{"id":4006,"date":"2016-11-08T13:58:56","date_gmt":"2016-11-08T13:58:56","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=4006"},"modified":"2019-07-26T11:23:09","modified_gmt":"2019-07-26T14:23:09","slug":"inexistencia-del-estado-de-propiedad-horizontal-el-comienzo-y-fin-de-la-existencia-del-consorcio-su-organicismo-y-capacidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2016\/11\/inexistencia-del-estado-de-propiedad-horizontal-el-comienzo-y-fin-de-la-existencia-del-consorcio-su-organicismo-y-capacidad\/","title":{"rendered":"Inexistencia del estado de propiedad horizontal. El comienzo y fin de la existencia del consorcio, su organicismo y capacidad"},"content":{"rendered":"

\"construccion6_700x400\"<\/a>Imagen: <\/em>Abby<\/a>, CC<\/a><\/sup><\/p>\n

 <\/p>\n

Mario G. Szmuch<\/strong>\u00a0(ver bio<\/a>)<\/p>\n

 <\/p>\n

Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0Las soluciones a las que se arriba a trav\u00e9s de la negaci\u00f3n del dogma del estado de propiedad horizontal lucen valiosas a la hora de resolver los conflictos que pudieran suscitarse entre los poseedores y ocupantes de unidades y frente a terceros. La naturaleza jur\u00eddica del reglamento de propiedad horizontal, el momento del nacimiento del consorcio, el organicismo interno y externo y la operatividad del consorcio unipersonal, la inoperatividad de la confusi\u00f3n como causal de extinci\u00f3n del sistema de propiedad horizontal, entre otros, son piezas que \u2013a partir de dicha negaci\u00f3n\u2013 se articulan armoniosamente para brindar soluciones que atienden debidamente el inter\u00e9s de los diversos actores involucrados.<\/p>\n

 <\/p>\n

La ciencia no es sino una perversi\u00f3n de s\u00ed misma\u00a0a menos que<\/em>
tenga como objetivo final\u00a0el mejoramiento de la humanidad.<\/em>
Nikola Tesla (1856-1943)<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1. Afectaci\u00f3n al sistema de propiedad horizontal<\/h2>\n

Conforme resulta del art\u00edcu\u00adlo 2038<\/a> del CCCN 1<\/a>, el RPH se otorga a los fines de dividir jur\u00eddicamente el inmueble por el r\u00e9gimen de PH. El RPH es el acto jur\u00eddico por el cual se afecta a dicho r\u00e9gimen un inmueble divisible. 2<\/a> Se trata de un acto voluntario que emana del titular del DR, pero excepcionalmente puede ser impuesto por el juez para liquidar un condominio o una comunidad hereditaria. 3<\/a><\/p>\n

En general, la doctrina entiende que la afectaci\u00f3n a PH \u2013el otorgamiento del RPH\u2013 es una condici\u00f3n necesaria pero no suficiente para dividir jur\u00eddicamente el inmueble en unidades. Para que esto ocurra, ser\u00eda necesario, adem\u00e1s, seg\u00fan tal doctrina, que se transmita o adjudique una UF. Mientras ello no ocurra, se entiende que el titular del DR afectado a PH no se convierte en propietario de UF, sino que contin\u00faa siendo titular del mismo DR sobre el inmueble pero en estado de PH. 4<\/a> Este estado implica una situaci\u00f3n de tensi\u00f3n entre el DR afectado y los DR de PH, por una parte, y entre el inmueble objeto de aquel y las unidades sobre las que estos recaen, por otra. 5<\/a> Estando el DR en estado de PH, su titular queda en la disyuntiva de disponer de las UF o sacarlo de ese estado \u2013a trav\u00e9s del acto de desafectaci\u00f3n\u2013, para volver a poder enajenarlo o gravarlo.<\/p>\n

La teor\u00eda del estado de PH implica, pues:<\/p>\n

    \n
  1. la subsistencia del DR afectado (dominio, etc.) y del objeto sobre el que este recae (inmueble general), cuya divisi\u00f3n jur\u00eddica estar\u00eda latente;<\/li>\n
  2. una severa restricci\u00f3n en las facultades del titular, que no puede disponer del inmueble si previamente no lo desafecta del r\u00e9gimen de PH;<\/li>\n
  3. que al adjudicarse o transferirse la primera UF, opera la efectiva divisi\u00f3n del inmueble por dicho r\u00e9gimen, lo que se traduce en una modificaci\u00f3n jur\u00eddico-real objetiva, consistente en el cambio del DR afectado (dominio por PH) y la cosa sobre la que recae (inmueble general vs. unidades objeto de los DR de PH).<\/li>\n<\/ol>\n

     <\/p>\n<\/a>

    2. \u00bfLa afectaci\u00f3n es un acto de administraci\u00f3n o dispositivo?<\/h2>\n

    En general, se entiende que el RPH es un acto de administraci\u00f3n. Sin embargo, la afectaci\u00f3n, en cuanto restringe severamente las facultades de disposici\u00f3n jur\u00eddica del titular del DR, luce como acto de verdadera disposici\u00f3n. La afectaci\u00f3n no es la mera redacci\u00f3n del RPH como parece surgir de la letra del art\u00edcu\u00adlo 2038<\/a> CCCN, sino el otorgamiento de un acto jur\u00eddico con trascendencia real, en cuanto \u2013seg\u00fan la teor\u00eda del estado de PH\u2013 restringe las facultades del titular al colocarlo en la disyuntiva de disponer jur\u00eddicamente de las UF o desafectar el inmueble del r\u00e9gimen de PH para volver a poder disponer de \u00e9l.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    3. \u00bfEs necesario el asentimiento del c\u00f3nyuge o conviviente?<\/h2>\n

    Si bien la afectaci\u00f3n a PH es un acto de disposici\u00f3n, si el inmueble es ganancial, no es necesario el asentimiento del c\u00f3nyuge no titular, pues no implica una enajenaci\u00f3n o gravamen (art.\u00a0470, inc.\u00a0a, CCCN). Adem\u00e1s, al no poner en riesgo la vivienda de los c\u00f3nyuges o convivientes, no debe consider\u00e1rselo un acto de \u201cdisposici\u00f3n de los derechos sobre la vivienda familiar\u201d, en los t\u00e9rminos de los art\u00edcu\u00adlos 456 y 523, raz\u00f3n por la cual tampoco resulta exigible el asentimiento que estos prev\u00e9n.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    4. Nacimiento del sistema de propiedad horizontal<\/h2>\n

    La teor\u00eda del estado de PH entiende que el nacimiento del r\u00e9gimen se produce al enajenarse o adjudicarse la primera UF, momento en el que se extingue el dominio en estado de PH y tambi\u00e9n el inmueble sobre el que recae, para dar origen a los DR de PH sobre las UF.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    5. Cuestionamientos a la teor\u00eda del estado de propiedad horizontal<\/h2>\n

    Dado que, una vez otorgado el RPH, el propietario no puede disponer de su derecho sin antes desafectarlo, nos preguntamos: \u00bfimplica la afectaci\u00f3n una desmembraci\u00f3n del dominio? No, pues la facultad de disposici\u00f3n no se transmite a nadie y el propietario puede autorrecuperarla mediante el acto unilateral de desafectaci\u00f3n. Entonces, \u00bfes la afectaci\u00f3n una \u201crestricci\u00f3n autoimpuesta\u201d que coloca al titular en la disyuntiva de disponer de los DR de PH o desafectar?<\/p>\n

    Llegados a este punto, notamos que la teor\u00eda del estado de PH resulta inconsistente y que, adem\u00e1s, como m\u00e1s adelante pondremos de relieve, conduce en los hechos a soluciones disvaliosas. Si el afectante no puede disponer del dominio mientras est\u00e1 en estado de PH pero s\u00ed de las UF, \u00bfpor qu\u00e9 negar la existencia de estas y reconocer la de aquel \u2013respecto del cual solo puede otorgar la desafectaci\u00f3n\u2013? \u00bfNo es m\u00e1s coherente reconocer la existencia de los DR de PH y negar la del dominio o derecho afectado? \u00bfCu\u00e1l es la utilidad pr\u00e1ctica de la teor\u00eda del estado de PH? No notamos, adem\u00e1s, cu\u00e1l es el sustento normativo actual de tal teor\u00eda.<\/p>\n

    A nuestro juicio, el sistema de PH se origina \u2013si bien con un funcionamiento atenuado, caracterizado por el auto-organicismo consorcial\u2013 al otorgarse el RPH, aun antes de inscrib\u00edrselo. Esta proposici\u00f3n nos impone revisar la naturaleza jur\u00eddica del RPH.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    6. Naturaleza del reglamento de propiedad horizontal<\/h2>\n

    La doctrina del estado de PH entiende, en general, que el RPH es un contrato en el que las voluntades son en un tramo paralelas, pues tienden a formar una comunidad en vez de intercambiar prestaciones. Por ello, lo considera un contrato plurilateral de organizaci\u00f3n, con la particularidad de servir de causa al nacimiento de una nueva persona, cuyos \u00f3rganos estructura. El RPH otorgado por el \u00fanico propietario es, seg\u00fan esta teor\u00eda, una oferta de contrato, aceptada por los adquirentes al otorgar el t\u00edtulo a su DR de PH.<\/p>\n

    Sin embargo, aun los defensores de la teor\u00eda del estado de PH deber\u00edan admitir que el RPH es algo m\u00e1s que un contrato, pues, como acto unilateral, conduce per se <\/em>el DR afectado a ese estado. Esto sucede antes de que se transmita o adjudique alguna UF, o sea, antes de que se perfeccione \u201cel contrato de RPH\u201d por la aceptaci\u00f3n del adquirente. Antes que un contrato, el RPH es \u2013aun seg\u00fan la teor\u00eda del estado de PH\u2013 un acto jur\u00eddico con transcendencia real, que restringe la facultad dispositiva del propietario, coloc\u00e1ndolo en la disyuntiva de ejercer dicha facultad respecto de las UF o desafectar el inmueble del r\u00e9gimen para poder disponer jur\u00eddicamente de \u00e9l, situaci\u00f3n a la que antes de otorgar el RPH \u201cunilateral\u201d (el \u201cno contrato\u201d de RPH) no estaba sometido.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    7. \u00c1mbito de la teor\u00eda contractualista<\/h2>\n

    Notado que el RPH es un acto jur\u00eddico real 6<\/a>, queda por delante analizar su contractualidad. En l\u00ednea con la teor\u00eda contractualista, el art\u00edcu\u00adlo 2038<\/a> CCCN establece que el RPH se integra al t\u00edtulo suficiente sobre la UF. Pero si, en un edificio afectado a PH, la UF se adquiere por usucapi\u00f3n, no hay, por definici\u00f3n, t\u00edtulo suficiente 7<\/a> y, sin embargo, el usucapiente est\u00e1 obligado a cumplir el RPH (art.\u00a02046, inc.\u00a0a).<\/p>\n

    Al usucapirse el DR de PH, el adquirente se incorpora como miembro del consorcio, pues forma parte del conjunto de propietarios (art.\u00a02044). En este caso, la obligaci\u00f3n de respetar el RPH no es la consecuencia de otorgar un t\u00edtulo (contrato) sino de adquirir la UF. En este punto, la contractualidad del RPH presenta un escollo dif\u00edcil de superar, m\u00e1xime si se tiene en cuenta que i) al ser el RPH un acto formal, tambi\u00e9n lo es la adhesi\u00f3n al mismo (doctrina art.\u00a01017, inc.\u00a0a CCCN), y ii) el poseedor usucapiente no otorga acto alguno, sino que simplemente posee (hecho jur\u00eddico) y, a causa de ello, adquiere el DR de PH.<\/p>\n

    Dado que el propietario debe cumplir con las disposiciones del RPH, cualquiera sea el modo por el que haya adquirido el DR de PH (art.\u00a02046, inc.\u00a0a, CCCN), para superar esta vac\u00edo de la teor\u00eda contractualista podr\u00eda interpretarse que el RPH se integra a la normatividad del DR afectado a PH, o sea al estatuto legal del derecho en cuyo seno se gestan los DR de PH, y que por conducto de aquel se trasvasa a estos. De esta manera, el RPH formar\u00eda parte del contenido del DR de PH y por ello, publicidad suficiente mediante, obligar\u00eda al propietario de la UF cualquiera sea el modo por el que haya adquirido el DR. Mas esta teor\u00eda, que llamamos \u201cde la integraci\u00f3n\u201d o \u201cincorporaci\u00f3n\u201d 8<\/a>, seg\u00fan la cual el contenido del RPH integra el del DR, parece no ajustarse al principio de estructura legal de los DR (art.\u00a01884<\/a> CCCN).<\/p>\n

    Concluimos entonces que la obligaci\u00f3n de respetar el RPH que pesa sobre quien adquiri\u00f3 el DR de PH por usucapi\u00f3n no tiene causa en un contrato ni en la circunstancia de integrar el RPH el contenido del DR. La naturaleza contractual del RPH luce insostenible , al menos respecto del usucapiente.<\/p>\n

    A esta altura, no nos queda otro camino que reconocer el origen legal de dicha obligaci\u00f3n, al menos para quien adquiri\u00f3 v\u00eda usucapi\u00f3n 9<\/a>. Pero el tema no termina aqu\u00ed, pues la obligaci\u00f3n de cumplir el RPH no reconoce como \u00fanica causa la adquisici\u00f3n de una UF por cualquier modo que sea, dado que tambi\u00e9n rige para todos los ocupantes de las UF (art.\u00a02069 CCCN), sean o no miembros de la persona jur\u00eddica consorcio. O sea que, en definitiva, el RPH obliga no solo a los miembros del consorcio sino que, publicidad suficiente mediante, tambi\u00e9n a quienes no integran el consorcio pero son tenedores o poseedores de UF, sea que hayan accedido a su relaci\u00f3n de poder en forma leg\u00edtima o ileg\u00edtima. Tal, a nuestro juicio, la raz\u00f3n por la que se exige la inscripci\u00f3n registral del RPH: para publicidad a los efectos de su oponibilidad a los terceros interesados de buena fe. En efecto, siendo el RPH una norma que obliga a quienes no lo otorgaron o no lo consintieron formalmente, es preciso que puedan conocerla para que sea leg\u00edtimo exigirles que la respeten.<\/p>\n

    El RPH se evidencia entonces como una norma jur\u00eddica de origen privado pero con alcances generales, es decir con eficacia erga omnes<\/em>, pues obliga aun a quienes acceden unilateral o ileg\u00edtimamente a la relaci\u00f3n de poder con la cosa.<\/p>\n

    En este punto adherimos sin duda a la postura minoritaria que considera que el RPH no es un contrato sino otra especie de norma jur\u00eddica, un estatuto o conjunto de normas que obligan incluso a quienes no prestaron su consentimiento. 10<\/a><\/p>\n

    Refiri\u00e9ndose a los estatutos de las personas jur\u00eddicas privadas, Llamb\u00edas expresa que la explicaci\u00f3n contractualista no es satisfactoria porque median diferencias sustanciales entre el contrato y el estatuto. Este excede el marco propio del contrato, observ\u00e1ndose las siguientes diferencias esenciales: 1) en el contrato, las partes contratantes reglan sus propios derechos, en tanto que el estatuto regla derechos ajenos a la o las personas que lo sancionan; 2) el contrato solo puede modificarse por la voluntad de todos los contratantes, mientras que el estatuto puede modificarse por el modo indicado en \u00e9l o en la ley; 3) el contrato resulta de una tensi\u00f3n de voluntades contrapuestas, cada una de las cuales busca obtener un beneficio exclusivo, mientras que en el estatuto resalta una voluntad colectiva que responde a una finalidad com\u00fan y no individual; 4) el contrato tiene una vida m\u00e1s o menos ef\u00edmera, destinada a desaparecer con la extinci\u00f3n de las obligaciones que cre\u00f3, en tanto que los estatutos est\u00e1n llamados por su propia funci\u00f3n a perdurar indefinidamente; 5) el estatuto tiene estructura normativa en cuanto su aplicabilidad es general y abstracta, mientras que el contrato carece de esa estructura, pues su contenido es concreto y se agota su virtualidad en la realizaci\u00f3n de los hechos previstos por los contratantes; lo t\u00edpico de la norma es su vigencia indefinida con respecto a quienes indeterminadamente se encuentren en una situaci\u00f3n determinada. 11<\/a><\/p>\n

    En suma, el RPH constituye una ley en sentido material, originada en la voluntad del afectante y sancionada por la ley que habilita a aquel a dictarla; es una ley, un ordenamiento espec\u00edfico de segundo grado, de ra\u00edz privada.<\/p>\n

    Si bien cuando dos o m\u00e1s personas otorgan el RPH efectivamente est\u00e1n acordando en otorgarlo y en su contenido, no todo acuerdo es un contrato. Se trata, en ese caso, de un acto plurilateral mediante el cual cada uno de los que concurren a su formaci\u00f3n declara una voluntad igual a la de cada uno de los dem\u00e1s, para obtener un efecto jur\u00eddico igual para todos. Y si es otorgado por una sola persona se trata de un acto individual, pues es obra de una sola persona y basta su voluntad para producir los efectos jur\u00eddicos propios. Estos ser\u00e1n, seg\u00fan una u otra teor\u00eda, el nacimiento del estado de PH o el de los DR de PH.<\/p>\n

    Se\u00f1ala Highton que de la doctrina jurisprudencial sentada por los tribunales civiles de la Capital Federal surge la aplicabilidad del sistema de PH a efectos de llevar a cabo una partici\u00f3n en especie, aun en caso de oposici\u00f3n de alg\u00fan miembro de la comunidad. 12<\/a> Esta posibilidad de imponer el RPH choca con la noci\u00f3n misma de contrato y con el principio de libertad de contrataci\u00f3n (art.\u00a0958). Del lado contrario, la no contractualidad del RPH conjuga perfectamente con la posibilidad que la ley da al juez de imponer la constituci\u00f3n del DR de PH derivada del art\u00edcu\u00adlo 2374<\/a> CCCN 13<\/a>. Podr\u00eda buscarse un atisbo de consentimiento del cond\u00f3mino, para justificar la imposici\u00f3n judicial del RPH, en el acto por el cual acept\u00f3 constituir el condominio, pero tal consentimiento es inimaginable en el caso de la comunidad hereditaria, lo que nos obliga a dar marcha atr\u00e1s.<\/p>\n

    Siendo que todo propietario, cualquiera sea el modo por el que adquiri\u00f3 su DR de PH, est\u00e1 obligado a respetar el RPH (art.\u00a02046, inc.\u00a0a, CCCN) parece superflua la previsi\u00f3n del art\u00edcu\u00adlo 2038 de que el RPH se integra al t\u00edtulo suficiente sobre la UF. Sin embargo no ser\u00eda as\u00ed si se interpreta, como lo hacemos, que el RPH obliga a quien otorg\u00f3 el t\u00edtulo suficiente pero no adquiri\u00f3 a\u00fan el DR de PH por faltarle el modo suficiente; en esta situaci\u00f3n el tradens<\/em> sigue siendo miembro del consorcio pero, frente a\u00a0este, antes de verificar el modo est\u00e1n obligados tanto el tradens<\/em> como el accipiens<\/em>.<\/p>\n

    En definitiva, nuestro cuadro queda as\u00ed completado:<\/p>\n

    a) El RPH tiene car\u00e1cter contractual para quien tenga un t\u00edtulo suficiente otorgado a su favor, haya o no adquirido el DR de PH. El t\u00edtulo no conlleva el traspaso del car\u00e1cter de miembro, pues este se adquiere con el modo suficiente. Otorgado el t\u00edtulo, el consorcio puede accionar contra el accipiens<\/em> antes de que este haya adquirido el DR de PH (cumplimiento del modo); el art\u00edculo 2038 excepciona el efecto relativo del contrato que implica el t\u00edtulo otorgado a favor del accipiens, en aras de preservar y mejorar el correcto funcionamiento del r\u00e9gimen de PH.<\/p>\n

    b) Para el usucapiente, en cambio, el RPH no es un contrato. S\u00ed lo es para quien otorgue con el usucapiente propietario un t\u00edtulo suficiente para adquirir el DR de PH (el RPH se integra ex lege<\/em> a su t\u00edtulo).<\/p>\n

    c) Para quien est\u00e1 poseyendo u ocupando sin ser titular de un DR tampoco es un contrato.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    8. Imposici\u00f3n judicial de la afectaci\u00f3n<\/h2>\n

    Como supra<\/em> adelant\u00e1ramos, ciertas situaciones le permiten al juez imponer la afectaci\u00f3n a PH. A falta de acuerdo, el RPH ser\u00e1 redactado por el perito que se designe en el proceso. Descartada la universalidad de la teor\u00eda contractualista del RPH, queda despejado el campo para que opere la excepci\u00f3n que prev\u00e9 el art\u00edcu\u00adlo 1896: el juez no puede constituir un DR o imponer su constituci\u00f3n, \u201cexcepto disposici\u00f3n legal en contrario\u201d.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    8.1. Partici\u00f3n en especie<\/h3>\n

    La decisi\u00f3n de los comuneros (cond\u00f3minos, etc.) de afectar requiere unanimidad (arts.\u00a01990 y 2325 CCCN) pero si no acuerdan privadamente, por el principio de partici\u00f3n en especie, el juez, a requerimiento de parte y en ciertas situaciones, puede imponer la afectaci\u00f3n (arts. 1996 y 2374). 14<\/a><\/p>\n

    Ha dicho la jurisprudencia que corresponde el rechazo de la divisi\u00f3n del condominio de un inmueble en PH cuando existe una notable diferencia de metrajes de cada una de las unidades y de los valores asignados por prueba pericial a los mismos, viol\u00e1ndose el principio de igualdad en proporci\u00f3n a las partes indivisas de cada cond\u00f3mino. 15<\/a> Deber\u00e1 evaluarse si corresponde o no morigerar esta doctrina a la luz de las normas referentes a la atribuci\u00f3n preferencial (arts.\u00a02377, 2381 y cs.). Adem\u00e1s, la afectaci\u00f3n a PH podr\u00eda ser el paso previo no a la divisi\u00f3n en especie sino para subastar las UF sucesivamente y repartir el producido entre los cond\u00f3minos para liquidar la comunidad con una mayor ventaja econ\u00f3mica para los comuneros, especialmente si entre estos hay alguna persona que por ley merezca mayor protecci\u00f3n (sujetos con incapacidad, capacidad restringida, discapacidad u otra especie de vulnerabilidad). Adem\u00e1s, si el valor de las unidades no es proporcional a las cuotas, el equilibrio puede lograrse mediante la venta de una de las UF resultantes y la distribuci\u00f3n del producido obtenido para ajustar la o las diferencias por la adjudicaci\u00f3n en especie de las dem\u00e1s UF. El principio de divisi\u00f3n en especie impone esta soluci\u00f3n, aunque la partici\u00f3n no fuera en especie pura sino con saldo, ajustable v\u00eda la distribuci\u00f3n del dinero procedente de la venta en remate de una o m\u00e1s unidades. Consideramos que en este caso la afectaci\u00f3n a PH y divisi\u00f3n en especie con saldo, tendiente a satisfacer en la medida de lo posible el principio de partici\u00f3n en especie, puede imponerse judicialmente, es decir no requiere el consentimiento de todos los cond\u00f3minos. 16<\/a> M\u00e1xime si en el caso concreto entran a jugar las reglas de la atribuci\u00f3n preferencial.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    8.2. Usucapi\u00f3n<\/h3>\n

    El 23 de diciembre de 1987, la Sala F de la C\u00e1mara Nacional en lo Civil, con el voto de la Dra. Conde, sentenci\u00f3 que es posible poseer y adquirir por prescripci\u00f3n \u201cunidades\u201d (partes materiales) de un edificio a\u00fan no dividido en PH si est\u00e1n determinadas en un plano de divisi\u00f3n y en base a ello orden\u00f3 realizar los tr\u00e1mites para concretar la afectaci\u00f3n. 17<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    8.3. Adecuaci\u00f3n de conjuntos inmobiliarios<\/h3>\n

    Otro supuesto de excepci\u00f3n en el que la afectaci\u00f3n a PH es ordenada por la ley y, consecuentemente, el juez puede imponerla es el de los conjuntos inmobiliarios que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales (art.\u00a02075<\/a> CCCN). 18<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    9. Obligatoriedad del reglamento de propiedad horizontal<\/h2>\n

    Como ya vimos, no es dif\u00edcil justificar el car\u00e1cter vinculante del RPH para quien adquiere el DR de PH con causa remota en un t\u00edtulo suficiente, pues aquel se integra a este (art.\u00a02038). 19<\/a> La obligatoriedad del RPH para los dem\u00e1s propietarios resulta del inciso a) del art\u00edcu\u00adlo 2046, que expresamente los obliga a cumplir con las disposiciones de aquel. Respecto de los poseedores no propietarios, el RPH tambi\u00e9n es obligatorio, pues de lo contrario no cabe que el art\u00edcu\u00adlo 2050 los obligue al pago de los gastos y contribuciones de la PH. Y para los simples ocupantes la obligatoriedad resulta de los art\u00edcu\u00adlos 2047 y 2069.<\/p>\n

    En este punto, ya estamos en condiciones de afirmar que la obligaci\u00f3n de respetar el RPH para quienes no tienen otorgado un t\u00edtulo suficiente a su favor es propter rem<\/em>, sean propietarios, poseedores u ocupantes. 20<\/a> En efecto, esta obligaci\u00f3n tiene origen en la ley (tipicidad) y la prestaci\u00f3n se origina por existir una conexi\u00f3n con la cosa (propiedad, posesi\u00f3n o tenencia) y en raz\u00f3n de la cosa (mantenimiento, conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de las cosas y partes comunes). 21<\/a> Con agudeza se observ\u00f3 que en la ob rem<\/em> la prestaci\u00f3n se implica en funci\u00f3n de un m\u00e1s ordenado y sistem\u00e1tico ejercicio del derecho de propiedad. 22<\/a> Indudablemente los fines de la PH se cumplen mejor otorgando a la obligaci\u00f3n de respetar el RPH car\u00e1cter propter rem<\/em>.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    10. Consecuencias del encuadre propter rem<\/h2>\n

    Esta propuesta es fruct\u00edfera en consecuencias, pues si las normas del RPH son ob rem \u2013en raz\u00f3n de que su titularidad activa o pasiva viene dada por ser propietario, poseedor o tenedor de una UF\u2013, cabe reconocerles a quienes no sean propietarios, por ejemplo usufructuarios, usuarios, meros poseedores o tenedores de UF, legitimaci\u00f3n para exigir su cumplimiento en caso de que no la tengan por el art\u00edcu\u00adlo 2069 del CCCN<\/a> o el art\u00edculo 623 del C\u00f3digo Procesal Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a>. El vocablo propietario<\/em> que emplea el art\u00edcu\u00adlo 2069 ser\u00eda abarcativo, pues, de todo DR que se ejerza por la posesi\u00f3n. 23<\/a><\/p>\n

    Puede ocurrir que entre el RPH y las \u201cescrituras de transmisi\u00f3n\u201d de las UF transcurra un largo tiempo, por ejemplo por haberse anotado una medida de no innovar. Habi\u00e9ndose dado las posesiones de las UF, nuestra interpretaci\u00f3n permite aplicar las normas de convivencia que resultan del RPH entre los ocupantes del edificio y las que regulan el cobro de las expensas comunes, aunque no se haya transmitido ninguna UF. Aunque no se haya otorgado un t\u00edtulo suficiente a los poseedores, quedan obligados por el RPH, no contractualmente sino ex lege<\/em>.<\/p>\n

    Quienes entienden que el consorcio nace con la primera transferencia o adjudicaci\u00f3n de una UF deben calificar la comunidad de poseedores que se origina antes de ello como \u201cconsorcio de hecho\u201d. Pero si se admite que el consorcio existe desde el otorgamiento del RPH, no cabe esa calificaci\u00f3n; bien que los meros poseedores u ocupantes de UF no son miembros del consorcio, pues solo lo son los propietarios de UF, pero igualmente est\u00e1n obligados, ex lege<\/em>, a respetar el RPH.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    11. Legitimaci\u00f3n para otorgar el reglamento de propiedad horizontal<\/h2>\n

    Est\u00e1n legitimados para afectar a PH el due\u00f1o, los cond\u00f3minos y el propietario superficiario (arts.\u00a02038 y 2120 CCCN). Trat\u00e1ndose de un inmueble ya afectado al r\u00e9gimen de PH, quienes est\u00e1n legitimados para incorporar a este la obra nueva (ampliaci\u00f3n objetiva de la afectaci\u00f3n) son todos los titulares de los DR de PH, en cuanto titulares del ius aedificandi<\/em> que emana de su derecho. Esto es as\u00ed incluso en el caso del llamado \u201cderecho de sobreelevar\u201d, pues su concesi\u00f3n implica transferir el ejercicio mas no la titularidad del ius aedificandi<\/em>. Por tal raz\u00f3n es que el contrato de construcci\u00f3n que implica el derecho de sobreelevaci\u00f3n, suele contener un poder irrevocable a favor del concesionario o constructor para que en representaci\u00f3n de aquellos modifique el RPH para efectuar dicha incorporaci\u00f3n y transfiera la nueva UF con causa en dicho contrato.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    12. Forma del reglamento de propiedad horizontal<\/h2>\n

    El RPH debe redactarse en escritura p\u00fablica (art.\u00a02038), o sea, la voluntad de quien otorga el acto jur\u00eddico de afectaci\u00f3n a PH \u2013que implica la redacci\u00f3n del RPH\u2013 debe exteriorizarse en escritura p\u00fablica como requisito de validez. La exigencia se justifica en la certeza que implica esta especie documental, que luce razonable por estar en juego el inter\u00e9s de los terceros a quienes se opondr\u00e1n los efectos de un RPH que no otorgaron. Adem\u00e1s, como el RPH integrar\u00e1 el t\u00edtulo y este \u00faltimo debe otorgarse en escritura p\u00fablica, es comprensible que aquel tenga la misma forma.<\/p>\n

    El CCCN<\/a> no da margen para suplir la escritura. Si bien en materia de herencia la partici\u00f3n puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad los comuneros estimen conveniente (art.\u00a02369), la especificidad del art\u00edcu\u00adlo 2038 no deja margen alguno. Es nulo el RPH que se otorgue bajo otra especie documental, por ejemplo instrumento privado homologado por el juez de la sucesi\u00f3n o de la divisi\u00f3n de condominio.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    13. Forma y efecto del acto de modificaci\u00f3n jur\u00eddico-real objetiva inmobiliaria. Similitudes y diferencias con el reglamento de propiedad horizontal<\/h2>\n

    La necesidad de otorgar por instrumento p\u00fablico \u2013que, en la generalidad de los casos, se traduce en una escritura p\u00fablica\u2013 el acto jur\u00eddico de modificaci\u00f3n jur\u00eddico-objetiva del DR inmobiliario es una norma incontestable en nuestro sistema. Si bien no surge de manera espec\u00edfica y expresa, su existencia se extrae f\u00e1cilmente de diversas normas que confluyen a estatuirla y est\u00e1 plenamente justificada.<\/p>\n

    Por un lado, nos encontramos con los art\u00edcu\u00adlos 1 y 4 a 7 de la Ley Nacional de Catastro 26209<\/a>. Seg\u00fan el art\u00edcu\u00adlo 1, el organismo catastral administrar\u00e1 los datos relativos a los objetos territoriales con, entre otras, la finalidad de registrar la ubicaci\u00f3n, l\u00edmites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles \u201ccon referencia a los derechos de propiedad emergentes de los t\u00edtulos invocados o de la posesi\u00f3n ejercida\u201d. El art\u00edcu\u00adlo 4 prev\u00e9 que la poligonal de l\u00edmites que deslinda la cosa inmueble \u201cdebe surgir de uno o m\u00e1s t\u00edtulos jur\u00eddicos\u201d y el art\u00edcu\u00adlo 5 que los l\u00edmites del inmueble \u2013que constituyen un elemento esencial de la parcela\u2013 se establecen en relaci\u00f3n a las causas jur\u00eddicas que les dan origen. Estas causas jur\u00eddicas o t\u00edtulos son los actos jur\u00eddicos que deben instrumentarse p\u00fablicamente.<\/p>\n

    El plano de mensura (art.\u00a06 Ley 26209) constituye la pieza cuya registraci\u00f3n en el organismo catastral provoca la constituci\u00f3n del estado parcelario (art.\u00a07 Ley 26209). El efecto de la registraci\u00f3n catastral del plano no es otro que la constituci\u00f3n de ese estado, mas no la mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real objetiva. La poligonal de l\u00edmites que deslinda el inmueble debe surgir de un t\u00edtulo jur\u00eddico (art.\u00a04), el cual debe instrumentarse p\u00fablicamente conforme se desprende del inciso a del art\u00edcu\u00adlo 1017. Si bien este se refiere a los contratos, la configuraci\u00f3n jur\u00eddica del objeto del DR inmobiliario es un acto accesorio preparatorio de todo contrato que se pretenda otorgar a su respecto. En efecto, para poder disponer del objeto inmobiliario es preciso, previamente, configurarlo jur\u00eddicamente, determinarlo, pues no se concibe el ejercicio de un poder sobre una cosa que no est\u00e9 determinada. 24<\/a><\/p>\n

    A su vez tal determinaci\u00f3n permitir\u00e1 matricular el inmueble en el RPI para que se puedan inscribir los documentos por los que se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre aquel (art.\u00a02, Ley 17801<\/a>). Para que dichos documentos puedan ser inscriptos deber\u00e1n estar constituidos por escritura notarial o resoluci\u00f3n judicial o administrativa, seg\u00fan legalmente corresponda (art.\u00a03).<\/p>\n

    El t\u00edtulo a la adquisici\u00f3n del DR inmobiliario, que debe otorgarse bajo la especie de instrumento p\u00fablico que legalmente corresponda, contiene la determinaci\u00f3n del tipo de DR y de los elementos de este (objeto y titular). Cualquier acto que implique un cambio en estos debe instrumentarse p\u00fablicamente<\/strong>; esta es la regla que revela la constelaci\u00f3n normativa constitutiva del subsistema jur\u00eddico-real inmobiliario. El evidente inter\u00e9s general involucrado en la materia justifica plenamente la imposici\u00f3n de esa forma.<\/p>\n

    Esta es una de las razones por las cuales la ley exige la sanci\u00f3n del RPH: para cambiar el tipo de DR y el objeto sobre el que recae, es decir para pasar del dominio sobre el edificio a la PH sobre las UF. Cambian pues el tipo y la cantidad de DR y los objetos de los nuevos DR. Se parte de una situaci\u00f3n inicial de un DR de dominio sobre un inmueble y se culmina con dos o m\u00e1s DR de PH sobre dos o m\u00e1s UF. Anotamos la extinci\u00f3n del dominio y de la cosa sobre la que recae y el consecuente nacimiento por suplantaci\u00f3n\u2013subrogaci\u00f3n de dos o m\u00e1s DR de PH sobre las UF.<\/p>\n

    Algo similar sucede cuando en base a un plano de mensura registrado catastralmente el due\u00f1o otorga una escritura de divisi\u00f3n del dominio. Parte de un DR de dominio que recae sobre un inmueble y culmina con dos o m\u00e1s DR de dominio, es decir de la misma especie, que recaen sobre cosas distintas, nacidas por subrogaci\u00f3n con el inmueble de origen. Se extinguen el dominio y el inmueble de origen y nacen a sus expensas, por suplantaci\u00f3n\u2013subrogaci\u00f3n, dos o m\u00e1s dominios y dos o m\u00e1s inmuebles. Materialmente, la situaci\u00f3n no cambi\u00f3 pero en el plano jur\u00eddico-real operaron la extinci\u00f3n y el correlativo nacimiento de DR y cosas. Esta divisi\u00f3n del dominio tambi\u00e9n debe inscribirse en el RPI para ser oponible a terceros.<\/p>\n

    Luego, uno y otro acto de divisi\u00f3n (la divisi\u00f3n del dominio en dos o m\u00e1s dominios y el RPH) si bien tienen un contenido diverso \u2013pues en la PH la mayor proximidad de las UF, la existencia de cosas y partes comunes a dos o m\u00e1s UF y la necesidad de contribuir a su conservaci\u00f3n y la personificaci\u00f3n del conjunto de propietarios de UF imponen una especial regulaci\u00f3n\u2013, desde el punto de vista jur\u00eddico-real de suplantaci\u00f3n\u2013subrogaci\u00f3n de DR y cosas no presentan diferencias. Sin embargo, a diferencia de lo que sucede con la PH, para el dominio que se divide en dos o m\u00e1s dominios no se predica la existencia de ning\u00fan \u201cestado\u201d. Los nuevos dominios existen aunque la escritura no se inscriba o no se enajene ninguno de ellos. \u00bfCu\u00e1l es la raz\u00f3n para apartar de este esquema al dominio cuando se pretende dividirlo por el r\u00e9gimen de PH?<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    14. Promesa de reglamento de propiedad horizontal<\/h2>\n

    La promesa de RPH es una pieza que suele aparecer en la gestaci\u00f3n de la PH. El desarrollador inmobiliario con sano criterio, al entregar los departamentos a los promitentes adquirentes \u2013acto anterior a la registraci\u00f3n catastral del plano de mensura horizontal que posibilita otorgar el RPH\u2013 suele incorporar al acta de entrega un proyecto de RPH que los promitentes adquirentes expresamente se obligan a cumplir. Si bien estos no son quienes suscribir\u00e1n la escritura de RPH, el afectante queda obligado a otorgar el RPH en base a ese proyecto. (Este esquema estaba previsto en la derogada Ley 19724<\/a> 25<\/a>).<\/p>\n

    Un supuesto de ineficacia que da lugar a una suerte de promesa de RPH se presenta cuando el instrumento del acto de afectaci\u00f3n adolece de alg\u00fan vicio que apareja su nulidad, por ejemplo la incompetencia del oficial p\u00fablico autorizante o la falta de su firma, caso en el cual si hubiera \u201cenajenado una o m\u00e1s UF\u201d queda obligado frente a los \u201cadquirentes de UF\u201d a cumplir con la formalidad (art.\u00a0285 CCCN). Verificado esto, las UF nacen a la vida jur\u00eddica (arts.\u00a0280 y 1885 CCCN).<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    15. Contenido del reglamento de propiedad horizontal<\/h2>\n

    El contenido del RPH est\u00e1 en gran medida impuesto por la ley (art.\u00a02056<\/a> CCCN) en miras al correcto funcionamiento del sistema que el afectante pretende instituir y para la protecci\u00f3n de los terceros. Dado que algunos efectos del RPH son erga omnes<\/em>, juega fuertemente el orden p\u00fablico en protecci\u00f3n del inter\u00e9s general (art.\u00a01884) 26<\/a>; de all\u00ed que la imposici\u00f3n de cierto contenido est\u00e9 plenamente justificada.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    16. Inscripci\u00f3n declarativa del reglamento de propiedad horizontal<\/h2>\n

    La escritura de afectaci\u00f3n a PH debe inscribirse en el RPI con fines de publicidad para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe. Mientras no se inscriba, el registro no abrir\u00e1 las submatr\u00edculas de las UF. Pero de esto no se sigue que esa inscripci\u00f3n sea constitutiva del estado de PH (cuya existencia descartamos). Se trata de una cuesti\u00f3n de tracto registral: no inscripto el RPH no se inscribe de manera definitiva ning\u00fan acto que tenga por objeto una UF. Mientras tanto, el t\u00edtulo que tenga por objeto una UF, que es v\u00e1lido, se inscribe provisionalmente en la matr\u00edcula del inmueble general. Es decir que, aunque el RPH no est\u00e9 inscripto, se puede disponer v\u00e1lidamente de las UF pero los t\u00edtulos no se inscribir\u00e1n definitivamente en las respectivas submatr\u00edculas 27<\/a>. La modificaci\u00f3n del RPH tambi\u00e9n debe inscribirse, con fines de publicidad para su oponibilidad a terceros (art.\u00a0157 CCCN). Por otra parte, si el surgimiento del estado de PH dependiera de la inscripci\u00f3n del RPH, mientras esto no suceda no podr\u00eda disponerse v\u00e1lidamente de las UF. Es m\u00e1s, la inscripci\u00f3n del RPH se erigir\u00eda, al lado de la tradici\u00f3n posesoria, en modo suficiente para transmitir la primera UF (art.\u00a01892 CCCN<\/a>) 28<\/a>.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    17. Efectos erga omnes<\/em> del reglamento de propiedad horizontal<\/h2>\n

    Advertimos un triple orden de efectos erga omnes <\/em>que produce la afectaci\u00f3n a PH. Por un lado, la negaci\u00f3n de la existencia del estado de PH implica que el acto de afectaci\u00f3n produce per se <\/em>la extinci\u00f3n del DR afectado. Si su titular no puede disponer del inmueble es porque tanto el DR afectado como su objeto dejaron de existir. Correlativamente, si puede disponer de las UF es porque efectivamente existen y sobre ellas recaen los DR de PH. Es decir que, con el otorgamiento del RPH, tanto el DR afectado como su objeto se extinguen y en su lugar, simult\u00e1neamente, nacen los DR de PH y las UF. Tales son los efectos reales-objetivos<\/strong>: la suplantaci\u00f3n\u2013subrogaci\u00f3n del DR afectado y su objeto por los DR de PH y las unidades.<\/p>\n

    Por otro lado, la obligaci\u00f3n de respetar el RPH a cargo de los propietarios, poseedores y ocupantes de UF tiene un componente real, cifrado en que los sujetos de la obligaci\u00f3n est\u00e1n determinados por la sola circunstancia de detentar una relaci\u00f3n real con la UF: propiedad, posesi\u00f3n o tenencia. Este es un efecto erga omnes <\/em>de \u00edndole real-obligacional<\/strong>.<\/p>\n

    Tambi\u00e9n incluimos entre los efectos erga omnes <\/em>del RPH el nacimiento y la oponibilidad de la persona jur\u00eddica consorcio, que llamamos efecto real-institucional<\/strong>. El consorcio est\u00e1 indisolublemente unido al acto de afectaci\u00f3n \u2013que implica la constituci\u00f3n de aquel y que contiene su estatuto\u2013, al inmueble objeto del derecho afectado y a los DR de PH que nacen en reemplazo de este. 29<\/a><\/p>\n

    Precisamente para oponer estos efectos a los terceros interesados de buena fe es que la ley exige la inscripci\u00f3n del RPH. No para producir el efecto sino para darle mayor alcance o eficacia subjetiva.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    18. Personalidad del consorcio<\/h2>\n

    El reconocimiento de la personalidad del consorcio surge expresa y espec\u00edficamente de la ley (art.\u00a0148, inc.\u00a0h CCCN). El RPH contiene el estatuto de esta persona jur\u00eddica, por medio del cual se estructuran sus \u00f3rganos de gobierno, administraci\u00f3n, representaci\u00f3n y fiscalizaci\u00f3n interna (art.\u00a0158).<\/p>\n

    No debe confundirse el estatuto del consorcio con su acto constitutivo (RPH); hay entre ellos la misma relaci\u00f3n que media entre la parte y el todo. El acto constitutivo es m\u00e1s amplio pues contiene otras previsiones ajenas al estatuto como la individualizaci\u00f3n e identificaci\u00f3n del propietario afectante, la designaci\u00f3n del primer administrador u otras resoluciones igualmente circunstanciales. El estatuto integra el acto constitutivo en cuanto reciben ese nombre todas las disposiciones que se adoptan gen\u00e9ricamente para regir la vida futura de la instituci\u00f3n y que por ello no agotan su virtualidad en la consecuci\u00f3n de un objetivo concreto determinado. En suma, el estatuto integra el acto constitutivo y condensa todo cuanto tiene de durable y de estructura normativa. 30<\/a><\/p>\n

    El consorcio es la \u00fanica persona jur\u00eddica privada de car\u00e1cter necesario, pues su existencia es consubstancial al r\u00e9gimen de PH. Es inadmisible la configuraci\u00f3n del sistema de PH si falta alguno de los t\u00e9rminos del binomio \u201cdos o m\u00e1s DR de PH\u201d 31<\/a> y \u201cconsorcio\u201d. La pluralidad de propietarios no es un requisito esencial del sistema pero s\u00ed de operatividad de algunas de sus normas de funcionamiento interno. M\u00e1s a\u00fan, del juego arm\u00f3nico de los art\u00edcu\u00adlos 1907 y 2055 resulta la subsistencia del binomio pese a la destrucci\u00f3n total del edificio (las UF), a menos que la asamblea por mayor\u00eda que represente m\u00e1s de la mitad del valor resuelva la demolici\u00f3n y venta del terreno y los materiales. 32<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    19. Comienzo de la existencia del consorcio<\/h2>\n

    El momento del nacimiento del consorcio es un tema discutido. La cuesti\u00f3n excede lo meramente doctrinario pues si se entiende que el ente nace al otorgarse el RPH, puede de ah\u00ed en adelante adquirir bienes, contratar dependientes, etc.<\/p>\n

    Seg\u00fan la teor\u00eda del estado de PH, el consorcio no nace con el RPH sino al enajenarse o adjudicarse la primera UF. La literalidad del art\u00edcu\u00adlo 2044 le sirve de apoyo al prever que \u201cel conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jur\u00eddica consorcio\u201d. El art\u00edcu\u00adlo refiere no a uno sino a varios propietarios y no menciona el inmueble sino las UF. 33<\/a><\/p>\n

    Seg\u00fan Moreira, al otorgarse \u201ce inscribirse\u201d el RPH, se extingue el dominio y comienza su aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen de PH. 34<\/a> Por ello considera que el RPH es un acto de disposici\u00f3n y no de mera administraci\u00f3n, al operar una metamorfosis sobre la esencia misma de los derechos que detenta el propietario. A partir de ese momento, el edificio queda dividido en unidades y el titular de dominio se convierte en propietario de UF. Algunas de estas, expresa Moreira, pueden estar alquiladas o gravadas con usufructo a favor de distintas personas, en cuyo caso tendr\u00e1n vigencia algunas normas del RPH, por ejemplo, las que regulan la convivencia y el pago de las expensas comunes. Otras unidades pueden ser hipotecadas a diferentes acreedores; otras estar ocupadas por intrusos. Tambi\u00e9n puede haber UF embargadas por distintos jueces. Con este panorama, parece dif\u00edcil negar la virtualidad jur\u00eddica de la divisi\u00f3n del edificio y el nacimiento de los DR de PH, aunque se trate de un solo due\u00f1o, y \u201cen los hechos el consorcio de propietarios est\u00e1 latente por carecer de pluralidad de sujetos\u201d. 35<\/a><\/p>\n

    En l\u00ednea con nuestra tesis negatoria del estado de PH, entendemos que tanto el consorcio como los DR de PH nacen con el otorgamiento del RPH v\u00e1lido 36<\/a>, antes de su inscripci\u00f3n registral. Esta se impone al solo efecto de la oponibilidad a terceros interesados de buena fe. Mientras el RPH no se inscriba, no se abrir\u00e1n las submatr\u00edculas y los t\u00edtulos de las UF no lograr\u00e1n emplazamiento registral definitivo, pero los DR de PH preexisten a esa inscripci\u00f3n y pueden oponerse a todos salvo a los terceros interesados de buena fe. De todas formas, mientras est\u00e9 vigente la inscripci\u00f3n provisional de dichos t\u00edtulos en la matr\u00edcula del inmueble general, no podr\u00e1 invocarse contra ellos la inoponibilidad de lo no inscripto. Est\u00e1 claro que, para que nazcan los DR de PH, es preciso que el RPH sea v\u00e1lido 37<\/a>. Afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de PH, DR de PH y consorcio se erigen en un trinomio fundamental inescindible que da coherencia al sistema.<\/p>\n

    El art\u00edcu\u00adlo 154 CCCN sustenta acabadamente nuestra tesis de que el consorcio nace sin necesidad de inscribir el RPH, por cuanto: a) al permitir a la persona jur\u00eddica en formaci\u00f3n inscribir preventivamente a su nombre los bienes registrables supone la personalidad; b) la permisi\u00f3n est\u00e1 dirigida a la persona jur\u00eddica y ello implica que esta existe; y c) la frase \u201cen formaci\u00f3n\u201d implica la falta de inscripci\u00f3n. En conclusi\u00f3n, el consorcio preexiste a dicha inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    Si bien es cierto que mientras una sola persona sea titular de todas las UF no habr\u00e1 \u201cen los hechos\u201d cosas y partes \u201ccomunes\u201d, no lo es menos que esta es una observaci\u00f3n que no permite atender los problemas de la convivencia en el per\u00edodo que transcurra desde el otorgamiento del RPH hasta la escrituraci\u00f3n de las UF y que pone a cargo de los terceros una diligencia exagerada para poder conocer la existencia del consorcio, cual es averiguar si se enajen\u00f3 o adjudic\u00f3 alguna UF. 38<\/a> Sin embargo, la ley permite a los terceros \u2013como recaudo suficiente\u2013 exigir que el representante suscriba y les entregue copia firmada por \u00e9l del instrumento del que resulta su representaci\u00f3n (art.\u00a0374), pero no de la escritura de enajenaci\u00f3n o adjudicaci\u00f3n de la primera UF. Ello quiere decir que es irrelevante para el tercero la enajenaci\u00f3n o adjudicaci\u00f3n de la primera UF. El administrador opone a los terceros su car\u00e1cter de representante org\u00e1nico del consorcio con el RPH inscripto (doctrina art.\u00a0381). Es impertinente, pues, exigirle al tercero que verifique si se enajen\u00f3 o adjudic\u00f3 alguna UF para determinar la existencia del consorcio con el cual pretende contratar. A su respecto, el consorcio existe a partir del otorgamiento del RPH (sin perjuicio de que el tercero interesado de buena fe puede invocar la inoponibilidad de lo no inscripto; es decir, no se le podr\u00e1 oponer la existencia del consorcio si el RPH no est\u00e1 inscripto, a menos que sea de mala fe).<\/p>\n

    Advi\u00e9rtase que el CCCN, a diferencia de la Ley 13512<\/a> 39<\/a>, no prev\u00e9 un condominio sobre las llamadas \u201cpartes comunes\u201d ni que cada titular sea copropietario de estas. Surge del CCCN que las cosas y partes son comunes \u201ca las unidades funcionales\u201d (art.\u00a02040) o propias \u201ccon respecto a la unidad funcional\u201d, las partes son privativas o comunes \u201cde un edificio\u201d (art.\u00a02037).<\/p>\n

    Esta clasificaci\u00f3n, desubjetivada, es puramente normativa pues las partes no son comunes o propias con relaci\u00f3n a las personas sino en orden a la configuraci\u00f3n del objeto del DR, que en la PH es siempre un inmueble propio<\/strong> (art.\u00a02037) y no las diversas partes que se integran para conformarlo. El objeto de la PH es el todo que resulta de la integraci\u00f3n de esas partes. Si bien se habla de cosas o partes del edificio privativas y comunes como si se tratara de propiedades separadas, la realidad es otra; unas y otras forman una unidad, est\u00e1n indisolublemente unidas, y no hay m\u00e1s que un solo bien (art.\u00a02037) 40<\/a>. Por lo tanto, no faltan las \u201cpartes comunes\u201d por el hecho de que una persona sea la due\u00f1a de todas las UF. Las partes \u201ccomunes\u201d son tales por estar as\u00ed referidas en la ley o el RPH, no por pertenecer en copropiedad a dos o m\u00e1s personas. Prueba suficiente de que basta la existencia \u201cnormativa\u201d de las cosas y partes propias o comunes para que el r\u00e9gimen de PH est\u00e9 operativo es que en caso de que la asamblea apruebe la reconstrucci\u00f3n si ocurri\u00f3 la destrucci\u00f3n total del edificio, los DR de PH no se extinguen (arts.\u00a01907 y 2055), existen aunque \u201cmaterialmente\u201d no haya partes propias por haber sido destruidas. Adem\u00e1s la ausencia de la pretendida copropiedad sobre las partes comunes en el CCCN tambi\u00e9n se dar\u00eda en el caso en que las partes sean comunes a \u201calgunas unidades\u201d y estas pertenezcan a un mismo titular: con el criterio subjetivo no ser\u00edan \u201ccomunes\u201d por pertenecer a un \u00fanico titular. En definitiva, las partes son \u201cnormativamente\u201d propias o comunes (a todas o a algunas unidades) por recibir esa calificaci\u00f3n de la ley o del RPH y no por la pluralidad subjetiva pretendida por la teor\u00eda del estado de PH.<\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    20. Funcionamiento del consorcio unipersonal<\/h2>\n

    Mientras todas las UF pertenezcan a una sola persona, el funcionamiento interno del consorcio se ve atenuado por el auto\u2013organicismo que dicha situaci\u00f3n provoca. La falta de pluralidad subjetiva causa la inercia de algunas normas que regulan el funcionamiento intraconsorcial de los \u00f3rganos, lo que conduce a una gran concentraci\u00f3n de competencias en la asamblea. As\u00ed, por ejemplo, la asamblea unipersonal puede autoconvocarse, incorporar al orden del d\u00eda redactado por el administrador los puntos que desee, resolver en todos los casos por unanimidad y decidir sobre todas las cuestiones (arts.\u00a02058 y 2059). Sin embargo, resultan plenamente aplicables algunas reglas que conectan internamente a los \u00f3rganos, por ejemplo la que establece la necesidad del administrador de recabar el acuerdo de la asamblea para nombrar y despedir al personal del consorcio (art.\u00a02067, inc.\u00a0f). Si bien es imposible integrar el consejo de propietarios por faltar el sustrato subjetivo necesario para ello, las funciones que la ley o el RPH le atribuyen no quedan vacantes sino que ser\u00e1n desempe\u00f1adas por la asamblea unipersonal. En consecuencia, el administrador debe pedir autorizaci\u00f3n al propietario de todas las UF para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios (art.\u00a02064, inc.\u00a0c). La falta de pluralidad de miembros del consorcio no obsta la existencia de dicho fondo, pues este puede haberse recaudado de los poseedores compradores por boleto (art.\u00a02050).<\/p>\n

    Pero en la esfera externa, el auto\u2013organicismo no opera pues la representaci\u00f3n legal del consorcio corresponde \u00fanicamente al administrador (arts.\u00a0358, 2\u00ba p\u00e1rr., y 2065), si bien la asamblea unipersonal puede removerlo en cualquier momento. Pero mientras el consorcio no ponga, a trav\u00e9s del nuevo administrador, la revocaci\u00f3n en conocimiento de los terceros por medios id\u00f3neos, no es oponible a estos, es decir que el anterior administrador obliga al consorcio frente a los terceros, a menos que se pruebe la mala fe de estos en el momento de celebrar el acto jur\u00eddico con el anterior administrador (art.\u00a0381).<\/p>\n

    Dentro de este esquema si bien la asamblea es soberana y puede \u201cinternamente\u201d desplazar a los dem\u00e1s \u00f3rganos para resolver las cuestiones atribuidas a estos, en las \u201crelaciones exteriores\u201d no puede ejercer la competencia adjudicada al administra\u00addor, pues en ese \u00e1mbito el inter\u00e9s preponderante merecedor de protecci\u00f3n es el de los terce\u00adros.<\/p>\n

    No notamos que la interpretaci\u00f3n de que el consorcio nace al otorgarse el RPH apareje consecuencias desfavorables, sino al contrario:<\/p>\n

      \n
    1. Se ajusta a lo que sucede en la realidad 41<\/a>, en la que el administrador desde ese momento obra en nombre del consorcio para tramitar la r\u00fabrica de los libros, cumple las obligaciones derivadas de la legislaci\u00f3n laboral, previsional y tributaria (p. ej., obtenci\u00f3n de CUIT, registraci\u00f3n de empleados), abre la cuenta bancaria para recaudar las expensas y abonar los gastos operativos, etc.<\/li>\n
    2. Brinda mayor seguridad a los terceros, quienes contratan con el administrador sin necesidad de indagar si se enajen\u00f3 o adjudic\u00f3 la primera UF.<\/li>\n
    3. Abre m\u00e1s v\u00edas para facilitar la composici\u00f3n de los conflictos que se susciten, pues legitima al administrador para accionar v\u00eda el art\u00edcu\u00adlo 2069 contra el ocupante que infringe las prohi\u00adbiciones establecidas en la ley o en el RPH. Como ejemplo, imag\u00ednese el supuesto de un edificio reci\u00e9n construido, cuyo propietario dio la posesi\u00f3n de los departamentos a los promitentes compradores y lo afect\u00f3 al r\u00e9gimen de PH pero antes de escriturar las UF se anota una prohi\u00adbici\u00f3n de innovar.<\/li>\n
    4. Contribuye a la conservaci\u00f3n del inmueble pues legitima al administrador para perseguir el cobro ejecutivo de las expensas a los poseedores (art.\u00a02098).<\/li>\n
    5. Posibilita constituir superficie \u201csobre construcciones ya existentes aun dentro del r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/strong>\u201d con anterioridad a la enajenaci\u00f3n o adjudicaci\u00f3n de la primera UF. 42<\/a><\/li>\n<\/ol>\n

      Las soluciones que derivan de la teor\u00eda negatoria del estado de PH se exhi\u00adben valiosas; nos preguntamos entonces \u00bfcu\u00e1les son las ventajas que derivan de la teo\u00adr\u00eda afirmativa? y \u00bfcu\u00e1l es el sustento normativo de esta? 43<\/a><\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      21. Capacidad. Objeto<\/h2>\n

      El objeto del ente consorcial no puede ser otro que el mantenimiento, conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de las cosas y partes comunes. La ley impone dicho objeto y por el orden p\u00fablico que campea en la materia no puede modificarse por voluntad de los miembros. En caso de grave deterioro o destrucci\u00f3n del edificio, el objeto puede ir un poco m\u00e1s all\u00e1 y consistir, por decisi\u00f3n de la asamblea, en su reconstrucci\u00f3n (art.\u00a02055<\/a>). Dado que el objeto del consorcio no puede ser otro que el impuesto por la ley, su menci\u00f3n en el RPH tiene un prop\u00f3sito solo docente.<\/p>\n

      El accionar del consorcio debe estar enderezado al cumplimiento de esos fines. Este aspecto no debe perderse de vista cuando se pretende aplicar el principio de especialidad a la capacidad del consorcio de PH. 44<\/a> De all\u00ed que admitamos que el consorcio, con miras a satisfacer su objeto, pueda adquirir UF del mismo inmueble.<\/p>\n

      El acto otorgado por el administrador en nombre del consorcio no debe evaluarse en s\u00ed sino a la luz del fin perseguido. 45<\/a> Por tal raz\u00f3n, es aconsejable que conste claramente expresado en el acto otorgado y en el acta que contenga la decisi\u00f3n org\u00e1nica de otorgarlo.<\/p>\n

      El \u00e1mbito de actuaci\u00f3n del representante y la extensi\u00f3n de su competencia frente a los terceros comprende: a) el acto incluido en el objeto consorcial; b) el acto accesorio de otro comprendido en el objeto; c) el acto que tenga por finalidad preparar la ejecuci\u00f3n de un acto del objeto; y d) el acto que tienda a facilitar la realizaci\u00f3n de otro incluido en el objeto o el cumplimiento del objeto en s\u00ed.<\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      22. Nombre<\/h2>\n

      Toda persona jur\u00eddica debe tener un nombre que la identifique como tal, con el aditamento indicativo de la forma jur\u00eddica adoptada (art.\u00a0151). El nombre debe satisfacer los recaudos de veracidad, novedad y aptitud distintiva. De all\u00ed que el nombre del consorcio suela incluir la ubicaci\u00f3n del inmueble. Tambi\u00e9n puede usarse un nombre de fantas\u00eda, que responda a la marca empleada para comercializar el producto inmobiliario. Notarios y registradores deben controlar la legalidad de la denominaci\u00f3n al otorgarse e inscribirse el RPH. 46<\/a><\/p>\n

      Si bien en el t\u00edtulo del CCCN correspondiente a la PH se alude al ente con la palabra \u201cconsorcio\u201d o la frase \u201cconsorcio de propietarios\u201d, el art\u00edcu\u00adlo 148, al enumerar las personas jur\u00eddicas privadas, lo refiere como \u201cconsorcio de propiedad horizontal\u201d, frase que satisface adecuadamente el recaudo de veracidad. Descartamos el uso de la palabra \u201cconsorcio\u201d a secas, para distinguir mejor esta persona del contrato de consorcio de cooperaci\u00f3n (art.\u00a01470 y sigs.) que si bien carece de personalidad (art.\u00a01442) tiene denominaci\u00f3n, la que se forma con un nombre de fantas\u00eda integrado con la leyenda \u201cconsorcio de cooperaci\u00f3n\u201d (art.\u00a01474, inc.\u00a0d). Tambi\u00e9n descartamos la frase \u201cconsorcio de propietarios\u201d por resultar incompleta al no especificar que se trata de una PH ni cu\u00e1l es el objeto de la propiedad (las UF); adem\u00e1s si se afecta a PH la propiedad superficiaria con separaci\u00f3n del suelo (art.\u00a02120, 2\u00ba p\u00e1rr.), podr\u00eda err\u00f3neamente interpretarse que la palabra \u201cpropietarios\u201d alude no solo a los de las UF sino tambi\u00e9n al dominus soli<\/em>, quien en tal car\u00e1cter no integra el consorcio.<\/p>\n

      Por otra parte, para cumplir los recaudos de veracidad y aptitud distintiva, si lo afectado a PH es la propiedad superficiaria con separaci\u00f3n del suelo, opinamos que, en la denominaci\u00f3n del consorcio, a la frase \u201cconsorcio de propiedad horizontal\u201d debe agregarse la calificaci\u00f3n superficiaria, o sea \u201cconsorcio de propiedad horizontal superficiaria\u201d.<\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      23. Domicilio<\/h2>\n

      El art\u00edcu\u00adlo 2044 prev\u00e9 que el consorcio tiene su domicilio \u2013la sede, seg\u00fan el art\u00edcu\u00adlo 152\u2013 en el inmueble. Entendemos que es imperativo que el domicilio se establezca all\u00ed, pues el art\u00edcu\u00adlo 2056, que especifica cu\u00e1l debe ser el contenido del RPH, no menciona el domicilio como un dato que pueda elegir el afectante. La imposibilidad jur\u00eddica de cambiarlo obedece a evidentes razones de seguridad jur\u00eddica. 47<\/a><\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      24. Patrimonio<\/h2>\n

      La composici\u00f3n del patrimonio del consorcio debe estar mencionada en el RPH (art.\u00a02056, inc.\u00a0e).<\/p>\n

      Las cosas y partes comunes no integran el patrimonio del consorcio sino que pertenecen a los propietarios de las UF; de aqu\u00ed que las rentas que de ellas provengan no corresponden al consorcio, salvo que el RPH o los propietarios dispongan lo contrario. 48<\/a><\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      24.1. \u00bfPuede el consorcio adquirir unidades funcionales del edificio?<\/h3>\n

      El CCCN no prev\u00e9 expresamente para la PH com\u00fan la posibilidad de que el consorcio adquiera la propiedad de una UF del edificio. Est\u00e1 claro que el consorcio no puede perseguir el lucro como fin, ni para s\u00ed ni para sus miembros o terceros. Sin embargo, el reconocimiento de su personalidad implica admitir que tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones en orden al cumplimiento de su objeto y los fines de su creaci\u00f3n (art.\u00a0141). En la medida que el acto otorgado por el consorcio no est\u00e9 destinado a la consecuci\u00f3n de fines que le sean ajenos, constituya un recurso para violar la ley, el orden p\u00fablico o la buena fe o para frustrar derechos de cualquier persona debe impu\u00adtarse al consorcio (art.\u00a0144).<\/p>\n

      La adquisici\u00f3n, titularidad y ejercicio del DR de PH sobre unidades no resultan per se<\/em> un acto contrario al objeto y fines consorciales. Consideramos que mal puede predicarse la incompatibilidad o inidoneidad sujeto\u2013acto si no se eval\u00faa la finalidad que aquel busca satisfacer con este, pues el acto no es en s\u00ed inv\u00e1lido o il\u00edcito ni por s\u00ed escapa a una vinculaci\u00f3n con el objeto consorcial. Podr\u00eda pensarse que el consorcio se autofagocita al adquirir las unidades que pertenecen al inmueble respecto del cual est\u00e1 justificada e indisolublemente unida su existencia, mas este pensamiento parece extremista. El caso presenta cierta analog\u00eda con la hip\u00f3tesis regulada en el art\u00edcu\u00adlo 220 de la Ley General de Sociedades<\/a>, que regula la posibilidad de la SA de adquirir sus propias acciones. Pero la intenci\u00f3n de la ley de que las acciones no permanezcan en el patrimonio de la sociedad, evidenciada por la imposici\u00f3n de su cancelaci\u00f3n o enajenaci\u00f3n, se justifica razonablemente en la inutilidad de dicha situaci\u00f3n. En el caso del consorcio, la diversa naturaleza del bien de que se trata, el r\u00e9dito que de \u00e9l se puede extraer y el d\u00e9bil impacto que el ente consorcial tiene como sujeto en el tr\u00e1fico jur\u00eddico nos alejan de esa soluci\u00f3n legislativa. En la medida que el producido del alquiler se aplique a la prosecuci\u00f3n del objeto consorcial, la negativa nos resulta poco sostenible bajo una mirada finalista de sostenimiento del sistema y ante la falta de una norma prohi\u00adbitiva expresa. Adem\u00e1s, advi\u00e9rtase que la Ley de Sociedades no restringe la adquisici\u00f3n de sus propias acciones por la SA cuando est\u00e1 en juego el inter\u00e9s social. La prohi\u00adbici\u00f3n en el \u00e1mbito societario apunta a otro objetivo, el de evitar generar confusi\u00f3n en los terceros que contraten con la sociedad que muestra un capital que est\u00e1 aguado al respaldarse en acciones emitidas por ella misma. 49<\/a> Esta situaci\u00f3n no se da en el caso del consorcio, en el cual el capital no existe como elemento estatutario y los terceros que contratan consideran no el patrimonio consorcial sino el buen nombre del edificio y, a lo sumo, el patrimonio de los consortes, evidenciado por el tipo de edificio de que se trate (ubicaci\u00f3n, calidad, etc.).<\/p>\n

      Cabe admitir que el consorcio pueda adquirir UF por daci\u00f3n en pago para evitar que tenga que sacar a remate los bienes de los deudores para obtener el cobro y sufrir los perjuicios que suele causar el obrar de la \u201cliga\u201d. El producido de la posterior venta o alquiler de las unidades permitir\u00e1 equilibrar las cuentas del consorcio.<\/p>\n

      Por otra parte, el art\u00edcu\u00adlo 2085 CCCN prev\u00e9 expresamente para los conjuntos inmobiliarios la posibilidad de que el consorcio adquiera una unidad. 50<\/a> Consideramos que ello no hace a la diferencia espec\u00edfica entre la PH com\u00fan y la especial, es decir que rige para ambas especies de PH. Por otra parte, no hay norma prohi\u00adbitiva expresa que obste la adquisici\u00f3n de UF del edificio sino que, por el contrario, el art\u00edcu\u00adlo 154 CCCN contempla la posibilidad de que la persona jur\u00eddica en formaci\u00f3n pueda inscribir preventivamente a su nombre bienes \u201cregistrables\u201d.<\/p>\n

      Para despejar las dudas que en la praxis puedan suscitarse al respecto consideramos conveniente incluir en el RPH una cl\u00e1usula que expresamente faculte en determinadas situaciones al consorcio a adquirir, enajenar o alquilar UF del edificio.<\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      24.2. \u00bfPuede el consorcio adquirir otros inmuebles?<\/h3>\n

      No advertimos inconveniente en que el consorcio adquiera inmuebles adyacentes, por cualquier modo que sea, incluida la usucapi\u00f3n, siempre que el acto est\u00e9 enderezado a la consecuci\u00f3n de los fines que justifican su existencia y no choque con la norma del art\u00edcu\u00adlo 2041 CCCN. 51<\/a> Hacemos extensiva a este supuesto la recomendaci\u00f3n efectuada en el \u00faltimo p\u00e1rrafo del subinciso anterior.<\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      24.3. \u00bfPuede el consorcio adquirir otros bienes registrables?<\/h3>\n

      La respuesta es afirmativa. Reiteramos, el art\u00edcu\u00adlo 154 CCCN contempla la posibilidad de que la persona jur\u00eddica inscriba a su nombre bienes registrables, incluso antes de la inscripci\u00f3n del RPH. Imag\u00ednese el supuesto no descabellado de un conjunto inmobiliario que se desarrolla en una fracci\u00f3n de tierra de gran tama\u00f1o, que requiere de uno o m\u00e1s veh\u00edcu\u00adlos para que el personal de seguridad pueda trasladarse m\u00e1s velozmente (art.\u00a02079in fine<\/em>). En la medida en que el consorcio no tercerice los servicios de, por ejemplo, jardiner\u00eda o seguridad, deber\u00e1 reconoc\u00e9rsele aptitud legal para adquirir los bienes no registrables o registrables a emplear para el desarrollo de tales actividades en la \u00f3rbita espacial circunscripta por los l\u00edmites del inmueble general. Por el principio de especialidad, el consorcio no puede prestar servicios a otros conjuntos inmobiliarios pero s\u00ed atender sus propios requerimientos en una materia indudablemente vinculada a su objeto y los fines de su creaci\u00f3n.<\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      24.4. \u00bfPuede el consorcio ceder cr\u00e9ditos por expensas?<\/h3>\n

      Cabe admitir que el consorcio ceda el cr\u00e9dito por expensas para evitar tener que sacar a remate los bienes de los deudores para obtener el cobro y sufrir los perjuicios que suele causar el obrar de la \u201cliga\u201d. El producido de la cesi\u00f3n permitir\u00e1 equilibrar las cuentas del consorcio. La cesi\u00f3n permite al consorcio hacerse m\u00e1s r\u00e1pidamente de fondos l\u00edquidos para la atenci\u00f3n de su objeto.<\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      24.5. Imposibilidad l\u00f3gica de inscribir unidades funcionales del edificio a nombre del consorcio \u201cen formaci\u00f3n\u201d<\/h3>\n

      Una de las consecuencias de admitir que el consorcio nace al otorgarse el acto de afectaci\u00f3n a PH es que a partir de entonces el afectante pueda transferirle la UF que el RPH mencione como un bien integrante del patrimonio consorcial (art.\u00a02056, inc.\u00a0e). Sin embargo, la UF no se inscribir\u00e1 a nombre del consorcio \u201cen formaci\u00f3n\u201d pues el registro no abrir\u00e1 las submatr\u00edculas mientras no se inscriba el RPH, momento a partir del cual el ente deja de estar \u201cen formaci\u00f3n\u201d. Es decir que si bien la UF se transfiere a favor del consorcio en formaci\u00f3n, se inscribe cuando deja de estarlo.<\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      25. Estructura org\u00e1nica del consorcio de propiedad horizontal<\/h2>\n

      La asamblea y el administrador son los \u00f3rganos necesarios del consorcio. Puede prescindirse del consejo de propietarios (art.\u00a02058, inc.\u00a0d in fine<\/em>) pero conviene instituirlo en los inmuebles que cuenten con no poca cantidad de UF.<\/p>\n

      Desde la afectaci\u00f3n a PH, aunque sea otorgada por el \u00fanico titular, el consorcio debe contar con los \u00f3rganos de gobierno y de administraci\u00f3n integrados. Si bien no es l\u00f3gicamente posible que aquel no lo est\u00e9 (asamblea unipersonal) puede ocurrir que el administrador designado en el RPH rechace su nombramiento. En tal caso, trat\u00e1ndose de un administrador profesional, requisito que hoy exigen diversas normas locales (por ejemplo, la Ley 941<\/a> modificada por las Leyes 3254 y 3291 de la CABA), debe tomar las providencias conservatorias urgentes (doctrina art.\u00a01324 in fine<\/em>).<\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      26. Objeto de la afectaci\u00f3n a propiedad horizontal. Variantes<\/h2>\n

      El due\u00f1o y los cond\u00f3minos pueden afectar a PH el inmueble general. Puede ocurrir que haya construcciones en este que no se afecten a PH por diversas causas:<\/p>\n

      A<\/strong>) Por violar las reglas del poder de polic\u00eda de la construcci\u00f3n. 52<\/a> Podemos clasificarlas de la siguiente manera:<\/p>\n

      a) Construcciones precarias en partes comunes.<\/strong> Si se incorporaron al edificio construcciones precarias, no se computan en el plano ni se afectan al r\u00e9gimen de PH. Sin perjuicio de aplicar las penalidades que correspondan, la Municipalidad podr\u00e1 ordenar demoler lo construido en contravenci\u00f3n. En este caso, sugerimos incorporar al RPH una cl\u00e1usula que regule todo lo atinente a la demolici\u00f3n: qui\u00e9n la har\u00e1, qui\u00e9n la costear\u00e1, remoci\u00f3n y venta de los escombros, plazos, etc.<\/p>\n

      b) Construcciones no precarias en partes privativas.<\/strong><\/p>\n

      b.1) Que no afectan la funcionalidad.<\/strong> Si alguna unidad tiene parcialmente construcciones no precarias, efectuadas sin permiso, que no hacen a su funcionalidad, solo se computar\u00e1n las superficies aprobadas. El alta de dichas construcciones solo se har\u00e1 por aprobaci\u00f3n de la autoridad municipal en cuyo caso deber\u00e1 presentarse el plano modificatorio de la mensura horizontal.<\/p>\n

      b.2) Que afectan la funcionalidad.<\/strong> Si existen una o m\u00e1s unidades de construcci\u00f3n no precaria, que no posean permiso de obra en su totalidad o tengan construcciones sin permiso que hacen a su funcionalidad, ser\u00e1n registradas en car\u00e1cter de \u201cproyecto\u201d hasta que se obtenga la aprobaci\u00f3n de las construcciones mencionadas por intermedio de la autoridad competente. Obtenida la misma se les dar\u00e1 el alta respectiva.<\/p>\n

      B<\/strong>) Por conformar un objeto jur\u00eddicamente distinto. Si el inmueble que se afecta, parte integrante de otro, est\u00e1 disociado jur\u00eddicamente por uno o m\u00e1s derechos reales de superficie, cada una de las propiedades superficiarias constituidas podr\u00e1, cumplidos los requisitos de la ley, tener su propia afectaci\u00f3n, sin perjuicio de la posibilidad de integrar luego los objetos sobre las que recaen bajo una sola afectaci\u00f3n.<\/p>\n

       <\/p>\n<\/a>

      27. Afectaci\u00f3n de la superficie al r\u00e9gimen de propiedad horizontal con separaci\u00f3n del terreno perteneciente al propietario<\/h2>\n

      El propietario superficiario puede afectar la construcci\u00f3n al r\u00e9gimen de PH con separaci\u00f3n del terreno perteneciente al propietario, salvo pacto en contrario (art.\u00a02120).<\/p>\n

      Esta posibilidad suscita las siguientes primeras observaciones:<\/p>\n