<\/p>\n
Resumen<\/h2>\n\n\nSe analiza la naturaleza jur\u00eddica de los t\u00edtulos provenientes de las llamadas subastas administrativas de los bancos oficiales, en especial en aquellos procesos que se realizan sin intervenci\u00f3n de la parte ejecutada por as\u00ed permitirlo las normativas respectivas, los que revisten dudosa legitimidad a la luz de la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado actual.<\/p>\n\n<\/div>
Palabras clave<\/h2>\n\n\nFunci\u00f3n notarial; funci\u00f3n preventiva; derechos humanos; hipoteca; adjudicaci\u00f3n; subasta administrativa; subasta inaudita parte.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autor<\/h2>\n\n\nMag\u00edster en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario por la Universidad Notarial Argentina.
\nUniversidad del Notariado Mundial a\u00f1o 2020.
\nMediador.
\nDoctorando en Derecho de la Facultad de Ciencias Jur\u00eddicas y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata.
\nDocente e Investigador en grado y postgrado. Coordinador de la Comisi\u00f3n de Integraci\u00f3n Profesional del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nIntegrante del Instituto de Derecho Procesal del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nEscribano matr\u00edcula 5748, Registro Notarial 36 de Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 20\/6\/2022
\nAceptado:<\/strong> 19\/12\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 11\/7\/2023<\/p>\n<\/div><\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2023\/07\/RISSO_900x601.jpg\")
<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
El objeto de este trabajo se circunscribe al an\u00e1lisis del instituto de la adjudicaci\u00f3n judicial de manera directa, luego del fracaso de las llamadas subastas extrajudiciales o administrativas, y la actuaci\u00f3n del notario frente a estos casos, en particular no solo en el \u00e1mbito judicial sino tambi\u00e9n en los casos en que nos encontramos ante un estudio de t\u00edtulos o antecedentes. Este tipo de adquisiciones se producen en virtud de procedimientos especiales establecidos en las cartas org\u00e1nicas del Banco Hipotecario Nacional (Leyes 22232<\/a> y 24143<\/a>, Decreto 540\/1993<\/a>),[1]<\/a><\/sup> del Banco de la Provincia de Buenos Aires (Decreto-Ley 9434\/1979<\/a>) y del Banco de la Naci\u00f3n Argentina (Decreto-Ley 13129\/1957<\/a> y Leyes 21351<\/a> y 21799<\/a>). Estos procedimientos establecen prerrogativas a favor de las entidades bancarias que les permiten subastar los bienes hipotecados de manera privada, sin intervenci\u00f3n judicial, y, en el caso concreto de fracasar los respectivos remates, optar por solicitar de manera unilateral la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de la garant\u00eda en un proceso judicial, sin siquiera una m\u00ednima intervenci\u00f3n del titular de dominio del bien.[2]<\/a><\/sup><\/p>\nEl proceso judicial solamente requiere las constancias que evidencien el fracaso del remate extrajudicial y se realiza de forma unilateral, siendo la entidad bancaria la actora y \u00fanica parte a nivel procesal. Luego de corroborado por el juez el cumplimiento de los extremos requeridos por la norma, sin ning\u00fan tipo de traslado, se encuentra en la obligaci\u00f3n de dictar sentencia, adjudicando el bien hipotecado al deudor por la base establecida para el remate, teniendo el banco, adem\u00e1s, la posibilidad de practicar posteriores liquidaciones de deuda y cobrarle al deudor el saldo. La entidad es puesta en posesi\u00f3n del bien en el marco del proceso mediante mandamiento[3]<\/a><\/sup> (modo suficiente), y, finalmente, el juez otorga la correspondiente escritura traslativa de dominio a favor del banco acreedor.[4]<\/a><\/sup> El fundamento de este tipo de normativa se ha sustentado en que los cr\u00e9ditos otorgados por estas entidades cumplen un bien eminentemente social, siendo las leyes que crean las mismas, adem\u00e1s, previas inclusive a la sanci\u00f3n de nuestra Constituci\u00f3n Nacional.[5]<\/a><\/sup><\/p>\nEn el tr\u00e1fico jur\u00eddico notarial cotidiano, la regla es encontrarse con actos o t\u00edtulos provenientes de subastas eminentemente judiciales o las denominadas mixtas, establecidas en el t\u00edtulo V de la Ley 24441<\/a>.[6]<\/a><\/sup> A la fecha, en general, los casos de subastas extrajudiciales o administrativas son la excepci\u00f3n.<\/p>\nA lo largo de los a\u00f1os, se ha permitido este tipo de adjudicaciones \u201cinaudita<\/em> parte\u201d en sede judicial sin realizarse un profundo an\u00e1lisis acerca de si superan o no el test de constitucionalidad, siempre privilegi\u00e1ndose el derecho del banco por sobre los derechos del deudor.[7]<\/a><\/sup><\/p>\nDesde el \u00e1mbito notarial, nos hemos centrado solamente en cuestiones netamente formales orientadas al an\u00e1lisis de la necesidad o no de la escritura p\u00fablica bajo la vigencia del art\u00edculo 1184 del C\u00f3digo Velezano<\/a>, sin adentrarnos en el fondo del tema y analizar o no la vigencia constitucional de la tem\u00e1tica a la luz de los derechos fundamentales.[8]<\/a><\/sup><\/p>\nEl an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n reviste hoy importancia para determinar si, a la luz de los derechos fundamentales protegidos constitucionalmente, podemos los notarios, como operadores del derecho, permanecer inmutables ante un t\u00edtulo adquisitivo producto de un proceso judicial que ha sido realizado sin intervenci\u00f3n del deudor titular del derecho real de dominio.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Breve rese\u00f1a de las normativas y sus puntos de contacto<\/h2>\n
Las normativas en cuesti\u00f3n poseen similitudes, ya que la primera norma sancionada fue la carta org\u00e1nica del Banco Hipotecario Nacional en el originario Decreto-Ley 1328\/1957[9]<\/u><\/a><\/sup>, la que luego tomada como antecedente de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia. En cuanto al Banco Naci\u00f3n, se\u00f1alamos que el Decreto-Ley 13129\/1957<\/a> remite de manera directa en su aplicaci\u00f3n a las normas del Banco Hipotecario (art. 24).<\/p>\nLas cartas org\u00e1nicas poseen como principales puntos de concordancia los siguientes:<\/p>\n
\n- El banco puede requerir, por su propia autoridad, el auxilio de la fuerza p\u00fablica para tomar la posesi\u00f3n del bien inmueble hipotecado.<\/li>\n
- Se requiere la anuencia de la entidad financiera para que el deudor pueda transferir, arrendar o constituir posteriores hipotecas.<\/li>\n
- Puede el banco embargar la renta de la propiedad hipotecada sin juicio alguno.<\/li>\n
- Los remates extrajudiciales o administrativos pueden ser realizados por martilleros o empleados administrativos del banco.<\/li>\n
- En el caso de efectivizarse el remate extrajudicial, est\u00e1 facultada la entidad para transferir el dominio sin intervenci\u00f3n judicial de ning\u00fan tipo, ya que, en los contratos de pr\u00e9stamo predispuestos, el deudor otorga al acreedor mandato irrevocable para ello.<\/li>\n
- Puede efectivizarse la transferencia del bien hipotecado aun en el caso de que existan embargos decretados por otros jueces o inhibiciones sobre el deudor, incluso aunque el deudor se encuentre concursado o se haya decretado la quiebra del mismo.<\/li>\n
- El banco determina unilateralmente la deuda, se adjudica el inmueble por el valor de base del remate extrajudicial, pudiendo adem\u00e1s cobrar el saldo que surja posteriormente de manera personal al deudor.<\/li>\n
- Se limitan las facultades de todos los jueces para suspender o trabar el procedimiento de manera alguna.<\/li>\n
- Los registros de la propiedad deben levantar, a solo pedido de la entidad, sin m\u00e1s tr\u00e1mite, cualquier inhibici\u00f3n, embargo o gravamen existente al solo efecto de posibilitar la escrituraci\u00f3n del bien ya sea por v\u00eda extrajudicial o judicial.[10]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En cuanto respecta a las disposiciones relativas a la adjudicaci\u00f3n judicial, las mismas est\u00e1n contenidas en el art\u00edculo 72 de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia y en el art\u00edculo 46 de la normativa del Banco Hipotecario, de las cuales se extrae que el proceso judicial es unilateral y es el juez quien otorga la escritura a favor del banco, constituyendo el precio el importe de la base del remate extrajudicial fracasado.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Cr\u00edticas al t\u00edtulo resultante de estas adjudicaciones<\/h2>\n
La subasta extrajudicial o administrativa propiamente dicha de los bancos no genera mayores debates, ya que la entidad transfiere el dominio indiscutiblemente por medio de escritura p\u00fablica, en virtud de que utiliza el mandato irrevocable incluido en las cl\u00e1usulas predispuestas del contrato hipotecario, por lo que el principio establecido en el art\u00edculo 1017 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCyC)[11]<\/a><\/sup> se cumple sin excepci\u00f3n.<\/p>\nPese a que no ha sido debidamente aclarado, la excepci\u00f3n establecida en la segunda parte del inciso a) del art\u00edculo 1017 pareciera orientada a los casos en que fracasa el procedimiento administrativo de las cartas org\u00e1nicas y deriva la ejecuci\u00f3n en un proceso judicial, solicitando, por ende, el banco la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de la garant\u00eda hipotecaria.[12]<\/a><\/sup> Pero esta interpretaci\u00f3n tampoco nos convence de manera definitiva.[13]<\/a><\/sup><\/p>\nEntendemos que el primer valladar se encuentra en la interpretaci\u00f3n literal de la propia norma que habilita al banco a adjudicarse el bien, ya que tanto el art\u00edculo 72 de la normativa del Banco Provincia[14]<\/a><\/sup> como el art\u00edculo 45 de la normativa del Banco Hipotecario[15]<\/a><\/sup> se\u00f1alan que ser\u00e1 el juez quien otorgue la correspondiente escritura, no dejando lugar a dudas de otra forma de transmitir el dominio. Entendemos que ello es as\u00ed debido a que este proceso no posee el car\u00e1cter ejecutivo t\u00edpico de las subastas judiciales \u2013que, como se\u00f1al\u00e9, en su naturaleza jur\u00eddica se califica a estas \u00faltimas como un acto jur\u00eddico procesal sustancial\u2013.[16]<\/a><\/sup><\/p>\nUna segunda cr\u00edtica se centra en el encuadre de la causa de adquisici\u00f3n del derecho real de dominio por parte del banco como \u201cadjudicaci\u00f3n\u201d. Oportunamente, hemos defendido que, a nuestro criterio, resulta sumamente dificultoso poder darle el t\u00edtulo pretendido en la norma al instituto en estudio, ya que solamente puede adjudicarse a quien previamente era propietario parcial con causa de la existencia de una comunidad que se disolvi\u00f3 y liquid\u00f3, como en los casos del r\u00e9gimen patrimonial del matrimonio, sociedades comerciales, partici\u00f3n de herencias o divisi\u00f3n de un condominio.[17]<\/a><\/sup><\/p>\nComo tercer argumento cr\u00edtico \u2013y, a criterio de quien suscribe, quiz\u00e1s el quid de la cuesti\u00f3n\u2013, no cabe duda alguna de que, sin un proceso contradictorio, no existe posibilidad alguna de que se dicte una sentencia de adjudicaci\u00f3n y se otorgue una escritura traslativa de dominio inaudita<\/em> parte que afecte el derecho del deudor y lo prive de su propiedad sin menoscabar las garant\u00edas fundamentales de defensa en juicio, debido proceso e igualdad.<\/p>\nEl principio de bilateralidad de la audiencia o de contradicci\u00f3n constituye una exigencia del debido proceso legal y del principio de igualdad. Asimismo, Bidart Campos ha se\u00f1alado que<\/p>\n
… la esencia del debido proceso […] consiste en la […] oportunidad o posibilidad suficientes de participar<\/strong> (o tomar parte) con utilidad en el proceso<\/strong>. De ah\u00ed que el debido proceso nos deje la idea de un proceso regular y razonable, y de una tutela judicial eficaz…[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPalacio se\u00f1ala que el principio de contradicci\u00f3n es aquel que les proh\u00edbe a los jueces dictar una resoluci\u00f3n sin que previamente hayan tenido oportunidad de ser o\u00eddos quienes pudieran verse directamente afectados por ella.[19]<\/a><\/sup> Se lo suele representar a trav\u00e9s del aforismo latino \u201caudiatur et altera pars<\/em>\u201d (\u201cque sea o\u00edda la otra parte\u201d) o del menos conocido \u201cnemo debet inaudito damnari<\/em>\u201d (\u201cnadie debe ser condenado sin ser o\u00eddo\u201d). El maestro Couture se\u00f1ala que el derecho germ\u00e1nico suele expresar el principio a trav\u00e9s del siguiente proverbio en rima: \u201cEines mannes red ist keine red, der richter soll die deel verhoeren beed<\/em>\u201d (\u201cLa alegaci\u00f3n de un solo hombre no es alegaci\u00f3n; el juez debe o\u00edr a ambas partes\u201d)[20]<\/a><\/sup>.<\/p>\nEn este caso, sin duda alguna nos encontramos ante una situaci\u00f3n que no puede ser avalada a la luz de las garant\u00edas constitucionales. Si el juez pretende otorgar la escritura de adjudicaci\u00f3n judicial sin siquiera citar al deudor, nos encontramos ante un acto de irregularidad manifiesta. Sin la participaci\u00f3n del titular del derecho, \u00bfc\u00f3mo puede el juez suplantar su voluntad?, \u00bfc\u00f3mo puede la justicia permitir un proceso en donde una sola parte peticiona y afecta a un tercero sin ser escuchado?<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. An\u00e1lisis de la jurisprudencia<\/h2>\n<\/a>4.1. El caso \u201cVukic\u201d en el orden nacional<\/h3>\n
La Corte Suprema de Justicia de la Naci\u00f3n (CSJN), en el marco de una acci\u00f3n de amparo, se pronunci\u00f3, en el a\u00f1o 2000, en la causa \u201cVukic\u201d,[21]<\/a><\/sup> a favor de la constitucionalidad de la normativa que les permit\u00eda a los bancos nacionales la realizaci\u00f3n de las subastas extrajudiciales. Los argumentos del fallo fueron:<\/p>\n\n- El Banco Hipotecario es una entidad con fin p\u00fablico y de progreso general. Es de importancia asegurar los intereses de la instituci\u00f3n y que estos no sean perturbados mediante complicaciones y dilaciones propias de los procedimientos judiciales (Fallos<\/em>: 249:393; 268:216).<\/li>\n
- No existe violaci\u00f3n a los arts. 17 y 18 de la Constituci\u00f3n habida cuenta que primero la p\u00e9rdida de la propiedad se conjura pagando la deuda que da origen a la ejecuci\u00f3n y en segundo t\u00e9rmino porque el deudor puede hacer valer sus derechos en un proceso posterior ordinario con la amplitud necesaria para determinar la existencia de irregularidades y la garant\u00eda que supone la solvencia de la entidad bancaria (Fallos<\/em>: 268:220).<\/li>\n
- Existi\u00f3 un sometimiento voluntario por parte del deudor al momento de obtener el cr\u00e9dito hipotecario en d\u00f3nde acept\u00f3 el gravamen y su r\u00e9gimen normativo, renunciando a los beneficios de un procedimiento previo judicial (Fallos<\/em>: 270:26; 294:220; 308:1837; 310:1624; 311:1880).<\/li>\n<\/ul>\n
Como podemos concluir, el debate en el acotado marco del procedimiento sumar\u00edsimo del amparo, sumado al planteo de constitucionalidad dirigido principalmente a atacar el remate extrajudicial, no es aplicable a nuestra tem\u00e1tica.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4.2. Jurisprudencia posterior en la Provincia de Buenos Aires<\/h3>\n
A partir del a\u00f1o 2005, existe una fuerte tendencia dentro de la C\u00e1mara Contencioso Administrativo de La Plata hacia la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad de las previsiones de la carta org\u00e1nica del Banco de la Provincia de Buenos Aires.[22]<\/a><\/sup> En el fallo \u201cBuscaglia\u201d, del a\u00f1o 2011,[23]<\/a><\/sup> nuevamente en el marco de una acci\u00f3n de amparo, y contrariamente a lo planteado en \u201cVukic\u201d en el orden nacional, la C\u00e1mara declar\u00f3 la inconstitucionalidad con base en los siguientes argumentos:<\/p>\n\n- No es dable admitir las previsiones de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia en materia de operatoria hipotecaria, en cuanto constituyen normas de excepci\u00f3n constitucional, sin cabida en la ley fundamental<\/a> (art. 31) y en la Constituci\u00f3n Provincial<\/a> (art. 57).<\/li>\n
- Existe una violaci\u00f3n a los derechos de propiedad y de defensa en juicio, protegidos por ley suprema.<\/li>\n
- No se advierte que la violaci\u00f3n a la garant\u00eda de la propiedad pueda quedar salvada en forma previa pagando la deuda o, en su defecto, por un proceso posterior a la subasta administrativa.<\/li>\n<\/ul>\n
Esta l\u00ednea jurisprudencial sufri\u00f3 una importante variaci\u00f3n con el fallo de la Suprema Corte Provincial en autos \u201cBanco Provincia\u201d,[24]<\/a><\/sup> en el a\u00f1o 2014, en donde, siguiendo los fundamentos de \u201cVukic\u201d, declar\u00f3 por mayor\u00eda la constitucionalidad del r\u00e9gimen de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia, generando jurisprudencia obligatoria para los tribunales inferiores en la cuesti\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>5. El novedoso an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n de fondo por la jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires<\/h2>\n
Durante a\u00f1os se mantuvo la tendencia del proceso judicial unilateral por parte del Banco de la Provincia, hasta que comenz\u00f3 a observarse, con posterioridad a la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, una tendencia por parte de los tribunales inferiores en plantear la bilateralizaci\u00f3n del proceso de oficio. Sin dudas, esto se ha producido como resultado del proceso de constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado luego de la reforma del C\u00f3digo. En concordancia, Alegre se\u00f1ala:<\/p>\n
La constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado implica echar por tierra con la tradicional pretensi\u00f3n de aislar al derecho privado del alcance de los principios constitucionales, sobre todo en lo atinente a est\u00e1ndares de justicia distributiva.[25]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa novedad en cuanto a nuestra tem\u00e1tica en cuesti\u00f3n se dio en el mes de abril de 2020, en el fallo \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires\u201d de la C\u00e1mara Civil y Comercial de la Plata.[26]<\/a><\/sup> Por primera vez, se discuti\u00f3 el fondo del tema relacionado a la validez constitucional no ya del remate extrajudicial sino del proceso judicial unilateral de adjudicaci\u00f3n de inmueble y la sentencia inaudita parte producto del mismo. Los hechos son sustancialmente distintos a los precedentes jurisprudenciales analizados, ya que en esta causa no tratamos un proceso de amparo, sino una presentaci\u00f3n espont\u00e1nea por parte del deudor hipotecario en el marco del proceso judicial en donde el Banco Provincia pretend\u00eda la adjudicaci\u00f3n del inmueble luego de diversos remates fracasados, de manera unilateral, sin intervenci\u00f3n del propietario.<\/p>\nLa Sala Segunda de la C\u00e1mara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata revoc\u00f3 el fallo de la instancia de origen, utilizando los siguientes argumentos de trascendencia:<\/p>\n
… la controversia bajo examen se vincula con los pasos ulteriores (art. 72 del decreto-ley 9.434\/79) y, a diferencia de lo reci\u00e9n expresado, cuando se dan supuestos de subastas fracasadas y la entidad bancaria quiere hacer uso de la facultad de adjudicarse el inmueble hipotecado, la Carta Org\u00e1nica s\u00ed establece la intervenci\u00f3n de los jueces. Con todo, si se acepta la tesis que postula que el tr\u00e1mite de adjudicaci\u00f3n se desarrolla sin participaci\u00f3n del deudor, el art\u00edculo 72 del decreto-ley 9.434\/79 resulta inconstitucional por quebrantar la tutela judicial continua y efectiva consagrada en el art\u00edculo 15 de la Carta Magna local.
\nRep\u00e1rese que la norma en crisis contempla un m\u00ednimo control judicial de la actividad cumplida por el Banco -de all\u00ed, el solo recaudo de \u00abla constancia de haber fracasado los remates ordenados\u00bb-, que jam\u00e1s alcanzar\u00e1 el est\u00e1ndar de suficiente, no configurar\u00e1 la tutela continua y efectiva garantizada si se veda la audiencia de la persona cuyos derechos pueden verse afectados por la decisi\u00f3n (arts. 15 Constituci\u00f3n Provincial; 18 y 75 inc. 22 Constituci\u00f3n Nacional; 10 Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos; 8.1 y 25 Convenci\u00f3n Americana Derechos Humanos; 14.1 Pacto Internacional de Derechos Civiles y Pol\u00edticos).
\nEn ese sentido, el precepto cuestionado deviene manifiestamente inconstitucional y corresponde su inaplicabilidad al caso, porque del modo que fue interpretado impidi\u00f3 a la incidentista […] controlar judicial y suficientemente el concreto ejercicio por parte del Banco del Provincia de Buenos Aires de las facultades discrecionales que contiene el art\u00edculo 72 de su Carta Org\u00e1nica: […] (arts. 15 y 57 Constituci\u00f3n Provincial).<\/p><\/blockquote>\n
Este fallo (firme en cuanto a la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad del art. 72) refrenda el planteo medular de mi ponencia: no puede existir un proceso unilateral de adjudicaci\u00f3n judicial de inmueble producto del fracaso de una subasta extrajudicial o administrativa de una entidad bancaria a la luz de los preceptos constitucionales contenidos en nuestro derecho privado.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6. Consecuencias derivadas del fallo y la actuaci\u00f3n notarial<\/h2>\n<\/a>6.1. La protecci\u00f3n de los derechos constitucionales mediante la funci\u00f3n notarial<\/h3>\n
Es de vital importancia comprender que la funci\u00f3n notarial debe velar, ante todo, por la aplicaci\u00f3n de los preceptos constitucionales. Bajo esta premisa, no existe excusa absolutoria alguna de permitir el otorgamiento de un acto notarial con las irregularidades evidentes de una adjudicaci\u00f3n judicial de este tipo inaudita parte<\/em>.<\/p>\nConforme se\u00f1ala Cosola:<\/p>\n
La argumentaci\u00f3n notarial del derecho debe contener y abarcar, en cada caso notarial, los postulados te\u00f3ricos y pr\u00e1cticos consolidados en la ley y en los principios generales del derecho. Inclusive puede el notario recurrir a una regla de argumentaci\u00f3n a\u00fan m\u00e1s extensa. Muy a pesar de que en el ordenamiento privado codificado actual exista una particular ausencia de fuentes jur\u00eddicas relevantes como la doctrina o la equidad, pueden ellas argumentarse desde aquellas fuentes que, si est\u00e1n enumeradas en el t\u00edtulo preliminar y que, en definitiva, son las que comprenden a todas las existentes. Esto permitir\u00e1 que el derecho que se concrete en el documento notarial pueda tener una cercana vinculaci\u00f3n con la Constituci\u00f3n, con los principios emergentes de los derechos humanos…[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nSabemos que, a la luz del derecho justo, pese a que la p\u00e9trea normativa del banco nos ampara, es nuestro deber velar por la imparcialidad y el equilibrio entre las partes. El notario no es un empleado de la entidad financiera o el deudor, ni tampoco un s\u00fabdito del juez; es un profesional del derecho encargado de una funci\u00f3n p\u00fablica que debe velar, como principio rector, por la protecci\u00f3n de los principios constitucionales ante todo en su actuaci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.2. Actuaci\u00f3n en el caso de estudio de t\u00edtulos<\/h3>\n
Hoy no cabe duda de que, siendo el estudio de t\u00edtulos necesario para la configuraci\u00f3n de la buena fe del adquirente, no podemos evadirnos del mismo como profesionales del derecho. Por otro lado, pese a que el art\u00edculo 1040 inciso d) CCyC establece la excepci\u00f3n a la obligaci\u00f3n del saneamiento para el caso de adquisiciones resultantes de subastas judiciales o administrativas, creemos que la normativa repite el error de concepto establecido en el art\u00edculo 1017 inciso a) en cuanto equipara a estas \u00faltimas, en sus efectos de saneamiento, con las judiciales, siendo que, como vemos, no solo su naturaleza jur\u00eddica no se condice, sino que, adem\u00e1s, la subastas administrativas son originadas en procedimientos sin ning\u00fan tipo de contralor judicial. Aun si se refiriese el articulado a las adjudicaciones judiciales producto de remates extrajudiciales fracasados, no ser\u00eda aplicable razonablemente la excepci\u00f3n si tramitaron sin audiencia de la contraparte, como venimos pregonando.<\/p>\n
Volvemos a recordar que la sentencia judicial no purga de vicios al proceso, m\u00e1xime si esa sentencia ha sido producto de un juicio en donde solamente se escuch\u00f3 al acreedor hipotecario sin audiencia del deudor.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.3. \u00bfProtocolizaci\u00f3n de actuaciones?<\/h3>\n
En el caso de aplicar de manera p\u00e9trea la propia normativa de las cartas org\u00e1nicas, las mismas claramente se\u00f1alan que debe ser el juez quien otorgue la escritura p\u00fablica traslativa de dominio en el caso de adjudicaciones por remates extrajudiciales fracasados. Ello, justamente, refuerza nuestro planteo que se\u00f1ala que la naturaleza jur\u00eddica de este tipo de subastas administrativas sin intervenci\u00f3n judicial no concuerda con la de las subastas judiciales.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.4. El rol del notario en el caso de ser requerido como autorizante de la escrituraci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n judicial<\/h3>\n
N\u00f3tese tambi\u00e9n que la necesidad de que el juez otorgue la escritura traslativa de dominio parece sustentarse en el intento de pretender que el mismo reemplace la voluntad del deudor. Volvemos a recalcar que sin intervenci\u00f3n de este \u00faltimo no puede dictarse una sentencia v\u00e1lida oponible erga omnes<\/em> en sede judicial a favor de la entidad financiera.<\/p>\nEl notario, como profesional interviniente en el proceso judicial \u2013ya sea como perito o como escribano designado\u2013 podr\u00e1 hacer saber a la judicatura las objeciones que posea y realizar las recomendaciones necesarias para el otorgamiento de un acto notarial v\u00e1lido y perfecto.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.5. El deber notarial en el marco del proceso ante las nulidades<\/h3>\n
Conforme lo pregonado en los puntos anteriores, entendemos que al notario, ante el caso de tener que intervenir como autorizante en el marco de este tipo de procesos judiciales, frente a la pretensi\u00f3n de la entidad financiera y la judicatura de otorgar un adjudicaci\u00f3n judicial sin el reparo de haber sido citado el deudor, se impone su deber \u00e9tico profesional y la obligaci\u00f3n de denunciar la existencia de una nulidad manifiesta por ante el \u00f3rgano respectivo a los efectos de que se tomen la medidas para mejor proveer necesarias para garantizar los derechos constitucionales afectados de los deudores.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>7. A modo de cierre<\/h2>\n
A la luz de la protecci\u00f3n de los derechos constitucionales m\u00e1s b\u00e1sicos, no se puede aceptar la posibilidad de que se prive de la propiedad a una persona sin el debido derecho a defensa en juicio.<\/p>\n
Es un deber notarial b\u00e1sico en los diversos matices de su funci\u00f3n velar e intentar garantizar los derechos constitucionales de las partes.<\/p>\n
Un largo camino se ha recorrido y falta todav\u00eda mucho por recorrer.<\/p>\n
Cerramos finalmente nuestra ponencia con las palabras de Vigo citadas por el maestro Cosola:<\/p>\n
El desaf\u00edo para la teor\u00eda jur\u00eddica y los juristas es controlar sustancialmente a toda ley m\u00e1s all\u00e1 de las formas, para de ese modo constatar racionalmente si ha logrado emerger o no al derecho, dado que frente a esa contradicci\u00f3n solo corresponde hacer prevalecer el derecho y declarar inv\u00e1lida a la ley…[28]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>8. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., \u201cRemate y subasta p\u00fablica, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 930, 1998.<\/p>\nALEGRE, Marcelo, \u201cA prop\u00f3sito de la reforma al C\u00f3digo Civil. Duguit y la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado\u201d (online), Revista Pensar Derecho<\/em>, Buenos Aires, Universidad de Buenos Aires, N.\u00ba 0, 2012, p. 57, en http:\/\/www.derecho.uba.ar\/publicaciones\/pensar-en-derecho\/revistas\/0\/a-proposito-de-la-reforma-al-codigo-civil.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 20\/6\/2022.<\/p>\nALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), C\u00f3digo civil y comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3\u00aa ed.).<\/p>\nASESOR\u00cdA NOTARIAL PERSONALIZADA, \u201cAdjudicaci\u00f3n de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas\u201d, en Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 953, 2006.<\/p>\nBIDART CAMPOS, Manuel, Manual de la constituci\u00f3n reformada<\/em>, t. 2, Buenos Aires, Ediar, 2005.<\/p>\nCOSOLA, Sebasti\u00e1n J., \u201cEl derecho notarial y su proyecci\u00f3n constitucional\u201d, en Zavala, G. A., La funci\u00f3n notarial. Enfoque constitucional, civil, documental, nuevas tecnolog\u00edas y contratos inteligentes<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 2020.<\/p>\nCOUTURE, Eduardo J., Estudios de derecho procesal civil<\/em>, t. 1, Buenos Aires, Ediar, 1948.<\/p>\nPALACIO, Lino E., Derecho procesal civil<\/em>, t. 2, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1975.<\/p>\nRISSO, Federico W., \u201cPublicidad registral de las subastas de inmuebles\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020.<\/p>\nRISSO, Federico W. y SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cPublicidad registral del embargo\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019.<\/p>\n <\/p>\n
\n- Jurisprudencia citada:<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
C\u00e1m. Civ. y Comercial de La Plata, Sala 2\u00aa, 23\/4\/2020, \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires s\/ adjudicaci\u00f3n de inmuebles (Ley 9434)\u201d, causa N.\u00ba 262022. Fuente: https:\/\/juba.scba.gov.ar\/.<\/p>\n
C\u00e1m. Cont. Adm. de La Plata, 16\/8\/2011, \u201cBuscaglia, Carlos A. c\/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s\/ amparo\u201d (causa N.\u00ba 11903). Fuente: https:\/\/juba.scba.gov.ar.<\/p>\n
CSJN, 25\/4\/2000, \u201cVukic, Juana e Hilaria Vallejos de Morante c\/ Banco de la Naci\u00f3n s\/ acci\u00f3n de amparo\u201d, V 209 XXXV (Fallos<\/em>, 323:809).<\/p>\nSC Buenos Aires, 12\/3\/2014, \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires s\/ adjudicaci\u00f3n de inmueble (ley 9434)\u201d, causa N.\u00ba 106300.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Notas<\/h2>\n
[1]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>: Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 31\/5\/2023).<\/p>\n[2]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., \u201cPublicidad registral de las subastas de inmuebles\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020, pp. 137-138.<\/p>\n[3]<\/a><\/sup>. Puede darse tambi\u00e9n la situaci\u00f3n de que el banco ya se encuentre en posesi\u00f3n o tenencia del bien por haberla adquirido de propia mano, ya que esta es, en general, una de las principales prerrogativas que las normativas contemplan en beneficio de esas entidades.<\/p>\n[4]<\/a><\/sup>. ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., \u201cRemate y subasta p\u00fablica, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 930, 1998, p. 533. (N. del E.<\/em>: ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/5\/2023).<\/p>\n[5]<\/a><\/sup>. Es el caso de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia, previa al Pacto de San Jos\u00e9 de Flores, con lo que ha defendido su independencia a lo largo de esos a\u00f1os.<\/p>\n[6]<\/a><\/sup>. Es el denominado r\u00e9gimen especial de ejecuci\u00f3n de hipotecas (arts. 52-67 Ley 24441); en donde pese a que existe una gran limitaci\u00f3n de defensas para el deudor, en el procedimiento existe una parte extrajudicial y otra judicial con intervenci\u00f3n notarial. A diferencia del presente estudio, a\u00fan en sus limitaciones nos encontramos ante un proceso de car\u00e1cter bilateral (ver Acha, Hugo R., Nuta, Ana R. y Rotondaro, Domingo N., ob. cit. [nota 4], p. 549).<\/p>\n[7]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.<\/p>\n[8]<\/a><\/sup>. V\u00e9anse los dict\u00e1menes de Gabriel Clusellas, Marcelo Falbo, Romelio Fern\u00e1ndez Rouyet, Rub\u00e9n Lamber, Marcela Tranchini y Aldo Urbaneja en: ASESOR\u00cdA NOTARIAL PERSONALIZADA, \u201cAdjudicaci\u00f3n de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas\u201d, en Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 953, 2006, pp. 293-318. (N. del E.<\/em>: ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/5\/2023).<\/p>\n[9]<\/a><\/sup>. Reformado por la Ley 22232<\/a>.<\/p>\n[10]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.<\/p>\n[11]<\/a><\/sup>. Art. 1017 CCyC<\/a>: \u201cEscritura p\u00fablica<\/em>. Deben ser otorgados por escritura p\u00fablica: a) los contratos que tienen por objeto la adquisici\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecuci\u00f3n judicial o administrativa…\u201d.<\/p>\n[12]<\/a><\/sup>. ALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), C\u00f3digo civil y comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3\u00aa ed.), pp. 441-442.<\/p>\n[13]<\/a><\/sup>. No existe posibilidad de aplicar la segunda parte del inc. a) del art. 1017 CCyC porque la subasta administrativa propiamente dicha no posee intervenci\u00f3n jurisdiccional, por lo que dif\u00edcilmente se pueda interpretar que existe posibilidad de omitir la escritura en este tipo de transmisiones y protocolizar las actuaciones administrativas o emitir testimonio de las mismas. La excepci\u00f3n claramente fue establecida por el legislador ya que exist\u00eda intervenci\u00f3n judicial.<\/p>\n[14]<\/a><\/sup>. Art. 72 Decreto-Ley 9434\/1979<\/a>: \u201cSi la venta no se realizare en el primer remate, el Directorio ordenar\u00e1, dentro de los ciento ochenta (180) d\u00edas siguientes, nuevo remate con una base no menor del importe del capital adeudado. Cuando el segundo remate no tuviere \u00e9xito, queda facultado el Directorio para fijar las bases de los subsiguientes y las fechas en que se realizar\u00e1n, sin perjuicio de que cuando as\u00ed lo estime conveniente, resuelva prescindir de ulteriores remates y pedir la adjudicaci\u00f3n del inmueble hipotecado. Los jueces deber\u00e1n decretarla inmediatamente y sin m\u00e1s recaudos que la constancia de haber fracasado los remates ordenados, otorgando la respectiva escritura a favor del Banco por el importe que hubiese servido de bases para el \u00faltimo remate, quedando de este modo, aqu\u00e9l, en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal\u201d.<\/p>\n[15]<\/a><\/sup>. Art. 45 Decreto 540\/1993<\/a>: \u201cLos jueces a pedido del Banco decretar\u00e1n la adjudicaci\u00f3n de la propiedad hipotecada, sin m\u00e1s recaudo que la constancia de haber fracasado un remate, otorgando la escritura correspondiente a favor de aqu\u00e9l por el importe de la suma que sirvi\u00f3 de base para el remate, quedando as\u00ed el Banco en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal si as\u00ed correspondiere\u201d.<\/p>\n[16]<\/a><\/sup>.A los efectos de la subasta judicial debemos mencionar como necesaria la traba previa del embargo ejecutivo o ejecutorio que desapoderar\u00e1 del bien al deudor y pondr\u00e1 el mismo en disposici\u00f3n del juez ejecutante (RISSO, Federico W. y SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cPublicidad registral del embargo\u201d, en Sabene, S. E. [dir.], Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019, pp. 263-265).<\/p>\n[17]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), p. 143.<\/p>\n
Se analiza la naturaleza jur\u00eddica de los t\u00edtulos provenientes de las llamadas subastas administrativas de los bancos oficiales, en especial en aquellos procesos que se realizan sin intervenci\u00f3n de la parte ejecutada por as\u00ed permitirlo las normativas respectivas, los que revisten dudosa legitimidad a la luz de la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado actual.<\/p>\n\n<\/div>
Palabras clave<\/h2>\n\n\nFunci\u00f3n notarial; funci\u00f3n preventiva; derechos humanos; hipoteca; adjudicaci\u00f3n; subasta administrativa; subasta inaudita parte.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autor<\/h2>\n\n\nMag\u00edster en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario por la Universidad Notarial Argentina.
\nUniversidad del Notariado Mundial a\u00f1o 2020.
\nMediador.
\nDoctorando en Derecho de la Facultad de Ciencias Jur\u00eddicas y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata.
\nDocente e Investigador en grado y postgrado. Coordinador de la Comisi\u00f3n de Integraci\u00f3n Profesional del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nIntegrante del Instituto de Derecho Procesal del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nEscribano matr\u00edcula 5748, Registro Notarial 36 de Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 20\/6\/2022
\nAceptado:<\/strong> 19\/12\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 11\/7\/2023<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
El objeto de este trabajo se circunscribe al an\u00e1lisis del instituto de la adjudicaci\u00f3n judicial de manera directa, luego del fracaso de las llamadas subastas extrajudiciales o administrativas, y la actuaci\u00f3n del notario frente a estos casos, en particular no solo en el \u00e1mbito judicial sino tambi\u00e9n en los casos en que nos encontramos ante un estudio de t\u00edtulos o antecedentes. Este tipo de adquisiciones se producen en virtud de procedimientos especiales establecidos en las cartas org\u00e1nicas del Banco Hipotecario Nacional (Leyes 22232<\/a> y 24143<\/a>, Decreto 540\/1993<\/a>),[1]<\/a><\/sup> del Banco de la Provincia de Buenos Aires (Decreto-Ley 9434\/1979<\/a>) y del Banco de la Naci\u00f3n Argentina (Decreto-Ley 13129\/1957<\/a> y Leyes 21351<\/a> y 21799<\/a>). Estos procedimientos establecen prerrogativas a favor de las entidades bancarias que les permiten subastar los bienes hipotecados de manera privada, sin intervenci\u00f3n judicial, y, en el caso concreto de fracasar los respectivos remates, optar por solicitar de manera unilateral la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de la garant\u00eda en un proceso judicial, sin siquiera una m\u00ednima intervenci\u00f3n del titular de dominio del bien.[2]<\/a><\/sup><\/p>\nEl proceso judicial solamente requiere las constancias que evidencien el fracaso del remate extrajudicial y se realiza de forma unilateral, siendo la entidad bancaria la actora y \u00fanica parte a nivel procesal. Luego de corroborado por el juez el cumplimiento de los extremos requeridos por la norma, sin ning\u00fan tipo de traslado, se encuentra en la obligaci\u00f3n de dictar sentencia, adjudicando el bien hipotecado al deudor por la base establecida para el remate, teniendo el banco, adem\u00e1s, la posibilidad de practicar posteriores liquidaciones de deuda y cobrarle al deudor el saldo. La entidad es puesta en posesi\u00f3n del bien en el marco del proceso mediante mandamiento[3]<\/a><\/sup> (modo suficiente), y, finalmente, el juez otorga la correspondiente escritura traslativa de dominio a favor del banco acreedor.[4]<\/a><\/sup> El fundamento de este tipo de normativa se ha sustentado en que los cr\u00e9ditos otorgados por estas entidades cumplen un bien eminentemente social, siendo las leyes que crean las mismas, adem\u00e1s, previas inclusive a la sanci\u00f3n de nuestra Constituci\u00f3n Nacional.[5]<\/a><\/sup><\/p>\nEn el tr\u00e1fico jur\u00eddico notarial cotidiano, la regla es encontrarse con actos o t\u00edtulos provenientes de subastas eminentemente judiciales o las denominadas mixtas, establecidas en el t\u00edtulo V de la Ley 24441<\/a>.[6]<\/a><\/sup> A la fecha, en general, los casos de subastas extrajudiciales o administrativas son la excepci\u00f3n.<\/p>\nA lo largo de los a\u00f1os, se ha permitido este tipo de adjudicaciones \u201cinaudita<\/em> parte\u201d en sede judicial sin realizarse un profundo an\u00e1lisis acerca de si superan o no el test de constitucionalidad, siempre privilegi\u00e1ndose el derecho del banco por sobre los derechos del deudor.[7]<\/a><\/sup><\/p>\nDesde el \u00e1mbito notarial, nos hemos centrado solamente en cuestiones netamente formales orientadas al an\u00e1lisis de la necesidad o no de la escritura p\u00fablica bajo la vigencia del art\u00edculo 1184 del C\u00f3digo Velezano<\/a>, sin adentrarnos en el fondo del tema y analizar o no la vigencia constitucional de la tem\u00e1tica a la luz de los derechos fundamentales.[8]<\/a><\/sup><\/p>\nEl an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n reviste hoy importancia para determinar si, a la luz de los derechos fundamentales protegidos constitucionalmente, podemos los notarios, como operadores del derecho, permanecer inmutables ante un t\u00edtulo adquisitivo producto de un proceso judicial que ha sido realizado sin intervenci\u00f3n del deudor titular del derecho real de dominio.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Breve rese\u00f1a de las normativas y sus puntos de contacto<\/h2>\n
Las normativas en cuesti\u00f3n poseen similitudes, ya que la primera norma sancionada fue la carta org\u00e1nica del Banco Hipotecario Nacional en el originario Decreto-Ley 1328\/1957[9]<\/u><\/a><\/sup>, la que luego tomada como antecedente de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia. En cuanto al Banco Naci\u00f3n, se\u00f1alamos que el Decreto-Ley 13129\/1957<\/a> remite de manera directa en su aplicaci\u00f3n a las normas del Banco Hipotecario (art. 24).<\/p>\nLas cartas org\u00e1nicas poseen como principales puntos de concordancia los siguientes:<\/p>\n
\n- El banco puede requerir, por su propia autoridad, el auxilio de la fuerza p\u00fablica para tomar la posesi\u00f3n del bien inmueble hipotecado.<\/li>\n
- Se requiere la anuencia de la entidad financiera para que el deudor pueda transferir, arrendar o constituir posteriores hipotecas.<\/li>\n
- Puede el banco embargar la renta de la propiedad hipotecada sin juicio alguno.<\/li>\n
- Los remates extrajudiciales o administrativos pueden ser realizados por martilleros o empleados administrativos del banco.<\/li>\n
- En el caso de efectivizarse el remate extrajudicial, est\u00e1 facultada la entidad para transferir el dominio sin intervenci\u00f3n judicial de ning\u00fan tipo, ya que, en los contratos de pr\u00e9stamo predispuestos, el deudor otorga al acreedor mandato irrevocable para ello.<\/li>\n
- Puede efectivizarse la transferencia del bien hipotecado aun en el caso de que existan embargos decretados por otros jueces o inhibiciones sobre el deudor, incluso aunque el deudor se encuentre concursado o se haya decretado la quiebra del mismo.<\/li>\n
- El banco determina unilateralmente la deuda, se adjudica el inmueble por el valor de base del remate extrajudicial, pudiendo adem\u00e1s cobrar el saldo que surja posteriormente de manera personal al deudor.<\/li>\n
- Se limitan las facultades de todos los jueces para suspender o trabar el procedimiento de manera alguna.<\/li>\n
- Los registros de la propiedad deben levantar, a solo pedido de la entidad, sin m\u00e1s tr\u00e1mite, cualquier inhibici\u00f3n, embargo o gravamen existente al solo efecto de posibilitar la escrituraci\u00f3n del bien ya sea por v\u00eda extrajudicial o judicial.[10]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En cuanto respecta a las disposiciones relativas a la adjudicaci\u00f3n judicial, las mismas est\u00e1n contenidas en el art\u00edculo 72 de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia y en el art\u00edculo 46 de la normativa del Banco Hipotecario, de las cuales se extrae que el proceso judicial es unilateral y es el juez quien otorga la escritura a favor del banco, constituyendo el precio el importe de la base del remate extrajudicial fracasado.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Cr\u00edticas al t\u00edtulo resultante de estas adjudicaciones<\/h2>\n
La subasta extrajudicial o administrativa propiamente dicha de los bancos no genera mayores debates, ya que la entidad transfiere el dominio indiscutiblemente por medio de escritura p\u00fablica, en virtud de que utiliza el mandato irrevocable incluido en las cl\u00e1usulas predispuestas del contrato hipotecario, por lo que el principio establecido en el art\u00edculo 1017 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCyC)[11]<\/a><\/sup> se cumple sin excepci\u00f3n.<\/p>\nPese a que no ha sido debidamente aclarado, la excepci\u00f3n establecida en la segunda parte del inciso a) del art\u00edculo 1017 pareciera orientada a los casos en que fracasa el procedimiento administrativo de las cartas org\u00e1nicas y deriva la ejecuci\u00f3n en un proceso judicial, solicitando, por ende, el banco la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de la garant\u00eda hipotecaria.[12]<\/a><\/sup> Pero esta interpretaci\u00f3n tampoco nos convence de manera definitiva.[13]<\/a><\/sup><\/p>\nEntendemos que el primer valladar se encuentra en la interpretaci\u00f3n literal de la propia norma que habilita al banco a adjudicarse el bien, ya que tanto el art\u00edculo 72 de la normativa del Banco Provincia[14]<\/a><\/sup> como el art\u00edculo 45 de la normativa del Banco Hipotecario[15]<\/a><\/sup> se\u00f1alan que ser\u00e1 el juez quien otorgue la correspondiente escritura, no dejando lugar a dudas de otra forma de transmitir el dominio. Entendemos que ello es as\u00ed debido a que este proceso no posee el car\u00e1cter ejecutivo t\u00edpico de las subastas judiciales \u2013que, como se\u00f1al\u00e9, en su naturaleza jur\u00eddica se califica a estas \u00faltimas como un acto jur\u00eddico procesal sustancial\u2013.[16]<\/a><\/sup><\/p>\nUna segunda cr\u00edtica se centra en el encuadre de la causa de adquisici\u00f3n del derecho real de dominio por parte del banco como \u201cadjudicaci\u00f3n\u201d. Oportunamente, hemos defendido que, a nuestro criterio, resulta sumamente dificultoso poder darle el t\u00edtulo pretendido en la norma al instituto en estudio, ya que solamente puede adjudicarse a quien previamente era propietario parcial con causa de la existencia de una comunidad que se disolvi\u00f3 y liquid\u00f3, como en los casos del r\u00e9gimen patrimonial del matrimonio, sociedades comerciales, partici\u00f3n de herencias o divisi\u00f3n de un condominio.[17]<\/a><\/sup><\/p>\nComo tercer argumento cr\u00edtico \u2013y, a criterio de quien suscribe, quiz\u00e1s el quid de la cuesti\u00f3n\u2013, no cabe duda alguna de que, sin un proceso contradictorio, no existe posibilidad alguna de que se dicte una sentencia de adjudicaci\u00f3n y se otorgue una escritura traslativa de dominio inaudita<\/em> parte que afecte el derecho del deudor y lo prive de su propiedad sin menoscabar las garant\u00edas fundamentales de defensa en juicio, debido proceso e igualdad.<\/p>\nEl principio de bilateralidad de la audiencia o de contradicci\u00f3n constituye una exigencia del debido proceso legal y del principio de igualdad. Asimismo, Bidart Campos ha se\u00f1alado que<\/p>\n
… la esencia del debido proceso […] consiste en la […] oportunidad o posibilidad suficientes de participar<\/strong> (o tomar parte) con utilidad en el proceso<\/strong>. De ah\u00ed que el debido proceso nos deje la idea de un proceso regular y razonable, y de una tutela judicial eficaz…[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPalacio se\u00f1ala que el principio de contradicci\u00f3n es aquel que les proh\u00edbe a los jueces dictar una resoluci\u00f3n sin que previamente hayan tenido oportunidad de ser o\u00eddos quienes pudieran verse directamente afectados por ella.[19]<\/a><\/sup> Se lo suele representar a trav\u00e9s del aforismo latino \u201caudiatur et altera pars<\/em>\u201d (\u201cque sea o\u00edda la otra parte\u201d) o del menos conocido \u201cnemo debet inaudito damnari<\/em>\u201d (\u201cnadie debe ser condenado sin ser o\u00eddo\u201d). El maestro Couture se\u00f1ala que el derecho germ\u00e1nico suele expresar el principio a trav\u00e9s del siguiente proverbio en rima: \u201cEines mannes red ist keine red, der richter soll die deel verhoeren beed<\/em>\u201d (\u201cLa alegaci\u00f3n de un solo hombre no es alegaci\u00f3n; el juez debe o\u00edr a ambas partes\u201d)[20]<\/a><\/sup>.<\/p>\nEn este caso, sin duda alguna nos encontramos ante una situaci\u00f3n que no puede ser avalada a la luz de las garant\u00edas constitucionales. Si el juez pretende otorgar la escritura de adjudicaci\u00f3n judicial sin siquiera citar al deudor, nos encontramos ante un acto de irregularidad manifiesta. Sin la participaci\u00f3n del titular del derecho, \u00bfc\u00f3mo puede el juez suplantar su voluntad?, \u00bfc\u00f3mo puede la justicia permitir un proceso en donde una sola parte peticiona y afecta a un tercero sin ser escuchado?<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. An\u00e1lisis de la jurisprudencia<\/h2>\n<\/a>4.1. El caso \u201cVukic\u201d en el orden nacional<\/h3>\n
La Corte Suprema de Justicia de la Naci\u00f3n (CSJN), en el marco de una acci\u00f3n de amparo, se pronunci\u00f3, en el a\u00f1o 2000, en la causa \u201cVukic\u201d,[21]<\/a><\/sup> a favor de la constitucionalidad de la normativa que les permit\u00eda a los bancos nacionales la realizaci\u00f3n de las subastas extrajudiciales. Los argumentos del fallo fueron:<\/p>\n\n- El Banco Hipotecario es una entidad con fin p\u00fablico y de progreso general. Es de importancia asegurar los intereses de la instituci\u00f3n y que estos no sean perturbados mediante complicaciones y dilaciones propias de los procedimientos judiciales (Fallos<\/em>: 249:393; 268:216).<\/li>\n
- No existe violaci\u00f3n a los arts. 17 y 18 de la Constituci\u00f3n habida cuenta que primero la p\u00e9rdida de la propiedad se conjura pagando la deuda que da origen a la ejecuci\u00f3n y en segundo t\u00e9rmino porque el deudor puede hacer valer sus derechos en un proceso posterior ordinario con la amplitud necesaria para determinar la existencia de irregularidades y la garant\u00eda que supone la solvencia de la entidad bancaria (Fallos<\/em>: 268:220).<\/li>\n
- Existi\u00f3 un sometimiento voluntario por parte del deudor al momento de obtener el cr\u00e9dito hipotecario en d\u00f3nde acept\u00f3 el gravamen y su r\u00e9gimen normativo, renunciando a los beneficios de un procedimiento previo judicial (Fallos<\/em>: 270:26; 294:220; 308:1837; 310:1624; 311:1880).<\/li>\n<\/ul>\n
Como podemos concluir, el debate en el acotado marco del procedimiento sumar\u00edsimo del amparo, sumado al planteo de constitucionalidad dirigido principalmente a atacar el remate extrajudicial, no es aplicable a nuestra tem\u00e1tica.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4.2. Jurisprudencia posterior en la Provincia de Buenos Aires<\/h3>\n
A partir del a\u00f1o 2005, existe una fuerte tendencia dentro de la C\u00e1mara Contencioso Administrativo de La Plata hacia la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad de las previsiones de la carta org\u00e1nica del Banco de la Provincia de Buenos Aires.[22]<\/a><\/sup> En el fallo \u201cBuscaglia\u201d, del a\u00f1o 2011,[23]<\/a><\/sup> nuevamente en el marco de una acci\u00f3n de amparo, y contrariamente a lo planteado en \u201cVukic\u201d en el orden nacional, la C\u00e1mara declar\u00f3 la inconstitucionalidad con base en los siguientes argumentos:<\/p>\n\n- No es dable admitir las previsiones de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia en materia de operatoria hipotecaria, en cuanto constituyen normas de excepci\u00f3n constitucional, sin cabida en la ley fundamental<\/a> (art. 31) y en la Constituci\u00f3n Provincial<\/a> (art. 57).<\/li>\n
- Existe una violaci\u00f3n a los derechos de propiedad y de defensa en juicio, protegidos por ley suprema.<\/li>\n
- No se advierte que la violaci\u00f3n a la garant\u00eda de la propiedad pueda quedar salvada en forma previa pagando la deuda o, en su defecto, por un proceso posterior a la subasta administrativa.<\/li>\n<\/ul>\n
Esta l\u00ednea jurisprudencial sufri\u00f3 una importante variaci\u00f3n con el fallo de la Suprema Corte Provincial en autos \u201cBanco Provincia\u201d,[24]<\/a><\/sup> en el a\u00f1o 2014, en donde, siguiendo los fundamentos de \u201cVukic\u201d, declar\u00f3 por mayor\u00eda la constitucionalidad del r\u00e9gimen de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia, generando jurisprudencia obligatoria para los tribunales inferiores en la cuesti\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>5. El novedoso an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n de fondo por la jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires<\/h2>\n
Durante a\u00f1os se mantuvo la tendencia del proceso judicial unilateral por parte del Banco de la Provincia, hasta que comenz\u00f3 a observarse, con posterioridad a la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, una tendencia por parte de los tribunales inferiores en plantear la bilateralizaci\u00f3n del proceso de oficio. Sin dudas, esto se ha producido como resultado del proceso de constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado luego de la reforma del C\u00f3digo. En concordancia, Alegre se\u00f1ala:<\/p>\n
La constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado implica echar por tierra con la tradicional pretensi\u00f3n de aislar al derecho privado del alcance de los principios constitucionales, sobre todo en lo atinente a est\u00e1ndares de justicia distributiva.[25]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa novedad en cuanto a nuestra tem\u00e1tica en cuesti\u00f3n se dio en el mes de abril de 2020, en el fallo \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires\u201d de la C\u00e1mara Civil y Comercial de la Plata.[26]<\/a><\/sup> Por primera vez, se discuti\u00f3 el fondo del tema relacionado a la validez constitucional no ya del remate extrajudicial sino del proceso judicial unilateral de adjudicaci\u00f3n de inmueble y la sentencia inaudita parte producto del mismo. Los hechos son sustancialmente distintos a los precedentes jurisprudenciales analizados, ya que en esta causa no tratamos un proceso de amparo, sino una presentaci\u00f3n espont\u00e1nea por parte del deudor hipotecario en el marco del proceso judicial en donde el Banco Provincia pretend\u00eda la adjudicaci\u00f3n del inmueble luego de diversos remates fracasados, de manera unilateral, sin intervenci\u00f3n del propietario.<\/p>\nLa Sala Segunda de la C\u00e1mara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata revoc\u00f3 el fallo de la instancia de origen, utilizando los siguientes argumentos de trascendencia:<\/p>\n
… la controversia bajo examen se vincula con los pasos ulteriores (art. 72 del decreto-ley 9.434\/79) y, a diferencia de lo reci\u00e9n expresado, cuando se dan supuestos de subastas fracasadas y la entidad bancaria quiere hacer uso de la facultad de adjudicarse el inmueble hipotecado, la Carta Org\u00e1nica s\u00ed establece la intervenci\u00f3n de los jueces. Con todo, si se acepta la tesis que postula que el tr\u00e1mite de adjudicaci\u00f3n se desarrolla sin participaci\u00f3n del deudor, el art\u00edculo 72 del decreto-ley 9.434\/79 resulta inconstitucional por quebrantar la tutela judicial continua y efectiva consagrada en el art\u00edculo 15 de la Carta Magna local.
\nRep\u00e1rese que la norma en crisis contempla un m\u00ednimo control judicial de la actividad cumplida por el Banco -de all\u00ed, el solo recaudo de \u00abla constancia de haber fracasado los remates ordenados\u00bb-, que jam\u00e1s alcanzar\u00e1 el est\u00e1ndar de suficiente, no configurar\u00e1 la tutela continua y efectiva garantizada si se veda la audiencia de la persona cuyos derechos pueden verse afectados por la decisi\u00f3n (arts. 15 Constituci\u00f3n Provincial; 18 y 75 inc. 22 Constituci\u00f3n Nacional; 10 Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos; 8.1 y 25 Convenci\u00f3n Americana Derechos Humanos; 14.1 Pacto Internacional de Derechos Civiles y Pol\u00edticos).
\nEn ese sentido, el precepto cuestionado deviene manifiestamente inconstitucional y corresponde su inaplicabilidad al caso, porque del modo que fue interpretado impidi\u00f3 a la incidentista […] controlar judicial y suficientemente el concreto ejercicio por parte del Banco del Provincia de Buenos Aires de las facultades discrecionales que contiene el art\u00edculo 72 de su Carta Org\u00e1nica: […] (arts. 15 y 57 Constituci\u00f3n Provincial).<\/p><\/blockquote>\n
Este fallo (firme en cuanto a la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad del art. 72) refrenda el planteo medular de mi ponencia: no puede existir un proceso unilateral de adjudicaci\u00f3n judicial de inmueble producto del fracaso de una subasta extrajudicial o administrativa de una entidad bancaria a la luz de los preceptos constitucionales contenidos en nuestro derecho privado.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6. Consecuencias derivadas del fallo y la actuaci\u00f3n notarial<\/h2>\n<\/a>6.1. La protecci\u00f3n de los derechos constitucionales mediante la funci\u00f3n notarial<\/h3>\n
Es de vital importancia comprender que la funci\u00f3n notarial debe velar, ante todo, por la aplicaci\u00f3n de los preceptos constitucionales. Bajo esta premisa, no existe excusa absolutoria alguna de permitir el otorgamiento de un acto notarial con las irregularidades evidentes de una adjudicaci\u00f3n judicial de este tipo inaudita parte<\/em>.<\/p>\nConforme se\u00f1ala Cosola:<\/p>\n
La argumentaci\u00f3n notarial del derecho debe contener y abarcar, en cada caso notarial, los postulados te\u00f3ricos y pr\u00e1cticos consolidados en la ley y en los principios generales del derecho. Inclusive puede el notario recurrir a una regla de argumentaci\u00f3n a\u00fan m\u00e1s extensa. Muy a pesar de que en el ordenamiento privado codificado actual exista una particular ausencia de fuentes jur\u00eddicas relevantes como la doctrina o la equidad, pueden ellas argumentarse desde aquellas fuentes que, si est\u00e1n enumeradas en el t\u00edtulo preliminar y que, en definitiva, son las que comprenden a todas las existentes. Esto permitir\u00e1 que el derecho que se concrete en el documento notarial pueda tener una cercana vinculaci\u00f3n con la Constituci\u00f3n, con los principios emergentes de los derechos humanos…[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nSabemos que, a la luz del derecho justo, pese a que la p\u00e9trea normativa del banco nos ampara, es nuestro deber velar por la imparcialidad y el equilibrio entre las partes. El notario no es un empleado de la entidad financiera o el deudor, ni tampoco un s\u00fabdito del juez; es un profesional del derecho encargado de una funci\u00f3n p\u00fablica que debe velar, como principio rector, por la protecci\u00f3n de los principios constitucionales ante todo en su actuaci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.2. Actuaci\u00f3n en el caso de estudio de t\u00edtulos<\/h3>\n
Hoy no cabe duda de que, siendo el estudio de t\u00edtulos necesario para la configuraci\u00f3n de la buena fe del adquirente, no podemos evadirnos del mismo como profesionales del derecho. Por otro lado, pese a que el art\u00edculo 1040 inciso d) CCyC establece la excepci\u00f3n a la obligaci\u00f3n del saneamiento para el caso de adquisiciones resultantes de subastas judiciales o administrativas, creemos que la normativa repite el error de concepto establecido en el art\u00edculo 1017 inciso a) en cuanto equipara a estas \u00faltimas, en sus efectos de saneamiento, con las judiciales, siendo que, como vemos, no solo su naturaleza jur\u00eddica no se condice, sino que, adem\u00e1s, la subastas administrativas son originadas en procedimientos sin ning\u00fan tipo de contralor judicial. Aun si se refiriese el articulado a las adjudicaciones judiciales producto de remates extrajudiciales fracasados, no ser\u00eda aplicable razonablemente la excepci\u00f3n si tramitaron sin audiencia de la contraparte, como venimos pregonando.<\/p>\n
Volvemos a recordar que la sentencia judicial no purga de vicios al proceso, m\u00e1xime si esa sentencia ha sido producto de un juicio en donde solamente se escuch\u00f3 al acreedor hipotecario sin audiencia del deudor.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.3. \u00bfProtocolizaci\u00f3n de actuaciones?<\/h3>\n
En el caso de aplicar de manera p\u00e9trea la propia normativa de las cartas org\u00e1nicas, las mismas claramente se\u00f1alan que debe ser el juez quien otorgue la escritura p\u00fablica traslativa de dominio en el caso de adjudicaciones por remates extrajudiciales fracasados. Ello, justamente, refuerza nuestro planteo que se\u00f1ala que la naturaleza jur\u00eddica de este tipo de subastas administrativas sin intervenci\u00f3n judicial no concuerda con la de las subastas judiciales.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.4. El rol del notario en el caso de ser requerido como autorizante de la escrituraci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n judicial<\/h3>\n
N\u00f3tese tambi\u00e9n que la necesidad de que el juez otorgue la escritura traslativa de dominio parece sustentarse en el intento de pretender que el mismo reemplace la voluntad del deudor. Volvemos a recalcar que sin intervenci\u00f3n de este \u00faltimo no puede dictarse una sentencia v\u00e1lida oponible erga omnes<\/em> en sede judicial a favor de la entidad financiera.<\/p>\nEl notario, como profesional interviniente en el proceso judicial \u2013ya sea como perito o como escribano designado\u2013 podr\u00e1 hacer saber a la judicatura las objeciones que posea y realizar las recomendaciones necesarias para el otorgamiento de un acto notarial v\u00e1lido y perfecto.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.5. El deber notarial en el marco del proceso ante las nulidades<\/h3>\n
Conforme lo pregonado en los puntos anteriores, entendemos que al notario, ante el caso de tener que intervenir como autorizante en el marco de este tipo de procesos judiciales, frente a la pretensi\u00f3n de la entidad financiera y la judicatura de otorgar un adjudicaci\u00f3n judicial sin el reparo de haber sido citado el deudor, se impone su deber \u00e9tico profesional y la obligaci\u00f3n de denunciar la existencia de una nulidad manifiesta por ante el \u00f3rgano respectivo a los efectos de que se tomen la medidas para mejor proveer necesarias para garantizar los derechos constitucionales afectados de los deudores.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>7. A modo de cierre<\/h2>\n
A la luz de la protecci\u00f3n de los derechos constitucionales m\u00e1s b\u00e1sicos, no se puede aceptar la posibilidad de que se prive de la propiedad a una persona sin el debido derecho a defensa en juicio.<\/p>\n
Es un deber notarial b\u00e1sico en los diversos matices de su funci\u00f3n velar e intentar garantizar los derechos constitucionales de las partes.<\/p>\n
Un largo camino se ha recorrido y falta todav\u00eda mucho por recorrer.<\/p>\n
Cerramos finalmente nuestra ponencia con las palabras de Vigo citadas por el maestro Cosola:<\/p>\n
El desaf\u00edo para la teor\u00eda jur\u00eddica y los juristas es controlar sustancialmente a toda ley m\u00e1s all\u00e1 de las formas, para de ese modo constatar racionalmente si ha logrado emerger o no al derecho, dado que frente a esa contradicci\u00f3n solo corresponde hacer prevalecer el derecho y declarar inv\u00e1lida a la ley…[28]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>8. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., \u201cRemate y subasta p\u00fablica, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 930, 1998.<\/p>\nALEGRE, Marcelo, \u201cA prop\u00f3sito de la reforma al C\u00f3digo Civil. Duguit y la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado\u201d (online), Revista Pensar Derecho<\/em>, Buenos Aires, Universidad de Buenos Aires, N.\u00ba 0, 2012, p. 57, en http:\/\/www.derecho.uba.ar\/publicaciones\/pensar-en-derecho\/revistas\/0\/a-proposito-de-la-reforma-al-codigo-civil.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 20\/6\/2022.<\/p>\nALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), C\u00f3digo civil y comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3\u00aa ed.).<\/p>\nASESOR\u00cdA NOTARIAL PERSONALIZADA, \u201cAdjudicaci\u00f3n de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas\u201d, en Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 953, 2006.<\/p>\nBIDART CAMPOS, Manuel, Manual de la constituci\u00f3n reformada<\/em>, t. 2, Buenos Aires, Ediar, 2005.<\/p>\nCOSOLA, Sebasti\u00e1n J., \u201cEl derecho notarial y su proyecci\u00f3n constitucional\u201d, en Zavala, G. A., La funci\u00f3n notarial. Enfoque constitucional, civil, documental, nuevas tecnolog\u00edas y contratos inteligentes<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 2020.<\/p>\nCOUTURE, Eduardo J., Estudios de derecho procesal civil<\/em>, t. 1, Buenos Aires, Ediar, 1948.<\/p>\nPALACIO, Lino E., Derecho procesal civil<\/em>, t. 2, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1975.<\/p>\nRISSO, Federico W., \u201cPublicidad registral de las subastas de inmuebles\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020.<\/p>\nRISSO, Federico W. y SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cPublicidad registral del embargo\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019.<\/p>\n <\/p>\n
\n- Jurisprudencia citada:<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
C\u00e1m. Civ. y Comercial de La Plata, Sala 2\u00aa, 23\/4\/2020, \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires s\/ adjudicaci\u00f3n de inmuebles (Ley 9434)\u201d, causa N.\u00ba 262022. Fuente: https:\/\/juba.scba.gov.ar\/.<\/p>\n
C\u00e1m. Cont. Adm. de La Plata, 16\/8\/2011, \u201cBuscaglia, Carlos A. c\/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s\/ amparo\u201d (causa N.\u00ba 11903). Fuente: https:\/\/juba.scba.gov.ar.<\/p>\n
CSJN, 25\/4\/2000, \u201cVukic, Juana e Hilaria Vallejos de Morante c\/ Banco de la Naci\u00f3n s\/ acci\u00f3n de amparo\u201d, V 209 XXXV (Fallos<\/em>, 323:809).<\/p>\nSC Buenos Aires, 12\/3\/2014, \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires s\/ adjudicaci\u00f3n de inmueble (ley 9434)\u201d, causa N.\u00ba 106300.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Notas<\/h2>\n
[1]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>: Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 31\/5\/2023).<\/p>\n[2]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., \u201cPublicidad registral de las subastas de inmuebles\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020, pp. 137-138.<\/p>\n[3]<\/a><\/sup>. Puede darse tambi\u00e9n la situaci\u00f3n de que el banco ya se encuentre en posesi\u00f3n o tenencia del bien por haberla adquirido de propia mano, ya que esta es, en general, una de las principales prerrogativas que las normativas contemplan en beneficio de esas entidades.<\/p>\n[4]<\/a><\/sup>. ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., \u201cRemate y subasta p\u00fablica, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 930, 1998, p. 533. (N. del E.<\/em>: ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/5\/2023).<\/p>\n[5]<\/a><\/sup>. Es el caso de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia, previa al Pacto de San Jos\u00e9 de Flores, con lo que ha defendido su independencia a lo largo de esos a\u00f1os.<\/p>\n[6]<\/a><\/sup>. Es el denominado r\u00e9gimen especial de ejecuci\u00f3n de hipotecas (arts. 52-67 Ley 24441); en donde pese a que existe una gran limitaci\u00f3n de defensas para el deudor, en el procedimiento existe una parte extrajudicial y otra judicial con intervenci\u00f3n notarial. A diferencia del presente estudio, a\u00fan en sus limitaciones nos encontramos ante un proceso de car\u00e1cter bilateral (ver Acha, Hugo R., Nuta, Ana R. y Rotondaro, Domingo N., ob. cit. [nota 4], p. 549).<\/p>\n[7]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.<\/p>\n[8]<\/a><\/sup>. V\u00e9anse los dict\u00e1menes de Gabriel Clusellas, Marcelo Falbo, Romelio Fern\u00e1ndez Rouyet, Rub\u00e9n Lamber, Marcela Tranchini y Aldo Urbaneja en: ASESOR\u00cdA NOTARIAL PERSONALIZADA, \u201cAdjudicaci\u00f3n de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas\u201d, en Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 953, 2006, pp. 293-318. (N. del E.<\/em>: ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/5\/2023).<\/p>\n[9]<\/a><\/sup>. Reformado por la Ley 22232<\/a>.<\/p>\n[10]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.<\/p>\n[11]<\/a><\/sup>. Art. 1017 CCyC<\/a>: \u201cEscritura p\u00fablica<\/em>. Deben ser otorgados por escritura p\u00fablica: a) los contratos que tienen por objeto la adquisici\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecuci\u00f3n judicial o administrativa…\u201d.<\/p>\n[12]<\/a><\/sup>. ALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), C\u00f3digo civil y comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3\u00aa ed.), pp. 441-442.<\/p>\n[13]<\/a><\/sup>. No existe posibilidad de aplicar la segunda parte del inc. a) del art. 1017 CCyC porque la subasta administrativa propiamente dicha no posee intervenci\u00f3n jurisdiccional, por lo que dif\u00edcilmente se pueda interpretar que existe posibilidad de omitir la escritura en este tipo de transmisiones y protocolizar las actuaciones administrativas o emitir testimonio de las mismas. La excepci\u00f3n claramente fue establecida por el legislador ya que exist\u00eda intervenci\u00f3n judicial.<\/p>\n[14]<\/a><\/sup>. Art. 72 Decreto-Ley 9434\/1979<\/a>: \u201cSi la venta no se realizare en el primer remate, el Directorio ordenar\u00e1, dentro de los ciento ochenta (180) d\u00edas siguientes, nuevo remate con una base no menor del importe del capital adeudado. Cuando el segundo remate no tuviere \u00e9xito, queda facultado el Directorio para fijar las bases de los subsiguientes y las fechas en que se realizar\u00e1n, sin perjuicio de que cuando as\u00ed lo estime conveniente, resuelva prescindir de ulteriores remates y pedir la adjudicaci\u00f3n del inmueble hipotecado. Los jueces deber\u00e1n decretarla inmediatamente y sin m\u00e1s recaudos que la constancia de haber fracasado los remates ordenados, otorgando la respectiva escritura a favor del Banco por el importe que hubiese servido de bases para el \u00faltimo remate, quedando de este modo, aqu\u00e9l, en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal\u201d.<\/p>\n[15]<\/a><\/sup>. Art. 45 Decreto 540\/1993<\/a>: \u201cLos jueces a pedido del Banco decretar\u00e1n la adjudicaci\u00f3n de la propiedad hipotecada, sin m\u00e1s recaudo que la constancia de haber fracasado un remate, otorgando la escritura correspondiente a favor de aqu\u00e9l por el importe de la suma que sirvi\u00f3 de base para el remate, quedando as\u00ed el Banco en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal si as\u00ed correspondiere\u201d.<\/p>\n[16]<\/a><\/sup>.A los efectos de la subasta judicial debemos mencionar como necesaria la traba previa del embargo ejecutivo o ejecutorio que desapoderar\u00e1 del bien al deudor y pondr\u00e1 el mismo en disposici\u00f3n del juez ejecutante (RISSO, Federico W. y SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cPublicidad registral del embargo\u201d, en Sabene, S. E. [dir.], Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019, pp. 263-265).<\/p>\n[17]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), p. 143.<\/p>\n
Funci\u00f3n notarial; funci\u00f3n preventiva; derechos humanos; hipoteca; adjudicaci\u00f3n; subasta administrativa; subasta inaudita parte.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autor<\/h2>\n\n\nMag\u00edster en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario por la Universidad Notarial Argentina.
\nUniversidad del Notariado Mundial a\u00f1o 2020.
\nMediador.
\nDoctorando en Derecho de la Facultad de Ciencias Jur\u00eddicas y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata.
\nDocente e Investigador en grado y postgrado. Coordinador de la Comisi\u00f3n de Integraci\u00f3n Profesional del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nIntegrante del Instituto de Derecho Procesal del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nEscribano matr\u00edcula 5748, Registro Notarial 36 de Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 20\/6\/2022
\nAceptado:<\/strong> 19\/12\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 11\/7\/2023<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
El objeto de este trabajo se circunscribe al an\u00e1lisis del instituto de la adjudicaci\u00f3n judicial de manera directa, luego del fracaso de las llamadas subastas extrajudiciales o administrativas, y la actuaci\u00f3n del notario frente a estos casos, en particular no solo en el \u00e1mbito judicial sino tambi\u00e9n en los casos en que nos encontramos ante un estudio de t\u00edtulos o antecedentes. Este tipo de adquisiciones se producen en virtud de procedimientos especiales establecidos en las cartas org\u00e1nicas del Banco Hipotecario Nacional (Leyes 22232<\/a> y 24143<\/a>, Decreto 540\/1993<\/a>),[1]<\/a><\/sup> del Banco de la Provincia de Buenos Aires (Decreto-Ley 9434\/1979<\/a>) y del Banco de la Naci\u00f3n Argentina (Decreto-Ley 13129\/1957<\/a> y Leyes 21351<\/a> y 21799<\/a>). Estos procedimientos establecen prerrogativas a favor de las entidades bancarias que les permiten subastar los bienes hipotecados de manera privada, sin intervenci\u00f3n judicial, y, en el caso concreto de fracasar los respectivos remates, optar por solicitar de manera unilateral la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de la garant\u00eda en un proceso judicial, sin siquiera una m\u00ednima intervenci\u00f3n del titular de dominio del bien.[2]<\/a><\/sup><\/p>\nEl proceso judicial solamente requiere las constancias que evidencien el fracaso del remate extrajudicial y se realiza de forma unilateral, siendo la entidad bancaria la actora y \u00fanica parte a nivel procesal. Luego de corroborado por el juez el cumplimiento de los extremos requeridos por la norma, sin ning\u00fan tipo de traslado, se encuentra en la obligaci\u00f3n de dictar sentencia, adjudicando el bien hipotecado al deudor por la base establecida para el remate, teniendo el banco, adem\u00e1s, la posibilidad de practicar posteriores liquidaciones de deuda y cobrarle al deudor el saldo. La entidad es puesta en posesi\u00f3n del bien en el marco del proceso mediante mandamiento[3]<\/a><\/sup> (modo suficiente), y, finalmente, el juez otorga la correspondiente escritura traslativa de dominio a favor del banco acreedor.[4]<\/a><\/sup> El fundamento de este tipo de normativa se ha sustentado en que los cr\u00e9ditos otorgados por estas entidades cumplen un bien eminentemente social, siendo las leyes que crean las mismas, adem\u00e1s, previas inclusive a la sanci\u00f3n de nuestra Constituci\u00f3n Nacional.[5]<\/a><\/sup><\/p>\nEn el tr\u00e1fico jur\u00eddico notarial cotidiano, la regla es encontrarse con actos o t\u00edtulos provenientes de subastas eminentemente judiciales o las denominadas mixtas, establecidas en el t\u00edtulo V de la Ley 24441<\/a>.[6]<\/a><\/sup> A la fecha, en general, los casos de subastas extrajudiciales o administrativas son la excepci\u00f3n.<\/p>\nA lo largo de los a\u00f1os, se ha permitido este tipo de adjudicaciones \u201cinaudita<\/em> parte\u201d en sede judicial sin realizarse un profundo an\u00e1lisis acerca de si superan o no el test de constitucionalidad, siempre privilegi\u00e1ndose el derecho del banco por sobre los derechos del deudor.[7]<\/a><\/sup><\/p>\nDesde el \u00e1mbito notarial, nos hemos centrado solamente en cuestiones netamente formales orientadas al an\u00e1lisis de la necesidad o no de la escritura p\u00fablica bajo la vigencia del art\u00edculo 1184 del C\u00f3digo Velezano<\/a>, sin adentrarnos en el fondo del tema y analizar o no la vigencia constitucional de la tem\u00e1tica a la luz de los derechos fundamentales.[8]<\/a><\/sup><\/p>\nEl an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n reviste hoy importancia para determinar si, a la luz de los derechos fundamentales protegidos constitucionalmente, podemos los notarios, como operadores del derecho, permanecer inmutables ante un t\u00edtulo adquisitivo producto de un proceso judicial que ha sido realizado sin intervenci\u00f3n del deudor titular del derecho real de dominio.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Breve rese\u00f1a de las normativas y sus puntos de contacto<\/h2>\n
Las normativas en cuesti\u00f3n poseen similitudes, ya que la primera norma sancionada fue la carta org\u00e1nica del Banco Hipotecario Nacional en el originario Decreto-Ley 1328\/1957[9]<\/u><\/a><\/sup>, la que luego tomada como antecedente de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia. En cuanto al Banco Naci\u00f3n, se\u00f1alamos que el Decreto-Ley 13129\/1957<\/a> remite de manera directa en su aplicaci\u00f3n a las normas del Banco Hipotecario (art. 24).<\/p>\nLas cartas org\u00e1nicas poseen como principales puntos de concordancia los siguientes:<\/p>\n
\n- El banco puede requerir, por su propia autoridad, el auxilio de la fuerza p\u00fablica para tomar la posesi\u00f3n del bien inmueble hipotecado.<\/li>\n
- Se requiere la anuencia de la entidad financiera para que el deudor pueda transferir, arrendar o constituir posteriores hipotecas.<\/li>\n
- Puede el banco embargar la renta de la propiedad hipotecada sin juicio alguno.<\/li>\n
- Los remates extrajudiciales o administrativos pueden ser realizados por martilleros o empleados administrativos del banco.<\/li>\n
- En el caso de efectivizarse el remate extrajudicial, est\u00e1 facultada la entidad para transferir el dominio sin intervenci\u00f3n judicial de ning\u00fan tipo, ya que, en los contratos de pr\u00e9stamo predispuestos, el deudor otorga al acreedor mandato irrevocable para ello.<\/li>\n
- Puede efectivizarse la transferencia del bien hipotecado aun en el caso de que existan embargos decretados por otros jueces o inhibiciones sobre el deudor, incluso aunque el deudor se encuentre concursado o se haya decretado la quiebra del mismo.<\/li>\n
- El banco determina unilateralmente la deuda, se adjudica el inmueble por el valor de base del remate extrajudicial, pudiendo adem\u00e1s cobrar el saldo que surja posteriormente de manera personal al deudor.<\/li>\n
- Se limitan las facultades de todos los jueces para suspender o trabar el procedimiento de manera alguna.<\/li>\n
- Los registros de la propiedad deben levantar, a solo pedido de la entidad, sin m\u00e1s tr\u00e1mite, cualquier inhibici\u00f3n, embargo o gravamen existente al solo efecto de posibilitar la escrituraci\u00f3n del bien ya sea por v\u00eda extrajudicial o judicial.[10]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En cuanto respecta a las disposiciones relativas a la adjudicaci\u00f3n judicial, las mismas est\u00e1n contenidas en el art\u00edculo 72 de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia y en el art\u00edculo 46 de la normativa del Banco Hipotecario, de las cuales se extrae que el proceso judicial es unilateral y es el juez quien otorga la escritura a favor del banco, constituyendo el precio el importe de la base del remate extrajudicial fracasado.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Cr\u00edticas al t\u00edtulo resultante de estas adjudicaciones<\/h2>\n
La subasta extrajudicial o administrativa propiamente dicha de los bancos no genera mayores debates, ya que la entidad transfiere el dominio indiscutiblemente por medio de escritura p\u00fablica, en virtud de que utiliza el mandato irrevocable incluido en las cl\u00e1usulas predispuestas del contrato hipotecario, por lo que el principio establecido en el art\u00edculo 1017 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCyC)[11]<\/a><\/sup> se cumple sin excepci\u00f3n.<\/p>\nPese a que no ha sido debidamente aclarado, la excepci\u00f3n establecida en la segunda parte del inciso a) del art\u00edculo 1017 pareciera orientada a los casos en que fracasa el procedimiento administrativo de las cartas org\u00e1nicas y deriva la ejecuci\u00f3n en un proceso judicial, solicitando, por ende, el banco la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de la garant\u00eda hipotecaria.[12]<\/a><\/sup> Pero esta interpretaci\u00f3n tampoco nos convence de manera definitiva.[13]<\/a><\/sup><\/p>\nEntendemos que el primer valladar se encuentra en la interpretaci\u00f3n literal de la propia norma que habilita al banco a adjudicarse el bien, ya que tanto el art\u00edculo 72 de la normativa del Banco Provincia[14]<\/a><\/sup> como el art\u00edculo 45 de la normativa del Banco Hipotecario[15]<\/a><\/sup> se\u00f1alan que ser\u00e1 el juez quien otorgue la correspondiente escritura, no dejando lugar a dudas de otra forma de transmitir el dominio. Entendemos que ello es as\u00ed debido a que este proceso no posee el car\u00e1cter ejecutivo t\u00edpico de las subastas judiciales \u2013que, como se\u00f1al\u00e9, en su naturaleza jur\u00eddica se califica a estas \u00faltimas como un acto jur\u00eddico procesal sustancial\u2013.[16]<\/a><\/sup><\/p>\nUna segunda cr\u00edtica se centra en el encuadre de la causa de adquisici\u00f3n del derecho real de dominio por parte del banco como \u201cadjudicaci\u00f3n\u201d. Oportunamente, hemos defendido que, a nuestro criterio, resulta sumamente dificultoso poder darle el t\u00edtulo pretendido en la norma al instituto en estudio, ya que solamente puede adjudicarse a quien previamente era propietario parcial con causa de la existencia de una comunidad que se disolvi\u00f3 y liquid\u00f3, como en los casos del r\u00e9gimen patrimonial del matrimonio, sociedades comerciales, partici\u00f3n de herencias o divisi\u00f3n de un condominio.[17]<\/a><\/sup><\/p>\nComo tercer argumento cr\u00edtico \u2013y, a criterio de quien suscribe, quiz\u00e1s el quid de la cuesti\u00f3n\u2013, no cabe duda alguna de que, sin un proceso contradictorio, no existe posibilidad alguna de que se dicte una sentencia de adjudicaci\u00f3n y se otorgue una escritura traslativa de dominio inaudita<\/em> parte que afecte el derecho del deudor y lo prive de su propiedad sin menoscabar las garant\u00edas fundamentales de defensa en juicio, debido proceso e igualdad.<\/p>\nEl principio de bilateralidad de la audiencia o de contradicci\u00f3n constituye una exigencia del debido proceso legal y del principio de igualdad. Asimismo, Bidart Campos ha se\u00f1alado que<\/p>\n
… la esencia del debido proceso […] consiste en la […] oportunidad o posibilidad suficientes de participar<\/strong> (o tomar parte) con utilidad en el proceso<\/strong>. De ah\u00ed que el debido proceso nos deje la idea de un proceso regular y razonable, y de una tutela judicial eficaz…[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPalacio se\u00f1ala que el principio de contradicci\u00f3n es aquel que les proh\u00edbe a los jueces dictar una resoluci\u00f3n sin que previamente hayan tenido oportunidad de ser o\u00eddos quienes pudieran verse directamente afectados por ella.[19]<\/a><\/sup> Se lo suele representar a trav\u00e9s del aforismo latino \u201caudiatur et altera pars<\/em>\u201d (\u201cque sea o\u00edda la otra parte\u201d) o del menos conocido \u201cnemo debet inaudito damnari<\/em>\u201d (\u201cnadie debe ser condenado sin ser o\u00eddo\u201d). El maestro Couture se\u00f1ala que el derecho germ\u00e1nico suele expresar el principio a trav\u00e9s del siguiente proverbio en rima: \u201cEines mannes red ist keine red, der richter soll die deel verhoeren beed<\/em>\u201d (\u201cLa alegaci\u00f3n de un solo hombre no es alegaci\u00f3n; el juez debe o\u00edr a ambas partes\u201d)[20]<\/a><\/sup>.<\/p>\nEn este caso, sin duda alguna nos encontramos ante una situaci\u00f3n que no puede ser avalada a la luz de las garant\u00edas constitucionales. Si el juez pretende otorgar la escritura de adjudicaci\u00f3n judicial sin siquiera citar al deudor, nos encontramos ante un acto de irregularidad manifiesta. Sin la participaci\u00f3n del titular del derecho, \u00bfc\u00f3mo puede el juez suplantar su voluntad?, \u00bfc\u00f3mo puede la justicia permitir un proceso en donde una sola parte peticiona y afecta a un tercero sin ser escuchado?<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. An\u00e1lisis de la jurisprudencia<\/h2>\n<\/a>4.1. El caso \u201cVukic\u201d en el orden nacional<\/h3>\n
La Corte Suprema de Justicia de la Naci\u00f3n (CSJN), en el marco de una acci\u00f3n de amparo, se pronunci\u00f3, en el a\u00f1o 2000, en la causa \u201cVukic\u201d,[21]<\/a><\/sup> a favor de la constitucionalidad de la normativa que les permit\u00eda a los bancos nacionales la realizaci\u00f3n de las subastas extrajudiciales. Los argumentos del fallo fueron:<\/p>\n\n- El Banco Hipotecario es una entidad con fin p\u00fablico y de progreso general. Es de importancia asegurar los intereses de la instituci\u00f3n y que estos no sean perturbados mediante complicaciones y dilaciones propias de los procedimientos judiciales (Fallos<\/em>: 249:393; 268:216).<\/li>\n
- No existe violaci\u00f3n a los arts. 17 y 18 de la Constituci\u00f3n habida cuenta que primero la p\u00e9rdida de la propiedad se conjura pagando la deuda que da origen a la ejecuci\u00f3n y en segundo t\u00e9rmino porque el deudor puede hacer valer sus derechos en un proceso posterior ordinario con la amplitud necesaria para determinar la existencia de irregularidades y la garant\u00eda que supone la solvencia de la entidad bancaria (Fallos<\/em>: 268:220).<\/li>\n
- Existi\u00f3 un sometimiento voluntario por parte del deudor al momento de obtener el cr\u00e9dito hipotecario en d\u00f3nde acept\u00f3 el gravamen y su r\u00e9gimen normativo, renunciando a los beneficios de un procedimiento previo judicial (Fallos<\/em>: 270:26; 294:220; 308:1837; 310:1624; 311:1880).<\/li>\n<\/ul>\n
Como podemos concluir, el debate en el acotado marco del procedimiento sumar\u00edsimo del amparo, sumado al planteo de constitucionalidad dirigido principalmente a atacar el remate extrajudicial, no es aplicable a nuestra tem\u00e1tica.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4.2. Jurisprudencia posterior en la Provincia de Buenos Aires<\/h3>\n
A partir del a\u00f1o 2005, existe una fuerte tendencia dentro de la C\u00e1mara Contencioso Administrativo de La Plata hacia la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad de las previsiones de la carta org\u00e1nica del Banco de la Provincia de Buenos Aires.[22]<\/a><\/sup> En el fallo \u201cBuscaglia\u201d, del a\u00f1o 2011,[23]<\/a><\/sup> nuevamente en el marco de una acci\u00f3n de amparo, y contrariamente a lo planteado en \u201cVukic\u201d en el orden nacional, la C\u00e1mara declar\u00f3 la inconstitucionalidad con base en los siguientes argumentos:<\/p>\n\n- No es dable admitir las previsiones de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia en materia de operatoria hipotecaria, en cuanto constituyen normas de excepci\u00f3n constitucional, sin cabida en la ley fundamental<\/a> (art. 31) y en la Constituci\u00f3n Provincial<\/a> (art. 57).<\/li>\n
- Existe una violaci\u00f3n a los derechos de propiedad y de defensa en juicio, protegidos por ley suprema.<\/li>\n
- No se advierte que la violaci\u00f3n a la garant\u00eda de la propiedad pueda quedar salvada en forma previa pagando la deuda o, en su defecto, por un proceso posterior a la subasta administrativa.<\/li>\n<\/ul>\n
Esta l\u00ednea jurisprudencial sufri\u00f3 una importante variaci\u00f3n con el fallo de la Suprema Corte Provincial en autos \u201cBanco Provincia\u201d,[24]<\/a><\/sup> en el a\u00f1o 2014, en donde, siguiendo los fundamentos de \u201cVukic\u201d, declar\u00f3 por mayor\u00eda la constitucionalidad del r\u00e9gimen de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia, generando jurisprudencia obligatoria para los tribunales inferiores en la cuesti\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>5. El novedoso an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n de fondo por la jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires<\/h2>\n
Durante a\u00f1os se mantuvo la tendencia del proceso judicial unilateral por parte del Banco de la Provincia, hasta que comenz\u00f3 a observarse, con posterioridad a la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, una tendencia por parte de los tribunales inferiores en plantear la bilateralizaci\u00f3n del proceso de oficio. Sin dudas, esto se ha producido como resultado del proceso de constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado luego de la reforma del C\u00f3digo. En concordancia, Alegre se\u00f1ala:<\/p>\n
La constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado implica echar por tierra con la tradicional pretensi\u00f3n de aislar al derecho privado del alcance de los principios constitucionales, sobre todo en lo atinente a est\u00e1ndares de justicia distributiva.[25]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa novedad en cuanto a nuestra tem\u00e1tica en cuesti\u00f3n se dio en el mes de abril de 2020, en el fallo \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires\u201d de la C\u00e1mara Civil y Comercial de la Plata.[26]<\/a><\/sup> Por primera vez, se discuti\u00f3 el fondo del tema relacionado a la validez constitucional no ya del remate extrajudicial sino del proceso judicial unilateral de adjudicaci\u00f3n de inmueble y la sentencia inaudita parte producto del mismo. Los hechos son sustancialmente distintos a los precedentes jurisprudenciales analizados, ya que en esta causa no tratamos un proceso de amparo, sino una presentaci\u00f3n espont\u00e1nea por parte del deudor hipotecario en el marco del proceso judicial en donde el Banco Provincia pretend\u00eda la adjudicaci\u00f3n del inmueble luego de diversos remates fracasados, de manera unilateral, sin intervenci\u00f3n del propietario.<\/p>\nLa Sala Segunda de la C\u00e1mara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata revoc\u00f3 el fallo de la instancia de origen, utilizando los siguientes argumentos de trascendencia:<\/p>\n
… la controversia bajo examen se vincula con los pasos ulteriores (art. 72 del decreto-ley 9.434\/79) y, a diferencia de lo reci\u00e9n expresado, cuando se dan supuestos de subastas fracasadas y la entidad bancaria quiere hacer uso de la facultad de adjudicarse el inmueble hipotecado, la Carta Org\u00e1nica s\u00ed establece la intervenci\u00f3n de los jueces. Con todo, si se acepta la tesis que postula que el tr\u00e1mite de adjudicaci\u00f3n se desarrolla sin participaci\u00f3n del deudor, el art\u00edculo 72 del decreto-ley 9.434\/79 resulta inconstitucional por quebrantar la tutela judicial continua y efectiva consagrada en el art\u00edculo 15 de la Carta Magna local.
\nRep\u00e1rese que la norma en crisis contempla un m\u00ednimo control judicial de la actividad cumplida por el Banco -de all\u00ed, el solo recaudo de \u00abla constancia de haber fracasado los remates ordenados\u00bb-, que jam\u00e1s alcanzar\u00e1 el est\u00e1ndar de suficiente, no configurar\u00e1 la tutela continua y efectiva garantizada si se veda la audiencia de la persona cuyos derechos pueden verse afectados por la decisi\u00f3n (arts. 15 Constituci\u00f3n Provincial; 18 y 75 inc. 22 Constituci\u00f3n Nacional; 10 Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos; 8.1 y 25 Convenci\u00f3n Americana Derechos Humanos; 14.1 Pacto Internacional de Derechos Civiles y Pol\u00edticos).
\nEn ese sentido, el precepto cuestionado deviene manifiestamente inconstitucional y corresponde su inaplicabilidad al caso, porque del modo que fue interpretado impidi\u00f3 a la incidentista […] controlar judicial y suficientemente el concreto ejercicio por parte del Banco del Provincia de Buenos Aires de las facultades discrecionales que contiene el art\u00edculo 72 de su Carta Org\u00e1nica: […] (arts. 15 y 57 Constituci\u00f3n Provincial).<\/p><\/blockquote>\n
Este fallo (firme en cuanto a la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad del art. 72) refrenda el planteo medular de mi ponencia: no puede existir un proceso unilateral de adjudicaci\u00f3n judicial de inmueble producto del fracaso de una subasta extrajudicial o administrativa de una entidad bancaria a la luz de los preceptos constitucionales contenidos en nuestro derecho privado.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6. Consecuencias derivadas del fallo y la actuaci\u00f3n notarial<\/h2>\n<\/a>6.1. La protecci\u00f3n de los derechos constitucionales mediante la funci\u00f3n notarial<\/h3>\n
Es de vital importancia comprender que la funci\u00f3n notarial debe velar, ante todo, por la aplicaci\u00f3n de los preceptos constitucionales. Bajo esta premisa, no existe excusa absolutoria alguna de permitir el otorgamiento de un acto notarial con las irregularidades evidentes de una adjudicaci\u00f3n judicial de este tipo inaudita parte<\/em>.<\/p>\nConforme se\u00f1ala Cosola:<\/p>\n
La argumentaci\u00f3n notarial del derecho debe contener y abarcar, en cada caso notarial, los postulados te\u00f3ricos y pr\u00e1cticos consolidados en la ley y en los principios generales del derecho. Inclusive puede el notario recurrir a una regla de argumentaci\u00f3n a\u00fan m\u00e1s extensa. Muy a pesar de que en el ordenamiento privado codificado actual exista una particular ausencia de fuentes jur\u00eddicas relevantes como la doctrina o la equidad, pueden ellas argumentarse desde aquellas fuentes que, si est\u00e1n enumeradas en el t\u00edtulo preliminar y que, en definitiva, son las que comprenden a todas las existentes. Esto permitir\u00e1 que el derecho que se concrete en el documento notarial pueda tener una cercana vinculaci\u00f3n con la Constituci\u00f3n, con los principios emergentes de los derechos humanos…[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nSabemos que, a la luz del derecho justo, pese a que la p\u00e9trea normativa del banco nos ampara, es nuestro deber velar por la imparcialidad y el equilibrio entre las partes. El notario no es un empleado de la entidad financiera o el deudor, ni tampoco un s\u00fabdito del juez; es un profesional del derecho encargado de una funci\u00f3n p\u00fablica que debe velar, como principio rector, por la protecci\u00f3n de los principios constitucionales ante todo en su actuaci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.2. Actuaci\u00f3n en el caso de estudio de t\u00edtulos<\/h3>\n
Hoy no cabe duda de que, siendo el estudio de t\u00edtulos necesario para la configuraci\u00f3n de la buena fe del adquirente, no podemos evadirnos del mismo como profesionales del derecho. Por otro lado, pese a que el art\u00edculo 1040 inciso d) CCyC establece la excepci\u00f3n a la obligaci\u00f3n del saneamiento para el caso de adquisiciones resultantes de subastas judiciales o administrativas, creemos que la normativa repite el error de concepto establecido en el art\u00edculo 1017 inciso a) en cuanto equipara a estas \u00faltimas, en sus efectos de saneamiento, con las judiciales, siendo que, como vemos, no solo su naturaleza jur\u00eddica no se condice, sino que, adem\u00e1s, la subastas administrativas son originadas en procedimientos sin ning\u00fan tipo de contralor judicial. Aun si se refiriese el articulado a las adjudicaciones judiciales producto de remates extrajudiciales fracasados, no ser\u00eda aplicable razonablemente la excepci\u00f3n si tramitaron sin audiencia de la contraparte, como venimos pregonando.<\/p>\n
Volvemos a recordar que la sentencia judicial no purga de vicios al proceso, m\u00e1xime si esa sentencia ha sido producto de un juicio en donde solamente se escuch\u00f3 al acreedor hipotecario sin audiencia del deudor.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.3. \u00bfProtocolizaci\u00f3n de actuaciones?<\/h3>\n
En el caso de aplicar de manera p\u00e9trea la propia normativa de las cartas org\u00e1nicas, las mismas claramente se\u00f1alan que debe ser el juez quien otorgue la escritura p\u00fablica traslativa de dominio en el caso de adjudicaciones por remates extrajudiciales fracasados. Ello, justamente, refuerza nuestro planteo que se\u00f1ala que la naturaleza jur\u00eddica de este tipo de subastas administrativas sin intervenci\u00f3n judicial no concuerda con la de las subastas judiciales.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.4. El rol del notario en el caso de ser requerido como autorizante de la escrituraci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n judicial<\/h3>\n
N\u00f3tese tambi\u00e9n que la necesidad de que el juez otorgue la escritura traslativa de dominio parece sustentarse en el intento de pretender que el mismo reemplace la voluntad del deudor. Volvemos a recalcar que sin intervenci\u00f3n de este \u00faltimo no puede dictarse una sentencia v\u00e1lida oponible erga omnes<\/em> en sede judicial a favor de la entidad financiera.<\/p>\nEl notario, como profesional interviniente en el proceso judicial \u2013ya sea como perito o como escribano designado\u2013 podr\u00e1 hacer saber a la judicatura las objeciones que posea y realizar las recomendaciones necesarias para el otorgamiento de un acto notarial v\u00e1lido y perfecto.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.5. El deber notarial en el marco del proceso ante las nulidades<\/h3>\n
Conforme lo pregonado en los puntos anteriores, entendemos que al notario, ante el caso de tener que intervenir como autorizante en el marco de este tipo de procesos judiciales, frente a la pretensi\u00f3n de la entidad financiera y la judicatura de otorgar un adjudicaci\u00f3n judicial sin el reparo de haber sido citado el deudor, se impone su deber \u00e9tico profesional y la obligaci\u00f3n de denunciar la existencia de una nulidad manifiesta por ante el \u00f3rgano respectivo a los efectos de que se tomen la medidas para mejor proveer necesarias para garantizar los derechos constitucionales afectados de los deudores.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>7. A modo de cierre<\/h2>\n
A la luz de la protecci\u00f3n de los derechos constitucionales m\u00e1s b\u00e1sicos, no se puede aceptar la posibilidad de que se prive de la propiedad a una persona sin el debido derecho a defensa en juicio.<\/p>\n
Es un deber notarial b\u00e1sico en los diversos matices de su funci\u00f3n velar e intentar garantizar los derechos constitucionales de las partes.<\/p>\n
Un largo camino se ha recorrido y falta todav\u00eda mucho por recorrer.<\/p>\n
Cerramos finalmente nuestra ponencia con las palabras de Vigo citadas por el maestro Cosola:<\/p>\n
El desaf\u00edo para la teor\u00eda jur\u00eddica y los juristas es controlar sustancialmente a toda ley m\u00e1s all\u00e1 de las formas, para de ese modo constatar racionalmente si ha logrado emerger o no al derecho, dado que frente a esa contradicci\u00f3n solo corresponde hacer prevalecer el derecho y declarar inv\u00e1lida a la ley…[28]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>8. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., \u201cRemate y subasta p\u00fablica, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 930, 1998.<\/p>\nALEGRE, Marcelo, \u201cA prop\u00f3sito de la reforma al C\u00f3digo Civil. Duguit y la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado\u201d (online), Revista Pensar Derecho<\/em>, Buenos Aires, Universidad de Buenos Aires, N.\u00ba 0, 2012, p. 57, en http:\/\/www.derecho.uba.ar\/publicaciones\/pensar-en-derecho\/revistas\/0\/a-proposito-de-la-reforma-al-codigo-civil.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 20\/6\/2022.<\/p>\nALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), C\u00f3digo civil y comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3\u00aa ed.).<\/p>\nASESOR\u00cdA NOTARIAL PERSONALIZADA, \u201cAdjudicaci\u00f3n de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas\u201d, en Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 953, 2006.<\/p>\nBIDART CAMPOS, Manuel, Manual de la constituci\u00f3n reformada<\/em>, t. 2, Buenos Aires, Ediar, 2005.<\/p>\nCOSOLA, Sebasti\u00e1n J., \u201cEl derecho notarial y su proyecci\u00f3n constitucional\u201d, en Zavala, G. A., La funci\u00f3n notarial. Enfoque constitucional, civil, documental, nuevas tecnolog\u00edas y contratos inteligentes<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 2020.<\/p>\nCOUTURE, Eduardo J., Estudios de derecho procesal civil<\/em>, t. 1, Buenos Aires, Ediar, 1948.<\/p>\nPALACIO, Lino E., Derecho procesal civil<\/em>, t. 2, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1975.<\/p>\nRISSO, Federico W., \u201cPublicidad registral de las subastas de inmuebles\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020.<\/p>\nRISSO, Federico W. y SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cPublicidad registral del embargo\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019.<\/p>\n <\/p>\n
\n- Jurisprudencia citada:<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
C\u00e1m. Civ. y Comercial de La Plata, Sala 2\u00aa, 23\/4\/2020, \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires s\/ adjudicaci\u00f3n de inmuebles (Ley 9434)\u201d, causa N.\u00ba 262022. Fuente: https:\/\/juba.scba.gov.ar\/.<\/p>\n
C\u00e1m. Cont. Adm. de La Plata, 16\/8\/2011, \u201cBuscaglia, Carlos A. c\/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s\/ amparo\u201d (causa N.\u00ba 11903). Fuente: https:\/\/juba.scba.gov.ar.<\/p>\n
CSJN, 25\/4\/2000, \u201cVukic, Juana e Hilaria Vallejos de Morante c\/ Banco de la Naci\u00f3n s\/ acci\u00f3n de amparo\u201d, V 209 XXXV (Fallos<\/em>, 323:809).<\/p>\nSC Buenos Aires, 12\/3\/2014, \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires s\/ adjudicaci\u00f3n de inmueble (ley 9434)\u201d, causa N.\u00ba 106300.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Notas<\/h2>\n
[1]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>: Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 31\/5\/2023).<\/p>\n[2]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., \u201cPublicidad registral de las subastas de inmuebles\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020, pp. 137-138.<\/p>\n[3]<\/a><\/sup>. Puede darse tambi\u00e9n la situaci\u00f3n de que el banco ya se encuentre en posesi\u00f3n o tenencia del bien por haberla adquirido de propia mano, ya que esta es, en general, una de las principales prerrogativas que las normativas contemplan en beneficio de esas entidades.<\/p>\n[4]<\/a><\/sup>. ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., \u201cRemate y subasta p\u00fablica, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 930, 1998, p. 533. (N. del E.<\/em>: ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/5\/2023).<\/p>\n[5]<\/a><\/sup>. Es el caso de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia, previa al Pacto de San Jos\u00e9 de Flores, con lo que ha defendido su independencia a lo largo de esos a\u00f1os.<\/p>\n[6]<\/a><\/sup>. Es el denominado r\u00e9gimen especial de ejecuci\u00f3n de hipotecas (arts. 52-67 Ley 24441); en donde pese a que existe una gran limitaci\u00f3n de defensas para el deudor, en el procedimiento existe una parte extrajudicial y otra judicial con intervenci\u00f3n notarial. A diferencia del presente estudio, a\u00fan en sus limitaciones nos encontramos ante un proceso de car\u00e1cter bilateral (ver Acha, Hugo R., Nuta, Ana R. y Rotondaro, Domingo N., ob. cit. [nota 4], p. 549).<\/p>\n[7]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.<\/p>\n[8]<\/a><\/sup>. V\u00e9anse los dict\u00e1menes de Gabriel Clusellas, Marcelo Falbo, Romelio Fern\u00e1ndez Rouyet, Rub\u00e9n Lamber, Marcela Tranchini y Aldo Urbaneja en: ASESOR\u00cdA NOTARIAL PERSONALIZADA, \u201cAdjudicaci\u00f3n de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas\u201d, en Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 953, 2006, pp. 293-318. (N. del E.<\/em>: ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/5\/2023).<\/p>\n[9]<\/a><\/sup>. Reformado por la Ley 22232<\/a>.<\/p>\n[10]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.<\/p>\n[11]<\/a><\/sup>. Art. 1017 CCyC<\/a>: \u201cEscritura p\u00fablica<\/em>. Deben ser otorgados por escritura p\u00fablica: a) los contratos que tienen por objeto la adquisici\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecuci\u00f3n judicial o administrativa…\u201d.<\/p>\n[12]<\/a><\/sup>. ALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), C\u00f3digo civil y comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3\u00aa ed.), pp. 441-442.<\/p>\n[13]<\/a><\/sup>. No existe posibilidad de aplicar la segunda parte del inc. a) del art. 1017 CCyC porque la subasta administrativa propiamente dicha no posee intervenci\u00f3n jurisdiccional, por lo que dif\u00edcilmente se pueda interpretar que existe posibilidad de omitir la escritura en este tipo de transmisiones y protocolizar las actuaciones administrativas o emitir testimonio de las mismas. La excepci\u00f3n claramente fue establecida por el legislador ya que exist\u00eda intervenci\u00f3n judicial.<\/p>\n[14]<\/a><\/sup>. Art. 72 Decreto-Ley 9434\/1979<\/a>: \u201cSi la venta no se realizare en el primer remate, el Directorio ordenar\u00e1, dentro de los ciento ochenta (180) d\u00edas siguientes, nuevo remate con una base no menor del importe del capital adeudado. Cuando el segundo remate no tuviere \u00e9xito, queda facultado el Directorio para fijar las bases de los subsiguientes y las fechas en que se realizar\u00e1n, sin perjuicio de que cuando as\u00ed lo estime conveniente, resuelva prescindir de ulteriores remates y pedir la adjudicaci\u00f3n del inmueble hipotecado. Los jueces deber\u00e1n decretarla inmediatamente y sin m\u00e1s recaudos que la constancia de haber fracasado los remates ordenados, otorgando la respectiva escritura a favor del Banco por el importe que hubiese servido de bases para el \u00faltimo remate, quedando de este modo, aqu\u00e9l, en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal\u201d.<\/p>\n[15]<\/a><\/sup>. Art. 45 Decreto 540\/1993<\/a>: \u201cLos jueces a pedido del Banco decretar\u00e1n la adjudicaci\u00f3n de la propiedad hipotecada, sin m\u00e1s recaudo que la constancia de haber fracasado un remate, otorgando la escritura correspondiente a favor de aqu\u00e9l por el importe de la suma que sirvi\u00f3 de base para el remate, quedando as\u00ed el Banco en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal si as\u00ed correspondiere\u201d.<\/p>\n[16]<\/a><\/sup>.A los efectos de la subasta judicial debemos mencionar como necesaria la traba previa del embargo ejecutivo o ejecutorio que desapoderar\u00e1 del bien al deudor y pondr\u00e1 el mismo en disposici\u00f3n del juez ejecutante (RISSO, Federico W. y SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cPublicidad registral del embargo\u201d, en Sabene, S. E. [dir.], Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019, pp. 263-265).<\/p>\n[17]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), p. 143.<\/p>\n
\nUniversidad del Notariado Mundial a\u00f1o 2020.
\nMediador.
\nDoctorando en Derecho de la Facultad de Ciencias Jur\u00eddicas y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata.
\nDocente e Investigador en grado y postgrado. Coordinador de la Comisi\u00f3n de Integraci\u00f3n Profesional del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nIntegrante del Instituto de Derecho Procesal del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nEscribano matr\u00edcula 5748, Registro Notarial 36 de Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires.<\/div>\n\n<\/div>
Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 20\/6\/2022
\nAceptado:<\/strong> 19\/12\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 11\/7\/2023<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
El objeto de este trabajo se circunscribe al an\u00e1lisis del instituto de la adjudicaci\u00f3n judicial de manera directa, luego del fracaso de las llamadas subastas extrajudiciales o administrativas, y la actuaci\u00f3n del notario frente a estos casos, en particular no solo en el \u00e1mbito judicial sino tambi\u00e9n en los casos en que nos encontramos ante un estudio de t\u00edtulos o antecedentes. Este tipo de adquisiciones se producen en virtud de procedimientos especiales establecidos en las cartas org\u00e1nicas del Banco Hipotecario Nacional (Leyes 22232<\/a> y 24143<\/a>, Decreto 540\/1993<\/a>),[1]<\/a><\/sup> del Banco de la Provincia de Buenos Aires (Decreto-Ley 9434\/1979<\/a>) y del Banco de la Naci\u00f3n Argentina (Decreto-Ley 13129\/1957<\/a> y Leyes 21351<\/a> y 21799<\/a>). Estos procedimientos establecen prerrogativas a favor de las entidades bancarias que les permiten subastar los bienes hipotecados de manera privada, sin intervenci\u00f3n judicial, y, en el caso concreto de fracasar los respectivos remates, optar por solicitar de manera unilateral la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de la garant\u00eda en un proceso judicial, sin siquiera una m\u00ednima intervenci\u00f3n del titular de dominio del bien.[2]<\/a><\/sup><\/p>\nEl proceso judicial solamente requiere las constancias que evidencien el fracaso del remate extrajudicial y se realiza de forma unilateral, siendo la entidad bancaria la actora y \u00fanica parte a nivel procesal. Luego de corroborado por el juez el cumplimiento de los extremos requeridos por la norma, sin ning\u00fan tipo de traslado, se encuentra en la obligaci\u00f3n de dictar sentencia, adjudicando el bien hipotecado al deudor por la base establecida para el remate, teniendo el banco, adem\u00e1s, la posibilidad de practicar posteriores liquidaciones de deuda y cobrarle al deudor el saldo. La entidad es puesta en posesi\u00f3n del bien en el marco del proceso mediante mandamiento[3]<\/a><\/sup> (modo suficiente), y, finalmente, el juez otorga la correspondiente escritura traslativa de dominio a favor del banco acreedor.[4]<\/a><\/sup> El fundamento de este tipo de normativa se ha sustentado en que los cr\u00e9ditos otorgados por estas entidades cumplen un bien eminentemente social, siendo las leyes que crean las mismas, adem\u00e1s, previas inclusive a la sanci\u00f3n de nuestra Constituci\u00f3n Nacional.[5]<\/a><\/sup><\/p>\nEn el tr\u00e1fico jur\u00eddico notarial cotidiano, la regla es encontrarse con actos o t\u00edtulos provenientes de subastas eminentemente judiciales o las denominadas mixtas, establecidas en el t\u00edtulo V de la Ley 24441<\/a>.[6]<\/a><\/sup> A la fecha, en general, los casos de subastas extrajudiciales o administrativas son la excepci\u00f3n.<\/p>\nA lo largo de los a\u00f1os, se ha permitido este tipo de adjudicaciones \u201cinaudita<\/em> parte\u201d en sede judicial sin realizarse un profundo an\u00e1lisis acerca de si superan o no el test de constitucionalidad, siempre privilegi\u00e1ndose el derecho del banco por sobre los derechos del deudor.[7]<\/a><\/sup><\/p>\nDesde el \u00e1mbito notarial, nos hemos centrado solamente en cuestiones netamente formales orientadas al an\u00e1lisis de la necesidad o no de la escritura p\u00fablica bajo la vigencia del art\u00edculo 1184 del C\u00f3digo Velezano<\/a>, sin adentrarnos en el fondo del tema y analizar o no la vigencia constitucional de la tem\u00e1tica a la luz de los derechos fundamentales.[8]<\/a><\/sup><\/p>\nEl an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n reviste hoy importancia para determinar si, a la luz de los derechos fundamentales protegidos constitucionalmente, podemos los notarios, como operadores del derecho, permanecer inmutables ante un t\u00edtulo adquisitivo producto de un proceso judicial que ha sido realizado sin intervenci\u00f3n del deudor titular del derecho real de dominio.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Breve rese\u00f1a de las normativas y sus puntos de contacto<\/h2>\n
Las normativas en cuesti\u00f3n poseen similitudes, ya que la primera norma sancionada fue la carta org\u00e1nica del Banco Hipotecario Nacional en el originario Decreto-Ley 1328\/1957[9]<\/u><\/a><\/sup>, la que luego tomada como antecedente de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia. En cuanto al Banco Naci\u00f3n, se\u00f1alamos que el Decreto-Ley 13129\/1957<\/a> remite de manera directa en su aplicaci\u00f3n a las normas del Banco Hipotecario (art. 24).<\/p>\nLas cartas org\u00e1nicas poseen como principales puntos de concordancia los siguientes:<\/p>\n
\n- El banco puede requerir, por su propia autoridad, el auxilio de la fuerza p\u00fablica para tomar la posesi\u00f3n del bien inmueble hipotecado.<\/li>\n
- Se requiere la anuencia de la entidad financiera para que el deudor pueda transferir, arrendar o constituir posteriores hipotecas.<\/li>\n
- Puede el banco embargar la renta de la propiedad hipotecada sin juicio alguno.<\/li>\n
- Los remates extrajudiciales o administrativos pueden ser realizados por martilleros o empleados administrativos del banco.<\/li>\n
- En el caso de efectivizarse el remate extrajudicial, est\u00e1 facultada la entidad para transferir el dominio sin intervenci\u00f3n judicial de ning\u00fan tipo, ya que, en los contratos de pr\u00e9stamo predispuestos, el deudor otorga al acreedor mandato irrevocable para ello.<\/li>\n
- Puede efectivizarse la transferencia del bien hipotecado aun en el caso de que existan embargos decretados por otros jueces o inhibiciones sobre el deudor, incluso aunque el deudor se encuentre concursado o se haya decretado la quiebra del mismo.<\/li>\n
- El banco determina unilateralmente la deuda, se adjudica el inmueble por el valor de base del remate extrajudicial, pudiendo adem\u00e1s cobrar el saldo que surja posteriormente de manera personal al deudor.<\/li>\n
- Se limitan las facultades de todos los jueces para suspender o trabar el procedimiento de manera alguna.<\/li>\n
- Los registros de la propiedad deben levantar, a solo pedido de la entidad, sin m\u00e1s tr\u00e1mite, cualquier inhibici\u00f3n, embargo o gravamen existente al solo efecto de posibilitar la escrituraci\u00f3n del bien ya sea por v\u00eda extrajudicial o judicial.[10]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En cuanto respecta a las disposiciones relativas a la adjudicaci\u00f3n judicial, las mismas est\u00e1n contenidas en el art\u00edculo 72 de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia y en el art\u00edculo 46 de la normativa del Banco Hipotecario, de las cuales se extrae que el proceso judicial es unilateral y es el juez quien otorga la escritura a favor del banco, constituyendo el precio el importe de la base del remate extrajudicial fracasado.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Cr\u00edticas al t\u00edtulo resultante de estas adjudicaciones<\/h2>\n
La subasta extrajudicial o administrativa propiamente dicha de los bancos no genera mayores debates, ya que la entidad transfiere el dominio indiscutiblemente por medio de escritura p\u00fablica, en virtud de que utiliza el mandato irrevocable incluido en las cl\u00e1usulas predispuestas del contrato hipotecario, por lo que el principio establecido en el art\u00edculo 1017 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCyC)[11]<\/a><\/sup> se cumple sin excepci\u00f3n.<\/p>\nPese a que no ha sido debidamente aclarado, la excepci\u00f3n establecida en la segunda parte del inciso a) del art\u00edculo 1017 pareciera orientada a los casos en que fracasa el procedimiento administrativo de las cartas org\u00e1nicas y deriva la ejecuci\u00f3n en un proceso judicial, solicitando, por ende, el banco la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de la garant\u00eda hipotecaria.[12]<\/a><\/sup> Pero esta interpretaci\u00f3n tampoco nos convence de manera definitiva.[13]<\/a><\/sup><\/p>\nEntendemos que el primer valladar se encuentra en la interpretaci\u00f3n literal de la propia norma que habilita al banco a adjudicarse el bien, ya que tanto el art\u00edculo 72 de la normativa del Banco Provincia[14]<\/a><\/sup> como el art\u00edculo 45 de la normativa del Banco Hipotecario[15]<\/a><\/sup> se\u00f1alan que ser\u00e1 el juez quien otorgue la correspondiente escritura, no dejando lugar a dudas de otra forma de transmitir el dominio. Entendemos que ello es as\u00ed debido a que este proceso no posee el car\u00e1cter ejecutivo t\u00edpico de las subastas judiciales \u2013que, como se\u00f1al\u00e9, en su naturaleza jur\u00eddica se califica a estas \u00faltimas como un acto jur\u00eddico procesal sustancial\u2013.[16]<\/a><\/sup><\/p>\nUna segunda cr\u00edtica se centra en el encuadre de la causa de adquisici\u00f3n del derecho real de dominio por parte del banco como \u201cadjudicaci\u00f3n\u201d. Oportunamente, hemos defendido que, a nuestro criterio, resulta sumamente dificultoso poder darle el t\u00edtulo pretendido en la norma al instituto en estudio, ya que solamente puede adjudicarse a quien previamente era propietario parcial con causa de la existencia de una comunidad que se disolvi\u00f3 y liquid\u00f3, como en los casos del r\u00e9gimen patrimonial del matrimonio, sociedades comerciales, partici\u00f3n de herencias o divisi\u00f3n de un condominio.[17]<\/a><\/sup><\/p>\nComo tercer argumento cr\u00edtico \u2013y, a criterio de quien suscribe, quiz\u00e1s el quid de la cuesti\u00f3n\u2013, no cabe duda alguna de que, sin un proceso contradictorio, no existe posibilidad alguna de que se dicte una sentencia de adjudicaci\u00f3n y se otorgue una escritura traslativa de dominio inaudita<\/em> parte que afecte el derecho del deudor y lo prive de su propiedad sin menoscabar las garant\u00edas fundamentales de defensa en juicio, debido proceso e igualdad.<\/p>\nEl principio de bilateralidad de la audiencia o de contradicci\u00f3n constituye una exigencia del debido proceso legal y del principio de igualdad. Asimismo, Bidart Campos ha se\u00f1alado que<\/p>\n
… la esencia del debido proceso […] consiste en la […] oportunidad o posibilidad suficientes de participar<\/strong> (o tomar parte) con utilidad en el proceso<\/strong>. De ah\u00ed que el debido proceso nos deje la idea de un proceso regular y razonable, y de una tutela judicial eficaz…[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPalacio se\u00f1ala que el principio de contradicci\u00f3n es aquel que les proh\u00edbe a los jueces dictar una resoluci\u00f3n sin que previamente hayan tenido oportunidad de ser o\u00eddos quienes pudieran verse directamente afectados por ella.[19]<\/a><\/sup> Se lo suele representar a trav\u00e9s del aforismo latino \u201caudiatur et altera pars<\/em>\u201d (\u201cque sea o\u00edda la otra parte\u201d) o del menos conocido \u201cnemo debet inaudito damnari<\/em>\u201d (\u201cnadie debe ser condenado sin ser o\u00eddo\u201d). El maestro Couture se\u00f1ala que el derecho germ\u00e1nico suele expresar el principio a trav\u00e9s del siguiente proverbio en rima: \u201cEines mannes red ist keine red, der richter soll die deel verhoeren beed<\/em>\u201d (\u201cLa alegaci\u00f3n de un solo hombre no es alegaci\u00f3n; el juez debe o\u00edr a ambas partes\u201d)[20]<\/a><\/sup>.<\/p>\nEn este caso, sin duda alguna nos encontramos ante una situaci\u00f3n que no puede ser avalada a la luz de las garant\u00edas constitucionales. Si el juez pretende otorgar la escritura de adjudicaci\u00f3n judicial sin siquiera citar al deudor, nos encontramos ante un acto de irregularidad manifiesta. Sin la participaci\u00f3n del titular del derecho, \u00bfc\u00f3mo puede el juez suplantar su voluntad?, \u00bfc\u00f3mo puede la justicia permitir un proceso en donde una sola parte peticiona y afecta a un tercero sin ser escuchado?<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. An\u00e1lisis de la jurisprudencia<\/h2>\n<\/a>4.1. El caso \u201cVukic\u201d en el orden nacional<\/h3>\n
La Corte Suprema de Justicia de la Naci\u00f3n (CSJN), en el marco de una acci\u00f3n de amparo, se pronunci\u00f3, en el a\u00f1o 2000, en la causa \u201cVukic\u201d,[21]<\/a><\/sup> a favor de la constitucionalidad de la normativa que les permit\u00eda a los bancos nacionales la realizaci\u00f3n de las subastas extrajudiciales. Los argumentos del fallo fueron:<\/p>\n\n- El Banco Hipotecario es una entidad con fin p\u00fablico y de progreso general. Es de importancia asegurar los intereses de la instituci\u00f3n y que estos no sean perturbados mediante complicaciones y dilaciones propias de los procedimientos judiciales (Fallos<\/em>: 249:393; 268:216).<\/li>\n
- No existe violaci\u00f3n a los arts. 17 y 18 de la Constituci\u00f3n habida cuenta que primero la p\u00e9rdida de la propiedad se conjura pagando la deuda que da origen a la ejecuci\u00f3n y en segundo t\u00e9rmino porque el deudor puede hacer valer sus derechos en un proceso posterior ordinario con la amplitud necesaria para determinar la existencia de irregularidades y la garant\u00eda que supone la solvencia de la entidad bancaria (Fallos<\/em>: 268:220).<\/li>\n
- Existi\u00f3 un sometimiento voluntario por parte del deudor al momento de obtener el cr\u00e9dito hipotecario en d\u00f3nde acept\u00f3 el gravamen y su r\u00e9gimen normativo, renunciando a los beneficios de un procedimiento previo judicial (Fallos<\/em>: 270:26; 294:220; 308:1837; 310:1624; 311:1880).<\/li>\n<\/ul>\n
Como podemos concluir, el debate en el acotado marco del procedimiento sumar\u00edsimo del amparo, sumado al planteo de constitucionalidad dirigido principalmente a atacar el remate extrajudicial, no es aplicable a nuestra tem\u00e1tica.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4.2. Jurisprudencia posterior en la Provincia de Buenos Aires<\/h3>\n
A partir del a\u00f1o 2005, existe una fuerte tendencia dentro de la C\u00e1mara Contencioso Administrativo de La Plata hacia la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad de las previsiones de la carta org\u00e1nica del Banco de la Provincia de Buenos Aires.[22]<\/a><\/sup> En el fallo \u201cBuscaglia\u201d, del a\u00f1o 2011,[23]<\/a><\/sup> nuevamente en el marco de una acci\u00f3n de amparo, y contrariamente a lo planteado en \u201cVukic\u201d en el orden nacional, la C\u00e1mara declar\u00f3 la inconstitucionalidad con base en los siguientes argumentos:<\/p>\n\n- No es dable admitir las previsiones de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia en materia de operatoria hipotecaria, en cuanto constituyen normas de excepci\u00f3n constitucional, sin cabida en la ley fundamental<\/a> (art. 31) y en la Constituci\u00f3n Provincial<\/a> (art. 57).<\/li>\n
- Existe una violaci\u00f3n a los derechos de propiedad y de defensa en juicio, protegidos por ley suprema.<\/li>\n
- No se advierte que la violaci\u00f3n a la garant\u00eda de la propiedad pueda quedar salvada en forma previa pagando la deuda o, en su defecto, por un proceso posterior a la subasta administrativa.<\/li>\n<\/ul>\n
Esta l\u00ednea jurisprudencial sufri\u00f3 una importante variaci\u00f3n con el fallo de la Suprema Corte Provincial en autos \u201cBanco Provincia\u201d,[24]<\/a><\/sup> en el a\u00f1o 2014, en donde, siguiendo los fundamentos de \u201cVukic\u201d, declar\u00f3 por mayor\u00eda la constitucionalidad del r\u00e9gimen de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia, generando jurisprudencia obligatoria para los tribunales inferiores en la cuesti\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>5. El novedoso an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n de fondo por la jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires<\/h2>\n
Durante a\u00f1os se mantuvo la tendencia del proceso judicial unilateral por parte del Banco de la Provincia, hasta que comenz\u00f3 a observarse, con posterioridad a la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, una tendencia por parte de los tribunales inferiores en plantear la bilateralizaci\u00f3n del proceso de oficio. Sin dudas, esto se ha producido como resultado del proceso de constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado luego de la reforma del C\u00f3digo. En concordancia, Alegre se\u00f1ala:<\/p>\n
La constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado implica echar por tierra con la tradicional pretensi\u00f3n de aislar al derecho privado del alcance de los principios constitucionales, sobre todo en lo atinente a est\u00e1ndares de justicia distributiva.[25]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa novedad en cuanto a nuestra tem\u00e1tica en cuesti\u00f3n se dio en el mes de abril de 2020, en el fallo \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires\u201d de la C\u00e1mara Civil y Comercial de la Plata.[26]<\/a><\/sup> Por primera vez, se discuti\u00f3 el fondo del tema relacionado a la validez constitucional no ya del remate extrajudicial sino del proceso judicial unilateral de adjudicaci\u00f3n de inmueble y la sentencia inaudita parte producto del mismo. Los hechos son sustancialmente distintos a los precedentes jurisprudenciales analizados, ya que en esta causa no tratamos un proceso de amparo, sino una presentaci\u00f3n espont\u00e1nea por parte del deudor hipotecario en el marco del proceso judicial en donde el Banco Provincia pretend\u00eda la adjudicaci\u00f3n del inmueble luego de diversos remates fracasados, de manera unilateral, sin intervenci\u00f3n del propietario.<\/p>\nLa Sala Segunda de la C\u00e1mara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata revoc\u00f3 el fallo de la instancia de origen, utilizando los siguientes argumentos de trascendencia:<\/p>\n
… la controversia bajo examen se vincula con los pasos ulteriores (art. 72 del decreto-ley 9.434\/79) y, a diferencia de lo reci\u00e9n expresado, cuando se dan supuestos de subastas fracasadas y la entidad bancaria quiere hacer uso de la facultad de adjudicarse el inmueble hipotecado, la Carta Org\u00e1nica s\u00ed establece la intervenci\u00f3n de los jueces. Con todo, si se acepta la tesis que postula que el tr\u00e1mite de adjudicaci\u00f3n se desarrolla sin participaci\u00f3n del deudor, el art\u00edculo 72 del decreto-ley 9.434\/79 resulta inconstitucional por quebrantar la tutela judicial continua y efectiva consagrada en el art\u00edculo 15 de la Carta Magna local.
\nRep\u00e1rese que la norma en crisis contempla un m\u00ednimo control judicial de la actividad cumplida por el Banco -de all\u00ed, el solo recaudo de \u00abla constancia de haber fracasado los remates ordenados\u00bb-, que jam\u00e1s alcanzar\u00e1 el est\u00e1ndar de suficiente, no configurar\u00e1 la tutela continua y efectiva garantizada si se veda la audiencia de la persona cuyos derechos pueden verse afectados por la decisi\u00f3n (arts. 15 Constituci\u00f3n Provincial; 18 y 75 inc. 22 Constituci\u00f3n Nacional; 10 Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos; 8.1 y 25 Convenci\u00f3n Americana Derechos Humanos; 14.1 Pacto Internacional de Derechos Civiles y Pol\u00edticos).
\nEn ese sentido, el precepto cuestionado deviene manifiestamente inconstitucional y corresponde su inaplicabilidad al caso, porque del modo que fue interpretado impidi\u00f3 a la incidentista […] controlar judicial y suficientemente el concreto ejercicio por parte del Banco del Provincia de Buenos Aires de las facultades discrecionales que contiene el art\u00edculo 72 de su Carta Org\u00e1nica: […] (arts. 15 y 57 Constituci\u00f3n Provincial).<\/p><\/blockquote>\n
Este fallo (firme en cuanto a la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad del art. 72) refrenda el planteo medular de mi ponencia: no puede existir un proceso unilateral de adjudicaci\u00f3n judicial de inmueble producto del fracaso de una subasta extrajudicial o administrativa de una entidad bancaria a la luz de los preceptos constitucionales contenidos en nuestro derecho privado.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6. Consecuencias derivadas del fallo y la actuaci\u00f3n notarial<\/h2>\n<\/a>6.1. La protecci\u00f3n de los derechos constitucionales mediante la funci\u00f3n notarial<\/h3>\n
Es de vital importancia comprender que la funci\u00f3n notarial debe velar, ante todo, por la aplicaci\u00f3n de los preceptos constitucionales. Bajo esta premisa, no existe excusa absolutoria alguna de permitir el otorgamiento de un acto notarial con las irregularidades evidentes de una adjudicaci\u00f3n judicial de este tipo inaudita parte<\/em>.<\/p>\nConforme se\u00f1ala Cosola:<\/p>\n
La argumentaci\u00f3n notarial del derecho debe contener y abarcar, en cada caso notarial, los postulados te\u00f3ricos y pr\u00e1cticos consolidados en la ley y en los principios generales del derecho. Inclusive puede el notario recurrir a una regla de argumentaci\u00f3n a\u00fan m\u00e1s extensa. Muy a pesar de que en el ordenamiento privado codificado actual exista una particular ausencia de fuentes jur\u00eddicas relevantes como la doctrina o la equidad, pueden ellas argumentarse desde aquellas fuentes que, si est\u00e1n enumeradas en el t\u00edtulo preliminar y que, en definitiva, son las que comprenden a todas las existentes. Esto permitir\u00e1 que el derecho que se concrete en el documento notarial pueda tener una cercana vinculaci\u00f3n con la Constituci\u00f3n, con los principios emergentes de los derechos humanos…[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nSabemos que, a la luz del derecho justo, pese a que la p\u00e9trea normativa del banco nos ampara, es nuestro deber velar por la imparcialidad y el equilibrio entre las partes. El notario no es un empleado de la entidad financiera o el deudor, ni tampoco un s\u00fabdito del juez; es un profesional del derecho encargado de una funci\u00f3n p\u00fablica que debe velar, como principio rector, por la protecci\u00f3n de los principios constitucionales ante todo en su actuaci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.2. Actuaci\u00f3n en el caso de estudio de t\u00edtulos<\/h3>\n
Hoy no cabe duda de que, siendo el estudio de t\u00edtulos necesario para la configuraci\u00f3n de la buena fe del adquirente, no podemos evadirnos del mismo como profesionales del derecho. Por otro lado, pese a que el art\u00edculo 1040 inciso d) CCyC establece la excepci\u00f3n a la obligaci\u00f3n del saneamiento para el caso de adquisiciones resultantes de subastas judiciales o administrativas, creemos que la normativa repite el error de concepto establecido en el art\u00edculo 1017 inciso a) en cuanto equipara a estas \u00faltimas, en sus efectos de saneamiento, con las judiciales, siendo que, como vemos, no solo su naturaleza jur\u00eddica no se condice, sino que, adem\u00e1s, la subastas administrativas son originadas en procedimientos sin ning\u00fan tipo de contralor judicial. Aun si se refiriese el articulado a las adjudicaciones judiciales producto de remates extrajudiciales fracasados, no ser\u00eda aplicable razonablemente la excepci\u00f3n si tramitaron sin audiencia de la contraparte, como venimos pregonando.<\/p>\n
Volvemos a recordar que la sentencia judicial no purga de vicios al proceso, m\u00e1xime si esa sentencia ha sido producto de un juicio en donde solamente se escuch\u00f3 al acreedor hipotecario sin audiencia del deudor.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.3. \u00bfProtocolizaci\u00f3n de actuaciones?<\/h3>\n
En el caso de aplicar de manera p\u00e9trea la propia normativa de las cartas org\u00e1nicas, las mismas claramente se\u00f1alan que debe ser el juez quien otorgue la escritura p\u00fablica traslativa de dominio en el caso de adjudicaciones por remates extrajudiciales fracasados. Ello, justamente, refuerza nuestro planteo que se\u00f1ala que la naturaleza jur\u00eddica de este tipo de subastas administrativas sin intervenci\u00f3n judicial no concuerda con la de las subastas judiciales.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.4. El rol del notario en el caso de ser requerido como autorizante de la escrituraci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n judicial<\/h3>\n
N\u00f3tese tambi\u00e9n que la necesidad de que el juez otorgue la escritura traslativa de dominio parece sustentarse en el intento de pretender que el mismo reemplace la voluntad del deudor. Volvemos a recalcar que sin intervenci\u00f3n de este \u00faltimo no puede dictarse una sentencia v\u00e1lida oponible erga omnes<\/em> en sede judicial a favor de la entidad financiera.<\/p>\nEl notario, como profesional interviniente en el proceso judicial \u2013ya sea como perito o como escribano designado\u2013 podr\u00e1 hacer saber a la judicatura las objeciones que posea y realizar las recomendaciones necesarias para el otorgamiento de un acto notarial v\u00e1lido y perfecto.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6.5. El deber notarial en el marco del proceso ante las nulidades<\/h3>\n
Conforme lo pregonado en los puntos anteriores, entendemos que al notario, ante el caso de tener que intervenir como autorizante en el marco de este tipo de procesos judiciales, frente a la pretensi\u00f3n de la entidad financiera y la judicatura de otorgar un adjudicaci\u00f3n judicial sin el reparo de haber sido citado el deudor, se impone su deber \u00e9tico profesional y la obligaci\u00f3n de denunciar la existencia de una nulidad manifiesta por ante el \u00f3rgano respectivo a los efectos de que se tomen la medidas para mejor proveer necesarias para garantizar los derechos constitucionales afectados de los deudores.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>7. A modo de cierre<\/h2>\n
A la luz de la protecci\u00f3n de los derechos constitucionales m\u00e1s b\u00e1sicos, no se puede aceptar la posibilidad de que se prive de la propiedad a una persona sin el debido derecho a defensa en juicio.<\/p>\n
Es un deber notarial b\u00e1sico en los diversos matices de su funci\u00f3n velar e intentar garantizar los derechos constitucionales de las partes.<\/p>\n
Un largo camino se ha recorrido y falta todav\u00eda mucho por recorrer.<\/p>\n
Cerramos finalmente nuestra ponencia con las palabras de Vigo citadas por el maestro Cosola:<\/p>\n
El desaf\u00edo para la teor\u00eda jur\u00eddica y los juristas es controlar sustancialmente a toda ley m\u00e1s all\u00e1 de las formas, para de ese modo constatar racionalmente si ha logrado emerger o no al derecho, dado que frente a esa contradicci\u00f3n solo corresponde hacer prevalecer el derecho y declarar inv\u00e1lida a la ley…[28]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>8. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., \u201cRemate y subasta p\u00fablica, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 930, 1998.<\/p>\nALEGRE, Marcelo, \u201cA prop\u00f3sito de la reforma al C\u00f3digo Civil. Duguit y la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado\u201d (online), Revista Pensar Derecho<\/em>, Buenos Aires, Universidad de Buenos Aires, N.\u00ba 0, 2012, p. 57, en http:\/\/www.derecho.uba.ar\/publicaciones\/pensar-en-derecho\/revistas\/0\/a-proposito-de-la-reforma-al-codigo-civil.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 20\/6\/2022.<\/p>\nALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), C\u00f3digo civil y comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3\u00aa ed.).<\/p>\nASESOR\u00cdA NOTARIAL PERSONALIZADA, \u201cAdjudicaci\u00f3n de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas\u201d, en Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 953, 2006.<\/p>\nBIDART CAMPOS, Manuel, Manual de la constituci\u00f3n reformada<\/em>, t. 2, Buenos Aires, Ediar, 2005.<\/p>\nCOSOLA, Sebasti\u00e1n J., \u201cEl derecho notarial y su proyecci\u00f3n constitucional\u201d, en Zavala, G. A., La funci\u00f3n notarial. Enfoque constitucional, civil, documental, nuevas tecnolog\u00edas y contratos inteligentes<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 2020.<\/p>\nCOUTURE, Eduardo J., Estudios de derecho procesal civil<\/em>, t. 1, Buenos Aires, Ediar, 1948.<\/p>\nPALACIO, Lino E., Derecho procesal civil<\/em>, t. 2, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1975.<\/p>\nRISSO, Federico W., \u201cPublicidad registral de las subastas de inmuebles\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020.<\/p>\nRISSO, Federico W. y SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cPublicidad registral del embargo\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019.<\/p>\n <\/p>\n
\n- Jurisprudencia citada:<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
C\u00e1m. Civ. y Comercial de La Plata, Sala 2\u00aa, 23\/4\/2020, \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires s\/ adjudicaci\u00f3n de inmuebles (Ley 9434)\u201d, causa N.\u00ba 262022. Fuente: https:\/\/juba.scba.gov.ar\/.<\/p>\n
C\u00e1m. Cont. Adm. de La Plata, 16\/8\/2011, \u201cBuscaglia, Carlos A. c\/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s\/ amparo\u201d (causa N.\u00ba 11903). Fuente: https:\/\/juba.scba.gov.ar.<\/p>\n
CSJN, 25\/4\/2000, \u201cVukic, Juana e Hilaria Vallejos de Morante c\/ Banco de la Naci\u00f3n s\/ acci\u00f3n de amparo\u201d, V 209 XXXV (Fallos<\/em>, 323:809).<\/p>\nSC Buenos Aires, 12\/3\/2014, \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires s\/ adjudicaci\u00f3n de inmueble (ley 9434)\u201d, causa N.\u00ba 106300.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Notas<\/h2>\n
[1]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>: Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 31\/5\/2023).<\/p>\n[2]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., \u201cPublicidad registral de las subastas de inmuebles\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020, pp. 137-138.<\/p>\n[3]<\/a><\/sup>. Puede darse tambi\u00e9n la situaci\u00f3n de que el banco ya se encuentre en posesi\u00f3n o tenencia del bien por haberla adquirido de propia mano, ya que esta es, en general, una de las principales prerrogativas que las normativas contemplan en beneficio de esas entidades.<\/p>\n[4]<\/a><\/sup>. ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., \u201cRemate y subasta p\u00fablica, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 930, 1998, p. 533. (N. del E.<\/em>: ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/5\/2023).<\/p>\n[5]<\/a><\/sup>. Es el caso de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia, previa al Pacto de San Jos\u00e9 de Flores, con lo que ha defendido su independencia a lo largo de esos a\u00f1os.<\/p>\n[6]<\/a><\/sup>. Es el denominado r\u00e9gimen especial de ejecuci\u00f3n de hipotecas (arts. 52-67 Ley 24441); en donde pese a que existe una gran limitaci\u00f3n de defensas para el deudor, en el procedimiento existe una parte extrajudicial y otra judicial con intervenci\u00f3n notarial. A diferencia del presente estudio, a\u00fan en sus limitaciones nos encontramos ante un proceso de car\u00e1cter bilateral (ver Acha, Hugo R., Nuta, Ana R. y Rotondaro, Domingo N., ob. cit. [nota 4], p. 549).<\/p>\n[7]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.<\/p>\n[8]<\/a><\/sup>. V\u00e9anse los dict\u00e1menes de Gabriel Clusellas, Marcelo Falbo, Romelio Fern\u00e1ndez Rouyet, Rub\u00e9n Lamber, Marcela Tranchini y Aldo Urbaneja en: ASESOR\u00cdA NOTARIAL PERSONALIZADA, \u201cAdjudicaci\u00f3n de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas\u201d, en Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 953, 2006, pp. 293-318. (N. del E.<\/em>: ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/5\/2023).<\/p>\n[9]<\/a><\/sup>. Reformado por la Ley 22232<\/a>.<\/p>\n[10]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.<\/p>\n[11]<\/a><\/sup>. Art. 1017 CCyC<\/a>: \u201cEscritura p\u00fablica<\/em>. Deben ser otorgados por escritura p\u00fablica: a) los contratos que tienen por objeto la adquisici\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecuci\u00f3n judicial o administrativa…\u201d.<\/p>\n[12]<\/a><\/sup>. ALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), C\u00f3digo civil y comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3\u00aa ed.), pp. 441-442.<\/p>\n[13]<\/a><\/sup>. No existe posibilidad de aplicar la segunda parte del inc. a) del art. 1017 CCyC porque la subasta administrativa propiamente dicha no posee intervenci\u00f3n jurisdiccional, por lo que dif\u00edcilmente se pueda interpretar que existe posibilidad de omitir la escritura en este tipo de transmisiones y protocolizar las actuaciones administrativas o emitir testimonio de las mismas. La excepci\u00f3n claramente fue establecida por el legislador ya que exist\u00eda intervenci\u00f3n judicial.<\/p>\n[14]<\/a><\/sup>. Art. 72 Decreto-Ley 9434\/1979<\/a>: \u201cSi la venta no se realizare en el primer remate, el Directorio ordenar\u00e1, dentro de los ciento ochenta (180) d\u00edas siguientes, nuevo remate con una base no menor del importe del capital adeudado. Cuando el segundo remate no tuviere \u00e9xito, queda facultado el Directorio para fijar las bases de los subsiguientes y las fechas en que se realizar\u00e1n, sin perjuicio de que cuando as\u00ed lo estime conveniente, resuelva prescindir de ulteriores remates y pedir la adjudicaci\u00f3n del inmueble hipotecado. Los jueces deber\u00e1n decretarla inmediatamente y sin m\u00e1s recaudos que la constancia de haber fracasado los remates ordenados, otorgando la respectiva escritura a favor del Banco por el importe que hubiese servido de bases para el \u00faltimo remate, quedando de este modo, aqu\u00e9l, en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal\u201d.<\/p>\n[15]<\/a><\/sup>. Art. 45 Decreto 540\/1993<\/a>: \u201cLos jueces a pedido del Banco decretar\u00e1n la adjudicaci\u00f3n de la propiedad hipotecada, sin m\u00e1s recaudo que la constancia de haber fracasado un remate, otorgando la escritura correspondiente a favor de aqu\u00e9l por el importe de la suma que sirvi\u00f3 de base para el remate, quedando as\u00ed el Banco en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal si as\u00ed correspondiere\u201d.<\/p>\n[16]<\/a><\/sup>.A los efectos de la subasta judicial debemos mencionar como necesaria la traba previa del embargo ejecutivo o ejecutorio que desapoderar\u00e1 del bien al deudor y pondr\u00e1 el mismo en disposici\u00f3n del juez ejecutante (RISSO, Federico W. y SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cPublicidad registral del embargo\u201d, en Sabene, S. E. [dir.], Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019, pp. 263-265).<\/p>\n[17]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), p. 143.<\/p>\n
Recibido:<\/strong> 20\/6\/2022 <\/p>\n<\/a> El objeto de este trabajo se circunscribe al an\u00e1lisis del instituto de la adjudicaci\u00f3n judicial de manera directa, luego del fracaso de las llamadas subastas extrajudiciales o administrativas, y la actuaci\u00f3n del notario frente a estos casos, en particular no solo en el \u00e1mbito judicial sino tambi\u00e9n en los casos en que nos encontramos ante un estudio de t\u00edtulos o antecedentes. Este tipo de adquisiciones se producen en virtud de procedimientos especiales establecidos en las cartas org\u00e1nicas del Banco Hipotecario Nacional (Leyes 22232<\/a> y 24143<\/a>, Decreto 540\/1993<\/a>),[1]<\/a><\/sup> del Banco de la Provincia de Buenos Aires (Decreto-Ley 9434\/1979<\/a>) y del Banco de la Naci\u00f3n Argentina (Decreto-Ley 13129\/1957<\/a> y Leyes 21351<\/a> y 21799<\/a>). Estos procedimientos establecen prerrogativas a favor de las entidades bancarias que les permiten subastar los bienes hipotecados de manera privada, sin intervenci\u00f3n judicial, y, en el caso concreto de fracasar los respectivos remates, optar por solicitar de manera unilateral la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de la garant\u00eda en un proceso judicial, sin siquiera una m\u00ednima intervenci\u00f3n del titular de dominio del bien.[2]<\/a><\/sup><\/p>\n El proceso judicial solamente requiere las constancias que evidencien el fracaso del remate extrajudicial y se realiza de forma unilateral, siendo la entidad bancaria la actora y \u00fanica parte a nivel procesal. Luego de corroborado por el juez el cumplimiento de los extremos requeridos por la norma, sin ning\u00fan tipo de traslado, se encuentra en la obligaci\u00f3n de dictar sentencia, adjudicando el bien hipotecado al deudor por la base establecida para el remate, teniendo el banco, adem\u00e1s, la posibilidad de practicar posteriores liquidaciones de deuda y cobrarle al deudor el saldo. La entidad es puesta en posesi\u00f3n del bien en el marco del proceso mediante mandamiento[3]<\/a><\/sup> (modo suficiente), y, finalmente, el juez otorga la correspondiente escritura traslativa de dominio a favor del banco acreedor.[4]<\/a><\/sup> El fundamento de este tipo de normativa se ha sustentado en que los cr\u00e9ditos otorgados por estas entidades cumplen un bien eminentemente social, siendo las leyes que crean las mismas, adem\u00e1s, previas inclusive a la sanci\u00f3n de nuestra Constituci\u00f3n Nacional.[5]<\/a><\/sup><\/p>\n En el tr\u00e1fico jur\u00eddico notarial cotidiano, la regla es encontrarse con actos o t\u00edtulos provenientes de subastas eminentemente judiciales o las denominadas mixtas, establecidas en el t\u00edtulo V de la Ley 24441<\/a>.[6]<\/a><\/sup> A la fecha, en general, los casos de subastas extrajudiciales o administrativas son la excepci\u00f3n.<\/p>\n A lo largo de los a\u00f1os, se ha permitido este tipo de adjudicaciones \u201cinaudita<\/em> parte\u201d en sede judicial sin realizarse un profundo an\u00e1lisis acerca de si superan o no el test de constitucionalidad, siempre privilegi\u00e1ndose el derecho del banco por sobre los derechos del deudor.[7]<\/a><\/sup><\/p>\n Desde el \u00e1mbito notarial, nos hemos centrado solamente en cuestiones netamente formales orientadas al an\u00e1lisis de la necesidad o no de la escritura p\u00fablica bajo la vigencia del art\u00edculo 1184 del C\u00f3digo Velezano<\/a>, sin adentrarnos en el fondo del tema y analizar o no la vigencia constitucional de la tem\u00e1tica a la luz de los derechos fundamentales.[8]<\/a><\/sup><\/p>\n El an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n reviste hoy importancia para determinar si, a la luz de los derechos fundamentales protegidos constitucionalmente, podemos los notarios, como operadores del derecho, permanecer inmutables ante un t\u00edtulo adquisitivo producto de un proceso judicial que ha sido realizado sin intervenci\u00f3n del deudor titular del derecho real de dominio.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Las normativas en cuesti\u00f3n poseen similitudes, ya que la primera norma sancionada fue la carta org\u00e1nica del Banco Hipotecario Nacional en el originario Decreto-Ley 1328\/1957[9]<\/u><\/a><\/sup>, la que luego tomada como antecedente de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia. En cuanto al Banco Naci\u00f3n, se\u00f1alamos que el Decreto-Ley 13129\/1957<\/a> remite de manera directa en su aplicaci\u00f3n a las normas del Banco Hipotecario (art. 24).<\/p>\n Las cartas org\u00e1nicas poseen como principales puntos de concordancia los siguientes:<\/p>\n En cuanto respecta a las disposiciones relativas a la adjudicaci\u00f3n judicial, las mismas est\u00e1n contenidas en el art\u00edculo 72 de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia y en el art\u00edculo 46 de la normativa del Banco Hipotecario, de las cuales se extrae que el proceso judicial es unilateral y es el juez quien otorga la escritura a favor del banco, constituyendo el precio el importe de la base del remate extrajudicial fracasado.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La subasta extrajudicial o administrativa propiamente dicha de los bancos no genera mayores debates, ya que la entidad transfiere el dominio indiscutiblemente por medio de escritura p\u00fablica, en virtud de que utiliza el mandato irrevocable incluido en las cl\u00e1usulas predispuestas del contrato hipotecario, por lo que el principio establecido en el art\u00edculo 1017 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCyC)[11]<\/a><\/sup> se cumple sin excepci\u00f3n.<\/p>\n Pese a que no ha sido debidamente aclarado, la excepci\u00f3n establecida en la segunda parte del inciso a) del art\u00edculo 1017 pareciera orientada a los casos en que fracasa el procedimiento administrativo de las cartas org\u00e1nicas y deriva la ejecuci\u00f3n en un proceso judicial, solicitando, por ende, el banco la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de la garant\u00eda hipotecaria.[12]<\/a><\/sup> Pero esta interpretaci\u00f3n tampoco nos convence de manera definitiva.[13]<\/a><\/sup><\/p>\n Entendemos que el primer valladar se encuentra en la interpretaci\u00f3n literal de la propia norma que habilita al banco a adjudicarse el bien, ya que tanto el art\u00edculo 72 de la normativa del Banco Provincia[14]<\/a><\/sup> como el art\u00edculo 45 de la normativa del Banco Hipotecario[15]<\/a><\/sup> se\u00f1alan que ser\u00e1 el juez quien otorgue la correspondiente escritura, no dejando lugar a dudas de otra forma de transmitir el dominio. Entendemos que ello es as\u00ed debido a que este proceso no posee el car\u00e1cter ejecutivo t\u00edpico de las subastas judiciales \u2013que, como se\u00f1al\u00e9, en su naturaleza jur\u00eddica se califica a estas \u00faltimas como un acto jur\u00eddico procesal sustancial\u2013.[16]<\/a><\/sup><\/p>\n Una segunda cr\u00edtica se centra en el encuadre de la causa de adquisici\u00f3n del derecho real de dominio por parte del banco como \u201cadjudicaci\u00f3n\u201d. Oportunamente, hemos defendido que, a nuestro criterio, resulta sumamente dificultoso poder darle el t\u00edtulo pretendido en la norma al instituto en estudio, ya que solamente puede adjudicarse a quien previamente era propietario parcial con causa de la existencia de una comunidad que se disolvi\u00f3 y liquid\u00f3, como en los casos del r\u00e9gimen patrimonial del matrimonio, sociedades comerciales, partici\u00f3n de herencias o divisi\u00f3n de un condominio.[17]<\/a><\/sup><\/p>\n Como tercer argumento cr\u00edtico \u2013y, a criterio de quien suscribe, quiz\u00e1s el quid de la cuesti\u00f3n\u2013, no cabe duda alguna de que, sin un proceso contradictorio, no existe posibilidad alguna de que se dicte una sentencia de adjudicaci\u00f3n y se otorgue una escritura traslativa de dominio inaudita<\/em> parte que afecte el derecho del deudor y lo prive de su propiedad sin menoscabar las garant\u00edas fundamentales de defensa en juicio, debido proceso e igualdad.<\/p>\n El principio de bilateralidad de la audiencia o de contradicci\u00f3n constituye una exigencia del debido proceso legal y del principio de igualdad. Asimismo, Bidart Campos ha se\u00f1alado que<\/p>\n … la esencia del debido proceso […] consiste en la […] oportunidad o posibilidad suficientes de participar<\/strong> (o tomar parte) con utilidad en el proceso<\/strong>. De ah\u00ed que el debido proceso nos deje la idea de un proceso regular y razonable, y de una tutela judicial eficaz…[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Palacio se\u00f1ala que el principio de contradicci\u00f3n es aquel que les proh\u00edbe a los jueces dictar una resoluci\u00f3n sin que previamente hayan tenido oportunidad de ser o\u00eddos quienes pudieran verse directamente afectados por ella.[19]<\/a><\/sup> Se lo suele representar a trav\u00e9s del aforismo latino \u201caudiatur et altera pars<\/em>\u201d (\u201cque sea o\u00edda la otra parte\u201d) o del menos conocido \u201cnemo debet inaudito damnari<\/em>\u201d (\u201cnadie debe ser condenado sin ser o\u00eddo\u201d). El maestro Couture se\u00f1ala que el derecho germ\u00e1nico suele expresar el principio a trav\u00e9s del siguiente proverbio en rima: \u201cEines mannes red ist keine red, der richter soll die deel verhoeren beed<\/em>\u201d (\u201cLa alegaci\u00f3n de un solo hombre no es alegaci\u00f3n; el juez debe o\u00edr a ambas partes\u201d)[20]<\/a><\/sup>.<\/p>\n En este caso, sin duda alguna nos encontramos ante una situaci\u00f3n que no puede ser avalada a la luz de las garant\u00edas constitucionales. Si el juez pretende otorgar la escritura de adjudicaci\u00f3n judicial sin siquiera citar al deudor, nos encontramos ante un acto de irregularidad manifiesta. Sin la participaci\u00f3n del titular del derecho, \u00bfc\u00f3mo puede el juez suplantar su voluntad?, \u00bfc\u00f3mo puede la justicia permitir un proceso en donde una sola parte peticiona y afecta a un tercero sin ser escuchado?<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La Corte Suprema de Justicia de la Naci\u00f3n (CSJN), en el marco de una acci\u00f3n de amparo, se pronunci\u00f3, en el a\u00f1o 2000, en la causa \u201cVukic\u201d,[21]<\/a><\/sup> a favor de la constitucionalidad de la normativa que les permit\u00eda a los bancos nacionales la realizaci\u00f3n de las subastas extrajudiciales. Los argumentos del fallo fueron:<\/p>\n Como podemos concluir, el debate en el acotado marco del procedimiento sumar\u00edsimo del amparo, sumado al planteo de constitucionalidad dirigido principalmente a atacar el remate extrajudicial, no es aplicable a nuestra tem\u00e1tica.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> A partir del a\u00f1o 2005, existe una fuerte tendencia dentro de la C\u00e1mara Contencioso Administrativo de La Plata hacia la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad de las previsiones de la carta org\u00e1nica del Banco de la Provincia de Buenos Aires.[22]<\/a><\/sup> En el fallo \u201cBuscaglia\u201d, del a\u00f1o 2011,[23]<\/a><\/sup> nuevamente en el marco de una acci\u00f3n de amparo, y contrariamente a lo planteado en \u201cVukic\u201d en el orden nacional, la C\u00e1mara declar\u00f3 la inconstitucionalidad con base en los siguientes argumentos:<\/p>\n Esta l\u00ednea jurisprudencial sufri\u00f3 una importante variaci\u00f3n con el fallo de la Suprema Corte Provincial en autos \u201cBanco Provincia\u201d,[24]<\/a><\/sup> en el a\u00f1o 2014, en donde, siguiendo los fundamentos de \u201cVukic\u201d, declar\u00f3 por mayor\u00eda la constitucionalidad del r\u00e9gimen de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia, generando jurisprudencia obligatoria para los tribunales inferiores en la cuesti\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Durante a\u00f1os se mantuvo la tendencia del proceso judicial unilateral por parte del Banco de la Provincia, hasta que comenz\u00f3 a observarse, con posterioridad a la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, una tendencia por parte de los tribunales inferiores en plantear la bilateralizaci\u00f3n del proceso de oficio. Sin dudas, esto se ha producido como resultado del proceso de constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado luego de la reforma del C\u00f3digo. En concordancia, Alegre se\u00f1ala:<\/p>\n La constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado implica echar por tierra con la tradicional pretensi\u00f3n de aislar al derecho privado del alcance de los principios constitucionales, sobre todo en lo atinente a est\u00e1ndares de justicia distributiva.[25]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n La novedad en cuanto a nuestra tem\u00e1tica en cuesti\u00f3n se dio en el mes de abril de 2020, en el fallo \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires\u201d de la C\u00e1mara Civil y Comercial de la Plata.[26]<\/a><\/sup> Por primera vez, se discuti\u00f3 el fondo del tema relacionado a la validez constitucional no ya del remate extrajudicial sino del proceso judicial unilateral de adjudicaci\u00f3n de inmueble y la sentencia inaudita parte producto del mismo. Los hechos son sustancialmente distintos a los precedentes jurisprudenciales analizados, ya que en esta causa no tratamos un proceso de amparo, sino una presentaci\u00f3n espont\u00e1nea por parte del deudor hipotecario en el marco del proceso judicial en donde el Banco Provincia pretend\u00eda la adjudicaci\u00f3n del inmueble luego de diversos remates fracasados, de manera unilateral, sin intervenci\u00f3n del propietario.<\/p>\n La Sala Segunda de la C\u00e1mara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata revoc\u00f3 el fallo de la instancia de origen, utilizando los siguientes argumentos de trascendencia:<\/p>\n … la controversia bajo examen se vincula con los pasos ulteriores (art. 72 del decreto-ley 9.434\/79) y, a diferencia de lo reci\u00e9n expresado, cuando se dan supuestos de subastas fracasadas y la entidad bancaria quiere hacer uso de la facultad de adjudicarse el inmueble hipotecado, la Carta Org\u00e1nica s\u00ed establece la intervenci\u00f3n de los jueces. Con todo, si se acepta la tesis que postula que el tr\u00e1mite de adjudicaci\u00f3n se desarrolla sin participaci\u00f3n del deudor, el art\u00edculo 72 del decreto-ley 9.434\/79 resulta inconstitucional por quebrantar la tutela judicial continua y efectiva consagrada en el art\u00edculo 15 de la Carta Magna local. Este fallo (firme en cuanto a la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad del art. 72) refrenda el planteo medular de mi ponencia: no puede existir un proceso unilateral de adjudicaci\u00f3n judicial de inmueble producto del fracaso de una subasta extrajudicial o administrativa de una entidad bancaria a la luz de los preceptos constitucionales contenidos en nuestro derecho privado.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Es de vital importancia comprender que la funci\u00f3n notarial debe velar, ante todo, por la aplicaci\u00f3n de los preceptos constitucionales. Bajo esta premisa, no existe excusa absolutoria alguna de permitir el otorgamiento de un acto notarial con las irregularidades evidentes de una adjudicaci\u00f3n judicial de este tipo inaudita parte<\/em>.<\/p>\n Conforme se\u00f1ala Cosola:<\/p>\n La argumentaci\u00f3n notarial del derecho debe contener y abarcar, en cada caso notarial, los postulados te\u00f3ricos y pr\u00e1cticos consolidados en la ley y en los principios generales del derecho. Inclusive puede el notario recurrir a una regla de argumentaci\u00f3n a\u00fan m\u00e1s extensa. Muy a pesar de que en el ordenamiento privado codificado actual exista una particular ausencia de fuentes jur\u00eddicas relevantes como la doctrina o la equidad, pueden ellas argumentarse desde aquellas fuentes que, si est\u00e1n enumeradas en el t\u00edtulo preliminar y que, en definitiva, son las que comprenden a todas las existentes. Esto permitir\u00e1 que el derecho que se concrete en el documento notarial pueda tener una cercana vinculaci\u00f3n con la Constituci\u00f3n, con los principios emergentes de los derechos humanos…[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Sabemos que, a la luz del derecho justo, pese a que la p\u00e9trea normativa del banco nos ampara, es nuestro deber velar por la imparcialidad y el equilibrio entre las partes. El notario no es un empleado de la entidad financiera o el deudor, ni tampoco un s\u00fabdito del juez; es un profesional del derecho encargado de una funci\u00f3n p\u00fablica que debe velar, como principio rector, por la protecci\u00f3n de los principios constitucionales ante todo en su actuaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Hoy no cabe duda de que, siendo el estudio de t\u00edtulos necesario para la configuraci\u00f3n de la buena fe del adquirente, no podemos evadirnos del mismo como profesionales del derecho. Por otro lado, pese a que el art\u00edculo 1040 inciso d) CCyC establece la excepci\u00f3n a la obligaci\u00f3n del saneamiento para el caso de adquisiciones resultantes de subastas judiciales o administrativas, creemos que la normativa repite el error de concepto establecido en el art\u00edculo 1017 inciso a) en cuanto equipara a estas \u00faltimas, en sus efectos de saneamiento, con las judiciales, siendo que, como vemos, no solo su naturaleza jur\u00eddica no se condice, sino que, adem\u00e1s, la subastas administrativas son originadas en procedimientos sin ning\u00fan tipo de contralor judicial. Aun si se refiriese el articulado a las adjudicaciones judiciales producto de remates extrajudiciales fracasados, no ser\u00eda aplicable razonablemente la excepci\u00f3n si tramitaron sin audiencia de la contraparte, como venimos pregonando.<\/p>\n Volvemos a recordar que la sentencia judicial no purga de vicios al proceso, m\u00e1xime si esa sentencia ha sido producto de un juicio en donde solamente se escuch\u00f3 al acreedor hipotecario sin audiencia del deudor.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En el caso de aplicar de manera p\u00e9trea la propia normativa de las cartas org\u00e1nicas, las mismas claramente se\u00f1alan que debe ser el juez quien otorgue la escritura p\u00fablica traslativa de dominio en el caso de adjudicaciones por remates extrajudiciales fracasados. Ello, justamente, refuerza nuestro planteo que se\u00f1ala que la naturaleza jur\u00eddica de este tipo de subastas administrativas sin intervenci\u00f3n judicial no concuerda con la de las subastas judiciales.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> N\u00f3tese tambi\u00e9n que la necesidad de que el juez otorgue la escritura traslativa de dominio parece sustentarse en el intento de pretender que el mismo reemplace la voluntad del deudor. Volvemos a recalcar que sin intervenci\u00f3n de este \u00faltimo no puede dictarse una sentencia v\u00e1lida oponible erga omnes<\/em> en sede judicial a favor de la entidad financiera.<\/p>\n El notario, como profesional interviniente en el proceso judicial \u2013ya sea como perito o como escribano designado\u2013 podr\u00e1 hacer saber a la judicatura las objeciones que posea y realizar las recomendaciones necesarias para el otorgamiento de un acto notarial v\u00e1lido y perfecto.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Conforme lo pregonado en los puntos anteriores, entendemos que al notario, ante el caso de tener que intervenir como autorizante en el marco de este tipo de procesos judiciales, frente a la pretensi\u00f3n de la entidad financiera y la judicatura de otorgar un adjudicaci\u00f3n judicial sin el reparo de haber sido citado el deudor, se impone su deber \u00e9tico profesional y la obligaci\u00f3n de denunciar la existencia de una nulidad manifiesta por ante el \u00f3rgano respectivo a los efectos de que se tomen la medidas para mejor proveer necesarias para garantizar los derechos constitucionales afectados de los deudores.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> A la luz de la protecci\u00f3n de los derechos constitucionales m\u00e1s b\u00e1sicos, no se puede aceptar la posibilidad de que se prive de la propiedad a una persona sin el debido derecho a defensa en juicio.<\/p>\n Es un deber notarial b\u00e1sico en los diversos matices de su funci\u00f3n velar e intentar garantizar los derechos constitucionales de las partes.<\/p>\n Un largo camino se ha recorrido y falta todav\u00eda mucho por recorrer.<\/p>\n Cerramos finalmente nuestra ponencia con las palabras de Vigo citadas por el maestro Cosola:<\/p>\n El desaf\u00edo para la teor\u00eda jur\u00eddica y los juristas es controlar sustancialmente a toda ley m\u00e1s all\u00e1 de las formas, para de ese modo constatar racionalmente si ha logrado emerger o no al derecho, dado que frente a esa contradicci\u00f3n solo corresponde hacer prevalecer el derecho y declarar inv\u00e1lida a la ley…[28]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., \u201cRemate y subasta p\u00fablica, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 930, 1998.<\/p>\n ALEGRE, Marcelo, \u201cA prop\u00f3sito de la reforma al C\u00f3digo Civil. Duguit y la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado\u201d (online), Revista Pensar Derecho<\/em>, Buenos Aires, Universidad de Buenos Aires, N.\u00ba 0, 2012, p. 57, en http:\/\/www.derecho.uba.ar\/publicaciones\/pensar-en-derecho\/revistas\/0\/a-proposito-de-la-reforma-al-codigo-civil.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 20\/6\/2022.<\/p>\n ALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), C\u00f3digo civil y comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3\u00aa ed.).<\/p>\n ASESOR\u00cdA NOTARIAL PERSONALIZADA, \u201cAdjudicaci\u00f3n de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas\u201d, en Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 953, 2006.<\/p>\n BIDART CAMPOS, Manuel, Manual de la constituci\u00f3n reformada<\/em>, t. 2, Buenos Aires, Ediar, 2005.<\/p>\n COSOLA, Sebasti\u00e1n J., \u201cEl derecho notarial y su proyecci\u00f3n constitucional\u201d, en Zavala, G. A., La funci\u00f3n notarial. Enfoque constitucional, civil, documental, nuevas tecnolog\u00edas y contratos inteligentes<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 2020.<\/p>\n COUTURE, Eduardo J., Estudios de derecho procesal civil<\/em>, t. 1, Buenos Aires, Ediar, 1948.<\/p>\n PALACIO, Lino E., Derecho procesal civil<\/em>, t. 2, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1975.<\/p>\n RISSO, Federico W., \u201cPublicidad registral de las subastas de inmuebles\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020.<\/p>\n RISSO, Federico W. y SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cPublicidad registral del embargo\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019.<\/p>\n <\/p>\n C\u00e1m. Civ. y Comercial de La Plata, Sala 2\u00aa, 23\/4\/2020, \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires s\/ adjudicaci\u00f3n de inmuebles (Ley 9434)\u201d, causa N.\u00ba 262022. Fuente: https:\/\/juba.scba.gov.ar\/.<\/p>\n C\u00e1m. Cont. Adm. de La Plata, 16\/8\/2011, \u201cBuscaglia, Carlos A. c\/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s\/ amparo\u201d (causa N.\u00ba 11903). Fuente: https:\/\/juba.scba.gov.ar.<\/p>\n CSJN, 25\/4\/2000, \u201cVukic, Juana e Hilaria Vallejos de Morante c\/ Banco de la Naci\u00f3n s\/ acci\u00f3n de amparo\u201d, V 209 XXXV (Fallos<\/em>, 323:809).<\/p>\n SC Buenos Aires, 12\/3\/2014, \u201cBanco de la Provincia de Buenos Aires s\/ adjudicaci\u00f3n de inmueble (ley 9434)\u201d, causa N.\u00ba 106300.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> [1]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>: Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 31\/5\/2023).<\/p>\n [2]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., \u201cPublicidad registral de las subastas de inmuebles\u201d, en Sabene, S. E. (dir.), Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2020, pp. 137-138.<\/p>\n [3]<\/a><\/sup>. Puede darse tambi\u00e9n la situaci\u00f3n de que el banco ya se encuentre en posesi\u00f3n o tenencia del bien por haberla adquirido de propia mano, ya que esta es, en general, una de las principales prerrogativas que las normativas contemplan en beneficio de esas entidades.<\/p>\n [4]<\/a><\/sup>. ACHA, Hugo R., NUTA, Ana R. y ROTONDARO, Domingo N., \u201cRemate y subasta p\u00fablica, judicial y extrajudicial. Venta directa y adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 930, 1998, p. 533. (N. del E.<\/em>: ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/5\/2023).<\/p>\n [5]<\/a><\/sup>. Es el caso de la carta org\u00e1nica del Banco Provincia, previa al Pacto de San Jos\u00e9 de Flores, con lo que ha defendido su independencia a lo largo de esos a\u00f1os.<\/p>\n [6]<\/a><\/sup>. Es el denominado r\u00e9gimen especial de ejecuci\u00f3n de hipotecas (arts. 52-67 Ley 24441); en donde pese a que existe una gran limitaci\u00f3n de defensas para el deudor, en el procedimiento existe una parte extrajudicial y otra judicial con intervenci\u00f3n notarial. A diferencia del presente estudio, a\u00fan en sus limitaciones nos encontramos ante un proceso de car\u00e1cter bilateral (ver Acha, Hugo R., Nuta, Ana R. y Rotondaro, Domingo N., ob. cit. [nota 4], p. 549).<\/p>\n [7]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.<\/p>\n [8]<\/a><\/sup>. V\u00e9anse los dict\u00e1menes de Gabriel Clusellas, Marcelo Falbo, Romelio Fern\u00e1ndez Rouyet, Rub\u00e9n Lamber, Marcela Tranchini y Aldo Urbaneja en: ASESOR\u00cdA NOTARIAL PERSONALIZADA, \u201cAdjudicaci\u00f3n de inmuebles al Banco Provincia en ejecuciones hipotecarias administrativas\u201d, en Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 953, 2006, pp. 293-318. (N. del E.<\/em>: ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 31\/5\/2023).<\/p>\n [9]<\/a><\/sup>. Reformado por la Ley 22232<\/a>.<\/p>\n [10]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), pp. 138-139.<\/p>\n [11]<\/a><\/sup>. Art. 1017 CCyC<\/a>: \u201cEscritura p\u00fablica<\/em>. Deben ser otorgados por escritura p\u00fablica: a) los contratos que tienen por objeto la adquisici\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecuci\u00f3n judicial o administrativa…\u201d.<\/p>\n [12]<\/a><\/sup>. ALTERINI, Jorge H. y ALTERINI, Ignacio E, (comentario al art. 1017 inc. a]), en Alterini, J. H. (dir. gral.), C\u00f3digo civil y comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 3, Buenos Aires, La Ley, 2019 (3\u00aa ed.), pp. 441-442.<\/p>\n [13]<\/a><\/sup>. No existe posibilidad de aplicar la segunda parte del inc. a) del art. 1017 CCyC porque la subasta administrativa propiamente dicha no posee intervenci\u00f3n jurisdiccional, por lo que dif\u00edcilmente se pueda interpretar que existe posibilidad de omitir la escritura en este tipo de transmisiones y protocolizar las actuaciones administrativas o emitir testimonio de las mismas. La excepci\u00f3n claramente fue establecida por el legislador ya que exist\u00eda intervenci\u00f3n judicial.<\/p>\n [14]<\/a><\/sup>. Art. 72 Decreto-Ley 9434\/1979<\/a>: \u201cSi la venta no se realizare en el primer remate, el Directorio ordenar\u00e1, dentro de los ciento ochenta (180) d\u00edas siguientes, nuevo remate con una base no menor del importe del capital adeudado. Cuando el segundo remate no tuviere \u00e9xito, queda facultado el Directorio para fijar las bases de los subsiguientes y las fechas en que se realizar\u00e1n, sin perjuicio de que cuando as\u00ed lo estime conveniente, resuelva prescindir de ulteriores remates y pedir la adjudicaci\u00f3n del inmueble hipotecado. Los jueces deber\u00e1n decretarla inmediatamente y sin m\u00e1s recaudos que la constancia de haber fracasado los remates ordenados, otorgando la respectiva escritura a favor del Banco por el importe que hubiese servido de bases para el \u00faltimo remate, quedando de este modo, aqu\u00e9l, en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal\u201d.<\/p>\n [15]<\/a><\/sup>. Art. 45 Decreto 540\/1993<\/a>: \u201cLos jueces a pedido del Banco decretar\u00e1n la adjudicaci\u00f3n de la propiedad hipotecada, sin m\u00e1s recaudo que la constancia de haber fracasado un remate, otorgando la escritura correspondiente a favor de aqu\u00e9l por el importe de la suma que sirvi\u00f3 de base para el remate, quedando as\u00ed el Banco en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal si as\u00ed correspondiere\u201d.<\/p>\n [16]<\/a><\/sup>.A los efectos de la subasta judicial debemos mencionar como necesaria la traba previa del embargo ejecutivo o ejecutorio que desapoderar\u00e1 del bien al deudor y pondr\u00e1 el mismo en disposici\u00f3n del juez ejecutante (RISSO, Federico W. y SABENE, Sebasti\u00e1n E., \u201cPublicidad registral del embargo\u201d, en Sabene, S. E. [dir.], Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/em>, t. 2, Buenos Aires, La Ley, 2019, pp. 263-265).<\/p>\n [17]<\/a><\/sup>. RISSO, Federico W., ob. cit. (nota 2), p. 143.<\/p>\n
\nAceptado:<\/strong> 19\/12\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 11\/7\/2023<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. Breve rese\u00f1a de las normativas y sus puntos de contacto<\/h2>\n
\n
3. Cr\u00edticas al t\u00edtulo resultante de estas adjudicaciones<\/h2>\n
4. An\u00e1lisis de la jurisprudencia<\/h2>\n<\/a>
4.1. El caso \u201cVukic\u201d en el orden nacional<\/h3>\n
\n
4.2. Jurisprudencia posterior en la Provincia de Buenos Aires<\/h3>\n
\n
5. El novedoso an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n de fondo por la jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires<\/h2>\n
\nRep\u00e1rese que la norma en crisis contempla un m\u00ednimo control judicial de la actividad cumplida por el Banco -de all\u00ed, el solo recaudo de \u00abla constancia de haber fracasado los remates ordenados\u00bb-, que jam\u00e1s alcanzar\u00e1 el est\u00e1ndar de suficiente, no configurar\u00e1 la tutela continua y efectiva garantizada si se veda la audiencia de la persona cuyos derechos pueden verse afectados por la decisi\u00f3n (arts. 15 Constituci\u00f3n Provincial; 18 y 75 inc. 22 Constituci\u00f3n Nacional; 10 Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos; 8.1 y 25 Convenci\u00f3n Americana Derechos Humanos; 14.1 Pacto Internacional de Derechos Civiles y Pol\u00edticos).
\nEn ese sentido, el precepto cuestionado deviene manifiestamente inconstitucional y corresponde su inaplicabilidad al caso, porque del modo que fue interpretado impidi\u00f3 a la incidentista […] controlar judicial y suficientemente el concreto ejercicio por parte del Banco del Provincia de Buenos Aires de las facultades discrecionales que contiene el art\u00edculo 72 de su Carta Org\u00e1nica: […] (arts. 15 y 57 Constituci\u00f3n Provincial).<\/p><\/blockquote>\n6. Consecuencias derivadas del fallo y la actuaci\u00f3n notarial<\/h2>\n<\/a>
6.1. La protecci\u00f3n de los derechos constitucionales mediante la funci\u00f3n notarial<\/h3>\n
6.2. Actuaci\u00f3n en el caso de estudio de t\u00edtulos<\/h3>\n
6.3. \u00bfProtocolizaci\u00f3n de actuaciones?<\/h3>\n
6.4. El rol del notario en el caso de ser requerido como autorizante de la escrituraci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n judicial<\/h3>\n
6.5. El deber notarial en el marco del proceso ante las nulidades<\/h3>\n
7. A modo de cierre<\/h2>\n
8. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
\n
Notas<\/h2>\n