{"id":1693,"date":"2015-06-08T18:38:47","date_gmt":"2015-06-08T18:38:47","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=1693"},"modified":"2018-07-12T11:57:39","modified_gmt":"2018-07-12T14:57:39","slug":"una-esperada-solucion-a-los-titulos-observables","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2015\/06\/una-esperada-solucion-a-los-titulos-observables\/","title":{"rendered":"Una esperada soluci\u00f3n a los t\u00edtulos observables"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/em><\/p>\n

Ezequiel Cabuli <\/strong>(informaci\u00f3n del autor<\/a>)<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

1. Datos del fallo comentado<\/strong><\/h2>\n

\u2022 Tribunal:\u00a0C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B<\/strong><\/p>\n

\u2022 Fecha:\u00a019\/11\/2014<\/strong><\/p>\n

\u2022 Autos:\u00a0\u201cMaristany Dedesma, Paula Nancy c\/ Torres, Ram\u00f3n s\/ sucesi\u00f3n ab-intestato y otros s\/ prescripci\u00f3n adquisitiva\u201d<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2. Introducci\u00f3n<\/h2>\n

El fallo de la C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B, en autos \u201cMaristany Dedesma, Paula Nancy c\/ Torres Ram\u00f3n s\/ sucesi\u00f3n ab-intestato y otros s\/ prescripci\u00f3n adquisitiva\u201d, nos trae una novedosa interpretaci\u00f3n, que brinda alivio a los titulares de dominio cuyo t\u00edtulo o alg\u00fan antecedente ha sido objetado por haberse omitido accidentalmente la firma del comprador en la escritura traslativa de domino. El caso es simple; las que no son simples son sus consecuencias. Luego de leer la escritura de compraventa, contar y entregar el dinero y despedirse para siempre, por alguna circunstancia ajena a la voluntad de las partes, se omite una firma en la escritura \u2013nada menos que la del comprador del inmueble\u2013 sin que nadie se percate de ello hasta mucho tiempo despu\u00e9s.<\/p>\n

Los motivos y la intenci\u00f3n de exteriorizar la voluntad a pesar de la omisi\u00f3n ya no importan; excusas sobran, pero son injustificables jur\u00eddicamente. La obligaci\u00f3n de resultado nos impone no equivocarnos sin responder por las consecuencias. La ley argentina, en lo que ata\u00f1e a la falta de firma de un instrumento p\u00fablico, es contundente y sin contemplaciones: fulmina el acto contenido en \u00e9l, sin posibilidad de confirmarlo.<\/p>\n

\u201cLo que mata es la charla\u201d, sol\u00eda decir mi abuela a la hora de concentrarme en algo que \u201cno puede fallar\u201d. \u201cProhibido hablar con el conductor\u201d, rezan carteles en los micros de corta y larga distancia, y todos tienen raz\u00f3n. Solo los escribanos que ejercemos asiduamente nuestra profesi\u00f3n sabemos que la atenci\u00f3n absoluta es necesaria y a veces dif\u00edcil de conseguir en las concurridas escrituras, donde familiares, agentes inmobiliarios, contadores de dinero, amigos y curiosos confluyen en la sala de escritura, acompa\u00f1ando a las partes del acto, y se entabla la inevitable \u201cch\u00e1chara\u201d, donde tenemos que poner el l\u00edmite necesario para concentrarnos todos en lo m\u00e1s importante, la firma de un instrumento p\u00fablico. A pesar de las previsiones que los escribanos disponen habitualmente al ejercer su ministerio, existen innumerables casos en los que accidentalmente se omite la firma de alg\u00fan compareciente que est\u00e1 presente y que le ha manifestado verbalmente al escribano la intenci\u00f3n de ejecutar el acto que no firm\u00f3. Esta circunstancia es desapercibida u olvidada y el vicio perdura durante a\u00f1os. Este descuido reci\u00e9n toma relevancia a la hora de disponer o gravar posteriormente el inmueble.<\/p>\n

Las circunstancias que rodearon el acto viciado no van a importar, las personas que pretenden ahora disponer de su propiedad se ven limitadas por el hallazgo que realiz\u00f3 el referencista. Nos juran que fue un error, que el comprador ha estado ah\u00ed, que con el mayor esfuerzo ha pagado el inmueble, declar\u00e1ndolo adem\u00e1s en su cuenta impositiva, pero lamentablemente le tenemos que decir la triste realidad: su escritura es nula de nulidad absoluta y, por ende, inconfirmable. Las personas se horrorizan y no pueden entender que un sistema normativo admita que la casa en que ellos o incluso sus padres han vivido durante treinta o m\u00e1s a\u00f1os, crey\u00e9ndose due\u00f1os, pueda quedar fuera del mercado \u201chasta tanto inicie y prosiga \u2013le dice el especialista\u2013 el correspondiente juicio por usucapi\u00f3n para regularizar su derecho de propiedad\u201d.<\/p>\n

Cualquier escribano con experiencia nos puede ilustrar los inconvenientes de estos casos, que hasta ahora no ten\u00edan soluci\u00f3n alternativa, teniendo que soportar un juicio por usucapi\u00f3n para enmendar un error irrazonable. Esa situaci\u00f3n se vivi\u00f3 durante a\u00f1os, hasta que los jueces de esta c\u00e1mara utilizaron un mecanismo excepcional para determinar que, en determinados casos y conforme circunstancias muy especiales, el derecho hace a un lado estrictas interpretaciones y protege la apariencia, es decir, la creencia del estado en que estas personas afectadas se encontraban. Se valora esencialmente la apreciaci\u00f3n que ten\u00eda la sociedad, creyendo y confiando en esta realidad aparente de presuntos titulares de dominio.[1<\/a>]<\/p>\n

No es f\u00e1cil para algunos receptar nuevas interpretaciones, pero \u2013como veremos\u2013 no es la primera vez que la estricta interpretaci\u00f3n de la ley se modifica y lo impensado se vuelve posible. El derecho se adecua a la realidad y es esencial que as\u00ed sea, por el bien de la sociedad. La jurisprudencia, como fuente legal, es una herramienta indispensable para la interpretaci\u00f3n evolutiva del derecho. Es el nexo que relaciona la din\u00e1mica de la sociedad con la est\u00e1tica ley. A trav\u00e9s de los fallos se manifiesta la interpretaci\u00f3n actual del derecho.<\/p>\n

La experiencia indica que la jurisprudencia no es est\u00e1tica.[2<\/a>]\u00a0En la d\u00e9cada de los a\u00f1os 50, el juicio de amparo no estaba previsto por\u00a0<\/a>la ley, pero la Corte Suprema de Justicia lo acept\u00f3 en autos \u201cSiri<\/a>\u201d[3<\/a>]\u00a0y \u201cKot<\/a>\u201d[4<\/a>]. En materia de adopci\u00f3n, los jueces resolvieron lo contrario de l<\/a>o que lit<\/a>eralmente dispon\u00eda la ley.[5<\/a>]\u00a0En los a\u00f1os 70, no se admit\u00eda la actualizaci\u00f3n de las deudas de dinero a cau<\/a>sa de la inflaci\u00f3n, pero la Corte Suprema lo acept\u00f3 en autos \u201cValdez\u201d[6<\/a>]\u00a0y lo hicieron luego todos los tribunales inferiores.[7<\/a>]\u00a0La teor\u00eda del\u00a0disregard<\/em>,<\/em>\u00a0en l<\/a>a perspectiva de la extensi\u00f3n de quiebra, pendul\u00f3 desd<\/a>e el extremo de la sentencia de la Corte Suprema en autos \u201cSwift Deltec\u201d[8<\/a>]\u00a0al extremo de la sentencia en autos \u201cCompa\u00f1\u00eda Swift de La Plata s\/ Quiebra s\/ art.\u00a0250 C<\/a>\u00f3d. Procesal p\/ Ingenio La Esperanza SA\u201d[9<\/a>]. La sentencia de la Corte Suprema en \u201cAutom\u00f3viles Saavedra\u201d[10<\/a>]\u00a0resolvi\u00f3 todo lo contrario a<\/a>\u00a0la por entonces pac\u00edfica jurisprudencia sobre responsabilidad<\/a>\u00a0del concedente por la ruptura unilateral del contrato de concesi\u00f3n. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1002 del C\u00f3digo Civil requer\u00eda que el escribano diera fe de conocimiento de las partes en las escrituras p\u00fablicas, y esta postura fue modificada por nuestros tribunales, que consideraron suficiente la fe de identificaci\u00f3n (como consecuencia de ello, el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo fue reformado por la\u00a0Ley 26.140<\/a>).[11<\/a>]<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

3. La falta de firma en las escrituras p\u00fablicas<\/h2>\n

El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1004 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0establece que son nulas las escrituras que no tengan la firma de las partes. Asimismo, la nulidad del instrumento p\u00fablico provoca la nulidad del acto jur\u00eddico que lo contiene, por tratarse de un supuesto de \u201cnulidad refleja\u201d.[12<\/a>]\u00a0Sin embargo, persiste su valor probatorio respecto de los hechos cumplidos.<\/p>\n

Cuando el negocio requiere una forma so<\/a>lemne y el instrumento que lo contiene no re\u00fane los requisitos que la ley exige, ser\u00e1 nulo de nulidad absoluta. El juez lo dictamina solo comprobando la existencia del vicio, aun recurriendo a la prueba extr\u00ednseca, sin tener la necesidad de analizar hechos. Estamos ante una nulidad manifiesta, aunque no resulte ostensible del t\u00edtulo mismo. En ese supuesto, se debe declarar la nulidad del acto y del negocio que contiene, aun si no fuera invocada por alguna de las partes. Ante esta situaci\u00f3n jur\u00eddica, la excesiva rigurosidad del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1001 del C\u00f3digo Civil priva de efectos jur\u00eddicos a un act<\/a>o particular, lesionando derechos y consecuencias jur\u00eddicas derivadas de un prolongado lapso de tiempo.<\/p>\n

Los efectos de dicha nulidad son terminantes, conforme al texto literal y exeg\u00e9tico del C\u00f3digo Civil. En ese mismo sentido, la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en dict\u00e1menes emitidos en los a\u00f1os 1993 y 1994, entendi\u00f3 que:<\/p>\n

1) Las escrituras en las que falte la firma de alguno de los comparecientes carecen de toda validez, en virtud de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 986 y 988 del C\u00f3digo Civil; su nulidad es de car\u00e1cter absoluto y manifiesto, no siendo necesaria sentencia judicial que as\u00ed lo declare (art.\u00a01038 CCIV).<\/p>\n

2) Dichas escrituras, adem\u00e1s, no son susceptibles de confirmaci\u00f3n (art.\u00a01047 CCIV).<\/p>\n

3) De acuerdo con lo dispuesto en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1051 y siguientes, son nulas las posteriores ventas efectuadas en base a aquella escritura, en virtud de lo establecido por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3270 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

4) La \u00fanica soluci\u00f3n posible del caso, dentro del \u00e1mbito de la actuaci\u00f3n notarial, es que se efect\u00fae nuevamente la venta \u2013no que se diga que la ratifican o que la confirman\u2013, debiendo concurrir al acto todas las partes, los que fueron vendedores y compradores en cada una de las transmisiones hasta llegar al que actualmente figura como titular del dominio.<\/p>\n

5) En defecto de las v\u00edas sugeridas precedentemente o en el supuesto de as\u00ed considerarse por los interesados, y con la advertencia de tener que soportar un proceso m\u00e1s largo y mucho m\u00e1s oneroso, queda el recurso de adquirir el dominio por usucapi\u00f3n, probando en el respectivo juicio \u201cla posesi\u00f3n continua de veinte a\u00f1os, con \u00e1nimo de tener la cosa para s\u00ed\u201d (art.\u00a04015). El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 4016, en forma concordante, precept\u00faa que \u201cal que ha pose\u00eddo durante veinte a\u00f1os sin interrupci\u00f3n alguna no puede opon\u00e9rsele ni la falta del t\u00edtulo, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesi\u00f3n\u201d.<\/p>\n

6) Son nulas las escrituras p\u00fablicas a las que les falte la firma de un compareciente, cualquiera sea el car\u00e1cter en que interviene, aun cuando lo haga a efectos de prestar asentimiento conyugal.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

4. Criterios intermedios. La nulidad parcial. El comienzo del cambio<\/h2>\n

<\/a>No obstante lo expuesto y en discrepancia con esa interpretaci\u00f3n, Solari Costa[13<\/a>]\u00a0ensay\u00f3 un criterio de nulidad parcial del instrumento. Este an\u00e1lisis deriva de la interpretaci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1039 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>[14<\/a>], siempre que las disposiciones sean separables, extendiendo dicha postura a las nulidades instrumentales.<\/p>\n

Ejemplificando un caso de falta de firma de un c\u00f3nyuge del vendedor, el autor sostuvo que<\/p>\n

\n

\u2026 es equivocado llegar a la conclusi\u00f3n de que la escritura es nula por afirmarse en ella que la c\u00f3nyuge comparece a dar su asentimiento y falte su firma [\u2026] ella no ha sido parte en el negocio jur\u00eddico de la compraventa. Y, si bien es cierto que hay nulidades formales que invalidan \u00edntegramente un documento notarial [\u2026] las firmas de las partes en el contrato de compraventa han sido estampadas.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Concluye que cuando los negocios jur\u00eddicos consten de todos sus elementos generales y especiales, pueden aun as\u00ed ser nulos si no se han cumplido los requisitos formales que determina la ley.<\/p>\n

El autor citado sigue su argumento, sosteniendo que<\/p>\n

\n

Si en el mismo documento notarial existe otro acto jur\u00eddico que incluso pudo haberse otorgado por instrumento separado, y para ese otro falta u<\/a>na firma, estimar que toda\u00a0la es\u00ad\u00adcritura es nula por falta de esa firma me parece no s\u00f3lo ir contra el recto sentido de la\u00a0exigencia de la firma, sino tambi\u00e9n contra la verdadera y aut\u00e9ntica interpretaci\u00f3n de\u00a0la ley.<\/p>\n<\/blockquote>\n

<\/a>Compartimos la opini\u00f3n de Solari Costa y aconsejamos la lectura de sus fundamentos. Sin embargo, consideramos que esta interpretaci\u00f3n puede no ser suficiente a los efectos de considerar v\u00e1lido el acto<\/a>, por la imposibilidad de establecer en sede notarial si la firma que falta es la de un compareciente ajeno al acto de compraventa (p. ej.: un acreedor hipotecario o el c\u00f3nyuge del vendedor) o de una parte esencial del contrato, como ser el vendedor o comprador. El cotejo de firmas, sin recurrir a un perito, encuentra su propio l\u00edmite en que el notario no es id\u00f3neo \u2013salvo casos de evidente claridad en la firma o si la firma se encuentra aclarada\u2013 para determinar a qui\u00e9n corresponde la firma en los antecedentes, ya que ninguna ley espec\u00edfica le atribuye esa funci\u00f3n.<\/p>\n

<\/a>Existe un\u00a0reciente fallo<\/a>[15<\/a>]\u00a0que recepta la postura de la nulidad parcial en el caso de un acreedor hipotecario que no suscribi\u00f3 la escritura en la que se realizaba la compra junto con la hipoteca que luego se cancel\u00f3. Al estar las firmas del comprador y vendedor, este fallo modifica una estricta interpretaci\u00f3n cl\u00e1sica. Se pronuncia a favor de<\/p>\n

\n

\u2026 hacer lugar a la nulidad parcial de la hipoteca respecto de aquellos acreedores que no han suscripto la escritura, pues en este caso son varios los acreedores hipotecarios que facilitaron a los actores una suma determinada de dinero y asentaron, cada uno de ellos, la suma que individualmente aportaron; lo cual permite interpretar que si bien la operatoria se realiz\u00f3 en un solo acto jur\u00eddico, bien pudo haberse confeccionado en tantos actos separados como acreedores exist\u00edan. [Sumario n\u00ba\u00a01]<\/p>\n<\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

5. La consagraci\u00f3n de la teor\u00eda de la apariencia<\/h2>\n

Como adelantamos, el fallo que comentamos produce un cambio significativo en la interpretaci\u00f3n cl\u00e1sica de las nulidades instrumentales referidas a escritura<\/a>s en las que se omite la firma de uno de los comparecientes. El argumento que utiliza el tribunal de alzada es totalmente razonable y contemplativo de una realidad que era necesario modificar. Sostiene que<\/p>\n

\n

\u2026 la incertidumbre que debe ser despejada es la observabilidad del t\u00edtulo de propiedad por la omisi\u00f3n detectada en su precedente. A la luz de lo explicitado, si bien es cierto que la adquisici\u00f3n efectuada por Laurito podr\u00eda ser considerada nula por la ausencia de su firma, no lo es menos que el paso del tiempo, los sucesivos actos jur\u00eddicos que fueron efectuados sobre el bien de marras \u2013hipoteca y transmisi\u00f3n por herencia\u2013, autorizan a que se convalide el error y se lo tenga por subsanado en virtud de la apariencia jur\u00eddica que ha rodeado al t\u00edtulo mentado. M\u00e1xime si con ello no se vislumbra que se afecte a terceras personas.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Este argumento resulta interesante, puesto que expone la inutilidad de postergar la validez de un t\u00edtulo en virtud de una funci\u00f3n social. No afecta a nadie esa nulidad instrumental, ni siquiera a la sociedad Comin (vendedora), que no contesta la demanda, y, por norma procesal, esto implica que se dan por reconocidos los hechos invocados por la parte actora. La sociedad no fue afectada; entonces, quedan los argumentos del inter\u00e9s p\u00fablico. En ese sentido y por m\u00e1s que nos esforcemos, no detectamos en qu\u00e9 puede perjudicar a la sociedad esta nulidad y sus consecuencias destructivas del acto.<\/p>\n

El juez adem\u00e1s sostiene que<\/p>\n

\n

\u2026 el error comprobado qued\u00f3 oculto por m\u00e1s de tres d\u00e9cadas en el protocolo notarial y, como dije, ninguna utilidad o relevancia generar\u00eda la promoci\u00f3n de un litigio por usucapi\u00f3n. Es que, en definitiva, dicha soluci\u00f3n trasuntar\u00eda un nivel de ficci\u00f3n muy superior a la soluci\u00f3n que propongo al acuerdo, adem\u00e1s del dispendio jurisdiccional que los jueces estamos obligados a erradicar. Seguir esta tesitura tiene como base sincerar lo sucedido y brindar estabilidad a una situaci\u00f3n, hoy calificada como aparente, de la que nadie ha dudado y cuya realidad jur\u00eddica \u2013y sus efectos\u2013 s\u00f3lo aporta un manto de dudas donde no debe haberlas.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Y culmina con una frase que celebramos:<\/p>\n

\n

Entiendo que la seguridad jur\u00eddica del presente caso radica en dar validez a aquello supuesto como cierto, en lugar de aferrarse a rigorismos hermen\u00e9uticos que se agotan en meras actuaciones formales sin m\u00e1s relevancia y que no tienen por finalidad garantizar un derecho sustantivo.<\/p>\n<\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

6. Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h2>\n

El orden p\u00fablico que pretende defender la violaci\u00f3n a la forma del instrumento p\u00fablico debe tener un razonable l\u00edmite temporal.<\/p>\n

Tachar una escritura antigua de nulidad absoluta, imprescriptible e imposible de confirmar es un perfecto ejemplo de c\u00f3mo no se debe aplicar el derecho positivo, desprovisto de realidad y bajo el inminente riesgo de lograr un efecto inverso al querido por la norma. Esta aplicaci\u00f3n lineal tiene como consecuencia la inmediata reflexi\u00f3n que podemos hacer sobre los posibles defectos de forma que pueda tener cualquier t\u00edtulo de propiedad en la Rep\u00fablica Argentina. Retrocediendo en el tiempo, se encontrar\u00e1n innumerables errores de forma provocados por el deterioro de los documentos, teniendo como consecuencia la existencia de nulidades absolutas e inconfirmables. Hacer valer dichas nulidades no significa \u201cseguridad jur\u00eddica\u201d.<\/p>\n

<\/a>La teor\u00eda de la apariencia otorga preeminencia a la existencia y alcances del acto con relaci\u00f3n a terceros de buena fe, que juzgan sobre la base de su manifestaci\u00f3n o forma, con la cual son exteriorizados por sus autores, de modo tal que esta configuraci\u00f3n produzca convicci\u00f3n respecto de su regularidad y realidad[16<\/a>]\u00a0y es esta orientaci\u00f3n la que delimita la buena fe. El l\u00edmite de la buena fe debe ser interpretado en forma regular. Cuanto mayor es el deber de obrar con diligencia, m\u00e1s es la responsabilidad; entonces, \u00bfqu\u00e9 buena fe debemos exigir a un subadquirente de un derecho real? El an\u00e1l<\/a>isis inexorablemente debe detenerse en casos como el presente, donde el tiempo y la l\u00f3gica han dejado atr\u00e1s el negligente desconocimiento.<\/p>\n

Debemos reflexionar a qui\u00e9nes se pens\u00f3 tutelar con la categor\u00eda de nulo de nulidad absoluta y, por ende, inconfirmable: \u00bfal \u201cinter\u00e9s p\u00fablico\u201d? Como consecuencia de esta interpretaci\u00f3n, \u00bfqu\u00e9 derecho puede afectar un t\u00edtulo nulo por la falta de firma? El bienestar de la sociedad tiene que ver con la aplicaci\u00f3n integral, arm\u00f3nica y justa del derecho como condici\u00f3n misma de su existencia.<\/p>\n

La teor\u00eda de la apariencia basada en el error com\u00fan e invencible tiene acogida en nuestra legislaci\u00f3n en casos de excepci\u00f3n. La regla consiste en amparar por equidad al aparente titular del derecho. El efecto jur\u00eddico que provoca esta interpretaci\u00f3n entre las partes es que la invalidez del acto queda saneada por la apariencia, produciendo inoponibilidad a terceros mediante la p\u00e9rdida o limitaci\u00f3n de acciones tendientes a destruir el acto.<\/p>\n

Lo curioso es que esta interpretaci\u00f3n es aplicada \u201cde hecho\u201d por los operadores del derecho, siendo que existen much\u00edsimos t\u00edtulos de propiedad circulando cuyos antecedentes remotos presentan nulidades instrumentales y a nadie se le ocurre observarlas ni hacerlas valer ante un juez. Sin embargo, existe una desprotecci\u00f3n legal para estas situaciones, y nunca falta quien pretenda abusar de esta falta u omisi\u00f3n instrumental para obtener una ventaja ileg\u00edtima, evitando o postergando obligaciones asumidas. Por lo tanto, coincidimos plenamente con la interpretaci\u00f3n de la C\u00e1mara en el presente caso, que resultar\u00e1 un punto de partida para la interpretaci\u00f3n razonable de futuros casos an\u00e1logos.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

7. Textos del fallo<\/strong><\/h2>\n<\/a>

7.1.\u00a0Segunda instancia<\/h3>\n
\n

\/\/nos Aires, Capital de la Rep\u00fablica Argentina, a los 19 d\u00edas del mes de noviembre de dos mil catorce, reunidos en acuerdo los se\u00f1ores jueces de la Excma. C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala \u201cB\u201d, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados \u201cMaristany Dedesma Paula Nancy c\/ Torres Ram\u00f3n s\/ sucesi\u00f3n ab-intesta\u00adto s\/ acci\u00f3n declarativa (art.\u00a0322 C\u00f3digo Procesal)\u201d respecto de la sentencia de fs.\u00a0128\/131, el tribunal estableci\u00f3 la siguiente cuesti\u00f3n a resolver:<\/p>\n

\u00bfEs ajustada a derecho la sentencia apelada?<\/strong><\/p>\n

Practicado el sorteo, result\u00f3 que la votaci\u00f3n deb\u00eda efectuarse en el siguiente orden: se\u00f1ores jueces doctores Claudio Ramos Feij\u00f3o, Mauricio Luis Mizrahi, Omar D\u00edaz Solimine.<\/p>\n

A la cuesti\u00f3n planteada el Dr. Claudio Ramos Feij\u00f3o dijo<\/strong>:<\/p>\n

I.\u00a0<\/strong>Contra la sentencia de fs.\u00a0128\/131 interpone recurso de apelaci\u00f3n la parte actora. Fund\u00f3 su cr\u00edtica a fs.\u00a0148\/153, la que no ha merecido respuesta.<\/p>\n

La apelante postula que el presente juicio busca una declaraci\u00f3n de certeza en lo tocante a que la actora es la \u00fanica propietaria del inmueble objeto de estas actuaciones, que su t\u00edtulo es leg\u00edtimo y que, como tal, puede disponer de \u00e9l y enajenarlo. S\u00f3lo pretende la declaraci\u00f3n de la existencia de un derecho sobre el que ha aportado prueba suficiente que no ha sido considerada por el\u00a0a quo<\/em>. Refiere que es la \u00fanica heredera de su esposo, don Ram\u00f3n Torres, quien falleci\u00f3 el 8 de septiembre de 2008; que en el juicio sucesorio del nombrado se dict\u00f3 la correspondiente declaratoria de herederos el 15 de agosto de 2011 estableciendo que era la \u00fanica heredera y dispuso librar el testimonio de inscripci\u00f3n registral correspondiente, anot\u00e1ndose el inmueble de [\u2026], de esta ciudad, a su nombre. Por ello, concluye, es la leg\u00edtima due\u00f1a.<\/p>\n

Sin embargo, en la primitiva escritura del 21 de julio de 1969, se omiti\u00f3 la firma de uno de los compradores, Sra. Lilian Elisabeth Laurito. No est\u00e1 de m\u00e1s se\u00f1alar, agrega, que de acuerdo a lo que se expresa en la propia escritura se pag\u00f3 el precio (una parte en el mismo momento de la escritura) y que aquella fue inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble en abril de 1970. Tambi\u00e9n se hizo la tradici\u00f3n del inmueble a la Sra. Laurito y al Sr. Torres, conforme surge de la propia escritura; ambos vivieron en el inmueble y se comportaron como cond\u00f3minos e incluso, al morir Laurito, su marido denunci\u00f3 el inmueble entre los bienes del sucesorio y pidi\u00f3 la inscripci\u00f3n de la parte pertinente a su nombre, lo que as\u00ed ocurri\u00f3. Torres vivi\u00f3 desde la compraventa en el inmueble y se comport\u00f3 como due\u00f1o, pagando los impuestos tasas y expensas comunes.<\/p>\n

Sostiene, en cr\u00edtica a los argumentos del\u00a0a quo<\/em>, que el art.\u00a01004 del C\u00f3d. Civil no trae como consecuencia la nulidad o ineficacia de todo el contrato, sino que se trata de una nulidad o ineficacia relativa, pues solamente afectar\u00eda a ciertas personas. En este caso, a la compradora no firmante, pero no al comprador que firm\u00f3 y pag\u00f3 la totalidad del precio. Y dicha ineficacia, afirma, ha sido purgada por el propio comprador que firm\u00f3 la escritura desde el momento en que reconoci\u00f3 como due\u00f1a a la compradora no firmante y denunci\u00f3 su bien en el sucesorio.<\/p>\n

Explica que la escribana interviniente ha dado cuenta que la ausencia de firma fue un error involuntario y existen varios actos posteriores que resultan confirmatorios de la voluntad de la compradora. En tal sentido, refiere la cancelaci\u00f3n de sendas hipotecas sobre la propiedad y que la omisi\u00f3n tambi\u00e9n fue purgada por el Sr. Torres, quien denunci\u00f3 el bien en el sucesorio de la Sra. Laurito, reconociendo su car\u00e1cter de due\u00f1a e inscribiendo su declaratoria de herederos en 1993. Lo propio ocurri\u00f3 al deceso de Torres con su segunda esposa, que inscribi\u00f3 el inmueble en 2012. Se\u00f1ala que la acci\u00f3n declarativa peticionada no afecta derecho de tercero alguno.<\/p>\n

II.\u00a0<\/strong>Los hechos del caso sometido a decisi\u00f3n no ofrecen mayores controversias. En el mes de octubre del a\u00f1o 1969, el matrimonio Torres-Laurito adquiri\u00f3 a \u201cComin Sociedad An\u00f3nima\u201d el inmueble sito en [\u2026], de esta ciudad, mediante la escritura n\u00ba\u00a0218 autorizada por la escribana [\u2026] \u2013Registro n\u00ba\u00a039\u2013, que fuera inscripta en el Registro de la Propiedad inmueble el d\u00eda 7 de abril de 1970. Como lo confirma la notaria nombrada (cfr. fs.\u00a0109\/110), la Sra. Lilian Elisabeth Laurito, por un error involuntario, omiti\u00f3 estampar su firma en la escritura.<\/p>\n

Cabe agregar que la compra se efectu\u00f3 con un reconocimiento de hipoteca, que los compradores tomaron a su cargo y cancelaron el 24\/8\/1970 y que, hacia 1971, constituyeron otra hipoteca, que fue cancelada parcialmente entre los a\u00f1os 1972 y 1973 y extinguida el 28\/5\/1974.<\/p>\n

Posteriormente, falleci\u00f3 la Sra. Laurito el 11\/12\/1986 y se inscribi\u00f3 su declaratoria de herederos en la matr\u00edcula del inmueble (el 9\/6\/1993) a favor de su c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite. Torres, por su parte, falleci\u00f3 el 8\/9\/2008 y se inscribi\u00f3 la declaratoria de herederos respectiva en la citada matr\u00edcula a favor de la actora el 6\/9\/2012.<\/p>\n

En ninguna de las transmisiones y constituciones de derechos reales citados se hizo advertencia alguna sobre la omisi\u00f3n mentada, ni se observ\u00f3 el t\u00edtulo en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

III.\u00a0<\/strong>El an\u00e1lisis efectuado por el colega de la instancia de grado es correcto desde el punto de vista hermen\u00e9utico normativo, aunque, en mi criterio, privilegia una realidad que no es la que por m\u00e1s de 35 a\u00f1os se ha exteriorizado en relaci\u00f3n al bien de que se trata.<\/p>\n

<\/a>En efecto, es indudable que el art.\u00a01004 del C\u00f3d. Civil prescribe la nulidad de las escrituras que no tuvieren la firma de las partes, en concordancia con el art.\u00a0988 de ese cuerpo normativo, que exige la firma de todos los part\u00edcipes en el instrumento p\u00fablico. Desde el punto de vista de la doctrina, la tesis m\u00e1s cercana a mantener la validez del acto en ausencia de alguna firma postula la nulidad parcial en los casos en que en el mismo instrumento se realizara m\u00e1s de un acto o declaraci\u00f3n y est\u00e9n asentadas todas las firmas de uno de los negocios con contenido aut\u00f3nomo e independiente. En estos supuestos, se ha postulado que s\u00f3lo debe considerarse inv\u00e1lido aquel que carece de una de sus firmas sin afectar a los restantes (Solari Costa, Osvaldo, \u201cNulidad por falta de firma en la escritura\u201d,\u00a0Revista del Notariado<\/em>, n\u00ba\u00a0837, abril-junio 1994, pp.\u00a0245-262[17<\/a>]; en igual sentido, Castagno, Jos\u00e9 Carlos C., \u201cTeor\u00eda general del acto notarial\u201d,\u00a0Revista del Notariado<\/em>, n\u00ba\u00a0727, p.\u00a0100[18<\/a>]). En una posici\u00f3n menos complaciente con la omisi\u00f3n instrumental, se postula que la nulidad formal es siempre total, ya que el documento debe ser considerado como una unidad y, si est\u00e1 viciado en alguno de sus elementos o requisitos, la invalidez afecta a todo el documento sin poder rescatarse partes v\u00e1lidas (Pelosi, Carlos,\u00a0El documento notarial<\/em>, Astrea, Buenos Aires, 1980, p.\u00a0290[19<\/a>)].<\/p>\n

En este contexto, tengo acreditado que la Sra. Lilian Elisabeth Laurito hace 35 a\u00f1os adquiri\u00f3 el inmueble de que se trata en condominio con su esposo \u2013ya que debe diferenciarse el contrato de la formalidad exigida para su instrumentaci\u00f3n\u2013 y omiti\u00f3 insertar su firma en la escritura respectiva. En esas tres d\u00e9cadas y media se realizaron diversos actos jur\u00eddicos sobre el bien ra\u00edz \u2013transmisiones hereditarias e hipotecas\u2013 sin que mereciera cuestionamiento alguno; tampoco lo hubo de parte de Comin SA \u2013vendedor\u2013, quien, en el caso, ser\u00eda la persona que podr\u00eda estar interesada en hacerlo. Sin embargo, de acuerdo a las normas y doctrina citada, la omisi\u00f3n acarrear\u00eda la nulidad \u2013cuanto menos del 50 %\u2013 del t\u00edtulo, aun cuando, desde entonces y hasta el presente, dicha omisi\u00f3n no ha impedido que el inmueble sea transmitido por herencia e hipotecado.<\/p>\n

En mi criterio, cabe preguntarse si las nulidades referidas tienen por objeto gobernar este tipo de situaciones o si la seguridad jur\u00eddica, en el caso, pasa por afirmar que, no obstante que nadie ha desconocido que la actora es su propietaria, su t\u00edtulo deba ser reputado como nulo \u2013dada la falencia detectada en el t\u00edtulo precedente\u2013 o bien, si resulta acorde a la situaci\u00f3n de hecho planteada, brindar validez instrumental al acto defectuoso y sanearlo de modo definitivo.<\/p>\n

Noten, a la par de lo dicho, la ficci\u00f3n que importar\u00eda someter a la actora y al sistema de administraci\u00f3n de justicia a la realizaci\u00f3n de reclamo de prescripci\u00f3n adquisitiva cuando la realidad, elucidada en esta causa, es otra.<\/p>\n

IV.\u00a0<\/strong>Propondr\u00e9 al acuerdo recurrir a la teor\u00eda de la apariencia jur\u00eddica para dar una soluci\u00f3n valiosa, desde el punto de vista de la realidad, al caso en estudio. Esta se origina, justamente, en que un error com\u00fan e invencible puede constituir una fuente creadora de derechos. Con sus antecedentes en el derecho romano y muy extendida en Francia, la teor\u00eda es ampliamente utilizada en lo relativo al derecho propiedad como un principio de derecho cuya finalidad es cubrir las necesidades del tr\u00e1fico, la seguridad jur\u00eddica y la buena fe (cfr. X Jornadas de Derecho Civil, celebradas en la ciudad de Corrientes el 4 de agosto de 1985)[20<\/a>]. Si bien su aplicaci\u00f3n es excepcional, al decir de Chabas en la reuni\u00f3n acad\u00e9mica citada, se produce la adquisici\u00f3n instant\u00e1nea de derechos y cobra relevancia la buena fe del particular que amerita su consolidaci\u00f3n por el transcurso del tiempo (\u201cLa propiedad aparente en el derecho franc\u00e9s\u201d). \u201cLa idea es simple: La protecci\u00f3n de la confianza suscitada y la seguridad de los negocios exigen que quien contribuye con su actuaci\u00f3n a crear una determinada situaci\u00f3n de hecho cuya apariencia resulte veros\u00edmil, debe cargar con las consecuencias\u201d (L\u00f3pez Mesa, Marcelo J., \u201cLa apariencia como fuente de obligaciones\u201d,\u00a0La Ley<\/em>, 2011-C, 739). Se expresa con la alocuci\u00f3n \u201capariencia jur\u00eddica\u201d\u00a0a una determinada situaci\u00f3n jur\u00eddica que se presenta como existente cuando en realidad no existe (Tob\u00edas, Jos\u00e9 W., \u201cApariencia jur\u00eddica\u201d,\u00a0La Ley<\/em>, 1994-D, 316).<\/p>\n

\u201cLa teor\u00eda de la apariencia otorga preeminencia a la existencia y alcances del acto con relaci\u00f3n a terceros de buena fe, que juzgan sobre la base de su manifestaci\u00f3n o forma con la cual son exteriorizadas por sus autores, de modo tal que esta configuraci\u00f3n produzca convicci\u00f3n respecto de su regularidad y realidad y es esta orientaci\u00f3n la que delimita la buena fe\u201d (Cabuli, Ezequiel, \u201cNulidad instrumental en el Proyecto de C\u00f3digo\u201d,\u00a0La Ley<\/em>, 2014-C, 774).<\/p>\n

V.\u00a0<\/strong>En el caso en estudio, la incertidumbre que debe ser despejada es la observabilidad del t\u00edtulo de propiedad por la omisi\u00f3n detectada en su precedente. A la luz de lo explicitado, si bien es cierto que la adquisici\u00f3n efectuada por Laurito podr\u00eda ser considerada nula por la ausencia de su firma, no lo es menos que el paso del tiempo, los sucesivos actos jur\u00eddicos que fueron efectuados sobre el bien de marras \u2013hipoteca y transmisi\u00f3n por herencia\u2013, autorizan a que se convalide el error y se lo tenga por subsanado en virtud de la apariencia jur\u00eddica que ha rodeado al t\u00edtulo mentado. M\u00e1xime si con ello no se vislumbra que se afecte a terceras personas.<\/p>\n

Tal es mi criterio, considerando que el error comprobado qued\u00f3 oculto por m\u00e1s de tres d\u00e9cadas en el protocolo notarial y, como dije, ninguna utilidad o relevancia generar\u00eda la promoci\u00f3n de un litigio por usucapi\u00f3n. Es que, en definitiva, dicha soluci\u00f3n trasuntar\u00eda un nivel de ficci\u00f3n muy superior a la soluci\u00f3n que propongo al acuerdo, adem\u00e1s del dispendio jurisdiccional que los jueces estamos obligados a erradicar. Seguir esta tesitura tiene como base sincerar lo sucedido y brindar estabilidad a una situaci\u00f3n, hoy calificada como aparente, de la que nadie ha dudado y cuya realidad jur\u00eddica \u2013y sus efectos\u2013 solo aporta un manto de dudas donde no debe haberlas.<\/p>\n

Entiendo que la seguridad jur\u00eddica del presente caso radica en dar validez a aquello supuesto como cierto, en lugar de aferrarse a rigorismos hermen\u00e9uticos que se agotan en meras actuaciones formales sin m\u00e1s relevancia y que no tienen por finalidad garantizar un derecho sustantivo.<\/p>\n

Por ello, votar\u00e9 en el sentido que la sentencia apelada sea revocada y que se declare saneada la omisi\u00f3n detectada en la escritura n\u00ba\u00a0218, pasada ante la escribana [\u2026], cuya copia obra a fs.\u00a01\/5. Asimismo, propondr\u00e9 que las costas sean impuestas en ambas instancias en el orden causado, atento la ausencia de contradictorio (art.\u00a068 C\u00f3d. Proc. Civ. y Comercial PN).<\/p>\n

Los doctores Mizrahi y D\u00edaz Solimine<\/strong>, por an\u00e1logas razones a las aducidas por el doctor Ramos Feij\u00f3o, votaron en el mismo sentido a la cuesti\u00f3n propuesta.<\/p>\n

Con lo que termin\u00f3 el acto:\u00a0Claudio Ramos Feij\u00f3o – Mauricio Luis Mizrahi – Omar D\u00edaz Solimine<\/em>.<\/p>\n

Y VISTOS<\/strong>: Por lo que resulta de la votaci\u00f3n que instruye el acuerdo que antecede, se revoca la sentencia apelada y, en consecuencia, se declara saneada la omisi\u00f3n detectada en la escritura n\u00ba\u00a0218 pasada ante la escribana [\u2026], cuya copia obra a fs.\u00a01\/5. Se imponen las costas de ambas instancias en el orden causado.<\/p>\n

Reg\u00edstrese, notif\u00edquese y, oportunamente, publ\u00edquese (conf. Acordada 24\/2013 de la CSJN).<\/p>\n

Fecho, devu\u00e9lvase.<\/p>\n<\/blockquote>\n

 <\/p>\n<\/a>

7.2.\u00a0Primera instancia<\/h3>\n
\n

Buenos Aires, junio 6 de 2014.<\/p>\n

Y VISTOS<\/strong>:<\/p>\n

Estos autos caratulados \u201cMaristany Dedesma, Paula Nancy c\/ Torres, Ram\u00f3n s\/ suc ab-intestato s\/ acci\u00f3n declarativa\u201d en estado de dictar sentencia, de cuya lectura<\/p>\n

RESULTA<\/strong>:<\/p>\n

1) Que a fs.\u00a034\/38 se presenta Paula Nancy Maristany Dedesma, solicitando el dictado de una sentencia meramente declarativa que haga cesar el estado de incertidumbre que haga cesar el estado de incertidumbre que pesa sobre la titularidad de dominio del inmueble [\u2026], de esta ciudad.<\/p>\n

Relata que el 21\/7\/69, la sociedad extranjera Comin SA vendi\u00f3 a los c\u00f3nyuges en primeras nupcias Ram\u00f3n Torres y Lilian Elisabeth Laurito el inmueble mencionado, el que adem\u00e1s consta de una baulera y cochera. Fallecida Laurito, se promovi\u00f3 su proceso sucesorio \u2013\u201cLaurito de Torres, Lilian Elisabeth s\/suc. ab intestato\u201d\u2013, el que tramit\u00f3 por ante el Juzgado del Fuero N\u00ba\u00a0100, orden\u00e1ndose la inscripci\u00f3n de la declaratoria de herederos a favor de su c\u00f3nyuge \u2013Ram\u00f3n Torres\u2013 \u00fanico heredero. Agrega que contrajo nupcias con el mencionado y, fallecido este, promovi\u00f3 su juicio sucesorio (el que tramit\u00f3 ante este tribunal), resultando ser \u00fanica heredera e inscribiendo la declaratoria a su favor, respecto de la finca involucrada en autos.<\/p>\n

Se\u00f1ala que habiendo puesto el inmueble a la venta, el escribano realiz\u00f3 el estudio de t\u00edtulos, advirtiendo que en la escritura de adquisici\u00f3n del bien falta la firma de una compradora, la Sra. Laurito, motivo por el cual no puede realizar una nueva hasta tanto no se subsane esa omisi\u00f3n. Ofrece prueba y funda su derecho.<\/p>\n

2) Que a fs.\u00a0109 se presenta la codemandada, [\u2026], escribana que intervino en la escritura de compraventa, quien se allana a la pretensi\u00f3n de la actora. Manifiesta que ambos compradores eran de su conocimiento, ya que eran clientes habituales con los que manten\u00eda contacto continuo, y que la omisi\u00f3n se\u00f1alada se debi\u00f3 a un involuntario error.<\/p>\n

3) Que a fs.\u00a0115 se tiene por incontestada la demanda respecto de la codemandada Comin SA, vendedora del inmueble.<\/p>\n

4) Que a fs.\u00a0188 se declara la cuesti\u00f3n como de puro derecho.<\/p>\n

5) Que a fs.\u00a0127 se llaman autos a sentencia.<\/p>\n

Y CONSIDERANDO<\/strong>:<\/p>\n

I.\u00a0<\/strong>Que respecto de la v\u00eda elegida para formular su pretensi\u00f3n, ya tuve oportunidad de expedirme en las resoluciones interlocutorias de fs.\u00a044\/48 y fs.\u00a074\/75, a las que en honor a la brevedad, me remito.<\/p>\n

Que, m\u00e1s all\u00e1 que ambas han sido dejadas sin efecto por el superior, conforme los pronunciamientos de fs.\u00a059\/60 y 80, soy de opini\u00f3n que la pretensi\u00f3n de la actora, al decir \u201cNo he desconocer la relevancia de la firma faltante. Sin embargo, estimo que existen elementos para determinar (y as\u00ed pido que V.\u00a0S. resuelva) que yo soy la \u00fanica propietaria del inmueble de [\u2026], y que mi t\u00edtulo es leg\u00edtimo y que puedo, por tanto, enajenar el inmueble\u201d (sic, fs.\u00a035, pto.\u00a0IV, tercer p\u00e1rrafo), excede ampliamente el marco de este proceso.<\/p>\n

Tal como oportunamente sostuve, no existe estado de incertidumbre en quien reconoce la omisi\u00f3n que adolece el t\u00edtulo de la propiedad que ha heredado. As\u00ed, se ha dicho que \u201cLa firma es definida en la nota al art.\u00a03639 del C\u00f3d. Civil como \u2018el nombre escrito de una manera particular, seg\u00fan el modo habitual seguido por la persona en diversos actos sometidos a esa formalidad\u2019. Es un requisito esencial de toda escritura, y de todo instrumento privado, implica la aprobaci\u00f3n por las partes del texto escrito, y le otorga validez al instrumento que la contiene. Del art.\u00a0988 del C\u00f3d. Civil surge que la sola intervenci\u00f3n del oficial p\u00fablico, en los instrumentos p\u00fablicos, no basta para obligar a las partes, sino que es necesaria su firma como expresi\u00f3n de aceptaci\u00f3n del contenido del instrumento [\u2026] Con la firma queda manifestada la conformidad con el negocio contenido en el instrumento y con su redacci\u00f3n, haciendo propias las declaraciones contenidas en \u00e9l. Implica que el instrumento notarial se haya terminado y completo\u201d (Tratado de derecho notarial, registral e inmobiliario<\/em>. Toloza, Mar\u00eda Graciela, \u201cEscritura p\u00fablica. Parte general\u201d, par\u00e1g. 1.2, pp. 539 y 540).<\/p>\n

Ello as\u00ed, el art.\u00a01004 del C\u00f3digo de fondo dispone \u2013en lo pertinente\u2013 que \u201cSon nulas las escrituras que no tuvieren [\u2026] la firma de las partes\u201d, y el art.\u00a01047 del mismo cuerpo legal, en su \u00faltima parte, que \u201cLa nulidad absoluta no es susceptible de confirmaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Tambi\u00e9n, vale citar, en lo atinente a la ausencia de firma de un otorgante, que \u201cen la interpretaci\u00f3n del art.\u00a0988 del C\u00f3d. Civil, cuyo sentido es que, efectivamente, si falta la firma de una de las personas que componen la parte otorgante, el resto de los obligados o intervinientes no van a quedar obligados aun cuando hayan firmado. Si falta la firma de uno de los part\u00edcipes, el negocio carece de validez total por defecto formal; es decir, si hay tres vendedores y dos compradores, y firman dos de los vendedores pero no el tercero, aun estando la firma de los dos compradores, los dos vendedores que firmaron no van a quedar obligados; tampoco, pues, los compradores. La falta de la firma de uno de ellos invalida el acto en forma total. Pero distinto es el caso cuando la falta de firma de un compareciente en la escritura no es la del vendedor o comprador, sino la de un tercero que, por los motivos que fuera, el escribano afirma que comparece para una declaraci\u00f3n no central y omite \u2018tomarle\u2019 la firma. El correcto an\u00e1lisis del art.\u00a0988 lleva a la conclusi\u00f3n de que esa escritura no es inv\u00e1lida\u201d (\u201cEscrituras sin la firma de alg\u00fan compareciente o sin compareciente. An\u00e1lisis de su validez y soluciones en su caso\u201d, Solari Costa, Osvaldo. Publicado en:\u00a0Revista del Notariado<\/em>, 839, 729, cita online: AR\/DOC\/6587\/2011[21<\/a>]).<\/p>\n

No es ajeno al suscripto que casos an\u00e1logos al presente fueron sometidos a consultas jur\u00eddico-notariales, arribando a conclusiones que son compartidas. En este sentido, en la\u00a0Revista del Notariado<\/em>\u00a0n\u00ba\u00a0846 se expone un caso similar al presente as\u00ed: \u201cAntecedentes. El escribano G. consulta respecto de tres escrituras p\u00fablicas en cada una de las cuales falta la firma de uno de los otorgantes, no se sabe cu\u00e1l, y la viabilidad y eficacia de un acto confirmatorio o ratificatorio de las escrituras observadas [\u2026] Consideraciones. Tal como el consultante cita en su presentaci\u00f3n, existen dos dict\u00e1menes de este Colegio en los a\u00f1os 1993 y 1994 en los cuales, si bien no se refieren a temas id\u00e9nticos al presente, ambos concluyen en que la falta de firma produce la nulidad absoluta de las respectivas escrituras [\u2026] En tal sentido, es de destacar que la falta de firma de una de las partes que debiera suscribir la escritura p\u00fablica acarrea inexorablemente la nulidad del instrumento, pues \u00e9ste \u2018adolece de una falla r\u00edgida, determinada, dosificada por la ley, invariable e id\u00e9ntica en todos los casos\u2019, tal como lo expresa el Dr. Vaccarelli, siguiendo las ense\u00f1anzas de Llamb\u00edas. Que dicha nulidad es absoluta porque el instrumento \u2018carece de uno de los elementos esenciales, indispensables para su existencia y por lo tanto no es susceptible de confirmaci\u00f3n\u2019, conforme expresa Pelosi, Carlos A. en\u00a0El documento notarial<\/em>, donde, al clasificar la impugnaci\u00f3n de los documentos notariales, incluye a los que carecen de la firma de alguno de los comparecientes entre los afectados por nulidad absoluta en raz\u00f3n de falla referida a los sujetos instrumentales [\u2026] Conclusiones. 1\u00ba) Son nulas de nulidad manifiesta las escrituras p\u00fablicas que no tuvieren la firma de todas las partes (art.\u00a01004) y esta nulidad es inconfirmable (art.\u00a01047). 2\u00ba) Se considera inexistente el instrumento privado al que la falta la firma de los otorgantes o de alguno de ellos (art.\u00a01012). 3\u00ba) No es de aplicaci\u00f3n la conversi\u00f3n legal (art.\u00a0987). 4\u00ba) La soluci\u00f3n del caso ser\u00e1 viable mediante la reproducci\u00f3n del acto en escritura p\u00fablica o bien mediante juicio de usucapi\u00f3n (art.\u00a04015) una vez transcurrido el plazo legal\u201d (Revista del Notariado<\/em>\u00a0n\u00ba\u00a0846, pp.\u00a0557 y 560;[22<\/a>\u00a0Revista del Notariado<\/em>\u00a0n\u00ba\u00a0857, pp.\u00a0207 y 211[23<\/a>)].<\/p>\n

En atenci\u00f3n al deceso de Laurito, esta \u00faltima soluci\u00f3n fue la propuesta en la providencia de fs.\u00a074\/75, pero la misma fue dejada sin efecto, frente al recurso esgrimido por la actora (v fs.\u00a080).<\/p>\n

Reitero, entonces, frente a la omisi\u00f3n advertida por el referencista y que da nacimiento al proceso, cabe interrogarse \u00bfcu\u00e1l es el estado de incerteza intenta se dilucide? Al estar a la petici\u00f3n formulada, la que transcribiera en el primer considerando, ella se desdobla en: a) que se declare que es \u00fanica propietaria, b) que mi t\u00edtulo es leg\u00edtimo y c) que puedo, por tanto, enajenar el inmueble.<\/p>\n

A las dos primeras, habr\u00e9 de responder que es \u00fanica propietaria y posee t\u00edtulo leg\u00edtimo en cuanto es sucesora de Ram\u00f3n Torres, otorgante que s\u00ed suscribi\u00f3 la escritura de compraventa, pero que ello en modo alguno puede traducirse en el saneamiento de un t\u00edtulo nulo por parte de Laurito, lo que parece proponer \u2013por v\u00eda de hip\u00f3tesis\u2013 al sostener que el bien fue adquirido durante la vigencia de la sociedad conyugal y que, aun de haberlo adquirido solo Torres, en atenci\u00f3n al prefallecimiento de su c\u00f3nyuge, hubiera consolidado el 100 % del bien, por disoluci\u00f3n de la sociedad.<\/p>\n

En cuanto a la \u00faltima, est\u00e1 claro que puede vender el inmueble, pero si ello es as\u00ed, tambi\u00e9n lo es que cualquier referencista advertir\u00e1 la mentada omisi\u00f3n y que, frente al fallecimiento de Laurito, la \u00fanica v\u00eda jur\u00eddica posible a fin de consolidarse como propietaria del 100 % del bien \u2013en mi opini\u00f3n\u2013 es promover un juicio de usucapi\u00f3n, como ya se sostuvo.<\/p>\n

Por los argumentos desarrollados, citas legales y doctrinales efectuadas,<\/p>\n

FALLO<\/strong>:<\/p>\n

I.\u00a0<\/strong>Desestimando la acci\u00f3n meramente declarativa articulada por Pau\u00adla Nancy Maristany Dedesma.<\/p>\n

II.\u00a0<\/strong>Con costas por su orden (art.\u00a068 C\u00f3d. Proc. Civ. y Comercial), por haberse cre\u00eddo con derecho a postular una acci\u00f3n a ventilarse por esta v\u00eda.<\/p>\n

Reg\u00edstrese, notif\u00edquese y, oportunamente, arch\u00edvense.<\/p>\n

Horacio A. Liberti<\/em>.<\/p>\n<\/blockquote>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

Notas<\/h6>\n
\n
\n

1<\/a>.<\/strong>\u00a0Exist\u00eda una pr\u00e1ctica en el Archivo de Actuaciones Notariales en la que se pon\u00eda una leyenda a las escrituras que adolec\u00edan de ese defecto (\u201cescritura nula por falta de firma\u201d), para que el referencista no se equivocara al contar las firmas y se enterara r\u00e1pidamente de que la escritura ten\u00eda un defecto letal.<\/p>\n<\/div>\n

\n

2<\/a>.<\/strong>\u00a0Alterini, Atilio A., \u201cLa inhibici\u00f3n general de bienes no interrumpe el curso de la prescripci\u00f3n de la sentencia\u201d, en\u00a0Revista de Responsabilidad Civil y Seguros<\/em>, Buenos Aires, La Ley, n\u00ba\u00a05, mayo 2012.<\/p>\n<\/div>\n

\n

3<\/a>.<\/strong>\u00a0CSJN, 27\/12\/1957, \u201cSiri, \u00c1ngel S.\u201d (La Ley<\/em>, t.\u00a089, p.\u00a0532;\u00a0Fallos<\/em>, t.\u00a0239, p.\u00a0459).<\/p>\n<\/div>\n

\n

4<\/a>.<\/strong>\u00a0CSJN, 5\/9\/1958, \u201cSamuel Kot SRL\u201d (La Ley<\/em>, t.\u00a092, p.\u00a0626;\u00a0Fallos<\/em>, t.\u00a0241, p.\u00a0291).<\/p>\n<\/div>\n

\n

5<\/a>.<\/strong>\u00a0CNCiv. en pleno, 16\/12\/1959, \u201cR., R.\u201d (La Ley<\/em>, t.\u00a097, p.\u00a072).<\/p>\n<\/div>\n

\n

6<\/a>.<\/strong>\u00a0CSJN, 23\/9\/1976, \u201cValdez, J. R. c\/ Gobierno Nacional\u201d (La Ley<\/em>, t.\u00a01976-D, p.\u00a0248).<\/p>\n<\/div>\n

\n

7<\/a>.<\/strong>\u00a0CSJN (La Ley, t.\u00a01976-D, p.\u00a01); CNCom. en pleno (La Ley<\/em>, t.\u00a01977-B, p.\u00a0186); CNCivCom Esp. (La Ley<\/em>, t.\u00a01980-C, p.\u00a072).<\/p>\n<\/div>\n

\n

8<\/a>.<\/strong>\u00a0E<\/em>l Derecho<\/em>, t.\u00a051, p.\u00a0229.<\/p>\n<\/div>\n

\n

9<\/a>.<\/strong>\u00a0El Derecho<\/em>, t.\u00a069, p.\u00a0426. [N. del E: ver\u00a0aqu\u00ed<\/a>].<\/p>\n<\/div>\n

\n

10<\/a>.<\/strong>\u00a0CSJN, 4\/8\/1988, \u201cAutom\u00f3viles Saavedra SACIF c\/ Fiat Argentina SACIF\u201d (La Ley<\/em>, t.\u00a01989 B, p.\u00a04 [N. del E.: ver sumarios\u00a0aqu\u00ed<\/a>)].<\/p>\n<\/div>\n

\n

11<\/a>.<\/strong>\u00a0CSJN, 19\/6\/2003, \u201cChorbajian de Kasabian Lucia c\/ Enriquez, Susana T.\u201d (Fallos<\/em>, t.\u00a0326, p.\u00a01969;\u00a0La Ley<\/em>, t.\u00a02003-E, p.\u00a0413;\u00a0Responsabilidad Civil y Seguros<\/em>, Buenos Aires, La Ley, t.\u00a02005-II, p.\u00a037 [N. del E.: ver fallo y dictamen del procurador\u00a0aqu\u00ed<\/a>].<\/p>\n<\/div>\n

\n

12<\/a>.<\/strong>\u00a0Ver Lloveras de Resk, Ma. Emilia, [comentario al art.\u00a01044], en Bueres, Alberto J. (dir.) y Highton, Elena I. (coord.),\u00a0C\u00f3digo Civil y normas complementarios. An\u00e1lisis doctrinal y jurisprudencial<\/em>, Buenos Aires, Hammurabi, pp.\u00a0332-334.<\/p>\n<\/div>\n

\n

13<\/a>.<\/strong>\u00a0Solari Costa, Osvaldo N., \u201cFalta de firmas en las escrituras<\/a>\u201d, en\u00a0Revista del Notariado<\/a>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, n\u00ba\u00a0837<\/a>, abril-junio 1994, pp.\u00a0245-262.<\/p>\n<\/div>\n

\n

14<\/a>.<\/strong>\u00a0Art.\u00a01039: \u201cLa nulidad de un acto jur\u00eddico puede ser completa o s\u00f3lo parcial. La nulidad parcial de una disposici\u00f3n en el acto no perjudica a las otras disposiciones v\u00e1lidas, siempre que sean separables\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

15<\/a>.<\/strong>\u00a0C\u00e1m.1\u00aaCiv.yCom. San Isidro, Sala 1\u00aa, 8\/11\/2012, \u201cNiro, Carmine y\/o c\/ Riviere, Guillermo Jorge y\/o s\/\u00a0nu\u00adlidad de escritura\u201d (en\u00a0Revista del Notariado<\/a>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, n\u00ba\u00a0914<\/a>, octubre-diciembre 2013, pp.\u00a0252-260).<\/p>\n<\/div>\n

\n

16<\/a>.<\/strong>\u00a0CNCom., Sala B, 17\/12\/1999, \u201cGismondi, Adri\u00e1n Alejandro y otro c\/ Ascot Viajes SA\u201d (en\u00a0Doctrina Societaria<\/em>, Buenos Aires, Errepar, 2000, t.\u00a0XI, p.\u00a01091;\u00a0Jurisprudencia Argentina<\/em>, 28\/3\/2001, semanario n\u00ba\u00a06239).<\/p>\n<\/div>\n

\n

17<\/a>.<\/strong>\u00a0[N. del E.: cfr. nota 13].<\/p>\n<\/div>\n

\n

18<\/a>.<\/strong>\u00a0[N. del E.: ver ar\u00adt\u00edcu\u00adlo\u00a0aqu\u00ed<\/a>].<\/p>\n<\/div>\n

\n

19<\/a>.\u00a0<\/strong>[N. del E.: ver\u00a0aqu\u00ed<\/a>\u00a0la versi\u00f3n publicada en\u00a0Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, n\u00ba\u00a0758, marzo-abril 1978, pp.\u00a0333-381].<\/p>\n<\/div>\n

\n

20<\/a>.<\/strong>\u00a0[N. del E.: ver conclusiones\u00a0aqu\u00ed<\/a>].<\/p>\n<\/div>\n

\n

21<\/a>.<\/strong>\u00a0[N. del E.: ver ar\u00adt\u00edcu\u00adlo\u00a0aqu\u00ed<\/a>].<\/p>\n<\/div>\n

\n

22<\/a>.<\/strong>\u00a0[N. del E.: ver dictamen\u00a0aqu\u00ed<\/a>].<\/p>\n<\/div>\n

\n

23<\/a>.<\/strong>\u00a0[N. del E.: ver dictamen\u00a0aqu\u00ed<\/a>].<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El fallo CNCiv., Sala B, \u201cMaristany Dedesma, Paula Nancy c\/ Torres Ram\u00f3n s\/ sucesi\u00f3n ab-intestato y otros s\/ prescripci\u00f3n adquisitiva\u201d, trae una novedosa interpretaci\u00f3n, que brinda alivio a los titulares de dominio cuyo t\u00edtulo o alg\u00fan antecedente ha sido objetado por haberse omitido accidentalmente la firma del comprador en la escritura traslativa de 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