Resumen<\/h2>\n\n\nSe analiza la naturaleza jur\u00eddica de la cl\u00e1usula de compra de inmuebles para terceras personas, la cual podr\u00e1 enmarcarse como gesti\u00f3n de negocios, estipulaci\u00f3n a favor de terceros o donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n, seg\u00fan el caso. Por tal motivo, y a los fines de evitar conflictos interpretativos en la calificaci\u00f3n del negocio, se desaconseja la utilizaci\u00f3n de f\u00f3rmulas gen\u00e9ricas de redacci\u00f3n, tales como \u201ccompra para\u201d o \u201ccompra para y con dinero de\u201d. Se concluye que si el padre hizo una compra para sus hijas menores de edad sin expresar la causa que lo ha motivado, no se puede presumir una liberalidad a favor de sus hijas. Si se tratase de una gesti\u00f3n de negocios, en donde el fallecimiento del gestor no es \u00f3bice para que la gesti\u00f3n sea aceptada por su beneficiario, podr\u00eda interpretarse que las beneficiarias estar\u00edan facultadas a aceptar la gesti\u00f3n. Empero, ello no elimina el riesgo de que, ante planteo judicial, un tribunal disponga que fue una liberalidad y decida aplicar, por analog\u00eda, las normas de la oferta de donaci\u00f3n; as\u00ed, la aceptaci\u00f3n debe producirse en vida del donante y del donatario. El riesgo se incrementa debido a que la escritura se otorg\u00f3 en la d\u00e9cada del 90, \u00e9poca en la cual era habitual el uso de la expresi\u00f3n \u201ccompra-para\u201d cuando los padres ten\u00edan en miras realizar una donaci\u00f3n diferida a los hijos, m\u00e1xime en esta escritura, que incluye el texto \u201cquienes llegadas a la mayor\u00eda de edad, aceptar\u00e1n la compra\u201d. Eso hace pensar que es posible que la voluntad del otorgante haya sido realizar una donaci\u00f3n diferida a sus hijas.[**]<\/a><\/sup><\/p>\n\n<\/div>Palabras clave<\/h2>\n\n\nGesti\u00f3n de negocios; estipulaci\u00f3n a favor de terceros; oferta de donaci\u00f3n; compra para menores de edad.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autor<\/h2>\n\n\n![](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/Foto-Gaston-Mirkin-RMA-Sitio-web_140x140.jpg\")
2000-2001. Harvard Law School, Cambridge, Estados Unidos. Master en Derecho (LL.M.). Becas: Fulbright y Amalia Lacroze de Fortabat. Dispensa matr\u00edcula (Harvard).
\n1999. Universidad del CEMA, Buenos Aires, Argentina. Master en Finanzas. Ranking 2\/32. Promedio 8,95.
\n1992-1997. Universidad de Buenos Aires, Buenos Aires, Argentina, Abogado. Top 2 %. Promedio 8,35. Graduado con Diploma de Honor.
\nEscribano. Titular del Registro Notarial N.\u00ba 12 (Ciudad de Buenos Aires).<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nTratado por el Consejo Directivo:<\/strong> 10\/6\/2020
\nPublicado online:<\/strong> 23\/6\/2023<\/p>\n<\/div><\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/MIRKIN_900x661.png\")
<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Doctrina<\/h2>\n\n- 1) No ser\u00eda factible crear una doctrina gen\u00e9rica respecto a los casos de escrituras donde \u00fanicamente se expresa que una persona compra para otra, sin aclarar la finalidad perseguida.<\/strong><\/li>\n
- 2) Depender\u00e1 de la situaci\u00f3n f\u00e1ctica en el caso concreto para considerar si aplican a la relaci\u00f3n jur\u00eddica las normas de la gesti\u00f3n de negocios o la estipulaci\u00f3n a favor de terceros. Los efectos jur\u00eddicos de tomar una u otra postura variar\u00e1n de forma sustancial.<\/strong><\/li>\n
- 3) Tambi\u00e9n tiene impacto si se considera que el acto implica una liberalidad a favor de los beneficiarios. Ello afecta directamente la facultad de los beneficiarios de aceptar el beneficio con posterioridad al fallecimiento del gestor o estipulante (conf. art. 1545 del C\u00f3digo Civil y Comercial).<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>2. Antecedentes f\u00e1cticos<\/h2>\n<\/a>2.1. T\u00edtulo antecedente<\/h3>\n
De la escritura que motiva la consulta, realizada por la escribana M, surge lo siguiente:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> La escribana R, adscripta al registro […] de esta ciudad, con fecha 26 de diciembre de 1990, autoriz\u00f3 la escritura n\u00famero 84, en virtud de la cual los all\u00ed vendedores transmitieron, a t\u00edtulo de venta, a EJP, la unidad funcional n\u00famero dos ubicada en planta baja del edificio sito en zona sud de esta Capital Federal, con frente en la avenida Caseros n\u00famero […].<\/li>\n
- b)<\/strong> EJP declar\u00f3 ser soltero en dicha escritura.<\/li>\n
- c)<\/strong> La referida escritura contiene las cl\u00e1usulas de estilo de toda transmisi\u00f3n de dominio a t\u00edtulo de venta, incluyendo la entrega de posesi\u00f3n del inmueble a favor de EJP.<\/li>\n
- d)<\/strong> Asimismo, la escritura contiene la siguiente manifestaci\u00f3n por parte de EJP:<\/li>\n<\/ul>\n
… la presente compra la efect\u00faa para sus hijas menores de edad y en la proporci\u00f3n de UN MEDIO (cincuenta por ciento para cada una de ellas), llamadas: [MFP], argentina, nacida el 19 de noviembre de 1974, Documento Nacional de Identidad […], soltera; y [AEP], argentina, nacida el 8 de julio de 1977, con Documento Nacional de Identidad […], soltera, ambas hijas de [EJP] y de [DIV], con su mismo domicilio, quienes llegadas a la mayor\u00eda de edad, aceptar\u00e1n la compra.<\/p><\/blockquote>\n
\n- e)<\/strong> Dicha escritura fue inscripta como \u201cventa\u201d en el Registro de la Propiedad Inmueble de esta Ciudad con fecha 6 de febrero de 1991.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>2.2. Informe de dominio<\/h3>\n
Del informe de dominio acompa\u00f1ado, expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha 7 de agosto de 2019, surge titularidad de dominio en cabeza de EJP, en base a la escritura en consulta y, asimismo, dice dentro de dicho asiento (Asiento 1-Dominio): \u201cgesti\u00f3n de negocios para [MFP], DNI […] y [AEP] DNI […], en la proporci\u00f3n de una media cada una\u201d.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2.3. Consideraciones de la consultante<\/h3>\n
La consultante manifiesta que:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> EJP falleci\u00f3 en el a\u00f1o 2017, sin que las hijas (hoy mayores de edad) hayan aceptado la referida compra.<\/li>\n
- b)<\/strong> Las hijas pretenden ahora vender el inmueble en cuesti\u00f3n a un tercero.<\/li>\n
- c)<\/strong> Entiende como insuficiente redacci\u00f3n de la cl\u00e1usula de compra del padre para las hijas inserta en el t\u00edtulo antecedente: la omisi\u00f3n de la menci\u00f3n del origen del dinero (que a la consultante le hace suponer que el mismo pertenec\u00eda al padre y no a las hijas menores), la falta de acreditaci\u00f3n de la representaci\u00f3n legal le hace suponer a la consultante que podr\u00eda interpretarse que dicha compra configura una estipulaci\u00f3n favor de terceros o incluso una donaci\u00f3n del padre a favor de las hijas, la cual se encuentra pendiente de aceptaci\u00f3n.[1]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>4. An\u00e1lisis jur\u00eddico<\/h2>\n<\/a>4.1. Aclaraci\u00f3n preliminar<\/h3>\n
En raz\u00f3n de que, como se ha expresado supra en \u201cDoctrina\u201d, no resulta factible crear una doctrina gen\u00e9rica respecto a los casos de escrituras donde \u00fanicamente se expresa que una persona compra para otra, aclaro que el presente dictamen no es vinculante. El presente solo reviste una opini\u00f3n jur\u00eddica fundada sobre la base de las posturas doctrinarias y jurisprudenciales, y, tambi\u00e9n, de los debates en la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas. Por ello, el presente dictamen puede ser o no tenido en cuenta por la consultante al momento de resolver sobre su actuaci\u00f3n profesional en el caso concreto.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4.2. Consideraciones generales sobre el tema<\/h3>\n
Como bien ha se\u00f1alado Acquarone, el caso en an\u00e1lisis encuadrar\u00eda en el negocio indirecto, que la autora defini\u00f3 como:<\/p>\n
… una estructura jur\u00eddica mediante la cual, a partir de la actuaci\u00f3n de un sujeto, se persigue la producci\u00f3n de efectos en otro que no est\u00e1 presente en el acto celebrado, o bien no es parte de \u00e9ste…[2]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nSe trata de un acto jur\u00eddico que busca surtir efectos para un tercero, y, ante la falta de claridad del acto jur\u00eddico instrumentado, la primera cuesti\u00f3n a dilucidar es cu\u00e1l instituto jur\u00eddico aplica a una cl\u00e1usula que dispone que una persona adquiere \u201cpara otra quien oportunamente la aceptar\u00e1\u201d, aclarando que quien hace dicha \u201ccompra-para\u201d no ejerce la representaci\u00f3n del beneficiario de dicha adquisici\u00f3n.<\/p>\n
Se agrega, en el caso bajo an\u00e1lisis, que no se expresa la voluntad de las partes en cuanto a la finalidad de dicha compra-para, ni siquiera de forma indirecta, lo que no permite dilucidar con la simple lectura del instrumento dicha finalidad.<\/p>\n
Es dable destacar que nuestra normativa vigente no regula expresamente la llamada compra-para. Tampoco la jurisprudencia ha dado un marco jur\u00eddico sobre el tema. Ello nos obliga a buscar institutos an\u00e1logos con el objeto de dar una soluci\u00f3n jur\u00eddica al caso planteado por la consultante.<\/p>\n
Destacamos lo dicho por Orelle sobre los efectos de la falta de expresi\u00f3n de la causa en la compra-para:<\/p>\n
La relaci\u00f3n interna, en la cl\u00e1usula en estudio, permanece oculta. Por lo expresado, no cabe aplicar a la relaci\u00f3n interna conjetura alguna en cuanto a su naturaleza jur\u00eddica, porque su calificaci\u00f3n surgir\u00e1 de la \u201crealidad\u201d de ella. Cualquier pretendida calificaci\u00f3n jur\u00eddica es inadecuada, ya que implica conjeturar \u201cen abstracto\u201d sobre la realidad.[3]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nTambi\u00e9n sobre este tema se ha dicho:<\/p>\n
La cl\u00e1usula \u201ccompra para\u201d es una estipulaci\u00f3n externa y abstracta, cuya naturaleza se determinar\u00e1 en cada supuesto de hecho, seg\u00fan la manera en la que se inserta en el contrato, teniendo en cuenta la relaci\u00f3n interna de las parles, la causa que la origina y dem\u00e1s circunstancias de la adquisici\u00f3n.[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEn cuanto al supuesto que nos ocupa (efectos del fallecimiento de quien hizo la compra-para previo a ser aceptada por los beneficiarios), Orelle ha expresado lo siguiente, aunque no da una respuesta concreta sobre el particular:<\/p>\n
Fallecimiento del estipulante: (i) Para quienes consideran que la estipulaci\u00f3n es una oferta, el fallecimiento del estipulante origina la extinci\u00f3n (art. 1149 C. Civil). (ii) Para la[s] otras teor\u00edas, es una situaci\u00f3n jur\u00eddica contractual transmisible por fallecimiento.[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEn la doctrina y la jurisprudencia, ha habido varias posturas al respecto, asimilando dicha expresi\u00f3n compra-para, en algunos casos, a una gesti\u00f3n de negocios; en otros, a una estipulaci\u00f3n a favor de terceros; e, incluso, a una liberalidad (derivando en una oferta de donaci\u00f3n). Tambi\u00e9n est\u00e1 la teor\u00eda del mandato, que considera al estipulante como un mandatario del tercero beneficiario.<\/p>\n
No se puede analizar en abstracto para determinar cu\u00e1l instituto jur\u00eddico aplica a la compra-para, debido a que son de gran relevancia los antecedentes f\u00e1cticos de cada caso. En otras palabras, es un tema de mucha casu\u00edstica.<\/p>\n
Esta cuesti\u00f3n se hace a\u00fan m\u00e1s compleja en el caso bajo an\u00e1lisis, donde el texto de la escritura no ofrece mayores elementos f\u00e1cticos o elementos para poder determinar la intenci\u00f3n de las partes con el objeto de dilucidar qu\u00e9 instituto jur\u00eddico aplica.<\/p>\n
Cito a continuaci\u00f3n algunos ejemplos de compra-para, y posiblemente lleguemos a diversos resultados.<\/p>\n
\n- a) Compra para sociedad en formaci\u00f3n:<\/strong> Un accionista mayoritario y presidente del directorio realiza una compra para una sociedad \u201cen formaci\u00f3n\u201d, donde la sociedad aport\u00f3 el dinero y la sociedad acepta la compra-para al poco tiempo de su inscripci\u00f3n en el registro p\u00fablico. Podr\u00eda alegarse que ser\u00eda una gesti\u00f3n de negocios basada en la urgencia en adquirir el inmueble. En este caso, si falleciera el gestor previamente a que la sociedad acepte la gesti\u00f3n, no se producir\u00eda la caducidad del derecho de la sociedad de aceptar, ello sin necesidad de recurrir a la sucesi\u00f3n del gestor.
\nMismo criterio manifest\u00f3 recientemente Acquarone al expresar que \u201cel fallecimiento del gestor no impide la ratificaci\u00f3n, as\u00ed como tampoco la del titular del negocio, la que puede practicarse por sus herederos\u201d.[6]<\/a><\/sup>
\nEn el mismo sentido fueron las conclusiones sobre el tema en la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense (Necochea, 2009):<\/li>\n<\/ul>\n… la figura de la gesti\u00f3n de negocios queda alcanzada por las normas del derecho sucesorio. Ante el fallecimiento del gestor […] sus herederos declarados quedan vinculados a los efectos de este negocio indirecto.[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n\n- b) Compra de abuelo a nieto menor de edad: <\/strong>Abuelo compra-para un nieto menor de edad y, pasados varios a\u00f1os, el beneficiario no acepta la compra. Si bien la gratuidad no se presume, podr\u00eda luego darse el caso de que, ante un planteo judicial, el tribunal determine que se trat\u00f3 de una liberalidad, en comparaci\u00f3n con el ejemplo anterior, donde dicha gratuidad ser\u00eda pr\u00e1cticamente inexistente. Dicha interpretaci\u00f3n judicial de gratuidad en un caso como este ejemplo fue adoptada por la C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, donde entendi\u00f3 que no hubo gesti\u00f3n de negocios, sino que fue un acto de liberalidad, lo que fue as\u00ed expresado por el propio abuelo-adquirente.[8]<\/a><\/sup>
\nEmpero, \u00bfqu\u00e9 hubiera sucedido si el abuelo, en el juicio, manifestaba que no fue su intenci\u00f3n hacer una liberalidad?; \u00bfpodr\u00eda darse el caso de que reclame a su nieto (si acepta la compra) lo pagado? Entiendo que ello podr\u00eda ser factible.<\/li>\n- c) Compra de persona humana a otra mayor de edad:<\/strong> Una persona humana adquiere para otra mayor de edad y capaz. Me inclino a pensar que el caso es asimilable a cuando se compra para una sociedad en formaci\u00f3n. No habr\u00eda raz\u00f3n para presumir liberalidad entre dos adultos.
\nUn tema que podr\u00eda generar confusi\u00f3n es qu\u00e9 sucede si nada se dice sobre el origen del dinero de la compra. Esta cuesti\u00f3n fue tratada en un fallo de la C\u00e1mara 1\u00aa de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro donde se orden\u00f3 al beneficiario que acept\u00f3 la gesti\u00f3n de negocios que abone al gestor el precio.[9]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\nPara sumar a la confusi\u00f3n sobre la tem\u00e1tica en an\u00e1lisis, transcribimos a continuaci\u00f3n lo expresado por Etchegaray en el trabajo citado por la consultante, donde trata espec\u00edficamente la compra para menores:<\/p>\n
Compras para menores, \u00bfes un caso de estipulaci\u00f3n por otro o de donaci\u00f3n? Cuando se compra para un menor, ya adquiera un tercero o alguno de los padres sin invocar representaci\u00f3n legal, estamos frente a una verdadera estipulaci\u00f3n por otro, ya que no puede invocarse el mandato sin representaci\u00f3n ostensible, dada la incapacidad del menor para otorgarlo. Cuando el menor pueda expresar v\u00e1lidamente su voluntad favorable a la adquisici\u00f3n, ser\u00e1 un caso de aceptaci\u00f3n, no de ratificaci\u00f3n. Puede tomarse, tambi\u00e9n, como una donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n. En todo caso, est\u00e1 m\u00e1s cerca de estas dos figuras que de la gesti\u00f3n de negocios.[10]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>4.3. Aplicaci\u00f3n temporal de la norma<\/h3>\n
El art\u00edculo 7 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC)[11]<\/a><\/sup> regula lo referente a la eficacia temporal de las normas al establecer:<\/p>\nA partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden p\u00fablico, excepto disposici\u00f3n en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garant\u00edas constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecuci\u00f3n, con excepci\u00f3n de las normas m\u00e1s favorables al consumidor en las relaciones de consumo.<\/p><\/blockquote>\n
Ha habido opiniones variadas sobre la aplicaci\u00f3n de las normas del CCyC o del c\u00f3digo Velezano<\/a> (CC) a casos donde hay situaciones jur\u00eddicas que no est\u00e1 concluidas a la entrada en vigencia del CCyC, el 1 de agosto de 2015. Por ejemplo, ha habido fallos de ultraactividad de la vigencia del c\u00f3digo derogado vinculado a derechos reales.[12]<\/a><\/sup> Tambi\u00e9n se dispuso en un fallo la ultraactividad en un caso sobre partici\u00f3n anticipada por ascendientes de herencia por donaci\u00f3n,[13]<\/a><\/sup> el cual cuenta con un muy interesante comentario de Capparelli.[14]<\/a><\/sup><\/p>\nLa cuesti\u00f3n fue debatida en el caso de oferta de donaciones en la XVIII Jornada Notarial Cordobesa (C\u00f3rdoba, 2015), siendo una de las conclusiones la siguiente:<\/p>\n
En virtud del art 7 y 1545 del CCCN por la aplicaci\u00f3n inmediata de la ley a los efectos de las situaciones jur\u00eddicas existentes, las ofertas de donaci\u00f3n realizadas antes de la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento, no podr\u00e1n ser aceptadas si el donante hubiera fallecido.[15]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEl caso que estamos analizando es de una \u201ccompra-para\u201d. Ya sea que estemos ante una gesti\u00f3n de negocios, una estipulaci\u00f3n a favor de terceros o una oferta de donaci\u00f3n, somos de la opini\u00f3n de que, siendo estas consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes, y debido a que el negocio jur\u00eddico a\u00fan no ha sido consumado, al d\u00eda de hoy, el dominio del inmueble contin\u00faa en cabeza de los sucesores de EJP. Dicha afirmaci\u00f3n se refuerza por el hecho de que el fallecimiento de EJP se produjo en el a\u00f1o 2017, cuando ya estaba en vigencia el CCyC.<\/p>\n
La doctrina distingue entre los hechos cumplidos y sus consecuencias, y entre la retroactividad y aplicaci\u00f3n inmediata de la ley. Sobre esa base, es que Paul Roubier en Francia, en la segunda edici\u00f3n de su obra (\u201cEl derecho transitorio (conflicto de las leyes en el tiempo)\u201d, Par\u00eds, 1960) propuso un sistema que establece la irretroactividad de la ley respecto de los hechos cumplidos y el efecto inmediato sobre las situaciones jur\u00eddicas. As\u00ed determin\u00f3 que en toda situaci\u00f3n jur\u00eddica los aspectos din\u00e1micos son los de la creaci\u00f3n o constituci\u00f3n y de la extinci\u00f3n; cuando una de estas fases est\u00e1 concluida es un hecho cumplido y la nueva ley no puede volver sobre ella. No obstante, la situaci\u00f3n jur\u00eddica tiene tambi\u00e9n una fase est\u00e1tica durante la cual produce sus efectos: los efectos posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley son regulados por ella, aunque se hayan generado durante la vigencia de la ley anterior (Rivera Julio C., \u201cInstituciones de derecho civil. Parte general\u201d, Ed. Abeledo Perrot, Tomo l, p\u00e1g. 215 y sgtes.; Cifuentes Santos, \u201cElementos de Derecho Civil. Parte general\u201d, Ed. Astrea, p\u00e1g. 31\/32) y solo se extinguen con el ejercicio de los derechos o cumplimiento de las obligaciones que emanan de ellas.[16]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n
… la aplicaci\u00f3n inmediata del art\u00edculo 1545 del CCyC ha sido un\u00e1nimemente se\u00f1alada por la doctrina especializada, considerando que la muerte del causante configurar\u00eda una situaci\u00f3n jur\u00eddica acaecida en instancia previa a la aceptaci\u00f3n, o sea, al perfeccionamiento del contrato, entonces ya vigente la nueva norma, para que el contrato se perfeccione, requerir\u00e1 que el donante est\u00e9 vivo al momento de la aceptaci\u00f3n. No se trata de una situaci\u00f3n agotada o concluida a la que se aplique la ley anterior, sino de una situaci\u00f3n in fieri, en formaci\u00f3n, pues no hay contrato mientras no exista aceptaci\u00f3n (conf. Kemelmajer de Carlucci, A\u00edda \u201cLa aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes\u201d, Rubinzal Culzoni, p.157\/8, Santa Fe, abril 2015; Armella, Cristina \u201cEl contrato de donaci\u00f3n y sus vicisitudes en el C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, Supl. Esp. Nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Contratos en particular 2015 (abril), cita online AR\/DOC\/1132\/2015; Otero, Esteban Daniel en \u201cC\u00f3digo Civil y Comercial comentado\u00bb Dir. Rivera-Medina, ya mencionado, t\u00baIV p.675\/676, entre otros; en el mismo sentido Catalina Moggia, comentario al art. 1545 en \u201cC\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado\u201d, dirigido por Ricardo L. Lorenzetti, T. VII, p\u00e1g. 686).).[17]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEl mismo criterio debe tomarse si se tratase de una gesti\u00f3n de negocios o de una estipulaci\u00f3n a favor de terceros, dado que, claramente, no se trata de una situaci\u00f3n agotada o concluida, puesto que a\u00fan no se ha producido la aceptaci\u00f3n por parte del beneficiario de la gesti\u00f3n o de la estipulaci\u00f3n.<\/p>\n
En m\u00e9rito de todo ello, se analizar\u00e1 la cuesti\u00f3n a la luz del CCyC.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4.4. La gesti\u00f3n de negocios<\/h3>\n
Si se interpretara, seg\u00fan el caso concreto, que a la compra-para se le aplica el instituto jur\u00eddico de la gesti\u00f3n de negocios, corresponde analizar su funcionamiento. El CCyC regula la gesti\u00f3n de negocios dentro del libro tercero (derechos personales), t\u00edtulo V (otras fuentes de las obligaciones), del art\u00edculo 1781 al 1790. Da su definici\u00f3n en el art\u00edculo 1781:<\/p>\n
Hay gesti\u00f3n de negocios cuando una persona asume oficiosamente la gesti\u00f3n de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin intenci\u00f3n de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente.<\/p><\/blockquote>\n
Lo que subyace en la gesti\u00f3n de negocios es que tiene<\/p>\n
… la finalidad de regular desplazamientos patrimoniales incausados, de modo de obturar situaciones de perjuicio o beneficio econ\u00f3mico sin sustento plausible para el ordenamiento. Esta situaci\u00f3n es similar a lo que acontec\u00eda con los arts. 2288 a 2310 del C\u00f3digo Civil derogado.[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEn este tipo de gesti\u00f3n, una persona toma en su mano, espont\u00e1neamente y sin obligaci\u00f3n ni facultad espec\u00edfica alguna, los negocios de otra y realiza para ella los actos que cree \u00fatiles.<\/p>\n
El r\u00e9gimen de la gesti\u00f3n \u00fatil suscita inter\u00e9s cuando el due\u00f1o no la ratifica, ya que hay que analizar las condiciones de ejercicio de la gesti\u00f3n para evaluar los derechos y las obligaciones del gestor. Pero, si media ratificaci\u00f3n, la operaci\u00f3n se remite al mandato (efecto previsto en el art. 1790 CCyC) y se desvanece lo concerniente al juicio de la gesti\u00f3n.<\/p>\n
… un sector de la doctrina califica a la gesti\u00f3n propiamente dicha como un verdadero negocio jur\u00eddico desde que el gestor act\u00faa con el fin inmediato de \u201cobligar al due\u00f1o del negocio\u201d, en el sentido de que se propone -con su intervenci\u00f3n- crear una relaci\u00f3n jur\u00eddica con el gestionado; y el art. 2289 del C\u00f3digo Civil derogado expresa: \u201cpara que haya gesti\u00f3n de negocios es necesario que el gerente se proponga hacer un negocio de otro, y obligarlo eventualmente\u201d.[19]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa gesti\u00f3n de negocios tiene semejanzas con el mandato:<\/p>\n
… en ambas figuras se gestiona un negocio ajeno; pero la diferencia radica en que el mandato es un contrato y la gesti\u00f3n, un acto jur\u00eddico unilateral que no requiere el consentimiento del due\u00f1o, circunstancia no trivial y que justifica el r\u00e9gimen legal en estudio, consistente en organizar los efectos de las vicisitudes de la intromisi\u00f3n en el negocio ajeno. De hecho, al apreciar los efectos de la ratificaci\u00f3n […] aparece la asimilaci\u00f3n al mandato […] Si la gesti\u00f3n versa sobre la concertaci\u00f3n de contratos en nombre del due\u00f1o del negocio […] a dichos actos le[s] ser\u00e1n aplicables las notas del art. 1025 del C\u00f3digo Civil y Comercial, lo que de ning\u00fan modo descarta las normas de la gesti\u00f3n \u00fatil, sino que, en el caso de esta contrataci\u00f3n peculiar, se aplicar\u00e1 la norma reci\u00e9n citada, cuyos t\u00e9rminos son en un todo compatibles con el r\u00e9gimen en an\u00e1lisis.[20]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEs relevante destacar la obligaci\u00f3n de comunicaci\u00f3n que impone el art\u00edculo 1782 CCyC en cuanto a que el gestor que act\u00faa debe dar inmediato aviso al due\u00f1o del negocio. Se debe determinar si esta obligaci\u00f3n de aviso es previa a la actuaci\u00f3n concreta o inmediatamente posterior a su comienzo. Si se interpreta la norma literalmente, pareciera ser que el aviso debe ser previo, al obligar al gestor a esperar la respuesta. No obstante, se podr\u00eda permitir actuar primero y avisar despu\u00e9s en caso de posibilidad de perjuicio para el due\u00f1o del negocio por la urgencia del caso. Dicha urgencia podr\u00eda permitir al gestor actuar y avisar tan pronto como le fuera posible.<\/p>\n
El gestor que ha avisado debe aguardar la respuesta del due\u00f1o del negocio. El tiempo prudente de tal espera tambi\u00e9n se vincula con los eventuales perjuicios que la gesti\u00f3n pretende evitar. En cuanto al perjuicio, cabe puntualizar que mantiene una conexi\u00f3n estrecha con el motivo razonable al que alude el art\u00edculo 1781 como fundamento de su actividad.<\/p>\n
La obligaci\u00f3n de comunicaci\u00f3n y la prudencia en el tiempo de la espera, sopesados contra la inminencia de la acci\u00f3n que pueda suponer la existencia de un perjuicio, son arbitrios a que acude el legislador para \u201cproteger al titular de la decisi\u00f3n discrecional del gestor, para poner un l\u00edmite a su sola apreciaci\u00f3n y valoraci\u00f3n de la necesidad, conveniencia o utilidad de intervenir\u201d.[21]<\/a><\/sup><\/p>\nEs por dem\u00e1s relevante detenernos en los art\u00edculos 1789 y 1790 CCyC, que tratan sobre la ratificaci\u00f3n de la gesti\u00f3n y la aplicaci\u00f3n de las normas del mandato en forma supletoria a la gesti\u00f3n de negocios. Dichos art\u00edculos disponen:<\/p>\n
Art\u00edculo 1789. Ratificaci\u00f3n<\/em>. El due\u00f1o del negocio queda obligado frente a los terceros por los actos cumplidos en su nombre, si ratifica la gesti\u00f3n, si asume las obligaciones del gestor o si la gesti\u00f3n es \u00fatilmente conducida.<\/p>\nArt\u00edculo 1790. Aplicaci\u00f3n de normas del mandato<\/em>. Las normas del mandato se aplican supletoriamente a la gesti\u00f3n de negocios. Si el due\u00f1o del negocio ratifica la gesti\u00f3n, aunque el gestor crea hacer un negocio propio, se producen los efectos del mandato, entre partes y respecto de terceros, desde el d\u00eda en que aqu\u00e9lla comenz\u00f3.<\/p><\/blockquote>\nLa ratificaci\u00f3n es unilateral, por lo cual opera la asunci\u00f3n, por parte del interesado, de las consecuencias jur\u00eddicas del negocio que se ha celebrado sin poder. Otra caracter\u00edstica de esta ratificaci\u00f3n de la gesti\u00f3n es su condici\u00f3n retroactiva, corno as\u00ed lo prev\u00e9 el art\u00edculo 1790 CCyC: \u201cse producen los efectos del mandato, entre partes y respecto de terceros, desde el d\u00eda en que aqu\u00e9lla comenz\u00f3\u201d.<\/p>\n
El art\u00edculo 369 CCyC define la ratificaci\u00f3n por sus efectos:<\/p>\n
La ratificaci\u00f3n suple el defecto de representaci\u00f3n. Luego de la ratificaci\u00f3n, la actuaci\u00f3n se da por autorizada, con efecto retroactivo al d\u00eda del acto, pero es inoponible a terceros que hayan adquirido derechos con anterioridad.<\/p><\/blockquote>\n
<\/p>\n
Esta definici\u00f3n tal vez vuelva impropio el t\u00e9rmino \u201cratificaci\u00f3n\u201d, ya que lo limita al mandato, cuando en realidad […] la gesti\u00f3n puede recaer sobre actos materiales que reconduzcan a otro tipo de negocios […] lo que el C\u00f3digo llama \u201cratificaci\u00f3n\u201d debe entenderse como aquella expresi\u00f3n de la voluntad del gestionado de tomar para s\u00ed los efectos generados por el gestor.[22]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa remisi\u00f3n supletoria a las normas del mandato nos hace considerar la cuesti\u00f3n del art\u00edculo 1329 CCyC<\/a> (extinci\u00f3n del mandato), el cual expresa que \u201cel mandato se extingue […] por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario\u201d. No obstante, entiendo plausible la interpretaci\u00f3n por la cual el fallecimiento del gestor (que supletoriamente ser\u00eda mandatario) extinguir\u00eda el mandato para el futuro, y, dado que el acto de gesti\u00f3n de negocios de compra-para ya fue otorgado y que la ratificaci\u00f3n del due\u00f1o del negocio retrotrae sus efectos, podr\u00eda considerarse que el due\u00f1o del negocio puede aceptar la gesti\u00f3n de negocios luego del fallecimiento del gestor.<\/p>\nA m\u00e9rito de lo desarrollado en este punto, podr\u00eda aplicarse al caso tra\u00eddo por la consultante la figura jur\u00eddica de la gesti\u00f3n de negocios.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4.5. La estipulaci\u00f3n a favor de terceros<\/h3>\n
Por su parte, si se interpretara, seg\u00fan el caso de que se trate, que a la compra-para se le aplica el instituto jur\u00eddico de la estipulaci\u00f3n a favor de terceros, debemos comprender esta figura.<\/p>\n
La estipulaci\u00f3n a favor de terceros est\u00e1 regulada en el CCyC<\/a> dentro del libro tercero (\u201cDerechos personales\u201d), t\u00edtulo II (\u201cContratos en general\u201d), en los art\u00edculos 1027 y 1028:<\/p>\nArt\u00edculo 1027. Estipulaci\u00f3n a favor de tercero<\/em>. Si el contrato contiene una estipulaci\u00f3n a favor de un tercero beneficiario, determinado o determinable, el promitente le confiere los derechos o facultades resultantes de lo que ha convenido con el estipulante. El estipulante puede revocar la estipulaci\u00f3n mientras no reciba la aceptaci\u00f3n del tercero beneficiario; pero no puede hacerlo sin la conformidad del promitente si \u00e9ste tiene inter\u00e9s en que sea mantenida. El tercero aceptante obtiene directamente los derechos y las facultades resultantes de la estipulaci\u00f3n a su favor. Las facultades del tercero beneficiario de aceptar la estipulaci\u00f3n, y de prevalerse de ella luego de haberla aceptado, no se transmiten a sus herederos, excepto que haya cl\u00e1usula expresa que lo autorice. La estipulaci\u00f3n es de interpretaci\u00f3n restrictiva.<\/p>\nArt\u00edculo 1028. Relaciones entre las partes<\/em>. El promitente puede oponer al tercero las defensas derivadas del contrato b\u00e1sico y las fundadas en otras relaciones con \u00e9l. El estipulante puede: a) exigir al promitente el cumplimiento de la prestaci\u00f3n, sea a favor del tercer beneficiario aceptante, sea a su favor si el tercero no la acept\u00f3 o el estipulante la revoc\u00f3; b) resolver el contrato en caso de incumplimiento, sin perjuicio de los derechos del tercero beneficiario.<\/p><\/blockquote>\nSi consider\u00e1ramos que es una estipulaci\u00f3n a favor de tercero, el comprador ser\u00eda el estipulante, el vendedor el promitente, y el tercero designado el beneficiario, quien adquirir\u00e1 dicho car\u00e1cter reci\u00e9n cuando acepte el beneficio a su favor. Para ejemplificar los usos de la estipulaci\u00f3n a favor de tercero, se podr\u00edan citar los siguientes contratos: seguro de vida, donaci\u00f3n con cargo y la renta vitalicia, fideicomiso.<\/p>\n
Ya en vigencia del C\u00f3digo derogado<\/a> se criticaban \u201csu ubicaci\u00f3n metodol\u00f3gica aplicada a determinados contratos y su regulaci\u00f3n defectuosa repartida en diversos art\u00edculos separados\u201d; empero, en el CCyC se ubica en la parte de la teor\u00eda general de los contratos, y, por ello, es de aplicaci\u00f3n a \u201ctodos los esquemas contractuales\u201d.[23]<\/a><\/sup><\/p>\nLa estipulaci\u00f3n a favor de terceros no es un contrato aut\u00f3nomo, sino que configura un modo de pactar un funcionamiento y un resultado contractual entre las partes.[24]<\/a><\/sup> Aunque la figura, en forma global, involucra tres sujetos, usualmente comienza por dos: i.<\/strong> el estipulante, quien celebra en nombre propio, sin representaci\u00f3n, un contrato; ii.<\/strong> el promitente, quien queda obligado a realizar una contraprestaci\u00f3n en favor de un tercero (el beneficiario, que deber\u00e1 estar determinado o ser determinable). El beneficiario adquiere un derecho directo y una acci\u00f3n para reclamar la contraprestaci\u00f3n que debe realizar el promitente sin intervenci\u00f3n del estipulante.<\/p>\nEn raz\u00f3n de lo dicho, las partes del contrato base son el estipulante y el promitente, siendo el beneficiario ajeno a dicha relaci\u00f3n. Sin perjuicio de ello, el beneficiario tendr\u00e1 acci\u00f3n directa contra el promitente una vez aceptada la estipulaci\u00f3n y est\u00e1 legitimado para exigir directamente al promitente el cumplimiento de la prestaci\u00f3n.<\/p>\n
En el caso de compra-para de inmuebles, cuesta comprender c\u00f3mo aplicar\u00eda la figura de la estipulaci\u00f3n a favor de terceros. Una de las principales razones es que el dominio del inmueble (la principal prestaci\u00f3n del promitente) se cumple \u00edntegramente en el acto escrituraria a favor del estipulante. Cuando el beneficiario acepta la estipulaci\u00f3n, lo hace a trav\u00e9s de un acto unilateral, por escritura p\u00fablica, en el cual no comparecen ni el estipulante ni el promitente. Adem\u00e1s, es el mismo beneficiario quien hace la rogaci\u00f3n al registro de la propiedad para que se inscriba el inmueble a su nombre. Asimismo, el hecho de que solo comparece el beneficiario a la escritura de aceptaci\u00f3n de compra y de que no corresponde tributar suma alguna en relaci\u00f3n con dicho acto de aceptaci\u00f3n evidencia que no se produce una nueva transmisi\u00f3n de dominio del estipulante hacia al beneficiario. Ello en raz\u00f3n de que, al momento de aceptar la compra, el beneficiario ya era due\u00f1o en forma retroactiva, desde la fecha en que el estipulante suscribi\u00f3 la escritura de transmisi\u00f3n de dominio con el promitente.<\/p>\n
Las prestaciones a cargo del promitente son de ejecuci\u00f3n diferida. No podr\u00edan ser de ejecuci\u00f3n inmediata porque la estipulaci\u00f3n a favor de terceros requiere la aceptaci\u00f3n del beneficiario (al inicio no es parte del contrato) para que el promitente cumpla la estipulaci\u00f3n. La compra de un inmueble para otro podr\u00eda ser una estipulaci\u00f3n a favor de tercero si el vendedor (promitente) y el comprador (estipulante) convienen que las obligaciones del vendedor son diferidas. La obligaci\u00f3n nuclear es transmitir el dominio, debiendo darse el t\u00edtulo suficiente y el modo. Si las partes pactan que se otorgue la escritura o la entrega de la posesi\u00f3n a posteriori<\/em> del contrato de compraventa, podr\u00eda ser una estipulaci\u00f3n a favor de terceros. Al aceptar el beneficiario la estipulaci\u00f3n, nace una relaci\u00f3n directa entre \u00e9l y el promitente, pudiendo demandar a este el cumplimiento.[25]<\/a><\/sup><\/p>\nPero en el t\u00edpico caso de compra-para, y como se ha dado en el caso que se analiza en este dictamen, las prestaciones a cargo del vendedor se cumplen de manera simult\u00e1nea a la celebraci\u00f3n del contrato de compraventa y del mismo modo se inserta una cl\u00e1usula donde el comprador dice que la compra la realiza para otra persona.<\/p>\n
Por todas las razones expuestas precedentemente, no aplicar\u00eda al caso en an\u00e1lisis la figura jur\u00eddica de la estipulaci\u00f3n a favor de terceros.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4.6. Diferencias entre la gesti\u00f3n de negocios y la estipulaci\u00f3n a favor de terceros<\/h3>\n
Ofrecemos a continuaci\u00f3n las principales diferencias entre la gesti\u00f3n de negocios y la estipulaci\u00f3n a favor de terceros que ha realizado Panizza:[26]<\/a><\/sup><\/p>\na) Car\u00e1cter de la intervenci\u00f3n de los sujetos:<\/em> t\u00e9cnicamente, el estipulante intervendr\u00e1 en ejercicio de sus propios derechos, aunque, por imperio de la estipulaci\u00f3n, las consecuencias del acto impacten sobre un tercero. Por el contrario, el gestor interviene en todo momento en nombre del due\u00f1o del negocio. b) Facultad revocatoria de la disposici\u00f3n a favor del tercero:<\/em> en este punto es claro el art. 1027, C\u00f3d. Civ. y Com.: \u201c…El estipulante puede revocar la estipulaci\u00f3n mientras no reciba la aceptaci\u00f3n del tercero beneficiario…\u201d. En cambio, el gestor tiene prohibida esta facultad, dado que] una vez iniciada la gesti\u00f3n, est\u00e1 obligado a continuarla hasta que el due\u00f1o del negocio pueda asumirla o, bien, hasta concluirla. c) Efectos retroactivos de la aceptaci\u00f3n o ratificaci\u00f3n:<\/em> en el caso de la estipulaci\u00f3n, la aceptaci\u00f3n del beneficiario genera sus efectos jur\u00eddicos y lo transforma en adquirente a partir de dicho acto. Contrariamente, en la gesti\u00f3n, la ratificaci\u00f3n del due\u00f1o del negocio posee efectos retroactivos a la fecha de inicio de las gestiones; a partir de dicha fecha se aplican las normas del mandato tanto entre las partes como respecto de terceros. d) Desplazamiento de la relaci\u00f3n jur\u00eddica:<\/em> en la estipulaci\u00f3n, la aceptaci\u00f3n del beneficiario no desplaza totalmente al estipulante de este esquema jur\u00eddico, ya que la ley le concede aun en dicho estado las acciones legales para reclamar al promitente el cumplimiento de la prestaci\u00f3n. Por el contrario, en la gesti\u00f3n, producida la ratificaci\u00f3n del due\u00f1o del negocio, \u00e9ste asume todas las consecuencias jur\u00eddicas desde el inicio de la relaci\u00f3n y, en consecuencia, el gestor resulta totalmente desplazado de la misma.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>4.7. La cuesti\u00f3n desde el punto de vista registral<\/h3>\n
El Decreto 2080\/1980 (t. o. 1999)<\/a>[27]<\/a><\/sup>regula en forma separada si se trata de una compra de un padre o madre para un menor (art. 86) o si se trata de una gesti\u00f3n o estipulaci\u00f3n (arts. 88 y 89), aunque su tratamiento no es del todo claro. Transcribimos dichos art\u00edculos:<\/p>\nArt\u00edculo 86. […] Cuando la adquisici\u00f3n fuere realizada por el padre o la madre por derecho propio, acord\u00e1ndose una estipulaci\u00f3n a favor del menor o con car\u00e1cter de donaci\u00f3n para \u00e9ste, el bien se inscribir\u00e1 a nombre del padre, dej\u00e1ndose constancia de la estipulaci\u00f3n o donaci\u00f3n, salvo que la adquisici\u00f3n se presente para su registro juntamente con el documento de aceptaci\u00f3n o que \u00e9sta estuviera contenida en el mismo acto, en cuyo caso el bien se inscribir\u00e1 a nombre del menor.<\/p>\n
[…]<\/p>\n
Art\u00edculo 88. Cuando en el documento de adquisici\u00f3n se manifestare que ella es para persona distinta de aquella que aparece como adquirente en el negocio, sin que exista representaci\u00f3n legal o convencional, el asiento se confeccionar\u00e1 consignando como titular a este \u00faltimo, pero indicando la persona para la cual se adquiere con los siguientes datos: apellido y nombre; documento de identidad que legalmente corresponda […] La omisi\u00f3n de los datos precedentes implicar\u00e1 la inexistencia registral de la voluntad de gesti\u00f3n o estipulatoria, no pudiendo modificarse la titularidad del asiento sino por los modos ordinarios de transmisi\u00f3n del dominio.<\/p>\n
Art\u00edculo 89. Registrado el dominio o condominio con las condiciones expresadas en la primera parte del art\u00edculo anterior, la persona para quien se declar\u00f3 hacer la adquisici\u00f3n podr\u00e1 asumir la titularidad del asiento por declaraci\u00f3n unilateral manifestada por escritura p\u00fablica, en la que se cumplir\u00e1n los requisitos exigidos por el art\u00edculo 23 de la Ley N\u00ba 17801 y sus modificatorias. La asunci\u00f3n de titularidad del asiento se efectuar\u00e1 en el estado de plenitud o limitaci\u00f3n en que \u00e9sta se encuentre a la fecha de la escritura respectiva, siendo aplicable a tales efectos lo dispuesto en los art\u00edculos 5\u00ba, 17, 23, 25 y concordantes de la ley citada, no exigi\u00e9ndose certificaci\u00f3n por inhibiciones.<\/p><\/blockquote>\n
Destaco que \u2013dentro del cap\u00edtulo I del t\u00edtulo segundo\u2013 el art\u00edculo 86 se enmarca en el punto \u20182. Titulares de los asientos\u2019, y el art\u00edculo 87, en el punto \u20183 Gesti\u00f3n y estipulaci\u00f3n\u2019\u201d, lo que no aporta mucho al an\u00e1lisis jur\u00eddico del derecho de fondo que se realiza en este dictamen, en especial en lo referente a los art\u00edculos 88 y 89, puesto que el t\u00edtulo segundo no toma partido sobre si dicha compra-para es una gesti\u00f3n o una estipulaci\u00f3n, dado que incluye los dos supuestos. Quiz\u00e1s, un indicio de c\u00f3mo lo interpreta el registro nos lo da la forma en que lo refleja en el asiento del dominio al expresar: \u201cgesti\u00f3n de negocios para [MFP] DNI […]y [AEP] DNI […], en la proporci\u00f3n de una media cada una\u201d. De esta forma, si bien la normativa registral no determina la aplicaci\u00f3n del derecho de fondo, como elemento adicional, pareciera ser que el registro le da a la compra-para un tratamiento m\u00e1s asimilable a la gesti\u00f3n que a la estipulaci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Por las razones dadas en el presente (en especial, en el punto 4.4), cuando se expresa en la escritura que se realiza una compra \u201cpara\u201d una persona que all\u00ed designa, quien oportunamente aceptar\u00e1, constituir\u00eda una gesti\u00f3n de negocios.<\/p>\n
En el caso bajo an\u00e1lisis, el padre hizo una compra para sus hijas menores de edad sin expresar la causa que lo ha motivado. Pensar que el deseo del padre fue realizar una liberalidad a favor de sus hijas no podr\u00eda presumirse. Reitero sobre este punto que, en el fallo \u201cGuzzini\u201d (citado en 4.2), se resolvi\u00f3 que fue una oferta de donaci\u00f3n, debido a que as\u00ed lo expres\u00f3 el abuelo-donante en el expediente.<\/p>\n
Se destaca que, a la fecha de la escritura en an\u00e1lisis, una de las hijas beneficiarias ten\u00eda diecisiete a\u00f1os y la otra, catorce a\u00f1os. Ello favorece el argumento de que podr\u00eda no ser una donaci\u00f3n u oferta de donaci\u00f3n.<\/p>\n
Destaco la cuesti\u00f3n de la falta de liberalidad porque, si as\u00ed lo fuera, no podr\u00edan aplicarse las normas de la gesti\u00f3n de negocios, en raz\u00f3n de que el art\u00edculo 1781 del C\u00f3digo Civil y Comercial expresamente exige, para que haya gesti\u00f3n de negocios, que la actuaci\u00f3n del gestor sea sin intenci\u00f3n de hacer una liberalidad.<\/p>\n
Asumiendo que se trat\u00f3, en el caso, de una gesti\u00f3n de negocios, a la luz de la doctrina citada en cuanto a que el fallecimiento del gestor no es \u00f3bice para que la gesti\u00f3n sea aceptada por su beneficiario, podr\u00eda interpretarse que las beneficiarias estar\u00edan facultadas a aceptar la gesti\u00f3n hecha por su padre a su favor. Empero, se debe destacar que ello no elimina el riesgo de que, en caso de un planteo judicial futuro, una sentencia disponga que se trat\u00f3 de una liberalidad, y, en ese supuesto, se aplicar\u00edan por analog\u00eda las normas de oferta de donaci\u00f3n. Si ello sucediera, conforme al art\u00edculo 1545 del C\u00f3digo Civil y Comercial, la aceptaci\u00f3n debe producirse en vida del donante y del donatario, con lo cual, en el caso bajo an\u00e1lisis, habr\u00eda caducado el derecho de las donatarias a aceptar la donaci\u00f3n (el padre falleci\u00f3 en 2017). Si ello fuera as\u00ed, para poder disponer del inmueble, ser\u00eda necesario que el bien ingrese en la sucesi\u00f3n del padre, para luego efectuar la venta por sus herederos.<\/p>\n
El riesgo expuesto en el p\u00e1rrafo anterior se incrementa en este caso en an\u00e1lisis debido a que la escritura se otorg\u00f3 en la d\u00e9cada del 90, \u00e9poca en la cual era habitual el uso de la expresi\u00f3n \u201ccompra-para\u201d cuando los padres ten\u00edan en miras realizar una donaci\u00f3n diferida a los hijos; m\u00e1xime en esta escritura, que incluye el texto \u201cquienes llegadas a la mayor\u00eda de edad, aceptar\u00e1n la compra\u201d, lo que hace pensar que es posible (aunque, como se dijo, no se puede presumir) que la voluntad de EJP haya sido realizar una donaci\u00f3n diferida a sus hijas.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Notas<\/h2>\n
[**]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Dictamen aprobado por minor\u00eda de los miembros de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires con un total de dos votos sobre doce (expediente: 16-01736-19). Se publica tambi\u00e9n, en este mismo n\u00famero de la Revista del Notariado<\/em>, el dictamen de mayor\u00eda, elaborado por Alicia Ver\u00f3nica Castillo<\/a>, y el primer dictamen de minor\u00eda, elaborado por Rosana F. Gimeno<\/a>.<\/p>\n[1]<\/a><\/sup>. La consultante cita la exposici\u00f3n de Natalio P. Etchegaray en el marco del XLIV Seminario te\u00f3rico-pr\u00e1ctico \u201cLaureano Arturo Moreira\u201d (noviembre 2002), organizado por la Academia Nacional del Notariado, titulada \u201cCompra de inmuebles para terceras personas\u201d. Se puede acceder a la versi\u00f3n escrita de dicha exposici\u00f3n en ETCHEGARAY, Natalio P., \u201cCompra de inmuebles para terceras personas\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 944, 2003, pp. 151-169; disponible online en http:\/\/www.colescba.org.ar\/ics-wpd\/revista\/Textos\/RN944-2003-ann-etchegaray.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: xx\/xx\/2020.<\/p>\n[2]<\/a><\/sup>. ACQUARONE, Mar\u00eda T., \u201cApuntes sobre los efectos relativos del contrato\u201d, en AA. VV., LXXVIII Seminario Laureano Arturo Moreira<\/em>, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2019, p. 152.<\/p>\n[3]<\/a><\/sup>. ORELLE, Jos\u00e9 M. R., \u201cLa gesti\u00f3n de negocios, la estipulaci\u00f3n para terceros y la sustituci\u00f3n del gestor en la compraventa inmobiliaria\u201d, en AA. VV., LXV Seminario Laureano Arturo Moreira<\/em>, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2013, p. 53.<\/p>\n[4]<\/a><\/sup>. SU\u00c1REZ, Ana N., \u201cImplicancias notariales y registrales en la adquisici\u00f3n de bienes mediante la estipulaci\u00f3n a favor de terceros\u201d, Revista Notarial<\/em>, C\u00f3rdoba, Colegio de Escribanos de la Provincia de C\u00f3rdoba, N.\u00ba 95, 2017, p. 181. (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 23\/11\/2022.<\/p>\n[5]<\/a><\/sup>. ORELLE, Jos\u00e9 M. R., ob. cit. (nota 3), pp. 55-56.<\/p>\n[6]<\/a><\/sup>. ACQUARONE, Mar\u00eda T., ob. cit. (nota 2), p. 192.<\/p>\n[7]<\/a><\/sup>. AA. VV., (despachos de la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense [Necochea, 2009], tema 3), Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2010, pp. 269-270. (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 23\/11\/2022.<\/p>\n[8]<\/a><\/sup>. CNCiv., Sala D, 20\/7\/2007, \u201cGuzzini, Patricia Andrea y otro c\/ Sucarrat, Alejandro Roberto\u201d (La Ley<\/em>, 31\/1\/2008, cita online AR\/JUR\/5307\/2007). (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 24\/11\/2022.<\/p>\n[9]<\/a><\/sup>. C\u00e1m. 1\u00aa Civ. y Com. de San Isidro, 27\/11\/2014, \u201cL. H. D. c\/ C. R. H. s\/ cobro ordinario de sumas de dinero\u201d (Sistema de Informaci\u00f3n Legal Online, Thomson Reuters Argentina, cita: AR\/JUR\/80111\/2014).<\/p>\n[10]<\/a><\/sup>. ETCHEGARAY, Natalio P., ob. cit. (nota 1), p. 159.<\/p>\n
Se analiza la naturaleza jur\u00eddica de la cl\u00e1usula de compra de inmuebles para terceras personas, la cual podr\u00e1 enmarcarse como gesti\u00f3n de negocios, estipulaci\u00f3n a favor de terceros o donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n, seg\u00fan el caso. Por tal motivo, y a los fines de evitar conflictos interpretativos en la calificaci\u00f3n del negocio, se desaconseja la utilizaci\u00f3n de f\u00f3rmulas gen\u00e9ricas de redacci\u00f3n, tales como \u201ccompra para\u201d o \u201ccompra para y con dinero de\u201d. Se concluye que si el padre hizo una compra para sus hijas menores de edad sin expresar la causa que lo ha motivado, no se puede presumir una liberalidad a favor de sus hijas. Si se tratase de una gesti\u00f3n de negocios, en donde el fallecimiento del gestor no es \u00f3bice para que la gesti\u00f3n sea aceptada por su beneficiario, podr\u00eda interpretarse que las beneficiarias estar\u00edan facultadas a aceptar la gesti\u00f3n. Empero, ello no elimina el riesgo de que, ante planteo judicial, un tribunal disponga que fue una liberalidad y decida aplicar, por analog\u00eda, las normas de la oferta de donaci\u00f3n; as\u00ed, la aceptaci\u00f3n debe producirse en vida del donante y del donatario. El riesgo se incrementa debido a que la escritura se otorg\u00f3 en la d\u00e9cada del 90, \u00e9poca en la cual era habitual el uso de la expresi\u00f3n \u201ccompra-para\u201d cuando los padres ten\u00edan en miras realizar una donaci\u00f3n diferida a los hijos, m\u00e1xime en esta escritura, que incluye el texto \u201cquienes llegadas a la mayor\u00eda de edad, aceptar\u00e1n la compra\u201d. Eso hace pensar que es posible que la voluntad del otorgante haya sido realizar una donaci\u00f3n diferida a sus hijas.[**]<\/a><\/sup><\/p>\n\n<\/div> Gesti\u00f3n de negocios; estipulaci\u00f3n a favor de terceros; oferta de donaci\u00f3n; compra para menores de edad.<\/p>\n\n<\/div> Tratado por el Consejo Directivo:<\/strong> 10\/6\/2020 <\/p>\n<\/a> <\/p>\n<\/a> De la escritura que motiva la consulta, realizada por la escribana M, surge lo siguiente:<\/p>\n … la presente compra la efect\u00faa para sus hijas menores de edad y en la proporci\u00f3n de UN MEDIO (cincuenta por ciento para cada una de ellas), llamadas: [MFP], argentina, nacida el 19 de noviembre de 1974, Documento Nacional de Identidad […], soltera; y [AEP], argentina, nacida el 8 de julio de 1977, con Documento Nacional de Identidad […], soltera, ambas hijas de [EJP] y de [DIV], con su mismo domicilio, quienes llegadas a la mayor\u00eda de edad, aceptar\u00e1n la compra.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Del informe de dominio acompa\u00f1ado, expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha 7 de agosto de 2019, surge titularidad de dominio en cabeza de EJP, en base a la escritura en consulta y, asimismo, dice dentro de dicho asiento (Asiento 1-Dominio): \u201cgesti\u00f3n de negocios para [MFP], DNI […] y [AEP] DNI […], en la proporci\u00f3n de una media cada una\u201d.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La consultante manifiesta que:<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En raz\u00f3n de que, como se ha expresado supra en \u201cDoctrina\u201d, no resulta factible crear una doctrina gen\u00e9rica respecto a los casos de escrituras donde \u00fanicamente se expresa que una persona compra para otra, aclaro que el presente dictamen no es vinculante. El presente solo reviste una opini\u00f3n jur\u00eddica fundada sobre la base de las posturas doctrinarias y jurisprudenciales, y, tambi\u00e9n, de los debates en la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas. Por ello, el presente dictamen puede ser o no tenido en cuenta por la consultante al momento de resolver sobre su actuaci\u00f3n profesional en el caso concreto.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como bien ha se\u00f1alado Acquarone, el caso en an\u00e1lisis encuadrar\u00eda en el negocio indirecto, que la autora defini\u00f3 como:<\/p>\n … una estructura jur\u00eddica mediante la cual, a partir de la actuaci\u00f3n de un sujeto, se persigue la producci\u00f3n de efectos en otro que no est\u00e1 presente en el acto celebrado, o bien no es parte de \u00e9ste…[2]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Se trata de un acto jur\u00eddico que busca surtir efectos para un tercero, y, ante la falta de claridad del acto jur\u00eddico instrumentado, la primera cuesti\u00f3n a dilucidar es cu\u00e1l instituto jur\u00eddico aplica a una cl\u00e1usula que dispone que una persona adquiere \u201cpara otra quien oportunamente la aceptar\u00e1\u201d, aclarando que quien hace dicha \u201ccompra-para\u201d no ejerce la representaci\u00f3n del beneficiario de dicha adquisici\u00f3n.<\/p>\n Se agrega, en el caso bajo an\u00e1lisis, que no se expresa la voluntad de las partes en cuanto a la finalidad de dicha compra-para, ni siquiera de forma indirecta, lo que no permite dilucidar con la simple lectura del instrumento dicha finalidad.<\/p>\n Es dable destacar que nuestra normativa vigente no regula expresamente la llamada compra-para. Tampoco la jurisprudencia ha dado un marco jur\u00eddico sobre el tema. Ello nos obliga a buscar institutos an\u00e1logos con el objeto de dar una soluci\u00f3n jur\u00eddica al caso planteado por la consultante.<\/p>\n Destacamos lo dicho por Orelle sobre los efectos de la falta de expresi\u00f3n de la causa en la compra-para:<\/p>\n La relaci\u00f3n interna, en la cl\u00e1usula en estudio, permanece oculta. Por lo expresado, no cabe aplicar a la relaci\u00f3n interna conjetura alguna en cuanto a su naturaleza jur\u00eddica, porque su calificaci\u00f3n surgir\u00e1 de la \u201crealidad\u201d de ella. Cualquier pretendida calificaci\u00f3n jur\u00eddica es inadecuada, ya que implica conjeturar \u201cen abstracto\u201d sobre la realidad.[3]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Tambi\u00e9n sobre este tema se ha dicho:<\/p>\n La cl\u00e1usula \u201ccompra para\u201d es una estipulaci\u00f3n externa y abstracta, cuya naturaleza se determinar\u00e1 en cada supuesto de hecho, seg\u00fan la manera en la que se inserta en el contrato, teniendo en cuenta la relaci\u00f3n interna de las parles, la causa que la origina y dem\u00e1s circunstancias de la adquisici\u00f3n.[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n En cuanto al supuesto que nos ocupa (efectos del fallecimiento de quien hizo la compra-para previo a ser aceptada por los beneficiarios), Orelle ha expresado lo siguiente, aunque no da una respuesta concreta sobre el particular:<\/p>\n Fallecimiento del estipulante: (i) Para quienes consideran que la estipulaci\u00f3n es una oferta, el fallecimiento del estipulante origina la extinci\u00f3n (art. 1149 C. Civil). (ii) Para la[s] otras teor\u00edas, es una situaci\u00f3n jur\u00eddica contractual transmisible por fallecimiento.[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n En la doctrina y la jurisprudencia, ha habido varias posturas al respecto, asimilando dicha expresi\u00f3n compra-para, en algunos casos, a una gesti\u00f3n de negocios; en otros, a una estipulaci\u00f3n a favor de terceros; e, incluso, a una liberalidad (derivando en una oferta de donaci\u00f3n). Tambi\u00e9n est\u00e1 la teor\u00eda del mandato, que considera al estipulante como un mandatario del tercero beneficiario.<\/p>\n No se puede analizar en abstracto para determinar cu\u00e1l instituto jur\u00eddico aplica a la compra-para, debido a que son de gran relevancia los antecedentes f\u00e1cticos de cada caso. En otras palabras, es un tema de mucha casu\u00edstica.<\/p>\n Esta cuesti\u00f3n se hace a\u00fan m\u00e1s compleja en el caso bajo an\u00e1lisis, donde el texto de la escritura no ofrece mayores elementos f\u00e1cticos o elementos para poder determinar la intenci\u00f3n de las partes con el objeto de dilucidar qu\u00e9 instituto jur\u00eddico aplica.<\/p>\n Cito a continuaci\u00f3n algunos ejemplos de compra-para, y posiblemente lleguemos a diversos resultados.<\/p>\n … la figura de la gesti\u00f3n de negocios queda alcanzada por las normas del derecho sucesorio. Ante el fallecimiento del gestor […] sus herederos declarados quedan vinculados a los efectos de este negocio indirecto.[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Para sumar a la confusi\u00f3n sobre la tem\u00e1tica en an\u00e1lisis, transcribimos a continuaci\u00f3n lo expresado por Etchegaray en el trabajo citado por la consultante, donde trata espec\u00edficamente la compra para menores:<\/p>\n Compras para menores, \u00bfes un caso de estipulaci\u00f3n por otro o de donaci\u00f3n? Cuando se compra para un menor, ya adquiera un tercero o alguno de los padres sin invocar representaci\u00f3n legal, estamos frente a una verdadera estipulaci\u00f3n por otro, ya que no puede invocarse el mandato sin representaci\u00f3n ostensible, dada la incapacidad del menor para otorgarlo. Cuando el menor pueda expresar v\u00e1lidamente su voluntad favorable a la adquisici\u00f3n, ser\u00e1 un caso de aceptaci\u00f3n, no de ratificaci\u00f3n. Puede tomarse, tambi\u00e9n, como una donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n. En todo caso, est\u00e1 m\u00e1s cerca de estas dos figuras que de la gesti\u00f3n de negocios.[10]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El art\u00edculo 7 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC)[11]<\/a><\/sup> regula lo referente a la eficacia temporal de las normas al establecer:<\/p>\n A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden p\u00fablico, excepto disposici\u00f3n en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garant\u00edas constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecuci\u00f3n, con excepci\u00f3n de las normas m\u00e1s favorables al consumidor en las relaciones de consumo.<\/p><\/blockquote>\n Ha habido opiniones variadas sobre la aplicaci\u00f3n de las normas del CCyC o del c\u00f3digo Velezano<\/a> (CC) a casos donde hay situaciones jur\u00eddicas que no est\u00e1 concluidas a la entrada en vigencia del CCyC, el 1 de agosto de 2015. Por ejemplo, ha habido fallos de ultraactividad de la vigencia del c\u00f3digo derogado vinculado a derechos reales.[12]<\/a><\/sup> Tambi\u00e9n se dispuso en un fallo la ultraactividad en un caso sobre partici\u00f3n anticipada por ascendientes de herencia por donaci\u00f3n,[13]<\/a><\/sup> el cual cuenta con un muy interesante comentario de Capparelli.[14]<\/a><\/sup><\/p>\n La cuesti\u00f3n fue debatida en el caso de oferta de donaciones en la XVIII Jornada Notarial Cordobesa (C\u00f3rdoba, 2015), siendo una de las conclusiones la siguiente:<\/p>\n En virtud del art 7 y 1545 del CCCN por la aplicaci\u00f3n inmediata de la ley a los efectos de las situaciones jur\u00eddicas existentes, las ofertas de donaci\u00f3n realizadas antes de la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento, no podr\u00e1n ser aceptadas si el donante hubiera fallecido.[15]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n El caso que estamos analizando es de una \u201ccompra-para\u201d. Ya sea que estemos ante una gesti\u00f3n de negocios, una estipulaci\u00f3n a favor de terceros o una oferta de donaci\u00f3n, somos de la opini\u00f3n de que, siendo estas consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes, y debido a que el negocio jur\u00eddico a\u00fan no ha sido consumado, al d\u00eda de hoy, el dominio del inmueble contin\u00faa en cabeza de los sucesores de EJP. Dicha afirmaci\u00f3n se refuerza por el hecho de que el fallecimiento de EJP se produjo en el a\u00f1o 2017, cuando ya estaba en vigencia el CCyC.<\/p>\n La doctrina distingue entre los hechos cumplidos y sus consecuencias, y entre la retroactividad y aplicaci\u00f3n inmediata de la ley. Sobre esa base, es que Paul Roubier en Francia, en la segunda edici\u00f3n de su obra (\u201cEl derecho transitorio (conflicto de las leyes en el tiempo)\u201d, Par\u00eds, 1960) propuso un sistema que establece la irretroactividad de la ley respecto de los hechos cumplidos y el efecto inmediato sobre las situaciones jur\u00eddicas. As\u00ed determin\u00f3 que en toda situaci\u00f3n jur\u00eddica los aspectos din\u00e1micos son los de la creaci\u00f3n o constituci\u00f3n y de la extinci\u00f3n; cuando una de estas fases est\u00e1 concluida es un hecho cumplido y la nueva ley no puede volver sobre ella. No obstante, la situaci\u00f3n jur\u00eddica tiene tambi\u00e9n una fase est\u00e1tica durante la cual produce sus efectos: los efectos posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley son regulados por ella, aunque se hayan generado durante la vigencia de la ley anterior (Rivera Julio C., \u201cInstituciones de derecho civil. Parte general\u201d, Ed. Abeledo Perrot, Tomo l, p\u00e1g. 215 y sgtes.; Cifuentes Santos, \u201cElementos de Derecho Civil. Parte general\u201d, Ed. Astrea, p\u00e1g. 31\/32) y solo se extinguen con el ejercicio de los derechos o cumplimiento de las obligaciones que emanan de ellas.[16]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n … la aplicaci\u00f3n inmediata del art\u00edculo 1545 del CCyC ha sido un\u00e1nimemente se\u00f1alada por la doctrina especializada, considerando que la muerte del causante configurar\u00eda una situaci\u00f3n jur\u00eddica acaecida en instancia previa a la aceptaci\u00f3n, o sea, al perfeccionamiento del contrato, entonces ya vigente la nueva norma, para que el contrato se perfeccione, requerir\u00e1 que el donante est\u00e9 vivo al momento de la aceptaci\u00f3n. No se trata de una situaci\u00f3n agotada o concluida a la que se aplique la ley anterior, sino de una situaci\u00f3n in fieri, en formaci\u00f3n, pues no hay contrato mientras no exista aceptaci\u00f3n (conf. Kemelmajer de Carlucci, A\u00edda \u201cLa aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes\u201d, Rubinzal Culzoni, p.157\/8, Santa Fe, abril 2015; Armella, Cristina \u201cEl contrato de donaci\u00f3n y sus vicisitudes en el C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, Supl. Esp. Nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Contratos en particular 2015 (abril), cita online AR\/DOC\/1132\/2015; Otero, Esteban Daniel en \u201cC\u00f3digo Civil y Comercial comentado\u00bb Dir. Rivera-Medina, ya mencionado, t\u00baIV p.675\/676, entre otros; en el mismo sentido Catalina Moggia, comentario al art. 1545 en \u201cC\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado\u201d, dirigido por Ricardo L. Lorenzetti, T. VII, p\u00e1g. 686).).[17]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n El mismo criterio debe tomarse si se tratase de una gesti\u00f3n de negocios o de una estipulaci\u00f3n a favor de terceros, dado que, claramente, no se trata de una situaci\u00f3n agotada o concluida, puesto que a\u00fan no se ha producido la aceptaci\u00f3n por parte del beneficiario de la gesti\u00f3n o de la estipulaci\u00f3n.<\/p>\n En m\u00e9rito de todo ello, se analizar\u00e1 la cuesti\u00f3n a la luz del CCyC.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Si se interpretara, seg\u00fan el caso concreto, que a la compra-para se le aplica el instituto jur\u00eddico de la gesti\u00f3n de negocios, corresponde analizar su funcionamiento. El CCyC regula la gesti\u00f3n de negocios dentro del libro tercero (derechos personales), t\u00edtulo V (otras fuentes de las obligaciones), del art\u00edculo 1781 al 1790. Da su definici\u00f3n en el art\u00edculo 1781:<\/p>\n Hay gesti\u00f3n de negocios cuando una persona asume oficiosamente la gesti\u00f3n de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin intenci\u00f3n de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente.<\/p><\/blockquote>\n Lo que subyace en la gesti\u00f3n de negocios es que tiene<\/p>\n … la finalidad de regular desplazamientos patrimoniales incausados, de modo de obturar situaciones de perjuicio o beneficio econ\u00f3mico sin sustento plausible para el ordenamiento. Esta situaci\u00f3n es similar a lo que acontec\u00eda con los arts. 2288 a 2310 del C\u00f3digo Civil derogado.[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n En este tipo de gesti\u00f3n, una persona toma en su mano, espont\u00e1neamente y sin obligaci\u00f3n ni facultad espec\u00edfica alguna, los negocios de otra y realiza para ella los actos que cree \u00fatiles.<\/p>\n El r\u00e9gimen de la gesti\u00f3n \u00fatil suscita inter\u00e9s cuando el due\u00f1o no la ratifica, ya que hay que analizar las condiciones de ejercicio de la gesti\u00f3n para evaluar los derechos y las obligaciones del gestor. Pero, si media ratificaci\u00f3n, la operaci\u00f3n se remite al mandato (efecto previsto en el art. 1790 CCyC) y se desvanece lo concerniente al juicio de la gesti\u00f3n.<\/p>\n … un sector de la doctrina califica a la gesti\u00f3n propiamente dicha como un verdadero negocio jur\u00eddico desde que el gestor act\u00faa con el fin inmediato de \u201cobligar al due\u00f1o del negocio\u201d, en el sentido de que se propone -con su intervenci\u00f3n- crear una relaci\u00f3n jur\u00eddica con el gestionado; y el art. 2289 del C\u00f3digo Civil derogado expresa: \u201cpara que haya gesti\u00f3n de negocios es necesario que el gerente se proponga hacer un negocio de otro, y obligarlo eventualmente\u201d.[19]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n La gesti\u00f3n de negocios tiene semejanzas con el mandato:<\/p>\n … en ambas figuras se gestiona un negocio ajeno; pero la diferencia radica en que el mandato es un contrato y la gesti\u00f3n, un acto jur\u00eddico unilateral que no requiere el consentimiento del due\u00f1o, circunstancia no trivial y que justifica el r\u00e9gimen legal en estudio, consistente en organizar los efectos de las vicisitudes de la intromisi\u00f3n en el negocio ajeno. De hecho, al apreciar los efectos de la ratificaci\u00f3n […] aparece la asimilaci\u00f3n al mandato […] Si la gesti\u00f3n versa sobre la concertaci\u00f3n de contratos en nombre del due\u00f1o del negocio […] a dichos actos le[s] ser\u00e1n aplicables las notas del art. 1025 del C\u00f3digo Civil y Comercial, lo que de ning\u00fan modo descarta las normas de la gesti\u00f3n \u00fatil, sino que, en el caso de esta contrataci\u00f3n peculiar, se aplicar\u00e1 la norma reci\u00e9n citada, cuyos t\u00e9rminos son en un todo compatibles con el r\u00e9gimen en an\u00e1lisis.[20]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Es relevante destacar la obligaci\u00f3n de comunicaci\u00f3n que impone el art\u00edculo 1782 CCyC en cuanto a que el gestor que act\u00faa debe dar inmediato aviso al due\u00f1o del negocio. Se debe determinar si esta obligaci\u00f3n de aviso es previa a la actuaci\u00f3n concreta o inmediatamente posterior a su comienzo. Si se interpreta la norma literalmente, pareciera ser que el aviso debe ser previo, al obligar al gestor a esperar la respuesta. No obstante, se podr\u00eda permitir actuar primero y avisar despu\u00e9s en caso de posibilidad de perjuicio para el due\u00f1o del negocio por la urgencia del caso. Dicha urgencia podr\u00eda permitir al gestor actuar y avisar tan pronto como le fuera posible.<\/p>\n El gestor que ha avisado debe aguardar la respuesta del due\u00f1o del negocio. El tiempo prudente de tal espera tambi\u00e9n se vincula con los eventuales perjuicios que la gesti\u00f3n pretende evitar. En cuanto al perjuicio, cabe puntualizar que mantiene una conexi\u00f3n estrecha con el motivo razonable al que alude el art\u00edculo 1781 como fundamento de su actividad.<\/p>\n La obligaci\u00f3n de comunicaci\u00f3n y la prudencia en el tiempo de la espera, sopesados contra la inminencia de la acci\u00f3n que pueda suponer la existencia de un perjuicio, son arbitrios a que acude el legislador para \u201cproteger al titular de la decisi\u00f3n discrecional del gestor, para poner un l\u00edmite a su sola apreciaci\u00f3n y valoraci\u00f3n de la necesidad, conveniencia o utilidad de intervenir\u201d.[21]<\/a><\/sup><\/p>\n Es por dem\u00e1s relevante detenernos en los art\u00edculos 1789 y 1790 CCyC, que tratan sobre la ratificaci\u00f3n de la gesti\u00f3n y la aplicaci\u00f3n de las normas del mandato en forma supletoria a la gesti\u00f3n de negocios. Dichos art\u00edculos disponen:<\/p>\n Art\u00edculo 1789. Ratificaci\u00f3n<\/em>. El due\u00f1o del negocio queda obligado frente a los terceros por los actos cumplidos en su nombre, si ratifica la gesti\u00f3n, si asume las obligaciones del gestor o si la gesti\u00f3n es \u00fatilmente conducida.<\/p>\n Art\u00edculo 1790. Aplicaci\u00f3n de normas del mandato<\/em>. Las normas del mandato se aplican supletoriamente a la gesti\u00f3n de negocios. Si el due\u00f1o del negocio ratifica la gesti\u00f3n, aunque el gestor crea hacer un negocio propio, se producen los efectos del mandato, entre partes y respecto de terceros, desde el d\u00eda en que aqu\u00e9lla comenz\u00f3.<\/p><\/blockquote>\n La ratificaci\u00f3n es unilateral, por lo cual opera la asunci\u00f3n, por parte del interesado, de las consecuencias jur\u00eddicas del negocio que se ha celebrado sin poder. Otra caracter\u00edstica de esta ratificaci\u00f3n de la gesti\u00f3n es su condici\u00f3n retroactiva, corno as\u00ed lo prev\u00e9 el art\u00edculo 1790 CCyC: \u201cse producen los efectos del mandato, entre partes y respecto de terceros, desde el d\u00eda en que aqu\u00e9lla comenz\u00f3\u201d.<\/p>\n El art\u00edculo 369 CCyC define la ratificaci\u00f3n por sus efectos:<\/p>\n La ratificaci\u00f3n suple el defecto de representaci\u00f3n. Luego de la ratificaci\u00f3n, la actuaci\u00f3n se da por autorizada, con efecto retroactivo al d\u00eda del acto, pero es inoponible a terceros que hayan adquirido derechos con anterioridad.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n Esta definici\u00f3n tal vez vuelva impropio el t\u00e9rmino \u201cratificaci\u00f3n\u201d, ya que lo limita al mandato, cuando en realidad […] la gesti\u00f3n puede recaer sobre actos materiales que reconduzcan a otro tipo de negocios […] lo que el C\u00f3digo llama \u201cratificaci\u00f3n\u201d debe entenderse como aquella expresi\u00f3n de la voluntad del gestionado de tomar para s\u00ed los efectos generados por el gestor.[22]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n La remisi\u00f3n supletoria a las normas del mandato nos hace considerar la cuesti\u00f3n del art\u00edculo 1329 CCyC<\/a> (extinci\u00f3n del mandato), el cual expresa que \u201cel mandato se extingue […] por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario\u201d. No obstante, entiendo plausible la interpretaci\u00f3n por la cual el fallecimiento del gestor (que supletoriamente ser\u00eda mandatario) extinguir\u00eda el mandato para el futuro, y, dado que el acto de gesti\u00f3n de negocios de compra-para ya fue otorgado y que la ratificaci\u00f3n del due\u00f1o del negocio retrotrae sus efectos, podr\u00eda considerarse que el due\u00f1o del negocio puede aceptar la gesti\u00f3n de negocios luego del fallecimiento del gestor.<\/p>\n A m\u00e9rito de lo desarrollado en este punto, podr\u00eda aplicarse al caso tra\u00eddo por la consultante la figura jur\u00eddica de la gesti\u00f3n de negocios.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Por su parte, si se interpretara, seg\u00fan el caso de que se trate, que a la compra-para se le aplica el instituto jur\u00eddico de la estipulaci\u00f3n a favor de terceros, debemos comprender esta figura.<\/p>\n La estipulaci\u00f3n a favor de terceros est\u00e1 regulada en el CCyC<\/a> dentro del libro tercero (\u201cDerechos personales\u201d), t\u00edtulo II (\u201cContratos en general\u201d), en los art\u00edculos 1027 y 1028:<\/p>\n Art\u00edculo 1027. Estipulaci\u00f3n a favor de tercero<\/em>. Si el contrato contiene una estipulaci\u00f3n a favor de un tercero beneficiario, determinado o determinable, el promitente le confiere los derechos o facultades resultantes de lo que ha convenido con el estipulante. El estipulante puede revocar la estipulaci\u00f3n mientras no reciba la aceptaci\u00f3n del tercero beneficiario; pero no puede hacerlo sin la conformidad del promitente si \u00e9ste tiene inter\u00e9s en que sea mantenida. El tercero aceptante obtiene directamente los derechos y las facultades resultantes de la estipulaci\u00f3n a su favor. Las facultades del tercero beneficiario de aceptar la estipulaci\u00f3n, y de prevalerse de ella luego de haberla aceptado, no se transmiten a sus herederos, excepto que haya cl\u00e1usula expresa que lo autorice. La estipulaci\u00f3n es de interpretaci\u00f3n restrictiva.<\/p>\n Art\u00edculo 1028. Relaciones entre las partes<\/em>. El promitente puede oponer al tercero las defensas derivadas del contrato b\u00e1sico y las fundadas en otras relaciones con \u00e9l. El estipulante puede: a) exigir al promitente el cumplimiento de la prestaci\u00f3n, sea a favor del tercer beneficiario aceptante, sea a su favor si el tercero no la acept\u00f3 o el estipulante la revoc\u00f3; b) resolver el contrato en caso de incumplimiento, sin perjuicio de los derechos del tercero beneficiario.<\/p><\/blockquote>\n Si consider\u00e1ramos que es una estipulaci\u00f3n a favor de tercero, el comprador ser\u00eda el estipulante, el vendedor el promitente, y el tercero designado el beneficiario, quien adquirir\u00e1 dicho car\u00e1cter reci\u00e9n cuando acepte el beneficio a su favor. Para ejemplificar los usos de la estipulaci\u00f3n a favor de tercero, se podr\u00edan citar los siguientes contratos: seguro de vida, donaci\u00f3n con cargo y la renta vitalicia, fideicomiso.<\/p>\n Ya en vigencia del C\u00f3digo derogado<\/a> se criticaban \u201csu ubicaci\u00f3n metodol\u00f3gica aplicada a determinados contratos y su regulaci\u00f3n defectuosa repartida en diversos art\u00edculos separados\u201d; empero, en el CCyC se ubica en la parte de la teor\u00eda general de los contratos, y, por ello, es de aplicaci\u00f3n a \u201ctodos los esquemas contractuales\u201d.[23]<\/a><\/sup><\/p>\n La estipulaci\u00f3n a favor de terceros no es un contrato aut\u00f3nomo, sino que configura un modo de pactar un funcionamiento y un resultado contractual entre las partes.[24]<\/a><\/sup> Aunque la figura, en forma global, involucra tres sujetos, usualmente comienza por dos: i.<\/strong> el estipulante, quien celebra en nombre propio, sin representaci\u00f3n, un contrato; ii.<\/strong> el promitente, quien queda obligado a realizar una contraprestaci\u00f3n en favor de un tercero (el beneficiario, que deber\u00e1 estar determinado o ser determinable). El beneficiario adquiere un derecho directo y una acci\u00f3n para reclamar la contraprestaci\u00f3n que debe realizar el promitente sin intervenci\u00f3n del estipulante.<\/p>\n En raz\u00f3n de lo dicho, las partes del contrato base son el estipulante y el promitente, siendo el beneficiario ajeno a dicha relaci\u00f3n. Sin perjuicio de ello, el beneficiario tendr\u00e1 acci\u00f3n directa contra el promitente una vez aceptada la estipulaci\u00f3n y est\u00e1 legitimado para exigir directamente al promitente el cumplimiento de la prestaci\u00f3n.<\/p>\n En el caso de compra-para de inmuebles, cuesta comprender c\u00f3mo aplicar\u00eda la figura de la estipulaci\u00f3n a favor de terceros. Una de las principales razones es que el dominio del inmueble (la principal prestaci\u00f3n del promitente) se cumple \u00edntegramente en el acto escrituraria a favor del estipulante. Cuando el beneficiario acepta la estipulaci\u00f3n, lo hace a trav\u00e9s de un acto unilateral, por escritura p\u00fablica, en el cual no comparecen ni el estipulante ni el promitente. Adem\u00e1s, es el mismo beneficiario quien hace la rogaci\u00f3n al registro de la propiedad para que se inscriba el inmueble a su nombre. Asimismo, el hecho de que solo comparece el beneficiario a la escritura de aceptaci\u00f3n de compra y de que no corresponde tributar suma alguna en relaci\u00f3n con dicho acto de aceptaci\u00f3n evidencia que no se produce una nueva transmisi\u00f3n de dominio del estipulante hacia al beneficiario. Ello en raz\u00f3n de que, al momento de aceptar la compra, el beneficiario ya era due\u00f1o en forma retroactiva, desde la fecha en que el estipulante suscribi\u00f3 la escritura de transmisi\u00f3n de dominio con el promitente.<\/p>\n Las prestaciones a cargo del promitente son de ejecuci\u00f3n diferida. No podr\u00edan ser de ejecuci\u00f3n inmediata porque la estipulaci\u00f3n a favor de terceros requiere la aceptaci\u00f3n del beneficiario (al inicio no es parte del contrato) para que el promitente cumpla la estipulaci\u00f3n. La compra de un inmueble para otro podr\u00eda ser una estipulaci\u00f3n a favor de tercero si el vendedor (promitente) y el comprador (estipulante) convienen que las obligaciones del vendedor son diferidas. La obligaci\u00f3n nuclear es transmitir el dominio, debiendo darse el t\u00edtulo suficiente y el modo. Si las partes pactan que se otorgue la escritura o la entrega de la posesi\u00f3n a posteriori<\/em> del contrato de compraventa, podr\u00eda ser una estipulaci\u00f3n a favor de terceros. Al aceptar el beneficiario la estipulaci\u00f3n, nace una relaci\u00f3n directa entre \u00e9l y el promitente, pudiendo demandar a este el cumplimiento.[25]<\/a><\/sup><\/p>\n Pero en el t\u00edpico caso de compra-para, y como se ha dado en el caso que se analiza en este dictamen, las prestaciones a cargo del vendedor se cumplen de manera simult\u00e1nea a la celebraci\u00f3n del contrato de compraventa y del mismo modo se inserta una cl\u00e1usula donde el comprador dice que la compra la realiza para otra persona.<\/p>\n Por todas las razones expuestas precedentemente, no aplicar\u00eda al caso en an\u00e1lisis la figura jur\u00eddica de la estipulaci\u00f3n a favor de terceros.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Ofrecemos a continuaci\u00f3n las principales diferencias entre la gesti\u00f3n de negocios y la estipulaci\u00f3n a favor de terceros que ha realizado Panizza:[26]<\/a><\/sup><\/p>\n a) Car\u00e1cter de la intervenci\u00f3n de los sujetos:<\/em> t\u00e9cnicamente, el estipulante intervendr\u00e1 en ejercicio de sus propios derechos, aunque, por imperio de la estipulaci\u00f3n, las consecuencias del acto impacten sobre un tercero. Por el contrario, el gestor interviene en todo momento en nombre del due\u00f1o del negocio. b) Facultad revocatoria de la disposici\u00f3n a favor del tercero:<\/em> en este punto es claro el art. 1027, C\u00f3d. Civ. y Com.: \u201c…El estipulante puede revocar la estipulaci\u00f3n mientras no reciba la aceptaci\u00f3n del tercero beneficiario…\u201d. En cambio, el gestor tiene prohibida esta facultad, dado que] una vez iniciada la gesti\u00f3n, est\u00e1 obligado a continuarla hasta que el due\u00f1o del negocio pueda asumirla o, bien, hasta concluirla. c) Efectos retroactivos de la aceptaci\u00f3n o ratificaci\u00f3n:<\/em> en el caso de la estipulaci\u00f3n, la aceptaci\u00f3n del beneficiario genera sus efectos jur\u00eddicos y lo transforma en adquirente a partir de dicho acto. Contrariamente, en la gesti\u00f3n, la ratificaci\u00f3n del due\u00f1o del negocio posee efectos retroactivos a la fecha de inicio de las gestiones; a partir de dicha fecha se aplican las normas del mandato tanto entre las partes como respecto de terceros. d) Desplazamiento de la relaci\u00f3n jur\u00eddica:<\/em> en la estipulaci\u00f3n, la aceptaci\u00f3n del beneficiario no desplaza totalmente al estipulante de este esquema jur\u00eddico, ya que la ley le concede aun en dicho estado las acciones legales para reclamar al promitente el cumplimiento de la prestaci\u00f3n. Por el contrario, en la gesti\u00f3n, producida la ratificaci\u00f3n del due\u00f1o del negocio, \u00e9ste asume todas las consecuencias jur\u00eddicas desde el inicio de la relaci\u00f3n y, en consecuencia, el gestor resulta totalmente desplazado de la misma.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El Decreto 2080\/1980 (t. o. 1999)<\/a>[27]<\/a><\/sup>regula en forma separada si se trata de una compra de un padre o madre para un menor (art. 86) o si se trata de una gesti\u00f3n o estipulaci\u00f3n (arts. 88 y 89), aunque su tratamiento no es del todo claro. Transcribimos dichos art\u00edculos:<\/p>\n Art\u00edculo 86. […] Cuando la adquisici\u00f3n fuere realizada por el padre o la madre por derecho propio, acord\u00e1ndose una estipulaci\u00f3n a favor del menor o con car\u00e1cter de donaci\u00f3n para \u00e9ste, el bien se inscribir\u00e1 a nombre del padre, dej\u00e1ndose constancia de la estipulaci\u00f3n o donaci\u00f3n, salvo que la adquisici\u00f3n se presente para su registro juntamente con el documento de aceptaci\u00f3n o que \u00e9sta estuviera contenida en el mismo acto, en cuyo caso el bien se inscribir\u00e1 a nombre del menor.<\/p>\n […]<\/p>\n Art\u00edculo 88. Cuando en el documento de adquisici\u00f3n se manifestare que ella es para persona distinta de aquella que aparece como adquirente en el negocio, sin que exista representaci\u00f3n legal o convencional, el asiento se confeccionar\u00e1 consignando como titular a este \u00faltimo, pero indicando la persona para la cual se adquiere con los siguientes datos: apellido y nombre; documento de identidad que legalmente corresponda […] La omisi\u00f3n de los datos precedentes implicar\u00e1 la inexistencia registral de la voluntad de gesti\u00f3n o estipulatoria, no pudiendo modificarse la titularidad del asiento sino por los modos ordinarios de transmisi\u00f3n del dominio.<\/p>\n Art\u00edculo 89. Registrado el dominio o condominio con las condiciones expresadas en la primera parte del art\u00edculo anterior, la persona para quien se declar\u00f3 hacer la adquisici\u00f3n podr\u00e1 asumir la titularidad del asiento por declaraci\u00f3n unilateral manifestada por escritura p\u00fablica, en la que se cumplir\u00e1n los requisitos exigidos por el art\u00edculo 23 de la Ley N\u00ba 17801 y sus modificatorias. La asunci\u00f3n de titularidad del asiento se efectuar\u00e1 en el estado de plenitud o limitaci\u00f3n en que \u00e9sta se encuentre a la fecha de la escritura respectiva, siendo aplicable a tales efectos lo dispuesto en los art\u00edculos 5\u00ba, 17, 23, 25 y concordantes de la ley citada, no exigi\u00e9ndose certificaci\u00f3n por inhibiciones.<\/p><\/blockquote>\n Destaco que \u2013dentro del cap\u00edtulo I del t\u00edtulo segundo\u2013 el art\u00edculo 86 se enmarca en el punto \u20182. Titulares de los asientos\u2019, y el art\u00edculo 87, en el punto \u20183 Gesti\u00f3n y estipulaci\u00f3n\u2019\u201d, lo que no aporta mucho al an\u00e1lisis jur\u00eddico del derecho de fondo que se realiza en este dictamen, en especial en lo referente a los art\u00edculos 88 y 89, puesto que el t\u00edtulo segundo no toma partido sobre si dicha compra-para es una gesti\u00f3n o una estipulaci\u00f3n, dado que incluye los dos supuestos. Quiz\u00e1s, un indicio de c\u00f3mo lo interpreta el registro nos lo da la forma en que lo refleja en el asiento del dominio al expresar: \u201cgesti\u00f3n de negocios para [MFP] DNI […]y [AEP] DNI […], en la proporci\u00f3n de una media cada una\u201d. De esta forma, si bien la normativa registral no determina la aplicaci\u00f3n del derecho de fondo, como elemento adicional, pareciera ser que el registro le da a la compra-para un tratamiento m\u00e1s asimilable a la gesti\u00f3n que a la estipulaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Por las razones dadas en el presente (en especial, en el punto 4.4), cuando se expresa en la escritura que se realiza una compra \u201cpara\u201d una persona que all\u00ed designa, quien oportunamente aceptar\u00e1, constituir\u00eda una gesti\u00f3n de negocios.<\/p>\n En el caso bajo an\u00e1lisis, el padre hizo una compra para sus hijas menores de edad sin expresar la causa que lo ha motivado. Pensar que el deseo del padre fue realizar una liberalidad a favor de sus hijas no podr\u00eda presumirse. Reitero sobre este punto que, en el fallo \u201cGuzzini\u201d (citado en 4.2), se resolvi\u00f3 que fue una oferta de donaci\u00f3n, debido a que as\u00ed lo expres\u00f3 el abuelo-donante en el expediente.<\/p>\n Se destaca que, a la fecha de la escritura en an\u00e1lisis, una de las hijas beneficiarias ten\u00eda diecisiete a\u00f1os y la otra, catorce a\u00f1os. Ello favorece el argumento de que podr\u00eda no ser una donaci\u00f3n u oferta de donaci\u00f3n.<\/p>\n Destaco la cuesti\u00f3n de la falta de liberalidad porque, si as\u00ed lo fuera, no podr\u00edan aplicarse las normas de la gesti\u00f3n de negocios, en raz\u00f3n de que el art\u00edculo 1781 del C\u00f3digo Civil y Comercial expresamente exige, para que haya gesti\u00f3n de negocios, que la actuaci\u00f3n del gestor sea sin intenci\u00f3n de hacer una liberalidad.<\/p>\n Asumiendo que se trat\u00f3, en el caso, de una gesti\u00f3n de negocios, a la luz de la doctrina citada en cuanto a que el fallecimiento del gestor no es \u00f3bice para que la gesti\u00f3n sea aceptada por su beneficiario, podr\u00eda interpretarse que las beneficiarias estar\u00edan facultadas a aceptar la gesti\u00f3n hecha por su padre a su favor. Empero, se debe destacar que ello no elimina el riesgo de que, en caso de un planteo judicial futuro, una sentencia disponga que se trat\u00f3 de una liberalidad, y, en ese supuesto, se aplicar\u00edan por analog\u00eda las normas de oferta de donaci\u00f3n. Si ello sucediera, conforme al art\u00edculo 1545 del C\u00f3digo Civil y Comercial, la aceptaci\u00f3n debe producirse en vida del donante y del donatario, con lo cual, en el caso bajo an\u00e1lisis, habr\u00eda caducado el derecho de las donatarias a aceptar la donaci\u00f3n (el padre falleci\u00f3 en 2017). Si ello fuera as\u00ed, para poder disponer del inmueble, ser\u00eda necesario que el bien ingrese en la sucesi\u00f3n del padre, para luego efectuar la venta por sus herederos.<\/p>\n El riesgo expuesto en el p\u00e1rrafo anterior se incrementa en este caso en an\u00e1lisis debido a que la escritura se otorg\u00f3 en la d\u00e9cada del 90, \u00e9poca en la cual era habitual el uso de la expresi\u00f3n \u201ccompra-para\u201d cuando los padres ten\u00edan en miras realizar una donaci\u00f3n diferida a los hijos; m\u00e1xime en esta escritura, que incluye el texto \u201cquienes llegadas a la mayor\u00eda de edad, aceptar\u00e1n la compra\u201d, lo que hace pensar que es posible (aunque, como se dijo, no se puede presumir) que la voluntad de EJP haya sido realizar una donaci\u00f3n diferida a sus hijas.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> [**]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Dictamen aprobado por minor\u00eda de los miembros de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires con un total de dos votos sobre doce (expediente: 16-01736-19). Se publica tambi\u00e9n, en este mismo n\u00famero de la Revista del Notariado<\/em>, el dictamen de mayor\u00eda, elaborado por Alicia Ver\u00f3nica Castillo<\/a>, y el primer dictamen de minor\u00eda, elaborado por Rosana F. Gimeno<\/a>.<\/p>\n [1]<\/a><\/sup>. La consultante cita la exposici\u00f3n de Natalio P. Etchegaray en el marco del XLIV Seminario te\u00f3rico-pr\u00e1ctico \u201cLaureano Arturo Moreira\u201d (noviembre 2002), organizado por la Academia Nacional del Notariado, titulada \u201cCompra de inmuebles para terceras personas\u201d. Se puede acceder a la versi\u00f3n escrita de dicha exposici\u00f3n en ETCHEGARAY, Natalio P., \u201cCompra de inmuebles para terceras personas\u201d, Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N.\u00ba 944, 2003, pp. 151-169; disponible online en http:\/\/www.colescba.org.ar\/ics-wpd\/revista\/Textos\/RN944-2003-ann-etchegaray.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: xx\/xx\/2020.<\/p>\n [2]<\/a><\/sup>. ACQUARONE, Mar\u00eda T., \u201cApuntes sobre los efectos relativos del contrato\u201d, en AA. VV., LXXVIII Seminario Laureano Arturo Moreira<\/em>, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2019, p. 152.<\/p>\n [3]<\/a><\/sup>. ORELLE, Jos\u00e9 M. R., \u201cLa gesti\u00f3n de negocios, la estipulaci\u00f3n para terceros y la sustituci\u00f3n del gestor en la compraventa inmobiliaria\u201d, en AA. VV., LXV Seminario Laureano Arturo Moreira<\/em>, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2013, p. 53.<\/p>\n [4]<\/a><\/sup>. SU\u00c1REZ, Ana N., \u201cImplicancias notariales y registrales en la adquisici\u00f3n de bienes mediante la estipulaci\u00f3n a favor de terceros\u201d, Revista Notarial<\/em>, C\u00f3rdoba, Colegio de Escribanos de la Provincia de C\u00f3rdoba, N.\u00ba 95, 2017, p. 181. (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 23\/11\/2022.<\/p>\n [5]<\/a><\/sup>. ORELLE, Jos\u00e9 M. R., ob. cit. (nota 3), pp. 55-56.<\/p>\n [6]<\/a><\/sup>. ACQUARONE, Mar\u00eda T., ob. cit. (nota 2), p. 192.<\/p>\n [7]<\/a><\/sup>. AA. VV., (despachos de la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense [Necochea, 2009], tema 3), Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2010, pp. 269-270. (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 23\/11\/2022.<\/p>\n [8]<\/a><\/sup>. CNCiv., Sala D, 20\/7\/2007, \u201cGuzzini, Patricia Andrea y otro c\/ Sucarrat, Alejandro Roberto\u201d (La Ley<\/em>, 31\/1\/2008, cita online AR\/JUR\/5307\/2007). (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 24\/11\/2022.<\/p>\n [9]<\/a><\/sup>. C\u00e1m. 1\u00aa Civ. y Com. de San Isidro, 27\/11\/2014, \u201cL. H. D. c\/ C. R. H. s\/ cobro ordinario de sumas de dinero\u201d (Sistema de Informaci\u00f3n Legal Online, Thomson Reuters Argentina, cita: AR\/JUR\/80111\/2014).<\/p>\n [10]<\/a><\/sup>. ETCHEGARAY, Natalio P., ob. cit. (nota 1), p. 159.<\/p>\nPalabras clave<\/h2>\n
Acerca del autor<\/h2>\n
2000-2001. Harvard Law School, Cambridge, Estados Unidos. Master en Derecho (LL.M.). Becas: Fulbright y Amalia Lacroze de Fortabat. Dispensa matr\u00edcula (Harvard).
\n1999. Universidad del CEMA, Buenos Aires, Argentina. Master en Finanzas. Ranking 2\/32. Promedio 8,95.
\n1992-1997. Universidad de Buenos Aires, Buenos Aires, Argentina, Abogado. Top 2 %. Promedio 8,35. Graduado con Diploma de Honor.
\nEscribano. Titular del Registro Notarial N.\u00ba 12 (Ciudad de Buenos Aires).<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n
\nPublicado online:<\/strong> 23\/6\/2023<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n1. Doctrina<\/h2>\n
\n
2. Antecedentes f\u00e1cticos<\/h2>\n<\/a>
2.1. T\u00edtulo antecedente<\/h3>\n
\n
\n
2.2. Informe de dominio<\/h3>\n
2.3. Consideraciones de la consultante<\/h3>\n
\n
4. An\u00e1lisis jur\u00eddico<\/h2>\n<\/a>
4.1. Aclaraci\u00f3n preliminar<\/h3>\n
4.2. Consideraciones generales sobre el tema<\/h3>\n
\n
\nMismo criterio manifest\u00f3 recientemente Acquarone al expresar que \u201cel fallecimiento del gestor no impide la ratificaci\u00f3n, as\u00ed como tampoco la del titular del negocio, la que puede practicarse por sus herederos\u201d.[6]<\/a><\/sup>
\nEn el mismo sentido fueron las conclusiones sobre el tema en la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense (Necochea, 2009):<\/li>\n<\/ul>\n\n
\nEmpero, \u00bfqu\u00e9 hubiera sucedido si el abuelo, en el juicio, manifestaba que no fue su intenci\u00f3n hacer una liberalidad?; \u00bfpodr\u00eda darse el caso de que reclame a su nieto (si acepta la compra) lo pagado? Entiendo que ello podr\u00eda ser factible.<\/li>\n
\nUn tema que podr\u00eda generar confusi\u00f3n es qu\u00e9 sucede si nada se dice sobre el origen del dinero de la compra. Esta cuesti\u00f3n fue tratada en un fallo de la C\u00e1mara 1\u00aa de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro donde se orden\u00f3 al beneficiario que acept\u00f3 la gesti\u00f3n de negocios que abone al gestor el precio.[9]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n4.3. Aplicaci\u00f3n temporal de la norma<\/h3>\n
4.4. La gesti\u00f3n de negocios<\/h3>\n
4.5. La estipulaci\u00f3n a favor de terceros<\/h3>\n
4.6. Diferencias entre la gesti\u00f3n de negocios y la estipulaci\u00f3n a favor de terceros<\/h3>\n
4.7. La cuesti\u00f3n desde el punto de vista registral<\/h3>\n
5. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Notas<\/h2>\n