la inscripci\u00f3n, en tanto en cuanto supone un avance sobre competencias provinciales, lo cierto es que a esta altura se cuenta con una metodolog\u00eda de trabajo al efecto, que ser\u00eda conveniente extender, en caso de que se apruebe la reglamentaci\u00f3n amplia del derecho real de superficie seg\u00fan se establece en el\u00a0Proyecto 2012<\/a>, sin m\u00e1s modificaciones, a los nuevos supuestos contemplados.<\/p>\n

En este sentido, ser\u00eda conveniente aplicar las conclusiones a las que arriba Mazzei[11]<\/a><\/a>\u00a0respecto del derecho real de superficie forestal:<\/p>\n

\u2026 aparece como t\u00e9cnica de registraci\u00f3n adecuada la siguiente: en la matr\u00edcula donde consta la titularidad del dominio, en el rubro \u201cGrav\u00e1menes y restricciones e interdicciones\u201d, se consignar\u00e1: 1) afectado derecho real de superficie forestal Ley 25.509; 2) la superficie afectada, en caso de no ser la totalidad del inmueble; 3) la identificaci\u00f3n del plano respectivo; 4) los datos de la escritura de afectaci\u00f3n y del escribano autorizante; y 5) los datos registrales correspondientes (n\u00ba\u00a0de presentaci\u00f3n al registro, fecha). En el folio anexo, donde se inscribe el derecho real de superficie forestal Ley 25.509, deber\u00e1 estar claramente identificado el n\u00famero de la matr\u00edcula, que coincidir\u00e1 con la del folio original que es su antecedente, y se le podr\u00e1 agregar seguidamente \u201csuperficie forestal\u201d o las iniciales SF, para completar su determinaci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n

A modo de ejemplo, transcribimos parcialmente la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico-registral\u00a022\/2005<\/a>\u00a0de la provincia de Buenos Aires, que establece respecto de la superficie forestal lo siguiente:<\/p>\n

Art\u00edculo 2. Cuando la superficie afectada no coincida con la superficie total del inmueble,\u00a0deber\u00e1 confeccionarse un plano de mensura aprobado por los organismos competentes.<\/p>\n

Art\u00edculo 3. La registraci\u00f3n del documento producir\u00e1 la conversi\u00f3n a la t\u00e9cnica de folio real. Su toma de raz\u00f3n originar\u00e1 la creaci\u00f3n de un \u201cfolio real anexo\u201d, que mantendr\u00e1 la misma numeraci\u00f3n que el folio real de origen, seguida de la expresi\u00f3n \u201csuperficie forestal\u201d, en el que se asentar\u00e1n todos los asientos registrales referente al derecho real de superficie forestal. En el rubro b) \u201cGrav\u00e1menes, restricciones e interdicciones\u201d del folio real de origen, se dejar\u00e1 constancia de la inscripci\u00f3n del derecho real de superficie forestal.<\/p><\/blockquote>\n

Es probable que el criterio de registraci\u00f3n a seguir sea el mismo en el caso de que se apruebe el\u00a0Proyecto 2012<\/a>. En el supuesto de que exista derecho superficiario fiduciario, \u00e9ste deber\u00eda anotarse en el rubro \u201cGrav\u00e1menes, restricciones e interdicciones\u201d, en donde se har\u00edan constar, adem\u00e1s de los datos relativos al derecho real de superficie en s\u00ed mismo, los correspondientes al fideicomiso, es decir: el fiduciario, el plazo de hasta treinta a\u00f1os, los datos de la escritura de constituci\u00f3n y las limitaciones para su disposici\u00f3n, en su caso. En el folio real anexo correspondiente al derecho real de superficie, se anotar\u00edan los dem\u00e1s datos relevantes que afecten la concurrencia de ambos derechos, como, por ejemplo, la parte material del inmueble afectada.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

4. Conclusi\u00f3n<\/strong><\/b><\/h3>\n

La posibilidad de constituir derechos reales sobre derechos, prevista en los Proyectos de 1995 y de 2012, ampl\u00eda el marco de aplicaci\u00f3n del derecho real de superficie.<\/p>\n

Seg\u00fan el Proyecto 2012, es factible la complementaci\u00f3n del derecho real de superficie con el fideicomiso para la constituci\u00f3n del derecho superficiario fiduciario, de manera tal de disminuir los riesgos de los emprendimientos superficiarios y hacer m\u00e1s atractiva su utilizaci\u00f3n.<\/p>\n

El derecho superficiario fiduciario constituye una herramienta trascendente para diversos proyectos, entre ellos: a) desarrollo de una pol\u00edtica estatal que, sin disminuir el patrimonio nacional, provincial o municipal, permita superar el d\u00e9ficit habitacional con menores riesgos para el Estado; b) la protecci\u00f3n de los herederos con discapacidad, en consonancia con las previsiones establecidas por el Proyecto 2012 en sus art\u00edculos 2448 y 2493.<\/p>\n

En caso de que se apruebe la regulaci\u00f3n del derecho real de superficie en los t\u00e9rminos previstos en el Proyecto 2012, es conveniente extender la experiencia registral desarrollada a la luz de la Ley 25.509 respecto del derecho real de superficie forestal.<\/p>\n

El derecho superficiario fiduciario tendr\u00e1 reflejo registral mediante su inscripci\u00f3n en la matr\u00edcula correspondiente al inmueble, en el rubro \u201cGrav\u00e1menes, restricciones e interdicciones\u201d y originar\u00e1 un folio real anexo. En la inscripci\u00f3n que tendr\u00e1 lugar en la matr\u00edcula ra\u00edz del inmueble, se har\u00e1n constar las particularidades del derecho de superficie con vocaci\u00f3n registral \u2013seg\u00fan se hace actualmente\u2013, acompa\u00f1adas de la identidad del fiduciario, el plazo del fideicomiso y las limitaciones de disposici\u00f3n si existieran. En el folio real anexo, se anotar\u00e1n los dem\u00e1s datos relevantes que afecten la concurrencia de ambos derechos, como, por ejemplo, la parte material del inmueble afectada.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

Notas<\/h6>\n

<\/a>1.<\/strong>\u00a0Alterini, Jorge H., \u201cDerecho real de superficie<\/a>\u201d, en\u00a0Revista del Notariado<\/i><\/a>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, n\u00ba\u00a0850, noviembre 1997, pp.\u00a09-22.\u00a0\u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>2.<\/strong>\u00a0Actu\u00f3 como coordinador nacional del tema II \u201cEl derecho de superficie y el Registro\u201d y como coordinador general de la delegaci\u00f3n argentina.\u00a0\u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>3.<\/strong>\u00a0Brandi Taiana, Maritel M., \u201cDominio fiduciario superficiario y algunas consideraciones sobre forestaci\u00f3n y donaciones a terceros\u201d, en AA. VV.,\u00a0XXV Jornadas Notariales Argentinas. Ponencias<\/em>, Mendoza, Colegio Notarial de Mendoza, 2000, pp.\u00a0235-248.\u00a0\u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>4.<\/strong>\u00a0Agradezco muy especialmente la colaboraci\u00f3n prestada por la escribana Adriana Abella, quien desinteresadamente ley\u00f3 este trabajo y realiz\u00f3 importantes aportes.\u00a0\u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>5.<\/strong>\u00a0Brandi Taiana, Maritel M. y\u00a0Taiana de Brandi, Nelly A., \u201cDerecho de superficie forestal<\/a>\u201d, en\u00a0Revista del Notariado<\/i><\/a>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, n\u00ba\u00a0868, abril-junio 2002, pp.\u00a017-25.\u00a0\u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>6.<\/strong>\u00a0Cfr. nota 3.\u00a0\u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>7.<\/strong>\u00a0Regulaci\u00f3n del contrato de fideicomiso.\u00a0\u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>8.<\/strong>\u00a0En el art\u00edculo 2448 no queda claro si se trata de una mejora que involucra una tercera parte de la herencia o una tercera parte de dos terceras partes de ella.\u00a0\u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>9.<\/strong>\u00a0Venimos bregando por su reconocimiento normativo desde el a\u00f1o 2002, como expusimos en \u201cIncapacidad<\/a>\u201d, en\u00a0Revista Notarial<\/i><\/a>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, n\u00ba\u00a0954, 2006, pp.\u00a0431-512.\u00a0\u2191<\/a><\/i><\/p>\n

<\/a>10.<\/strong>\u00a0El art.\u00a016 de ese\u00a0ordenamiento<\/a>\u00a0establece: \u201cPara su eficaz constituci\u00f3n deber\u00e1 inscribirse a favor del superficiario el derecho de construir \u201d.\u00a0\u2191<\/a><\/p>\n

<\/a>11.<\/strong>\u00a0Mazzei, Juana B., \u201cDerecho real de superficie forestal. Consideraciones sobre la publicidad registral<\/a>\u201d, en\u00a0Revista del Notariado<\/i><\/a>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, n\u00ba\u00a0885, julio-septiembre 2006, pp.\u00a057-61.\u00a0\u2191<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Se propone la articulaci\u00f3n conjunta del derecho real de superficie y el fideicomiso para asegurar mejor el uso del primero como instrumento de inversi\u00f3n, dando origen al derecho superficiario fiduciario. 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