{"id":5822,"date":"2017-11-15T14:08:30","date_gmt":"2017-11-15T17:08:30","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=5822"},"modified":"2022-01-26T12:18:07","modified_gmt":"2022-01-26T15:18:07","slug":"poligono-en-posesion-legislacion-actual-y-reflexiones-sobre-su-forma-de-registracion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2017\/11\/poligono-en-posesion-legislacion-actual-y-reflexiones-sobre-su-forma-de-registracion\/","title":{"rendered":"Pol\u00edgono en posesi\u00f3n. Legislaci\u00f3n actual y reflexiones sobre su forma de registraci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

\"abstracto-gris_700x300\"<\/a><\/p>\n

Imagen:\u00a0Goo Gone<\/a>, CC BY-NC-ND 2.0<\/a>.<\/sup><\/em><\/p>\n

Autor:\u00a0\u00a0Giselle Amor Aiello<\/strong>\u00a0\u00a0|<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n

Resumen<\/span>:<\/strong> Nos encontramos frente al denominado \u201cpol\u00edgono en posesi\u00f3n\u201d o \u201cexcedencia\u201d cuando, del an\u00e1lisis de las medidas, superficies y linderos de un inmueble, conforme surgen de su t\u00edtulo antecedente, confrontados con el relevamiento profesional realizado por un agrimensor en base a mediciones f\u00e1cticas y actuales del referido inmueble, se evidencian diferencias en la superficie real del referido inmueble. Las referidas \u201cexcedencias\u201d o \u201cpol\u00edgonos en posesi\u00f3n\u201d suelen representarse por los agrimensores y ser \u201cubicados\u201d en una parte del plano de mensura del inmueble relevado; a dicho esquema denominado \u201cpol\u00edgono en posesi\u00f3n\u201d los profesionales les otorgan sus propias medidas, superficies y linderos. Al describirlo dentro de una parte del plano, es cuando se habla de un \u201cpol\u00edgono ubicado\u201d. Adem\u00e1s, las diferencias de superficie relevadas se transcriben en el denominado \u201cbalance de superficies\u201d, que tambi\u00e9n forma parte integrante del plano de mensura. Estas situaciones f\u00e1cticas deben tener reflejo registral ante el Registro de la Propiedad Inmueble. El planteo fundamental del trabajo radica en que, con relaci\u00f3n a la diferencia delimitada y luego ubicada, no le corresponde derecho real de dominio al propietario de la finca. En tal caso, las referidas diferencias son de dominio p\u00fablico y el trabajo intenta determinar las maneras legales de sanear dichos t\u00edtulos y adquirir el derecho real de dominio de las \u201cexcedencias\u201d advertidas.<\/p>\n

Palabras clave<\/span>:<\/strong> Pol\u00edgono ubicado, excedencias fiscales, inscripci\u00f3n registral, Ley Nacional de Catastro.<\/p>\n

Recibido:<\/span>\u00a05\/10\/2017 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>A<\/span><\/sup>ceptado:\u00a0<\/span>16\/10\/2017<\/sup><\/p>\n

* Dedicado a Roberto \u201cTito\u201d de Hoz, un gran maestro, cuyo legado, a diez a\u00f1os de su partida, nos inspira a ser\u00a0<\/sup>mejores personas, mejores profesionales y, principalmente, a sumar esfuerzos y recursos y trabajar en equipo. Con\u00a0<\/sup>su carisma, \u201cTito\u201d supo lograr el trabajo conjunto y aunado de grandes y prestigiosas instituciones, tales como el\u00a0<\/sup>Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.\u00a0<\/sup>Lider\u00f3 con pasi\u00f3n y gran disposici\u00f3n al trabajo el Instituto de Derecho Registral del Colegio de Escribanos de la\u00a0<\/sup>Ciudad de Buenos Aires. Una persona maravillosa, a quien tuve el honor de conocer y de quien aprend\u00ed infinidad\u00a0<\/sup>de cosas, no solo del \u00e1mbito notarial sino de la vida misma. Asimismo, se agradece a las autoridades del Registro\u00a0<\/sup>de la Propiedad Inmueble y de la Direcci\u00f3n de Catastro Territorial de la Ciudad de Buenos Aires por fomentar la\u00a0<\/sup>accesibilidad a la informaci\u00f3n de los profesionales y el mutuo enriquecimiento doctrinario mediante entrevistas\u00a0<\/sup>que contribuyen a fortalecer los v\u00ednculos\u00a0<\/sup>con el notariado en aras de colaborar con el perfeccionamiento de nuestra\u00a0<\/sup>labor diaria.<\/sup><\/p>\n

 <\/p>\n

\n<\/a>

1. Introducci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n

Este trabajo aborda una peque\u00f1a materia del quehacer notarial y apunta a tomar conciencia y procurar aunar esfuerzos desde las distintas \u00e1reas profesionales (t\u00e9cnicas y jur\u00eddicas) para lograr el perfeccionamiento de t\u00edtulos que circulan en el mercado inmobiliario. En la pr\u00e1ctica diaria es posible que nos encontremos frente a un t\u00edtulo antecedente, el cual describe un inmueble mencionando sus medidas, linderos y superficies y adem\u00e1s contar con un plano de mensura que, si bien recepta las medidas prefijadas por el t\u00edtulo antecedente, releva las medidas y superficies actuales del inmueble, cuya confrontaci\u00f3n evidencia una diferencia que suele ser publicitada en el denominado \u201cbalance de superficies\u201d. Es aqu\u00ed cuando nos topamos con una situaci\u00f3n f\u00e1ctica de relevamiento de medidas del inmueble que no concuerda con la delimitaci\u00f3n originaria que se detallaba en su t\u00edtulo antecedente. A estas diferencias se las denomina \u201cpol\u00edgonos en posesi\u00f3n\u201d o \u201cexcedencias\u201d, dado que, si bien el titular del inmueble estuvo en posesi\u00f3n f\u00e1ctica de dichas superficies, no posee sobre aquellas derecho real de dominio. Las mismas son de dominio p\u00fablico conforme lo prescripto por la normativa vigente en la materia. La intenci\u00f3n del trabajo es individualizar objetivamente los casos planteados, y procurar al saneamiento y adquisici\u00f3n del derecho real sobre dichos \u201cpol\u00edgonos en posesi\u00f3n\u201d o \u201cexcedencias\u201d, conforme los procedimientos legales dispuestos al efecto.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2. Ley Nacional de Catastro Territorial 26209<\/strong><\/h2>\n

La Ley\u00a026209<\/a>\u00a0es complementaria del C\u00f3digo Civil y Comercial (en adelante, \u201cCCCN\u201d); deroga expresamente las Leyes\u00a020440<\/a>, 21848 y\u00a022287<\/a>, y rige para toda la Naci\u00f3n. Genera el sistema normativo al que deber\u00e1n ajustarse los diversos catastros territoriales del pa\u00eds, y sus definiciones y preceptos resultan de aplicaci\u00f3n en todo el \u00e1mbito nacional. En ella se definen varios conceptos generales, algunos de los cuales, ser\u00e1n analizados seguidamente. Cabe destacar que esta ley no deroga la Ley\u00a014159<\/a>, la que se abordar\u00e1 m\u00e1s adelante. La Ley 26209 resulta ser una \u201cley federal\u201d por excelencia, mediante la cual se ven regulados los aspectos fundamentales a ser considerados por los catastros territoriales de todo el \u00e1mbito de nuestro pa\u00eds, permitiendo que sea cada demarcaci\u00f3n, la que dicte las reglamentaciones que regir\u00e1n convenientemente el funcionamiento de los catastros territoriales, contemplando de esta forma la particularidad y situaci\u00f3n territorial espec\u00edfica de cada parte del territorio argentino.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

3. La necesaria interacci\u00f3n entre el catastro territorial,\u00a0el registro de la propiedad y la actividad notarial<\/strong><\/h2>\n

Congruentemente con lo antedicho, si bien la\u00a0ley<\/a>\u00a0posee alcance nacional, su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 45 deja librada a las legislaturas locales la determinaci\u00f3n de los procedimientos necesarios para asegurar la coordinaci\u00f3n rec\u00edproca de los catastros territoriales y los registros de la propiedad inmueble. El esp\u00edritu de la ley pone de resalto la conveniencia de coordinar una labor conjunta y coparticipativa entre los catastros y los registros inmobiliarios de cada demarcaci\u00f3n.<\/p>\n

Es claro que cada instituci\u00f3n persigue objetivos diferentes: Los catastros territoriales realizan, entre otras, una actividad mayormente t\u00e9cnica, de medici\u00f3n y ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica de los inmuebles, de fiscalizaci\u00f3n del suelo o territorio, gestionando an\u00e1lisis t\u00e9cnicos que son base para desarrollar obras de infraestructura p\u00fablicas. Sus mediciones definen las pol\u00edticas tributarias de las diferentes demarcaciones, constituyendo las valuaciones fiscales base de las pol\u00edticas impositivas. Por su parte, los registros de la propiedad inmueble tienen por objeto una actividad jur\u00eddica consistente en dar publicidad a los actos relativos a las situaciones jur\u00eddicas con trascendencia real y dem\u00e1s derechos sobre inmuebles, publicitando las titularidades de los inmuebles derivadas de los actos de disposici\u00f3n por voluntad del titular o por sentencia judicial.<\/p>\n

La adecuada interrelaci\u00f3n y colaboraci\u00f3n en el cruce de informaci\u00f3n entre catastro y registro, conduce a lograr seguridad jur\u00eddica con respecto a la determinaci\u00f3n del objeto inmobiliario. Resulta una facultad no delegada de las provincias regular los procedimientos relativos al tratamiento de las excedencias, demas\u00edas, faltantes o reducciones de superficie que hoy constituyen el objeto de estudio del presente trabajo.<\/p>\n<\/a>

3.1. Determinaci\u00f3n del objeto<\/strong><\/h3>\n

El notario, en su escritura, debe cumplimentar la correcta determinaci\u00f3n del inmueble objeto del acto que realice, contemplando dos circunstancias en particular: 1) las descripciones jur\u00eddicas que se\u00f1ale su t\u00edtulo antecedente y 2) en caso de existir plano de mensura registrado en el catastro, las medidas, linderos, superficies y dem\u00e1s datos identificatorios que surjan de dicho instrumento, debidamente confeccionado por el profesional id\u00f3neo en la materia: el agrimensor matriculado. Dicho accionar obedece al ejercicio de la funci\u00f3n notarial de proceder a la correcta delimitaci\u00f3n del objeto del acto jur\u00eddico a otorgar, cumpliendo con el denominado \u201cprincipio de especialidad en cuanto al objeto\u201d.<\/p>\n

En los casos en an\u00e1lisis, se evidencian diferencias f\u00e1cticas entre la descripci\u00f3n del objeto conforme surge de constancias del t\u00edtulo antecedente con los datos de relevamientos t\u00e9cnicos efectuados actualmente y volcados en el plano respectivo. De manera tal que el denominado \u201cobjeto del acto\u201d detenta diferencias de superficies y medidas que atentan con el mentado \u201cprincipio de especialidad en cuanto al objeto\u201d. Es tarea del notario proceder a transcribir ambas medidas e identificar su causa: jur\u00eddica en el primer punto y f\u00e1ctica en el segundo.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n no solo radica en su identificaci\u00f3n, sino m\u00e1s bien en su calificaci\u00f3n, debiendo el notario indicar en su escritura que solo proceder\u00e1 la transferencia, generaci\u00f3n, extinci\u00f3n y\/o modificaci\u00f3n del derecho real de dominio sobre aquellas superficies identificadas en el primer punto, al mismo tiempo que tambi\u00e9n debe se\u00f1alar que no se puede transmitir derecho real alguno sobre las descriptas en segundo instancia.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

4. Parcela. Definici\u00f3n, alcances y naturaleza jur\u00eddica<\/strong><\/h2>\n

La\u00a0Ley de Catastro<\/a>\u00a0define en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 la parcela como:<\/p>\n

\u2026 la representaci\u00f3n de la cosa inmueble de extensi\u00f3n territorial continua, deslindado por una poligonal de l\u00edmites correspondiente a uno o m\u00e1s t\u00edtulos jur\u00eddicos o a una posesi\u00f3n ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartogr\u00e1fico, registrado en el organismo catastral.<\/p><\/blockquote>\n

Excede el objeto del presente trabajo abarcar el concepto pormenorizado del citado vocablo; sin embargo, cabe resaltar que existe una diferencia conceptual entre \u201cparcela\u201d y \u201cobjetos territoriales\u201d. En doctrina, se comenta que existe una \u201cdiferencia de g\u00e9nero a especie\u201d, esto es que, mientras que los objetos territoriales son todos los inmuebles en general, la parcela exige, en cambio, la existencia de todos los elementos constitutivos esenciales y determinantes establecidos en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 5 de la Ley Nacional de Catastro.<\/p>\n

A los fines registrales que le competen a las entidades catastrales, la parcela es la unidad esencial que ser\u00e1 objeto de la representaci\u00f3n cartogr\u00e1fica.<\/p>\n

\u2022 Elementos que debe contener el folio catastral: ubicaci\u00f3n, linderos y medidas, datos de inscripci\u00f3n registral, identidad y domicilio de su titular o las del poseedor, afectaciones, expropiaciones, mejoras existentes en la parcela, valuaciones administrativas, etc.<\/p>\n

\u2022 Los elementos de la parcela que constituyen el estado parcelario del inmueble se pueden dividir en dos:<\/p>\n

1) Esenciales: a) ubicaci\u00f3n georreferenciada del inmueble; b) l\u00edmites del inmueble en relaci\u00f3n con las causas jur\u00eddicas que les dan origen; c) medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble; d) restricciones y afectaciones; e) la valuaci\u00f3n fiscal incluidas las mejoras y dem\u00e1s accesiones objeto de tributaci\u00f3n.<\/p>\n

2) Complementarios: a) las notas de referencia rec\u00edprocas con otras parcelas registradas; b)\u00a0sus linderos; c) datos censales de poblaci\u00f3n; d) datos ambientales: infraestructura de servicios, especies arb\u00f3reas; e) distritos de zonificaci\u00f3n; f) los permisos o concesiones administrativas.<\/p>\n

Dichos elementos constituyen el denominado estado parcelario.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

5. Inscripci\u00f3n ante los registros de la propiedad inmueble<\/strong><\/h2>\n

El plano de mensura determina la realidad f\u00edsica del inmueble objeto del acto jur\u00eddico a registrar, pero no agrega ni quita superficie al derecho real de dominio que surge del t\u00edtulo antecedente. Es aqu\u00ed donde cabe retomar la trascendencia de la correcta identificaci\u00f3n de las denominadas \u201cexcedencias\u201d, dado que por m\u00e1s que las identifiquemos de conformidad con las constancias que surgen del plano de mensura, dicha circunstancia no otorga titularidad dominial respecto de la excedencia o demas\u00eda delimitada en la escritura. Es menester cumplimentar los requisitos procedimentales que cada demarcaci\u00f3n debe reglamentar (se sintetizar\u00e1n m\u00e1s adelante solo los de la Provincia de Buenos Aires y de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires).<\/p>\n

Calificaci\u00f3n registral<\/strong><\/p>\n

La registraci\u00f3n del estado parcelario no subsana ni convalida los defectos de los documentos, seg\u00fan lo se\u00f1ala el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7 de la Ley de Catastro. Este criterio es concordante con el precepto enunciado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 de la Ley\u00a017801<\/a>\u00a0con respecto a las inscripciones en los registros de la propiedad (dicho concepto queda claramente expresado en la Disposici\u00f3n T\u00e9cnico Registral\u00a01\/1981<\/a>\u00a0del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal que m\u00e1s adelante ser\u00e1 citada).<\/p>\n

La facultad calificadora del catastro se limita a controlar el cumplimiento de las formas extr\u00ednsecas de la documentaci\u00f3n registrable, ya que estar\u00eda fuera de sus atribuciones el relevamiento territorial propiamente dicho. La tarea mencionada se reserva a los agrimensores, profesionales id\u00f3neos en la materia, quienes resultar\u00e1n responsables de los documentos por ellos confeccionados.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

6. Concepto de excedente<\/strong><\/h2>\n

Se denomina \u201cexcedencia\u201d cuando el t\u00edtulo describe una medida mayor o menor de la real ocupada o de la indicada en el plano de mensura a registrar. Con respecto a esa superficie en demas\u00eda descripta en el plano de mensura, el titular u ocupante detenta la posesi\u00f3n pero no posee un derecho real de dominio con relaci\u00f3n a la mencionada medida. Las excedencias resultantes de diferencias entre los t\u00edtulos de propiedad antecedentes y los planos de mensura son de propiedad fiscal nacional o municipal. Se denomina excedencia a las superficies que sobrepasen las tolerancias admitidas por las reglamentaciones vigentes: del 5 % para inmuebles urbanos y del 1 % en aquellos predios que no tengan sus deslindes materializados (art. 16 Ley\u00a014159<\/a>). La situaci\u00f3n planteada puede dar lugar a la acci\u00f3n de deslinde, prevista en el C\u00f3digo Procesal Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (arts. 673 y ss.). Esto implica que si las excedencias sobrepasan las denominadas \u201ctolerancias admitidas del 5 % y 1 %\u201d, no son objetos pasibles de inscripci\u00f3n registral por medio de un documento notarial, sino que se debe contar con la previa actuaci\u00f3n judicial que asigne el derecho de propiedad sobre las mismas. Solo aquellos casos en que las diferencias de superficie se encuentren dentro de las denominadas \u201ctolerancias admitidas\u201d, estas podr\u00e1n ser objeto de inscripci\u00f3n registral por v\u00eda notarial, lo cual no implica la adquisici\u00f3n del derecho real de dominio sobre ellas, sino m\u00e1s bien la \u201cpublicidad frente a terceros\u201d de la situaci\u00f3n f\u00e1ctica de la parcela.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

\u00a0<\/strong>7. Sistemas de normalizaci\u00f3n jur\u00eddica de los pol\u00edgonos en posesi\u00f3n<\/strong><\/h2>\n

Partiendo de la base de que dichos pol\u00edgonos deben ser sometidos a normalizaci\u00f3n jur\u00eddica de car\u00e1cter administrativo, para lograr la adquisici\u00f3n por parte del interesado que ejerce su posesi\u00f3n y obtener as\u00ed el derecho real de propiedad sobre la excedencia identificada estudiaremos los sistemas de normalizaci\u00f3n que las demarcaciones de Provincia de Buenos Aires y de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires dictaron al efecto.<\/p>\n

Cabe se\u00f1alar que la Ley 26209 no derog\u00f3 la Ley 14159, que en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 15 menciona la procedencia de las excedencias, y su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 16 declara a las excedencias resultantes del cotejo de t\u00edtulos antecedentes con la registraci\u00f3n de los catastros f\u00edsicos, asign\u00e1ndoles el car\u00e1cter de propiedad fiscal, nacional o provincial, siempre que sobrepasen las tolerancias t\u00e9cnicamente admitidas en la materia.<\/p>\n

Se transcriben y analizan a continuaci\u00f3n los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos pertinentes de las legislaciones de la Provincia de Buenos Aires y de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires.<\/p>\n<\/a>

7.1. Normativa vigente en la provincia de Buenos Aires<\/strong><\/h3>\n

El Decreto Ley\u00a09533\/1980<\/a>\u00a0establece definiciones y procedimientos administrativos para adquirir la titularidad dominial de las excedencias dentro del \u00e1mbito de regulaci\u00f3n de los inmuebles del dominio municipal y provincial.<\/p>\n

En el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 11 del cap\u00edtulo II, surge la definici\u00f3n de excedentes para la demarcaci\u00f3n en estudio, siendo el inciso primero el que define a las \u201cexcedencias admisibles\u201d y su forma de registraci\u00f3n en el plano de mensura.<\/p>\n

Asimismo, el inciso segundo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo en cuesti\u00f3n considera y define los denominados \u201cexcedentes fiscales\u201d se\u00f1alando que: \u201cCuando la discrepancia del \u00e1rea supere el cinco (5) por ciento de la medida superficial consignada en el respectivo t\u00edtulo de dominio, dicha demas\u00eda ser\u00e1 considerada como excedente fiscal, siempre que sus dimensiones sean inferiores a los m\u00ednimos autorizados por las normas municipales reglamentarias de la Ley 8912 o no configuren una unidad de explotaci\u00f3n econ\u00f3mica independiente, seg\u00fan corresponda a su ubicaci\u00f3n en \u00e1rea urbana y complementarias, o rural\u201d.<\/p>\n

Por \u00faltimo, en su inciso tercero, establece la diferencia entre los denominados \u201cexcedentes fiscales\u201d y las excedencias que, por sus grandes medidas, logran configurar una unidad econ\u00f3mica por s\u00ed mismas. Es el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 12 el que se encarga de determinar la obligaci\u00f3n de registraci\u00f3n de las excedentes del inciso 3) del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 11.<\/p>\n

Con relaci\u00f3n a los excedentes fiscales descriptos en el inciso 2) del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 11, el Decreto Ley 9533\/1980 propone la posibilidad de que el dominio sea \u201ctransferido a los propietarios linderos y a t\u00edtulo gratuito\u201d estableciendo los requisitos y el procedimiento a cumplimentar para la normalizaci\u00f3n de dichos excedentes.<\/p>\n

La \u201cgratuidad de la adquisici\u00f3n por normalizaci\u00f3n de dichas excedencias\u201d es una gran diferencia con la normativa de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, que establece todo un procedimiento de tasaci\u00f3n y pago de los excedentes fiscales.<\/p>\n

Los requisitos impuestos para la normalizaci\u00f3n dominial son los siguientes:<\/p>\n

a) Plano de mensura debidamente registrado del cual resulte el excedente.<\/p>\n

b) Declaraci\u00f3n jurada del interesado de que se encuentra en posesi\u00f3n del excedente.<\/p>\n

c) Edictos publicados por tres (3) d\u00edas en un diario de los de mayor circulaci\u00f3n en el lugar donde se ubique el excedente y con una anticipaci\u00f3n del \u00faltimo de ellos de quince (15) d\u00edas corridos a la fecha de la presentaci\u00f3n. En los edictos se consignar\u00e1 el excedente a adquirir, mencionando sus datos catastrales y de ubicaci\u00f3n como el nombre y domicilio profesional del escribano propuesto para la escrituraci\u00f3n y ante el cual se podr\u00e1n formular oposiciones.<\/p>\n

d) Vencimiento del plazo fijado en el inciso anterior sin formularse oposiciones.<\/p>\n

En cuanto a la forma, la ley estableci\u00f3 lo siguiente:<\/p>\n

Bastar\u00e1 para el otorgamiento de la respectiva escritura por el intendente municipal, o por quien este delegue, con la solicitud del interesado y manifestaci\u00f3n del escribano designado donde consigne el cumplimiento de los recaudos establecidos en el p\u00e1rrafo precedente.
\nA los efectos de la transmisi\u00f3n aludida no ser\u00e1 necesaria la previa inscripci\u00f3n del dominio a nombre de la respectiva municipalidad ni el requerimiento de certificados de dominio e inhibiciones. El Registro de la Propiedad efectuar\u00e1 la registraci\u00f3n de la adquisici\u00f3n del excedente con el car\u00e1cter de primera inscripci\u00f3n, mencionando que se efect\u00faa conforme al r\u00e9gimen de la presente ley. Ser\u00e1, sin embargo, exigible el certificado dominial previo y no proceder\u00e1 la registraci\u00f3n con el car\u00e1cter indicado cuando el certificado catastral informe la existencia de inscripciones antecedentes.<\/p><\/blockquote>\n

Por \u00faltimo, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 14 deja habilitada la v\u00eda judicial como \u00fanica forma viable de adquisici\u00f3n del dominio para los casos en que existan controversias y\/o intereses contrapuestos.<\/p>\n

Se recomienda al lector la excelente presentaci\u00f3n de t\u00e9cnicas de redacci\u00f3n y el modelo de escritura de transferencia de excedente publicados por Causse en 2013. 1<\/a><\/p>\n<\/a>

7.2. Normativa vigente en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires<\/strong><\/h3>\n

En el \u00e1mbito de nuestra Ciudad, procede estar a lo normado por la Ley\u00a014159<\/a>, que mantiene su vigencia, y que en su t\u00edtulo IV trata el catastro jur\u00eddico y determina el procedimiento con respecto a las excedencias.<\/p>\n

Es en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 15 donde encontraremos la definici\u00f3n de excedencias y en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 16 donde se declara de propiedad fiscal a las mismas.<\/p>\n

T\u00edtulo IV<\/p>\n

El catastro jur\u00eddico<\/strong><\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 15: El cotejo entre las situaciones de hecho surgidas como resultado de la ejecuci\u00f3n del catastro f\u00edsico y las de derecho originadas en las constancias del catastro jur\u00eddico, servir\u00e1n para establecer las diferencias existentes, tanto en la correcta localizaci\u00f3n de los inmuebles, como en las medidas lineales y de superficie correspondientes y para obtener con ello el paulatino saneamiento de los t\u00edtulos de propiedad.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 16: Decl\u00e1rase de propiedad fiscal, nacional o municipal, a todos los excedentes que resulten dentro de las superficies de los terrenos particulares, cubiertos que sean sus leg\u00edtimos t\u00edtulos y siempre que sobrepasen las tolerancias t\u00e9cnicamente admitidas en la materia.<\/p><\/blockquote>\n

En su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 17, la ley otorga derecho al propietario de ubicar las excedencias en el plano conforme mejor le resulte, caso contrario, lo har\u00e1 de oficio la Direcci\u00f3n Nacional de Catastro. Cabe se\u00f1alar que la menci\u00f3n de \u201cpropietario\u201d corresponde, a mi humilde entender, al titular del derecho real de la finca que posee las diferencias a normalizar, dado que ser\u00eda inapropiado denominar \u201cpropietario\u201d a quien se encuentra en posesi\u00f3n de dichas excedencias.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 17: Se reconoce a favor del propietario el derecho de ubicar el excedente, siempre que sea sobre un costado del terreno y en superficie continua.<\/p>\n

En caso que el propietario no ejerciere su derecho, la ubicaci\u00f3n del excedente se efectuar\u00e1 por la Direcci\u00f3n Nacional del Catastro.<\/p><\/blockquote>\n

A diferencia de lo normado en la Provincia de Buenos Aires, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 18 de la Ley en an\u00e1lisis otorga al denominado \u201cpropietario\u201d un derecho preferencial a \u201ccomprar\u201d la excedencia. Asimismo asigna, para el caso de inacci\u00f3n del titular de dominio de la parcela en cuesti\u00f3n, igual derecho al \u201clindero de mayor superficie\u201d. Culmina dicho ar\u00adt\u00edcu\u00adlo con la prescripci\u00f3n del procedimiento de tasaci\u00f3n del pol\u00edgono en posesi\u00f3n.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 18: El propietario tendr\u00e1 a su favor el derecho de preferencia en la compra del excedente y en caso de no hacerlo, igual derecho se reconoce al lindero de mayor extensi\u00f3n lineal.<\/p>\n

En ambos casos el precio de venta ser\u00e1 determinado por el Tribunal de Tasaciones que crea el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 74 del decreto del Poder Ejecutivo 33405\/44, ratificado por la Ley 12922, integrado a este solo efecto por un representante del Ministerio de Obras P\u00fablicas.<\/p><\/blockquote>\n

Adem\u00e1s, la Legislatura de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires dict\u00f3 la Ley\u00a03999<\/a>2<\/a>, que sigue los lineamientos de la Ley 26209. Cabe asimismo destacar que la Ley 14159 fue reglamentada por el Decreto\u00a017389\/1953<\/a>, que regula los procedimientos administrativos y judiciales a seguir para sanear las excedencias. El mencionado Decreto, en sus ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 71 y 72, reglamenta la regularizaci\u00f3n dominial de los denominados \u201cpol\u00edgonos en posesi\u00f3n\u201d o \u201cexcedencias\u201d.<\/p>\n

XII \u2013\u00a0De los excedentes<\/strong><\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 71: Se considerar\u00e1 excedente la diferencia en m\u00e1s que resulte entre la superficie que arroje la mensura y la indicada en los t\u00edtulos de propiedad del terreno y siempre que sea superior a las tolerancias superficiales que fije la Reglamentaci\u00f3n Nacional de Mensuras.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 72: Cuando se trate de excedentes que resulten del levantamiento parcelario, el procedimiento a seguir para el cumplimiento de lo expuesto en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 16 a 19 de la Ley N\u00ba 14159 ser\u00e1 el que prescriba la legislaci\u00f3n vigente al ejecutarse aquel.<\/p><\/blockquote>\n

Luego, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 75 del decreto reglamenta el procedimiento prescripto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 18 de la ley 14159 ya analizado.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 75: El propietario del terreno donde se halle el excedente podr\u00e1 ejercer su preferente derecho de adquirirlo dentro del plazo de veinte (20) d\u00edas, contados desde la fecha en que se le notifique el precio fijado por el Tribunal de Tasaciones.<\/p>\n

Vencido dicho plazo sin que haya ejercido su derecho, se notificar\u00e1 al lindero para que dentro del plazo de veinte (20) d\u00edas ejerza a su vez el que le acuerda la Ley 14159.<\/p><\/blockquote>\n

Por \u00faltimo, los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 76 a 78 reglamentan el procedimiento a cumplimentar para lograr la adquisici\u00f3n dominial de las excedencias.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 76: Con la aceptaci\u00f3n del precio fijado por el Tribunal de Tasaciones, el propietario o el lindero en su caso, acompa\u00f1ar\u00e1 la boleta del Banco de la Naci\u00f3n Argentina que acredite el dep\u00f3sito del precio en la cuenta que oportunamente determine el P.\u00a0E. y manifestar\u00e1 al propio tiempo expresa aceptaci\u00f3n de las condiciones fijadas en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 19 de la Ley N\u00ba 14159 y 79 de la presente reglamentaci\u00f3n.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 77: Cumplidos dichos requisitos, el P.\u00a0E., previa declaraci\u00f3n formal que incorpore el excedente al patrimonio del Estado, aprobar\u00e1 la operaci\u00f3n y el precio depositado ingresar\u00e1 en la cuenta a que se refiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo anterior, debiendo remitirse los antecedentes a la Escriban\u00eda General del Gobierno para la escrituraci\u00f3n del excedente a favor del comprador.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 78: Vencidos los plazos establecidos sin que se hubiera presentado propuesta de compra del excedente, el P.\u00a0E., previa declaraci\u00f3n formal que incorpore el excedente al patrimonio del Estado, o la municipalidad en su caso, podr\u00e1 disponer su enajenaci\u00f3n en remate p\u00fablico, conforme a lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 31 de la Ley N\u00ba 14159.<\/p><\/blockquote>\n

Cabe destacar, finalmente, lo establecido por la Disposici\u00f3n T\u00e9cnico Registral\u00a01\/1981<\/a>\u00a0del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, titulada \u201cPlanos de mensura con demas\u00edas o excesos\u201d 3<\/a>, que a continuaci\u00f3n se transcribe (con el resaltado en negritas propio de quien suscribe el trabajo, a los efectos de enfatizar la coincidencia de lo all\u00ed normado con el objeto del estudio aqu\u00ed abordado).<\/p>\n

Vistas:<\/p>\n

Las situaciones registrales originadas con motivo de la presentaci\u00f3n de planos de mensura que contienen demas\u00edas o excesos, y<\/p>\n

Considerando:<\/p>\n

Que tales situaciones se vinculan con las\u00a0diferencias comprobadas en los hechos, entre el t\u00edtulo invocado por el due\u00f1o del inmueble y la superficie f\u00edsica que el mismo ocupa<\/strong>.<\/p>\n

Que ellas tienen su soluci\u00f3n y regulaci\u00f3n por el derecho de fondo, sin perjuicio de lo cual existe tambi\u00e9n un marco m\u00ednimo de tolerancias fijadas<\/strong>\u00a0y adoptadas desde tiempo atr\u00e1s por normas vinculadas al quehacer de la Agrimensura (Dec.\u00a010028\/57),\u00a0las que si bien no modifican el derecho de fondo, sientan en su \u00e1mbito principios que luego son reflejados en los planos que se presentan ante el Registro de la Propiedad<\/strong>, una vez aprobados por los organismos competentes que tienen intervenci\u00f3n previa.<\/p>\n

Que, por tales causas, resulta,\u00a0a los fines de la matriculaci\u00f3n de inmuebles prevista en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 10 a 13 de la Ley 17801, de sumo inter\u00e9s fijar la forma en que se han de reflejar tales situaciones para debido conocimiento de los terceros<\/strong>, tal como es el cometido de la funci\u00f3n registral, de modo que sean ellos quienes conforme al derecho de fondo ya enunciado, adopten las medidas que consideren conveniente a sus derechos,\u00a0ya que no corresponde a este organismo modificar los derechos inscriptos ni su extensi\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

Que para ello se ha de observar el siguiente proceder registral para esas hip\u00f3tesis: 1) en todo caso\u00a0se ha de reflejar en el rubro 4 de los folios reales, la existencia de demas\u00edas seg\u00fan resulte de la mensura tra\u00edda, con respecto a la superficie consignada en el asiento antecedente<\/strong>; 2)\u00a0en los casos en que esa demas\u00eda no exceda el 5\u201d de la superficie total, para lo urbano y el 1\u201d para lo rural y subrural<\/strong>\u00a0(Tierra del Fuego, Ant\u00e1rtida e Islas del Atl\u00e1ntico Sur),\u00a0se ha de \u201cabsorber\u201d dentro de la superficie, sin perjuicio de lo indicado en el punto anterior<\/strong>; 3)\u00a0en los casos en que la demas\u00eda exceda el 5\u201d de la superficie total para lo urbano y el 1\u201d para lo rural y subrural, el plano deber\u00e1 \u201cubicar\u201d la superficie excedente, la que no ser\u00e1 motivo de inscripci\u00f3n hasta tanto se obtenga el t\u00edtulo jur\u00eddico pertinente tal como impone el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3 de la Ley 17801 y concordantes del C\u00f3digo Civil, sin perjuicio de lo indicado en el punto 1) en cuanto al aviso a terceros, de la existencia del excedente<\/strong>.<\/p>\n

Que el an\u00e1lisis de los casos enunciados hace aconsejable, adem\u00e1s, distinguir estas hip\u00f3tesis de aquellas que consisten en \u201cvariantes\u201d emergentes del plano de mensura, con relaci\u00f3n al t\u00edtulo inscripto al que se refieren, pero que no son variantes en el rubro superficie, sino en cuanto a los linderos, rumbos, medidas lineales, angulares o alg\u00fan otro aspecto vinculado con la determinaci\u00f3n de la cosa, puestos que en estos casos corresponde la toma de raz\u00f3n de tales variantes se\u00f1alando \u00fanicamente la fuente documental de la que resultan para debido conocimiento de los terceros.<\/p>\n

Que procede, en consecuencia, el dictado de la medida pertinente para lo cual se cuenta con la opini\u00f3n favorable del Colegio de Escribanos de esta Capital, de acuerdo con lo establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 6\u00ba, inciso a), del convenio vigente para la aplicaci\u00f3n de la Ley 17050.<\/p>\n

Por ello, el Director General del Registro de la Propiedad Inmueble dispone:<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1: En los casos de matriculaci\u00f3n previstos en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 10 a 14 de la Ley 17801,\u00a0cuando los planos de mensura pertinentes se\u00f1alan la existencia de \u201cexcedentes\u201d o \u201cdemas\u00edas\u201d, entre la superficie total del t\u00edtulo a que se refieren y la situaci\u00f3n de hecho verificada, el asiento registral prevendr\u00e1 sobre tal situaci\u00f3n consignando ambas para debido conocimiento<\/strong>.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2:\u00a0Cuando el exceso o demas\u00eda consignada, no exceda el 5\u201d de la superficie total, para lo urbano, y el 1\u201d para lo subrural o rural, se ha de proceder a la matriculaci\u00f3n o inscripci\u00f3n sin otro recaudo que el se\u00f1alado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo anterior<\/strong>.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3:\u00a0Cuando el exceso o demas\u00eda exceda los l\u00edmites porcentuales fijados en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo anterior, dicha superficie excedente deber\u00e1 ser \u201cubicada\u201d dentro del plano respectivo y no siendo ella materia de inscripci\u00f3n, sin perjuicio del cumplimiento del recaudo previsto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1\u00ba de la presente<\/strong>.<\/p>\n

Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4: En los casos en que los planos de mensura consignen variantes en la descripci\u00f3n del bien, con respecto al asiento antecedente, sea en los linderos, rumbos, medidas lineales, angulares o alg\u00fan otro aspecto vinculado con la determinaci\u00f3n del inmueble, se proceder\u00e1 a la toma de raz\u00f3n se\u00f1alando en qu\u00e9 consisten y de qu\u00e9 documentaci\u00f3n proviene la diferencia (ej. seg\u00fan plano).<\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

8. Conclusi\u00f3n y reflexiones finales<\/strong><\/h2>\n

La intenci\u00f3n primigenia del trabajo realizado es dar una correcta soluci\u00f3n a la identificaci\u00f3n y posterior registraci\u00f3n de los denominados \u201cpol\u00edgonos en posesi\u00f3n\u201d y\/o \u201cexcedencias\u201d, que han llegado a nuestras notar\u00edas como parte integrante de los antecedentes dominiales de la escritura a otorgar.<\/p>\n

A lo largo de este ensayo, se ha intentado resaltar la situaci\u00f3n f\u00e1ctica de que, por m\u00e1s que como notarios cumplamos con nuestro deber de inscribir los denominados \u201cpol\u00edgonos ubicados\u201d o \u201cexcedencias conformadas dentro de las tolerancias legales permitidas\u201d ya analizadas en el presente trabajo, dicha registraci\u00f3n no implica la transmisi\u00f3n del derecho real de dominio sobre las mismas; se deben llevar a cabo los correspondientes procedimientos administrativos mediante los cuales se podr\u00e1 adquirir el dominio de dichas parcelas o pol\u00edgonos ubicados (en el presente ensayo solo se analizaron las reglamentaciones de Provincia de Buenos Aires y Capital Federal a tal efecto).<\/p>\n

La posesi\u00f3n sobre los pol\u00edgonos no otorgar\u00e1 t\u00edtulo por prescripci\u00f3n adquisitiva directa si no se promueve el correspondiente expediente judicial\/administrativo.<\/p>\n

Recordemos que, por m\u00e1s que se trate de la inscripci\u00f3n de \u201cexcedencias dentro de las tolerancias legales permitidas del 5 % para inmuebles urbanos y del 1 % para rurales, dicha registraci\u00f3n no implica la adquisici\u00f3n del derecho real de dominio sobre las mencionadas excedencias y entiendo que es nuestro deber informar con claridad a nuestros clientes tal \u201cparticularidad\u201d en sus t\u00edtulos. Asimismo, sugiero que les procuremos la correspondiente informaci\u00f3n legal para incentivarlos a generar la correspondiente normalizaci\u00f3n de sus t\u00edtulos y saneamiento conforme a derecho.<\/p>\n

Espero que este humilde trabajo, que intent\u00f3 resumir la normativa aplicable a los casos donde se evidencian excedencias, haya podido otorgar una mirada pr\u00e1ctico-registral de los casos analizados y resulte de utilidad para la labor diaria del notariado en general.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

9. Bibliograf\u00eda<\/strong><\/h2>\n

Abella, Adriana N. (dir.),\u00a0Propiedades especiales en el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/em>, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 2015.<\/p>\n

Abella, Adriana N. y Mariani de Vidal, Marina,\u00a0Derechos reales en el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/em>, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 2016.<\/p>\n

Causse, Jorge R.,\u201cUtilizaci\u00f3n de planimetr\u00edas en la actividad notarial. Mensuras, subdivisiones, anexiones, afectaciones de inmuebles a distintas normativas que requieren previamente el cumplimiento obligatorio de relevamientos\u201d, en Herrera, Mar\u00eda M.\u00a0L. (coord.),\u00a0Propiedad horizontal<\/em>, Buenos Aires, Di Lalla, 2013 (colecci\u00f3n \u201cDe estudio\u201d [dir: Academia Nacional del Notariado], v.\u00a01).<\/p>\n

Causse, Jorge R. y otros,\u00a0Derecho civil. Derechos reales<\/em>, Buenos Aires, Astrea, 2012.<\/p>\n

Mart\u00ednez Bar\u00f3n, Sebasti\u00e1n A.,\u201cLey 26209. Su repercusi\u00f3n en la transmisi\u00f3n, modificaci\u00f3n y constituci\u00f3n de derechos reales\u201d, C\u00f3rdoba, [s.\u00a0e.], 2011 [ponencia presentada en la XVI Jornada Notarial Cordobesa].<\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n

 <\/p>\n

\n<\/a>

Notas<\/h2>\n
\n
\n

1<\/a>.<\/strong>\u00a0<\/strong>Causse, Jorge R., \u201cUtilizaci\u00f3n de planimetr\u00edas en la actividad notarial. Mensuras, subdivisiones, anexiones, afectaciones de inmuebles a distintas normativas que requieren previamente el cumplimiento obligatorio de relevamientos\u201d, en Herrera, Mar\u00eda Marta L. (coord.),\u00a0Propiedad horizontal<\/em>, Buenos Aires, Di Lalla, 2013, pp.\u00a0187 y ss. (colecci\u00f3n \u201cDe estudio\u201d [dir: Academia Nacional del Notariado], v.\u00a01).<\/p>\n<\/div>\n

\n

2<\/a>.<\/strong>\u00a0<\/strong>Sancionada el 10\/11\/2011 y promulgada el 7\/12\/2011.<\/p>\n<\/div>\n

\n

3<\/a>.<\/strong>\u00a0<\/strong>Gracias a la intervenci\u00f3n del colega Carlos E. Arroyo, pudimos mantener una entrevista con el subgerente operativo de Catastro de la Subsecretar\u00eda de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, Carlos Alberto Lucci, quien fue consultado sobre las caracter\u00edsticas de la registraci\u00f3n de las excedencias en la pr\u00e1ctica diaria y la interrelaci\u00f3n existente entre la Direcci\u00f3n de Catastro Territorial de la Ciudad y el Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal. Lucci tuvo la amabilidad de explicar c\u00f3mo se plasma en planos lo prescripto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 17 de la Ley\u00a014159<\/a>, y mencion\u00f3 la posibilidad de que el agrimensor, al momento de advertir la excedencia, opte por identificar en el plano el lugar de su ubicaci\u00f3n. De esta manera, se denomina a esa excedencia \u201cpol\u00edgono ubicado\u201d (p. ej., planos donde se ubican las excedencias identificando as\u00ed dicho pol\u00edgono). Asimismo, hizo \u00e9nfasis en que tambi\u00e9n surgen las excedencias de la lectura de los balances de superficie de dichos planos. Esta situaci\u00f3n facilita enormemente la labor notarial a la hora de cumplimentar la determinaci\u00f3n del inmueble e identificar no solo la parcela seg\u00fan t\u00edtulo y seg\u00fan plano de mensura sino tambi\u00e9n todas las medidas, \u00e1ngulos, linderos y superficies del pol\u00edgono ubicado que surge del plano, con el objeto de individualizar su registraci\u00f3n. En la escritura deber\u00e1 se\u00f1alarse que con relaci\u00f3n al pol\u00edgono ubicado no se reconoce t\u00edtulo y dejar bien delimitada la parcela por la cual se transmite, modifica, extingue el derecho real que sea objeto del acto escriturario. Lo antes mencionado est\u00e1 debidamente reglamentado por la\u00a0Disposici\u00f3n T\u00e9cnico Registral 1\/1981<\/a>\u00a0del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

\n

* Dedicado a Roberto \u201cTito\u201d de Hoz, un gran maestro, cuyo legado, a diez a\u00f1os de su partida, nos inspira a ser mejores personas, mejores profesionales y, principalmente, a sumar esfuerzos y recursos y trabajar en equipo. Con su carisma, \u201cTito\u201d supo lograr el trabajo conjunto y aunado de grandes y prestigiosas instituciones, tales como el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Lider\u00f3 con pasi\u00f3n y gran disposici\u00f3n al trabajo el Instituto de Derecho Registral del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Una persona maravillosa, a quien tuve el honor de conocer y de quien aprend\u00ed infinidad de cosas, no solo del \u00e1mbito notarial sino de la vida misma. Asimismo, se agradece a las autoridades del Registro de la Propiedad Inmueble y de la Direcci\u00f3n de Catastro Territorial de la Ciudad de Buenos Aires por fomentar la accesibilidad a la informaci\u00f3n de los profesionales y el mutuo enriquecimiento doctrinario mediante entrevistas que contribuyen a fortalecer los v\u00edncu\u00adlos con el notariado en aras de colaborar con el perfeccionamiento de nuestra labor diaria.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Definici\u00f3n de \u201cpol\u00edgono en posesi\u00f3n\u201d o \u201cexcedencia\u201d. Diferencias con superficie real. Representaci\u00f3n de las excedencias por los agrimensores, y ubicaci\u00f3n en parte del plano de mensura. Pol\u00edgono ubicado. Balance de superficies. Reflejo de las situaciones f\u00e1cticas ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Derechos reales sobre las excedencias. Dominio p\u00fablico. Maneras legales de sanear t\u00edtulos y de adquirir el derecho real de dominio de las \u201cexcedencias\u201d.<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":5881,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[1936,1956,1635,1958,1368,1960,1959,674,1957],"class_list":["post-5822","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-bienes-determinados","tag-catastro-territorial","tag-derechos-reales","tag-excedente","tag-ley-nacional-de-catastro-26209","tag-poligonos","tag-poligonos-en-posesion","tag-registro-de-la-propiedad-inmueble","tag-sistemas-patrimoniales","revista-929-jul-sep","seccion-doctrina","autor-amor-aiello-giselle-d-s","ao-2169","tema-poligono-en-posesion","rama-derecho-registral"],"yoast_head":"\nPol\u00edgono en posesi\u00f3n. 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