{"id":5435,"date":"2017-09-18T11:21:58","date_gmt":"2017-09-18T14:21:58","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=5435"},"modified":"2022-01-26T12:27:46","modified_gmt":"2022-01-26T15:27:46","slug":"conjuntos-inmobiliarios-y-la-polemica-adecuacion-la-espada-de-damocles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2017\/09\/conjuntos-inmobiliarios-y-la-polemica-adecuacion-la-espada-de-damocles\/","title":{"rendered":"Conjuntos inmobiliarios y la pol\u00e9mica adecuaci\u00f3n. La espada de Damocles"},"content":{"rendered":"

\"discusion_700x300\"<\/a><\/p>\n

Imagen: SIphotography<\/a>, todos los derechos reservados.<\/em><\/sup><\/p>\n

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Autor:\u00a0\u00a0Horacio Teitelbaum<\/strong>\u00a0\u00a0|<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n

Resumen<\/span>:<\/strong> La norma obligatoria sobre la adecuaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios es el resultado de intentar homogeneizar la diversidad de reg\u00edmenes que a nivel local regulaban este fen\u00f3meno, cada vez m\u00e1s difundido, sobre todo por su cantidad, en las provincias de Buenos Aires y Mendoza. La ausencia de una legislaci\u00f3n uniforme en todo el pa\u00eds deriv\u00f3 en sistemas mixtos y dudosas combinaciones. El an\u00e1lisis del panorama provincial sobre esta materia, sus puntos d\u00e9biles y la decantaci\u00f3n de los elementos caracter\u00edsticos que constituyen el ADN de este g\u00e9nero jur\u00eddico, consagrado como nuevo derecho real, nos permitir\u00e1 comprender la raz\u00f3n de la necesidad de contar con un estatuto legal com\u00fan para que se sepa con precisi\u00f3n cu\u00e1les son los derechos y obligaciones de los actores que participan de estos emprendimientos. El derecho del consumidor juega en estos supuestos un rol preponderante. Los matices, la oportunidad, el modo, la forma de instrumentar y las consecuencias por incumplir el imperativo legal sobre esta pol\u00e9mica figura requieren un cr\u00edtico cuestionamiento contra la relativizaci\u00f3n de no adecuar, so pretexto de ser de imposible cumplimiento, no tener asignado una sanci\u00f3n o plazo cierto, ser inconstitucional o de costoso y engorroso tr\u00e1mite. El puntapi\u00e9 inicial para abordar tan pol\u00e9mico tema empieza por reconocer su complejidad.<\/p>\n

Palabras clave<\/span>:<\/strong>\u00a0Conjuntos inmobiliarios, adecuaci\u00f3n, propiedad horizontal especial, relaci\u00f3n de consumo.<\/p>\n

Recibido:<\/span>\u00a02\/5\/2017 \u00a0| \u00a0<\/span><\/strong>A<\/span>ceptado: <\/span>4\/7\/2017<\/sup><\/p>\n

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No puedes dirigir el viento,<\/em>
\ns\u00ed cambiar la direcci\u00f3n de las velas.
\n<\/em>Proverbio chino<\/p>\n

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1. Objeto de los conjuntos inmobiliarios. Su ADN y elementos perif\u00e9ricos<\/h2>\n

El g\u00e9nero jur\u00eddico sobre los conjuntos inmobiliarios (en adelante, \u201cCI\u201d) 1<\/a>\u00a0comprende los emprendimientos y sus subtipos (clubes de campo, parques industriales empresariales o n\u00e1uticos, etc.), los cementerios privados y el derecho real de tiempo compartido. Cada uno tiene su impronta y su propia normativa, y, adem\u00e1s, los CI\u00a0stricto sensu<\/em>\u00a0se definen como PHE. Incluso dentro de la subcategor\u00eda pura de CI, esta no se cierra, sino que, por el contrario, queda abierta a cualquier otro emprendimiento urban\u00edstico m\u00e1s all\u00e1 del destino empresarial o de vivienda, acept\u00e1ndose los usos mixtos en la medida en que ellos se ajusten a las reglas administrativas locales.<\/p>\n

Reconocer el ADN de los CI en su concepto restringido redunda en comprender que, sea cual fuere la provincia donde est\u00e9n radicados, todos tendr\u00e1n elementos en com\u00fan y su r\u00e9gimen ser\u00e1 conocido, en cuanto a derechos y obligaciones, por todos, sin demasiado esfuerzo. Para ello, suma distinguir los elementos esenciales tipificantes de aquellos perif\u00e9ricos o accidentales. Si bien el art\u00edculo 2074 2<\/a>\u00a0enumera, por ejemplo, el cerramiento y las partes comunes y privativas interdependientes en un todo inescindible, en estado de indivisi\u00f3n forzosa, no todos los CI completan las caracter\u00edsticas enunciadas en la norma. 3<\/a><\/p>\n

En cuanto a los que deben existir en forma cong\u00e9nita con los CI, se encuentran: el proyecto de factibilidad aprobado por autoridades locales, la infraestructura, las obras, seg\u00fan el subtipo adoptado, la PHE, las unidades con independencia funcional, el destino predeterminado, la entidad jur\u00eddica consorcio de propiedad horizontal y el reglamento sobre la organizaci\u00f3n con r\u00e9gimen de publicidad en el RPI local.<\/p>\n

Por el lado de los accidentales y cuasi irrelevantes, reconocemos el cerramiento perimetral, la cantidad de lotes iniciales y finales \u2013que puede variar en funci\u00f3n de la terminaci\u00f3n del estado de obra y su evoluci\u00f3n en el estado constructivo\u2013, el r\u00e9gimen disciplinario sobre las normas de convivencia, las v\u00edas de circulaci\u00f3n cedidas o no al dominio p\u00fablico, las \u00e1reas recreativas, las servidumbres con otros predios y las limitaciones y restricciones con derecho de admisi\u00f3n y preferencias en las transmisiones de unidades en el marco de un r\u00e9gimen disciplinario. Menci\u00f3n aparte merece la etapa de interurbanizaci\u00f3n, que califica como CI toda vez que, seg\u00fan el art\u00edculo 2077, las partes privativas pueden encontrarse construidas o en proceso de construcci\u00f3n; y, si bien omite referirse a las unidades funcionales proyectadas o a construir, todo el contexto evita aplicar el nuevo concepto de prehorizontalidad (contratos anteriores a la PH art.\u00a02070) y la contrataci\u00f3n del seguro obligatorio.<\/p>\n

En definitiva, lo que aporta esta divisi\u00f3n artificial es no solo tener una mirada anticipada del contenido de los CI, sino que, por l\u00f3gica consecuencia, todo lo perif\u00e9rico no podr\u00e1 ser impuesto como obligatorio por las normativas locales, por ser de menor jerarqu\u00eda que el CCCN.<\/p>\n

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2. Contexto y r\u00e9gimen jur\u00eddico. Principales sistemas utilizados antes de la reforma. Sus talones de Aquiles<\/h2>\n

Las fuentes legales que nutren los CI tienen distintos or\u00edgenes: la forma de organizar la propiedad privada y la protecci\u00f3n del medio ambiente, de conformidad con los art\u00edculos 75, inciso 12, y 41 de la\u00a0Constituci\u00f3n Nacional<\/a>, respectivamente. En derecho privado nacional, el c\u00f3digo de fondo les dedica una regulaci\u00f3n espec\u00edfica, que da lugar a las legislaciones locales en atribuci\u00f3n del derecho de polic\u00eda supuestamente en armon\u00eda y secundando a la estructura de estos nuevos derechos reales. Tambi\u00e9n cada provincia, de acuerdo a sus constituciones, decretos, ordenanzas y realidades sociales y geogr\u00e1ficas, arma su propio formato af\u00edn a la proliferaci\u00f3n o limitaci\u00f3n de los CI.<\/p>\n

La falta de legislaci\u00f3n uniforme y espec\u00edfica a nivel nacional ocasion\u00f3 que cada demarcaci\u00f3n territorial regulara el uso del suelo y el otorgamiento de permisos de edificaci\u00f3n seg\u00fan sus propios programas. As\u00ed, encontramos un panorama de condominios con indivisi\u00f3n forzosa, la utilizaci\u00f3n de derechos reales de servidumbres negativas y positivas cruzadas, entidades con personer\u00eda jur\u00eddica involucradas en los emprendimientos, dominios imperfectos y una PH forzada o la prohibici\u00f3n de su utilizaci\u00f3n. Tambi\u00e9n asistimos a la combinaci\u00f3n de derechos personales y reales con sociedades an\u00f3nimas integrados con derechos sobre inmuebles, reglamentos internos o entidades con cl\u00e1usulas abusivas, mandatos irrevocables y sindicaci\u00f3n de acciones, que llevan a administraciones perpetuas y antidemocr\u00e1ticas.<\/p>\n

Este escenario presenta en algunas ocasiones un\u00a0statu quo<\/em>\u00a0confortable pese a sus vulnerabilidades, pero otras acarrea conflictos. Se suelen enumerar como debilidades de estos sistemas: la alteraci\u00f3n del\u00a0numerus clausus<\/em>de los derechos reales, por lo cual su legalidad es dudosa, la alteraci\u00f3n de las leyes de loteos y fraccionamientos locales, la tergiversaci\u00f3n de la PH donde el terreno no construido es com\u00fan y no una parcela denominada unidad funcional, la pretensi\u00f3n de aplicar el derecho real de usufructo limitado en el tiempo cuando se trata de personas jur\u00eddicas, forzar la constituci\u00f3n de servidumbres sin tener claridad sobre cu\u00e1l es en realidad el fundo dominante y cu\u00e1l el sirviente la inconveniencia del dominio revocable para futuras transmisiones o la acci\u00f3n de divisi\u00f3n de condominio cuando no se acredita la indivisi\u00f3n forzosa. Se destacan adem\u00e1s dentro de las cr\u00edticas: la asfixia de la voluntad de los usuarios por cl\u00e1usulas leoninas, la calidad de sujetos concursables de las entidades, la falta de t\u00edtulo ejecutivo de los gastos comunes, las cl\u00e1usulas discriminatorias en los estatutos por admisi\u00f3n de usuarios, las cesiones de v\u00edas de acceso y circulaci\u00f3n al dominio p\u00fablico y los convenios de cerramiento y usos acotados fundados en permisos administrativos de car\u00e1cter precario.<\/p>\n

Todo este diagn\u00f3stico llev\u00f3 al legislador a procurar, mediante un r\u00e9gimen com\u00fan a nivel nacional, un \u00fanico molde as\u00e9ptico, sin combinaciones de derechos reales igual en todas las provincias del pa\u00eds.<\/p>\n

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3. Derecho comparado local<\/h2>\n

Consideraremos el encuadre de algunas provincias argentinas para ejemplificar el tratamiento en materia de CI.<\/p>\n

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3.1. Buenos Aires<\/h3>\n

Es la provincia m\u00e1s importante en relaci\u00f3n con el n\u00famero de emprendimientos de esta naturaleza y en la cual durante d\u00e9cadas se contempl\u00f3 esta realidad, aunque contrariando la\u00a0Ley de Propiedad Horizontal 13512<\/a>. El Decreto\u00a09404\/1986<\/a>\u00a0sobre clubes de campo (reglamentario del Decreto-ley\u00a08912\/1977<\/a>\u00a0de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo) y el Decreto\u00a027\/1998<\/a>\u00a0(sobre barrios cerrados) concentraron la casu\u00edstica de esta modalidad.<\/p>\n

En el citado r\u00e9gimen normativo, se combina un derecho real de dominio sobre parcelas individuales y servidumbres sobre espacios comunes recreativos de titularidad de una asociaci\u00f3n civil o una SA sin fines de lucro, seg\u00fan el art\u00edculo 3 de la\u00a0Ley General de Sociedades<\/a>\u00a0(LGS). Se alternan servidumbres negativas de abstenci\u00f3n de construir salvo autorizaci\u00f3n del fundo dominante del \u00e1rea com\u00fan y servidumbres positivas de paso sobre \u00e1reas de circulaci\u00f3n. Las parcelas destinadas a vivienda y el \u00e1rea de esparcimientos se vinculan con servidumbres. Existe una relaci\u00f3n de inescindibilidad entre las parcelas privativas y las zonas de recreaci\u00f3n o instalaciones comunes, y los propietarios de los lotes deben ser socios o miembros asociados de la entidad. Por otra parte, hay cabida para las unidades funcionales a construir o en construcci\u00f3n desde 1963, con el Decreto\u00a02489\/1963<\/a>, modificado por el Decreto\u00a0947\/2004<\/a>, que habilita la actualizaci\u00f3n del estado constructivo con el otorgamiento de una escritura aut\u00f3noma de obra nueva sin requerirse modificaci\u00f3n total del RDPH.<\/p>\n

Como mencionamos, este sistema, si bien\u00a0contra legem<\/em>\u00a0por considerar al terreno sobre el cual cada parcela construye su unidad privativa no parte com\u00fan sino lo contrario, es el imperante en la mayor\u00eda de estos complejos: un decreto modifica la ley de fondo, pero la fuerza insoslayable de la realidad lo ha legitimado sin existir conflictos, salvo en el cobro de los gastos comunes, lo cual tambi\u00e9n ha evolucionado positivamente, acept\u00e1ndose el cobro ejecutivo.<\/p>\n

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3.2. Mendoza<\/h3>\n

Es la segunda provincia en el pa\u00eds con respecto a este tipo de fen\u00f3meno y viene regulando los CI a trav\u00e9s de la Ley\u00a04341<\/a>\u00a0de Loteos y Fraccionamiento para Zonas Urbanas y Suburbanas (a\u00f1o 1979). 4<\/a>\u00a0Solo est\u00e1 previsto que las calles pertenezcan al dominio p\u00fablico o que los accesos al CI se plasmen en un condominio de indivisi\u00f3n forzada; en los fraccionamientos rurales se excluye la afectaci\u00f3n a PH, la cual solo se permite, por el Decreto\u00a03300\/1979<\/a>, cuando est\u00e1 terminada o en avance de \u201cobra gruesa\u201d departamentos o pisos de un solo edificio. Los callejones de acceso se vinculan por servidumbre a las fracciones de titularidad de cada propietario.<\/p>\n

En s\u00edntesis, las soluciones mendocinas son: 5<\/a>\u00a01) dominio sobre lotes y calles del dominio p\u00fablico; 2) dominio sobre lotes y accesos en condominio de indivisi\u00f3n forzosa; 3) fraccionamientos rurales con accesos por servidumbres de paso o condominio de indivisi\u00f3n forzosa. Todo combinado o no con derechos personales, contratos de prestaci\u00f3n de servicios, sociedades, reglamentos y derecho de real de usufructo, pero sin acudir a la PH. El loteador debe donarle a la municipalidad las superficies destinadas a calles, y ciertas ordenanzas imponen donar terrenos para equipamientos de utilidad p\u00fablica, incluso fuera del per\u00edmetro a lotear. Tambi\u00e9n se autoriza el cerramiento y la municipalidad concede el uso restringido de las v\u00edas de circulaci\u00f3n que son calificadas como calles p\u00fablicas.<\/p>\n

En julio de 2016, la Administraci\u00f3n Tributaria Mendoza (ATM), en ejercicio del poder de polic\u00eda inmobiliario, catastral y cartogr\u00e1fico de la provincia (delegado a ella por la\u00a0Ley 8521<\/a>) dict\u00f3 la Resoluci\u00f3n General\u00a059\/2016<\/a>; 6<\/a>\u00a0a trav\u00e9s suyo se da precisi\u00f3n a las zonas grises que pueden surgir de la interpretaci\u00f3n de los art\u00edculos 2073 y 2074 del\u00a0CCCN<\/a>. Se establecen las zonas autorizadas y su localizaci\u00f3n para los CI, las dimensiones, limitaciones edilicias, usos, cargas, servidumbres y dem\u00e1s elementos urban\u00edsticos. En funci\u00f3n de lo considerado como elementos accidentales y no sujetos a normas de menor jerarqu\u00eda que el CCCN, se exigen sin embargo cerramientos, per\u00edmetros y estados constructivos. Se establece un procedimiento de aprobaci\u00f3n de los planos de PHE, de sus certificados de final de obra y construcci\u00f3n, servicios de urbanizaci\u00f3n e infraestructura, exigi\u00e9ndose la urbanizaci\u00f3n terminada en contra de lo previsto por el CCCN en los art\u00edculos 2077 y 1883 sobre unidades en proceso de construcci\u00f3n y posibilidad de constituir derechos reales sobre partes materialmente determinadas.<\/p>\n

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3.3. Corrientes<\/h3>\n

La\u00a0Ley 5405<\/a>\u00a0(a\u00f1o 1999) regula la instalaci\u00f3n de los clubes de campo,\u00a0countries<\/em>, complejos recreativos, residenciales y conjuntos integrales para residencias permanentes o de fin de semana en \u00e1reas urbanas, subrurales o rurales o zonas especiales utilizando estos usos por los municipios. Contempla el funcionamiento de un sector equipado para la pr\u00e1ctica deportiva, social o cultural, con determinada expansi\u00f3n superficial para unidades habitacionales de uso residencial. Las \u00e1reas comunes de equipamiento o esparcimiento y de unidades habitacionales deben guardar \u2013concepto reiterado doctrinariamente\u2013 una mutua e indisoluble relaci\u00f3n funcional y jur\u00eddica que las convierta en un todo inescindible. Adem\u00e1s, est\u00e1 establecido que los clubes de campo deben integrar con los propietarios de las parcelas de dominio independiente integren una entidad jur\u00eddica, con estatutos con previsiones expresas, que ser\u00e1 titular de dominio de las \u00e1reas comunes de esparcimiento y v\u00edas de circulaci\u00f3n y de la infraestructura de prestaciones de servicios generales. De manera similar y con inspiraci\u00f3n en la legislaci\u00f3n de la provincia de Buenos Aires, en cada transmisi\u00f3n de dominio debe constituirse una servidumbre de uso sobre \u00e1reas de circulaci\u00f3n y esparcimiento, situaci\u00f3n que se har\u00e1 constar como restricci\u00f3n en el plano de subdivisi\u00f3n pertinente; asimismo, se advertir\u00e1 como condici\u00f3n de venta de las parcelas residenciales la previa exigencia de transmisi\u00f3n de dominio a la entidad jur\u00eddica. Por \u00faltimo, se deja abierta la opci\u00f3n de afectar al sistema de PH y de ceder al dominio p\u00fablico las calles y colectoras de circulaci\u00f3n interna.<\/p>\n

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3.4. R\u00edo Negro<\/h3>\n

La\u00a0Ley 3086<\/a>\u00a0(a\u00f1o 1997) autoriza la creaci\u00f3n y transferencia de parcelas por el r\u00e9gimen de consorcio parcelario. Podr\u00e1 aplicarse sobre un \u00e1rea territorial continua con destino determinado, previa conformidad de la autoridad territorial municipal. El RPI lleva el control de anotaci\u00f3n de reglamentos de afectaci\u00f3n por escritura p\u00fablica al r\u00e9gimen de consorcio parcelario con la constituci\u00f3n y se asegura la futura conformaci\u00f3n de una asociaci\u00f3n de propietarios responsable de las acciones necesarias para un adecuado funcionamiento de esta entidad. Dentro del continuo territorial, se crean parcelas que se afectan al uso com\u00fan directo o indirecto a favor de propietarios de parcelas de uso exclusivo, seg\u00fan las condiciones de los reglamentos, y cuyo dominio fiduciario se constituye a favor de la asociaci\u00f3n de los propietarios. Las \u00e1reas de circulaci\u00f3n no cedidas al dominio p\u00fablico (si fueran cedidas el mantenimiento es a cargo del consorcio) se vinculan por servidumbres de tr\u00e1nsito gratuitas sobre las parcelas de uso com\u00fan a favor de las parcelas de uso exclusivo. El texto del reglamento de afectaci\u00f3n debe contar con la conformidad de la autoridad territorial antes de su elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica. No se considera constituido el r\u00e9gimen de consorcio parcelario ni podr\u00e1n transferirse parcelas del mismo hasta tanto no se inscriba el reglamento en el RPI.<\/p>\n

El reglamento debe contener m\u00ednimamente: la declaraci\u00f3n de afectaci\u00f3n de la parcela o parcelas con indicaci\u00f3n del plano de mensura registrado en base al cual se efectu\u00f3 el fraccionamiento, las caracter\u00edsticas y destino del consorcio parcelario que se constituye, la constituci\u00f3n o el compromiso de conformar una asociaci\u00f3n de propietarios, la identificaci\u00f3n de parcelas exclusivas y de servicios del dominio de la asociaci\u00f3n y condiciones de amplitud de uso y parcelas cedidas al dominio p\u00fablico si las hubiere. Adem\u00e1s, las servidumbres de tr\u00e1nsito, la obligaci\u00f3n de permitir el acceso a organismos de contralor, seguridad y suministro de servicios p\u00fablicos, la obligaci\u00f3n de propietarios de contribuir al mantenimiento y cargas comunes en funci\u00f3n de las proporciones. Podr\u00e1 contener restricciones para la incorporaci\u00f3n de nuevas parcelas, derechos especiales de los propietarios de parcelas de uso exclusivo, disposiciones destinadas a asegurar la convivencia y bienestar de los consorcistas y el respeto de los derechos de la comunidad en general.<\/p>\n

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3.5. Neuqu\u00e9n<\/h3>\n

La\u00a0Ley 485<\/a>\u00a0de Propiedad Horizontal (a\u00f1o 1965) y el Decreto\u00a0479\/2011<\/a>\u00a0(modificatorio del reglamentario\u00a01596\/1967<\/a>), que la complementa, incluyen a los emprendimientos con independencia constructiva con construcciones existentes o proyectadas o con independencia constructiva condicionada. Se reglamentan requisitos para la aprobaci\u00f3n de planos de emprendimientos con independencia constructiva y se exige que el certificado catastral publicite la modificaci\u00f3n del estado de la obra sin ser necesaria la modificaci\u00f3n del reglamento, siendo aut\u00f3noma, conjunta o simult\u00e1nea con la escritura de transmisi\u00f3n (similar a lo previsto por el Decreto\u00a0947\/2004<\/a>\u00a0de Buenos Aires). Por su parte, la Ordenanza\u00a010573<\/a>\u00a0de la ciudad de Neuqu\u00e9n 10573 (modificatoria de la\u00a08021<\/a>), sobre barrios cerrados y urbanizaciones destinadas a uso residencial predominante y equipo complementario con per\u00edmetro material y acceso restringido, prev\u00e9 que se deba ceder una superficie equivalente al 6 % de la superficie total seg\u00fan t\u00edtulo, a favor del dominio privado municipal, y con destino a la constituci\u00f3n de una reserva inmobiliaria del municipio. Est\u00e1 contemplado el club de campo residencial recreativo cerrado para actividades deportivas, sociales y culturales y otras \u00e1reas destinadas al uso residencial familiar. Se presentan como alternativas de urbanizaci\u00f3n a los CI integrales con predominio de la tipolog\u00eda familiar. Por \u00faltimo, se considera que los CI en esta ciudad podr\u00e1n regirse por la Ley de PH, sin perjuicio de que el proponente pueda poner a consideraci\u00f3n de la autoridad de aplicaci\u00f3n otra alternativa legal, debiendo adjuntar en su primera presentaci\u00f3n la documentaci\u00f3n que la instrumente.<\/p>\n

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3.6. C\u00f3rdoba<\/h3>\n

Solo la ciudad de C\u00f3rdoba tiene previsto, por Ordenanza\u00a08606\/1991<\/a>\u00a0(modificada en lo que aqu\u00ed respecta por la Ordenanza 10760\/2004), la reglamentaci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n residencial especial en parcelas con dimensi\u00f3n m\u00e1xima de cincuenta hect\u00e1reas. Estas parcelas est\u00e1n vinculadas no solo al uso residencial, ya que tambi\u00e9n tienen superficies para la pr\u00e1ctica de actividades deportivas, recreativas y sociales con las que constituyen un todo inseparable a trav\u00e9s de una relaci\u00f3n funcional y jur\u00eddica inescindible. Conforman de esta manera un CI que deber\u00e1 estar garantizado a perpetuidad mediante la concreci\u00f3n de relaciones jur\u00eddicas propias, para lo cual deben contar con una subadminstraci\u00f3n y constituir un ente jur\u00eddico id\u00f3neo. Se prev\u00e9 la cesi\u00f3n al dominio p\u00fablico municipal de calles y espacios verdes y se tendr\u00e1 especialmente cuidado con la preservaci\u00f3n de las estad\u00edsticas ambientales, paisaj\u00edsticas y topogr\u00e1ficas naturales del lugar y las condiciones del ecosistema que el proyecto ofrezca.<\/p>\n

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3.7. Santa Fe<\/h3>\n

Esta provincia estableci\u00f3 un cambio importante en el uso del suelo por medio de la Resoluci\u00f3n\u00a0736\/2016<\/a>\u00a0del Ministerio de Infraestructura y Transporte. Su n\u00facleo recae en un proceso de estudios de impacto h\u00eddrico y de categorizaci\u00f3n y evaluaci\u00f3n de impacto ambiental en los proyectos de CI. Los loteos con fines de urbanizaci\u00f3n y los CI que impliquen un cambio en el suelo deben cumplir con el an\u00e1lisis de impacto h\u00eddrico en tres etapas, an\u00e1lisis de inundabilidad, tratamiento de los excedentes pluviales generados y extensi\u00f3n del certificado de final de obra h\u00eddrica con intervenci\u00f3n del Ministerio de Medio Ambiente y con la obtenci\u00f3n de un certificado de aptitud de proyecto de drenajes. El Servicio de Catastro e Informaci\u00f3n Territorial de Santa Fe, en el marco del CCCN, comunica que registrar\u00e1 catastralmente los CI. El plano que representa el CI es sobre PHE, y se indicar\u00e1 en el mismo lo habitado por unidad y por bloque constructivo que tenga certificado de final de obra o equivalente. En caso de hacerse por etapas, no se va a aplicar la prehorizontalidad sino que se habilitar\u00e1 por sectores, uni\u00e9ndose con servidumbres rec\u00edprocas o disponi\u00e9ndose que una unidad se quedar\u00e1 con la superficie que no se urbanice.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

4. Formas de comercializaci\u00f3n. La relaci\u00f3n de consumo<\/h2>\n

Este tipo de emprendimientos se ha comercializado bajo distintas formas, puras o combinadas. En primer lugar, por loteos y fraccionamientos, con sujeci\u00f3n a las normas reglamentarias de cada demarcaci\u00f3n e incluso por el sistema de prehorizontalidad, hoy simplificado conforme a los art\u00edculos 2070 a 2072, y luego, bajo la estructura legal del condominio, hoy ampliada su esfera de aplicaci\u00f3n por los art\u00edculos 1987 y 1994, que posibilitan el convenio de uso y goce y las asambleas. 7<\/a><\/p>\n

El dominio revocable ha sido una herramienta \u00fatil para los emprendedores en aras de preservar su control sobre variados aspectos del desarrollo de los CI. Puede adem\u00e1s articularse con una sociedad administradora no propietaria o un fideicomiso. Como mencionamos, algunas provincias imponen la constituci\u00f3n de una SA con derechos para el uso de las instalaciones o derechos completos incluso respecto de las parcelas privativas, muchas veces entidades sin fines de lucro y accionistas propietarios que habilitan una membres\u00eda con acceso a \u00e1reas de esparcimiento. Lo cierto es que sea cual fuera la forma de organizaci\u00f3n y comercializaci\u00f3n de los CI, estamos en presencia de una relaci\u00f3n de consumo regida por la Ley de Defensa del Consumidor\u00a024240<\/a>, el art\u00edculo 42 de la\u00a0Carta Magna<\/a>\u00a0y los art\u00edculos 1092 y concordantes del CCCN. As\u00ed lo ha sostenido, aun antes de la reforma, Mariani de Vidal. 8<\/a><\/p>\n

De hecho, hoy, la relaci\u00f3n de consumo se extiende m\u00e1s all\u00e1 de la \u00f3rbita contractual, ya que lo que se protege es m\u00e1s bien el hecho de consumir un bien o servicio en provecho personal, familiar y social. As\u00ed lo demuestra el segundo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 1092:<\/p>\n

Queda equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una relaci\u00f3n de consumo como consecuencia o en ocasi\u00f3n de ella, adquiere o utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u onerosa, como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social.<\/p><\/blockquote>\n

Este encuadre, y para quienes intentan defender sus derechos m\u00e1s all\u00e1 del argumento de la propiedad de jerarqu\u00eda constitucional, deriva en que en caso de duda sobre la interpretaci\u00f3n legal de los CI, prevalece la m\u00e1s favorable al consumidor o se interpreta en caso de contrato en el sentido m\u00e1s favorable para el consumidor o cuando existen dudas acerca de la obligaci\u00f3n, se adopta la interpretaci\u00f3n menos gravosa (arts.\u00a01094 y 1095).<\/p>\n

Solo recordamos qu\u00e9 actores est\u00e1n involucrados en la relaci\u00f3n de consumo: los que proveen los bienes y servicios y quienes los consumen en forma directa o indirecta. Por ello, es dif\u00edcil que la vara del derecho m\u00e1s favorable en un tema tan sensible como la adecuaci\u00f3n de un CI sea compartida por todos en forma un\u00e1nime.<\/p>\n

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5. Reglamento de propiedad horizontal especial<\/h2>\n

Para empezar, por tratarse de una PHE y por remisi\u00f3n legal, recaemos en el contenido b\u00e1sico del art\u00edculo 2056, adaptado al destino seg\u00fan el funcionamiento espec\u00edfico del CI en base al plano y a la aprobaci\u00f3n administrativa local. Por encuadrar dentro de una relaci\u00f3n de consumo, se debe tener en consideraci\u00f3n que el reglamento propone un trato equitativo y no discriminatorio y que en su redacci\u00f3n las cl\u00e1usulas incorporadas generales y predispuestas por los constructores, fundadores o emprendedores de los CI no sean abusivas en los t\u00e9rminos de los art\u00edculos 985 a 988. Por supuesto, se podr\u00e1 modificar el r\u00e9gimen de qu\u00f3rum y mayor\u00edas en el sentido de agravarse, mas no de flexibilizarse.<\/p>\n

Es aplicable tambi\u00e9n por remisi\u00f3n legal el derecho de exclusi\u00f3n de los no propietarios por violaci\u00f3n al r\u00e9gimen de infracciones expl\u00edcito, seg\u00fan el art\u00edculo 2069. Es destacable la incorporaci\u00f3n de pautas de derecho de admisi\u00f3n, limitaciones y restricciones reglamentarias, regulaci\u00f3n de gastos y contribuciones, cesi\u00f3n de la unidad, r\u00e9gimen de invitados y transmisi\u00f3n de unidades y derecho de preferencia de los art\u00edculos 2080 a 2086. Tambi\u00e9n es totalmente compatible la utilizaci\u00f3n de la figura de los subconsorcios descentralizados administrativamente en los mega emprendimientos o CI, por la ventaja que genera descentralizar y maximizar la log\u00edstica y las finanzas de estas urbanizaciones.<\/p>\n

Destacamos que, en la legislaci\u00f3n previa al CCCN y en la no adecuada hasta la fecha, puede ser habitual que los desarrolladores se reserven el derecho pol\u00edtico monop\u00f3lico dentro de la estructura del CI, lo cual estar\u00eda neutralizado bajo el esquema de orden p\u00fablico del derecho real de PHE y el derecho de los consumidores, como se ha referenciado previamente.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

6. La escritura de adecuaci\u00f3n<\/h2>\n

No existe hasta la fecha un criterio uniforme acerca de cu\u00e1l es el alcance de la obligaci\u00f3n de adecuar. Aquellos CI ya afectados a la derogada Ley\u00a013512<\/a>\u00a0no deber\u00edan en principio adecuarse, salvo si los reglamentos no fueran autosuficientes en funci\u00f3n del destino y necesidades peculiares de los distintos emprendimientos, sin perjuicio de poder insertar sin modificar los elementos perif\u00e9ricos plasmados en los ya vistos art\u00edculos 2080 a 2086. 9<\/a>\u00a0Tampoco hasta la fecha se ha reglamentado el contenido ni la inscripci\u00f3n y su calificaci\u00f3n registral sobre la materia, lo que constituye una gran ventaja puesto que cualquier digno intento por adecuar deber\u00eda ser aceptado.<\/p>\n

No obstante, entendemos pertinente contar con un plano de mensura, la registraci\u00f3n catastral del plano de divisi\u00f3n, la unificaci\u00f3n de parcelas en un mismo terreno para luego adjudicar las parcelas privativas o unidades funcionales, el reglamento de PHE y la regulaci\u00f3n de las \u00e1reas comunes recreativas. La titularidad de las \u00e1reas antes conferidas a la entidad puede transferirse a la persona jur\u00eddica consorcio de propietarios o permanecer aunque purificando el sistema de no subordinar los derechos personales al ejercicio de los derechos reales, combinaci\u00f3n que se pretende erradicar.<\/p>\n

Sabido es que la tramitaci\u00f3n del plano es de muy dif\u00edcil cumplimiento y que, mientras este se gestiona o se unifican las partidas inmobiliarias, los lotes no podr\u00e1n ser transferidos. Lo cierto es que los lotes quedan autom\u00e1ticamente adecuados como unidades funcionales y las partes comunes y v\u00edas de circulaci\u00f3n quedan tambi\u00e9n incorporadas como necesariamente comunes y afectadas al uso del CI. Por lo tanto, ser\u00e1 suficiente una escritura que reordene el reglamento existente si hab\u00eda afectaci\u00f3n a la Ley 13512, o uno nuevo reordenando y recategorizando los lotes, ahora unidades funcionales, y las zonas de circulaci\u00f3n tal vez antes afectadas al dominio p\u00fablico municipal, ahora de uso privativo del CI junto con las zonas comunes, conforme al art\u00edculo 2074.<\/p>\n

En suma, la escritura de adecuaci\u00f3n no requiere plano espec\u00edfico, excepto que se lo utilice extraoficialmente para actualizar datos sobre contribuci\u00f3n en las expensas o alguna ubicaci\u00f3n espec\u00edfica, ni inscripci\u00f3n en el RPI, pues la publicidad se da por la escritura p\u00fablica y sus testimonios a los interesados. S\u00ed contiene, adem\u00e1s del texto del reglamento, la relaci\u00f3n de la voluntad de adecuar expresada por el representante del consorcio (\u00fanico compareciente legitimado para otorgar la escritura de adecuaci\u00f3n) electo en asamblea, la que vot\u00f3 con las mayor\u00edas necesarias adaptarse a la legislaci\u00f3n en vigencia.<\/p>\n

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7. Aspecto societario. Doble adecuaci\u00f3n<\/h2>\n

Abordando el aspecto societario en una breve e incipiente reflexi\u00f3n, encontramos que, en paralelo con la adecuaci\u00f3n integral del CI, aquellos que estaban conformados por la combinaci\u00f3n de propietarios de parcelas y SA o asociaciones civiles o simples asociaciones propietarias de partes recreativas o comunes se deber\u00edan ajustar en sinton\u00eda con el contexto. En ocasiones, la entidad se ocupa de la administraci\u00f3n del CI y tal vez opte por continuar en su funci\u00f3n (art. 2065). Asimismo, si el CI no contaba con personas jur\u00eddicas (es el caso del dominio y condominio sobre partes comunes sin reglamentos de PH), la obligaci\u00f3n de adecuar se materializa con la formalizaci\u00f3n del consorcio de PH (art.\u00a0148, inc.\u00a0h), originado de pleno derecho al comenzar a regir el CCCN. La adecuaci\u00f3n, entonces, supone el dictado de un reglamento de PHE, planos y la adecuaci\u00f3n de los reglamentos internos que pudieran existir a los fines espec\u00edficos dentro de un reglamento formal, conforme al art\u00edculo 2056. No obstante, entendemos que el plano no ser\u00eda obligatorio en este etapa, pues no es una afectaci\u00f3n desde cero sino una adecuaci\u00f3n de un CI preexistente, lo cual no exige confecci\u00f3n de plano alguno. Es m\u00e1s, la divisi\u00f3n jur\u00eddica del inmueble opera de pleno derecho por las caracter\u00edsticas intr\u00ednsecas de las partes privativas \u2013lotes devenidos en unidades funcionales\u2013 y \u00e1reas necesariamente comunes afectadas al uso comunitario, conforme a la legislaci\u00f3n de fondo (art. 2074).<\/p>\n

Por otra parte, podemos inferir que si el CI est\u00e1 integrado con cualquier variante de entidad societaria o asociaci\u00f3n civil, la adecuaci\u00f3n de este sujeto de derecho opera entonces en este aspecto en forma autom\u00e1tica y de manera operativa. El cambio de normas, con la inclusi\u00f3n como derecho real de los CI y como PHE, produce al interior de la persona jur\u00eddica, como bien explica en su agudo an\u00e1lisis Szmuch, una suerte de disoluci\u00f3n inmediata causada por la obligaci\u00f3n legal de adecuar y llevando a la mutaci\u00f3n estatutaria de objeto a la de un objetivo t\u00edpico de consorcio de PH y adecuaci\u00f3n a las normas del CI. 10<\/a>\u00a0Lo peculiar es que no se pretende la liquidaci\u00f3n sino la adecuaci\u00f3n a los nuevos fines, apartando la causal disolutoria que proviene de la ley en este contexto y acudiendo a la respectiva adecuaci\u00f3n mediante la transformaci\u00f3n del ente originario en consorcio de PHE. La ventaja de analizar la adecuaci\u00f3n bajo esta perspectiva redunda en que el ente transformado en consorcio de PH mantiene personalidad primitiva, siendo el mismo sujeto con cambio de ropaje y no existiendo traspaso patrimonial alguno ni alter\u00e1ndose la responsabilidad ni las obligaciones frente a terceros. La transici\u00f3n hacia la persona jur\u00eddica consorcio de PHE, en funci\u00f3n de las estructuras de los CI, puede derivar, si existe sociedad (SA) o asociaci\u00f3n civil y estas quisieran proseguir sus actividades (los objetivos consorciales del CI ser\u00e1n continuados por la persona jur\u00eddica consorcio de PHE), en que podr\u00edan escindirse y as\u00ed quedar\u00edan diversificados sus objetivos en las desprendidas entidades resultantes de este reordenamiento. Esta variante tambi\u00e9n podr\u00e1 adoptar la forma jur\u00eddica de fusi\u00f3n por incorporaci\u00f3n de la entidad jur\u00eddica que formaba parte del CI absorbida e incorporada por el consorcio de PH emergente, asistiendo as\u00ed a un tipo de reorganizaci\u00f3n conforme lo establece el art\u00edculo 162.<\/p>\n

Por otro lado, en la conformaci\u00f3n de un CI con una entidad sin fines de lucro que nuclea a socios no propietarios que utilizan las partes recreativas, la asociaci\u00f3n podr\u00eda continuar sus actividades y, en simult\u00e1neo, convivir con otra nueva entidad de titulares de parcelas privativas; sin embargo, suponemos que esto es justamente lo que se pretende eliminar. Tambi\u00e9n es factible que esta entidad que otorga derechos de uso a sus socios se ajuste a la adecuaci\u00f3n mediante la incorporaci\u00f3n de convenciones en el reglamento de PHE nuevo o adaptado, incluyendo cl\u00e1usulas sobre el acceso y uso de invitados o usuarios no propietarios, conforme a los art\u00edculos 2080 y siguientes, espec\u00edficos y congruentes con la funcionalidad de cada CI. Adem\u00e1s, puede rogarse la publicidad registral de los reglamentos de aquellos CI constituidos como simples asociaciones, con el objetivo de dar a conocer\u00a0erga omnes<\/em>\u00a0sus normas reglamentarias, \u00f3rganos de aplicaci\u00f3n y organizaci\u00f3n de gastos o de usos de partes privativas y comunes y as\u00ed conferir una informaci\u00f3n accesible para los integrantes actuales y los futuros componentes de estas \u201cmini\u201d comunidades. 11<\/a>\u00a0No descartamos que la sociedad otrora administradora y propietaria de las \u00e1reas comunes \u2013afectadas por ley al uso comunitario desde el 1 de agosto de 2015\u2013 siga siendo titular registral de estas zonas y solo cambie su objeto a uno exclusivo de administraci\u00f3n consorcial, y las acciones que otorgaban derechos personales a sus socios se mantengan al solo efecto de computar sus votos en las asambleas del consorcio de propietarios del CI nacido a partir del CCCN.<\/p>\n

Acotamos que es sumamente interesante analizar el impacto de la adecuaci\u00f3n autom\u00e1tica en el aspecto societario y asociativo, y esto entrelazado con la postura favorable respecto de la eficacia temporal de las nuevas leyes a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes (art.\u00a07 CCCN) 12<\/a>. De existir SA con acciones privilegiadas en cuanto a voto, o r\u00e9gimen de s\u00faper mayor\u00edas reservadas, formas de control a veces perge\u00f1adas por los emprendedores, todo este sistema se ver\u00e1 eclipsado por la regla del art\u00edculo 2060 y la imposici\u00f3n de mayor\u00eda absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y su conformaci\u00f3n con la doble exigencia del n\u00famero de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relaci\u00f3n al conjunto. Evidentemente, este nuevo escenario de toma de decisiones revoluciona la influencia que se ejerc\u00eda sobre el CI y obliga a democratizar su funcionamiento y desarrollo interno.<\/p>\n

En la faz del aspecto consorcial, reiteramos que si el CI estaba ya constituido de acuerdo a la derogada Ley 13512, la adecuaci\u00f3n ser\u00e1 irrelevante, excepto cuando el reglamento no sea autosuficiente a los fines del CI y se pretenda realizar innovaciones acerca de limitaciones y restricciones reglamentarias, gastos y contribuciones, cesi\u00f3n de las unidades y derechos de preferencias, as\u00ed como de r\u00e9gimen de invitados y admisi\u00f3n de usuarios no propietarios. Caso contrario, de ser necesario partir de cero y confeccionar plano de afectaci\u00f3n a PHE, los contenidos m\u00ednimos del reglamento se ajustar\u00e1n a lo previsto por el art\u00edculo 2056 y los elementos caracter\u00edsticos exclusivos y excluyentes de este tipo de urbanizaciones.<\/p>\n

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8. Conclusi\u00f3n. \u00bfObligaci\u00f3n de adecuar?<\/h2>\n

La doctrina en forma un\u00e1nime ha considerado que la adecuaci\u00f3n resulta de cumplimiento imposible o, lisa y llanamente, de muy dudosa constitucionalidad y \u201clesiva de la garant\u00eda de la propiedad (art.\u00a017 CN) e incluso contraria a lo dispuesto por el art\u00edculo 7 del propio c\u00f3digo\u201d 13<\/a>. Incluso la Orden de Servicio\u00a045\/2015<\/a>\u00a0del RPI de la provincia de Buenos Aires tambi\u00e9n se ha pronunciado por su inviabilidad (p. 37).<\/p>\n

Sin embargo, a esta altura, nos replanteamos un cr\u00edtico interrogante y retomamos con algunos puntos de conexi\u00f3n ciertas consideraciones. En cuanto a la oportunidad de adecuar, es cierto que la ley no establece plazo ni sanci\u00f3n, pero por imperio de la acci\u00f3n preventiva (art.\u00a01708), en el marco de la responsabilidad en cuanto a los perjuicios en el patrimonio, en la persona o en los derechos de incidencia colectiva, quien invoque inter\u00e9s leg\u00edtimo puede exigir la adecuaci\u00f3n en cualquier instante. 14<\/a>\u00a0Por supuesto no escapa a nuestro conocimiento que una gran cantidad de CI preexistentes cuentan con una trayectoria, prestigio y tradici\u00f3n tales que resulta impensado que se quiera cambiar su estructura. El solo ingreso de un nuevo integrante al CI o una simple disconformidad minoritaria dentro del mismo cambia el panorama y puede conllevar a judicializar la adecuaci\u00f3n. No solo por pedido de una asamblea judicial conforme al art\u00edculo 2063, si ya hay afectaci\u00f3n a PH, sino adem\u00e1s en los otros casos, peticionando la adecuaci\u00f3n coactiva con el reglamento especial y los planos, derivando en una obligaci\u00f3n de hacer, vale decir, adecuar por escritura p\u00fablica con ejecuci\u00f3n forzosa tal como un proceso de escrituraci\u00f3n. 15<\/a><\/p>\n

Por otra parte, \u00bfcu\u00e1l ser\u00eda la consecuencia de no adecuar si se considera el reglamento como parte integrante del t\u00edtulo de propiedad (art.\u00a02038) y el CI preexistente no cumpli\u00f3 la norma? \u00bfEl t\u00edtulo deviene observable hasta el cumplimiento del 2075? Existe una jurisprudencia de C\u00e1mara que incluso considera que \u201cno corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado\u201d 16<\/a>\u00a0por no haberse cumplido con la respectiva adecuaci\u00f3n:<\/p>\n

[\u2026] en tanto el emprendimiento urban\u00edstico no se constituya bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado \u201cconjunto inmobiliario\u201d, no podr\u00e1 invocar para s\u00ed las prerrogativas que se derivan de ese tipo. \u00bfY qu\u00e9 sucede con los conjuntos inmobiliarios preexistentes [\u2026]? […] Pretender el autom\u00e1tico reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipolog\u00eda importar\u00eda tanto como soslayar las reglas de estructura (que son de orden p\u00fablico) que rigen la materia (art. 1884). En ese contexto, siendo que no se encuentra acreditado el cumplimiento de aquella adecuaci\u00f3n, y dado que la demandante manifest\u00f3 ser una sociedad an\u00f3nima que tiene por objeto el dominio y administraci\u00f3n de los espacios comunes y r\u00e9gimen de expensas, no le asiste derecho a reclamar ejecutivamente su cobro, toda vez que, como se se\u00f1al\u00f3, tal posibilidad es beneficio derivado de la configuraci\u00f3n de un derecho real que, por lo dicho, no le asiste. 17<\/a><\/p><\/blockquote>\n

En la esfera de la responsabilidad societaria, tambi\u00e9n deber\u00eda ponderarse la responsabilidad solidaria e ilimitada por desv\u00edo del objeto social y la acci\u00f3n disciplinaria ante los socios que no colaboran con la adecuaci\u00f3n, o la inactividad del administrador si es el caso, por lo cual se lo coloca en el supuesto de remoci\u00f3n de su cargo, conforme a los art\u00edculos 160\u00a0CCCN<\/a>\u00a0y 59\u00a0LGS<\/a>. Incluso el \u00f3rgano de administraci\u00f3n de la SA o de la asociaci\u00f3n civil se ver\u00eda expuesto a acci\u00f3n social de responsabilidad que podr\u00edan iniciar los accionistas o asociados y, en consecuencia, ser suficiente motivo de remoci\u00f3n y perjuicios patrimoniales.<\/p>\n

Por \u00faltimo, respecto del \u00e1mbito societario hasta podr\u00eda el registro p\u00fablico pertinente de las entidades part\u00edcipes en los CI preexistentes, so pretexto de orden p\u00fablico, aplicar sanciones por no adecuar el objeto a lo propio del consorcio de PHE, aplicando sanciones o peticionando al juez la disoluci\u00f3n societaria. Hasta el presente, no hemos asistido, salvo el fallo citado por expensas y alguna objeci\u00f3n aislada de alguna entidad privada crediticia, a conflictos en cuanto a la adecuaci\u00f3n program\u00e1tica obligatoria de los CI, lo cual, antes de ignorar la amenaza, nos coloca en un comp\u00e1s de espera sentados en un arsenal de p\u00f3lvora que puede estallar en cualquier momento. La opci\u00f3n de adecuar se adopta en funci\u00f3n de c\u00f3mo se elija afrontar el imperativo legal y de c\u00f3mo se pretende anticipar sus eventuales consecuencias.<\/p>\n

La buena noticia es que, mientras no exista reglamentaci\u00f3n de la norma sobre la adecuaci\u00f3n, una escritura que contenga la decisi\u00f3n de la asamblea de la entidad societaria que confluye con la asamblea de la persona jur\u00eddica consorcio nacido desde la entrada en vigencia de la modificaci\u00f3n del c\u00f3digo sobre la voluntad de adaptarse ser\u00eda v\u00e1lida. No existe imperativo legal sobre la exigencia de un plano y, menos a\u00fan, de la inscripci\u00f3n de la adecuaci\u00f3n en el RPI; incluso las partes comunes del CI y las v\u00edas de circulaci\u00f3n quedar\u00edan de pleno derecho incorporadas como partes necesariamente comunes y afectadas al uso com\u00fan seg\u00fan lo prev\u00e9 el art\u00edculo 2074.<\/p>\n

En el mito de la espada de Damocles, este era un cortesano del tirano\u00a0Dionisio I de Siracusa<\/a>, a quien envidiaba por su vida lujosa y ostentosa. Con el prop\u00f3sito de escarmentarlo, el rey resolvi\u00f3 que su s\u00fabdito lo reemplazara en un banquete oficial y dispuso que sobre su cabeza pendiera una filosa espada suspendida de una crin de caballo. As\u00ed,\u00a0Damocles<\/a>\u00a0pudo vivenciar lo ef\u00edmero e inestable de la prosperidad y del c\u00f3modo vivir del soberano.<\/p>\n

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9. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n