<\/p>\n
Mario Gabriel Szmuch<\/strong><\/span> (informaci\u00f3n sobre el autor<\/a>)<\/p>\n <\/p>\n Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0Se abordan cuestiones relacionadas con el r\u00e9gimen de vivienda a la luz de las normas dictadas por los Registros de la Propiedad Inmueble de la ciudad y la provincia de Buenos Aires, sus aciertos, errores y vac\u00edos; entre ellas: a) la adici\u00f3n de un r\u00e9gimen a otro anterior constituido sobre el mismo inmueble; b) la ampliaci\u00f3n de la afectaci\u00f3n a los frutos que produzca la suma de dinero o moneda sobre la que recae el r\u00e9gimen; c) el reconocimiento de la legitimaci\u00f3n para constituir el r\u00e9gimen a favor de los titulares de otros derechos reales (usufructuario, etc.); y d) una din\u00e1mica de subrogaci\u00f3n que permita trasladar el r\u00e9gimen de un derecho real a otro que recaiga sobre el mismo inmueble.<\/span><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n El cocinero no es una persona aislada, que vive y trabaja s\u00f3lo para dar de comer a sus hu\u00e9spedes. Un cocinero se convierte en artista cuando tiene cosas que decir a trav\u00e9s de sus platos, como un pintor en un cuadro.<\/em><\/p>\n Joan\u00a0Mir\u00f3<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> Con fecha 29 de junio de 2015 el director provincial del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires dict\u00f3 la\u00a0Orden de Servicio 45\/2015<\/a>\u00a0(OS) sobre los aspectos registrales del nuevo\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a>\u00a0(CCCN). El d\u00eda 29 del mes siguiente, ya sobre el filo de la entrada en vigencia del CCCN, el director general del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal dict\u00f3 la\u00a0Disposici\u00f3n T\u00e9cnico Registral 4\/2015<\/a>\u00a0(DTR). En ambos cuerpos se establecieron los criterios de dichos organismos para la aplicaci\u00f3n del instituto del r\u00e9gimen de vivienda, previsto en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 244 y siguientes del CCCN, y con criterios similares; pero mientras que la normativa provincial es una orden de servicio, la porte\u00f1a luce como una disposici\u00f3n. La diferencia no es simplemente de\u00a0nomen iuris<\/em>\u00a0sino de alcance, de \u00e1mbito subjetivo de vigencia.<\/p>\n Las leyes rigen despu\u00e9s del octavo d\u00eda de su publicaci\u00f3n (oficial) o desde el d\u00eda que ellas determinen (art.\u00a05 CCCN). La publicaci\u00f3n no es un requisito procedimental carente de sentido; justamente son los registros los que, por la funci\u00f3n que cumplen, deben tenerlo muy presente. Dado que las leyes son obligatorias para todos los que habitan el territorio de la Rep\u00fablica (art.\u00a04 CCCN), es preciso que estos puedan conocerlas. El Estado no puede exigirles a los individuos que observen una norma cuya existencia y contenido no est\u00e1n en condiciones de conocer.<\/p>\n Precisamente, a los efectos de poder conocer la norma, analizarla, asimilarla, adaptarse a ella y cumplirla, la ley normalmente prev\u00e9 un plazo desde la publicaci\u00f3n hasta su entrada en vigencia. De all\u00ed que no nos conforme la actitud del Registro porte\u00f1o de dictar una norma cuya vigencia rija pr\u00e1cticamente de un d\u00eda para otro. La facultad de fijar un d\u00eda de entrada en vigencia que difiera del octavo d\u00eda de su publicaci\u00f3n debe emplearse para prolongar dicho plazo, a efectos de que sus destinatarios puedan estar m\u00e1s preparados para operar con la nueva norma, y no para acortarlo a fin de compensar una eventual demora administrativa en su elaboraci\u00f3n y dictado. Y menos a\u00fan nos conforma el proceder del organismo provincial, que le ordena a sus funcionarios aplicar a los administrados (los otorgantes y autorizantes de los documentos a inscribir) criterios que resultan de una norma interna, no publicada, no destinada a estos.<\/p>\n A diferencia de la DTR, con alcances\u00a0erga omnes<\/em>, la OS se dirige a los dependientes del organismo; obviamente el director provincial no puede impartirles \u00f3rdenes a quienes no son sus subordinados en el contexto de la estructura jer\u00e1rquica que encabeza. A confesi\u00f3n de parte relevo de prueba: la norma es dirigida a los registradores del Registro de la Propiedad bonaerense (art.\u00a01 OS), siendo necesaria la modificaci\u00f3n de las disposiciones t\u00e9cnico-registrales que correspondan (art.\u00a02 OS). Lamentablemente, el Registro provincial obrar\u00e1 de facto, mediante la aplicaci\u00f3n de criterios a los administrados que estos no est\u00e1n en condiciones \u201clegales\u201d de conocer y que, por lo tanto, pueden desconocer, pues en nuestro pa\u00eds nadie puede ser obligado a hacer lo que \u201cla ley\u201d no manda.<\/p>\n Este proceder genera, en nuestro criterio, un lamentable distanciamiento entre el organismo y los usuarios del sistema. Se trata de \u201cuna cuesti\u00f3n de actitud\u201d, de calidad institucional, de respeto a los administrados; en definitiva, de cumplimiento de la ley.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> A continuaci\u00f3n analizamos los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1 a 6 de la\u00a0DTR<\/a>.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0\u00abArt\u00edculo 1<\/strong>.\u00a0La afectaci\u00f3n de inmuebles al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda, establecido en el CCyC, conforme lo previsto en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 244, 2\u00ba p\u00e1rrafo, se har\u00e1 mediante petici\u00f3n constitutiva ante este Registro o por escritura p\u00fablica<\/em>\u00bb.<\/p>\n Del cotejo de este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo con el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 de la DTR, se desprende que este regula la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen, es decir, la afectaci\u00f3n originaria, el nacimiento del r\u00e9gimen en cabeza del titular del bien que afecta (constituyente). Acertadamente la DTR permite que el documento de constituci\u00f3n se otorgue directamente ante el Registro o ante escribano p\u00fablico. Pero mientras que la autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y colaboraci\u00f3n gratuitos a los interesados a fin de concretar el tr\u00e1mite de constituci\u00f3n (art.\u00a0253 CCCN), la labor del escribano es remunerada (art.\u00a0254 CCCN).<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00abArt\u00edculo 2<\/strong>.\u00a0En la calificaci\u00f3n de los documentos de afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda, sean estos originados por petici\u00f3n administrativa o por escritura p\u00fablica, se deber\u00e1n verificar los siguientes requisitos: Seg\u00fan el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 245\u00a0CCCN<\/a>\u00a0(1\u00ba p\u00e1rr.), la legitimaci\u00f3n para solicitar la afectaci\u00f3n corresponde al \u201ctitular registral\u201d. La exigencia de que la constituci\u00f3n sea otorgada por el titular \u201cregistral\u201d no condice con un sistema de inscripci\u00f3n declarativa. Alcanza pues, a nuestro criterio, con que el constituyente sea el titular del derecho a incorporar al r\u00e9gimen de vivienda. Acertadamente la\u00a0DTR<\/a>\u00a0no exige que se trate del titular \u201cregistral\u201d, es decir, permite solicitar la inscripci\u00f3n de la constituci\u00f3n por la modalidad abreviada del tracto sucesivo. En este caso el documento de afectaci\u00f3n y el asiento respectivo deben expresar la relaci\u00f3n de los antecedentes que legitimen al constituyente a partir del que figure inscripto en el Registro (art.\u00a016\u00a0in fine<\/em>\u00a0Ley 17801<\/a>).<\/p>\n Por otra parte, se\u00f1alamos que a diferencia del r\u00e9gimen de bien de familia, que le exig\u00eda al solicitante justificar \u201csu dominio\u201d sobre el inmueble (art.\u00a043\u00a0Ley 14394<\/a>), el CCCN no hace referencia a cu\u00e1l es el derecho real inmobiliario susceptible de ser incorporado al r\u00e9gimen. Refiere al \u201ctitular\u201d (arts.\u00a0245, 247, 249 inc.\u00a0d), es decir, al elemento subjetivo del derecho real, y al elemento objetivo (inmueble habitable), pero no al derecho mismo. Si bien es cierto que el CCCN alude al \u201cpropietario\u201d, no menos cierto es que no menciona al \u201cdue\u00f1o\u201d, tampoco al usufructuario ni al usuario, ni al habitador, etc., y que<\/p>\n El t\u00e9rmino propiedad [\u2026] comprende [\u2026] todos los intereses apreciables que el hombre pueda poseer fuera de s\u00ed mismo, fuera de su vida y de su libertad. Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado, sea que nazca de actos administrativos (derechos subjetivos privados o p\u00fablicos), a condici\u00f3n de que su titular disponga de una acci\u00f3n contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce as\u00ed sea el Estado mismo, integra el concepto constitucional de propiedad.[1<\/a>]<\/p>\n Opinamos \u2013desde una confesada visi\u00f3n \u201cproteccionista\u201d, que pone en el podio de la defensa de los derechos a la vivienda por encima de la propiedad, y a esta en funci\u00f3n de aquella\u2013 que la locuci\u00f3n \u201cpropietario\u201d empleada por el CCCN debe interpretarse en sentido amplio, como abarcadora de todo titular de un derecho real que recaiga sobre un inmueble habitable[2<\/a>]\u00a0y se ejerza por la posesi\u00f3n. Bajo esta \u00f3ptica, consideramos que puede incorporarse al r\u00e9gimen el inmueble cuya titularidad se sustente en un derecho real de dominio, propiedad horizontal, propiedad superficiaria, usufructo, uso, ha<\/a>bitaci\u00f3n y anticresis, y la comuni\u00f3n de los mismos (condominio, etc.). La referencia al condominio hecha en el primer p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 245 es simplemente ejemplificativa e indicativa de que, en caso de comuni\u00f3n del derecho, la afectaci\u00f3n debe ser solicitada por todos los cotitulares.<\/p>\n Puede pensarse que carece de sentido la incorporaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda del derecho real de habitaci\u00f3n, pues este contiene en su estructura algunas de las ventajas propias de aquel: intransmisibilidad (por acto entre vivos y mortis causa) e inejecutabilidad por los acreedores (art.\u00a02160 CCCN). Sin embargo, cabe admitir la posibilidad de su incorporaci\u00f3n con fundamento en la mayor protecci\u00f3n que de ello deriva a favor del c\u00f3nyuge o conviviente y los beneficiarios, pues:<\/span><\/p>\n La protecci\u00f3n que el CCCN le dispensa a la vivienda familiar es ampl\u00edsima: se le proh\u00edbe al tit<\/span>ular disponer de los derechos sobre la vivienda familiar (sean reales o personales: dominio, propiedad horizontal, locaci\u00f3n, comodato, etc.) sin el asentimiento del c\u00f3nyuge o del conviviente (arts.\u00a0456 y 522), y la vivienda no puede ser ejecutada por deudas contra\u00eddas despu\u00e9s de la celebraci\u00f3n del matrimonio o inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n convivencial, excepto que lo hayan sido por ambos c\u00f3nyuges o convivientes conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro. Sobre esta base, consideramos que si no se le permitiera, por ejemplo, al usufructuario afectar el inmueble objeto de su derecho al r\u00e9gimen de vivienda, se estar\u00eda violando la garant\u00eda constitucional de igualdad: el usufructuario que carece de familia no podr\u00eda impedir que su derecho de usufructo bajo el cual estructura su vivienda sea ejecutado, de manera que no contar\u00eda a su favor con ning\u00fan r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda. Es preciso, a efectos de no lesionar derechos y garant\u00edas constitucionales, interpretar el ordenamiento de manera que el usufructuario y dem\u00e1s titulares de derechos reales que se ejercen por la posesi\u00f3n puedan contar con una adecuada protecci\u00f3n.<\/p>\n A los efectos de la protecci\u00f3n de la vivienda no encontramos razones atendibles para distinguir entre due\u00f1o y usufructuario, pues, entre otras razones: a) el usufructo es susceptible de ser enajenado, por lo que cabe aplicarle el r\u00e9gimen de subrogaci\u00f3n (art.\u00a0248 CCCN) y de control del c\u00f3nyuge o conviviente (art.\u00a0250); y b) el usufructo puede ser embargado y subastado, por lo que le cabe el r\u00e9gimen de inejecutabilidad (art.\u00a0249). Que el usufructo no sea transmisible hereditariamente, circunstancia que torna inaplicable lo previsto en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 254 (2\u00ba p\u00e1rr.) y 255 (inc.\u00a0b), no nos parece argumento suficiente para negar esta fundamental tutela y lesionar el principio de igualdad.<\/p>\n Desde la \u00f3ptica de la vivienda, merece la misma protecci\u00f3n quien vive bajo un techo dominial que quien lo hace bajo uno estructurado jur\u00eddicamente v\u00eda un usufructo u otro derecho real que se ejerza por la posesi\u00f3n. Dado que el bien jur\u00eddico tutelado es la vivienda, no hay raz\u00f3n para distinguir a los efectos de conceder o no la protecci\u00f3n entre las distintas especies de derechos reales que permitan darle sustento.<\/p>\n Respecto de la anticresis, si bien suena extra\u00f1a su incorporaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda, es viable, pues el acreedor puede habitar el inmueble, imputando como fruto el alquiler que otro pagar\u00eda (art.\u00a02216 CCCN), en cuyo caso entendemos que a la disposici\u00f3n del cr\u00e9dito garantizado (cesi\u00f3n, renuncia, etc.) debe aplic\u00e1rsele el r\u00e9gimen previsto en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 250.<\/p>\n La DTR incurre en un error al referirse a \u201ccuando el afectante establezca beneficiarios\u201d, pues en todos los casos el afectante debe designar beneficiarios. Evidentemente, la DTR pretende aludir al caso en que el afectante designe beneficiario a otra persona que no sea \u00e9l mismo, con o sin designaci\u00f3n a favor de s\u00ed mismo. El r\u00e9gimen no puede existir ni subsistir sin beneficiarios (art.\u00a0255 inc.\u00a0d CCCN).<\/p>\n Acertadamente, la DTR no exige que la uni\u00f3n convivencial est\u00e9 inscripta en el Registro Local de Uniones Convivenciales para que el conviviente pueda ser designado beneficiario del r\u00e9gimen, pues de lo contrario se lesionar\u00eda la protecci\u00f3n integral de la familia convivencial. La norma exige que se trate de una uni\u00f3n convivencial en los t\u00e9rminos de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 509 y 510 CCCN; no alude al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 511, que es el que contempla la inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n en el Registro Local de Uniones Convivenciales \u201cs\u00f3lo a los fines probatorios\u201d. \u00bfQu\u00e9 mejor prueba de la existencia de la uni\u00f3n que la confesi\u00f3n del propietario conviviente afectante?<\/p>\n El requisito de que la uni\u00f3n sea p\u00fablica (art.\u00a0509) no se refiere a la publicidad registral, aunque esta coadyuve a su cumplimiento. Quien pretenda contratar con el conviviente propietario est\u00e1 en condiciones de conocer, en base a la publicidad del Registro de la Propiedad, que el inmueble est\u00e1 afectado al r\u00e9gimen de vivienda y que el conviviente es su beneficiario. Ese tercero no podr\u00e1 invocar la falta de inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n convivencial en el Registro Local de Uniones Convivenciales, pues puede conocer la existencia de la uni\u00f3n convivencial a trav\u00e9s de las constancias del Registro de la Propiedad. Sin embargo, de manera contradictoria, el Registro de la Propiedad desorienta a los usuarios al brindar en su\u00a0p\u00e1gina web<\/a>\u00a0\u201cejemplos de algunas acreditaciones\u201d: \u201cConviviente: uni\u00f3n convivencial inscripta conforme a los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 509 y 510 CCyC\u201d \u2013aclaramos que estos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos no aluden a la inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n en el Registro Local de Uniones Convivenciales\u2013.<\/p>\n No compartimos la postura seg\u00fan la cual, para que proceda la garant\u00eda de la inejecutabilidad de la vivienda familiar por deudas contra\u00eddas durante la uni\u00f3n convivencial, es necesaria en todos los casos la inscripci\u00f3n de esta. La literalidad del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 522 CCCN (\u201cdeudas contra\u00eddas despu\u00e9s de la inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n convivencial\u201d) se contrapone con la del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 511 (1\u00ba p\u00e1rr.), de igual rango: la existencia de la uni\u00f3n convivencial se inscribe en el registro que corresponda a la jurisdicci\u00f3n local solo a los fines probatorios. B\u00e1sicamente no admitimos objetivar el sistema de manera tal que puedan invocar la falta de inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n convivencial a efectos de ejecutar la vivienda convivencial quienes conozcan su existencia (p. ej.: amigos, familiares) al configurarse la causa de la deuda, pues \u2013como nos ense\u00f1\u00f3 V\u00e9lez\u2013 ser\u00eda un deshonor que los jueces cerrasen sus ojos ante una conducta fraudulenta y permitieran que esta triunfara. Bajo esta \u00f3ptica, entendemos que la frase \u201cdeudas contra\u00eddas despu\u00e9s de la inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n convivencial\u201d significa tanto como \u201cdeudas contra\u00eddas durante la uni\u00f3n convivencial\u201d. Huelga aclarar que la inscripci\u00f3n de una uni\u00f3n convivencial que carezca de un correlato en la realidad por haber cesado y no haberse cancelado dicha inscripci\u00f3n no activa la inejecutabilidad prevista en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 522 CCCN, lo que evidencia que lo realmente relevante es la existencia de la uni\u00f3n convivencial y el conocimiento de su existencia.<\/p>\n Al aceptar la designaci\u00f3n del conviviente no inscripto como beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda, la ley permite dotar a la uni\u00f3n convivencial de cierta publicidad a trav\u00e9s de las constancias del Registro de la Propiedad Inmueble. La nueva tendencia bajo el CCCN \u2013sustentada, entre otras razones, en la amplitud de los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 14 bis de la\u00a0Constituci\u00f3n Nacional<\/a>, que se refiere de manera general a la \u201cprotecci\u00f3n integral de la familia\u201d, sin limitar esta noci\u00f3n a la familia matrimonial\u2013 es brindar protecci\u00f3n al conviviente, a la familia convivencial. La exigencia de inscribir la uni\u00f3n convivencial en el Registro Local de Uniones Convivenciales como condici\u00f3n para designarlo beneficiario va a contrapelo de los nuevos paradigmas. El Estado debe facilitar que se publicite la existencia de la uni\u00f3n convivencial; si alguno o ambos convivientes no quisieran inscribir su uni\u00f3n convivencial o desconocieran la posibilidad de hacerlo, la designaci\u00f3n del conviviente como beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda los coloca de cierta manera en el camino de la exteriorizaci\u00f3n formal. La registraci\u00f3n del conviviente como beneficiario del r\u00e9gimen dota de mayor publicidad a la uni\u00f3n convivencial, siendo esta una de las maneras en que los convivientes pueden cumplir con el requisito de publicidad exigido por la ley para la configuraci\u00f3n de su uni\u00f3n (art.\u00a0509 CCCN).<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00abArt\u00edculo 3<\/strong>.\u00a0Podr\u00e1 ser afectado un inmueble independientemente de su valor, pero si se lo afectare solo por una parte de \u00e9l (art.\u00a0244 del CCyC.), se expresar\u00e1 la porci\u00f3n en t\u00e9rminos fraccionarios<\/em>\u00bb.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 244\u00a0CCCN<\/a>\u00a0(1\u00ba p\u00e1rr.) dispone que puede afectarse un inmueble destinado a vivienda por su totalidad o hasta una parte de su valor. Seguramente la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen, es decir, la primera afectaci\u00f3n, se har\u00e1, salvo escasas excepciones, por la totalidad del valor del inmueble. Pensamos que la constituci\u00f3n por una parte del valor suceder\u00e1 cuando el sector material afectado a la habitaci\u00f3n de los beneficiarios es una parte de un inmueble de mayor extensi\u00f3n susceptible de divisi\u00f3n, es decir, cuando el inmueble afectado exceda de la unidad habitacional, por ejemplo, si se compone de varios departamentos en uno de los cuales habita el propietario con los beneficiarios y los dem\u00e1s son destinados a generar renta.<\/p>\n Es m\u00e1s probable que la afectaci\u00f3n se haga por una parte del valor del inmueble en el contexto de la subrogaci\u00f3n (art.\u00a0248). Lo demostramos con un ejemplo. Un se\u00f1or afecta un inmueble de su propiedad al r\u00e9gimen de vivienda con fecha 1\/8\/2015 por la totalidad de su valor; el 10\/9\/2016 lo vende por el precio de un mill\u00f3n de pesos, desafect\u00e1ndolo del r\u00e9gimen de vivienda y afectando por subrogaci\u00f3n la totalidad de dicha suma. El 30\/10\/2016 compra su nueva vivienda por el precio de un mill\u00f3n quinientos mil pesos, de los cuales un mill\u00f3n es el importe subrogado a la vivienda originaria y el resto son ahorros que invierte en esta compra. Para la autorizaci\u00f3n de la escritura el escribano obtuvo reserva de prioridad con fecha 20\/10\/2016. En el mismo acto afecta por subrogaci\u00f3n el inmueble comprado al r\u00e9gimen de vivienda. Para ello, \u201carrastra\u201d el mill\u00f3n de pesos que ten\u00eda afectado al r\u00e9gimen desde el 1\/8\/2015. Si no ampl\u00eda en ese acto la afectaci\u00f3n por los restantes quinientos mil pesos, la misma alcanza solo dos tercios del valor del inmueble. Para que la afectaci\u00f3n cubra la totalidad del valor, es decir, el tercio restante, debe ampliarse por los restantes quinientos mil pesos, ampliaci\u00f3n que resulta inoponible a los acreedores por deudas cuyas causas generadoras sean anteriores a la misma. Si otorgara la antedicha ampliaci\u00f3n, dos tercios del valor del inmueble estar\u00e1n cubiertos desde el 1\/8\/2015 y el tercio restante, desde el 20\/10\/2016 (fecha de la reserva de prioridad).<\/p>\n La discrecionalidad del propietario para decidir si la afectaci\u00f3n es total o parcial, es decir, por una parte del valor del bien, reconoce como l\u00edmite la razonabilidad, que puede ser revisada judicialmente a pedido de los acreedores perjudicados. La protecci\u00f3n de la vivienda, que necesariamente conlleva un perjuicio a los acreedores de causa posterior a la afectaci\u00f3n, debe ser proporcional a las necesidades medias del o de los beneficiarios. El juez debe, si entiende que la afectaci\u00f3n excede los l\u00edmites impuestos por la buena fe, ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo y procurar la reposici\u00f3n al estado de equilibrio, determinando la parte del valor del inmueble que debe quedar bajo el r\u00e9gimen de vivienda a resguardo del ataque de los acreedores.<\/p>\n El afectante debe ser asesorado sobre estas posibilidades por quien reciba su declaraci\u00f3n de voluntad en el tr\u00e1mite de afectaci\u00f3n, sea la autoridad de aplicaci\u00f3n (art.\u00a0253 CCCN) o los escribanos (art.\u00a060 inc.\u00a0a\u00a0Ley Org\u00e1nica Notarial 404<\/a>).<\/p>\n La\u00a0DTR<\/a>\u00a0establece que puede afectarse un inmueble\u00a0independientemente de su valor<\/strong>. Si bien obtendr\u00e1 la inscripci\u00f3n de la afectaci\u00f3n sin objeciones por parte del organismo de aplicaci\u00f3n, el propietario debe tener presente que los alcances de la afectaci\u00f3n son susceptibles de ser revisados judicialmente a pedido de sus acreedores perjudicados, quienes pueden cuestionar la afectaci\u00f3n por excesiva (abusiva, desproporcionada) y solicitar que se reduzca a una parte del valor del bien.<\/p>\n La DTR omite reglamentar el supuesto en el que la afectaci\u00f3n por la totalidad del valor se hace escalonadamente. En el ejemplo que dimos anteriormente, si la afectaci\u00f3n se ampl\u00eda por el tercio restante, el inmueble queda afectado por la totalidad de su valor. Consideramos que la cuantificaci\u00f3n del valor incorporado al r\u00e9gimen debe hacerse desde la \u00f3ptica de los acreedores, pasibles de ser perjudicados por el r\u00e9gimen: a) para los acreedores por causa anterior a la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen la afectaci\u00f3n \u201cno existe\u201d, no los perjudica; b) para los acreedores por causa posterior a la constituci\u00f3n, la afectaci\u00f3n del inmueble subrogante es por dos tercios de su valor; y c) para los acreedores por causa posterior a la ampliaci\u00f3n la afectaci\u00f3n es oponible por la totalidad del valor del inmueble. En este caso, a efectos de una adecuada publicidad, ser\u00e1 necesario expresar\u00a0cada porci\u00f3n afectada en t\u00e9rminos fraccionarios con indicaci\u00f3n de la fecha a partir de la cual es oponible a terceros<\/strong>.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00abArt\u00edculo 4<\/strong>.\u00a0En los supuestos previstos en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 248 del CCyC, del documento de afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n deber\u00e1n surgir los datos de la constituci\u00f3n originaria. Este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo regula el supuesto de afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n. Recordamos que toda vez que se otorga una desafectaci\u00f3n sin extinci\u00f3n del r\u00e9gimen, es decir, sin que el propietario renuncie, se produce la correlativa afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n; por ejemplo, se desafecta el inmueble que se vende y a la vez se afecta (\u201cla afectaci\u00f3n se transmite\u201d) \u2013a nuestro juicio, de pleno derecho y sin soluci\u00f3n de continuidad\u2013 la totalidad del importe del precio de venta. Al afectarse por subrogaci\u00f3n la nueva vivienda, es decir, al emplearse dicho importe en la adquisici\u00f3n, no solo deber\u00edan surgir del instrumento los datos de la \u201cconstituci\u00f3n originaria\u201d sino los de las sucesivas subrogaciones (desafectaciones y afectaciones) y eventuales ampliaciones o reducciones de la parte del valor incorporada al r\u00e9gimen.<\/p>\n La frase \u201cconstituci\u00f3n originaria\u201d que emplea la\u00a0DTR<\/a>\u00a0en principio nos parece redundante, pues la\u00a0constituci\u00f3n<\/strong>\u00a0implica el\u00a0origen<\/strong>\u00a0del r\u00e9gimen. Oportunamente, en un primer aporte que intentamos hacer sobre esta figura, distinguimos la constituci\u00f3n de la afectaci\u00f3n y de su inscripci\u00f3n, y la desafectaci\u00f3n de la extinci\u00f3n y de la cancelaci\u00f3n[4]<\/span><\/a>. La constituci\u00f3n implica necesariamente la\u00a0afectaci\u00f3n originaria<\/strong>. A toda constituci\u00f3n le corresponde una afectaci\u00f3n, pero no a la inversa; la constituci\u00f3n implica el arranque del r\u00e9gimen, y para que esto ocurra es preciso, entre otros requisitos, afectar un bien. Si bien el\u00a0CCCN<\/a>\u00a0alude las m\u00e1s de las veces a la afectaci\u00f3n, la constituci\u00f3n est\u00e1 prevista en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 252, 253, 254 y 255 (inc.\u00a0b) y la figura del constituyente en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 246, 250 y 255 (incs.\u00a0a y d). Mientras que el constituyente es quien le da origen al r\u00e9gimen, es decir, quien afecta por primera vez un bien al mismo, el afectante no siempre es el constituyente.<\/p>\n Entendemos que el constituyente es el \u201cprimer afectante\u201d pero no el \u00fanico afectante, pues el beneficiario no constituyente que devino propietario tambi\u00e9n puede ser afectante-ampliador respecto del r\u00e9gimen constituido por su antecesor. Por ejemplo: un se\u00f1or soltero llamado Juan constituye el r\u00e9gimen de vivienda y designa beneficiario a su \u00fanico hijo, Pedro, ambos habitan el inmueble; luego fallece el constituyente, es decir, Juan, y lo hereda su hijo beneficiario, Pedro, quien deviene en propietario del inmueble afectado por su padre; el r\u00e9gimen subsiste, pues muri\u00f3 el constituyente pero vive uno de los beneficiarios (art.\u00a0255 inc.\u00a0d). El beneficiario no constituyente devenido propietario, es decir, Pedro, puede subrogar el beneficio, pues ninguna norma impone que el otorgante de la subrogaci\u00f3n debe ser el constituyente del r\u00e9gimen. El \u00fanico requisito que se exige para operar la subrogaci\u00f3n es ser \u201cpropietario\u201d del bien subrogante y del bien subrogado. Advertimos que el ante\u00faltimo p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 249 prev\u00e9 que el remanente de la subasta del inmueble afectado \u201cse entrega al propietario del inmueble\u201d, no al \u201cconstituyente\u201d. Que el remanente se entregue al propietario en rigor significa que no puede ser embargado por \u201clos acreedores sin derecho a requerir la ejecuci\u00f3n\u201d (antepen\u00faltimo p\u00e1rrafo del art.\u00a0249). Es decir que el remanente se le entrega al propietario, sea el constituyente o sea el beneficiario, quien puede reinvertirlo en una nueva vivienda protegida por el mismo r\u00e9gimen que fuera constituido (pero con un objeto y un propietario distintos de los originarios).<\/p>\n La figura del propietario constituyente est\u00e1 contemplada en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 246 CCCN. Tambi\u00e9n est\u00e1 prevista en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 250, que se refiere a la transmisi\u00f3n del inmueble por el constituyente que est\u00e1 casado o vive en uni\u00f3n convivencial inscripta. Esta distinci\u00f3n entre propietario y constituyente nos conduce a lo siguiente: el beneficiario que devino propietario no puede en tal car\u00e1cter ampliar el r\u00e9gimen, sino que debe constituir uno nuevo que complemente el anterior. Nos explicamos: solo pueden ser beneficiarios del r\u00e9gimen los sujetos mencionados en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 246, quienes deben tener v\u00edncu\u00adlo familiar con el propietario constituyente. Es decir que el beneficiario no constituyente devenido propietario no puede a su vez designar beneficiarios, a menos que se erija en constituyente. Ejemplificamos siguiendo con el caso anterior: Pedro \u2013quien hered\u00f3 el inmueble que su padre, Juan, afect\u00f3 por constituci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda, design\u00e1ndolo beneficiario\u2013 tiene un hijo menor de edad, Ulises, con su conviviente,[5]<\/span><\/a>\u00a0Mar\u00eda; todos cohabitan en el inmueble. El \u00fanico beneficiario del r\u00e9gimen constituido por Juan es Pedro; para que Ulises pueda ser designado beneficiario, Pedro debe constituir un nuevo r\u00e9gimen sobre el mismo inmueble y designarlo beneficiario (podr\u00eda designarse tambi\u00e9n a s\u00ed mismo, aunque tal designaci\u00f3n se superponga con la que oportunamente hizo Juan), el que se a\u00f1adir\u00eda al \u201cconstituido originariamente<\/strong>\u201d por Juan. Si Pedro no constituyera un nuevo r\u00e9gimen que se adicione al anterior, \u00e9l podr\u00eda solicitar la desafectaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n del r\u00e9gimen constituido por Juan con prescindencia de la conformidad de Mar\u00eda, su conviviente, pues Pedro no es el constituyente (art.\u00a0255 inc.\u00a0a). Pero al constituir un nuevo r\u00e9gimen sobre el mismo inmueble y designar beneficiario a Ulises, la desafectaci\u00f3n s\u00ed requerir\u00eda el asentimiento de Mar\u00eda.<\/p>\n Ventajas de admitir la constituci\u00f3n a\u00f1adida del r\u00e9gimen:<\/p>\n Si no se permitiera la constituci\u00f3n a\u00f1adida, Pedro deber\u00eda renunciar al r\u00e9gimen constituido por su padre y constituir uno nuevo para incorporar a Ulises como beneficiario. Ello eliminar\u00eda la ventaja referida anteriormente (2). La ley proh\u00edbe afectar al r\u00e9gimen dos o m\u00e1s inmuebles (art.\u00a0244 3\u00ba p\u00e1rr.), pero no proh\u00edbe que sobre un mismo inmueble recaigan dos constituciones. Si no se le permitiera a Pedro a\u00f1adir otra constituci\u00f3n a la originaria, se discriminar\u00eda a Ulises por causa de ser su padre, beneficiario devenido propietario, y adem\u00e1s se colocar\u00eda a Pedro en la inc\u00f3moda situaci\u00f3n de tener que optar por renunciar a la protecci\u00f3n constituida por Juan o brindar protecci\u00f3n\u00a0ex tunc<\/em>\u00a0a su hijo Ulises. Si Pedro renunciara al r\u00e9gimen constituido por Juan, el inmueble podr\u00eda ser ejecutado por todas las deudas de causa anterior a la desafectaci\u00f3n y Ulises quedar\u00eda sin vivienda. Si Pedro dejara vigente el r\u00e9gimen constituido por Juan, al fallecer Pedro dicho r\u00e9gimen se extinguir\u00eda (art.\u00a0255 inc.\u00a0d\u00a0in fine<\/em>), y tambi\u00e9n en este caso Ulises quedar\u00eda sin protecci\u00f3n. La doble constituci\u00f3n o la adici\u00f3n de la constituci\u00f3n otorgada por el beneficiario devenido propietario permiten proteger a Ulises de una manera integral. As\u00ed el Estado argentino cumple una medida apropiada para ayudar a los padres y a otras personas responsables por el ni\u00f1o a darle efectividad al derecho de todo ni\u00f1o a un nivel de vida adecuado para su desarrollo f\u00edsico, mental, espiritual, moral y social, particularmente con respecto a la vivienda (art.\u00a027 de la\u00a0Convenci\u00f3n sobre los Derechos del Ni\u00f1o<\/a>).<\/p>\n El desdoblamiento del car\u00e1cter de constituyente y propietario permite arribar a la siguiente conclusi\u00f3n: si el propietario constituyente transmite el inmueble afectado al beneficiario, para que este pueda enajenarlo es necesario el asentimiento del c\u00f3nyuge o conviviente del \u201cconstituyente\u201d (art.\u00a0250 CCCN) originario, y no el del c\u00f3nyuge o conviviente del \u201cpropietario\u201d. A su vez, como el beneficiario devino propietario, puede erigirse tambi\u00e9n en constituyente, es decir, otorgar una nueva constituci\u00f3n sobre el mismo inmueble, a efectos de hacer \u00e9l su propia designaci\u00f3n de beneficiarios. En ese caso la enajenaci\u00f3n o gravamen del inmueble requiere del asentimiento del c\u00f3nyuge o conviviente del primer constituyente y tambi\u00e9n el del c\u00f3nyuge o conviviente del constituyente \u201ca\u00f1adido\u201d.<\/p>\n Por otra parte, el segundo p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 de la DTR nos merece algunos comentarios reprobatorios. Ponemos de relieve algunos de los que a nuestro juicio son defectos de la norma, con el fin de impulsar su correcci\u00f3n.<\/p>\n Carece de claridad y precisi\u00f3n la frase \u201ccuando la desafectaci\u00f3n y la afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n no sean simult\u00e1neas\u201d, dado que toda desafectaci\u00f3n y afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n son \u201csimult\u00e1neas\u201d: al venderse el inmueble afectado, este es subrogado sin soluci\u00f3n de continuidad por el importe del precio de su venta, que ingresa al r\u00e9gimen de vivienda en lugar de aquel; este importe, a su vez, al emplearse para pagar el precio de compra de la nueva vivienda, es subrogado por esta, es decir, se desafecta, y as\u00ed hasta la extinci\u00f3n total del r\u00e9gimen. En la subrogaci\u00f3n\u00a0a toda desafectaci\u00f3n objetiva corresponde la correlativa afectaci\u00f3n ambas son siempre simult\u00e1neas<\/strong>, las dos caras de una misma moneda; el r\u00e9gimen contin\u00faa vigente y cambia sin soluci\u00f3n de continuidad el objeto sobre el que recae.<\/p>\n Pocas veces sucede en la praxis que la afectaci\u00f3n \u201cse transmite\u201d (art.\u00a0248) de una vivienda a la otra directamente, de un inmueble a otro sin soluci\u00f3n de continuidad. Ello sucede cuando a cambio de la vivienda transmitida (que se desafecta) se recibe como contraprestaci\u00f3n la nueva vivienda (que se afecta), por ejemplo, a trav\u00e9s de un contrato de permuta de la \u201cvivienda anterior\u201d por la \u201cvivienda nueva\u201d. En los casos en que la contraprestaci\u00f3n a favor de quien enajena su vivienda no consiste en la nueva vivienda, la afectaci\u00f3n \u201cse transmite\u201d al \u201cimporte\u201d y luego pasa de este a la nueva vivienda que se adquiera por reinversi\u00f3n.<\/p>\n Podr\u00eda ocurrir tambi\u00e9n que la afectaci\u00f3n \u201cse transmita\u201d (art.\u00a0248) de una vivienda a la otra \u201cdirectamente\u201d pero no de manera \u201csimult\u00e1nea\u201d (inmediata). Por ejemplo: el propietario enajena su vivienda y el adquirente se obliga a demolerla, construir en el terreno un edificio y entregarle a cambio un departamento que el propietario subrogar\u00e1 en lugar de la vivienda anterior. En este caso el traspaso no es \u201cdirecto\u201d de vivienda vieja a vivienda nueva, pues el beneficio pasa de la vivienda desafectada al cr\u00e9dito que al enajenante le queda contra el adquirente. Si este incumpliera su obligaci\u00f3n y el enajenante resolviera el contrato, el beneficio pasar\u00eda del cr\u00e9dito a la indemnizaci\u00f3n sustitutiva, una vez cobrada la misma. Del cr\u00e9dito contra el adquirente del terreno pasar\u00e1, en caso de cumplirse el contrato, al dominio del departamento que el enajenante del terreno adquiera por permuta.<\/p>\n No descartamos que entre la percepci\u00f3n del precio de venta y la compra de la nueva vivienda medie alguna otra operaci\u00f3n \u2013siempre que esta sea compatible con el r\u00e9gimen\u2013; por ejemplo: dep\u00f3sito bancario, sea a la vista o a plazo, para resguardar \u201cla vivienda\u201d. Puede ocurrir que la percepci\u00f3n del importe no sea en el mismo acto de enajenaci\u00f3n de la vivienda, o sea, que se difiera el pago, que el enajenante-subrogante-acreedor del saldo de precio descuente el cr\u00e9dito para hacerse de dinero l\u00edquido para reinvertir en la adquisici\u00f3n de la nueva vivienda, etc. El bien afectado puede consistir, pues, en un inmueble con destino vivienda, el importe cobrado en concepto de precio de venta del mismo, el cr\u00e9dito por saldo de precio, el cr\u00e9dito contra el banco depositario del importe, el cr\u00e9dito contra el permutante-constructor, etc.<\/p>\n En la mayor\u00eda de los casos, entre las dos viviendas, el r\u00e9gimen recaer\u00e1 sobre el \u201cimporte\u201d de la enajenaci\u00f3n de la primera vivienda. Para la continuidad del r\u00e9gimen es condici\u00f3n que este recaiga sin soluci\u00f3n de continuidad sobre un objeto id\u00f3neo. De all\u00ed que en un primer an\u00e1lisis que hici\u00e9ramos de la subrogaci\u00f3n en el r\u00e9gimen de vivienda hayamos resaltado la necesidad de que el organismo de aplicaci\u00f3n implemente los medios necesarios a efectos de establecer la trazabilidad, al menos, de los aspectos objetivos del r\u00e9gimen (bien afectado y parte del valor cubierta), a fin de resguardar equilibradamente los diversos intereses en juego (constituyente, beneficiarios, acreedores).[7]<\/span><\/a><\/p>\n La afectaci\u00f3n abarca tambi\u00e9n los frutos indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios, seg\u00fan resulta del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 251. Este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo evidencia que\u00a0los frutos que produce el bien incorporado al r\u00e9gimen, sea este un inmueble\u00a0<\/strong>(como reza la norma)\u00a0o una suma que lo sustituya en concepto de indemnizaci\u00f3n o precio, ampl\u00edan objetivamente la afectaci\u00f3n\u00a0<\/strong>ipso iure<\/strong>. Es decir, los intereses que produzca el importe subrogado, por ejemplo, por su dep\u00f3sito bancario a plazo fijo, quedan comprendidos autom\u00e1ticamente en la afectaci\u00f3n, sin necesidad de una manifestaci\u00f3n de voluntad del propietario en ese sentido. La incorporaci\u00f3n de los intereses al r\u00e9gimen se produce \u2013y a nuestro juicio es oponible\u2013 con su devengamiento.<\/p>\n El uso de la palabra \u201csimult\u00e1neas\u201d en el segundo p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 de la DTR para calificar la enajenaci\u00f3n de la vivienda y la correlativa adquisici\u00f3n de la sustituta no es adecuado. Preferimos reservar dicha expresi\u00f3n para aludir al supuesto de \u201ctracto abreviado\u201d contemplado en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 16, inciso d), de la\u00a0Ley 17801<\/a>. Nos parece que la DTR pretende referirse a la hip\u00f3tesis en que no media lapso entre la enajenaci\u00f3n de la vivienda afectada[8]<\/span><\/a>\u00a0y la adquisici\u00f3n de la sustituta, es decir, entre la enajenaci\u00f3n-desafectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n y la adquisici\u00f3n-afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n. Nos preguntamos si el Registro medir\u00e1 esa \u201causencia de lapso\u201d con el mismo criterio de simultaneidad que rige para los supuestos comprendidos en la Ley 17801 (art.\u00a016 inc.\u00a0d): \u00bfla enajenaci\u00f3n y la adquisici\u00f3n deben otorgarse en un \u201cmismo escritorio y momento\u201d o alcanza con que los dos actos se otorguen el mismo d\u00eda?<\/p>\n Recordemos que la simultaneidad, en el contexto del citado ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 16, refiere a un supuesto de legitimaci\u00f3n para disponer: el autorizante de la segunda escritura legitima al disponente en base a la primera escritura. En tal hip\u00f3tesis (la del art.\u00a016), en la segunda escritura debe expresarse \u201cla relaci\u00f3n de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisi\u00f3n o adjudicaci\u00f3n, a partir del que figure inscripto en el Registro\u201d. Es decir, el \u201csegundo escribano\u201d debe controlar el primer acto a efectos de evaluar la legitimaci\u00f3n de quien dispone en la escritura que \u00e9l autoriza y hacer en esta escritura la relaci\u00f3n de los antecedentes correspondientes; y el \u201cprimer escribano\u201d no tiene nada que hacer respecto de la segunda escritura, aunque presencia su otorgamiento. En la hip\u00f3tesis del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 16 (inc.\u00a0d) ambos escribanos \u201cterminan\u201d el acto al mismo tiempo y en un mismo escritorio, seg\u00fan el criterio de simultaneidad que maneja el Registro porte\u00f1o.<\/p>\n Sin embargo, la denominada simultaneidad por el segundo p\u00e1rrafo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 plantea una din\u00e1mica de hechos distinta, pues, a diferencia de la hip\u00f3tesis del inciso d) del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 16, no se refiere al mismo objeto \u2013precisamente la subrogaci\u00f3n implica cambio de objeto afectado al r\u00e9gimen\u2013[9]<\/span><\/a>\u00a0ni a un supuesto de legitimaci\u00f3n para disponer: el \u201cprimer escribano\u201d autoriza la escritura de desafectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n (es decir, sin cancelaci\u00f3n) de la vivienda y de enajenaci\u00f3n de la misma, y el \u201csegundo escribano\u201d autoriza la de adquisici\u00f3n de la nueva vivienda y su afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n (sin constituci\u00f3n) al r\u00e9gimen de vivienda. En la segunda escritura, calificada de \u201csimult\u00e1nea\u201d por el referido ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4, el autorizante deja constancia de \u201clos datos de la constituci\u00f3n originaria\u201d, siendo innecesario, seg\u00fan la DTR, que en ese caso (enajenaci\u00f3n y adquisici\u00f3n \u201csimult\u00e1neas\u201d) el autorizante de la \u201cprimera escritura\u201d haga constar la\u00a0expresa \u201creserva\u201d<\/strong>\u00a0del desafectante de subrogar el beneficio. Sin embargo, por no tratarse de un supuesto de legitimaci\u00f3n para disponer, el \u201cprimer escribano\u201d normalmente no presencia el segundo acto (ni el \u201csegundo escribano\u201d el primer acto), es decir, el de adquisici\u00f3n de la nueva vivienda, que no necesariamente se hace en el \u201cmismo escritorio\u201d y \u201cmismo momento\u201d, por lo que mal podr\u00eda legitimar en \u201csu escritura\u201d la falta de expresa \u201creserva\u201d del desafectante, como\u00a0a contrario sensu<\/em>\u00a0se desprende de la DTR. Si el segundo acto no se otorgara por cualquier raz\u00f3n en la oportunidad prevista (coet\u00e1neamente con el primer acto), el \u201cprimer escribano\u201d que ya hubiera autorizado su escritura no estar\u00eda en condiciones de hacer constar en la misma la \u201creserva\u201d expresa. \u00bfAcaso el desafectante deber\u00eda otorgar una escritura complementaria de \u201creserva\u201d expresa? \u00bfLa \u201creserva\u201d expresa hecha en un acto posterior es id\u00f3nea para conservar el beneficio? Entonces concluimos que si la aludida \u201creserva\u201d fuera necesaria a los efectos de conservar el beneficio (cuesti\u00f3n que descartamos de plano), deber\u00eda efectuarse siempre, en todos los casos, aun en las hip\u00f3tesis de presunta \u201csimultaneidad\u201d en los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4, por si se frustrara el segundo acto.<\/p>\n Nos preguntamos \u00bfqu\u00e9 sucede si no se hace la \u201creserva\u201d? \u00bfAcaso se pierde el beneficio? Entendemos que la respuesta es negativa, dado que: 1) los derechos no se reservan sino que se ejercen; 2) no cabe presumir actos abdicativos, y, por lo tanto, la extinci\u00f3n voluntaria del r\u00e9gimen debe interpretarse restrictivamente; 3) la subrogaci\u00f3n opera de pleno derecho, pues la afectaci\u00f3n \u201cse transmite\u201d, seg\u00fan resulta del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 248 CCCN, sin necesidad de ninguna manifestaci\u00f3n en tal sentido por parte del desafectante (del inmueble)-afectante (del importe). Entendemos que la frase \u201cse transmite\u201d del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 248 opera como norma supletoria: si nada se expresa en el acto de desafectaci\u00f3n, la subrogaci\u00f3n opera autom\u00e1ticamente; siempre habr\u00e1 tiempo para abdicar del r\u00e9gimen. En este sentido, la ley es sabia pues pone al desafectante al abrigo de su omisi\u00f3n de subrogar la afectaci\u00f3n o de un asesoramiento incorrecto.<\/p>\n No advertimos raz\u00f3n atendible por la que el Registro exige que en la escritura de enajenaci\u00f3n y desafectaci\u00f3n el enajenante haga \u201creserva\u201d expresa. El Registro no toma raz\u00f3n de la \u201creserva\u201d en el folio correspondiente al inmueble desafectado y enajenado, pues el desafectante deja de ser su titular; adem\u00e1s, dicho folio no ser\u00eda el lugar adecuado para asentarla.<\/p>\n Por otra parte, el Registro omite exigir que en la escritura de afectaci\u00f3n por sub\u00adrogaci\u00f3n se deje constancia de la trazabilidad objetiva del r\u00e9gimen de vivienda; solo exige que se asienten \u201clos datos de la constituci\u00f3n originaria\u201d pero no los de las sucesivas subrogaciones que se hayan producido. Esto, sumado a que el Registro no toma raz\u00f3n de la \u201creserva\u201d, nos suena a que se pretende trasladar la trazabilidad a los escribanos y sus protocolos, desentendi\u00e9ndose el organismo de aplicaci\u00f3n del control de legalidad que le cabe hacer al respecto. Como el Registro, en el estado actual de avance de su t\u00e9cnica, no toma raz\u00f3n de la subrogaci\u00f3n que no tenga por objeto un inmueble, pretende que esta se haga \u00fanicamente en las escrituras, a trav\u00e9s de la expresa \u201creserva\u201d, y que sean los escribanos los \u201c\u00fanicos\u201d que controlen y, por lo tanto, los \u00fanicos responsables. Que el Registro no exija que en las escrituras de afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n se deje constancia de los datos de las subrogaciones que le sigan a la \u201cconstituci\u00f3n originaria\u201d lo coloca en condiciones de no poder controlar la trazabilidad del objeto a los efectos de acceder o no a la petici\u00f3n registral. Recordemos que el Registro \u00fanicamente puede controlar ateni\u00e9ndose a lo que resultare de los documentos presentados a registro y de los asientos respectivos. Exhortamos a los colegas a que no se limiten en los casos de afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n a dejar constancia \u00fanicamente de los datos correspondientes a la \u201cconstituci\u00f3n originaria\u201d, sino que expongan de manera circunstanciada todos los datos, a efectos de alcanzar la completa trazabilidad del r\u00e9gimen.<\/p>\n Concluimos en este punto que la \u201creserva\u201d expresa de subrogar el beneficio es inexigible, por inoperante. La subrogaci\u00f3n de la vivienda desafectada por el importe del precio de su venta es autom\u00e1tica. La falta de \u201creserva\u201d no obsta la subrogaci\u00f3n, a menos que del contenido del acto de desafectaci\u00f3n se colija con certidumbre la intenci\u00f3n del desafectante de provocar la extinci\u00f3n del r\u00e9gimen. La exigencia de que la \u201creserva\u201d se exprese apunta \u00fanicamente a la facilitaci\u00f3n del control de legalidad en la subrogaci\u00f3n, que debe ser efectuado por el autorizante del documento de afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n, sea el escribano o sea el Registro.<\/p>\n La omisi\u00f3n de asentar la trazabilidad objetiva del r\u00e9gimen en el Registro de la Propiedad Inmueble es contra legem, pues \u201cla afectaci\u00f3n se inscribe en el registro de la Propiedad Inmueble\u201d (art.\u00a0244, 2\u00ba p\u00e1rr., CCCN) y \u201cse transmite [\u2026] a los importes que la sustituyen \u2013se entiende a la vivienda\u2013 en concepto de indemnizaci\u00f3n o precio\u201d (art.\u00a0248 CCCN). Del juego de ambos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos resulta que la afectaci\u00f3n que recae sobre el importe tambi\u00e9n debe inscribirse en el Registro. Este deber no es antojadizo, sino que se establece para proteger a los beneficiarios del r\u00e9gimen de los ataques de los acreedores excluidos,[10]<\/span><\/a>\u00a0adem\u00e1s de, entre otras bondades, para evitar conflictos o simplificar la prueba para la resoluci\u00f3n judicial de los que se plantearan.<\/p>\n No se alegue que la \u201creserva\u201d expresa que, seg\u00fan la DTR, debe hacerse en las escrituras p\u00fablicas hace las veces de la registraci\u00f3n de la afectaci\u00f3n que recae sobre el importe, pues el acceso a los protocolos notariales es mucho m\u00e1s restringido que al Registro. Los escribanos deben guardar estricta reserva del protocolo y exhibirlo solo en los casos legalmente previstos (arts.\u00a029, inc.\u00a0j, y 73,\u00a0Ley 404<\/a>): a) por orden de juez competente; o b) a requerimiento de quienes tuvieren inter\u00e9s leg\u00edtimo en relaci\u00f3n con los respectivos documentos, entre quienes no se menciona a los acreedores del propietario del inmueble afectado al r\u00e9gimen de vivienda. En cambio, el Registro es p\u00fablico para quien tenga inter\u00e9s leg\u00edtimo en averiguar el estado jur\u00eddico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas (art.\u00a021 Ley 17801).<\/p>\n La actitud evasiva del Registro resulta perjudicial para el sistema, pues deja \u201cescondida\u201d informaci\u00f3n que es relevante para el ejercicio adecuado de los derechos por parte de los acreedores del propietario. Entendemos las dificultades del organismo registral de idear un sistema adecuado y de llevarlo a la pr\u00e1ctica y aceptamos que, mientras trabaje en esa direcci\u00f3n, acuda a la colaboraci\u00f3n de, por ejemplo, los escribanos, tal como en su oportunidad sucedi\u00f3 con el r\u00e9gimen de prehorizontalidad (arts.\u00a034 y 35\u00a0Ley 19724<\/a>\u00a0[11]<\/span><\/a>, derogada por la Ley 26994).<\/p>\n Lamentablemente no es esta, a nuestro juicio, la \u00fanica omisi\u00f3n que cabe reprocharle al Registro en orden a la publicidad del r\u00e9gimen de vivienda, pues entendemos que deber\u00eda exteriorizar en los folios reales los datos de individualizaci\u00f3n de los beneficiarios, a fin de posibilitarles a los acreedores contar con la informaci\u00f3n que les permita ejercitar m\u00e1s f\u00e1cilmente, de manera extrajudicial, el control de la vigencia o no del r\u00e9gimen.<\/p>\n Seg\u00fan el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 14 de la Ley 17801, todo asiento registral debe practicarse con la especificaci\u00f3n de las circunstancias particulares \u2013se entiende de trascendencia real (art.\u00a012)\u2013 que resulten de los respectivos documentos, especialmente en relaci\u00f3n con el derecho que se inscriba. Siendo la existencia de beneficiarios condici\u00f3n de constituci\u00f3n y de subsistencia del r\u00e9gimen, que impacta en el derecho real modificando su contenido ordinario, no encontramos justificaci\u00f3n para no exteriorizar en el asiento registral los datos de todos los beneficiarios, dado que aquellos permitir\u00e1n indagar o facilitar\u00e1n la indagaci\u00f3n por parte de los acreedores del propietario acerca de la subsistencia o no del r\u00e9gimen.<\/p>\n Por otra parte, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 248 CCCN establece que la afectaci\u00f3n \u201cse transmite\u201d a los importes que sustituyan la vivienda en concepto de precio. La subrogaci\u00f3n o \u201ctransmisi\u00f3n de la afectaci\u00f3n\u201d en la terminolog\u00eda legal es autom\u00e1tica, no dependiente de ninguna expresi\u00f3n de voluntad del propietario en tal sentido. La ley no condiciona la subrogaci\u00f3n a que el constituyente manifieste su voluntad de prevalerse de la misma al enajenar la vivienda afectada. En este sentido, la ley suple su voluntad, la presume, como medida tuitiva de preservaci\u00f3n de la protecci\u00f3n. Mientras el constituyente no solicite la desafectaci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n (art.\u00a0250 inc.\u00a0a), es decir, mientras no renuncie a la aplicaci\u00f3n del estatuto del r\u00e9gimen de vivienda, este se le aplica.<\/p>\n Sabido es que los derechos no se reservan sino que se ejercen y que la renuncia a ellos no se presume. El Registro, con la interpretaci\u00f3n que resulta del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 de la DTR, deja sin efecto la protecci\u00f3n legal, la invierte ileg\u00edtimamente en perjuicio del propietario, pues pone a cargo de este al enajenar el inmueble afectado la carga de efectuar la reserva de subrogar el beneficio.<\/p>\n Otro supuesto en el que la afectaci\u00f3n \u201cse transmite\u201d de una vivienda a la otra sin soluci\u00f3n de continuidad tiene lugar cuando el propietario de dos inmuebles \u201ctraslada\u201d la afectaci\u00f3n de uno al otro, hip\u00f3tesis que la DTR no prev\u00e9. Si bien el CCCN exige para la subrogaci\u00f3n que \u201cla vivienda se adquiera en sustituci\u00f3n de la afectada\u201d, ello no obsta que la \u201csegunda vivienda\u201d se adquiera antes de enajenarse la \u201cprimera\u201d. Por ejemplo: el constituyente otorga boleto de compraventa de la vivienda afectada por el precio de un mill\u00f3n de pesos, de los cuales cobra cuatrocientos mil contra la firma del boleto; con esta suma el constituyente adquiere por escritura p\u00fablica de compra la \u201csegunda vivienda\u201d antes de otorgar la de venta de la \u201cprimera\u201d. En este caso la sustituci\u00f3n sucede antes de la enajenaci\u00f3n de la \u201cprimera vivienda\u201d.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00abArt\u00edculo 5<\/strong>.\u00a0A los efectos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 244, 2\u00ba p\u00e1rrafo, la solicitud de afectaci\u00f3n mediante petici\u00f3n constitutiva ante este Registro, la escritura notarial o la decisi\u00f3n judicial que disponga la afectaci\u00f3n deber\u00e1 tener ingreso en el ordenamiento diario previsto por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 19 y 40 de la Ley N\u00ba 17801<\/em>\u00bb.<\/p>\n El p\u00e1rrafo citado por la\u00a0DTR<\/a>\u00a0establece que la afectaci\u00f3n se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble seg\u00fan las formas previstas en las reglas locales, y que la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la Ley Nacional del Registro Inmobiliario.<\/p>\n Nos parece que al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 5 de la DTR le falta contundencia, que su redacci\u00f3n no responde a una determinaci\u00f3n firme de defensa de la vivienda. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo nos parece inocuo, c\u00e1ndido. Sin dudas, a lo que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 244, 2\u00ba p\u00e1rrafo, CCCN apunta es a poner en funcionamiento, con relaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda, el sistema de retro-prioridad basado en la posibilidad de reservar la prioridad v\u00eda el pedido de la certificaci\u00f3n dominial referida en los art\u00edculos 22 y siguientes de la Ley 17801. La remisi\u00f3n que hace el CCCN es a \u201clas normas contenidas en la Ley Nacional del Registro Inmobiliario\u201d, a todas, sin especificar ninguna en particular, de manera que cabe entender que juegan tambi\u00e9n las que resultan de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 5, 25 y concordantes, que articulan la retro-prioridad protectoria. La referencia a los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 19 y 40 hecha en la DTR nos hace sospechar de la intenci\u00f3n del organismo de eludir el sistema de retro-prioridad al que apunta el CCCN para la figura en an\u00e1lisis, sospecha que esperamos no tenga correlato en la praxis registral.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00abArt\u00edculo 6<\/strong>.\u00a0Las normas de esta disposici\u00f3n se aplicar\u00e1n en la calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de los documentos notariales y administrativos autorizados a partir del 1\u00ba de agosto de 2015, fecha en la que entrar\u00e1 en vigencia la presente disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral<\/em>\u00bb.<\/p>\n Cabe formular una precisi\u00f3n en orden a lo preceptuado en este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo: como criterio general aceptamos el establecido en este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo; sin embargo, tambi\u00e9n cabe aplicar las normas de la DTR y del CCCN a los documentos autorizados con anterioridad al 1 de agosto de 2015 que prevean el diferimiento de sus efectos a tal fecha.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> La\u00a0OS<\/a>\u00a0carece de articulado en su Anexo I, en el que se establecen los criterios de aplicaci\u00f3n. Estos criterios se presentan a texto \u201ccorrido\u201d, de manera que la invocaci\u00f3n e individualizaci\u00f3n de las normas aplicables se tornan dificultosas. La t\u00e9cnica legislativa dista de ser la adecuada.<\/p>\n En las p\u00e1ginas 11 y 12 de la OS se prev\u00e9n algunos criterios aplicables al r\u00e9gimen de vivienda:<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u25a0\u00abEl efecto de la registraci\u00f3n de la afectaci\u00f3n a vivienda contin\u00faa siendo constitutivo<\/em>\u00bb.<\/p>\n Esta afirmaci\u00f3n nos resulta dogm\u00e1tica, pues no cita norma alguna en la que basarse; y no encontramos en el CCCN ninguna norma que permita darle sustento. M\u00e1s all\u00e1 de lo verdadero o falso de tal afirmaci\u00f3n, el mecanismo de retro-prioridad no se contrapone con un sistema de inscripci\u00f3n constitutivo, tal como lo evidencia el sistema registral automotor (arts.\u00a01 y 16\u00a0Decreto-ley 6582\/1958 TO 1997<\/a>).<\/p>\n Al derogarse la\u00a0Ley 14394<\/a>, las diferentes interpretaciones que se suscitaron en orden a los alcances de su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 35 quedaron pr\u00e1cticamente sin efecto. La cuesti\u00f3n del car\u00e1cter de la inscripci\u00f3n pierde relevancia al establecer el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 244 CCCN que \u201cla prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la Ley Nacional del Registro Inmobiliario\u201d: cualquiera sea el car\u00e1cter de la inscripci\u00f3n, no cabe duda ante la contundencia de su texto de que el efecto de ella se retrotrae a la fecha del asiento de reserva de prioridad o, en su defecto, a la de presentaci\u00f3n del documento de constituci\u00f3n.<\/p>\n Formulamos una aclaraci\u00f3n al texto de la OS: el car\u00e1cter supuestamente constitutivo de la registraci\u00f3n no debe referirse a toda afectaci\u00f3n sino a la afectaci\u00f3n por constituci\u00f3n, ya que en el caso de la subrogaci\u00f3n la afectaci\u00f3n \u201cse transmite\u201d ora a la nueva vivienda, ora al importe del precio o indemnizaci\u00f3n, pero en todo caso de pleno derecho, seg\u00fan los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 248, sin necesidad de registraci\u00f3n alguna.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u25a0\u00abPor no haberse modificado el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 23 de la Ley 17801, no se requiere ni se expedir\u00e1 certificado de dominio para su afectaci\u00f3n<\/em>\u00bb.<\/p>\n Esta afirmaci\u00f3n va a contrapelo de que \u201cla prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario\u201d. La remisi\u00f3n que efect\u00faa el CCCN es \u2013reiteramos\u2013 a todas las normas regulatorias de la prioridad temporal. La expedici\u00f3n del certificado pone en funcionamiento el sistema de retro-prioridad, por lo que la denegatoria registral a emitirlo constituye a nuestro juicio un desacato a lo establecido en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 244 CCCN (2\u00ba p\u00e1rr.) en cuanto dispone la aplicaci\u00f3n de (todas) las normas regulatorias de la prioridad temporal previstas en la Ley 17801, entre las cuales est\u00e1n los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 5 y 22. Remitimos a los comentarios que al respecto efectuamos al referirnos al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 de la DTR porte\u00f1a.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u25a0\u00ab[La afectaci\u00f3n] puede ser solicitada por el titular registral<\/em>\u00bb.<\/p>\n Desarrollamos este punto al comentar el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2 de la DTR porte\u00f1a. La exigencia de que el titular est\u00e9 inscripto obstar\u00eda la afectaci\u00f3n por la modalidad de tracto sucesivo abreviado.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u25a0\u00abLos beneficiarios no se publicitar\u00e1n en los asientos, quedando individualizados s\u00f3lo en la minuta rogatoria<\/em>\u00bb.<\/p>\n El Registro debe poner la informaci\u00f3n a mano del p\u00fablico usuario, ya que de lo contrario se aleja de las razones que dan sustento a su propia existencia. La ocultaci\u00f3n de informaci\u00f3n constituye un obs\u00adt\u00e1cu\u00adlo al ejercicio de los derechos de los acreedores del propietario. Nos remitimos a los comentarios que hicimos al respecto al glosar el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 de la DTR.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u25a0\u00abSi el constituyente se encuentra casado o en uni\u00f3n convivencial inscripta [\u2026] el inmueble no puede ser transmitido, gravado ni desafectado sin la conformidad del c\u00f3nyuge o del conviviente<\/em>\u00bb.<\/p>\n En su momento expusimos nuestra opini\u00f3n de que el Registro no puede desconocer la existencia de la uni\u00f3n convivencial no inscripta en el Registro Local de Uniones Convivenciales si previamente tom\u00f3 raz\u00f3n del documento de afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen en el que el conviviente no inscripto fue designado beneficiario.[12]<\/span><\/a>\u00a0Tal actitud del Registro ser\u00eda contraria a la buena fe y a sus propios fines.<\/p>\n Si del documento de transmisi\u00f3n, gravamen o desafectaci\u00f3n presentado a Registro resultara que el disponente manifest\u00f3 no tener vigente ninguna uni\u00f3n convivencial en los t\u00e9rminos de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 509 y 510 CCCN, pero el conviviente no inscripto figurara como beneficiario, la falta de publicidad de esta circunstancia en el folio real y la consecuente falta de control dejar\u00edan abierta la puerta para que el disponente pueda perjudicar los derechos de su conviviente o exconviviente y dem\u00e1s integrantes del grupo familiar. Adem\u00e1s, para desafectar del r\u00e9gimen no hay deber a cargo del funcionario autorizante de tener a la vista el documento de afectaci\u00f3n y las eventuales ampliaciones o supresiones subjetivas que el constituyente haya otorgado para incorporar a otros beneficiarios al r\u00e9gimen o eliminarlos. La manera m\u00e1s sencilla y econ\u00f3mica de posibilitarle al funcionario autorizante un adecuado control de legalidad es haciendo constar en la matr\u00edcula la identificaci\u00f3n de todos los beneficiarios del r\u00e9gimen. No nos satisface el castigo penal al autor de la falsedad, sino que preferimos evitar la comisi\u00f3n del delito, y ello se logra poniendo a mano la informaci\u00f3n necesaria para advertir la posible mentira.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u25a0\u00abSe admite la sustituci\u00f3n de la vivienda afectada por otra, la cual puede ser adquirida simult\u00e1neamente con la venta del inmueble afectado o con posterioridad<\/em>\u00bb.<\/p>\n En el primer caso, junto a la \u201ccompraventa\u201d se deber\u00e1 rogar la sustituci\u00f3n. Del documento debe surgir la identificaci\u00f3n de la primitiva afectaci\u00f3n, la que debe trasladarse con sus mismos datos al inmueble que se adquiere.<\/p>\n En el segundo caso se calificar\u00e1 lo siguiente:<\/p>\n En ambos casos el inscriptor controlar\u00e1 los datos del \u201cbien de familia\u201d sustituido en la inscripci\u00f3n antecedente previo a su traslado.<\/p>\n Caben aqu\u00ed muchas de las observaciones que formulamos al comentar el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4 de la DTR. Advertimos que por tratarse de una OS, es decir, una norma interna del organismo que, por definici\u00f3n, no est\u00e1 dirigida a los administrados sino a los subordinados del director, mal puede este a trav\u00e9s de ella impartir \u00f3rdenes a los notarios (\u201cel notario deber\u00e1 referenciar la reserva\u201d). Huelga aclarar que la subrogaci\u00f3n opera pese a que la escritura de enajenaci\u00f3n\/desafectaci\u00f3n no sea de compraventa (\u00fanica a la que alude la OS); puede tratarse de una de permuta u otro t\u00edtulo que l\u00f3gicamente no excluya la subrogaci\u00f3n.<\/p>\n Si se admite \u2013como nosotros lo hacemos\u2013 que la afectaci\u00f3n supone la incorporaci\u00f3n al r\u00e9gimen no de un objeto sino estrictamente de un derecho real que recae sobre un objeto, cabe concluir que dicha afectaci\u00f3n podr\u00eda transmitirse de un derecho real a otro derecho real que recaiga sobre el mismo objeto. Por ejemplo: el due\u00f1o de un inmueble afectado al r\u00e9gimen de vivienda dona el dominio directo, se reserva su usufructo vitalicio y \u201ctraslada\u201d la afectaci\u00f3n del dominio al dominio \u00fatil (usufructo). El donatario adquiere un dominio desnudo, no afectado al r\u00e9gimen, pues este recae \u00fanicamente sobre el usufructo por subrogaci\u00f3n (del derecho real, no del objeto). El donatario puede disponer libremente de la nuda propiedad, dado que no est\u00e1 comprendida en el r\u00e9gimen de vivienda. Este criterio es acorde con el principio de transmisibilidad de los derechos reales (art.\u00a01906 CCCN) y con el principio de libertad de cargas o grav\u00e1menes reales que prima en la materia (art.\u00a01888 CCCN). De esta manera, quien necesita honrar sus deudas puede vender la nuda propiedad y hacerse de l\u00edquido para ello; podr\u00eda agregarse a la venta de la nuda propiedad, por ejemplo, un pacto de retroventa a efectos de poder recuperarla en caso de mejorar su fortuna. Nuestra propuesta permite, pues, una mayor din\u00e1mica en el tr\u00e1fico y no restringe innecesariamente el contenido de ning\u00fan derecho.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> La aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de vivienda plantea una serie de dificultades de dif\u00edcil resoluci\u00f3n. Para arribar a ella ser\u00e1 necesario atravesar un proceso de constitucionalizaci\u00f3n judicial, legislativo y acad\u00e9mico del nuevo ordenamiento. Hacia all\u00ed intentamos dirigirnos: establecer a trav\u00e9s de una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica y finalista una comunidad de principios entre la Constituci\u00f3n, el derecho p\u00fablico y el derecho privado; reconstruir la coherencia del sistema de derechos humanos con el derecho privado. Los casos que el C\u00f3digo Civil y Comercial rige deben ser resueltos seg\u00fan las leyes que resulten aplicables, conforme con la Constituci\u00f3n Nacional y los tratados de derechos humanos en los que la Rep\u00fablica sea parte.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> 1<\/a>.<\/strong>\u00a0CSJN, 14\/12\/1925, \u201cDon Pedro Emilio Bourdieu c\/ Municipalidad de la Capital s\/ devoluci\u00f3n de sumas de dinero\u201d (Fallos<\/em>, t.\u00a0145, p.\u00a0307). [N. del E.: el lector podr\u00e1 consultar el fallo\u00a0aqu\u00ed<\/a>].<\/p>\n<\/div>\n 2<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver de nuestra autor\u00eda \u201cDiscursus sobre el r\u00e9gimen de vivienda y la registraci\u00f3n de su subrogaci\u00f3n real en el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Din\u00e1mica, interpretaci\u00f3n amplia y propuestas para su implementaci\u00f3n<\/a>\u201d (on line, en\u00a0Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, n\u00ba\u00a0917, febrero 2015); particularmente el \u00a7 44: \u201cPese a la literalidad de la ley, que se refiere a una vivienda, no deber\u00eda entenderse que est\u00e1 prohibido que el RV tenga por objeto o se inicie con un terreno en el que a\u00fan no se haya construido una vivienda si es que ser\u00e1 destinado por el o los beneficiarios a ese fin. Quien \u2013no sin esfuerzo\u2013 logra acceder a la propiedad de un terreno debe poder contar con la protecci\u00f3n del RV, para luego, con la ventaja de su inejecutabilidad por los acreedores excluidos, construir su vivienda a medida que junte el dinero para pagar los derechos de construcci\u00f3n, los materiales, la mano de obra, etc.\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 3<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver de nuestra autor\u00eda\u00a0\u201cSobre algunos aspectos de la uni\u00f3n convivencial, la protecci\u00f3n de la vivienda y los pactos de convivencia. Propuestas de implementaci\u00f3n<\/a>\u201d (on line, en\u00a0Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, n\u00ba 919, noviembre 2015); particularmente los ptos. 10.15. y 11.2.1.: \u201c… la UC puede, en algunos casos, acceder al RPI aunque no est\u00e9 inscripta en el RPLUC; por ejemplo, cuando se inscribe un documento en el cual se designa beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda al conviviente no inscripto. La admisi\u00f3n registral de esa designaci\u00f3n se basa exclusivamente en una manifestaci\u00f3n del constituyente, cuya naturaleza es la de una restricci\u00f3n del poder dispositivo que el constituyente se autoimpone en beneficio del inter\u00e9s familiar. Admitida tal designaci\u00f3n, debe exigirse el asentimiento del conviviente no inscripto pese a que los arts. 250 y 255, inc. a), se refieren al \u2018conviviente inscripto\u2019. Cabe aclarar que cuando el RPI admite que un conviviente no inscripto o sus ascendientes o descendientes sean beneficiarios del r\u00e9gimen de vivienda, la inejecutabilidad e indisponibilidad de la vivienda resulta del r\u00e9gimen jur\u00eddico de la UC (art.\u00a0522) en parte y tambi\u00e9n del r\u00e9gimen de vivienda […]\u00a0el propietario puede designar beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda a su conviviente no inscripto. El art.\u00a0246, inc. a), no exige expresamente que se trate del \u2018conviviente inscripto\u2019. Adem\u00e1s, el C\u00f3digo nuevo no exige, como lo hac\u00eda la Ley 14394 en su art.\u00a043, que el propietario justifique el v\u00ednculo con los beneficiarios […] *el progenitor af\u00edn tiene respecto del hijo af\u00edn una obligaci\u00f3n alimentaria (art.\u00a0676), con independencia del tiempo de convivencia del progenitor del menor y el progenitor af\u00edn; *es admisible que dicha obligaci\u00f3n puede satisfacerse de mejor manera, en lo que a techo respecta, incorporando al hijo af\u00edn como beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda; *la existencia de dicha obligaci\u00f3n, aunque sea subsidiaria, permite interpretar que el adjetivo posesivo \u201csus\u201d contenido en el inc. a) del art.\u00a0246 habilita al constituyente del r\u00e9gimen de vivienda a designar beneficiario al hijo af\u00edn; *ser\u00eda inconstitucional exigir como requisito el transcurso del plazo de dos a\u00f1os de convivencia a efectos de que el progenitor af\u00edn pueda designar beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda al hijo af\u00edn, dado que el ISN excluye de plano esa interpretaci\u00f3n. Y concluimos: si el progenitor af\u00edn puede designar beneficiario a su hijo af\u00edn sin necesidad de que para ello transcurran los dos a\u00f1os de convivencia, cabe interpretar que tambi\u00e9n puede designar beneficiario a su conviviente, es decir, al progenitor del menor. Agregamos aqu\u00ed: podr\u00eda argumentarse en base al ISN que la \u00fanica hip\u00f3tesis en que el conviviente no inscripto puede ser designado beneficiario es cuando hay hijos menores, con capacidad restringida o incapacidad que sean designados beneficiarios. Contestamos: no permitir la designaci\u00f3n del conviviente como beneficiario por no tener un hijo menor o con discapacidad nos parece discriminatorio. Por otra parte, las normas tutelares de la familia deben interpretarse con amplitud. El reconocimiento legal de la UC como familia y la manda constitucional de protegerla integralmente deben inclinar al int\u00e9rprete por admitir la designaci\u00f3n del conviviente no inscripto como beneficiario. La designaci\u00f3n del conviviente no inscripto como beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda no afecta a los acreedores del propietario de causa posterior salvo llegado el caso en que el \u00fanico beneficiario que habita el inmueble sea el conviviente no inscripto. En este caso a nuestro juicio debe prevalecer en principio el derecho a la vivienda digna…\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 4<\/a>.\u00a0<\/strong>Cfr. nota 2.<\/p>\n<\/div>\n 5<\/a>.<\/strong>\u00a0En los t\u00e9rminos de los arts.\u00a0509 y 510\u00a0CCCN<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n 6<\/a>.<\/strong>\u00a0Quien si bien debe ser propietario al nacer el r\u00e9gimen, puede durante su vigencia transmitir la propiedad del bien afectado al beneficiario y, de esta manera, continuar siendo constituyente pero no propietario.<\/p>\n<\/div>\n 7<\/a>.<\/strong>\u00a0Cfr. nota 2.<\/p>\n<\/div>\n 8<\/a>.<\/strong>\u00a0Empleamos a lo largo del presente trabajo la frase \u201cvivienda afectada\u201d por razones de comodidad en el uso del lenguaje, pues se torna demasiado engorroso expresar que la vivienda es el objeto sobre el que recae el derecho real que se incorpora al r\u00e9gimen, como m\u00e1s adelante exponemos.<\/p>\n<\/div>\n 9<\/a>.<\/strong>\u00a0Aunque, como m\u00e1s adelante exponemos, entendemos que la subrogaci\u00f3n puede ser un cambio de derecho real que recaiga sobre el mismo objeto.<\/p>\n<\/div>\n 10<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver ob. cit.\u00a0(cfr. nota 2), \u00a7 10.<\/p>\n<\/div>\n 11<\/a>.<\/strong>\u00a0\u201cDisposiciones de aplicaci\u00f3n transitoria\u201d: Art.\u00a034. \u201cHasta tanto los Registros de la Propiedad Inmueble correspondientes a la jurisdicci\u00f3n de los inmuebles que quedan sometidos al r\u00e9gimen de la presente ley est\u00e9n en condiciones de efectuar la registraci\u00f3n a que se refiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 12, lo que no podr\u00e1 exceder del 1 de febrero de 1973, los contratos de adquisici\u00f3n que se celebren ser\u00e1n puestos en conocimiento del escribano a cargo del Registro Notarial donde se haya otorgado la escritura de afectaci\u00f3n. En el supuesto del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 18, la rescisi\u00f3n o resoluci\u00f3n debe ser registrada en el Registro Notarial interviniente. En el caso del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 19, inc.\u00a0b), debe suministrarse n\u00f3mina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren registrados en el protocolo. En el caso del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 24, el privilegio que se confiere lo ser\u00e1 respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el protocolo. Si el propietario revoca la designaci\u00f3n de escribano efectuada para el otorgamiento de la escritura de afectaci\u00f3n, debe hacer constar la nueva designaci\u00f3n juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos detallados en el presente ar\u00adt\u00edcu\u00adlo y notificarla fehacientemente a los adquirentes cuyos boletos hayan sido registrados\u201d. \u201cObligaciones del Escribano\u201d Art.\u00a035. \u201cEn los casos de aplicaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 34, el escribano est\u00e1 obligado a: a) dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisici\u00f3n. La misma surtir\u00e1 los efectos que por esta ley se atribuyen a la registraci\u00f3n de los contratos en los Registros de la Propiedad Inmueble; b) en el caso del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 6, \u00faltimo p\u00e1rrafo, el escribano interviniente dejar\u00e1 constancia fehaciente de la inexistencia de contratos registrados o de que su n\u00famero no alcanza al m\u00ednimo previsto; c) en el caso del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripci\u00f3n en el protocolo\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 12<\/a>.<\/strong>\u00a0Cfr. nota 3.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" R\u00e9gimen de vivienda a la luz de las normas dictadas por los RPI de CABA y PBA, sus aciertos, errores y vac\u00edos: adici\u00f3n de un r\u00e9gimen a otro anterior constituido sobre el mismo inmueble; ampliaci\u00f3n de la afectaci\u00f3n a los frutos que produzca la suma de dinero o moneda sobre la que recae el r\u00e9gimen; reconocimiento de la legitimaci\u00f3n para constituir el r\u00e9gimen a favor de los titulares de otros derechos reales; subrogaci\u00f3n que permita trasladar el r\u00e9gimen de un derecho real a otro que recaiga sobre el mismo inmueble.1. La publicaci\u00f3n de las leyes. Una cuesti\u00f3n de actitud<\/strong><\/h2>\n
2. La Disposici\u00f3n T\u00e9cnico Registral 4\/2015<\/strong><\/h2>\n
<\/em>a) Ser otorgados por el titular de dominio o por todos los cond\u00f3minos en forma conjunta.
<\/em>b) Cuando el afectante establezca beneficiarios, deber\u00e1 acreditar el v\u00edncu\u00adlo correspondiente, indicando adem\u00e1s, la edad y el estado civil de estos. En el caso del conviviente deber\u00e1 tratarse de una uni\u00f3n convivencial, conforme los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 509 y 510 del CCyC.
<\/em>c) Manifestaci\u00f3n de:
<\/em>\u2013 cumplimiento del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 247 del CCyC (habitaci\u00f3n efectiva de la vivienda);
<\/em>\u2013 convivencia en el supuesto del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 246 inc.\u00a0b) del CCyC;
<\/em>\u2013 no tener en tr\u00e1mite de inscripci\u00f3n otra solicitud similar ni resultar ser propietario \u00fanico de dos o m\u00e1s inmuebles afectados a este r\u00e9gimen<\/em>\u00bb.<\/p>\n\n
<\/em>Cuando la desafectaci\u00f3n y la afectaci\u00f3n por subrogaci\u00f3n no sean simult\u00e1neas, deber\u00e1 hacerse expresa \u201creserva\u201d de subrogar el beneficio en el documento de desafectaci\u00f3n correspondiente<\/em>\u00bb.<\/p>\n\n
3. La Orden de Servicio 45\/2015<\/strong><\/h2>\n
\n
4. Colof\u00f3n<\/strong><\/h2>\n
Notas<\/h6>\n
\nImagen:<\/em> Up my flat block.<\/a><\/em> Kai Chan Vong.<\/a> Creative Commons<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":2473,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[680,1021,939,943,594,942,941,592,751,937,893,672,674,673,940,894],"class_list":["post-2158","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-calificacion-registral","tag-codigo-civil-comercial-2014","tag-dtr","tag-frutos","tag-inscripcion-registral","tag-legitimacion","tag-ley-14394","tag-ley-17801","tag-ley-26994","tag-orden-de-servicio-452015","tag-proteccion-de-la-vivienda-bien-de-familia","tag-registracion","tag-registro-de-la-propiedad-inmueble","tag-rpi","tag-titular-registral","tag-uniones-convivenciales","revista-917","seccion-doctrina","autor-szmuch-mario-gabriel","tema-regimen-de-vivienda-bien-de-familia"],"yoast_head":"\n