{"id":4592,"date":"2017-03-14T14:54:21","date_gmt":"2017-03-14T14:54:21","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=4592"},"modified":"2022-01-26T13:22:50","modified_gmt":"2022-01-26T16:22:50","slug":"conjuntos-inmobiliarios-objeto-y-estructura-legal-sus-caracteristicas-esenciales-y-sus-notas-contingentes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2017\/03\/conjuntos-inmobiliarios-objeto-y-estructura-legal-sus-caracteristicas-esenciales-y-sus-notas-contingentes\/","title":{"rendered":"Una interpretaci\u00f3n jur\u00eddica del concepto de conjuntos inmobiliarios"},"content":{"rendered":"

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\"\"<\/a><\/p>\n

Imagen: John Getchel<\/a><\/em>, CC<\/a>.<\/sup><\/pre>\n
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Autores: \u00a0\u00a0Pablo E. Bressan<\/strong> \u00a0| \u00a0Martha Linares de Urrutigoity<\/strong> (ver bio<\/a>)<\/p>\n
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Resumen<\/span>:<\/strong> La confusi\u00f3n terminol\u00f3gica que genera el CCCN al usar un id\u00e9ntico nombre tanto para el g\u00e9nero como para la especie de \u201cconjuntos inmobiliarios\u201d exige precisar sus caracter\u00edsticas esenciales. A tal fin, se propone una interpretaci\u00f3n del art. 2073, seg\u00fan las pautas del art. 2., arm\u00f3nica y coherente con todo el ordenamiento jur\u00eddico, literal, conforme a leyes an\u00e1logas, finalista y conforme a valores y principios jur\u00eddicos. Se distingue con precisi\u00f3n qu\u00e9 son los conjuntos inmobiliarios como paso fundamental para saber a qui\u00e9nes est\u00e1n dirigidos los imperativos legales del art. 2075. Se concluye en que son elementos esenciales de los CI propiamente dichos: 1) pluralidad de inmuebles (independencia funcional y vocaci\u00f3n de pertenencia a distintos titulares); 2) organizados en UF (partes privativas con porcentaje de participaci\u00f3n en los bienes comunes); 3) que comparten uso, goce, mantenimiento, administraci\u00f3n y costo de bienes y servicios comunes, y derechos y obligaciones rec\u00edprocas (entre ellas, expensas); 4) con destinos predeterminados; 5) que generan una entidad dotada de personer\u00eda jur\u00eddica suficiente (no requiere conformaci\u00f3n ni inscripci\u00f3n); 6) que requieren instrumento de afectaci\u00f3n y subdivisi\u00f3n y que establece su organizaci\u00f3n; 7) otorgado de acuerdo a un proyecto aprobado por las autoridades locales; 8) instrumentado en escritura p\u00fablica; 9) con inscripci\u00f3n registral; 10) que confiere a sus adquirentes un derecho real aut\u00f3nomo (propiedad horizontal especial). Se detallar\u00e1n asimismo aquellos elementos que revisten la calidad de contingentes para su configuraci\u00f3n. *<\/a><\/p>\n
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1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
Sabido es que el C\u00f3digo Civil y Comercial (Ley 26994<\/a>; en adelante, el nuevo C\u00f3digo o CCCN) introduce nuevos derechos reales<\/strong>, conservando su n\u00famero cerrado y el car\u00e1cter de orden p\u00fablico de su r\u00e9gimen jur\u00eddico (arts.\u00a01882, 1884 y 1887). En este trabajo nos referimos espec\u00edficamente a los denominados conjuntos inmobiliarios<\/strong>, previstos en el inciso d) del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887 CCCN. Cabe advertir que este \u00faltimo ar\u00adt\u00edcu\u00adlo denomina algunos nuevos derechos reales por su fen\u00f3meno y no por su nombre o tipo exacto. En este sentido, se refiere a los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos en lugar de referirse a la propiedad horizontal especial, al igual que en el caso de los cementerios en lugar de derecho real de sepultura y del tiempo compartido en lugar del derecho real de aprovechamiento peri\u00f3dico por turnos.<\/p>\n
Partiendo del concepto que de derecho real proporciona el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1882 CCCN 1<\/a>, parece fundamental analizar cu\u00e1l es el objeto<\/strong> de este nuevo derecho real y cu\u00e1l es su estructura legal<\/strong> espec\u00edfica, ya que de ello depende su configuraci\u00f3n como derecho real dentro del elenco cerrado de la ley de fondo (arts.\u00a01882, 1887 y cc.). Para el estudio de los derechos reales que nos ocupan, debemos comenzar por distinguir entre el derecho real propiamente dicho (la estructura legal) y su objeto. A su vez, tanto uno (derecho real) como otro (objeto) presentan configuraciones especiales seg\u00fan estemos hablando de los conjuntos inmobiliarios como g\u00e9nero (t\u00edtulo VI del libro IV<\/a>) o como especie (cap\u00edtulo 1 en particular). M\u00e1s all\u00e1 de la confusi\u00f3n terminol\u00f3gica que provoca el uso de id\u00e9ntico nombre para aludir tanto al g\u00e9nero como a la especie de conjuntos inmobiliarios (los conjuntos inmobiliarios como g\u00e9nero comprenden tres especies: los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos [en adelante, CI], el tiempo compartido y el cementerio privado), pretendemos con esta ponencia precisar cu\u00e1les son las notas o caracter\u00edsticas esenciales<\/strong> (o tipificantes) de los CI, tanto en relaci\u00f3n al objeto como a su estructura legal<\/strong>.<\/p>\n
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2. Los conjuntos inmobiliarios como g\u00e9nero<\/h2>\n
Los conjuntos inmobiliarios, como g\u00e9nero, engloban tres especies de derechos reales: los CI, el tiempo compartido y los cementerios privados. La estructura legal de cada uno de ellos est\u00e1 dada por el r\u00e9gimen jur\u00eddico que les delinea el C\u00f3digo (facultades que confieren a sus titulares; su tipificaci\u00f3n espec\u00edfica como derechos reales principales, sobre cosa propia, sobre cosas registrables, que se ejercen por la posesi\u00f3n; su mecanismo de adquisici\u00f3n, transmisi\u00f3n, extinci\u00f3n y oponibilidad; prohi\u00adbici\u00f3n de constituci\u00f3n judicial; prescripci\u00f3n adquisitiva; transmisibilidad, etc.). En cuanto al objeto, prima facie<\/em>, y casi en forma intuitiva, sabemos cu\u00e1l ser\u00eda el de cada uno de ellos y podemos diferenciarlos. Pero, para saberlo al modo jur\u00eddico \u2013que apunta al porqu\u00e9 de las instituciones, a su fundamento\u2013, debemos detectar qu\u00e9 tienen en com\u00fan estos tres subtipos de conjuntos inmobiliarios que hace que sean absorbidos bajo un mismo nombre y sean tratados todos ellos en el mismo t\u00edtulo VI del libro IV del nuevo C\u00f3digo.<\/p>\n
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2.1. Notas comunes<\/h3>\n
Vistos como g\u00e9nero, los conjuntos inmobiliarios se caracterizan por implicar, como condici\u00f3n previa para su constituci\u00f3n, un t\u00edtulo de afectaci\u00f3n a cada uno de sus reg\u00edmenes<\/strong>. Es necesario crear previamente, desde lo jur\u00eddico, las condiciones de viabilidad de estos derechos, pues no pueden recaer sobre objetos si estos no est\u00e1n previamente afectados a su r\u00e9gimen jur\u00eddico espec\u00edfico, si no han nacido a la vida jur\u00eddica mediante esta afectaci\u00f3n (crear los estados de cada uno de los conjuntos inmobiliarios). No sucede esto con los otros derechos reales, los que \u2013excepto la propiedad horizontal\u2013 se constituyen por un \u00fanico t\u00edtulo suficiente (adem\u00e1s del modo suficiente cuando se ejercen por la posesi\u00f3n, art.\u00a01892 CCCN). En la propiedad horizontal, los reglamentos integran el t\u00edtulo y deben otorgarse \u201ca los fines de la divisi\u00f3n jur\u00eddica del edificio\u201d (art.\u00a02038 CCCN). Algo similar sucede en todos los casos de conjuntos inmobiliarios. Todos ellos, adem\u00e1s de recaer sobre un objeto en particular (de naturaleza inmobiliaria: el lote, la sepultura, el bien que se comparte en el tiempo) y de haber nacido de un t\u00edtulo de adquisici\u00f3n del que emanan como causa generadora los derechos (t\u00edtulos suficientes: compraventa, permuta, adjudicaci\u00f3n, daci\u00f3n en pago, aporte de capital, etc.), suponen otro t\u00edtulo previo de conformaci\u00f3n de las condiciones jur\u00eddicas para la constituci\u00f3n del derecho<\/strong>: requieren un t\u00edtulo, previo o simult\u00e1neo, de configuraci\u00f3n jur\u00eddica que da nacimiento a la vida jur\u00eddica del objeto del derecho, provocando el \u201cestado\u201d de propiedad horizontal, de propiedad horizontal especial para los CI, de tiempo compartido o de cementerio privado (arts.\u00a02075, 2080, 2089, 2104 CCCN).<\/p>\n
Parece que estas escrituras de afectaci\u00f3n, legalmente exigidas, lo son a los fines de destinar el o los inmuebles a sus finalidades espec\u00edficas, y provocan que los objetos se conformen como tales en estado de ser tutelados por esos derechos. Ello es as\u00ed por cuanto los objetos de estos derechos no se dan como tales por s\u00ed solos en la realidad, de modo natural o espont\u00e1neo, ya sea por la propia naturaleza o por la construcci\u00f3n del hombre \u2013como sucede generalmente con los objetos de los otros derechos reales\u2013, sino que requieren de un acto jur\u00eddico voluntario (no un simple hecho, ni siquiera un hecho jur\u00eddico) que tenga por fin inmediato producir determinadas consecuencias jur\u00eddicas: viabilizar estos derechos reales mediante la puesta a disposici\u00f3n de un inmueble a una finalidad o destino espec\u00edfico, volviendo los objetos en los estados aptos para que puedan ser titularizados por los sujetos de esos derechos. Sin tal acto jur\u00eddico previo, ellos no pueden nacer a la vida jur\u00eddica.<\/p>\n
Estos reg\u00edmenes jur\u00eddicos deben crearse por un acto jur\u00eddico id\u00f3neo<\/strong>, que debe reunir los requisitos de titulaci\u00f3n suficiente: legitimaci\u00f3n, capacidad, finalidad de afectaci\u00f3n espec\u00edfica y forma legalmente impuesta. Para poder otorgar este t\u00edtulo de afectaci\u00f3n en los conjuntos inmobiliarios, es condici\u00f3n previa la registraci\u00f3n del plano (con este objeto espec\u00edfico) ante el organismo competente: los catastros provinciales. La sola existencia del plano y su aprobaci\u00f3n no configuran un cambio en la situaci\u00f3n jur\u00eddica del dominio del inmueble reflejado en la planimetr\u00eda, puesto que para la materializaci\u00f3n de ese cambio ser\u00e1 necesario que el plano se complemente con el otorgamiento de la escritura p\u00fablica de reglamento que corresponda. 2<\/a> Reci\u00e9n una vez otorgada esta escritura pueden ver la luz estos nuevos derechos reales en cabeza de sus adquirentes, y concurrir entonces, adem\u00e1s, una segunda titulaci\u00f3n suficiente, seg\u00fan el t\u00edtulo causa que fuere. Asimismo, ambos t\u00edtulos complementarios, que integran un \u00fanico t\u00edtulo suficiente del derecho real de que se trate, deben tener publicidad registral, a los fines de su oponibilidad frente a terceros (arts.\u00a01892, 1893, 2038, 2092, 2104 CCCN).<\/p>\n
Los conjuntos inmobiliarios, como g\u00e9nero, comparten asimismo la condici\u00f3n de consistir en un haz de derechos reales<\/strong> con vocaci\u00f3n de pertenecer a diversos titulares, que convergen en un \u00fanico r\u00e9gimen jur\u00eddico propio, formando un todo org\u00e1nico (o una unidad jur\u00eddica) compuesto por la suma de sus partes en forma inescindible. Esta nota distintiva de los conjuntos inmobiliarios como g\u00e9nero tambi\u00e9n es compartida por la propiedad horizontal com\u00fan. Desde los puntos de vista se\u00f1alados, bien podr\u00eda la propiedad horizontal haber quedado englobada bajo la misma denominaci\u00f3n de conjunto inmobiliario, por lo que no se explica su tratamiento en un t\u00edtulo independiente.<\/p>\n
Otros denominadores comunes de los conjuntos inmobiliarios como g\u00e9nero son: 1) el uso, goce, mantenimiento, administraci\u00f3n y costo compartido de los sectores comunes de cada conjunto<\/strong>, independientemente de la coparticipaci\u00f3n o no en el dominio o propiedad de dichos sectores; 2) la existencia de un reglamento<\/strong> que perfila y unifica los derechos y obligaciones de cada propietario dentro del sistema, tales como, entre otros, la necesidad de contribuci\u00f3n al mantenimiento y los gastos de subsistencia y desarrollo del conjunto.<\/p>\n
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3. Los conjuntos inmobiliarios strictu sensu<\/h2>\n
En cuanto a la cuesti\u00f3n del objeto de los CI<\/strong>, una simple observaci\u00f3n nos sirve para introducirnos en el tema de esta ponencia: el inciso d) del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887 CCCN<\/strong> es el \u00fanico inciso de la n\u00f3mina de los derechos reales que est\u00e1 expresado en forma plural<\/strong>. \u00bfPor qu\u00e9 esta diferencia? \u00bfSe trata de un simple error de tipeo o de redacci\u00f3n? \u00bfEs acaso que el resto de los derechos reales solo se configura en un \u00fanico caso, agotando con \u00e9l su especie? \u00bfSer\u00e1 que los CI incluyen en su denominaci\u00f3n tambi\u00e9n diversas variantes o subtipos? Si fuera este el caso, como parece preliminarmente, \u00bfcu\u00e1les son sus elementos comunes m\u00ednimos<\/strong> como para categorizarlos como tales y englobarlos a todos en un mismo tipo legal de derecho real aut\u00f3nomo? La respuesta a estos interrogantes se ver\u00e1 facilitada por la distinci\u00f3n que es materia de esta ponencia.<\/p>\n
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3.1. El objeto. Caracter\u00edsticas y contingentes. Un problema de interpretaci\u00f3n jur\u00eddica<\/h3>\n
El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2073 CCCN 3<\/a>, cuyo ep\u00edgrafe dice \u201cconcepto\u201d (de conjuntos inmobiliarios), en lugar de definirlo en forma esencial y precisa, con su g\u00e9nero pr\u00f3ximo y sus diferencias espec\u00edficas, o mediante una descripci\u00f3n exhaustiva y diferencial de otras instituciones jur\u00eddicas \u2013como es usual en el C\u00f3digo para otros derechos\u2013, solo enumera casos de posibles conjuntos inmobiliarios, sin agotar la especie, ya que termina la ejemplificaci\u00f3n con el giro gramatical \u201ccualquier otro emprendimiento urban\u00edstico\u201d. Adem\u00e1s, hace una remisi\u00f3n legal expresa: \u201ccon arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales\u201d.<\/p>\n
Nos encontramos aqu\u00ed, una vez m\u00e1s, frente a un desaf\u00edo de interpretaci\u00f3n jur\u00eddica de la norma. Debemos partir de las premisas que nos suministra el mismo cuerpo legal. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 CCCN<\/a> ordena:<\/p>\n
La Ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras<\/strong>, sus finalidades<\/strong>, las leyes an\u00e1logas<\/strong>, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos, los principios y valores jur\u00eddicos<\/strong>, de modo coherente con todo el ordenamiento<\/strong>.<\/p><\/blockquote>\n
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3.2. Interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica y coherente con todo el ordenamiento<\/h3>\n
Haciendo una interpretaci\u00f3n racional y en forma coherente de todo nuestro plexo normativo, mal podr\u00edamos concluir que la ley nacional deleg\u00f3 en las legislaciones locales la delimitaci\u00f3n esencial de los conjuntos inmobiliarios, o la tipificaci\u00f3n jur\u00eddica, o la conceptualizaci\u00f3n, o la captaci\u00f3n intelectual de la esencia predicable al universo posible de conjuntos inmobiliarios. Ello vulnerar\u00eda la jerarqu\u00eda constitucional de la pir\u00e1mide normativa (arts.\u00a031, 75 inc.\u00a012 y 126 CN<\/a>). Jam\u00e1s podr\u00edan las normas provinciales locales (generalmente reglamentos emanados de oficinas municipales o catastrales), so pretexto del ejercicio de su poder de polic\u00eda sobre el suelo, delinear derechos reales privados, pues son de estricto resorte \u2013regulaci\u00f3n\u2013 nacional. Tal es el caso de los derechos reales en trato. De ah\u00ed nuestra negativa a reconocer que la materia delegada por las provincias a la Naci\u00f3n en el derecho de fondo, como lo son los derechos reales, pueda quedar a merced de la regulaci\u00f3n dispar en el \u00e1mbito local.<\/p>\n
Las provincias no pueden ya ejercer las facultades que delegaron. Ello llevar\u00eda al absurdo constitucional (art.\u00a028) de que existieran tantas clases de conjuntos inmobiliarios cuantas regulaciones establecieran las veinticuatro jurisdicciones locales. \u00bfSer\u00eda compatible con las referidas normas constitucionales que una misma realidad f\u00e1ctica y jur\u00eddica fuera considerada \u201cconjunto inmobiliario\u201d en una provincia, o en la Ciudad de Buenos Aires, y se la desconociera en otras? El sistema constitucional repele tal hip\u00f3tesis. Lo que es conjunto inmobiliario en Argentina lo es en virtud del C\u00f3digo de fondo<\/strong>. No depende de la regulaci\u00f3n local ni puede quedar a merced de ella. Si as\u00ed fuera, se habr\u00eda enervado el fin constitucional de mantener la unidad del derecho com\u00fan en todo el territorio nacional, conforme la idea fundacional de su principal inspirador. 4<\/a> El nuevo C\u00f3digo<\/a> no tendr\u00eda virtualidad para superar la situaci\u00f3n previa a su vigencia, que tanto la doctrina como la jurisprudencia se encargaron de criticar, bregando, con raz\u00f3n, por una ley de fondo \u2013de derecho com\u00fan\u2013 espec\u00edfica y que abordara en forma uniforme este fen\u00f3meno \u2013post Ley 13512<\/a>\u2013 tan divulgado en nuestro pa\u00eds. Es ese viejo principio de que una instituci\u00f3n o cuesti\u00f3n de \u00e1mbito nacional requiere de una regulaci\u00f3n unitaria para todo el territorio nacional.<\/p>\n
Ser\u00eda lamentable que se repita este efecto, ya probado como disfuncional y claramente disvalioso. Intentaremos, por lo tanto, proponer la tipificaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios mediante una sana interpretaci\u00f3n de las normas en juego, a partir de las premisas que nos da el C\u00f3digo, de modo de que ello revele la imposibilidad constitucional y legal de que se repitan situaciones como las que nos ocupan.<\/p>\n
 <\/p>\n<\/a>
3.3. Interpretaci\u00f3n literal<\/h3>\n
Cumpliendo con la premisa interpretativa del art\u00edculo 2 CCCN, para saber qu\u00e9 son los CI, se debe tener en cuenta el significado de las palabras que se utilizan en el art\u00edculo 2073 CCCN, referido a su \u201cconcepto\u201d. Desde un an\u00e1lisis gramatical, este art\u00edculo presenta una superestructura formal de texto expositivo \u2013seg\u00fan la categorizaci\u00f3n del ling\u00fcista van Dijk 5<\/a>\u2013. Como consecuencia de ello, hace uso de las categor\u00edas procedimentales de \u201cenumeraci\u00f3n\u201d y no de \u201cdefinici\u00f3n\u201d de un concepto, puesto que da una secuencia de casos que responden a conjuntos inmobiliarios a modo de ejemplificaci\u00f3n. Se trata de una categor\u00eda procedimental diferente a la de definici\u00f3n. Hacia el final del art\u00edculo, utiliza la categor\u00eda procedimental de \u201cdescripci\u00f3n\u201d de una nota esencial de todo conjunto inmobiliario: \u201cemprendimiento urban\u00edstico\u201d. Sin embargo, a pesar de que expone una cualidad, no por ello se puede considerar una definici\u00f3n, ya que carece de g\u00e9nero y de diferencia espec\u00edfica \u2013seg\u00fan el modo de definir que sostiene Arist\u00f3teles desde una l\u00f3gica cl\u00e1sica\u2013. As\u00ed, ya que la enumeraci\u00f3n de casos de \u201cconjuntos inmobiliarios\u201d termina con la locuci\u00f3n emprendimiento urban\u00edstico<\/em>, que parece englobar todas sus posibles especies, no se puede desconocer su significado literal. Siguiendo las directrices interpretativas del C\u00f3digo, partiremos de una interpretaci\u00f3n gramatical o literal <\/strong>(\u201cteniendo en cuenta sus palabras\u201d [art.\u00a02 CCCN<\/a>]). Como dij\u00e9ramos, estamos ante un nuevo derecho real que incluye varios y diversos subtipos del fen\u00f3meno. Ello, por la redacci\u00f3n en plural; y el plural<\/strong> se repite no solo en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887 inciso d), sino en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2073.<\/p>\n
El fen\u00f3meno que subyace detr\u00e1s de todos estos subtipos es el del emprendimiento urban\u00edstico<\/strong>. Queda claro, desde la redacci\u00f3n misma de las normas, que no es el destino, en concreto, lo que funciona como elemento configurador (residencial, deportivo, industrial, comercial, etc.). Tampoco lo es el tipo de cerramiento o de p\u00f3rtico de acceso, ni la cantidad de unidades, ni la zona donde se ubiquen, ni los servicios que prestan. De all\u00ed la importancia de la distinci\u00f3n que hemos formulado inicialmente, la trascendencia de preguntarnos cu\u00e1les son sus elementos esenciales, aquellos sin los cuales no se podr\u00eda organizar un r\u00e9gimen de conjunto inmobiliario, en los t\u00e9rminos de propiedad horizontal especial (PHE). Simili modo<\/em>, \u00bfcu\u00e1les son los caracteres dispensables, es decir, aquellos contingentes que pueden tanto darse como no darse, sin que ello obste a su configuraci\u00f3n como CI?<\/p>\n
Ya hemos dicho que, prima facie<\/em>, se debe estar ante un emprendimiento urban\u00edstico. Siguiendo con una interpretaci\u00f3n literal (que parte del significado de los vocablos), debemos saber qu\u00e9 se entiende por emprendimiento<\/em>. La Real Academia Espa\u00f1ola dice 6<\/a> que es \u201cacci\u00f3n y efecto de emprender (acometer una obra)\u201d; y, en este sentido, que emprender<\/em> (del lat\u00edn in<\/em>: \u201cen\u201d, y prend\u0115re<\/em>: \u201ccoger\u201d) significa \u201cacometer y comenzar una obra, un negocio, un empe\u00f1o, especialmente si encierran dificultad o peligro\u201d. El t\u00e9rmino nos remite asimismo a empresa<\/em>:<\/p>\n
1. f. Acci\u00f3n o tarea que entra\u00f1a dificultad y cuya ejecuci\u00f3n requiere decisi\u00f3n y esfuerzo.
\n2. f. Unidad de organizaci\u00f3n dedicada a actividades industriales, mercantiles o de prestaci\u00f3n de servicios [\u2026].
\n3. f. Lugar en que una empresa realiza sus actividades.
\n4. f. Intento o designio de hacer algo.<\/p><\/blockquote>\n
En la oraci\u00f3n que analizamos, el modificador directo de emprendimiento es urban\u00edstico<\/em>. Es decir que la nota caracter\u00edstica de esta empresa, vista como una unidad de organizaci\u00f3n, est\u00e1 dada por su dedicaci\u00f3n (o afectaci\u00f3n) a una urbanizaci\u00f3n y a la prestaci\u00f3n de los servicios funcionales a ella. El t\u00e9rmino emprendimiento<\/em> da la idea del inicio de una obra, en base a un proyecto, para cuya consecuci\u00f3n se requiere aunar esfuerzos (y capital): es una organizaci\u00f3n de medios dispuestos para esos fines; y de una obra que se inicia y que se prolonga en el tiempo. Por su parte, el t\u00e9rmino urban\u00edstico<\/em> que califica estos emprendimientos es un adjetivo: \u201cperteneciente o relativo al urbanismo\u201d; y este \u00faltimo,<\/p>\n
1. m. Conjunto de conocimientos relacionados con la planificaci\u00f3n y desarrollo de las ciudades.
\n2. m. Organizaci\u00f3n u ordenaci\u00f3n de los edificios y espacios de una ciudad.\u00e7
\n3. Concentraci\u00f3n y distribuci\u00f3n de la poblaci\u00f3n en ciudades.<\/p><\/blockquote>\n
Si bien, en forma preliminar, podr\u00eda pensarse que estos emprendimientos, para ser conjuntos inmobiliarios, deber\u00edan situarse en zonas urbanas (tipo ciudades), ello queda despejado ab initio<\/em> por el mismo ar\u00adt\u00edcu\u00adlo que los conceptualiza, que permite todo tipo de usos, incluso mixtos. Ello es as\u00ed, por cuanto, en estos casos, el emprendimiento en s\u00ed mismo consiste en urbanizar, en convertir en urbano<\/strong>, en el sentido de \u201ccivilizar\u201d un inmueble mediante la incorporaci\u00f3n de las mejoras necesarias para convertirlo en adecuado para el destino que pretende servir<\/strong>. En este sentido, todos los CI, vistos como emprendimientos urban\u00edsticos<\/strong>, tienen como punto de contacto la conversi\u00f3n de uno o m\u00e1s inmuebles en otros aptos para los tipos de destino predeterminados<\/strong> (pueden ser muchos y m\u00faltiples) mediante la incorporaci\u00f3n de las mejoras necesarias, conforme el proyecto originario y fundante del emprendimiento<\/strong>.<\/p>\n
Se trata de la acci\u00f3n y efecto de emprender las obras de urbanizaci\u00f3n; de urbanizar inmuebles en el sentido de civilizar inmuebles, volvi\u00e9ndolos \u00fatiles a fines espec\u00edficos de los hombres y manteniendo en el tiempo la organizaci\u00f3n necesaria para asegurar su perdurabilidad a sus fines prefijados. La causa final determinar\u00e1 el instrumento id\u00f3neo. Seg\u00fan cu\u00e1l sea la finalidad del emprendimiento inmobiliario ser\u00e1n las mejoras a incorporarse, la infraestructura y los servicios que deber\u00e1n preverse, ejecutarse y mantenerse en el tiempo<\/strong>.<\/p>\n
Ya que el acento del emprendimiento inmobiliario \u2013o de los CI\u2013 est\u00e1 en la organizaci\u00f3n (idea de orden inteligente, tributaria de un fin) adecuada de medios para la consecuci\u00f3n de fines de amplio espectro, y que los inmuebles<\/strong> son la materia prima esencial de todos ellos y en la que se introducir\u00e1n las mejoras id\u00f3neas<\/strong>, no parece una exigencia sine qua non<\/em> para la afectaci\u00f3n a este r\u00e9gimen que parta, necesariamente, de un solo y \u00fanico inmueble, concebido como parcela en los t\u00e9rminos de la Ley Nacional de Catastro 26209<\/a>. Por el contrario, consideramos que los CI podr\u00edan configurarse independientemente del n\u00famero de inmuebles que lo componen, tanto ab initio<\/em> como sobre el final del proceso de urbanizaci\u00f3n (o civilizaci\u00f3n de tales inmuebles). El n\u00famero o \u2013m\u00e1s precisamente\u2013 la cantidad de inmuebles iniciales y finales es un elemento o caracter\u00edstica contingente (irrelevante) de los CI<\/strong>.<\/p>\n
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3.4. Interpretaci\u00f3n conforme leyes an\u00e1logas<\/h3>\n
Otro elemento que consideramos dispensable para la configuraci\u00f3n de los CI \u2013dentro del estado de avance del proceso de urbanizaci\u00f3n o de civilizaci\u00f3n del inmueble\u2013 es la condici\u00f3n de estar \u201cfinalizadas las obras infraestructura y de provisi\u00f3n de servicios\u201d<\/strong>. En efecto, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2039 CCCN<\/a>, aplicable por remisi\u00f3n expresa, establece que la unidad funcional puede consistir en \u201cpisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino<\/strong>\u201d. No parece inocente, o carente de sentido, esta \u00faltima expresi\u00f3n incorporada, en consideraci\u00f3n a los antecedentes doctrinarios, jurisprudenciales y la polvareda casu\u00edstica que levant\u00f3 la regulaci\u00f3n de los viejos barrios privados como propiedad horizontal.<\/p>\n
Hoy, parece haber quedado suficientemente aclarado, desde la norma de fondo, que no es esencial para la configuraci\u00f3n de la propiedad horizontal que se trate de un edificio terminado, ya que esta bien podr\u00eda afectarse sobre espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, independientemente del estadio de su construcci\u00f3n. Y si ello puede predicarse de la propiedad horizontal com\u00fan, con la cual siempre se lig\u00f3 la problem\u00e1tica de la superficie construida (por la exigencia del \u201cedificio\u201d de la Ley 13512<\/a>), con mayor raz\u00f3n hoy debe atribuirse la misma consecuencia para los emprendimientos urban\u00edsticos, en los que sus unidades funcionales podr\u00edan consistir en espacios susceptibles de aprovechamiento, sin necesidad de considerar el estado de avance de las obras de urbanizaci\u00f3n o las mejoras incorporadas.<\/p>\n
Refuerza el anterior argumento la circunstancia de que en los CI, las partes privativas tienen existencia real, existen, por ser una porci\u00f3n de terreno; son inmuebles por naturaleza (art.\u00a0225 CCCN). A diferencia de la propiedad horizontal tradicional, donde las partes privativas requieren de su fabricaci\u00f3n o construcci\u00f3n, por aquello de que se tratar\u00eda de \u201ccubos de aire\u201d, en los CI, las partes privativas y las partes comunes de la unidad funcional se dan desde el inicio individualizadas y delimitadas fenom\u00e9nicamente. Tienen per se contenido econ\u00f3mico, sin perjuicio de las mejoras que en el futuro se les incorporen en virtud de la accesi\u00f3n. Al reunir los recaudos m\u00ednimos para ser objeto de derechos reales, m\u00e1s all\u00e1 de la plusval\u00eda que tendr\u00edan luego de las mejoras que se les incorporen fruto del emprendimiento inmobiliario, podr\u00edan verse afectados por este r\u00e9gimen sin esperar la culminaci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n
Esta interpretaci\u00f3n contrarresta la cr\u00edtica de los derechos reales sin objeto que llevara al legislador a generar la ficci\u00f3n de inmuebles \u201cen proceso de construcci\u00f3n\u201d referida en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2077 CCCN. Pensamos que cuando el 2077 habla de que la unidad funcional \u201cpuede hallarse construida o en proceso de construcci\u00f3n\u201d, trat\u00e1ndose los CI de emprendimientos urban\u00edsticos y no de meras construcciones o edificios como la propiedad horizontal com\u00fan, la interpretaci\u00f3n coherente y arm\u00f3nica ser\u00eda que tales unidades funcionales pueden hallarse urbanizadas o en proceso de urbanizaci\u00f3n<\/strong>. Propiciamos esta interpretaci\u00f3n por cuanto lo fundamental en los CI \u2013como hemos dicho\u2013 es la urbanizaci\u00f3n o civilizaci\u00f3n pero no la construcci\u00f3n. Ello se debe a que, respecto de las partes privativas de las unidades funcionales, rige con todo vigor el principio de accesi\u00f3n, por cuanto ser\u00e1n de sus propietarios todas las mejoras constructivas y mejoras en ellas incorporadas (art. 2076 CCCN).<\/p>\n
Por imperio del principio de especialidad de los derechos reales, concluimos que las partes privativas y las comunes de la PHE se describen notarialmente como superficies cuadradas (no se trata de superficies cubiertas presentes ni futuras), cumpli\u00e9ndose en ellas las consecuencias de la accesi\u00f3n. Por ello, la innecesariedad de modificaciones de reglamentos ante los cambios de estados constructivos. Adem\u00e1s, cabr\u00eda preguntarse si no ser\u00eda el objeto que nos ocupa un posible caso de utilidad pr\u00e1ctica de constituci\u00f3n de derechos reales sobre partes materialmente determinadas de un objeto. Cabe recordar que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1883 CCCN<\/a> establece que \u201cel derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material<\/strong> de la cosa que constituye su objeto\u201d; a partir de ello, el operador jur\u00eddico \u2013int\u00e9rprete de la ley, como lo son el notario y los registros inmobiliarios\u2013 podr\u00eda asumir la posibilidad de configurar este nuevo derecho real sobre partes materialmente determinadas de la cosa (partes privativas y comunes) conforme a un proyecto de subdivisi\u00f3n no desarrollado cabalmente en la realidad, por lo que no habr\u00eda nacido todav\u00eda la calidad de \u201cparcelas\u201d o \u201csub-parcelas\u201d de sus partes privativas.<\/p>\n
Vemos as\u00ed que en alg\u00fan momento deber\u00e1 definirse si en los conjuntos inmobiliarios se podr\u00e1 permitir su afectaci\u00f3n independientemente del grado de avance de su estado urban\u00edstico. En tal caso, la pregunta ser\u00eda \u00bfqu\u00e9 grado de avance de obra ser\u00eda exigible desde las normas de polic\u00eda locales?: \u00bffinalizaci\u00f3n de toda la infraestructura y servicios?, \u00bfs\u00f3lo los servicios indispensables como el agua?, \u00bflos accesos?, \u00bflas v\u00edas de circulaci\u00f3n?, 7<\/a> \u00bfsolo las factibilidades de provisi\u00f3n de servicios? Si se concluyera que ser\u00edan viables los CI, como objeto del derecho real de PHE, sin necesidad de esperar hasta la obtenci\u00f3n de los certificados finales de todas las obras de infraestructura y servicios, tambi\u00e9n quedar\u00eda descartado como elemento tipificante el estado de urbanizaci\u00f3n, siendo, por tanto, otro elemento dispensable la finalizaci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n, con todas las obras de divisi\u00f3n del suelo y de servicios de infraestructura que implica el proyecto. 8<\/a><\/p>\n
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3.5. Interpretaci\u00f3n finalista<\/h3>\n
La postura que se asuma en cuanto al grado de configuraci\u00f3n del objeto CI (estado de avance de las obras de urbanizaci\u00f3n) reviste importantes consecuencias pr\u00e1cticas; y estas tambi\u00e9n deber\u00edan ser tenidas en cuenta a la hora de interpretar la norma, por cuanto integran su finalidad (art.\u00a02 CCCN). En caso de exigirse en forma inexorable la finalizaci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n, las principales consecuencias pr\u00e1cticas que debemos advertir son la posibilidad de otorgar las escrituras p\u00fablicas de PHE e inscribir en los registros inmobiliarios estas afectaciones de los CI y las subsiguientes transmisiones de propiedad de las unidades funcionales resultantes con car\u00e1cter de derechos reales (PHE), durante el proceso de urbanizaci\u00f3n, independientemente de la finalizaci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n, infraestructura y provisi\u00f3n de servicios. De esta forma, los adquirentes en tales emprendimientos durante la ejecuci\u00f3n de las obras (con cuyos fondos se financia el desarrollista) se encontrar\u00e1n mucho mejor protegidos que si fueran simples acreedores de derechos personales, por m\u00e1s seguro de prehorizontalidad que adem\u00e1s se pudieran contratar (arts.\u00a02070-2072 CCCN). En este sentido, habr\u00eda que conciliar interpretativamente este aspecto del fen\u00f3meno con el tema del sistema de seguros obligatorio de la nueva prehorizontalidad. La doctrina deber\u00eda plantearse si estos se tratan de mecanismos de protecci\u00f3n complementarios o excluyentes. Lo importante es encontrar un esquema de protecci\u00f3n de los derechos de los adquirentes en los CI durante su iter<\/em> de urbanizaci\u00f3n, ya que, si bien la sola publicidad registral no le agregar\u00eda garant\u00eda efectiva alguna a los futuros adquirentes que mantienen sus derechos en la \u00f3rbita crediticia respecto de la urbanizaci\u00f3n prometida, cabr\u00eda pensar si de esa forma quedar\u00eda en mejor resguardo el valor de los bienes que puedan incorporar a los inmuebles, en cabeza de sus titulares.<\/p>\n
Asimismo, cabe hacerse el mismo interrogante frente a los posibles terceros, teniendo en cuenta que una interpretaci\u00f3n que no exija la finalizaci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n tambi\u00e9n les favorecer\u00eda, porque permitir\u00eda que estos bienes garanticen cr\u00e9ditos (con hipotecas) y sean susceptibles de la acci\u00f3n de los acreedores (publicidad registral de las medidas cautelares sobre unidades funcionales en CI en urbanizaci\u00f3n). Habiendo quedado derogada la Ley 19724<\/a> de Prehorizontalidad, si bien ella no tuvo vigencia pr\u00e1ctica, qued\u00f3 aventada toda posibilidad de publicidad jur\u00eddica del destino del inmueble sobre el que se desarrollar\u00eda un CI y de los contratos celebrados por el desarrollador con los adquirentes en la etapa preconjunto inmobiliario.<\/p>\n
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3.6. Interpretaci\u00f3n conforme a los valores y principios jur\u00eddicos<\/h3>\n
Creemos necesario que la comunidad jur\u00eddica logre una armonizaci\u00f3n en la interpretaci\u00f3n de las normas que regulan el objeto del derecho real de PHE. Vemos como imperiosa la necesidad de cuestionarnos en qu\u00e9 medida podemos contribuir a dar mayor seguridad jur\u00eddica a los adquirentes en estos conjuntos inmobiliarios. Debemos velar por asegurar los mismos derechos a todos los habitantes de nuestro pa\u00eds cuando ellos se desempe\u00f1an como adquirentes de propiedades en CI o como desarrollistas. Deber\u00edamos poder concluir en una noci\u00f3n clara del objeto conjunto inmobiliario, \u00fanica para todas las jurisdicciones en que se organiza nuestro territorio nacional. Desarrollistas e inversores de todos los lugares deber\u00edan poder gozar de un marco regulatorio \u00fanico, claro y preestablecido, como se supone debe ser la legislaci\u00f3n de fondo, de derecho com\u00fan (a todas las provincias).<\/p>\n
Los principios y valores jur\u00eddicos que est\u00e1n en juego son la garant\u00eda constitucional de defensa de la propiedad y la seguridad jur\u00eddica. La finalidad del notariado y del derecho inmobiliario registral es brindar seguridad jur\u00eddica. El C\u00f3digo Civil y Comercial nos presenta un gran desaf\u00edo, que significa una oportunidad para el int\u00e9rprete jur\u00eddico \u2013entre ellos, los notarios, los registros inmobiliarios y los responsables de los poderes de polic\u00eda inmobiliarios locales\u2013 de estar a la altura de estas circunstancias y coadyuvar en forma organizada al mejor logro de la publicidad y seguridad jur\u00eddicas en materia de CI \u2013como en tantas otras\u2013 a trav\u00e9s de una correcta interpretaci\u00f3n de sus normas, seg\u00fan las directrices del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 CCCN, dentro de cuyos postulados se ubica la seguridad jur\u00eddica como valor jur\u00eddico y constitucionalmente protegido.<\/p>\n
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3.7. Estructura legal<\/h3>\n
En cuanto a la estructura legal de los CI, el nuevo C\u00f3digo (art.\u00a02075) distingue con acierto entre:<\/p>\n