{"id":3998,"date":"2016-11-01T19:38:35","date_gmt":"2016-11-01T19:38:35","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=3998"},"modified":"2019-07-11T12:51:20","modified_gmt":"2019-07-11T15:51:20","slug":"la-conexidad-contractual-en-el-codigo-civil-y-comercial-su-aplicacion-en-los-negocios-juridicos-inmobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2016\/11\/la-conexidad-contractual-en-el-codigo-civil-y-comercial-su-aplicacion-en-los-negocios-juridicos-inmobiliarios\/","title":{"rendered":"La conexidad contractual en el C\u00f3digo Civil y Comercial. Su aplicaci\u00f3n en los negocios jur\u00eddicos inmobiliarios"},"content":{"rendered":"

\"construccion-byn_700x400\"<\/a><\/p>\n

Imagen: Otto Nassar<\/a>, CC BY-SA 2.0<\/a><\/sup><\/em><\/p>\n

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Mar\u00eda T. Acquarone\u00a0<\/strong>(ver bio<\/a>)<\/p>\n

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Resumen<\/span>:\u00a0<\/strong>El objetivo de este trabajo consiste en profundizar el estudio de la conexidad contractual en el negocio inmobiliario, el cual debe propender a brindar beneficios econ\u00f3micos para que revista inter\u00e9s para los inversores, y ello comprende diversas situaciones que deben ser analizadas por el jurista; las ganancias o eventuales p\u00e9rdidas se relacionan directamente con la estructuraci\u00f3n jur\u00eddica y las garant\u00edas de\u00a0la inversi\u00f3n. Se desarrollan en este art\u00edculo los conceptos de negocio jur\u00eddico, de contrato y sus funciones dentro de la \u201cclasificaci\u00f3n funcional\u201d, y de conexidad contractual en el C\u00f3digo Civil y Comercial. Se ven las normas de interpretaci\u00f3n de los contratos at\u00edpicos. Se analizan las distintas etapas del emprendimiento inmobiliario y las partes intervinientes y se profundiza sobre los diferentes contratos mediante los cuales se desarrollan los negocios de la construcci\u00f3n.<\/p>\n

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1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
\"Esc.<\/a>
Esc. Acquarone<\/figcaption><\/figure>\n

El emprendimiento inmobiliario, tomado integralmente, ofrece una interesante perspectiva para su estudio. Es as\u00ed porque el an\u00e1lisis de un negocio desde su inicio hasta su conclusi\u00f3n, considerado globalmente, exige la observaci\u00f3n en conjunto de las diversas etapas que lo conforman. Desde el inversor hasta el consumidor, mediante el realizador del emprendimiento, se produce una secuencia en la que observamos el fen\u00f3meno de la conexidad.<\/p>\n

En esta oportunidad, nuestro desarrollo consistir\u00e1 en profundizar el estudio de dicha conexidad y analizar el negocio como tal, para que al empresario le resulte redituable, los inversores obtengan ganancias en el negocio y el consumidor logre su objetivo. Hemos sostenido que los emprendimientos inmobiliarios como negocios deben propender a brindar beneficios econ\u00f3micos a fin de que revistan inter\u00e9s para los inversores, lo que comprende diversas situaciones que deben ser analizadas por el jurista; el margen de ganancias o la consideraci\u00f3n de eventuales p\u00e9rdidas se relaciona directamente con la estructuraci\u00f3n jur\u00eddica y las garant\u00edas de la inversi\u00f3n. As\u00ed, el hecho de que la inversi\u00f3n que pueda obtenerse de un tercero, y aun del propio empresario que va a llevar adelante el emprendimiento, tenga un margen de seguridad va a tener como consecuencia un mayor flujo de dinero y una tasa de inter\u00e9s menor.<\/p>\n

A su vez, el an\u00e1lisis de las distintas formas de encarar el negocio de la construcci\u00f3n y la viabilidad de la financiaci\u00f3n se relacionan directamente con las garant\u00edas de la misma. El hecho de que el negocio se realice sobre la base de un inmueble al que se le agrega cierto valor y que lo que se pretenda comercializar tambi\u00e9n sea un inmueble le da una cierta especializaci\u00f3n al tema a tratar; por ello nos referimos a los emprendimientos inmobiliarios. 1<\/a><\/p>\n

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1.2. Concepto de negocio jur\u00eddico. Formas y contenido. El contrato como medio para la concreci\u00f3n del negocio<\/h3>\n

Seg\u00fan Betti, 2<\/a> la consideraci\u00f3n que el derecho hace de un comportamiento del hombre como acto jur\u00eddico consiste en reconocerle trascendencia jur\u00eddica, bas\u00e1ndose en una valoraci\u00f3n de la conciencia que regularmente lo acompa\u00f1a y de la voluntad que normalmente lo determina. Frente al comportamiento humano, el orden jur\u00eddico puede, respondiendo a varias exigencias, sentir la necesidad de tomar posici\u00f3n ponder\u00e1ndolo. A diferencia de la moral, el derecho solo se propone resolver un c\u00edrculo limitado de problemas, por lo cual selecciona los actos humanos para darles trascendencia, convirti\u00e9ndolos en actos jur\u00eddicos.<\/p>\n

Seg\u00fan la naturaleza y la especie de las declaraciones, los actos jur\u00eddicos se clasifican en diversas formas y si la circulaci\u00f3n de los bienes y servicios, como el desarrollo de las relaciones entre individuos, representa una exigencia vital en toda sociedad, el derecho debe responder a esa exigencia. Se le asigna en este supuesto un contenido din\u00e1mico que hace posible una constante renovaci\u00f3n y le reconoce a la autonom\u00eda privada la potestad de autorregulaci\u00f3n de intereses y relaciones propias, que es presupuesto y fuente generadora de relaciones jur\u00eddicas. Constituye una regulaci\u00f3n directa, individual, concreta, de determinados intereses propios de los mismos interesados.<\/p>\n

El principio de la autodeterminaci\u00f3n de la persona fundamenta la libertad de las partes referida a la configuraci\u00f3n de sus relaciones jur\u00eddicas particulares dentro de un marco de posibilidades que el sistema jur\u00eddico permite. En nuestro sistema, los actos voluntarios l\u00edcitos que tienen por fin inmediato crear, modificar, transferir o aniquilar derechos expresados por dos o m\u00e1s personas son actos jur\u00eddicos bilaterales, en los que, si la declaraci\u00f3n de voluntad es com\u00fan y tiene por objeto la autorregulaci\u00f3n de sus intereses, se configuran contratos. No hay en el derecho argentino, a diferencia de otros sistemas, una categor\u00eda especial denominada \u201cnegocio jur\u00eddico\u201d y hay coincidencia en que esta se refiere a actos jur\u00eddicos bilaterales. Este principio general, que constituye la base conceptual del contrato y del negocio jur\u00eddico seg\u00fan las actuales concepciones doctrinarias, sufre una crisis, ya que el mercado presenta asimetr\u00edas en las posiciones de quienes contratan. El elemento central y propiamente caracter\u00edstico del negocio jur\u00eddico es el contenido de la declaraci\u00f3n o del comportamiento, que es recogido por el derecho cuando este comportamiento ofrece un contenido preceptivo en orden a una materia y respecto de un contenido espec\u00edfico.<\/p>\n

Las partes autorregulan sus intereses con amplia libertad en el contrato, que reconoce los l\u00edmites que le impone el sistema jur\u00eddico. El principio por el cual se protege a la parte m\u00e1s \u201cd\u00e9bil\u201d en la contrataci\u00f3n parece afectar la libertad contractual. As\u00ed se ha desarrollado, en la interpretaci\u00f3n de nuestro sistema jur\u00eddico, el principio basado en la protecci\u00f3n a la parte d\u00e9bil en la contrataci\u00f3n, que se sustenta en el estatuto de la persona. La aplicaci\u00f3n del principio protectorio, dice Lorenzetti, es una cuesti\u00f3n compleja y debe ser analizada como un conjunto de variables de corto y mediano plazo. 3<\/a><\/p>\n

Para la interpretaci\u00f3n del contrato, expresa este autor, se pueden utilizar dos pares de modelos: el formalista-realista, que refleja la discusi\u00f3n sobre si hay que atenerse solamente a la voluntad de las partes o a otros criterios para interpretar un contrato, o el individualista-paternalista, que expresa el debate sobre la intervenci\u00f3n en el contrato principalmente en protecci\u00f3n de las partes d\u00e9biles. La regla general es que la autonom\u00eda de la voluntad es un valor jur\u00eddico y una posici\u00f3n jur\u00eddica de rango constitucional que comprende dos aspectos: la libertad de celebrar un contrato y la de configurar su contenido. Esta voluntad libremente expresada, con los l\u00edmites que impone el orden p\u00fablico, funda la fuerza vinculante del consentimiento como causa de la obligaci\u00f3n contractual. Cuando se utilizan varios contratos como instrumentos para alcanzar una operaci\u00f3n econ\u00f3mica que les da sentido y unidad, hay una finalidad \u201csupracontractual\u201d que permite tener algunas reglas para la interpretaci\u00f3n conforme a esa finalidad.<\/p>\n

Otro de los principios desarrollados por la doctrina cl\u00e1sica, y que tambi\u00e9n configura un supuesto de autonom\u00eda de la voluntad, es el efecto relativo de los contratos, que enuncia que solo se obliga con fuerza vinculante aquel que prest\u00f3 su consentimiento para la autorregulaci\u00f3n de los intereses propios. Este principio tambi\u00e9n est\u00e1 hoy cuestionado por la tesis de los contratos conexos, ya que aun cuando las partes no hayan expresado su consentimiento pueden quedar relacionadas en los contratos conexos mediante la traslaci\u00f3n de efectos tradicionalmente inoponibles, como la nulidad, la resoluci\u00f3n, la suspensi\u00f3n del cumplimiento, la existencia de obligaciones colaterales. Se dice que el contrato ha ensanchado su contenido 4<\/a> y no se analiza aisladamente, ya que normalmente no se encuentra solo sino vinculado con otros, formando conjuntos de productos y servicios de donde surge la operaci\u00f3n econ\u00f3mica que se vale de varios contratos como instrumentos para su realizaci\u00f3n formando \u201credes contractuales\u201d. Ello lleva al an\u00e1lisis de los grupos de contratos para ver la configuraci\u00f3n en sistemas con finalidades supracontractuales, en donde se estudian la perspectiva interna que analiza las relaciones entre las partes, el objeto como operaci\u00f3n que involucra varios contratos, el nexo asociativo y la perspectiva externa que analiza los efectos del conjunto frente a los terceros.<\/p>\n

Este fen\u00f3meno que se relaciona con la conexidad comprende el estudio de todas aquellas relaciones en las que los contratos son instrumentos para la realizaci\u00f3n de una operaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/p>\n

Habr\u00e1 contratos conexos cuando para la realizaci\u00f3n de un negocio \u00fanico se celebra, entre las mismas partes o partes diferentes, una pluralidad de contratos aut\u00f3nomos, vinculados entre s\u00ed a trav\u00e9s de una finalidad econ\u00f3mica supracontractual. Dicha finalidad puede verificarse jur\u00eddicamente en la causa subjetiva u objetiva, en el consentimiento, en el objeto o en las bases del negocio. 5<\/a><\/p><\/blockquote>\n

La implementaci\u00f3n de todos estos elementos se realiza a trav\u00e9s de las herramientas que brinda el derecho privado, donde se tendr\u00e1n en cuenta las normas imperativas que son propias de los derechos reales y el margen de posibilidades que brindan las convenciones de las partes.<\/p>\n

Requisitos para que haya conexidad: a) pluralidad, b) autonom\u00eda, c) vinculaci\u00f3n, d) finalidad econ\u00f3mica com\u00fan, e) esquema previo de origen contractual o legal. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1075 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCCN) reglamenta los efectos en que, probada la conexidad, un contratante puede oponer las excepciones de incumplimiento total, parcial, o defectuoso aun frente a la inejecuci\u00f3n de obligaciones ajenas a su contrato. Atendiendo al principio de la conservaci\u00f3n, la misma regla se aplica cuando la extinci\u00f3n de uno de los contratos produce la frustraci\u00f3n de la finalidad econ\u00f3mica com\u00fan.<\/p>\n

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2. La normativa contractual en la sistem\u00e1tica del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h2>\n

En el derogado C\u00f3digo Civil<\/a> (CCIV), el codificador argentino adopt\u00f3 como concepto de contrato aquel acuerdo de voluntades apto para la realizaci\u00f3n de actividades econ\u00f3micas, ya que, a la definici\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1137 CCIV, la doctrina hab\u00eda agregado el concepto de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1168 y 1169, que le da contenido patrimonial al acuerdo. 6<\/a> En la definici\u00f3n, se adopt\u00f3 una concepci\u00f3n m\u00e1s amplia que la de su fuente, el C\u00f3digo Civil franc\u00e9s, ya que en el mencionado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1137 se define el contrato como todo acuerdo de voluntades que est\u00e9 destinado a reglar derechos. Esta amplia definici\u00f3n abarcaba lo que en el sistema franc\u00e9s era el concepto de \u201cconvenci\u00f3n\u201d y de \u201ccontrato\u201d; sirve para la finalidad que estudiamos, ya que en el C\u00f3digo Civil franc\u00e9s<\/a> el contrato se define como el acuerdo de voluntades que est\u00e1 destinado a crear derechos y no comprende los acuerdos que est\u00e1n destinados a crear, transferir o extinguir derechos, que ser\u00edan las convenciones. En ambos sistemas, la norma responde a la misma idea liberal, y es que a trav\u00e9s de las convenciones se pueden formular todo tipo de acuerdos, pero, al poder utilizar el contrato en el sentido amplio, se admite mayor flexibilidad para su utilizaci\u00f3n en materia de negocios.<\/p>\n

El CCCN define el contrato en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 957 y establece que es el acto jur\u00eddico mediante el cual dos o m\u00e1s partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jur\u00eddicas patrimoniales, lo que, seg\u00fan opini\u00f3n de Alterini 7<\/a>, implica una mejora respecto del CCIV en que se relaciona al contrato con el acto jur\u00eddico, se sustituye la palabra persona<\/em> por partes<\/em>, se destaca el consentimiento como elemento volitivo sustancial e inserta a esta en el campo patrimonial. Es un acto jur\u00eddico y bilateral, y excluye por tanto al acto jur\u00eddico unilateral.<\/p>\n

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3. Clasificaci\u00f3n de los contratos<\/h2>\n

El contrato tiene una doble funci\u00f3n socialmente trascendente, ya que es la causa objetiva o la finalidad econ\u00f3mica-social del negocio y una finalidad individual que se puede categorizar por grupos, la llamada \u201cclasificaci\u00f3n funcional\u201d en la doctrina. Esta ha agrupado a los contratos en las distintas clasificaciones, lo que constituye una tarea facilitada, delimitadora y de programaci\u00f3n.<\/p>\n

Seg\u00fan un sector de la doctrina, 8<\/a> los contratos podr\u00edan clasificarse seg\u00fan las distintas funciones en:<\/p>\n