![\"Abstract8_700x300\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2017\/05\/Abstract8_700x300.jpg\")
<\/a><\/p>\nImagen:\u00a0Kevin Dooley<\/a>, CC-BY<\/a><\/em><\/sup><\/p>\n <\/p>\n *<\/strong> Dictamen aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesi\u00f3n del 19\/5\/2016 (expediente 16-00395-15). Se han agregado hiperv\u00ednculos especialmente para su publicaci\u00f3n en la Revista del Notariado<\/em>, con el fin de ofrecer una lectura m\u00e1s completa del dictamen.<\/p>\n <\/p>\n Autor: \u00a0\u00a0Diego. M. Mart\u00ed<\/strong>\u00a0 (ver bio<\/a>)<\/p>\n <\/p>\n<\/a> \u25a0 A la luz de lo dispuesto por el hoy derogado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 del C\u00f3digo Civil, resultan imperfectos u observables los t\u00edtulos que verifican entre sus antecedentes una donaci\u00f3n a terceros (es decir, a aquellos que no son hijos de los donantes o los que no son descendientes en l\u00ednea recta a los que hubiese correspondido el ejercicio del derecho de representaci\u00f3n en caso de haberse tratado de la sucesi\u00f3n del donante), por estar sujetos a una condici\u00f3n resolutoria legal ante la posibilidad del ejercicio de la acci\u00f3n reipersecutoria por parte de eventuales herederos forzosos de dichos donantes. El dominio as\u00ed transmitido reviste el car\u00e1cter de revocable o resoluble<\/em> ex lege, en virtud de la eventual declaraci\u00f3n de inoficiosidad de la donaci\u00f3n en el supuesto de verse afectada la leg\u00edtima de tales herederos. En tal supuesto, al declararse inoficiosa la donaci\u00f3n, se posibilitar\u00eda una acci\u00f3n con alcances reivindicatorios respecto del actual propietario del inmueble.<\/em><\/p>\n \u25a0 En dicho esquema, la prescripci\u00f3n juega en favor de las donaciones a terceros por dos caminos distintos: uno, a los diez a\u00f1os de la muerte del donante, por prescripci\u00f3n liberatoria frente a la eventual acci\u00f3n del legitimario; y el otro, a los veinte a\u00f1os de efectuada la donaci\u00f3n, por prescripci\u00f3n adquisitiva a favor del adquirente.<\/em><\/p>\n \u25a0 Los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2509 del C\u00f3digo Civil derogado y su nota no se refer\u00edan \u00fanicamente al supuesto de adquirir, por distintos y sucesivos t\u00edtulos, partes proporcionales o desmembraciones del dominio, sino tambi\u00e9n al de adquirir lo que al derecho de dominio le faltare para ser pleno y perfecto. As\u00ed, la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n se agrega a la hecha antes a t\u00edtulo de donaci\u00f3n en el sentido de completarlo, obstando la posibilidad de hacer valer frente al usucapiente la condici\u00f3n legal a que se sujet\u00f3 su t\u00edtulo primitivo, quitando su imperfecci\u00f3n.<\/em><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Viene en consulta el escribano V. con relaci\u00f3n a la bondad de un t\u00edtulo que verifica entre sus antecedentes una donaci\u00f3n a terceros. Se trata de una transmisi\u00f3n que data del 17 de diciembre de 1980, oportunidad en la cual Mar\u00eda D. y Berta D. donaron un inmueble en forma gratuita a sus sobrinos Isabel Diana R. y Mario Julio R., escritura de la que acompa\u00f1a fotocopia. Las donantes fallecieron en septiembre de 1982 y febrero de 2014, respectivamente.<\/p>\n Informa que se han visto frustrados algunos intentos de venta de dicho inmueble en virtud de la donaci\u00f3n objeto de la consulta, la que habr\u00eda sido observada en virtud de la posibilidad del ejercicio de una acci\u00f3n de reivindicaci\u00f3n, conforme a lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 del C\u00f3digo Civil (CCIV<\/a>). Agrega que se proceder\u00e1 a tramitar las sucesiones de las donantes, y que resultar\u00e1n herederos los donatarios. Emite opini\u00f3n en el sentido de considerar que el dictado de la declaratoria de herederos a favor de los donatarios subsanar\u00eda la observaci\u00f3n que pudiese merecer la donaci\u00f3n en virtud de no haber sido efectuada a legitimarios, y cita en apoyo de ello a Lamber. 1<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> El cambio de legislaci\u00f3n operado el 1 de agosto de 2015 en virtud de la entrada en vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial (CCCN<\/a>) impone abordar la cuesti\u00f3n en base a la normativa derogada del CCIV, que resulta la aplicable al caso. Ello as\u00ed dado que la totalidad de las situaciones a considerar en la consulta (donaci\u00f3n y fallecimientos) ocurrieron durante la vigencia del CCIV<\/a>, de modo que la problem\u00e1tica del derecho transitorio o intertemporal no resulta aqu\u00ed relevante, a tenor de lo dispuesto por el CCCN en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7 (en t\u00e9rminos similares a los del art.\u00a03 CCIV \u2013no en la letra original de V\u00e9lez sino en su texto conforme a la modificaci\u00f3n introducida por la Ley 17711\u2013). 2<\/a><\/p>\n Resulta menester atender en forma separada las fechas de fallecimiento de las donantes, que \u2013como se refiri\u00f3\u2013 fueron en septiembre de 1982 para Mar\u00eda D. y en febrero de 2014 para Berta D. Y, en tal sentido, no habr\u00eda observaci\u00f3n alguna que formular respecto de la parte donada por Mar\u00eda D., en virtud de haber transcurrido m\u00e1s de diez a\u00f1os desde su fallecimiento; ello a ra\u00edz de lo dispuesto por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 3955 y 4023 (y su nota) del CCIV. 3<\/a> Ahora bien, la donante Mar\u00eda D. ha fallecido mucho m\u00e1s recientemente (febrero 2014), lo que hace inaplicable a su respecto la soluci\u00f3n antes aludida.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como punto de partida para hacer base en la observabilidad \u2013en t\u00e9rminos gen\u00e9ricos\u2013 de los t\u00edtulos provenientes de donaciones a terceros, 4<\/a> debemos referirnos al fallo plenario de las C\u00e1maras Civiles de Apelaciones de la Capital Federal. En autos \u201cEscary v. Pietranera\u201d del 11 de junio de 1912 (tiene ya m\u00e1s de cien a\u00f1os). 5<\/a> En el caso, Tancredi Pietranera, comprador que hab\u00eda entregado una se\u00f1a, se neg\u00f3 a escriturar por no encontrar perfecto el t\u00edtulo de propiedad del vendedor, Jos\u00e9 Escary, quien demand\u00f3 por escrituraci\u00f3n, dando por perdida la se\u00f1a al comprador si as\u00ed no lo hiciera, m\u00e1s las costas del proceso. En autos se debati\u00f3 fundamentalmente respecto de si la acci\u00f3n de reducci\u00f3n acordada contra el tercero donatario por inoficiosidad 6<\/a> de la donaci\u00f3n (arts.\u00a01831 7<\/a> y 1832 8<\/a> CCIV<\/a>), a diferencia de la de colaci\u00f3n \u2013que corresponde entre coherederos respecto de los anticipos de herencia que hubiesen recibido (art.\u00a03477 y su nota 9<\/a>)\u2013 tiene o no efectos reipersecutorios. As\u00ed, en todos los casos \u2013en los nueve votos\u2013 se sostuvo \u2013directa o indirectamente\u2013 la inexistencia de efectos reipersecutorios para la acci\u00f3n de colaci\u00f3n, mientras que la diferencia que llev\u00f3 a la votaci\u00f3n por la afirmativa \u2013con el estrecho margen de cinco contra cuatro\u2013 vers\u00f3 respecto de si la acci\u00f3n de reducci\u00f3n era reivindicatoria. De ello se coligen dos consecuencias:<\/p>\n Y as\u00ed surge de autos \u201cApeceche c\/ Navarro Viola\u201d (1954), 10<\/a> en los que la C\u00e1mara rechaz\u00f3 el fallo de primera instancia recurrido (del a\u00f1o anterior), por el que se hab\u00eda declarado rescindido un boleto de compraventa dado que el t\u00edtulo de las vendedoras consist\u00eda, respecto de parte del inmueble, en una donaci\u00f3n que les efectuara su madre, considerando perfecto el t\u00edtulo, y se conden\u00f3 al actor (adquirente por el boleto aludido) a escriturar. All\u00ed se destac\u00f3 que, a la luz del plenario \u201cEscary\u201d, la inobservabilidad referida tuvo apoyo un\u00e1nime.<\/p>\n Por otro lado, continuando con \u201cEscary\u201d, no consideramos suficiente, como para dar al plenario otra lectura, la menci\u00f3n del doctor Zapiola respecto de la constancia en el t\u00edtulo (documento) de la existencia de una hija del donante que pudo haber sido perjudicada en su leg\u00edtima. Ello porque el propio juez no parece destacarlo como un hecho tenido en cuenta de manera concluyente, porque el resto de los magistrados intervinientes en el acuerdo ni siquiera lo menciona en su voto y porque los<\/a> herederos legitimarios no estar\u00e1n perjudicados por los actos gratuitos del causante solo si se los refiere expresamente al formalizarlos, sino que ello se dar\u00e1, o no, conforme resulte del inventario de los bienes del fallecido.<\/p>\n La colaci\u00f3n tiene por objeto mantener la igualdad de las porciones leg\u00edtimas, entre coherederos forzosos; la reducci\u00f3n por inoficiosidad ha sido creada para resguardar la instituci\u00f3n misma de las leg\u00edtimas y defender a los hijos de liberalidades excesivas en favor de extra\u00f1os a la familia o de parientes de un grado m\u00e1s remoto [\u2026] Se invoca como raz\u00f3n econ\u00f3mica, la inmovilizaci\u00f3n de la propiedad y la conveniencia de no suprimir para las transacciones de inmuebles los t\u00edtulos que tienen su origen en una donaci\u00f3n [\u2026] no es a los jueces a quienes les incumbe resolverlo, sino al poder legislativo [\u2026] Para los tribunales que aplican la ley sin que les sea dado juzgar de su m\u00e9rito intr\u00ednseco, el caso est\u00e1 expl\u00edcita y categ\u00f3ricamente resuelto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955. (Del voto del Dr. Gim\u00e9nez Zapiola).<\/p>\n \u2026 no siendo imposible una acci\u00f3n reivindicatoria, por parte de los herederos de los donantes en el caso en que la donaci\u00f3n de que se trata haya perjudicado sus leg\u00edtimas, no puede sostenerse que sea perfecto el t\u00edtulo\u2026 (Del voto del Dr. Zapiola).<\/p><\/blockquote>\n En el trabajo presentado por la delegaci\u00f3n del Colegio de Escribanos de la Capital Federal en la XVI Jornada Notarial Argentina (Mendoza, 1976), como aporte al punto 1) del temario, 11<\/a> se trat\u00f3, entre otros temas, el de la acci\u00f3n de reducci\u00f3n o de complemento de la leg\u00edtima, explic\u00e1ndose que la misma, al igual que la colaci\u00f3n, tiende a impedir que se vulnere el sistema legitimario, pero por donaciones a extra\u00f1os, sosteni\u00e9ndose que los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 3601 12<\/a>, 3602 13<\/a> y 3477 CCIV<\/a> se refieren a valores y no a cosas, pero que si nos limit\u00e1ramos solo a considerar estas disposiciones, podr\u00edamos concluir err\u00f3neamente que la acci\u00f3n de reducci\u00f3n es personal, mientras que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 se aparta de las anteriores normas, refiri\u00e9ndose a la acci\u00f3n de reivindicaci\u00f3n, que reconoce como fuente al derecho franc\u00e9s, en el que la masa hereditaria se forma con los bienes y no con los valores, distinci\u00f3n apuntada a evitar el quebrantamiento de la instituci\u00f3n de la leg\u00edtima. Se considera adem\u00e1s que, a partir del an\u00e1lisis del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3476 14<\/a> CCIV, se establece que las donaciones hechas a un heredero forzoso solo importan un anticipo de su porci\u00f3n hereditaria, y se desprende que el donante no hace otra cosa que entregar gratuitamente a su heredero hoy, lo que tarde o temprano ser\u00e1 de \u00e9l, y cuyo valor ingresar\u00e1 nuevamente a la masa hereditaria, mientras que en las donaciones a terceros el bien sale definitivamente del futuro acervo hereditario, y no tiene posibilidad alguna de volver, de no ser por lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955.<\/p>\n Se coment\u00f3 tambi\u00e9n la postura doctrinaria contraria, que sostiene que la acci\u00f3n\u00a0de\u00a0reducci\u00f3n es de car\u00e1cter personal, cuyos argumentos podemos resumir como sigue:<\/p>\n En dictamen de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Capital Federal, producido por el escribano Francisco Cer\u00e1volo, quien analiza el tema de las donaciones y la protecci\u00f3n de la leg\u00edtima (aprobado por el Consejo Directivo el 19\/8\/1992), se cita como ejemplo de doctrina mayoritaria a Fornieles, quien, en su Tratado de las sucesiones<\/em> expone que<\/p>\n \u2026\u00a0\u201clos herederos forzosos a quienes se hace una donaci\u00f3n deben reunir los valores dados en vida por el difunto. Nuestro C\u00f3digo ha organizado la colaci\u00f3n en forma tal que las cosas donadas a un heredero forzoso quedan irrevocablemente de su propiedad y s\u00f3lo se considera el valor de ellas en la cuenta de partici\u00f3n\u201d (Tratado de las sucesiones<\/em>, t.\u00a0II, N\u00ba\u00a0125, p\u00e1gs.\u00a0104 y 105). 15<\/a><\/p><\/blockquote>\n El dictaminante manifiesta que es esa la doctrina sostenida por la inmensa mayor\u00eda de nuestros tratadistas (R\u00e9bora, Salvat, Lafaille, Must\u00e1pich), la consagrada por la jurisprudencia, la emanada de reiterados dict\u00e1menes de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas de este Colegio, tambi\u00e9n de la Comisi\u00f3n Central de Consultas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, y la desarrollada en el trabajo presentado a la XVI Jornada Notarial Argentina por la delegaci\u00f3n del Colegio de Escribanos de la Capital Federal \u2013ya citado\u2013.<\/p>\n Concluye el punto afirmando que el donatario legitimario que transmite el inmueble objeto de la donaci\u00f3n lo hace con las mismas calidades y con igual extensi\u00f3n de que gozaba su t\u00edtulo, es decir, concretamente, libre de toda eventual reipersecuci\u00f3n. Pero al entrar al an\u00e1lisis de la donaci\u00f3n a extra\u00f1os pone en claro que el principio de la restituci\u00f3n en especie que emana de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1831 y 3601 adquiere plena vigencia por imperio de lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 CCIV.<\/p>\n M\u00e1s adelante, nos habla de la postura de la Comisi\u00f3n Central de Consultas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, explicitada a trav\u00e9s de sus dict\u00e1menes, y originada en un trabajo titulado \u201cReafirmaci\u00f3n de la donaci\u00f3n como t\u00edtulo transmisivo de dominio\u201d, emanado de la Delegaci\u00f3n Mor\u00f3n y presentado como aporte en la XVI Jornada Notarial Argentina, seg\u00fan el cual la doctrina en la que se enrola es la que afirma que la acci\u00f3n es de car\u00e1cter personal.<\/p>\n En autos \u201cBiondo c\/ Savy\u201d (2002), 16<\/a> la C\u00e1mara confirm\u00f3 el fallo de primera instancia recurrido, por el que se declar\u00f3 rescindido un boleto de compraventa, considerando que \u201cel demandado hab\u00eda incumplido con su obligaci\u00f3n de entregar t\u00edtulos perfectos\u201d, y calific\u00f3 de \u201cobservable\u201d el t\u00edtulo del vendedor por verificar entre sus antecedentes una donaci\u00f3n a terceros, ya que \u2013entiende la C\u00e1mara\u2013<\/p>\n \u2026\u00a0no le permit\u00eda al adquirente disponer libremente de la totalidad del inmueble, llegando a\u00fan a poder ser sujeto pasivo de futura o posibles acciones como resultado de esa donaci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n En autos \u201cLlar\u00edn c\/ Millan\u201d (2005), 17<\/a> nuevamente la Justicia se expres\u00f3 en el sentido de considerar observables los t\u00edtulos de dominio que verifican entre sus antecedentes una donaci\u00f3n pasible de ser atacada por los eventuales legitimarios del donante. As\u00ed, la Sala \u201cD\u201d de la C\u00e1mara Civil, en voto del doctor Mercante, al que adhirieron los doctores Ubiedo y Mart\u00ednez \u00c1lvarez, sostuvo que el donatario no adquiere m\u00e1s que un dominio imperfecto, revocable (art.\u00a02663 CCIV 18<\/a>), y que, si al producirse la muerte del donante resulta que la donaci\u00f3n era inoficiosa, por haber afectado la leg\u00edtima de los herederos, el ejercicio de la acci\u00f3n de reducci\u00f3n traer\u00e1 como resultado la revocaci\u00f3n o resoluci\u00f3n del dominio, con efecto retroactivo al d\u00eda de la adquisici\u00f3n. Y contin\u00faa afirmando que si el donatario mantiene las cosas en su poder, la acci\u00f3n de reducci\u00f3n es personal y prescribe a los diez a\u00f1os, contados desde la muerte del donante (desde la apertura de la sucesi\u00f3n), pero que si las cosas han pasado a terceros adquirentes, se abre para los herederos legitimarios la posibilidad de accionar contra ellos cuando se trata de inmuebles, concluyendo que quien adquiere un inmueble de quien ostenta un t\u00edtulo emanado de una donaci\u00f3n sabe que se encuentra expuesto a la reivindicaci\u00f3n, en caso de haberse afectado la leg\u00edtima de los herederos forzosos. Adem\u00e1s, la C\u00e1mara cuestiona el fallo de primera instancia recurrido, entre otros aspectos, por desechar el a quo<\/em> la invocaci\u00f3n de la decisi\u00f3n plenaria del tribunal del a\u00f1o 1912 en autos \u201cEscary\u201d y por sostener que<\/p>\n \u2026\u00a0destacada doctrina sostiene que la protecci\u00f3n de la leg\u00edtima no puede perjudicar a terceros adquirentes a t\u00edtulo oneroso y de buena fe del inmueble donado, de conformidad con el agregado introducido al art.\u00a01051 del c\u00f3d. civil\u2026<\/p><\/blockquote>\n Niega la C\u00e1mara acertadamente que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 CCIV (texto seg\u00fan Ley 17711) derogue el 3955, ya que, entiende que el nuevo texto del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 intenta amparar a quien habiendo adquirido un derecho por un t\u00edtulo con un antecedente de un acto nulo o anulable, no le es posible conocer el vicio a pesar de su conducta diligente.<\/p>\n En autos \u201cEstamatti\u201d (1997), 19<\/a> la Sala M de la C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a m\u00e1s de ratificar indirectamente las conclusiones del plenario \u201cEscary\u201d, niega la apertura de un proceso con el objeto de obtener la bonificaci\u00f3n de un t\u00edtulo que contaba entre sus antecedentes con una donaci\u00f3n a terceros, por entender que la \u00fanica forma de extinguirse la acci\u00f3n de reducci\u00f3n es por el transcurso del plazo de diez a\u00f1os, conforme lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4023 CCIV, el que comienza a correr a partir de la muerte del causante, de conformidad con lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 CCIV. As\u00ed, ratificando el fallo de primera instancia del doctor Luis \u00c1lvarez Juli\u00e1, la C\u00e1mara sostuvo que la v\u00eda intentada carece de normatividad en nuestro derecho y que ante normas claras como las que consagran la acci\u00f3n reipersecutoria, no se puede desnaturalizar y retardar la misma, obligando al legitimario \u2013si lo hubiere\u2013 a un proceder que de ninguna disposici\u00f3n emana.<\/p>\n Anotando dicho fallo, \u00c1ngel Cer\u00e1volo deja claro en su comentario 20<\/a> que lo solicitado implicaba, en caso de haber sido resuelto favorablemente a las pretensiones de la recurrente, obligar al eventual titular de la acci\u00f3n de reducci\u00f3n a presentarse anticipadamente a ejercer sus derechos, obligaci\u00f3n que no surge de ninguna norma, e informa que, en igual sentido, la C\u00e1mara Civil de la Capital Federal, en autos \u201cSoncin\u201d (1996), 21<\/a> sostuvo lisa y llanamente que no existe acci\u00f3n id\u00f3nea para obtener el perfeccionamiento del t\u00edtulo, ya que de conformidad con lo dispuesto por la ley substancial, tal extremo solo se configurar\u00eda ante el vencimiento del plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n mencionada, cuyo c\u00f3mputo se inicia a partir del fallecimiento del donante.<\/p>\n Se refiere luego el autor de la nota al fallo a los distintos medios o procedimientos subsanatorios de tales t\u00edtulos observables, concluyendo que:<\/p>\n 1) ser\u00edan factibles:<\/p>\n 2) no ser\u00edan viables como m\u00e9todos de subsanaci\u00f3n:<\/p>\n Queda claro que, incluso dictada la declaratoria de herederos, podr\u00eda presentarse un heredero no declarado dentro del plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n, y reclamar la porci\u00f3n leg\u00edtima que le corresponde, quedando a salvo el caso de los actos de disposici\u00f3n efectuados por el heredero aparente, seg\u00fan lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3430 CCIV. 22<\/a><\/p>\n No se trata, en el caso de las donaciones a terceros, de un acto prohi\u00adbido, ni nulo o anulable. Es un contrato perfectamente v\u00e1lido, que en determinadas circunstancias puede generar, por parte de herederos legitimarios del donante, el ejercicio de una acci\u00f3n reivindicatoria respecto del bien donado, contra los terceros adquirentes.<\/p>\n A mayor abundamiento sobre el particular, remitimos a numerosos dict\u00e1menes producidos en oportunidad de tratarse reiteradamente consultas relativas al mismo tema de fondo, es decir, donaci\u00f3n a terceros y la posibilidad del ejercicio de una acci\u00f3n reivindicatoria en virtud de lo normado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 CCIV, as\u00ed como a sus modos de subsanaci\u00f3n, que se encuentran publicados en la Revista del Notariado<\/em>, entre los que podemos citar los siguientes:<\/p>\n I.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto del escribano Carlos D. Zadoff aprobado por el Consejo Directivo en sesi\u00f3n del 14\/9\/1983 (expediente 5595-P-982):<\/p>\n La donaci\u00f3n a terceros est\u00e1 sujeta a la acci\u00f3n de reducci\u00f3n que es reipersecutoria, en cuya caso el t\u00edtulo ser\u00eda observable\u2026 23<\/a><\/p>\n II.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto de las escribanas Marta M. Grimoldi y Elsa Kiejzman aprobado por el Consejo Directivo en sesi\u00f3n del 14\/8\/1991 (expediente 4283-S-1991):<\/p>\n La donaci\u00f3n a terceros, en tanto no se modifique la legislaci\u00f3n vigente, est\u00e1 sujeta a la acci\u00f3n de reducci\u00f3n si afecta la leg\u00edtima de herederos forzosos y el t\u00edtulo es observable\u2026 24<\/a><\/p>\n III.<\/strong> Dict\u00e1menes elaborados sobre la base de un proyecto de las escribanas Elsa Kiejzman y Marta M. Grimoldi, con el voto de la escribana Georgina Tilkin (primer dictamen), y sobre la base de un proyecto de los escribanos Federico E. Ramos, Carlos D. Zadoff, Rosa M. Axelrud de Lendner, Mar\u00eda E. Massa, Horacio L.\u00a0P. Herrera, Ang\u00e9lica G\u00fcimil Moldes, Lidia E. Belmes, Rub\u00e9n D. Garc\u00eda Colombo y Olga B. Vinogradski (segundo dictamen) aprobados por el Consejo Directivo en sesi\u00f3n del 23\/12\/1991 (expediente 8387-B-1991):<\/p>\n La donaci\u00f3n a terceros, en tanto no se modifique la legislaci\u00f3n vigente, est\u00e1 sujeta a la acci\u00f3n de reducci\u00f3n si afecta la leg\u00edtima de herederos forzosos y hace al t\u00edtulo observable\u2026 25<\/a><\/p>\n IV.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto del escribano Francisco Cer\u00e1volo aprobado por el Consejo Directivo en sesi\u00f3n del 19\/8\/1992 (expediente 2949-V-1992):<\/p>\n Es imperfecto el t\u00edtulo que proviene de donaciones gratuitas a personas que no son herederas legitimarias del donante, desde que aquel est\u00e1 sometido a las vicisitudes de una eventual futura acci\u00f3n persecutoria, autorizada por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 del C\u00f3digo Civil. 26<\/a><\/p>\n V.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto del escribano Francisco Cer\u00e1volo aprobado por el Consejo Directivo en sesi\u00f3n del 21\/12\/1994 (expediente 1938-M-1994):<\/p>\n Es observable el t\u00edtulo proveniente de una donaci\u00f3n realizada en favor de persona que carece de vocaci\u00f3n sucesoria legitimaria\u2026 27<\/a><\/p>\n VI.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto del escribano Horacio L.\u00a0P. Herrera aprobado por unanimidad por la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas en sesi\u00f3n del 16\/11\/1998:<\/p>\n \u2026\u00a0no siendo imposible el ejercicio de una acci\u00f3n reivindicatoria \u2013art.\u00a03955 C.\u00a0Civ.\u2013 por parte de los herederos forzosos del donante, en el supuesto de que la donaci\u00f3n del inmueble haya ultrapasado sus leg\u00edtimas, no puede sostenerse que sea perfecto el t\u00edtulo proveniente de una donaci\u00f3n a heredero no forzoso\u2026 28<\/a><\/p><\/blockquote>\n VII.<\/strong> Dict\u00e1menes elaborados sobre la base de proyectos del escribano Armando J. Verni, aprobados por unanimidad por la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas en sesi\u00f3n del 11\/8\/1999:<\/p>\n La donaci\u00f3n de un inmueble realizada a quienes no fueren herederos leg\u00edtimos, con cargos declarados cumplidos, no est\u00e1 sujeta a ninguna de las condiciones de las donaciones gratuitas, por lo cual no es de aplicaci\u00f3n el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 del C\u00f3digo Civil\u2026 29<\/a><\/p>\n VIII.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto del escribano Armando J. Verni aprobado por la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas en sesi\u00f3n del 1\/9\/1999:<\/p>\n La renuncia a la acci\u00f3n de reducci\u00f3n efectuada por el poseedor de la herencia que ha obtenido a su favor declaratoria de herederos sanea el t\u00edtulo en cuyo antecedente hubiera una donaci\u00f3n realizada por el causante y sujeta a la acci\u00f3n de reivindicaci\u00f3n se\u00f1alada por el art.\u00a03955 del C\u00f3digo Civil\u2026 30<\/a><\/p>\n IX.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto del escribano Norberto E. Cacciari, aprobado por la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas en sesi\u00f3n del 25\/8\/1999, y dictamen complementario elaborado por el escribano V\u00edctor R. Di Cap\u00faa:<\/p>\n El t\u00edtulo originado en donaci\u00f3n a legitimarios no es observable. Es imperfecto el t\u00edtulo que proviene de donaci\u00f3n a quien no es heredero. Bonificaci\u00f3n: su posibilidad mediante transmisi\u00f3n onerosa del donante\u2026 31<\/a><\/p>\n X.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto del escribano Norberto E. Cacciari aprobado por la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas en sesi\u00f3n del 12\/1\/2000:<\/p>\n El t\u00edtulo proveniente de donaci\u00f3n a quien no re\u00fane la condici\u00f3n de legitimario logra su m\u00e1xima perfecci\u00f3n si ha transcurrido el plazo que permite hacer valer la prescripci\u00f3n decenal consagrada en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4023 del C\u00f3digo Civil, computada desde la muerte del donante\u2026 32<\/a><\/p>\n XI.<\/strong> Dictamen aprobado por el Consejo Directivo, en sesi\u00f3n del 2\/8\/2000, sobre la base de la recopilaci\u00f3n hecha por el escribano Horacio L. Pelosi de aspectos parciales de los dict\u00e1menes elaborados por los escribanos Francisco Cer\u00e1volo y Rosana Gimeno:<\/p>\n 1. La donaci\u00f3n de inmueble a heredero forzoso no constituye t\u00edtulo observable [\u2026]<\/p>\n 2. Se considera imperfecto el t\u00edtulo proveniente de donaci\u00f3n de inmueble a quienes no fueran herederos legitimarios descendientes del donante, en raz\u00f3n de la eventual viabilidad de la acci\u00f3n reipersecutoria que consagra el art.\u00a03955 del C.C.<\/p>\n 3. El distracto es un contrato at\u00edpico, extintivo del contrato precedente entre las mismas partes o, si se quiere, de los efectos del mismo, incluso retroactivamente [\u2026] sin perjuicio de los derechos de terceros.<\/p>\n 4. El distracto es posible en general con relaci\u00f3n a todos los contratos y, por tanto, respecto de la donaci\u00f3n de inmuebles; es t\u00edtulo causa suficiente para la transmisi\u00f3n del dominio en los t\u00e9rminos del art.\u00a02602 C.C. Instrumentado en escritura p\u00fablica, seguida o precedida de la tradici\u00f3n e inscripta en el Registro respectivo, hace reingresar el derecho de propiedad de la cosa en la esfera patrimonial de quien fuera transmitente; producido ese efecto, en el caso de distracto de la donaci\u00f3n cesa la posibilidad de una eventual acci\u00f3n de reducci\u00f3n.<\/p>\n 5. El distracto de una donaci\u00f3n no constituye nueva donaci\u00f3n, su causa-fin es la abolici\u00f3n o extinci\u00f3n del precedente contrato [\u2026] Si el donatario nada recibe en el negocio jur\u00eddico \u2013rescisi\u00f3n bilateral\u2013 es porque nada dio en el momento de celebraci\u00f3n del contrato precedente.<\/p>\n 6. Los sucesores universales de las partes de un contrato pueden, en virtud de la continuidad de la persona del causante en el heredero, celebrar el distracto de dicho contrato y, por tanto, pueden hacerlo respecto de la donaci\u00f3n de inmuebles\u2026 33<\/a><\/p>\n XII.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto del escribano Diego M. Mart\u00ed aprobado por la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas en sesi\u00f3n del 26\/4\/2000:<\/p>\n \u2026\u00a0la acci\u00f3n de reivindicaci\u00f3n a que se refiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 del C\u00f3digo Civil es de car\u00e1cter real y tiene el mismo plazo de prescripci\u00f3n que las acciones personales, \u201csalvo disposici\u00f3n especial\u201d, o sea diez a\u00f1os, los que se cuentan desde la muerte del causante\u2026 34<\/a><\/p>\n XIII.<\/strong> Dictamen elaborado por el escribano Horacio L. Pelosi aprobado por el Consejo Directivo en sesi\u00f3n del 14\/7\/2004:<\/p>\n La acci\u00f3n de reivindicaci\u00f3n que menciona el art.\u00a03955 del C\u00f3digo Civil prescribe a los diez a\u00f1os de la muerte del donante\u2026 35<\/a><\/p>\n XIV.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto del escribano Diego M. Mart\u00ed aprobado por la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas:<\/p>\n No es perfecto el t\u00edtulo que verifica entre sus antecedentes una donaci\u00f3n a terceros, ante la posibilidad del ejercicio de la acci\u00f3n reipersecutoria por parte de eventuales herederos de los donantes. Las transferencias a t\u00edtulo oneroso efectuadas con posterioridad a una donaci\u00f3n inoficiosa no perjudican el ejercicio de la acci\u00f3n reipersecutoria. 36<\/a><\/p>\n XV.<\/strong> Dictamen elaborado por el escribano \u00c1ngel F. Cer\u00e1volo con fecha 12\/5\/2005:<\/p>\n El distracto es [\u2026] extintivo del contrato precedente entre las mismas partes o, si se quiere, de los efectos del mismo [\u2026] es posible, en general, con relaci\u00f3n a todos los contratos y, por tanto, respecto de la donaci\u00f3n de inmuebles; es t\u00edtulo causa suficiente para la transmisi\u00f3n del dominio en los t\u00e9rminos del art.\u00a02602 del C\u00f3digo Civil; instrumentado en escritura p\u00fablica, seguida o precedida de la tradici\u00f3n, e inscripta en el Registro, hace reingresar el derecho de propiedad de la cosa en la esfera patrimonial de quien fuera el transmitente; producido ese efecto, en el caso del distracto de la donaci\u00f3n, cesa la posibilidad de una eventual acci\u00f3n de reducci\u00f3n [\u2026] El contrato de distracto [\u2026] por el cual se dejara sin efecto la donaci\u00f3n de los hijos a la madre, tuvo la virtualidad de hacer cesar la imperfecci\u00f3n del t\u00edtulo en cuesti\u00f3n, motivada en la posibilidad de la procedencia de una acci\u00f3n de reducci\u00f3n con causa en la eventual inoficiosidad de la donaci\u00f3n instrumentada\u2026 37<\/a><\/p>\n XVI.<\/strong> Dictamen elaborado por el escribano Diego M. Mart\u00ed en diciembre de 2005:<\/p>\n En la redacci\u00f3n actual del art.\u00a03955 del C\u00f3digo Civil, resulta observable el t\u00edtulo que verifica entre sus antecedentes una donaci\u00f3n a terceros, ante la posibilidad del ejercicio de la acci\u00f3n reipersecutoria por parte de eventuales herederos de los donantes. La prescripci\u00f3n juega en favor de las donaciones a terceros por dos caminos distintos: uno a los 10 a\u00f1os de la muerte del donante, por prescripci\u00f3n liberatoria frente a la eventual acci\u00f3n del legitimario, y el otro a los 20 a\u00f1os de efectuada la donaci\u00f3n, por prescripci\u00f3n adquisitiva a favor del adquirente\u2026 38<\/a><\/p>\n XVII.<\/strong> Dictamen elaborado por el escribano \u00c1ngel F. Cer\u00e1volo con fecha 15\/12\/2005:<\/p>\n La escritura [\u2026] por la que se instrument\u00f3 un negocio de venta del inmueble [\u2026] constituye t\u00edtulo suficiente \u2013y no s\u00f3lo justo t\u00edtulo\u2013 en tanto eman\u00f3 de la titular dominial del inmueble y no se discute su capacidad. Ello, sin embargo, no obsta la observabilidad del t\u00edtulo en cuesti\u00f3n en raz\u00f3n de que el dominio transmitido revest\u00eda el car\u00e1cter de revocable o resoluble ex lege, en virtud de la eventual declaraci\u00f3n de inoficiosidad de la donaci\u00f3n en el supuesto de verse afectada la leg\u00edtima de herederos forzosos. En tal supuesto, al declararse \u201cinoficiosa\u201d tal donaci\u00f3n, se posibilitar\u00eda una acci\u00f3n con alcances reivindicatorios respecto del actual propietario del inmueble, otrora donado. Tal eventual vicisitud hace que el t\u00edtulo que reconoce como antecedente una donaci\u00f3n a quienes no sean herederos legitimarios se considere \u201cimperfecto\u201d u \u201cobservable\u201d, por estar sujeto a una condici\u00f3n resolutoria legal. Conforme el r\u00e9gimen vigente, la acci\u00f3n de reducci\u00f3n con los expresados efectos reipersecutorios prescribe a los diez a\u00f1os contados a partir de la muerte del donante (arts.\u00a03955 y 4023 del C\u00f3digo Civil)\u2026 39<\/a><\/p>\n XVIII.<\/strong> Dictamen elaborado sobre la base de un proyecto de la escribana Rosana Gimeno aprobado por la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas en octubre de 2006:<\/p>\n La donaci\u00f3n de inmuebles a quienes no resulten ser herederos legitimarios del donante genera un dominio revocable o resoluble, en virtud de las disposiciones legales vigentes. El distracto de tal donaci\u00f3n obsta la posibilidad de una eventual acci\u00f3n de reducci\u00f3n por parte de herederos del donante, haciendo cesar el motivo de observaci\u00f3n apuntado. 40<\/a><\/p>\n XIX.<\/strong> Dictamen elaborado por el escribano \u00c1ngel F. Cer\u00e1volo (expediente 1-13707-07):<\/p>\n Conforme el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2509 y de los t\u00e9rminos de su nota, la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n se agrega a la hecha antes a t\u00edtulo de donaci\u00f3n en el sentido de completar el dominio, torn\u00e1ndolo pleno; se obsta as\u00ed la posibilidad de hacer valer frente al usucapiente, la condici\u00f3n legal a que se sujet\u00f3 su t\u00edtulo primitivo, superando su imperfecci\u00f3n [\u2026] concluimos expresando nuestra coincidencia con la opini\u00f3n de la colega consultante en cuanto a la bondad de los t\u00edtulos entre cuyos antecedentes existe una donaci\u00f3n a terceros efectuada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os\u2026 41<\/a><\/p>\n XX.<\/strong> Dictamen elaborado por la escribana Mariana C. Massone y aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros presentes de la comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas en sesi\u00f3n del 15\/12\/2010:<\/p>\n No es observable el t\u00edtulo objeto de esta consulta puesto que ha operado a favor de los donatarios y sus sucesores universales la prescripci\u00f3n adquisitiva por el transcurso de m\u00e1s de veinte a\u00f1os del otorgamiento de la donaci\u00f3n. De no compartirse esta opini\u00f3n, la forma de subsanar la imperfecci\u00f3n del t\u00edtulo ser\u00eda el otorgamiento de la escritura de distracto de la donaci\u00f3n. 42<\/a><\/p>\n XXI.<\/strong> Dictamen elaborado por el escribano Diego M. Mart\u00ed y aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros presentes de la comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas en sesi\u00f3n del 10\/11\/2010:<\/p>\n En la redacci\u00f3n actual del art.\u00a03955 del C\u00f3digo Civil, resulta observable el t\u00edtulo que verifica entre sus antecedentes una donaci\u00f3n a terceros, ante la posibilidad del ejercicio de la acci\u00f3n reipersecutoria por parte de eventuales herederos de los donantes. La prescripci\u00f3n juega en favor de las donaciones a terceros por dos caminos distintos: uno a los diez a\u00f1os de la muerte del donante, por prescripci\u00f3n liberatoria frente a la eventual acci\u00f3n del legitimario, y el otro a los veinte a\u00f1os de efectuada la donaci\u00f3n, por prescripci\u00f3n adquisitiva a favor del adquirente\u2026 43<\/a><\/p>\n <\/p>\n<\/a> En su trabajo titulado \u201cSubsanaci\u00f3n de t\u00edtulos provenientes de donaciones efectuadas a terceros (personas que no son herederos forzosos del donante)\u201d 44<\/a> comienza Natalio P. Etchegaray con una frase de Spota que transcribe:<\/p>\n Toda vacilaci\u00f3n sobre el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del mentado art.\u00a03955 debe resolverse sobre la base de una interpretaci\u00f3n restrictiva de esta norma a fin de no aumentar los supuestos de t\u00edtulos imperfectos, que constituyen una r\u00e9mora para el tr\u00e1fico jur\u00eddico. 45<\/a><\/p>\n Enumera diversas soluciones ensayadas en el campo notarial (a.\u00a0el distracto; b.\u00a0la declaraci\u00f3n de onerosidad; c.\u00a0la escritura de revocaci\u00f3n de la donaci\u00f3n por reconocimiento voluntario de incumplimiento de cargos omitidos en la escritura; d.\u00a0el reintegro voluntario del inmueble al donante para librar al donatario de la obligaci\u00f3n alimentaria; con id\u00e9ntica intenci\u00f3n, e.\u00a0el reembolso al donante del dinero obtenido en la venta del bien donado \u2013estos dos \u00faltimos casos, contemplados en el art.\u00a01837 CCIV\u2013; y f.\u00a0la prescripci\u00f3n adquisitiva), y, al entrar al tratamiento de la \u00faltima, la prescripci\u00f3n adquisitiva del dominio (arts.\u00a04015 46<\/a> y 4016 47<\/a> CCIV, y parte de sus notas 48<\/a>) como causa de subsanaci\u00f3n, opina que quienes anteponen a ella lo preceptuado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 CCIV<\/a> (es decir que, para comenzar el ciclo prescriptivo, de veinte a\u00f1os \u2013conforme doctrina pac\u00edfica\u2013, ser\u00eda necesario espera a la muerte del donante) crean un privilegio especial para quien ha donado sus inmuebles, frente a los otros propietarios que pueden perder su dominio por el transcurso del tiempo, por cualquier t\u00edtulo o circunstancia, incluso por usurpaci\u00f3n, explicando que el cumplimiento del t\u00e9rmino de la prescripci\u00f3n adquisitiva de veinte a\u00f1os que la ley acuerda al poseedor con \u00e1nimo de due\u00f1o se produce independientemente de que el donante contin\u00fae con vida o hubiere fallecido, resultando tambi\u00e9n indiferente la existencia o no de herederos. A su vez, a partir del fallecimiento del donante, sus herederos gozan de un plazo de diez a\u00f1os para intentar la acci\u00f3n aludida en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 CCIV, lo que significa que la prescripci\u00f3n juega en favor de las donaciones a terceros por dos caminos distintos, uno a los diez a\u00f1os de la muerte del donante, por prescripci\u00f3n liberatoria, frente a la eventual acci\u00f3n del heredero, y el otro a los veinte a\u00f1os de efectuada la donaci\u00f3n, por prescripci\u00f3n adquisitiva a favor del adquirente-donatario.<\/p>\n Con motivo de su incorporaci\u00f3n como miembro de n\u00famero de la Academia Nacional del Notariado, Francisco Cer\u00e1volo sostuvo 49<\/a> sin fisuras a la usucapi\u00f3n como excepci\u00f3n a la acci\u00f3n real prevista por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955 CCIV. Y, frente a la cr\u00edtica que se formula a su postura, nos dice que del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2509 y de los t\u00e9rminos de su nota 50<\/a> se desprende que la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n se agrega a la hecha antes a t\u00edtulo de donaci\u00f3n en el sentido de completarlo y quitar su imperfecci\u00f3n. Es decir, no se refiere \u00fanicamente al supuesto de adquirir por distintos y sucesivos t\u00edtulos partes proporcionales o desmembraciones del dominio, sino tambi\u00e9n, tomando la nota a contrario sensu, a adquirir lo que al derecho le faltare para ser pleno y perfecto. Siendo el dominio adquirido por donaci\u00f3n en un caso como el subexamen, un dominio resoluble o revocable, que no puede ser ejercido en su plenitud, resulta aplicable la referida interpretaci\u00f3n de la nota para dar cabida a su perfecci\u00f3n (a la adquisici\u00f3n de lo que le falta para ser perfecto, pleno) mediante la prescripci\u00f3n adquisitiva.<\/p>\n Cita a Highton, 51<\/a> quien expresa que el instituto de la usucapi\u00f3n<\/p>\n \u2026\u00a0facilita la prueba de la propiedad, pues de no existir la prescripci\u00f3n el due\u00f1o deber\u00eda producir su t\u00edtulo, el t\u00edtulo de su antecesor, el del antecesor de su antecesor, y as\u00ed sucesivamente hasta llegar a la primera enajenaci\u00f3n a fin de demostrar su derecho; en raz\u00f3n de la usucapi\u00f3n le ser\u00e1 suficiente producir los t\u00edtulos por el tiempo necesario para adquirir la propiedad por este modo, pues toda deficiencia o falta de dominio anterior queda saneada y no puede aparecer una reclamaci\u00f3n m\u00e1s antigua.<\/p><\/blockquote>\n Y nos deja un ejemplo que resulta sumamente ilustrativo sobre el particular:<\/p>\n \u2026\u00a0en el a\u00f1o 1930 un se\u00f1or de 22 a\u00f1os, padre de un ni\u00f1o de un a\u00f1o, don\u00f3 a su amigo, tambi\u00e9n de 22 a\u00f1os, el inmueble que hubo por herencia; el donatario y sus herederos habitaron ese inmueble hasta que \u00e9stos lo vendieron en marzo de este a\u00f1o; d\u00edas despu\u00e9s falleci\u00f3 aquel donante, sin patrimonio; el comprador habita el inmueble con su familia; vive el hijo del donante, quien, de acuerdo con lo preceptuado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3955, podr\u00eda llegar a obtener el dominio del inmueble siempre que promoviera la acci\u00f3n antes de cumplirse diez a\u00f1os contados desde el deceso del causante; ello a despecho de los ochenta a\u00f1os de posesi\u00f3n continua por el actual titular del dominio y sus antecesores. 52<\/a><\/p><\/blockquote>\n Lo mismo dar\u00eda si hubiese habido varias transmisiones de dominio a t\u00edtulo oneroso entre aquella donaci\u00f3n y la \u00faltima venta. El hijo del donante conservar\u00eda la acci\u00f3n, independientemente del tiempo transcurrido, bastando con que la iniciara dentro de los diez a\u00f1os de producido el fallecimiento de su padre. De m\u00e1s est\u00e1 aclarar que, al menos con el criterio actual en la materia, de ning\u00fan estudio de antecedentes efectuado hasta superar el plazo de veinte a\u00f1os surgir\u00eda la observaci\u00f3n, ya que ninguna referencia llegar\u00eda hasta la \u00e9poca de la donaci\u00f3n del ejemplo.<\/strong><\/p>\n En autos \u201cZelaschi c\/ Pildain\u201d (2008), 53<\/a> la C\u00e1mara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Miner\u00eda de General Pico tuvo la oportunidad de fallar precisamente con relaci\u00f3n a los efectos de la prescripci\u00f3n adquisitiva frente a los derechos de un heredero afectado en su leg\u00edtima. En el particular, el actor era hijo no reconocido del causante, de lo que no tom\u00f3 conocimiento sino hasta haber cumplido veintis\u00e9is a\u00f1os de edad, en tanto su padre biol\u00f3gico hab\u00eda fallecido cuando ten\u00eda solo cinco a\u00f1os, y su madre, Palmira Hortensia Ruano, cuando ten\u00eda once. Logr\u00f3 el reconocimiento de su filiaci\u00f3n (y la impugnaci\u00f3n de la anterior, como hijo de An\u00edbal Coronel), y se ampli\u00f3 la declaratoria de herederos de su verdadero padre, reconoci\u00e9ndosele la calidad de heredero en su condici\u00f3n de hijo de Celso Salvador Zelaschi. Frente a la donaci\u00f3n de un bien inmueble del acervo hereditario formalizado por la viuda de su padre (Amalia Pildain de Zelaschi), accion\u00f3 por reivindicaci\u00f3n contra la donataria, citando a su coheredera, la donante, como tercera.<\/p>\n Si bien se reconoci\u00f3 al actor la posibilidad de acogerse a lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3980 CCIV, 54<\/a> que no suspende ni interrumpe la prescripci\u00f3n, sino que solo extiende el plazo para interponer la acci\u00f3n (es que ignoraba su filiaci\u00f3n real, hab\u00eda muerto su madre, y su \u00fanico representante habr\u00eda sido su padre, quien evidentemente no pod\u00eda representarlo en un juicio de filiaci\u00f3n paterna por el que se buscara impugnar la suya para lograr otra, por contraposici\u00f3n de intereses; e incluso en su mayor\u00eda de edad, continu\u00f3 ignor\u00e1ndola por a\u00f1os) el mismo no dio cumplimiento a ejercer su derecho en el plazo de tres meses que prev\u00e9 la norma, por lo que, en definitiva, no se hizo lugar a su demanda.<\/p>\n Pero lo importante aqu\u00ed fue que, m\u00e1s all\u00e1 de que siempre existir\u00e1 la posibilidad de encontrarnos con alguien contra quien no haya corrido la prescripci\u00f3n (en el caso, un menor sin representante legal 55<\/a>), y habr\u00e1 que ver en cada caso si se le otorga o no la dispensa de la prescripci\u00f3n cumplida (art.\u00a03980 CCIV), la C\u00e1mara hizo lugar a la defensa para repeler la acci\u00f3n en cuanto se fund\u00f3 en la prescripci\u00f3n adquisitiva del dominio por parte de quienes eran, una poseedora por efecto de la sucesi\u00f3n, y la otra donataria de la primera, habi\u00e9ndose reconocido, adem\u00e1s, la posibilidad de sumar las posesiones de ambas (la acci\u00f3n, aunque de otra \u00edndole, se hubiese dirigido contra la donante, coheredera del actor), siendo leg\u00edtimas, una derivada de la otra, y ambas continuas, pac\u00edficas e ininterrumpidas. Es que no se trata de la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de reivindicaci\u00f3n (la que es imprescriptible, en virtud de la perpetuidad del dominio en el que se basa; cfr. art.\u00a02758 CCIV 56<\/a>), sino de su extinci\u00f3n como consecuencia de la adquisici\u00f3n del bien por un tercero, por posesi\u00f3n decenal o vicenal. Y lo mismo sucede con la acci\u00f3n de partici\u00f3n de herencia (art.\u00a04020 CCIV 57<\/a>), es decir, lo que pesa es el accionar positivo del poseedor, que adquiere, extingui\u00e9ndose el dominio anterior.<\/p>\n En definitiva se acord\u00f3 a la demandada en un juicio de reivindicaci\u00f3n haber adquirido el dominio por prescripci\u00f3n veinte\u00f1al, conforme lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4015 CCIV.<\/p>\n En trabajo especial para la Revista del Notariado<\/em> titulado \u201cPasados los veinte a\u00f1os, la donaci\u00f3n a tercero es t\u00edtulo perfecto\u201d, Carlos N. Gattari 58<\/a> se funda en lo que denomina \u201cla doctrina Cer\u00e1volo\u201d, expuesta por Francisco Cer\u00e1volo en oportunidad de su incorporaci\u00f3n como miembro de n\u00famero de la Academia Nacional del Notariado \u2013ya referida\u2013, para afirmar lo que con total claridad se desprende del referido t\u00edtulo de su trabajo. Nos brinda ejemplos pr\u00e1cticos y afirma, entre otras cosas, que la opci\u00f3n contenida en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3953 CCIV en cuanto a que:<\/p>\n \u2026\u00a0los derechos [\u2026] cuyo ejercicio est\u00e1 subordinado a una opci\u00f3n que no puede tener lugar sino despu\u00e9s de la muerte de la persona que los ha conferido, no son prescriptibles sino desde la apertura de la sucesi\u00f3n sobre la cual deben ejercerse. 59<\/a><\/p><\/blockquote>\n Queda deshecha por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3961 al disponer que<\/p>\n \u2026\u00a0la prescripci\u00f3n de las acciones reales a favor de un tercero, tenedor de la cosa, comienza a correr desde el d\u00eda de la adquisici\u00f3n de la posesi\u00f3n [\u2026] aunque la persona contra la cual corriese, se encontrase, por raz\u00f3n de una condici\u00f3n a\u00fan no cumplida o por un t\u00e9rmino a\u00fan no vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos. 60<\/a><\/p><\/blockquote>\n Distingue luego entre el justo t\u00edtulo, que podr\u00eda no serlo, una donaci\u00f3n que cede ante el 3955, y el t\u00edtulo suficiente, que sin duda lo es<\/p>\n \u2026\u00a0para probar el tiempo transcurrido y el de la posesi\u00f3n continua, p\u00fablica, pac\u00edfica, con \u00e1nimo de due\u00f1o que presupone el 4003. 61<\/a><\/p><\/blockquote>\n Resulta concordante con lo que se viene sosteniendo la parte pertinente de la nota al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3961 CCIV, que reza:<\/p>\n Las disposiciones anteriores sobre la prescripci\u00f3n de los cr\u00e9ditos condicionales y de las acciones de garant\u00eda, no comprenden la adquisici\u00f3n de los derechos reales, ni la extinci\u00f3n de iguales derechos a beneficio de un tercer poseedor de la cosa. La prescripci\u00f3n de las acciones personales, est\u00e1 fundada \u00fanicamente en la negligencia del acreedor para perseguir su derecho, pues el deudor no puede ignorar la existencia de la obligaci\u00f3n; pero en la prescripci\u00f3n de los derechos reales, que est\u00e1 fundada sobre la posesi\u00f3n de la cosa, ella debe poderse cumplir, a pesar de los obs\u00adt\u00e1cu\u00adlos temporarios que impidan a la persona en cuyo perjuicio procede, de ejercer su derecho. El tercer poseedor puede ignorar la existencia de los derechos que puedan opon\u00e9rsele, ignorancia que legalmente se presume. Los que tienen derechos condicionales o a plazos pueden, como medida conservatoria, entablar una demanda que interrumpa la prescripci\u00f3n. La prescripci\u00f3n de los derechos reales no alcanzar\u00eda los motivos de su creaci\u00f3n, si el curso de ella debiera ser discontinuado por efecto de una condici\u00f3n o de un t\u00e9rmino\u2026 62<\/a><\/p><\/blockquote>\n Por su parte, sostuvo Alterini, en el marco del Simposio sobre Donaciones a Herederos Forzosos (2010), 63<\/a> ante la pregunta de un asistente respecto de si la prescripci\u00f3n veinte\u00f1al era aplicable tambi\u00e9n al donatario, que no hab\u00eda raz\u00f3n para sostener lo contrario, dado que<\/p>\n \u2026\u00a0la prescripci\u00f3n adquisitiva sanea, aunque haya mala fe y carencia de t\u00edtulo \u2013porque puede no haber ni siquiera justo t\u00edtulo\u2013, \u00bfqu\u00e9 tiene que ver si es t\u00edtulo gratuito u oneroso? [\u2026] es una v\u00eda de saneamiento absolutamente extra\u00f1a al t\u00edtulo de la adquisici\u00f3n [\u2026] la usucapi\u00f3n larga, aunque sea de mala fe, sanea [\u2026] todo [\u2026] la prescripci\u00f3n, y m\u00e1s la adquisitiva, es la saneadora m\u00e1xima.<\/p><\/blockquote>\n Referiremos por \u00faltimo el trabajo de \u00c1ngel F. Cer\u00e1volo \u201cLa prescripci\u00f3n como figura jur\u00eddica con efectos subsanatorios de ineficacias escriturarias\u201d (2007). 64<\/a> All\u00ed, Cer\u00e1volo expresa que en las donaciones a quienes no son herederos legitimarios del donante, se halla impl\u00edcita una condici\u00f3n resolutoria o revocatoria de fuente legal (ex lege<\/em>) que operar\u00e1 en el supuesto en que el acto a t\u00edtulo gratuito se repute inoficioso a la muerte del donante, por afectar la porci\u00f3n leg\u00edtima de la que sus herederos forzosos no pueden ser privados. Y entra a continuaci\u00f3n a analizar la prescripci\u00f3n como freno a la acci\u00f3n de reducci\u00f3n.<\/p>\n As\u00ed, refiri\u00e9ndose a lo obrado en el expediente 16-00154-06 del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, hace algunas reflexiones y apunta la postura en contrario sostenida por Jaime Giralt Font. Dice que el dominio del donatario y sus sucesores singulares o universales se halla sometido a condici\u00f3n resolutoria legal, y es por tanto imperfecto en los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2507 CCIV, 65<\/a> pero que obviamente tendr\u00e1n la posesi\u00f3n en virtud de la tradici\u00f3n con causa en negocio traslativo de la propiedad, y, en consecuencia, posesi\u00f3n leg\u00edtima. As\u00ed, siendo que no puede desconocerse a quien as\u00ed posee el derecho que se acuerda a todo poseedor ileg\u00edtimo, incluso al usurpador, si bien el donatario o sus sucesores no pueden promover el juicio, pues ser\u00eda intentarlo contra s\u00ed mismos, pueden responder exitosamente a la acci\u00f3n de reducci\u00f3n que se dedujera, oponiendo, por v\u00eda de excepci\u00f3n, la usucapi\u00f3n producida. Agrega que la doctrina es pac\u00edfica en tanto atribuye valor de cosa juzgada a la sentencia que se dicte en el contradictorio. Y cita a Highton, quien sostiene que<\/p>\n \u2026\u00a0puede aparecer un tercero que no ha intervenido en el juicio, iniciando acci\u00f3n reivindicatoria; pero este es un riesgo que potencialmente existe respecto de todo inmueble.<\/p><\/blockquote>\n Y concluye:<\/p>\n Conforme con el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2509 y los t\u00e9rminos de su nota, la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n se agrega a la hecha antes a t\u00edtulo de donaci\u00f3n en el sentido de completarlo, obstando la posibilidad de hacer valer frente al usucapiente la condici\u00f3n legal a que se sujet\u00f3 su t\u00edtulo primitivo, quitando su imperfecci\u00f3n.<\/p>\n Dec\u00edamos que cita Cer\u00e1volo la disidencia de Giralt Font respecto del criterio sostenido, con fundamento en las normas contenidas en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2509 y 2606 CCIV. 66<\/a> Resumimos brevemente lo que informa respecto de la opini\u00f3n de este \u00faltimo y, as\u00ed, en opini\u00f3n de Jaime Giralt Font,<\/p>\n \u201cEl citado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2509 establece que \u00abEl que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un t\u00edtulo, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que faltase al t\u00edtulo por el cual la hab\u00eda adquirido\u00bb. Ello significa que puedo adquirir, por ejemplo, la mitad indivisa de un inmueble a t\u00edtulo de compra y luego la otra mitad por herencia; pero si ya he adquirido el dominio de un inmueble por daci\u00f3n en pago no puedo, adem\u00e1s adquirirlo tambi\u00e9n por cesi\u00f3n de herencia. Al respecto, resulta clara la nota del codificador a este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo: \u00abSiendo la propiedad la reuni\u00f3n de todos los derechos posibles sobre una cosa, un derecho completo, ninguna cosa (causa) nueva de adquisici\u00f3n puede agreg\u00e1rsele cuando \u00e9l existe en plenitud y perfecci\u00f3n [\u2026]\u00bb Cabe entonces considerar que si alguien adquiere el dominio exclusivo de un inmueble por donaci\u00f3n no puede, adem\u00e1s, adquirirlo tambi\u00e9n por prescripci\u00f3n. Esta interpretaci\u00f3n es tambi\u00e9n la que comparten: Eduardo A. Zannoni (direcci\u00f3n) y A\u00edda Kemelmajer de Carlucci (coordinaci\u00f3n) en C\u00f3digo Civil y leyes complementarias<\/em>, t\u00ba 10, p\u00e1g.\u00a0696 y sgts., Ed. Astrea, Bs.\u00a0As., 2005: \u00ab\u2026\u00a0quien adquiri\u00f3 el dominio por un t\u00edtulo (p. ej., compraventa, legado, donaci\u00f3n, etc.) luego no puede adquirir por otro t\u00edtulo el dominio que ya tiene. Ello obedece a que el dominio comprende la totalidad de los atributos posibles sobre la cosa por ser el derecho real m\u00e1s completo y, en consecuencia, el propietario no puede agregar ninguna otra facultad. La norma se refiere al \u2018t\u00edtulo\u2019 de adquisici\u00f3n pero se aplica a todos los \u2018modos\u2019 de adquisici\u00f3n del dominio: por ejemplo, quien adquiri\u00f3 la cosa por la tradici\u00f3n que le hizo el vendedor sobre la base de un t\u00edtulo perfecto, no puede adquirirla nuevamente por usucapi\u00f3n. Dado que la exclusividad importa la pertenencia de dominio a una sola persona, no pueden coexistir dos o m\u00e1s dominios sobre la misma cosa, ni a favor del mismo titular, ni de distintas personas [\u2026] La doctrina indica que el origen de la regla consagrada en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo es el principio romanista cl\u00e1sico \u2018res sua servit<\/em>\u2019, seg\u00fan el cual nadie puede tener una servidumbre sobre su cosa y, en general, ning\u00fan derecho real agregado al dominio sobre el mismo objeto\u00bb [\u2026] Por otra parte, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2606 del C\u00f3digo Civil dispone: \u00abEl derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a t\u00edtulo de transformaci\u00f3n, accesi\u00f3n, o prescripci\u00f3n, la propiedad de una cosa perteneciente a otra\u00bb. De aqu\u00ed resulta que para que la prescripci\u00f3n adquisitiva opere, es condici\u00f3n inexorable que la cosa sea ajena, no opinando en sentido contrario ninguno de los autores hasta aqu\u00ed citados [\u2026] Es correcta la apreciaci\u00f3n de Cer\u00e1volo acerca de que, con la interpretaci\u00f3n a la que adherimos, est\u00e1 en mejor situaci\u00f3n un intruso, que luego de veinte a\u00f1os adquirir\u00e1 el dominio de un inmueble por usucapi\u00f3n, que el adquirente del adquirente de un donatario, a quien despu\u00e9s de a lo mejor cincuenta a\u00f1os de efectuada la donaci\u00f3n le es reclamado el bien. Pero la ley no siempre es justa 67<\/a>\u2026\u201d.<\/p>\n Por \u00faltimo, se detiene Cer\u00e1volo en las objeciones de Giralt Font de la siguiente manera:<\/p>\n La prescripci\u00f3n de los derechos reales se funda en la posesi\u00f3n de la cosa, aunque \u2013como expresa el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3961\u2013 la persona contra la cual corriese se encontrase, por raz\u00f3n de una condici\u00f3n a\u00fan no cumplida, o por un t\u00e9rmino a\u00fan no vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos; agrega la nota: \u201cLa prescripci\u00f3n de los derechos reales no alcanzar\u00eda los motivos de su creaci\u00f3n, si el curso de ella debiera discontinuarse por efecto de una condici\u00f3n o de un t\u00e9rmino\u201d. Por otra parte, mientras viva el donante, el eventual heredero, como tal, no tiene derecho ni acci\u00f3n algunos, sino simple expectativa, l\u00f3gicamente inoponible a la usucapi\u00f3n cumplida [\u2026] En lo tocante a lo dispuesto por el art.\u00a02509 del C\u00f3digo Civil, y lo manifestado por V\u00e9lez en su nota, creemos firmemente que no se refiere \u00fanicamente al supuesto de adquirir por distintos y sucesivos t\u00edtulos, partes proporcionales o desmembraciones del dominio, sino tambi\u00e9n, tal como claramente se deduce de su nota, al de adquirir lo que al derecho de dominio le faltare para ser pleno y perfecto. Siendo el dominio adquirido por donaci\u00f3n en un caso como el subexamen, un dominio resoluble o revocable, esto es \u201cimperfecto\u201d, es posible adquirir con posterioridad lo que le falta al dominio para ser pleno, y ello puede acaecer por prescripci\u00f3n adquisitiva. En otras palabras, el dominio adquirido por el donatario es revocable, imperfecto por carecer de uno de los atributos del dominio pleno, su perpetuidad; pero ese dominio, claro est\u00e1, puede ser completado con posterioridad, adquiriendo tal car\u00e1cter que lo haga pleno. Por otro lado, reza parte de la nota al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3961 C.C., conforme el cual el curso de la prescripci\u00f3n comienza con la posesi\u00f3n, que \u201cen la prescripci\u00f3n de los derechos reales, que est\u00e1 fundada sobre la posesi\u00f3n de la cosa, ella debe poderse cumplir, a pesar de los obs\u00adt\u00e1cu\u00adlos temporarios que impidan a la persona en cuyo perjuicio procede, ejercer su derecho\u201d. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2606 del C\u00f3digo Civil dispone: \u201cEl derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a t\u00edtulo de transformaci\u00f3n, accesi\u00f3n, o prescripci\u00f3n, la propiedad de una cosa perteneciente a otra\u201d. Conforme Giralt Font, de ello resulta que, para que la prescripci\u00f3n adquisitiva opere, es condici\u00f3n inexorable que la cosa sea ajena. Ahora bien, si como sostenemos y tiene dicho la jurisprudencia de los \u00faltimos a\u00f1os en forma pac\u00edfica, el dominio adquirido por el donatario es resoluble o revocable \u201cex lege\u201d, producida la condici\u00f3n legal (que fallecido el donante, existan herederos forzosos cuya leg\u00edtima haya sido afectada que ejerzan la acci\u00f3n de reducci\u00f3n) el dominio queda resuelto o revocado, puesto que tambi\u00e9n se extingue \u201cel dominio revocable por el cumplimiento de la cl\u00e1usula legal constante en el acto jur\u00eddico que lo transmiti\u00f3, o por la condici\u00f3n resolutiva o plazo resolutivo a que su duraci\u00f3n fue subordinada\u201d (art.\u00a02668 CCIV). Por cierto, \u201cla revocaci\u00f3n del dominio tendr\u00e1 siempre efecto retroactivo al d\u00eda en que se adquiri\u00f3, si no hubiere en la ley o en los actos jur\u00eddicos que la establecieron, disposici\u00f3n expresa en contrario\u201d (art.\u00a02669 CCIV). En tal virtud, producida aquella condici\u00f3n legal, el dominio del donatario queda revocado en favor de los herederos forzosos perjudicados; el poseedor por veinte a\u00f1os podr\u00e1 entonces alegar el acaecimiento de la usucapi\u00f3n frente a esos herederos, que devinieron titulares del dominio con efectos retroactivos, por cumplimiento de la condici\u00f3n legal a que el derecho se hallaba sujeto. No se prescribe la cosa propia, no se prescribe contra s\u00ed mismo; se prescribe contra los devenidos titulares de dominio por el acaecimiento de la condici\u00f3n legal, esto es contra quienes intentan la acci\u00f3n de reducci\u00f3n con los efectos reipersecutorios apuntados; frente a ellos se opone la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n adquisitiva.<\/p>\n Tambi\u00e9n apuntamos la disidencia al respecto de Mario G. Szmuch exteriorizada en su dictamen en minor\u00eda formulado en 2008 (expediente de consulta 16-00248-08), quien adhiere a la postura de Giralt Font, que, a su juicio, recepta la doctrina correcta sobre la materia. Transcribimos aqu\u00ed solo la doctrina del dictamen citado, y recomendamos su lectura completa para conocer sus fundamentos. As\u00ed, en palabras de Szmuch:<\/p>\n 1) Quien adquiri\u00f3 la propiedad de un inmueble a t\u00edtulo de donaci\u00f3n, con t\u00edtulo y modo suficientes, no puede en adelante adquirirla por otro t\u00edtulo ni por ning\u00fan otro modo de adquisici\u00f3n (p. ej. usucapi\u00f3n), salvo en la parte que el donante no hubiera transmitido, conforme art.\u00a02509 del C\u00f3d. Civil.<\/p>\n 2) La usucapi\u00f3n larga es un modo de adquirir ciertos derechos reales, pero no una manera de purgar los defectos que pudiera tener el t\u00edtulo de propiedad del poseedor.<\/p>\n 3) La usucapi\u00f3n larga no opera sobre el t\u00edtulo del poseedor, no produce efectos en el mismo, ni para mejorarlo ni para empeorarlo; prueba de ello es que el art.\u00a04015 del C\u00f3d. Civil descarta totalmente el t\u00edtulo del poseedor a los efectos de la procedencia de la usucapi\u00f3n.<\/p>\n 4) El transcurso del plazo de la usucapi\u00f3n larga no elimina del t\u00edtulo del donatario la condici\u00f3n resolutoria t\u00e1cita, consistente en la inoficiosidad de la donaci\u00f3n. Dicha condici\u00f3n resolutoria no se borra del t\u00edtulo del donatario por el mero transcurso del tiempo.<\/p>\n 5) En vida del donante s\u00f3lo es posible eliminar tal condici\u00f3n legal v\u00eda distracto de donaci\u00f3n.<\/p>\n 6) El cumplimiento de la condici\u00f3n resolutoria no produce por s\u00ed mismo el cambio de titularidad del inmueble, ya que para ello es preciso que se verifique el modo, es decir la tradici\u00f3n, o alguno de sus suced\u00e1neos, conforme doctrina del art.\u00a01371 inc.\u00a02 del C\u00f3d. Civil.<\/p>\n Volviendo ahora a nuestra l\u00ednea argumental (esto es, acogiendo la prescripci\u00f3n adquisitiva como modo de subsanaci\u00f3n v\u00e1lido), entendemos que podr\u00eda plantarse la posibilidad de alg\u00fan supuesto de suspensi\u00f3n o interrupci\u00f3n de la prescripci\u00f3n (cfr. art.\u00a03986 CCIV 68<\/a>). Surge claro de la lectura de la norma que la voluntad del codificador fue que bastara con la intenci\u00f3n de ejercer el derecho, a pesar de que no se hiciera de la mejor forma; la soluci\u00f3n parece justa. Pero ello no significa que, aunque se proteja al titular de un derecho de un error cometido al exteriorizar su voluntad de ejercerlo, se lo haga a ultranza y en desmedro de los derechos de terceros, y, m\u00e1s a\u00fan, de la seguridad jur\u00eddica. Sostenemos que no puede exig\u00edrsele menos a quien acciona por un derecho que entiende le pertenece, que el dar a publicidad su pretensi\u00f3n; y, a su vez, trat\u00e1ndose de derechos reales sobre inmuebles, dicha publicidad debe reflejarse en la matr\u00edcula correspondiente, y tener un correcto emplazamiento registral. Los \u00fanicos a quienes ser\u00eda oponible un derecho no publicitado son quienes conocieron o debieron conocer de \u00e9l, y\/o de una controversia judicial al respecto. No puede pensarse que haya que hurgar expedientes judiciales para transmitir un derecho real, por si acaso alg\u00fan interesado no ha sido lo suficientemente diligente, y no ha dado emplazamiento registral a sus pretensiones. No caben dudas de que, en miras a la seguridad jur\u00eddica, quien pretenda ejercer un derecho evitando perderlo por el transcurso del tiempo, debe valerse de la publicidad. No mediando dicha publicidad, estamos frente a una situaci\u00f3n de apariencia jur\u00eddica que juega en favor de los terceros de buena fe.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> \u25a0 No resulta observable el t\u00edtulo tra\u00eddo en consulta (con motivo de la donaci\u00f3n efectuada a favor de quienes no son hijos de la donante, o de quienes no son descendientes en l\u00ednea recta a los que hubiese correspondido el ejercicio del derecho de representaci\u00f3n, en caso de haberse tratado de la sucesi\u00f3n de la donante), en cuanto a la parte indivisa transmitida por la donante fallecida en febrero de 2014, por haber transcurrido ya un plazo de m\u00e1s de veinte a\u00f1os de efectuada dicha donaci\u00f3n.<\/p>\n \u25a0 Tampoco resulta observable el t\u00edtulo tra\u00eddo en consulta (con igual motivo) con relaci\u00f3n a la parte indivisa transmitida por la donante fallecida en septiembre de 1982, en virtud de haber transcurrido m\u00e1s de diez a\u00f1os desde su fallecimiento.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> 1<\/a>.<\/strong> Lamber, Rub\u00e9n A., Donaciones<\/em>, Buenos Aires, Astrea, 2008, p.\u00a0355.<\/p>\n<\/div>\n 2<\/a>.<\/strong> Art.\u00a07 CCCN<\/a>: \u201cEficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden p\u00fablico, excepto disposici\u00f3n en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garant\u00edas constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecuci\u00f3n, con excepci\u00f3n de las normas m\u00e1s favorables al consumidor en las relaciones de consumo\u201d.<\/p>\n Art.\u00a03 CCIV<\/a>: \u201cA partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicar\u00e1n aun a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden p\u00fablico, salvo disposici\u00f3n en contrario. La retroactividad establecida por la ley en ning\u00fan caso podr\u00e1 afectar derechos amparados por garant\u00edas constitucionales. A los contratos en curso de ejecuci\u00f3n no son aplicables las nuevas leyes supletorias\u201d (texto seg\u00fan Ley 17711. Texto anterior: \u201cLas leyes disponen para lo futuro; no tienen efecto retroactivo, ni pueden alterar los derechos ya adquiridos\u201d). [N.\u00a0del E.: el lector podr\u00e1 ver aqu\u00ed<\/a> las notas del codificador, p.\u00a01, art.\u00a03\u00ba {Buenos Aires, Pablo Coni editor, 1872; versi\u00f3n digitalizada por Google Books<\/a> \u2013uso no comercial\u2013}; si no puede abrir el documento, acceda una versi\u00f3n alternativa aqu\u00ed<\/a> {no oficial}].<\/p>\n<\/div>\n 3<\/a>.<\/strong> [N.\u00a0del E.: el lector podr\u00e1 ver aqu\u00ed<\/a> las notas del codificador, pp.\u00a0260, art.\u00a09\u00ba, y 267, art.\u00a04\u00ba {Buenos Aires, Pablo Coni editor, 1872; versi\u00f3n digitalizada por Google Books<\/a> \u2013uso no comercial\u2013}; si no puede abrir el documento, acceda una versi\u00f3n alternativa aqu\u00ed<\/a> {no oficial}].<\/p>\n<\/div>\n 4<\/a>. <\/strong>Art.\u00a03955 CCIV<\/a>: \u201cLa acci\u00f3n de reivindicaci\u00f3n que compete al heredero leg\u00edtimo, contra los terceros adquirentes de inmuebles comprendidos en una donaci\u00f3n, sujeta a reducci\u00f3n por comprender parte de la leg\u00edtima del heredero, no es prescriptible sino desde la muerte del donante\u201d. No obstante haberlo deslizado en alguna oportunidad, no compartimos ahora conceptualizar a los terceros del art.\u00a03955 como \u201cquienes no revisten la calidad de herederos forzosos o legitimarios del donante\u201d (ya que, p.\u00a0ej., los padres son herederos forzosos de los hijos, aunque son excluidos por los descendientes de ellos), o como \u201cquienes no son descendientes del donante\u201d (ya que los nietos son descendientes, pero en vida de sus padres las donaciones a su favor ser\u00edan observables), sino como aquellos que no son hijos del donante, o que no son descendientes en l\u00ednea recta a los que hubiese correspondido el ejercicio del derecho de representaci\u00f3n, en caso de haberse tratado de la sucesi\u00f3n del donante<\/em>.<\/p>\n<\/div>\n 5<\/a>. <\/strong>C\u00e1m. Civ. de la Cap. Fed., 11\/6\/1912, \u201cEscary, Jos\u00e9 v. Pietranera, Tancredi s\/ escrituraci\u00f3n\u201d (Jurisprudencia Argentina<\/em>, N\u00ba\u00a031 {t.\u00a05} [N.\u00a0del E.: en Revista del Notariado<\/em> , Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, separata \u201cDonaciones a herederos forzosos<\/a>\u201d, 2010, pp.\u00a065-71]).<\/p>\n<\/div>\n<\/h2>\n
![\"Esc.](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/Marti_BIO-150x150.jpg\")
1. Doctrina<\/h2>\n
2. Antecedentes<\/h2>\n
3. Consideraciones<\/h2>\n<\/a>
3.1. Legislaci\u00f3n aplicable<\/h3>\n
3.2. Observabilidad de las donaciones a terceros<\/h3>\n
\n
\n
\n
\n
3.3. La prescripci\u00f3n adquisitiva como medio de subsanaci\u00f3n<\/h3>\n
4. Conclusiones<\/h2>\n
Notas<\/h2>\n