Resumen<\/h2>\n\n\nSe analiza la naturaleza jur\u00eddica de la cl\u00e1usula de compra de inmuebles para terceras personas, la cual podr\u00e1 enmarcarse como gesti\u00f3n de negocios, estipulaci\u00f3n a favor de terceros o donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n, seg\u00fan el caso. Por tal motivo, y a los fines de evitar conflictos interpretativos en la calificaci\u00f3n del negocio, se desaconseja la utilizaci\u00f3n de f\u00f3rmulas gen\u00e9ricas de redacci\u00f3n, tales como \u201ccompra para\u201d o \u201ccompra para y con dinero de\u201d. Se concluye que el caso tra\u00eddo a consulta podr\u00eda enmarcarse como gesti\u00f3n de negocios.[**]<\/a><\/sup><\/sup><\/p>\n\n<\/div>Palabras clave<\/h2>\n\n\nGesti\u00f3n de negocios; estipulaci\u00f3n a favor de terceros; oferta de donaci\u00f3n; compra para menores de edad.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autora<\/h2>\n\n\n![](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2017\/08\/Castillo_BIO-200x250.jpg\")
Escribana titular de registro en ejercicio profesional de la actividad notarial en el \u00e1mbito de la Ciudad de Buenos Aires.
\nAbogada con orientaci\u00f3n en derecho notarial, registral e inmobiliario.
\nGraduada con diploma de honor (FSOC-UBA).
\nDocente en Curso de 120 Horas para Adscriptos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (m\u00f3dulos: derecho civil, hechos y actos jur\u00eddicos, y contratos).
\nDocente en Curso de Pr\u00e1ctica Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nAutora de art\u00edculos y dict\u00e1menes publicados en la Revista del Notariado.
\nMiembro de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nTratado por el Consejo Directivo:<\/strong> 10\/6\/2020
\nPublicado online:<\/strong> 23\/6\/2023<\/p>\n<\/div><\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/CASTILLO_900x661.png\")
<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Doctrina<\/h2>\n\n- 1) La compra de inmuebles \u201cpara\u201d terceras personas puede encuadrarse en distintas figuras jur\u00eddicas, tales como la gesti\u00f3n de negocios, la donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n o la estipulaci\u00f3n a favor de terceros. Por tal motivo, resulta esencial una clara y completa redacci\u00f3n escrituraria que permita evitar dificultades interpretativas a la hora de calificar el negocio jur\u00eddico indirecto.<\/strong><\/li>\n
- 2) Si se tratare de una gesti\u00f3n de negocios, el gestionado podr\u00e1 ratificar la gesti\u00f3n luego de fallecido el gestor.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>2. Antecedentes<\/h2>\n
La escribana EM realiza consulta a partir de los siguientes antecedentes:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> Por escritura de fecha 26 de diciembre de 1990, el se\u00f1or EJP, soltero, adquiri\u00f3 un inmueble ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, habiendo manifestado en dicha escritura que la compra la efectuaba para sus hijas menores de edad (indicando los datos personales de las mismas) y en la proporci\u00f3n de un medio (cincuenta por ciento) para cada una de ellas, quienes, llegadas a la mayor\u00eda de edad, aceptar\u00edan la compra.<\/li>\n
- 2)<\/strong> El se\u00f1or EJP falleci\u00f3 en el a\u00f1o 2017.<\/li>\n
- 3)<\/strong> Las hijas de EJP pretenden aceptar la compra y vender el inmueble a un tercero.<\/li>\n<\/ul>\n
La consulta tiene por objeto determinar si es viable tal aceptaci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Consideraciones<\/h2>\n<\/a>3.1. Aclaraci\u00f3n preliminar<\/h3>\n
Previo a comenzar con el an\u00e1lisis del caso, resulta necesario hacer referencia a la redacci\u00f3n insuficiente de la cl\u00e1usula inserta en la escritura tra\u00edda a consulta, ya que la utilizaci\u00f3n de f\u00f3rmulas gen\u00e9ricas (v. gr.<\/em>, \u201ccompra para\u201d o \u201ccompra para y con dinero de\u201d) no arroja claridad sobre cu\u00e1l es la realidad del negocio jur\u00eddico indirecto que se quiso instrumentar. Es funci\u00f3n del escribano indagar y analizar cada caso, para luego realizar un claro encuadre jur\u00eddico que facilite la interpretaci\u00f3n del negocio instrumentado.<\/p>\nEn las conclusiones del tema 3 de la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense (Necochea, 2009), se recomend\u00f3 \u201cque los negocios jur\u00eddicos indirectos o con cl\u00e1usulas contractuales indirectas sean descriptivos de su real contenido\u201d y se desalent\u00f3 \u201cla utilizaci\u00f3n indiscriminada de f\u00f3rmulas que generan calificaciones equ\u00edvocas\u201d. En este sentido, se concluy\u00f3 que<\/p>\n
Las tradicionales f\u00f3rmulas escriturarias \u201cpor otro\u201d y \u201cpara otro\u201d generan dificultades interpretativas en la calificaci\u00f3n del negocio, el cual podr\u00e1 ser encuadrado dentro de las figuras de la gesti\u00f3n de negocios, estipulaci\u00f3n a favor de terceros, donaciones sujetas a aceptaci\u00f3n, mandatos o negocios innominados, entre otros, seg\u00fan las circunstancias particulares de cada caso.[1]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nHecha esta aclaraci\u00f3n, intentaremos interpretar, desde un punto de vista estrictamente jur\u00eddico, la naturaleza y alcance de la cl\u00e1usula inserta en la escritura acompa\u00f1ada por la consultante: \u00bfestamos en presencia de una estipulaci\u00f3n a favor de terceros, de una oferta de donaci\u00f3n o de una gesti\u00f3n de negocios? Una vez dilucidada esta cuesti\u00f3n, pasaremos a analizar si es viable o no la pretendida aceptaci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2. Naturaleza jur\u00eddica de la cl\u00e1usula de compra de inmuebles para terceras personas<\/h3>\n<\/a>3.2.1. Estipulaci\u00f3n a favor de terceros<\/h4>\n
La estipulaci\u00f3n a favor de un tercero est\u00e1 regulada en los art\u00edculos 1027 y 1028 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCyC)[2]<\/a><\/sup> y puede definirse como el convenio en virtud del cual uno de los intervinientes (denominado promitente) se compromete con el otro (denominado estipulante) a satisfacer una prestaci\u00f3n en beneficio de un tercero. Un claro ejemplo de estipulaci\u00f3n a favor de tercero es la donaci\u00f3n con cargo, donde el donatario (promitente) se compromete frente al estipulante (donante) a ejecutar una prestaci\u00f3n en beneficio de otra persona.<\/p>\nComo sostiene Cer\u00e1volo en el dictamen aprobado por esta comisi\u00f3n el 1 de noviembre de 2000, son caracter\u00edsticas esenciales de esta figura:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> Que el estipulante \u201cact\u00fae no s\u00f3lo en su propio nombre, sino por su cuenta<\/strong>\u201d.[3]<\/a><\/sup><\/li>\n
- 2)<\/strong> Que el beneficio \u201cingrese directamente en el patrimonio del tercero sin alojarse siquiera transitoriamente en el patrimonio del estipulante\u201d;[4]<\/a><\/sup> raz\u00f3n por la cual, en el caso que nos ocupa, el dominio del inmueble deber\u00eda haberse transmitido directamente de los enajenantes a las hijas del estipulante.<\/li>\n
- 3)<\/strong> Que su alcance se limite exclusivamente al \u00e1mbito de los derechos creditorios, no pudiendo extenderse a la esfera de los derechos reales. En este sentido, podemos afirmar que<\/li>\n<\/ul>\n
… resulta extra\u00f1a a nuestro orden jur\u00eddico la posibilidad de que, otorgada la escritura de compraventa y efectuada la tradici\u00f3n del inmueble […] se hable de estipulaci\u00f3n a favor de tercero generadora de la obligaci\u00f3n del enajenante de la transmisi\u00f3n del dominio a favor del beneficiario de la estipulaci\u00f3n. No es as\u00ed: el vendedor cumpli\u00f3 trasmitiendo el dominio; el contrato qued\u00f3 agotado a su respecto. El inmueble as\u00ed enajenado permanecer\u00e1 en cabeza del comprador hasta tanto se produzca la aceptaci\u00f3n del negocio por parte de la persona designada…[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEn el mismo sentido se expresa Orelle al sostener que si el comprador, ya pagado el precio y cumplidas las prestaciones, estipula como acto propio sin estar obligado por el vendedor, no hay estipulaci\u00f3n porque falta el requisito de la relaci\u00f3n triangular que supone el negocio.[6]<\/a><\/sup><\/p>\nEn el caso tra\u00eddo a consulta, el comprador estipul\u00f3 en forma unilateral y como acto propio. Los vendedores del inmueble no contrajeron ninguna obligaci\u00f3n respecto de las hijas de este, sino que simplemente otorgaron la escritura de compraventa e hicieron tradici\u00f3n de la cosa al adquirente. El contrato qued\u00f3 agotado como tal, y el inmueble ingres\u00f3 al patrimonio del comprador.<\/p>\n
Por lo expuesto, consideramos que no es viable enmarcar la cl\u00e1usula que se analiza como estipulaci\u00f3n a favor de tercero.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2.2. Gesti\u00f3n de negocios<\/h4>\n
El art\u00edculo 1781 CCyC<\/a> establece que \u201chay gesti\u00f3n de negocios cuando una persona asume oficiosamente la gesti\u00f3n de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin intenci\u00f3n de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente\u201d. Son caracter\u00edsticas esenciales de esta figura:<\/p>\n\n- 1)<\/strong> Que el gestor act\u00fae en nombre propio, pero por cuenta de un tercero<\/strong>.<\/li>\n
- 2)<\/strong> Que el gestor intervenga, sin mandato, en un negocio que se refiere al patrimonio de otro. A la gesti\u00f3n de negocios se le aplican supletoriamente las normas del mandato (art. 1790 CCyC) y, si el due\u00f1o del negocio ratifica la gesti\u00f3n, se producen los efectos del mandato entre partes y respecto de terceros.<\/li>\n
- 3)<\/strong> Que el beneficio ingrese directamente al patrimonio del gestor hasta que el due\u00f1o del negocio ratifique la gesti\u00f3n.<\/li>\n
- 4)<\/strong> Que el gestor no tenga intenci\u00f3n de realizar una liberalidad.<\/li>\n
- 5)<\/strong> Que el due\u00f1o del negocio no haya dado ninguna orden al gestor, ya que, de lo contrario, estar\u00edamos en presencia de un mandato. El gestor act\u00faa por propia iniciativa y, generalmente, sin conocimiento previo del due\u00f1o. No obstante, y tal como indica Borda, es posible que el due\u00f1o del negocio conozca la gesti\u00f3n, sin que por ello se convierta en un mandato t\u00e1cito, ya que<\/li>\n<\/ul>\n
… habr\u00e1 mandato t\u00e1cito cuando el due\u00f1o del negocio, pudiendo impedir lo que otro est\u00e1 haciendo por \u00e9l, guarda silencio. Por el contrario, si lo sabe, pero no puede impedirlo, hay gesti\u00f3n. Resultan supuestos de gesti\u00f3n la situaci\u00f3n en la cual se encuentran los incapaces que \u2013estando mentalmente dotados de comprensi\u00f3n- carecen de aptitud legal para obrar ante la acci\u00f3n de un tercero.[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEn el caso analizado parecer\u00edan darse los elementos de la gesti\u00f3n de negocios: El comprador actu\u00f3 en nombre propio y por cuenta de terceros; el inmueble ingres\u00f3 al patrimonio del gestor hasta que las due\u00f1as del negocio ratifiquen esa gesti\u00f3n; y el gestor actu\u00f3 sin recibir ninguna orden de las due\u00f1as del negocio, quienes, al ser menores de edad al momento de la gesti\u00f3n, adem\u00e1s carec\u00edan de la aptitud legal para impedir el accionar de este.<\/p>\n
Nos resta analizar un \u00faltimo requisito para poder enmarcar la cl\u00e1usula analizada como gesti\u00f3n de negocios: La falta de intenci\u00f3n de hacer una liberalidad.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2.3. Donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n<\/h4>\n
En esta postura, encontramos la opini\u00f3n de Etchegaray, quien afirma que, en los supuestos de compras para menores, estamos en presencia de una donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n y que no es aplicable la figura de la gesti\u00f3n de negocios: \u201ccuando el menor pueda expresar v\u00e1lidamente su voluntad favorable a la adquisici\u00f3n, ser\u00e1 un caso de aceptaci\u00f3n, no de ratificaci\u00f3n\u201d.[8]<\/a><\/sup><\/p>\nA este supuesto se refiere el art\u00edculo 86 del Decreto 466\/1999<\/a>, que reglamenta la Ley Registral<\/a> en el \u00e1mbito de la Ciudad de Buenos Aires, al establecer que<\/p>\nCuando la adquisici\u00f3n fuere realizada por el padre o la madre por derecho propio, acord\u00e1ndose una estipulaci\u00f3n a favor del menor o con car\u00e1cter de donaci\u00f3n para \u00e9ste, el bien se inscribir\u00e1 a nombre del padre, dej\u00e1ndose constancia de la estipulaci\u00f3n o donaci\u00f3n…<\/p><\/blockquote>\n
<\/p>\n<\/a>3.3. El caso que nos ocupa<\/h3>\n
Llegamos al punto en que debemos preguntarnos: \u00bfes relevante el hecho de que sea el padre quien estipul\u00f3 a favor de sus hijas menores de edad?; \u00bfdeber\u00edamos interpretar, como sostiene la consultante, citando al escribano Etchegaray, que, cuando se compra para un menor, estamos siempre en presencia de una donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n?<\/p>\n
Adelantamos nuestra opini\u00f3n por la negativa. En principio, y como lo desarrolla Hirsch en el dictamen aprobado por el Consejo Directivo [del Colegio de Escribanos de la Capital Federal] en sesi\u00f3n del 26 de junio de 1991, los padres pueden actuar como gestores de negocios de sus hijos menores.[9]<\/a><\/sup> Nada les impide despojarse de la representaci\u00f3n legal y otorgar actos por derecho propio expresando una gesti\u00f3n para el menor.<\/p>\nTampoco existe disposici\u00f3n legal que presuma que esta declaraci\u00f3n efectuada por los padres encierra en todos los casos un acto de liberalidad. Si los padres compran \u201cpara\u201d sus hijos menores, no necesariamente estamos en presencia de una donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n, ya que podr\u00edan darse otros dos supuestos:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> Que el dinero utilizado para la compra sea de los menores, por ejemplo, por haberlo recibido por herencia, donaci\u00f3n o legado. En este caso, entendemos que el padre habr\u00eda necesitado autorizaci\u00f3n judicial para disponer de ese dinero. No obstante, al llegar los menores a la mayor\u00eda de edad, pueden confirmar la nulidad relativa de la que adolece la gesti\u00f3n, ratific\u00e1ndola.<\/li>\n
- 2)<\/strong> Que el dinero utilizado para la compra sea del gestor. Al definir la gesti\u00f3n de negocios, Spota hace hincapi\u00e9 en la falta de intenci\u00f3n por parte del gestor de realizar un acto de donaci\u00f3n, o sea que su verdadera intenci\u00f3n es obligar al due\u00f1o del negocio al reembolso de sus gastos e intereses. Cuando el due\u00f1o del negocio acepta la gesti\u00f3n y el bien se incorpora a su patrimonio, debe, como consecuencia de la aplicaci\u00f3n supletoria de las normas del mandato, reintegrarle al gestor todas las sumas que este hubiera desembolsado.[10]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En ninguno de los dos supuestos descriptos habr\u00eda liberalidad de parte del gestor, y es por tal motivo que Hirsch concluye:<\/p>\n
A. En la pr\u00e1ctica contractual es factible adoptar la figura de la gesti\u00f3n de negocios en las compras de bienes inmuebles para menores de edad. B. La compra de un bien inmueble realizada para un menor de edad por la madre que no se encontraba en ejercicio de la patria potestad […] no hace presumir que el mismo fue habido a t\u00edtulo gratuito.[11]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEntendemos que de la escritura tra\u00edda a consulta no surge ning\u00fan elemento que nos permita afirmar con certeza que el negocio subyacente es una liberalidad. El padre pudo haber actuado como gestor de negocios, y tal parece haber sido su intenci\u00f3n ya que la inscripci\u00f3n de la estipulaci\u00f3n se rog\u00f3 como gesti\u00f3n de negocios y el asiento registral se confeccion\u00f3 de acuerdo a lo dispuesto por los art\u00edculos 88 y 89 del Decreto 466\/99. Si la intenci\u00f3n del padre hubiera sido realizar una liberalidad, el asiento deber\u00eda haberse confeccionado conforme al citado art\u00edculo 86 del mismo decreto, dej\u00e1ndose constancia de la donaci\u00f3n.<\/p>\n
Como bien sostiene Orelle, la manera de proceder frente al fallecimiento del estipulante variar\u00e1 seg\u00fan estemos en presencia de una gesti\u00f3n de negocios o una donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n.[12]<\/a><\/sup> En este \u00faltimo caso, fallecido el estipulante la oferta se extingue y no ser\u00eda viable la aceptaci\u00f3n. En cambio, si se tratara de una gesti\u00f3n de negocios, estar\u00edamos frente a una situaci\u00f3n jur\u00eddica contractual transmisible por fallecimiento, y, tal como se concluy\u00f3 en la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense, ante el fallecimiento del gestor, sus herederos \u201csoportar\u00e1n la ratificaci\u00f3n del gestionado o podr\u00e1n dejar sin efecto la gesti\u00f3n no ratificada\u201d.[13]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>4. Conclusiones<\/h2>\n
Por los argumentos vertidos, consideramos que el caso tra\u00eddo a consulta podr\u00eda enmarcarse como gesti\u00f3n de negocios, y, en tal sentido, las gestionadas podr\u00e1n ratificar la gesti\u00f3n luego de fallecido el gestor.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Notas<\/h2>\n
[**]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Dictamen aprobado por mayor\u00eda de los miembros de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el a\u00f1o 2020, con un total de siete votos sobre doce (expediente: 16-01736-19). Se publican tambi\u00e9n, en este mismo n\u00famero de la Revista del Notariado<\/em>, los dict\u00e1menes de minor\u00eda, elaborados por Rosana F. Gimeno<\/a> y Gast\u00f3n A. Mirkin<\/a>.<\/p>\n[1]<\/a><\/sup>. AA. VV., (despachos de la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense [Necochea, 2009], tema 3), Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2010, pp. 268-270. (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 3\/11\/2022.<\/p>\n[2]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 3\/11\/2022.<\/p>\n[3]<\/a><\/sup>. CER\u00c1VOLO, \u00c1ngel. F., \u201cGesti\u00f3n de negocios. Sustituci\u00f3n de la persona por la que el gestor manifest\u00f3 actuar\u201d, Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N.\u00ba 878, 2004, p. 196. (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/11\/2022.<\/p>\n[4]<\/a><\/sup>. Loc. cit.<\/p>\n[5]<\/a><\/sup>. Loc. cit.<\/p>\n[6]<\/a><\/sup>. ORELLE, Jos\u00e9 M. R., Compra de inmuebles por y para terceros<\/em>, Buenos Aires, \u00c1baco, 1977.<\/p>\n[7]<\/a><\/sup>. BORDA, Alejandro (dir.), Derecho civil y comercial. Contratos<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 2018, p. 649.<\/p>\n[8]<\/a><\/sup>. ETCHEGARAY, Natalio P., \u201cCompra de inmuebles para terceras personas\u201d, en AA. VV., XLIV Seminario Laureano Arturo Moreira<\/em>, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2002, p. 8 (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/11\/2022.<\/p>\n[9]<\/a><\/sup>. HIRSCH, Le\u00f3n, \u201cMenor. Gesti\u00f3n de negocios. Presunci\u00f3n de onerosidad\u201d, Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, N.\u00ba 825, 1991, pp. 548-556. (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 3\/11\/2022.<\/p>\n[10]<\/a><\/sup>. SPOTA, Alberto G., Instituciones de derecho civil. Contratos<\/em>, v. 9, Buenos Aires, Depalma, 1984, \u00a7 1893, pp. 75-89.<\/p>\n[11]<\/a><\/sup>. HIRSCH, Le\u00f3n, ob. cit. (nota 9), p. 556.<\/p>\n
Se analiza la naturaleza jur\u00eddica de la cl\u00e1usula de compra de inmuebles para terceras personas, la cual podr\u00e1 enmarcarse como gesti\u00f3n de negocios, estipulaci\u00f3n a favor de terceros o donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n, seg\u00fan el caso. Por tal motivo, y a los fines de evitar conflictos interpretativos en la calificaci\u00f3n del negocio, se desaconseja la utilizaci\u00f3n de f\u00f3rmulas gen\u00e9ricas de redacci\u00f3n, tales como \u201ccompra para\u201d o \u201ccompra para y con dinero de\u201d. Se concluye que el caso tra\u00eddo a consulta podr\u00eda enmarcarse como gesti\u00f3n de negocios.[**]<\/a><\/sup><\/sup><\/p>\n\n<\/div> Gesti\u00f3n de negocios; estipulaci\u00f3n a favor de terceros; oferta de donaci\u00f3n; compra para menores de edad.<\/p>\n\n<\/div> Tratado por el Consejo Directivo:<\/strong> 10\/6\/2020 <\/p>\n<\/a> <\/p>\n<\/a> La escribana EM realiza consulta a partir de los siguientes antecedentes:<\/p>\n La consulta tiene por objeto determinar si es viable tal aceptaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Previo a comenzar con el an\u00e1lisis del caso, resulta necesario hacer referencia a la redacci\u00f3n insuficiente de la cl\u00e1usula inserta en la escritura tra\u00edda a consulta, ya que la utilizaci\u00f3n de f\u00f3rmulas gen\u00e9ricas (v. gr.<\/em>, \u201ccompra para\u201d o \u201ccompra para y con dinero de\u201d) no arroja claridad sobre cu\u00e1l es la realidad del negocio jur\u00eddico indirecto que se quiso instrumentar. Es funci\u00f3n del escribano indagar y analizar cada caso, para luego realizar un claro encuadre jur\u00eddico que facilite la interpretaci\u00f3n del negocio instrumentado.<\/p>\n En las conclusiones del tema 3 de la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense (Necochea, 2009), se recomend\u00f3 \u201cque los negocios jur\u00eddicos indirectos o con cl\u00e1usulas contractuales indirectas sean descriptivos de su real contenido\u201d y se desalent\u00f3 \u201cla utilizaci\u00f3n indiscriminada de f\u00f3rmulas que generan calificaciones equ\u00edvocas\u201d. En este sentido, se concluy\u00f3 que<\/p>\n Las tradicionales f\u00f3rmulas escriturarias \u201cpor otro\u201d y \u201cpara otro\u201d generan dificultades interpretativas en la calificaci\u00f3n del negocio, el cual podr\u00e1 ser encuadrado dentro de las figuras de la gesti\u00f3n de negocios, estipulaci\u00f3n a favor de terceros, donaciones sujetas a aceptaci\u00f3n, mandatos o negocios innominados, entre otros, seg\u00fan las circunstancias particulares de cada caso.[1]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Hecha esta aclaraci\u00f3n, intentaremos interpretar, desde un punto de vista estrictamente jur\u00eddico, la naturaleza y alcance de la cl\u00e1usula inserta en la escritura acompa\u00f1ada por la consultante: \u00bfestamos en presencia de una estipulaci\u00f3n a favor de terceros, de una oferta de donaci\u00f3n o de una gesti\u00f3n de negocios? Una vez dilucidada esta cuesti\u00f3n, pasaremos a analizar si es viable o no la pretendida aceptaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La estipulaci\u00f3n a favor de un tercero est\u00e1 regulada en los art\u00edculos 1027 y 1028 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCyC)[2]<\/a><\/sup> y puede definirse como el convenio en virtud del cual uno de los intervinientes (denominado promitente) se compromete con el otro (denominado estipulante) a satisfacer una prestaci\u00f3n en beneficio de un tercero. Un claro ejemplo de estipulaci\u00f3n a favor de tercero es la donaci\u00f3n con cargo, donde el donatario (promitente) se compromete frente al estipulante (donante) a ejecutar una prestaci\u00f3n en beneficio de otra persona.<\/p>\n Como sostiene Cer\u00e1volo en el dictamen aprobado por esta comisi\u00f3n el 1 de noviembre de 2000, son caracter\u00edsticas esenciales de esta figura:<\/p>\n … resulta extra\u00f1a a nuestro orden jur\u00eddico la posibilidad de que, otorgada la escritura de compraventa y efectuada la tradici\u00f3n del inmueble […] se hable de estipulaci\u00f3n a favor de tercero generadora de la obligaci\u00f3n del enajenante de la transmisi\u00f3n del dominio a favor del beneficiario de la estipulaci\u00f3n. No es as\u00ed: el vendedor cumpli\u00f3 trasmitiendo el dominio; el contrato qued\u00f3 agotado a su respecto. El inmueble as\u00ed enajenado permanecer\u00e1 en cabeza del comprador hasta tanto se produzca la aceptaci\u00f3n del negocio por parte de la persona designada…[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n En el mismo sentido se expresa Orelle al sostener que si el comprador, ya pagado el precio y cumplidas las prestaciones, estipula como acto propio sin estar obligado por el vendedor, no hay estipulaci\u00f3n porque falta el requisito de la relaci\u00f3n triangular que supone el negocio.[6]<\/a><\/sup><\/p>\n En el caso tra\u00eddo a consulta, el comprador estipul\u00f3 en forma unilateral y como acto propio. Los vendedores del inmueble no contrajeron ninguna obligaci\u00f3n respecto de las hijas de este, sino que simplemente otorgaron la escritura de compraventa e hicieron tradici\u00f3n de la cosa al adquirente. El contrato qued\u00f3 agotado como tal, y el inmueble ingres\u00f3 al patrimonio del comprador.<\/p>\n Por lo expuesto, consideramos que no es viable enmarcar la cl\u00e1usula que se analiza como estipulaci\u00f3n a favor de tercero.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El art\u00edculo 1781 CCyC<\/a> establece que \u201chay gesti\u00f3n de negocios cuando una persona asume oficiosamente la gesti\u00f3n de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin intenci\u00f3n de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente\u201d. Son caracter\u00edsticas esenciales de esta figura:<\/p>\n … habr\u00e1 mandato t\u00e1cito cuando el due\u00f1o del negocio, pudiendo impedir lo que otro est\u00e1 haciendo por \u00e9l, guarda silencio. Por el contrario, si lo sabe, pero no puede impedirlo, hay gesti\u00f3n. Resultan supuestos de gesti\u00f3n la situaci\u00f3n en la cual se encuentran los incapaces que \u2013estando mentalmente dotados de comprensi\u00f3n- carecen de aptitud legal para obrar ante la acci\u00f3n de un tercero.[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n En el caso analizado parecer\u00edan darse los elementos de la gesti\u00f3n de negocios: El comprador actu\u00f3 en nombre propio y por cuenta de terceros; el inmueble ingres\u00f3 al patrimonio del gestor hasta que las due\u00f1as del negocio ratifiquen esa gesti\u00f3n; y el gestor actu\u00f3 sin recibir ninguna orden de las due\u00f1as del negocio, quienes, al ser menores de edad al momento de la gesti\u00f3n, adem\u00e1s carec\u00edan de la aptitud legal para impedir el accionar de este.<\/p>\n Nos resta analizar un \u00faltimo requisito para poder enmarcar la cl\u00e1usula analizada como gesti\u00f3n de negocios: La falta de intenci\u00f3n de hacer una liberalidad.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En esta postura, encontramos la opini\u00f3n de Etchegaray, quien afirma que, en los supuestos de compras para menores, estamos en presencia de una donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n y que no es aplicable la figura de la gesti\u00f3n de negocios: \u201ccuando el menor pueda expresar v\u00e1lidamente su voluntad favorable a la adquisici\u00f3n, ser\u00e1 un caso de aceptaci\u00f3n, no de ratificaci\u00f3n\u201d.[8]<\/a><\/sup><\/p>\n A este supuesto se refiere el art\u00edculo 86 del Decreto 466\/1999<\/a>, que reglamenta la Ley Registral<\/a> en el \u00e1mbito de la Ciudad de Buenos Aires, al establecer que<\/p>\n Cuando la adquisici\u00f3n fuere realizada por el padre o la madre por derecho propio, acord\u00e1ndose una estipulaci\u00f3n a favor del menor o con car\u00e1cter de donaci\u00f3n para \u00e9ste, el bien se inscribir\u00e1 a nombre del padre, dej\u00e1ndose constancia de la estipulaci\u00f3n o donaci\u00f3n…<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> Llegamos al punto en que debemos preguntarnos: \u00bfes relevante el hecho de que sea el padre quien estipul\u00f3 a favor de sus hijas menores de edad?; \u00bfdeber\u00edamos interpretar, como sostiene la consultante, citando al escribano Etchegaray, que, cuando se compra para un menor, estamos siempre en presencia de una donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n?<\/p>\n Adelantamos nuestra opini\u00f3n por la negativa. En principio, y como lo desarrolla Hirsch en el dictamen aprobado por el Consejo Directivo [del Colegio de Escribanos de la Capital Federal] en sesi\u00f3n del 26 de junio de 1991, los padres pueden actuar como gestores de negocios de sus hijos menores.[9]<\/a><\/sup> Nada les impide despojarse de la representaci\u00f3n legal y otorgar actos por derecho propio expresando una gesti\u00f3n para el menor.<\/p>\n Tampoco existe disposici\u00f3n legal que presuma que esta declaraci\u00f3n efectuada por los padres encierra en todos los casos un acto de liberalidad. Si los padres compran \u201cpara\u201d sus hijos menores, no necesariamente estamos en presencia de una donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n, ya que podr\u00edan darse otros dos supuestos:<\/p>\n En ninguno de los dos supuestos descriptos habr\u00eda liberalidad de parte del gestor, y es por tal motivo que Hirsch concluye:<\/p>\n A. En la pr\u00e1ctica contractual es factible adoptar la figura de la gesti\u00f3n de negocios en las compras de bienes inmuebles para menores de edad. B. La compra de un bien inmueble realizada para un menor de edad por la madre que no se encontraba en ejercicio de la patria potestad […] no hace presumir que el mismo fue habido a t\u00edtulo gratuito.[11]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Entendemos que de la escritura tra\u00edda a consulta no surge ning\u00fan elemento que nos permita afirmar con certeza que el negocio subyacente es una liberalidad. El padre pudo haber actuado como gestor de negocios, y tal parece haber sido su intenci\u00f3n ya que la inscripci\u00f3n de la estipulaci\u00f3n se rog\u00f3 como gesti\u00f3n de negocios y el asiento registral se confeccion\u00f3 de acuerdo a lo dispuesto por los art\u00edculos 88 y 89 del Decreto 466\/99. Si la intenci\u00f3n del padre hubiera sido realizar una liberalidad, el asiento deber\u00eda haberse confeccionado conforme al citado art\u00edculo 86 del mismo decreto, dej\u00e1ndose constancia de la donaci\u00f3n.<\/p>\n Como bien sostiene Orelle, la manera de proceder frente al fallecimiento del estipulante variar\u00e1 seg\u00fan estemos en presencia de una gesti\u00f3n de negocios o una donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n.[12]<\/a><\/sup> En este \u00faltimo caso, fallecido el estipulante la oferta se extingue y no ser\u00eda viable la aceptaci\u00f3n. En cambio, si se tratara de una gesti\u00f3n de negocios, estar\u00edamos frente a una situaci\u00f3n jur\u00eddica contractual transmisible por fallecimiento, y, tal como se concluy\u00f3 en la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense, ante el fallecimiento del gestor, sus herederos \u201csoportar\u00e1n la ratificaci\u00f3n del gestionado o podr\u00e1n dejar sin efecto la gesti\u00f3n no ratificada\u201d.[13]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Por los argumentos vertidos, consideramos que el caso tra\u00eddo a consulta podr\u00eda enmarcarse como gesti\u00f3n de negocios, y, en tal sentido, las gestionadas podr\u00e1n ratificar la gesti\u00f3n luego de fallecido el gestor.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> [**]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Dictamen aprobado por mayor\u00eda de los miembros de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el a\u00f1o 2020, con un total de siete votos sobre doce (expediente: 16-01736-19). Se publican tambi\u00e9n, en este mismo n\u00famero de la Revista del Notariado<\/em>, los dict\u00e1menes de minor\u00eda, elaborados por Rosana F. Gimeno<\/a> y Gast\u00f3n A. Mirkin<\/a>.<\/p>\n [1]<\/a><\/sup>. AA. VV., (despachos de la XXXVI Jornada Notarial Bonaerense [Necochea, 2009], tema 3), Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2010, pp. 268-270. (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 3\/11\/2022.<\/p>\n [2]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 3\/11\/2022.<\/p>\n [3]<\/a><\/sup>. CER\u00c1VOLO, \u00c1ngel. F., \u201cGesti\u00f3n de negocios. Sustituci\u00f3n de la persona por la que el gestor manifest\u00f3 actuar\u201d, Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N.\u00ba 878, 2004, p. 196. (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/11\/2022.<\/p>\n [4]<\/a><\/sup>. Loc. cit.<\/p>\n [5]<\/a><\/sup>. Loc. cit.<\/p>\n [6]<\/a><\/sup>. ORELLE, Jos\u00e9 M. R., Compra de inmuebles por y para terceros<\/em>, Buenos Aires, \u00c1baco, 1977.<\/p>\n [7]<\/a><\/sup>. BORDA, Alejandro (dir.), Derecho civil y comercial. Contratos<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 2018, p. 649.<\/p>\n [8]<\/a><\/sup>. ETCHEGARAY, Natalio P., \u201cCompra de inmuebles para terceras personas\u201d, en AA. VV., XLIV Seminario Laureano Arturo Moreira<\/em>, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2002, p. 8 (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/11\/2022.<\/p>\n [9]<\/a><\/sup>. HIRSCH, Le\u00f3n, \u201cMenor. Gesti\u00f3n de negocios. Presunci\u00f3n de onerosidad\u201d, Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, N.\u00ba 825, 1991, pp. 548-556. (N. del E.<\/em>): ver aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 3\/11\/2022.<\/p>\n [10]<\/a><\/sup>. SPOTA, Alberto G., Instituciones de derecho civil. Contratos<\/em>, v. 9, Buenos Aires, Depalma, 1984, \u00a7 1893, pp. 75-89.<\/p>\n [11]<\/a><\/sup>. HIRSCH, Le\u00f3n, ob. cit. (nota 9), p. 556.<\/p>\nPalabras clave<\/h2>\n
Acerca del autora<\/h2>\n
Escribana titular de registro en ejercicio profesional de la actividad notarial en el \u00e1mbito de la Ciudad de Buenos Aires.
\nAbogada con orientaci\u00f3n en derecho notarial, registral e inmobiliario.
\nGraduada con diploma de honor (FSOC-UBA).
\nDocente en Curso de 120 Horas para Adscriptos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (m\u00f3dulos: derecho civil, hechos y actos jur\u00eddicos, y contratos).
\nDocente en Curso de Pr\u00e1ctica Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nAutora de art\u00edculos y dict\u00e1menes publicados en la Revista del Notariado.
\nMiembro de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n
\nPublicado online:<\/strong> 23\/6\/2023<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n1. Doctrina<\/h2>\n
\n
2. Antecedentes<\/h2>\n
\n
3. Consideraciones<\/h2>\n<\/a>
3.1. Aclaraci\u00f3n preliminar<\/h3>\n
3.2. Naturaleza jur\u00eddica de la cl\u00e1usula de compra de inmuebles para terceras personas<\/h3>\n<\/a>
3.2.1. Estipulaci\u00f3n a favor de terceros<\/h4>\n
\n
3.2.2. Gesti\u00f3n de negocios<\/h4>\n
\n
3.2.3. Donaci\u00f3n pendiente de aceptaci\u00f3n<\/h4>\n
3.3. El caso que nos ocupa<\/h3>\n
\n
4. Conclusiones<\/h2>\n
Notas<\/h2>\n