{"id":3464,"date":"2016-06-03T13:28:34","date_gmt":"2016-06-03T13:28:34","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=3464"},"modified":"2019-07-11T12:49:36","modified_gmt":"2019-07-11T15:49:36","slug":"el-tiempo-compartido-en-el-codigo-civil-y-comercial-de-la-nacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2016\/06\/el-tiempo-compartido-en-el-codigo-civil-y-comercial-de-la-nacion\/","title":{"rendered":"El tiempo compartido en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

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Imagen: <\/em>BriYYZ.<\/a> CC<\/a><\/sup><\/pre>\n
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Catalina A. Fourcade<\/strong> (ver bio<\/a>)<\/p>\n
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Resumen<\/span>:<\/strong> An\u00e1lisis del instituto denominado tiempo compartido, con estudios de experiencias en derecho comparado y doctrina, y de la legislaci\u00f3n formal y las disposiciones reglamentarias que lo regulan en nuestro pa\u00eds.<\/p>\n
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1. Introducci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n
\"Dra.
Dra. Fourcade<\/figcaption><\/figure>\n
El derecho tiempo compartido es una figura de car\u00e1cter comunitario que permite una nueva forma de aprovechamiento de cosas muebles e inmuebles, asegurando un mayor rendimiento del patrimonio y disminuyendo los gastos. El tiempo compartido faculta al usuario a usar y gozar, durante un lapso determinado y de manera peri\u00f3dica, exclusiva y alternada, un bien mueble o inmueble, a cambio del pago de un precio en dinero. Asimismo, le concede la posibilidad de disfrutar de los servicios accesorios que integren el sistema.<\/p>\n
De esta manera, el usuario puede usar y gozar de un bien determinado durante un per\u00edodo de tiempo preestablecido, sin necesidad de adquirirlo, por lo que la inversi\u00f3n es menor. Resulta m\u00e1s ventajoso que tomarlo en locaci\u00f3n, ya que el tiempo compartido asegura perpetuidad y confiere la facultad de transmitirlo por acto entre vivos o mortis causa<\/em>. Al mismo tiempo, los gastos de mantenimiento se reducen, ya que son soportados por todos los usuarios del sistema. Para el propietario del bien tambi\u00e9n apareja beneficios, ya que tiene la posibilidad de obtener mayores ganancias que si se limita a dar en locaci\u00f3n el bien a una \u00fanica persona de modo tradicional.<\/p>\n
Las denominaciones m\u00e1s divulgadas han sido las de multipropiedad, tiempo compartido o derecho de aprovechamiento por turnos. El C\u00f3digo Civil y Comercial ha adoptado la segunda, que ha sido criticada porque induce a suponer que los usuarios comparten el tiempo, cuando ello no es as\u00ed, ya que cada uno tiene derecho a usar la cosa de forma exclusiva, durante el per\u00edodo correspondiente.<\/p>\n
En el derecho comparado puede mencionarse, a modo ejemplificativo, en primer lugar, la Ley francesa 86-18 de 1986<\/a>, Relativa a las Sociedades de Atribuci\u00f3n de Inmuebles en Goce por Tiempo Compartido. Esta norma adopta un sistema especial, en virtud del cual los interesados deben constituir una sociedad civil cuyo patrimonio se integra con inmuebles y que tiene por objeto la construcci\u00f3n de edificios, adquisici\u00f3n de inmuebles o derechos inmobiliarios y el desarrollo o la restauraci\u00f3n de las propiedades adquiridas. Los asociados tienen derecho a un per\u00edodo de uso sobre dichos inmuebles, proporcional a lo que hubieran aportado, pero no se les confiere ning\u00fan derecho de propiedad ni otro derecho real a cambio de sus contribuciones. Por otra parte, la figura en analisis lleg\u00f3 a Espa\u00f1a con la Ley 42\/1998<\/a>, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Tur\u00edstico. Dicha ley ten\u00eda por objeto la regulaci\u00f3n de la constituci\u00f3n, el ejercicio, la transmisi\u00f3n y la extinci\u00f3n del derecho de aprovechamiento de bienes inmuebles por turno, atribuy\u00e9ndole a su titular la facultad de disfrutar, con car\u00e1cter exclusivo y durante un per\u00edodo espec\u00edfico de cada a\u00f1o, un alojamiento susceptible de utilizaci\u00f3n independiente por tener salida propia a la v\u00eda p\u00fablica o a un elemento com\u00fan del edificio en el que estuviera integrado y que estuviera dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestaci\u00f3n de los servicios complementarios. Fue reemplazada por la Ley 4\/2012<\/a>, que flexibiliza las modalidades contractuales permitidas para la transmisi\u00f3n del derecho de aprovechamiento por turnos y define el contrato como: \u201caquel de duraci\u00f3n superior a un a\u00f1o en virtud del cual un consumidor adquiere, a t\u00edtulo oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante m\u00e1s de un per\u00edodo de ocupaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n
En la Argentina, el C\u00f3digo Civil y Comercial derog\u00f3 parcialmente la Ley 26356<\/a>, Reguladora (desde 2008) del Sistema Tur\u00edstico de Tiempo Compartido, e introdujo variaciones en lo que respecta a esta figura. Antes del C\u00f3digo Civil y Comercial, la Ley 26356 vino a crear un marco jur\u00eddico que regulaba gen\u00e9ricamente el tiem\u00adpo\u00a0compartido, dejando que los sujetos eligieran si encuadraban el sistema en la \u00f3rbita de los derechos personales o en la de los derechos reales. Es importante remarcar que si se prefiere la alternativa del derecho personal, la flexibilidad es muy amplia, debido a que en el \u00e1mbito de estos reina la autonom\u00eda de la voluntad. \u00a0Pe\u00adro\u00a0no debe olvidarse que el derecho personal es relativo, lo que puede aparejar inconvenientes en caso de insolvencia del propietario, del emprendedor o del admi\u00adnistrador. Por el contrario, la opci\u00f3n del derecho real conlleva mayor certeza y se\u00adguridad, por su oponibilidad erga omnes<\/em> y la publicidad que le son propias. Adem\u00e1s, en la esfera de los derechos reales rige el principio del numerus clausus<\/em>, que concurre a dotar de mayor certeza a la relaci\u00f3n. 1<\/a> En cierta oportunidad, la jurisprudencia 2<\/a> descart\u00f3 el encuadre formulado por algunos peticionarios referido a la existencia de un derecho real, limit\u00e1ndose a reconocer la existencia de un contrato bilateral con prestaciones rec\u00edprocas pendientes, entre la concursada y los titulares de los llamados contratos de cesi\u00f3n de derecho de uso en tiempo compartido.<\/p>\n
Se ha afirmado que el fin perseguido por la ley al regular de modo tan severo los derechos reales, exigiendo adem\u00e1s publicidad, es brindar protecci\u00f3n al v\u00edncu\u00adlo de propiedad sobre las cosas. En materia de derechos personales, al liberarse el r\u00e9gimen, este se agiliza, pero pierde al mismo tiempo seguridad. 3<\/a> En nuestro pa\u00eds, el tiempo compartido ha sido caracterizado generalmente como un derecho personal, procedente de una participaci\u00f3n societaria que se une a la facultad de usar y gozar, sucesiva y alternadamente, de un determinado turno, conforme a lo pactado en los respectivos estatutos, limitado temporalmente a la duraci\u00f3n de la persona jur\u00eddica que detenta su titularidad. 4<\/a><\/p>\n
Esto \u00faltimo podr\u00eda ejemplificarse de la siguiente manera: la sociedad A, titular de dominio de un edificio, concede a la sociedad B el derecho de uso sobre el mismo. Adem\u00e1s, la designa administradora y la faculta a suscribir con terceros contratos de adquisici\u00f3n de derechos de uso, mediante los cuales, a cambio del pago de un precio, se les otorga a dichos terceros la potestad de usar y gozar de una unidad funcional determinada o determinable, por un plazo preestablecido, durante los per\u00edodos anuales que se pacten. Una vez abonado todo el precio, este se impu\u00adta a la compra de una acci\u00f3n de la sociedad A, que le otorga al adquirente no solo los derechos mencionados, sino tambi\u00e9n la obligaci\u00f3n de contribuir a los gastos de conservaci\u00f3n y mantenimiento del sistema, bajo apercibimiento de perder el derecho de uso. Por lo dem\u00e1s, el adquirente no puede administrar el complejo, porque dicha administraci\u00f3n le corresponde a la sociedad B, en la que no participa. 5<\/a><\/p>\n
Desde el 1 de agosto de 2015, los Cap\u00edtulos III, IV, V, y IX de la Ley 26356 fueron derogados, manteni\u00e9ndose vigentes los seis cap\u00edtulos restantes. Al mismo tiempo, el C\u00f3digo Civil y Comercial pas\u00f3 a regular expresamente esta figura, en el Cap\u00edtulo 2 del T\u00edtulo VI del Libro Cuarto, dedicado a los derechos reales. La Ley 26356 establec\u00eda que el tiempo compartido deb\u00eda integrarse solo con inmuebles, afectados a su uso peri\u00f3dico y por turnos, para el alojamiento u hospedaje. De este modo, se ha determinado jurisprudencialmente que<\/p>\n
La versi\u00f3n m\u00e1s conocida y difundida de la modalidad contractual de marras \u2013tiempo compartido\u2013, es la utilizada en el alojamiento vacacional. En \u00e9ste, el objeto del contrato es el uso en forma exclusiva por un per\u00edodo de tiempo determinado de una unidad habitacional de un inmueble ubicado en una zona tur\u00edstica, m\u00e1s los bienes muebles que integran la unidad habitacional, los espacios comunes del inmueble y los servicios que en \u00e9l se proporcionan al usuario. 6<\/a><\/p>\n
El C\u00f3digo Civil y Comercial ampl\u00eda esta idea, al prescribir que la figura en an\u00e1lisis puede integrarse con muebles o inmuebles, permitiendo adem\u00e1s cualquier tipo de finalidad, no necesariamente relacionada al turismo.<\/p>\n
La idea del presente trabajo es proyectar algunas reflexiones sobre las reformas introducidas por el C\u00f3digo Civil y Comercial, cuya entrada en vigencia es muy reciente, mediante el an\u00e1lisis del nuevo texto legal en el orden elegido por el legislador.<\/p>\n
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2. Nociones b\u00e1sicas<\/strong><\/h2>\n
El C\u00f3digo Civil y Comercial, en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1887, consagra el tiempo compartido como un derecho real, dejando de lado la expresi\u00f3n \u201csistema tur\u00edstico de tiempo compartido\u201d para denominarlo simplemente \u201ctiempo compartido\u201d. Lo considera un derecho real principal sobre cosa total o parcialmente propia, que se ejerce por la posesi\u00f3n. El C\u00f3digo emplea diecis\u00e9is ar\u00adt\u00edcu\u00adlos para la regulaci\u00f3n expresa de esta figura, que \u2013como se mencion\u00f3 anteriormente\u2013 forma parte del T\u00edtulo VI del Libro Cuarto, dedicado a los conjuntos inmobiliarios.<\/p>\n
El texto legal en an\u00e1lisis comienza a tratar el tiempo compartido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2087, aclarando el concepto y los bienes que lo integran. Se establece que existir\u00e1 tiempo compartido cuando uno o m\u00e1s bienes est\u00e9n afectados a su uso peri\u00f3dico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. Aclara especialmente que los bienes objeto del tiempo compartido podr\u00e1n ser inmuebles y\/o muebles, en tanto en cuanto su naturaleza sea acorde a los fines que enumera. Esto ampl\u00eda las disposiciones generales de la Ley 26356 a\u00fan vigentes, que estipulan que el sistema tur\u00edstico de tiempo compartido debe integrarse solo con inmuebles, fijando \u00fanicamente como fines el alojamiento u hospedaje. El C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n admite los bienes muebles y no solo incluye entre las finalidades el comercio, el turismo y la industria, sino que la enumeraci\u00f3n que hace no es taxativa, dejando de esta manera la puerta abierta a otras posibilidades.<\/p>\n
Asimismo, el C\u00f3digo Civil y Comercial menciona las distintas personas que pueden intervenir en el desarrollo de la figura en an\u00e1lisis (emprendedor, propietario, administrador, comercializador), pero no las define, por lo que resulta aplicable el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3 de la Ley 26356. Este precisa los distintos individuos que pueden o no existir en un sistema de tiempo compartido:<\/p>\n