{"id":423,"date":"2014-09-03T13:13:53","date_gmt":"2014-09-03T13:13:53","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=423"},"modified":"2018-07-12T11:49:45","modified_gmt":"2018-07-12T14:49:45","slug":"appart-hotel-condo-hoteles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2014\/09\/appart-hotel-condo-hoteles\/","title":{"rendered":"Appart-hoteles. Condo-hoteles"},"content":{"rendered":"

Marcelo A. de Hoz<\/strong>\u00a0(informaci\u00f3n sobre el autor<\/a>) y Santiago Rossetti Messina<\/strong> (*)<\/a><\/a><\/p>\n

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1.\u2002Introducci\u00f3n.\u2005 Planteamiento del negocio<\/h4>\n

La profesionalizaci\u00f3n y la alta competitividad del sector inmobiliario han exigido ca\u00adda vez m\u00e1s de la creatividad de los desarrolladores en un mercado donde el metro cua\u00addrado se perfila, salvando las distancias t\u00e9cnicas, cada vez m\u00e1s como un comoditie.<\/p>\n

En ese contexto, la innovaci\u00f3n y la diferenciaci\u00f3n, aplicadas tanto a la renta como a la administraci\u00f3n de los negocios inmobiliarios, se tornan la clave del \u00e9xito.\u2005 Si a ello le sumamos la necesidad de estabilizar el valor de las cosas en el tiempo, el creciente aumento de los costos de mantenimiento (expensas, tasas, contribuciones, etc.) y una coyuntura en donde la naturaleza jur\u00eddica de las obligaciones en moneda extranjera comienza a ponerse en discusi\u00f3n (y con ello el valor relativo de las cosas), el atractivo del valor de salida (venta) comienza a contrastar con la seducci\u00f3n proveniente de la posibilidad de dicho activo de generar una renta sostenida en el mediano y largo plazo; sin olvidar, por supuesto, el valor refugio de dicho bien.<\/p>\n

Frente a las nuevas necesidades, la figura tradicional de la construcci\u00f3n y la venta comienzan a convivir con las del desarrollo y la administraci\u00f3n de los activos, incluyendo desde ya alternativas mixtas entre s\u00ed.\u2005 Las relaciones jur\u00eddicas que bajo un anterior paradigma deb\u00edan coexistir en armon\u00eda y seguridad por los periodos de obra y comercializaci\u00f3n se ven en la necesidad de prolongarse en una aventura com\u00fan: la administraci\u00f3n.\u2005 Como es de esperarse, la sumatoria de escenarios legales posibles supera ampliamente a las partes, poniendo a prueba los esquemas tradicionales frente a conceptos tan sutiles pero importantes como la responsabilidad y el control.<\/p>\n

Es en este nuevo contexto donde los institutos tradicionales requieren un an\u00e1lisis superador y conciliador, que permita, en algunos casos, su adaptaci\u00f3n a situaciones diferentes a los supuestos para los cuales fueron originalmente concebidos; si se prefiere, a la aplicaci\u00f3n indirecta y complementaria (pero siempre leg\u00edtima) de algunos negocios jur\u00eddicos tradicionales.<\/p>\n

El presente trabajo intentar\u00e1 exponer algunas de las formas en que los institutos tradicionales pueden complementarse entre s\u00ed para posibilitar un conjunto de negocios conexos que, como un todo, es m\u00e1s complejo que sus partes independientes.<\/p>\n

El negocio inmobiliario objeto del presente trabajo se desarrolla en dos etapas bien diferenciadas: el negocio inmobiliario propiamente dicho, de construcci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de unidades funcionales resultantes, y el negocio hotelero, por el cual el inversor-adjudicatario del inmueble ya construido lo aporta para su explotaci\u00f3n a cambio de obtener una renta por dicha actividad.\u2005 Es decir, la inversi\u00f3n, ya desde su inicio, ten\u00eda en mente esta dualidad negocial inescindible: el negocio inmobiliario y el negocio hotelero.<\/p>\n

En virtud de ello, el presente trabajo no se agotar\u00e1 en la primera etapa \u2013construcci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n inmobiliaria\u2013, sino que analizar\u00e1 algunas de las estructuras jur\u00eddicas posibles que nos permitan canalizar ambas etapas con un margen aceptable y definido de seguridad para el inversor inmobiliario.<\/p>\n

Si repasamos algunas de las propuestas inmobiliarias con mayor aceptaci\u00f3n en los \u00faltimos tiempos, la oferta en pozo se encontrar\u00e1, casi con seguridad, entre las m\u00e1s recurrentes.\u2005 En este contexto, muchos inversores que se han volcado al negocio de la construcci\u00f3n desde el pozo, adjudic\u00e1ndose al costo la unidad funcional resultante, luego no saben qu\u00e9 hacer con dicha unidad, ofreci\u00e9ndola generalmente en alquiler a cambio de una renta que pueda prolongarse en el tiempo.<\/p>\n

Sin perjuicio de que, en la mayor\u00eda de los casos, la naturaleza del negocio y\/o la tipolog\u00eda del bien no ameritan una administraci\u00f3n conjunta y los costos fijos que \u00e9sta pueda generar, en otras oportunidades, ello no s\u00f3lo puede evitar una multiplicaci\u00f3n del esfuerzo administrativo, sino tambi\u00e9n implicar una ventaja competitiva al permitir una pol\u00edtica de precios consolidada, una atomizaci\u00f3n de los costos operativos y, en la medida de la profesionalizaci\u00f3n de la administraci\u00f3n, una ventaja competitiva de producto, basada en la diferenciaci\u00f3n y el servicio.<\/p>\n

Por ello, nos resulta interesante abarcar el tema de los condo o appart-hoteles, ya que dichas unidades, adjudicadas e incorporadas al negocio hotelero o de hospedaje, pueden resultar m\u00e1s atractivas desde el punto de vista de asegurar una rentabilidad mayor y m\u00e1s prolongada al inversor.<\/p>\n

Dentro de la estructuraci\u00f3n jur\u00eddica aplicable habr\u00e1 que prever distintos intereses de los actores en juego, tales como el desarrollista del negocio, los inversores y la cadena hotelera implicada; por ello, no escapa de nuestro an\u00e1lisis la posible combinaci\u00f3n de distintas figuras jur\u00eddicas tanto reales como personales que puedan encauzar dichos intereses.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2.\u2002El marco de los derechos reales.\u2005 Su interacci\u00f3n con los derechos personales.\u2005 Una sociedad equilibrada<\/h4>\n

El marco de los derechos reales, con todas sus fortalezas, podr\u00e1 ser el utilizado tanto para la primera como la segunda etapa del negocio propuesto, pero es muy probable que por s\u00ed solo no pueda, en base a su rigidez cong\u00e9nita, adecuarse a la totalidad de las necesidades del negocio.<\/p>\n

Deberemos hacer mano del m\u00e1s maleable mundo de los derechos personales (y sus alternativas), especialmente para la estructuraci\u00f3n jur\u00eddica de la segunda etapa, es decir, la afectaci\u00f3n al negocio hotelero.\u2005 Todo ello, con una salvedad \u2013a la cual recurriremos m\u00e1s adelante en el presente trabajo\u2013: la hoja de ruta que ha de guiar el negocio en su totalidad (vali\u00e9ndose, por momentos, de los derechos reales y, por otros, de los derechos personales) debe fijar pautas precisas desde el inicio, en miras a constituir un todo inescindible.<\/p>\n

En la etapa de la construcci\u00f3n desde el pozo se nos ofrece un gran cantidad de alternativas que van desde el condominio hasta la permuta de lote por unidades a construir, pasando por los esquemas societarios tanto civiles como comerciales, sin dejar de lado la figura del contrato de fideicomiso, que es, a nuestro entender, una modalidad muy \u00fatil por su adaptabilidad a una gran cantidad de negocios, incluyendo el propuesto en este trabajo.\u2005 Para el an\u00e1lisis de las mismas, haciendo hincapi\u00e9 en sus ventajas y desventajas, ser\u00e1 muy \u00fatil remitirnos a los trabajos y conclusiones que se presentaron en la XXXVII Convenci\u00f3n Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (3-5 noviembre 2010).<\/p>\n

No obstante, en esta oportunidad nuestro an\u00e1lisis va un poco m\u00e1s all\u00e1 y nos lleva a plantearnos la siguiente pregunta: de las estructuras jur\u00eddicas analizadas para la inversi\u00f3n desde el pozo, para la construcci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de unidades al costo, \u00bfcu\u00e1les nos permiten asegurar la segunda etapa, es decir, el negocio hotelero que se tuvo en cuenta al inicio de la inversi\u00f3n inmobiliaria?\u2005 \u00bfC\u00f3mo operan la necesidad y el justo equilibro por el control del negocio desde su concepci\u00f3n?<\/p>\n

En la mayor\u00eda de los casos, el derecho elegido para la primera etapa deber\u00e1 ser complementado con alguna otra figura jur\u00eddica, real o personal, que nos asegure el negocio hotelero, entre las que podemos mencionar: la simple locaci\u00f3n o sublocaci\u00f3n, la concesi\u00f3n privada, la cesi\u00f3n de derecho de uso, el derecho real de usufructo, el fideicomiso de administraci\u00f3n, el marco societario, los contratos de administraci\u00f3n, gerenciamiento y management, la tercerizaci\u00f3n de servicios y dem\u00e1s.<\/p>\n

No es nuestra intenci\u00f3n analizar una por una las posibles estructuras jur\u00eddicas para este negocio y se\u00f1alar sus ventajas o desventajas, sus conveniencias o dificultades, sino establecer pautas generales que coadyuven al desarrollista e inversores al momento de su elecci\u00f3n.\u2005 Como veremos m\u00e1s adelante, esta elecci\u00f3n no toma en cuenta s\u00f3lo aspectos jur\u00eddicos, notariales o registrales, sino que los aspectos fiscales, impositivos y contables deber\u00e1n tenerse muy en cuenta para acompa\u00f1ar la soluci\u00f3n jur\u00eddica propuesta, anim\u00e1ndonos a decir que muchas veces el aspecto impositivo, el de los costos, determina el rumbo del primero.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

3.\u2002Inmuebles ya construidos e inmuebles en construcci\u00f3n<\/h4>\n

En este sentido, cabe destacar que, en cuanto a la documentaci\u00f3n a suscribir, la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen hotelero depender\u00e1 de la situaci\u00f3n f\u00e1ctica de la construcci\u00f3n del inmueble.\u2005 Es decir, si el inmueble ya est\u00e1 construido y la intenci\u00f3n de los propietarios es afectar todas o algunas de dichas unidades al negocio hotelero, se abrir\u00e1 un abanico de posibilidades instrumentales que escapan al presente trabajo.\u2005 A t\u00edtulo de ejemplo, se pueden mencionar las siguientes:<\/p>\n

1)\u2002derecho real de usufructo, por el cual el titular de la unidad funcional cede el uso y goce del inmueble al operador o desarrollista del negocio hotelero;<\/p>\n

2)\u2002la celebraci\u00f3n de un contrato de fideicomiso de administraci\u00f3n, por el cual el titular del inmueble transmite los derechos de uso y goce de su unidad a fin de dar cumplimiento con el objeto fiduciario de la explotaci\u00f3n del negocio hotelero;<\/p>\n

3)\u2002el otorgamiento de un contrato de gerenciamiento o management a favor del desarrollista del negocio, en base a cl\u00e1usulas y condiciones preestablecidas.<\/p>\n

Estos ejemplos, que no agotan la lista, le dan a un titular de una unidad funcional ya construida la posibilidad de ingresar al negocio hotelero.\u2005 En los supuestos de edificios ya construidos, tendremos que adaptar e incluir el negocio hotelero dentro del r\u00e9gimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal<\/a> y sus decretos reglamentarios, teniendo en cuenta no s\u00f3lo los t\u00e9rminos legales sino, especialmente, las cl\u00e1usulas y condiciones de un reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n ya redactado e inscripto.<\/p>\n

En un primer an\u00e1lisis, debemos asegurarnos de que dicha actividad, la de la hoteler\u00eda u hospedaje, no se halle expresamente prohibida como destino de las unidades funcionales que integran el edificio; si se hallara prohibida, deberemos lograr la modificaci\u00f3n del destino de las unidades del inmueble por unanimidad \u2013tarea que no es sencilla\u2013.\u2005 En el caso de que dicha actividad no se encuentre expresamente prohibida en las cl\u00e1usulas del reglamento, ser\u00e1 conveniente agregarle a la instrumentaci\u00f3n de la afectaci\u00f3n de la unidad al negocio hotelero el otorgamiento de un poder especial a favor del operador o desarrollista del sistema que contemple, entre otras cosas, la representaci\u00f3n del titular de la unidad ante las asambleas y el consorcio de propietarios del edificio con voz y voto, para facilitar el desarrollo de la actividad de hospedaje en el edificio involucrado.<\/p>\n

En aquellos casos en que el edificio se encuentre en construcci\u00f3n y el negocio hotelero hubiera sido previsto desde sus inicios \u2013a trav\u00e9s de una estructura jur\u00eddica de condominio, societaria o fiduciaria\u2013, deber\u00e1 incluirse en la redacci\u00f3n del respectivo reglamento la actividad hotelera, de hospedaje o de alquiler temporario de las unidades, como posible o \u00fanica seg\u00fan cada caso.\u2005 Incluso, en este supuesto el otorgamiento de los poderes de representaci\u00f3n consorcial ser\u00e1n de mucha utilidad para el gerenciamiento hotelero.<\/p>\n

Independientemente de la estructura elegida para el gerenciamiento del negocio hotelero, en ning\u00fan caso la adjudicaci\u00f3n y escrituraci\u00f3n de la unidad funcional correspondiente al inversor deber\u00e1 interpretarse como rescisi\u00f3n o extinci\u00f3n del contrato; \u00e9ste se mantiene plenamente vigente a los efectos de afectar irrevocablemente dicha unidad a la explotaci\u00f3n hotelera, seg\u00fan el marco jur\u00eddico elegido.<\/p>\n

En los p\u00e1rrafos precedentes se han descripto dos situaciones diferentes que ameritan consideraciones y estructuras diferentes.\u2005 Sin perjuicio de algunos de los aspectos puntuales que acabamos de repasar, la hip\u00f3tesis del edificio ya construido difiere sustancialmente de aquella en la que el profesional es consultado al momento en que todo el negocio no es m\u00e1s que una idea, concepto y\/o proyecci\u00f3n.<\/p>\n

El primero de los casos escapa un poco del esp\u00edritu puntual del presente trabajo en tanto en cuanto la primera etapa del negocio complejo que deseamos presentar ya se encuentra concluida y, con ello, los problemas derivados de la limitaci\u00f3n de la responsabilidad durante la etapa de obra y\/o del cumplimiento de aporte a la explotaci\u00f3n.\u2005 En el segundo de los casos planteados, el desarrollador no s\u00f3lo desea una estructura que le permita un marco legal adecuado para la obra, sino que desea contar con las previsiones necesarias que le permitan asegurar la operaci\u00f3n posterior.\u2005 Y esto no es producto de una necesidad caprichosa de control sino, m\u00e1s bien, la clave del negocio como conjunto y, valga la redundancia, como negocio (econ\u00f3mico) si el plan de negocios se hace fuerte en base a la operaci\u00f3n y no necesariamente en el desarrollo y venta.<\/p>\n

Esta circunstancia refleja cada vez mejor la realidad de un mercado en donde el valor de incidencia de los terrenos puede no justificar, por s\u00ed solos, un desarrollo inmobiliario de tipo tradicional; negocio que, por su complejidad, dif\u00edcilmente pueda llevarse a cabo sin pautas m\u00ednimas de seguridad y control.<\/p>\n

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4.\u2002Pautas gen\u00e9ricas de contrataci\u00f3n<\/h4>\n

Independientemente de las estructuras jur\u00eddicas de condominios, sociedades, fideicomisos, gerenciamientos que se utilicen como veh\u00edculo del negocio hotelero, se\u00f1alamos a continuaci\u00f3n las siguientes pautas gen\u00e9ricas de contrataci\u00f3n:<\/p>\n

a)\u2002Inescindibilidad del negocio inmobiliario de construcci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de unidades con su posterior afectaci\u00f3n al negocio hotelero.<\/p>\n

b)\u2002Estructura jur\u00eddica que asegure la cesi\u00f3n irrevocable, por un plazo cierto y acordado, de los derechos al uso, goce y\/o explotaci\u00f3n de la unidad o unidad futura (ya construida pero a\u00fan no subdividida) para la afectaci\u00f3n al negocio de hospedaje.<\/p>\n

c)\u2002Obligatoriedad de los titulares de las unidades funcionales de proveer lo necesario para las instalaciones, mobiliario y equipamiento del negocio hotelero.<\/p>\n

d)\u2002Delegar en el desarrollista u operador del sistema el otorgamiento, pr\u00f3rroga y rescisi\u00f3n de los contratos de hospedaje y alquiler temporario de uso de cada unidad funcional.<\/p>\n

e)\u2002Constituci\u00f3n de reservas, fondos operativos, indemnizaciones, provisiones y previsiones que demanden el cumplimiento de las obligaciones que genere el negocio hotelero tanto en el desarrollo normal de las tareas como en las contingencias, imprevistos e indemnizaciones que surjan.<\/p>\n

f)\u2002Administraci\u00f3n, cobro y percepci\u00f3n de los alquileres por hoteler\u00eda y hospedaje y distribuci\u00f3n de los beneficios entre los inversores del negocio, deducidos los gastos, honorarios, regal\u00edas y reservas necesarias para el funcionamiento del negocio hotelero.<\/p>\n

e)\u2002Obtener las habilitaciones municipales que correspondan a las actividades de condo-hotel, appart-hotel o alquiler temporario de departamentos.<\/p>\n

f)\u2002Rendici\u00f3n de cuentas del desarrollista a los inversores, realizada en forma detallada, documentada y fundamentada, con criterios claros y precisos, en los plazos a convenir.<\/p>\n

g)\u2002Tercerizaci\u00f3n de mano de obra, locaciones de servicios y otorgamiento de contratos de gerenciamiento, administraci\u00f3n y management por los cuales se desligue de responsabilidad en el manejo de la actividad hotelera a los inversores y se optimicen los resultados econ\u00f3micos del negocio.<\/p>\n

h)\u2002Reglamentar las condiciones para que pueda operar la rescisi\u00f3n anticipada en aquellos supuestos en los que los inversores decidan retirarse del negocio antes del vencimiento de su plazo.<\/p>\n

i)\u2002Fijar las cl\u00e1usulas de adhesi\u00f3n al sistema de aquellos que deseen incorporarse luego de que el contrato por el que se inici\u00f3 el negocio hubiera sido suscripto, y fijar tambi\u00e9n los t\u00e9rminos y condiciones de los contratos de cesi\u00f3n de los derechos de aquellos que pretendan comercializar su posici\u00f3n contractual (ambos casos requieren el consentimiento expreso del desarrollista).<\/p>\n

j)\u2002Una vez vencido el plazo contractual establecido, restituir el uso y goce de las unidades funcionales a favor de los inversores, dejando sin efecto las cesiones de uso constituidas sobre dichos inmuebles a favor del negocio hotelero y procediendo a distribuir las utilidades liquidas resultantes.<\/p>\n

k)\u2002Fijar precios y tarifas (con mayor o menor grado de discrecionalidad por parte del operador), promover el hotel, seleccionar clientes y hu\u00e9spedes, contratar insumos y servicios, otorgar descuentos y organizar los permisos de uso a los inversores y su grupo familiar de acuerdo a la disponibilidad existente, en base a tarifas preferenciales oportunamente convenidas.<\/p>\n

l)\u2002Dar cumplimiento a las normativas legales municipales, laborales, previsionales, impositivas y fiscales del negocio hotelero.<\/p>\n

ll)\u2002Realizar el mantenimiento de todas y cada una de las unidades afectadas a hospedaje en buen estado de conservaci\u00f3n y de acuerdo a los est\u00e1ndares de la industria hotelera, incluyendo la contrataci\u00f3n de los seguros exigidos por la actividad.<\/p>\n

m)\u2002Comparecer con voz y voto a las asambleas de copropietarios convocadas al efecto seg\u00fan el r\u00e9gimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal<\/a> y lo dispuesto en los reglamentos de copropiedad y administraci\u00f3n respectivos.<\/p>\n

n)\u2002Asegurar la continuidad del sistema, obligando a los inversores iniciales, posteriores compradores o cesionarios, a afectar al negocio hotelero las distintas unidades adjudicadas, adquiridas o cedidas, entendiendo que ambos negocios, el inmobiliario y hotelero, est\u00e1n funcional y jur\u00eddicamente unidos; se debe transcribir la cl\u00e1usula que as\u00ed lo determine tanto en el reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n como en todas y cada una de las escrituras de adjudicaci\u00f3n o compra y en cada instrumento de cesi\u00f3n o adhesi\u00f3n de las respectivas unidades afectadas al sistema.<\/p>\n

o)\u2002El desarrollista u organizador del sistema deber\u00e1 otorgar o denegar en cada oportunidad las respectivas cesiones o adhesiones al negocio en raz\u00f3n de los antecedentes personales y patrimoniales que se han tenido en cuenta como determinantes para la concreci\u00f3n del contrato inicial.<\/p>\n

p)\u2002Recaudar los importes de los inversores referidos a los gastos, equipamiento, constituci\u00f3n de reservas y previsiones, pudiendo compensar los no aportados con las utilidades netas a distribuir, aplicando multas y sanciones, pudiendo llegar a rescindir los contratos de aquellos incumplidores, excluy\u00e9ndolos del negocio de acuerdo a los t\u00e9rminos y condiciones que surgen del contrato oportunamente celebrado.<\/p>\n

q)\u2002En ning\u00fan caso el inversor podr\u00e1 realizar modificaciones o reformas del departamento o de su mobiliario sin la expresa y previa autorizaci\u00f3n del administrador del sistema.<\/p>\n

r)\u2002En aquellos casos en los que existan unidades del edificio no adheridas al sistema, el desarrollista podr\u00e1 organizar, paralelamente a las existentes en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal del edificio, una asamblea y comisi\u00f3n de los propietarios de las unidades que han sido afectadas al negocio hotelero.<\/p>\n

s)\u2002Pueden existir tanto unidades funcionales como espacios comunes del edificio exclusivamente afectados al negocio hotelero, dejando las correspondientes constancias y cl\u00e1usulas en el reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n respectivo (sal\u00f3n de usos m\u00faltiples, business center, piscina, cochera, spa, gimnasio).<\/p>\n

t)\u2002Determinar los mecanismos de salida anticipada para el caso de una rentabilidad negativa sostenida en el tiempo; este es un punto a tener especialmente en cuenta, dado que el derecho a la explotaci\u00f3n siempre deber\u00e1 coexistir con el derecho de propiedad sobre la unidad adjudicada y\/o con los derechos a la adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

En s\u00edntesis, \u00e9stas son algunas de las propuestas que deber\u00edan considerarse conjuntamente con aquellas que resulten propias de cada caso en particular.\u2005 Asimismo, a modo gen\u00e9rico, no debe de perderse de vista la necesidad de instrumentar los medios necesarios para garantizar la continuidad de estas pautas en las sucesivas transmisiones a t\u00edtulo singular y\/o universal.<\/p>\n

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5.\u2002Compendio de cl\u00e1usulas especiales en caso de utilizaci\u00f3n\u00a0del contrato de fideicomiso<\/h4>\n<\/a>
5.1.\u2002Relativas al objeto<\/h5>\n
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\u2026 por la participaci\u00f3n como fiduciante-beneficiario en el contrato de fideicomiso \u201c[\u2026] CONDO-HOTEL\u201d (de ahora en adelante, denominado indistintamente \u201cel Fideicomiso\u201d), con \u201c[\u2026] SA\u201d como fiduciaria (en adelante, indistintamente \u201c[\u2026]\u201d y\/o \u201cla Fiduciaria\u201d) o con quien \u00e9ste designe, para: 1) la adquisici\u00f3n de la tierra, la construcci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de una futura unidad funcional perteneciente al tipo [\u2026], designada de manera interna y provisional a los efectos del presente contrato como Unidad N\u00ba [\u2026] (en adelante, \u201cLA UNIDAD\u201d), con una superficie proyectada y aproximada de [\u2026] metros cuadrados, ubicada en la planta [\u2026] del edificio cuya descripci\u00f3n se adjuntan a la presente como Anexo A, la que formar\u00e1 parte integrante del edificio [\u2026] (en adelante, indistintamente \u201cEL EDIFICIO [\u2026]\u201d y\/o \u201cEL EDIFICIO\u201d), ubicado en la Ciudad de [\u2026]; y 2) con el compromiso de participar de manera irrevocable e inescindible, con posterioridad a la adjudicaci\u00f3n, como concedente e inversor en: a) la concesi\u00f3n de LA UNIDAD a favor del operador que al efecto designe la Fiduciaria (en adelante, \u201cEL OPERADOR\u201d) y b) su equipamiento, amoblamiento y operaci\u00f3n con destino a renta temporaria y\/o fraccionada por unidad de d\u00eda y\/o mayor.<\/p>\n<\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

5.2.\u2002Relativas al valor conjunto y\/o compuesto de la inversi\u00f3n<\/h5>\n
\n

El valor a aportar por EL FIDUCIANTE en contraprestaci\u00f3n por su derecho a la adjudicaci\u00f3n de LA UNIDAD, conforme al proceso que se establece en el presente contrato, y por su derecho y obligaci\u00f3n de conceder LA UNIDAD, una vez adjudicada a favor del OPERADOR, para su operaci\u00f3n con destino a renta temporaria y\/o fraccionada por unidad de d\u00eda y\/o mayor, ser\u00e1 equivalente a: 1) el costo proporcional que represente LA UNIDAD dentro de la totalidad del desarrollo de EL EDIFICIO que para LA UNIDAD objeto del presente contrato ser\u00e1 equivalente al [\u2026]\u2005% de todos los costos del proyecto; y 2) una vez concedida la explotaci\u00f3n de LA UNIDAD, el costo proporcional que represente la operaci\u00f3n de la misma dentro del conjunto residencial.\u2005 En virtud de lo expuesto, los fiduciantes se comprometen a afrontar los costos de la construcci\u00f3n y puesta en funcionamiento de las residencias, llevando a cabo un aporte inicial y documentado por el presente contrato y el saldo, en el tiempo y lugar que la Fiduciaria le indique a tal fin para que la construcci\u00f3n del EDIFICIO avance conforme a proyecto y cronograma de obra.\u2005 A tales efectos, a t\u00edtulo \u00fanicamente estimativo y tomando como valor base aproximado el costo estimado de obra al mes de [\u2026] de 201[\u2026], LA UNIDAD futura objeto del presente contrato representa un valor estimado a aportar por el Fiduciante Beneficiario de pesos [\u2026] ($\u2005[\u2026].-) (en adelante, indistintamente el \u201cvalor base aproximado\u201d).<\/p>\n<\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

\u00a05.3.\u2002Aclaraciones y reconocimientos<\/h5>\n
\n

Por la presente, el FIDUCIANTE declara conocer y aceptar las siguientes particularidades del proyecto: 1) Que el presente contrato se realiza en miras al desarrollo tanto del EDIFICIO como de su posterior concesi\u00f3n con destino a renta temporaria y\/o fraccionada por unidad de d\u00eda y\/o mayor, por lo cual el compromiso de entregarlo en concesi\u00f3n a favor del OPERADOR es inescindible del resto del emprendimiento y su incumplimiento generar\u00eda un perjuicio grave al proyecto en su conjunto.\u2005 En ese orden de ideas, se compromete anticipadamente a entregar al OPERADOR en concesi\u00f3n la explotaci\u00f3n de LA UNIDAD, adjudicada por un plazo inicial no menor a los diez (10) a\u00f1os y de conformidad con los siguientes t\u00e9rminos, condiciones y supuestos de terminaci\u00f3n: [\u2026].\u2005 2) Que, durante el periodo de la concesi\u00f3n, le otorgar\u00e1n al OPERADOR, de as\u00ed requerirlo \u00e9ste, un poder especial irrevocable, en beneficio mutuo y del proyecto, y por el tiempo que dure la concesi\u00f3n, para permitirle la realizaci\u00f3n de todos aquellos actos necesarios para su gesti\u00f3n.\u2005 3) Que, hasta que la operaci\u00f3n de las residencias genere un resultado positivo, los costos de expensas propios del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal y los costos de la operaci\u00f3n de las residencias ser\u00e1n soportados proporcionalmente por el Fiduciante-Concedente.<\/p>\n<\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

5.4.\u2002Anexos aconsejados<\/h5>\n

\u2013\u2002Planos de anteproyecto de las unidades<\/p>\n

\u2013\u2002Caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas del edificio<\/p>\n

\u2013\u2002Cronograma de obra<\/p>\n

\u2013\u2002Proyecto de reglamento de copropiedad; cl\u00e1usulas especiales<\/p>\n

\u2013\u2002Proyecto de contrato de concesi\u00f3n<\/p>\n

\u2013\u2002Proyecto de poder especial irrevocable<\/p>\n

 <\/p>\n

<\/a>(*)\u2002Este trabajo fue presentado en el LXIV Seminario Te\u00f3rico-pr\u00e1ctico \u201cLaureano Arturo Moreira\u201d, organizado por la Academia Nacional del Notariado (Buenos Aires, 29-30 noviembre 2012). \u2191<\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Marcelo A. de Hoz\u00a0(informaci\u00f3n sobre el autor) y Santiago Rossetti Messina (*)   1.\u2002Introducci\u00f3n.\u2005 Planteamiento del negocio La profesionalizaci\u00f3n y la alta competitividad del sector inmobiliario han exigido ca\u00adda vez […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":2563,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[278,1189,267,1188,268,277,276,275,971,272,283,253,284,280,269,274,285,287,972,281,286,213],"class_list":["post-423","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-37-convencion-notarial-cecba","tag-adjudicacion-de-unidades","tag-apartotel","tag-appart-hotel","tag-condo-hoteles","tag-condominio","tag-construccion-pozo","tag-construccion-inmobiliaria","tag-de-hoz","tag-derechos-personales","tag-fideicomiso-de-administracion","tag-fideicomiso-inmobiliario-2","tag-ley-13512","tag-locacion","tag-lxiv-seminario-teorico-practico-laureano-arturo-moreira","tag-obligaciones-en-moneda-extranjera","tag-propiedad-horizontal","tag-reglamento-de-copropiedad","tag-rossetti-messina-santiago-martin","tag-sublocacion","tag-tercerizacion","tag-usufructo","revista-147","seccion-doctrina","autor-de-hoz-marcelo-armando","autor-rossetti-messina-santiago-martin","ao-2170","tema-negocios-inmobiliarios"],"yoast_head":"\nAppart-hoteles. 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