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Dictamen aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesi\u00f3n del 5\/11\/2014. (Expte. C. de E. 16-02038-14)<\/p>\n
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Ezequiel Cabuli <\/strong>(informaci\u00f3n del autor<\/a>)<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El escribano C. solicita a esta Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas se expida sobre la observabilidad del t\u00edtulo antecedente cuyas circunstancias se detallan a continuaci\u00f3n.<\/p>\n I. Por escritura del 22 de mayo de 1996, ante el escribano C., S.\u00a0M.\u00a0V., por s\u00ed y por poder de su esposo R.\u00a0D.\u00a0S., vende a favor de B. una unidad funcional de un edificio de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, la que se inscribi\u00f3 en el Registro de la Propiedad Inmueble.<\/p>\n II. Se observa que el poder referido en el punto anterior, por el cual comparece a vender S.\u00a0M.\u00a0V. por s\u00ed y por su marido R.\u00a0D.\u00a0S., se otorg\u00f3 en EE.\u00a0UU., en instrumento privado con firma certificada por escribano de dicho pa\u00eds, para que vendiera la parte indivisa que le correspond\u00eda sobre el inmueble. En dicho instrumento se consigna al compareciente como \u201cDaniel Roberto Szaraz\u201d, siendo su verdadero nombre Roberto Daniel Szaraz; y su c\u00f3nyuge, cuyo nombre es Stella Maris Vel\u00e1zquez, figura como \u201cStella Maria Velazquez\u201d. Seg\u00fan el consultante, se trata de un error de tipeo (Mar\u00eda en vez de Maris), siendo que la \u201ca\u201d y la \u201cs\u201d se encuentran una al lado de la otra en los teclados \u201cqwerty\u201d. El resto de los datos identificatorios est\u00e1n correctos.<\/p>\n III. Con motivo de la venta del inmueble en cuesti\u00f3n, para autorizar la escritura traslativa de dominio, se realiz\u00f3 el estudio de t\u00edtulos pertinente, del que surge la observaci\u00f3n al poder especial de venta.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En la presente consulta, conforme a los antecedentes acompa\u00f1ados, existen elementos esenciales para considerar que efectivamente existe un contrato de mandato entre poderdante y apoderado, mediante el cual se le asigna a este \u00faltimo la facultad para otorgar la venta de un bien. En dicho apoderamiento, el nombre del poderdante y apoderado no se encuentran correctamente individualizados. Tambi\u00e9n puede notarse que en el poder existen otros elementos que identifican a las partes y est\u00e1n correctos, como ser el nombre y apellido completo, nacionalidad, n\u00famero de documento, fecha de nacimiento, y el nombre de sus padres. Adelantamos que tenemos suficientes elementos para poder afirmar que quien otorg\u00f3 el poder es el titular dominial del inmueble. Estos datos de identificaci\u00f3n, que las normas imponen consignar en los poderes de venta, presentan errores posiblemente a causa de un error de tipeo o error material.<\/p>\n Posteriormente, ese poder fue utilizado por el apoderado por s\u00ed y en representaci\u00f3n del vendedor, quien, junto con los titulares del inmueble, lo vendi\u00f3 hace ya trece a\u00f1os a favor de B. Este \u00faltimo pretende ahora disponer del inmueble. Se observan las insuficiencias en la menci\u00f3n de los sujetos del contrato de mandato, es decir, se objeta si el inmueble se transfiri\u00f3 sin facultades suficientes.<\/p>\n En principio y a los efectos de ordenar nuestro an\u00e1lisis, debemos indicar que no puede considerarse observable la totalidad del t\u00edtulo sino \u00fanicamente la trasmisi\u00f3n de la parte indivisa que involucra la utilizaci\u00f3n del poder cuestionado. Tengamos en cuenta que los disponentes eran dos y uno de ellos ha trasmitido inobjetablemente su derecho real de dominio. Lo esencial a los efectos de valorar el acto ser\u00e1 determinar si se trata de un error de transcripci\u00f3n o si efectivamente la persona que compareci\u00f3 a vender no era la titular de dominio.<\/p>\n El an\u00e1lisis de nuestro dictamen se centrar\u00e1 en la interpretaci\u00f3n de la real voluntad de las partes sobre el objeto del acto jur\u00eddico instrumentado, conforme a las circunstancias del caso, teniendo en cuenta la finalidad del negocio y los efectos queridos por las partes. En tal sentido, se analizar\u00e1n tambi\u00e9n los elementos del contexto del acto.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El art\u00edculo 913 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0establece que \u201cning\u00fan hecho tendr\u00e1 el car\u00e1cter voluntario sin un hecho exterior por el cual la voluntad se manifieste\u201d. La exteriorizaci\u00f3n de la voluntad interna (elemento psicol\u00f3gico del art.\u00a0897 del CCIV), junto con la manifestaci\u00f3n como elemento externo, constituye la voluntad jur\u00eddica.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Desde el punto de vista de la parte adquirente y conforme a su percepci\u00f3n, no quedan dudas de que adquiri\u00f3 la titularidad dominial de la unidad que se le ofreci\u00f3 en venta; es decir, para seguir adelante con las negociaciones, han tenido que visitar y conocer el inmueble objeto del contrato y as\u00ed decidir su compra.<\/p>\n El objeto del acto jur\u00eddico compraventa de inmueble ha sido ejecutado por el comprador de plena conformidad, quien adem\u00e1s se encuentra en posesi\u00f3n material, real y efectiva. Es por eso que puede afirmarse que, aunque su t\u00edtulo ha sido cuestionado, est\u00e1n en posesi\u00f3n del inmueble que de buena fe han querido adquirir.<\/p>\n Parecer\u00eda totalmente irrazonable pensar que los compradores conoc\u00edan o presum\u00edan que el poder ten\u00eda alguna deficiencia que le imped\u00eda efectuar el acto al vendedor. \u00bfDe qu\u00e9 les servir\u00eda pagar un precio cierto por la propiedad considerando que solo adquir\u00edan una parte indivisa? Ninguna elucubraci\u00f3n maliciosa resulta razonable a los efectos de calificar su conducta.<\/p>\n Una postura notarial m\u00e1s r\u00edgida, que califica la buena fe del adquirente en forma diligente, a los fines de intentar conocer cualquier defecto en el t\u00edtulo que adquieren, tampoco les es oponible en este caso.<\/p>\n Concluimos sobre este punto, y siguiendo a Spota [1<\/a>], que<\/p>\n …\u00a0la apariencia jur\u00eddica, la exteriorizaci\u00f3n de la voluntad aprehendida como lo hacen los hombres que act\u00faan honestamente y son razonables, constituye un imperativo de justicia y de la seguridad en el \u00e1mbito de los contratos, como en general en todo el derecho privado.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Debemos considerar entonces si la falta de coincidencia en el sujeto que otorga el poder afecta la existencia del acto.<\/p>\n La declaraci\u00f3n de voluntad del vendedor y comprador conserva el nexo de uni\u00f3n que perfecciona la voluntad contractual y no podr\u00eda decirse que el acto no existe, dado que hubo acuerdo, entrega de dinero, al igual que una cosa trasmitida. Las cosas dadas no est\u00e1n fuera del documento, sino que lo integran, a pesar de las dudas en la persona de los sujetos del mandato. Es por eso que debe recurrirse inevitablemente al contexto de del negocio jur\u00eddico para desentra\u00f1ar la verdadera voluntad de las partes.<\/p>\n Bustamante Alsina [2<\/a>]\u00a0opina que la t\u00e9cnica jur\u00eddica ha estudiado el tema del error y ha diferenciado cuando este aparece como inoperante en relaci\u00f3n a la valoraci\u00f3n de los actos producidos de cuando el mismo aparece como esencial en la realizaci\u00f3n del acto. Este \u00faltimo se refiere a los casos en que recae sobre elementos o circunstancias\u00a0esenciales del acto, como la naturaleza, el objeto y la causa principal. En este supuesto, la ley presume que de no haber incurrido en \u00e9l, la parte no habr\u00eda realizado el acto, y, para ello, se interpreta un criterio objetivo, a partir de la buena fe. Este error, para ser causa de nulidad de los actos jur\u00eddicos, debe ser esencial.[3<\/a>]<\/p>\n Ahora bien, debemos analizar si un error de tipeo, como evidentemente se ha incurrido en la redacci\u00f3n del poder cuestionado, sumado a una deficiente redacci\u00f3n, hace presumir que las partes no han querido contratar sobre el inmueble trasmitido.<\/p>\n Sostiene L\u00f3pez de Zaval\u00eda [4<\/a>]:<\/p>\n El error obst\u00e1culo se da en la hip\u00f3tesis del lapsus (error sobre la materialidad de la conducta) como si escribiendo a m\u00e1quina en lugar de apretar la tecla del signo $ se apretara la de otro signo.<\/p><\/blockquote>\n Asimismo, el citado autor contin\u00faa:<\/p>\n Este tema importa penetrar en el lado interno de la voluntad \u2013voluntad de contenido\u2013 por oposici\u00f3n a la voluntad externa o voluntad de la manifestaci\u00f3n. Trat\u00e1ndose de negocios bilaterales, ya no basta comparar la voluntad aparente y la real de cada contratante. Es necesario un cotejo entre las voluntades de ambas partes, d\u00e1ndose distintas posibilidades: cuando las voluntades reales y las voluntades aparentes de ambas partes coinciden, hay acuerdo constitutivo del consentimiento. Si las de ambas divergen: desacuerdo.<\/p><\/blockquote>\n Conforme a lo se\u00f1alado, ser\u00e1 necesario, a los efectos de determinar las voluntades de las partes, el cotejo de elementos externos al acto que puedan probar la existencia del contrato celebrado.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En materia de interpretaci\u00f3n de los contratos, la jurisprudencia ha determinado co\u00admo pauta general que predomina la regla seg\u00fan la cual la funci\u00f3n del int\u00e9rprete consiste en tomar principalmente en cuenta la voluntad real de los intervinientes traducida en el acuerdo. Naturalmente, dicha regla no es absoluta; no debe ser \u201clibremente conjeturada sino solamente deducida de la declaraci\u00f3n misma y de las circunstancias del caso\u201d, o sea, sin dar a la tesis objetiva un predominio absorbente. Han de extraerse los verdaderos prop\u00f3sitos internos que se puedan comprobar a la vista del documento y que se corresponda en un todo con el sentido de las palabras, seg\u00fan la experiencia de la vida y las circunstancias particulares del caso. [5<\/a>]<\/p>\n La interpretaci\u00f3n es una operaci\u00f3n general que consiste en descifrar toda manifestaci\u00f3n de voluntad productiva de consecuencias jur\u00eddicas. Interpretar significa buscar, a trav\u00e9s de la expresi\u00f3n exterior, la real voluntad de lo expresado. Es, en definitiva, determinar los efectos jur\u00eddicos de una determinada declaraci\u00f3n.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1198 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>, a trav\u00e9s de la reforma de la Ley 17.711, establece las pautas de interpretaci\u00f3n en general, conforme la buena fe. En un contrato privado, la ley prescribe atender m\u00e1s a la com\u00fan intenci\u00f3n de las partes (a trav\u00e9s de lo que las partes entendieron o pudieron entender) que al sentido meramente literal de las palabras. La buena fe que refiere este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo est\u00e1 dirigida a una interpretaci\u00f3n razonable del contrato, lo que excluye que pueda imponerse a las partes una voluntad distinta que ellas no han manifestado o que no ser\u00eda de cualquier manera razonable imputarles.<\/p>\n La eventual imperfecci\u00f3n del lenguaje escrito torna a\u00fan m\u00e1s costosa la tarea interpretativa. Habiendo ambig\u00fcedad en las palabras o errores evidentes, debe buscarse m\u00e1s bien la intenci\u00f3n com\u00fan de las partes que el sentido literal de los t\u00e9rminos. Frente a la pluralidad de significados de las palabras, hay que atenerse al contexto, porque una cosa es el acuerdo, que se plasma en el texto contractual, y otra la com\u00fan intenci\u00f3n de las partes.<\/p>\n En igual sentido se pronunci\u00f3 en forma un\u00e1nime esta comisi\u00f3n, en relaci\u00f3n con el expediente recientemente elaborado por el escribano Mario Szmuch, cuya lectura recomendamos y en el que entre otras definiciones se concluye que<\/p>\n El notario est\u00e1 habilitado legalmente para interpretar los contratos y debe hacerlo toda vez que as\u00ed se lo exija su funci\u00f3n preventiva, muy especialmente al analizar la legitimaci\u00f3n del disponente. El error de pluma evidente o\u00a0lapsus calami\u00a0<\/em>no requiere del otorgamiento de una escritura de rectificaci\u00f3n ni de la correcci\u00f3n v\u00eda judicial si el recto sentido del acto puede conocerse con certeza, sin dejar margen a la duda, a trav\u00e9s del procedimiento interpretativo que prescribe la ley.<\/p><\/blockquote>\n Videla Escalada, en su recomendable libro\u00a0La interpretaci\u00f3n de los contratos civiles<\/em>, cita a Josserand para definir que<\/p>\n …\u00a0interpretar un contrato es determinar el sentido y alcance de las cl\u00e1usulas que contiene. La necesidad de investigar, en algunos casos y circunstancias, el significado de una expresi\u00f3n, el valor que han querido darle quienes fueron partes en el acto jur\u00eddico donde se la empleara, es un reflejo de la imperfecci\u00f3n esencial de los medios humanos, ya que existe una inevitable deficiencia terminol\u00f3gica, radica en la dificultad para hallar el vocablo que represente indubitablemente una idea y tambi\u00e9n por la falta de coordinaci\u00f3n que puede existir entre la voluntad de una persona y la manifestaci\u00f3n de su querer en relaci\u00f3n a otro contratante.<\/p><\/blockquote>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 218, inciso 1, del\u00a0C\u00f3digo de Comercio<\/a>\u00a0consagra la regla de que por encima del sentido literal debe buscarse la intenci\u00f3n com\u00fan de las partes. Tom\u00f3 esta regla del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1156 del\u00a0C\u00f3digo Napole\u00f3n<\/a>, de donde pas\u00f3 tambi\u00e9n al 1372 del moderno\u00a0C\u00f3digo italiano<\/a>. [6<\/a>]<\/p>\n Von Thur [7<\/a>]\u00a0pone de relieve que en el acto bilateral hay que recordar que las declaraciones afectan intereses ajenos y no se puede tomar en cuenta \u00fanicamente a quien las formul\u00f3. La buena fe exige, seg\u00fan el autor, \u201cque el significado de la manifestaci\u00f3n corresponda al sentido con que han podido entenderla las personas que conf\u00edan en ella\u201d.<\/p>\n A los efectos de probar la intenci\u00f3n de las partes en un contrato, deben considerarse particularmente las circunstancias del caso en cuesti\u00f3n, como las condiciones de las personas que intervienen, el objeto de la convenci\u00f3n, el lugar y tiempo en que se han formado, el fin econ\u00f3mico perseguido por los contratantes, el valor entendido de la representaci\u00f3n en los actos cotidianos de tipo contractual y los usos y costumbres sociales. El punto fundamental a elucidar es la distinci\u00f3n entre la intenci\u00f3n com\u00fan de las partes y la intenci\u00f3n individual de cada uno que tuvieron en mira. Deben computarse situaciones de hecho que manifestaron de palabra en el transcurso de sus negociaciones o mediante su conducta posterior. [8<\/a>]<\/p>\n Spota [9<\/a>]\u00a0define el contrato como \u201cuna obra de previsi\u00f3n\u201d, en la que es necesario extender lo declarado a lo que inexcusablemente est\u00e1 impl\u00edcito en la declaraci\u00f3n efectuada con indicaciones ejemplificativas o, si aparece necesario, para atenerse a lo realmente querido por ambos contratantes, enmendando aquellas palabras que traicionaron el aut\u00e9ntico consentimiento contractual. Asimismo, el autor sostiene que si se demostrare que una parte busc\u00f3 dar un sentido particular al contrato y que la otra parte no pod\u00eda ignorar dicha intenci\u00f3n en el momento de celebrarlo, el contrato deber\u00e1 interpretarse en el sentido dado por la primera.<\/p>\n El est\u00e1ndar jur\u00eddico de la buena fe y sin apartarse de las directivas de verosimilitud, previsibilidad y diligencia, conforme a los usos, seg\u00fan los hechos antecedentes, coet\u00e1neos y a\u00fan sobrevinientes de las partes y relativas a lo convenido por ellas, hasta debe integrar la declaraci\u00f3n para que el fin contractual perseguido se alcance y todav\u00eda rectificar tal declaraci\u00f3n para que las palabras empleadas no tergiversen lo realmente querido por las partes. Si bien toda interpretaci\u00f3n debe empezar por el an\u00e1lisis literal del documento, cabe en todo caso hacerlo en vista a la finalidad o intenci\u00f3n del negocio y atendiendo el sentido y comportamiento general o com\u00fan, espec\u00edficamente el de usos y costumbres en el \u00e1mbito de que se trate, y de acuerdo con lo que veros\u00edmilmente las partes entendieron o pudieron entender.[10<\/a>]<\/p>\n La jurisprudencia, al analizar el sentido de la investigaci\u00f3n interpretativa de los contratos, ha sostenido que<\/p>\n …\u00a0debe ser conducida por el juez no para buscar y esclarecer la intenci\u00f3n integral de una o ambas partes sino aquello que tanto de la intenci\u00f3n de una o de la otra parte se haya fusionado para formar aquella com\u00fan intenci\u00f3n que constituye la ley del contrato.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Como analizamos en el encuadre jur\u00eddico del presente, el escollo que posee el t\u00edtulo es la confusa e insuficiente redacci\u00f3n del poder, que luego fue utilizado para la venta del inmueble. Bastar\u00eda entonces con la sola confirmaci\u00f3n del poderdante (anterior titular de dominio), indicando sus datos correctos y el error cometido. Una vez cotejados estos datos con el t\u00edtulo de propiedad, el caso estar\u00eda resuelto y despejadas las dudas de su legitimidad. No obstante, el consultante nos informa que no puede ubicarse al vendedor.<\/p>\n Es en virtud de lo consignado anteriormente que debemos recurrir a otros elementos para probar la legitimidad del acto.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Sostiene Videla Escalada [11<\/a>]\u00a0que los hechos de las partes constituyen la mejor explicaci\u00f3n de la intenci\u00f3n com\u00fan que tuvieron al realizar el contrato, ya sea durante las negociaciones o en forma posterior. En este sentido, analizando el caso que nos toca dictaminar, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1874 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0indica:<\/p>\n El mandato t\u00e1cito resulta no s\u00f3lo de los hechos positivos del mandante, sino tambi\u00e9n de su inacci\u00f3n o silencio, o no impidiendo, pudiendo hacerlo, cuando sabe que alguien est\u00e1 haciendo algo en su nombre.<\/p><\/blockquote>\n Parecer\u00eda que, habiendo transcurrido trece a\u00f1os de la venta del inmueble, el poderdante, mediante su silencio u omisi\u00f3n, nada ha hecho para impedir u objetar el pleno ejercicio del derecho de dominio del adquirente B. En este sentido, se citan los\u00a0principios europeos de UNIDROIT<\/a>\u00a0de los contratos que sostienen que<\/p>\n Antes de privar los efectos a alguno de los t\u00e9rminos del contrato, debe buscarse la forma de interpretarlos en el sentido de dar efectos a todos ellos […] y […] toda interpretaci\u00f3n favorable a la licitud o eficacia de los t\u00e9rminos del contrato tendr\u00e1 preferencia frente a las interpretaciones que se las nieguen.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Ense\u00f1a Videla Escalada:<\/p>\n El principio de conservaci\u00f3n del acto es un principio fundamental en materia de interpretaci\u00f3n, con tal virtualidad que ha llegado a desvirtuar normas generales. Tiene su fundamento en el gran pilar de la instituci\u00f3n contractual, la fuerza obligatoria, de la cual nace, a la cual quiere interpretar y apreciar en toda su importancia, y cuya consagraci\u00f3n, en \u00edntima relaci\u00f3n con la voluntad de las partes, procura afirmar.<\/p><\/blockquote>\n Las cl\u00e1usulas de un contrato que permitieran dos interpretaciones, de una de las cuales resulta su validez y de la otra su nulidad, deben ser interpretadas en el sentido de la primera.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como adelantamos en las consideraciones preliminares del presente dictamen, procedemos a analizar si en el caso en que alguien pueda objetar el t\u00edtulo por la insuficiencia de poder suficiente encuadra la prescripci\u00f3n decenal.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3999 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0establece que \u201cel que adquiere un inmueble con buena fe y justo t\u00edtulo prescribe la propiedad por la posesi\u00f3n continua de diez a\u00f1os\u201d. Al respecto, opina Salvat que<\/p>\n En los casos en que la prescripci\u00f3n se invoca, el t\u00edtulo emana de una persona que no era propietaria de la cosa o del derecho real transmitido o de una persona que siendo propietaria no ten\u00eda el derecho de disponer de ella; la propiedad no ha sido, en estos casos, legalmente adquirida y el poseedor se ve entonces, para conservar la cosa, en la necesidad de recurrir a la prescripci\u00f3n [\u2026] Desde el momento que \u00e9l haya adquirido por un t\u00edtulo apto para operar la transmisi\u00f3n de la propiedad, el justo t\u00edtulo existe, porque la prescripci\u00f3n tiene por objeto cubrir al poseedor, no s\u00f3lo contra la falta de todo derecho de propiedad en el enajenante, sino tambi\u00e9n contra los vicios que puedan afectar este derecho.<\/p><\/blockquote>\n Para invocar la prescripci\u00f3n breve, es necesario en primer lugar contar con la buena fe, entendida como la creencia firme de que el que trasmite es propietario de la cosa. Tal buena fe, en principio, se presume y basta con que haya existido al momento de la adquisici\u00f3n. La buena fe presupone la existencia de un t\u00edtulo y ambas no son condiciones independientes; as\u00ed lo se\u00f1ala expresamente el legislador en su nota al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3999. El que quiera prescribir debe probar su justo t\u00edtulo, pero el mismo justo t\u00edtulo har\u00e1 presumir la buena fe. La cosa est\u00e1 ya adquirida con t\u00edtulo y buena fe y la prescripci\u00f3n en tal caso no hace m\u00e1s que consolidarla, poniendo a salvo a quien la adquiri\u00f3 de toda acci\u00f3n de reivindicaci\u00f3n.<\/p>\n Conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4010 del C\u00f3digo Civil:<\/p>\n El justo t\u00edtulo para la prescripci\u00f3n es todo aquel que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideraci\u00f3n a la condici\u00f3n de la persona de quien emana.<\/p><\/blockquote>\n Dos son los casos que pueden presentarse para conformar un justo t\u00edtulo: 1) que aquel de quien emana carezca de capacidad; 2) que aquel de quien emana carezca de legitimaci\u00f3n.<\/p>\n La posesi\u00f3n es la base fundamental de la prescripci\u00f3n adquisitiva, y debe entenderse v\u00e1lida cuando es continuamente ejercida por el t\u00e9rmino de diez a\u00f1os. Conforme el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3984 del C\u00f3digo Civil, \u201cla prescripci\u00f3n se interrumpe cuando se priva al poseedor […] del goce de la cosa por el antiguo propietario o por un tercero\u201d.<\/p>\n Es oportuno recordar que el efectivo cumplimiento de la tradici\u00f3n se encuentra fuera de la \u00f3rbita del notariado. Las escrituras que se labran configuran un t\u00edtulo posesorio y en la pr\u00e1ctica deber\u00e1n corroborarse con el hecho posesorio, con lo que el mero t\u00edtulo notarial que declare la transmisi\u00f3n de una posesi\u00f3n es insuficiente si en los hechos el transmitente carec\u00eda de ella. En el caso tra\u00eddo a an\u00e1lisis, la escritura de venta fue otorgada hace trece a\u00f1os y, entonces, si se otorgara ahora un nuevo acto, cabe preguntarse si esta \u00faltima transmisi\u00f3n puede interrumpir o no el plazo de prescripci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3999.<\/p>\n A modo de respuesta, nos parece oportuno repasar lo que nuestra legislaci\u00f3n dispone sobre la posibilidad de unir una posesi\u00f3n actual con la de los antecesores, es decir, la accesi\u00f3n de posesiones de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 4004 y 4005 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>. Para admitir la accesi\u00f3n, se exige que ambas posesiones sean legales y, en el caso de sucesores particulares, su propia mala fe los perjudica, pero no la de su antecesor, y podr\u00e1n ampararse en la prescripci\u00f3n breve si tienen buena fe personal e integran ellos, por supuesto, diez a\u00f1os de posesi\u00f3n en esas condiciones.<\/p>\n En resumen, si en la \u00faltima escritura otorgada no hubo defectos de forma, estos sucesores particulares necesitar\u00e1n de buena fe personal y solamente podr\u00e1n unir la posesi\u00f3n a su antecesor si este ha sido de buena fe. Caso contrario, el plazo comenzar\u00e1 a contar desde su posesi\u00f3n leg\u00edtima.<\/p>\n En cuanto a la buena fe que se debe exigir, no podemos dejar de considerar que nuestro C\u00f3digo Civil no admite la ignorancia o el error de derecho para justificar la buena fe (el art.\u00a020 del CCIV dice: \u201cla ignorancia de las leyes no sirve de excusa si la excepci\u00f3n no est\u00e1 expresamente autorizada por la ley\u201d). Coincidentemente, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4007 dice: \u201cla ignorancia del poseedor, fundada sobre un error de hecho, es excusable; pero no lo es la fundada en un error de derecho\u201d. Si el justo t\u00edtulo hace presumir la buena fe, no sucede a la inversa; la buena fe no hace presumir ni presupone el justo t\u00edtulo.<\/p>\n El error debe reunir las calidades que resultan de la teor\u00eda general de los hechos. En particular, no debe provenir de una negligencia culpable. El poseedor debe estar persuadido de que existe el t\u00edtulo, el modo, el derecho de dominio en el enajenante, su derecho a transmitirlo, y de que no hay vicios en la transmisi\u00f3n. Si de alguno de esos extremos no est\u00e1 persuadido, es de mala fe.<\/p>\n Todo poseedor tiene para s\u00ed la presunci\u00f3n de la buena fe de su posesi\u00f3n hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presume (conf. art.\u00a02362 CCIV). \u00bfCu\u00e1les ser\u00edan, entonces, los casos en que la mala fe se presume? Enumeramos algunos: a) si el adquirente sabe y conoce que la cosa le es trasmitida por una persona que no es el verdadero propietario de la misma o que no goza de la capacidad necesaria para disponer de ella; b) si el adquirente desconoce por ignorancia fundada en un error de derecho que el enajenante no es el verdadero propietario del inmueble o que no goza de la capacidad necesaria para disponer del mismo.<\/p>\n La buena fe, en su \u00edntima convicci\u00f3n de que la cosa le era enajenada por su verdadero propietario, no debe albergar duda, y quien pretende la prescripci\u00f3n adquisitiva decenal no puede alegarla si no existe el error de hecho o la ignorancia que configuran la buena fe del poseedor en cuanto a la legitimidad de su posesi\u00f3n.<\/p>\n Respecto del \u201cjusto t\u00edtulo\u201d, la jurisprudencia ha dicho que<\/p>\n …\u00a0la buena fe del adquirente no s\u00f3lo se exige en los t\u00e9rminos del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4010 del C\u00f3digo Civil, sino tambi\u00e9n con el estudio de los t\u00edtulos en virtud del deber de diligencia razonable que supone el amparo del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 del C\u00f3digo Civil.<\/p><\/blockquote>\n No obstante, la buena fe requerida en el subadquirente a los fines del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 del C\u00f3digo Civil se valora con criterios comparativamente m\u00e1s severos que los que se refieren a la usucapi\u00f3n breve, por las condiciones en que opera y por las consecuencias que entra\u00f1a. El transcurso del tiempo no se necesita para consolidar las situaciones viciosas en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1051 mientras se cumple la funci\u00f3n consolidatoria en la prescripci\u00f3n adquisitiva; ello explica la apreciaci\u00f3n m\u00e1s rigurosa de la buena fe en el primer caso.<\/p>\n En sentido similar al desarrollo del presente, recomendamos la lectura de los fundamentos del \u201cjusto t\u00edtulo\u201d en el expediente del escribano Federico Leyr\u00eda, confeccionado por el escribano \u00c1ngel F. Cer\u00e1volo, con la colaboraci\u00f3n de la escribana Mariana Massone, en el que se concluye:<\/p>\n En igual sentido se ha pronunciado esta Comisi\u00f3n, al sostener que la buena fe del adquirente requerida para la prescripci\u00f3n breve se configura cuando \u00e9l act\u00faa como corresponde, es decir, cuando concurre al notario e instrumenta la transmisi\u00f3n de dominio ante \u00e9l, en su protocolo, y que es a este \u00faltimo a quien le cabe la tarea de calificar la legitimaci\u00f3n y t\u00edtulos del transmitente. Cabe adem\u00e1s remarcar nuevamente que la buena fe requerida para usucapir con justo t\u00edtulo califica la posesi\u00f3n y es, por tanto, la creencia sin duda alguna de ser poseedor leg\u00edtimo del inmueble, esto es de ejercer posesi\u00f3n con \u201cderecho a poseer\u201d. No se refiere a la eventual buena o mala fe en el acto de adquisici\u00f3n del dominio, del que, en todo caso, ser\u00e1 consecuencia mediata.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Conforme lo desarrollado en el presente dictamen, podemos concluir que la deficiente redacci\u00f3n del poder cuestionado hace necesario acudir a otros elementos probatorios, a los efectos de cerciorarnos de su legitimidad. A tales fines, debemos analizar la totalidad de los elementos que rodean el acto.<\/p>\n Si bien existen errores en la identificaci\u00f3n del poderdante y c\u00f3nyuge en el mencionado poder, debemos utilizar las reglas de interpretaci\u00f3n de los contratos que analizamos en el presente dictamen. En el instrumento, existen otros elementos que identifican a las partes y esos est\u00e1n correctos; por lo tanto, existen presunciones suficientes para determinar que es efectivamente el titular dominial quien ha manifestado su voluntad. Conforme la doctrina y jurisprudencia analizada, los hechos anteriores, coet\u00e1neos y posteriores de la instrumentaci\u00f3n del acto iluminan sobre la com\u00fan intenci\u00f3n de los contratantes.<\/p>\n La declaraci\u00f3n de voluntad del vendedor y comprador conserva el nexo de uni\u00f3n que perfecciona la voluntad contractual, y no podr\u00eda decirse que el acto no existe, dado que hubo acuerdo, entrega de dinero, al igual que una cosa trasmitida. Las cosas dadas no est\u00e1n fuera del documento, sino que lo integran; los errores del poder no implican mala fe de las partes y hacen razonablemente entender lo que luego ejecutaron. Es por eso que debe recurrirse inevitablemente al contexto del negocio jur\u00eddico y las comprobaciones para desentra\u00f1ar la verdadera voluntad de las partes. Deben indagarse, como ya mencionamos, las circunstancias que rodearon el acto, acreditando suficientemente la causa que lo motiva.<\/p>\n Debe considerarse adem\u00e1s que, transcurridos trece a\u00f1os de la venta del inmueble, el poderdante \u2013mediante su silencio u omisi\u00f3n\u2013 nada ha hecho para impedir u objetar el pleno ejercicio del derecho de dominio de B., lo que implica una aceptaci\u00f3n t\u00e1cita de lo actuado por el mandatario, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1874 del C\u00f3digo Civil. [12<\/a>]<\/p>\n Entonces, concluimos que el t\u00edtulo no es observable y, en el caso en que alguien pueda interpretar en forma disidente con nuestros argumentos vertidos, el t\u00edtulo queda saneado en virtud de la prescripci\u00f3n adquisitiva del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3999. La buena fe requerida para usucapir con justo t\u00edtulo califica la posesi\u00f3n y es, por tanto, la creencia sin duda alguna de ser poseedor leg\u00edtimo del inmueble, esto es, de ejercer posesi\u00f3n con \u201cderecho a poseer\u201d. No se refiere a la eventual buena o mala fe en el acto de adquisici\u00f3n del dominio, del que, en todo caso, ser\u00e1 consecuencia mediata.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> 1<\/a>.<\/strong>\u00a0Spota, Alberto G.,\u00a0Contratos. Instituciones de derecho civil<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 2\u00ba ed., p.\u00a0272.<\/p>\n<\/div>\n 2<\/a>.<\/strong>\u00a0Bustamante Alsina, Jorge, \u201cLa esencialidad del error como presupuesto de nulidad\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 1959, t.\u00a095, p.\u00a0751.<\/p>\n<\/div>\n 3<\/a>.<\/strong>\u00a0Este error no siempre es esencial. Solo lo es cuando la cosa no puede cumplir su destino socio-econ\u00f3mico previsto. El art.\u00a0928 habla de estas cualidades accidentales, que no invalidan el acto.<\/p>\n<\/div>\n 4<\/a>.<\/strong>\u00a0L\u00f3pez de zaval\u00eda, Fernando J.,\u00a0Teor\u00eda de los contratos<\/em>, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 1995, \u201cParte general\u201d, t.\u00a01, p.\u00a0166.<\/p>\n<\/div>\n 5<\/a>.<\/strong>\u00a0Cfr. CNEsp.Civ.yCom., Sala IV (El Derecho<\/em>, Buenos Aires, UCA, t.\u00a071, p.\u00a0371); fallo citado por D\u00edaz, Silvia A., \u201cEl error\u201d, en\u00a0La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, t.\u00a02005-A, p.\u00a0931.<\/p>\n<\/div>\n 6<\/a>.<\/strong>\u00a0Videla escalada, Federico N.,\u00a0La interpretaci\u00f3n de los contratos civiles<\/em>, Buenos Aires, AbeledoPerrot, p.\u00a045.<\/p>\n<\/div>\n 7<\/a>.<\/strong>\u00a0Von Thur, A.,\u00a0Derecho civil<\/em>, vol. II, p.\u00a0221.<\/p>\n<\/div>\n1. Hechos<\/h2>\n
2. Planteo del caso. Encuadre jur\u00eddico<\/h2>\n
3. An\u00e1lisis casu\u00edstico. La buena fe<\/h2>\n
3.1.\u00a0La buena fe de la parte compradora<\/h3>\n
4. An\u00e1lisis del defecto del poder<\/h2>\n
5. La interpretaci\u00f3n del contrato<\/h2>\n
6. Determinaci\u00f3n del acto. Elementos probatorios<\/h2>\n
7. La inacci\u00f3n por parte del poderdante<\/h2>\n
8. El principio de conservaci\u00f3n del acto<\/h2>\n
9. Subsanaci\u00f3n por la v\u00eda de prescripci\u00f3n decenal<\/h2>\n
10. Conclusiones<\/h2>\n
Notas<\/h6>\n