![\"contrato](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2017\/01\/contrato-y-taza_700x300.jpg\")
<\/a><\/p>\nImagen:<\/em> 24oranges.nl<\/a>, CC<\/a><\/sup><\/pre>\n<\/p>\n
Dictamen aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesi\u00f3n del 10\/11\/2016. Expediente 16-01806-16. Se han agregado hiperv\u00ednculos especialmente para su publicaci\u00f3n en la Revista del Notariado<\/em>, con el fin de ofrecer una lectura m\u00e1s completa del dictamen.<\/div>\n<\/p>\n
Ezequiel Cabuli<\/strong>\u00a0(ver bio<\/a>)<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
1. Doctrina<\/h2>\n
\n
- Es inobjetable entender que el estado de propiedad horizontal no nace ni puede nacer por el mero transcurso del tiempo sin cumplir con la forma requerida por la ley (escritura p\u00fablica). La aplicaci\u00f3n de la teor\u00eda de la apariencia no pretende inventar ni crear derechos donde no existen, ni por el transcurso del tiempo, ni por la falta deliberada de forma, pero, ante una situaci\u00f3n particular, consideramos razonable, acorde una creencia de existencia consolidada y buena fe, la aplicaci\u00f3n de tales principios, conforme a una interpretaci\u00f3n regular que impone una situaci\u00f3n jur\u00eddica especial.\n
<\/em><\/li>\n
- La teor\u00eda de la apariencia basada en el error com\u00fan e invencible tiene acogida en nuestra legislaci\u00f3n en casos de excepci\u00f3n y no fuera de tales supuestos. La regla consiste en amparar por equidad al aparente titular del derecho. El efecto jur\u00eddico que provoca esta interpretaci\u00f3n entre las partes es que la invalidez del acto queda saneada por la apariencia, produciendo inoponibilidad a terceros mediante la p\u00e9rdida o limitaci\u00f3n de acciones tendientes a destruir el acto.\n
<\/em><\/li>\n
- El abuso del derecho del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1071 del C\u00f3digo Civil implica que las personas no pueden hacer uso abusivo de una prerrogativa jur\u00eddica. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos y considera tal al que contrar\u00ede los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos y al que exceda los l\u00edmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. Es importante destacar que el instituto del abuso <\/em>del derecho implica no solamente el ejercicio regular de un derecho, sino tambi\u00e9n, y como consecuencia ineludible, una interpretaci\u00f3n regular del mismo y de acuerdo a la finalidad que la ley tuvo en mira al tutelarlo. La interpretaci\u00f3n regular de una norma jur\u00eddica implica que esta sea conforme al caso concreto y la soluci\u00f3n no puede ejercerse en forma abusiva.\n
<\/em><\/li>\n
- La seguridad jur\u00eddica radica en dar validez a aquello supuesto como cierto, en lugar de aferrarse a rigorismos hermen\u00e9uticos que se agotan en meras actuaciones formales sin m\u00e1s relevancia y que no tienen por finalidad garantizar un derecho sustantivo.\n
<\/em><\/li>\n
- Las nulidades, al no estar tasadas literalmente por la norma, se interpretan como absolutas o relativas conforme si afectan o no al orden p\u00fablico; en este caso, claramente no lo afectan y deben relativizarse. En casos de t\u00edtulos antiguos, ha transcurrido suficiente plazo para merituar que las acciones de posibles perjudicados por dichos antecedentes se encuentran prescriptas. Hacerlas valer mucho tiempo despu\u00e9s, como en el presente caso, no tiene ninguna utilidad para la comunidad, y razonablemente puede interpretarse que no se afecta el orden p\u00fablico, por ser circunstancias totalmente extempor\u00e1neas.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>
2. Hechos<\/h2>\n
El escribano V., titular del registro [\u2026] de CABA, matr\u00edcula [\u2026], solicita dictamen de esta asesor\u00eda respecto del tema que se plantea a continuaci\u00f3n (se copian hechos aportados por el escribano consultante):<\/p>\n
Se me ha encomendado la escritura de transferencia de dominio de la unidad F.\u00a013 de la finca [\u2026] de CABA, con posterior hipoteca a favor del Banco de la Ciudad de Buenos Aires. Con motivo del estudio del t\u00edtulo correspondiente se observa lo siguiente:
\n1. El inmueble corresponde a los actuales vendedores por donaci\u00f3n que les hicieran sus padres con fecha 15 de diciembre del a\u00f1o 2003. Este no es el punto en consulta ya que (no obstante ser donaci\u00f3n a herederos forzosos) pasaron m\u00e1s de 10 a\u00f1os de la muerte de los donantes.
\n2. Correspond\u00eda a los donantes por compra que hicieron a [\u2026] SCA el 13 de julio de 1973. En dicha escritura, comparecieron el socio solidario y dos comanditarios, y vista la matriz, dicho poder tambi\u00e9n carece de la firma de un otorgante, encontr\u00e1ndose la escritura tambi\u00e9n sin firma y sello del escribano autorizante. Tampoco es el punto en consulta dada la fecha del mismo: a\u00f1o 1973.
\n3. El reglamento de copropiedad lo otorga el representante de la empresa constructora del edificio, pero la escritura CARECE de la firma del titular de dominio. Al t\u00e9rmino de la misma, se encuentra el salvado y luego de 5 l\u00edneas en blanco la firma y sello del escribano, no estando la firma del representante de la titular de dominio quien comparece como tal en el comparendo.
\n4. Posteriormente, la empresa constructora del edificio otorga 21 ventas, opino que la mayor\u00eda en el a\u00f1o 1973\/74, obviamente de unidades funcionales, de acuerdo a los porcentuales, superficies, etc. previstos en el Reg. De Cop.
\n5. Dado que han pasado m\u00e1s de cuarenta a\u00f1os, l\u00f3gico es pensar que los compradores originales hayan vendido a su vez a segundos adquirentes y estos quiz\u00e1s a otros. Sin perjuicio de los dominios transmitidos por herencia.<\/p><\/blockquote>\n<\/p>\n<\/a>
3. Planteo de la cuesti\u00f3n<\/h2>\n<\/a>
3.1. Derecho aplicable<\/h3>\n
El presente caso tra\u00eddo a consulta se trata de una nulidad formal de escritura p\u00fablica que, como lo indica el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, debe regirse por el derecho vigente a la \u00e9poca de celebraci\u00f3n. Al tratarse de una escritura celebrada antes de la sanci\u00f3n del c\u00f3digo civil y comercial, debe estudiarse el caso desde la \u00f3ptica del c\u00f3digo Civil Velezano.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
3.2. La falta de firmas en las escrituras p\u00fablicas<\/h3>\n
El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1004 del C\u00f3digo Civil<\/a> (CCIV) establece que son nulas las escrituras que no tuvieren la firma de las partes. Asimismo, la nulidad del instrumento p\u00fablico provoca la nulidad del acto jur\u00eddico que lo contiene, por tratarse de un supuesto de \u201cnulidad refleja\u201d. Sin embargo, persiste su valor probatorio respecto de los hechos cumplidos.<\/p>\n
Cuando el negocio requiere una forma solemne y el instrumento que lo contiene no re\u00fane los requisitos que la ley exige, ese ser\u00e1 nulo de nulidad absoluta. 1<\/a> El juez lo dictamina solo comprobando la existencia del vicio, aun recurriendo a la prueba extr\u00ednseca, sin tener la necesidad de analizar hechos. Estamos ante una nulidad manifiesta, aunque no resulte ostensible del t\u00edtulo mismo. En ese supuesto, se debe declarar la nulidad del acto y del negocio en \u00e9l contenido, aun si no fuera invocada por alguna de las partes. 2<\/a><\/p>\n
Ante esta situaci\u00f3n jur\u00eddica, la excesiva rigurosidad del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1001 CCIV priva de efectos jur\u00eddicos a un acto particular, lesionando derechos y consecuencias jur\u00eddicas derivadas de un prolongado lapso de tiempo. Los efectos de dicha nulidad son terminantes conforme al texto literal y exeg\u00e9tico del CCIV. En ese mismo sentido, la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en dict\u00e1menes emitidos en los a\u00f1os 1993 y 1994, entendi\u00f3 que:<\/p>\n
\n
- a) Las escrituras en las que falte la firma de alguno de los comparecientes carecen de toda validez, en virtud de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 986 y 988 CCIV. Su nulidad es de car\u00e1cter absoluto y manifiesto, no siendo necesaria sentencia judicial que as\u00ed lo declare (art.\u00a01038 CCIV).<\/li>\n
- b) Dichas escrituras, adem\u00e1s, no son susceptibles de confirmaci\u00f3n (art.\u00a01047 CCIV).<\/li>\n
- c) De acuerdo con lo dispuesto en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1051 y siguientes del CCIV, son nulas las posteriores ventas efectuadas en base a aquella escritura, en virtud de lo establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3270 CCIV.<\/li>\n
- d) La \u00fanica soluci\u00f3n posible del caso \u2014dentro del \u00e1mbito de la actuaci\u00f3n notarial\u2014 es que se efect\u00fae nuevamente la venta (no que se diga que la ratifican o que la confirman), debiendo concurrir al acto todas las partes, los que fueron vendedores y compradores en cada una de las transmisiones, hasta llegar al que actualmente figura como titular del dominio.<\/li>\n
- e) En defecto de las v\u00edas sugeridas precedentemente o en el supuesto de as\u00ed considerarse por los interesados, y con la advertencia de tener que soportar un proceso m\u00e1s largo y mucho m\u00e1s oneroso, queda el recurso de adquirir el dominio por usurpaci\u00f3n, probando en el respectivo juicio la posesi\u00f3n continua de veinte a\u00f1os, con \u00e1nimo de tener la cosa para s\u00ed, de acuerdo con lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4015 CCIV. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4016, concordante con el que le antecede, precept\u00faa que \u201cal que ha pose\u00eddo durante veinte a\u00f1os sin interrupci\u00f3n alguna, no puede opon\u00e9rsele ni la falta del t\u00edtulo ni su nulidad, ni la mala fe de la posesi\u00f3n\u201d.<\/li>\n
- f) Son nulas las escrituras p\u00fablicas a las que le falten la firma de un compareciente, cualquiera sea el car\u00e1cter en que interviene el mismo, aun cuando lo haga a efectos de prestar asentimiento conyugal.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>
3.3. El valor social de la funci\u00f3n notarial<\/h3>\n
El escribano es un profesional del derecho en ejercicio de una funci\u00f3n p\u00fablica. Como consecuencia de ello, la actividad m\u00e1s importante que practica es la de suministrar lo que denominamos \u201cfe p\u00fablica\u201d, es decir, dar autenticidad de lo que ante \u00e9l ocurre. Asimismo, es asimismo el encargado de que las relaciones entre los particulares se realicen en un marco de legalidad (referido a la validez jur\u00eddica del contrato) y de legitimaci\u00f3n (referido a la legitimidad de las partes para otorgar determinado acto jur\u00eddico), tomando los recaudos que considere necesarios. El papel de la funci\u00f3n notarial es pilar esencial para la seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico en las sociedades, y su colaboraci\u00f3n garantiza una trascendental dimensi\u00f3n econ\u00f3mica y social.<\/p>\n
La seguridad jur\u00eddica est\u00e1 relacionada con la certidumbre del derecho y el amparo que esta proporciona a los ciudadanos, no solo como un mero valor objetivo y formal del ordenamiento jur\u00eddico, sino tambi\u00e9n como un principio impregnado de idealismo \u00e9tico, orientado a la realizaci\u00f3n de la justicia y reconocido esencialmente por la Constituci\u00f3n Nacional. En sentido subjetivo, la seguridad jur\u00eddica consiste en la posibilidad de todo ciudadano de conocer la ley, su significado y su alcance y, principalmente, en la libertad de actuar con arreglo a aquella confiando en la eficacia de lo actuado. En ese sentido, dicha seguridad jur\u00eddica implica saber a qu\u00e9 atenerse y ello implica contar con un asesoramiento previo del escribano y con un adecuado ajuste de la voluntad, del contrato a las leyes, todo lo cual genera la confianza en que lo actuado producir\u00e1 los efectos previstos, es decir, que su validez y eficacia no ser\u00e1n contradichas.<\/p>\n
El juicio de valor que realiza el escribano sobre la legalidad de los actos y las legitimaciones dispositivas otorga seguridad jur\u00eddica al tr\u00e1fico mercantil y est\u00e1 relacionado \u00edntimamente con la inescindible responsabilidad profesional que trae aparejada su inobservancia. Los valores antedichos deben estar siempre presentes en cada uno de los actos en donde interviene el escribano en ejercicio de su funci\u00f3n. Recordar dichas premisas es el punto de partida para resolver las cuestiones que se plantean en nuestro quehacer cotidiano.<\/p>\n
Debemos aclarar que no es nuestra intenci\u00f3n avalar la falta deliberada de forma en detrimento de los efectos que impone la nulidad instrumental. No pretendemos emplazar con nuestras conclusiones una doctrina que en forma intempestiva perjudique los pilares esenciales de la funci\u00f3n notarial. Sin embargo, en virtud de la importancia de nuestra intervenci\u00f3n en la sociedad, debemos instalar el debate sobre estos temas conflictivos, que no son abordados en profundidad por la doctrina y que necesariamente merecen una revisi\u00f3n. Las nuevas realidades hacen que la sociedad en constante desarrollo le demande al derecho soluciones m\u00e1s justas. El problema debe ser abordado jur\u00eddicamente, para que, mediante argumentos legales, puedan interpretarse en forma regular determinadas nulidades instrumentales.<\/p>\n
A pesar de las previsiones que habitualmente los escribanos p\u00fablicos disponen al ejercer su ministerio, existen innumerables casos en los que accidentalmente se omite la firma de alg\u00fan compareciente que est\u00e1 presente y que le ha manifestado verbalmente al escribano la intenci\u00f3n de ejecutar el acto que no firm\u00f3. En algunas ocasiones, esta circunstancia es desapercibida u olvidada y el vicio perdura durante a\u00f1os. Este descuido reci\u00e9n toma relevancia a la hora de disponer o gravar posteriormente el inmueble. Las circunstancias que rodearon el acto viciado no van a importar, las personas que pretenden ahora disponer de su propiedad se ven limitadas por el hallazgo del referencista. A pesar de las aseveraciones posteriores de las partes, incluso la del escribano que lo vio asentir, la operaci\u00f3n no va a ser suficiente para validar el t\u00edtulo. Los compradores que han pagado un inmueble que probablemente han declarado en sus cuentas impositivas, que firmaron la escritura, que se inscribi\u00f3, y que est\u00e1n en posesi\u00f3n creyendo que son los due\u00f1os se topan con una inesperada consecuencia jur\u00eddica: su escritura es nula de nulidad absoluta y, por ende, inconfirmable.<\/p>\n
Estas circunstancias sobre los antecedentes hacen que personas se ven perjudicadas emp\u00edricamente por una interpretaci\u00f3n del derecho que admite que la casa en que ellos o incluso sus padres han vivido durante much\u00edsimos a\u00f1os, crey\u00e9ndose due\u00f1os, puede quedar fuera del mercado \u201chasta tanto inicie y prosiga\u201d \u2013le dice el especialista\u2013 \u201cel correspondiente juicio por usucapi\u00f3n para regularizar su derecho de propiedad\u201d.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
3.4. Criterios preliminares. La evoluci\u00f3n del derecho<\/h3>\n
La jurisprudencia, como fuente legal, es una herramienta indispensable para la interpretaci\u00f3n evolutiva del derecho. Es el nexo que relaciona la din\u00e1mica de la sociedad con la est\u00e1tica de la ley. A trav\u00e9s de los fallos se manifiesta el derecho, pero, por sobre todo, se manifiesta su interpretaci\u00f3n actual, donde un injusto podr\u00e1 dejar de serlo y, en contraposici\u00f3n, una sanci\u00f3n legal podr\u00e1 quedar superflua por el transcurso natural del tiempo y la incontenible evoluci\u00f3n del derecho.<\/p>\n
Al respecto, Alterini 3<\/a> expres\u00f3:<\/p>\n
La experiencia indica que la jurisprudencia no es est\u00e1tica. En la d\u00e9cada de los 50, el juicio de amparo no estaba previsto por la ley, pero la Corte Suprema lo acept\u00f3 en autos \u201cSiri\u201d 4<\/a> y \u201cKot\u201d 5<\/a>. En materia de adopci\u00f3n, los jueces resolvieron lo contrario de lo que dispon\u00eda literalmente la ley. 6<\/a> En los a\u00f1os 70, no se admit\u00eda la actualizaci\u00f3n de las deudas de dinero a causa de la inflaci\u00f3n, pero la Corte Suprema la acept\u00f3 en autos \u201cValdez\u201d 7<\/a> y lo hicieron luego todos los tribunales inferiores. 8<\/a> La teor\u00eda del disgregard<\/em>, en la perspectiva de la extensi\u00f3n de quiebra, pendul\u00f3 desde el extremo de la sentencia de la Corte Suprema en autos \u201cSwift Deltec\u201d 9<\/a> al extremo de la sentencia en autos \u201cCompa\u00f1\u00eda Swift de La Plata s\/ Quiebra s\/ Inc.\u00a0art.\u00a0250, C\u00f3d. Procesal p\/ Ingenio La Esperanza SA\u201d 10<\/a>. La sentencia de la Corte Suprema en autos \u201cAutom\u00f3viles Saavedra\u201d 11<\/a> resolvi\u00f3 todo lo contrario que la por entonces pac\u00edfica jurisprudencia sobre responsabilidad del concedente por la ruptura unilateral del contrato de concesi\u00f3n [\u2026] No obstante que el art.\u00a01102 del C\u00f3digo Civil requer\u00eda que en las escrituras p\u00fablicas el escribano diera fe de conocimiento de las partes, antes que fuera reformado por la Ley 26140, consideraron suficiente la fe de identificaci\u00f3n. 12<\/a><\/p><\/blockquote>\n
<\/p>\n<\/a>
3.5. An\u00e1lisis del caso particular<\/h3>\n
Existen casos que se presentan con mucha frecuencia en la realidad inmobiliaria que consisten en antiguas escrituras con falta de firma. En este caso, se trata de la afectaci\u00f3n del inmueble al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, cuya escritura, otorgada hace m\u00e1s de treinta a\u00f1os, carece de la firma del \u00fanico propietario. Esta escritura reviste una nulidad absoluta, a tenor de lo dispuesto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1004 CCIV; como as\u00ed tambi\u00e9n las posteriores trasmisiones que se basan en dicho reglamento otorgadas en virtud de un acto jur\u00eddico viciado de nulidad inconfirmable. Conforme a la normativa vigente a la \u00e9poca de celebraci\u00f3n del reglamento de copropiedad en cuesti\u00f3n, los efectos de considerar el acto nulo de nulidad absoluta implican la inexistencia del estado de propiedad horizontal.<\/p>\n
Con una interpretaci\u00f3n tradicional del derecho que hemos mencionado anteriormente, los sujetos que viven en el edificio ser\u00edan en realidad titulares de una parte indivisa como cond\u00f3minos, no siendo titulares de unidades funcionales tal cual las describe el reglamento que \u201cno existe\u201d. Considerando esta afirmaci\u00f3n, vamos a analizar a continuaci\u00f3n las consecuencias negativas para la comunidad que vive en ese edificio, ante la falta del estado de propiedad horizontal.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
3.5.1. Efectos negativos de la inexistencia del estado de propiedad horizontal<\/h4>\n
La existencia de un condominio, sin el consecuente estado de propiedad horizontal, trae consigo, a nuestro entender, los siguientes efectos no deseados en esta situaci\u00f3n particular:<\/p>\n
\n
- Bien de familia<\/em>: Por Disposici\u00f3n t\u00e9cnico-registral 25\/1976, ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 7, inciso d): \u201cla afectaci\u00f3n o desafectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de bien de familia debe serlo por la totalidad del inmueble, no pudiendo, en consecuencia, efectuarse sobre partes indivisas\u201d; por ende, no puede afectarse a bien de familia una parte indivisa de un condominio. Nos preguntamos por las consecuencias jur\u00eddicas de las afectaciones realizadas sobre las inexistentes unidades funcionales y la imposibilidad de realizar afectaciones posteriores.<\/li>\n
- Hipoteca<\/em>: El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3123 CCIV<\/a> establece que \u201ccada uno de los cond\u00f3minos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble com\u00fan o una parte materialmente determinada del inmueble; pero los efectos de tal constituci\u00f3n quedan subordinados a los resultados de la partici\u00f3n\u2026\u201d y no tendr\u00e1 efecto alguno si no le tocara la cosa en el lote de ese condominio. 13<\/a> Recordemos que la partici\u00f3n en nuestro derecho tiene resultados declarativos, 14<\/a> por lo que se considera a cada cond\u00f3mino como si hubiera sido, desde el origen de la comunidad, propietario exclusivo de la parte que le ha correspondido y como que nunca hubiera tenido ning\u00fan derecho sobre lo que le toc\u00f3 a los otros. \u00bfQu\u00e9 significa que queda subordinado a los resultados de la partici\u00f3n? Como la existencia de esa hipoteca est\u00e1 relacionada con el resultado de la partici\u00f3n, si el inmueble es adjudicado a dicho cond\u00f3mino, la hipoteca subsiste aunque limitada a la parte indivisa que ten\u00eda sobre ese inmueble, pero si la cosa se adjudica a otro cond\u00f3mino, el derecho de garant\u00eda se extingue. 15<\/a> Si la hipoteca carece de eficacia por no corresponderle al cond\u00f3mino del inmueble hipotecado, subsiste el cr\u00e9dito, la hipoteca desaparece y, en cuanto al privilegio para la mayor\u00eda de la doctrina, tambi\u00e9n desaparece. (Para Spota, en cambio, hay subrogaci\u00f3n real; para Fornieles, el privilegio no se trasladar\u00eda a otros inmuebles, pero si hubiera dinero, ir\u00eda sobre \u00e9l). Algunos autores se contentan con se\u00f1alar que es una hipoteca de muy relativa eficacia, lo que la presentar\u00eda como inestable (Lafaille) o expuesta a de\u00adsaparecer (Salvat).<\/li>\n
- Usufructo<\/em>: La constituci\u00f3n de usufructo est\u00e1 autorizada por el CCIV. El usufructo puede establecerse por el cond\u00f3mino de un fundo pose\u00eddo en com\u00fan con otros, de su parte indivisa, y, en tal caso, el usufructo se ejercer\u00e1 no sobre la cuota sino sobre toda la extensi\u00f3n de la cosa, lo que le garantizar\u00e1 al usufructuario una coparticipaci\u00f3n en el derecho al uso y goce de la cosa que tienen los distintos cond\u00f3minos.<\/li>\n
- Servidumbres activas<\/em>: En general, la doctrina es contraria. No se concibe sobre cuotas abstractas o porque las servidumbres son indivisibles; as\u00ed, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3007 CCIV establece que \u201clas servidumbres reales son indivisibles como cargas\u00a0y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse por partes al\u00edcuotas ideales\u2026\u201d.<\/li>\n
- Otras consecuencias negativas que se deber\u00edan analizar ser\u00edan: la responsabilidad de los cond\u00f3minos, la actuaci\u00f3n del administrador, la petici\u00f3n forzosa de divisi\u00f3n de condominio, los contratos celebrados por el consorcio con terceros, la acreditaci\u00f3n de personer\u00eda y la posibilidad de estar en juicio. Se perder\u00eda, adem\u00e1s, la legitimaci\u00f3n en cualquier juicio.<\/li>\n<\/ol>\n
<\/p>\n<\/a>
3.6. La interpretaci\u00f3n regular de los derechos<\/h3>\n
Como se\u00f1alan De Hoz y Smayevsky, 16<\/a><\/p>\n
La Ley 17711 [\u2026] introduce algunas instituciones de car\u00e1cter general que pueden tener incidencia en el derecho de propiedad. Tales son el abuso del derecho, la lesi\u00f3n, la teor\u00eda de la imprevisi\u00f3n, la nueva redacci\u00f3n de los arts.\u00a02513, 2514 y 2618 del C\u00f3digo Civil, que con la elaboraci\u00f3n jurisprudencial han logrado morigerar la estrictez de los caracteres del dominio\u2026<\/p><\/blockquote>\n
Asimismo, el abuso del derecho del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1071 implica que las personas no pueden hacer uso abusivo de una prerrogativa jur\u00eddica; la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos y considera tal al que contrar\u00ede los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos y al que exceda los l\u00edmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. Es importante destacar que el instituto del abuso del derecho implica no solamente el ejercicio regular de un derecho, sino tambi\u00e9n, y como consecuencia ineludible, una interpretaci\u00f3n regular del mismo y de acuerdo a la finalidad que la ley tuvo en mira al tutelarlo.<\/p>\n
La interpretaci\u00f3n regular de una norma jur\u00eddica implica que esta sea conforme al caso concreto y la soluci\u00f3n no puede ejercerse en forma abusiva. El derecho, como herramienta de la sociedad, necesita brindar soluciones que de ninguna manera pueden dejar de lado valores que \u00e9l mismo defiende. La aplicaci\u00f3n lineal del derecho, en oposici\u00f3n a fundamentos y principios esenciales, no puede implicar en ning\u00fan caso seguridad jur\u00eddica sino una irrazonable desprotecci\u00f3n jur\u00eddica.<\/p>\n
El estado de propiedad horizontal no puede ser creado sin cumplir con los requisitos de forma que impone la ley. No obstante, podemos apreciar en determinados casos c\u00f3mo los jueces interpretan figuras jur\u00eddicas conforme a la finalidad que buscaron las partes al momento de contratar. A modo de ejemplo, citamos algunos de ellos:<\/p>\n
\n
- En muchos fallos en temas de tiempo compartido, barrios cerrados y clubes de campo, el molde de los derechos reales exigido por el ordenamiento jur\u00eddico no alcanza para contener las relaciones propias de emprendimientos espec\u00edficos, y los jueces, no obstante el orden p\u00fablico que impera sobre esta categor\u00eda de derechos, han interpretado la legislaci\u00f3n vigente para entender la situaci\u00f3n jur\u00eddica real, en protecci\u00f3n de todos los agentes involucrados. 17<\/a><\/li>\n
- Otro ejemplo de lo nocivo que es llevar el derecho hasta los extremos es el caso del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1005 CCIV, que es terminante en declarar nula la escritura p\u00fablica que no se halle en la p\u00e1gina del protocolo donde, seg\u00fan el orden cronol\u00f3gico, deb\u00eda ser hecha, y, sin embargo, tal nulidad no tiene entidad suficiente para privar de eficacia al acto. Sus fundamentos se basan en que tal severa sanci\u00f3n solo debe aplicarse para evitar fraudes, pero no en los casos de mero y evidente error, en otra interpretaci\u00f3n regular del derecho. 18<\/a><\/li>\n
- Otro caso muy conocido en el \u00e1mbito notarial es el de la interpretaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3270 CCIV antes de la reforma del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 del mismo ordenamiento. Como sabemos, resultaba imposible imaginar que existiera otra interpretaci\u00f3n contraria posible a la m\u00e1xima establecida por dicho ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, en cuanto a que \u201cnadie puede trasmitir un derecho mejor o m\u00e1s extenso al que gozaba, y rec\u00edprocamente nadie puede adquirir un derecho mejor o m\u00e1s extenso que el que ten\u00eda aquel de quien lo adquiere\u201d. Este principio general se complementaba con la contundencia del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 (antigua redacci\u00f3n) y los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 2777 y 2778; de tal juego arm\u00f3nico de normas, se desprend\u00eda la total desprotecci\u00f3n respecto del tercer adquirente de buena fe a t\u00edtulo oneroso.
\nEl tiempo, la razonable interpretaci\u00f3n de las normas y la seguridad jur\u00eddica hicieron que las aguas modificaran su curso y es por eso que antes de la reforma del a\u00f1o 1968, emergieron dos posturas. La primera, cl\u00e1sica, consideraba que, para poder trasmitir un domino, hac\u00eda falta primero tenerlo y que la enajenaci\u00f3n por quien no es propietario no hace propietario al que enajena. En cuanto a los terceros de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, esta postura cl\u00e1sica sosten\u00eda que no hay tal desprotecci\u00f3n, ya que estos terceros gozan de la protecci\u00f3n legal otorgada por la garant\u00eda de evicci\u00f3n. Sin embargo, y de la mano de Spota, emergi\u00f3 la teor\u00eda innovadora, en base a una elaboraci\u00f3n jur\u00eddica alrededor de las normas que amparan la buena fe y las adquisiciones a t\u00edtulo oneroso. En esta posici\u00f3n doctrinaria, se sostuvo, antes de la reforma del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051, que la anulaci\u00f3n de los actos por una causal no manifiesta no puede afectar a los terceros que contrataron de buena fe, por cuanto as\u00ed lo exigen la justicia, el orden p\u00fablico y la necesidad de inspirar confianza en las convenciones y darles seguridad. Este argumento fue receptado por la jurisprudencia en importantes fallos; por ejemplo: \u201cBidart Malbr\u00e1n, H\u00e9ctor c\/ Mart\u00edn Tulio\u201d (provincia de Buenos Aires, 1961).
\nEste desarrollo doctrinario y jurisprudencial se apoy\u00f3 en los principios de la teor\u00eda de la apariencia jur\u00eddica y en contraposici\u00f3n al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3720 CCIV, implicando de esta forma una clara interpretaci\u00f3n regular de un principio consagrado por el derecho vigente antes del a\u00f1o 1968.<\/li>\n- El CCIV<\/a>, bajo el t\u00edtulo \u201cDe las escrituras p\u00fablicas\u201d, en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1003 (conforme la redacci\u00f3n anterior a la Ley 15875), exig\u00eda transcribir al protocolo, en su parte pertinente, los documentos habilitantes de una representaci\u00f3n. As\u00ed, en los casos, por ejemplo, en que comparec\u00eda un representante de una sociedad an\u00f3nima, se ten\u00edan que copiar los estatutos y las actas que acreditaban la legitimidad de dicho representante. En consecuencia de ello, y conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1004, se declaraban nulas las escrituras a las que les faltare la transcripci\u00f3n de los documentos habilitantes. Dicha omisi\u00f3n, entonces, implicaba la nulidad absoluta de la escritura en su totalidad.
\n\u00bfQu\u00e9 sucede si nos encontramos hoy con una escritura anterior a la Ley 15875? Para algunos autores, las escrituras con ese defecto son nulas, pero existe otra postura que considera que parecer\u00eda inconducente anular una escritura por una causa que hoy no genera nulidad y que justamente se elimin\u00f3 por que se consideraba que era excesivamente rigurosa. Esta \u00faltima interpretaci\u00f3n contradice abiertamente el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 973 CCIV, que establece que la forma de un acto jur\u00eddico es gobernada por la ley en vigor al d\u00eda de su realizaci\u00f3n, y, sin embargo, tal interpretaci\u00f3n sobre estos casos espec\u00edficos es de aplicaci\u00f3n cotidiana.<\/li>\n- Otro ejemplo de una interpretaci\u00f3n regular de normas normalmente consideradas como r\u00edgidas \u2013y que no puede pasar inadvertido en el presente\u2013 es el se\u00f1alado por nuestro m\u00e1ximo tribunal federal en la conocida causa \u201cSaguir y Dib, Claudia Graciela<\/a>\u201d (Fallos<\/em>, 302:1284), en donde se concluy\u00f3 que
\n\u2026 no debe prescindirse de las consecuencias que naturalmente derivan de un fallo, toda vez que constituye uno de los \u00edndices m\u00e1s seguros para verificar la razonabilidad de la interpretaci\u00f3n y su congruencia en el sistema en que est\u00e1 engarzada la norma [\u2026] La misi\u00f3n judicial [\u2026] no se agota con la remisi\u00f3n a la letra de la ley, toda vez que los jueces, en cuanto servidores del derecho y para la realizaci\u00f3n de la justicia, no pueden prescindir de la \u201cratio legis\u201d y del esp\u00edritu de la norma.<\/p><\/blockquote>\n
Adem\u00e1s, se se\u00f1ala que las leyes deben ser interpretadas<\/p>\n
\u2026 considerando arm\u00f3nicamente la totalidad del ordenamiento jur\u00eddico y los principios y garant\u00edas de raigambre constitucional, para obtener un resultado adecuado [\u2026] pues la admisi\u00f3n de soluciones notoriamente disvaliosas no resulta compatible con el fin com\u00fan tanto de la tarea legislativa como de la judicial\u2026<\/p><\/blockquote>\n
Las manifestaciones fueron vertidas, justamente, en un caso en que estaba en juego salvar una vida humana mediante el trasplante de \u00f3rganos de un hermano menor al enfermo y no el cercenarla (se requieren 21 a\u00f1os para donar \u00f3rganos y a este hermano le faltaban 3 meses para cumplir la mayor\u00eda de edad).<\/li>\n<\/ol>\n
Ante estas situaciones expuestas, la excesiva rigurosidad de los citados ar\u00adt\u00edcu\u00adlos del CCIV priva de efectos jur\u00eddicos a un acto particular, lesionando derechos y consecuencias jur\u00eddicas derivadas de un prolongado lapso de tiempo. De acuerdo con estos preceptos, y con el prop\u00f3sito de aportar soluciones, analizaremos c\u00f3mo, en supuestos especiales, debe interpretarse regularmente el derecho objetivo, teniendo en cuenta el componente social y la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
3.7. La teor\u00eda de la apariencia jur\u00eddica<\/h3>\n
La teor\u00eda de la apariencia reconoce su origen en Roma, donde se habr\u00eda hecho frecuente su aplicaci\u00f3n \u2013por razones de equidad\u2013, basada en el adagio \u201cerror communis facit ius<\/em>\u201d, que significa que el error com\u00fan e invencible puede constituir fuente creadora de derecho. 19<\/a><\/p>\n
La doctrina francesa se ha dedicado muy especialmente al estudio de esta teor\u00eda, precisamente en el campo del derecho de propiedad, donde, si bien se propicia el otorgamiento de validez a los actos celebrados por terceros con el propietario aparente, a quien se lo consideraba como titular del derecho, con el fin de otorgar segu\u00adridad a las transacciones, correlativamente se exigen condiciones estrictas por tratarse de una excepci\u00f3n. 20<\/a> La apariencia jur\u00eddica conocida como apariencia de derecho o apariencia de situaciones jur\u00eddicas se da en el caso en que una determinada situaci\u00f3n jur\u00eddica se presenta como existente cuando en realidad no lo es o no existe. Ese \u201caparecer\u201d de una situaci\u00f3n f\u00e1ctica debe interpretarse con alcance objetivo (el aparecer de lo irreal como real) y existir\u00e1 solo cuando resulte de hechos y datos socialmente reconocibles, como de un significado determinado en un \u00e1mbito de p\u00fablica experiencia. 21<\/a><\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
3.7.1. Interpretaci\u00f3n de la teor\u00eda de la apariencia en Argentina<\/h4>\n
En las X Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Corrientes, 1985) se analizaron los efectos jur\u00eddicos de la apariencia y se consagr\u00f3 a la teor\u00eda de la apariencia como un principio de derecho que se extrae de una interpretaci\u00f3n integradora del ordenamiento jur\u00eddico, derivada de la finalidad de cubrir las necesidades del tr\u00e1fico, la seguridad jur\u00eddica y la buena fe. 22<\/a> Como principio de derecho, se estim\u00f3 aplicable siempre que se dieran los siguientes supuestos:<\/p>\n
\n
- a) Una situaci\u00f3n de hecho que, por su objetividad, fuera absolutamente id\u00f3nea para llevar a enga\u00f1o a los terceros acerca del estado real de aquella.<\/li>\n
- b) La buena fe del tercero, consistente en no haber conocido o podido conocer la verdadera situaci\u00f3n, obrando con la debida diligencia (sobre el particular nos remitiremos m\u00e1s adelante). 23<\/a><\/li>\n<\/ul>\n
Es importante destacar de aquel congreso la ponencia presentada por el doctor Fran\u00e7ois Chabas, quien describe \u2013acabadamente, aunque refiri\u00e9ndose al derecho franc\u00e9s\u2013 cu\u00e1ndo debe apreciarse la teor\u00eda de la apariencia (basada en el error com\u00fan) que produce la adquisici\u00f3n instant\u00e1nea de los derechos y \u201ccu\u00e1ndo cobra relevancia la buena fe del particular que amerita la consolidaci\u00f3n de su derecho por el transcurso del tiempo\u201d. 24<\/a><\/p>\n
La protecci\u00f3n de la apariencia est\u00e1 ligada a terceros causahabientes del propietario aparente y se traduce en una inoponibilidad de la verdad jur\u00eddica y la oponibilidad al verdadero propietario de las consecuencias nacidas de la apariencia: la imposibilidad de adquirir un derecho constituido sobre el viento y la m\u00e1xima nemo plus iuris son olvidadas y el derecho falsamente conferido al tercero es validado, convirtiendo la adquisici\u00f3n en instant\u00e1nea, cuando debe consolidarse por el tiempo. 25<\/a><\/p>\n
La jurisprudencia tambi\u00e9n interpret\u00f3 estos principios, consagrando que la teor\u00eda de la apariencia otorga preeminencia a la existencia y alcances del acto con relaci\u00f3n a terceros de buena fe, que juzgan sobre la base de su manifestaci\u00f3n o forma con la cual son exteriorizados por sus autores; de modo tal que esta configuraci\u00f3n produzca convicci\u00f3n respecto de su regularidad y realidad. 26<\/a> La apariencia es un elemento flexible y su procedencia depende de un proceso interpretativo de reconstrucci\u00f3n que debe cumplir el juez tomando como elementos b\u00e1sicos los datos f\u00e1cticos que suministra el grupo social. 27<\/a><\/p>\n
Citamos, asimismo, lo que correctamente se\u00f1al\u00f3 un agudo fallo en cuanto a que<\/p>\n
\u2026 la seguridad constituye uno de los fines del derecho. Este no puede desconocer la vigencia de ciertas situaciones de hecho revestidas de una apariencia tal de solidez y rectitud que su destrucci\u00f3n u olvido s\u00f3lo pueden acarrear efectos nocivos en el desarrollo de las relaciones econ\u00f3micas y sociales\u2026 28<\/a><\/p><\/blockquote>\n
La apariencia tiene m\u00faltiples facetas operativas, muchas de ellas dentro del marco de los derechos reales. De los Mozos, el prestigioso jusprivatista espa\u00f1ol, alude a que una de las facetas m\u00e1s feraces de la buena fe subjetiva se funda en la apariencia jur\u00eddica, la que se configura en aquellos casos en los cuales la creencia o el error de la v\u00edctima no se refieren a la situaci\u00f3n propia, sino a la de aquella persona con la que el sujeto que se beneficia de la buena fe se relaciona. 29<\/a> Esta buena fe subjetiva, este razonable creer en una situaci\u00f3n material y jur\u00eddica que es presentada por otro como regular, implica que el derecho deba dar protecci\u00f3n a la creencia, confianza (trust<\/em>, como reza el seal<\/em> [escudo] que preside todos los tribunales federales estadounidenses en relaci\u00f3n con aquel apotegma \u201cIn God we trust<\/em>\u201d), convalidando esa razonable seguridad que el actuar del predisponente, no mediando negligencia imputable a la v\u00edctima, le llega a generar. 30<\/a> Esa apariencia, como manifestaci\u00f3n de lo que Betti describiera como<\/p>\n
\u2026 actitud de conducta que es objeto de una interpretaci\u00f3n psicol\u00f3gica, actitud consistente en la ignorancia de perjudicar un inter\u00e9s ajeno tutelado por el derecho\u2026 31<\/a><\/p><\/blockquote>\n
<\/p>\n<\/a>
3.8. An\u00e1lisis de la teor\u00eda de la apariencia al caso particular<\/h3>\n
La apariencia jur\u00eddica no significa \u00fanicamente la existencia o no de publicidad registral, sino que implica la circunstancia comprobable de relaciones jur\u00eddicas entre un grupo de individuos que conviven en un mismo edificio, sometidos voluntariamente y durante un prolongado per\u00edodo de tiempo a un r\u00e9gimen jur\u00eddico particular, mediante la creencia de estar bajo al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, con el agregado de un componente esencial, que es la buena fe. La omisi\u00f3n de la firma del reglamento tiene las caracter\u00edsticas jur\u00eddicas, conforme la doctrina tradicional, para ser considerada nula de nulidad absoluta; esto es porque no se analiza si perjudica o no al orden p\u00fablico, sino que autom\u00e1ticamente se las considera absolutas. Sin embargo, existen elementos probatorios que podemos observar que pueden repeler cualquier acci\u00f3n injustificada tendiente a destruir el acto.<\/p>\n
El otorgamiento de las escrituras posteriores por parte del propietario del lote, relacionando el reglamento (no firmado), hacen que exista una prueba irrefutable de que su voluntad fue la de otorgarlo. Mal podr\u00eda vender unidades inexistentes, siendo su voluntad enajenar unidades que surgen de un reglamento que relaciona. En ese sentido, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 918 CCIV<\/a> expresa que<\/p>\n
La expresi\u00f3n t\u00e1cita de la voluntad resulta de aquellos actos, por los cuales se puede conocer con certidumbre la existencia de la voluntad, en los casos en que no se exija una expresi\u00f3n positiva, o cuando no haya una protesta o declaraci\u00f3n expresa contraria. 32<\/a><\/p><\/blockquote>\n
El escribano ante quien se otorg\u00f3 la viciada escritura de reglamento la autoriz\u00f3, estuvo presente en el acto; \u00e9l manifest\u00f3 que el compareciente expres\u00f3 su voluntad de otorgar el acto. Existe un componente probatorio id\u00f3neo para presumir que su voluntad fue la de otorgar el reglamento, a pesar de omitirse su firma. Esta misma voluntad fue ratificada en las siguientes escrituras de venta, donde el vendedor vende unidades funcionales que surgen del reglamento y el comprador lo acepta y adhiere a dicho reglamento. Todos estos componentes, junto con la inscripci\u00f3n registral y la falta de oposici\u00f3n de cualquier persona con medias cautelares. La buena fe de los habitantes de ese edificio, durante un lapso de tiempo, la existencia de una comunidad basada en normas que surgen del reglamento referidas en el libro de asambleas hacen presumir una existencia consolidada.<\/p>\n
En virtud de lo expuesto, debemos considerar a qui\u00e9n perjudica esta situaci\u00f3n, de hecho, en el caso particular de an\u00e1lisis, cientos de actos jur\u00eddicos ejecutados en virtud de \u201cla creencia de estar ante una situaci\u00f3n jur\u00eddica\u201d (estado de propiedad horizontal) realizados entre copropietarios, situaci\u00f3n excepcional principalmente por la repetici\u00f3n de actos otorgados y por el tiempo transcurrido desde la celebraci\u00f3n del acto que dio origen al \u201cestado\u201d de propiedad horizontal. Encontramos sustento a lo mencionado en los siguientes fallos, que establecen los requisitos que deben darse a efectos de aplicar esa doctrina: \u201cBanco Velox c\/ Banco Sudecor Litoral\u201d 33<\/a> y \u201cBsereni, C\u00e9sar J. c\/ Nuevo Banco de Santa Fe SA\u201d 34<\/a>, en los que se entendi\u00f3 que 35<\/a><\/p>\n
\u2026 \u201cla apariencia es la confianza que suscita dicha apariencia en los terceros de buena fe que conf\u00edan en esa realidad aparente\u201d, y [\u2026] dicha conformaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de apariencia debe reunir varios recaudos tipificantes: a) que la apariencia resulte de un hecho exterior visible [\u2026] (El hecho comprobable de los copropietarios actuando como integrantes de un edificio sometido a propiedad horizontal<\/strong><\/em>); b) que la apariencia material cree una apariencia jur\u00eddica [\u2026] (En apariencia exist\u00eda el reglamento, base para las relaciones de los copropietarios y terceros durante muchos a\u00f1os<\/strong><\/em>); c) que los terceros act\u00faen en raz\u00f3n de la apariencia [\u2026] (En el caso en particular, un reglamento que probablemente circul\u00f3 entre aseguradoras, adquirentes de buena fe a t\u00edtulo oneroso, juicios a favor y en contra, contrato de trabajo del encargado, etc.<\/strong><\/em>); d) que su \u201cerror\u201d se justifique en raz\u00f3n de la apariencia [\u2026] (\u00bfDebemos buscar entre los antecedentes tantos a\u00f1os para acreditar nuestra buena fe?, \u00bfcu\u00e1l es el l\u00edmite?<\/strong><\/em>); y e) que no haya prueba del conocimiento del error\u2026 (\u00bfCu\u00e1l es el l\u00edmite exigido para confirmar esta hip\u00f3tesis?<\/strong><\/em>)<\/p><\/blockquote>\n
Sabemos que el vicio de forma hace presumir la mala fe (art.\u00a04012 CCIV), pero \u00bfpodemos interpretar restrictivamente esa presunci\u00f3n?, \u00bftenemos obligaci\u00f3n de conocer la forma de los instrumentos p\u00fablicos de larga data?, \u00bfse puede alegar mala fe por desconocer algo extremadamente dif\u00edcil de conocer?<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
3.9. Jurisprudencia reciente. La aceptaci\u00f3n de la teor\u00eda de la apariencia para casos particulares<\/h3>\n
El fallo \u201cMaristany Dedesma, Paula Nancy c\/ Torres, Ram\u00f3n\u201d 36<\/a> nos trae una novedosa interpretaci\u00f3n que brinda alivio a los titulares de dominio cuyo t\u00edtulo o alg\u00fan antecedente ha sido objetado por haberse omitido accidentalmente la firma del comprador en la escritura traslativa de domino. El fallo representa una de las novedades m\u00e1s importantes en relaci\u00f3n con la valoraci\u00f3n de t\u00edtulos notariales con falta de firma y produce un cambio significativo en la interpretaci\u00f3n cl\u00e1sica de las nulidades instrumentales. El argumento que utiliza el tribunal de alzada es totalmente razonable y contemplativo de una realidad que era necesario modificar:<\/p>\n
\u2026 la incertidumbre que debe ser despejada es la observabilidad del t\u00edtulo de propiedad por la omisi\u00f3n detectada en su precedente. A la luz de lo explicitado, si bien es cierto que la adquisici\u00f3n efectuada por Laurito podr\u00eda ser considerada nula por la ausencia de su firma, no lo es menos que el paso del tiempo, los sucesivos actos jur\u00eddicos que fueron efectuados sobre el bien de marras -hipoteca y transmisi\u00f3n por herencia-, autorizan a que se convalide el error y se lo tenga por subsanado en virtud de la apariencia jur\u00eddica que ha rodeado al t\u00edtulo mentado. M\u00e1xime si con ello no se vislumbra que se afecte a terceras personas.<\/p><\/blockquote>\n
Este argumento resulta interesante, puesto que expone la inutilidad de postergar la validez de un t\u00edtulo en virtud de una funci\u00f3n social. No afecta a nadie esa nulidad instrumental, ni siquiera a la sociedad vendedora, que no contesta la demanda, y, por norma procesal, esto implica que se dan por reconocidos los hechos invocados por la parte actora. Es decir, la sociedad no fue afectada; entonces, quedan los argumentos del inter\u00e9s p\u00fablico. En ese sentido y por m\u00e1s que nos esforcemos, no detectamos en qu\u00e9 puede perjudicar a la sociedad esta nulidad y sus consecuencias destructivas del acto.<\/p>\n
El juez adem\u00e1s sostuvo que<\/p>\n
\u2026 el error comprobado qued\u00f3 oculto por m\u00e1s de tres d\u00e9cadas en el protocolo notarial y, como dije, ninguna utilidad o relevancia generar\u00eda la promoci\u00f3n de un litigio por usucapi\u00f3n. Es que, en definitiva, dicha soluci\u00f3n trasuntar\u00eda un nivel de ficci\u00f3n muy superior a la soluci\u00f3n que propongo al acuerdo, adem\u00e1s del dispendio jurisdiccional que los jueces estamos obligados a erradicar. Seguir esta tesitura tiene como base sincerar lo sucedido y brindar estabilidad a una situaci\u00f3n, hoy calificada como aparente, de la que nadie ha dudado y cuya realidad jur\u00eddica \u2013y sus efectos\u2013 s\u00f3lo aporta un manto de dudas donde no debe haberlas.<\/p><\/blockquote>\n
Y culmina con una frase que celebramos:<\/p>\n
Entiendo que la seguridad jur\u00eddica del presente caso radica en dar validez a aquello supuesto como cierto, en lugar de aferrarse a rigorismos hermen\u00e9uticos que se agotan en meras actuaciones formales sin m\u00e1s relevancia y que no tienen por finalidad garantizar un derecho sustantivo.<\/p><\/blockquote>\n
<\/p>\n<\/a>
4. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Como expresamos al comienzo del presente dictamen, ha existido una doctrina tradicional de esta comisi\u00f3n que consider\u00f3 que en los casos donde falta una firma en una escritura p\u00fablica, el acto es nulo de nulidad absoluta y, por ende, inconfirmable e imprescriptible. Si bien por esa doctrina no puede afirmarse que el t\u00edtulo es inobjetable, consideramos que, en este supuesto particular, se ha argumentado en forma suficiente que la excesiva rigurosidad t\u00e9cnica a la hora de calificar el t\u00edtulo no puede afectar los derechos adquiridos por los particulares. Las nulidades, al no estar tasadas literalmente por la norma, se interpretan como absolutas o relativas conforme si afectan o no el orden p\u00fablico; en este caso, claramente no lo afectan y deben relativizarse. En casos de t\u00edtulos antiguos, ha transcurrido suficiente plazo para merituar que las acciones de posibles perjudicados por dichos antecedentes se encuentran prescriptas. Hacerlas valer mucho tiempo despu\u00e9s no tiene ninguna utilidad para la comunidad, y razonablemente debe interpretarse que no se afecta el orden p\u00fablico, por ser circunstancias totalmente extempor\u00e1neas.<\/p>\n
Resulta perjudicial atacar de nulidad el acto celebrado en la escritura objetada. Como se analiz\u00f3 en el presente, existen fallos que brindan soluci\u00f3n a la problem\u00e1tica de la inmovilizaci\u00f3n jur\u00eddica de inmuebles por defectos por falta de firma en sus antiguos t\u00edtulos antecedentes. Consideramos que continuar la cadena dominial tal cual est\u00e1 en el antecedente inmediato no altera ni perjudica el sistema de derechos reales de transmisi\u00f3n de inmuebles, ya que es una soluci\u00f3n que opera en forma excepcional, para casos concretos. En sinton\u00eda con la jurisprudencia reciente, consideramos que, en este caso, la determinaci\u00f3n de nulidad absoluta imposible de confirmar es un perfecto ejemplo de c\u00f3mo no debe aplicarse el derecho positivo, desprovisto de realidad y bajo el inminente riesgo de lograr un efecto inverso al querido por la norma. Dicha aplicaci\u00f3n lineal tiene como consecuencia la inmediata reflexi\u00f3n que podemos hacer sobre los posibles defectos de forma que pueda tener cualquier t\u00edtulo de propiedad de la Rep\u00fablica Argentina. Retrocediendo en el tiempo y buscando, se encontrar\u00e1n innumerables errores de fondo y forma y podr\u00edamos encontrar innumerables nulidades absolutas e inconfirmables.<\/p>\n
La teor\u00eda de la apariencia otorga preeminencia a la existencia y los alcances del acto en relaci\u00f3n con terceros de buena fe, que juzgan sobre la base de su manifestaci\u00f3n o forma con la cual son exteriorizados por sus autores, de modo tal que esta configuraci\u00f3n produzca convicci\u00f3n respecto de su regularidad y realidad, y es esta orientaci\u00f3n, en el ejemplo particular, donde encontramos los l\u00edmites de la buena fe. El l\u00edmite de la buena fe debe ser interpretado en forma regular. Cuanto mayor es el deber de obrar con diligencia, m\u00e1s es la responsabilidad; entonces, \u00bfqu\u00e9 buena fe debemos exigirle a un subadquirente? El an\u00e1lisis, inexorablemente, debe detenerse en casos como el presente, donde el tiempo y la l\u00f3gica han dejado atr\u00e1s el negligente desconocimiento.<\/p>\n
Debemos reflexionar acerca de a qui\u00e9nes se pens\u00f3 tutelar con la categor\u00eda de nulo de nulidad absoluta y por ende inconfirmable: \u00bfal \u201cinter\u00e9s p\u00fablico\u201d? Como consecuencia de esta interpretaci\u00f3n, en el caso particular, \u00bfqu\u00e9 derecho puede afectar un antiguo reglamento nulo por la falta de firma? El derecho debe ser aplicado en forma integral, arm\u00f3nica y justa como condici\u00f3n misma de su existencia. Es inobjetable entender que el estado de propiedad horizontal no nace ni puede nacer por el mero transcurso del tiempo sin cumplir con la forma requerida por la ley (escritura p\u00fablica). La aplicaci\u00f3n de la teor\u00eda de la apariencia no pretende inventar ni crear derechos donde no existen, ni por el transcurso del tiempo, ni por la falta deliberada de forma. Pero, ante una situaci\u00f3n particular, consideramos razonable, acorde una creencia de existencia consolidada y buena fe, la aplicaci\u00f3n de tales principios, conforme a una interpretaci\u00f3n regular que impone una situaci\u00f3n jur\u00eddica especial.<\/p>\n
La teor\u00eda de la apariencia basada en el error com\u00fan e invencible tiene acogida en nuestra legislaci\u00f3n en casos de excepci\u00f3n y no fuera de tales supuestos. La regla consiste en amparar por equidad al aparente titular del derecho. El efecto jur\u00eddico que provoca esta interpretaci\u00f3n entre las partes es que la invalidez del acto queda saneada por la apariencia, produciendo inoponibilidad a terceros mediante la p\u00e9rdida o limitaci\u00f3n de acciones tendientes a destruir el acto. Lo curioso es que esta interpretaci\u00f3n es aplicada de hecho, siendo que existen much\u00edsimos t\u00edtulos de propiedad circulando que en sus antecedentes remotos presentan nulidades instrumentales y a nadie se le ocurre observarlas ni hacerlas valer ante un juez. Sin embargo, existe una desprotecci\u00f3n legal para estas situaciones, y nunca falta quien pretende abusar de esta falta u omisi\u00f3n instrumental para obtener una ventaja ileg\u00edtima, evitando o postergando obligaciones asumidas.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
5. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
ALTERINI, Atilio A., \u201cLa inhibici\u00f3n general de bienes no interrumpe el curso de la prescripci\u00f3n de la sentencia\u201d, en Revista de Responsabilidad Civil y Seguros<\/em>, Buenos Aires, La Ley, t.\u00a02012-V (cita online AR\/DOC\/1618\/2012).<\/p>\n
ANDORNO, Luis O., \u201cLa propiedad aparente en la doctrina y jurisprudencia francesas y el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 del C\u00f3d\u00edgo Civil argentino\u201d, en El Derecho<\/em>, Buenos Aires, UCA, t.\u00a037, 1971, pp.\u00a0931-940.<\/p>\n
\u2014 \u201cLa teor\u00eda de la apariencia\u201d, en El Derecho<\/em>, Buenos Aires, UCA, t.\u00a0116, 1986, pp.\u00a0930-938.<\/p>\n
CABULI, Ezequiel, \u201cUna esperada soluci\u00f3n a los t\u00edtulos observables\u201d, en Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba 918, 2015.<\/p>\n
CHABAS, Fran\u00e7ois, \u201cLa propiedad aparente en el derecho franc\u00e9s\u201d [trabajo presentado en las X Jornadas Nacionales de Derecho Civil {Corrientes, 1985}].<\/p>\n
DE HOZ, Marcelo A. y SMAYEVSKY, Miriam, \u201cR\u00e9gimen dominal de los countries, barrios cerrados y emprendimientos afines\u201d, en La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, suplemento especial \u201cEmprendimientos inmobiliarios\u201d, julio 2006, p.\u00a038.<\/p>\n
DE LOS MOZOS, Jos\u00e9 L., \u201cBuena fe\u201d, en Alterini, A.\u00a0A. y L\u00f3pez Cabana, R.\u00a0M. (dirs.), Enciclopedia de la responsabilidad civil<\/em>, t.\u00a0I, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1996, pp.\u00a0789-806.<\/p>\n
LLOVERAS DE RESK, Mar\u00eda E., [comentario al art.\u00a01044], en Bueres, Alberto J. (dir.) y Highton, Elena I. (coord.), C\u00f3digo Civil y normas complementarios. An\u00e1lisis doctrinal y jurisprudencial<\/em>, t.\u00a02C, Buenos Aires, Hammurabi, 1999, pp.\u00a0332-334.<\/p>\n
MOSSET ITURRASPE, Jorge, Justicia contractual<\/em>, Buenos Aires, Ediar, 1977.<\/p>\n
PLANIOL, Marcel y RIPERT, Georges, Trait\u00e9 pratique de droit civil fran\u00e7ais<\/em>, t.\u00a0III, Par\u00eds, Les Biens, 1926.<\/p>\n
PELOSI, Carlos A., El documento notarial<\/em>, Buenos Aires, Astrea, 1997.<\/p>\n
ORELLE, Jos\u00e9 M.\u00a0R., [comentario al art.\u00a01005], en Belluscio, A.\u00a0C. (dir.) y Zannoni, E.\u00a0A. (coord.), C\u00f3digo Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado<\/em>, t.\u00a04, Buenos Aires, Astrea, 1982, p.\u00a0630.<\/p>\n
SOLARI, N\u00e9stor E., \u201cConsecuencias por la falta de asentimiento conyugal (ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1277 del C\u00f3digo Civil)\u201d, en La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 10\/5\/2005, t.\u00a02005-C, p.\u00a01075, AR\/DOC\/1009\/2005.<\/p>\n
STIGLITZ, Rub\u00e9n S. [dir.], Contratos civiles y comerciales. Parte general<\/em>, t.\u00a01, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1998.<\/p>\n
REZZ\u00d3NICO, Juan C., Principios fundamentales de los contratos<\/em>, Buenos Aires, Astrea, 1999.<\/p>\n
TOB\u00cdAS, Jos\u00e9 W., \u201cApariencia jur\u00eddica\u201d, en La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, t.\u00a01994-D, p.\u00a0323.<\/p>\n
TRIGO REPRESAS, F\u00e9lix A., \u201cLa buena fe y su relaci\u00f3n con la responsabilidad civil\u201d, en C\u00f3rdoba, Marcos M. (dir.) y Garrido Cordobera, L.\u00a0M. y Kluger, V. (coords.), Tratado de la buena fe en el derecho, t.\u00a01, Buenos Aires, La Ley, 2004, p.\u00a0204.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>
Notas<\/h6>\n
\n\n1<\/a>.<\/strong> Lloveras de Resk, Mar\u00eda E., [comentario al art.\u00a01044], en Bueres, Alberto J. (dir.) y Highton, Elena I. (coord.), C\u00f3digo Civil y normas complementarios. An\u00e1lisis doctrinal y jurisprudencial<\/em>, t.\u00a02C, Buenos Aires, Hammurabi, 1999, pp.\u00a0332-334.<\/p>\n<\/div>\n
\n2<\/a>.<\/strong> Sala \u201cI\u201d Juzgado Civil N\u00ba 39 Dra. Mar\u00eda Oderay Longhi.<\/p>\n<\/div>\n
\n3<\/a>.<\/strong> Alterini, Atilio A., \u201cLa inhibici\u00f3n general de bienes no interrumpe el curso de la prescripci\u00f3n de la sentencia\u201d, en Revista de Responsabilidad Civil y Seguros<\/em>, Buenos Aires, La Ley, t.\u00a02012-V (cita online AR\/DOC\/1618\/2012).<\/p>\n<\/div>\n
\n4<\/a>.<\/strong> CSJN, 27\/12\/1957, \u201cSiri, \u00c1ngel S.\u201d (La Ley, t.\u00a089, p.\u00a0532; Fallos<\/em>, t.\u00a0239, p.\u00a0459. [N. del E.: ver el texto completo aqu\u00ed<\/a>]).<\/p>\n<\/div>\n
\n5<\/a>.<\/strong> CSJN, 5\/9\/1958, \u201cSamuel Kot SRL\u201d (La Ley, t.\u00a092, p.\u00a0626; Fallos<\/em>, t.\u00a0241, p.\u00a0291. [N. del E.: ver el texto completo aqu\u00ed<\/a>]).<\/p>\n<\/div>\n
\n6<\/a>.<\/strong> CNCiv., en pleno, 16\/12\/1959, \u201cR., R.\u201d (La Ley<\/em>, t.\u00a097, p.\u00a072).<\/p>\n<\/div>\n
\n7<\/a>. <\/strong>CSJN, 23\/9\/1976, \u201cValdez, J.\u00a0R. c\/ Gobierno Nacional\u201d (La Ley<\/em>, t.\u00a01976-D, p.\u00a0248. [N. del E.: ver el texto completo aqu\u00ed<\/a>]).<\/p>\n<\/div>\n
\n8<\/a>. <\/strong>CNCom., en pleno, 13\/4\/1977, \u201cs \/Desvalorizaci\u00f3n monetaria en caso de mora\u201d (La Ley<\/em>, t.\u00a01977-B, pp.\u00a0186-202); CNEspecial. Civ. y Com., Sala V, 25\/3\/1980, \u201cV\u00e1zquez, Alfredo c\/ Villalba, Mar\u00eda H.\u201d (La Ley<\/em>, t.\u00a01980-C, p.\u00a071).<\/p>\n<\/div>\n
\n9<\/a>.<\/strong> CSJN, 4\/9\/1973, \u201cCompa\u00f1\u00eda Swift de La Plata SA s\/ Quiebra\u201d (El Derecho<\/em>, t.\u00a051, 1974, pp.\u00a0223-242; Fallos<\/em>, t.\u00a0256, p.\u00a0257. [N. del E.: ver el texto completo aqu\u00ed<\/a>]).<\/p>\n<\/div>\n
\n10<\/a>.<\/strong> CSJN, 21\/9\/1976, \u201cCompa\u00f1\u00eda Swift de La Plata s\/ Quiebra s\/ Inc.\u00a0art.\u00a0250, C\u00f3d. Procesal p\/ Ingenio La Esperanza SA\u201d (El Derecho<\/em>, t.\u00a069, 1977, pp.\u00a0426-429; Fallos<\/em>, t.\u00a0295, p.\u00a0906. [N. del E.: ver el texto completo aqu\u00ed<\/a>]).<\/p>\n<\/div>\n
\n11<\/a>.<\/strong> CSJN, 4\/8\/1988, \u201cAutom\u00f3viles Saavedra SACIF c\/ Fiat Argentina SACIF\u201d (La Ley<\/em>, t.\u00a01989-B, pp.\u00a04-17; Fallos<\/em>, t.\u00a0311, p.\u00a01337. [N. del E.: ver el texto completo aqu\u00ed<\/a>]).<\/p>\n<\/div>\n
\n12<\/a>.<\/strong> CSJN, 19\/6\/2003, \u201cChorbajian de Kasabian, Luc\u00eda c\/ Enr\u00edquez, Susana T.\u201d (Fallos<\/em>, t.\u00a0326, p.\u00a01969; La Ley<\/em>, t.\u00a02003-E, p.\u00a0413; Responsabilidad Civil y Seguros<\/em>, La Ley, t.\u00a02005-II, p.\u00a037. [N. del E.: ver fallo aqu\u00ed<\/a>].<\/p>\n<\/div>\n