{"id":5438,"date":"2017-09-18T11:23:57","date_gmt":"2017-09-18T14:23:57","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=5438"},"modified":"2022-01-26T12:27:22","modified_gmt":"2022-01-26T15:27:22","slug":"efectos-de-la-ley-en-relacion-al-tiempo-temas-de-interes-notarial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2017\/09\/efectos-de-la-ley-en-relacion-al-tiempo-temas-de-interes-notarial\/","title":{"rendered":"Efectos de la ley en relaci\u00f3n al tiempo. Temas de inter\u00e9s notarial"},"content":{"rendered":"

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Imagen: serggn<\/a>, todos los derechos reservados.<\/sup><\/em><\/p>\n

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Autor:\u00a0\u00a0Marcelo E. Urbaneja<\/strong>\u00a0\u00a0|<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n

Resumen<\/span>:<\/strong> La cuesti\u00f3n de la aplicaci\u00f3n temporal de la ley acrecienta su relevancia cuando se trata del reemplazo de la magna obra de V\u00e9lez Sarsfield por un cuerpo legislativo con marcadas lagunas e imprecisiones. El texto evidentemente insuficiente de su art\u00edculo 7 nos obliga, sin desconocer los innumerables an\u00e1lisis generales que se publicaron sobre la tem\u00e1tica, a volcarnos al estudio detenido de distintos institutos que por regla fueron ajenos al inter\u00e9s doctrinario. Por su cara incumbencia notarial y los cambios de tratamiento que el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n les depar\u00f3, se examinan cuestiones atinentes a: a) la falta de pago del precio; b) la donaci\u00f3n a los hijos del c\u00f3nyuge; c) el usufructo, el uso y la habitaci\u00f3n; d) la forma de los poderes para administrar bienes; e) la conversi\u00f3n del dominio revocable en perfecto; f) la oponibilidad de las facultades del fiduciario; y g) las asambleas en propiedad horizontal.<\/p>\n

Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Retroactividad, revocable, donaci\u00f3n, asambleas, precio.<\/p>\n

Recibido:<\/span>\u00a07\/4\/2017 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>A<\/span><\/sup>ceptado: <\/span>28\/4\/2017<\/sup><\/p>\n

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1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n

Con fecha 22 de abril de 2013, me cupo, como miembro del Ateneo Notarial de la Academia Nacional del Notariado, exponer ante ella una visi\u00f3n notarial acerca del tema \u201cIrretroactividad de la ley y su vinculaci\u00f3n con el proyecto de unificaci\u00f3n de c\u00f3digos\u201d. Ya con el entonces proyecto en vigor, el 21 de noviembre de 2016, fui convocado nuevamente en el mismo car\u00e1cter para disertar ante la misma instituci\u00f3n con el colega Gast\u00f3n Augusto Zavala sobre tem\u00e1tica similar: \u201cEfectos de la ley en relaci\u00f3n al tiempo\u201d. 1<\/a>\u00a0En las reflexiones que formul\u00e9 en esas ocasiones se germinaron las ideas que se desarrollan en este aporte, ahora con la \u00fanica finalidad de proporcionar respuestas para la pr\u00e1ctica profesional de los colegas.<\/p>\n

La tem\u00e1tica que abordo se limita a situaciones jur\u00eddicas en particular que escapan a los pocos estudios difundidos \u2013generalmente ocupados de cuestiones relativas a donaciones, asentimientos o sociedades\u2013.<\/p>\n

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2. Aclaraci\u00f3n preliminar. Visi\u00f3n sobre el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/h2>\n

Para comprender las posturas que asumimos con respecto a cada uno de los temas abordados, ciertas breves reflexiones resultan imprescindibles. En todos los aportes publicados y en todos los simposios jur\u00eddicos en que intervinimos desde 2012, fuimos severos cr\u00edticos del escenario legislativo entonces proyectado y hoy imperante, haciendo particular hincapi\u00e9 en la fatigosa n\u00f3mina de incongruencias y silencios que impregnan el\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCCN\u201d). Con ese proceder, nos diferenciamos n\u00edtidamente del importante sector doctrinario que mir\u00f3 el proyecto con marcada indulgencia, acaso por el respeto intelectual que le merec\u00edan sus autores. 2<\/a><\/p>\n

Entrado en vigor el mismo, la actitud del jurista debe forzosamente alterar su cariz. Cabe, por caso, propugnar interpretaciones finalistas que, para quienes nos sabemos iusnaturalistas, deben culminar en alcanzar lo justo. Sin embargo, en la particular funci\u00f3n notarial, esta actitud debe emprenderse dentro de un marco de razonabilidad que no desvirt\u00fae la mirada antilitigiosa que por antonomasia nos distingue.<\/p>\n

La reflexi\u00f3n es precisa porque en ocasiones se advierten posturas que claramente contradicen lamentables pero categ\u00f3ricas decisiones legislativas, con un \u00edmpetu que hubi\u00e9ramos deseado ver en el reproche al proyecto \u2013acompa\u00f1\u00e1ndonos a quienes lo censuramos a su tiempo\u2013 y no en lecturas voluntaristas de la norma ya sancionada.<\/p>\n

La finalidad de estas l\u00edneas, entonces, est\u00e1 m\u00e1s en se\u00f1alar lo que nuestro sistema establece que lo que debi\u00f3 haber establecido.<\/p>\n

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3. Soluciones del C\u00f3digo Civil y del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h2>\n

La problem\u00e1tica de los efectos de la ley en relaci\u00f3n al tiempo reci\u00e9n cobra vigoroso impulso con la sanci\u00f3n de los c\u00f3digos decimon\u00f3nicos. Se explica que sea as\u00ed desde que muchos de ellos importaron una ruptura sin tapujos con la legislaci\u00f3n abrogada; otros, menos abruptos en las modificaciones, precisaron de un marco normativo que vinculara lo que continuaba vigente con las instituciones que nac\u00edan con otra matriz filos\u00f3fica. De all\u00ed que el ilustre V\u00e9lez Sarsfield construyera un sistema del que se pudieron extraer principios generales (arts.\u00a03-5, 4044 y 4045) y aplicaciones particulares (v. gr., art\u00edculo 2614).<\/p>\n

Como es sabido, la reforma impuesta por el\u00a0Decreto Ley 17711\/1968<\/a>\u00a0import\u00f3 una modificaci\u00f3n de envergadura, que se plasm\u00f3 en la derogaci\u00f3n de los art\u00edculos 4, 5, 4044 y 4045 y la modificaci\u00f3n del texto del art\u00edculo 3. Fue prohijada por su principal mentor, Guillermo Antonio Borda, en l\u00ednea con los estudios que en 1929 diera a conocer en Francia Paul Roubier, prestigioso profesor de Lyon, y que reiterara posteriormente en otro aporte de 1960. No obstante, hubo un apartamiento expreso de algunos aspectos de su pensamiento, seg\u00fan palabras del mismo Borda. 3<\/a><\/p>\n

El\u00a0CCCN<\/a>\u00a0pr\u00e1cticamente reproduce el art\u00edculo 3 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0(en adelante, \u201cCCIV\u201d), con un aditamento relativo a las normas supletorias en relaci\u00f3n a los contratos de consumo. Esta aparente similitud del problema, por reiterarse el texto legal empleado en anterior oportunidad, no disimula la distancia que media entre ambos acontecimientos: en 1968 se trataba de una reforma parcial, si bien intensa y trascendente; ahora ocurre la abrogaci\u00f3n de la estructura basal del sistema de derecho privado, perdurando solo alguna legislaci\u00f3n espec\u00edfica, que oblicuamente tambi\u00e9n es afectada. Por lo tanto, una adecuada observaci\u00f3n concluye categ\u00f3ricamente en asimilar la situaci\u00f3n jur\u00eddica actual a 1871 y no a 1968.<\/p>\n

Desde esa perspectiva, procuramos ponderar la incidencia de este t\u00f3pico en institutos caros al quehacer notarial.<\/p>\n

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4.\u00a0<\/strong>Consideraciones generales. Ausencia de directivas legales respecto de situaciones concretas. Contribuci\u00f3n del notariado<\/strong><\/h2>\n

La supresi\u00f3n (al menos en la letra) de la teor\u00eda de los derechos adquiridos como par\u00e1metro rector de los efectos de la ley en relaci\u00f3n al tiempo \u2013criterio de V\u00e9lez Sarsfield que sintonizaba con el sentir de su \u00e9poca\u2013 provoc\u00f3 en 1968 conocidas pol\u00e9micas que encolumnaron a la doctrina en sectores en pugna. 4<\/a>\u00a0Los r\u00f3tulos de los institutos en juego poco contribuyeron a solucionar los problemas interpretativos. As\u00ed, es sabido que, si bien el principio de irretroactividad es de orden legal y no constitucional (salvo en materia penal), una corriente de pensamiento, nutrida de diversas vertientes ideol\u00f3gicas, enhebra sensibles reparos a la retroactividad. De all\u00ed que, como dice L\u00f3pez de Zaval\u00eda, la reforma de 1968 haya preferido, con influencia de Roubier, hablar de \u201cefectos inmediatos de la ley\u201d en lugar de \u201cefectos retroactivos en primer grado\u201d. 5<\/a>\u00a0Julien Bonnecase, profesor de Burdeos, sosten\u00eda la teor\u00eda opuesta a la de Roubier en este aspecto, aunque ambos partieron de la base del distanciamiento con los \u201cderechos adquiridos\u201d y las \u201cexpectativas\u201d. 6<\/a><\/p>\n

No corresponde aqu\u00ed recordar todos los pormenores de las reflexiones que a su tiempo se generaron. Solo apuntamos que la mayor parte de los estudios evitaban propiciar soluciones a conflictos concretos, limit\u00e1ndose a discrepar sobre los alcances de algunos de los t\u00e9rminos empleados en el art\u00edculo 3. A modo de justo reconocimiento, sin embargo, subrayamos que le cupo a un maestro del derecho notarial, Carlos Alberto Pelosi, ser uno de los primeros en tomar posici\u00f3n en una cuesti\u00f3n puntual con su reconocida erudici\u00f3n: la suerte que corr\u00edan los documentos notariales afectados de invalidez por causales que desaparec\u00edan en legislaci\u00f3n posterior. 7<\/a>En ese estudio de 1969 se hac\u00eda \u2013a nuestro juicio\u2013 una exacta aplicaci\u00f3n de la nueva legislaci\u00f3n y de aquellos segmentos de las concepciones de Roubier que tuvieron cabida en la misma, concluyendo que esa invalidez primigenia no se subsanaba por el cambio de legislaci\u00f3n posterior, pues la causa del defecto era precisamente una carencia originaria.<\/p>\n

Por la relevancia que cobra en torno a los temas que se tratan a continuaci\u00f3n, puntualizamos que, dentro de las \u201cgarant\u00edas constitucionales\u201d aludidas en el art\u00edculo 7, cobra inusual relevancia la propiedad, plasmada en los art\u00edculos 14 y 17 de la\u00a0Constituci\u00f3n de la Naci\u00f3n Argentina<\/a>. Se afirma que est\u00e1 compuesta por los derechos que una persona tiene \u201cfuera de s\u00ed mismo\u201d, de su \u201cvida\u201d y de su \u201clibertad\u201d, en terminolog\u00eda de la Corte Suprema de Justicia de la Naci\u00f3n influenciada por su par estadounidense. 8<\/a>\u00a0Abarca, en suma, todos los derechos subjetivos patrimoniales (reales, personales e intelectuales). El mismo Alto Tribunal ya lo hab\u00eda sugerido tres a\u00f1os antes:<\/p>\n

Tr\u00e1tese de derechos reales o de derechos personales, de bienes materiales o\u00a0inmateriales, que todo eso es propiedad, a los efectos de la garant\u00eda cons\u00adtitucional. 9<\/a><\/p><\/blockquote>\n

Este contexto termina por convencer de que el\u00a0CCCN<\/a>\u00a0debi\u00f3 haber contenido soluciones para casos en particular \u2013como oportunamente y con buen criterio sostuvo Medina 10<\/a>\u2013, pues las pautas generales brindadas ya ocasionaron en 1968 lecturas dis\u00edmiles. N\u00f3tese c\u00f3mo legisladores m\u00e1s esclarecidos, como los autores del Decreto Ley\u00a019550\/1972<\/a>, 11<\/a>\u00a0s\u00ed establecieron pautas concretas para las situaciones jur\u00eddicas m\u00e1s alteradas, como las sociedades en comandita por acciones.<\/p>\n

La vacilaci\u00f3n terminol\u00f3gica tambi\u00e9n hace mella en el CCCN, por cuanto en los fundamentos del entonces proyecto se hac\u00eda referencia a este art\u00edculo 7 como \u201cderecho transitorio\u201d, calificaci\u00f3n que no responde a lo all\u00ed preceptuado. 12<\/a>\u00a0El CCCN solamente previ\u00f3 respuestas espec\u00edficas para tres situaciones: los conjuntos inmobiliarios (art.\u00a02075, sobradamente analizado en publicaciones), los plazos (art.\u00a02537) y los testamentos (art.\u00a02466).<\/p>\n

Ese silencio legal, que acompa\u00f1\u00f3 buena parte de la doctrina, es el que nos mueve a la consideraci\u00f3n de ciertos temas de recurrente aparici\u00f3n en los protocolos notariales.<\/p>\n

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5. Algunos casos en particular<\/h2>\n<\/a>

5.1. La falta de pago de precio en la compraventa inmobiliaria<\/h3>\n

Entendemos haber sido los primeros en publicar la postura que aqu\u00ed se reproduce en lo pertinente, 13<\/a>\u00a0con posteriores sugerencias de redacci\u00f3n, 14<\/a>\u00a0sin que hayamos conocido refutaciones.<\/p>\n

Cuando el pago del precio es posterior a la compraventa, la doctrina civilista dominante durante el r\u00e9gimen velezano concordaba en que el t\u00edtulo resultaba observable. El CCCN aporta a\u00fan menos claridad a una tem\u00e1tica que resultaba controvertida con el ordenamiento derogado, acrecentada por el silencio doctrinario.<\/p>\n

Los argumentos principales que serv\u00edan de sustento hasta el 1 de agosto de 2015 a la tesis que ve\u00eda en los supuestos de falta de pago de precio un dominio revocable ya no subsisten. Y es que ninguna norma establece hoy, a la manera del equ\u00edvoco art\u00edculo 3923 CCIV, una acci\u00f3n reipersecutoria para el caso, y ni siquiera subsiste el privilegio que conced\u00eda el antiguo art\u00edculo 3924. Tampoco existe la \u201ccl\u00e1usula legal\u201d, que, seg\u00fan el antiguo art\u00edculo 2668, produc\u00eda la revocabilidad del dominio, pues los vigentes art\u00edculos 1946 y 1965 solamente enumeran el plazo y la condici\u00f3n resolutorios. La \u00fanica previsi\u00f3n que persiste, a la manera del anterior art\u00edculo 1204, es el efecto resolutorio por incumplimiento, que en el r\u00e9gimen imperante dimana de los art\u00edculos 1079, inciso b), y 1087.<\/p>\n

Sin embargo, estas normas son insuficientes para conceder alcance reipersecutorio a la acci\u00f3n por resoluci\u00f3n. En efecto, el art\u00edculo 1087 solamente establece en ciertos contratos el car\u00e1cter impl\u00edcito de la facultad de resoluci\u00f3n. Nada autoriza a sostener de su texto ni de su esp\u00edritu que esa resoluci\u00f3n tenga efectos reipersecutorios, m\u00e1xime cuando el art\u00edculo 1079 se ocupa de la tem\u00e1tica.<\/p>\n

Resulta sumamente sugestivo que el art\u00edculo 1079, inciso b), establezca que el efecto retroactivo se produce \u201centre las partes\u201d. M\u00e1s a\u00fan, cuando la norma alude a la intangibilidad de los derechos adquiridos \u201ca t\u00edtulo oneroso por terceros de buena fe\u201d, la\u00a0presunci\u00f3n de haber obrado con esta no puede desvirtuarse por la sola circunstancia de carecerse de acreditaci\u00f3n del pago. No debe olvidarse que, en el r\u00e9gimen precedente, la observabilidad del t\u00edtulo ten\u00eda por sustento, adem\u00e1s de una directiva an\u00e1loga a esta, la de los art\u00edculos que se\u00f1alaban que se estaba ante un supuesto de dominio revocable o pasible de acci\u00f3n con efecto reipersecutorio. Nada de ello ocurre en el ordenamiento imperante.<\/p>\n

El silencio de los citados art\u00edculos 1946 y 1965 al respecto vigoriza con elocuente contundencia la tesitura sostenida. Por lo tanto, cabe concluir que el campo de acci\u00f3n del art\u00edculo 1079, inciso b), con su efecto retroactivo, no opera frente a terceros que hayan adquirido onerosamente derechos reales inmobiliarios. De all\u00ed que la \u00fanica alternativa que tiene un vendedor para lograr que el incumplimiento del comprador en el pago del precio faltante le permita perseguir el inmueble aun frente a terceros, es pactar una condici\u00f3n resolutoria (art.\u00a0343), pero a la que expresamente deber\u00e1 atribuirse efecto retroactivo, pues el principio general es que opera hacia el futuro (art.\u00a0346).<\/p>\n

Si se comparte el postulado que prevalec\u00eda interpretando el CCIV, resta considerar la suerte que corren actualmente los t\u00edtulos que, otorgados durante ese r\u00e9gimen, padec\u00edan de la observabilidad por falta de pago del precio. Recordemos que uno de los pocos supuestos en que fue considerada de manera espec\u00edfica la cuesti\u00f3n del derecho transitorio se present\u00f3 en materia de prescripci\u00f3n a trav\u00e9s del art\u00edculo 2537.<\/p>\n

Nos abriga la convicci\u00f3n, sin embargo, de la inaplicabilidad de ese precepto, y consecuentemente el inmediato vigor del nuevo esquema normativo respecto de las viejas instrumentaciones. Dado que anteriormente la falta de pago de precio atribu\u00eda una acci\u00f3n con efectos reipersecutorios (reiteramos que seg\u00fan la tesitura prevaleciente) y actualmente ellos se han perdido, solo podemos auxiliarnos en el gen\u00e9rico art\u00edculo 7. A trav\u00e9s suyo, puede concluirse que la ausencia de dicho alcance reipersecutorio es una de las \u201cconsecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes\u201d, por lo que le cabe la aplicaci\u00f3n de la nueva legislaci\u00f3n. De esta manera, todos los t\u00edtulos otorgados antes del 1 de agosto de 2015 que fueran observables por falta de pago de precio se habr\u00e1n transformado en perfectos desde esa fecha \u2013salvo, claro est\u00e1, que se hubiera dispuesto dicho pago como condici\u00f3n resolutoria\u2013.<\/p>\n

Sin embargo, conscientes del alto grado de incertidumbre que el referido marco legislativo ocasiona, interpretaremos el citado art\u00edculo 2537 con el entendimiento opuesto, es decir, suponiendo que el efecto reipersecutorio no se ha perdido sino que solamente ha variado el plazo de prescripci\u00f3n. Se desprende de su texto que, si bien en principio los plazos deben completarse conforme los lapsos de la ley anterior (diez a\u00f1os seg\u00fan disposici\u00f3n gen\u00e9rica del art.\u00a04023 CCIV), si los nuevos t\u00e9rminos son m\u00e1s breves, ha de estarse a estos. Como ahora el plazo se redujo a cinco a\u00f1os, ser\u00e1 este el que determine la prescripci\u00f3n, pero contado desde el 1 de agosto de 2015, seg\u00fan directiva del propio art\u00edculo 2537.<\/p>\n

Ilustraremos con un ejemplo. Si un t\u00edtulo otorgado el 1 de febrero de 2011 resultara observable por la falta de pago de precio, para resolver el momento en que la acci\u00f3n se encontrar\u00e1 extinguida por prescripci\u00f3n deber\u00e1n compulsarse dos momentos: los diez a\u00f1os dispuestos por el ordenamiento precedente (1 de febrero de 2021) contra los cinco se\u00f1alados por el nuevo, contados desde su vigencia (1 de agosto de 2020). Siendo m\u00e1s breve este \u00faltimo, a \u00e9l habr\u00e1 que estarse, y el t\u00edtulo se hallar\u00e1 perfeccionado en 2020.<\/p>\n

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5.2. Donaci\u00f3n a los hijos del c\u00f3nyuge<\/h3>\n

La nulidad con que el art\u00edculo 1807, inciso 1), del CCIV fulminaba a la donaci\u00f3n de \u201cuno de los c\u00f3nyuges a los hijos que el otro c\u00f3nyuge tenga de diverso matrimonio, o las personas de quien este sea heredero presunto al tiempo de la donaci\u00f3n\u201d, ha en la actualidad desaparecido del esquema normativo por una atinada innovaci\u00f3n legislativa. En efecto, el\u00a0CCCN<\/a>\u00a0nada dispone al respecto, y por supuesto no puede encontrarse subsistente la prohibici\u00f3n en la redundante oraci\u00f3n final del art\u00edculo 1001, que postula que \u201clos contratos cuya celebraci\u00f3n est\u00e1 prohibida a determinados sujetos tampoco pueden ser otorgados por interp\u00f3sita persona\u201d.<\/p>\n

Ese impedimento, que no necesitaba consagraci\u00f3n legislativa expresa por surgir de los principios y valores jur\u00eddicos e institutos como la buena fe y la simulaci\u00f3n (arts.\u00a02, 9, 961 y 333 y concordantes), no est\u00e1 impuesto de manera espec\u00edfica respecto de determinadas situaciones jur\u00eddicas \u2013como s\u00ed lo estaba el antiguo art\u00edculo 1807, inciso 1), del CCIV\u2013 sino gen\u00e9ricamente para cualquiera. Esto significa que el \u00fanico que podr\u00e1 valorarlo ser\u00e1,\u00a0para cada caso particular<\/em>, el juez, pero siempre\u00a0luego del otorgamiento<\/em>. De all\u00ed que no quepan dudas acerca de la validez de una donaci\u00f3n de las anteriormente prohibidas, siempre que se haya otorgado despu\u00e9s del 1 de agosto de 2015 y, obviamente, mientras no exista pronunciamiento judicial contrario.<\/p>\n

El argumento m\u00e1s categ\u00f3rico lo brinda el art\u00edculo 2483, que determina, en materia testamentaria, qui\u00e9nes se presumen personas interpuestas, sin admitir prueba en contrario \u2013lo que no hace m\u00e1s que reiterar el principio del art\u00edculo 3741 CCIV\u2013. Esto significa que cuando el CCCN quiso suponer de pleno derecho la existencia de personas interpuestas, lo hizo; en los dem\u00e1s casos, se aplicar\u00e1 la regla gen\u00e9rica del art\u00edculo 1001, que requerir\u00e1 la pertinente prueba en sede judicial. Esto no obstante \u2013y siguiendo lineamientos an\u00e1logos al razonamiento oportunamente formulado por Pelosi, que ya citamos\u2013, las donaciones realizadas\u00a0antes<\/em>\u00a0del 1 de agosto de 2015 vulnerando la prohibici\u00f3n del art\u00edculo 1807, inciso 1), del entonces vigente CCIV son nulas y no habr\u00e1n cobrado validez por el cambio legislativo.<\/p>\n

Como la doctrina mayoritaria entend\u00eda que el supuesto encarnaba una nulidad absoluta, no habr\u00eda posibilidad de subsanar la misma actualmente, sino que corresponde derechamente realizar un nuevo otorgamiento entre las mismas partes. Incluso quienes sostuvieran que se estaba en presencia de una nulidad relativa, y por lo tanto pasible de confirmaci\u00f3n, tambi\u00e9n precisar\u00edan de la actual voluntad de ambas partes involucradas. Se aprecia, en suma, que cualquier tesitura conduce a un proceder semejante desde la funci\u00f3n notarial.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

5.3. Usufructo, uso y habitaci\u00f3n<\/h3>\n

En otro aporte nos ocupamos detenidamente de la nueva funci\u00f3n econ\u00f3mica de estos tres derechos reales. 15<\/a>\u00a0Sin embargo, cabe ahora recordar que, con anterioridad al\u00a0CCCN<\/a>, la \u00fanica de estas tres figuras que contaba con utilizaci\u00f3n regular era el usufructo, preponderantemente a trav\u00e9s de la reserva del mismo cuando se donaba la nuda propiedad. El uso o la habitaci\u00f3n aparec\u00edan solamente a trav\u00e9s del\u00a0constituto posesorio<\/em>, como alternativa de cierta doctrina frente a la tradicional utilizaci\u00f3n del comodato. Los cambios han sido tan trascendentes que el lugar tradicionalmente ocupado por el usufructo es ahora reemplazado por el uso y la habitaci\u00f3n, seg\u00fan los casos. 16<\/a><\/p>\n

Por lo tanto, dado el fin de esta publicaci\u00f3n, nos ocuparemos exclusivamente del usufructo, ponderando los cambios sufridos desde el 1 de agosto de 2015. En pos de ese objetivo, enfocaremos la cuesti\u00f3n desde un punto de vista primordialmente pr\u00e1ctico.<\/p>\n

Con el r\u00e9gimen del C\u00f3digo de V\u00e9lez Sarsfield, los donantes eleg\u00edan la reserva del usufructo por tres caracter\u00edsticas sobresalientes: a) ante el fallecimiento de los usufructuarios, se evitaba el tr\u00e1mite sucesorio \u2013lo que era una ventaja solamente para los donatarios, que eran los nudos propietarios\u2013; b) pod\u00edan habitar el inmueble sin ser desplazados de \u00e9l por los nudos propietarios \u2013ventaja, en cambio, para los propios usufructuarios\u2013; y c) pod\u00edan habitar el inmueble sin que el usufructo pudiera ser subastado por sus acreedores \u2013tambi\u00e9n, una ventaja para los usufructuarios\u2013. De los tres rasgos, los dos primeros perduran en toda su extensi\u00f3n, matiz\u00e1ndose el primero de ellos a trav\u00e9s del derecho de acrecer (con el mismo alcance que en el r\u00e9gimen precedente).<\/p>\n

Es lo que surge de los art\u00edculos 2129, 2140, 2152 inciso a), 2153 y 2132. En cambio, el \u00faltimo aspecto ha variado sustancialmente. El art\u00edculo 2144, al que remite sin mayores derivaciones el art\u00edculo 744, inciso e), dispone ahora que el usufructo es subastable por cualquier acreedor de los propios usufructuarios. Este rasgo aparece en consonancia con una nueva caracter\u00edstica del usufructo, que es la posibilidad de ser transmitido (art.\u00a02142).<\/p>\n

Quienes hoy pretendan donar su inmueble conservando la facultad de habitarlo pero sin someterse al riesgo de ejecuci\u00f3n deber\u00e1n reservarse el uso o la habitaci\u00f3n, que tienen en com\u00fan entre s\u00ed la inejecutabilidad. 17<\/a>\u00a0En cuanto a la transmisibilidad, dimanada ahora del art\u00edculo 2142, es diferente a la anterior \u201ccesi\u00f3n del ejercicio\u201d \u2013\u00fanica posibilidad que admit\u00edan la doctrina y la jurisprudencia acabadamente preponderantes, con asiento en el art\u00edculo 2870 CCIV\u2013. En esta \u00faltima, el usufructuario segu\u00eda siendo el primitivo y el adquirente, a trav\u00e9s de esa cesi\u00f3n, era titular de un derecho personal, mientras que en la actualidad el adquirente es titular del usufructo \u2013es decir, de un derecho real\u2013. No obstante, hacemos notar que el fallecimiento del usufructuario originario extingue el usufructo en cabeza de quien sea que se encuentre, incluso sucesivos adquirentes. Esto determinar\u00e1, sin lugar a dudas, que en este aspecto la innovaci\u00f3n legislativa no se plasme en transmisiones onerosas, ante la incertidumbre que reinar\u00e1 para el adquirente. La transmisi\u00f3n exige de parte del adquirente la previa constituci\u00f3n de garant\u00eda de la conservaci\u00f3n y restituci\u00f3n del bien (art.\u00a02142).<\/p>\n

Respecto de los usufructos constituidos con el r\u00e9gimen del CCIV tuvieron oportunidad de pronunciarse las XXV Jornadas de Derecho Civil (Bah\u00eda Blanca, 2015), en las que participamos. All\u00ed resolvieron por unanimidad que a ellos tambi\u00e9n les es aplicable el r\u00e9gimen del CCCN, por lo que, entre otras innovaciones, les cabe la subasta y la transmisi\u00f3n. 18<\/a><\/p>\n

Ante alguna vacilaci\u00f3n que pudiere merecer la ausencia en el CCCN de un texto como el antiguo art\u00edculo 2931, cabe poner de resalto que un precepto de ese tenor ser\u00eda ahora sobradamente redundante. Y es que si el usufructo se puede enajenar\u00a0sin transmitir conjuntamente la nuda propiedad<\/em>, no es necesario que se diga que\u00a0tambi\u00e9n<\/em>\u00a0puede hacerse con la transmisi\u00f3n conjunta de la nuda propiedad. Y, aunque tambi\u00e9n resulte evidente se\u00f1alarlo, advi\u00e9rtase que si se hiciera la transmisi\u00f3n conjunta, el usufructo se habr\u00e1 extinguido por consolidaci\u00f3n en cabeza del adquirente (art.\u00a01907). Por lo tanto, quien adquiri\u00f3 el dominio pleno por transmisi\u00f3n simult\u00e1nea que le hicieran el nudo propietario y el usufructuario, no sufrir\u00e1 ning\u00fan menoscabo a su derecho pese al posterior fallecimiento del transmitente del usufructo (porque mal puede extinguirse un derecho que ya no exist\u00eda). Por los mismos motivos, no cabe exigir en este caso la garant\u00eda que dispone el art\u00edculo 2142, pues ya no subsiste nudo propietario a quien proteger.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

5.4. Forma de los poderes para administrar bienes<\/h3>\n

El art\u00edculo 1184, inciso 7), del CCIV indicaba para qu\u00e9 poderes era necesaria la forma escritura p\u00fablica. Contra lo que suele sostenerse, las legislaciones locales no pueden hacer excepci\u00f3n en materia judicial, por cuanto el art\u00edculo 1870, inciso 6, que se utilizaba habitualmente como fundamento, permit\u00eda modificar lo dispuesto en ese t\u00edtulo, del cual se encontraba fuera la disposici\u00f3n referida sobre la forma.<\/p>\n

El\u00a0CCCN<\/a>, en el art\u00edculo 363, indica que el acto para cuya celebraci\u00f3n se otorga es el que dispone la forma de los poderes. Como la generalidad de los actos que implican administraci\u00f3n de bienes no requiere escritura p\u00fablica, ya no deber\u00e1n tener esa forma los poderes que se otorguen con ese fin. Sin embargo, por los argumentos incontrastables dados por el maestro Pelosi en las reflexiones ya recordadas, 19<\/a>\u00a0no caben dudas de la invalidez de los otorgados durante el CCIV por instrumento privado.<\/p>\n

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5.5.\u00a0Conversi\u00f3n del dominio revocable en dominio perfecto por el transcurso del tiempo<\/h3>\n

Nos hemos ocupado con mayor amplitud y profundidad de esta tem\u00e1tica en anterior oportunidad, 20<\/a>\u00a0y con un prop\u00f3sito m\u00e1s pr\u00e1ctico en libro de reciente publicaci\u00f3n. 21<\/a><\/p>\n

El inter\u00e9s del asunto qued\u00f3 reflejado en su tratamiento dentro del tema I del XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Rosario, 2015), en el que nos desempe\u00f1amos como coordinador nacional. 22<\/a><\/p>\n

El art\u00edculo 1965 CCCN, en feliz iniciativa, dispone que las condiciones resolutorias que graven el dominio se encuentran limitadas al plazo de diez a\u00f1os aun cuando surgiera de las mismas un t\u00e9rmino de cumplimiento mayor. Podr\u00eda ocurrir que, por disposici\u00f3n legal, el plazo tuviera una duraci\u00f3n inferior, como los pactos accesorios de la compraventa (art.\u00a01167). En consecuencia, transcurrido ese t\u00e9rmino sin haberse producido la resoluci\u00f3n, el dominio se transformar\u00e1 en perfecto \u2013en los imprecisos t\u00e9rminos del art\u00edculo, \u201cdebe quedar definitivamente establecido\u201d\u2013. Si, en cambio, se produce el evento, la resoluci\u00f3n tendr\u00e1 efecto retroactivo, dado que as\u00ed surge de los art\u00edculos 1967 y 1969, que en este sentido alteran la regla general del art\u00edculo 346.<\/p>\n

El incumplimiento del cargo, en funci\u00f3n de lo dispuesto por el art\u00edculo 354, solo tendr\u00e1 este efecto retroactivo de haberse as\u00ed previsto por los contratantes, a lo que habr\u00eda que a\u00f1adir los casos legalmente establecidos, como la donaci\u00f3n (arts.\u00a01562 y 1570).<\/p>\n

El efecto resolutorio retroactivo del plazo no es dudoso, si bien se discrepa acerca de la aplicaci\u00f3n del plazo m\u00e1ximo de diez a\u00f1os del art\u00edculo 1965, que solamente menciona las condiciones. De todos modos, aunque se concluyera negativamente, no habr\u00eda incertidumbre posible dado que, por su esencia, el plazo evoca un evento futuro pero cierto.<\/p>\n

Acerca de la clase de actos otorgados por el antiguo titular que quedar\u00e1n sin efecto por la revocaci\u00f3n, nuestra precursora opini\u00f3n 23<\/a>\u00a0fue avalada por la doctrina posterior 24<\/a>\u00a0en el sentido de afectar tanto los actos de disposici\u00f3n (antiguo art.\u00a02670 CCIV) como los de administraci\u00f3n (novedad). Alguna aislada opini\u00f3n en contrario, incluso sostenida desde el notariado, se sustenta en el art\u00edculo 348 para concluir que los actos de administraci\u00f3n perduran, 25<\/a>\u00a0soslayando que el art\u00edculo 1969 contiene una norma espec\u00edfica para el dominio revocable en la que no se establecen diferencias. Es esta la \u00fanica interpretaci\u00f3n posible, pues de lo contrario la regla del art\u00edculo 1969 no ser\u00eda m\u00e1s que una in\u00fatil reiteraci\u00f3n de la pauta general.<\/p>\n

La soluci\u00f3n del C\u00f3digo en este aspecto es ponderable, por cuanto no guarda sentido conservar los derechos de quien, como un locatario, estaba tan jur\u00eddicamente compelido a consultar el alcance de los derechos del due\u00f1o como quien adquiere un derecho real. Que en nuestra pr\u00e1ctica los contratos de, verbigracia, locaci\u00f3n se otorguen sin exigir del titular dominial la acreditaci\u00f3n de esos extremos es una pr\u00e1ctica que debe repudiarse y no avalarse indirectamente permitiendo que el locatario siga ejerciendo su derecho cuando oper\u00f3 una condici\u00f3n resolutoria que \u00e9l podr\u00eda haber conocido. As\u00ed las cosas, el lapso referido de diez a\u00f1os se computar\u00e1 tambi\u00e9n respecto de los actos sujetos a condici\u00f3n resolutoria que se hubieren otorgado antes de la vigencia del\u00a0CCCN<\/a>, con los alcances, en todo caso, de la norma del art\u00edculo 2537.<\/p>\n

Tambi\u00e9n se se\u00f1ala en el art\u00edculo 1968 que la readquisici\u00f3n dominial se producir\u00e1 sin necesidad de nueva tradici\u00f3n al anterior titular, receptando el sentir mayoritario de la doctrina, que pugnaba por alterar el principio contrario, que en general se entend\u00eda como dimanante del art\u00edculo 1371, inciso 2), del CCIV. Corresponde aplicarlo respecto de dominios que no hubiesen sido revocados a la fecha de entrada en vigencia del CCCN, dado que los anteriores s\u00ed deben someterse a la antigua regla. De no ser as\u00ed, se operar\u00eda retroactivamente, vulnerando la directiva del art\u00edculo 7.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

5.6. Oponibilidad de facultades del fiduciario<\/h3>\n

Una de las m\u00e1s desafortunadas disposiciones del proyecto en materia de derechos reales es la del art\u00edculo 1688. El primer p\u00e1rrafo se\u00f1ala que el fiduciario puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso (agregando la posible conformidad de otros sujetos cuando as\u00ed se hubiera dispuesto en el contrato). Es evidente la similitud con el art\u00edculo 17 de la\u00a0Ley 24441<\/a>. El segundo p\u00e1rrafo, origen del reproche formulado, establece:<\/p>\n

El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibici\u00f3n de enajenar, las que, en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones no son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario.<\/p><\/blockquote>\n

No es del caso aqu\u00ed hacer tema con la impertinencia de exigir registraci\u00f3n de cl\u00e1usulas espec\u00edficas, cuando la situaci\u00f3n jur\u00eddica registrada es oponible en su integridad, de conformidad con se\u00f1era doctrina, reafirmada en los XV y XVIII Congresos Nacionales de Derecho Registral (Santa Fe, 2009, y Rosario, 2015). 26<\/a>\u00a0Lo cierto es que la ley exige su registraci\u00f3n, pero no en el \u201cregistro p\u00fablico\u201d del art\u00edculo 1669, sino en el que recepte el dominio fiduciario.<\/p>\n

El an\u00e1lisis debe centrarse en la \u00faltima oraci\u00f3n del p\u00e1rrafo transcripto, que contradice los m\u00e1s elementales principios de derecho registral. En efecto, si las limitaciones, que deben ser inscriptas, no se pueden oponer a un tercero interesado de buena fe, nos preguntamos con qu\u00e9 argumentos puede sustentar tal calidad alguien que contratara con el fiduciario, cuando del propio t\u00edtulo surgen las limitaciones. Si se tratara no ya de un contratante sino de uno de los pocos acreedores que pueden ejecutar el patrimonio fideicomitido, como la limitaci\u00f3n o prohibici\u00f3n debe ser registrada, tambi\u00e9n le resultar\u00e1 oponible. La exigencia del art\u00edculo 1688 ni siquiera exige discurrir sobre la inoperancia que al reflejo registral de tal circunstancia atribuimos.<\/p>\n

En suma, la frase se\u00f1alada del segundo p\u00e1rrafo carecer\u00e1 absolutamente de aplicaci\u00f3n. La \u00fanica alternativa para atribuirle un m\u00ednimo de eficacia, aunque aun as\u00ed cuestionable, ser\u00eda concluir que, una vez m\u00e1s, la pluma de los autores traicion\u00f3 su esp\u00edritu. As\u00ed, podr\u00eda suponerse que en rigor se pretendi\u00f3 significar que \u201cen caso de no registrarse\u201d, esas limitaciones resultar\u00edan inoponibles a los terceros interesados de buena fe.<\/p>\n

Esta cr\u00edtica, que formulamos ya cuando la norma hoy consagrada formaba parte del proyecto 27<\/a>, ha pretendido ser atenuada, se\u00f1alando que existe posibilidad de ser aplicada. 28<\/a>\u00a0Ocurrir\u00eda cuando un contrato de fideicomiso, debidamente registrado, fuera modificado incorpor\u00e1ndole cl\u00e1usulas limitativas de enajenaci\u00f3n, y esta modificaci\u00f3n no resultara registrada. En tal caso, se indica, el adquirente no resultar\u00eda afectado en virtud de su buena fe.<\/p>\n

El ejemplo no hace m\u00e1s que confirmar nuestra cr\u00edtica. Precisamente, la descripci\u00f3n que reproducimos supone que existen cl\u00e1usulas que no fueron registradas, cuando \u201clo que el art\u00edculo establece es que la buena fe podr\u00eda presentarse frente a cl\u00e1usulas registradas\u201d. Se reafirma, entonces, que la directiva legal es inaplicable.<\/p>\n

Este art\u00edculo, analizado en el XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral \u2013ya evocado en estas p\u00e1ginas y cuyo tema I, bajo nuestra coordinaci\u00f3n nacional, cont\u00f3 con el subtema \u201cdominio fiduciario\u201d\u2013, gener\u00f3 una discusi\u00f3n en su seno. Alguna opini\u00f3n se alz\u00f3 en defensa de la norma, pretendiendo atemperar nuestra enf\u00e1tica censura, se\u00f1alando que la indicada inoponibilidad de las limitaciones no se predica respecto de las cosas registrables. Esa afirmaci\u00f3n es incorrecta, pues si esa fuera la finalidad de la ley no se har\u00eda m\u00e1s que reiterar el principio del art\u00edculo 1895, aqu\u00ed vigorizado por la presunci\u00f3n del art\u00edculo 1919. El citado congreso se\u00f1al\u00f3 al respecto, por unanimidad:<\/p>\n

En el caso de la registraci\u00f3n inmobiliaria, las limitaciones a las facultades de disponer o gravar respecto del fiduciario, cuando las mismas surgen del t\u00edtulo y de las constancias registrales, desplazan la buena fe de los terceros interesados. 29<\/a><\/p><\/blockquote>\n

Debe ahora consignarse la influencia sobre los dominios fiduciarios ya constituidos. Si la publicidad registral de esas limitaciones se hubiera realizado, ninguna derivaci\u00f3n particular surgir\u00eda de los nuevos textos. Si as\u00ed no fuera, entendemos que, habi\u00e9ndose logrado la publicidad de la manera que el ordenamiento vigente dispon\u00eda, no hay posibilidad de aplicar esta norma respecto de terceros que pretendieran adquirir derechos, ya vigente el\u00a0CCCN<\/a>, respecto de un fiduciario que se hubiera convertido en titular antes del mismo.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

5.7. Asambleas en propiedad horizontal<\/h3>\n

En 2016, en un libro de nuestra autor\u00eda, examinamos al derecho real de propiedad horizontal, y nos ocupamos all\u00ed de las innovaciones que tra\u00eda el CCCN acerca de las asambleas. 30<\/a>\u00a0Puntualizaremos ahora algunas de esas particularidades, pasando finalmente a sopesar su gravitaci\u00f3n respecto de asambleas celebradas a partir del 1 de agosto de 2015 pero en base a reglamentos otorgados con la Ley\u00a013512<\/a>\u00a0\u2013hoy llamados reglamentos de propiedad horizontal\u2013, que conten\u00edan previsiones diversas a las directivas que se apuntan.<\/p>\n

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5.7.1. Convocatoria. Autoconvocatoria. Tratamiento de temas ajenos al orden del d\u00eda. Decisiones tomadas fuera de la asamblea. Gravitaci\u00f3n de los derechos del consumidor<\/h4>\n

La letra del art\u00edculo 2059 resulta elocuente para permitir la presencia solamente de los propietarios, entendiendo por tales a los titulares sobre cosa propia, excluyendo los derechos reales sobre cosa ajena. En este sentido, no debe dudarse de que las nuevas asambleas deber\u00e1n respetar esta regla, por lo que si alg\u00fan reglamento precedente permit\u00eda la presencia de, verbigracia, usufructuarios (posibilidad remota), los mismos ya no podr\u00e1n asistir.<\/p>\n

La competencia tiene una regulaci\u00f3n que observa mayor rigorismo que con la Ley 13512. Sostuvimos en la obra citada 31<\/a>\u00a0que el art\u00edculo 2058 admite tres clases de competencia de la asamblea: espec\u00edfica, residual o en revisi\u00f3n. La primera atiende las cuestiones expresamente atribuidas a ella (por la ley \u2013como el inc.\u00a0c\u2013 o por el reglamento \u2013inc.\u00a0l\u2013 del art.\u00a02056). La segunda, porque le corresponde todo lo que no sea de competencia del administrador o del consejo de propietarios (si lo hubiere). Y la tercera en tanto le concierne resolver tambi\u00e9n respecto de las decisiones de estos \u00faltimos dos \u00f3rganos, cuando ellos mismos o quienes representen el cinco por ciento de las partes indivisas se lo soliciten. Entre lo espec\u00edficamente consignado como de su incumbencia, el art\u00edculo 2058, inciso c), se\u00f1ala \u201clas cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio\u201d, que le corresponde efectuar al administrador (art.\u00a02067, inc.\u00a0f).<\/p>\n

El reglamento debe prever la forma de convocar y notificar las asambleas y su periodicidad (art.\u00a02058, inc.\u00a0m). Esa aparente libertad es acotada por el art\u00edculo 2059, por cuanto determina que debe transcribirse el orden del d\u00eda. La consideraci\u00f3n de temas no previstos all\u00ed solo se admite en caso de qu\u00f3rum un\u00e1nime y decisi\u00f3n id\u00e9ntica acerca de proceder a su tratamiento (art.\u00a02059). N\u00f3tese que, a estar a la letra de este \u00faltimo art\u00edculo, la unanimidad se requiere para consensuar el tratamiento del tema, y no para votarlo; esto implica que si lo resuelto termina siendo desfavorable para algunos de quienes votaron a favor de considerar un tema, no hay posibilidad de impugnar lo decidido.<\/p>\n

La autoconvocatoria est\u00e1 permitida y las decisiones tomadas ser\u00e1n v\u00e1lidas si esa forma de convocarse y el temario a tratar son aprobados por mayor\u00eda de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Es indiscutible que esta previsi\u00f3n del CCCN es una atinada soluci\u00f3n para evitar tener que recalar en una asamblea judicial, que demanda tiempos y formalidades casi siempre incompatibles con la premura del asunto.<\/p>\n

Con todo, la autoconvocatoria se presta a algunos interrogantes. Por ejemplo, de su interpretaci\u00f3n literal podr\u00eda entenderse que hay una primera reuni\u00f3n en la que se decide la autoconvocatoria, y en una oportunidad posterior se lleva a cabo la reuni\u00f3n autoconvocada. Tampoco resulta claro si basta con que la autoconvocatoria cuente con la presencia de dos tercios de los propietarios, y todos ellos decidan realizarla, o si es necesaria la presencia un\u00e1nime y reci\u00e9n all\u00ed resulte v\u00e1lida la decisi\u00f3n de los dos tercios. Estas lamentables inc\u00f3gnitas desmerecen la muy loable intenci\u00f3n del legislador.<\/p>\n

Una verdadera innovaci\u00f3n respecto del sistema imperante, que tambi\u00e9n debe saludarse y que responde a las pr\u00e1cticas cotidianas, es la posibilidad de tener por v\u00e1lidas las decisiones tomadas por la unanimidad de los propietarios, aunque no lo fuese en una asamblea (art.\u00a02059). Ante la falta de precisi\u00f3n del\u00a0CCCN<\/a>, interpretamos que esa decisi\u00f3n puede formarse con voluntades obtenidas en diferentes momentos, recab\u00e1ndolas oportunamente. No obstante, no hay respuesta a lo que ocurrir\u00eda si, cuando se pretende haber alcanzado la conformidad de la totalidad de titulares, alguno de los que primitivamente prest\u00f3 su conformidad ya enajen\u00f3 su unidad y el actual titular no est\u00e1 de acuerdo con la decisi\u00f3n. Interpretamos que no se habr\u00e1n dado los requisitos de la norma, pues se requiere la opini\u00f3n concomitante de todos los titulares en un momento determinado; si ella no se alcanz\u00f3, deber\u00e1 recurrirse a los otros procedimientos previstos por el art\u00edculo 2060 o a la asamblea judicial del art\u00edculo 2063. Tampoco puede dudarse de que estas tres innovaciones (la posibilidad de alterar el orden del d\u00eda, la autoconvocatoria o las decisiones fuera de la asamblea) son plenamente aplicables a asambleas actuales de inmuebles con reglamentos precedentes (los que, naturalmente, no conten\u00edan estas previsiones).<\/p>\n

Para as\u00ed razonar, debe apreciarse que aqu\u00ed se encuentra uno de los ejemplos m\u00e1s claros de aplicaci\u00f3n de la ley a los\u00a0efectos<\/em>\u00a0de una situaci\u00f3n jur\u00eddica, pues se incorporan prerrogativas para los titulares que antes no exist\u00edan. Cabe computar, adem\u00e1s, que al tratarse de un derecho real el car\u00e1cter de estructura (art.\u00a01884) fuerza a no desconocer la existencia de estas nuevas atribuciones.<\/p>\n

Para concluir, no se ha reparado en general en el nuevo escenario de los derechos del consumidor, que impactan novedosamente en el \u00e1mbito inmobiliario, robusteciendo los argumentos que ya se brindaron. As\u00ed, vemos que la Ley 26994, que sancion\u00f3 el CCCN, impact\u00f3 doblemente en el contexto de los derechos del consumidor: por un lado, incorpor\u00f3 directivas acerca de la relaci\u00f3n de consumo y el contrato de consumo al propio c\u00f3digo (arts.\u00a01092 y ss.); por el otro, introdujo sustanciales reformas a la norma nuclear en la materia, la ya anteriormente reformada\u00a0Ley 24240<\/a>. Si bien ambos conjuntos de preceptos observan notables incongruencias entre s\u00ed, para el definido prop\u00f3sito de estas l\u00edneas debemos advertir que la figura del \u201cconsumidor\u201d rebasa ahora significativamente al adquirente de unidades \u201ca estrenar\u201d, para alcanzar tambi\u00e9n al de las unidades \u201cusadas\u201d.<\/p>\n

En este marco, cobra una nueva dimensi\u00f3n el p\u00e1rrafo final del art\u00edculo 7:<\/p>\n

Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecuci\u00f3n, con excepci\u00f3n de las normas m\u00e1s favorables al consumidor en las relaciones de consumo.<\/p><\/blockquote>\n

La naturaleza contractual del reglamento, pac\u00edficamente asumida por la doctrina y la jurisprudencia, desvanece la relevancia de dilucidar si el art\u00edculo 2059 contiene una directiva supletoria o no, pues en todo caso se deber\u00e1 estar \u201ca favor\u201d del consumidor. Inclusive, aunque ya fuera de la cuesti\u00f3n de los efectos de la ley en relaci\u00f3n al tiempo, el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 1094 y el art\u00edculo 1095 traducen la misma inspiraci\u00f3n, que naturalmente impregna la propia Ley 24240. En este sentido, la eliminaci\u00f3n de la figura del consumidor expuesto o\u00a0bystander<\/em>\u00a0por la reforma de la Ley 26994 no gravita en esta interpretaci\u00f3n.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

5.7.2. Qu\u00f3rum y mayor\u00edas<\/h4>\n

Si bien el art\u00edculo 2059 se rotula \u201cconvocatoria y qu\u00f3rum\u201d, solo por excepci\u00f3n alude a este \u00faltimo, incurriendo en omisiones semejantes a las de la Ley\u00a013512<\/a>\u00a0y su decreto reglamentario (18734\/1949<\/a>). Como el art\u00edculo 2056, al enumerar el contenido del reglamento, tampoco aporta directivas, podr\u00eda arribarse a conclusiones semejantes a las del r\u00e9gimen de aquella ley especial: el qu\u00f3rum deber\u00eda ser, como m\u00ednimo, igual a la mayor\u00eda necesaria para resolver los temas del orden del d\u00eda. Carecer\u00eda de sentido requerir un n\u00famero menor, por cuanto de todos modos no se podr\u00eda resolver v\u00e1lidamente con esa cantidad. Sin embargo, las nuevas alternativas abiertas por el art\u00edculo 2060 relativizan la afirmaci\u00f3n. Recu\u00e9rdese que, a tenor del art\u00edculo 2056, inciso n), el reglamento puede contener la \u201cespecificaci\u00f3n de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas\u201d.<\/p>\n

En cuanto a las mayor\u00edas, el reglamento debe prever la forma de computarlas (art.\u00a02056, inc.\u00a0p). De all\u00ed que no medie obst\u00e1culo alguno en utilizar las variantes que los otorgantes deseen, como atribuir un voto por unidad o anudar la cuant\u00eda del voto a factores como cualquiera de los porcentuales analizados (proporci\u00f3n sobre partes comunes, pago de expensas o valor de la unidad respecto del conjunto), que incluso la propia ley en determinadas ocasiones impone. No obstante, adem\u00e1s del c\u00f3mputo, el reglamento debe determinar cu\u00e1les son las mayor\u00edas, seg\u00fan lo dispone el art\u00edculo 2056 en su inciso \u00f1).<\/p>\n

Aqu\u00ed el\u00a0CCCN<\/a>\u00a0amerita una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica que lo salve de contradicciones. La primitiva amplitud que permite el se\u00f1alado art\u00edculo se acota en el 2060. A tenor de este \u00faltimo, las decisiones requieren una mayor\u00eda absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, y se forma con la doble exigencia del n\u00famero de unidades y de la proporci\u00f3n. En funci\u00f3n de la \u201cestructura\u201d o \u201cestructura legal\u201d que campea en los derechos reales (arts.\u00a01882 y 1884), las previsiones del art\u00edculo 2060 configuran un valladar m\u00ednimo que solamente puede agravarse, pero no aliviarse.<\/p>\n

Asimismo, debe atenderse una muy atinada reflexi\u00f3n que Highton formulara con la vigencia del ordenamiento precedente y que, por no haberse alterado, debe considerarse reproducida en la actualidad. Se trata de la imposibilidad de establecer que si fracasara la asamblea por falta de qu\u00f3rum, podr\u00e1 celebrarse dentro de un lapso determinado, generalmente de pocos minutos u horas (si as\u00ed fue previsto en la convocatoria), con un qu\u00f3rum inferior. Este proceder evoca el ordenamiento previsto en la\u00a0Ley General de Sociedades<\/a>\u00a0(arts.\u00a0243 y 244), que por eso mismo resulta, all\u00ed, v\u00e1lido. Sin embargo, no lo es en la propiedad horizontal, que no tiene \u2013ni ten\u00eda\u2013 previsto este mecanismo. 32<\/a><\/p>\n

Con todo, el sistema diagramado por el propio art\u00edculo 2060 para proponer decisiones a los ausentes, junto a la posibilidad de tomar decisiones fuera de la asamblea (art.\u00a02059), introducen ponderables beneficios que morigeran la imposibilidad de recurrir al mecanismo impugnado. As\u00ed, consignamos que se establece tambi\u00e9n (art.\u00a02060), con saludable criterio, que la mayor\u00eda de los presentes puede proponer decisiones que se cursar\u00e1n (por medio fehaciente) a los ausentes, teni\u00e9ndose por aprobadas a los quince d\u00edas de notificados si no hubiere oposici\u00f3n por igual medio con mayor\u00eda suficiente.<\/p>\n

La sana intenci\u00f3n del legislador se oscurece por los interrogantes a que la norma da lugar. En primer lugar, no queda claro si para que funcione el mecanismo del art\u00edculo: a) es menester que exista una asamblea v\u00e1lidamente constituida en cuanto a su convocatoria y qu\u00f3rum (en la que respecto de una decisi\u00f3n no se arribe a la mayor\u00eda legalmente necesaria), o b) si tambi\u00e9n es posible que, convocada la asamblea de la manera adecuada, no se llegue ni siquiera al qu\u00f3rum exigido y no obstante pueda procederse de la misma manera.<\/p>\n

N\u00f3tese que, con la segunda interpretaci\u00f3n, la cantidad de personas necesarias para tomar en los hechos las distintas resoluciones disminuye considerablemente, puesto que \u2013como se prescinde del qu\u00f3rum\u2013 cualquiera sea la cantidad de presentes se podr\u00e1n aprobar cuestiones que luego se girar\u00e1n a los ausentes. Pensamos que la ubicaci\u00f3n del p\u00e1rrafo sumada a las flexibles posibilidades que otorga el art\u00edculo 2059 indican que la lectura correcta es la primera, requiri\u00e9ndose la conformaci\u00f3n del qu\u00f3rum pertinente.<\/p>\n

Otra inc\u00f3gnita se presenta a trav\u00e9s de la \u201cmayor\u00eda suficiente\u201d que el art\u00edculo exige para rechazar la decisi\u00f3n tomada. Podr\u00eda interpretarse de estas tres maneras \u2013reiterando que en todos los ejemplos los que votaron a favor fueron mayor\u00eda entre los presentes pero sin alcanzar el n\u00famero impuesto por reglamento o ley\u2013:<\/p>\n