{"id":6140,"date":"2018-02-21T13:01:51","date_gmt":"2018-02-21T16:01:51","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=6140"},"modified":"2022-08-09T11:38:08","modified_gmt":"2022-08-09T14:38:08","slug":"el-consorcio-de-propietarios-como-persona-juridica-su-capacidad-para-adquirir-bienes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2018\/02\/el-consorcio-de-propietarios-como-persona-juridica-su-capacidad-para-adquirir-bienes\/","title":{"rendered":"El consorcio de propietarios como persona jur\u00eddica. Su capacidad para adquirir bienes"},"content":{"rendered":"

\"torre-cielo7_700x300\"<\/a><\/p>\n

Imagen: lee<\/a>, CC-BY-ND 2.0<\/a><\/em><\/sup><\/p>\n

 <\/p>\n

Autor: Pablo R. Barreiro<\/strong>\u00a0 |<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n

Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0Estudio del consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica, de conformidad con la regulaci\u00f3n del nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n-Ley 26994 a fin de poder determinar si tiene la capacidad para adquirir bienes.<\/p>\n

Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Propiedad horizontal, consorcio de propietarios, capacidad para adquirir bienes inmuebles.<\/p>\n

Recibido: <\/span>2\/8\/2017 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>1\/1\/2018<\/sup><\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1. Derecho real de propiedad horizontal<\/h2>\n

Es necesario realizar, previamente a adentrarnos en el tema que nos ocupa, un breve an\u00e1lisis del derecho real de propiedad horizontal, ya que el consorcio de propiedad horizontal tiene su raz\u00f3n de existir y comienza su existencia cuando un inmueble es sometido al r\u00e9gimen \u2013hoy derecho real\u2013 de propiedad horizontal. Son institutos incondicionalmente ligados por la ley.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.1. Concepto<\/h3>\n

El CCCN deroga la\u00a0Ley 13512 de Propiedad Horizontal<\/a>\u00a0y sus decretos reglamentarios, y consagra en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887, inciso c), la propiedad horizontal como un derecho real. El mismo cuerpo legal, en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2037, da un concepto de propiedad horizontal, que dice:<\/p>\n

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposici\u00f3n material y jur\u00eddica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este t\u00edtulo y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble as\u00ed como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.<\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.2. Naturaleza jur\u00eddica<\/h3>\n

Se trata en este caso de un derecho real complejo por cuanto la extensi\u00f3n de las facultades otorgadas a su titular var\u00eda seg\u00fan dichas facultades se ejerzan sobre partes exclusivas o privativas o sobre partes y sectores comunes del edificio. 1<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.3. Constituci\u00f3n<\/h3>\n

El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2038 CCCN la regula de la siguiente manera:<\/p>\n

Constituci\u00f3n<\/strong>: A los fines de la divisi\u00f3n jur\u00eddica del edificio, el titular de dominio o los cond\u00f3minos deben redactar, por escritura p\u00fablica, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al t\u00edtulo suficiente sobre la unidad funcional.<\/p><\/blockquote>\n

Para dividir jur\u00eddicamente el edificio, el titular de dominio o los cond\u00f3minos deben redactar, por escritura p\u00fablica, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al t\u00edtulo suficiente sobre la unidad funcional (en adelante, \u201cUF\u201d).<\/p>\n

El otorgamiento del reglamento crea el denominado \u201cestado de propiedad horizontal\u201d, que posibilita la divisi\u00f3n jur\u00eddica del inmueble en propiedades aut\u00f3nomas.<\/p>\n

Como se\u00f1ala Highton,<\/p>\n

Lo que jur\u00eddicamente era una sola cosa, se sustituye por dos o m\u00e1s, susceptibles de convertirse en propiedades separadas pertenecientes a distintos titulares. Mientras una sola persona sea propietaria de todo el inmueble, o lo sean varias en condominio sin haberse procedido a la adjudicaci\u00f3n de las distintas unidades, no existir\u00e1 a\u00fan derecho real de propiedad horizontal a favor de ninguna de ellas. 2<\/a><\/p><\/blockquote>\n

En el mismo sentido Kiper se\u00f1ala,<\/p>\n

\u2026\u00a0una vez redactado e inscripto, el inmueble est\u00e1 afectado al sistema de propiedad horizontal y en adelante se podr\u00e1n adquirir las unidades bajo este sistema. Se requiere al menos la existencia de dos titulares, pues el C\u00f3digo no ha recibido la figura del consorcio de un solo propietario\u2026 3<\/a><\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.4. Objeto<\/h3>\n

El objeto del derecho real de propiedad horizontal es siempre el edificio. Lo que var\u00eda es la extensi\u00f3n en que se usan y gozan las cosas privativas y las cosas comunes; en forma exclusiva y en su totalidad, las primeras, y en forma compartida, las segundas. El objeto del derecho real es un inmueble edificado (art.\u00a02037) que se compone de partes privativas (arts.\u00a02039-2043) y de cosas y partes comunes (necesarias o no indispensables) (arts.\u00a02040-2042).<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1.5. La unidad funcional<\/h3>\n

Dice el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2039\u00a0CCCN<\/a>:<\/p>\n

El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicaci\u00f3n con la v\u00eda p\u00fablica, directamente o por un pasaje com\u00fan. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso com\u00fan del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o m\u00e1s unidades complementarias destinadas a servirla.<\/p><\/blockquote>\n

La UF puede consistir en: a) pisos, b) departamentos, c) locales, d) otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino.<\/p>\n

Caracter\u00edsticas:<\/p>\n

    \n
  1. Independencia funcional: vale decir, que cada unidad sea aut\u00f3noma y se baste a s\u00ed misma para satisfacer el fin al cual va a ser destinada.<\/li>\n
  2. Comunicaci\u00f3n con la v\u00eda p\u00fablica, directamente o por un pasaje com\u00fan (pasillo, escaleras, etc.).<\/li>\n<\/ol>\n

    La propiedad de la UF comprende:<\/p>\n

      \n
    1. Parte indivisa: del terreno, de las cosas y partes de uso com\u00fan del inmueble o indispensables para mantener su seguridad.<\/li>\n
    2. Unidades complementarias (en adelante, \u201cUC\u201d): puede abarcar una o m\u00e1s unidades complementarias destinadas a servirla.<\/li>\n<\/ol>\n

       <\/p>\n<\/a>

      1.6. Cosas y partes comunes<\/h3>\n

      Dice el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2040\u00a0CCCN<\/a>:<\/p>\n

      Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso com\u00fan de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no est\u00e1 determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ning\u00fan propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectaci\u00f3n exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.<\/p><\/blockquote>\n

      Son comunes a todas o a algunas de las UF las cosas y partes: a) de uso com\u00fan de ellas; b) indispensables para mantener su seguridad; c) y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no est\u00e1 determinado se consideran comunes. No hay derecho exclusivo sobre estas cosas y partes ning\u00fan propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectaci\u00f3n exclusiva a una o varias UF. Asimismo, deben usarse conforme su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.<\/p>\n

      Caracteres<\/strong><\/p>\n

      Dice el art\u00edculo 2045 CCCN:<\/p>\n

      La constituci\u00f3n, transmisi\u00f3n, embargo, etc. sobre la U.F. comprende a las cosas y partes comunes y a la U.C. y no puede realizarse separadamente de \u00e9stas.<\/p><\/blockquote>\n

      De dicho art\u00edculo surge que las cosas y partes comunes poseen los siguientes caracteres: son 1) inseparables, 2) indivisibles, 3) accesorias, e 4) interdependientes.<\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      1.6.1. Caso especial de las cocheras<\/h4>\n

      Pueden ser:<\/p>\n

        \n
      1. distintas UF (separadas e independencia funcional);<\/li>\n
      2. una sola UF (condominio entre los copropietarios);<\/li>\n
      3. como una parte com\u00fan, cuyo uso tienen todos los copropietarios seg\u00fan su porcentual;<\/li>\n
      4. como UC, por lo que deber\u00e1n ser de titularidad de las UF.<\/li>\n<\/ol>\n

         <\/p>\n<\/a>

        1.6.2. Clasificaci\u00f3n de las cosas y partes comunes<\/h4>\n
          \n
        1. Necesariamente comunes (art.\u00a02041).<\/li>\n
        2. No indispensables (art.\u00a02042).<\/li>\n<\/ol>\n

          El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2041 CCCN establece que<\/p>\n

          Son cosas y partes necesariamente comunes<\/strong>: a) el terreno; b) los pasillos, v\u00edas o elementos que comunican unidades entre s\u00ed y a estas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dem\u00e1s estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las ca\u00f1er\u00edas que conducen fluidos o energ\u00eda en toda su extensi\u00f3n, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mec\u00e1nicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s\u00ed y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulaci\u00f3n de personas con discapacidad, fijas o m\u00f3viles, externas a la unidad funcional, y las v\u00edas de evacuaci\u00f3n alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio com\u00fan; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.<\/p><\/blockquote>\n

          Esta enumeraci\u00f3n tiene car\u00e1cter enunciativo.<\/p>\n

           <\/p>\n<\/a>

          1.6.2.1. Los balcones<\/strong><\/h5>\n

          Son parte com\u00fan: 1) la estructura (la losa o contrapiso) (art.\u00a02041 inc.\u00a0d); 2) la baranda.<\/p>\n

          Son parte propia: 1) los revestimientos (baldosas) (art.\u00a02043); 2) el espacio y superficie que encierra el balc\u00f3n.<\/p>\n

          El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2042 CCCN establece que<\/p>\n

          Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina, b) el sol\u00e1rium, c) el gimnasio, d) el lavadero, e) el sal\u00f3n de usos m\u00faltiples. Esta enumeraci\u00f3n tiene car\u00e1cter enunciativo.<\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          1.7. Cosas y partes propias<\/strong><\/h3>\n

          El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2043 CCCN establece que:<\/p>\n

          Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
          \nTambi\u00e9n son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.<\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2. El consorcio de propiedad horizontal es persona jur\u00eddica<\/h2>\n<\/a>

          2.1. Reconocimiento expreso en el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h3>\n

          Durante la vigencia del r\u00e9gimen de la Ley\u00a013512<\/a>\u00a0de Propiedad Horizontal, se debati\u00f3 arduamente acerca de la naturaleza jur\u00eddica del consorcio, existiendo dos teor\u00edas enfrentadas: una que negaba la personalidad jur\u00eddica del consorcio y otra, mayoritaria, que le reconoc\u00eda personalidad jur\u00eddica. El\u00a0CCCN<\/a>\u00a0puso fin a la hist\u00f3rica discusi\u00f3n, recogiendo expresamente la opini\u00f3n de la doctrina y jurisprudencia mayoritarias y admitiendo que el consorcio tiene personalidad jur\u00eddica. As\u00ed, los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 148 y 2044 del CCCN expresamente le acuerdan el car\u00e1cter de persona jur\u00eddica.<\/p>\n

          Dice el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044:<\/p>\n

          Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jur\u00eddica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus \u00f3rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.<\/p><\/blockquote>\n

          Por su parte, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 148, inciso h), menciona al consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica privada: \u201cSon personas jur\u00eddicas privadas: [\u2026] h) el consorcio de propiedad horizontal\u201d.<\/p>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.2. Comienzo de su existencia<\/h3>\n

          El CCCN no cuenta con un ar\u00adt\u00edcu\u00adlo que expresamente establezca el comienzo de la existencia del consorcio de propietarios, pero nos permite, a trav\u00e9s del an\u00e1lisis de distintos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos, llegar a la conclusi\u00f3n de que la persona jur\u00eddica nace con el otorgamiento por escritura p\u00fablica del reglamento de propiedad horizontal, el que debe inscribirse en el registro inmobiliario. Como se\u00f1alan Gurfinkel y Saucedo,<\/p>\n

          \u2026\u00a0es posible llegar a id\u00e9ntica conclusi\u00f3n por aplicaci\u00f3n de las siguientes normas:
          \ni) El art.\u00a02038 ordena que a los fines de la divisi\u00f3n jur\u00eddica del inmueble hay que redactar un reglamento de propiedad horizontal que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal contiene no solo la descripci\u00f3n de la divisi\u00f3n del inmueble, tal como surge de los planos respectivos, sino fundamentalmente una serie de cl\u00e1usulas destinadas a regir la vida de la comunidad y por lo tanto debe ser aceptado libremente por las partes al momento de contratar. Es el verdadero estatuto del consorcio, destinado a ordenar las relaciones de los propietarios entre s\u00ed y con respecto a terceros, constituyendo un convenio de cumplimiento obligatorio para las partes en los t\u00e9rminos del art.\u00a0959 del C\u00f3digo Civil y Comercial.
          \nii) El art.\u00a02044, luego de asignar al Consorcio la calidad de persona jur\u00eddica, dispone en su segundo p\u00e1rrafo: \u00abLa personalidad del consorcio se extingue por la desafectaci\u00f3n del inmueble del r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u2026 Instrumentado en escritura p\u00fablica o por resoluci\u00f3n judicial, inscripta en el registro inmobiliario\u00bb. Una interpretaci\u00f3n a contrario sensu permite afirmar que la afectaci\u00f3n del inmueble en la forma ordenada por el art.\u00a02038 se\u00f1ala el comienzo de la existencia del consorcio de propiedad horizontal.
          \niii) El art.\u00a0142 establece como regla general que \u00abLa existencia de la persona jur\u00eddica privada comienza desde su constituci\u00f3n\u00bb, principio plenamente aplicable al consorcio de propiedad horizontal en virtud que \u00e9ste no requiere autorizaci\u00f3n legal para funcionar. La norma citada reconoce el acuerdo de voluntades como fuerza jur\u00edgena en la creaci\u00f3n de las personas jur\u00eddicas privadas dentro de las formas admitidas y en este sentido, es el reglamento de propiedad horizontal el estatuto en el que queda plasmada la voluntad de los consorcistas, ya fuera que intervinieron en su redacci\u00f3n o que adhirieron a \u00e9l con posterioridad.           4<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3. Caracteres de la persona jur\u00eddica \u201cconsorcio de propiedad horizontal\u201d<\/h3>\n<\/a>

          2.3.1. Nombre<\/h4>\n

          Como toda persona jur\u00eddica, el consorcio debe tener un nombre que la identifique, conforme a lo establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 151 CCCN: \u201cNombre. La persona jur\u00eddica debe tener un nombre que la identifique como tal, con el aditamento indicativo de la forma jur\u00eddica adoptada\u201d. Por lo general, se suele denominar al consorcio con el nombre de la calle y la altura en donde se encuentra el inmueble, esto permite relacionar r\u00e1pidamente a consorcio con el edificio en cuesti\u00f3n ya que nada impide denominar al consorcio con otro nombre que no sea su direcci\u00f3n.<\/p>\n

          La denominaci\u00f3n \u00abconsorcio\u00bb no s\u00f3lo identifica la persona jur\u00eddica sino que permite a los terceros conocer su naturaleza; cuando se agrega el domicilio es posible diferenciar a este tipo de personas por la ubicaci\u00f3n del inmueble. 5<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.2. Domicilio<\/h4>\n

          Conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 152 CCCN, el domicilio es un atributo de toda persona jur\u00eddica y por ende el consorcio debe tener un domicilio. Es el propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 el que establece que el consorcio tiene su domicilio en el inmueble. Adem\u00e1s, tambi\u00e9n conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 152, no se trata solo del domicilio, sino tambi\u00e9n de la sede, y, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 153, se tienen por v\u00e1lidas y vinculantes para la persona jur\u00eddica todas las notificaciones en la sede inscripta.<\/p>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.3. Integrantes<\/h4>\n

          Esta persona jur\u00eddica est\u00e1 integrada \u00abobligatoriamente\u00bb por todos los titulares de unidades funcionales, quienes dejan de serlo en el momento en que las transfieren a terceras personas, los que, a su vez, pasan autom\u00e1ticamente a ser integrantes de \u00e9sta. No existe voluntad asociativa, nadie selecciona qui\u00e9nes son los otros integrantes, no es factible no integrarla o renunciar el car\u00e1cter de miembro del consorcio. Se es integrante de la persona jur\u00eddica, mientras se es propietario de una unidad funcional y mientras exista la afectaci\u00f3n del inmueble. 6<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.4. Duraci\u00f3n<\/h4>\n

          Dice el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 155 CCCN: \u201cDuraci\u00f3n. La duraci\u00f3n de la persona jur\u00eddica es ilimitada en el tiempo, excepto que la ley o el estatuto dispongan lo contrario\u201d.<\/p>\n

          La vida de esta persona jur\u00eddica est\u00e1 atada a la vigencia del derecho real de propiedad horizontal. Si por alg\u00fan motivo el inmueble es desafectado, consecuentemente se extinguir\u00e1 la personalidad del consorcio. 7<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.5. Funcionamiento. \u00d3rganos del consorcio<\/h4>\n

          El consorcio, como toda persona jur\u00eddica distinta de sus integrantes, act\u00faa a trav\u00e9s de \u00f3rganos propios. As\u00ed lo exige el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 158 CCCN:<\/p>\n

          Gobierno, administraci\u00f3n y fiscalizaci\u00f3n. El estatuto debe contener normas sobre el gobierno, la administraci\u00f3n y representaci\u00f3n y, si la ley la exige, sobre la fiscalizaci\u00f3n interna de la persona jur\u00eddica.<\/p><\/blockquote>\n

          Dicha exigencia es receptada por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 cuando dice que los \u00f3rganos del consorcio son: a) la asamblea, b) el consejo de propietarios y c) el administrador. La asamblea es el \u00f3rgano de gobierno, el administrador es el representante legal del consorcio y el consejo de propietarios funciona como \u00f3rgano consultivo y de control.<\/p>\n

          Cabe aclarar que la ley no exige de forma obligatoria la existencia del consejo de propietarios como \u00f3rgano del consorcio. Su car\u00e1cter de facultativo no surge de una norma de forma expresa, sino del an\u00e1lisis de varias normas, como el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2064 CCCN, que establece que la asamblea \u201cpuede\u201d designar a un consejo, con lo que no hace de ello un deber; tambi\u00e9n el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2048, cuando se refiere al consejo de propietarios en las siguientes palabras: \u201csi este existe\u201d; y el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2058, que menciona al consejo de propietarios diciendo \u201csi lo hubiere\u201d.<\/p>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.6. Patrimonio<\/h4>\n

          El consorcio tiene y debe tener un patrimonio propio, distinto del de cada uno de los consorcistas, conforme lo exige el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 154 CCCN: \u201cPatrimonio. La persona jur\u00eddica debe tener un patrimonio\u201d. Del articulado del CCCN no surge claramente c\u00f3mo se conforma dicho patrimonio, ya que: a) el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2044 solamente admite su existencia, b)\u00a0el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2048 hace referencia a los bienes del consorcio, pero no los especifica, y c)\u00a0el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056, que regula el contenido del reglamento de propiedad horizontal, en los incisos e) e i) alude a los bienes del consorcio sin decir cu\u00e1les son. El\u00a0proyecto de C\u00f3digo de 1998<\/a>\u00a0era m\u00e1s preciso al respecto ya que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1980 dec\u00eda:<\/p>\n

          El patrimonio del consorcio se integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los cr\u00e9ditos contra los consortes o terceros, las unidades funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble, y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.<\/p><\/blockquote>\n

          Las partes y cosas comunes no integran el patrimonio del consorcio ya que pertenecen a los consorcistas. Es el propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2045 CCCN el que establece que las partes privativas y las comunes conforman un todo inescindible, de modo tal que el derecho real que corresponde a cada propietario sobre las partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma independiente. El consorcio tiene solo la administraci\u00f3n de las cosas comunes:<\/p>\n

          Los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino s\u00f3lo la administraci\u00f3n de las cosas comunes que implica la obligaci\u00f3n, para este \u00faltimo, de mantenerlas en buen estado de conservaci\u00f3n. 8<\/a><\/p><\/blockquote>\n

          La doctrina mayoritaria admite que el activo del consorcio se integra con las expensas percibidas, los cr\u00e9ditos por expensas, los intereses punitorios por expensas adeudadas, intereses que devenguen las cuentas bancarias a nombre del consorcio, el fondo de reserva, los cr\u00e9ditos respecto a terceros, otras recaudaciones, las UF que se le asignen o adquiera en el inmueble, y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.<\/p>\n

          No coincide la doctrina acerca de si las rentas provenientes de espacios comunes (alquileres), o de publicidad efectuada en las paredes divisorias, o los cr\u00e9ditos por medianer\u00eda integran el patrimonio del consorcio. Para algunos s\u00ed, para otros corresponden a los titulares del derecho real. Si las partes comunes no integran el patrimonio del consorcio, tampoco lo integran las rentas que de ellas provienen, salvo decisi\u00f3n de los propietarios en sentido contrario. 9<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.7. Objeto<\/h4>\n

          El consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica debe tener un objeto, conforme as\u00ed lo exige la letra del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 156\u00a0CCCN<\/a>: \u201cel objeto de la persona jur\u00eddica debe ser preciso y determinado\u201d. Ahora bien, el CCCN no establece para esta persona jur\u00eddica cu\u00e1l debe ser su objeto ni sus caracter\u00edsticas; no lo hace cuando regula la persona jur\u00eddica privada en forma general ni cuando regula el derecho real de propiedad horizontal. Es m\u00e1s, el propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056, que regula y establece el contenido que debe tener el reglamento de propiedad horizontal, no dice nada respecto del objeto.<\/p>\n

          La falta de norma espec\u00edfica trae como consecuencia tener que analizar cu\u00e1l debe ser el objeto del consorcio de propiedad horizontal. Para Kiper, el objeto del consorcio es<\/p>\n

          \u2026\u00a0el mantenimiento, conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de las cosas comunes; por ende, su accionar debe estar enderezado al cumplimiento de tales fines. \u00c9ste es, entonces, el aspecto que no debe perderse de vista cuando se pretende aplicar al principio de especialidad de la persona jur\u00eddica consorcio. 10<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.8. Capacidad<\/h4>\n<\/a>
          2.3.8.1. Principio de especialidad como marco de la capacidad de derecho<\/h5>\n

          El CCCN no dice nada acerca de la capacidad como atributo de la persona jur\u00eddica consorcio, pero por aplicaci\u00f3n de las reglas generales aplicables a las personas jur\u00eddicas, la extensi\u00f3n de la capacidad del consorcio debe ce\u00f1irse al cumplimiento de los actos que hagan al cumplimiento de sus fines. En ese sentido, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 141 CCCN le confiere \u201captitud para adquirir derechos y contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creaci\u00f3n\u201d. Es decir, el CCCN recepta en dicho ar\u00adt\u00edcu\u00adlo el principio de especialidad contenido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 35 del C\u00f3digo de V\u00e9lez (en adelante \u201cCCIV<\/a>\u201d).<\/p>\n

          Como se\u00f1alaran Alterini y V\u00e1zquez:<\/p>\n

          La capacidad de derecho del consorcio, como la de todas las personas jur\u00eddicas, debe ajustarse al\u00a0principio de especialidad<\/em>, o sea, que est\u00e1n condicionadas, en los t\u00e9rminos del art.\u00a035 del C\u00f3d. Civil por \u00ablos fines de su instituci\u00f3n\u00bb. 11<\/a><\/p><\/blockquote>\n

          Si bien las personas jur\u00eddicas est\u00e1n condicionadas por el principio de especialidad, esto no significa que tengan una personalidad limitada.<\/p>\n

          Como dice Llamb\u00edas:<\/p>\n

          La personalidad no es, por su misma sustantividad, propiedad que se pueda detentar de manera disminuida. Lo que se puede tener en m\u00e1s o en menos es la capacidad, pero no la personalidad que hace a la existencia misma del sujeto y, desde este punto de vista, se es o no persona del derecho, pues es inconcebible que exista una categor\u00eda de semisujetos. 12<\/a><\/p><\/blockquote>\n

          Asimismo,<\/p>\n

          Importa una inadmisible confusi\u00f3n reconocer el car\u00e1cter de persona del consorcio y al mismo tiempo postular que ostenta una personalidad limitada. Con esa mirada todas las personas jur\u00eddicas tendr\u00edan personalidad limitada, pues deben desenvolverse dentro de los fines propios de su objeto. 13<\/a><\/p><\/blockquote>\n

          Toda persona tiene aptitud para adquirir derechos o contraer obligaciones, la persona humana por su propia naturaleza y la persona jur\u00eddica por atribuci\u00f3n legal. La capacidad o incapacidad jur\u00eddica o de derecho, importa un atributo esencial de toda persona.<\/p>\n

          \u00a0<\/strong><\/p>\n<\/a>

          2.3.8.2. Los fines del consorcio<\/h5>\n

          Para poder determinar la capacidad de derecho de una persona jur\u00eddica hay que analizar previamente y definir cu\u00e1les son sus fines, ya que en virtud del principio de especialidad todas las personas jur\u00eddicas tienen su aptitud limitada por los fines para los cuales fueron creadas. A diferencia de lo que sucede con el estatuto de una sociedad, el reglamento de propiedad horizontal regulado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056 CCCN no contiene una cl\u00e1usula que determine el objeto social o los fines del consorcio ya que el reglamento, como se\u00f1alan Alterini y V\u00e1zquez,<\/p>\n

          \u2026\u00a0no podr\u00eda atribuirle al consorcio facultades que exorbiten el dise\u00f1o legal de esa personalidad, m\u00e1xime en una materia en la que es regla el orden p\u00fablico, proyectado a trav\u00e9s de normas estatutarias no susceptibles de derogaci\u00f3n por acuerdo de los particulares. 14<\/a><\/p><\/blockquote>\n

          El consorcio de propietarios es una persona jur\u00eddica creada por imperio legal y ligada intr\u00ednsecamente al derecho real de propiedad horizontal; es por eso que para determinar el fin de su existencia hay que analizar las normas referidas al derecho real de propiedad horizontal.<\/p>\n

          Del estudio de dichas normas surge claramente que la finalidad del consorcio est\u00e1 orientada a satisfacer el inter\u00e9s com\u00fan del conjunto de los propietarios de las UF. Precisamente, el prop\u00f3sito de perseguir objetivos comunes para alcanzar el bien com\u00fan propio del consorcio denota la existencia de una persona jur\u00eddica:<\/p>\n

          \u2026\u00a0podr\u00eda postularse que el consorcio fue ideado sustancialmente para realizar actos enderezados hacia el inter\u00e9s com\u00fan, finalidad que se traduce en la b\u00fasqueda de \u00abseguridad\u00bb, \u00absalubridad\u00bb, \u00abcomodidad\u00bb y optimizaci\u00f3n y racionalizaci\u00f3n de los recursos y los gastos que requiere el desarrollo de la vida consorcial [\u2026] Estas metas, que corporizan la utilidad com\u00fan, son la vara con la que deben apreciarse los alcances de la aptitud jur\u00eddica del ente. 15<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.8.3. Caracteres de la personalidad del consorcio<\/h5>\n

          Para mayor comprensi\u00f3n acerca del alcance de la especialidad de este tipo de persona jur\u00eddica, es necesario citar a Alterini y V\u00e1zquez, quienes brindan la siguiente noci\u00f3n conceptual:<\/p>\n

          \u2026\u00a0el consorcio es la persona jur\u00eddica conformada por los distintos propietarios de un inmueble afectado a la propiedad horizontal, que tiene por finalidad recaudar los distintos cr\u00e9ditos de los que es titular, gestionar el patrimonio afectado al inter\u00e9s comunitario en la administraci\u00f3n de los bienes comunes y, en general, realizar todos los actos que procuren la seguridad, salubridad y comodidad en el uso y goce del inmueble respectivo u optimicen y racionalicen los recursos y gastos de la comunidad. 16<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.8.4. La capacidad como regla<\/h5>\n

          El CCCN regula la capacidad de derecho en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 22, que reza:<\/p>\n

          Capacidad de derecho. Toda persona humana goza de la aptitud para ser titular de derechos y deberes jur\u00eddicos. La ley puede privar o limitar esta capacidad respecto de hechos, simples actos, o actos jur\u00eddicos determinados.<\/p><\/blockquote>\n

          A partir de este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, el\u00a0CCCN<\/a>\u00a0regula el r\u00e9gimen de capacidad de las personas, sin apartarse del principio general de capacidad del c\u00f3digo derogado. Siempre la regla es la capacidad de las personas, sean humanas o jur\u00eddicas. Se admite la existencia de determinadas limitaciones a la capacidad, de hecho o de derecho, pero son de interpretaci\u00f3n estricta, excepcional y en funci\u00f3n de la protecci\u00f3n de un determinado inter\u00e9s.<\/p>\n

          Las incapacidades de derecho siempre se establecen teniendo en consideraci\u00f3n a una persona en relaci\u00f3n con ciertos hechos, simples actos o actos jur\u00eddicos, como, por ejemplo, las incapacidades establecidas en relaci\u00f3n a la celebraci\u00f3n de determinados contratos (compraventa, donaci\u00f3n), los contratos prohi\u00adbidos entre padres e hijos en el ejercicio de la responsabilidad parental, entre el tutor y su pupilo, las inhabilidades para suceder, etc. Consecuentemente, si la capacidad es la regla y la incapacidad la excepci\u00f3n, va de suyo que pueden contratar todas aquellas personas a quienes la ley no se los proh\u00edbe expresamente.<\/p>\n

          Como se\u00f1alan Alterini y V\u00e1zquez,<\/p>\n

          As\u00ed lo ha puesto de relieve la doctrina jurisprudencial, afirmando que la regla general es que, por principio, la persona tiene capacidad para ser titular de todos los derechos y para ejercerlos; que las incapacidades y limitaciones al libre ejercicio de la voluntad deben estar se\u00f1aladas por el ordenamiento jur\u00eddico (arts.\u00a019, Constituci\u00f3n Nacional, y 53 y 62, C\u00f3d. Civil) y que no pueden extenderse por analog\u00eda los impedimentos o restricciones de la capacidad (CS, 06\/11\/1980, \u00abS. y D., C.\u00a0G.\u00bb,\u00a0La Ley<\/em>, 1981-A, 401, del voto de los doctores Fr\u00edas y Guastavino). 17<\/a><\/p><\/blockquote>\n

          Como expresara Borda, las incapacidades de derecho<\/p>\n

          a) Son excepcionales. La regla no puede ser sino la capacidad [\u2026] b) Obedecen siempre a una causa grave. S\u00f3lo por un motivo muy serio puede privarse a las personas de su capacidad de derecho; es necesario que medie siempre un inter\u00e9s superior o una raz\u00f3n de moral y buenas costumbres. De ah\u00ed que, en principio, las incapacidades de derecho sean de orden p\u00fablico\u2026 18<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.8.5. Capacidad para adquirir bienes<\/h5>\n

          La doctrina mayoritaria sostiene que el consorcio de propietarios, como persona jur\u00eddica, tiene capacidad para adquirir bienes para s\u00ed. As\u00ed, por ejemplo, Abella y Mariani de Vidal sostienen que<\/p>\n

          \u2026\u00a0es posible concluir en que el consorcio de copropietarios en su calidad de persona \u2013de existencia ideal o persona jur\u00eddica\u2013 se encuentra habilitado para ser titular de unidades funcionales en el inmueble sometido al r\u00e9gimen de la Ley 13512. Ello, ya sea porque en el Reglamento de Copropiedad le sea asignada una (o m\u00e1s) unidad(es) funcional(es), o porque las adquiera luego previa decisi\u00f3n de la asamblea adoptada por unanimidad.
          \nPues si la regulaci\u00f3n legal, como hemos visto, confiere al consorcio la capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, si se concluye en que es titular de los cr\u00e9ditos por expensas, del fondo de reserva, de cr\u00e9ditos por medianer\u00eda, si puede a\u00fan solicitar el beneficio de litigar sin gastos; en suma, si se reconoce su car\u00e1cter de persona jur\u00eddica, no se comprende cu\u00e1l ser\u00eda el estorbo para admitir que pueda ser titular de una unidad en el inmueble, esto es, del derecho de propiedad horizontal, inclusive teniendo en cuenta la relevancia de este derecho real [\u2026] Fuera, entonces, de las cosas que de conformidad con la ley revisten el car\u00e1cter de necesariamente comunes (v. gr., \u00ablos locales para alojamiento del portero y porter\u00eda\u00bb) o las que la ley dispone que pueden ser comunes o privativas (s\u00f3tanos y azoteas), si los copropietarios decidieran adquirir una unidad funcional en el edificio, ninguna norma [\u2026] fuerza a que esa unidad funcional deba\u00a0convertirse<\/em>\u00a0en una parte com\u00fan de los consorcistas, ni impide que conserve su naturaleza de unidad funcional y, como tal, sea asumida su propiedad por la persona jur\u00eddica consorcio, con la pertinente inscripci\u00f3n del respectivo t\u00edtulo. Lo mismo cabr\u00eda predicar para la asignaci\u00f3n de unidades funcionales en el reglamento de copropiedad.           19<\/a><\/p><\/blockquote>\n

          El\u00a0CCCN<\/a>\u00a0nada dice acerca de la posibilidad de que el consorcio pueda adquirir bienes, lo que por el contrario s\u00ed admit\u00eda el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1980 del\u00a0proyecto de 1998<\/a>\u00a0cuando regulaba que el patrimonio del consorcio se integra entre otras cosas con las UF que se le asignen o adquiera en el inmueble.<\/p>\n

          Para Kiper,<\/p>\n

          La capacidad que debe reconocerse al consorcio, no va m\u00e1s all\u00e1 de la necesaria para realizar todos aquellos actos que se relacionan con el manejo de las cosas comunes, la atenci\u00f3n satisfactoria de las necesidades e intereses de los copropietarios derivados de la peculiar naturaleza del derecho real que les corresponde sobre sus unidades privativas y las cosas comunes. 20<\/a><\/p><\/blockquote>\n

          Sin embargo, como tambi\u00e9n se\u00f1ala Kiper: \u201cla falta de previsi\u00f3n legal expresa mantendr\u00e1 abierta la discusi\u00f3n\u201d.<\/p>\n

          El mencionado jurista sostiene que parecen convincentes las siguientes razones expuestas por quienes admiten la posibilidad de que el consorcio adquiera unidades:<\/p>\n

          \u2026\u00a01) el consorcio puede ser titular de unidades funcionales tanto por atribuci\u00f3n hecha en el propio reglamento, como por su posterior adquisici\u00f3n; 2) la adquisici\u00f3n de la unidad por parte del consorcio no implica modificaci\u00f3n ni de planos, ni de reglamento dado que no troca su car\u00e1cter de cosa privativa a cosa en condominio de los titulares de unidades funcionales; 3) la compra de la unidad funcional por parte del consorcio puede perfectamente encajar dentro de los prop\u00f3sitos propios de su existencia (por ejemplo, para obtener renta que ayude a afrontar las expensas, o para evitar el fracaso de una subasta con efectos ruinosos para los consorcistas); 4) la decisi\u00f3n de la compra de la unidad por parte del consorcio debe admitirse con la sola aprobaci\u00f3n en asamblea de la mayor\u00eda absoluta de los consorcistas, al no regir la exigencia de unanimidad propia del condominio. 21<\/a><\/p><\/blockquote>\n

          El mismo autor sostiene que en el\u00a0CCCN<\/a>\u00a0hay un argumento contundente que admite la posibilidad de que el consorcio adquiera UF:<\/p>\n

          Los conjuntos inmobiliarios deben someterse al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, son una especie del g\u00e9nero (art.\u00a02075). Ahora bien, dentro del Cap\u00edtulo 1, del T\u00edtulo VI, dedicado a los conjuntos inmobiliarios, se encuentra el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2085 que dice expresamente que el reglamento puede prever un derecho de preferencia en la adquisici\u00f3n de unidades funcionales \u00aba favor del consorcio de propietarios\u00bb. Por ende, se reconoce aqu\u00ed en forma expresa la potestad del consorcio para adquirir una unidad funcional. 22<\/a><\/p><\/blockquote>\n

          Por \u00faltimo, frente a la pregunta de si es posible captar en el consorcio de propiedad horizontal una capacidad jur\u00eddica que se extienda a la facultad de adquirir bienes para s\u00ed, con los recursos que integran su patrimonio diferenciado, Alterini y V\u00e1zquez responden afirmativamente:<\/p>\n

          Creemos que la respuesta debe ser afirmativa; no s\u00f3lo por no existir un obs\u00adt\u00e1cu\u00adlo legal que se le oponga, sino porque la formulaci\u00f3n positiva encuentra sustento tanto en el esp\u00edritu de la Ley 13512 como en su propio texto rectamente interpretado. No debe silenciarse que la Ley 13512, en su art.\u00a08, reconoce la posibilidad de que se aspire a fines rent\u00edsticos (\u00abmayor renta\u00bb) en materia de actividades que involucran al conjunto de los propietarios. Con este miraje, al trazar el requisito de la especialidad en lo atinente al consorcio de propietarios, aludimos a que abarcaba a los actos enderezados a optimizar y racionalizar los recursos y gastos de la comunidad. No es dif\u00edcil imaginar que la adquisici\u00f3n de una unidad para el consorcio responda a la necesidad o conveniencia de obtener una utilidad pecuniaria o de otro orden que tenga entidad como para disminuir las erogaciones a cargo de los propietarios o mejore las alternativas del uso y goce a que tienen derecho. 23<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.8.6. Alcances de la capacidad de adquirir bienes<\/h5>\n

          En virtud de los fundamentos expuestos, el consorcio de propiedad horizontal como persona jur\u00eddica tiene capacidad para adquirir inmuebles tanto por actos entre vivos, a trav\u00e9s de los distintos contratos que as\u00ed se lo permitan, como por actos de \u00faltima voluntad. La misma conclusi\u00f3n es la sostenida por Alterini y V\u00e1zquez:<\/p>\n

          Admitida la legitimaci\u00f3n del consorcio para adquirir unidades funcionales, es indiferente que lo sea por actos entre vivos (venta, permuta, donaci\u00f3n, etc.), por actos de \u00faltima voluntad (instituci\u00f3n hereditaria, legado), tambi\u00e9n por prescripci\u00f3n adquisitiva decenal o veintenaria o incluso mediando enajenaciones forzosas, como en la subasta (judicial). 24<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.9. Modos de adquisici\u00f3n<\/h4>\n<\/a>
          2.3.9.1. Adquisici\u00f3n originaria<\/h5>\n

          Denominamos \u201cadquisici\u00f3n originaria\u201d a aquella que se produce en el momento en que nace el derecho real de propiedad horizontal conjuntamente con la persona jur\u00eddica \u201cconsorcio\u201d, o sea, al otorgar la escritura p\u00fablica de reglamento de propiedad horizontal. El titular de dominio o los cond\u00f3minos, al otorgar el reglamento, se adjudicar\u00e1n las distintas unidades, pudiendo asignarle una UF al consorcio de manera tal que sea este el titular dominial de dicha unidad. Conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2056 CCCN, inciso e), del reglamento deber\u00e1 surgir que dicha unidad forma parte del patrimonio del consorcio.<\/p>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.9.2. Compraventa<\/h5>\n

          Frente al inter\u00e9s de un propietario de querer vender su UF, la asamblea puede resolver que el consorcio adquiera dicha unidad, por ejemplo, a fin de poder obtener una renta que haga disminuir el monto de las expensas. No hay que olvidar que, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2085 CCCN, el reglamento puede prever un derecho de preferencia en la adquisici\u00f3n de UF \u201ca favor del consorcio de propietarios\u201d.<\/p>\n

          En caso de que los consorcistas decidan adquirir una unidad funcional, no deber\u00edan ser modificados ni los planos del edificio, ni el Reglamento de Copropiedad, pues dicha unidad funcional no mudar\u00eda su car\u00e1cter. En cambio, si esa adquisici\u00f3n implicara que s\u00f3lo puede serlo en car\u00e1cter de \u00abcosa com\u00fan\u00bb, ser\u00eda necesario modificar los planos y el Reglamento de Copropiedad, como es l\u00f3gico, pues una unidad funcional pasar\u00eda a convertirse en cosa com\u00fan; y esos tr\u00e1mites insumir\u00edan tiempo y demandar\u00edan los consiguientes gastos. Si los consorcistas decidieran luego enajenar la unidad funcional adquirida [\u2026] siendo el consorcio titular podr\u00eda hacerlo como cualquier otro copropietario. 25<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.9.3. Permuta<\/h5>\n

          Puede suceder que el consorcio sea titular de una UF destinada a vivienda, la cual alquila obteniendo una determinada renta, y que a su vez exista en el edificio un propietario de una UF que es un local comercial, que quiera adquirir una UF vivienda. Nada impedir\u00eda que celebren un contrato de permuta en virtud del cual el propietario del local adquiera la vivienda y que el consorcio adquiera el local comercial, pudiendo as\u00ed obtener una mayor renta.<\/p>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.9.4. Donaci\u00f3n<\/h5>\n

          Conforme el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1548\u00a0CCCN<\/a>, cualquier persona que tenga plena capacidad para disponer de sus bienes puede donarlos; asimismo, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1549 CCCN, se requiere ser capaz para aceptar donaciones. En virtud de lo expuesto y no existiendo otra norma que lo proh\u00edba, toda persona con plena capacidad para ello puede disponer de un inmueble de su propiedad a t\u00edtulo de donaci\u00f3n a favor de un consorcio de propietarios y este \u00faltimo, aceptarla.<\/p>\n

          El consorcio donatario, al aceptar la donaci\u00f3n, no incumple con su objeto ni con los fines de su instituci\u00f3n, ya que lo importante es el destino que el consorcio le dar\u00e1 a ese inmueble, y ese destino deber\u00e1 atender el inter\u00e9s com\u00fan de los propietarios que conforman la persona jur\u00eddica consorcio. La idea puede verse m\u00e1s claramente si la donaci\u00f3n es con cargo a favor de los propietarios que conforman el consorcio, en donde el cargo es, por ejemplo, que el consorcio destine el inmueble para brindar esparcimiento a los propietarios que conforman el consorcio o bien darlo en locaci\u00f3n para que la renta obtenida sea destinada a disminuir el monto de las expensas del conjunto de propietarios. De existir cargo, este podr\u00e1 consistir en imponer un destino a la cosa donada o beneficiar a los designados en el acto, pero siempre deber\u00e1 satisfacer la finalidad del consorcio, es decir atender el bien com\u00fan de los propietarios.<\/p>\n

          Reforzando el concepto de finalidad, cabe debe recordar incluso que, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 354\u00a0CCCN<\/a> 26<\/a>, el cargo puede ser estipulado como condici\u00f3n resolutoria, de manera tal que, si el consorcio no cumple con el mismo, y en virtud del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1562 27<\/a>, el donante y sus herederos pueden revocar la donaci\u00f3n por inejecuci\u00f3n del cargo.<\/p>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.9.5. Instituci\u00f3n hereditaria. Legado<\/h5>\n

          Conforme a los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2462 y 2484 CCCN, 28<\/a>\u00a0las personas humanas pueden disponer libremente de sus bienes para despu\u00e9s de su muerte mediante testamento otorgado con las solemnidades legales, y podr\u00e1n hacerlo a trav\u00e9s de la instituci\u00f3n de herederos o bien a trav\u00e9s de un legado. El CCCN en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2497 29<\/a>\u00a0establece que pueden ser legados todos los bienes que est\u00e1n en el comercio, aun los que no existen todav\u00eda pero que existir\u00e1n despu\u00e9s. Atento a lo expuesto y la inexistencia de norma que lo proh\u00edba, el consorcio de propietarios, como persona jur\u00eddica, puede adquirir un inmueble en virtud de un legado o por haber sido instituido como heredero.<\/p>\n

          Al igual que las donaciones, los legados pueden ser con cargo y, de ser as\u00ed, se regir\u00e1n por disposiciones relativas a las donaciones sujetas a esa modalidad \u2013ver punto anterior\u2013; todo ello conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2496\u00a0CCCN<\/a>, que dice:<\/p>\n

          Adquisici\u00f3n del legado. Modalidades: El derecho al legado se adquiere a partir de la muerte del testador o, en su caso, desde el cumplimiento de la condici\u00f3n a que est\u00e1 sujeto. El legado con cargo se rige por las disposiciones relativas a las donaciones sujetas a esa modalidad.<\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.9.6. Subasta<\/h5>\n

          Corresponde preguntarse si, frente a un juicio por cobro de expensas comunes en donde se ha resuelto la subasta del inmueble, el consorcio acreedor puede ser adjudicatario de la UF a subastarse. Creemos que la respuesta debe ser afirmativa, ya que en determinadas situaciones podr\u00eda ser lo m\u00e1s ventajoso para el consorcio.<\/p>\n

          Puede suceder que el monto por expensas adeudado sea una gran suma de dinero y en virtud de ello no existan postores, dado que en el caso de resultar adquirentes deber\u00edan hacerse cargo de las mismas. En el presente supuesto, el consorcio, como acreedor de mayor suma, podr\u00eda resultar econ\u00f3micamente favorecido al adquirir la unidad objeto de subasta, para luego, por ejemplo, venderla en forma m\u00e1s ventajosa.<\/p>\n

          Como expres\u00e1ramos con anterioridad, si el patrimonio del consorcio se integra entre otras cosas con las expensas percibidas y los cr\u00e9ditos por expensas, va de suyo que con dichas recaudaciones el consorcio debe cumplir con su finalidad, que entre otras cosas consiste en la optimizaci\u00f3n y racionalizaci\u00f3n de los recursos y los gastos que requiere el desarrollo de la vida consorcial. En virtud de lo expuesto, el consorcio, al tener un cr\u00e9dito por falta de pago de expensas, podr\u00e1 satisfacer su acreencia, ya sea percibiendo el dinero adeudado con lo obtenido en la subasta o bien, en virtud del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 921 CCCN 30<\/a>\u00a0y la normativa procesal pertinente del\u00a0C\u00f3digo Procesal Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a>, compensar su cr\u00e9dito en la subasta, adquiriendo el inmueble subastado por compensaci\u00f3n.<\/p>\n

          Respecto de la adquisici\u00f3n de unidades en subasta por expensas comunes promovidas por el propio consorcio, se ha resuelto que<\/p>\n

          \u2026\u00a0dado que constituye [\u2026] una alternativa v\u00e1lida para que el consorcio de copropietarios enjugue su cr\u00e9dito \u2013sobre todo si se ejecutan bienes que pueden ser invendibles por diversos motivos\u2013, creemos que la posibilidad de resultar adjudicatario de una unidad funcional est\u00e1 dentro de la \u00f3rbita de la capacidad de derecho del ente consorcial y accede a su objeto, no violent\u00e1ndose consiguientemente el principio de especialidad\u2026 31<\/a><\/p><\/blockquote>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.9.7. Daci\u00f3n en pago<\/h5>\n

          Como toda persona jur\u00eddica, el consorcio tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones; en el primer aspecto, puede reclamar el cobro de cualquier acreencia que tenga a su favor. Puede entonces ser acreedor de un propietario de una UF que adeude expensas, puede serlo de cualquier otra persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sin ser propietario de una UF del edificio hubiere contratado con el consorcio, o tambi\u00e9n podr\u00eda ser acreedor en virtud de una sentencia judicial, que obligue a un tercero a abonar al consorcio una determinada suma de dinero en concepto de reparaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n

          Dicho esto, cabr\u00eda preguntarse: \u00bfpuede el consorcio aceptar el pago de las sumas que se le adeudan en otra cosa que no sea dinero? \u00bfPuede el deudor extinguir su obligaci\u00f3n, ofreciendo en pago una prestaci\u00f3n diversa a la adeudada? La respuesta debe ser afirmativa, ya que nos encontramos frente a un modo de extinguir una obligaci\u00f3n como es la daci\u00f3n en pago. El propio ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 942 CCCN establece: \u201cla obligaci\u00f3n se extingue cuando el acreedor voluntariamente acepta en pago una prestaci\u00f3n diversa de la adeudada\u201d. Entonces, ser\u00e1 al consorcio acreedor el que tendr\u00e1 que evaluar la conveniencia o no de aceptar en pago un inmueble, siempre claro est\u00e1 teniendo en miras el cumplir con su finalidad, que entre otras cosas consiste en la optimizaci\u00f3n y racionalizaci\u00f3n de los recursos y los gastos que requiere el desarrollo de la vida consorcial.<\/p>\n

          No se comparte la opini\u00f3n de cierta doctrina que sostiene que las deudas por expensas no puedan ser canceladas con la UF en forma extrajudicial, fundando su postura en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2049\u00a0CCCN<\/a>\u00a0en cuanto a que el deudor no puede liberarse del pago de ninguna expensa por abandono de su UF. En primer lugar, si el titular de una UF que debe expensas se encuentra en un estado de insolvencia tal que le impida saldar su deuda y decide ofrecer en pago su UF, no est\u00e1 haciendo abandono de la misma; muy por el contrario, se est\u00e1 haciendo cargo de su obligaci\u00f3n. En segundo lugar, teniendo en cuenta la situaci\u00f3n, quiz\u00e1s lo m\u00e1s conveniente para el consorcio sea aceptar la daci\u00f3n en pago, ya que, caso contrario, se ver\u00eda obligado a continuar el juicio de ejecuci\u00f3n de expensas iniciado, que terminar\u00eda probablemente con la subasta de la UF, proceso que le insumir\u00eda mayores gastos y recursos al consorcio y dilatar\u00eda en el tiempo el cobro de la suma adeudada.<\/p>\n

           <\/p>\n<\/a>

          2.3.10. \u00bfPuede el consorcio adquirir inmuebles que no sean unidades funcionales del edificio?<\/h4>\n

          Admitida la capacidad del consorcio para adquirir UF que pertenezcan al edificio, cabe preguntarse si esa capacidad puede extenderse a la adquisici\u00f3n de otros inmuebles que no formen parte del edificio o complejo inmobiliario sobre el cual se asienta su personalidad. La respuesta debe ser afirmativa.<\/p>\n

          Como se ha se\u00f1alado, las personas jur\u00eddicas pueden adquirir todos los derechos y ejercer todos los actos que no les sean prohi\u00adbidos y que se ajusten al principio de especialidad. En virtud del principio de especialidad, la capacidad del consorcio solo puede ejercerse en orden a los fines de su constituci\u00f3n, es decir, de acuerdo a aquellos objetivos que, en su momento, el Estado comput\u00f3 como conducentes y en vista de los cuales reconoci\u00f3 al ente como sujeto de derecho.<\/p>\n

          Conforme a la doctrina y jurisprudencia mayoritarias, la interpretaci\u00f3n sobre la determinaci\u00f3n de la actividad autorizada a la persona jur\u00eddica debe ser realizada con prudencial amplitud; en tal sentido, se ha resuelto que es necesario apreciar los fines de la entidad de modo tal que, adem\u00e1s de los actos jur\u00eddicos correspondientes a su objeto, se entienda que ella tambi\u00e9n est\u00e1 capacitada para practicar los actos que, por implicancia, sean requeridos para la mejor consecuci\u00f3n de tales fines. Por aplicaci\u00f3n de este criterio, debe considerarse que la persona jur\u00eddica est\u00e1 habilitada para encarar toda actividad m\u00e1s o menos relacionada con el fin de su creaci\u00f3n, desde que son sus autoridades las que deben elegir los medios adecuados para el logro de ese fin y, en orden a ese prop\u00f3sito, realizar los actos jur\u00eddicos consecuentes.<\/p>\n

          En virtud de lo expuesto, para afirmar si un acto realizado por el administrador como representante legal del consorcio, cumple o no con el principio de especialidad, vale decir \u201cpara el cumplimiento de su objeto y los fines de su creaci\u00f3n\u201d (art.\u00a0141 CCCN), no corresponde analizar el acto en s\u00ed mismo ya que por s\u00ed solo no puede ser considerado contrario al objeto ni a los fines del consorcio. Por el contrario, para determinar si un acto cumple o no con el principio de especialidad, hay que analizar lo que motiv\u00f3 al consorcio a realizar dicho acto y si esa motivaci\u00f3n era satisfacer o cumplir con el objeto y los fines de la creaci\u00f3n de la persona jur\u00eddica consorcio.<\/p>\n

          A pesar de que no exista norma que impida al consorcio adquirir inmuebles dentro o fuera del edificio, es aconsejable que en el reglamento de propiedad horizontal exista una cl\u00e1usula que faculte o permita al consorcio adquirir inmuebles para cumplir con su objeto y los fines de su creaci\u00f3n. Asimismo, no menos importante es que del acta de asamblea en la que resuelve adquirir o enajenar un inmueble surja claramente cu\u00e1les son las causas o la finalidad que motivaron dicha decisi\u00f3n y que dichas causas est\u00e1n en todo acorde con el objeto y fines del consorcio.<\/p>\n

          A continuaci\u00f3n, se desarrollar\u00e1n algunos ejemplos que permiten apreciar las ventajas de que el consorcio sea titular de inmuebles y eso no signifique un acto contrario al objeto y fines consorciales:<\/p>\n