{"id":5824,"date":"2017-11-15T13:55:03","date_gmt":"2017-11-15T16:55:03","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=5824"},"modified":"2022-01-26T12:21:38","modified_gmt":"2022-01-26T15:21:38","slug":"unidad-funcional-como-proyecto-en-construccion-calificacion-registral-ausencia-de-constancia-en-el-folio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2017\/11\/unidad-funcional-como-proyecto-en-construccion-calificacion-registral-ausencia-de-constancia-en-el-folio\/","title":{"rendered":"Unidad funcional como \u201cproyecto en construcci\u00f3n\u201d. Calificaci\u00f3n registral. Ausencia de constancia en el folio"},"content":{"rendered":"

\"edificios_700x300\"<\/a><\/p>\n

Imagen:\u00a0Freakyman<\/a>, CC BY-NC-ND 2.0<\/a>.<\/sup><\/em><\/p>\n

Autor:\u00a0\u00a0B\u00e1rbara N. De Pascale<\/strong>\u00a0\u00a0(ver bio<\/a>)\u00a0|\u00a0 Yamila Ail\u00e9n Di Trolio<\/strong> (ver bio<\/a>)<\/p>\n

Resumen<\/span>:<\/strong> Se presenta el consultante designado para autorizar la escrituraci\u00f3n de una unidad funcional en una operaci\u00f3n de compraventa por el sistema de tracto abreviado. De los antecedentes surge, seg\u00fan el reglamento (a\u00f1o 1975), que la unidad consta como \u201cproyecto en construcci\u00f3n\u201d. El folio real se abri\u00f3 en 1984 para anotar una compraventa por tracto abreviado. En 1988, la actual titular dominial, hoy causante, adquiri\u00f3 el inmueble y en la escritura expres\u00f3 que conoc\u00eda el reglamento; sin embargo, no existe constancia en el folio de que la unidad fuera un proyecto en construcci\u00f3n ni su alta definitiva. El Instituto concluye que ser\u00e1 necesaria la obtenci\u00f3n del alta definitiva de la unidad funcional, para lo que se requiere el plano modificatorio de la mensura y particular divisi\u00f3n por el r\u00e9gimen de propiedad horizontal y la modificaci\u00f3n del reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n; y ser\u00eda conveniente que, al momento de materializar la transmisi\u00f3n dominial, en la escritura conste la manifestaci\u00f3n de los herederos, hoy vendedores, sobre que conocen y aceptan las escrituras antecedentes.<\/p>\n

Palabras clave<\/span>:<\/strong> Calificaci\u00f3n registral, unidad funcional en construcci\u00f3n, alta definitiva.<\/p>\n<\/a>

<\/h2>\n

 <\/p>\n

\n

1. Antecedentes<\/strong><\/h2>\n

Visto el expediente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires N\u00ba 16-00801-17, iniciado como consulta jur\u00eddica por [\u2026] de esta ciudad [\u2026], del mismo resulta:<\/p>\n

\u2022\u00a0Que el consultante fue designado para autorizar la escrituraci\u00f3n de la unidad funcional uno, ubicada en planta baja, primer piso y azotea del edificio sito en esta ciudad con frente [\u2026] de esta ciudad, en una operaci\u00f3n de compraventa por el sistema de tracto abreviado.<\/p>\n

\u2022\u00a0Que, conforme al reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n otorgado con fecha\u00a015 de mayo de 1975, por escritura 511 [\u2026], se trata de un edificio de tres plantas que se encuentra en parte terminado y en parte en construcci\u00f3n, constando la unidad funcional uno como \u201cproyecto en construcci\u00f3n\u201d. As\u00ed el mencionado expresa<\/p>\n

El edificio, seg\u00fan el plano precitado que se agrega, a\u00fan se encuentra en obra, parte terminado, y parte en construcci\u00f3n, se desarrollar\u00e1 en tres plantas [\u2026] en dicho plano, la unidad funcional n\u00famero uno figura como proyecto en construcci\u00f3n, y las unidades funcionales dos o tres como ya construidas [\u2026] y se registran las siguientes notas: registrado con car\u00e1cter de proyecto en construcci\u00f3n para la unidad que as\u00ed figura en este plano. Terminada su construcci\u00f3n deber\u00e1 solicitarse el alta definitiva (Decreto N\u00ba 16717\/63).<\/p><\/blockquote>\n

A la fecha de la mencionada afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la normativa vigente era la\u00a0Ley 13512<\/a>, su Decreto Reglamentario\u00a018734\/1949<\/a>\u00a0y el Decreto 16717\/63.<\/p>\n

\u2022\u00a0Que del informe de dominio solicitado por el consultante se observa que el folio real del inmueble se abri\u00f3 en julio del a\u00f1o 1984, para anotar una compraventa autorizada por tracto abreviado ante la escribana [\u2026].<\/p>\n

\u2022\u00a0Que, con posterioridad a dicha escritura, la actual titular dominial, hoy causante, adquiri\u00f3 el inmueble por escritura 129 de fecha 19 de agosto de 1988, otorgada ante la mencionada escribana. En dicho momento se encontraba vigente el Decreto Reglamentario de la\u00a0Ley Registral<\/a>\u00a02080\/1980<\/a>.<\/p>\n

La referida escritura 129 expresa que la adquirente conoce y acepta el reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n, \u201cc) Que la unidad que adquiere se encuentra en el rubro observaciones del plano de mensura relacionado, en proyecto, estando transcripta en el reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n \u00abregistrado con car\u00e1cter de proyecto en construcci\u00f3n para la unidad que as\u00ed figura en este plano. Terminada su construcci\u00f3n deber\u00e1 solicitarse el alta definitiva (Decreto N\u00ba 16717\/63)\u00bb\u201d.<\/p>\n

\u2022\u00a0Que despu\u00e9s de los actos notariales relacionados se sucedieron dos hipotecas y embargos originados en procesos ejecutivos, hoy caducos.<\/p>\n

\u2022\u00a0Que no existe constancia en el folio real que se consignara de que la unidad fuera \u201cproyecto en construcci\u00f3n\u201d ni de su alta definitiva.<\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/h2>\n

 <\/p>\n

\n

2. Consideraciones<\/strong><\/h2>\n

El escribano consultante adjunta la documentaci\u00f3n respaldatoria de sus dichos y funda su posici\u00f3n entendiendo que no le es posible escriturar en las condiciones expresadas. Solicita que la Comisi\u00f3n Asesora \u201cse expida sobre la viabilidad o invisibilidad jur\u00eddica de la escrituraci\u00f3n del inmueble relacionado\u201d, y la Consulta ingresa a la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la que solicita su derivaci\u00f3n al Instituto de Derecho Registral.<\/p>\n

En virtud de tal, abocados a dar respuesta en el marco de nuestra especificidad y contemplando la normativa registral, expresamos:<\/p>\n

A.<\/strong> Sabido es que, de los principios que inspiran el derecho registral inmobiliario argenti\u00adno \u2013y as\u00ed expresamente establece la\u00a0Ley Registral 17801<\/a>\u00a0(art.\u00a04)\u2013 surge que el car\u00e1cter de la inscripci\u00f3n registral es declarativo y no convalidante. Tanto en los\u00a0tiempos del\u00a0C\u00f3digo Velezano<\/a>\u00a0(momentos en los cuales sucedieron los hechos del caso) como en la actualidad, la inscripci\u00f3n constituye un requisito de oponibilidad a terceros (art.\u00a02505\u00a0CCIV<\/a>\u00a0y arts.\u00a01892 y 1893\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a>\u00a0[CCCN]). Ella solo tiende a publicitar una relaci\u00f3n jur\u00eddica que se ha producido extra registralmente.<\/p>\n

B.<\/strong> Que la Ley Registral Inmobiliaria 17801 fue reglamentada en el a\u00f1o 1980 mediante el Decreto 2080\/1980. El mencionado estaba vigente al momento de materializarse las compraventas en los a\u00f1os 1984 y en 1988, fecha en que adquiere la actual titular dominial, hoy causante. El decreto reglamentario de la Ley Registral, en su versi\u00f3n original, regula la situaci\u00f3n de marras en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 119 a 123.<\/p>\n

El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 119 expresaba:<\/p>\n

Si en el reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n se incluyeren unidades por construir o en construcci\u00f3n, los asientos registrales consignar\u00e1n tal circunstancia. Respecto de ellas solo se admitir\u00e1 el registro de medidas cautelares dispuestas por autoridad competente, haci\u00e9ndose saber a los jueces que dichas unidades no pueden ser objeto de actos que transmitan o constituyan derechos reales hasta que fueren habilitadas.<\/p><\/blockquote>\n

Del informe de dominio agregado al expediente de consulta no surge ning\u00fan asiento registral que consigne que la unidad funcional uno se encuentra en construcci\u00f3n.<\/p>\n

A.<\/strong> Dicha omisi\u00f3n pudo resultar de un error del registrador al no advertir que la unidad se encontraba en construcci\u00f3n o por la omisi\u00f3n del escribano interviniente al no rogar dicha circunstancia en la minuta rogatoria. Esta frase nos invita a recordar la existencia y vigencia de otros dos principios del derecho registral inmobiliario, a saber:<\/p>\n

i.\u00a0El de rogaci\u00f3n, instancia o dispositivo, consagrado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 6 de la Ley 17801<\/em>: conforme al mismo, como principio general (sin negar la existencia de la posibilidad de actuar de oficio, conforme al art.\u00a037 de la Ley Registral), podemos decir que el registro obra a petici\u00f3n de parte. El legitimado es quien puede incitar la actividad del registro que conduzca a la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n definitiva.<\/p>\n

ii.\u00a0El de legalidad y la calificaci\u00f3n registral<\/em>: El principio de legalidad (que no es privativo de nuestra materia, sino que se trata de un principio general del derecho) en el \u00e1mbito registral se expresa, se hace efectivo, mediante la calificaci\u00f3n registral consagrada en diversos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos de la Ley 17801 (arts.\u00a03, 8 y 9).<\/p>\n

B.<\/strong> El Decreto 2080\/1980, en su texto actual, ordenado y modificado por el Decreto\u00a0466\/1999<\/a>, regula la situaci\u00f3n analizada en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 113 y 114.<\/p>\n

C.<\/strong> La unidad funcional uno, objeto del contrato, se encuentra jur\u00eddicamente \u201cen construcci\u00f3n\u201d, en virtud de lo que expresa su t\u00edtulo.<\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/h2>\n

 <\/p>\n

\n

3. Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h2>\n

Conforme a lo expuesto precedentemente, el Instituto de Derecho Registral, centrado en consideraciones de la materia, entiende que, sin perjuicio de las situaciones jur\u00eddicas consolidadas con anterioridad a la presente, a los efectos de esta consulta ser\u00e1 necesaria la obtenci\u00f3n del alta definitiva de la unidad funcional, para lo que se requiere el plano modificatorio de la mensura y particular divisi\u00f3n por el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y la modificaci\u00f3n del reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n; y ser\u00eda conveniente que, al momento de materializar la transmisi\u00f3n dominial, en la escritura conste la manifestaci\u00f3n de los herederos, hoy vendedores, sobre que conocen y aceptan las escrituras antecedentes.<\/p>\n<\/div>\n

\n

* Dictamen aprobado por mayor\u00eda de los miembros del Instituto de Derecho Registral del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesi\u00f3n del 13\/6\/2017. Expediente: 16-00801-17.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dictamen elaborado por las escribanas Yamila Ail\u00e9n Di Trolio y B\u00e1rbara De Pascale. Escritura de una unidad funcional en una operaci\u00f3n de compraventa por el sistema de tracto abreviado.<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":5802,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[1963,680,1797,1966,1964,1965,1121,1962],"class_list":["post-5824","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-alta-definitiva","tag-calificacion-registral","tag-compraventa-inmobiliaria","tag-herederos","tag-tracto-abreviado","tag-transmision-dominial","tag-unidad-funcional","tag-unidad-funcional-en-construccion","revista-929-jul-sep","seccion-dictamenes","autor-de-pascale-barbara-n","autor-di-trolio-yamila-ailen","ao-2169","rama-derecho-registral"],"yoast_head":"\nUnidad funcional como \u201cproyecto en construcci\u00f3n\u201d. 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