<\/p>\n
Resumen<\/span>:<\/strong>\u00a0Las innovaciones que incluye el C\u00f3digo unificado que entrar\u00e1 en vigencia el 1 de agosto de 2015 requieren una integraci\u00f3n contextual para dar soluciones que armonicen determinados institutos. Se presentan posibles puntos complejos y menciones de alternativas para encauzar el dinamismo que las lleve a la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica, con el objeto de impedir la judicializaci\u00f3n de conflictos y la responsabilidad de los profesionales del derecho.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n El C\u00f3digo Civil (CCIV) y el C\u00f3digo de Comercio, cuyas bases han regido por considerable tiempo, se transformaron en anacr\u00f3nicos a medida que los vertiginosos cambios nos sobrepasaron. Es de esperar que la reforma legislativa pueda compensar el atraso y anticiparse a las futuras estructuras jur\u00eddicas, y permanecer tanto como sus antecesores. Como toda modificaci\u00f3n, la adaptaci\u00f3n y asimilaci\u00f3n de los contenidos constituye un esfuerzo, incluso en lo que respecta a actitud y mentalidad en aras de incorporar e interpretar la aplicaci\u00f3n de los cambios.<\/p>\n Si bien est\u00e1bamos acostumbrados a citar doctrina, jurisprudencia, plenarios, legislaci\u00f3n comparada, notas ilustrativas a los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos del c\u00f3digo de jurisconsultos extranjeros y prestigiosos, ahora se impone una reinvenci\u00f3n integral de todas las fuentes aplicadas en la elaboraci\u00f3n del flamante ordenamiento, a la luz de las incorporaciones que receptan, en parte, todos estos precedentes y los fusionan con ideales modernos, algunos ya plasmados en la Constituci\u00f3n Nacional. El derecho a la inclusi\u00f3n social, el del consumidor, los derechos sociales, econ\u00f3micos y culturales, personal\u00edsimos, las familias ensambladas, las uniones de hecho, el abuso de posici\u00f3n dominante y de derecho, los derechos sobre el cuerpo humano, los de incidencia colectiva y los de protecci\u00f3n de ni\u00f1os y adolescentes son algunas de las consagraciones que se presentan en la esencia de gran parte de las recientes elaboraciones.<\/p>\n Los fundamentos esgrimidos por la comisi\u00f3n redactora del nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (CCCN), que han servido de exposici\u00f3n de motivos del texto aprobado, son de invalorable ayuda para comprender c\u00f3mo se ha plasmado la actual redacci\u00f3n. La organizaci\u00f3n del \u00edndice general, la simplificaci\u00f3n del n\u00famero de las normas y la presentaci\u00f3n de t\u00edtulos que adelantan el contenido de cada uno de los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos ofrecen un referente que se destaca por su s\u00edntesis, claridad y funci\u00f3n did\u00e1ctica.<\/p>\n Nos dedicaremos a analizar algunos de los conceptos que a nuestro entender son claves para la actividad notarial, anhelando pueda abrirse un debate enriquecedor.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Desaparecen en la\u00a0nueva legislaci\u00f3n<\/span><\/a>\u00a0las diferencias entre responsabilidad contractual y extracontractual. La responsabilidad civil protege del da\u00f1o causado a la persona, a su patrimonio y a los derechos de incidencia colectiva, y articula su reparaci\u00f3n. Al respecto, trataremos dos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos [1<\/a>]\u00a0con relaci\u00f3n al ejercicio profesional.<\/p>\n El primero,\u00a01725<\/span><\/a>, similar en su primera parte y m\u00e1s completo que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 902 del\u00a0CCIV<\/span><\/a>, postula en su primer p\u00e1rrafo:<\/p>\n Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas,\u00a0mayor es la diligencia exigible al agente y la valoraci\u00f3n de la previsibilidad de las consecuencias.<\/p>\n<\/blockquote>\n Adem\u00e1s, destaca la valoraci\u00f3n de la conducta para evaluar el resarcimiento pecuniario. Justamente, cuando existe y las partes depositan una confianza especial que se debe tener en cuenta de acuerdo a la naturaleza del acto, la apreciaci\u00f3n del accionar, la facultad intelectual y la condici\u00f3n especial del agente se ponderan para determinar el grado de responsabilidad.<\/p>\n El segundo ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, 1768, recuerda indirectamente la clasificaci\u00f3n doctrinaria de obligaciones de medios y de resultados, y les asigna a las profesiones liberales una responsabilidad subjetiva (se excluye el hecho de las cosas y actividades riesgosas, arts.\u00a01757-1758), excepto cuando se halla comprometido un resultado concreto.<\/p>\n Corolario de lo citado es que, si est\u00e1 previsto determinado efecto jur\u00eddico, el profesional no podr\u00e1 aludir la falta de reglamentaci\u00f3n de la norma o su desconocimiento u otras excusas. Tendr\u00e1 que analizarse en los casos concretos la posibilidad de pactos de indemnidad o minutas insistidas, con exoneraci\u00f3n de responsabilidad por asesoramiento brindado y liberaci\u00f3n de responsabilidad, dependiendo de cuestiones que puedan o no considerarse de orden p\u00fablico o privado.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Seg\u00fan las reglas generales del\u00a0ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 31<\/span><\/a>, inciso a, \u201cla capacidad general de ejercicio de la persona humana se presume, aun cuando se encuentre internada en un establecimiento asistencial\u201d. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 32 prescribe que el juez puede restringir la capacidad para determinados actos de una persona mayor de trece a\u00f1os que padece las situaciones que all\u00ed se citan (adicciones y alteraciones mentales permanentes o prolongadas) y le asigna un sost\u00e9n o sistema de apoyo (clubes sociales, vecinos, asociaciones sin fines de lucro, etc.) que deben \u201cpromover la autonom\u00eda y favorecer las decisiones que respondan a las preferencias de la persona protegida\u201d (art.\u00a043). Excepcionalmente, si la persona se encuentra totalmente imposibilitada de interaccionar con su entorno y expresar su voluntad, el juez declara la incapacidad y asigna un curador.<\/p>\n De los inhabilitados del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 152 bis del CCIV solo subsiste la categor\u00eda del pr\u00f3digo (art.\u00a048), a quien tambi\u00e9n se le asigna un apoyo para asistir al inhabilitado en los actos de disposici\u00f3n entre vivos y los dem\u00e1s actos que el juez fije en la sentencia.<\/p>\n La sentencia de capacidad restringida, incapacidad (art.\u00a039) o inhabilitaci\u00f3n se inscribe en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas para producir efectos contra terceros, dej\u00e1ndose constancia al margen del acta de nacimiento. La sentencia determina los actos que se limitan, los apoyos o curadores y las condiciones de validez de los actos concretos sujetos a restricci\u00f3n, con el r\u00e9gimen para la protecci\u00f3n y asistencia. Se debe pronunciar tambi\u00e9n, entre otros puntos, sobre la \u00e9poca en que la situaci\u00f3n restrictiva o incapacidad se manifest\u00f3, lo que constituye virtualmente un per\u00edodo durante el cual la sospecha acerca de cu\u00e1ndo comenz\u00f3 la disminuci\u00f3n de la capacidad puede influir en la ponderaci\u00f3n de la buena fe en la celebraci\u00f3n de los contratos previos a la declaraci\u00f3n judicial, dentro de los alcances del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 45. Este art\u00edculo trata sobre la posible declaraci\u00f3n de nulidad de los actos anteriores a la inscripci\u00f3n de la sentencia si la enfermedad era ostensible al contratar, existi\u00f3 mala fe o el acto es a t\u00edtulo gratuito.<\/p>\n La sola informaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n marginal no ser\u00e1 suficiente, puesto que la sentencia determina la extensi\u00f3n y el alcance de la restricci\u00f3n y especifica las funciones y actos que se acotan. Esto nos lleva a tener que prever la compulsa del expediente para comprender el alcance de la medida decretada.<\/p>\n Conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 44:<\/p>\n Son nulos los actos de la persona incapaz y con capacidad restringida que contrar\u00edan lo dispuesto en la sentencia realizados con posterioridad a su inscripci\u00f3n en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas.<\/p>\n<\/blockquote>\n Equivale a decir que, en principio, para cualquier acto jur\u00eddico, el requirente tendr\u00e1 la carga de probar que su capacidad no est\u00e1 afectada de ninguna manera y el profesional, de verificarlo (se reitera lo comentado en el punto 2 sobre responsabilidad profesional, arts.\u00a01725 y 1768). Para una contrataci\u00f3n segura y eficaz, ser\u00e1 necesaria la conexi\u00f3n, por red, de un sistema a nivel nacional de informaci\u00f3n accesible y r\u00e1pida a los Registros de Estado Civil y Capacidad de las Personas locales.<\/p>\n Un bloqueo temporal sobre la vigencia de restricciones a la capacidad precisa asegurar un lapso dentro del cual se pueda mantener ficticiamente congelada la informaci\u00f3n. Este sistema fue utilizado por el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas de la Capital Federal durante el per\u00edodo de la emancipaci\u00f3n de los menores a partir de los dieciocho a\u00f1os (art.\u00a0131 CCIV antes de la reforma introducida por la\u00a0Ley 26.579 de Mayor\u00eda de Edad<\/span><\/a>), con la expedici\u00f3n de un certificado con una vigencia de quince d\u00edas que aseguraba que el anticipo de capacidad no se hab\u00eda revocado en forma alguna.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Los menores de dieciocho a\u00f1os est\u00e1n amparados por la responsabilidad parental para su protecci\u00f3n, desarrollo y formaci\u00f3n integral. Uno de los ejes de esta responsabilidad se dirige a la autonom\u00eda progresiva, seg\u00fan las caracter\u00edsticas psicof\u00edsicas, las aptitudes y el desarrollo de los ni\u00f1os y adolescentes.<\/p>\n Se considera que los menores adquieren discernimiento para los actos il\u00edcitos desde los diez a\u00f1os de edad y se anticipa, con relaci\u00f3n al CCIV, a los trece a\u00f1os para los l\u00edcitos (art.\u00a0261<\/span><\/a>). A partir de esta edad deben prestar consentimiento expreso para determinados actos que los involucren, enumerados en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo\u00a0645<\/span><\/a>: entre ellos, la autorizaci\u00f3n para viajar al exterior del pa\u00eds o para el cambio de residencia permanente en el extranjero, la autorizaci\u00f3n para actuar en juicio cuando no puedan actuar por s\u00ed de acuerdo a la ley y la administraci\u00f3n de sus bienes, excepto delegaci\u00f3n expresa prevista por ley. Interpretamos que, hasta tanto las normas sobre migraciones no reglamenten sobre el particular, los permisos de salida de menores adolescentes fuera de la Rep\u00fablica deben ser suscriptos tambi\u00e9n por los autorizados a viajar.<\/p>\n Igual requisito cabe reconocerles a las donaciones de padres a menores adolescentes. Si bien antes de la reforma la doctrina consideraba que constitu\u00edan actos conservatorios para el menor, ahora, integrando los intereses y el desarrollo progresivo del adolescente, corresponde ubicarlos dentro de los actos de administraci\u00f3n previstos por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 645, inciso e.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La incorporaci\u00f3n de las personas jur\u00eddicas privadas al CCCN, comprendidas en la enumeraci\u00f3n del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo\u00a0148<\/span><\/a>, aclara divergencias que ya contaban con soluciones doctrinarias y jurisprudenciales.<\/p>\n La inclusi\u00f3n del consorcio de propiedad horizontal en esta enumeraci\u00f3n permite la registraci\u00f3n de bienes a su nombre y una mayor autonom\u00eda en sus actividades. Las asociaciones civiles son reguladas con detalle, prescribi\u00e9ndose en cuanto a la forma el instrumento p\u00fablico (salvo para las simples asociaciones) al igual que para las fundaciones. Estas \u00faltimas pasan sin grandes cambios de una ley especial a integrar el c\u00f3digo de fondo (excepto en lo relativo a las promesas de donaci\u00f3n [art.\u00a0198], con un matiz diferente al previsto en la\u00a0Ley 19.836<\/span><\/a>, art.\u00a06).<\/p>\n En cuanto a las sociedades comerciales, se mantiene la\u00a0Ley 19.550<\/span><\/a> [2<\/a>]\u00a0(cuya denominaci\u00f3n se sustituye por la de Ley General de Sociedades N\u00ba 19.550 t. o. 1984 [LGS]), pero con algunos giros: se sustituyen los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1, 5, 6, 11, 16, 17, 21 a 30, 93, 94, 100, 164, 186, 187 y 285; se agrega el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 94 bis y el inciso 7 al art\u00edculo 299; se ampl\u00eda la capacidad de la sociedad an\u00f3nima para formar parte de una sociedad de responsabilidad limitada (art.\u00a030 LGS) y se permite que los c\u00f3nyuges conformen sociedades de cualquier tipo (art.\u00a027 LGS).<\/p>\n Se destaca tambi\u00e9n el nuevo r\u00e9gimen de las sociedades irregulares [3<\/a>]\u00a0y la posibilidad de que estos sujetos de derecho sean titulares de muebles y derechos registrables (art.\u00a023 LGS). Est\u00e1n incluidas en este r\u00e9gimen:<\/p>\n La sociedad que no se constituya con sujeci\u00f3n a los tipos del Cap\u00edtulo II, que omita requisitos esenciales o que incumpla con las formalidades exigidas por esta ley se rige por lo dispuesto por esta secci\u00f3n. [Art.\u00a021 LGS]<\/p>\n<\/blockquote>\n A su vez, subrayamos que la responsabilidad de sus miembros frente a terceros pasa a ser simplemente mancomunada y no solidaria o en distinta proporci\u00f3n, salvo pacto en contrario. Los contratos sociales \u2013si existen, puesto que puede tratarse de sociedades de hecho\u2013 vinculan a los socios y son oponibles a terceros si se prueba que lo conocieron al tiempo de la contrataci\u00f3n o desde el comienzo de la obligaci\u00f3n. [4<\/a>]<\/p>\n En otro orden de cosas, los acuerdos de colaboraci\u00f3n empresaria y las uniones transitorias de empresas salen de la \u00f3rbita de la LGS y pasan con pocos cambios al cuerpo codificado en el cap\u00edtulo dedicado a los contratos asociativos (arts.\u00a01442-1478<\/span><\/a>), que incluye adem\u00e1s los negocios en participaci\u00f3n y los consorcios de cooperaci\u00f3n.<\/p>\n Con respecto al nuevo subtipo de sociedad an\u00f3nima, la sociedad unipersonal (SAU [sigla prevista por la LGS]), su tr\u00e1nsito a la pluralidad de socios implica que su denominaci\u00f3n debe modificarse. Para ello, seg\u00fan propone Bense\u00f1or:<\/p>\n El estatuto podr\u00e1 regular la situaci\u00f3n apuntada, previendo que la expresi\u00f3n unipersonal, la abreviatura respectiva o la sigla SAU ser\u00e1n utilizadas en la denominaci\u00f3n mientras la sociedad mantenga la condici\u00f3n de unipersonal, omitiendo dicha expresi\u00f3n cuando disponga de pluralidad de socios, sin necesidad de reformar el estatuto.<\/p>\n<\/blockquote>\n Asimismo, tambi\u00e9n en funci\u00f3n de la unipersonalidad, son sustituidos los siguientes ar\u00adt\u00edcu\u00adlos correspondientes a la sociedad an\u00f3nima: 164, sobre denominaci\u00f3n; 186 y 187, respecto de la integraci\u00f3n total del capital, excluyendo la posibilidad de hacerlo solo por el 25 % en caso de dinero efectivo; se agrega el inciso 7 al 299, que implica el control estatal riguroso y permanente y el cumplimiento del 284 en cuanto a la necesidad de contar con una sindicatura colegiada impar, las obligaciones especiales de informaci\u00f3n y presentaci\u00f3n de balances (arts.\u00a0145-146 Resoluci\u00f3n general IGJ\u00a07\/2005<\/span><\/a>); y la obligatoriedad de que un directorio cuente con un m\u00ednimo de tres miembros, conforme al 255. Todo lo mencionado conforma nuevas exigencias a ser calificadas por los organismos que se encargan del Registro P\u00fablico.<\/p>\n Las sociedades civiles dejan de tener un espacio exclusivo en el C\u00f3digo. Por tal motivo, aquellas que sobrevivan a la entrada en vigencia de la reforma quedar\u00e1n en un limbo jur\u00eddico. El tiempo determinar\u00e1 si les es aplicable supletoriamente la normativa de las sociedades citadas en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 148, inciso a, y todo el T\u00edtulo II del CCCN sobre personas jur\u00eddicas (arts.\u00a0141-224) o los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 21 a 26 de la LGS. En raz\u00f3n de que la sociedad civil desaparece del c\u00f3digo de fondo, tambi\u00e9n se sustituye el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 285 de la LGS en cuanto a los requisitos para ser s\u00edndico, siendo reemplazada por una sociedad con responsabilidad solidaria, constituida exclusivamente por abogados o contadores p\u00fablicos con t\u00edtulo habilitante. Presentamos tambi\u00e9n la posibilidad de transformaci\u00f3n de estas sociedades civiles, adoptando un tipo societario de la LGS, como lo prev\u00e9 en la Ciudad de Buenos Aires el art\u00edculo 164 de la Resoluci\u00f3n general IGJ 7\/2005.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Con innegable influencia de las leyes reguladoras locales de la funci\u00f3n notarial de nuestro pa\u00eds, los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos\u00a0299 a 312<\/span><\/a>\u00a0del CCCN adoptan criterios similares.<\/p>\n En cuanto al idioma de la escritura y la consabida minuta o la transcripci\u00f3n de instrumentos en idioma extranjero en protocolo notarial (art.\u00a0999 CCIV), se incorpora para el caso de ausencia de traductor p\u00fablico la menci\u00f3n del int\u00e9rprete, que debe ser aceptado por el escribano. Se modifica el tr\u00e1mite de la minuta del sordomudo que se sabe dar a entender por escrito (art.\u00a01000 CCIV). Y, ante el supuesto de discapacidad auditiva de alg\u00fan otorgante, el CCCN exige la comparecencia de dos testigos que puedan dar cuenta de la comprensi\u00f3n del acto por el otorgante; se exige adem\u00e1s una minuta firmada si la persona con esta discapacidad es alfabeta (art.\u00a0304); si no puede firmar, surgir\u00e1 la manifestaci\u00f3n del impedimento y la impresi\u00f3n digital del otorgante (305, inc. f).<\/p>\n En cuanto a la justificaci\u00f3n de la identidad, solo se exige la exhibici\u00f3n del docu\u00admento id\u00f3neo o la afirmaci\u00f3n del conocimiento por el escribano (art.\u00a0306); se elimina la posibilidad de acudir a testigos, lo que puede generar un inconveniente ante ex\u00adtrav\u00edos o robos de todas las identificaciones personales.<\/p>\n Cuando la escritura contenga la constancia de alguna obligaci\u00f3n pendiente de dar o hacer a cargo de otra de las partes, la expedici\u00f3n de nuevas copias o testimonios (art.\u00a0308) puede expedirse: por orden judicial (arts. 1006-1007 CCIV), en instrumento p\u00fablico si se acredita la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n, o bien con la conformidad del acreedor.<\/p>\n La incompetencia en raz\u00f3n de las personas, ahora legislada como prohibici\u00f3n (art.\u00a0291), lo que impide la conversi\u00f3n del acto, incluye al c\u00f3nyuge, al conviviente y a los parientes del funcionario p\u00fablico dentro del cuarto grado o segundo de afinidad, y elimina del texto redactado por V\u00e9lez S\u00e1rsfield (art.\u00a0985 CCIV) la excepci\u00f3n que contemplaba la actuaci\u00f3n de parientes que tuvieran parte en sociedades an\u00f3nimas \u2013y que la doctrina fue ampliando a otros tipos societarios y entidades\u2013. Este nuevo ar\u00adt\u00edcu\u00adlo exigir\u00e1 que un gran n\u00famero de operaciones deba ser derivado hacia otras escriban\u00edas.<\/p>\n Dentro de los contenidos obligatorios de la escritura p\u00fablica se ha incluido la firma del escribano autorizante (art.\u00a0305, inc.\u00a0f), requisito obvio pero no enunciado como causal de nulidad instrumental en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1004 del CCIV. Por otra parte, se elimina como motivo de nulidad (art.\u00a0309) la menci\u00f3n de la exigencia del orden cronol\u00f3gico (art.\u00a01005 CCIV). Se mantiene la sanci\u00f3n de nulidad por falta de designaci\u00f3n del tiempo y lugar, nombres de los otorgantes y las firmas de las partes y de los testigos cuando su presencia sea requerida (no podr\u00e1n serlo quienes no sepan firmar [art.\u00a0295, inc.\u00a0b, y art.\u00a02480]). En consecuencia, queda descartada la tesis de la inexistencia de la escritura (inferida de la nota al art.\u00a0987 CCIV cuando el instrumento p\u00fablico carec\u00eda de la firma del escribano).<\/p>\n En materia de actas, su tratamiento en el CCCN (arts.\u00a0310-312) las eleva a una categor\u00eda que revaloriza su jerarqu\u00eda para ser utilizadas como forma de prueba en los estrados judiciales. Remarcamos su posible aplicaci\u00f3n a la protecci\u00f3n de la vida privada, a la constataci\u00f3n de afectaciones a la dignidad, honra, reputaci\u00f3n, imagen, identidad, a exequias, a la difusi\u00f3n de voz o consentimiento informado para actos m\u00e9dicos e investigaciones (arts.\u00a052-53, 61, 1770), y el acta de dep\u00f3sito y su notificaci\u00f3n por consignaci\u00f3n extrajudicial de pago (arts.\u00a0910-912<\/span><\/a>).<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El contrato de cesi\u00f3n de derechos hereditarios adquiere su carta de ciudadan\u00eda con una tipicidad ordenada y unificada, conferida por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos\u00a02302 a 2309<\/span><\/a>. Algunos de los aspectos que m\u00e1s concentran la atenci\u00f3n son la forma, cuya celebraci\u00f3n por escritura p\u00fablica es indubitable (art.\u00a01618, inc.\u00a0a, y art.\u00a02302, inc.\u00a0b), y el momento a partir del cual se producen sus efectos, ahora legislado expl\u00edcitamente (art.\u00a02302):<\/p>\n \u2026\u00a0a) entre los contratantes, desde su celebraci\u00f3n; b) respecto de otros herederos, legatarios y acreedores del cedente, desde que la escritura p\u00fablica se incorpora al expediente sucesorio; c) respecto al deudor de un cr\u00e9dito de la herencia, desde que se le notifica la cesi\u00f3n.<\/p>\n<\/blockquote>\n En consecuencia, las normas registrales que regulan la publicidad de este contrato quedan derogadas. Tambi\u00e9n se toma posici\u00f3n sobre la legalidad de la cesi\u00f3n de los derechos que corresponden a un c\u00f3nyuge en la indivisi\u00f3n post-comunitaria, lo que era rechazado inexcusablemente en algunos juzgados.<\/p>\n Por \u00faltimo, la tan discutida cesi\u00f3n de bienes determinados que forma parte de una herencia queda excluida del T\u00edtulo III, Libro V, relativo a las cesiones de herencia, aplic\u00e1ndose las reglas gen\u00e9ricas del contrato que corresponda (compraventa, permuta o donaci\u00f3n), aunque \u201csu eficacia queda sujeta a que el bien sea atribuido al cedente en la partici\u00f3n\u201d (art.\u00a02309).<\/p>\n En cuanto a la garant\u00eda de evicci\u00f3n, el contrato se rige por lo previsto en el art\u00edculo 2305, salvo cuando la cesi\u00f3n es entre coherederos y la acci\u00f3n de complemento queda neutralizada si el alea es expresada y aceptada (art.\u00a02409).<\/p>\n Asimismo, por su vinculaci\u00f3n con el tema y la novedad sobre los pactos de herencia futura, cabe mencionar lo previsto por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1010, que en su segundo p\u00e1rrafo expresa:<\/p>\n Los pactos relativos a una explotaci\u00f3n productiva o participaciones sociales de cualquier tipo, con miras a la conservaci\u00f3n de la unidad de la gesti\u00f3n empresaria o a la prevenci\u00f3n o soluci\u00f3n de conflictos, pueden incluir disposiciones referidas a futuros derechos hereditarios y establecer compensaciones a favor de otros legitimarios. Estos pactos son v\u00e1lidos, sean o no parte el futuro causante y su c\u00f3nyuge, si no afectan la leg\u00edtima hereditaria, los derechos del c\u00f3nyuge, ni los derechos de terceros.<\/p>\n<\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> La derogaci\u00f3n de la\u00a0Ley 13.512<\/span><\/a>\u00a0de Propiedad Horizontal y de la\u00a0Ley 19.724<\/span><\/a>\u00a0de Prehorizontalidad redefine y agrega conceptos seg\u00fan la realidad urbana y econ\u00f3mica que transitamos. Ya comentamos el avance a categor\u00eda de persona jur\u00eddica del consorcio de propiedad horizontal y se\u00f1alamos a continuaci\u00f3n algunas menciones que introduce la\u00a0reforma<\/span><\/a>\u00a0sobre reglamentos internos, balcones, unidades complementarias, consejo de propietarios, asambleas, mayor\u00edas, subconsorcios, cosas y partes comunes no indispensables, convocatorias y qu\u00f3rum.<\/p>\n Con relaci\u00f3n a la Ley de Prehorizontalidad, reducida a tan solo tres ar\u00adt\u00edcu\u00adlos (2070-2072), se elimina todo tr\u00e1mite de registraci\u00f3n de la voluntad de afectar o inscribir los boletos antes de la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal, exigiendo simplemente la contrataci\u00f3n de un seguro obligatorio a favor de los adquirentes para el riesgo del fracaso de la operaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Est\u00e1n compuestos por los clubes de campo, los barrios cerrados o privados, los parques industriales empresariales o n\u00e1uticos, entre otros (art.\u00a02073).<\/p>\n Sus aspectos urban\u00edsticos tales como dimensiones, usos, cargas y zonas autorizadas se rigen por el marco legal de las normas administrativas locales. Sin embargo, el CCCN prescribe que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial (art.\u00a02075).<\/p>\n Asimismo, agrega \u2013esto reviste una importancia fundamental\u2013 que los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y personales se deben adecuar a la propiedad horizontal especial en esta materia. No se establece plazo para esta adecuaci\u00f3n, pero, en virtud del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2038, que indica que el reglamento de propiedad horizontal se integra al t\u00edtulo suficiente [5<\/a>]\u00a0de la unidad funcional, es coherente interpretar que la venta de una unidad funcional de un conjunto inmobiliario con un sistema personal o mixto personal y real no podr\u00eda celebrarse hasta que no se ejecute la adecuaci\u00f3n prescripta por ley (con la consecuente responsabilidad a que aludimos al referirnos a los arts.\u00a01725 y 1768).<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El tiempo compartido, que debuta como derecho real (art.\u00a01887, inc.\u00a0e), ha sido recientemente reglamentado por el Decreto PEN\u00a0760\/2014<\/span><\/a>. La Ley\u00a026.356<\/span><\/a>\u00a0de Sistemas Tur\u00edsticos de Tiempo Compartido [\u00a06<\/a>]\u00a0es derogada solo parcialmente por el CCCN: se derogan los Cap\u00edtulos III, IV, V, y IX, referidos respectivamente a la constituci\u00f3n, contrato, administraci\u00f3n y extinci\u00f3n de los sistemas tur\u00edsticos de tiempo compartido, y quedan vigentes los cap\u00edtulos referidos a las disposiciones generales, autoridad de aplicaci\u00f3n (Secretar\u00eda de Turismo de la Presidencia de la Naci\u00f3n), comercializaci\u00f3n y publicidad, instancia arbitral, sanciones y disposiciones reglamentarias.<\/p>\n La puesta en marcha del tiempo compartido depender\u00e1 de la compatibilizaci\u00f3n del nuevo plexo del CCCN con la ley anterior \u2013en lo que ha quedado vigente\u2013, junto con los respectivos ar\u00adt\u00edcu\u00adlos de su reglamentaci\u00f3n, descontando tambi\u00e9n que los registros pertinentes dicten las disposiciones registrales que correspondan.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Los cementerios privados, tambi\u00e9n entendidos como nuevo derecho real de sepultura (art.\u00a01887, inc.\u00a0f), se establecen en inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumaci\u00f3n de restos humanos. Se requiere habilitaci\u00f3n por parte de la municipalidad local y el otorgamiento de una escritura p\u00fablica de afectaci\u00f3n, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administraci\u00f3n y uso del cementerio (arts.\u00a02104-2105). Su forma instrumental debe ser la escritura p\u00fablica (art.\u00a01017, inc. a). Nuevamente aqu\u00ed, las autoridades registrales deber\u00e1n proveer los requisitos reglamentarios para su inscripci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El derecho real de\u00a0superficie<\/span><\/a>, otro de los nuevos derechos reales, se extiende a lo forestado (ya previsto por la\u00a0Ley 25.509<\/span><\/a>\u00a0de Derecho Real de Superficie Forestal), plantado o construido en el terreno, vuelo o subsuelo, y se constituye de manera temporaria sobre un inmueble ajeno.<\/p>\n Resulta de un potencial incalculable como alternativa para suplantar al derecho personal de sobreelevaci\u00f3n (cl\u00e1usula pactada por unanimidad en algunos reglamentos de propiedad horizontal, que incluye las renuncias al derecho de accesi\u00f3n, un poder especial irrevocable y la transcripci\u00f3n obligatoria posterior en transmisiones de dominio) en la \u00f3rbita de la propiedad horizontal (art.\u00a02116), siendo incluso posible la transmisi\u00f3n entre vivos o por causa de muerte (art.\u00a02119).<\/p>\n En virtud del amplio plazo que puede convenirse (m\u00e1ximo de setenta a\u00f1os sobre lo construido, y de cincuenta para forestaciones y plantaciones), su valor de plaza puede cotizar casi tanto o m\u00e1s que un inmueble. M\u00e1xime cuando, seg\u00fan el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2116, el derecho de superficie sobre todo el inmueble o parte de \u00e9l tiene una proyecci\u00f3n sobre el espacio a\u00e9reo, subsuelo o construcciones [7<\/a>]\u00a0y<\/p>\n La extensi\u00f3n del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantaci\u00f3n, forestaci\u00f3n o construcci\u00f3n pero debe ser \u00fatil para su aprovechamiento.<\/p>\n<\/blockquote>\n La constituci\u00f3n de derechos reales de garant\u00eda del titular del derecho de superficie sobre su derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria (art.\u00a02120) tambi\u00e9n puede ser un interesante nicho de acceso al cr\u00e9dito, considerando que este derecho puede durar casi tanto como la vida de una persona.<\/p>\n Si bien los efectos de la propiedad superficiaria son ef\u00edmeros y est\u00e1n sujetos a las causales y efectos de la extinci\u00f3n (arts.\u00a02124-2125) y, por remisi\u00f3n legal (art.\u00a02128), \u201ca las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no est\u00e9n modificadas por las previstas en este t\u00edtulo\u201d, ello no enerva las facultades del superficiario de gravar, enajenar o constituir derechos reales o personales, insistimos, por un per\u00edodo lo suficientemente duradero para que se convierta en un nuevo concepto de comercializaci\u00f3n en el mercado inmobiliario. Por supuesto, el emplazamiento y su extensi\u00f3n ser\u00e1n objeto de normas registrales espec\u00edficas.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como pone de relieve Taiana de Brandi, [8<\/a>]\u00a0la\u00a0Constituci\u00f3n Nacional<\/span><\/a>\u00a0(art.\u00a014 bis), la\u00a0Declaraci\u00f3n Universal de los Derechos humanos<\/span><\/a>\u00a0(art.\u00a025, inc.\u00a01), la\u00a0Constituci\u00f3n de la Provincia de Buenos Aires<\/span><\/a>\u00a0(art.\u00a036, inc.\u00a07) y la\u00a0Ley 14.432<\/span><\/a>\u00a0en ese territorio confieren una protecci\u00f3n especial a la vivienda.<\/p>\n La\u00a0Ley nacional 14.394<\/span><\/a>\u00a0es sustituida por la reforma, que protege tanto la\u00a0vivienda<\/span><\/a>\u00a0(sin importar si hay familia) como el inmueble rural que no exceda la unidad econ\u00f3mica, sea en su totalidad o hasta una parte de su valor. Asimismo, la protecci\u00f3n se extiende a favor del titular sin familia y a todos los cond\u00f3minos aun sin relaci\u00f3n de parentesco (art.\u00a0245). Tambi\u00e9n se agrega a la lista de beneficiarios el conviviente, adem\u00e1s de los ascendientes, descendientes, c\u00f3nyuge, el propietario y los colaterales hasta el tercer grado que convivan. Al menos uno de los beneficiarios debe habitar el inmueble (art.\u00a0247).<\/p>\n Como innovaci\u00f3n, se establece que se aplicar\u00e1 el sistema de prioridad temporal seg\u00fan las normas de la\u00a0Ley Nacional del Registro Inmobiliario<\/span><\/a>[9<\/a>]\u00a0y se permite la subrogaci\u00f3n real del beneficio, que se traslada a la vivienda adquirida en sustituci\u00f3n de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnizaci\u00f3n o precio. Por supuesto, esta situaci\u00f3n deber\u00e1 profundizarse y tener un tratamiento registral prolijo y detallado.[10<\/a>]<\/p>\n La reforma tambi\u00e9n protege la vivienda familiar, aun en las uniones convivenciales inscriptas (art.\u00a0250 y 522), y es adem\u00e1s blindada en cuanto al bien jur\u00eddico protegido (conforme a las reglas de los arts.\u00a0444, 456, 499, 522 y 526) en la coyuntura de la disoluci\u00f3n del matrimonio, su r\u00e9gimen patrimonial y la uni\u00f3n convivencial y su cese, produci\u00e9ndose efectos frente a terceros a partir de su incripci\u00f3n en los registros en funci\u00f3n de los bienes involucrados (arts. 249 y 444).<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Son numerosas y significativas las incorporaciones en\u00a0este plano<\/span><\/a>. Atendiendo al objetivo de este trabajo, el an\u00e1lisis har\u00e1 foco en los aspectos registrales; por ejemplo: la opci\u00f3n del r\u00e9gimen de comunidad o el de separaci\u00f3n de bienes, que se documenta en escritura p\u00fablica por convenci\u00f3n matrimonial antes de la celebraci\u00f3n del matrimonio o un a\u00f1o despu\u00e9s de aplicado el r\u00e9gimen patrimonial convencional o legal (por v\u00eda supletoria, resulta ser el r\u00e9gimen de comunidad). La opci\u00f3n del r\u00e9gimen tambi\u00e9n puede ser manifestada frente al funcionario del Registro Civil al celebrarse el matrimonio y se asienta al margen del acta respectiva.<\/p>\n El cambio de r\u00e9gimen de comunidad al de separaci\u00f3n de bienes exige la previa disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n del anterior r\u00e9gimen convenido y la anotaci\u00f3n marginal en el acta de matrimonio. Una vez m\u00e1s, la informaci\u00f3n que brinde el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas debe llegar en forma r\u00e1pida, segura y veraz.<\/p>\n La elecci\u00f3n del r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes les confiere a los c\u00f3nyuges una libertad para contratar entre s\u00ed que en el r\u00e9gimen de comunidad est\u00e1 limitada, siendo categorizados como inhabilitados en forma especial para hacerlo (art.\u00a01002, inc.\u00a0e; excepto en materia de sociedades [art.\u00a027\u00a0LGS<\/span><\/a>] y el supuesto de mandato [art.\u00a0459]).<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 466 retoma un tema controvertido que hab\u00eda encontrado una soluci\u00f3n notarial respecto de la recalificaci\u00f3n del origen de los bienes registrables (art.\u00a01246 CCIV) con posterioridad a la adquisici\u00f3n, instrumentado por escritura p\u00fablica y a condici\u00f3n de no cambiar la titularidad del bien sino solo su car\u00e1cter de ganancial a propio. Con la reforma, en la adquisici\u00f3n de bienes registrables durante el r\u00e9gimen matrimonial de comunidad, por inversi\u00f3n o reinversi\u00f3n de bienes propios, la constancia que determina en definitiva el origen propio del bien debe surgir de declaraci\u00f3n del adquirente, con la conformidad expresa del otro c\u00f3nyuge. En su defecto, por negativa del otro c\u00f3nyuge u omisi\u00f3n, se depender\u00e1 de una declaraci\u00f3n judicial y se deber\u00e1 tomar nota marginal en el instrumento del cual resulta el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n. Estimamos que los juzgados tendr\u00e1n que oficiar a los registros esta nueva situaci\u00f3n, que genera un cambio radical en la administraci\u00f3n y disposici\u00f3n de este tipo de bienes, a menos que se considere suficiente publicidad la nota marginal citada anteriormente, suscripta por autoridad judicial.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Seg\u00fan el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo\u00a0509<\/span><\/a>, las disposiciones en esta materia se aplican a<\/p>\n \u2026\u00a0la uni\u00f3n basada en relaciones afectivas de car\u00e1cter singular, p\u00fablica, notoria, estable y permanente de dos personas que conviven y comparten un proyecto de vida en com\u00fan, sean del mismo o diferente sexo.<\/p>\n<\/blockquote>\n Adem\u00e1s, se exige un tiempo m\u00ednimo de convivencia de dos a\u00f1os (art.\u00a0510).<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 511 dota de efectos probatorios entre los integrantes de la pareja, en cuanto a la existencia de la uni\u00f3n y sus pactos, a la inscripci\u00f3n peticionada en forma conjunta en el registro que corresponda a la jurisdicci\u00f3n local. Los art\u00edculos 517 y 524 posibilitan, adem\u00e1s, la inscripci\u00f3n de los pactos, su modificaci\u00f3n, su rescisi\u00f3n y la atribuci\u00f3n del hogar com\u00fan en caso de ruptura en los registros que correspondan a los bienes incluidos en estos pactos. La falta de esta inscripci\u00f3n los hace inoponibles a terceros y habilita a que cada uno administre y disponga de sus bienes, en general, en forma libre.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 522 le confiere un resguardo especial a la vivienda com\u00fan y sus muebles indispensables solo si se ha inscripto la uni\u00f3n convivencial y rogado la afectaci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 249.<\/p>\n La ruptura, que extingue el pacto de convivencia y hace cesar la uni\u00f3n convivencial, procede por voluntad unilateral de alguno de los convivientes, notificada fehacientemente al otro (art.\u00a0523, inc.\u00a0f), y produce efectos extintivos oponibles a terceros desde su inscripci\u00f3n en los registros correspondientes por cualquier instrumento que la constate.<\/p>\n La uni\u00f3n convivencial y sus pactos cuya registraci\u00f3n fue solicitada en forma conjunta cuentan con la presunci\u00f3n probatoria de la existencia de la relaci\u00f3n y con la oponibilidad de sus acuerdos frente a terceros; no obstante, remarcamos la complicaci\u00f3n que acarreara realizar y acreditar la vigencia de estas inscripciones si no se cuenta con las reglamentaciones apropiadas.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En una econom\u00eda habituada a protegerse de la inflaci\u00f3n acudiendo a la moneda extranjera \u2013particularmente al d\u00f3lar norteamericano\u2013, la norma que habilita la liberaci\u00f3n del deudor dando el equivalente en moneda de curso legal (art.\u00a0765<\/span><\/a>) desalienta gravemente la utilizaci\u00f3n de este referente. Grandes debates han originado las cl\u00e1usulas en resguardo de estas obligaciones; por ejemplo \u2013seg\u00fan Esper\u2013, [11<\/a>] considerando la solvencia de la parte adquirente, el cumplimiento en moneda extranjera como condici\u00f3n esencial, la asunci\u00f3n del riesgo cambiario, la renuncia a la teor\u00eda de la imprevisi\u00f3n y el pago con t\u00edtulos p\u00fablicos o lugares alternativos para adquirir divisas.<\/p>\n Tres normas protegen la devoluci\u00f3n en la moneda pactada y merecen ser incluidas expresamente en el contrato: los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 766 y 867, que confirman el principio de identidad de pago (si se pact\u00f3 en d\u00f3lares, se cumplir\u00e1 con la misma moneda), y el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 965, que establece que los derechos resultantes de los contratos integran el derecho de propiedad del contratante. Por lo tanto, si bien una cl\u00e1usula salvadora ser\u00e1 de dif\u00edcil eficacia, por los vaivenes econ\u00f3micos y cambiarios que afectan frecuentemente nuestra econom\u00eda, es posible incorporar una de compromiso arbitral (contrato regulado en los arts.\u00a01649-1665), sumada a la combinaci\u00f3n de las otras pautas contempladas en las cl\u00e1usulas establecidas por las partes.<\/p>\n Conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1649:<\/p>\n Hay contrato de arbitraje cuando las partes deciden someter a la decisi\u00f3n de uno o m\u00e1s \u00e1rbitros todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir entre ellas respecto de una determinada relaci\u00f3n jur\u00eddica, contractual o no contractual, de derecho privado en la que no se encuentre comprometido el orden p\u00fablico.<\/p>\n<\/blockquote>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1651 cita las controversias excluidas del contrato de arbitraje, admiti\u00e9ndose\u00a0a contrario sensu<\/em>\u00a0que pueden incorporarse las cl\u00e1usulas compromisorias en contratos en moneda extranjera siempre y cuando no se refieran a cuestiones de estado civil, capacidad, familia, materias vinculadas a derechos de usuarios o consumidores, contratos de adhesi\u00f3n o relaciones laborales y litigios con los Estados nacional o local. Cabe destacar asimismo que la nueva figura de la consignaci\u00f3n extrajudicial (arts.\u00a0910-912), con actuaci\u00f3n de un escribano que recibe en dep\u00f3sito y notifica fehacientemente al acreedor dentro de las cuarenta y ocho horas h\u00e1biles de realizado, resultar\u00e1 una herramienta sumamente \u00fatil ante este tipo de conflictos sobre la moneda de pago.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como lo expresa Etchegaray, [\u00a012<\/a>]\u00a0se ha creado una alarma notarial e inmobiliaria con fundamento en \u2013y como continuaci\u00f3n de\u2013 las interpretaciones que se ven\u00edan sustentando en acalorados debates. En primer lugar, en un plano absolutamente pr\u00e1ctico y de circulaci\u00f3n de los t\u00edtulos, la normativa del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1545, que establece que la donaci\u00f3n debe ser aceptada y que esta aceptaci\u00f3n debe producirse en vida del donante y del donatario, implica que las donaciones con aceptaci\u00f3n diferida (ofertas de donaciones como se las conoce), independientemente de la fecha en que fueron realizadas, deben ser aceptadas y, al entrar en vigencia el CCCN, se deber\u00e1 acreditar la supervivencia del donante, para no entrar en la discusi\u00f3n de si se debe o no abrir la sucesi\u00f3n ante el fallecimiento del donante. En segundo lugar, si bien es cierto que el r\u00e9gimen de colaci\u00f3n entre los herederos legitimarios no ha variado sustancialmente, tambi\u00e9n lo es que quienes redactaron la reforma no fueron ajenos a la problem\u00e1tica de los efectos reipersecutorios generados por la acci\u00f3n de reducci\u00f3n.<\/p>\n El 25 de marzo de 2015, ingres\u00f3 a la Honorable C\u00e1mara de Diputados de la Naci\u00f3n el proyecto de ley titulado \u201cModificaci\u00f3n sobre acci\u00f3n de reducci\u00f3n en donaciones a herederos forzosos – C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n\u201d, que propone la modificaci\u00f3n de los art\u00edculos 2386 y 2458. En definitiva, lo que podamos interpretar podr\u00e1 o no tener peso espec\u00edfico dependiendo de lo que dicte la realidad del mercado inmobiliario y de lo que opinen los escribanos referencistas y los departamentos legales de los bancos que otorgan cr\u00e9ditos con respecto a la idoneidad de todos los t\u00edtulos provenientes de donaciones.<\/p>\n Por otra parte, se abre un nuevo punto cr\u00edtico en cuanto a la revocaci\u00f3n de las donaciones por ingratitud, siendo suficiente la prueba de que al donatario le es imputable el hecho lesivo, sin necesidad de condena penal (art.\u00a01571). [13<\/a>]\u00a0Esta situaci\u00f3n constituye un detonante latente, que puede activarse en cualquier momento, sum\u00e1ndole m\u00e1s\u00a0observabilidad<\/em>\u00a0al t\u00edtulo.<\/p>\n El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1866 del CCIV establece:<\/p>\n La revocaci\u00f3n de la donaci\u00f3n por causa de ingratitud no tiene efecto contra terceros por las enajenaciones hechas por el donatario, ni por las hipotecas u otras cargas reales que hubiese impuesto sobre los bienes donados antes de serle notificada la demanda.<\/p>\n<\/blockquote>\n No se advierte tal previsi\u00f3n en la reforma sino \u00fanicamente un plazo de caducidad de un a\u00f1o (art.\u00a01573, 2\u00ba \u00a7):<\/p>\n La acci\u00f3n se extingue si el donante, con conocimiento de causa, perdona al donatario o no la promueve dentro del plazo de caducidad de un a\u00f1o de haber sabido del hecho tipificador de la ingratitud.<\/p>\n<\/blockquote>\n Por a\u00f1adidura, el efecto del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1969 establece en lo pertinente que \u201csi la revocaci\u00f3n es retroactiva, el due\u00f1o perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jur\u00eddicos realizados por el titular de dominio resuelto\u201d.<\/p>\n La publicidad que se efect\u00fae en los registros inmobiliarios acerca de la anotaci\u00f3n de litis de estos posibles conflictos contribuir\u00e1 a aminorar la incertidumbre de estas donaciones.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Suplantando parcialmente en este tema a la\u00a0Ley 24.441<\/span><\/a> [14<\/a>], la reforma introduce cambios receptados como consecuencia del auge de la utilizaci\u00f3n del fideicomiso. M\u00e1s all\u00e1 de definir los roles que ocupa cada interviniente, la posici\u00f3n del beneficiario se ve jerarquizada, ya que puede ser asumida por el fiduciante, el fideicomisario o el fiduciario; este \u00faltimo bajo la condici\u00f3n de prevenir los eventuales conflictos de intereses y actuar privilegiando los intereses de los dem\u00e1s sujetos (art.\u00a01673).<\/p>\n El beneficiario y el fideicomisario son considerados terceros y deben aceptar su calidad de tales para recibir las prestaciones del fideicomiso (esta aceptaci\u00f3n se presume cuando intervienen o realizan actos inequ\u00edvocos). El fiduciario puede requerir la aceptaci\u00f3n mediante acto aut\u00e9ntico (art.\u00a01681), fijando a tal fin plazo prudencial. El fiduciario sigue teniendo vedado su acceso a ser fideicomisario.<\/p>\n Una de las cuestiones que se tendr\u00e1 que coordinar con los distintos registros es la obligaci\u00f3n de inscribir los contratos celebrados por instrumentos p\u00fablicos o privados (excepto cuando se trate de universalidades [art. 1670]; cuando refiere a bienes cuya transmisi\u00f3n exige instrumento p\u00fablico, la falta de forma deriva en promesa de otorgar el contrato). El contrato se debe transcribir en el acto respectivo cuando la incorporaci\u00f3n de bienes pertinentes es posterior a la celebraci\u00f3n (art.\u00a01669). Por la extensi\u00f3n que tienen en ciertas ocasiones estos contratos, deber\u00eda ponerse el acento en que la inscripci\u00f3n no requiere transcripci\u00f3n total de todas las cl\u00e1usulas, lo que derivar\u00eda en una publicidad tal vez exagerada frente a los terceros.<\/p>\n Destacamos que el dominio fiduciario como derecho real, especie dentro del g\u00e9nero de dominio imperfecto (art.\u00a01964), no se regula en el marco de los dem\u00e1s derechos reales sino como parte del contrato de fideicomiso. De ah\u00ed, sus particularidades y la readquisici\u00f3n del dominio perfecto (art.\u00a01706) al acontecer el plazo o condici\u00f3n y quedar constituido el fiduciario en poseedor a nombre del due\u00f1o perfecto, no siendo necesaria la tradici\u00f3n.<\/p>\n La sustituci\u00f3n de fiduciario por causa de muerte, en ausencia de previsi\u00f3n contractual, habilita a los interesados a prescindir de la intervenci\u00f3n judicial, confiri\u00e9ndose los actos necesarios para la transferencia de bienes al sustituto (art.\u00a01679). Si el nuevo fiduciario fuese designado por v\u00eda judicial, es requisito legal que el fiduciante sea o\u00eddo. En todos los supuestos de sustituci\u00f3n de fiduciario, los bienes fideicomitidos registrables son ingresados para su toma de raz\u00f3n en los respectivos registros, con rogaci\u00f3n del nuevo sustituto, por instrumento judicial, notarial o privado autenticado, en los que conste la nueva designaci\u00f3n.<\/p>\n Subrayamos asimismo la posibilidad que prescribe la ley en cuanto a un suplemento a la porci\u00f3n disponible, por el medio que el causante determine, incluso mediante un fideicomiso para el heredero con discapacidad (ascendiente y descendiente pero no incluye al c\u00f3nyuge) con una porci\u00f3n extra, un tercio de las porciones leg\u00edtimas, para aplicarla como mejora (art.\u00a02448).<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Los\u00a0derechos reales de garant\u00eda<\/span><\/a>\u00a0(hipoteca, prenda y anticresis) conservan los principios de especialidad en cuanto al cr\u00e9dito por un monto m\u00e1ximo estimado, aunque se permite \u2013respetando este l\u00edmite\u2013 que el cr\u00e9dito est\u00e9 individualizado en todos los elementos desde el origen o nazca posteriormente. El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2189, que contempla lo mencionado anteriormente, postula asimismo que el acto constitutivo debe prever el plazo al que la garant\u00eda se sujeta, el que no puede exceder los diez a\u00f1os, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garant\u00eda solo subsiste en seguridad de los cr\u00e9ditos nacidos durante su vigencia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Nos hemos detenido en distintos aspectos que estimamos destacables en la labor notarial, tanto por sus innovaciones como por sus grietas.<\/p>\n Todo lo expuesto nos lleva a vislumbrar un horizonte con un notable desaf\u00edo, y a la necesidad de encararlo, en lo posible, con la coordinaci\u00f3n de equipos para la elaboraci\u00f3n de propuestas en los diferentes estamentos y en un tiempo prudencial. Resultar\u00eda oportuno aunar y conciliar criterios con los distintos actores.<\/p>\n A nuestro entender, es sumamente importante el marco te\u00f3rico para la divulgaci\u00f3n, difusi\u00f3n y contenci\u00f3n, producto de los efectos colaterales de la reforma. No obstante, es indispensable para la pr\u00e1ctica cotidiana un escenario jur\u00eddico previsible, dadas las caracter\u00edsticas de la funci\u00f3n p\u00fablica, con una responsabilidad civil y social extremadamente exigente.<\/p>\n La experiencia que vayamos construyendo permitir\u00e1 navegar esta transici\u00f3n de un modo fluido, c\u00f3modo y progresivo.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> 1<\/a>.\u00a0<\/strong>Los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos citados en este trabajo, excepto cuando se hace referencia expresa a otro cuerpo normativo, corresponden al\u00a0texto aprobado<\/span><\/a>\u00a0del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n que entrar\u00e1 en vigencia a partir del 1\/8\/2015 (Ley 26.994, modificada por Ley 27.077). [N. del E.: los hiperv\u00edncu\u00adlos dirigen a la versi\u00f3n publicada por el Centro de Documentaci\u00f3n e Informaci\u00f3n del Ministerio de Econom\u00eda y Finanzas P\u00fablicas {Infoleg<\/span><\/a>}. El lector podr\u00e1 asimismo acceder\u00a0aqu\u00ed<\/span><\/a>\u00a0a la versi\u00f3n editada por el Sistema Argentino de Informaci\u00f3n Jur\u00eddica {Infojus<\/span><\/a>}].<\/p>\n<\/div>\n 2<\/a>.<\/strong>\u00a0[N. del E.: en la p\u00e1gina web a la que dirige el\u00a0hiperv\u00edncu\u00adl<\/span><\/a>o<\/span>\u00a0el lector podr\u00e1 confrontar el texto vigente a la fecha de publicaci\u00f3n de este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo y tambi\u00e9n el que entrar\u00e1 en vigencia el 1\/8\/2015, con las modificaciones introducidas por la Ley 26.994].<\/p>\n<\/div>\n 3<\/a>.<\/strong>\u00a0Secci\u00f3n IV: \u201cDe las sociedades no constituidas seg\u00fan los tipos del Cap\u00edtulo II y otros supuestos\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 4<\/a>.<\/strong>\u00a0Bense\u00f1or, Norberto R., \u201cLa persona jur\u00eddica en el Proyecto de Unificaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial 2012\u201d, en Academia Nacional del Notariado (dir.) y Herrera, Ma. Marta L. (coord.),\u00a0Derecho societario<\/em>, Buenos Aires, Di Lalla, 2014, pp.\u00a0493-518.<\/p>\n<\/div>\n 5<\/a>.<\/strong>\u00a0Concepto de t\u00edtulo suficiente definido en el art.\u00a01892: \u201cLa adquisici\u00f3n derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de t\u00edtulo y modo suficientes. Se entiende por t\u00edtulo suficiente el acto jur\u00eddico revestido de las formas establecidas por la ley que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real\u201d.<\/p>\n<\/div>\n 6<\/a>.<\/strong>\u00a0[N. del E.: en la p\u00e1gina web a la que dirige el\u00a0hiperv\u00edncu\u00adlo<\/span><\/a>\u00a0el lector podr\u00e1 confrontar el texto vigente a la fecha publicaci\u00f3n de este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo y tambi\u00e9n el que entrar\u00e1 en vigencia el 1\/8\/2015, con las modificaciones introducidas por la Ley 26.994].<\/p>\n<\/div>\n 7<\/a>.<\/strong>\u00a0Limitada l\u00f3gicamente por los c\u00f3digos locales de planificaci\u00f3n del suelo o de urbanismo.<\/p>\n<\/div>\n 8<\/a>.\u00a0<\/strong>Taiana de Brandi, Nelly A., \u201cInconstitucionalidad de la Ley 14.332 de la provincia de Buenos Aires, reglamentada por Decreto 547\/2013<\/span><\/a>\u201d [web], en\u00a0Revista del Notariado<\/span><\/a>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, n\u00ba\u00a0917<\/span><\/a>, febrero 2015.<\/p>\n<\/div>\n 9<\/a>.\u00a0<\/strong>[N. del E.: en la p\u00e1gina web a la que dirige el\u00a0hiperv\u00edncu\u00adlo<\/span><\/a>\u00a0el lector podr\u00e1 confrontar el texto vigente a la fecha publicaci\u00f3n de este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo y tambi\u00e9n el que entrar\u00e1 en vigencia el 1\/8\/2015, con las modificaciones introducidas por la Ley 26.994].<\/p>\n<\/div>\n 10<\/a>.<\/strong>\u00a0Szmuch, Mario G., \u201cDiscursus sobre el r\u00e9gimen de vivienda y la registraci\u00f3n de su subrogaci\u00f3n real en el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Din\u00e1mica, interpretaci\u00f3n amplia y propuestas para su implementaci\u00f3n<\/span><\/a>\u201d [web], en\u00a0Revista del Notariado<\/span><\/a>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, n\u00ba\u00a0917<\/span><\/a>, febrero 2015.<\/p>\n<\/div>\n![\"Esc.](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2015\/06\/Teitelbaum_BIO.jpg\")
<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. Responsabilidad profesional<\/h2>\n
\n
3. Capacidad restringida, incapacidad e inhabilitaci\u00f3n<\/h2>\n
\n
4. Menores y responsabilidad parental<\/h2>\n
5. Personas jur\u00eddicas<\/h2>\n
\n
\n
6. Escritura p\u00fablica y actas<\/h2>\n
7. Cesi\u00f3n de derechos hereditarios<\/h2>\n
\n
\n
8. Nuevos derechos reales<\/h2>\n<\/a>
8.1.\u00a0Propiedad horizontal<\/h3>\n
8.2.\u00a0Conjuntos inmobiliarios<\/h3>\n
8.3.\u00a0Tiempo compartido<\/h3>\n
8.4.\u00a0Cementerios privados<\/h3>\n
8.5.\u00a0Superficie<\/h3>\n
\n
9. Protecci\u00f3n de la vivienda<\/h2>\n
10. R\u00e9gimen patrimonial del matrimonio<\/h2>\n
11. Uniones convivenciales. Pactos de convivencia<\/h2>\n
\n
12. Contrataci\u00f3n en moneda extranjera<\/h2>\n
\n
13. Donaciones<\/h2>\n
\n
\n
14. Contrato y dominio fiduciario<\/h2>\n
15. Derechos reales de garant\u00eda<\/h2>\n
16. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Notas<\/h6>\n