<\/p>\n
Resumen<\/h2>\n\n\nSe analiza c\u00f3mo deben abordar los escribanos el estudio de t\u00edtulos cuando se enfrentan a un negocio jur\u00eddico que, aunque pretende ser un t\u00edtulo suficiente para la transmisi\u00f3n de un derecho real inmobiliario posesorio, est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta. Se examina la interacci\u00f3n entre la apariencia jur\u00eddica y la usucapi\u00f3n como pilares fundamentales en la calificaci\u00f3n notarial de los t\u00edtulos, evaluando la legitimaci\u00f3n del disponente m\u00e1s all\u00e1 de la observabilidad del pretendido negocio. A partir del an\u00e1lisis de la normativa vigente y la pr\u00e1ctica notarial, se concluye que, en ciertos supuestos, la usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.<\/p>\n\n<\/div>
Palabras clave<\/h2>\n\n\nApariencia, estudio de t\u00edtulos, justo t\u00edtulo, nulidad absoluta, posesi\u00f3n, prescripci\u00f3n adquisitiva, t\u00edtulo instrumental, t\u00edtulo suficiente, usucapi\u00f3n.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca de Mario Szmuch<\/h2>\n\n\nEscribano titular de registro de la Ciudad de Buenos Aires.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 19\/3\/2025
\nAceptado:<\/strong> 26\/3\/2025
\nPublicado online:<\/strong> 27\/3\/2025<\/p>\n<\/div><\/div>\n <\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\")
<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
En el presente trabajo me propongo explicar c\u00f3mo, en mi opini\u00f3n, deber\u00edan proceder los escribanos cuando, al realizar o recibir del referencista el estudio de t\u00edtulos, se encuentran, dentro de la cadena de instrumentos analizados, con una escritura que contiene un negocio jur\u00eddico (pretendido t\u00edtulo suficiente) con finalidad traslativa de un derecho real inmobiliario posesorio, pero que est\u00e1 afectado de manera patente por una nulidad que podr\u00eda calificarse de absoluta debido a un v\u00ednculo o relaci\u00f3n previa entre los otorgantes.<\/p>\n
Como se ver\u00e1, la postura que expongo se fundamenta en el derecho y, adem\u00e1s, en lo que considero la l\u00f3gica inmanente en la pr\u00e1ctica del estudio de t\u00edtulos, l\u00f3gica que pretendo evidenciar y demostrar como aplicable a todo supuesto de t\u00edtulo instrumental pretendidamente suficiente, pero reducido a un justo t\u00edtulo por dicho defecto, independientemente de que el accipiens<\/em> haya obrado de buena o mala fe.<\/p>\nEn la teor\u00eda jur\u00eddica, en el \u00e1mbito de la raz\u00f3n pura, encontramos conceptos como el de t\u00edtulo suficiente, que integran teor\u00edas s\u00f3lidas, como la de la causa de los derechos reales. Sin embargo, en sede notarial, al trasladarnos a la realidad y analizar los elementos corp\u00f3reos que llamamos \u00abinstrumentos\u00bb, resulta imposible determinar con certeza si, en su forma y contenido, son realmente lo que creemos que son. Presumimos, por mandato legal, que lo son, pero en la realidad esto no es verificable, aunque s\u00ed en el plano de la apariencia.<\/p>\n
Por ejemplo, \u00bfc\u00f3mo saber si la escritura fue realmente firmada por quienes figuran en ella como comparecientes y autorizante? Solo podemos presumirlo, conforme a reglas de derecho que nos obligan a hacerlo, a aceptarlo. La apariencia y la presunci\u00f3n se asocian para atribuir efectos jur\u00eddicos a lo patente, ante la imposibilidad de alcanzar certeza absoluta sobre la realidad.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Desarrollo<\/h2>\n
Este trabajo surge en respuesta a la postura de algunos colegas que consideran observable el t\u00edtulo instrumental que contiene una donaci\u00f3n otorgada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os, antes de la entrada en vigor del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC), por una persona casada a favor del hijo de su c\u00f3nyuge, en contradicci\u00f3n con la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1807, inciso 1\u00ba, del C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield<\/a> (CCV).<\/p>\nDiscrepo con esa calificaci\u00f3n.<\/p>\n
Seg\u00fan la teor\u00eda de la causa de los derechos reales, este \u201cdonatario\u201d (accipiens<\/em>) no cuenta con un t\u00edtulo suficiente, sino \u00fanicamente con un justo t\u00edtulo. Adem\u00e1s, dado que no es admisible que alegue desconocimiento de dicha norma, no reun\u00eda la buena fe requerida para que operara a su favor la prescripci\u00f3n adquisitiva breve.<\/p>\nEn sede notarial, se ha recurrido \u2013y se contin\u00faa recurriendo\u2013 a la invocaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n adquisitiva breve como mecanismo para el saneamiento de t\u00edtulos y la legitimaci\u00f3n del disponente. Esta pr\u00e1ctica se ha sustentado exclusivamente en el t\u00edtulo invocado por el actual disponente, complement\u00e1ndolo, en su caso, con los t\u00edtulos anteriores para cubrir un per\u00edodo decenal mediante la accesi\u00f3n de posesiones, sin necesidad de una sentencia judicial que declare la adquisici\u00f3n del dominio por prescripci\u00f3n breve. Este criterio ha permitido resolver problemas de circulaci\u00f3n de bienes sin recurrir a un proceso judicial.<\/p>\n
El CCV no hac\u00eda referencia alguna a la sentencia declarativa de la prescripci\u00f3n adquisitiva. Los abusos cometidos a trav\u00e9s de las famosas \u201cinformaciones sumarias posesorias\u201d fueron atenuados con la instauraci\u00f3n del juicio de usucapi\u00f3n inmobiliaria mediante la Ley 14159<\/a>, cuyo art\u00edculo 24 limitaba su alcance a la prescripci\u00f3n adquisitiva regulada en el art\u00edculo 4015 CCV<\/a>, es decir, a la prescripci\u00f3n larga.<\/p>\nActualmente, el CCyC<\/a> s\u00ed contempla la sentencia declarativa de prescripci\u00f3n, tanto para la prescripci\u00f3n larga (art. 1905) como para la prescripci\u00f3n breve (art. 1903, segundo p\u00e1rrafo).<\/p>\nNo obstante, con un criterio pr\u00e1ctico y en aras de satisfacer principios generales fundamentales, en sede notarial no se supedita la operatividad de la usucapi\u00f3n breve al dictado de dicha sentencia, sino que se reconoce la legitimaci\u00f3n del disponente, permitiendo la circulaci\u00f3n del t\u00edtulo.<\/p>\n
Si bien se trata de una costumbre notarial inveterada, ese proceder no carece de sustento normativo. De acuerdo con el art\u00edculo 4003 CCV, se presum\u00eda, salvo prueba en contrario, que el poseedor actual que presentara un t\u00edtulo traslativo de propiedad en apoyo de su posesi\u00f3n hab\u00eda pose\u00eddo la cosa desde la fecha del t\u00edtulo. La referencia a \u201ct\u00edtulo traslativo de propiedad\u201d es figurativa, ya que, si el t\u00edtulo, unido al modo, hubiera efectivamente transmitido la propiedad, no ser\u00eda necesario recurrir a la prescripci\u00f3n como modo de adquisici\u00f3n del dominio. Por lo tanto, dicha menci\u00f3n deb\u00eda interpretarse como referida a un acto jur\u00eddico cuya finalidad fuera transmitir un derecho real posesorio. En ese sentido, el art\u00edculo 4010 resultaba m\u00e1s preciso al referirse al \u201ct\u00edtulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad\u201d.<\/p>\n
El art\u00edculo 1903 CCyC<\/a> establece una regla similar al disponer que se presume, salvo prueba en contrario, que la posesi\u00f3n se inicia en la fecha del justo t\u00edtulo. Sin embargo, esta norma parece redundante frente a la disposici\u00f3n m\u00e1s general del art\u00edculo 1914, que establece que, si media un t\u00edtulo, se presume que la relaci\u00f3n de poder comienza desde su fecha. En este sentido, el art\u00edculo 1903 no hace m\u00e1s que reiterar la regla contenida en el art\u00edculo 1914.<\/p>\nAdem\u00e1s de presumirse que la posesi\u00f3n del adquirente comienza en la fecha de su t\u00edtulo, se presume su continuidad (arts. 2353 y concs. CCV, y 1930 CCyC), cumpli\u00e9ndose as\u00ed esta exigencia legal para que opere la usucapi\u00f3n, tanto en su variante larga como en la breve.<\/p>\n
Por \u00faltimo, para cerrar el c\u00edrculo presuncional en materia de prescripci\u00f3n breve, la posesi\u00f3n se presume de buena fe (arts. 2362 y 4008 CCV, y 1919 CCyC).<\/p>\n
Curiosamente, la seguridad del sistema de adquisici\u00f3n derivada del derecho real inmobiliario posesorio se ha construido, con el aval de todos los operadores del derecho, sobre la base del modo originario de adquisici\u00f3n por excelencia: la usucapi\u00f3n. Si la legitimaci\u00f3n dependiera exclusivamente de los t\u00edtulos y los modos respectivos, sin considerar la usucapi\u00f3n como regla fundamental, el an\u00e1lisis de los t\u00edtulos deber\u00eda remontarse hasta los or\u00edgenes de la Rep\u00fablica, lo que resultar\u00eda una tarea desmesurada y sin sentido.<\/p>\n
La usucapi\u00f3n ha moldeado el proceder de los escribanos en el estudio de t\u00edtulos. Con fundamento en las presunciones antes mencionadas, el an\u00e1lisis suele abarcar la cantidad de t\u00edtulos que cubran un per\u00edodo de veinte a\u00f1os, no para regodearse en los t\u00edtulos, sino para asegurar la legitimaci\u00f3n del disponente. La idea subyacente es completamente l\u00f3gica: si este \u00faltimo no hubiera adquirido su derecho real posesorio por t\u00edtulo y modo suficientes, lo habr\u00eda hecho, en \u00faltima instancia, por usucapi\u00f3n, cuyo plazo m\u00e1ximo exigido por la ley para su operatividad es precisamente ese.<\/p>\n
Por ejemplo, para legitimar al actual propietario que compr\u00f3 el inmueble hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os a alguien que, a su vez, lo hab\u00eda comprado diez a\u00f1os antes a quien sab\u00eda que no era el due\u00f1o, el an\u00e1lisis se centra exclusivamente en el t\u00edtulo del actual disponente. En la pr\u00e1ctica, solo se considera la \u00faltima compraventa realizada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os. Ninguna de las compraventas constituy\u00f3 un t\u00edtulo suficiente. El primer comprador carec\u00eda de la buena fe necesaria para invocar la prescripci\u00f3n breve. En cuanto al segundo comprador, aunque aparentemente adquiri\u00f3 el dominio por t\u00edtulo y modo suficientes, en realidad lo hizo por usucapi\u00f3n, debido a la falta de legitimaci\u00f3n de su tradens<\/em>.<\/p>\nApariencia y usucapi\u00f3n son los dos pilares fundamentales sobre los que opera, en la pr\u00e1ctica notarial, el sistema de transmisi\u00f3n de la propiedad a trav\u00e9s de t\u00edtulos. Ambas act\u00faan de manera conjunta y sin\u00e9rgica sobre los documentos que los escribanos examinan, generando una ficci\u00f3n pr\u00e1ctica de legitimaci\u00f3n que permite el funcionamiento eficaz del sistema. En este esquema, apariencia, usucapi\u00f3n y t\u00edtulo (instrumental) conforman una tr\u00edada inescindible que sustenta el tr\u00e1fico jur\u00eddico seguro y ordenado, estructurando la labor notarial en torno a este principio. La presunci\u00f3n de buena fe en el adquirente, condici\u00f3n necesaria para que opere la prescripci\u00f3n breve, tambi\u00e9n desempe\u00f1a un rol fundamental, aunque en ciertas ocasiones no resulta aplicable, como cuando se verifica una inobservancia manifiesta de una norma que establece una incapacidad o inhabilidad en los otorgantes del t\u00edtulo.<\/p>\n
En este contexto, desde la \u00f3ptica notarial, la referencia a la usucapi\u00f3n es una elipsis que alude a una presunci\u00f3n de propiedad basada en la existencia de un t\u00edtulo con m\u00e1s de veinte a\u00f1os (o que, junto con sus antecedentes, alcanza dicha temporalidad), el cual cumple con las solemnidades formales y, por lo tanto, permite presumir la posesi\u00f3n de su titular desde su fecha, habilit\u00e1ndolo, siempre ante los ojos del notario, para invocar la prescripci\u00f3n adquisitiva en caso de que su titularidad sea cuestionada.<\/p>\n
De acuerdo con el art\u00edculo 4012 CCV<\/a>, un t\u00edtulo nulo por defecto de forma no puede servir de base para la prescripci\u00f3n. Esta disposici\u00f3n se aplica a la prescripci\u00f3n corta, ya que la prescripci\u00f3n larga est\u00e1 regulada en los art\u00edculos 4015 y 4016. El art\u00edculo 4010 precisaba que el justo t\u00edtulo deb\u00eda estar revestido de las solemnidades exigidas para su validez. El cumplimiento de estas solemnidades se vincula con otro requisito de la usucapi\u00f3n breve, aunque independiente del justo t\u00edtulo y prescindible en la usucapi\u00f3n larga: la buena fe. En este sentido, cabe recordar que el vicio de forma en el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n hace presumir la mala fe del poseedor (art. 4009) y que un t\u00edtulo desprovisto de las formas esenciales no es t\u00edtulo y, por lo tanto, carece de eficacia probatoria (nota al art. 4012 CCV[1]<\/a>).<\/p>\nEl justo t\u00edtulo es, por tanto, un t\u00edtulo formalmente v\u00e1lido pero sustancialmente nulo debido a un defecto en la capacidad o legitimaci\u00f3n del otorgante.<\/p>\n
Se torna necesario, entonces, distinguir dos aspectos del t\u00edtulo: por un lado, el relativo a la forma, es decir, el cumplimiento de las solemnidades exigidas; por otro, su sustancia, que corresponde al negocio jur\u00eddico contenido en dicha forma, cuya inserci\u00f3n se materializa a trav\u00e9s del acto notarial de daci\u00f3n de fe.<\/p>\n
Corolario de lo anterior es la distinci\u00f3n entre el t\u00edtulo formal o instrumental y el t\u00edtulo sustancial, o, si se prefiere, el acto o negocio jur\u00eddico en s\u00ed mismo.<\/p>\n
El t\u00edtulo instrumental, en ciertas ocasiones, cumple \u00fanicamente una funci\u00f3n probatoria y no es constitutivo del acto que legitima al adquirente. Un claro ejemplo de ello es la usucapi\u00f3n: la sentencia no constituye el derecho del actor, sino que se limita a reconocer los hechos que lo erigieron como due\u00f1o \u2013la realizaci\u00f3n de actos posesorios durante al menos veinte a\u00f1os\u2013 y a declarar su car\u00e1cter de tal.<\/p>\n
En el \u00e1mbito de los contratos cuya finalidad es transmitir o constituir derechos reales inmobiliarios, resulta fundamental distinguir dos dimensiones o niveles distintos al analizar la escritura p\u00fablica como forma legalmente impuesta para su otorgamiento.<\/p>\n
En un primer nivel, la escritura p\u00fablica contiene el acto del notario, quien, en su car\u00e1cter de funcionario investido por la ley, le confiere el car\u00e1cter de acto p\u00fablico. Es decir, la escritura refleja, en primer t\u00e9rmino, aquello de lo que el notario, con su firma, da fe que ocurre ante \u00e9l.<\/p>\n
A su vez, este acto notarial modela y enmarca el acto jur\u00eddico que los comparecientes otorgan, el cual, en esencia, es un acto privado, aunque se encuentra contenido dentro del acto p\u00fablico que lo configura y formaliza.<\/p>\n
En este esquema, es posible que ambos actos sean v\u00e1lidos, que ambos sean nulos o que uno sea v\u00e1lido y el otro nulo. En algunos casos, la nulidad es refleja: cuando el acto privado exige, como forma solemne, estar contenido en el acto notarial, es decir, cuando debe \u201chacerse por escritura p\u00fablica\u201d, si la escritura es nula, el acto privado corre la misma suerte.<\/p>\n
Tambi\u00e9n puede ocurrir que el acto privado sea ineficaz, por ejemplo, debido a una inhabilidad entre las partes, y que el acto p\u00fablico sea v\u00e1lido. En este supuesto, la escritura prueba con fe p\u00fablica, entre otras cosas, que las partes manifestaron y realizaron determinados actos ante el notario.<\/p>\n
El caso de la donaci\u00f3n antes mencionado encuadra en dicha situaci\u00f3n: la donaci\u00f3n es nula debido a la existencia de una inhabilidad entre los contratantes, pero la escritura, como acto notarial, es v\u00e1lida, lo que permite que el \u201cdonatario\u201d cuente con un t\u00edtulo instrumental a su favor. La donaci\u00f3n es nula y no produce sus efectos propios, pero est\u00e1 contenida en un acto p\u00fablico v\u00e1lido, que prueba con fe p\u00fablica las declaraciones efectuadas por los comparecientes.<\/p>\n
En otras palabras, se trata de un t\u00edtulo de donaci\u00f3n formalmente v\u00e1lido pero sustancialmente nulo; no obstante, sigue siendo un t\u00edtulo instrumental y, como tal, posee toda la eficacia probatoria que el art\u00edculo 296 CCyC<\/a> le atribuye a un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido.<\/p>\nCabe tener presente que el art\u00edculo 1914 CCyC, al referirse a la existencia de un t\u00edtulo para establecer la presunci\u00f3n de la fecha en que comienza la relaci\u00f3n de poder \u2013en nuestro caso, la posesi\u00f3n\u2013, no califica de manera alguna dicho t\u00edtulo. Dado que la norma no introduce distinci\u00f3n alguna, debe entenderse que todos los t\u00edtulos quedan comprendidos en su previsi\u00f3n, excepto, a nuestro juicio, aquellos que no cumplan con las solemnidades necesarias para valer como t\u00edtulo instrumental (acto p\u00fablico). Esto \u00faltimo se fundamenta en que, hist\u00f3ricamente, se ha considerado que un t\u00edtulo desprovisto de las formas esenciales no es t\u00edtulo y, por lo tanto, nada puede probar (nota al art. 4012 del C\u00f3digo de V\u00e9lez).<\/p>\n
Volviendo a la usucapi\u00f3n declarada judicialmente, cabe reiterar que el t\u00edtulo que el actor obtiene no es de car\u00e1cter material, ya que los actos sustanciales que lo convierten en propietario son los actos posesorios desarrollados durante al menos veinte a\u00f1os, con anterioridad al inicio del juicio de usucapi\u00f3n. La sentencia declarativa no es m\u00e1s que un t\u00edtulo instrumental, del cual resulta que el juez tiene por cumplido ese modo de adquirir el dominio.<\/p>\n
Dicho lo anterior, corresponde abordar, desde la perspectiva notarial y en el marco del estudio de t\u00edtulos para analizar la legitimaci\u00f3n del disponente, el supuesto en que el t\u00edtulo antecedente exhibido consista en una escritura v\u00e1lida que documenta un negocio (acto privado) manifiestamente nulo otorgado hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os.<\/p>\n
Anticipamos nuestra opini\u00f3n en el sentido de que dicho t\u00edtulo no debe ser observado, ya que quien aparentemente adquiri\u00f3 el derecho real con base en \u00e9l se encuentra legitimado para disponer en virtud de la usucapi\u00f3n operada ex lege<\/em>.<\/p>\nEl caso analizado de la donaci\u00f3n se enmarca en la situaci\u00f3n de un poseedor inicial de mala fe (pues no pudo desconocer la prohibici\u00f3n legal), que cuenta con un justo t\u00edtulo y que, de acuerdo con las presunciones legales, ha cumplido el plazo suficiente para que opere la prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n
La mala fe que podr\u00eda atribuirse al accipiens<\/em> en su posesi\u00f3n ha cesado y no puede imput\u00e1rsele (art. 1899, segundo p\u00e1rrafo), dado que el derecho real del tradens<\/em> se ha extinguido a ra\u00edz de la adquisici\u00f3n originaria de un derecho real sustituto por parte de aquel.<\/p>\nSupra se ha expresado que el estudio de t\u00edtulos tiene como finalidad \u00faltima determinar la legitimaci\u00f3n de quien aparenta ser el titular del derecho para disponer del mismo. Para ello, se analizan los t\u00edtulos desde una doble perspectiva, sustancial y formal, valorando los diversos elementos y aspectos involucrados seg\u00fan las circunstancias del caso, sopes\u00e1ndolos y aplicando los principios generales pertinentes.<\/p>\n
En el caso planteado, si bien la donaci\u00f3n instrumentada es objetable desde el punto de vista sustancial, desde lo formal constituye un t\u00edtulo instrumental de donaci\u00f3n, t\u00edtulo al fin, que habilita al \u201cdonatario\u201d y, eventualmente, a sus sucesores, a invocar a su favor la presunci\u00f3n de posesi\u00f3n ininterrumpida desde la fecha de dicho t\u00edtulo (arts. 1914 y 1930 CCyC).<\/p>\n
Asimismo, aunque la donaci\u00f3n sea nula, lo entregado por el \u201cdonante\u201d en cumplimiento de deberes morales o de conciencia es irrepetible (art. 728 CCyC).<\/p>\n
Evidentemente, la finalidad de la donaci\u00f3n no se cumpli\u00f3, ya que, aun cuando se haya cumplido el modo, el derecho real no se transmiti\u00f3. Si la donaci\u00f3n mencionada incluyera una reserva de usufructo, uso o habitaci\u00f3n, la transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n se habr\u00eda efectuado mediante constituto posesorio<\/em>.<\/p>\nLas manifestaciones de las partes respecto del traspaso posesorio deben considerarse probadas, dado que fueron realizadas en un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido. Cabe aclarar que, aun cuando el t\u00edtulo no contenga ninguna manifestaci\u00f3n sobre el traspaso de la posesi\u00f3n, las presunciones legales posesorias operan igualmente.<\/p>\n
La nulidad del acto privado no obsta, va de suyo, a la eficacia probatoria de la escritura p\u00fablica que lo contiene, cuya validez no se encuentra cuestionada. Este t\u00edtulo instrumental no es un \u201cmero papel\u201d ni un acta de constataci\u00f3n de la tradici\u00f3n que acredite solo el traspaso posesorio, pues, en definitiva, contiene algo mucho m\u00e1s robusto: un justo t\u00edtulo.<\/p>\n
Por otro lado, no se trata de validar o salvar un acto (la donaci\u00f3n) que, seg\u00fan una posici\u00f3n, ser\u00eda de nulidad absoluta y manifiesta, pues dicho acto ya carece de inter\u00e9s al no haberse cumplido su finalidad traslativa y, sin embargo, haber adquirido el destinatario de la pretendida transmisi\u00f3n el derecho por medio de la usucapi\u00f3n. Se trata, en cambio, de reconocer en sede notarial, sin necesidad de una sentencia declarativa, los efectos de la usucapi\u00f3n, producidos ex lege<\/em>, cuya operatividad, en supuestos como el aqu\u00ed analizado, se ve facilitada por la eficacia probatoria del instrumento p\u00fablico (acto p\u00fablico v\u00e1lido) que documenta aquel acto privado fallido (justo t\u00edtulo) y por las presunciones posesorias que la ley le atribuye.<\/p>\nPretender que el actual due\u00f1o solicite la declaraci\u00f3n de nulidad de la donaci\u00f3n otorgada a su favor, reinscriba el dominio a nombre del donante, en su caso tramite el juicio sucesorio de este y, posteriormente, demande a sus herederos por usucapi\u00f3n para obtener el reconocimiento judicial de su derecho adquirido mediante este modo implica desatender el principio de econom\u00eda procesal, condenarlo a deambular por los pasillos de tribunales durante a\u00f1os, sacar el inmueble del comercio o reducir significativamente su valor econ\u00f3mico, y dejar en suspenso su facultad de disposici\u00f3n jur\u00eddica, pese a contar con un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido a su favor.<\/p>\n
Adem\u00e1s, ello implica desconocer, sin que medie una resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo disponga, la eficacia de las presunciones legales sobre la posesi\u00f3n, cuya finalidad es precisamente facilitar la resoluci\u00f3n de conflictos y la aplicaci\u00f3n del derecho al reducir la carga probatoria. Obligar al due\u00f1o a emprender tal procedimiento contradice el prop\u00f3sito de dichas presunciones y vulnera injustificadamente su derecho, afectando la seguridad jur\u00eddica que estas buscan garantizar.<\/p>\n
La postura contraria, adem\u00e1s, desatiende la estructura legal de los derechos reales en lo relativo a las normas sobre su adquisici\u00f3n y extinci\u00f3n (art. 1884). Esto se debe a que, habi\u00e9ndose cumplido presuncionalmente los requisitos para que opere la prescripci\u00f3n adquisitiva a favor del pretendido donatario, corresponde reconocer la adquisici\u00f3n del derecho real en cabeza de este y la correlativa extinci\u00f3n en el tradens<\/em>.<\/p>\nMediando un justo t\u00edtulo, al no supeditarse la operatividad de la usucapi\u00f3n breve al dictado de una sentencia que la declare, no habr\u00eda raz\u00f3n para hacerlo respecto de la usucapi\u00f3n larga, ya que el instrumento p\u00fablico v\u00e1lido que lo contiene posee la misma eficacia probatoria y conlleva las mismas presunciones posesorias, excepto la relativa a la buena fe del poseedor. No obstante, la sanci\u00f3n legal por la mala fe del poseedor \u00fanicamente afecta la extensi\u00f3n del plazo requerido para que la posesi\u00f3n derive en la adquisici\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n
No se trata de que una escritura p\u00fablica portante de un justo t\u00edtulo reemplace a la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n. En efecto, esta \u00faltima reconoce los actos posesorios realizados previamente por el actor durante el plazo legal y lo declara due\u00f1o del inmueble.<\/p>\n
La escritura p\u00fablica, en cambio, hace presumir el inicio de la posesi\u00f3n a favor del accipiens<\/em>, pretendido adquirente del derecho, quien se convertir\u00e1 en due\u00f1o una vez transcurridos veinte a\u00f1os desde su otorgamiento. La donaci\u00f3n reducida a justo t\u00edtulo, sin embargo, nunca producir\u00e1 sus efectos propios y quedar\u00e1 limitada a un mero t\u00edtulo instrumental, generador de presunciones legales iuris tantum<\/em> en favor de la usucapi\u00f3n. Hasta que se cumpla el plazo legal, seguir\u00e1 siendo un t\u00edtulo objetable.<\/p>\nLa escritura p\u00fablica que contiene el justo t\u00edtulo y la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n son ambos t\u00edtulos instrumentales. Ninguno de ellos es indispensable para que opere la adquisici\u00f3n del derecho por parte del poseedor. El juicio de usucapi\u00f3n solo resulta pertinente para quien carece de un t\u00edtulo que acredite su derecho, ya que su finalidad es obtener un instrumento p\u00fablico probatorio de este. Quien ya cuenta con un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido que contiene un justo t\u00edtulo y ha transcurrido el plazo legal, no necesita ning\u00fan otro instrumento p\u00fablico a su favor, en virtud de las presunciones legales posesorias, la eficacia probatoria de aquel instrumento y la operatividad ex lege <\/em>de la usucapi\u00f3n. En consecuencia, no puede invocarse en su contra la nulidad del t\u00edtulo (art. 1899, segundo p\u00e1rrafo).<\/p>\nPor otro lado, la ley no establece que la usucapi\u00f3n deba sustanciarse en todos los casos. Mientras que la nulidad no se presume y requiere sustanciaci\u00f3n, las presunciones posesorias derivan, una vez cumplido el plazo legal, en una presunci\u00f3n de propiedad basada en la usucapi\u00f3n, la cual no siempre requiere sustanciaci\u00f3n.<\/p>\n
La eficacia de las presunciones posesorias a favor del accipiens<\/em>, plenamente operativas en virtud de la eficacia probatoria de la escritura p\u00fablica que porta el justo t\u00edtulo a su favor y el transcurso del plazo legal, junto con la exhibici\u00f3n del testimonio de esta \u00faltima, el ejercicio ostensible y actual de la posesi\u00f3n y la inexistencia de medidas cautelares que indiquen un cuestionamiento sobre la posesi\u00f3n o propiedad a su nombre, constituyen elementos que generan una apariencia jur\u00eddica suficiente para que, en sede notarial, se lo considere legitimado como propietario. Ello, pese a la nulidad no sustanciada que ostensiblemente resulta del t\u00edtulo causal otorgado a su favor. Todo ello se sustenta en la presunta usucapi\u00f3n operada, cuya configuraci\u00f3n depende exclusivamente de la ley y no requiere declaraci\u00f3n judicial alguna.<\/p>\nSi bien la certeza que deriva de una sentencia declarativa de usucapi\u00f3n podr\u00eda calificarse de absoluta o casi absoluta, la que emana del justo t\u00edtulo y de la posesi\u00f3n veintea\u00f1al resulta, en virtud de la apariencia jur\u00eddica, suficiente para considerar legitimado al disponente en sede notarial. Y aunque no exista una sentencia declarativa de usucapi\u00f3n, breve o larga, tampoco la hay que declare la nulidad del t\u00edtulo, de modo que ambas ausencias se neutralizan entre s\u00ed.<\/p>\n
Ante la falta de impugnaci\u00f3n de la \u00abdonaci\u00f3n\u00bb por parte de un legitimado para hacerlo, debe prevalecer el derecho real del accipiens<\/em> y la oponibilidad derivada de su posesi\u00f3n. Negar su derecho resultar\u00eda contraproducente para la seguridad jur\u00eddica din\u00e1mica, principio fundamental para el crecimiento econ\u00f3mico de la Rep\u00fablica.<\/p>\nEl t\u00edtulo suficiente permite la tradici\u00f3n traslativa del dominio como modo de adquisici\u00f3n del derecho real posesorio, mientras que el justo t\u00edtulo habilita la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n. Ambos son modos leg\u00edtimos de adquirir el dominio y no hay raz\u00f3n para excluir ninguno cuando, en el contexto de la apariencia jur\u00eddica, se cumplen los requisitos para su operatividad. Aunque operan en plazos distintos, en sede notarial ambos generan una presunci\u00f3n iuris tantum<\/em> de propiedad a favor del accipiens<\/em>, legitim\u00e1ndolo para disponer. Mientras que la tradici\u00f3n produce la adquisici\u00f3n en la fecha del t\u00edtulo, la usucapi\u00f3n se configura a los diez o veinte a\u00f1os, seg\u00fan la buena o mala fe del accipiens<\/em>, contados desde la inscripci\u00f3n del justo t\u00edtulo (art. 1898, \u00faltima parte).<\/p>\nCabe destacar que, antes de la vigencia de la Ley 27587<\/a>, en sede notarial se ha reconocido la operatividad de la usucapi\u00f3n larga sin necesidad de una sentencia declarativa, como mecanismo de subsanaci\u00f3n de las denominadas \u201cdonaciones a terceros\u201d. Entonces, pregunto: \u00bfpor qu\u00e9 aceptar la usucapi\u00f3n larga como mecanismo purgatorio en un caso y rechazarla en otro, como el aqu\u00ed planteado, cuando no existe impugnaci\u00f3n por parte de un legitimado? Pareciera que se busca extirpar el t\u00edtulo del instrumento para, luego, invocar la usucapi\u00f3n basada en las presunciones tantas veces mencionadas en este trabajo. Adem\u00e1s, aferrarse invariablemente a los t\u00edtulos causales impide que el estudio de t\u00edtulos pueda limitarse a los \u00faltimos veinte a\u00f1os, como ha sido la pr\u00e1ctica indiscutida.<\/p>\nPor \u00faltimo, es importante se\u00f1alar que la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1807, inciso 1\u00ba, CCV no fue reproducida en el CCyC. El criterio de actualidad del orden p\u00fablico debe guiar la aplicaci\u00f3n de las normas en funci\u00f3n de las necesidades y valores vigentes. En este contexto, el ordenamiento jur\u00eddico argentino carece de un inter\u00e9s actual en sancionar este tipo de donaci\u00f3n. Por tanto, la nulidad absoluta de este negocio privado, hoy obsoleta, debe ceder ante la eficacia del justo t\u00edtulo contenido en un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido y el cumplimiento del plazo de prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Cuando media un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido con una antig\u00fcedad de al menos veinte a\u00f1os, aun cuando de este se desprenda la mala fe del accipiens<\/em>, las presunciones posesorias y su eficacia probatoria resultan suficientes para legitimar al disponente sobre su base, sin que la nulidad manifiesta del acto privado constituya un obst\u00e1culo. En consecuencia, puede prescindirse de la sentencia declarativa de la prescripci\u00f3n larga para legitimar al disponente que exhibe un t\u00edtulo con dichas caracter\u00edsticas.<\/p>\nSolo quienes pretendan oponer un derecho a quien ostenta dicho t\u00edtulo est\u00e1n en condiciones de desvirtuar aquellas presunciones mediante el ejercicio de la correspondiente acci\u00f3n real o posesoria. Contando con un t\u00edtulo de esas caracter\u00edsticas y sin que medie un oponente en esos t\u00e9rminos, no procede el juicio de usucapi\u00f3n, ya que no se requiere una valoraci\u00f3n de los hechos por un juez cuando existen presunciones legales que lo tornan innecesario y no se ha formulado impugnaci\u00f3n por parte de quien est\u00e9 legitimado para hacerlo. En estos casos, el juicio del notario resulta suficiente para formar convicci\u00f3n sobre la legitimaci\u00f3n del disponente. Cabe precisar que, con esta forma de proceder, el notario en modo alguno declara de oficio la prescripci\u00f3n, sino que, como profesional del derecho, emite un juicio sobre dicha legitimaci\u00f3n, fin \u00faltimo del estudio de t\u00edtulos.<\/p>\n
Entre dos interpretaciones posibles de la situaci\u00f3n planteada, optamos por aquella que deja a salvo el derecho incuestionado del accipiens<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Nota<\/h2>\n
[1]<\/a> (N. del E.<\/em>: Ver la nota al art. 4012 CC ac\u00e1<\/a>; fuente: V\u00e9lez Sarsfield, Dalmacio, Notas del c\u00f3digo civil de la Rep\u00fablica Argentina<\/em> [online], Buenos Aires, Pablo E. Coni Editor, 1872, p. 266; \u00faltima consulta: 25\/3\/2025).<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Doctrina.<\/em> La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos, sin comprometer la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":17748,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[357,2803,1411,1687,4433,4434,4432,4428,2298,1455,2106,4429,928,2023,2458,400,4430,2921,1296,751,734,2752,1757,2796,4431,580,2317,43,1428,817,1222,607,2405,608,4435],"class_list":["post-17740","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-accipiens","tag-actos-posesorios","tag-apariencia-juridica","tag-articulo-1807-cciv","tag-articulo-1903-ccyc","tag-articulo-1914-ccyc","tag-articulo-4010-ccv","tag-causa-de-los-derechos-reales","tag-constituto-posesorio","tag-codigo-civil-derogado","tag-donaciones-observables","tag-donaciones-previas-a-2015","tag-donacion-inoficiosa","tag-escribanos-referencistas","tag-estudio-de-antecedentes","tag-estudio-de-titulos","tag-justo-titulo-vs-titulo-suficiente","tag-legitimacion-del-disponente","tag-ley-14159","tag-ley-26994","tag-limites-a-la-titularidad-y-posesion","tag-nulidades-absolutas","tag-observabilidad-de-donaciones","tag-posesion","tag-prescripcion-sentencia-declarativa","tag-prescripcion-adquisitiva","tag-prescripcion-larga","tag-referencista","tag-sentencia-de-usucapion","tag-teoria-de-la-apariencia","tag-tradens","tag-titulo-suficiente","tag-titulos-antecedentes-estudio","tag-usucapion-2","tag-usucapion-ex-lege","revista-947-ene-2022-dic-2025","seccion-doctrina","autor-szmuch-mario-gabriel","ao-2022-2024","tema-donaciones","tema-nulidades","tema-prescripcion-adquisitiva","tema-teoria-de-la-apariencia","tema-usucapion","rama-derecho-de-los-contratos","rama-derecho-inmobiliario-y-reales","rama-derecho-notarial","rama-derecho-de-las-obligaciones"],"yoast_head":"\nApariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Revista del Notariado\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2025-03-26T18:11:10+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2026-04-13T17:26:12+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"900\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"504\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Agust\u00edn Rodriguez\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Escrito por\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Agust\u00edn Rodriguez\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Tiempo de lectura\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"22 minutos\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"},\"author\":{\"name\":\"Agust\u00edn Rodriguez\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0\"},\"headline\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial\",\"datePublished\":\"2025-03-26T18:11:10+00:00\",\"dateModified\":\"2026-04-13T17:26:12+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"},\"wordCount\":5044,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"keywords\":[\"Accipiens\",\"Actos posesorios\",\"Apariencia jur\u00eddica\",\"Art\u00edculo 1807 CCIV\",\"Art\u00edculo 1903 CCyC\",\"Art\u00edculo 1914 CCyC\",\"Art\u00edculo 4010 CCV\",\"Causa de los derechos reales\",\"Constituto posesorio\",\"C\u00f3digo Civil derogado\",\"Donaciones observables\",\"Donaciones previas a 2015\",\"donaci\u00f3n inoficiosa\",\"Escribanos referencistas\",\"Estudio de antecedentes\",\"estudio de t\u00edtulos\",\"Justo t\u00edtulo vs t\u00edtulo suficiente\",\"Legitimaci\u00f3n del disponente\",\"Ley 14159\",\"Ley 26994\",\"L\u00edmites a la titularidad y posesi\u00f3n\",\"Nulidades absolutas\",\"Observabilidad de donaciones\",\"Posesi\u00f3n\",\"Prescripci\u00f3n - sentencia declarativa\",\"prescripci\u00f3n adquisitiva\",\"Prescripci\u00f3n larga\",\"referencista\",\"Sentencia de usucapi\u00f3n\",\"Teor\u00eda de la apariencia\",\"Tradens\",\"t\u00edtulo suficiente\",\"T\u00edtulos antecedentes - estudio\",\"usucapi\u00f3n\",\"Usucapi\u00f3n ex lege\"],\"articleSection\":[\"Varias\"],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\",\"name\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"datePublished\":\"2025-03-26T18:11:10+00:00\",\"dateModified\":\"2026-04-13T17:26:12+00:00\",\"description\":\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"es\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"width\":900,\"height\":504},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Portada\",\"item\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\",\"name\":\"Revista del Notariado\",\"description\":\"Director: Carlos Marcelo D'Alessio\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\",\"name\":\"Revista del Notariado\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png\",\"width\":642,\"height\":80,\"caption\":\"Revista del Notariado\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/\"},\"sameAs\":[\"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/\"]},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0\",\"name\":\"Agust\u00edn Rodriguez\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"Agust\u00edn Rodriguez\"},\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/author\/arodriguez\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","og_locale":"es_ES","og_type":"article","og_title":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","og_description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","og_url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","og_site_name":"Revista del Notariado","article_publisher":"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/","article_published_time":"2025-03-26T18:11:10+00:00","article_modified_time":"2026-04-13T17:26:12+00:00","og_image":[{"width":900,"height":504,"url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"Agust\u00edn Rodriguez","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Escrito por":"Agust\u00edn Rodriguez","Tiempo de lectura":"22 minutos"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"},"author":{"name":"Agust\u00edn Rodriguez","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0"},"headline":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial","datePublished":"2025-03-26T18:11:10+00:00","dateModified":"2026-04-13T17:26:12+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"},"wordCount":5044,"publisher":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","keywords":["Accipiens","Actos posesorios","Apariencia jur\u00eddica","Art\u00edculo 1807 CCIV","Art\u00edculo 1903 CCyC","Art\u00edculo 1914 CCyC","Art\u00edculo 4010 CCV","Causa de los derechos reales","Constituto posesorio","C\u00f3digo Civil derogado","Donaciones observables","Donaciones previas a 2015","donaci\u00f3n inoficiosa","Escribanos referencistas","Estudio de antecedentes","estudio de t\u00edtulos","Justo t\u00edtulo vs t\u00edtulo suficiente","Legitimaci\u00f3n del disponente","Ley 14159","Ley 26994","L\u00edmites a la titularidad y posesi\u00f3n","Nulidades absolutas","Observabilidad de donaciones","Posesi\u00f3n","Prescripci\u00f3n - sentencia declarativa","prescripci\u00f3n adquisitiva","Prescripci\u00f3n larga","referencista","Sentencia de usucapi\u00f3n","Teor\u00eda de la apariencia","Tradens","t\u00edtulo suficiente","T\u00edtulos antecedentes - estudio","usucapi\u00f3n","Usucapi\u00f3n ex lege"],"articleSection":["Varias"],"inLanguage":"es"},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","name":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","datePublished":"2025-03-26T18:11:10+00:00","dateModified":"2026-04-13T17:26:12+00:00","description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb"},"inLanguage":"es","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","contentUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","width":900,"height":504},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Portada","item":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/","name":"Revista del Notariado","description":"Director: Carlos Marcelo D'Alessio","publisher":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"es"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization","name":"Revista del Notariado","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png","contentUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png","width":642,"height":80,"caption":"Revista del Notariado"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/"},"sameAs":["https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/"]},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0","name":"Agust\u00edn Rodriguez","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g","caption":"Agust\u00edn Rodriguez"},"url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/author\/arodriguez\/"}]}},"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/p50Sui-4C8","jetpack-related-posts":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17740"}],"version-history":[{"count":14,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":17760,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740\/revisions\/17760"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17748"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17740"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17740"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17740"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Se analiza c\u00f3mo deben abordar los escribanos el estudio de t\u00edtulos cuando se enfrentan a un negocio jur\u00eddico que, aunque pretende ser un t\u00edtulo suficiente para la transmisi\u00f3n de un derecho real inmobiliario posesorio, est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta. Se examina la interacci\u00f3n entre la apariencia jur\u00eddica y la usucapi\u00f3n como pilares fundamentales en la calificaci\u00f3n notarial de los t\u00edtulos, evaluando la legitimaci\u00f3n del disponente m\u00e1s all\u00e1 de la observabilidad del pretendido negocio. A partir del an\u00e1lisis de la normativa vigente y la pr\u00e1ctica notarial, se concluye que, en ciertos supuestos, la usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.<\/p>\n\n<\/div>
Palabras clave<\/h2>\n\n\nApariencia, estudio de t\u00edtulos, justo t\u00edtulo, nulidad absoluta, posesi\u00f3n, prescripci\u00f3n adquisitiva, t\u00edtulo instrumental, t\u00edtulo suficiente, usucapi\u00f3n.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca de Mario Szmuch<\/h2>\n\n\nEscribano titular de registro de la Ciudad de Buenos Aires.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 19\/3\/2025
\nAceptado:<\/strong> 26\/3\/2025
\nPublicado online:<\/strong> 27\/3\/2025<\/p>\n<\/div><\/div>\n <\/p>\n
<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
En el presente trabajo me propongo explicar c\u00f3mo, en mi opini\u00f3n, deber\u00edan proceder los escribanos cuando, al realizar o recibir del referencista el estudio de t\u00edtulos, se encuentran, dentro de la cadena de instrumentos analizados, con una escritura que contiene un negocio jur\u00eddico (pretendido t\u00edtulo suficiente) con finalidad traslativa de un derecho real inmobiliario posesorio, pero que est\u00e1 afectado de manera patente por una nulidad que podr\u00eda calificarse de absoluta debido a un v\u00ednculo o relaci\u00f3n previa entre los otorgantes.<\/p>\n
Como se ver\u00e1, la postura que expongo se fundamenta en el derecho y, adem\u00e1s, en lo que considero la l\u00f3gica inmanente en la pr\u00e1ctica del estudio de t\u00edtulos, l\u00f3gica que pretendo evidenciar y demostrar como aplicable a todo supuesto de t\u00edtulo instrumental pretendidamente suficiente, pero reducido a un justo t\u00edtulo por dicho defecto, independientemente de que el accipiens<\/em> haya obrado de buena o mala fe.<\/p>\nEn la teor\u00eda jur\u00eddica, en el \u00e1mbito de la raz\u00f3n pura, encontramos conceptos como el de t\u00edtulo suficiente, que integran teor\u00edas s\u00f3lidas, como la de la causa de los derechos reales. Sin embargo, en sede notarial, al trasladarnos a la realidad y analizar los elementos corp\u00f3reos que llamamos \u00abinstrumentos\u00bb, resulta imposible determinar con certeza si, en su forma y contenido, son realmente lo que creemos que son. Presumimos, por mandato legal, que lo son, pero en la realidad esto no es verificable, aunque s\u00ed en el plano de la apariencia.<\/p>\n
Por ejemplo, \u00bfc\u00f3mo saber si la escritura fue realmente firmada por quienes figuran en ella como comparecientes y autorizante? Solo podemos presumirlo, conforme a reglas de derecho que nos obligan a hacerlo, a aceptarlo. La apariencia y la presunci\u00f3n se asocian para atribuir efectos jur\u00eddicos a lo patente, ante la imposibilidad de alcanzar certeza absoluta sobre la realidad.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Desarrollo<\/h2>\n
Este trabajo surge en respuesta a la postura de algunos colegas que consideran observable el t\u00edtulo instrumental que contiene una donaci\u00f3n otorgada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os, antes de la entrada en vigor del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC), por una persona casada a favor del hijo de su c\u00f3nyuge, en contradicci\u00f3n con la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1807, inciso 1\u00ba, del C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield<\/a> (CCV).<\/p>\nDiscrepo con esa calificaci\u00f3n.<\/p>\n
Seg\u00fan la teor\u00eda de la causa de los derechos reales, este \u201cdonatario\u201d (accipiens<\/em>) no cuenta con un t\u00edtulo suficiente, sino \u00fanicamente con un justo t\u00edtulo. Adem\u00e1s, dado que no es admisible que alegue desconocimiento de dicha norma, no reun\u00eda la buena fe requerida para que operara a su favor la prescripci\u00f3n adquisitiva breve.<\/p>\nEn sede notarial, se ha recurrido \u2013y se contin\u00faa recurriendo\u2013 a la invocaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n adquisitiva breve como mecanismo para el saneamiento de t\u00edtulos y la legitimaci\u00f3n del disponente. Esta pr\u00e1ctica se ha sustentado exclusivamente en el t\u00edtulo invocado por el actual disponente, complement\u00e1ndolo, en su caso, con los t\u00edtulos anteriores para cubrir un per\u00edodo decenal mediante la accesi\u00f3n de posesiones, sin necesidad de una sentencia judicial que declare la adquisici\u00f3n del dominio por prescripci\u00f3n breve. Este criterio ha permitido resolver problemas de circulaci\u00f3n de bienes sin recurrir a un proceso judicial.<\/p>\n
El CCV no hac\u00eda referencia alguna a la sentencia declarativa de la prescripci\u00f3n adquisitiva. Los abusos cometidos a trav\u00e9s de las famosas \u201cinformaciones sumarias posesorias\u201d fueron atenuados con la instauraci\u00f3n del juicio de usucapi\u00f3n inmobiliaria mediante la Ley 14159<\/a>, cuyo art\u00edculo 24 limitaba su alcance a la prescripci\u00f3n adquisitiva regulada en el art\u00edculo 4015 CCV<\/a>, es decir, a la prescripci\u00f3n larga.<\/p>\nActualmente, el CCyC<\/a> s\u00ed contempla la sentencia declarativa de prescripci\u00f3n, tanto para la prescripci\u00f3n larga (art. 1905) como para la prescripci\u00f3n breve (art. 1903, segundo p\u00e1rrafo).<\/p>\nNo obstante, con un criterio pr\u00e1ctico y en aras de satisfacer principios generales fundamentales, en sede notarial no se supedita la operatividad de la usucapi\u00f3n breve al dictado de dicha sentencia, sino que se reconoce la legitimaci\u00f3n del disponente, permitiendo la circulaci\u00f3n del t\u00edtulo.<\/p>\n
Si bien se trata de una costumbre notarial inveterada, ese proceder no carece de sustento normativo. De acuerdo con el art\u00edculo 4003 CCV, se presum\u00eda, salvo prueba en contrario, que el poseedor actual que presentara un t\u00edtulo traslativo de propiedad en apoyo de su posesi\u00f3n hab\u00eda pose\u00eddo la cosa desde la fecha del t\u00edtulo. La referencia a \u201ct\u00edtulo traslativo de propiedad\u201d es figurativa, ya que, si el t\u00edtulo, unido al modo, hubiera efectivamente transmitido la propiedad, no ser\u00eda necesario recurrir a la prescripci\u00f3n como modo de adquisici\u00f3n del dominio. Por lo tanto, dicha menci\u00f3n deb\u00eda interpretarse como referida a un acto jur\u00eddico cuya finalidad fuera transmitir un derecho real posesorio. En ese sentido, el art\u00edculo 4010 resultaba m\u00e1s preciso al referirse al \u201ct\u00edtulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad\u201d.<\/p>\n
El art\u00edculo 1903 CCyC<\/a> establece una regla similar al disponer que se presume, salvo prueba en contrario, que la posesi\u00f3n se inicia en la fecha del justo t\u00edtulo. Sin embargo, esta norma parece redundante frente a la disposici\u00f3n m\u00e1s general del art\u00edculo 1914, que establece que, si media un t\u00edtulo, se presume que la relaci\u00f3n de poder comienza desde su fecha. En este sentido, el art\u00edculo 1903 no hace m\u00e1s que reiterar la regla contenida en el art\u00edculo 1914.<\/p>\nAdem\u00e1s de presumirse que la posesi\u00f3n del adquirente comienza en la fecha de su t\u00edtulo, se presume su continuidad (arts. 2353 y concs. CCV, y 1930 CCyC), cumpli\u00e9ndose as\u00ed esta exigencia legal para que opere la usucapi\u00f3n, tanto en su variante larga como en la breve.<\/p>\n
Por \u00faltimo, para cerrar el c\u00edrculo presuncional en materia de prescripci\u00f3n breve, la posesi\u00f3n se presume de buena fe (arts. 2362 y 4008 CCV, y 1919 CCyC).<\/p>\n
Curiosamente, la seguridad del sistema de adquisici\u00f3n derivada del derecho real inmobiliario posesorio se ha construido, con el aval de todos los operadores del derecho, sobre la base del modo originario de adquisici\u00f3n por excelencia: la usucapi\u00f3n. Si la legitimaci\u00f3n dependiera exclusivamente de los t\u00edtulos y los modos respectivos, sin considerar la usucapi\u00f3n como regla fundamental, el an\u00e1lisis de los t\u00edtulos deber\u00eda remontarse hasta los or\u00edgenes de la Rep\u00fablica, lo que resultar\u00eda una tarea desmesurada y sin sentido.<\/p>\n
La usucapi\u00f3n ha moldeado el proceder de los escribanos en el estudio de t\u00edtulos. Con fundamento en las presunciones antes mencionadas, el an\u00e1lisis suele abarcar la cantidad de t\u00edtulos que cubran un per\u00edodo de veinte a\u00f1os, no para regodearse en los t\u00edtulos, sino para asegurar la legitimaci\u00f3n del disponente. La idea subyacente es completamente l\u00f3gica: si este \u00faltimo no hubiera adquirido su derecho real posesorio por t\u00edtulo y modo suficientes, lo habr\u00eda hecho, en \u00faltima instancia, por usucapi\u00f3n, cuyo plazo m\u00e1ximo exigido por la ley para su operatividad es precisamente ese.<\/p>\n
Por ejemplo, para legitimar al actual propietario que compr\u00f3 el inmueble hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os a alguien que, a su vez, lo hab\u00eda comprado diez a\u00f1os antes a quien sab\u00eda que no era el due\u00f1o, el an\u00e1lisis se centra exclusivamente en el t\u00edtulo del actual disponente. En la pr\u00e1ctica, solo se considera la \u00faltima compraventa realizada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os. Ninguna de las compraventas constituy\u00f3 un t\u00edtulo suficiente. El primer comprador carec\u00eda de la buena fe necesaria para invocar la prescripci\u00f3n breve. En cuanto al segundo comprador, aunque aparentemente adquiri\u00f3 el dominio por t\u00edtulo y modo suficientes, en realidad lo hizo por usucapi\u00f3n, debido a la falta de legitimaci\u00f3n de su tradens<\/em>.<\/p>\nApariencia y usucapi\u00f3n son los dos pilares fundamentales sobre los que opera, en la pr\u00e1ctica notarial, el sistema de transmisi\u00f3n de la propiedad a trav\u00e9s de t\u00edtulos. Ambas act\u00faan de manera conjunta y sin\u00e9rgica sobre los documentos que los escribanos examinan, generando una ficci\u00f3n pr\u00e1ctica de legitimaci\u00f3n que permite el funcionamiento eficaz del sistema. En este esquema, apariencia, usucapi\u00f3n y t\u00edtulo (instrumental) conforman una tr\u00edada inescindible que sustenta el tr\u00e1fico jur\u00eddico seguro y ordenado, estructurando la labor notarial en torno a este principio. La presunci\u00f3n de buena fe en el adquirente, condici\u00f3n necesaria para que opere la prescripci\u00f3n breve, tambi\u00e9n desempe\u00f1a un rol fundamental, aunque en ciertas ocasiones no resulta aplicable, como cuando se verifica una inobservancia manifiesta de una norma que establece una incapacidad o inhabilidad en los otorgantes del t\u00edtulo.<\/p>\n
En este contexto, desde la \u00f3ptica notarial, la referencia a la usucapi\u00f3n es una elipsis que alude a una presunci\u00f3n de propiedad basada en la existencia de un t\u00edtulo con m\u00e1s de veinte a\u00f1os (o que, junto con sus antecedentes, alcanza dicha temporalidad), el cual cumple con las solemnidades formales y, por lo tanto, permite presumir la posesi\u00f3n de su titular desde su fecha, habilit\u00e1ndolo, siempre ante los ojos del notario, para invocar la prescripci\u00f3n adquisitiva en caso de que su titularidad sea cuestionada.<\/p>\n
De acuerdo con el art\u00edculo 4012 CCV<\/a>, un t\u00edtulo nulo por defecto de forma no puede servir de base para la prescripci\u00f3n. Esta disposici\u00f3n se aplica a la prescripci\u00f3n corta, ya que la prescripci\u00f3n larga est\u00e1 regulada en los art\u00edculos 4015 y 4016. El art\u00edculo 4010 precisaba que el justo t\u00edtulo deb\u00eda estar revestido de las solemnidades exigidas para su validez. El cumplimiento de estas solemnidades se vincula con otro requisito de la usucapi\u00f3n breve, aunque independiente del justo t\u00edtulo y prescindible en la usucapi\u00f3n larga: la buena fe. En este sentido, cabe recordar que el vicio de forma en el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n hace presumir la mala fe del poseedor (art. 4009) y que un t\u00edtulo desprovisto de las formas esenciales no es t\u00edtulo y, por lo tanto, carece de eficacia probatoria (nota al art. 4012 CCV[1]<\/a>).<\/p>\nEl justo t\u00edtulo es, por tanto, un t\u00edtulo formalmente v\u00e1lido pero sustancialmente nulo debido a un defecto en la capacidad o legitimaci\u00f3n del otorgante.<\/p>\n
Se torna necesario, entonces, distinguir dos aspectos del t\u00edtulo: por un lado, el relativo a la forma, es decir, el cumplimiento de las solemnidades exigidas; por otro, su sustancia, que corresponde al negocio jur\u00eddico contenido en dicha forma, cuya inserci\u00f3n se materializa a trav\u00e9s del acto notarial de daci\u00f3n de fe.<\/p>\n
Corolario de lo anterior es la distinci\u00f3n entre el t\u00edtulo formal o instrumental y el t\u00edtulo sustancial, o, si se prefiere, el acto o negocio jur\u00eddico en s\u00ed mismo.<\/p>\n
El t\u00edtulo instrumental, en ciertas ocasiones, cumple \u00fanicamente una funci\u00f3n probatoria y no es constitutivo del acto que legitima al adquirente. Un claro ejemplo de ello es la usucapi\u00f3n: la sentencia no constituye el derecho del actor, sino que se limita a reconocer los hechos que lo erigieron como due\u00f1o \u2013la realizaci\u00f3n de actos posesorios durante al menos veinte a\u00f1os\u2013 y a declarar su car\u00e1cter de tal.<\/p>\n
En el \u00e1mbito de los contratos cuya finalidad es transmitir o constituir derechos reales inmobiliarios, resulta fundamental distinguir dos dimensiones o niveles distintos al analizar la escritura p\u00fablica como forma legalmente impuesta para su otorgamiento.<\/p>\n
En un primer nivel, la escritura p\u00fablica contiene el acto del notario, quien, en su car\u00e1cter de funcionario investido por la ley, le confiere el car\u00e1cter de acto p\u00fablico. Es decir, la escritura refleja, en primer t\u00e9rmino, aquello de lo que el notario, con su firma, da fe que ocurre ante \u00e9l.<\/p>\n
A su vez, este acto notarial modela y enmarca el acto jur\u00eddico que los comparecientes otorgan, el cual, en esencia, es un acto privado, aunque se encuentra contenido dentro del acto p\u00fablico que lo configura y formaliza.<\/p>\n
En este esquema, es posible que ambos actos sean v\u00e1lidos, que ambos sean nulos o que uno sea v\u00e1lido y el otro nulo. En algunos casos, la nulidad es refleja: cuando el acto privado exige, como forma solemne, estar contenido en el acto notarial, es decir, cuando debe \u201chacerse por escritura p\u00fablica\u201d, si la escritura es nula, el acto privado corre la misma suerte.<\/p>\n
Tambi\u00e9n puede ocurrir que el acto privado sea ineficaz, por ejemplo, debido a una inhabilidad entre las partes, y que el acto p\u00fablico sea v\u00e1lido. En este supuesto, la escritura prueba con fe p\u00fablica, entre otras cosas, que las partes manifestaron y realizaron determinados actos ante el notario.<\/p>\n
El caso de la donaci\u00f3n antes mencionado encuadra en dicha situaci\u00f3n: la donaci\u00f3n es nula debido a la existencia de una inhabilidad entre los contratantes, pero la escritura, como acto notarial, es v\u00e1lida, lo que permite que el \u201cdonatario\u201d cuente con un t\u00edtulo instrumental a su favor. La donaci\u00f3n es nula y no produce sus efectos propios, pero est\u00e1 contenida en un acto p\u00fablico v\u00e1lido, que prueba con fe p\u00fablica las declaraciones efectuadas por los comparecientes.<\/p>\n
En otras palabras, se trata de un t\u00edtulo de donaci\u00f3n formalmente v\u00e1lido pero sustancialmente nulo; no obstante, sigue siendo un t\u00edtulo instrumental y, como tal, posee toda la eficacia probatoria que el art\u00edculo 296 CCyC<\/a> le atribuye a un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido.<\/p>\nCabe tener presente que el art\u00edculo 1914 CCyC, al referirse a la existencia de un t\u00edtulo para establecer la presunci\u00f3n de la fecha en que comienza la relaci\u00f3n de poder \u2013en nuestro caso, la posesi\u00f3n\u2013, no califica de manera alguna dicho t\u00edtulo. Dado que la norma no introduce distinci\u00f3n alguna, debe entenderse que todos los t\u00edtulos quedan comprendidos en su previsi\u00f3n, excepto, a nuestro juicio, aquellos que no cumplan con las solemnidades necesarias para valer como t\u00edtulo instrumental (acto p\u00fablico). Esto \u00faltimo se fundamenta en que, hist\u00f3ricamente, se ha considerado que un t\u00edtulo desprovisto de las formas esenciales no es t\u00edtulo y, por lo tanto, nada puede probar (nota al art. 4012 del C\u00f3digo de V\u00e9lez).<\/p>\n
Volviendo a la usucapi\u00f3n declarada judicialmente, cabe reiterar que el t\u00edtulo que el actor obtiene no es de car\u00e1cter material, ya que los actos sustanciales que lo convierten en propietario son los actos posesorios desarrollados durante al menos veinte a\u00f1os, con anterioridad al inicio del juicio de usucapi\u00f3n. La sentencia declarativa no es m\u00e1s que un t\u00edtulo instrumental, del cual resulta que el juez tiene por cumplido ese modo de adquirir el dominio.<\/p>\n
Dicho lo anterior, corresponde abordar, desde la perspectiva notarial y en el marco del estudio de t\u00edtulos para analizar la legitimaci\u00f3n del disponente, el supuesto en que el t\u00edtulo antecedente exhibido consista en una escritura v\u00e1lida que documenta un negocio (acto privado) manifiestamente nulo otorgado hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os.<\/p>\n
Anticipamos nuestra opini\u00f3n en el sentido de que dicho t\u00edtulo no debe ser observado, ya que quien aparentemente adquiri\u00f3 el derecho real con base en \u00e9l se encuentra legitimado para disponer en virtud de la usucapi\u00f3n operada ex lege<\/em>.<\/p>\nEl caso analizado de la donaci\u00f3n se enmarca en la situaci\u00f3n de un poseedor inicial de mala fe (pues no pudo desconocer la prohibici\u00f3n legal), que cuenta con un justo t\u00edtulo y que, de acuerdo con las presunciones legales, ha cumplido el plazo suficiente para que opere la prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n
La mala fe que podr\u00eda atribuirse al accipiens<\/em> en su posesi\u00f3n ha cesado y no puede imput\u00e1rsele (art. 1899, segundo p\u00e1rrafo), dado que el derecho real del tradens<\/em> se ha extinguido a ra\u00edz de la adquisici\u00f3n originaria de un derecho real sustituto por parte de aquel.<\/p>\nSupra se ha expresado que el estudio de t\u00edtulos tiene como finalidad \u00faltima determinar la legitimaci\u00f3n de quien aparenta ser el titular del derecho para disponer del mismo. Para ello, se analizan los t\u00edtulos desde una doble perspectiva, sustancial y formal, valorando los diversos elementos y aspectos involucrados seg\u00fan las circunstancias del caso, sopes\u00e1ndolos y aplicando los principios generales pertinentes.<\/p>\n
En el caso planteado, si bien la donaci\u00f3n instrumentada es objetable desde el punto de vista sustancial, desde lo formal constituye un t\u00edtulo instrumental de donaci\u00f3n, t\u00edtulo al fin, que habilita al \u201cdonatario\u201d y, eventualmente, a sus sucesores, a invocar a su favor la presunci\u00f3n de posesi\u00f3n ininterrumpida desde la fecha de dicho t\u00edtulo (arts. 1914 y 1930 CCyC).<\/p>\n
Asimismo, aunque la donaci\u00f3n sea nula, lo entregado por el \u201cdonante\u201d en cumplimiento de deberes morales o de conciencia es irrepetible (art. 728 CCyC).<\/p>\n
Evidentemente, la finalidad de la donaci\u00f3n no se cumpli\u00f3, ya que, aun cuando se haya cumplido el modo, el derecho real no se transmiti\u00f3. Si la donaci\u00f3n mencionada incluyera una reserva de usufructo, uso o habitaci\u00f3n, la transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n se habr\u00eda efectuado mediante constituto posesorio<\/em>.<\/p>\nLas manifestaciones de las partes respecto del traspaso posesorio deben considerarse probadas, dado que fueron realizadas en un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido. Cabe aclarar que, aun cuando el t\u00edtulo no contenga ninguna manifestaci\u00f3n sobre el traspaso de la posesi\u00f3n, las presunciones legales posesorias operan igualmente.<\/p>\n
La nulidad del acto privado no obsta, va de suyo, a la eficacia probatoria de la escritura p\u00fablica que lo contiene, cuya validez no se encuentra cuestionada. Este t\u00edtulo instrumental no es un \u201cmero papel\u201d ni un acta de constataci\u00f3n de la tradici\u00f3n que acredite solo el traspaso posesorio, pues, en definitiva, contiene algo mucho m\u00e1s robusto: un justo t\u00edtulo.<\/p>\n
Por otro lado, no se trata de validar o salvar un acto (la donaci\u00f3n) que, seg\u00fan una posici\u00f3n, ser\u00eda de nulidad absoluta y manifiesta, pues dicho acto ya carece de inter\u00e9s al no haberse cumplido su finalidad traslativa y, sin embargo, haber adquirido el destinatario de la pretendida transmisi\u00f3n el derecho por medio de la usucapi\u00f3n. Se trata, en cambio, de reconocer en sede notarial, sin necesidad de una sentencia declarativa, los efectos de la usucapi\u00f3n, producidos ex lege<\/em>, cuya operatividad, en supuestos como el aqu\u00ed analizado, se ve facilitada por la eficacia probatoria del instrumento p\u00fablico (acto p\u00fablico v\u00e1lido) que documenta aquel acto privado fallido (justo t\u00edtulo) y por las presunciones posesorias que la ley le atribuye.<\/p>\nPretender que el actual due\u00f1o solicite la declaraci\u00f3n de nulidad de la donaci\u00f3n otorgada a su favor, reinscriba el dominio a nombre del donante, en su caso tramite el juicio sucesorio de este y, posteriormente, demande a sus herederos por usucapi\u00f3n para obtener el reconocimiento judicial de su derecho adquirido mediante este modo implica desatender el principio de econom\u00eda procesal, condenarlo a deambular por los pasillos de tribunales durante a\u00f1os, sacar el inmueble del comercio o reducir significativamente su valor econ\u00f3mico, y dejar en suspenso su facultad de disposici\u00f3n jur\u00eddica, pese a contar con un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido a su favor.<\/p>\n
Adem\u00e1s, ello implica desconocer, sin que medie una resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo disponga, la eficacia de las presunciones legales sobre la posesi\u00f3n, cuya finalidad es precisamente facilitar la resoluci\u00f3n de conflictos y la aplicaci\u00f3n del derecho al reducir la carga probatoria. Obligar al due\u00f1o a emprender tal procedimiento contradice el prop\u00f3sito de dichas presunciones y vulnera injustificadamente su derecho, afectando la seguridad jur\u00eddica que estas buscan garantizar.<\/p>\n
La postura contraria, adem\u00e1s, desatiende la estructura legal de los derechos reales en lo relativo a las normas sobre su adquisici\u00f3n y extinci\u00f3n (art. 1884). Esto se debe a que, habi\u00e9ndose cumplido presuncionalmente los requisitos para que opere la prescripci\u00f3n adquisitiva a favor del pretendido donatario, corresponde reconocer la adquisici\u00f3n del derecho real en cabeza de este y la correlativa extinci\u00f3n en el tradens<\/em>.<\/p>\nMediando un justo t\u00edtulo, al no supeditarse la operatividad de la usucapi\u00f3n breve al dictado de una sentencia que la declare, no habr\u00eda raz\u00f3n para hacerlo respecto de la usucapi\u00f3n larga, ya que el instrumento p\u00fablico v\u00e1lido que lo contiene posee la misma eficacia probatoria y conlleva las mismas presunciones posesorias, excepto la relativa a la buena fe del poseedor. No obstante, la sanci\u00f3n legal por la mala fe del poseedor \u00fanicamente afecta la extensi\u00f3n del plazo requerido para que la posesi\u00f3n derive en la adquisici\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n
No se trata de que una escritura p\u00fablica portante de un justo t\u00edtulo reemplace a la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n. En efecto, esta \u00faltima reconoce los actos posesorios realizados previamente por el actor durante el plazo legal y lo declara due\u00f1o del inmueble.<\/p>\n
La escritura p\u00fablica, en cambio, hace presumir el inicio de la posesi\u00f3n a favor del accipiens<\/em>, pretendido adquirente del derecho, quien se convertir\u00e1 en due\u00f1o una vez transcurridos veinte a\u00f1os desde su otorgamiento. La donaci\u00f3n reducida a justo t\u00edtulo, sin embargo, nunca producir\u00e1 sus efectos propios y quedar\u00e1 limitada a un mero t\u00edtulo instrumental, generador de presunciones legales iuris tantum<\/em> en favor de la usucapi\u00f3n. Hasta que se cumpla el plazo legal, seguir\u00e1 siendo un t\u00edtulo objetable.<\/p>\nLa escritura p\u00fablica que contiene el justo t\u00edtulo y la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n son ambos t\u00edtulos instrumentales. Ninguno de ellos es indispensable para que opere la adquisici\u00f3n del derecho por parte del poseedor. El juicio de usucapi\u00f3n solo resulta pertinente para quien carece de un t\u00edtulo que acredite su derecho, ya que su finalidad es obtener un instrumento p\u00fablico probatorio de este. Quien ya cuenta con un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido que contiene un justo t\u00edtulo y ha transcurrido el plazo legal, no necesita ning\u00fan otro instrumento p\u00fablico a su favor, en virtud de las presunciones legales posesorias, la eficacia probatoria de aquel instrumento y la operatividad ex lege <\/em>de la usucapi\u00f3n. En consecuencia, no puede invocarse en su contra la nulidad del t\u00edtulo (art. 1899, segundo p\u00e1rrafo).<\/p>\nPor otro lado, la ley no establece que la usucapi\u00f3n deba sustanciarse en todos los casos. Mientras que la nulidad no se presume y requiere sustanciaci\u00f3n, las presunciones posesorias derivan, una vez cumplido el plazo legal, en una presunci\u00f3n de propiedad basada en la usucapi\u00f3n, la cual no siempre requiere sustanciaci\u00f3n.<\/p>\n
La eficacia de las presunciones posesorias a favor del accipiens<\/em>, plenamente operativas en virtud de la eficacia probatoria de la escritura p\u00fablica que porta el justo t\u00edtulo a su favor y el transcurso del plazo legal, junto con la exhibici\u00f3n del testimonio de esta \u00faltima, el ejercicio ostensible y actual de la posesi\u00f3n y la inexistencia de medidas cautelares que indiquen un cuestionamiento sobre la posesi\u00f3n o propiedad a su nombre, constituyen elementos que generan una apariencia jur\u00eddica suficiente para que, en sede notarial, se lo considere legitimado como propietario. Ello, pese a la nulidad no sustanciada que ostensiblemente resulta del t\u00edtulo causal otorgado a su favor. Todo ello se sustenta en la presunta usucapi\u00f3n operada, cuya configuraci\u00f3n depende exclusivamente de la ley y no requiere declaraci\u00f3n judicial alguna.<\/p>\nSi bien la certeza que deriva de una sentencia declarativa de usucapi\u00f3n podr\u00eda calificarse de absoluta o casi absoluta, la que emana del justo t\u00edtulo y de la posesi\u00f3n veintea\u00f1al resulta, en virtud de la apariencia jur\u00eddica, suficiente para considerar legitimado al disponente en sede notarial. Y aunque no exista una sentencia declarativa de usucapi\u00f3n, breve o larga, tampoco la hay que declare la nulidad del t\u00edtulo, de modo que ambas ausencias se neutralizan entre s\u00ed.<\/p>\n
Ante la falta de impugnaci\u00f3n de la \u00abdonaci\u00f3n\u00bb por parte de un legitimado para hacerlo, debe prevalecer el derecho real del accipiens<\/em> y la oponibilidad derivada de su posesi\u00f3n. Negar su derecho resultar\u00eda contraproducente para la seguridad jur\u00eddica din\u00e1mica, principio fundamental para el crecimiento econ\u00f3mico de la Rep\u00fablica.<\/p>\nEl t\u00edtulo suficiente permite la tradici\u00f3n traslativa del dominio como modo de adquisici\u00f3n del derecho real posesorio, mientras que el justo t\u00edtulo habilita la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n. Ambos son modos leg\u00edtimos de adquirir el dominio y no hay raz\u00f3n para excluir ninguno cuando, en el contexto de la apariencia jur\u00eddica, se cumplen los requisitos para su operatividad. Aunque operan en plazos distintos, en sede notarial ambos generan una presunci\u00f3n iuris tantum<\/em> de propiedad a favor del accipiens<\/em>, legitim\u00e1ndolo para disponer. Mientras que la tradici\u00f3n produce la adquisici\u00f3n en la fecha del t\u00edtulo, la usucapi\u00f3n se configura a los diez o veinte a\u00f1os, seg\u00fan la buena o mala fe del accipiens<\/em>, contados desde la inscripci\u00f3n del justo t\u00edtulo (art. 1898, \u00faltima parte).<\/p>\nCabe destacar que, antes de la vigencia de la Ley 27587<\/a>, en sede notarial se ha reconocido la operatividad de la usucapi\u00f3n larga sin necesidad de una sentencia declarativa, como mecanismo de subsanaci\u00f3n de las denominadas \u201cdonaciones a terceros\u201d. Entonces, pregunto: \u00bfpor qu\u00e9 aceptar la usucapi\u00f3n larga como mecanismo purgatorio en un caso y rechazarla en otro, como el aqu\u00ed planteado, cuando no existe impugnaci\u00f3n por parte de un legitimado? Pareciera que se busca extirpar el t\u00edtulo del instrumento para, luego, invocar la usucapi\u00f3n basada en las presunciones tantas veces mencionadas en este trabajo. Adem\u00e1s, aferrarse invariablemente a los t\u00edtulos causales impide que el estudio de t\u00edtulos pueda limitarse a los \u00faltimos veinte a\u00f1os, como ha sido la pr\u00e1ctica indiscutida.<\/p>\nPor \u00faltimo, es importante se\u00f1alar que la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1807, inciso 1\u00ba, CCV no fue reproducida en el CCyC. El criterio de actualidad del orden p\u00fablico debe guiar la aplicaci\u00f3n de las normas en funci\u00f3n de las necesidades y valores vigentes. En este contexto, el ordenamiento jur\u00eddico argentino carece de un inter\u00e9s actual en sancionar este tipo de donaci\u00f3n. Por tanto, la nulidad absoluta de este negocio privado, hoy obsoleta, debe ceder ante la eficacia del justo t\u00edtulo contenido en un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido y el cumplimiento del plazo de prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Cuando media un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido con una antig\u00fcedad de al menos veinte a\u00f1os, aun cuando de este se desprenda la mala fe del accipiens<\/em>, las presunciones posesorias y su eficacia probatoria resultan suficientes para legitimar al disponente sobre su base, sin que la nulidad manifiesta del acto privado constituya un obst\u00e1culo. En consecuencia, puede prescindirse de la sentencia declarativa de la prescripci\u00f3n larga para legitimar al disponente que exhibe un t\u00edtulo con dichas caracter\u00edsticas.<\/p>\nSolo quienes pretendan oponer un derecho a quien ostenta dicho t\u00edtulo est\u00e1n en condiciones de desvirtuar aquellas presunciones mediante el ejercicio de la correspondiente acci\u00f3n real o posesoria. Contando con un t\u00edtulo de esas caracter\u00edsticas y sin que medie un oponente en esos t\u00e9rminos, no procede el juicio de usucapi\u00f3n, ya que no se requiere una valoraci\u00f3n de los hechos por un juez cuando existen presunciones legales que lo tornan innecesario y no se ha formulado impugnaci\u00f3n por parte de quien est\u00e9 legitimado para hacerlo. En estos casos, el juicio del notario resulta suficiente para formar convicci\u00f3n sobre la legitimaci\u00f3n del disponente. Cabe precisar que, con esta forma de proceder, el notario en modo alguno declara de oficio la prescripci\u00f3n, sino que, como profesional del derecho, emite un juicio sobre dicha legitimaci\u00f3n, fin \u00faltimo del estudio de t\u00edtulos.<\/p>\n
Entre dos interpretaciones posibles de la situaci\u00f3n planteada, optamos por aquella que deja a salvo el derecho incuestionado del accipiens<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Nota<\/h2>\n
[1]<\/a> (N. del E.<\/em>: Ver la nota al art. 4012 CC ac\u00e1<\/a>; fuente: V\u00e9lez Sarsfield, Dalmacio, Notas del c\u00f3digo civil de la Rep\u00fablica Argentina<\/em> [online], Buenos Aires, Pablo E. Coni Editor, 1872, p. 266; \u00faltima consulta: 25\/3\/2025).<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Doctrina.<\/em> La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos, sin comprometer la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":17748,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[357,2803,1411,1687,4433,4434,4432,4428,2298,1455,2106,4429,928,2023,2458,400,4430,2921,1296,751,734,2752,1757,2796,4431,580,2317,43,1428,817,1222,607,2405,608,4435],"class_list":["post-17740","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-accipiens","tag-actos-posesorios","tag-apariencia-juridica","tag-articulo-1807-cciv","tag-articulo-1903-ccyc","tag-articulo-1914-ccyc","tag-articulo-4010-ccv","tag-causa-de-los-derechos-reales","tag-constituto-posesorio","tag-codigo-civil-derogado","tag-donaciones-observables","tag-donaciones-previas-a-2015","tag-donacion-inoficiosa","tag-escribanos-referencistas","tag-estudio-de-antecedentes","tag-estudio-de-titulos","tag-justo-titulo-vs-titulo-suficiente","tag-legitimacion-del-disponente","tag-ley-14159","tag-ley-26994","tag-limites-a-la-titularidad-y-posesion","tag-nulidades-absolutas","tag-observabilidad-de-donaciones","tag-posesion","tag-prescripcion-sentencia-declarativa","tag-prescripcion-adquisitiva","tag-prescripcion-larga","tag-referencista","tag-sentencia-de-usucapion","tag-teoria-de-la-apariencia","tag-tradens","tag-titulo-suficiente","tag-titulos-antecedentes-estudio","tag-usucapion-2","tag-usucapion-ex-lege","revista-947-ene-2022-dic-2025","seccion-doctrina","autor-szmuch-mario-gabriel","ao-2022-2024","tema-donaciones","tema-nulidades","tema-prescripcion-adquisitiva","tema-teoria-de-la-apariencia","tema-usucapion","rama-derecho-de-los-contratos","rama-derecho-inmobiliario-y-reales","rama-derecho-notarial","rama-derecho-de-las-obligaciones"],"yoast_head":"\nApariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Revista del Notariado\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2025-03-26T18:11:10+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2026-04-13T17:26:12+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"900\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"504\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Agust\u00edn Rodriguez\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Escrito por\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Agust\u00edn Rodriguez\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Tiempo de lectura\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"22 minutos\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"},\"author\":{\"name\":\"Agust\u00edn Rodriguez\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0\"},\"headline\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial\",\"datePublished\":\"2025-03-26T18:11:10+00:00\",\"dateModified\":\"2026-04-13T17:26:12+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"},\"wordCount\":5044,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"keywords\":[\"Accipiens\",\"Actos posesorios\",\"Apariencia jur\u00eddica\",\"Art\u00edculo 1807 CCIV\",\"Art\u00edculo 1903 CCyC\",\"Art\u00edculo 1914 CCyC\",\"Art\u00edculo 4010 CCV\",\"Causa de los derechos reales\",\"Constituto posesorio\",\"C\u00f3digo Civil derogado\",\"Donaciones observables\",\"Donaciones previas a 2015\",\"donaci\u00f3n inoficiosa\",\"Escribanos referencistas\",\"Estudio de antecedentes\",\"estudio de t\u00edtulos\",\"Justo t\u00edtulo vs t\u00edtulo suficiente\",\"Legitimaci\u00f3n del disponente\",\"Ley 14159\",\"Ley 26994\",\"L\u00edmites a la titularidad y posesi\u00f3n\",\"Nulidades absolutas\",\"Observabilidad de donaciones\",\"Posesi\u00f3n\",\"Prescripci\u00f3n - sentencia declarativa\",\"prescripci\u00f3n adquisitiva\",\"Prescripci\u00f3n larga\",\"referencista\",\"Sentencia de usucapi\u00f3n\",\"Teor\u00eda de la apariencia\",\"Tradens\",\"t\u00edtulo suficiente\",\"T\u00edtulos antecedentes - estudio\",\"usucapi\u00f3n\",\"Usucapi\u00f3n ex lege\"],\"articleSection\":[\"Varias\"],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\",\"name\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"datePublished\":\"2025-03-26T18:11:10+00:00\",\"dateModified\":\"2026-04-13T17:26:12+00:00\",\"description\":\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"es\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"width\":900,\"height\":504},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Portada\",\"item\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\",\"name\":\"Revista del Notariado\",\"description\":\"Director: Carlos Marcelo D'Alessio\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\",\"name\":\"Revista del Notariado\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png\",\"width\":642,\"height\":80,\"caption\":\"Revista del Notariado\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/\"},\"sameAs\":[\"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/\"]},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0\",\"name\":\"Agust\u00edn Rodriguez\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"Agust\u00edn Rodriguez\"},\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/author\/arodriguez\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","og_locale":"es_ES","og_type":"article","og_title":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","og_description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","og_url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","og_site_name":"Revista del Notariado","article_publisher":"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/","article_published_time":"2025-03-26T18:11:10+00:00","article_modified_time":"2026-04-13T17:26:12+00:00","og_image":[{"width":900,"height":504,"url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"Agust\u00edn Rodriguez","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Escrito por":"Agust\u00edn Rodriguez","Tiempo de lectura":"22 minutos"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"},"author":{"name":"Agust\u00edn Rodriguez","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0"},"headline":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial","datePublished":"2025-03-26T18:11:10+00:00","dateModified":"2026-04-13T17:26:12+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"},"wordCount":5044,"publisher":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","keywords":["Accipiens","Actos posesorios","Apariencia jur\u00eddica","Art\u00edculo 1807 CCIV","Art\u00edculo 1903 CCyC","Art\u00edculo 1914 CCyC","Art\u00edculo 4010 CCV","Causa de los derechos reales","Constituto posesorio","C\u00f3digo Civil derogado","Donaciones observables","Donaciones previas a 2015","donaci\u00f3n inoficiosa","Escribanos referencistas","Estudio de antecedentes","estudio de t\u00edtulos","Justo t\u00edtulo vs t\u00edtulo suficiente","Legitimaci\u00f3n del disponente","Ley 14159","Ley 26994","L\u00edmites a la titularidad y posesi\u00f3n","Nulidades absolutas","Observabilidad de donaciones","Posesi\u00f3n","Prescripci\u00f3n - sentencia declarativa","prescripci\u00f3n adquisitiva","Prescripci\u00f3n larga","referencista","Sentencia de usucapi\u00f3n","Teor\u00eda de la apariencia","Tradens","t\u00edtulo suficiente","T\u00edtulos antecedentes - estudio","usucapi\u00f3n","Usucapi\u00f3n ex lege"],"articleSection":["Varias"],"inLanguage":"es"},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","name":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","datePublished":"2025-03-26T18:11:10+00:00","dateModified":"2026-04-13T17:26:12+00:00","description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb"},"inLanguage":"es","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","contentUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","width":900,"height":504},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Portada","item":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/","name":"Revista del Notariado","description":"Director: Carlos Marcelo D'Alessio","publisher":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"es"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization","name":"Revista del Notariado","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png","contentUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png","width":642,"height":80,"caption":"Revista del Notariado"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/"},"sameAs":["https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/"]},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0","name":"Agust\u00edn Rodriguez","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g","caption":"Agust\u00edn Rodriguez"},"url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/author\/arodriguez\/"}]}},"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/p50Sui-4C8","jetpack-related-posts":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17740"}],"version-history":[{"count":14,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":17760,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740\/revisions\/17760"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17748"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17740"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17740"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17740"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Apariencia, estudio de t\u00edtulos, justo t\u00edtulo, nulidad absoluta, posesi\u00f3n, prescripci\u00f3n adquisitiva, t\u00edtulo instrumental, t\u00edtulo suficiente, usucapi\u00f3n.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca de Mario Szmuch<\/h2>\n\n\nEscribano titular de registro de la Ciudad de Buenos Aires.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 19\/3\/2025
\nAceptado:<\/strong> 26\/3\/2025
\nPublicado online:<\/strong> 27\/3\/2025<\/p>\n<\/div><\/div>\n <\/p>\n
<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
En el presente trabajo me propongo explicar c\u00f3mo, en mi opini\u00f3n, deber\u00edan proceder los escribanos cuando, al realizar o recibir del referencista el estudio de t\u00edtulos, se encuentran, dentro de la cadena de instrumentos analizados, con una escritura que contiene un negocio jur\u00eddico (pretendido t\u00edtulo suficiente) con finalidad traslativa de un derecho real inmobiliario posesorio, pero que est\u00e1 afectado de manera patente por una nulidad que podr\u00eda calificarse de absoluta debido a un v\u00ednculo o relaci\u00f3n previa entre los otorgantes.<\/p>\n
Como se ver\u00e1, la postura que expongo se fundamenta en el derecho y, adem\u00e1s, en lo que considero la l\u00f3gica inmanente en la pr\u00e1ctica del estudio de t\u00edtulos, l\u00f3gica que pretendo evidenciar y demostrar como aplicable a todo supuesto de t\u00edtulo instrumental pretendidamente suficiente, pero reducido a un justo t\u00edtulo por dicho defecto, independientemente de que el accipiens<\/em> haya obrado de buena o mala fe.<\/p>\nEn la teor\u00eda jur\u00eddica, en el \u00e1mbito de la raz\u00f3n pura, encontramos conceptos como el de t\u00edtulo suficiente, que integran teor\u00edas s\u00f3lidas, como la de la causa de los derechos reales. Sin embargo, en sede notarial, al trasladarnos a la realidad y analizar los elementos corp\u00f3reos que llamamos \u00abinstrumentos\u00bb, resulta imposible determinar con certeza si, en su forma y contenido, son realmente lo que creemos que son. Presumimos, por mandato legal, que lo son, pero en la realidad esto no es verificable, aunque s\u00ed en el plano de la apariencia.<\/p>\n
Por ejemplo, \u00bfc\u00f3mo saber si la escritura fue realmente firmada por quienes figuran en ella como comparecientes y autorizante? Solo podemos presumirlo, conforme a reglas de derecho que nos obligan a hacerlo, a aceptarlo. La apariencia y la presunci\u00f3n se asocian para atribuir efectos jur\u00eddicos a lo patente, ante la imposibilidad de alcanzar certeza absoluta sobre la realidad.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Desarrollo<\/h2>\n
Este trabajo surge en respuesta a la postura de algunos colegas que consideran observable el t\u00edtulo instrumental que contiene una donaci\u00f3n otorgada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os, antes de la entrada en vigor del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC), por una persona casada a favor del hijo de su c\u00f3nyuge, en contradicci\u00f3n con la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1807, inciso 1\u00ba, del C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield<\/a> (CCV).<\/p>\nDiscrepo con esa calificaci\u00f3n.<\/p>\n
Seg\u00fan la teor\u00eda de la causa de los derechos reales, este \u201cdonatario\u201d (accipiens<\/em>) no cuenta con un t\u00edtulo suficiente, sino \u00fanicamente con un justo t\u00edtulo. Adem\u00e1s, dado que no es admisible que alegue desconocimiento de dicha norma, no reun\u00eda la buena fe requerida para que operara a su favor la prescripci\u00f3n adquisitiva breve.<\/p>\nEn sede notarial, se ha recurrido \u2013y se contin\u00faa recurriendo\u2013 a la invocaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n adquisitiva breve como mecanismo para el saneamiento de t\u00edtulos y la legitimaci\u00f3n del disponente. Esta pr\u00e1ctica se ha sustentado exclusivamente en el t\u00edtulo invocado por el actual disponente, complement\u00e1ndolo, en su caso, con los t\u00edtulos anteriores para cubrir un per\u00edodo decenal mediante la accesi\u00f3n de posesiones, sin necesidad de una sentencia judicial que declare la adquisici\u00f3n del dominio por prescripci\u00f3n breve. Este criterio ha permitido resolver problemas de circulaci\u00f3n de bienes sin recurrir a un proceso judicial.<\/p>\n
El CCV no hac\u00eda referencia alguna a la sentencia declarativa de la prescripci\u00f3n adquisitiva. Los abusos cometidos a trav\u00e9s de las famosas \u201cinformaciones sumarias posesorias\u201d fueron atenuados con la instauraci\u00f3n del juicio de usucapi\u00f3n inmobiliaria mediante la Ley 14159<\/a>, cuyo art\u00edculo 24 limitaba su alcance a la prescripci\u00f3n adquisitiva regulada en el art\u00edculo 4015 CCV<\/a>, es decir, a la prescripci\u00f3n larga.<\/p>\nActualmente, el CCyC<\/a> s\u00ed contempla la sentencia declarativa de prescripci\u00f3n, tanto para la prescripci\u00f3n larga (art. 1905) como para la prescripci\u00f3n breve (art. 1903, segundo p\u00e1rrafo).<\/p>\nNo obstante, con un criterio pr\u00e1ctico y en aras de satisfacer principios generales fundamentales, en sede notarial no se supedita la operatividad de la usucapi\u00f3n breve al dictado de dicha sentencia, sino que se reconoce la legitimaci\u00f3n del disponente, permitiendo la circulaci\u00f3n del t\u00edtulo.<\/p>\n
Si bien se trata de una costumbre notarial inveterada, ese proceder no carece de sustento normativo. De acuerdo con el art\u00edculo 4003 CCV, se presum\u00eda, salvo prueba en contrario, que el poseedor actual que presentara un t\u00edtulo traslativo de propiedad en apoyo de su posesi\u00f3n hab\u00eda pose\u00eddo la cosa desde la fecha del t\u00edtulo. La referencia a \u201ct\u00edtulo traslativo de propiedad\u201d es figurativa, ya que, si el t\u00edtulo, unido al modo, hubiera efectivamente transmitido la propiedad, no ser\u00eda necesario recurrir a la prescripci\u00f3n como modo de adquisici\u00f3n del dominio. Por lo tanto, dicha menci\u00f3n deb\u00eda interpretarse como referida a un acto jur\u00eddico cuya finalidad fuera transmitir un derecho real posesorio. En ese sentido, el art\u00edculo 4010 resultaba m\u00e1s preciso al referirse al \u201ct\u00edtulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad\u201d.<\/p>\n
El art\u00edculo 1903 CCyC<\/a> establece una regla similar al disponer que se presume, salvo prueba en contrario, que la posesi\u00f3n se inicia en la fecha del justo t\u00edtulo. Sin embargo, esta norma parece redundante frente a la disposici\u00f3n m\u00e1s general del art\u00edculo 1914, que establece que, si media un t\u00edtulo, se presume que la relaci\u00f3n de poder comienza desde su fecha. En este sentido, el art\u00edculo 1903 no hace m\u00e1s que reiterar la regla contenida en el art\u00edculo 1914.<\/p>\nAdem\u00e1s de presumirse que la posesi\u00f3n del adquirente comienza en la fecha de su t\u00edtulo, se presume su continuidad (arts. 2353 y concs. CCV, y 1930 CCyC), cumpli\u00e9ndose as\u00ed esta exigencia legal para que opere la usucapi\u00f3n, tanto en su variante larga como en la breve.<\/p>\n
Por \u00faltimo, para cerrar el c\u00edrculo presuncional en materia de prescripci\u00f3n breve, la posesi\u00f3n se presume de buena fe (arts. 2362 y 4008 CCV, y 1919 CCyC).<\/p>\n
Curiosamente, la seguridad del sistema de adquisici\u00f3n derivada del derecho real inmobiliario posesorio se ha construido, con el aval de todos los operadores del derecho, sobre la base del modo originario de adquisici\u00f3n por excelencia: la usucapi\u00f3n. Si la legitimaci\u00f3n dependiera exclusivamente de los t\u00edtulos y los modos respectivos, sin considerar la usucapi\u00f3n como regla fundamental, el an\u00e1lisis de los t\u00edtulos deber\u00eda remontarse hasta los or\u00edgenes de la Rep\u00fablica, lo que resultar\u00eda una tarea desmesurada y sin sentido.<\/p>\n
La usucapi\u00f3n ha moldeado el proceder de los escribanos en el estudio de t\u00edtulos. Con fundamento en las presunciones antes mencionadas, el an\u00e1lisis suele abarcar la cantidad de t\u00edtulos que cubran un per\u00edodo de veinte a\u00f1os, no para regodearse en los t\u00edtulos, sino para asegurar la legitimaci\u00f3n del disponente. La idea subyacente es completamente l\u00f3gica: si este \u00faltimo no hubiera adquirido su derecho real posesorio por t\u00edtulo y modo suficientes, lo habr\u00eda hecho, en \u00faltima instancia, por usucapi\u00f3n, cuyo plazo m\u00e1ximo exigido por la ley para su operatividad es precisamente ese.<\/p>\n
Por ejemplo, para legitimar al actual propietario que compr\u00f3 el inmueble hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os a alguien que, a su vez, lo hab\u00eda comprado diez a\u00f1os antes a quien sab\u00eda que no era el due\u00f1o, el an\u00e1lisis se centra exclusivamente en el t\u00edtulo del actual disponente. En la pr\u00e1ctica, solo se considera la \u00faltima compraventa realizada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os. Ninguna de las compraventas constituy\u00f3 un t\u00edtulo suficiente. El primer comprador carec\u00eda de la buena fe necesaria para invocar la prescripci\u00f3n breve. En cuanto al segundo comprador, aunque aparentemente adquiri\u00f3 el dominio por t\u00edtulo y modo suficientes, en realidad lo hizo por usucapi\u00f3n, debido a la falta de legitimaci\u00f3n de su tradens<\/em>.<\/p>\nApariencia y usucapi\u00f3n son los dos pilares fundamentales sobre los que opera, en la pr\u00e1ctica notarial, el sistema de transmisi\u00f3n de la propiedad a trav\u00e9s de t\u00edtulos. Ambas act\u00faan de manera conjunta y sin\u00e9rgica sobre los documentos que los escribanos examinan, generando una ficci\u00f3n pr\u00e1ctica de legitimaci\u00f3n que permite el funcionamiento eficaz del sistema. En este esquema, apariencia, usucapi\u00f3n y t\u00edtulo (instrumental) conforman una tr\u00edada inescindible que sustenta el tr\u00e1fico jur\u00eddico seguro y ordenado, estructurando la labor notarial en torno a este principio. La presunci\u00f3n de buena fe en el adquirente, condici\u00f3n necesaria para que opere la prescripci\u00f3n breve, tambi\u00e9n desempe\u00f1a un rol fundamental, aunque en ciertas ocasiones no resulta aplicable, como cuando se verifica una inobservancia manifiesta de una norma que establece una incapacidad o inhabilidad en los otorgantes del t\u00edtulo.<\/p>\n
En este contexto, desde la \u00f3ptica notarial, la referencia a la usucapi\u00f3n es una elipsis que alude a una presunci\u00f3n de propiedad basada en la existencia de un t\u00edtulo con m\u00e1s de veinte a\u00f1os (o que, junto con sus antecedentes, alcanza dicha temporalidad), el cual cumple con las solemnidades formales y, por lo tanto, permite presumir la posesi\u00f3n de su titular desde su fecha, habilit\u00e1ndolo, siempre ante los ojos del notario, para invocar la prescripci\u00f3n adquisitiva en caso de que su titularidad sea cuestionada.<\/p>\n
De acuerdo con el art\u00edculo 4012 CCV<\/a>, un t\u00edtulo nulo por defecto de forma no puede servir de base para la prescripci\u00f3n. Esta disposici\u00f3n se aplica a la prescripci\u00f3n corta, ya que la prescripci\u00f3n larga est\u00e1 regulada en los art\u00edculos 4015 y 4016. El art\u00edculo 4010 precisaba que el justo t\u00edtulo deb\u00eda estar revestido de las solemnidades exigidas para su validez. El cumplimiento de estas solemnidades se vincula con otro requisito de la usucapi\u00f3n breve, aunque independiente del justo t\u00edtulo y prescindible en la usucapi\u00f3n larga: la buena fe. En este sentido, cabe recordar que el vicio de forma en el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n hace presumir la mala fe del poseedor (art. 4009) y que un t\u00edtulo desprovisto de las formas esenciales no es t\u00edtulo y, por lo tanto, carece de eficacia probatoria (nota al art. 4012 CCV[1]<\/a>).<\/p>\nEl justo t\u00edtulo es, por tanto, un t\u00edtulo formalmente v\u00e1lido pero sustancialmente nulo debido a un defecto en la capacidad o legitimaci\u00f3n del otorgante.<\/p>\n
Se torna necesario, entonces, distinguir dos aspectos del t\u00edtulo: por un lado, el relativo a la forma, es decir, el cumplimiento de las solemnidades exigidas; por otro, su sustancia, que corresponde al negocio jur\u00eddico contenido en dicha forma, cuya inserci\u00f3n se materializa a trav\u00e9s del acto notarial de daci\u00f3n de fe.<\/p>\n
Corolario de lo anterior es la distinci\u00f3n entre el t\u00edtulo formal o instrumental y el t\u00edtulo sustancial, o, si se prefiere, el acto o negocio jur\u00eddico en s\u00ed mismo.<\/p>\n
El t\u00edtulo instrumental, en ciertas ocasiones, cumple \u00fanicamente una funci\u00f3n probatoria y no es constitutivo del acto que legitima al adquirente. Un claro ejemplo de ello es la usucapi\u00f3n: la sentencia no constituye el derecho del actor, sino que se limita a reconocer los hechos que lo erigieron como due\u00f1o \u2013la realizaci\u00f3n de actos posesorios durante al menos veinte a\u00f1os\u2013 y a declarar su car\u00e1cter de tal.<\/p>\n
En el \u00e1mbito de los contratos cuya finalidad es transmitir o constituir derechos reales inmobiliarios, resulta fundamental distinguir dos dimensiones o niveles distintos al analizar la escritura p\u00fablica como forma legalmente impuesta para su otorgamiento.<\/p>\n
En un primer nivel, la escritura p\u00fablica contiene el acto del notario, quien, en su car\u00e1cter de funcionario investido por la ley, le confiere el car\u00e1cter de acto p\u00fablico. Es decir, la escritura refleja, en primer t\u00e9rmino, aquello de lo que el notario, con su firma, da fe que ocurre ante \u00e9l.<\/p>\n
A su vez, este acto notarial modela y enmarca el acto jur\u00eddico que los comparecientes otorgan, el cual, en esencia, es un acto privado, aunque se encuentra contenido dentro del acto p\u00fablico que lo configura y formaliza.<\/p>\n
En este esquema, es posible que ambos actos sean v\u00e1lidos, que ambos sean nulos o que uno sea v\u00e1lido y el otro nulo. En algunos casos, la nulidad es refleja: cuando el acto privado exige, como forma solemne, estar contenido en el acto notarial, es decir, cuando debe \u201chacerse por escritura p\u00fablica\u201d, si la escritura es nula, el acto privado corre la misma suerte.<\/p>\n
Tambi\u00e9n puede ocurrir que el acto privado sea ineficaz, por ejemplo, debido a una inhabilidad entre las partes, y que el acto p\u00fablico sea v\u00e1lido. En este supuesto, la escritura prueba con fe p\u00fablica, entre otras cosas, que las partes manifestaron y realizaron determinados actos ante el notario.<\/p>\n
El caso de la donaci\u00f3n antes mencionado encuadra en dicha situaci\u00f3n: la donaci\u00f3n es nula debido a la existencia de una inhabilidad entre los contratantes, pero la escritura, como acto notarial, es v\u00e1lida, lo que permite que el \u201cdonatario\u201d cuente con un t\u00edtulo instrumental a su favor. La donaci\u00f3n es nula y no produce sus efectos propios, pero est\u00e1 contenida en un acto p\u00fablico v\u00e1lido, que prueba con fe p\u00fablica las declaraciones efectuadas por los comparecientes.<\/p>\n
En otras palabras, se trata de un t\u00edtulo de donaci\u00f3n formalmente v\u00e1lido pero sustancialmente nulo; no obstante, sigue siendo un t\u00edtulo instrumental y, como tal, posee toda la eficacia probatoria que el art\u00edculo 296 CCyC<\/a> le atribuye a un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido.<\/p>\nCabe tener presente que el art\u00edculo 1914 CCyC, al referirse a la existencia de un t\u00edtulo para establecer la presunci\u00f3n de la fecha en que comienza la relaci\u00f3n de poder \u2013en nuestro caso, la posesi\u00f3n\u2013, no califica de manera alguna dicho t\u00edtulo. Dado que la norma no introduce distinci\u00f3n alguna, debe entenderse que todos los t\u00edtulos quedan comprendidos en su previsi\u00f3n, excepto, a nuestro juicio, aquellos que no cumplan con las solemnidades necesarias para valer como t\u00edtulo instrumental (acto p\u00fablico). Esto \u00faltimo se fundamenta en que, hist\u00f3ricamente, se ha considerado que un t\u00edtulo desprovisto de las formas esenciales no es t\u00edtulo y, por lo tanto, nada puede probar (nota al art. 4012 del C\u00f3digo de V\u00e9lez).<\/p>\n
Volviendo a la usucapi\u00f3n declarada judicialmente, cabe reiterar que el t\u00edtulo que el actor obtiene no es de car\u00e1cter material, ya que los actos sustanciales que lo convierten en propietario son los actos posesorios desarrollados durante al menos veinte a\u00f1os, con anterioridad al inicio del juicio de usucapi\u00f3n. La sentencia declarativa no es m\u00e1s que un t\u00edtulo instrumental, del cual resulta que el juez tiene por cumplido ese modo de adquirir el dominio.<\/p>\n
Dicho lo anterior, corresponde abordar, desde la perspectiva notarial y en el marco del estudio de t\u00edtulos para analizar la legitimaci\u00f3n del disponente, el supuesto en que el t\u00edtulo antecedente exhibido consista en una escritura v\u00e1lida que documenta un negocio (acto privado) manifiestamente nulo otorgado hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os.<\/p>\n
Anticipamos nuestra opini\u00f3n en el sentido de que dicho t\u00edtulo no debe ser observado, ya que quien aparentemente adquiri\u00f3 el derecho real con base en \u00e9l se encuentra legitimado para disponer en virtud de la usucapi\u00f3n operada ex lege<\/em>.<\/p>\nEl caso analizado de la donaci\u00f3n se enmarca en la situaci\u00f3n de un poseedor inicial de mala fe (pues no pudo desconocer la prohibici\u00f3n legal), que cuenta con un justo t\u00edtulo y que, de acuerdo con las presunciones legales, ha cumplido el plazo suficiente para que opere la prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n
La mala fe que podr\u00eda atribuirse al accipiens<\/em> en su posesi\u00f3n ha cesado y no puede imput\u00e1rsele (art. 1899, segundo p\u00e1rrafo), dado que el derecho real del tradens<\/em> se ha extinguido a ra\u00edz de la adquisici\u00f3n originaria de un derecho real sustituto por parte de aquel.<\/p>\nSupra se ha expresado que el estudio de t\u00edtulos tiene como finalidad \u00faltima determinar la legitimaci\u00f3n de quien aparenta ser el titular del derecho para disponer del mismo. Para ello, se analizan los t\u00edtulos desde una doble perspectiva, sustancial y formal, valorando los diversos elementos y aspectos involucrados seg\u00fan las circunstancias del caso, sopes\u00e1ndolos y aplicando los principios generales pertinentes.<\/p>\n
En el caso planteado, si bien la donaci\u00f3n instrumentada es objetable desde el punto de vista sustancial, desde lo formal constituye un t\u00edtulo instrumental de donaci\u00f3n, t\u00edtulo al fin, que habilita al \u201cdonatario\u201d y, eventualmente, a sus sucesores, a invocar a su favor la presunci\u00f3n de posesi\u00f3n ininterrumpida desde la fecha de dicho t\u00edtulo (arts. 1914 y 1930 CCyC).<\/p>\n
Asimismo, aunque la donaci\u00f3n sea nula, lo entregado por el \u201cdonante\u201d en cumplimiento de deberes morales o de conciencia es irrepetible (art. 728 CCyC).<\/p>\n
Evidentemente, la finalidad de la donaci\u00f3n no se cumpli\u00f3, ya que, aun cuando se haya cumplido el modo, el derecho real no se transmiti\u00f3. Si la donaci\u00f3n mencionada incluyera una reserva de usufructo, uso o habitaci\u00f3n, la transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n se habr\u00eda efectuado mediante constituto posesorio<\/em>.<\/p>\nLas manifestaciones de las partes respecto del traspaso posesorio deben considerarse probadas, dado que fueron realizadas en un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido. Cabe aclarar que, aun cuando el t\u00edtulo no contenga ninguna manifestaci\u00f3n sobre el traspaso de la posesi\u00f3n, las presunciones legales posesorias operan igualmente.<\/p>\n
La nulidad del acto privado no obsta, va de suyo, a la eficacia probatoria de la escritura p\u00fablica que lo contiene, cuya validez no se encuentra cuestionada. Este t\u00edtulo instrumental no es un \u201cmero papel\u201d ni un acta de constataci\u00f3n de la tradici\u00f3n que acredite solo el traspaso posesorio, pues, en definitiva, contiene algo mucho m\u00e1s robusto: un justo t\u00edtulo.<\/p>\n
Por otro lado, no se trata de validar o salvar un acto (la donaci\u00f3n) que, seg\u00fan una posici\u00f3n, ser\u00eda de nulidad absoluta y manifiesta, pues dicho acto ya carece de inter\u00e9s al no haberse cumplido su finalidad traslativa y, sin embargo, haber adquirido el destinatario de la pretendida transmisi\u00f3n el derecho por medio de la usucapi\u00f3n. Se trata, en cambio, de reconocer en sede notarial, sin necesidad de una sentencia declarativa, los efectos de la usucapi\u00f3n, producidos ex lege<\/em>, cuya operatividad, en supuestos como el aqu\u00ed analizado, se ve facilitada por la eficacia probatoria del instrumento p\u00fablico (acto p\u00fablico v\u00e1lido) que documenta aquel acto privado fallido (justo t\u00edtulo) y por las presunciones posesorias que la ley le atribuye.<\/p>\nPretender que el actual due\u00f1o solicite la declaraci\u00f3n de nulidad de la donaci\u00f3n otorgada a su favor, reinscriba el dominio a nombre del donante, en su caso tramite el juicio sucesorio de este y, posteriormente, demande a sus herederos por usucapi\u00f3n para obtener el reconocimiento judicial de su derecho adquirido mediante este modo implica desatender el principio de econom\u00eda procesal, condenarlo a deambular por los pasillos de tribunales durante a\u00f1os, sacar el inmueble del comercio o reducir significativamente su valor econ\u00f3mico, y dejar en suspenso su facultad de disposici\u00f3n jur\u00eddica, pese a contar con un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido a su favor.<\/p>\n
Adem\u00e1s, ello implica desconocer, sin que medie una resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo disponga, la eficacia de las presunciones legales sobre la posesi\u00f3n, cuya finalidad es precisamente facilitar la resoluci\u00f3n de conflictos y la aplicaci\u00f3n del derecho al reducir la carga probatoria. Obligar al due\u00f1o a emprender tal procedimiento contradice el prop\u00f3sito de dichas presunciones y vulnera injustificadamente su derecho, afectando la seguridad jur\u00eddica que estas buscan garantizar.<\/p>\n
La postura contraria, adem\u00e1s, desatiende la estructura legal de los derechos reales en lo relativo a las normas sobre su adquisici\u00f3n y extinci\u00f3n (art. 1884). Esto se debe a que, habi\u00e9ndose cumplido presuncionalmente los requisitos para que opere la prescripci\u00f3n adquisitiva a favor del pretendido donatario, corresponde reconocer la adquisici\u00f3n del derecho real en cabeza de este y la correlativa extinci\u00f3n en el tradens<\/em>.<\/p>\nMediando un justo t\u00edtulo, al no supeditarse la operatividad de la usucapi\u00f3n breve al dictado de una sentencia que la declare, no habr\u00eda raz\u00f3n para hacerlo respecto de la usucapi\u00f3n larga, ya que el instrumento p\u00fablico v\u00e1lido que lo contiene posee la misma eficacia probatoria y conlleva las mismas presunciones posesorias, excepto la relativa a la buena fe del poseedor. No obstante, la sanci\u00f3n legal por la mala fe del poseedor \u00fanicamente afecta la extensi\u00f3n del plazo requerido para que la posesi\u00f3n derive en la adquisici\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n
No se trata de que una escritura p\u00fablica portante de un justo t\u00edtulo reemplace a la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n. En efecto, esta \u00faltima reconoce los actos posesorios realizados previamente por el actor durante el plazo legal y lo declara due\u00f1o del inmueble.<\/p>\n
La escritura p\u00fablica, en cambio, hace presumir el inicio de la posesi\u00f3n a favor del accipiens<\/em>, pretendido adquirente del derecho, quien se convertir\u00e1 en due\u00f1o una vez transcurridos veinte a\u00f1os desde su otorgamiento. La donaci\u00f3n reducida a justo t\u00edtulo, sin embargo, nunca producir\u00e1 sus efectos propios y quedar\u00e1 limitada a un mero t\u00edtulo instrumental, generador de presunciones legales iuris tantum<\/em> en favor de la usucapi\u00f3n. Hasta que se cumpla el plazo legal, seguir\u00e1 siendo un t\u00edtulo objetable.<\/p>\nLa escritura p\u00fablica que contiene el justo t\u00edtulo y la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n son ambos t\u00edtulos instrumentales. Ninguno de ellos es indispensable para que opere la adquisici\u00f3n del derecho por parte del poseedor. El juicio de usucapi\u00f3n solo resulta pertinente para quien carece de un t\u00edtulo que acredite su derecho, ya que su finalidad es obtener un instrumento p\u00fablico probatorio de este. Quien ya cuenta con un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido que contiene un justo t\u00edtulo y ha transcurrido el plazo legal, no necesita ning\u00fan otro instrumento p\u00fablico a su favor, en virtud de las presunciones legales posesorias, la eficacia probatoria de aquel instrumento y la operatividad ex lege <\/em>de la usucapi\u00f3n. En consecuencia, no puede invocarse en su contra la nulidad del t\u00edtulo (art. 1899, segundo p\u00e1rrafo).<\/p>\nPor otro lado, la ley no establece que la usucapi\u00f3n deba sustanciarse en todos los casos. Mientras que la nulidad no se presume y requiere sustanciaci\u00f3n, las presunciones posesorias derivan, una vez cumplido el plazo legal, en una presunci\u00f3n de propiedad basada en la usucapi\u00f3n, la cual no siempre requiere sustanciaci\u00f3n.<\/p>\n
La eficacia de las presunciones posesorias a favor del accipiens<\/em>, plenamente operativas en virtud de la eficacia probatoria de la escritura p\u00fablica que porta el justo t\u00edtulo a su favor y el transcurso del plazo legal, junto con la exhibici\u00f3n del testimonio de esta \u00faltima, el ejercicio ostensible y actual de la posesi\u00f3n y la inexistencia de medidas cautelares que indiquen un cuestionamiento sobre la posesi\u00f3n o propiedad a su nombre, constituyen elementos que generan una apariencia jur\u00eddica suficiente para que, en sede notarial, se lo considere legitimado como propietario. Ello, pese a la nulidad no sustanciada que ostensiblemente resulta del t\u00edtulo causal otorgado a su favor. Todo ello se sustenta en la presunta usucapi\u00f3n operada, cuya configuraci\u00f3n depende exclusivamente de la ley y no requiere declaraci\u00f3n judicial alguna.<\/p>\nSi bien la certeza que deriva de una sentencia declarativa de usucapi\u00f3n podr\u00eda calificarse de absoluta o casi absoluta, la que emana del justo t\u00edtulo y de la posesi\u00f3n veintea\u00f1al resulta, en virtud de la apariencia jur\u00eddica, suficiente para considerar legitimado al disponente en sede notarial. Y aunque no exista una sentencia declarativa de usucapi\u00f3n, breve o larga, tampoco la hay que declare la nulidad del t\u00edtulo, de modo que ambas ausencias se neutralizan entre s\u00ed.<\/p>\n
Ante la falta de impugnaci\u00f3n de la \u00abdonaci\u00f3n\u00bb por parte de un legitimado para hacerlo, debe prevalecer el derecho real del accipiens<\/em> y la oponibilidad derivada de su posesi\u00f3n. Negar su derecho resultar\u00eda contraproducente para la seguridad jur\u00eddica din\u00e1mica, principio fundamental para el crecimiento econ\u00f3mico de la Rep\u00fablica.<\/p>\nEl t\u00edtulo suficiente permite la tradici\u00f3n traslativa del dominio como modo de adquisici\u00f3n del derecho real posesorio, mientras que el justo t\u00edtulo habilita la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n. Ambos son modos leg\u00edtimos de adquirir el dominio y no hay raz\u00f3n para excluir ninguno cuando, en el contexto de la apariencia jur\u00eddica, se cumplen los requisitos para su operatividad. Aunque operan en plazos distintos, en sede notarial ambos generan una presunci\u00f3n iuris tantum<\/em> de propiedad a favor del accipiens<\/em>, legitim\u00e1ndolo para disponer. Mientras que la tradici\u00f3n produce la adquisici\u00f3n en la fecha del t\u00edtulo, la usucapi\u00f3n se configura a los diez o veinte a\u00f1os, seg\u00fan la buena o mala fe del accipiens<\/em>, contados desde la inscripci\u00f3n del justo t\u00edtulo (art. 1898, \u00faltima parte).<\/p>\nCabe destacar que, antes de la vigencia de la Ley 27587<\/a>, en sede notarial se ha reconocido la operatividad de la usucapi\u00f3n larga sin necesidad de una sentencia declarativa, como mecanismo de subsanaci\u00f3n de las denominadas \u201cdonaciones a terceros\u201d. Entonces, pregunto: \u00bfpor qu\u00e9 aceptar la usucapi\u00f3n larga como mecanismo purgatorio en un caso y rechazarla en otro, como el aqu\u00ed planteado, cuando no existe impugnaci\u00f3n por parte de un legitimado? Pareciera que se busca extirpar el t\u00edtulo del instrumento para, luego, invocar la usucapi\u00f3n basada en las presunciones tantas veces mencionadas en este trabajo. Adem\u00e1s, aferrarse invariablemente a los t\u00edtulos causales impide que el estudio de t\u00edtulos pueda limitarse a los \u00faltimos veinte a\u00f1os, como ha sido la pr\u00e1ctica indiscutida.<\/p>\nPor \u00faltimo, es importante se\u00f1alar que la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1807, inciso 1\u00ba, CCV no fue reproducida en el CCyC. El criterio de actualidad del orden p\u00fablico debe guiar la aplicaci\u00f3n de las normas en funci\u00f3n de las necesidades y valores vigentes. En este contexto, el ordenamiento jur\u00eddico argentino carece de un inter\u00e9s actual en sancionar este tipo de donaci\u00f3n. Por tanto, la nulidad absoluta de este negocio privado, hoy obsoleta, debe ceder ante la eficacia del justo t\u00edtulo contenido en un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido y el cumplimiento del plazo de prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Cuando media un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido con una antig\u00fcedad de al menos veinte a\u00f1os, aun cuando de este se desprenda la mala fe del accipiens<\/em>, las presunciones posesorias y su eficacia probatoria resultan suficientes para legitimar al disponente sobre su base, sin que la nulidad manifiesta del acto privado constituya un obst\u00e1culo. En consecuencia, puede prescindirse de la sentencia declarativa de la prescripci\u00f3n larga para legitimar al disponente que exhibe un t\u00edtulo con dichas caracter\u00edsticas.<\/p>\nSolo quienes pretendan oponer un derecho a quien ostenta dicho t\u00edtulo est\u00e1n en condiciones de desvirtuar aquellas presunciones mediante el ejercicio de la correspondiente acci\u00f3n real o posesoria. Contando con un t\u00edtulo de esas caracter\u00edsticas y sin que medie un oponente en esos t\u00e9rminos, no procede el juicio de usucapi\u00f3n, ya que no se requiere una valoraci\u00f3n de los hechos por un juez cuando existen presunciones legales que lo tornan innecesario y no se ha formulado impugnaci\u00f3n por parte de quien est\u00e9 legitimado para hacerlo. En estos casos, el juicio del notario resulta suficiente para formar convicci\u00f3n sobre la legitimaci\u00f3n del disponente. Cabe precisar que, con esta forma de proceder, el notario en modo alguno declara de oficio la prescripci\u00f3n, sino que, como profesional del derecho, emite un juicio sobre dicha legitimaci\u00f3n, fin \u00faltimo del estudio de t\u00edtulos.<\/p>\n
Entre dos interpretaciones posibles de la situaci\u00f3n planteada, optamos por aquella que deja a salvo el derecho incuestionado del accipiens<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Nota<\/h2>\n
[1]<\/a> (N. del E.<\/em>: Ver la nota al art. 4012 CC ac\u00e1<\/a>; fuente: V\u00e9lez Sarsfield, Dalmacio, Notas del c\u00f3digo civil de la Rep\u00fablica Argentina<\/em> [online], Buenos Aires, Pablo E. Coni Editor, 1872, p. 266; \u00faltima consulta: 25\/3\/2025).<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Doctrina.<\/em> La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos, sin comprometer la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":17748,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[357,2803,1411,1687,4433,4434,4432,4428,2298,1455,2106,4429,928,2023,2458,400,4430,2921,1296,751,734,2752,1757,2796,4431,580,2317,43,1428,817,1222,607,2405,608,4435],"class_list":["post-17740","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-accipiens","tag-actos-posesorios","tag-apariencia-juridica","tag-articulo-1807-cciv","tag-articulo-1903-ccyc","tag-articulo-1914-ccyc","tag-articulo-4010-ccv","tag-causa-de-los-derechos-reales","tag-constituto-posesorio","tag-codigo-civil-derogado","tag-donaciones-observables","tag-donaciones-previas-a-2015","tag-donacion-inoficiosa","tag-escribanos-referencistas","tag-estudio-de-antecedentes","tag-estudio-de-titulos","tag-justo-titulo-vs-titulo-suficiente","tag-legitimacion-del-disponente","tag-ley-14159","tag-ley-26994","tag-limites-a-la-titularidad-y-posesion","tag-nulidades-absolutas","tag-observabilidad-de-donaciones","tag-posesion","tag-prescripcion-sentencia-declarativa","tag-prescripcion-adquisitiva","tag-prescripcion-larga","tag-referencista","tag-sentencia-de-usucapion","tag-teoria-de-la-apariencia","tag-tradens","tag-titulo-suficiente","tag-titulos-antecedentes-estudio","tag-usucapion-2","tag-usucapion-ex-lege","revista-947-ene-2022-dic-2025","seccion-doctrina","autor-szmuch-mario-gabriel","ao-2022-2024","tema-donaciones","tema-nulidades","tema-prescripcion-adquisitiva","tema-teoria-de-la-apariencia","tema-usucapion","rama-derecho-de-los-contratos","rama-derecho-inmobiliario-y-reales","rama-derecho-notarial","rama-derecho-de-las-obligaciones"],"yoast_head":"\nApariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Revista del Notariado\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2025-03-26T18:11:10+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2026-04-13T17:26:12+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"900\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"504\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Agust\u00edn Rodriguez\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Escrito por\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Agust\u00edn Rodriguez\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Tiempo de lectura\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"22 minutos\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"},\"author\":{\"name\":\"Agust\u00edn Rodriguez\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0\"},\"headline\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial\",\"datePublished\":\"2025-03-26T18:11:10+00:00\",\"dateModified\":\"2026-04-13T17:26:12+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"},\"wordCount\":5044,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"keywords\":[\"Accipiens\",\"Actos posesorios\",\"Apariencia jur\u00eddica\",\"Art\u00edculo 1807 CCIV\",\"Art\u00edculo 1903 CCyC\",\"Art\u00edculo 1914 CCyC\",\"Art\u00edculo 4010 CCV\",\"Causa de los derechos reales\",\"Constituto posesorio\",\"C\u00f3digo Civil derogado\",\"Donaciones observables\",\"Donaciones previas a 2015\",\"donaci\u00f3n inoficiosa\",\"Escribanos referencistas\",\"Estudio de antecedentes\",\"estudio de t\u00edtulos\",\"Justo t\u00edtulo vs t\u00edtulo suficiente\",\"Legitimaci\u00f3n del disponente\",\"Ley 14159\",\"Ley 26994\",\"L\u00edmites a la titularidad y posesi\u00f3n\",\"Nulidades absolutas\",\"Observabilidad de donaciones\",\"Posesi\u00f3n\",\"Prescripci\u00f3n - sentencia declarativa\",\"prescripci\u00f3n adquisitiva\",\"Prescripci\u00f3n larga\",\"referencista\",\"Sentencia de usucapi\u00f3n\",\"Teor\u00eda de la apariencia\",\"Tradens\",\"t\u00edtulo suficiente\",\"T\u00edtulos antecedentes - estudio\",\"usucapi\u00f3n\",\"Usucapi\u00f3n ex lege\"],\"articleSection\":[\"Varias\"],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\",\"name\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"datePublished\":\"2025-03-26T18:11:10+00:00\",\"dateModified\":\"2026-04-13T17:26:12+00:00\",\"description\":\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"es\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"width\":900,\"height\":504},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Portada\",\"item\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\",\"name\":\"Revista del Notariado\",\"description\":\"Director: Carlos Marcelo D'Alessio\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\",\"name\":\"Revista del Notariado\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png\",\"width\":642,\"height\":80,\"caption\":\"Revista del Notariado\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/\"},\"sameAs\":[\"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/\"]},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0\",\"name\":\"Agust\u00edn Rodriguez\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"Agust\u00edn Rodriguez\"},\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/author\/arodriguez\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","og_locale":"es_ES","og_type":"article","og_title":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","og_description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","og_url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","og_site_name":"Revista del Notariado","article_publisher":"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/","article_published_time":"2025-03-26T18:11:10+00:00","article_modified_time":"2026-04-13T17:26:12+00:00","og_image":[{"width":900,"height":504,"url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"Agust\u00edn Rodriguez","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Escrito por":"Agust\u00edn Rodriguez","Tiempo de lectura":"22 minutos"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"},"author":{"name":"Agust\u00edn Rodriguez","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0"},"headline":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial","datePublished":"2025-03-26T18:11:10+00:00","dateModified":"2026-04-13T17:26:12+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"},"wordCount":5044,"publisher":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","keywords":["Accipiens","Actos posesorios","Apariencia jur\u00eddica","Art\u00edculo 1807 CCIV","Art\u00edculo 1903 CCyC","Art\u00edculo 1914 CCyC","Art\u00edculo 4010 CCV","Causa de los derechos reales","Constituto posesorio","C\u00f3digo Civil derogado","Donaciones observables","Donaciones previas a 2015","donaci\u00f3n inoficiosa","Escribanos referencistas","Estudio de antecedentes","estudio de t\u00edtulos","Justo t\u00edtulo vs t\u00edtulo suficiente","Legitimaci\u00f3n del disponente","Ley 14159","Ley 26994","L\u00edmites a la titularidad y posesi\u00f3n","Nulidades absolutas","Observabilidad de donaciones","Posesi\u00f3n","Prescripci\u00f3n - sentencia declarativa","prescripci\u00f3n adquisitiva","Prescripci\u00f3n larga","referencista","Sentencia de usucapi\u00f3n","Teor\u00eda de la apariencia","Tradens","t\u00edtulo suficiente","T\u00edtulos antecedentes - estudio","usucapi\u00f3n","Usucapi\u00f3n ex lege"],"articleSection":["Varias"],"inLanguage":"es"},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","name":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","datePublished":"2025-03-26T18:11:10+00:00","dateModified":"2026-04-13T17:26:12+00:00","description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb"},"inLanguage":"es","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","contentUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","width":900,"height":504},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Portada","item":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/","name":"Revista del Notariado","description":"Director: Carlos Marcelo D'Alessio","publisher":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"es"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization","name":"Revista del Notariado","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png","contentUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png","width":642,"height":80,"caption":"Revista del Notariado"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/"},"sameAs":["https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/"]},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0","name":"Agust\u00edn Rodriguez","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g","caption":"Agust\u00edn Rodriguez"},"url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/author\/arodriguez\/"}]}},"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/p50Sui-4C8","jetpack-related-posts":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17740"}],"version-history":[{"count":14,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":17760,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740\/revisions\/17760"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17748"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17740"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17740"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17740"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 19\/3\/2025
\nAceptado:<\/strong> 26\/3\/2025
\nPublicado online:<\/strong> 27\/3\/2025<\/p>\n<\/div><\/div>\n <\/p>\n
<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
En el presente trabajo me propongo explicar c\u00f3mo, en mi opini\u00f3n, deber\u00edan proceder los escribanos cuando, al realizar o recibir del referencista el estudio de t\u00edtulos, se encuentran, dentro de la cadena de instrumentos analizados, con una escritura que contiene un negocio jur\u00eddico (pretendido t\u00edtulo suficiente) con finalidad traslativa de un derecho real inmobiliario posesorio, pero que est\u00e1 afectado de manera patente por una nulidad que podr\u00eda calificarse de absoluta debido a un v\u00ednculo o relaci\u00f3n previa entre los otorgantes.<\/p>\n
Como se ver\u00e1, la postura que expongo se fundamenta en el derecho y, adem\u00e1s, en lo que considero la l\u00f3gica inmanente en la pr\u00e1ctica del estudio de t\u00edtulos, l\u00f3gica que pretendo evidenciar y demostrar como aplicable a todo supuesto de t\u00edtulo instrumental pretendidamente suficiente, pero reducido a un justo t\u00edtulo por dicho defecto, independientemente de que el accipiens<\/em> haya obrado de buena o mala fe.<\/p>\nEn la teor\u00eda jur\u00eddica, en el \u00e1mbito de la raz\u00f3n pura, encontramos conceptos como el de t\u00edtulo suficiente, que integran teor\u00edas s\u00f3lidas, como la de la causa de los derechos reales. Sin embargo, en sede notarial, al trasladarnos a la realidad y analizar los elementos corp\u00f3reos que llamamos \u00abinstrumentos\u00bb, resulta imposible determinar con certeza si, en su forma y contenido, son realmente lo que creemos que son. Presumimos, por mandato legal, que lo son, pero en la realidad esto no es verificable, aunque s\u00ed en el plano de la apariencia.<\/p>\n
Por ejemplo, \u00bfc\u00f3mo saber si la escritura fue realmente firmada por quienes figuran en ella como comparecientes y autorizante? Solo podemos presumirlo, conforme a reglas de derecho que nos obligan a hacerlo, a aceptarlo. La apariencia y la presunci\u00f3n se asocian para atribuir efectos jur\u00eddicos a lo patente, ante la imposibilidad de alcanzar certeza absoluta sobre la realidad.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Desarrollo<\/h2>\n
Este trabajo surge en respuesta a la postura de algunos colegas que consideran observable el t\u00edtulo instrumental que contiene una donaci\u00f3n otorgada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os, antes de la entrada en vigor del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC), por una persona casada a favor del hijo de su c\u00f3nyuge, en contradicci\u00f3n con la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1807, inciso 1\u00ba, del C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield<\/a> (CCV).<\/p>\nDiscrepo con esa calificaci\u00f3n.<\/p>\n
Seg\u00fan la teor\u00eda de la causa de los derechos reales, este \u201cdonatario\u201d (accipiens<\/em>) no cuenta con un t\u00edtulo suficiente, sino \u00fanicamente con un justo t\u00edtulo. Adem\u00e1s, dado que no es admisible que alegue desconocimiento de dicha norma, no reun\u00eda la buena fe requerida para que operara a su favor la prescripci\u00f3n adquisitiva breve.<\/p>\nEn sede notarial, se ha recurrido \u2013y se contin\u00faa recurriendo\u2013 a la invocaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n adquisitiva breve como mecanismo para el saneamiento de t\u00edtulos y la legitimaci\u00f3n del disponente. Esta pr\u00e1ctica se ha sustentado exclusivamente en el t\u00edtulo invocado por el actual disponente, complement\u00e1ndolo, en su caso, con los t\u00edtulos anteriores para cubrir un per\u00edodo decenal mediante la accesi\u00f3n de posesiones, sin necesidad de una sentencia judicial que declare la adquisici\u00f3n del dominio por prescripci\u00f3n breve. Este criterio ha permitido resolver problemas de circulaci\u00f3n de bienes sin recurrir a un proceso judicial.<\/p>\n
El CCV no hac\u00eda referencia alguna a la sentencia declarativa de la prescripci\u00f3n adquisitiva. Los abusos cometidos a trav\u00e9s de las famosas \u201cinformaciones sumarias posesorias\u201d fueron atenuados con la instauraci\u00f3n del juicio de usucapi\u00f3n inmobiliaria mediante la Ley 14159<\/a>, cuyo art\u00edculo 24 limitaba su alcance a la prescripci\u00f3n adquisitiva regulada en el art\u00edculo 4015 CCV<\/a>, es decir, a la prescripci\u00f3n larga.<\/p>\nActualmente, el CCyC<\/a> s\u00ed contempla la sentencia declarativa de prescripci\u00f3n, tanto para la prescripci\u00f3n larga (art. 1905) como para la prescripci\u00f3n breve (art. 1903, segundo p\u00e1rrafo).<\/p>\nNo obstante, con un criterio pr\u00e1ctico y en aras de satisfacer principios generales fundamentales, en sede notarial no se supedita la operatividad de la usucapi\u00f3n breve al dictado de dicha sentencia, sino que se reconoce la legitimaci\u00f3n del disponente, permitiendo la circulaci\u00f3n del t\u00edtulo.<\/p>\n
Si bien se trata de una costumbre notarial inveterada, ese proceder no carece de sustento normativo. De acuerdo con el art\u00edculo 4003 CCV, se presum\u00eda, salvo prueba en contrario, que el poseedor actual que presentara un t\u00edtulo traslativo de propiedad en apoyo de su posesi\u00f3n hab\u00eda pose\u00eddo la cosa desde la fecha del t\u00edtulo. La referencia a \u201ct\u00edtulo traslativo de propiedad\u201d es figurativa, ya que, si el t\u00edtulo, unido al modo, hubiera efectivamente transmitido la propiedad, no ser\u00eda necesario recurrir a la prescripci\u00f3n como modo de adquisici\u00f3n del dominio. Por lo tanto, dicha menci\u00f3n deb\u00eda interpretarse como referida a un acto jur\u00eddico cuya finalidad fuera transmitir un derecho real posesorio. En ese sentido, el art\u00edculo 4010 resultaba m\u00e1s preciso al referirse al \u201ct\u00edtulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad\u201d.<\/p>\n
El art\u00edculo 1903 CCyC<\/a> establece una regla similar al disponer que se presume, salvo prueba en contrario, que la posesi\u00f3n se inicia en la fecha del justo t\u00edtulo. Sin embargo, esta norma parece redundante frente a la disposici\u00f3n m\u00e1s general del art\u00edculo 1914, que establece que, si media un t\u00edtulo, se presume que la relaci\u00f3n de poder comienza desde su fecha. En este sentido, el art\u00edculo 1903 no hace m\u00e1s que reiterar la regla contenida en el art\u00edculo 1914.<\/p>\nAdem\u00e1s de presumirse que la posesi\u00f3n del adquirente comienza en la fecha de su t\u00edtulo, se presume su continuidad (arts. 2353 y concs. CCV, y 1930 CCyC), cumpli\u00e9ndose as\u00ed esta exigencia legal para que opere la usucapi\u00f3n, tanto en su variante larga como en la breve.<\/p>\n
Por \u00faltimo, para cerrar el c\u00edrculo presuncional en materia de prescripci\u00f3n breve, la posesi\u00f3n se presume de buena fe (arts. 2362 y 4008 CCV, y 1919 CCyC).<\/p>\n
Curiosamente, la seguridad del sistema de adquisici\u00f3n derivada del derecho real inmobiliario posesorio se ha construido, con el aval de todos los operadores del derecho, sobre la base del modo originario de adquisici\u00f3n por excelencia: la usucapi\u00f3n. Si la legitimaci\u00f3n dependiera exclusivamente de los t\u00edtulos y los modos respectivos, sin considerar la usucapi\u00f3n como regla fundamental, el an\u00e1lisis de los t\u00edtulos deber\u00eda remontarse hasta los or\u00edgenes de la Rep\u00fablica, lo que resultar\u00eda una tarea desmesurada y sin sentido.<\/p>\n
La usucapi\u00f3n ha moldeado el proceder de los escribanos en el estudio de t\u00edtulos. Con fundamento en las presunciones antes mencionadas, el an\u00e1lisis suele abarcar la cantidad de t\u00edtulos que cubran un per\u00edodo de veinte a\u00f1os, no para regodearse en los t\u00edtulos, sino para asegurar la legitimaci\u00f3n del disponente. La idea subyacente es completamente l\u00f3gica: si este \u00faltimo no hubiera adquirido su derecho real posesorio por t\u00edtulo y modo suficientes, lo habr\u00eda hecho, en \u00faltima instancia, por usucapi\u00f3n, cuyo plazo m\u00e1ximo exigido por la ley para su operatividad es precisamente ese.<\/p>\n
Por ejemplo, para legitimar al actual propietario que compr\u00f3 el inmueble hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os a alguien que, a su vez, lo hab\u00eda comprado diez a\u00f1os antes a quien sab\u00eda que no era el due\u00f1o, el an\u00e1lisis se centra exclusivamente en el t\u00edtulo del actual disponente. En la pr\u00e1ctica, solo se considera la \u00faltima compraventa realizada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os. Ninguna de las compraventas constituy\u00f3 un t\u00edtulo suficiente. El primer comprador carec\u00eda de la buena fe necesaria para invocar la prescripci\u00f3n breve. En cuanto al segundo comprador, aunque aparentemente adquiri\u00f3 el dominio por t\u00edtulo y modo suficientes, en realidad lo hizo por usucapi\u00f3n, debido a la falta de legitimaci\u00f3n de su tradens<\/em>.<\/p>\nApariencia y usucapi\u00f3n son los dos pilares fundamentales sobre los que opera, en la pr\u00e1ctica notarial, el sistema de transmisi\u00f3n de la propiedad a trav\u00e9s de t\u00edtulos. Ambas act\u00faan de manera conjunta y sin\u00e9rgica sobre los documentos que los escribanos examinan, generando una ficci\u00f3n pr\u00e1ctica de legitimaci\u00f3n que permite el funcionamiento eficaz del sistema. En este esquema, apariencia, usucapi\u00f3n y t\u00edtulo (instrumental) conforman una tr\u00edada inescindible que sustenta el tr\u00e1fico jur\u00eddico seguro y ordenado, estructurando la labor notarial en torno a este principio. La presunci\u00f3n de buena fe en el adquirente, condici\u00f3n necesaria para que opere la prescripci\u00f3n breve, tambi\u00e9n desempe\u00f1a un rol fundamental, aunque en ciertas ocasiones no resulta aplicable, como cuando se verifica una inobservancia manifiesta de una norma que establece una incapacidad o inhabilidad en los otorgantes del t\u00edtulo.<\/p>\n
En este contexto, desde la \u00f3ptica notarial, la referencia a la usucapi\u00f3n es una elipsis que alude a una presunci\u00f3n de propiedad basada en la existencia de un t\u00edtulo con m\u00e1s de veinte a\u00f1os (o que, junto con sus antecedentes, alcanza dicha temporalidad), el cual cumple con las solemnidades formales y, por lo tanto, permite presumir la posesi\u00f3n de su titular desde su fecha, habilit\u00e1ndolo, siempre ante los ojos del notario, para invocar la prescripci\u00f3n adquisitiva en caso de que su titularidad sea cuestionada.<\/p>\n
De acuerdo con el art\u00edculo 4012 CCV<\/a>, un t\u00edtulo nulo por defecto de forma no puede servir de base para la prescripci\u00f3n. Esta disposici\u00f3n se aplica a la prescripci\u00f3n corta, ya que la prescripci\u00f3n larga est\u00e1 regulada en los art\u00edculos 4015 y 4016. El art\u00edculo 4010 precisaba que el justo t\u00edtulo deb\u00eda estar revestido de las solemnidades exigidas para su validez. El cumplimiento de estas solemnidades se vincula con otro requisito de la usucapi\u00f3n breve, aunque independiente del justo t\u00edtulo y prescindible en la usucapi\u00f3n larga: la buena fe. En este sentido, cabe recordar que el vicio de forma en el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n hace presumir la mala fe del poseedor (art. 4009) y que un t\u00edtulo desprovisto de las formas esenciales no es t\u00edtulo y, por lo tanto, carece de eficacia probatoria (nota al art. 4012 CCV[1]<\/a>).<\/p>\nEl justo t\u00edtulo es, por tanto, un t\u00edtulo formalmente v\u00e1lido pero sustancialmente nulo debido a un defecto en la capacidad o legitimaci\u00f3n del otorgante.<\/p>\n
Se torna necesario, entonces, distinguir dos aspectos del t\u00edtulo: por un lado, el relativo a la forma, es decir, el cumplimiento de las solemnidades exigidas; por otro, su sustancia, que corresponde al negocio jur\u00eddico contenido en dicha forma, cuya inserci\u00f3n se materializa a trav\u00e9s del acto notarial de daci\u00f3n de fe.<\/p>\n
Corolario de lo anterior es la distinci\u00f3n entre el t\u00edtulo formal o instrumental y el t\u00edtulo sustancial, o, si se prefiere, el acto o negocio jur\u00eddico en s\u00ed mismo.<\/p>\n
El t\u00edtulo instrumental, en ciertas ocasiones, cumple \u00fanicamente una funci\u00f3n probatoria y no es constitutivo del acto que legitima al adquirente. Un claro ejemplo de ello es la usucapi\u00f3n: la sentencia no constituye el derecho del actor, sino que se limita a reconocer los hechos que lo erigieron como due\u00f1o \u2013la realizaci\u00f3n de actos posesorios durante al menos veinte a\u00f1os\u2013 y a declarar su car\u00e1cter de tal.<\/p>\n
En el \u00e1mbito de los contratos cuya finalidad es transmitir o constituir derechos reales inmobiliarios, resulta fundamental distinguir dos dimensiones o niveles distintos al analizar la escritura p\u00fablica como forma legalmente impuesta para su otorgamiento.<\/p>\n
En un primer nivel, la escritura p\u00fablica contiene el acto del notario, quien, en su car\u00e1cter de funcionario investido por la ley, le confiere el car\u00e1cter de acto p\u00fablico. Es decir, la escritura refleja, en primer t\u00e9rmino, aquello de lo que el notario, con su firma, da fe que ocurre ante \u00e9l.<\/p>\n
A su vez, este acto notarial modela y enmarca el acto jur\u00eddico que los comparecientes otorgan, el cual, en esencia, es un acto privado, aunque se encuentra contenido dentro del acto p\u00fablico que lo configura y formaliza.<\/p>\n
En este esquema, es posible que ambos actos sean v\u00e1lidos, que ambos sean nulos o que uno sea v\u00e1lido y el otro nulo. En algunos casos, la nulidad es refleja: cuando el acto privado exige, como forma solemne, estar contenido en el acto notarial, es decir, cuando debe \u201chacerse por escritura p\u00fablica\u201d, si la escritura es nula, el acto privado corre la misma suerte.<\/p>\n
Tambi\u00e9n puede ocurrir que el acto privado sea ineficaz, por ejemplo, debido a una inhabilidad entre las partes, y que el acto p\u00fablico sea v\u00e1lido. En este supuesto, la escritura prueba con fe p\u00fablica, entre otras cosas, que las partes manifestaron y realizaron determinados actos ante el notario.<\/p>\n
El caso de la donaci\u00f3n antes mencionado encuadra en dicha situaci\u00f3n: la donaci\u00f3n es nula debido a la existencia de una inhabilidad entre los contratantes, pero la escritura, como acto notarial, es v\u00e1lida, lo que permite que el \u201cdonatario\u201d cuente con un t\u00edtulo instrumental a su favor. La donaci\u00f3n es nula y no produce sus efectos propios, pero est\u00e1 contenida en un acto p\u00fablico v\u00e1lido, que prueba con fe p\u00fablica las declaraciones efectuadas por los comparecientes.<\/p>\n
En otras palabras, se trata de un t\u00edtulo de donaci\u00f3n formalmente v\u00e1lido pero sustancialmente nulo; no obstante, sigue siendo un t\u00edtulo instrumental y, como tal, posee toda la eficacia probatoria que el art\u00edculo 296 CCyC<\/a> le atribuye a un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido.<\/p>\nCabe tener presente que el art\u00edculo 1914 CCyC, al referirse a la existencia de un t\u00edtulo para establecer la presunci\u00f3n de la fecha en que comienza la relaci\u00f3n de poder \u2013en nuestro caso, la posesi\u00f3n\u2013, no califica de manera alguna dicho t\u00edtulo. Dado que la norma no introduce distinci\u00f3n alguna, debe entenderse que todos los t\u00edtulos quedan comprendidos en su previsi\u00f3n, excepto, a nuestro juicio, aquellos que no cumplan con las solemnidades necesarias para valer como t\u00edtulo instrumental (acto p\u00fablico). Esto \u00faltimo se fundamenta en que, hist\u00f3ricamente, se ha considerado que un t\u00edtulo desprovisto de las formas esenciales no es t\u00edtulo y, por lo tanto, nada puede probar (nota al art. 4012 del C\u00f3digo de V\u00e9lez).<\/p>\n
Volviendo a la usucapi\u00f3n declarada judicialmente, cabe reiterar que el t\u00edtulo que el actor obtiene no es de car\u00e1cter material, ya que los actos sustanciales que lo convierten en propietario son los actos posesorios desarrollados durante al menos veinte a\u00f1os, con anterioridad al inicio del juicio de usucapi\u00f3n. La sentencia declarativa no es m\u00e1s que un t\u00edtulo instrumental, del cual resulta que el juez tiene por cumplido ese modo de adquirir el dominio.<\/p>\n
Dicho lo anterior, corresponde abordar, desde la perspectiva notarial y en el marco del estudio de t\u00edtulos para analizar la legitimaci\u00f3n del disponente, el supuesto en que el t\u00edtulo antecedente exhibido consista en una escritura v\u00e1lida que documenta un negocio (acto privado) manifiestamente nulo otorgado hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os.<\/p>\n
Anticipamos nuestra opini\u00f3n en el sentido de que dicho t\u00edtulo no debe ser observado, ya que quien aparentemente adquiri\u00f3 el derecho real con base en \u00e9l se encuentra legitimado para disponer en virtud de la usucapi\u00f3n operada ex lege<\/em>.<\/p>\nEl caso analizado de la donaci\u00f3n se enmarca en la situaci\u00f3n de un poseedor inicial de mala fe (pues no pudo desconocer la prohibici\u00f3n legal), que cuenta con un justo t\u00edtulo y que, de acuerdo con las presunciones legales, ha cumplido el plazo suficiente para que opere la prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n
La mala fe que podr\u00eda atribuirse al accipiens<\/em> en su posesi\u00f3n ha cesado y no puede imput\u00e1rsele (art. 1899, segundo p\u00e1rrafo), dado que el derecho real del tradens<\/em> se ha extinguido a ra\u00edz de la adquisici\u00f3n originaria de un derecho real sustituto por parte de aquel.<\/p>\nSupra se ha expresado que el estudio de t\u00edtulos tiene como finalidad \u00faltima determinar la legitimaci\u00f3n de quien aparenta ser el titular del derecho para disponer del mismo. Para ello, se analizan los t\u00edtulos desde una doble perspectiva, sustancial y formal, valorando los diversos elementos y aspectos involucrados seg\u00fan las circunstancias del caso, sopes\u00e1ndolos y aplicando los principios generales pertinentes.<\/p>\n
En el caso planteado, si bien la donaci\u00f3n instrumentada es objetable desde el punto de vista sustancial, desde lo formal constituye un t\u00edtulo instrumental de donaci\u00f3n, t\u00edtulo al fin, que habilita al \u201cdonatario\u201d y, eventualmente, a sus sucesores, a invocar a su favor la presunci\u00f3n de posesi\u00f3n ininterrumpida desde la fecha de dicho t\u00edtulo (arts. 1914 y 1930 CCyC).<\/p>\n
Asimismo, aunque la donaci\u00f3n sea nula, lo entregado por el \u201cdonante\u201d en cumplimiento de deberes morales o de conciencia es irrepetible (art. 728 CCyC).<\/p>\n
Evidentemente, la finalidad de la donaci\u00f3n no se cumpli\u00f3, ya que, aun cuando se haya cumplido el modo, el derecho real no se transmiti\u00f3. Si la donaci\u00f3n mencionada incluyera una reserva de usufructo, uso o habitaci\u00f3n, la transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n se habr\u00eda efectuado mediante constituto posesorio<\/em>.<\/p>\nLas manifestaciones de las partes respecto del traspaso posesorio deben considerarse probadas, dado que fueron realizadas en un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido. Cabe aclarar que, aun cuando el t\u00edtulo no contenga ninguna manifestaci\u00f3n sobre el traspaso de la posesi\u00f3n, las presunciones legales posesorias operan igualmente.<\/p>\n
La nulidad del acto privado no obsta, va de suyo, a la eficacia probatoria de la escritura p\u00fablica que lo contiene, cuya validez no se encuentra cuestionada. Este t\u00edtulo instrumental no es un \u201cmero papel\u201d ni un acta de constataci\u00f3n de la tradici\u00f3n que acredite solo el traspaso posesorio, pues, en definitiva, contiene algo mucho m\u00e1s robusto: un justo t\u00edtulo.<\/p>\n
Por otro lado, no se trata de validar o salvar un acto (la donaci\u00f3n) que, seg\u00fan una posici\u00f3n, ser\u00eda de nulidad absoluta y manifiesta, pues dicho acto ya carece de inter\u00e9s al no haberse cumplido su finalidad traslativa y, sin embargo, haber adquirido el destinatario de la pretendida transmisi\u00f3n el derecho por medio de la usucapi\u00f3n. Se trata, en cambio, de reconocer en sede notarial, sin necesidad de una sentencia declarativa, los efectos de la usucapi\u00f3n, producidos ex lege<\/em>, cuya operatividad, en supuestos como el aqu\u00ed analizado, se ve facilitada por la eficacia probatoria del instrumento p\u00fablico (acto p\u00fablico v\u00e1lido) que documenta aquel acto privado fallido (justo t\u00edtulo) y por las presunciones posesorias que la ley le atribuye.<\/p>\nPretender que el actual due\u00f1o solicite la declaraci\u00f3n de nulidad de la donaci\u00f3n otorgada a su favor, reinscriba el dominio a nombre del donante, en su caso tramite el juicio sucesorio de este y, posteriormente, demande a sus herederos por usucapi\u00f3n para obtener el reconocimiento judicial de su derecho adquirido mediante este modo implica desatender el principio de econom\u00eda procesal, condenarlo a deambular por los pasillos de tribunales durante a\u00f1os, sacar el inmueble del comercio o reducir significativamente su valor econ\u00f3mico, y dejar en suspenso su facultad de disposici\u00f3n jur\u00eddica, pese a contar con un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido a su favor.<\/p>\n
Adem\u00e1s, ello implica desconocer, sin que medie una resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo disponga, la eficacia de las presunciones legales sobre la posesi\u00f3n, cuya finalidad es precisamente facilitar la resoluci\u00f3n de conflictos y la aplicaci\u00f3n del derecho al reducir la carga probatoria. Obligar al due\u00f1o a emprender tal procedimiento contradice el prop\u00f3sito de dichas presunciones y vulnera injustificadamente su derecho, afectando la seguridad jur\u00eddica que estas buscan garantizar.<\/p>\n
La postura contraria, adem\u00e1s, desatiende la estructura legal de los derechos reales en lo relativo a las normas sobre su adquisici\u00f3n y extinci\u00f3n (art. 1884). Esto se debe a que, habi\u00e9ndose cumplido presuncionalmente los requisitos para que opere la prescripci\u00f3n adquisitiva a favor del pretendido donatario, corresponde reconocer la adquisici\u00f3n del derecho real en cabeza de este y la correlativa extinci\u00f3n en el tradens<\/em>.<\/p>\nMediando un justo t\u00edtulo, al no supeditarse la operatividad de la usucapi\u00f3n breve al dictado de una sentencia que la declare, no habr\u00eda raz\u00f3n para hacerlo respecto de la usucapi\u00f3n larga, ya que el instrumento p\u00fablico v\u00e1lido que lo contiene posee la misma eficacia probatoria y conlleva las mismas presunciones posesorias, excepto la relativa a la buena fe del poseedor. No obstante, la sanci\u00f3n legal por la mala fe del poseedor \u00fanicamente afecta la extensi\u00f3n del plazo requerido para que la posesi\u00f3n derive en la adquisici\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n
No se trata de que una escritura p\u00fablica portante de un justo t\u00edtulo reemplace a la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n. En efecto, esta \u00faltima reconoce los actos posesorios realizados previamente por el actor durante el plazo legal y lo declara due\u00f1o del inmueble.<\/p>\n
La escritura p\u00fablica, en cambio, hace presumir el inicio de la posesi\u00f3n a favor del accipiens<\/em>, pretendido adquirente del derecho, quien se convertir\u00e1 en due\u00f1o una vez transcurridos veinte a\u00f1os desde su otorgamiento. La donaci\u00f3n reducida a justo t\u00edtulo, sin embargo, nunca producir\u00e1 sus efectos propios y quedar\u00e1 limitada a un mero t\u00edtulo instrumental, generador de presunciones legales iuris tantum<\/em> en favor de la usucapi\u00f3n. Hasta que se cumpla el plazo legal, seguir\u00e1 siendo un t\u00edtulo objetable.<\/p>\nLa escritura p\u00fablica que contiene el justo t\u00edtulo y la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n son ambos t\u00edtulos instrumentales. Ninguno de ellos es indispensable para que opere la adquisici\u00f3n del derecho por parte del poseedor. El juicio de usucapi\u00f3n solo resulta pertinente para quien carece de un t\u00edtulo que acredite su derecho, ya que su finalidad es obtener un instrumento p\u00fablico probatorio de este. Quien ya cuenta con un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido que contiene un justo t\u00edtulo y ha transcurrido el plazo legal, no necesita ning\u00fan otro instrumento p\u00fablico a su favor, en virtud de las presunciones legales posesorias, la eficacia probatoria de aquel instrumento y la operatividad ex lege <\/em>de la usucapi\u00f3n. En consecuencia, no puede invocarse en su contra la nulidad del t\u00edtulo (art. 1899, segundo p\u00e1rrafo).<\/p>\nPor otro lado, la ley no establece que la usucapi\u00f3n deba sustanciarse en todos los casos. Mientras que la nulidad no se presume y requiere sustanciaci\u00f3n, las presunciones posesorias derivan, una vez cumplido el plazo legal, en una presunci\u00f3n de propiedad basada en la usucapi\u00f3n, la cual no siempre requiere sustanciaci\u00f3n.<\/p>\n
La eficacia de las presunciones posesorias a favor del accipiens<\/em>, plenamente operativas en virtud de la eficacia probatoria de la escritura p\u00fablica que porta el justo t\u00edtulo a su favor y el transcurso del plazo legal, junto con la exhibici\u00f3n del testimonio de esta \u00faltima, el ejercicio ostensible y actual de la posesi\u00f3n y la inexistencia de medidas cautelares que indiquen un cuestionamiento sobre la posesi\u00f3n o propiedad a su nombre, constituyen elementos que generan una apariencia jur\u00eddica suficiente para que, en sede notarial, se lo considere legitimado como propietario. Ello, pese a la nulidad no sustanciada que ostensiblemente resulta del t\u00edtulo causal otorgado a su favor. Todo ello se sustenta en la presunta usucapi\u00f3n operada, cuya configuraci\u00f3n depende exclusivamente de la ley y no requiere declaraci\u00f3n judicial alguna.<\/p>\nSi bien la certeza que deriva de una sentencia declarativa de usucapi\u00f3n podr\u00eda calificarse de absoluta o casi absoluta, la que emana del justo t\u00edtulo y de la posesi\u00f3n veintea\u00f1al resulta, en virtud de la apariencia jur\u00eddica, suficiente para considerar legitimado al disponente en sede notarial. Y aunque no exista una sentencia declarativa de usucapi\u00f3n, breve o larga, tampoco la hay que declare la nulidad del t\u00edtulo, de modo que ambas ausencias se neutralizan entre s\u00ed.<\/p>\n
Ante la falta de impugnaci\u00f3n de la \u00abdonaci\u00f3n\u00bb por parte de un legitimado para hacerlo, debe prevalecer el derecho real del accipiens<\/em> y la oponibilidad derivada de su posesi\u00f3n. Negar su derecho resultar\u00eda contraproducente para la seguridad jur\u00eddica din\u00e1mica, principio fundamental para el crecimiento econ\u00f3mico de la Rep\u00fablica.<\/p>\nEl t\u00edtulo suficiente permite la tradici\u00f3n traslativa del dominio como modo de adquisici\u00f3n del derecho real posesorio, mientras que el justo t\u00edtulo habilita la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n. Ambos son modos leg\u00edtimos de adquirir el dominio y no hay raz\u00f3n para excluir ninguno cuando, en el contexto de la apariencia jur\u00eddica, se cumplen los requisitos para su operatividad. Aunque operan en plazos distintos, en sede notarial ambos generan una presunci\u00f3n iuris tantum<\/em> de propiedad a favor del accipiens<\/em>, legitim\u00e1ndolo para disponer. Mientras que la tradici\u00f3n produce la adquisici\u00f3n en la fecha del t\u00edtulo, la usucapi\u00f3n se configura a los diez o veinte a\u00f1os, seg\u00fan la buena o mala fe del accipiens<\/em>, contados desde la inscripci\u00f3n del justo t\u00edtulo (art. 1898, \u00faltima parte).<\/p>\nCabe destacar que, antes de la vigencia de la Ley 27587<\/a>, en sede notarial se ha reconocido la operatividad de la usucapi\u00f3n larga sin necesidad de una sentencia declarativa, como mecanismo de subsanaci\u00f3n de las denominadas \u201cdonaciones a terceros\u201d. Entonces, pregunto: \u00bfpor qu\u00e9 aceptar la usucapi\u00f3n larga como mecanismo purgatorio en un caso y rechazarla en otro, como el aqu\u00ed planteado, cuando no existe impugnaci\u00f3n por parte de un legitimado? Pareciera que se busca extirpar el t\u00edtulo del instrumento para, luego, invocar la usucapi\u00f3n basada en las presunciones tantas veces mencionadas en este trabajo. Adem\u00e1s, aferrarse invariablemente a los t\u00edtulos causales impide que el estudio de t\u00edtulos pueda limitarse a los \u00faltimos veinte a\u00f1os, como ha sido la pr\u00e1ctica indiscutida.<\/p>\nPor \u00faltimo, es importante se\u00f1alar que la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1807, inciso 1\u00ba, CCV no fue reproducida en el CCyC. El criterio de actualidad del orden p\u00fablico debe guiar la aplicaci\u00f3n de las normas en funci\u00f3n de las necesidades y valores vigentes. En este contexto, el ordenamiento jur\u00eddico argentino carece de un inter\u00e9s actual en sancionar este tipo de donaci\u00f3n. Por tanto, la nulidad absoluta de este negocio privado, hoy obsoleta, debe ceder ante la eficacia del justo t\u00edtulo contenido en un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido y el cumplimiento del plazo de prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Cuando media un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido con una antig\u00fcedad de al menos veinte a\u00f1os, aun cuando de este se desprenda la mala fe del accipiens<\/em>, las presunciones posesorias y su eficacia probatoria resultan suficientes para legitimar al disponente sobre su base, sin que la nulidad manifiesta del acto privado constituya un obst\u00e1culo. En consecuencia, puede prescindirse de la sentencia declarativa de la prescripci\u00f3n larga para legitimar al disponente que exhibe un t\u00edtulo con dichas caracter\u00edsticas.<\/p>\nSolo quienes pretendan oponer un derecho a quien ostenta dicho t\u00edtulo est\u00e1n en condiciones de desvirtuar aquellas presunciones mediante el ejercicio de la correspondiente acci\u00f3n real o posesoria. Contando con un t\u00edtulo de esas caracter\u00edsticas y sin que medie un oponente en esos t\u00e9rminos, no procede el juicio de usucapi\u00f3n, ya que no se requiere una valoraci\u00f3n de los hechos por un juez cuando existen presunciones legales que lo tornan innecesario y no se ha formulado impugnaci\u00f3n por parte de quien est\u00e9 legitimado para hacerlo. En estos casos, el juicio del notario resulta suficiente para formar convicci\u00f3n sobre la legitimaci\u00f3n del disponente. Cabe precisar que, con esta forma de proceder, el notario en modo alguno declara de oficio la prescripci\u00f3n, sino que, como profesional del derecho, emite un juicio sobre dicha legitimaci\u00f3n, fin \u00faltimo del estudio de t\u00edtulos.<\/p>\n
Entre dos interpretaciones posibles de la situaci\u00f3n planteada, optamos por aquella que deja a salvo el derecho incuestionado del accipiens<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Nota<\/h2>\n
[1]<\/a> (N. del E.<\/em>: Ver la nota al art. 4012 CC ac\u00e1<\/a>; fuente: V\u00e9lez Sarsfield, Dalmacio, Notas del c\u00f3digo civil de la Rep\u00fablica Argentina<\/em> [online], Buenos Aires, Pablo E. Coni Editor, 1872, p. 266; \u00faltima consulta: 25\/3\/2025).<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Doctrina.<\/em> La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos, sin comprometer la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":17748,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[357,2803,1411,1687,4433,4434,4432,4428,2298,1455,2106,4429,928,2023,2458,400,4430,2921,1296,751,734,2752,1757,2796,4431,580,2317,43,1428,817,1222,607,2405,608,4435],"class_list":["post-17740","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-accipiens","tag-actos-posesorios","tag-apariencia-juridica","tag-articulo-1807-cciv","tag-articulo-1903-ccyc","tag-articulo-1914-ccyc","tag-articulo-4010-ccv","tag-causa-de-los-derechos-reales","tag-constituto-posesorio","tag-codigo-civil-derogado","tag-donaciones-observables","tag-donaciones-previas-a-2015","tag-donacion-inoficiosa","tag-escribanos-referencistas","tag-estudio-de-antecedentes","tag-estudio-de-titulos","tag-justo-titulo-vs-titulo-suficiente","tag-legitimacion-del-disponente","tag-ley-14159","tag-ley-26994","tag-limites-a-la-titularidad-y-posesion","tag-nulidades-absolutas","tag-observabilidad-de-donaciones","tag-posesion","tag-prescripcion-sentencia-declarativa","tag-prescripcion-adquisitiva","tag-prescripcion-larga","tag-referencista","tag-sentencia-de-usucapion","tag-teoria-de-la-apariencia","tag-tradens","tag-titulo-suficiente","tag-titulos-antecedentes-estudio","tag-usucapion-2","tag-usucapion-ex-lege","revista-947-ene-2022-dic-2025","seccion-doctrina","autor-szmuch-mario-gabriel","ao-2022-2024","tema-donaciones","tema-nulidades","tema-prescripcion-adquisitiva","tema-teoria-de-la-apariencia","tema-usucapion","rama-derecho-de-los-contratos","rama-derecho-inmobiliario-y-reales","rama-derecho-notarial","rama-derecho-de-las-obligaciones"],"yoast_head":"\nApariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Revista del Notariado\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2025-03-26T18:11:10+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2026-04-13T17:26:12+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"900\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"504\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Agust\u00edn Rodriguez\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Escrito por\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Agust\u00edn Rodriguez\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Tiempo de lectura\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"22 minutos\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"},\"author\":{\"name\":\"Agust\u00edn Rodriguez\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0\"},\"headline\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial\",\"datePublished\":\"2025-03-26T18:11:10+00:00\",\"dateModified\":\"2026-04-13T17:26:12+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"},\"wordCount\":5044,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"keywords\":[\"Accipiens\",\"Actos posesorios\",\"Apariencia jur\u00eddica\",\"Art\u00edculo 1807 CCIV\",\"Art\u00edculo 1903 CCyC\",\"Art\u00edculo 1914 CCyC\",\"Art\u00edculo 4010 CCV\",\"Causa de los derechos reales\",\"Constituto posesorio\",\"C\u00f3digo Civil derogado\",\"Donaciones observables\",\"Donaciones previas a 2015\",\"donaci\u00f3n inoficiosa\",\"Escribanos referencistas\",\"Estudio de antecedentes\",\"estudio de t\u00edtulos\",\"Justo t\u00edtulo vs t\u00edtulo suficiente\",\"Legitimaci\u00f3n del disponente\",\"Ley 14159\",\"Ley 26994\",\"L\u00edmites a la titularidad y posesi\u00f3n\",\"Nulidades absolutas\",\"Observabilidad de donaciones\",\"Posesi\u00f3n\",\"Prescripci\u00f3n - sentencia declarativa\",\"prescripci\u00f3n adquisitiva\",\"Prescripci\u00f3n larga\",\"referencista\",\"Sentencia de usucapi\u00f3n\",\"Teor\u00eda de la apariencia\",\"Tradens\",\"t\u00edtulo suficiente\",\"T\u00edtulos antecedentes - estudio\",\"usucapi\u00f3n\",\"Usucapi\u00f3n ex lege\"],\"articleSection\":[\"Varias\"],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\",\"name\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"datePublished\":\"2025-03-26T18:11:10+00:00\",\"dateModified\":\"2026-04-13T17:26:12+00:00\",\"description\":\"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"es\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg\",\"width\":900,\"height\":504},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Portada\",\"item\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\",\"name\":\"Revista del Notariado\",\"description\":\"Director: Carlos Marcelo D'Alessio\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization\",\"name\":\"Revista del Notariado\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png\",\"width\":642,\"height\":80,\"caption\":\"Revista del Notariado\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/\"},\"sameAs\":[\"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/\"]},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0\",\"name\":\"Agust\u00edn Rodriguez\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"Agust\u00edn Rodriguez\"},\"url\":\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/author\/arodriguez\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","og_locale":"es_ES","og_type":"article","og_title":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","og_description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","og_url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","og_site_name":"Revista del Notariado","article_publisher":"https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/","article_published_time":"2025-03-26T18:11:10+00:00","article_modified_time":"2026-04-13T17:26:12+00:00","og_image":[{"width":900,"height":504,"url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"Agust\u00edn Rodriguez","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Escrito por":"Agust\u00edn Rodriguez","Tiempo de lectura":"22 minutos"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"},"author":{"name":"Agust\u00edn Rodriguez","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0"},"headline":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial","datePublished":"2025-03-26T18:11:10+00:00","dateModified":"2026-04-13T17:26:12+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"},"wordCount":5044,"publisher":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","keywords":["Accipiens","Actos posesorios","Apariencia jur\u00eddica","Art\u00edculo 1807 CCIV","Art\u00edculo 1903 CCyC","Art\u00edculo 1914 CCyC","Art\u00edculo 4010 CCV","Causa de los derechos reales","Constituto posesorio","C\u00f3digo Civil derogado","Donaciones observables","Donaciones previas a 2015","donaci\u00f3n inoficiosa","Escribanos referencistas","Estudio de antecedentes","estudio de t\u00edtulos","Justo t\u00edtulo vs t\u00edtulo suficiente","Legitimaci\u00f3n del disponente","Ley 14159","Ley 26994","L\u00edmites a la titularidad y posesi\u00f3n","Nulidades absolutas","Observabilidad de donaciones","Posesi\u00f3n","Prescripci\u00f3n - sentencia declarativa","prescripci\u00f3n adquisitiva","Prescripci\u00f3n larga","referencista","Sentencia de usucapi\u00f3n","Teor\u00eda de la apariencia","Tradens","t\u00edtulo suficiente","T\u00edtulos antecedentes - estudio","usucapi\u00f3n","Usucapi\u00f3n ex lege"],"articleSection":["Varias"],"inLanguage":"es"},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/","name":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial - Revista del Notariado","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","datePublished":"2025-03-26T18:11:10+00:00","dateModified":"2026-04-13T17:26:12+00:00","description":"\u00bfC\u00f3mo abordar el estudio de t\u00edtulos en un negocio jur\u00eddico que est\u00e1 ostensiblemente afectado por una nulidad absoluta? Interacci\u00f3n entre apariencia jur\u00eddica y usucapi\u00f3n. La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos sin comprometer la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario.","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb"},"inLanguage":"es","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#primaryimage","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","contentUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","width":900,"height":504},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2025\/03\/apariencia-y-prescripcion-adquisitiva-fundamentos-para-la-calificacion-notarial\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Portada","item":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Apariencia y prescripci\u00f3n adquisitiva. Fundamentos para la calificaci\u00f3n notarial"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#website","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/","name":"Revista del Notariado","description":"Director: Carlos Marcelo D'Alessio","publisher":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"es"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#organization","name":"Revista del Notariado","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png","contentUrl":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/Logo-para.mail_.png","width":642,"height":80,"caption":"Revista del Notariado"},"image":{"@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/logo\/image\/"},"sameAs":["https:\/\/www.facebook.com\/revistadelnotariado\/"]},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/0a6fe47713b36d45f00d9d0bb20d8fa0","name":"Agust\u00edn Rodriguez","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/7fbaf0bf48fe5a56a55aba15f9a4d281?s=96&d=mm&r=g","caption":"Agust\u00edn Rodriguez"},"url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/author\/arodriguez\/"}]}},"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/SZMUCH_900x504.jpg","jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/p50Sui-4C8","jetpack-related-posts":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17740"}],"version-history":[{"count":14,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":17760,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17740\/revisions\/17760"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17748"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17740"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17740"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17740"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Recibido:<\/strong> 19\/3\/2025 <\/p>\n <\/p>\n<\/a> En el presente trabajo me propongo explicar c\u00f3mo, en mi opini\u00f3n, deber\u00edan proceder los escribanos cuando, al realizar o recibir del referencista el estudio de t\u00edtulos, se encuentran, dentro de la cadena de instrumentos analizados, con una escritura que contiene un negocio jur\u00eddico (pretendido t\u00edtulo suficiente) con finalidad traslativa de un derecho real inmobiliario posesorio, pero que est\u00e1 afectado de manera patente por una nulidad que podr\u00eda calificarse de absoluta debido a un v\u00ednculo o relaci\u00f3n previa entre los otorgantes.<\/p>\n Como se ver\u00e1, la postura que expongo se fundamenta en el derecho y, adem\u00e1s, en lo que considero la l\u00f3gica inmanente en la pr\u00e1ctica del estudio de t\u00edtulos, l\u00f3gica que pretendo evidenciar y demostrar como aplicable a todo supuesto de t\u00edtulo instrumental pretendidamente suficiente, pero reducido a un justo t\u00edtulo por dicho defecto, independientemente de que el accipiens<\/em> haya obrado de buena o mala fe.<\/p>\n En la teor\u00eda jur\u00eddica, en el \u00e1mbito de la raz\u00f3n pura, encontramos conceptos como el de t\u00edtulo suficiente, que integran teor\u00edas s\u00f3lidas, como la de la causa de los derechos reales. Sin embargo, en sede notarial, al trasladarnos a la realidad y analizar los elementos corp\u00f3reos que llamamos \u00abinstrumentos\u00bb, resulta imposible determinar con certeza si, en su forma y contenido, son realmente lo que creemos que son. Presumimos, por mandato legal, que lo son, pero en la realidad esto no es verificable, aunque s\u00ed en el plano de la apariencia.<\/p>\n Por ejemplo, \u00bfc\u00f3mo saber si la escritura fue realmente firmada por quienes figuran en ella como comparecientes y autorizante? Solo podemos presumirlo, conforme a reglas de derecho que nos obligan a hacerlo, a aceptarlo. La apariencia y la presunci\u00f3n se asocian para atribuir efectos jur\u00eddicos a lo patente, ante la imposibilidad de alcanzar certeza absoluta sobre la realidad.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Este trabajo surge en respuesta a la postura de algunos colegas que consideran observable el t\u00edtulo instrumental que contiene una donaci\u00f3n otorgada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os, antes de la entrada en vigor del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC), por una persona casada a favor del hijo de su c\u00f3nyuge, en contradicci\u00f3n con la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1807, inciso 1\u00ba, del C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield<\/a> (CCV).<\/p>\n Discrepo con esa calificaci\u00f3n.<\/p>\n Seg\u00fan la teor\u00eda de la causa de los derechos reales, este \u201cdonatario\u201d (accipiens<\/em>) no cuenta con un t\u00edtulo suficiente, sino \u00fanicamente con un justo t\u00edtulo. Adem\u00e1s, dado que no es admisible que alegue desconocimiento de dicha norma, no reun\u00eda la buena fe requerida para que operara a su favor la prescripci\u00f3n adquisitiva breve.<\/p>\n En sede notarial, se ha recurrido \u2013y se contin\u00faa recurriendo\u2013 a la invocaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n adquisitiva breve como mecanismo para el saneamiento de t\u00edtulos y la legitimaci\u00f3n del disponente. Esta pr\u00e1ctica se ha sustentado exclusivamente en el t\u00edtulo invocado por el actual disponente, complement\u00e1ndolo, en su caso, con los t\u00edtulos anteriores para cubrir un per\u00edodo decenal mediante la accesi\u00f3n de posesiones, sin necesidad de una sentencia judicial que declare la adquisici\u00f3n del dominio por prescripci\u00f3n breve. Este criterio ha permitido resolver problemas de circulaci\u00f3n de bienes sin recurrir a un proceso judicial.<\/p>\n El CCV no hac\u00eda referencia alguna a la sentencia declarativa de la prescripci\u00f3n adquisitiva. Los abusos cometidos a trav\u00e9s de las famosas \u201cinformaciones sumarias posesorias\u201d fueron atenuados con la instauraci\u00f3n del juicio de usucapi\u00f3n inmobiliaria mediante la Ley 14159<\/a>, cuyo art\u00edculo 24 limitaba su alcance a la prescripci\u00f3n adquisitiva regulada en el art\u00edculo 4015 CCV<\/a>, es decir, a la prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n Actualmente, el CCyC<\/a> s\u00ed contempla la sentencia declarativa de prescripci\u00f3n, tanto para la prescripci\u00f3n larga (art. 1905) como para la prescripci\u00f3n breve (art. 1903, segundo p\u00e1rrafo).<\/p>\n No obstante, con un criterio pr\u00e1ctico y en aras de satisfacer principios generales fundamentales, en sede notarial no se supedita la operatividad de la usucapi\u00f3n breve al dictado de dicha sentencia, sino que se reconoce la legitimaci\u00f3n del disponente, permitiendo la circulaci\u00f3n del t\u00edtulo.<\/p>\n Si bien se trata de una costumbre notarial inveterada, ese proceder no carece de sustento normativo. De acuerdo con el art\u00edculo 4003 CCV, se presum\u00eda, salvo prueba en contrario, que el poseedor actual que presentara un t\u00edtulo traslativo de propiedad en apoyo de su posesi\u00f3n hab\u00eda pose\u00eddo la cosa desde la fecha del t\u00edtulo. La referencia a \u201ct\u00edtulo traslativo de propiedad\u201d es figurativa, ya que, si el t\u00edtulo, unido al modo, hubiera efectivamente transmitido la propiedad, no ser\u00eda necesario recurrir a la prescripci\u00f3n como modo de adquisici\u00f3n del dominio. Por lo tanto, dicha menci\u00f3n deb\u00eda interpretarse como referida a un acto jur\u00eddico cuya finalidad fuera transmitir un derecho real posesorio. En ese sentido, el art\u00edculo 4010 resultaba m\u00e1s preciso al referirse al \u201ct\u00edtulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad\u201d.<\/p>\n El art\u00edculo 1903 CCyC<\/a> establece una regla similar al disponer que se presume, salvo prueba en contrario, que la posesi\u00f3n se inicia en la fecha del justo t\u00edtulo. Sin embargo, esta norma parece redundante frente a la disposici\u00f3n m\u00e1s general del art\u00edculo 1914, que establece que, si media un t\u00edtulo, se presume que la relaci\u00f3n de poder comienza desde su fecha. En este sentido, el art\u00edculo 1903 no hace m\u00e1s que reiterar la regla contenida en el art\u00edculo 1914.<\/p>\n Adem\u00e1s de presumirse que la posesi\u00f3n del adquirente comienza en la fecha de su t\u00edtulo, se presume su continuidad (arts. 2353 y concs. CCV, y 1930 CCyC), cumpli\u00e9ndose as\u00ed esta exigencia legal para que opere la usucapi\u00f3n, tanto en su variante larga como en la breve.<\/p>\n Por \u00faltimo, para cerrar el c\u00edrculo presuncional en materia de prescripci\u00f3n breve, la posesi\u00f3n se presume de buena fe (arts. 2362 y 4008 CCV, y 1919 CCyC).<\/p>\n Curiosamente, la seguridad del sistema de adquisici\u00f3n derivada del derecho real inmobiliario posesorio se ha construido, con el aval de todos los operadores del derecho, sobre la base del modo originario de adquisici\u00f3n por excelencia: la usucapi\u00f3n. Si la legitimaci\u00f3n dependiera exclusivamente de los t\u00edtulos y los modos respectivos, sin considerar la usucapi\u00f3n como regla fundamental, el an\u00e1lisis de los t\u00edtulos deber\u00eda remontarse hasta los or\u00edgenes de la Rep\u00fablica, lo que resultar\u00eda una tarea desmesurada y sin sentido.<\/p>\n La usucapi\u00f3n ha moldeado el proceder de los escribanos en el estudio de t\u00edtulos. Con fundamento en las presunciones antes mencionadas, el an\u00e1lisis suele abarcar la cantidad de t\u00edtulos que cubran un per\u00edodo de veinte a\u00f1os, no para regodearse en los t\u00edtulos, sino para asegurar la legitimaci\u00f3n del disponente. La idea subyacente es completamente l\u00f3gica: si este \u00faltimo no hubiera adquirido su derecho real posesorio por t\u00edtulo y modo suficientes, lo habr\u00eda hecho, en \u00faltima instancia, por usucapi\u00f3n, cuyo plazo m\u00e1ximo exigido por la ley para su operatividad es precisamente ese.<\/p>\n Por ejemplo, para legitimar al actual propietario que compr\u00f3 el inmueble hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os a alguien que, a su vez, lo hab\u00eda comprado diez a\u00f1os antes a quien sab\u00eda que no era el due\u00f1o, el an\u00e1lisis se centra exclusivamente en el t\u00edtulo del actual disponente. En la pr\u00e1ctica, solo se considera la \u00faltima compraventa realizada hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os. Ninguna de las compraventas constituy\u00f3 un t\u00edtulo suficiente. El primer comprador carec\u00eda de la buena fe necesaria para invocar la prescripci\u00f3n breve. En cuanto al segundo comprador, aunque aparentemente adquiri\u00f3 el dominio por t\u00edtulo y modo suficientes, en realidad lo hizo por usucapi\u00f3n, debido a la falta de legitimaci\u00f3n de su tradens<\/em>.<\/p>\n Apariencia y usucapi\u00f3n son los dos pilares fundamentales sobre los que opera, en la pr\u00e1ctica notarial, el sistema de transmisi\u00f3n de la propiedad a trav\u00e9s de t\u00edtulos. Ambas act\u00faan de manera conjunta y sin\u00e9rgica sobre los documentos que los escribanos examinan, generando una ficci\u00f3n pr\u00e1ctica de legitimaci\u00f3n que permite el funcionamiento eficaz del sistema. En este esquema, apariencia, usucapi\u00f3n y t\u00edtulo (instrumental) conforman una tr\u00edada inescindible que sustenta el tr\u00e1fico jur\u00eddico seguro y ordenado, estructurando la labor notarial en torno a este principio. La presunci\u00f3n de buena fe en el adquirente, condici\u00f3n necesaria para que opere la prescripci\u00f3n breve, tambi\u00e9n desempe\u00f1a un rol fundamental, aunque en ciertas ocasiones no resulta aplicable, como cuando se verifica una inobservancia manifiesta de una norma que establece una incapacidad o inhabilidad en los otorgantes del t\u00edtulo.<\/p>\n En este contexto, desde la \u00f3ptica notarial, la referencia a la usucapi\u00f3n es una elipsis que alude a una presunci\u00f3n de propiedad basada en la existencia de un t\u00edtulo con m\u00e1s de veinte a\u00f1os (o que, junto con sus antecedentes, alcanza dicha temporalidad), el cual cumple con las solemnidades formales y, por lo tanto, permite presumir la posesi\u00f3n de su titular desde su fecha, habilit\u00e1ndolo, siempre ante los ojos del notario, para invocar la prescripci\u00f3n adquisitiva en caso de que su titularidad sea cuestionada.<\/p>\n De acuerdo con el art\u00edculo 4012 CCV<\/a>, un t\u00edtulo nulo por defecto de forma no puede servir de base para la prescripci\u00f3n. Esta disposici\u00f3n se aplica a la prescripci\u00f3n corta, ya que la prescripci\u00f3n larga est\u00e1 regulada en los art\u00edculos 4015 y 4016. El art\u00edculo 4010 precisaba que el justo t\u00edtulo deb\u00eda estar revestido de las solemnidades exigidas para su validez. El cumplimiento de estas solemnidades se vincula con otro requisito de la usucapi\u00f3n breve, aunque independiente del justo t\u00edtulo y prescindible en la usucapi\u00f3n larga: la buena fe. En este sentido, cabe recordar que el vicio de forma en el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n hace presumir la mala fe del poseedor (art. 4009) y que un t\u00edtulo desprovisto de las formas esenciales no es t\u00edtulo y, por lo tanto, carece de eficacia probatoria (nota al art. 4012 CCV[1]<\/a>).<\/p>\n El justo t\u00edtulo es, por tanto, un t\u00edtulo formalmente v\u00e1lido pero sustancialmente nulo debido a un defecto en la capacidad o legitimaci\u00f3n del otorgante.<\/p>\n Se torna necesario, entonces, distinguir dos aspectos del t\u00edtulo: por un lado, el relativo a la forma, es decir, el cumplimiento de las solemnidades exigidas; por otro, su sustancia, que corresponde al negocio jur\u00eddico contenido en dicha forma, cuya inserci\u00f3n se materializa a trav\u00e9s del acto notarial de daci\u00f3n de fe.<\/p>\n Corolario de lo anterior es la distinci\u00f3n entre el t\u00edtulo formal o instrumental y el t\u00edtulo sustancial, o, si se prefiere, el acto o negocio jur\u00eddico en s\u00ed mismo.<\/p>\n El t\u00edtulo instrumental, en ciertas ocasiones, cumple \u00fanicamente una funci\u00f3n probatoria y no es constitutivo del acto que legitima al adquirente. Un claro ejemplo de ello es la usucapi\u00f3n: la sentencia no constituye el derecho del actor, sino que se limita a reconocer los hechos que lo erigieron como due\u00f1o \u2013la realizaci\u00f3n de actos posesorios durante al menos veinte a\u00f1os\u2013 y a declarar su car\u00e1cter de tal.<\/p>\n En el \u00e1mbito de los contratos cuya finalidad es transmitir o constituir derechos reales inmobiliarios, resulta fundamental distinguir dos dimensiones o niveles distintos al analizar la escritura p\u00fablica como forma legalmente impuesta para su otorgamiento.<\/p>\n En un primer nivel, la escritura p\u00fablica contiene el acto del notario, quien, en su car\u00e1cter de funcionario investido por la ley, le confiere el car\u00e1cter de acto p\u00fablico. Es decir, la escritura refleja, en primer t\u00e9rmino, aquello de lo que el notario, con su firma, da fe que ocurre ante \u00e9l.<\/p>\n A su vez, este acto notarial modela y enmarca el acto jur\u00eddico que los comparecientes otorgan, el cual, en esencia, es un acto privado, aunque se encuentra contenido dentro del acto p\u00fablico que lo configura y formaliza.<\/p>\n En este esquema, es posible que ambos actos sean v\u00e1lidos, que ambos sean nulos o que uno sea v\u00e1lido y el otro nulo. En algunos casos, la nulidad es refleja: cuando el acto privado exige, como forma solemne, estar contenido en el acto notarial, es decir, cuando debe \u201chacerse por escritura p\u00fablica\u201d, si la escritura es nula, el acto privado corre la misma suerte.<\/p>\n Tambi\u00e9n puede ocurrir que el acto privado sea ineficaz, por ejemplo, debido a una inhabilidad entre las partes, y que el acto p\u00fablico sea v\u00e1lido. En este supuesto, la escritura prueba con fe p\u00fablica, entre otras cosas, que las partes manifestaron y realizaron determinados actos ante el notario.<\/p>\n El caso de la donaci\u00f3n antes mencionado encuadra en dicha situaci\u00f3n: la donaci\u00f3n es nula debido a la existencia de una inhabilidad entre los contratantes, pero la escritura, como acto notarial, es v\u00e1lida, lo que permite que el \u201cdonatario\u201d cuente con un t\u00edtulo instrumental a su favor. La donaci\u00f3n es nula y no produce sus efectos propios, pero est\u00e1 contenida en un acto p\u00fablico v\u00e1lido, que prueba con fe p\u00fablica las declaraciones efectuadas por los comparecientes.<\/p>\n En otras palabras, se trata de un t\u00edtulo de donaci\u00f3n formalmente v\u00e1lido pero sustancialmente nulo; no obstante, sigue siendo un t\u00edtulo instrumental y, como tal, posee toda la eficacia probatoria que el art\u00edculo 296 CCyC<\/a> le atribuye a un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido.<\/p>\n Cabe tener presente que el art\u00edculo 1914 CCyC, al referirse a la existencia de un t\u00edtulo para establecer la presunci\u00f3n de la fecha en que comienza la relaci\u00f3n de poder \u2013en nuestro caso, la posesi\u00f3n\u2013, no califica de manera alguna dicho t\u00edtulo. Dado que la norma no introduce distinci\u00f3n alguna, debe entenderse que todos los t\u00edtulos quedan comprendidos en su previsi\u00f3n, excepto, a nuestro juicio, aquellos que no cumplan con las solemnidades necesarias para valer como t\u00edtulo instrumental (acto p\u00fablico). Esto \u00faltimo se fundamenta en que, hist\u00f3ricamente, se ha considerado que un t\u00edtulo desprovisto de las formas esenciales no es t\u00edtulo y, por lo tanto, nada puede probar (nota al art. 4012 del C\u00f3digo de V\u00e9lez).<\/p>\n Volviendo a la usucapi\u00f3n declarada judicialmente, cabe reiterar que el t\u00edtulo que el actor obtiene no es de car\u00e1cter material, ya que los actos sustanciales que lo convierten en propietario son los actos posesorios desarrollados durante al menos veinte a\u00f1os, con anterioridad al inicio del juicio de usucapi\u00f3n. La sentencia declarativa no es m\u00e1s que un t\u00edtulo instrumental, del cual resulta que el juez tiene por cumplido ese modo de adquirir el dominio.<\/p>\n Dicho lo anterior, corresponde abordar, desde la perspectiva notarial y en el marco del estudio de t\u00edtulos para analizar la legitimaci\u00f3n del disponente, el supuesto en que el t\u00edtulo antecedente exhibido consista en una escritura v\u00e1lida que documenta un negocio (acto privado) manifiestamente nulo otorgado hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os.<\/p>\n Anticipamos nuestra opini\u00f3n en el sentido de que dicho t\u00edtulo no debe ser observado, ya que quien aparentemente adquiri\u00f3 el derecho real con base en \u00e9l se encuentra legitimado para disponer en virtud de la usucapi\u00f3n operada ex lege<\/em>.<\/p>\n El caso analizado de la donaci\u00f3n se enmarca en la situaci\u00f3n de un poseedor inicial de mala fe (pues no pudo desconocer la prohibici\u00f3n legal), que cuenta con un justo t\u00edtulo y que, de acuerdo con las presunciones legales, ha cumplido el plazo suficiente para que opere la prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n La mala fe que podr\u00eda atribuirse al accipiens<\/em> en su posesi\u00f3n ha cesado y no puede imput\u00e1rsele (art. 1899, segundo p\u00e1rrafo), dado que el derecho real del tradens<\/em> se ha extinguido a ra\u00edz de la adquisici\u00f3n originaria de un derecho real sustituto por parte de aquel.<\/p>\n Supra se ha expresado que el estudio de t\u00edtulos tiene como finalidad \u00faltima determinar la legitimaci\u00f3n de quien aparenta ser el titular del derecho para disponer del mismo. Para ello, se analizan los t\u00edtulos desde una doble perspectiva, sustancial y formal, valorando los diversos elementos y aspectos involucrados seg\u00fan las circunstancias del caso, sopes\u00e1ndolos y aplicando los principios generales pertinentes.<\/p>\n En el caso planteado, si bien la donaci\u00f3n instrumentada es objetable desde el punto de vista sustancial, desde lo formal constituye un t\u00edtulo instrumental de donaci\u00f3n, t\u00edtulo al fin, que habilita al \u201cdonatario\u201d y, eventualmente, a sus sucesores, a invocar a su favor la presunci\u00f3n de posesi\u00f3n ininterrumpida desde la fecha de dicho t\u00edtulo (arts. 1914 y 1930 CCyC).<\/p>\n Asimismo, aunque la donaci\u00f3n sea nula, lo entregado por el \u201cdonante\u201d en cumplimiento de deberes morales o de conciencia es irrepetible (art. 728 CCyC).<\/p>\n Evidentemente, la finalidad de la donaci\u00f3n no se cumpli\u00f3, ya que, aun cuando se haya cumplido el modo, el derecho real no se transmiti\u00f3. Si la donaci\u00f3n mencionada incluyera una reserva de usufructo, uso o habitaci\u00f3n, la transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n se habr\u00eda efectuado mediante constituto posesorio<\/em>.<\/p>\n Las manifestaciones de las partes respecto del traspaso posesorio deben considerarse probadas, dado que fueron realizadas en un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido. Cabe aclarar que, aun cuando el t\u00edtulo no contenga ninguna manifestaci\u00f3n sobre el traspaso de la posesi\u00f3n, las presunciones legales posesorias operan igualmente.<\/p>\n La nulidad del acto privado no obsta, va de suyo, a la eficacia probatoria de la escritura p\u00fablica que lo contiene, cuya validez no se encuentra cuestionada. Este t\u00edtulo instrumental no es un \u201cmero papel\u201d ni un acta de constataci\u00f3n de la tradici\u00f3n que acredite solo el traspaso posesorio, pues, en definitiva, contiene algo mucho m\u00e1s robusto: un justo t\u00edtulo.<\/p>\n Por otro lado, no se trata de validar o salvar un acto (la donaci\u00f3n) que, seg\u00fan una posici\u00f3n, ser\u00eda de nulidad absoluta y manifiesta, pues dicho acto ya carece de inter\u00e9s al no haberse cumplido su finalidad traslativa y, sin embargo, haber adquirido el destinatario de la pretendida transmisi\u00f3n el derecho por medio de la usucapi\u00f3n. Se trata, en cambio, de reconocer en sede notarial, sin necesidad de una sentencia declarativa, los efectos de la usucapi\u00f3n, producidos ex lege<\/em>, cuya operatividad, en supuestos como el aqu\u00ed analizado, se ve facilitada por la eficacia probatoria del instrumento p\u00fablico (acto p\u00fablico v\u00e1lido) que documenta aquel acto privado fallido (justo t\u00edtulo) y por las presunciones posesorias que la ley le atribuye.<\/p>\n Pretender que el actual due\u00f1o solicite la declaraci\u00f3n de nulidad de la donaci\u00f3n otorgada a su favor, reinscriba el dominio a nombre del donante, en su caso tramite el juicio sucesorio de este y, posteriormente, demande a sus herederos por usucapi\u00f3n para obtener el reconocimiento judicial de su derecho adquirido mediante este modo implica desatender el principio de econom\u00eda procesal, condenarlo a deambular por los pasillos de tribunales durante a\u00f1os, sacar el inmueble del comercio o reducir significativamente su valor econ\u00f3mico, y dejar en suspenso su facultad de disposici\u00f3n jur\u00eddica, pese a contar con un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido a su favor.<\/p>\n Adem\u00e1s, ello implica desconocer, sin que medie una resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo disponga, la eficacia de las presunciones legales sobre la posesi\u00f3n, cuya finalidad es precisamente facilitar la resoluci\u00f3n de conflictos y la aplicaci\u00f3n del derecho al reducir la carga probatoria. Obligar al due\u00f1o a emprender tal procedimiento contradice el prop\u00f3sito de dichas presunciones y vulnera injustificadamente su derecho, afectando la seguridad jur\u00eddica que estas buscan garantizar.<\/p>\n La postura contraria, adem\u00e1s, desatiende la estructura legal de los derechos reales en lo relativo a las normas sobre su adquisici\u00f3n y extinci\u00f3n (art. 1884). Esto se debe a que, habi\u00e9ndose cumplido presuncionalmente los requisitos para que opere la prescripci\u00f3n adquisitiva a favor del pretendido donatario, corresponde reconocer la adquisici\u00f3n del derecho real en cabeza de este y la correlativa extinci\u00f3n en el tradens<\/em>.<\/p>\n Mediando un justo t\u00edtulo, al no supeditarse la operatividad de la usucapi\u00f3n breve al dictado de una sentencia que la declare, no habr\u00eda raz\u00f3n para hacerlo respecto de la usucapi\u00f3n larga, ya que el instrumento p\u00fablico v\u00e1lido que lo contiene posee la misma eficacia probatoria y conlleva las mismas presunciones posesorias, excepto la relativa a la buena fe del poseedor. No obstante, la sanci\u00f3n legal por la mala fe del poseedor \u00fanicamente afecta la extensi\u00f3n del plazo requerido para que la posesi\u00f3n derive en la adquisici\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n No se trata de que una escritura p\u00fablica portante de un justo t\u00edtulo reemplace a la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n. En efecto, esta \u00faltima reconoce los actos posesorios realizados previamente por el actor durante el plazo legal y lo declara due\u00f1o del inmueble.<\/p>\n La escritura p\u00fablica, en cambio, hace presumir el inicio de la posesi\u00f3n a favor del accipiens<\/em>, pretendido adquirente del derecho, quien se convertir\u00e1 en due\u00f1o una vez transcurridos veinte a\u00f1os desde su otorgamiento. La donaci\u00f3n reducida a justo t\u00edtulo, sin embargo, nunca producir\u00e1 sus efectos propios y quedar\u00e1 limitada a un mero t\u00edtulo instrumental, generador de presunciones legales iuris tantum<\/em> en favor de la usucapi\u00f3n. Hasta que se cumpla el plazo legal, seguir\u00e1 siendo un t\u00edtulo objetable.<\/p>\n La escritura p\u00fablica que contiene el justo t\u00edtulo y la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n son ambos t\u00edtulos instrumentales. Ninguno de ellos es indispensable para que opere la adquisici\u00f3n del derecho por parte del poseedor. El juicio de usucapi\u00f3n solo resulta pertinente para quien carece de un t\u00edtulo que acredite su derecho, ya que su finalidad es obtener un instrumento p\u00fablico probatorio de este. Quien ya cuenta con un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido que contiene un justo t\u00edtulo y ha transcurrido el plazo legal, no necesita ning\u00fan otro instrumento p\u00fablico a su favor, en virtud de las presunciones legales posesorias, la eficacia probatoria de aquel instrumento y la operatividad ex lege <\/em>de la usucapi\u00f3n. En consecuencia, no puede invocarse en su contra la nulidad del t\u00edtulo (art. 1899, segundo p\u00e1rrafo).<\/p>\n Por otro lado, la ley no establece que la usucapi\u00f3n deba sustanciarse en todos los casos. Mientras que la nulidad no se presume y requiere sustanciaci\u00f3n, las presunciones posesorias derivan, una vez cumplido el plazo legal, en una presunci\u00f3n de propiedad basada en la usucapi\u00f3n, la cual no siempre requiere sustanciaci\u00f3n.<\/p>\n La eficacia de las presunciones posesorias a favor del accipiens<\/em>, plenamente operativas en virtud de la eficacia probatoria de la escritura p\u00fablica que porta el justo t\u00edtulo a su favor y el transcurso del plazo legal, junto con la exhibici\u00f3n del testimonio de esta \u00faltima, el ejercicio ostensible y actual de la posesi\u00f3n y la inexistencia de medidas cautelares que indiquen un cuestionamiento sobre la posesi\u00f3n o propiedad a su nombre, constituyen elementos que generan una apariencia jur\u00eddica suficiente para que, en sede notarial, se lo considere legitimado como propietario. Ello, pese a la nulidad no sustanciada que ostensiblemente resulta del t\u00edtulo causal otorgado a su favor. Todo ello se sustenta en la presunta usucapi\u00f3n operada, cuya configuraci\u00f3n depende exclusivamente de la ley y no requiere declaraci\u00f3n judicial alguna.<\/p>\n Si bien la certeza que deriva de una sentencia declarativa de usucapi\u00f3n podr\u00eda calificarse de absoluta o casi absoluta, la que emana del justo t\u00edtulo y de la posesi\u00f3n veintea\u00f1al resulta, en virtud de la apariencia jur\u00eddica, suficiente para considerar legitimado al disponente en sede notarial. Y aunque no exista una sentencia declarativa de usucapi\u00f3n, breve o larga, tampoco la hay que declare la nulidad del t\u00edtulo, de modo que ambas ausencias se neutralizan entre s\u00ed.<\/p>\n Ante la falta de impugnaci\u00f3n de la \u00abdonaci\u00f3n\u00bb por parte de un legitimado para hacerlo, debe prevalecer el derecho real del accipiens<\/em> y la oponibilidad derivada de su posesi\u00f3n. Negar su derecho resultar\u00eda contraproducente para la seguridad jur\u00eddica din\u00e1mica, principio fundamental para el crecimiento econ\u00f3mico de la Rep\u00fablica.<\/p>\n El t\u00edtulo suficiente permite la tradici\u00f3n traslativa del dominio como modo de adquisici\u00f3n del derecho real posesorio, mientras que el justo t\u00edtulo habilita la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n. Ambos son modos leg\u00edtimos de adquirir el dominio y no hay raz\u00f3n para excluir ninguno cuando, en el contexto de la apariencia jur\u00eddica, se cumplen los requisitos para su operatividad. Aunque operan en plazos distintos, en sede notarial ambos generan una presunci\u00f3n iuris tantum<\/em> de propiedad a favor del accipiens<\/em>, legitim\u00e1ndolo para disponer. Mientras que la tradici\u00f3n produce la adquisici\u00f3n en la fecha del t\u00edtulo, la usucapi\u00f3n se configura a los diez o veinte a\u00f1os, seg\u00fan la buena o mala fe del accipiens<\/em>, contados desde la inscripci\u00f3n del justo t\u00edtulo (art. 1898, \u00faltima parte).<\/p>\n Cabe destacar que, antes de la vigencia de la Ley 27587<\/a>, en sede notarial se ha reconocido la operatividad de la usucapi\u00f3n larga sin necesidad de una sentencia declarativa, como mecanismo de subsanaci\u00f3n de las denominadas \u201cdonaciones a terceros\u201d. Entonces, pregunto: \u00bfpor qu\u00e9 aceptar la usucapi\u00f3n larga como mecanismo purgatorio en un caso y rechazarla en otro, como el aqu\u00ed planteado, cuando no existe impugnaci\u00f3n por parte de un legitimado? Pareciera que se busca extirpar el t\u00edtulo del instrumento para, luego, invocar la usucapi\u00f3n basada en las presunciones tantas veces mencionadas en este trabajo. Adem\u00e1s, aferrarse invariablemente a los t\u00edtulos causales impide que el estudio de t\u00edtulos pueda limitarse a los \u00faltimos veinte a\u00f1os, como ha sido la pr\u00e1ctica indiscutida.<\/p>\n Por \u00faltimo, es importante se\u00f1alar que la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1807, inciso 1\u00ba, CCV no fue reproducida en el CCyC. El criterio de actualidad del orden p\u00fablico debe guiar la aplicaci\u00f3n de las normas en funci\u00f3n de las necesidades y valores vigentes. En este contexto, el ordenamiento jur\u00eddico argentino carece de un inter\u00e9s actual en sancionar este tipo de donaci\u00f3n. Por tanto, la nulidad absoluta de este negocio privado, hoy obsoleta, debe ceder ante la eficacia del justo t\u00edtulo contenido en un instrumento p\u00fablico v\u00e1lido y el cumplimiento del plazo de prescripci\u00f3n larga.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Cuando media un t\u00edtulo instrumental v\u00e1lido con una antig\u00fcedad de al menos veinte a\u00f1os, aun cuando de este se desprenda la mala fe del accipiens<\/em>, las presunciones posesorias y su eficacia probatoria resultan suficientes para legitimar al disponente sobre su base, sin que la nulidad manifiesta del acto privado constituya un obst\u00e1culo. En consecuencia, puede prescindirse de la sentencia declarativa de la prescripci\u00f3n larga para legitimar al disponente que exhibe un t\u00edtulo con dichas caracter\u00edsticas.<\/p>\n Solo quienes pretendan oponer un derecho a quien ostenta dicho t\u00edtulo est\u00e1n en condiciones de desvirtuar aquellas presunciones mediante el ejercicio de la correspondiente acci\u00f3n real o posesoria. Contando con un t\u00edtulo de esas caracter\u00edsticas y sin que medie un oponente en esos t\u00e9rminos, no procede el juicio de usucapi\u00f3n, ya que no se requiere una valoraci\u00f3n de los hechos por un juez cuando existen presunciones legales que lo tornan innecesario y no se ha formulado impugnaci\u00f3n por parte de quien est\u00e9 legitimado para hacerlo. En estos casos, el juicio del notario resulta suficiente para formar convicci\u00f3n sobre la legitimaci\u00f3n del disponente. Cabe precisar que, con esta forma de proceder, el notario en modo alguno declara de oficio la prescripci\u00f3n, sino que, como profesional del derecho, emite un juicio sobre dicha legitimaci\u00f3n, fin \u00faltimo del estudio de t\u00edtulos.<\/p>\n Entre dos interpretaciones posibles de la situaci\u00f3n planteada, optamos por aquella que deja a salvo el derecho incuestionado del accipiens<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> [1]<\/a> (N. del E.<\/em>: Ver la nota al art. 4012 CC ac\u00e1<\/a>; fuente: V\u00e9lez Sarsfield, Dalmacio, Notas del c\u00f3digo civil de la Rep\u00fablica Argentina<\/em> [online], Buenos Aires, Pablo E. Coni Editor, 1872, p. 266; \u00faltima consulta: 25\/3\/2025).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Doctrina.<\/em> La usucapi\u00f3n puede operar sin necesidad de una declaraci\u00f3n judicial, permitiendo la circulaci\u00f3n de t\u00edtulos, sin comprometer la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":17748,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","spay_email":"","footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false},"categories":[1],"tags":[357,2803,1411,1687,4433,4434,4432,4428,2298,1455,2106,4429,928,2023,2458,400,4430,2921,1296,751,734,2752,1757,2796,4431,580,2317,43,1428,817,1222,607,2405,608,4435],"class_list":["post-17740","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-accipiens","tag-actos-posesorios","tag-apariencia-juridica","tag-articulo-1807-cciv","tag-articulo-1903-ccyc","tag-articulo-1914-ccyc","tag-articulo-4010-ccv","tag-causa-de-los-derechos-reales","tag-constituto-posesorio","tag-codigo-civil-derogado","tag-donaciones-observables","tag-donaciones-previas-a-2015","tag-donacion-inoficiosa","tag-escribanos-referencistas","tag-estudio-de-antecedentes","tag-estudio-de-titulos","tag-justo-titulo-vs-titulo-suficiente","tag-legitimacion-del-disponente","tag-ley-14159","tag-ley-26994","tag-limites-a-la-titularidad-y-posesion","tag-nulidades-absolutas","tag-observabilidad-de-donaciones","tag-posesion","tag-prescripcion-sentencia-declarativa","tag-prescripcion-adquisitiva","tag-prescripcion-larga","tag-referencista","tag-sentencia-de-usucapion","tag-teoria-de-la-apariencia","tag-tradens","tag-titulo-suficiente","tag-titulos-antecedentes-estudio","tag-usucapion-2","tag-usucapion-ex-lege","revista-947-ene-2022-dic-2025","seccion-doctrina","autor-szmuch-mario-gabriel","ao-2022-2024","tema-donaciones","tema-nulidades","tema-prescripcion-adquisitiva","tema-teoria-de-la-apariencia","tema-usucapion","rama-derecho-de-los-contratos","rama-derecho-inmobiliario-y-reales","rama-derecho-notarial","rama-derecho-de-las-obligaciones"],"yoast_head":"\n
\nAceptado:<\/strong> 26\/3\/2025
\nPublicado online:<\/strong> 27\/3\/2025<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. Desarrollo<\/h2>\n
3. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Nota<\/h2>\n