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<\/a><\/p>\n<\/p>\n
Imagen:<\/em> DParsons1<\/a>, CC<\/a>.<\/sup><\/pre>\n<\/p>\n
Autor: Horacio Colman Lerner<\/strong><\/p>\n
<\/p>\n
Resumen<\/span>:<\/strong> Se analiza la regulaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios en el C\u00f3digo Civil y Comercial, puntualmente los countries y barrios cerrados. La ley se\u00f1ala la obligaci\u00f3n de la adecuaci\u00f3n. Sin embargo, los conjuntos organizados en propiedad horizontal y aquellos encuadrados en las disposiciones del Decreto 9404\/1986 de la provincia de Buenos Aires no tienen esta obligaci\u00f3n. Es optativa. Las nuevas disposiciones rigen imperativamente y retroactivamente para todos los emprendimientos, cualquiera fuera la forma en que se hubiesen organizado. *<\/a><\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
1. Enunciados del C\u00f3digo Civil y Comercial.\u00a0Libro IV, t\u00edtulo VI, \u201cConjuntos inmobiliarios\u201d<\/h2>\n
Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2073<\/strong><\/p>\n
Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o n\u00e1uticos, o cualquier otro emprendimiento urban\u00edstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.<\/p><\/blockquote>\n
\u00a0<\/strong>Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2074<\/strong><\/p>\n
Caracter\u00edsticas. Son elementos caracter\u00edsticos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisi\u00f3n forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen \u00f3rganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y r\u00e9gimen disciplinario, obligaci\u00f3n de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personer\u00eda jur\u00eddica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, as\u00ed como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.<\/p><\/blockquote>\n
Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075<\/strong><\/p>\n
Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dem\u00e1s elementos urban\u00edsticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicci\u00f3n.
\nTodos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el T\u00edtulo V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente T\u00edtulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
\nLos conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.<\/p><\/blockquote>\nAr\u00adt\u00edcu\u00adlo 2076<\/strong><\/p>\n
Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso com\u00fan las partes y lugares del terreno destinadas a v\u00edas de circulaci\u00f3n, acceso y comunicaci\u00f3n, \u00e1reas espec\u00edficas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
\nLas cosas y partes cuyo car\u00e1cter de comunes o propias no est\u00e9 determinado se consideran comunes.<\/p><\/blockquote>\nAr\u00adt\u00edcu\u00adlo 2077<\/strong><\/p>\n
Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcci\u00f3n, y debe reunir los requisitos de independencia funcional seg\u00fan su destino y salida a la v\u00eda p\u00fablica por v\u00eda directa o indirecta.<\/p><\/blockquote>\n
Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2078<\/strong><\/p>\n
Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los l\u00edmites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y\u00a0normal convivencia y la protecci\u00f3n de valores paisaj\u00edsticos, arquitect\u00f3nicos y ecol\u00f3gicos.<\/p><\/blockquote>\n
Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2079<\/strong><\/p>\n
Localizaci\u00f3n y l\u00edmites perimetrales. La localizaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales apli\u00adcables.
\nLos l\u00edmites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en funci\u00f3n de aspectos urban\u00edsticos y de seguridad.<\/p><\/blockquote>\nAr\u00adt\u00edcu\u00adlo 2080<\/strong><\/p>\n
Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra \u00edndole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como as\u00ed tambi\u00e9n fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urban\u00edstica. Toda limitaci\u00f3n o restricci\u00f3n establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los t\u00edtulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.<\/p><\/blockquote>\n
Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2081<\/strong><\/p>\n
Gastos y contribuciones. Los propietarios est\u00e1n obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporci\u00f3n que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilizaci\u00f3n de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.<\/p><\/blockquote>\n
Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2082<\/strong><\/p>\n
Cesi\u00f3n de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier t\u00edtulo o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.<\/p><\/blockquote>\n
Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2083<\/strong><\/p>\n
R\u00e9gimen de invitados y admisi\u00f3n de usuarios no propietarios. El reglamento puede establecer la extensi\u00f3n del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un r\u00e9gimen de invitados y admisi\u00f3n de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las caracter\u00edsticas y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
\nEl uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesi\u00f3n ni transmisi\u00f3n total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.<\/p><\/blockquote>\nAr\u00adt\u00edcu\u00adlo 2084<\/strong><\/p>\n
Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre s\u00ed o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificaci\u00f3n del reglamento y deben decidirse con la mayor\u00eda propia de tal reforma, seg\u00fan la prevea el reglamento.<\/p><\/blockquote>\n
Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2085<\/strong><\/p>\n
Transmisi\u00f3n de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisi\u00f3n y consiguiente adquisici\u00f3n de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisici\u00f3n a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.<\/p><\/blockquote>\n
Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2086<\/strong><\/p>\n
Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.<\/p><\/blockquote>\n
<\/p>\n<\/a>
2. Desarrollo del tema. An\u00e1lisis de la ley y comentarios<\/h2>\n
Se ha incorporado al C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (CCCN<\/a>) la tipificaci\u00f3n y regulaci\u00f3n de los emprendimientos modernos llamados countries y barrios cerrados, que se denominan conjuntos inmobiliarios. De esta manera, se conforma el nuevo derecho real de propiedad horizontal especial. El principal objetivo es que el encuadre legal preexistente y futuro sea claramente oponible frente a terceros y a los participantes del complejo, tal como corresponde a un derecho real, imperando el orden p\u00fablico. Los participantes deben tener derechos reales sobre propiedades residenciales y \u00e1reas comunes<\/strong>.<\/p>\n
Del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 se desprende la obligaci\u00f3n para los conjuntos inmobiliarios preexistentes, que estuviesen organizados con un encuadre legal de derechos personales y\/o derechos reales en combinaci\u00f3n con derechos personales, de adecuarse a la nueva normativa para conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Con exactitud, se expresa que \u201cse deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real\u201d. Asimismo, en el mismo ar\u00adt\u00edcu\u00adlo que relacionamos, se expresa que<\/p>\n
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el T\u00edtulo V de este libro, con las modificaciones que establece el presente T\u00edtulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.<\/p>\n
Existen muchos complejos inmobiliarios preexistentes, countries y barrios cerrados, ciudades sat\u00e9lites, mega-emprendimientos n\u00e1uticos, etc., organizados de diferente forma respecto del tratamiento legal y los t\u00edtulos de propiedad de sus parcelas residenciales y \u00e1reas recreativas deportivas comunes. Por ejemplo:<\/p>\n
\n
- a) Propiedades de una sociedad an\u00f3nima, tanto \u00e1reas residenciales como recreativas, deportivas y sociales: los participantes construyen sus viviendas en sitios prese\u00f1alados, y, como t\u00edtulo de sus derechos, poseen acciones de la sociedad (combinaci\u00f3n de derecho real con derecho societario personal).<\/li>\n
- b) Sectores del emprendimiento organizados en propiedad horizontal (Ley 13512<\/a>, hoy derogada) con partes residenciales y \u00e1reas comunes y\/o el mismo sector organizado como un loteo residencial, con un condominio indiviso sobre inmuebles afectados a usos comunes recreativos: en ambos casos, se tienen \u00e1reas destinadas a recreaci\u00f3n y deportivas con un sector lindero; el sector com\u00fan, propiedad de una sociedad an\u00f3nima y\/o de una asociaci\u00f3n civil. Entre los primeros sectores mencionados y los linderos la vinculaci\u00f3n es la calidad de socio de la sociedad an\u00f3nima y\/o asociaci\u00f3n civil<\/strong> (se trata de un conjunto inmobiliario que combina derechos reales con personales).<\/li>\n
- c) Predios encuadrados en propiedad horizontal (Ley 13512<\/a>, hoy derogada) integrados por sectores residenciales, unidades funcionales y \u00e1reas comunes recreativas, deportivas y sociales que pertenecen en copropiedad a los titulares del sector residencial (se trata de un derecho real).<\/li>\n
- d) Countries o barrios cerrados conformados seg\u00fan el Decreto 9404\/1986<\/a> de la provincia de Buenos Aires (reglamentario del Decreto-ley 8912\/1977<\/a> de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo): 1<\/a> hay una parcelaci\u00f3n residencial, propiedad y dominio de los participantes, inmuebles afectados a recreaci\u00f3n, deportes, sociales e infraestructura, propiedad y dominio de una entidad jur\u00eddica, generalmente una asociaci\u00f3n civil en forma de sociedad an\u00f3nima (art.\u00a03 Ley 19550<\/a>), en la que participan todos los titulares del sector residencial como accionistas; y, finalmente, para vinculaci\u00f3n jur\u00eddica y funcional entre los inmuebles, parcelas residenciales y sectores de inmuebles afectados como de uso com\u00fan, recreativo, esparcimiento, se constituye una servidumbre predial, perpetua y gratuita. Se trata de tres derechos reales: 1) dominio sobre la parcela destinada a la construcci\u00f3n de la vivienda y\/o sobre la construcci\u00f3n ya existente; 2) las \u00e1reas e inmuebles recreativos, deportivos y sociales, que est\u00e1n en el dominio de una entidad jur\u00eddica (asociaci\u00f3n civil en forma de sociedad an\u00f3nima y\/o asociaci\u00f3n civil, cultural, social y deportiva); 3) derecho real servidumbre predial sobre \u00e1reas comunes recreativas a favor de los inmuebles residenciales, como vinculaci\u00f3n jur\u00eddica, conformando un todo inescindible y asegurando el destino y afectaci\u00f3n del uso y disfrute.
\nLa tenencia accionaria es un derecho personal al efecto interno establecido para integrar la sociedad an\u00f3nima o el derecho societario cuando se trata de una asociaci\u00f3n civil cultural. Ni las acciones ni la calidad de socio otorgan ni propiedad, ni dominio, ni derechos reales sobre las \u00e1reas comunes, que siguen estando en cabeza de la entidad jur\u00eddica). Lo que hace al encuadre legal es la servidumbre predial vinculante, que es derecho real. Por eso, se sugiere controlar los t\u00edtulos de los titulares del \u00e1rea residencial para establecer si se configur\u00f3 la servidumbre predial de referencia y se inscribi\u00f3 en el Registro de la Propiedad. La participaci\u00f3n de los residentes como accionistas (derechos societarios personales) no es el sustento del encuadre legal, pudiendo no existir. El verdadero derecho que determina el encuadre legal es la servidumbre predial (derecho real).<\/li>\n<\/ul>\n<\/p>\n<\/a>
2.1. Acotaciones y aclaraciones<\/h3>\n
Hay que tener cuidado al expresar \u201cservidumbres rec\u00edprocas\u201d (generalmente, se constituyen sobre inmuebles recreativos, para garantizar el uso y disfrute y que no se innove ni se subdividan los inmuebles afectados a recreaci\u00f3n y deportes). Simult\u00e1neamente y por separado, se constituye servidumbre urban\u00edstica sobre las parcelas residenciales, para garantizar el cumplimiento de las reglamentaciones de los c\u00f3digos de edificaci\u00f3n privados de los emprendimientos: alturas, espacios libres, linderos, techos, tipos de materiales de construcci\u00f3n, cuidado del medio ambiente. No se trata de servidumbres con reciprocidad en obligaciones.<\/p>\n
Roca Sastre, en el Primer Congreso de Derecho Registral (Madrid, 2-6 de mayo de 1961), 2<\/a> expres\u00f3:<\/p>\n
En una palabra, en el caso de servidumbres rec\u00edprocas no hay supeditaci\u00f3n o v\u00edncu\u00adlo de causalidad obligacional entre ellas, ya que tan pronto hayan quedado constituidas subsisten por s\u00ed mismas. Lo contrario ser\u00eda atribuir a la servidumbre predial un contenido obligacional de prestaciones rec\u00edprocas correlativas que no se da en ellas. Evidentemente, en la hip\u00f3tesis contemplada hay solidaridad entre las servidumbres constituidas por ser elementos integrantes de un estatuto global que afecta a todas las fincas, pero esta solidaridad no entra\u00f1a la correlatividad propia de las obligaciones rec\u00edprocas, y m\u00e1s bien puede afirmarse que la solidaridad es tal que s\u00f3lo permite el juego de la acci\u00f3n de cumplimiento, lo que guarda consonancia con el car\u00e1cter naturalmente estable de las servidumbres prediales.<\/p><\/blockquote>\n
Las servidumbres no se pueden entender como rec\u00edprocas.<\/p>\n
Los comercialistas opinan que la forma de concretar la adecuaci\u00f3n es la reforma de los estatutos de la entidad jur\u00eddica, asociaci\u00f3n civil en forma de sociedad an\u00f3nima, y conformar un reglamento de propiedad, en base a planos de mensura y subdivisi\u00f3n previos, incorporando las normativas del nuevo derecho real de propiedad horizontal especial a las cl\u00e1usulas estatutarias de la sociedad an\u00f3nima. En realidad, la adecuaci\u00f3n requerida por la ley trata de cuestiones del derecho civil, derechos reales, con referencia a la propiedad y el dominio y a su toma de raz\u00f3n en el Registro de la Propiedad Inmueble, previa constituci\u00f3n del nuevo organigrama y organizaci\u00f3n del derecho real por escritura p\u00fablica. Es mi opini\u00f3n que la reforma del estatuto de la sociedad administradora no ser\u00eda un mecanismo de adecuaci\u00f3n. El objetivo fundamental es garantizar la eficacia de derechos perfectamente oponibles frente a terceros y de orden p\u00fablico, como los derechos reales, sin \u00e1nimo de menospreciar la utilidad de los derechos societarios ni los personales. En este sentido, cabe recordar que los derechos reales, en nuestro pa\u00eds numerus clausus<\/em>, solo los determina, crea y sanciona como ley de fondo el Congreso Nacional.<\/p>\n
No podemos tener dudas acerca de que el CCCN incorpor\u00f3 y cre\u00f3 el derecho real de propiedad horizontal especial, particularizando el derecho real de propiedad horizontal (normativa que derog\u00f3 la Ley 13512) como soluci\u00f3n apropiada a la falta de regulaci\u00f3n y legislaci\u00f3n nacional para las urbanizaciones modernas. Es equivocada la posici\u00f3n de los juristas que invocan jornadas y congresos que consideran inconveniente la creaci\u00f3n indefinida de derechos reales por conspirar expresamente contra el numerus clausus<\/em>: tenemos un verdadero nuevo derecho real, el de propiedad horizontal especial.<\/p>\n
No caben dudas de que los derechos reales equivalen a mayor seguridad jur\u00eddica que los derechos personales, y el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN determina que los conjuntos inmobiliarios preexistentes organizados como derechos personales y combinaci\u00f3n de los derechos reales con personales deben adecuarse a las normativas para conformar el derecho real de propiedad horizontal especial. El CCCN es preciso y prolijo al pretender que los countries y barrios cerrados se encuadren dentro de los derechos reales, \u00fanicamente atento a que no son sugeribles los derechos personales. Esto \u00faltimo es lo que finalmente se entendi\u00f3 en la Comisi\u00f3n Bicameral del Congreso Nacional, que consider\u00f3 el proyecto de ley y finalmente fue sancionado por el Congreso por Ley 26994<\/a> con vigencia a partir del 1 de agosto de 2015 (Ley 27077<\/a>). 3<\/a> En este sentido, es oportuno comentar que era un error el proyecto de ley pretendido por la Federaci\u00f3n Argentina de Clubes de Campo, que configuraba un derecho real en combinaci\u00f3n con el derecho personal disciplinario y de admisi\u00f3n. Los derechos reales deben abastecerse \u00fanicamente por s\u00ed solos, ya que no resultan combinables con derechos personales.<\/p>\n
Ha sido curioso explicar el encuadre del Decreto 9404\/1986 como la combinaci\u00f3n de derecho real con derecho personal:<\/p>\n
\n
- Dominio y propiedad de las parcelas residenciales.<\/li>\n
- Una entidad jur\u00eddica con dominio y propiedad de los inmuebles afectados a uso com\u00fan (\u00e1reas recreativas, deportivas, sociales, infraestructuras generales). Debe entenderse que se trata de derecho personal porque la propietaria de las partes comunes, una asociaci\u00f3n civil en forma de sociedad an\u00f3nima, est\u00e1 integrada por socios accionistas que tienen, en l\u00f3gica consecuencia, derechos societarios personales.<\/li>\n
- Finalmente, se constituye el derecho real de servidumbre predial, que vincula jur\u00eddica y funcionalmente los sectores residenciales y recreativos comunes para constituir un \u00fanico conjunto inescindible.<\/li>\n<\/ol>\n
\u00bfCu\u00e1les son los derechos reales?:<\/p>\n
\n
- a) Propiedad de los participantes de las parcelas residenciales<\/li>\n
- b) Propiedad y dominio de la asociaci\u00f3n civil en forma de sociedad an\u00f3nima con respecto a las \u00e1reas de uso com\u00fan<\/li>\n
- c) Servidumbre predial vinculante de los sectores residencial y com\u00fan<\/li>\n<\/ul>\n
El encuadre del Decreto 9404\/1986<\/a> ya quedar\u00eda conformado.<\/p>\n
\u00bfCu\u00e1les son los derechos personales?: ser parte y accionista de la sociedad an\u00f3nima, que tiene en cabeza el derecho real de dominio sobre \u00e1reas comunes. Queda claro que el derecho de propiedad de las \u00e1reas comunes no les pertenece a los accionistas, ni individualmente ni en conjunto, sino solo a la entidad jur\u00eddica y\/o sociedad an\u00f3nima. Los socios y\/o accionistas solo tienen derechos personales con respecto a la sociedad. Como dijimos, tienen derecho real y dominio sobre sus parcelas, no por el hecho de ser accionistas. Ser accionista, aunque se estipule una obligaci\u00f3n inescindible con la propiedad de la parcela, no tiene consecuencias jur\u00eddicas, como si fuera un derecho real. La estipulaci\u00f3n obligacional referida es creaci\u00f3n de los particulares desarrolladores y organizadores, y no es previsto como un derecho real legislado la uni\u00f3n de la acci\u00f3n como un inmueble conformando un todo.<\/p>\n
Afortunadamente, tuvimos una conversaci\u00f3n \u2013casi un seminario privado\u2013 con la doctora A\u00edda Kemelmajer de Carlucci \u2013prestigiosa jurista que integr\u00f3 la comisi\u00f3n redactora del CCCN con los doctores Elena Highton y Ricardo Lorenzetti\u2013, en la que fue una satisfacci\u00f3n personal esclarecer el punto en an\u00e1lisis y concluir que el encuadre referido (Decreto 9404\/1986) conforma un encuadre en base a derechos reales. No hay derechos personales en combinaci\u00f3n.<\/p>\n
El encuadre se perfecciona con la vinculaci\u00f3n jur\u00eddica funcional por la constituci\u00f3n de la servidumbre predial perpetua y gratuita, conform\u00e1ndose un conjunto inescindible entre las propiedades que pertenecen en dominio a los participantes del sector residencial y la propiedad de uso com\u00fan que es propiedad y dominio de la entidad jur\u00eddica asociaci\u00f3n civil en forma de sociedad an\u00f3nima. Esto tiene mucha importancia, ya que, conforme a la letra del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 del CCCN, los emprendimientos (Decreto 9404\/1986) no tendr\u00e1n obligaci\u00f3n de adecuarse. Pueden optar por declarar, con acuerdo privado y\/o particular, en forma individual y\/o en asamblea un\u00e1nime de sus participantes, que componen una propiedad horizontal especial: encuadre consorcial. No har\u00e1 falta una instrumentaci\u00f3n notarial de transformaci\u00f3n al nuevo derecho real de propiedad horizontal especial.<\/p>\n
La doctora Kemelmajer, en oportunidad de disertar en la sede del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en el mes de agosto de 2016, refiri\u00f3 y opin\u00f3 que la ponencia presentada por el autor de este trabajo se ajust\u00f3 doctrinariamente a lo que se interpreta que la ley quer\u00eda decir y expresar en el texto del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 sobre \u201cadecuaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n
La nueva normativa rige con aplicaci\u00f3n inmediata, imperativamente y retroactivamente, para todos los conjuntos inmobiliarios preexistentes, se hayan o no adecuado, y no se necesita la conformidad de los integrantes de esos complejos para su aplicaci\u00f3n inmediata. Son normativas de fondo y retroactivas, como por ejemplo: expensas ejecutivas, reglas de administraci\u00f3n, consejo de propietarios, derecho de admisi\u00f3n \u201cbolilla negra\u201d, terreno propio, \u00e1rea residencial; resulta lo mismo sin construcci\u00f3n y\/o a construir y\/o construido. No se necesita inscribir altas de construcci\u00f3n en el Registro de la Propiedad Inmueble<\/strong> (Decreto 947\/2004<\/a> de la provincia de Buenos Aires, derogado de hecho por CCCN) con referencia a clubes de campo y barrios cerrados (ver leyes de catastro). Ha sido notable el reconocimiento que siempre tuvo el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires al inscribir en forma individual las unidades de la propiedad horizontal (a pesar del condominio del terreno establecido por la Ley 13512). El Registro inscribi\u00f3 que la unidad funcional comprend\u00eda el terreno<\/strong> (opini\u00f3n de Kemelmajer de Carlucci). Si el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires exige previamente, para inscribir una reventa de una unidad funcional en propiedad horizontal, que se otorgue y se inscriba una escritura de obra nueva – acta de construcci\u00f3n finalizada, deber\u00e1 recurrirse y apelarse (con sustento en el CCCN).<\/p>\n
Abella y Mariani de Vidal 4<\/a> plantean que<\/p>\n
\u2026 la exigencia de adecuaci\u00f3n, impuesta por el art.\u00a02075, \u00faltimo p\u00e1rrafo, relativa a los conjuntos inmobiliarios preexistentes, a la entrada en vigencia del nuevo C\u00f3digo, impresiona como de muy dudosa constitucionalidad, lesiva de la garant\u00eda de la propiedad (art.\u00a017, Constituci\u00f3n Nacional) e incluso contraria a lo dispuesto por el art.\u00a07 del propio C\u00f3digo.<\/p><\/blockquote>\n
Asimismo, se refieren a la aplicaci\u00f3n del encuadre del Decreto 9404\/1986, provincia de Buenos Aires, como la \u201ccombinaci\u00f3n de derechos reales y personales\u201d. Repitiendo conceptos vertidos anteriormente, ratificamos que, a los efectos de organizar jur\u00eddicamente el conjunto inmobiliario bajo la figura prevista en la normativa del Decreto 9404\/1986, el conjunto parcelario residencial y recreativo-deportivo es inescindible, por la vinculaci\u00f3n jur\u00eddica de la servidumbre predial constituida sobre las \u00e1reas comunes de esparcimiento a favor de los inmuebles residenciales. Concretamente, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el dominio de cada parcela residencial, la titularidad del dominio de la asociaci\u00f3n civil en forma de sociedad an\u00f3nima, de los inmuebles afectados a espacios recreativos-deportivos y calles de circulaci\u00f3n interna, y, finalmente, se inscribe el derecho real de servidumbre con respecto a fundos sirvientes a favor de fundos dominantes. Cumpliendo la formalidad notarial y registral pertinente referida, tenemos \u00fanicamente derechos reales que configuran el encuadre legal del conjunto inmobiliario. Los derechos de los accionistas socios de la entidad y\/o asociaci\u00f3n referida se toman nota en un registro de accionistas y\/o libro de asociados.<\/p>\n
El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN excluye de la obligaci\u00f3n de adecuaci\u00f3n a los conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos bajo derechos reales como propiedad horizontal Ley 13512, y al encuadre Decreto 9404\/1986, con la servidumbre predial, dominio de las parcelas y dominio de la propiedad com\u00fan. El derecho personal societario de los accionistas no es fundamental para ser tenido en cuenta en el encuadre legal, ya que aun si los titulares del sector residencial no fueran accionistas de la asociaci\u00f3n civil en forma de sociedad an\u00f3nima, propietaria de las \u00e1reas comunes, igualmente existir\u00e1 la vinculaci\u00f3n jur\u00eddica y funcional, conformando un conjunto \u00fanico inescindible del complejo inmobiliario, con la constituci\u00f3n del derecho real de servidumbre. Al dictarse el Decreto 9404\/1986, se dispuso \u2013y nunca se cumpli\u00f3\u2013 que el Registro de la Propiedad Inmobiliaria deb\u00eda tomar nota de la afectaci\u00f3n al referido encuadre.<\/p>\n
\u00bfContinuar\u00eda sosteni\u00e9ndose una presunta inconstitucionalidad de la nueva normativa? Sin perjuicio de lo antedicho, los titulares del emprendimiento que se organizan en el marco del Decreto 9404\/1986 pueden querer adecuarse al sistema consorcial de propiedad horizontal especial. En ese supuesto, tendr\u00eda que haber acuerdo un\u00e1nime, expresado en documentaci\u00f3n privada o por escritura p\u00fablica; y, asimismo, en mi opini\u00f3n, el representante legal del complejo, tambi\u00e9n por escritura p\u00fablica, declarar\u00eda que todas las propiedades existentes integran y componen un \u201cconsorcio de propiedad horizontal especial, C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/strong>\u201d<\/strong>, sin necesidad de que se realicen actos notariales de transformaci\u00f3n de los derechos reales vigentes en el derecho real de propiedad horizontal especial. Debe haber una conformidad un\u00e1nime expresa de todos los titulares de las parcelas residenciales. Si el registro publicita el terreno de las unidades funcionales propias, entonces no hay que rectificar ni readecuar porque esto es, precisamente, lo que ahora dice la ley<\/strong> (opini\u00f3n de Kemelmajer de Carlucci).<\/p>\n
La Ley 13512 expresaba que el total del terreno o suelo del emprendimiento es propiedad com\u00fan. Lo que se pretendi\u00f3 con la nueva normativa (art.\u00a02075 CCCN) es que los emprendimientos constituidos como derechos personales y\/o como combinaci\u00f3n de derechos personales con derechos reales, obligatoriamente y por razones de seguridad jur\u00eddica, organizaci\u00f3n y principalmente oponibilidad frente a terceros, queden \u00fanicamente establecidos como constituidos en base a derechos reales, se\u00f1al\u00e1ndose propiedad horizontal con las particularidades de propiedad horizontal especial<\/strong>. No ser\u00eda obligatoria la adecuaci\u00f3n formal para los que est\u00e1n organizados por propiedad horizontal (Ley 13512) ni para los que estuviesen correctamente encausados, seg\u00fan el Decreto 9404\/1986, como dominio de parcelas residenciales, dominio de \u00e1reas comunes, propiedad de la asociaci\u00f3n civil en forma de sociedad an\u00f3nima y\/o cualquier otro tipo societario y servidumbre predial sobre fundos \u00e1reas de uso com\u00fan como sirvientes y sector residencial fundos dominantes, y, accesoriamente, servidumbre urban\u00edstica constituida sobre parcelas residenciales, fundos sirvientes a favor de inmuebles comunes y fundos dominantes.<\/p>\n
Debe quedar claro que tener acciones o t\u00edtulos societarios de la entidad jur\u00eddica propietaria de las \u00e1reas comunes no introduce ni mejora la vinculaci\u00f3n jur\u00eddica funcional que conforma un complejo inescindible entre los sectores. No importa si se considera la acci\u00f3n inescindible del t\u00edtulo de propiedad de la parcela residencial. Tal argumento convencional no tiene fuerza de derecho real. Podr\u00eda existir el complejo inmobiliario inescindible, frente a terceros, con la servidumbre predial vinculante sin que los residentes sean socios de la propietaria de las \u00e1reas comunes.<\/p>\n
Finalmente, es interesante observar que en los conjuntos inmobiliarios encuadrados linealmente por el Decreto 9404\/1986, los titulares del sector residencial conforman una organizaci\u00f3n comunitaria consorcial, atento a que todos son titulares de fundos dominantes con derecho al uso y goce sobre las \u00e1reas de uso com\u00fan, fundos sirvientes, seg\u00fan resultar\u00eda de la constituci\u00f3n de la servidumbre predial vinculante. En este \u00faltimo car\u00e1cter de titulares de derecho por la servidumbre real, estar\u00edan conformando un consorcio similar a la propiedad horizontal, en la cual un conjunto de propietarios de unidades o parcelas residenciales son, a la vez, titulares de derechos reales de uso y goce que otorga la servidumbre, sobre los inmuebles afectados al uso recreativo y deportivo del emprendimiento. Y con esa organizaci\u00f3n de hecho ya estar\u00edan adecuados a las normativas de un r\u00e9gimen \u201cconsorcial\u201d. Deber\u00e1n tener en cuenta que son de aplicaci\u00f3n inmediata: el t\u00edtulo ejecutivo de las expensas y el r\u00e9gimen de administraci\u00f3n y opci\u00f3n de elecci\u00f3n de consejo de propietarios para controlar la administraci\u00f3n, y, desde ya, debi\u00e9ndose cumplir con todas las estipulaciones de fondo que tienen vigencia imperativa, retroactiva y de orden p\u00fablico: derecho de admisi\u00f3n-bolilla negra, etc.<\/p>\n
Se est\u00e1 dando que algunos autores, incluso instituciones y academias vinculadas con el notariado, sustentan jur\u00eddicamente, en forma tremendamente equivocada, que el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de adecuaci\u00f3n referida en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN es dificultoso o imposible. Esperan una ley aclaratoria o complementaria y\/o una reglamentaci\u00f3n. Me permito expresar que no todas las situaciones son iguales. 5<\/a> Lo que debe criticarse es que, en defensa de intereses o situaciones particulares, se pretenda convalidar la suspensi\u00f3n de la aplicaci\u00f3n de la ley. De todas maneras, el orden jur\u00eddico y la norma imperativa y retroactiva har\u00e1n sentir sus efectos de aplicaci\u00f3n inmediata.<\/p>\n
El Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires emiti\u00f3 la Orden de Servicio 45\/2015<\/a>, que calific\u00f3 de \u201ccumplimiento imposible el acceso registral de la adecuaci\u00f3n de los conjuntos preexistentes\u201d (p.\u00a037).<\/p>\n
Abella y Mariani de Vidal agregan:<\/p>\n
\u2026 si el conjunto inmobiliario fue creado con arreglo a las normas en vigor en un momento anterior, tal creaci\u00f3n constituye una situaci\u00f3n jur\u00eddica consolidada [de derechos adquiridos]<\/p><\/blockquote>\n
Hoy, en lugar de derechos adquiridos, se habla de garant\u00edas constitucionales que de ser afectadas hay que probarlas por parte del afectado.<\/p>\n
Independientemente de que no se concrete la instrumentaci\u00f3n formal de la adecuaci\u00f3n dispuesta en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075 CCCN, la ley de propiedad horizontal especial es imperativa, retroactiva, de orden p\u00fablico y de aplicaci\u00f3n inmediata, operativa o funcional respecto de las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes en los conjuntos inmobiliarios, cualquiera fuere su formato jur\u00eddico, si ello redunda en soluciones m\u00e1s favorables para el emprendimiento. Los profesionales del derecho deben aplicar el nuevo r\u00e9gimen legal, que a mi consideraci\u00f3n es muy bueno y superador de las reglamentaciones que reg\u00edan con anterioridad al 1 de agosto de 2015.<\/p>\n
Las obligaciones del pago de expensas tendr\u00e1n t\u00edtulo ejecutivo; las administraciones podr\u00e1n renovarse sin personajes perpetuos ni con mayor\u00edas accionarias de oro; es muy importante el consejo de propietarios controlador; no podr\u00e1 subsistir la bolilla negra-derecho de admisi\u00f3n. En propiedad horizontal, el terreno \u00e1rea residencial es propio, ya no es m\u00e1s com\u00fan, etc.<\/p>\n
Si los complejos organizados con el encuadre de la Ley 13512 y los que adoptaron la normativa provincial del Decreto 9404\/1986, como hemos explicado, no necesitan adecuarse cumpliendo lo dispuesto en el CCCN, los que restan y quedan, realmente organizados como derechos personales combinados con derechos reales, ser\u00e1n pocos, y no existen dificultades de que se encuadren dentro de los derechos reales exclusivamente, como es el prop\u00f3sito legislado. No es necesaria adecuaci\u00f3n en los PH ni tampoco en los encuadres del Decreto 9404\/1986.<\/p>\n
Los encuadres legales preexistentes se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real<\/strong>.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
3. Retroactividad de la ley<\/h2>\n
Ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7<\/strong><\/p>\n
Eficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes.
\nLas leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden p\u00fablico, excepto disposici\u00f3n en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garant\u00edas constitucionales.<\/p><\/blockquote>\nLorenzetti 6<\/a>, analiza la interpretaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7 CCCN y expresa, entre varias afir\u00admaciones, que<\/p>\n
Es una regla dirigida al juez para proteger la seguridad jur\u00eddica. Esta regla est\u00e1 dirigida al juez y le indica qu\u00e9 ley debe aplicar al resolver un caso (en cambio no est\u00e1 dirigida al legislador que puede dictar una ley diferente a la del C\u00f3digo, de la misma jerarqu\u00eda normativa, estableciendo una retroactividad expresa), y establece que debe aplicar la ley de modo inmediato y que no tiene efecto retroactivo, con las excepciones previstas [\u2026]<\/p><\/blockquote>\n
La ley entra en vigencia a partir de la fecha que establece (art.\u00a05\u00ba) [\u2026] La segunda regla general es que la ley no puede tener efectos retroactivos. La excepci\u00f3n es que una ley lo establezca expresamente, pero en ese caso, no puede afectar derechos amparados por garant\u00edas constitucionales [\u2026]<\/p>\n
En el sistema actual la noci\u00f3n de retroactividad es una derivaci\u00f3n del concepto de aplicaci\u00f3n inmediata. Por lo tanto, la ley es retroactiva si se aplica a una relaci\u00f3n o situaci\u00f3n jur\u00eddica ya constituida o extinguida, o a efectos ya cumplidos bajo la ley anterior. La regla general es que la ley no tiene efectos retroactivos. La excepci\u00f3n es que la misma ley lo establezca, pero en este caso hay un l\u00edmite: no puede afectar derechos amparados por garant\u00edas constitucionales.<\/p>\n
Kemelmajer de Carlucci expres\u00f3 con referencia a los conjuntos inmobiliarios (countries y barrios cerrados):<\/p>\n
El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2075, \u00faltima parte, dispone expresamente: \u201cLos conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real\u201d.<\/p>\n
\u00c9se es un caso en que el CCyC ha dispuesto expresamente su aplicaci\u00f3n retroactiva [\u2026] Como se explic\u00f3, la retroactividad est\u00e1 permitida. Quien pretenda que la aplicaci\u00f3n de esta norma lo priva de un derecho constitucional, tiene la carga de acreditarlo. 7<\/a><\/p>\n
Asimismo, dijo:<\/p>\n
Si las leyes gobiernan el contenido o los efectos, cabe distinguir, con la opini\u00f3n doctrinal predominante, entre situaciones legales y convencionales; la aplicaci\u00f3n inmediata de la ley para los efectos que se produzcan en situaciones que tienen origen en actos de los particulares, la regla es que los rige la ley vigente al momento de la constituci\u00f3n. 8<\/a><\/p><\/blockquote>\n
Y, refiriendo a Moisset de Espan\u00e9s, conceptu\u00f3:<\/p>\n
\u2026 algunos cambios de legislaci\u00f3n son s\u00f3lo aparentes, pues el texto se limita a incorporar una soluci\u00f3n (doctrinal o jurisprudencial) que ya integraba el sistema jur\u00eddico, de manera que no se ha producido un cambio real en el Derecho vigente y la nueva norma no encuentra dificultades para su aplicaci\u00f3n inmediata, pues los problemas contin\u00faan solucion\u00e1ndose en el mismo sentido que antes de su incorporaci\u00f3n. 9<\/a><\/p><\/blockquote>\n
A veces, la retroactividad tiene por finalidad transar en una jurisprudencia contradictoria y, de este modo, terminar con situaciones litigiosas. La finalidad es leg\u00edtima y razonable.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
4. Conclusiones<\/h2>\n
\u25a0 En los casos de los emprendimientos inmobiliarios, countries y barrios cerrados, la incorporaci\u00f3n de normas regulatorias al CCCN ha conformado la legislaci\u00f3n que estaba ausente y faltaba como ley de fondo.<\/p>\n
\u25a0 Ha tenido en cuenta la realidad, usos y costumbres, reglamentaciones provinciales, municipales y resoluciones ministeriales.<\/p>\n
\u25a0 Tuvo muy en cuenta las inconveniencias pr\u00e1cticas, las observaciones y cuestionamientos doctrinarios, diversos anteproyectos y proyectos de ley y finalmente impuso con acierto, en opini\u00f3n del autor, una mejor reglamentaci\u00f3n, que super\u00f3 a la preexistente.<\/p>\n
\u25a0 Con el mismo techo normativo, se solucionaron simult\u00e1neamente los encuadres preexistentes: propiedad horizontal Ley 13512 y Decreto 9404\/1986. Ha ocurrido lo expresado precedentemente: cambio de situaci\u00f3n y enfoque jur\u00eddico, aparente, atento a que se incorpora una soluci\u00f3n que ya se pensaba y era tenida en cuenta.<\/p>\n
\u25a0 La nueva normativa, retroactiva, no encuentra dificultad de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n
\u25a0 El organigrama legal para los clubes de campo y barrios cerrados contin\u00faa solucion\u00e1ndose con el mismo objetivo y sentido preexistente.<\/p>\n
\u25a0 La ley entr\u00f3 en vigencia el 1 de agosto de 2015. Es retroactiva e imperativa y de orden p\u00fablico. Desde esa fecha, no es necesario instrumentar altas de construcci\u00f3n (Decreto 947\/2004<\/a> derogado) ni modificar planos y reglamentos de copropiedad (hoy de propiedad).<\/p>\n
\u25a0 Se sustentan legalmente los subconsorcios para los edificios que en un country tienen independencia funcional.<\/p>\n
\u25a0 No se podr\u00e1 impedir la reventa de las propiedades dentro del complejo. No va m\u00e1s el derecho de admisi\u00f3n.<\/p>\n
\u25a0 Se podr\u00e1n constituir servidumbres prediales sobre inmuebles recreativos, asegurando aprovechamiento entre emprendimientos vecinos.<\/p>\n
\u25a0 El terreno en los sectores residenciales PH ya no es m\u00e1s com\u00fan.<\/p>\n
\u25a0 Las unidades se edifican en terreno propio y exclusivo.<\/p>\n
\u25a0 Las expensas las deben los propietarios y tambi\u00e9n todos los ocupantes de las unidades por cualquier t\u00edtulo y\/o derecho.<\/p>\n
\u25a0 El cercado perimetral para resguardo y seguridad es legal.<\/p>\n
\u25a0 Para mejorar infraestructuras y\/o aumentar el \u00e1rea residencial y para incrementar la superficie de la propiedad ampliando, se regula el derecho de preferencia para comprar en las reventas, a favor del consorcio y\/o de los propie\u00adtarios.<\/p>\n
\u25a0 Como expres\u00f3 el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia de Buenos Aires, en la Orden de Servicio 45\/2015, hay distintos criterios y opiniones acad\u00e9micas que responden a diferentes intereses.<\/p>\n
\u25a0 Algunos desarrolladores y particulares demorar\u00e1n en aplicar la nueva normativa, pero la mayor\u00eda se impondr\u00e1, potenciando el derecho fuente de toda raz\u00f3n y justicia.<\/p>\n
\u25a0 Las disposiciones estructurales imperativas y de orden p\u00fablico que el legislador integr\u00f3 en los derechos reales no requieren para ser inmediatamente aplicadas del consentimiento de los habitantes.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
5. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
\n
- Abella, Adriana N. y Mariani de Vidal, Marina, \u201cConjuntos inmobiliarios en el C\u00f3digo Civil y Comercial con especial referencia a los preexistentes\u201d, en La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 8\/4\/2015 (t.\u00a02015-B, p.\u00a0869; AR\/DOC\/677\/2015).<\/li>\n
- Colman Lerner, Horacio, \u201cComplejos inmobiliarios\u201d, en diario La Naci\u00f3n<\/em> (suplemento \u201cPropiedades\u201d), 24\/9\/2016.
\n\u2014 Clubes de campo y barrios cerrados<\/em>, Buenos Aires, Cathedra Jur\u00eddica, 2005.
\n\u2014 \u201cNuevas formas de contrataci\u00f3n. Clubes de campo (country clubs)<\/a>\u201d, en Revista del Notariado<\/em>, N\u00ba\u00a0801, 1985, pp.\u00a0471-485.<\/li>\n- Kemelmajer de Carlucci, A\u00edda R., La aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes<\/em>, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015.<\/li>\n
- Lorenzetti, Ricardo L., [comentario al art.\u00a07], en C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado<\/em>, t.\u00a01, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2014.<\/li>\n
- Roca Sastre, Ram\u00f3n M., \u201cLa servidumbre predial como cauce adecuado del acceso registral de limitaciones privadas urban\u00edsticas\u201d, en AA.\u00a0VV., Primer Congreso de Derecho Registral. Ponencias, actas, conferencias<\/em>, t.\u00a01, Madrid, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad de Espa\u00f1a, 1965.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
Notas<\/h6>\n
\n\n*<\/a>. <\/strong>Versi\u00f3n revisada, corregida y ampliada \u2013especial para la Revista del Notariado<\/em>\u2013 del trabajo hom\u00f3nimo presentado por el autor en la XXXII Jornada Notarial Argentina (Buenos Aires, 24-26 agosto 2016) y publicado bajo el t\u00edtulo \u201cNuevo derecho real de propiedad horizontal especial\u201d, en microjuris.com. Inteligencia jur\u00eddica<\/a> [portal web], Buenos Aires, 22\/9\/2016, MJ-DOC-10012-AR, MJD10012. En esta versi\u00f3n, se han incluido, adem\u00e1s, hiperv\u00ednculos a textos legales, jurisprudencia, doctrina e informaci\u00f3n de utilidad.<\/p>\n<\/div>\n
\n1<\/a>. <\/strong>El Decreto 9404\/1986<\/a> de la provincia de Buenos Aires (24\/12\/1986, BO 19\/1\/1987) se puede ver transcripto en Colman Lerner, Horacio, Clubes de campo y barrios cerrados<\/em>, Buenos Aires, Cathedra Jur\u00eddica, 2005, pp.\u00a088-93. Asimismo, la formulaci\u00f3n jur\u00eddica propuesta por el autor, que ha significado la autor\u00eda intelectual que ha sido tenida en cuenta por la Gobernaci\u00f3n de la Provincia de Buenos Aires, de la sanci\u00f3n del decreto, se puede ver en Colman Lerner, Horacio, \u201cNuevas formas de contrataci\u00f3n. Clubes de campo (country clubs)<\/a>\u201d, en Revista del Notariado<\/em>, N\u00ba\u00a0801, 1985, pp.\u00a0471-485.<\/p>\n<\/div>\n
\n2<\/a>. <\/strong>Roca Sastre, Ram\u00f3n M., \u201cLa servidumbre predial como cauce adecuado del acceso registral de limitaciones privadas urban\u00edsticas\u201d, en AA.\u00a0VV., Primer Congreso de Derecho Registral. Ponencias, actas, conferencias<\/em>, t.\u00a01, Madrid, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad de Espa\u00f1a, 1965, p.\u00a0101.<\/p>\n<\/div>\n
\n3<\/a>. <\/strong>[N.\u00a0del E.: el lector podr\u00e1 confrontar a continuaci\u00f3n: a} el anteproyecto<\/a> elaborado por la comisi\u00f3n de juristas designada por Decreto 191\/2011<\/a>; b} el proyecto<\/a> de CCCN elevado por el PEN al Congreso Nacional a trav\u00e9s del Mensaje 884\/2012; c} el texto<\/a> que recibi\u00f3 media sanci\u00f3n del Senado en noviembre de 2013].<\/p>\n<\/div>\n
\n4<\/a>. <\/strong>Abella, Adriana N. y Mariani de Vidal, Marina, \u201cConjuntos inmobiliarios en el C\u00f3digo Civil y Comercial con especial referencia a los preexistentes\u201d, en La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 8\/4\/2015 (t.\u00a02015-B, p.\u00a0869; AR\/DOC\/677\/2015).<\/p>\n<\/div>\n
\n5<\/a>.<\/strong> Ver Colman Lerner, Horacio, \u201cComplejos inmobiliarios\u201d, en diario La Naci\u00f3n<\/em> (suplemento \u201cPropiedades\u201d), 24\/9\/2016. [N.\u00a0del E.: ver aqu\u00ed<\/a>].<\/p>\n<\/div>\n
\n