{"id":3094,"date":"2016-04-08T14:00:02","date_gmt":"2016-04-08T14:00:02","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=3094"},"modified":"2022-11-18T13:32:47","modified_gmt":"2022-11-18T16:32:47","slug":"tanteo-y-retracto-legales-en-las-cuerdas-del-codigo-civil-cubano","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2016\/04\/tanteo-y-retracto-legales-en-las-cuerdas-del-codigo-civil-cubano\/","title":{"rendered":"Tanteo y retracto legales en las cuerdas del C\u00f3digo Civil cubano"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"https:\/\/www.flickr.com\/photos\/the1andonlycary\/4474729015\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3139\" src=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2016\/04\/universidad-habana6_700x300-300x129.jpg\" alt=\"universidad-habana6_700x300\" width=\"698\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/04\/universidad-habana6_700x300-300x129.jpg 300w, https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/04\/universidad-habana6_700x300-128x55.jpg 128w, https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/04\/universidad-habana6_700x300.jpg 700w\" sizes=\"(max-width: 698px) 100vw, 698px\" \/><\/a><\/p>\n<pre><sup><em>Imagen: <a href=\"https:\/\/www.flickr.com\/photos\/the1andonlycary\/4474729015\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">University of Havana.<\/a><\/em> <a href=\"https:\/\/www.flickr.com\/photos\/the1andonlycary\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Cary Lee.<\/a> <a href=\"https:\/\/creativecommons.org\/licenses\/by-nc\/2.0\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CC<\/a><\/sup><\/pre>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"background-color: #f6cece; padding: 7px;\"><strong>Leonardo B. P\u00e9rez Gallardo<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/biografia\/leonardo-b-perez-gallardo\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ver bio<\/a>)<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"padding: 5px; border-bottom-style: solid; border-bottom-width: 1px; border-bottom-color: black; border-top-style: solid; border-top-width: 1px; border-top-color: black;\"><strong><span style=\"color: #000080;\">Resumen<\/span>:<\/strong> Los derechos de tanteo y retracto han sido y siguen siendo figuras de configuraci\u00f3n difusa, a partir de su discutida naturaleza como derechos reales de adquisici\u00f3n preferente. El C\u00f3digo Civil cubano toma partido al incluirlos dentro de esta modalidad de derechos reales. En el presente ar\u00adt\u00edcu\u00adlo se hace una disecci\u00f3n jur\u00eddica de su esencia, teniendo en cuenta sus elementos distintivos y sus principales efectos.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"1-el-derecho-de-tanteo-concepto-aproximacion-a-su-naturaleza-juridica\"><\/a><h2>1. El derecho de tanteo. Concepto.\u00a0Aproximaci\u00f3n a su naturaleza jur\u00eddica<\/h2>\n<p>Incluido entre los derechos reales de adquisici\u00f3n preferente, o sea, \u201caquellos que facultan a su titular para adquirir una cosa determinada\u201d <a id=\"footnote-20299-1-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-1\">1<\/a>, con caracter\u00edsticas propias de los <em>iura in re aliena<\/em>, el legislador cubano toma partido en este orden \u2013criticable o no dicha posici\u00f3n\u2013, al incluir el derecho de tanteo, o facultad de adquisici\u00f3n preferente <a id=\"footnote-20299-2-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-2\">2<\/a>, a cuyo tenor una persona, determinada por la ley, tiene preferencia para la adquisici\u00f3n de un bien que el titular pretende enajenar a t\u00edtulo oneroso, en las mismas condiciones que propone el oferente o titular del bien.<\/p>\n<ul>\n<li>\u201cel tanteo consiste en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisici\u00f3n de una cosa determinada, en el caso de que el due\u00f1o quiera enajenarla, y consiguientemente, la facultad que le asiste para que en este \u00faltimo caso, se lo manifieste as\u00ed el propietario, indic\u00e1ndole el precio y condiciones de la enajenaci\u00f3n\u201d <a id=\"footnote-20299-3-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-3\">3<\/a><\/li>\n<li>\u201ces la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla\u201d <a id=\"footnote-20299-4-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-4\">4<\/a><\/li>\n<li>\u201cfaculta [\u2026] para adquirir una cosa antes que otro [\u2026] al que iba a ser enaje\u00adnada\u201d <a id=\"footnote-20299-5-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-5\">5<\/a><\/li>\n<li>\u201cotorga a su titular la facultad de adquirir un bien determinado con preferencia a cualquier otro adquirente hipot\u00e9tico, cuando se proyecte su enajenaci\u00f3n y por el tanto en que su propietario quiera enajenarlo\u201d <a id=\"footnote-20299-6-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-6\">6<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Como did\u00e1cticamente expresa entre nuestros doctrinantes el profesor Alberto Blanco <a id=\"footnote-20299-7-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-7\">7<\/a>, la palabra tanteo<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 indica de lo que se trata: tanteo [\u2026] hay que tantear, hay que conocer la opini\u00f3n del que puede ejercitar el derecho antes de venderlo a otro; porque si esa persona quiere adquirir por el mismo precio tiene preferencia para hacer suya la cosa de que se trata\u2026<\/p><\/blockquote>\n<p>Del derecho de tanteo se ha dicho \u2013no sin raz\u00f3n\u2013 que tiene \u201cun contorno ambivalente o impreciso [\u2026] intermedio entre los de naturaleza personal y naturaleza real\u201d <a id=\"footnote-20299-8-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-8\">8<\/a>, raz\u00f3n por la cual la doctrina cient\u00edfica no ha sido nada pac\u00edfica al estudiarlo. Esp\u00edn C\u00e1novas es de los autores que defiende la existencia de la categor\u00eda de derechos reales de adquisici\u00f3n preferente, en la que ubica al tanteo, al retracto y al derecho de opci\u00f3n. Su car\u00e1cter real lo atribuye el autor a que tales derechos (los mencionados) \u201cotorgan la facultad adquisitiva de la propiedad de una cosa mediante una preferencia sobre las dem\u00e1s personas que pretendan adquirirla o la hayan adquirido\u201d <a id=\"footnote-20299-9-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-9\">9<\/a>. Cast\u00e1n Tobe\u00f1as tambi\u00e9n se afilia a esta tesis <a id=\"footnote-20299-10-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-10\">10<\/a>. Albaladejo sigue igual orientaci\u00f3n, llam\u00e1ndolos tambi\u00e9n pretensiones de transmisi\u00f3n, ya que \u201cautorizan a su titular para obtener de otra persona, a la que pertenece la cosa, la transmisi\u00f3n de la misma\u201d <a id=\"footnote-20299-11-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-11\">11<\/a>. Para este autor, la naturaleza indudable que tiene el tanteo, al igual que el retracto y la opci\u00f3n, de ser concebido como derecho real est\u00e1 dada en que: limita el se\u00f1or\u00edo del due\u00f1o de la cosa, que le quita la libertad de enajenarla a quien quiere y al gravar la cosa, la sigue y pesa sobre ella, est\u00e9 en poder de quien sea, de modo que faculta a su titular para obtener su adquisici\u00f3n, no solo mientras es del primer due\u00f1o, sino frente a cualquiera, de modo que puede perseguir la cosa en manos de cualquier otra persona que la haya adquirido y exigirle la restituci\u00f3n. <a id=\"footnote-20299-12-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-12\">12<\/a><\/p>\n<p>Lacruz Berdejo les califica como derechos reales limitados \u201cque facultan a su titular para conseguir la transmisi\u00f3n a su favor de una cosa o derecho, por quien fuera su due\u00f1o (o su titular), pagando su precio\u201d <a id=\"footnote-20299-13-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-13\">13<\/a>. D\u00edez-Picazo, por el contrario, niega que el tanteo, al igual que el retracto, tenga naturaleza real, al no atribuirle a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa. A su juicio, se trata de<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 simples facultades de adquisici\u00f3n, que determinan la posibilidad de decidir la configuraci\u00f3n de una situaci\u00f3n jur\u00eddica y por ello pueden ser englobados dentro de los llamados <em>grosso modo<\/em> derechos potestativos. <a id=\"footnote-20299-14-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-14\">14<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Se aduce que esta preferencia adquisitiva \u201cpriva al propietario de la cosa [\u2026] de su libertad de enajenarla a quien quiera\u201d, de ah\u00ed que se erija en \u201cuna limitaci\u00f3n o gravamen de la propiedad\u201d. Los derechos de adquisici\u00f3n preferente \u201cafectan a la facultad dispositiva y se extinguen por su ejercicio al conferir el dominio\u201d <a id=\"footnote-20299-15-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-15\">15<\/a>. En postura contraria, que comparto,<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 cabe considerar que el derecho de tanteo incide sobre la libertad de contrataci\u00f3n no de disposici\u00f3n, pues limita la libertad de elecci\u00f3n de la otra parte contratante, llegando a sustituir al comprador, y si bien no incide en el poder de autodeterminaci\u00f3n, s\u00ed en la libre elecci\u00f3n de la otra parte\u2026 <a id=\"footnote-20299-16-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-16\">16<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Como apunta Lacruz Berdejo, el derecho de tanteo incide en que se desv\u00ede hacia su titular el impuso transmisivo, que en principio estaba dirigido hacia otra persona. <a id=\"footnote-20299-17-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-17\">17<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"2-el-derecho-de-tanteo-legal-fundamento-presupuestos\"><\/a><h2>2. El derecho de tanteo legal. Fundamento. Presupuestos<\/h2>\n<p>El precepto solo admite el tanteo legal, o sea, la preferencia de adquisici\u00f3n, derivada <em>ex lege<\/em>.<\/p>\n<p>Para que opere el derecho de tanteo se exigen como presupuestos:<\/p>\n<p>1) Estar legitimado por ley para el ejercicio del derecho, al estar incurso en alguna de las situaciones jur\u00eddicas de las comprendidas por el legislador.<\/p>\n<p>Para que prospere el ejercicio del derecho de tanteo, su titular debe estar legitimado por ley. No toda persona es titular del derecho de tanteo, sino tan solo aquellas que el legislador en concreto habilita, generalmente sustentado en razones de pol\u00edtica jur\u00eddica o de connotaci\u00f3n social. De ah\u00ed, que en esencia en el derecho comparado se le franquea tal derecho a los inquilinos respecto del propietario enajenante, a los copropietarios, en la compraventa de cuotas de participaci\u00f3n a terceros de uno de ellos, al litigante, en caso de compraventa por el contrario del bien que se discute judicialmente, al usufructuario en el caso de compraventa del bien por el nudo propietario, en iguales circunstancias, al superficiario y a los cotitulares de fincas colindantes, cuando uno de ellos pretenda venderla a un tercero.<\/p>\n<p>2) Proyectarse o concertarse una enajenaci\u00f3n del bien a t\u00edtulo oneroso, por concepto de compraventa.<\/p>\n<p>Tratase el tanteo de un derecho que se ejercita en una fase en que el contrato de compraventa se ha proyectado, pero no consumado. El tanteante o titular del derecho de tanteo, de ejercitarlo, adquirir\u00eda el bien objeto del contrato, en las condiciones en que el vendedor propone concertar la compraventa, si bien esta no se ha consumado. As\u00ed, el precio que pagar\u00e1 el titular del derecho de tanteo es el fijado por el vendedor, ya que \u00e9l no participa en su fijaci\u00f3n. Se acepta la oferta de compraventa en los t\u00e9rminos fijados por el vendedor, o simplemente se renuncia al derecho a adquirir el bien.<\/p>\n<blockquote><p>El tanteo supone un acuerdo de voluntades en potencia; hay, entre vendedor y comprador, algo m\u00e1s que unos tratos preliminares: la decisi\u00f3n, irrevocable entre ellos, de vender y comprar \u2013con los elementos esenciales (cosa, precio) bien determinados\u2013 si el titular no ejercita el tanteo; s\u00f3lo falta el otorgamiento y, por tanto, la transmisi\u00f3n posesoria y la adquisici\u00f3n dominical. <a id=\"footnote-20299-18-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-18\">18<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>No se olvide que el tanteo conculca la libertad de contrataci\u00f3n, porque impone un sujeto contratante no querido o no buscado por el otro. El legislador traza los derroteros o pautas del contrato, en lo que a uno de los sujetos compete, a pesar de que el otro no lo elige, no es la contraparte contractual buscada.<\/p>\n<blockquote><p>El tanteo s\u00f3lo puede ejercitarse antes de perfeccionarse el contrato, el cual en realidad se celebra con el que lo ejercita, no con el que pretend\u00eda adquirir la cosa. <a id=\"footnote-20299-19-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-19\">19<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Sobre este particular, Albaladejo matiza en el sentido de que<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 el derecho de adquisici\u00f3n funciona [\u2026] entre el contrato encaminado a la transferencia de la cosa [\u2026] del que solo nace la obligaci\u00f3n de transferirla y la enajenaci\u00f3n o transferencia de esta, mediante su tradici\u00f3n al comprador. <a id=\"footnote-20299-20-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-20\">20<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Los sujetos que intervienen son: el titular del bien o del derecho objeto de compraventa, el tercero interesado en su adquisici\u00f3n, y el tanteante.<\/p>\n<p>En relaci\u00f3n con las enajenaciones para las que este derecho se concede, cabe arg\u00fcir que por regla general, tal y como lo regula nuestro C\u00f3digo Civil, ata\u00f1e a las enajenaciones a t\u00edtulo de compraventa, incluida tambi\u00e9n la daci\u00f3n en pago (<em>vid.<\/em> art.\u00a0297), que a estos efectos importa una compraventa, en la que el precio es la suma debida y la cosa lo dado en pago de ella. Por ello, le asiste raz\u00f3n a Albaladejo cuando aduce que<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 se puede afirmar que, como regla, se otorga para el caso de enajenaci\u00f3n por venta (o daci\u00f3n en pago), y que, excepcionalmente, se concede tambi\u00e9n a veces, para otras enajenaciones o figuras equiparadas\u2026 <a id=\"footnote-20299-21-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-21\">21<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Estas pueden ser las enajenaciones en juicio ejecutivo o en subasta, incluso por concepto de permuta o de donaci\u00f3n.<\/p>\n<p>M\u00e1s discutido resulta de la formulaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 226 del C\u00f3digo Civil la posibilidad que franquea el codificador de que el tanteante al ejercitar su derecho pague el precio legal, y no el convenido. Es cierto que la norma jur\u00eddica deja abierta la alternativa, de ah\u00ed la utilizaci\u00f3n de lo conjunci\u00f3n disyuntiva \u201co\u201d, de que el tanteante adquiera un bien por el precio convenido, como resulta justo, pues si \u00e9l evita que el tercero lo adquiera, debe pagarle al vendedor el precio que este ha fijado y no otro, debe atemperarse a las condiciones establecidas en el contrato y no imponer las que \u00e9l quiera, pues no ha sido \u00e9l el elegido por el titular de la cosa en su venta proyectada, sino impuesto por la ley. Empero, con esa formulaci\u00f3n se est\u00e1 ofreciendo una ventaja al Estado, que en Cuba ha sido y a\u00fan es, el eterno destinatario de las normas sobre derecho de tanteo y de retracto <a id=\"footnote-20299-22-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-22\">22<\/a>, favoreci\u00e9ndole no solo en la preferencia, sino en una preferencia cualificada, cuando la ley da la posibilidad de que el pago realizado sea, acorde con el precio legal, y no con el precio contractual, tal y como aconteci\u00f3 durante a\u00f1os en materia inmobiliaria, en la que antes de la vigencia del Decreto-Ley 233\/2003 que prohi\u00adbi\u00f3 expresamente la compraventa de viviendas, eufem\u00edsticamente hablando exist\u00eda el derecho de disponer de la vivienda incluso por compraventa, pero hab\u00eda que pedirle autorizaci\u00f3n al Estado, a trav\u00e9s del ente administrativo (Direcci\u00f3n Provincial de la Vivienda), quien en todo caso ejercitar\u00eda el derecho de preferencia para adquirir el bien. <a id=\"footnote-20299-23-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-23\">23<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"3-caracteres\"><\/a><h2>3. Caracteres<\/h2>\n<p>En la doctrina espa\u00f1ola, el profesor Acedo Penco <a id=\"footnote-20299-24-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-24\">24<\/a> sistematiza los caracteres de los derechos reales de adquisici\u00f3n preferente, aplicable por tanto no solo al tanteo, sino tambi\u00e9n al retracto, incluso al derecho de opci\u00f3n, de la siguiente manera:<\/p>\n<ul>\n<li>a) Son derechos reales porque el poder que confieren sobre la cosa se puede ejercitar <em>erga omnes<\/em>.<\/li>\n<li>b) Son derechos reales <em>limitados<\/em> en tanto restringen el dominio en todo lo que aqu\u00e9llos reconocen, polarizando a su favor la facultad dispositiva del due\u00f1o.<\/li>\n<li>c) Son derechos <em>subjetivos potestativos<\/em>, porque confieren a su titular la facultad de adquirir el dominio, pero s\u00f3lo si este quiere.<\/li>\n<li>d) Son <em>inscribibles<\/em> en el Registro de la Propiedad, aunque un sector de la doctrina defiende que en el caso de los tanteos y retractos legales, no es necesario por la garant\u00eda misma que ofrece la publicidad legal.<\/li>\n<li>e) Son derechos <em>preferentes<\/em> y <em>excluyentes<\/em>, sobre cualquier otra persona que no ostente tales derechos.<\/li>\n<li>f) Son derechos temporarios, <em>sujetos a un plazo de caducidad<\/em>, de modo que si no se ejercitan en ese interregno, perecen <a id=\"footnote-20299-25-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-25\">25<\/a>.<\/li>\n<li>Agrega Lacruz Berdejo: <a id=\"footnote-20299-26-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-26\">26<\/a><\/li>\n<li>g) Son derechos de <em>tracto \u00fanico<\/em>, por cuanto su ejercicio los agota.<\/li>\n<li>h) Su <em>absolutividad<\/em> descansa en la publicidad que les confiere el Registro o la ley.<\/li>\n<li>i) Su ejercicio no precisa de la <em>intermediaci\u00f3n del propietario<\/em> (no existe prestaci\u00f3n).<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"4-supuestos-en-los-que-procede\"><\/a><h2>4. Supuestos en los que procede<\/h2>\n<p>La ley es la que determina los supuestos en los que se atribuye el derecho de tanteo, y por extensi\u00f3n tambi\u00e9n el de retracto. Conforme con el vigente C\u00f3digo Civil, lo tienen los comuneros a tenor del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 163. Su fundamento lo sit\u00faa la doctrina en que \u201cel legislador no ve con buenos ojos que se prolongue indefinidamente una situaci\u00f3n de comunidad\u201d <a id=\"footnote-20299-27-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-27\">27<\/a>, porque tal fragmentaci\u00f3n resulta antiecon\u00f3mica y pulveriza la propiedad, de ah\u00ed que se favorezca la consolidaci\u00f3n de todo el dominio en una sola persona. T\u00e9ngase en cuenta, adem\u00e1s, que por remisi\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 523 del C\u00f3digo Civil, la comunidad resultante entre coherederos, se rige, <em>en lo pertinente,<\/em> por las normas reguladoras de la copropiedad por cuotas, las que constituyen en el Derecho cubano una de las fuentes normativas de dicha comunidad, en la cual abrevan los principios reguladores del tanteo y del retracto entre coherederos <a id=\"footnote-20299-28-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-28\">28<\/a>. Igualmente, tiene derecho preferente de adquisici\u00f3n el Estado en caso de que los agricultores peque\u00f1os proyecten la venta de sus tierras. Particular que luego es desarrollado por el Decreto-Ley 125\/1991 de 30 de enero sobre \u201cR\u00e9gimen de posesi\u00f3n, propiedad y herencia de la tierra y dem\u00e1s bienes agropecuarios\u201d en sus ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 13, 14 y 15, y su Reglamento, contenido en la Resoluci\u00f3n n\u00ba\u00a024\/1991 de 19 de marzo, del Ministro de la Agricultura, en sus ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 4 al 8. <a id=\"footnote-20299-29-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-29\">29<\/a><\/p>\n<p>La legislaci\u00f3n especial, administrativa (en su vertiente inmobiliaria), regula su\u00adpuestos especiales de tanteo y retracto, as\u00ed: el previsto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 21 de la Ley General de la Vivienda, tal y como ha quedado modificado por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1 del Decreto-Ley n\u00ba\u00a0322 de 31 de julio de 2014. En efecto, el propietario de un solar yermo que pretenda venderlo o donarlo, tiene primero que pedir autorizaci\u00f3n a los entes administrativos (direcciones provinciales de la vivienda), los cuales, seg\u00fan la norma, pueden adquirir para el Estado la propiedad del solar, mediante el pago del precio legal <a id=\"footnote-20299-30-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-30\">30<\/a>. Con similar tratamiento, regula el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 108, \u00faltimo p\u00e1rrafo, de la mencionada Ley, tal y como ha quedado redactado, luego de las modificaciones que introdujeran el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1 del Decreto-Ley 233 de 2 de julio de 2003 y el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1 del Decreto-Ley 322 de 31 de julio de 2014, el derecho de tanteo a favor del Estado, igualmente con el pago del precio legal \u2013\u00bftanteo o retracto?\u2013, en caso de que el propietario de una vivienda en \u00e1reas de fincas r\u00fasticas de propiedad personal, pretenda permutarla, donarla o \u201ctraspasarla\u201d <a id=\"footnote-20299-31-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-31\">31<\/a>. Otros supuestos regulados en las normas administrativas son enunciados por el profesor Rapa \u00c1lvarez, tal y como ya expliqu\u00e9. <a id=\"footnote-20299-32-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-32\">32<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"5-la-puesta-en-conocimiento-del-vendedor-al-titular-del-derecho-de-tanteo-de-la-venta-que-se-propone-realizar\"><\/a><h2>5. La puesta en conocimiento del vendedor al titular del derecho\u00a0de tanteo de la venta que se propone realizar<\/h2>\n<p>El titular del bien o derecho que se enajena tiene la carga, y no la obligaci\u00f3n \u2013co\u00admo dispone el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 226 del C\u00f3digo Civil\u2013, de poner en conocimiento o dar cuenta \u2013co\u00admo dice exactamente el Codificador\u2013 al titular del derecho de tanteo de la compraventa que se propone realizar, lo cual supone que antes de la perfecci\u00f3n del contrato le compete hacerle saber al tanteante las condiciones en que pretende concertar el contrato. De una mera lectura del precepto, se infiere, que la puesta en conocimiento corresponde a un estadio en que aun el contrato no se ha perfeccionado, si bien, nada priva que est\u00e9 en fase de tratativas, pues el propio legislador se refiere a la \u201c<em>venta que se propone realizar<\/em>\u201d, o sea, a un contrato que no se ha perfeccionado por las partes.<\/p>\n<p>Es necesario, eso s\u00ed, que est\u00e9n delimitadas las condiciones fijadas por el titular del bien o derecho, frente al tercero, de modo que el tanteante no tenga m\u00e1s que asumir estas para adquirirlo. Quien tiene que poner en conocimiento es el titular del bien o derecho, de una manera directa y clara, sin ambages, que pudieran llevar al tanteante a renunciar al derecho. No le es l\u00edcito hacerle saber a este, condiciones distintas de las que ofrece al tercero. En esencia, lo que concierne al precio de la compraventa y las facilidades de pago.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"51-vias-instrumentales-de-la-notificacion\"><\/a><h3>5.1. V\u00edas instrumentales de la notificaci\u00f3n<\/h3>\n<p>La notificaci\u00f3n o puesta en conocimiento puede realizarse por diversas v\u00edas. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo no establece requerimientos o pautas formales. El titular del bien o derecho puede hacerlo verbalmente o por escrito, ya sea por documento privado o a trav\u00e9s de instrumento p\u00fablico notarial. Puede emplear al efecto cualquiera de los medios de prueba franqueados en derecho para evitar el incumplimiento de esta carga, que pudiera traer como efecto, el ejercicio exitoso del derecho de retracto. Si emplea la v\u00eda instrumental notarial, lo m\u00e1s acertado es que utilice el acta de notificaci\u00f3n a que hacen referencia los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos del 89 al 95 del Reglamento notarial.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"52-contenido-de-la-notificacion\"><\/a><h3>5.2. Contenido de la notificaci\u00f3n<\/h3>\n<p>La notificaci\u00f3n es un acto de parte, en el que el titular del bien da a conocer al tanteante su declaraci\u00f3n de voluntad de vender el bien del cual es titular o la cuota-parte de este sobre la cual tambi\u00e9n ostente titularidad. Como arguye Montoto de Sedas <a id=\"footnote-20299-33-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-33\">33<\/a>, haciendo referencia a la notificaci\u00f3n de tipo notarial, sin dudas la que m\u00e1s garant\u00edas le ofrece al vendedor:<\/p>\n<blockquote><p>Es el acto autorizado por Notario competente, por cuya virtud se hace saber de modo aut\u00e9ntico a una persona determinada, ya una resoluci\u00f3n o pronunciamiento de una autoridad, ya el nexo de una relaci\u00f3n jur\u00eddica, ya el contenido de una declaraci\u00f3n de voluntad.<\/p><\/blockquote>\n<p>Precisamente en el caso objeto de nuestro estudio, se trata de una declaraci\u00f3n de voluntad el contenido mismo de la notificaci\u00f3n, dirigida a hacer saber la intenci\u00f3n de vendedor y las condiciones de la venta que se propone realizar, ya incluso en fase de tratativa con un tercero. De este modo, si se utiliza la forma notarial, el vendedor se puede entender o bien con el titular del derecho de tanteo o, en su defecto, con su apoderado, representante legal, o incluso con un familiar o cualquier otra persona relacionada con el notificado, en cuanto sea factible y en la forma y dentro del t\u00e9rmino acordado, seg\u00fan prescribe el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 90, primer p\u00e1rrafo, del reglamento notarial, aplicable <em>mutatis mutandi<\/em>, a este tipo concreto de acta.<\/p>\n<p>Hoy d\u00eda es aconsejable el acta de notificaci\u00f3n ante compraventas de cuotas de participaci\u00f3n sobre vivienda de residencia permanente. En tales supuestos, el copropietario enajenante est\u00e1 en el deber de \u201cantes de enajenar su parte a un tercero [\u2026] ofrecerla en tanteo a los dem\u00e1s copart\u00edcipes\u201d (art.\u00a0163.1 del C\u00f3digo Civil). De ah\u00ed el debido asesoramiento que debe dar el notario al comprador de la cuota de participaci\u00f3n cuando no tiene certeza que los dem\u00e1s copart\u00edcipes no tienen inter\u00e9s en adquirir dicha cuota, m\u00e1xime cuando en la actualidad en la mayor\u00eda de tales actos las partes, en aras de evadir el verdadero monto de los impuestos a pagar, declaran un precio de venta, irrisorio, en comparaci\u00f3n con el verdaderamente pagado, lo cual facilita la posici\u00f3n de los copart\u00edcipes retrayentes para ejercitar la correspondiente subrogaci\u00f3n. En tal sentido, si el enajenante declara un precio de venta (el real) en el acta de notificaci\u00f3n en la que le da a conocer a los copart\u00edcipes su decisi\u00f3n de vender su cuota de participaci\u00f3n, a los fines de desmotivar al o a los tanteantes del ejercicio del derecho que le corresponde, precisamente porque en las condiciones de venta se incluye un precio inalcazable por estos. Ser\u00e1 ineficaz la renuncia al ejercicio de tal derecho, si posteriormente en la escritura p\u00fablica de compraventa de cuota de participaci\u00f3n sobre la vivienda, se declara un precio irrisorio, en comparaci\u00f3n con el que inicialmente le dio a conocer a los tanteantes, dada la no coincidencia entre los condiciones anunciadas de la venta, y aquellas en las que posteriormente se concierta el contrato. De ese modo, ineficaz la renuncia al ejercicio del derecho de tanteo (la cual puede ser t\u00e1cita si en el plazo de caducidad establecido no se ejercita el derecho), corresponder\u00eda a \u00e9stos el ejercicio del derecho de retracto, dado que a pesar de la notificaci\u00f3n, el contenido de esta no se aviene a la realidad, precisamente por manipulaci\u00f3n dolosa del vendedor.<\/p>\n<p>Queda claro que si el tras la notificaci\u00f3n, cambian las condiciones de la venta, variando el precio y las facilidades de pago (la compraventa de cuota de participaci\u00f3n en el Derecho cubano puede ser a plazos, por lo cual cabr\u00eda incluso que se pactaran garant\u00edas a favor del vendedor por el comprador), tendr\u00eda que el vendedor volver a notificar al o a los copropietarios para que supiera(n) las nuevas condiciones de la venta, a los fines de decidir si ejercita(n) o no el derecho de tanteo cuya titularidad ostenta(n).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"6-el-derecho-de-retracto-aproximacion-a-su-naturaleza-juridica\"><\/a><h2>6. El derecho de retracto. Aproximaci\u00f3n a su naturaleza jur\u00eddica<\/h2>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"61-concepto\"><\/a><h3>6.1. Concepto<\/h3>\n<p>El retracto es el derecho preferente que faculta para adquirir la propiedad de una cosa, tras su enajenaci\u00f3n. Para Pothier <a id=\"footnote-20299-34-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-34\">34<\/a>, \u201cel derecho de retracto no es otra cosa que el derecho de hacerse suya la compra de otro y de constituirse comprador en su lugar\u201d. Seg\u00fan Cast\u00e1n Tobe\u00f1as <a id=\"footnote-20299-35-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-35\">35<\/a>, es<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones, para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogr\u00e1ndose en el lugar del comprador.<\/p><\/blockquote>\n<p>Al decir de Esp\u00edn C\u00e1novas <a id=\"footnote-20299-36-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-36\">36<\/a>, consiste \u201cen la facultad de adquirir una cosa ya enajenada, con preferencia sobre el adquirente, previo reembolso al mismo del precio que pag\u00f3 y los gastos ocasionados\u201d. En la doctrina peruana, Carranza \u00c1lvarez <a id=\"footnote-20299-37-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-37\">37<\/a> lo define como<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 el derecho que se concede a un tercero para incorporarse a una relaci\u00f3n contractual (de compraventa y, por extensi\u00f3n, una daci\u00f3n en pago), reemplazando al comprador en el contrato celebrado, asumiendo para s\u00ed todas y cada una de las estipulaciones pactadas entre los contratantes originarios.<\/p><\/blockquote>\n<p>La preferencia que el derecho de retracto concede se dirige contra el tercero adquirente, al permitirle la ley (en el supuesto de retracto legal, \u00fanico permitido en el C\u00f3digo Civil cubano) subogarse en el contrato ya consumado, mutando la posici\u00f3n del comprador.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"62-nomenclatura\"><\/a><h3>6.2. Nomenclatura<\/h3>\n<p>Retracto es el <em>nomen<\/em> que se le atribuye a esta figura, lo que no se aviene sobre todo a la modalidad, cuya fuente es la ley. Retraer supone volver a traer, traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en que ya se ha encontrado, o sea, significa reiteraci\u00f3n, repe\u00adtici\u00f3n, lo que no se corresponde con la verdadera configuraci\u00f3n jur\u00eddica del retracto legal, pues en este el retrayente no trae de nuevo la cosa para s\u00ed, porque esta nunca le ha pertenecido, inicialmente era del enajenante, y luego del adquirente. Cuando la adquiere en virtud del ejercicio del derecho, se hace titular de la cosa por vez primera.<\/p>\n<p>Puede resultar de inter\u00e9s a los fines de estos comentarios lo acontecido en Per\u00fa, en raz\u00f3n de la reforma al C\u00f3digo Civil en 1984. La comisi\u00f3n revisora del C\u00f3digo Civil mantuvo la denominaci\u00f3n de retracto a pesar de la impropiedad del t\u00e9rmino conforme con su propia configuraci\u00f3n jur\u00eddica. Y en ello triunf\u00f3 m\u00e1s la costumbre y el mimetismo de los t\u00e9rminos que tanto incide en sede de Derecho civil. As\u00ed, durante los debates para la aprobaci\u00f3n del C\u00f3digo fue un tema arduamente discutido el de su denominaci\u00f3n, en tanto que se propon\u00eda el de derecho de sustituci\u00f3n (t\u00e9rmino este \u00faltimo que ya tiene un significado jur\u00eddico en materia de Derecho de sucesiones, pa\u00adra hacer referencia a la sustituciones hereditarias, y en ocasi\u00f3n del apoderamiento, pa\u00adra aludir a la sustituci\u00f3n de las facultades de representaci\u00f3n). Empero, como ya hab\u00eda expresado se consider\u00f3 que a pesar de que en el orden de la sem\u00e1ntica no se avine el t\u00e9rmino a la instituci\u00f3n, resultaba, no obstante, m\u00e1s conforme con la tradici\u00f3n legislativa y con la manera en que era conocido por la doctrina y la jurisprudencia. <a id=\"footnote-20299-38-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-38\">38<\/a><\/p>\n<p>La clasificaci\u00f3n m\u00e1s com\u00fan y significativa de esta figura es la que atiende a su fuente u origen, de ah\u00ed que se hable de retractos legales y de retractos convencionales <a id=\"footnote-20299-39-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-39\">39<\/a>. Entre las notas caracter\u00edsticas del retracto legal, cabe situar:<\/p>\n<ol>\n<li>Seg\u00fan la f\u00f3rmula empleada por nuestro legislador, clasifica entre los derechos de naturaleza real, y como tal con efectos <em>erga omnes<\/em>.<\/li>\n<li>Su fuente es la ley.<\/li>\n<li>Es un derecho accesorio. Su ejercicio se supedita a la imposibilidad de haber ejercido el derecho de tanteo, por no haber sido informado de la venta proyectada. Enti\u00e9ndase ello, si partimos de la existencia de dos derechos distintos, no as\u00ed si se concibe como una de las facultades del derecho real de adquisici\u00f3n preferente.<\/li>\n<li>No es perpetuo, pues a diferencia de la perpetuidad de la que gozan los derechos reales, el tanteo se agota con su ejercicio, aun cuando tal ejercicio conlleve a la adquisici\u00f3n de la propiedad.<\/li>\n<li>Opera en las enajenaciones a t\u00edtulo oneroso, por compraventa, aunque tambi\u00e9n cabr\u00eda en la daci\u00f3n en pago. <a id=\"footnote-20299-40-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-40\">40<\/a><\/li>\n<li>Afecta, en esencia, al adquirente, contra el cual se ejercita la acci\u00f3n de retracto, subrog\u00e1ndose en los derechos de este frente al enajenante, debi\u00e9ndole al adquirente el precio pagado por concepto de compraventa, y las dem\u00e1s erogaciones derivadas del contrato.<\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"63-presupuestos\"><\/a><h3>6.3. Presupuestos<\/h3>\n<p>Para que se active el derecho de retracto y en consecuencia sea ejercitable este, tiene que haberse consumado el acto enajenante, no solo es suficiente con la perfecci\u00f3n del contrato, sino es necesaria la <em>traditio<\/em>, en cualquiera de sus formas, a los fines de que se haya transmitido el dominio, sin que a su vez se le haya dado informaci\u00f3n o aviso al titular del derecho de adquisi\u00f3n preferente, o sea, sin que se le haya notificado de la proposici\u00f3n de venta, por lo cual el retrayente no ha podido ejercitar oportunamente el derecho en su fase preadquisitiva (tanteo).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"7-diferencias-del-derecho-de-tanteo\"><\/a><h2>7. Diferencias del derecho de tanteo<\/h2>\n<p>Cabe apuntar como diferencias del tanteo las siguientes:<\/p>\n<ol>\n<li>Mientras que el tanteo supone el ejercicio por su titular de la <em>preferencia preadquisitiva<\/em>, o sea, en la fase previa a la enajenaci\u00f3n, cuando esta se proyecta, el retracto supone el no ejercicio del tanteo, por no hab\u00e9rsele notificado a su titular de tal negocio proyectado. Se trata de una <em>preferencia postadquisitiva<\/em>.<\/li>\n<li>El tanteo se ejercita <em>frente al titular del bien<\/em>, el retracto, <em>frente al adquirente<\/em>.<\/li>\n<li>El tanteo supone un <em>l\u00edmite a la libertad de contrataci\u00f3n<\/em>, porque el titular del bien no puede escoger libremente la persona con la cual quiere contratar, pero en todo caso puede disponer. El retracto es un <em>l\u00edmite a la propiedad<\/em>, porque el adquirente es despose\u00eddo del bien adquirido, si bien reembolsado en el precio pagado y reintegrado en el resto de las erogaciones realizadas, pero en todo caso, es despojado de su titularidad.<\/li>\n<li>Los sujetos que intervienen en el tanteo son el <em>tanteante<\/em> y el <em>titular del bien o co\u00adsa<\/em>, en el retracto el <em>retrayente<\/em> y el <em>adquirente<\/em>, en tanto el enajenante ya ha desa\u00adparecido del derecho real sobre el bien enajenado.<\/li>\n<li>El tanteante, al ejercitar su derecho evita la enajenaci\u00f3n frente al tercero y adquiere <em>el dominio del bien a enajenar<\/em>. El retrayente se <em>subroga<\/em> en el lugar del adquirente, en la misma posici\u00f3n de este, y adquiere <em>el dominio del bien que ya se hab\u00eda enajenado<\/em>.<\/li>\n<li>El ejercicio del derecho de tanteo se activa con la <em>notificaci\u00f3n<\/em> o <em>puesta en conocimiento<\/em> por el titular del bien de su venta proyectada, mientras que el ejercicio del derecho de retracto se activa con el <em>conocimiento<\/em> que por <em>cualquier v\u00eda<\/em>, adquiere el retrayente de la venta realizada.<\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"8-critica-a-la-figura-del-retracto\"><\/a><h2>8. Cr\u00edtica a la figura del retracto<\/h2>\n<p>La figura del retracto ha resultado criticada por la doctrina cient\u00edfica en raz\u00f3n de las cortapisas que supone para la libre circulaci\u00f3n de los bienes. En el derecho peruano, Carranza \u00c1lvarez <a id=\"footnote-20299-41-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-41\">41<\/a> es sumamente cr\u00edtico con el retracto:<\/p>\n<blockquote><p>Al regularse el retracto se aspira a que un tercero obtenga un bien determinado, que forme parte de una relaci\u00f3n de la cual ha sido ajeno y a\u00fan contra la voluntad de los contratantes, que reemplace al contratante (adquirente) que invirti\u00f3 tiempo y dinero en la negociaci\u00f3n y posterior celebraci\u00f3n del contrato; y a\u00fan m\u00e1s, destruya todo cuanto mecanismo de defensa haya utilizado el adquirente para defender su adquisici\u00f3n. Al retrayente es a quien se protege: \u00bfy al comprador? Simplemente nada. Ya hemos dicho que la aspiraci\u00f3n de todo aquel que acude al mercado para lograr la adquisici\u00f3n de un bien es que, una vez adquirido, su derecho se encuentre protegido, no pudiendo ser puesto en duda o atacado por nadie. Y aqu\u00ed tambi\u00e9n podemos ubicar a los adquirentes de buena fe que contratan amparados en la informaci\u00f3n contenida en el Registro. As\u00ed, el retracto antes que proteger logra precisamente lo contrario.<\/p><\/blockquote>\n<p>Antes, Cantuarias <a id=\"footnote-20299-42-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-42\">42<\/a> le hab\u00eda dedicado un r\u00e9quiem poniendo en tela de juicio su funci\u00f3n econ\u00f3mica y social, y sus perniciosos efectos en el mercado, al atentar contra la circulaci\u00f3n de los bienes, hacer m\u00e1s onerosas las transacciones y cargar de costos al vendedor, al comprador y a los terceros. En su mordaz cr\u00edtica, Carranza \u00c1lvarez <a id=\"footnote-20299-43-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-43\">43<\/a> es partidario de su supresi\u00f3n en el derecho peruano, pues a su juicio se trata de<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 una instituci\u00f3n que antes de favorecer perjudica, que desprotege y no asegura las transacciones, que obstaculiza y no facilita el tr\u00e1fico de bienes, que desestabiliza y no asegura las relaciones jur\u00eddicas establecidas, que genera incertidumbre antes que confianza, que atenta antes que salvaguarda principios fundamentales del derecho [por lo que] no merece ser regulada por un ordenamiento jur\u00eddico.<\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"9-efecto-del-ejercicio-del-derecho-de-retracto-la-subrogacion-en-el-lugar-que-no-en-el-grado-del-comprador\"><\/a><h2>9. Efecto del ejercicio del derecho de retracto: la subrogaci\u00f3n en el lugar, que no en el grado del comprador<\/h2>\n<p>Han sido di\u00e1fanos los codificadores cuando dejan previsto que el efecto del ejercicio exitoso del derecho de retracto es la subrogaci\u00f3n del retrayente en el lugar del comprador. Evito en tal caso, repetir a los autores del C\u00f3digo cuando incluyen en esta subrogaci\u00f3n el grado del comprador, lo que resulta impropio en lenguaje t\u00e9cnico, la subrogaci\u00f3n nunca es en el grado, que no opera as\u00ed ni tan siquiera en materia sucesoria, sino en el lugar que ocupa en el contrato el adquirente, frente a quien se ejercita la acci\u00f3n de retracto.<\/p>\n<p>A pesar de la posici\u00f3n que ha defendido cierto sector de la doctrina, a cuyo tenor se sostiene que el efecto del retracto es la resoluci\u00f3n del contrato de compraventa que concertaran y ejecutaran el titular del bien y el adquirente de este <a id=\"footnote-20299-44-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-44\">44<\/a>, la que sostiene el C\u00f3digo Civil cubano es la de la subrogaci\u00f3n <a id=\"footnote-20299-45-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-45\">45<\/a>, que no novaci\u00f3n, ni cesi\u00f3n de la posici\u00f3n contractual, ni ninguna otra figura jur\u00eddica <a id=\"footnote-20299-46-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-46\">46<\/a>.<\/p>\n<blockquote><p>El retracto no tiende nunca \u00e1 rescindir ni \u00e1 destruir el contrato, sin\u00f3 \u00e1 subrogar en todos los derechos resultantes del mismo la persona del retrayente \u00e1 la del comprador sobre quien el retracto se ejerce. <a id=\"footnote-20299-47-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-47\">47<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Tras el \u00e9xito del ejercicio, judicial o extrajudicial, de la acci\u00f3n de retracto, el contrato concertado se mantiene subsistente, y lo \u00fanico que muta es el adquirente, siendo reemplazado este por el retrayente, a lo que nuestro codificador llama \u201cocupar su lugar\u201d. Como explica Urdaneta Fontiveros <a id=\"footnote-20299-48-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-48\">48<\/a>,<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 [e]l retrayente sustituye a la persona del adquirente; se incrusta en su misma posici\u00f3n jur\u00eddica dando como consecuencia que sea y que aparezca como el \u00fanico adquirente de la cosa enajenada, sin necesidad de un nuevo contrato y sin necesidad de tocar para nada la primitiva compraventa que es inatacable y que queda inalterada. No existe una segunda venta porque el primer adquirente nada transmite al retrayente.<\/p><\/blockquote>\n<p>Nuestro retracto legal no lleva consigo la resoluci\u00f3n de la venta sino la subrogaci\u00f3n del adquirente en la posici\u00f3n del comprador en la compraventa que ha tenido lugar, como si el retrayente hubiera adquirido directamente del vendedor (titular originario del bien). El retrayente sustituye al adquirente en sus derechos, pero el contrato permanece con todos sus efectos jur\u00eddicos.<\/p>\n<p>Como explica en la doctrina patria Del Valle More <a id=\"footnote-20299-49-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-49\">49<\/a>, incluso vigente el C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol, en el retracto legal \u2013\u00fanico admitido en Cuba desde 1901\u2013 <a id=\"footnote-20299-50-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-50\">50<\/a>,<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 entra un tercero en la operaci\u00f3n y el retracto no va a poner las cosas en la misma situaci\u00f3n que ten\u00edan antes del contrato; la cosa vendida no va a volver a poder del vendedor, sino de un nuevo comprador que se subroga en lugar del primitivo.<\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"10-consecuencias-de-la-subrogacion\"><\/a><h2>10. Consecuencias de la subrogaci\u00f3n<\/h2>\n<p>Como resultado o efecto de la subrogaci\u00f3n, cabe apuntar:<\/p>\n<ul>\n<li>a) Al ser una subrogaci\u00f3n, el contrato permanece inalterable en su circunstancia y condiciones <a id=\"footnote-20299-51-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-51\">51<\/a>, la subrogaci\u00f3n <em>ex lege<\/em> solo afecta al adquirente, que resulta desplazado por el retrayente <a id=\"footnote-20299-52-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-52\">52<\/a>.<\/li>\n<li>b) El retrayente tiene que ajustarse a las condiciones estipuladas en el contrato entre vendedor y comprador, no las puede alterar, pues la subrogaci\u00f3n solo conlleva mutaci\u00f3n subjetiva, a \u00e9l no le queda m\u00e1s remedio que respetarlas y cumplirlas. T\u00e9ngase en cuenta que cuando se ejercita el derecho de retracto, ya el contrato estaba perfeccionado, y el adquirente era el titular del dominio sobre el bien, o sea, se hab\u00eda consumado la <em>traditio<\/em>.<\/li>\n<li>c) El retracto legal no determina una nueva transmisi\u00f3n entre el retrayente y el comprador, o sea, el contrato que era t\u00edtulo de la adquisici\u00f3n del bien que se enajena, para el adquirente o comprador, ahora lo es para el retrayente, con efectos <em>ex tunc<\/em>.<\/li>\n<li>d) No conlleva una nueva transmisi\u00f3n del dominio entre el comprador original (subrogado) y el retrayente como comprador (subrogante), dado que el contrato no se ha resuelto, en consecuencia, el retrayente no es causahabiente del subrogado, sino del vendedor o enajenante, como si hubiera sido el primitivo adquirente.<\/li>\n<li>e) El comprador o subrogado, simplemente desaparece de la relaci\u00f3n jur\u00eddica, o sea, es desplazado de su titularidad del bien y se reputa como si nunca hubiere sido propietario.<\/li>\n<li>f) Los actos de enajenaci\u00f3n o de gravamen sobre el bien que hubiere concertado el comprador, quedan consecuentemente, sin efecto alguno, desapareciendo los derechos reales constituidos <em>medio tempore<\/em> por el comprador sobre la cosa o bien.<\/li>\n<li>g) La sentencia que declare con lugar el ejercicio de la acci\u00f3n de retracto se limitar\u00e1 a declarar operada la subrogaci\u00f3n, o sea, ser\u00e1 una sentencia declarativa de la adquisici\u00f3n llevada a cabo a favor del retrayente. Eso s\u00ed, ha de modificarse la inscripci\u00f3n registral practicada, la cual se mantiene subsistente, salvo en lo que se refiere al adquirente, que ahora ser\u00e1 el retrayente <a id=\"footnote-20299-53-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-53\">53<\/a>.<\/li>\n<li>h) El adquirente del bien, desplazado de este por el exitoso ejercicio de la acci\u00f3n retractual no responde frente al retrayente de saneamiento por evicci\u00f3n, quien responde ser\u00e1 el enajenante, del que se reputa adquiri\u00f3 directamente el retrayente <a id=\"footnote-20299-54-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-54\">54<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ejercitada la acci\u00f3n de retracto, el retrayente, debe consignar el precio pagado por el comprador, con la demanda que en su momento interponga, de ejercitarse judicialmente el derecho. Ahora bien, con independencia de las venta sucesivas realizadas, el retrayente puede ejercitar el derecho del que es titular tomando como referencia la primera enajenaci\u00f3n, si bien procesalmente habr\u00eda que acumular las demandas contra los sucesivos adquirentes a los fines de que se le condene a todos en el mismo fallo o para que el verdadero poseedor del bien pueda devolverlo al retrayente, en su caso <a id=\"footnote-20299-55-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-55\">55<\/a>.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"11-del-pago-de-los-gas-tos-del-contrato-y-de-cualesquiera-otros-utiles-y-necesarios-incluidos-los-realizados-en-el-propio-bien\"><\/a><h2>11. Del pago de los gas\u00adtos del contrato y de cualesquiera otros \u00fatiles\u00a0y necesarios, incluidos los realizados en el propio bien<\/h2>\n<p>Compete al retrayente, no solo pagar, a t\u00edtulo de reembolso, el precio de venta al adquirente del bien, sino igualmente pagar los gastos en que por raz\u00f3n del contrato se haya incurrido, enti\u00e9ndase aqu\u00ed los de escrituraci\u00f3n del contrato, si este fue instrumentado por escritura p\u00fablica notarial (reembolso del arancel notarial pagado).<\/p>\n<p>Empero, el precepto se refiere tambi\u00e9n a cualquiera otros \u00fatiles y necesarios, incluidos los realizados sobre el propio bien, as\u00ed las mejoras realizadas sobre el bien, <em>v. gr.<\/em>, trat\u00e1ndose de un veh\u00edculo de motor, las adaptaciones realizadas, la pintura, el pago de servicios a los mec\u00e1nicos automotrices, cambios de piezas, de neum\u00e1ticos, u otros aditamentos; en materia de vivienda, el pago de los servicios de arquitectos, pintores, plomeros, electricistas, tendientes a mejorar el estado t\u00e9cnico constructivo del inmueble. Igualmente, el reembolso por las erogaciones realizadas por concepto de remodelaciones internas y externas del propio inmueble, e incluso por la ampliaci\u00f3n de \u00e9ste. En tal sentido, el adquirente puede exigir la liquidaci\u00f3n posesoria por raz\u00f3n del reemplazo del dominio sobre el bien.<\/p>\n<p>En cuanto a los impuestos pagados, al no suponer el retracto una nueva transmisi\u00f3n del dominio, del adquirente al retrayente, sino una subrogaci\u00f3n de este en la posici\u00f3n de aquel, quedando inc\u00f3lume el contrato, compete al retrayente el reembolso al comprador o adquirente primigenio, sin que el fisco pueda dirigirse contra \u00e9l, pues frente a \u00e9l se tienen por liquidados.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"12-derecho-de-tanteo-y-derecho-de-retracto-dos-derechos-independientes-o-dos-fases-de-un-mismo-derecho\"><\/a><h2>12. Derecho de tanteo y derecho de retracto:\u00a0\u00bfdos derechos independientes o dos fases de un mismo derecho?<\/h2>\n<p>Sostiene Roca Sastre que los derechos de adquisici\u00f3n consistentes en los denominados <em>tanteos y retractos legales<\/em> en buena t\u00e9cnica tienen dos fases o manifestaciones, a saber: de <em>tanteo de preadquisici\u00f3n<\/em> y <em>tanteo de postadquisici\u00f3n<\/em> <a id=\"footnote-20299-56-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-56\">56<\/a>, posici\u00f3n que tambi\u00e9n se reafirma en la doctrina venezolana. En buena medida no son dos derechos independientes, sino \u201cdos oportunidades distintas de ejercicio del mismo derecho\u201d <a id=\"footnote-20299-57-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-57\">57<\/a>, si bien uno se ejercita antes de que se realice la enajenaci\u00f3n proyectada (el tanteo) y el otro, despu\u00e9s que se ha perfeccionado e incluso consumado (el retracto).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"13-la-presuncion-legal-contenida-en-el-ar-ticu-lo-228-del-codigo-civil\"><\/a><h2>13. La presunci\u00f3n legal contenida en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 228 del C\u00f3digo Civil<\/h2>\n<p>Sin duda el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 228 del C\u00f3digo Civil contiene una presunci\u00f3n <em>iuris tantum<\/em>. Para el legislador, si en una ley se reconoce el derecho preferente de adquisici\u00f3n de un bien a favor de una persona (natural o jur\u00eddica), ha de presumirse que no solo tiene derecho de tanteo, sino tambi\u00e9n de retracto. As\u00ed, lo normal es utilizar el mecanismo del tanteo, dado que el retracto se configura tan solo como \u00faltima <em>ratio<\/em>, o sea, como mecanismo de garant\u00eda para los casos en que no se ha practicado la notificaci\u00f3n de la enajenaci\u00f3n prevista, o tal y como se ha expuesto, se ha comunicado incorrectamente, tras omitir o alterar alguna de las condiciones esenciales de la venta.<\/p>\n<p>A pesar de que el C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol no tiene una regulaci\u00f3n <em>ad hoc<\/em>, como el C\u00f3digo Civil cubano, de los derechos de tanteo y retracto, la doctrina cubana que estudi\u00f3 el tema a la luz de este C\u00f3digo, durante el siglo de vigencia en suelo cubano, lleg\u00f3 a la conclusi\u00f3n que hoy se enuncia en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 228 del C\u00f3digo Civil, o sea, \u201cel que tiene el derecho de retracto impl\u00edcitamente tiene el de tanteo, porque el C\u00f3digo le est\u00e1 dando la posibilidad anticipada de adquirir la cosa\u201d <a id=\"footnote-20299-58-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-58\">58<\/a>.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"14-la-llamada-conversion-del-tanteo-en-retracto\"><\/a><h2>14. La llamada \u201cconversi\u00f3n\u201d del tanteo en retracto<\/h2>\n<p>Cuando, al vulnerar el derecho de tanteo que tiene una persona constituido a su favor, el disponente del bien lo enajena, sin previo ofrecimiento, v\u00eda notificaci\u00f3n, se dice que el tanteo se convierte, muta en retracto. Precisamente aqu\u00ed cobra sustantividad la tesis que defiende la existencia de un \u00fanico derecho preferente de adquisici\u00f3n, con dos fases, una preadquisitiva y otra postadquisitiva.<\/p>\n<p>Para Carrancho Herrero <a id=\"footnote-20299-59-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-59\">59<\/a>, resulta oportuno<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 destacar el hecho de que el tanteo y el retracto vengan siendo considerados como variantes o aspectos de un mismo derecho de adquisici\u00f3n, son fases distintas de un mismo derecho, de manera que el tanteo se convierte en retracto cuando se omiten los requisitos legalmente previstos, b\u00e1sicamente la notificaci\u00f3n previa en la que consten las condiciones del contrato\u2026<\/p><\/blockquote>\n<p>Explica Albaladejo <a id=\"footnote-20299-60-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-60\">60<\/a> que<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 verdaderamente no se trata de que el tanteo pase a ser retracto [\u2026], sino de que siendo un derecho real o poder inmediato o directo sobre la cosa para su adquisici\u00f3n preferente, la violaci\u00f3n de su forma normal de ejercicio (adquirir antes de que la cosa se enajene a otro) permite utilizarlo en otra (adquirir despu\u00e9s de la enajenaci\u00f3n) que es la adecuada para que \u2013habida cuenta del cambio de circunstancias (la cosa hab\u00eda salido ya del patrimonio del enajenante)\u2013 tenga efectividad el poder de adquirir dicha cosa.<\/p><\/blockquote>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"15-la-concesion-cumulativa-de-tanteo-y-de-retracto\"><\/a><h2>15. La concesi\u00f3n cumulativa de tanteo y de retracto<\/h2>\n<p>El retracto, tal y como se ha expuesto ya, se le califica tambi\u00e9n de derecho accesorio o complementario del tanteo, ello desde otro \u00e1ngulo de an\u00e1lisis, si bien en mi caso, prefiero analizarlos como dos facultades de un mismo y \u00fanico derecho: el de adquisici\u00f3n preferente. No obstante, como apunta Albaladejo, en ocasiones la ley le confiere a una misma persona, a los fines de reforzar su poder de adquisici\u00f3n sobre la cosa, un derecho de tanteo y un derecho de retracto cumulativamente, o sea,<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 el tanteo e independientemente el retracto; de forma que si el interesado es notificado de la enajenaci\u00f3n proyectada y, por tanto, puede tantear, y, as\u00ed, adquirir la cosa con preferencia a aqu\u00e9l a quien el due\u00f1o proyectaba enajenarla, mas no lo hace y permite que se consume la enajenaci\u00f3n a favor del tercero, puede todav\u00eda despu\u00e9s hacerla suya retray\u00e9ndola del poder de \u00e9ste. <a id=\"footnote-20299-61-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-61\">61<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Esta posici\u00f3n es criticada por el propio autor, con todo acierto, dado que el inter\u00e9s protegible con la concesi\u00f3n del derecho real de adquisici\u00f3n preferente, se atiende con el otorgamiento tan solo del derecho de tanteo, pues compete al tanteante ejercitar su derecho, para evitar que la enajenaci\u00f3n proyectada se perfeccione. Resulta verdaderamente la concesi\u00f3n de un mero capricho permitir que, aun no ejercitado el derecho de tanteo, su titular pueda subrogarse en los derechos del adquirente, a partir del ejercicio del derecho de retracto, cuando pudo evitar ello con el ejercicio tempestivo del derecho de tanteo. Con acierto expresa Esp\u00edn C\u00e1novas <a id=\"footnote-20299-62-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-62\">62<\/a> que<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 no parece l\u00f3gico conceder una doble oportunidad de decidir el ejercicio de la preferencia adquisitiva, por lo que ordinariamente s\u00f3lo se concede el retracto subsidiariamente cuando no haya existido el conocimiento previo de la transmisi\u00f3n y, por tanto, la posibilidad de ejercitar el tanteo.<\/p><\/blockquote>\n<p>Como apunta Carrancho Herrero <a id=\"footnote-20299-63-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-63\">63<\/a>:<\/p>\n<blockquote><p>El retracto debe tener car\u00e1cter subsidiario, y, por tanto, no deber\u00eda coexistir como derecho independiente junto al tanteo en todo caso, quedando justificada su concesi\u00f3n, y consiguiente ejercicio, en aquellos supuestos en los que no hubiera podido utilizarse el tanteo por haberse prescindido de los requisitos necesarios para ejercitarlo, que es tanto como decir en aquellos casos en los que el enajenante no haya cumplido con las obligaciones legalmente impuestas frente al titular del derecho de tanteo, impidi\u00e9ndole su ejercicio [\u2026]. En v\u00eda de consecuencia, si el titular del derecho de tanteo, debidamente notificado, no hace uso de su derecho en el plazo previsto al efecto no existe raz\u00f3n alguna que aconseje concederle el derecho de retracto, gravando con ello la posici\u00f3n jur\u00eddica del adquirente del bien de que se trate, anulando una transmisi\u00f3n v\u00e1lida y perfecta, cuando se ha otorgado una medida previa h\u00e1bil para consolidar las expectativas del favorecido por el derecho de adquisici\u00f3n preferente\u2026<\/p><\/blockquote>\n<p>El C\u00f3digo Civil cubano atribuye al retracto naturaleza accesoria, su ejercicio est\u00e1 supeditado a la <em>conditio iuris<\/em> del no ejercicio del derecho de tanteo por causa no impu\u00adtable al tanteante, concretamente porque no haya sido notificado de la proposici\u00f3n de venta, lo cual supondr\u00eda que incluso, conocedor extraoficialmente de esta, si el vendedor de forma expresa no le ha hecho saber de la venta que proyecta, tendr\u00eda \u00e9xito el ejercicio del derecho de retracto.<\/p>\n<p>A diferencia del derecho cubano, en otros ordenamientos jur\u00eddicos, como el venezolano, en los pocos supuestos de adquisici\u00f3n preferente legal que regula, como el que opera entre copropietarios, no atribuye el derecho de tanteo. Solo regula el derecho de retracto. O sea, se trata de un caso peculiar en el que el derecho de retracto no est\u00e1 precedido del de tanteo. As\u00ed, seg\u00fan el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1546 del C\u00f3digo Civil venezolano, para que el cotitular pueda ejercitar el derecho de retracto se requiere que haya tenido lugar la adquisici\u00f3n de un derecho en la copropiedad por parte de un extra\u00f1o. El cotitular solamente podr\u00e1 ejercitar su preferencia adquisitiva en fase consumativa de la enajenaci\u00f3n <a id=\"footnote-20299-64-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-64\">64<\/a>.<\/p>\n<p>Como aduce Urdaneta Fontiveros <a id=\"footnote-20299-65-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-65\">65<\/a>,<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 si se quiere conceder al comunero una preferencia para adquirir un derecho sobre un bien determinado de la comunidad es m\u00e1s aconsejable concederle la facultad de que el otro o los otros comuneros le transmitan sus derechos en la cosa com\u00fan antes que a un tercero. La preferencia preadquisitiva evita los gastos y las molestias que provoca una segunda enajenaci\u00f3n. Por ello, <em>de iure condendo<\/em>, la preferencia adquisitiva del comunero deber\u00eda establecerse siempre en fase de tanteo, esto es, como facultad de adquirir derechos pro indiviso sobre la cosa com\u00fan con anterioridad a la enajenaci\u00f3n proyectada. Esto es mucho m\u00e1s conveniente que conceder un derecho preferente para adquirir derechos pro indiviso despu\u00e9s que han sido enajenados.<\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"16-la-caducidad-como-modo-de-extincion-de-los-derechos-de-tanteo-y-retracto\"><\/a><h2>16. La caducidad como modo de extinci\u00f3n de los derechos\u00a0de tanteo y retracto<\/h2>\n<p>El transcurso del tiempo trascurre fatalmente para el ejercicio de los derechos de adquisici\u00f3n preferente seg\u00fan el dictado del codificador. De ah\u00ed que su no ejercicio en el perentorio plazo de treinta d\u00edas que establece el legislador, conduce a que el derecho decaiga inexorablemente. Como en su momento dijera el Tribunal Supremo de Cuba en Sentencia n\u00ba\u00a085 de 16 de abril de 1929, primer considerando (magistrado ponente Edelmann y Rovira):<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 precisa dejar sentado antes que nada que la oposici\u00f3n formulada por un litigante a una demanda de retracto fundada en haber ejercitado esa acci\u00f3n el actor despu\u00e9s del t\u00e9rmino de nueve d\u00edas (<em>rectius<\/em> \u2013plazo\u2013, establecido por el abrogado C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol para el ejercicio del derecho de retracto), no es en realidad una excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n sino de falta da acci\u00f3n ya que no es una prescripci\u00f3n de acci\u00f3n sino una caduci\u00addad del derecho a retraer lo que el legislador consigna al exigir que estas acciones de retracto se ejerciten, para que puedan prosperar, dentro del breve y perentorio plazo que se deja mencionado; pro\u00adb\u00e1ndolo por modo evidente el hecho de poder rechazarse de plano por el Juzgado, esa demanda o desestimarse la misma al fallarse en el fondo a\u00fan sin excitaci\u00f3n o alegaci\u00f3n contraria del demandado, cuando la acci\u00f3n resulta ejercitada despu\u00e9s de los nueve d\u00edas; lo que no podr\u00eda hacerse, seg\u00fan las reglas generales que informan nuestro procedimiento si se tratase en realidad de una prescrip\u00adci\u00f3n, que en tanto pueden ser apreciadas en cuanto hayan sido ex\u00adpresamente alegadas por el demanda\u00addo. <a id=\"footnote-20299-66-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-66\">66<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Igualmente ha reiterado la Sala de lo Civil y de lo Administrativo de nuestro Tribunal Supremo, ahora vigente el C\u00f3digo Civil cubano de 1987, que tiene una regulaci\u00f3n ad hoc para la caducidad:<\/p>\n<blockquote><p>[Que esta] surge cuando la Ley se\u00f1ala un plazo fijo para la duraci\u00f3n de un derecho, de tal modo que transcurrido no puede ser ya ejercitado, refiri\u00e9ndose a las facultades o poderes jur\u00eddicos cuyo fin es promover un cambio de situaci\u00f3n jur\u00eddica, nota caracter\u00edstica que la diferencia de la prescripci\u00f3n, pues as\u00ed como \u00e9sta tiene por finalidad la extinci\u00f3n de un derecho ante la raz\u00f3n objetiva de su no ejercicio por el titular, y a fin de evitar la inseguridad jur\u00eddica, en la caducidad se atiende s\u00f3lo al hecho objetivo de la falta de ejercicio dentro del plazo prefijado, hasta el punto de que puede sostenerse en realidad que es de \u00edndole preclusiva, al tratarse de un plazo dentro del cual, y \u00fanicamente dentro de \u00e9l, puede realizarse un acto con eficacia jur\u00eddica, de tal manera que transcurrido sin ejercitarlo impone la decadencia fatal y autom\u00e1tica de tal derecho en raz\u00f3n meramente objetiva de su no utilizaci\u00f3n\u2026 [Sentencia n\u00ba\u00a0406 de 15 de junio de 2005, \u00fanico Considerando, ponente Carrasco Casi].<\/p><\/blockquote>\n<p>La caducidad puede ser apreciada de oficio por el tribunal, \u201cal constituir un hecho simple de f\u00e1cil comprobaci\u00f3n y de puro autonomismo\u201d (Sentencia n\u00ba\u00a0364 de 29 de junio de 2007, primer considerando, ponente Acosta Ricart). El inter\u00e9s que se ampara con ella es de car\u00e1cter general, \u201cel de la pronta certidumbre de una situaci\u00f3n jur\u00eddica que se halla pendiente de una posible o eventual modificaci\u00f3n\u201d (Sentencia n\u00ba\u00a0288 de 12 de octubre de 2009, segundo considerando, ponente D\u00edaz Tenreiro). Se trata, por lo tanto, de un plazo sustantivo, civil (<em>vid<\/em><em>. <\/em>ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 9.3 del C\u00f3digo Civil) perentorio o fatal, o sea, que \u201cno admite, en ning\u00fan caso, la interrupci\u00f3n del tiempo, cuyo simple transcurso lo origina\u201d. (Tribunal Supremo, Sala de lo Econ\u00f3mico, Sentencia n\u00ba\u00a0340 de 21 de julio del 2000 \u2013proceso ordinario\u2013, cuarto considerando, ponente Rosario L\u00f3pez). En \u00e9l \u201cel tiempo [\u2026] opera en forma preclusiva, sin posibilidad de pr\u00f3rroga o que tras una interrupci\u00f3n vuelva a computarse\u201d (Tribunal Supremo, Sala de lo Econ\u00f3mico, Sentencia n\u00ba\u00a0693 de 16 de noviembre del 2003 \u2013Proceso Ordinario\u2013, duod\u00e9cimo considerando, ponente Caballero Luque). Lo demanda as\u00ed la propia naturaleza de estos derechos, de cuyo ejercicio pende la seguridad y certeza del acto jur\u00eddico cuyo objeto mediato lo es el bien que se pretende enajenar o que ya se ha enajenado. El orden p\u00fablico econ\u00f3mico lo exige de este modo, pues de lo contrario la propiedad permanecer\u00eda durante mucho tiempo en situaci\u00f3n de incertidumbre. El retracto supone el ataque frontal a un contrato ya consumado, por ello el car\u00e1cter perentorio y breve del plazo concedido para su ejercicio, reclamado por la seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico, dada la necesidad de que se consolide el derecho de propiedad, quedando firme la adquisici\u00f3n por parte del adquirente, tras el transcurso de dicho plazo.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"17-el-plazo-de-caducidad-su-compu-to-en-el-derecho-de-tanteo-y-en-el-derecho-de-retracto\"><\/a><h2>17. El plazo de caducidad. Su c\u00f3mpu\u00adto en el derecho de tanteo\u00a0y en el derecho de retracto<\/h2>\n<p>Antes de adentrarnos en el momento de ejercicio del derecho de tanteo y del derecho de retracto, se impone precisar cu\u00e1ndo nace el derecho de adquisici\u00f3n preferente (en sus dos fases). Con raz\u00f3n aduce Albaladejo que el derecho existe sobre la cosa desde que se establece, con ello quiere indicar que, una vez constituido el derecho, este existe y no al momento en que se propone la enajenaci\u00f3n o esta se consuma (seg\u00fan sea la fase preadquisitiva o postadquisitiva). Otro extremo es que se haga valer, se ejercite el derecho, ya existente. Si el acontecimiento al cual est\u00e1 supeditado su ejercicio,\u00a0o sea, la enajenaci\u00f3n misma en sus dos fases, no acontece, el derecho (ya de tanteo o\u00a0de retracto) no surte efectos en su fase adquisitiva. Concluye el maestro en que \u201cla enajenaci\u00f3n no es la que da nacimiento al derecho de adquisici\u00f3n, sino que es el hecho que hace operante el derecho de adquisici\u00f3n preferente\u201d <a id=\"footnote-20299-67-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-67\">67<\/a>. Sobre tal particular, Lacruz Berdejo <a id=\"footnote-20299-68-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-68\">68<\/a> expresa que el evento enajenaci\u00f3n (en sus dos fases, la proyectada o convenida y la consumada) \u201cpuede ser considerado como complemento del supuesto de hecho del derecho o bien como conditio iuris de su ejercicio\u201d.<\/p>\n<p>Ahora bien, respecto del plazo de caducidad establecido, este es el de treinta d\u00edas naturales, contado estos, o sea, fijado el dies a quo, en el tanteo, a partir del d\u00eda siguiente al del ofrecimiento de venta, o sea, de la notificaci\u00f3n o puesta en conocimiento por el vendedor al tanteante de la venta proyectada. T\u00e9ngase en cuenta que esta notificaci\u00f3n puede ser verbal o por escrito (suficiente con dar cuenta, am\u00e9n de los problemas que ello pudiera conducir en el \u00e1mbito probatorio), recomend\u00e1ndose el acta notarial de notificaci\u00f3n, tal y como se ha argumentado en estos propios comentarios. Dentro de los treinta d\u00edas se computa el d\u00eda de vencimiento (<em>vid.<\/em>ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 9.2 del C\u00f3digo Civil). Sin el ofrecimiento no se comienza a computar el plazo de caducidad. De modo que este precepto hay que interpretarlo en relaci\u00f3n directa con lo dispuesto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 226.2 del propio C\u00f3digo. Tiene que ser un ofrecimiento serio, en el que se contengan las condiciones de venta que permitan al tanteante tomar una decisi\u00f3n y ejercitar su derecho.<\/p>\n<p>Albaladejo, que ha estudiado con detenimiento la figura en el derecho espa\u00f1ol, aduce que si bien en Espa\u00f1a la Ley de Arrendamientos Urbanos exige que el enajenante notifique al tanteante del contrato proyectado, comput\u00e1ndose el plazo a partir de esta notificaci\u00f3n,<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 si aun sin notificaci\u00f3n, el tanteante toma conocimiento de la celebraci\u00f3n del contrato de enajenaci\u00f3n, habr\u00eda que estimar que entonces, a partir del conocimiento, comienza el plazo a correr. <a id=\"footnote-20299-69-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-69\">69<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Empero, en nuestro derecho positivo es di\u00e1fano el precepto cuando hace coincidir el inicio del c\u00f3mpu\u00adto del plazo de caducidad, con el d\u00eda siguiente (ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 9.2 del C\u00f3digo Civil) al del ofrecimiento, y no al del conocimiento del contrato proyecto, distinto al retracto, que por analog\u00eda no debiera aplicarse pues el C\u00f3digo da una respuesta distinta para el tanteo.<\/p>\n<p>En relaci\u00f3n con el retracto, comienza a computarse dicho a plazo \u201cdesde que su titular haya tenido conocimiento de la venta\u201d, lo cual hace m\u00e1s irregular o incierta la determinaci\u00f3n del dies a quo, pues queda al arbitrio del retrayente. Eso s\u00ed, para ejercitar el derecho de retracto es necesario que se haya consumado la compraventa, para lo cual no es suficiente el t\u00edtulo (contrato) sino tambi\u00e9n el modo (<em>traditio<\/em>), seg\u00fan lo previsto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 178 del C\u00f3digo Civil, por consiguiente, si la compraventa se instrument\u00f3 en documento p\u00fablico notarial, ser\u00e1 suficiente su autorizaci\u00f3n pues ello constituye una forma de traditio (la instrumental, vid. ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 206.3 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n<p>Para Alberto Blanco <a id=\"footnote-20299-70-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-70\">70<\/a>,<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 hay que esperar a que se consume la venta, porque es el medio de apreciar fehacientemente que el contrato se ha llevado a cabo y que la obligaci\u00f3n fundamental del vendedor, de entregar la cosa, se ha cumplido \u2013desde luego en la forma simb\u00f3lica en la que el C\u00f3digo (se refiere al espa\u00f1ol) permite que esto se realice, por el otorgamiento de la escritura\u2013.<\/p><\/blockquote>\n<p>Para Albaladejo <a id=\"footnote-20299-71-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-71\">71<\/a>,<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 el conocimiento debe ser completo o cumplido o cabal [\u2026], en el sentido de tener noticia exacta y de todos los extremos que interesen, y no s\u00f3lo ciertas referencias de la transmisi\u00f3n o datos incompletos de sus condiciones.<\/p><\/blockquote>\n<p>Tal conocimiento por el retrayente puede llegarle por distintas formas, pechando con la carga de la prueba el tercero adquirente. Ac\u00e1 no funciona la notificaci\u00f3n, lo cual pudiera ser aconsejable, a los efectos de lograr mayor certeza jur\u00eddica. A fin de cuentas, la adquisici\u00f3n del tercero, pende como la espada de Damocles del ejercicio exitoso por el retrayente del derecho del cual es titular, ejercicio, que de no existir notificaci\u00f3n, se computar\u00e1 a partir del d\u00eda siguiente al que tuvo conocimiento de la enajenaci\u00f3n.<\/p>\n<p>En Espa\u00f1a \u2013apunta Albaladejo <a id=\"footnote-20299-72-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-72\">72<\/a>\u2013,<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 la ley, equipara al regular algunos retractos, la inscripci\u00f3n en el Registro de la propiedad al conocimiento efectivo de la transmisi\u00f3n por raz\u00f3n de estimar que la publicidad registral permite tomar aqu\u00e9l, que si entonces falta es por negligencia del retrayente. Por tanto, inscrita la transmisi\u00f3n en el Registro, comienza a correr el plazo de retracto, la conozca o no el retrayente\u2026 [particular que opera en los retractos legales].<\/p><\/blockquote>\n<p>Teniendo en cuenta que en Cuba solo existen retractos legales, pudiera invocarse este fundamento para computar el plazo de caducidad a partir del d\u00eda siguiente en que se practicara la inscripci\u00f3n registral de la enajenaci\u00f3n realizada (<em>vid.<\/em> Resoluci\u00f3n n\u00ba\u00a0114\/2007 de 29 de junio, de la Ministra de Justicia, reguladora de las normas y procedimientos para la nueva organizaci\u00f3n y funcionamiento del Registro de la Propiedad). De todas maneras, de esta \u00faltima opci\u00f3n, no puede olvidarse, como dice Urdaneta Fontiveros <a id=\"footnote-20299-73-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-73\">73<\/a>, que<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 la finalidad del aviso es informar al comunero que est\u00e9 presente, por s\u00ed o por medio de representante, acerca de las condiciones de la venta efectuada para que este pueda decidir con conocimiento de causa si le conviene o no subrogarse en la posici\u00f3n del adquirente y que el derecho de retracto podr\u00eda hacerse ilusorio de obligarse al eventual retrayente a consultar con una alta periodicidad el Registro Inmobiliario a los efectos de poder saber si se ha producido la enajenaci\u00f3n que hace posible el ejercicio del retracto.<\/p><\/blockquote>\n<p>En Per\u00fa, el plazo de caducidad del ejercicio del derecho de retracto est\u00e1 regulado en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1596 y 1597 del C\u00f3digo Civil, que formula distintas reglas seg\u00fan sea la fuente que le permita conocer al retrayente la enajenaci\u00f3n realizada. Trat\u00e1ndose de una comunicaci\u00f3n directa, de fecha cierta (como dispone el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1596), el plazo se comienza a contar a partir de aquella, si por el contrario, el domicilio del retrayente no es conocido ni conocible, la comunicaci\u00f3n se hace por medio de las publicaciones efectuadas en el diario encargado de los avisos judiciales y en el de mayor circulaci\u00f3n de su localidad (por tres veces con intervalo de cinco d\u00edas), el plazo entonces deber\u00e1 contarse desde el d\u00eda siguiente de la \u00faltima publicaci\u00f3n. Si el retrayente se entera de la enajenaci\u00f3n por cualquier medio diferente a los ya se\u00f1alados, entonces seg\u00fan el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1597 del C\u00f3digo Civil el plazo se computa desde la fecha de tal conocimiento. En estas circunstancias, la presunci\u00f3n que regula el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2012 <a id=\"footnote-20299-74-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-74\">74<\/a> del mismo C\u00f3digo solo ser\u00e1 oponible despu\u00e9s de transcurrido un a\u00f1o de la inscripci\u00f3n del acto de transmisi\u00f3n de dominio, o sea, como apunta Carranza \u00c1lvarez <a id=\"footnote-20299-75-backlink\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-75\">75<\/a> \u2013a quien sigo en estas consideraciones\u2013:<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 durante ese lapso, el comprador no podr\u00e1 oponer su derecho al retrayente, luego de lo cual se definir\u00e1 si aquel lo conserva \u2013por la inacci\u00f3n del beneficiado\u2013, o lo pierde por efecto del proceso entablado por este \u00faltimo.<\/p><\/blockquote>\n<p>Si el contrato de compraventa consumado, se anula, o incluso se rescinde a posteriori, se extingue el derecho de tanteo, pues en uno y en otro caso, la ineficacia del contrato lleva consigo el que el titular del bien mantenga el dominio sobre \u00e9ste. No se causar\u00edan los mismos efectos si las causas de ineficacia invocadas han sobrevenido por la voluntad de las partes (enajenante y adquirente), que intentan simularlas para evitar el ejercicio de la acci\u00f3n de retracto.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"18-la-autorizacion-administrativa-para-la-transmision-de-bienes-inmuebles-distincion-del-derecho-de-tanteo\"><\/a><h2>18. La autorizaci\u00f3n administrativa para la transmisi\u00f3n\u00a0de bienes inmuebles. Distinci\u00f3n del derecho de tanteo<\/h2>\n<p>En los \u00faltimos cincuenta a\u00f1os la invasi\u00f3n de las normas y procedimientos administrativos en el derecho civil cubano ha sido asfixiante, a tal punto que una parte de las instituciones civiles desaparecieron y otras sufrieron un proceso degradante de desnaturalizaci\u00f3n. Los controles administrativos, la atribuci\u00f3n de funciones jurisdiccionales a entes administrativos sin un posterior control judicial, y la proliferaci\u00f3n de autorizaciones, tambi\u00e9n administrativas para la concertaci\u00f3n de contratos, han terminado dando una estocada a la autonom\u00eda privada. Por fortuna, la noche oscura\u00a0de los tiempos, parece alejarse, y se abren brechas a la posibilidad de los particulares de\u00a0concertar negocios jur\u00eddicos y emprender nuevos proyectos de contenido empresarial, sin el control f\u00e9rreo, a modo de pu\u00f1o de hierro, que en estas d\u00e9cadas ha primado en Cuba.<\/p>\n<p>La aprobaci\u00f3n, a finales de 2011, del Decreto 292 (que liberaliz\u00f3 la transmisi\u00f3n <em>inter vivos<\/em> de los veh\u00edculos de motor, luego abrogado por el Decreto 230 de 2013, con id\u00e9nticos prop\u00f3sitos, y del Decreto-Ley 288, modificativo de la Ley General de la Vivienda, viabilizando la transmisi\u00f3n <em>inter vivos<\/em> y<em> mortis causa<\/em> de la vivienda de residencia permanente) ha amainado la furia de los vientos del derecho administrativo sobre el tr\u00e1fico jur\u00eddico privado en el pa\u00eds, pero solo, reitero, lo ha aplacado, pues a\u00fan se sienten fuertes brisas.<\/p>\n<p>Como se ha dicho desde la jurisprudencia menor (Tribunal Provincial de Ciudad de La Habana, Sala Segunda de lo Civil y de lo Administrativo en su Sentencia n\u00ba\u00a078 de 13 de noviembre del 2009, en proceso ordinario, primer y quinto Considerando, respectivamente, de la que fue ponente Rosell\u00f3 Manzano):<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 la autorizaci\u00f3n administrativa permite a un sujeto [\u2026] el ejercicio de un derecho del que es titular \u2013rigurosamente en lo que nos ocupa, la facultad de disponer inter vivos del inmueble del que es propietario, como precept\u00faa el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo ciento veintinueve apartado primero\u2013 previa valoraci\u00f3n de la legalidad de dicho ejercicio; por lo que la autorizaci\u00f3n debe entenderse, en su pr\u00edstina naturaleza jur\u00eddica, como la remoci\u00f3n de l\u00edmites previamente establecidos por la norma jur\u00eddica al ejercicio de un derecho o facultad, teniendo en cuenta el orden p\u00fablico y el inter\u00e9s general [\u2026] [su] finalidad es la remoci\u00f3n del l\u00edmite legal que se ha impuesto al ejercicio de un derecho [\u2026] la solicitud de autorizaci\u00f3n consiste precisamente en instar a la administraci\u00f3n a que compruebe si el solicitante cumple los requisitos previstos en la ley para ser acreedor de la autorizaci\u00f3n que lo legitima a realizar el acto\u2026<\/p><\/blockquote>\n<p>Se trata de un presupuesto de legitimaci\u00f3n, de estricto cumplimiento, sin el cual no se habilita externamente al disponente, pues precisamente en ello consiste, en que la entidad administrativa, comprueba el cumplimiento de los requisitos que la ley exige para que el titular de un bien inmueble \u2013al decir del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo que comento\u2013, pueda transmitirlo por cualquier concepto. El precepto no reduce el marco objetivo de aplicaci\u00f3n. Lo puede ser a t\u00edtulo oneroso o lucrativo,<em> inter vivos<\/em> o <em>mortis causa<\/em>, ello est\u00e1 en dependencia de c\u00f3mo el C\u00f3digo Civil o las leyes especiales as\u00ed lo establezcan (ya se ha explicado c\u00f3mo opera en los supuestos no solo de compraventa, sino tambi\u00e9n de donaci\u00f3n de solares yermos, o en los casos tambi\u00e9n de permuta, donaci\u00f3n o cualquier otro \u201ctraspaso\u201d de la vivienda situada en finca r\u00fastica de propiedad personal, ello, a guisa de ejemplo). En todo caso, es palpable la restricci\u00f3n que supone al derecho de disponer del titular.<\/p>\n<p>Cuando la entidad administrativa \u2013d\u00edgase las direcciones provinciales de planificaci\u00f3n f\u00edsica, para el caso de los solares yermos, o el Ministerio de la Agricultura para las viviendas situadas en fincas r\u00fasticas de propiedad personal, reitero, solo a modo ejemplificativo, o tambi\u00e9n para el supuesto de venta de tierras, propiedad del agricultor peque\u00f1o, a que se contrae el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 153 del C\u00f3digo Civil, en el que se exige igualmente la autorizaci\u00f3n del citado Ministerio\u2013, adem\u00e1s de cumplir los requisitos que las normas jur\u00eddicas imponen para el caso, habilita con la concesi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n al solicitante, no est\u00e1 haciendo sino<\/p>\n<blockquote><p>\u2026 un control preventivo por parte de la Administraci\u00f3n sobre determinadas actividades que por su naturaleza requieren que se verifique su compatibilidad con el inter\u00e9s social, entre las que se encuentran, en nuestra realidad, las relacionadas con la transmisi\u00f3n inter vivos de bienes inmuebles\u2026 [Tribunal Provincial de Ciudad de La Habana, Sala Segunda de lo Civil y de lo Administrativo en su Sentencia n\u00ba\u00a078 de 13 de noviembre del 2009, en proceso ordinario, segundo Considerando, de la que fue ponente Rosell\u00f3 Manzano].<\/p><\/blockquote>\n<p>Este, inter\u00e9s social que habr\u00eda que justificar, pues las autorizaciones no pueden comportarse como meros requerimientos antojadizos del legislador que multiplique la burocracia y coarten la libertad dispositiva de los propietarios de bienes inmuebles. Tal limitaci\u00f3n al derecho de propiedad debe corresponderse con la funci\u00f3n social de la propiedad, lo que en una buena parte de los casos, no logra vislumbrarse.<\/p>\n<p>A diferencia del derecho de tanteo que es un derecho real, preferente de adquisici\u00f3n, del cual puede ser titular no solo el Estado, sino cualquier persona natural o jur\u00eddica, habilitada <em>ex lege<\/em>, la autorizaci\u00f3n a que este precepto se contrae, s\u00f3lo podr\u00e1 ser dada por el \u00f3rgano u organismo estatal habilitado a tal fin por una norma legal, generalmente a trav\u00e9s de sus instancias provinciales o municipales, como modo de descentralizar el mandato que le ha sido conferido. El derecho de tanteo es un derecho real limitado en cosa ajena que le permite al Estado (siguiendo el hilo conductor de la norma) adquirir el dominio del bien que se pretende enajenar, e incorporarlo en su patrimonio; la autorizaci\u00f3n administrativa es un requisito de legitimaci\u00f3n sin el cual el titular del bien no lo puede transmitir.<\/p>\n<p>No siempre converge en el Estado la situaci\u00f3n jur\u00eddica de sujeto autorizante (a trav\u00e9s de los \u00f3rganos y organismos estatales que son los que dan las correspondientes autorizaciones administrativas) y la de titular del derecho de tanteo, pero en la realidad cubana se ha hecho frecuente, dir\u00edamos cotidiano.<\/p>\n<p>Realmente la posici\u00f3n del Estado resulta, en extremo, beneficiada, pues dada por el \u00f3rgano u organismo estatal competente la autorizaci\u00f3n para transmitir el bien, puede a su vez ejercitar el derecho de tanteo. El ejemplo m\u00e1s palpable se da en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 21 de la Ley General de la Vivienda. Las direcciones provinciales de planificaci\u00f3n f\u00edsica son las competentes para autorizar la enajenaci\u00f3n por concepto de compraventa o donaci\u00f3n de los solares yermos, por lo que queda a su arbitrio, conceder, o no la autorizaci\u00f3n. Si dan la autorizaci\u00f3n para la enajenaci\u00f3n a favor de un tercero, se estar\u00eda t\u00e1citamente renunciando al ejercicio del derecho de tanteo. Recordemos que el derecho de tanteo se ejercita, solo a partir de que el tanteante es notificado por el enajenante del contrato proyectado, de modo que si el autorizante, que igualmente resulta el Estado, da la autorizaci\u00f3n, proceder\u00eda la venta, y en consecuencia, no ser\u00eda posible el ejercicio del derecho de tanteo.<\/p>\n<p>En el supuesto f\u00e1ctico a que se contrae este precepto, no es dable tampoco notificaci\u00f3n alguna, pues el pretenso enajenante requiere de la autorizaci\u00f3n administrativa para concertar el contrato, sin ella, este estar\u00eda condenado a la nulidad ex ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 191.2 del C\u00f3digo Civil, o sea, el tanteante conoce de la propuesta contractual porque a trav\u00e9s de sus \u00f3rganos y organismos tiene que a su vez autorizar o no la enajenaci\u00f3n. Ahora bien, si el titular del bien inmueble solicita la autorizaci\u00f3n al ente administrativo, y este ejercita el derecho de tanteo \u00bfLe es dable al titular resistirse a contratar? En buena t\u00e9cnica el titular del bien interesa la autorizaci\u00f3n del \u00f3rgano u organismo correspondiente para poder transmitir el bien, de lo que se colige que hay voluntad para enajenar, o sea, se da el requerimiento para activar el ejercicio del derecho preferente por parte de su titular. El Estado por lo tanto, quien se ha atribuido por ley este derecho, estar\u00eda habilitado, en efecto, para ejercitarlo, pues la oferta de venta est\u00e1 en pie, desde el momento mismo que el titular ha instado al \u00f3rgano u organismo estatal competente para que le autorice el contrato que proyecta. Lo dif\u00edcil de entender es que ello se extienda a contratos como la donaci\u00f3n, o que a\u00fan en la compraventa, el Estado disponga adem\u00e1s, que el precio de venta no sea el fijado entre las pretensas partes contratantes, sino el que \u00e9l mismo a trav\u00e9s de las normas legales ha impuesto, que en nada tiene que ver, \u00a1ni por asomo!, con los precios que se manejan en mercados no oficiales. Nada, la posici\u00f3n del Estado es leonina, a la vez que act\u00faa como juez y parte. Le compete decidir si procede o no la autorizaci\u00f3n, pero al mismo tiempo tiene marcados intereses patrimoniales en el asunto, porque es titular de un derecho preferente sobre un bien inmueble, en el que adem\u00e1s ser\u00e1 \u00e9l quien impondr\u00e1 el precio legal, muchas veces vil o irrisorio.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"19-plazo-para-el-ejercicio-del-derecho-de-tanteo-fijacion-del-dies-a-quo\"><\/a><h2>19. Plazo para el ejercicio del derecho de tanteo. Fijaci\u00f3n del dies a quo<\/h2>\n<p>Como he venido explicando, el car\u00e1cter <em>sui generis <\/em>del supuesto f\u00e1ctico regulado en este precepto conlleva a la improcedencia de la notificaci\u00f3n o puesta en conocimiento del tanteante del prop\u00f3sito serio y fundado de enajenar el bien, y de las condiciones esenciales de la venta. A fin de cuentas, es el Estado el autorizante, y qui\u00e9n fijar\u00e1 el precio de la venta, si ejercita a su favor el derecho de tanteo. <em>Ergo<\/em>, la fijaci\u00f3n del momento inicial del c\u00f3mpu\u00adto del plazo perentorio o de caducidad, que seguir\u00e1 siendo el de treinta d\u00edas, o sea, del <em>dies a quo<\/em>, lo fija el codificador, a partir de la recepci\u00f3n de la solicitud de autorizaci\u00f3n (que en todo caso se exige por escrito). De esta manera, los \u00f3rganos u organismos estatales, encargados de dar la autorizaci\u00f3n, si habilitan la compraventa, no estar\u00e1n compelidos por el plazo de caducidad regulado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 230, pues lo que est\u00e1n dando es la autorizaci\u00f3n para enajenar el bien a un tercero, distinto al Estado, pero si deniegan la autorizaci\u00f3n requerida, tienen que hacerlo en treinta d\u00edas, contados estos a partir del d\u00eda siguiente al de recepcionar la solicitud, si el que el Estado tiene inter\u00e9s en ejercitar el derecho preferente. Si dejan transcurrir dicho plazo, podr\u00e1n denegar la autorizaci\u00f3n por otros motivos, pero el Estado no podr\u00eda ejercitar el derecho de tanteo, que habr\u00eda caducado inexorablemente.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"20-fuentes-legales\"><\/a><h2>20. Fuentes legales<\/h2>\n<ul>\n<li><em>C\u00f3digo Civil del Reino de Espa\u00f1a<\/em>, Madrid, Tecnos, 2011, 30\u00aa ed.<\/li>\n<li><em>C\u00f3digo Civil de la Rep\u00fablica del Per\u00fa<\/em>, Lima, Jurista Editores, 2011.<\/li>\n<li><em>C\u00f3digo Civil de la Rep\u00fablica de Venezuela<\/em>, Caracas, Panapo, 1986.<\/li>\n<li>Comisi\u00f3n de Asuntos Jur\u00eddicos y Constitucionales de la Asamblea Nacional del Poder Popular, <em>Anteproyecto del C\u00f3digo Civil cubano<\/em>: febrero de 1981, febrero de 1982, enero de 1983, septiembre de 1985.<\/li>\n<li>Comisi\u00f3n de Asuntos Jur\u00eddicos y Constitucionales de la Asamblea Nacional del Poder Popular, <em>Proyecto del C\u00f3digo Civil cubano<\/em>: mayo de 1986.<\/li>\n<li>Decreto-Ley 227\/2002 del Patrimonio Estatal del 8\/1, en <em>Gaceta Oficial de la Rep\u00fablica de Cuba<\/em>, Ordinaria, n\u00ba\u00a02, 10\/1\/2002.<\/li>\n<li><em>Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Econ\u00f3mico n\u00ba\u00a07\/1977<\/em>, La Habana, Editorial Pueblo y Educaci\u00f3n, 1983, 1\u00aa reimpresi\u00f3n, modificada por el Decreto-Ley n\u00ba\u00a0241\/2006 de 26\/9, en <em>Gaceta Oficial de la Rep\u00fablica de Cuba<\/em>, Extraordinaria, n\u00ba\u00a033, 27\/9\/2006.<\/li>\n<li><em>Ley General de la Vivienda n\u00ba\u00a065 del 23\/12\/1988, anotada y concordada<\/em>, en <em>Gaceta Oficial de la Rep\u00fablica de Cuba<\/em>, n\u00ba\u00a07, extraordinaria, 5\/2\/2015.<\/li>\n<li>Ministerio de Justicia, <em>C\u00f3digo de Familia. Anotado y concordado<\/em>, La Habana, 1987, 2\u00aa\u00a0ed.<\/li>\n<li>P\u00e9rez Gallardo, Leonardo B., <em>C\u00f3digo Civil de la Rep\u00fablica de Cuba. Ley n\u00ba\u00a059\/1987 de 16 de julio. Anotado y concordado<\/em>, La Habana, F\u00e9lix Varela, 2014.<\/li>\n<li>P\u00e9rez Gallardo, Leonardo B., Almaguer Montero, Juliett y Ojeda Rodr\u00edguez, Nancy C., <em>Compilaci\u00f3n de Derecho Notarial<\/em>, F\u00e9lix Varela, La Habana, 2007.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"notas\"><\/a><h6>Notas<\/h6>\n<div class=\"footnotes\">\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-1\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-1-backlink\">1<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Esp\u00edn C\u00e1novas, Diego, <em xml:lang=\"en-US\">Manual de derecho civil espa\u00f1ol<\/em>, t.\u00a0II \u201cDerechos reales\u201d, Madrid, Edersa, 1981, p.\u00a0516.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-2\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-2-backlink\">2<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> T\u00f3mese en cuenta que en el proceso de codificaci\u00f3n se parti\u00f3 de un presupuesto dis\u00edmil. As\u00ed, el anteproyecto de C\u00f3digo Civil de 1979 regul\u00f3 tan solo el retracto legal en ocasi\u00f3n del contrato de compraventa, en secci\u00f3n independiente, bajo el rubro de retracto legal (arts.\u00a0292-294), siguiendo as\u00ed la orientaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol, a la saz\u00f3n vigente a\u00fan en Cuba a la fecha. Este extremo fue superado en otras versiones m\u00e1s cercanas al momento de su promulgaci\u00f3n. Expresa uno de los autores del C\u00f3digo Civil cubano, el profesor Rapa \u00c1lvarez, que el C\u00f3digo Civil cubano se apart\u00f3 de su predecesor, que regul\u00f3 los derechos de adquisici\u00f3n preferente en ocasi\u00f3n de la compraventa, al concebir al tanteo y al retracto como verdaderos derechos reales sobre bienes ajenos. <em xml:lang=\"en-US\">Vid.<\/em> Rapa \u00c1lvarez, Vicente, <em xml:lang=\"en-US\">Propiedad y otros derechos sobre bienes<\/em>, La Habana, F\u00e9lix Varela, 1999, p.\u00a0134.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-3\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-3-backlink\">3<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> <em xml:lang=\"en-US\">Vid.<\/em> Badenes citado por Carrancho, Mar\u00eda Teresa, \u201cDerechos de tanteo y retracto establecidos a favor de la administraci\u00f3n\u201d, en <em xml:lang=\"en-US\">La circulaci\u00f3n de los bienes muebles culturales<\/em>, 2001, p.\u00a01. [Id. vLex: <a href=\"http:\/\/libros-revistas-derecho.vlex.es\/vid\/tanteo-retracto-establecidos-favor-180007\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">180007<\/a>. Fecha de consulta: 18\/7\/2015,].<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-4\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-4-backlink\">4<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> D\u00edez-Picazo, Luis, <em xml:lang=\"en-US\">Fundamentos del derecho civil patrimonial<\/em>, t.\u00a0III, Madrid, Thomson Civitas, 2008, p.\u00a0120.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-5\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-5-backlink\">5<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Albaladejo, Manuel, <em xml:lang=\"en-US\">Derecho civil III.<\/em><em xml:lang=\"en-US\"> Derecho de bienes<\/em>, Madrid, Edisofer, 2010, 11\u00aa ed., p.\u00a0801.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-6\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-6-backlink\">6<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">. <\/strong>Urdaneta Fontiveros, Enrique, <em xml:lang=\"en-US\">El retracto convencional y el retracto legal (seg\u00fan el C\u00f3digo civil venezolano)<\/em>, Caracas, Ediciones Liber, 2006, p.\u00a081.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-7\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-7-backlink\">7<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Blanco, Alberto, <em xml:lang=\"en-US\">Curso de obligaciones y contratos en el derecho civil espa\u00f1ol<\/em>, t.\u00a0III, La Habana, 1959, 2\u00aa ed., p.\u00a0186.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-8\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-8-backlink\">8<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> De la Rica, Ram\u00f3n, \u201cEl derecho de tanteo. Su naturaleza. Posibilidad de inscripci\u00f3n. Efectos de \u00e9sta. T\u00edtulo inscribible y circunstancias de la inscripci\u00f3n\u201d, en <em xml:lang=\"en-US\">Revista Cr\u00edtica de Derecho Inmobiliario<\/em>, Madrid, Colegio de Registradores de Espa\u00f1a, n\u00ba\u00a0534, septiembre-octubre 1979, pp.\u00a01037-1050.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-9\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-9-backlink\">9<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Esp\u00edn C\u00e1novas, D., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 1), p.\u00a0517.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-10\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-10-backlink\">10<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Cast\u00e1n Tobe\u00f1as, Jos\u00e9, <em xml:lang=\"en-US\">Derecho civil espa\u00f1ol. Com\u00fan y foral<\/em>, t.\u00a0II, Madrid, Reus, 1957, 9\u00aa ed., p.\u00a044.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-11\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-11-backlink\">11<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Albaladejo, Manuel, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 5), p.\u00a0800. Similar posici\u00f3n tambi\u00e9n asume O\u2019Callaghan Mu\u00ad\u00f1oz, Xavier, <em xml:lang=\"en-US\">Compendio de derecho civil<\/em>, t.\u00a0II, v.\u00a0I, 2001, pp.\u00a01-2. [Id. vLex: <a href=\"http:\/\/www.vlex.com\/vid\/215466\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">215466<\/a>. Fecha de consulta: 22\/7\/2015].<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-12\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-12-backlink\">12<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> \u00cddem.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-13\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-13-backlink\">13<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Lacruz Berdejo, Jos\u00e9 L. y otros, <em xml:lang=\"en-US\">Elementos de derecho civil III. Derechos reales<\/em>, v.\u00a0II, Madrid, Dykinson, 2009, 3\u00aa ed., p.\u00a0343.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-14\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-14-backlink\">14<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> D\u00edez-Picazo, L., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 4), p.\u00a0120.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-15\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-15-backlink\">15<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> \u00cddem. Esta misma posici\u00f3n la asume \u00c1lvarez Caperochipi, Jos\u00e9 A., <em xml:lang=\"en-US\">Curso de derechos reales<\/em>, t.\u00a0II, Madrid, C\u00edvitas, 1987, pp.\u00a097-98.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-16\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-16-backlink\">16<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Coca Payeras citado por Carrancho, M.\u00a0T., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 3), p.\u00a02.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-17\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-17-backlink\">17<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Lacruz Berdejo, J.\u00a0L. y otros, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 13), p.\u00a0343.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-18\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-18-backlink\">18<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">. <\/strong>\u00cddem, p.\u00a0348.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-19\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-19-backlink\">19<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">. <\/strong>Del Valle More, Jos\u00e9, <em xml:lang=\"en-US\">Compraventa civil y mercantil. Estudio te\u00f3rico-pr\u00e1ctico<\/em>, La Habana, Lex, 1945, p.\u00a0359.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-20\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-20-backlink\">20<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Albaladejo, Manuel, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 5), p.\u00a0805.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-21\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-21-backlink\">21<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> \u00cddem, p.\u00a0808.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-22\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-22-backlink\">22<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> <em xml:lang=\"en-US\">Vid.<\/em> a tal fin los comentarios del profesor Alberto Blanco sobre el derecho de tanteo a favor del Estado contenido en el Decreto 102 del 8\/1\/1934 (Blanco, A., ob.\u00a0cit. [cfr. nota 7], pp.\u00a0188-190). Igualmente, la referencia que hace el profesor Rapa \u00c1lvarez sobre las legislaciones pre y postrevolucionarias reguladoras de tales derechos, esencialmente a favor de entes p\u00fablicos, ya sea el Estado, los municipios o el Banco Nacional de Cuba (<em xml:lang=\"en-US\">Vid. <\/em>Rapa \u00c1lvarez, V., ob.\u00a0cit. [cfr. nota 2], pp.\u00a0137-139 y 142-144).<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-23\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-23-backlink\">23<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Art.\u00a070, 1er p\u00e1rr., Ley General de la Vivienda: \u201cCuando se trate de trasmitir la propiedad de una vivienda por compraventa o donaci\u00f3n, deber\u00e1 realizarse ante notario por el precio que acuerden las partes o sin precio alguno y previa autorizaci\u00f3n de la correspondiente Direcci\u00f3n Provincial de la Vivienda, que tendr\u00e1 derecho de tanteo para adquirirla en propiedad para el Estado, abonando al propietario el precio legal establecido en la presente Ley, menos el importe de la parte del precio que estuviera pendiente de pago, en su caso\u201d. Tanteo que exist\u00eda no solo en caso de compraventa sino tambi\u00e9n, y por asombro, en caso de donaci\u00f3n, lo cual resulta inaceptable, pues el animus donandi, que en principio es irremplazable, se concreta sobre una persona en particular, no sobre el sujeto que el Estado impone, para colmo, el mismo. A fin de cuentas, el precepto fue letra muerta, pues no recuerdo ning\u00fan caso en que un particular haya vendido al Estado, con motivo del derecho de tanteo autofranqueado por el Estado a su favor, su vivienda, mucho menos, al precio legal, que en esa fecha y a\u00fan hoy, en nada se corresponde con el valor legal del inmueble, ni con los precios en que el mercado no oficial, se venden las viviendas.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-24\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-24-backlink\">24<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Acedo Penco, \u00c1ngel, <em xml:lang=\"en-US\">Derechos reales y derecho inmobiliario registral<\/em>, Madrid, Dykinson, 2013, 2\u00aa ed., p.\u00a0254.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-25\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-25-backlink\">25<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Esta particularidad m\u00e1s bien los distingue de los derechos reales que, en esencia, apuntan hacia la per\u00adpetuidad.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-26\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-26-backlink\">26<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Lacruz Berdejo, J.\u00a0L. y otros, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 13), p.\u00a0343.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-27\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-27-backlink\">27<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Urdaneta Fontiveros, E., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 6), p.\u00a091.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-28\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-28-backlink\">28<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Vid. lo que sobre el tanteo y retracto entre coherederos se explica en P\u00e9rez Gallardo, Leonardo B., \u201cComunidad hereditaria\u201d, en <em xml:lang=\"en-US\">Derecho de sucesiones<\/em>, t., La Habana, F\u00e9lix Varela, 2004, pp.\u00a0394-397.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-29\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-29-backlink\">29<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Sobre tales retractos en particular, remito a los comentarios realizados en esta propia obra respecto de dichos preceptos.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-30\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-30-backlink\">30<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> El precepto es un verdadero engendro jur\u00eddico, despojado de la m\u00e1s m\u00ednima concepci\u00f3n de lo que es el derecho civil. En primer orden, habilita el derecho de tanteo y de igual manera el de retracto (t\u00f3mese en consideraci\u00f3n el dictado del art.\u00a0228 C\u00f3digo Civil), pero, al hacer referencia al derecho tanteo, alude al pago del precio, lo cual no se corresponde con el derecho invocado sino con el retracto. En otro orden, incurre tambi\u00e9n en el ejercicio abusivo del pago del precio legal, que por supuesto nunca es el que propone el vendedor, quien quiere un precio ajustado al que se ofrece en el mercado no oficial, pero que se corresponda con las necesidades econ\u00f3micas y sociales de las personas (justicia econ\u00f3mica). Precio legal que se adecua al dictado del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo que comento, no as\u00ed al sentido de justicia y equidad al cual debe estar abocado todo precepto legal. Cabe significar, adem\u00e1s, que se incluyen los actos de liberalidad a t\u00edtulo de donaci\u00f3n entre aquellos en los que hay que solicitar la autorizaci\u00f3n del ente administrativo, lo cual \u2013aunque discutible en raz\u00f3n de la autonom\u00eda privada y del ejercicio de las facultades del derecho de propiedad que todo titular tiene\u2013 es posible legalmente, no as\u00ed el tanteo autorizado, porque si el titular de un terreno quiero donarlo, es porque no desea nada a cambio sino protagonizar un acto de liberalidad, a saber, la transmisi\u00f3n del dominio del referido bien, sin contraprestaci\u00f3n alguna y con el marcado prop\u00f3sito de favorecer a una persona determinada. Entonces, \u00bfpor qu\u00e9 le van a imponer un adquirente, respecto del cual no tiene inter\u00e9s alguno en favorecer <em xml:lang=\"en-US\">animus donandi<\/em>? Si el prop\u00f3sito es una donaci\u00f3n, \u00bfc\u00f3mo la norma va a disponer a favor del Estado el ejercicio del derecho de tanteo e incluso establecer el pago del precio legal del terreno? M\u00e1s que un derecho de tanteo, la figura contenida en el citado art.\u00a021 de la Ley General de la Vivienda tiene rostro de pretensi\u00f3n confiscatoria. Para rematar la cr\u00edtica, habr\u00eda que dilucidar hasta qu\u00e9 punto el ente administrativo puede representar al Estado ejercitando el derecho de tanteo de aquel. Entra en franca contradicci\u00f3n con el art.\u00a020.1 en relaci\u00f3n con el apartado 2 del Decreto-Ley 227\/2002 del 8\/1, \u201cDel patrimonio estatal\u201d, que le atribuye al Ministerio de Justicia la representaci\u00f3n del Estado cubano, para, entre otros extremos: \u201cejercer los derechos de tanteo y retracto, conforme a las disposiciones legales vigentes, para adquirir bienes y derechos a favor del patrimonio del Estado cubano\u201d. Facultad que se ejercita concretamente a trav\u00e9s del Departamento de Patrimonio del citado Ministerio. Para profundizar en el an\u00e1lisis cr\u00edtico, t\u00f3mese en cuenta que seg\u00fan el art.\u00a0145.2 d) de la Ley General de la Vivienda (seg\u00fan las modificaciones que introdujo el Decreto-Ley 322\/2014), al Instituto de Planificaci\u00f3n F\u00edsica le viene atribuida, entre otras facultades, la del ejercicio del derecho de tanteo a favor del Estado. Habr\u00eda entonces que dilucidar qui\u00e9n es realmente el competente para ejercitar este derecho, si el mencionado Instituto, basado en el principio de especialidad, o si el Ministerio de Justicia, sustentado en que es el organismo de la administraci\u00f3n central del Estado al que la norma reguladora del patrimonio del Estado (norma ad hoc) le confiere esta competencia.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-31\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-31-backlink\">31<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Expresi\u00f3n impropia y vac\u00eda de contenido jur\u00eddico. Precepto que igualmente no saldr\u00eda airoso de la cr\u00edtica, por las razones ya apuntas en la nota anterior.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-32\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-32-backlink\">32<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Rapa \u00c1lvarez, V., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 2), pp.\u00a0142-144.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-33\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-33-backlink\">33<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Montoto de Sedas, Castor, \u201cLa notificaci\u00f3n notarial en derecho espa\u00f1ol\u201d, en <em xml:lang=\"en-US\">Revista de Derecho Notarial<\/em> [ahora <em xml:lang=\"en-US\">Revista Jur\u00eddica del Notariado<\/em>], Madrid, Consejo General del Notariado, n\u00ba\u00a0XX, abril-junio 1958, p.\u00a0299.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-34\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-34-backlink\">34<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Pothier, Robert J., <em xml:lang=\"en-US\">Tratado de los retractos<\/em>, Madrid, Librer\u00eda de Gaspar, 1883, trad. Manuel De\u00f3, p.\u00a05.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-35\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-35-backlink\">35<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Cast\u00e1n Tobe\u00f1as, Jos\u00e9, <em xml:lang=\"en-US\">Derecho civil espa\u00f1ol. Com\u00fan y foral<\/em>, t.\u00a0IV, Madrid, Reus, 1993, 15\u00aa ed., p.\u00a0174.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-36\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-36-backlink\">36<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Esp\u00edn C\u00e1novas, Diego, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 1), p.\u00a0524.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-37\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-37-backlink\">37<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Carranza \u00c1lvarez, C\u00e9sar, \u201cCuestiones y cuestionamientos sobre el derecho de retraer en el C\u00f3digo Civil del Per\u00fa\u201d (conferencia dictada por el autor en la sede del Colegio de Abogados de La Libertad, Trujillo, 17\/5\/2003), s.\u00a0e.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-38\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-38-backlink\">38<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> <em xml:lang=\"en-US\">Vid.<\/em> De la Puente Lavalle, Manuel, \u201c<a href=\"http:\/\/revistas.pucp.edu.pe\/index.php\/themis\/article\/view\/10315\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Derecho de retracto<\/a>\u201d, en <em xml:lang=\"en-US\">Themis. Revista de Derecho<\/em>, Lima, Pontificia Universidad Cat\u00f3lica de Per\u00fa, n\u00ba\u00a038, 1998, pp.\u00a0128-129.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-39\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-39-backlink\">39<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> El retracto convencional permite al propietario de un bien que necesita temporalmente fondos y que no quiere desprenderse definitivamente de la propiedad, obtener tales fondos sin perder la posibilidad de recuperar dicha propiedad. De este modo, el propietario puede optar por vender el bien en cuesti\u00f3n, reserv\u00e1ndose la facultad de recuperarlo dentro de cierto per\u00edodo, al restituir al adquirente el precio pagado y los gastos de la venta. Esta modalidad de retracto le facilita al propietario procurarse dinero que requiere mediante la enajenaci\u00f3n de la cosa, pero reserv\u00e1ndose la posibilidad de readquirir la cosa vendida, si as\u00ed lo desea. Opera aqu\u00ed propiamente dicho un retracto, un volver a traer o readquisici\u00f3n de la cosa. De ah\u00ed que \u2013doctrinalmente hablando\u2013, el retracto convencional sea una causa de resoluci\u00f3n de la venta. Establece s\u00f3lo una facultad de recuperar la cosa a favor del vendedor. Si este no ejercita el derecho del que es titular, la propiedad queda irrevocablemente adquirida por el comprador, al caducar el plazo establecido. Ha de ser estipulado en el acto de la venta, ya que funciona como una cl\u00e1usula especial de ella. En \u00e9l, basta la declaraci\u00f3n unilateral del vendedor de ejercerlo, incluso contra la voluntad del comprador, de ah\u00ed su eficacia real, y sus efectos <em xml:lang=\"en-US\">ex tunc<\/em>, por ello se considera una condici\u00f3n resolutoria potestativa, cuyo cumplimiento depende de la voluntad del vendedor y produce la resoluci\u00f3n de la venta.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-40\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-40-backlink\">40<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> De todas formas, en el derecho cubano, siguiendo al espa\u00f1ol, siempre hubo tradici\u00f3n de hacerlo extensivos a otras formas de transmisi\u00f3n distintas de las enunciadas.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-41\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-41-backlink\">41<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Carranza \u00c1lvarez, C., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 37), p.\u00a08.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-42\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-42-backlink\">42<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Cantuarias S., Fernando, \u201c<a href=\"http:\/\/revistas.pucp.edu.pe\/index.php\/themis\/article\/view\/10979\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Retracto. R\u00e9quiem de un derecho \u2018econ\u00f3mico y social<\/a>\u2019 \u201d, en <em xml:lang=\"en-US\">Themis. Revista de Derecho<\/em>, Lima, Pontificia Universidad Cat\u00f3lica del Per\u00fa, n\u00ba\u00a024, 1992, pp.\u00a061-68.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-43\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-43-backlink\">43<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Carranza \u00c1lvarez, C., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 37), p.\u00a09.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-44\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-44-backlink\">44<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Esencialmente entre los autores espa\u00f1oles, al regular el art.\u00a01506 del C\u00f3digo Civil: \u201cLa venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, adem\u00e1s, por las expresadas en los cap\u00edtulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal\u201d, particular que s\u00ed opera en el retracto convencional pero que no le es dable al de origen legal.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-45\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-45-backlink\">45<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Tal ha sido la posici\u00f3n defendida por Cast\u00e1n Tobe\u00f1as, J., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 35), p.\u00a0176.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-46\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-46-backlink\">46<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">. <\/strong>Para Albaladejo \u2013en posici\u00f3n que no sostengo, pero que no deja de ser de inter\u00e9s por los argumentos que esgrime\u2013, en el retracto, como el comprador ya se convirti\u00f3 en propietario por efecto de la <em xml:lang=\"en-US\">traditio<\/em>, \u201cno es posible que el retrayente pueda ocupar en tal contrato el puesto del tercero, para que la transferencia de la cosa se realice a su favor en lugar de al de \u00e9ste, sino que s\u00f3lo es posible imponer una nueva transmisi\u00f3n del tercero\u00a0al retrayente\u201d. O sea, a su juicio, no hay subrogaci\u00f3n alguna en el contrato ni adquisici\u00f3n del due\u00f1o, sino que el\u00a0retrayente adquirir\u00e1 del comprador, en virtud de una transmisi\u00f3n de este hacia \u00e9l. Tampoco es partidario de la resoluci\u00f3n del contrato. La primera transmisi\u00f3n no queda resuelta, sino que, sobre ella, tendr\u00e1 lugar la segunda transmisi\u00f3n del adquirente al retrayente. Eso s\u00ed, el retrayente se convierte en due\u00f1o de la cosa, en las mismas condiciones en que el otro se hab\u00eda convertido antes. A los fines de sustentar su tesis, comenta el maestro espa\u00f1ol que al tratarse de derechos reales, se confiere poder directo e inmediato sobre la cosa, que quedar\u00e1 sujeta a su titular, quien tiene poder para hacer producir su transmisi\u00f3n hacia \u00e9l. Por ello, al declararse con lugar la demanda en que se ejercita la acci\u00f3n retractual, no se ha de compeler al adquirente a vender el bien al retrayente, y en caso de negativa, no es dable tampoco que ocupe su lugar el juez, quien habr\u00eda de otorgar escritura p\u00fablica y ordenar la entrega del bien, lo que pasa, seg\u00fan el autor \u201ces que hay derecho a hacer suya la cosa por el adquirente directamente, aunque se diga (mal) que se hace por venta, porque la escritura de transmisi\u00f3n del retra\u00eddo al retrayente realmente no es de venta, sino de transferencia de lo retra\u00eddo, transferencia a la que tiene derecho el titular del derecho de adquisici\u00f3n\u201d. <em xml:lang=\"en-US\">Vid. <\/em>Albaladejo, M., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 5), pp.\u00a0812-813.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-47\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-47-backlink\">47<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Seg\u00fan Pothier, R.\u00a0J., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 34), p.\u00a05.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-48\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-48-backlink\">48<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Urdaneta Fontiveros, E., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 6), p.\u00a099.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-49\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-49-backlink\">49<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Del Valle More, J., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 19), p.\u00a0358.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-50\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-50-backlink\">50<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Por disposici\u00f3n de la Orden Militar n\u00ba\u00a0191 del 20\/8\/1901 se derogaron del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol, vigente en Cuba, las normas reguladores del retracto convencional. No se olvide que la figura siempre fue sumamente criticada, pues lleva consigo el peligro de que sea utilizada para prestar dinero, en funci\u00f3n usuraria, siendo fuente de litigios y f\u00e1cil instrumento de enga\u00f1os y fraudes, a la vez que hace incierta la propiedad, por el car\u00e1cter revocable del dominio que se transmite al comprador. A trav\u00e9s de esta modalidad retractual se suelen concertar ventas a precios muy inferiores al valor real de la cosa que se enajena. Quien funge como comprador tiene la seguridad de que el vendedor no podr\u00e1 rescatar la cosa y que, en consecuencia, se convertir\u00e1 en propietario de un bien cuyo valor ser\u00e1 muy superior al que paga por su adquisici\u00f3n, constituyendo la diferencia entre ambos valores el inter\u00e9s del capital prestado, de ah\u00ed que se encubra con ella pr\u00e9stamos usurarios.<\/p>\n<p>Igualmente se considera que con esta figura las partes pueden eludir la aplicaci\u00f3n de normas de orden p\u00fablico, por ejemplo: las que proh\u00edben los pactos comisorios, con la agravante de que el prestamista no se convierte en propietario al vencimiento, pero s\u00ed con anterioridad, o sea, desde el d\u00eda del pr\u00e9stamo encubierto mediante el subterfugio del retracto convencional.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-51\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-51-backlink\">51<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">. <\/strong>Seg\u00fan Del Valle More, J., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 19), \u201cIntangibilidad de las condiciones de la compraventa\u201d, a las cuales tiene que sujetarse el retrayente. De ah\u00ed \u2013como expone el autor citado\u2013, el riesgo que supone para el vendedor el que haya pactado una compraventa a plazos sin garant\u00edas. Dado que si el retrayente ejercita su derecho y tiene \u00e9xito en ello, se subroga en el lugar del comprador, y solamente pagar\u00eda a este la parte del precio pagada, teniendo que aceptar el vendedor un deudor distinto del que convino con \u00e9l el contrato. Por ese motivo, es aconsejable que cuando el vendedor enajene un bien, sujeto a las condiciones legales en las que se da el retracto, sea lo suficiente previsor como para evitar el pago aplazado por el comprador, pues ha de prevenir la latente posibilidad de sustituci\u00f3n de \u00e9ste por el retrayente.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-52\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-52-backlink\">52<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Por ello, la acci\u00f3n de retracto no se ejercita frente al enajenante o vendedor, porque una vez consumado el contrato el vendedor queda desvinculado de las futuras relaciones jur\u00eddicas con la cosa vendida, el retracto no le afecta.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-53\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-53-backlink\">53<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> En tal sentido, es dable explicar que, conforme con la tesis subrogatoria, la inscripci\u00f3n practicada originalmente no se debe cancelar, pues uno de los efectos de esa subrogaci\u00f3n es mantener la eficacia del contrato, mutando tan solo uno de sus componentes subjetivos. En consecuencia, se modificar\u00e1 el asiento registral en lo que al adquirente se refiere, precisamente por raz\u00f3n del \u00e9xito del ejercicio de la acci\u00f3n retractual.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-54\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-54-backlink\">54<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> No as\u00ed respecto del primitivo adquirente porque el vendedor no ha enajenado bienes o derechos que no le pertenecen, y si el adquirente no ha obtenido beneficios es porque la ley le priva de \u00e9stos. El adquirente pag\u00f3 por bienes a su riesgo, y por lo tanto ha de pechar con sus consecuencias.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-55\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-55-backlink\">55<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> <em xml:lang=\"en-US\">Apud<\/em> Blanco, A., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 7), p.\u00a0175.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-56\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-56-backlink\">56<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">. <\/strong>Roca Sastre, Ram\u00f3n M., Roca Sastre Muncunill, Luis, <em xml:lang=\"en-US\">Derecho hipotecario. Din\u00e1mica registral<\/em>, t.\u00a0V, Bosch, Barcelona, 1997, 8\u00aa ed., p.\u00a0617. Sigue este criterio tambi\u00e9n Lacruz Berdejo, J.\u00a0L. y otros, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 13), p.\u00a0343.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-57\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-57-backlink\">57<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Urdaneta Fontiveros, E., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 6), p.\u00a082.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-58\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-58-backlink\">58<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Blanco, A., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 7), p.\u00a0188. El razonamiento l\u00f3gico del profesor resulta aplastante: es un absurdo esperar a que el titular enajene la cosa, cuando yo s\u00e9 que tengo preferencia para su adquisici\u00f3n, motivo por el cual, lo atinado es anticiparse a la venta y en la fase preadquisitiva, comprar el bien.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-59\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-59-backlink\">59<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Carrancho, Mar\u00eda Teresa, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 3), p.\u00a02.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-60\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-60-backlink\">60<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Albaladejo, Manuel, ob.\u00a0cit. (nota 5), p.\u00a0802.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-61\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-61-backlink\">61<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> \u00cddem, p.\u00a0803.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-62\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-62-backlink\">62<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Esp\u00edn C\u00e1novas, D., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 1), p.\u00a0518.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-63\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-63-backlink\">63<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Carrancho, Mar\u00eda Teresa, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 3), p.\u00a02.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-64\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-64-backlink\">64<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> <em xml:lang=\"en-US\">Vid. <\/em>en tal sentido los criterios sostenidos al efecto por Urdaneta Fontiveros, E., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 6), p.\u00a083.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-65\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-65-backlink\">65<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> \u00cddem, p.\u00a085.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-66\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-66-backlink\">66<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> <em xml:lang=\"en-US\">Vid. <\/em>el contenido \u00edntegro de la sentencia, con comentarios del profesor Alberto Blanco, en <em xml:lang=\"en-US\">Revista Cubana de Derecho<\/em>, n\u00ba\u00a023, julio-septiembre 1929, pp.\u00a0290-295.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-67\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-67-backlink\">67<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Albaladejo, Manuel, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 5), p.\u00a0807. Posici\u00f3n semejante sostiene en la doctrina peruana De la Puente Lavalle, M., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 38), p.\u00a0132.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-68\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-68-backlink\">68<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Lacruz Berdejo, J.\u00a0L. y otros, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 13), p.\u00a0352.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-69\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-69-backlink\">69<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Albaladejo, Manuel, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 5), p.\u00a0814.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-70\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-70-backlink\">70<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Blanco, A., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 7), pp.\u00a0186-187.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-71\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-71-backlink\">71<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Albaladejo, Manuel, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 5), p.\u00a0816. Afirma Lacruz Berdejo que ese sentido de conocimiento cabal, supone que el retrayente sepa las condiciones o extremos que tienen significaci\u00f3n econ\u00f3mica en la enajenaci\u00f3n, pues si el principal efecto del retracto es su subrogaci\u00f3n en las mismas condiciones estipuladas en el contrato, se hace necesario que las conozca con exactitud \u201cpara que el ejercicio de su derecho responda a un juicio debidamente informado de su conveniencia\u201d. <em xml:lang=\"en-US\">Vid. <\/em>Lacruz Berdejo, J.\u00a0L. y otros, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 13), p.\u00a0354.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-72\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-72-backlink\">72<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Albaladejo, Manuel, ob.\u00a0cit. (cfr. nota 5), p.\u00a0818.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-73\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-73-backlink\">73<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Urdaneta Fontiveros, E., ob.\u00a0cit. (cfr. nota 6), pp.\u00a0147-148.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-74\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-74-backlink\">74<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Art.\u00a02012: \u201cSe presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones\u201d.<\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p><a id=\"footnote-20299-75\" class=\"footnote\" href=\"#footnote-20299-75-backlink\">75<\/a><strong xml:lang=\"en-US\">.<\/strong> Carranza \u00c1lvarez, C\u00e9sar, \u201cEl plazo de ejercicio del derecho de retracto\u201d, en <em xml:lang=\"en-US\">Di\u00e1logo con la Jurisprudencia<\/em>, Lima, Gaceta Jur\u00eddica, n\u00ba\u00a0169, octubre 2012, pp.\u00a070-71.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Los derechos de tanteo y retracto, figuras de configuraci\u00f3n difusa. Discutida naturaleza como derechos reales de adquisici\u00f3n preferente. Esencia, elementos distintivos y principales efectos. 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