{"id":6928,"date":"2018-12-14T18:03:12","date_gmt":"2018-12-14T21:03:12","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=6928"},"modified":"2024-04-22T09:32:36","modified_gmt":"2024-04-22T12:32:36","slug":"poder-especial-para-vender-validez-post-mortem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2018\/12\/poder-especial-para-vender-validez-post-mortem\/","title":{"rendered":"Poder especial para vender. Validez <em>post mortem<\/em>"},"content":{"rendered":"<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-5525 size-full\" src=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2018\/12\/hojas-caidas_700x400.jpg\" alt=\"hojas-caidas_700x400\" width=\"700\" height=\"400\" \/><\/p>\n<p style=\"background-color: #f8e0e0; padding: 10px;\">Autora:<strong> Mar\u00eda Cesaretti<\/strong>\u00a0 <strong>|<\/strong>\u00a0 (<a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/biografia\/maria-cesaretti\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ver bio<\/a>)<\/p>\n<p style=\"background-color: #f2f2f2; padding: 10px;\"><strong><span style=\"color: #000080;\">Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0En 2017, una persona otorga poder especial a favor de otra para que venda un inmueble. En diciembre de ese mismo a\u00f1o, se celebra boleto de compraventa entre dos c\u00f3nyuges, representado uno de ellos por la mencionada apoderada, en relaci\u00f3n con el inmueble referido en aquel poder. El poderdante fallece antes de que se formalice la escritura traslativa de dominio. Se presenta el consultante, designado para autorizar la venta del inmueble, manifestando que el poder se encuentra extinto por la muerte del mandante. Se concluir\u00e1 que al no surgir la conexi\u00f3n del apoderamiento con el negocio causal justificativo, no puede considerarse viable la utilizaci\u00f3n de dicho poder. <a id=\"footnote-171682-*-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-*\">*<\/a><\/p>\n<p style=\"background-color: #f2f2f2; padding: 10px;\"><strong><span style=\"color: #000080;\">Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0poder, post mortem, validez, inter\u00e9s leg\u00edtimo.<\/p>\n<p style=\"background-color: #f2f2f2; padding: 10px;\"><sup><span style=\"color: #000080;\">Sesi\u00f3n del Consejo Directivo que dispone publicaci\u00f3n: <\/span>29\/5\/2018, acta N\u00ba 4050.<\/sup><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"1-doctrina\"><\/a><h2>1. Doctrina<\/h2>\n<ul>\n<li>Para la validez\u00a0<em>post mortem<\/em>\u00a0de un poder deben darse dos requisitos:<br \/>\n1) que haya sido conferido para un acto especialmente determinado;<br \/>\n2) la existencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo tanto del representante como del representante y representado o en relaci\u00f3n a un tercero.<\/li>\n<li>De no surgir la conexi\u00f3n del apoderamiento con el negocio causal justificativo, acecido el fallecimiento del poderdante, no puede considerarse viable la utilizaci\u00f3n de dicho poder.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"2-antecedentes\"><\/a><h2>2. Antecedentes<\/h2>\n<p>Con fecha 5 de diciembre de 2017, el se\u00f1or J.\u00a0M.\u00a0R.\u00a0S. otorga poder especial a favor de A.\u00a0T.\u00a0S.:<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 para que en su nombre y representaci\u00f3n, venda y escriture a favor de quien o quienes\u00a0resulte compradores una unidad funcional ubicada [\u2026] A tal efecto, la faculta pa\u00adra\u00a0que otorgue y firme el boleto de compraventa, la escritura traslativa de dominio y to\u00addos\u00a0los documentos p\u00fablicos y privados que sean necesarios [\u2026] Asimismo, la autoriza para que cobre, perciba y otorgue los recibos y cartas de pago sobre el precio de la operaci\u00f3n\u2026<\/p><\/blockquote>\n<p>Con fecha 15 de diciembre de 2017, se celebr\u00f3 boleto de compraventa entre los c\u00f3nyuges en primeras nupcias A.\u00a0J.\u00a0R. de S. y J.\u00a0M.\u00a0R.\u00a0S., representado este \u00faltimo por su apoderada, A.\u00a0T.\u00a0S., de conformidad con el poder antes mencionado, como parte vendedora, y el se\u00f1or L.\u00a0A.\u00a0B. como parte compradora, en relaci\u00f3n con el inmueble referido. Al momento de la celebraci\u00f3n del boleto, se pag\u00f3 parte (USD 23.000) del precio total de la operaci\u00f3n (USD 98.000), conviniendo las partes abonar el saldo restante al momento de la firma de la escritura.<\/p>\n<p>En la cl\u00e1usula octava de dicho boleto se establece que<\/p>\n<blockquote><p>En caso de fallecimiento o incapacidad f\u00edsica o legal de alguna de las partes, sus herederos o representantes legales se obligan a comunicar este hecho a la otra parte dentro de los cinco d\u00edas de producido el hecho y a iniciar el correspondiente juicio sucesorio o tr\u00e1mite judicial que corresponda seg\u00fan el tipo de incapacidad, dentro de los 30 d\u00edas siguientes a la notificaci\u00f3n anterior, a los fines de obtener orden para otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio, de no ser as\u00ed, la parte que no cumpliera con esta obligaci\u00f3n caer\u00e1 autom\u00e1ticamente en mora de pleno derecho, sin que sea necesario ning\u00fan tipo de interpelaci\u00f3n judicial y\/o extrajudicial, debiendo abonar a la otra parte, que estuviera en cumplimiento, una multa diaria de [\u2026] por cada d\u00eda de atraso.<\/p><\/blockquote>\n<p>Con fecha 3 de abril de 2018, a trav\u00e9s del servicio de acceso a la informaci\u00f3n del Registro Nacional de las Personas (Renaper), dicho organismo informa el\u00a0<strong>fallecimiento de J.\u00a0M.\u00a0R.\u00a0S.<\/strong>, ocurrido el 21 de enero de 2018.<\/p>\n<p>El escribano consultante ha sido designado para la autorizaci\u00f3n de la venta del inmueble mencionado y sostiene que el poder otorgado se encuentra extinto por la muerte del mandante.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"3-considerando\"><\/a><h2>3. Considerando<\/h2>\n<p>Que el poder de representaci\u00f3n es \u201cuna declaraci\u00f3n unilateral y recepticia \u2013dirigida a otra parte\u2013 por la cual se autoriza un acto ajeno, recabando anticipadamente para s\u00ed las consecuencias que hayan de derivarse de ello\u201d, <a id=\"footnote-171682-1-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-1\">1<\/a>\u00a0y que \u201cla actuaci\u00f3n del representante ser\u00e1 eficaz y comprometer\u00e1 al representado, vincul\u00e1ndolo con el tercero, si se obra dentro de las facultades conferidas\u201d. <a id=\"footnote-171682-2-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-2\">2<\/a>\u00a0Asimismo, el\u00a0<a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do;jsessionid=E14DC113357913312E7E9F4CBD9131D0?id=235975\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a>(en adelante, CCCN) establece en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 380 (inc.\u00a0b):<\/p>\n<blockquote><p><em>Extinci\u00f3n<\/em>. El poder se extingue: [\u2026] b) por la muerte del representante o del representado; sin embargo subsiste en caso de muerte del representado siempre que haya sido conferido para actos especialmente determinados y en raz\u00f3n de un inter\u00e9s leg\u00edtimo que puede ser solamente del representante, de un tercero o com\u00fan a representante y representado, o a representante y un tercero, o a representado y tercero\u2026<\/p><\/blockquote>\n<p>El CCCN, en cuanto a la extinci\u00f3n del poder, toma el esquema del\u00a0<a href=\"http:\/\/www.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=109481\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo velezano<\/a>\u00a0(en adelante, CCIV), reorganizando en una \u00fanica norma las reglas generales y sus excepciones. En relaci\u00f3n con la vigencia\u00a0<em>post mortem<\/em>, se modifica lo que establec\u00eda el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1982 CCIV en la forma en la que ya era interpretada doctrinariamente. As\u00ed, se establece como principio general que frente al fallecimiento del representante o el representado, se producir\u00e1 la extinci\u00f3n del poder, y se regula la posibilidad de su subsistencia luego de acaecida la muerte del representado en el caso de que se verifique que el mismo\u00a0<strong>haya sido conferido para un acto especialmente determinado<\/strong>\u00a0y\u00a0<strong>la existencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo<\/strong>\u00a0tanto del representante como del representante y representado o en relaci\u00f3n a un tercero. Y, adem\u00e1s, agrega como requisito la determinaci\u00f3n especial del negocio de que se trate. Es decir que para la validez\u00a0<em>post mortem<\/em>\u00a0de un poder deben darse dos requisitos:<\/p>\n<ol>\n<li>que haya sido conferido para un acto especialmente determinado;<\/li>\n<li>la existencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo tanto del representante como del representado y representado o en relaci\u00f3n a un tercero.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Cabe entonces interpretar a qu\u00e9 se refiere el legislador por \u201c<strong>inter\u00e9s leg\u00edtimo<\/strong>\u201d de los contratantes o de un tercero. Para esto, podemos remitirnos al an\u00e1lisis que se ha hecho sobre esta materia en relaci\u00f3n a la irrevocabilidad y lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1977 CCIV. Al respecto, Etchegaray ha expresado que la irrevocabilidad debe entenderse como referida a los sujetos de un negocio especial y no a los sujetos de un contrato de mandato. <a id=\"footnote-171682-3-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-3\">3<\/a>\u00a0Debe existir un contrato-base origen de dicho poder, cuyo cumplimiento se quiere asegurar; es decir, el inter\u00e9s debe surgir del negocio que justifica el poder, no del propio mandato. <a id=\"footnote-171682-4-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-4\">4<\/a>\u00a0Dicho contrato-base \u2013manifiesta Etchegaray\u2013 debe encontrarse concluido como tal, lo que no implica que el mismo deba estar cumplido, ya que para asegurar su cumplimiento es que se otorga el poder: <a id=\"footnote-171682-5-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-5\">5<\/a><\/p>\n<blockquote><p>En definitiva, la vinculaci\u00f3n con el inter\u00e9s de los contratantes supone que la concreci\u00f3n y ejecuci\u00f3n del mandato implique ser el medio de cumplimiento de un contrato o alguna obligaci\u00f3n, que fundamente la existencia del poder. <a id=\"footnote-171682-6-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-6\">6<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>La vocaci\u00f3n de validez\u00a0<em>post mortem<\/em>\u00a0debe surgir como consecuencia de un negocio jur\u00eddico anterior o simult\u00e1neo a su otorgamiento.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, cabe destacar que la sola menci\u00f3n en el instrumento de que este tendr\u00e1 validez despu\u00e9s de la muerte del mandante no ser\u00e1 suficiente si no se cumplen los requisitos mencionados. Por otro lado, si se encontraran cumplidos los requisitos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 380 inciso b), no ser\u00eda \u00f3bice para la validez\u00a0<em>post mortem<\/em>\u00a0que del texto no surgiera expresamente previsto.<\/p>\n<p>En concreto, interesa analizar si el poder en consulta cumple con los requisitos de vigencia\u00a0<em>post mortem<\/em>\u00a0enunciados anteriormente. El poder mencionado faculta a la apoderada para que \u201cvenda y escriture a favor de qui\u00e9n o qui\u00e9nes resulte compradores\u201d una unidad funcional especificada. Puede entenderse de dicha redacci\u00f3n que ha sido conferido para un acto especialmente determinado: la venta de la unidad funcional referida, d\u00e1ndose cumplimiento al primero de los requisitos. Sin embargo, de la redacci\u00f3n del poder y de la documentaci\u00f3n acompa\u00f1ada no surge que al momento del otorgamiento de dicho poder existiera el negocio causal que justifique el inter\u00e9s leg\u00edtimo al que hace referencia el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 380. En efecto, el poder no menciona a favor de qui\u00e9n debe realizarse la venta ni hace menci\u00f3n a un negocio ya existente, tanto as\u00ed que el negocio de venta acaeci\u00f3 luego del otorgamiento del poder, ya que el boleto de compraventa en virtud del cual se pretende otorgar la escritura traslativa de la propiedad horizontal fue firmado con posterioridad al otorgamiento del poder.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"4-conclusion\"><\/a><h2>4. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n<p>Al no surgir la conexi\u00f3n del apoderamiento con el negocio causal justificativo,\u00a0<strong>acecido el fallecimiento del poderdante, no puede considerarse viable la utilizaci\u00f3n de dicho poder<\/strong>.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"5-bibliografia\"><\/a><h2>5. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n<p class=\"francesa\">BENSE\u00d1OR, Norberto R., [comentario al art.\u00a01977], en Belluscio, A.\u00a0C. (dir.) y Zannoni, E.\u00a0A. (coord.),\u00a0<em>C\u00f3digo Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado<\/em>, t.\u00a09, Buenos Aires, Astrea, 2004.<\/p>\n<p class=\"francesa\">ETCHEGARAY, Natalio P.,\u00a0<em>Esquemas de t\u00e9cnica notarial<\/em>, Buenos Aires, Talleres Gr\u00e1ficos Ergon, 1982.<\/p>\n<p class=\"francesa\">\u2014 \u201cMandato y representaci\u00f3n\u201d, en\u00a0<em>Noticias del Consejo Federal del Notariado Argentino<\/em>, Buenos Aires, Consejo Federal del Notariado Argentino, N\u00ba 58, 2016.<\/p>\n<\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"notas\"><\/a><h2>Notas<\/h2>\n<div class=\"footnotes\">\n<div>\n<p><a id=\"footnote-171682-*\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-*-backlink\">*<\/a><strong>.<\/strong>\u00a0Dictamen aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesi\u00f3n del 17\/5\/2018 (expediente interno: 16-00761-18).<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-171682-1\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-1-backlink\">1<\/a><strong>.<\/strong>\u00a0Etchegaray, Natalio P., \u201cMandato y representaci\u00f3n\u201d, en\u00a0<em>Noticias del Consejo Federal del Notariado Argentino<\/em>, Buenos Aires, Consejo Federal del Notariado Argentino, N\u00ba 58, 2016, p.\u00a010. [<em>N.\u00a0del E.<\/em>: ver\u00a0<a href=\"http:\/\/www.cfna.org.ar\/revistas_repository\/noticias_del_notariado_-_num_58.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>]<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-171682-2\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-2-backlink\">2<\/a><strong>.<\/strong>\u00a0Ib\u00eddem.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-171682-3\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-3-backlink\">3<\/a><strong>.<\/strong>\u00a0Etchegaray, Natalio P.,\u00a0<em>Esquemas de t\u00e9cnica notarial<\/em>, Buenos Aires, Talleres Gr\u00e1ficos Ergon, 1982, p.\u00a053.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-171682-4\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-4-backlink\">4<\/a><strong>.<\/strong>\u00a0Ib\u00eddem.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-171682-5\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-5-backlink\">5<\/a><strong>.<\/strong>\u00a0\u00cddem, pp.\u00a053-54.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-171682-6\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-171682-6-backlink\">6<\/a><strong>.<\/strong>\u00a0Bense\u00f1or, Norberto R., [comentario al art.\u00a01977], en Belluscio, A.\u00a0C. (dir.) y Zannoni, E.\u00a0A. (coord.),\u00a0<em>C\u00f3digo Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado<\/em>, t.\u00a09, Buenos Aires, Astrea, 2004, p.\u00a0399.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Al no surgir la conexi\u00f3n del apoderamiento con el negocio causal justificativo, no puede considerarse viable la utilizaci\u00f3n del poder.<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":6908,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[2272,1021,2271,751,621,2266,2270,827,1665,2269,2267,212,1047,624,620,32,2268],"class_list":["post-6928","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-articulo-1977-cciv","tag-codigo-civil-comercial-2014","tag-interes-legitimo","tag-ley-26994","tag-mandante","tag-mandatos","tag-muerte-del-poderdante","tag-observabilidad-del-titulo","tag-poder-entre-conyuges","tag-poder-especial","tag-poder-post-mortem","tag-poderes","tag-representacion","tag-representante","tag-teoria-de-la-representacion","tag-titulo-observable","tag-validez-post-mortem","revista-932-abr-jun-2018","seccion-dictamenes","autor-cesaretti-maria","ao-2168","tema-poderes-mandatos","rama-derecho-de-los-contratos"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v23.6 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Poder especial para vender. 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