\n
Resumen<\/h2>\n\n<\/p>\nEn la b\u00fasqueda de herramientas disponibles en el derecho privado que puedan ser utilizadas con fines de protecci\u00f3n ambiental, nos encontramos con el derecho real de servidumbre. Cuando hablamos de servidumbre ambiental, estamos refiri\u00e9ndonos al derecho real del art\u00edculo 1887, inciso k), del C\u00f3digo Civil y Comercial, y regulado en sus art\u00edculos 2162 y siguientes. Es decir, no se trata de un nuevo derecho real, ni de uno con regulaci\u00f3n especial, sino que es el t\u00edpico derecho real de servidumbre, utilizado con la finalidad de proteger el medioambiente. En el t\u00edtulo constitutivo de estas servidumbres, ser\u00e1 fundamental establecer una ventaja real para el fundo dominante a fin de caracterizar a la servidumbre como real y, as\u00ed, evitar su extinci\u00f3n por el solo hecho de la transmisi\u00f3n del inmueble dominante. Dentro del \u00e1mbito que nos compete, el derecho real de servidumbre constituir\u00e1 una herramienta jur\u00eddica importante con la que cuentan los particulares a fin de comprometerse a evitar el deterioro de los recursos naturales.<\/p>\n\n<\/div>
Palabras clave<\/h2>\n\n\nServidumbre ambiental; servidumbre ecol\u00f3gica; medioambiente; crisis ambiental.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autora<\/h2>\n\n\nEscribana titular del Reg. 90 de la ciudad de Rosario.
\nDocente de la materia Derecho Privado Notarial de la carrera de Notariado en la Universidad Cat\u00f3lica Argentina sede Rosario.
\nAdscripta a la materia Derechos Reales de la carrera de Abogac\u00eda en la Universidad Cat\u00f3lica Argentina sede Rosario.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 2\/3\/2022
\nAceptado:<\/strong> 3\/6\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 9\/8\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2022\/08\/GHIONE_900x412.jpg\")
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La humanidad ha declarado la guerra a la naturaleza, algo tan insensato como suicida […] Poner fin a esta guerra no supone una renuncia a los logros en materia de desarrollo que tanto ha costado conseguir ni a las aspiraciones leg\u00edtimas de las naciones y personas m\u00e1s pobres a disfrutar de un mejor nivel de vida. Al contrario, hacer las paces con la naturaleza, garantizar su salud y aprovechar los beneficios \u2013tan esenciales como infravalorados\u2013 que aporta resulta fundamental para lograr un futuro pr\u00f3spero y sostenible para todos.<\/em><\/sup><\/p>\nAnt\u00f3nio GUTERRES[1]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
Los datos relativos a la crisis ambiental son realmente alarmantes. Basta con prestar atenci\u00f3n a las noticias de los \u00faltimos tiempos a nivel global: inundaciones de grandes magnitudes, aludes de barro devastadores, incendios forestales que devoran miles de hect\u00e1reas en pocos d\u00edas, bajantes hist\u00f3ricas en los cuerpos de agua dulce, a la par que el nivel del mar se ve incrementado producto del derretimiento de glaciares, olas polares y olas de calor r\u00e9cord, y as\u00ed podemos continuar. El Programa de la Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA), en informe elaborado en febrero de 2021, estableci\u00f3:<\/p>\n
Los cambios actuales y previstos en el clima, la p\u00e9rdida de biodiversidad y la contaminaci\u00f3n dificultan a\u00fan m\u00e1s la consecuci\u00f3n de los ODS [objetivos de desarrollo sostenible]. Por ejemplo, incluso los peque\u00f1os incrementos de temperatura, junto con los cambios que provocan, entre otros, en el clima, las precipitaciones, las lluvias m\u00e1s intensas, el calor extremo, la sequ\u00eda y los incendios, aumentan los riesgos para la salud, la seguridad alimentaria, el suministro de agua y la seguridad humana, que se agravan a la par que el calentamiento. Solo en 2018, los da\u00f1os causados por desastres naturales relacionados con el clima supusieron un coste de aproximadamente 155.000 millones de d\u00f3lares. Todo el mundo carga con el peso que supone el deterioro del medio ambiente, aunque las personas pobres y vulnerables lo hacen de una manera desproporcionada. Asimismo, el peligro es todav\u00eda mayor para la juventud de hoy en d\u00eda y las generaciones futuras…[2]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nExiste en lo colectivo una idea equivocada acerca de lo que significa cuidar y preservar el medioambiente y de lo que implica la ecolog\u00eda. Se cree que ello implica salvar de la extinci\u00f3n a especies animales que nunca hemos visto, o que se relaciona con cat\u00e1strofes clim\u00e1ticas que suceden en lugares rec\u00f3nditos del planeta. En base a esta idea err\u00f3nea, no estamos viendo que la crisis medioambiental ya nos est\u00e1 afectando y afectar\u00e1 a nuestra descendencia (no muy lejana, por cierto) de manera negativa: los seres humanos no estamos preparados para soportar temperaturas tan extremas, tampoco lo est\u00e1n las plantas y animales de los cuales nos alimentamos, y mucho menos podr\u00edamos sobrevivir sin agua.<\/p>\n
Las normas y pol\u00edticas relativas a la protecci\u00f3n del medioambiente, en nuestro pa\u00eds y en la mayor\u00eda de los pa\u00edses del mundo, pertenecen al \u00e1mbito del derecho p\u00fablico. Sin embargo, y como he dejado de resalto, se trata de una cuesti\u00f3n que afecta a todas y cada una de las personas, consideradas en comunidad e individualmente. Entonces, la pregunta que se nos impone es: \u00bfqu\u00e9 herramientas podemos ofrecer los notarios, que operamos primordialmente en el \u00e1mbito del derecho privado?<\/strong> Nosotros, que, jur\u00eddicamente hablando, intervenimos en relaciones de \u00edndole privada, \u00bfqu\u00e9 podemos hacer desde nuestro lugar?<\/p>\nNo es menor la cuesti\u00f3n si consideramos que, en nuestro pa\u00eds, la mayor parte del territorio pertenece al dominio privado de los particulares. Ello implica, en lo que en este punto nos interesa, que sus titulares tienen, de acuerdo con el art\u00edculo 1941 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC),[3]<\/a><\/sup> \u201ctodas las facultades de usar, gozar y disponer material y jur\u00eddicamente de una cosa, dentro de los l\u00edmites previstos por la ley\u201d. Asimismo, cabe recordar que, seg\u00fan el art\u00edculo 1945 CCyC,<\/p>\nEl dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio a\u00e9reo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.<\/p><\/blockquote>\n
Esto implica que los particulares disponen de las m\u00e1s amplias facultades de explotaci\u00f3n y disposici\u00f3n sobre la mayor parte del territorio argentino.<\/p>\n
Por supuesto, siempre deber\u00e1n ejercerse los derechos de forma regular, sin incurrir en abusos y respetando toda la legislaci\u00f3n que rige en materia ambiental y que pertenece al derecho p\u00fablico. Sin embargo, aun dentro de estos l\u00edmites, pueden producirse, y de hecho se producen, da\u00f1os al medio ambiente que resultar\u00e1n irreversibles.<\/p>\n
Si hablamos del ideal, ser\u00eda importante que se produzcan cambios e innovaciones en nuestra legislaci\u00f3n y pol\u00edticas ambientales tendientes a sumar herramientas tanto en el derecho p\u00fablico como en el derecho privado; en el primer caso, reforzando las normas de protecci\u00f3n y creando incentivos, exenciones impositivas, etc.; en lo que a derecho privado refiere, tambi\u00e9n hay mucho por hacer: por ejemplo, la creaci\u00f3n de nuevos derechos reales, tales como el de reserva natural privada o el de conservaci\u00f3n ambiental, que actualmente se utilizan como derechos personales; el reconocimiento de animales no humanos y ciertos territorios especiales (p. ej.: humedales) como sujetos de derecho, lo cual podr\u00eda convertirlos en beneficiarios de fideicomisos, testamentos o cargos.<\/p>\n
Mientras ello sucede, debemos utilizar todas las herramientas que tengamos actualmente a disposici\u00f3n. Como afirma Andraos:<\/p>\n
… estamos convencidos que la funci\u00f3n notarial tiene una oportunidad y un protagonismo innegable en el proceso de aplicaci\u00f3n del derecho ambiental, m\u00e1xime cuando se trata del territorio. Como encargados de contribuir a la faz preventiva de la justicia, los notarios estamos llamados a la capacitaci\u00f3n constante sobre el tema, al conocimiento de la norma vigente y sobre todo al deber preventivo de da\u00f1os. Ya el CCyCN en su art. 1710 establece que \u201ctoda persona tiene el deber en cuanto de ella dependa; de evitar causar un da\u00f1o no justificado\u201d. S\u00f3lo si advertimos la \u00edntima relaci\u00f3n del ambiente con el territorio, la absoluta inmediatez de las acciones antr\u00f3picas sobre los tres subsistemas que act\u00faan como unidades complejas en permanente interacci\u00f3n: subsistema f\u00edsico-natural; socio-econ\u00f3mico y pol\u00edtico-institucional; y la funci\u00f3n preventiva de da\u00f1os desde el \u00e1mbito jur\u00eddico, notarial, institucional y empresarial, podremos transitar por caminos de cambios deseados, en el marco del respeto y la cuidado por el ambiente, el territorio y las generaciones presentes y futuras.[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nExplican Devia y Sibileau que<\/p>\n
… desde hace varios a\u00f1os, existe un sector privado conservacionista que viene intentando colaborar en el dise\u00f1o de pol\u00edticas destinadas a hacer frente al avance de estas pr\u00e1cticas tratando de conservar los recursos naturales existentes en tierras privadas, sin pretender sustituir la potestad del Estado en la materia.[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nDentro de este marco de protecci\u00f3n \u201cprivada\u201d del medioambiente, ubicamos, entre muchos otros recursos jur\u00eddicos, lo que se ha denominado servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica<\/strong>, derecho real que pretendo analizar en el presente trabajo. Entonces, respondiendo la pregunta inicial sobre el rol del notariado en la protecci\u00f3n del medio ambiente, aqu\u00ed podemos encontrar una primera herramienta: constituci\u00f3n de servidumbres con fines ecol\u00f3gicos. Analizar\u00e9 a continuaci\u00f3n las particularidades que presenta en la materia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>2. Definici\u00f3n de servidumbre ambiental<\/h2>\n
Cuando hablamos de servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica, estamos refiri\u00e9ndonos al derecho real del art\u00edculo 1887 inciso k) CCyC, regulado en los art\u00edculos 2162 y siguientes. Es decir, no se trata de un nuevo derecho real, ni de uno con regulaci\u00f3n especial, sino que es el t\u00edpico derecho real de servidumbre, utilizado con una finalidad muy espec\u00edfica, cual es la de proteger el medioambiente.<\/p>\n
Cabe recordar que las servidumbres constituyen una numerosa familia con un n\u00famero no limitado por la ley. A trav\u00e9s de este derecho real, el titular de un inmueble obtiene el derecho a servirse de otro inmueble en alg\u00fan aspecto determinado, concreto y muy espec\u00edfico, que puede consistir en las cosas m\u00e1s diversas. Es el derecho real que menos facultades brinda a su titular, el m\u00e1s \u201cpeque\u00f1o\u201d en cuanto a contenido, pero el m\u00e1s diverso en cuanto a posibles aplicaciones.<\/p>\n
Podemos definir las servidumbres ambientales como el derecho real de servidumbre regulado en los art\u00edculos 2162 y siguientes CCyC por medio del cual el titular del inmueble sirviente restringe alguno de sus derechos de dominio sobre el mismo con el fin de garantizar la conservaci\u00f3n de todos o algunos de los recursos naturales presentes en \u00e9l en favor del inmueble dominante. Sirvan los siguientes ejemplos para ilustrar mejor la cuesti\u00f3n: servidumbres ambientales por las cuales el titular del inmueble sirviente se obliga a no realizar modificaci\u00f3n alguna en el ecosistema reinante en el mismo \u2013ser\u00e1n las m\u00e1s comunes\u2013, a no talar ning\u00fan \u00e1rbol o determinada especie, a no cazar animal alguno o determinada especie, a no realizar cierta actividad agropecuaria o industrial, o no realizarla con determinados m\u00e9todos, a no intervenir de manera alguna sobre los cursos o cuerpos de agua presentes, a no utilizar determinados productos, como plaguicidas, con potencial da\u00f1oso para el medioambiente o sus recursos, etc. Puede ser especialmente utilizadas<\/p>\n
\u2026en terrenos donde existen corredores biol\u00f3gicos o regiones ricas en biodiversidad, terrenos parches boscosos o bien senderos ecol\u00f3gicos, fundos con belleza esc\u00e9nica, quintas ecol\u00f3gicas, en fincas deforestadas y erosionadas con aptitud forestal, en terrenos con potencial hidrol\u00f3gico, tambi\u00e9n puede utilizarse para impedir la caza de animales o el uso de plaguicidas o para limitar la construcci\u00f3n de edificios a una determinada altura a fin de aprovechar recursos naturales como el sol.[6]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPensemos en el caso especial de lo que se puede denominar servidumbre solar: es el derecho de recibir luz solar que posee el fundo dominante a trav\u00e9s del fundo sirviente, con el espec\u00edfico fin de generar energ\u00eda solar. Tal como se\u00f1ala Pe\u00f1a Chac\u00f3n:<\/p>\n
Fundo sirviente ser\u00eda aquel sobre el cual pesa una serie de obligaciones que le proh\u00edben obstaculizar el acceso solar al fundo dominante. Por su parte, fundo dominante es aquel fundo donde se encuentra instalado un panel o recolector solar el cual posee un derecho al uso sin obst\u00e1culos de la radiaci\u00f3n solar para la recolecci\u00f3n, distribuci\u00f3n y almacenamiento de la energ\u00eda proveniente del sol, con el fin de transformarla en energ\u00eda termal, mec\u00e1nica, qu\u00edmica o el\u00e9ctrica, misma que ser\u00e1 utilizada para el calentamiento o bombeo de agua, calentamiento o enfriamiento de edificaciones y la generaci\u00f3n de electricidad.[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLas posibilidades son innumerables y siempre se relacionan con la protecci\u00f3n del medioambiente en los inmuebles dominantes y sirvientes. Sin embargo, no debe pensarse que se trata de una completa limitaci\u00f3n para el titular del inmueble sirviente en cuanto a producir o modificar el mismo. Esta puede ser una posible aplicaci\u00f3n cuando el ecosistema reinante en el inmueble que soporta la carga real es tan especial que merece no ser intervenido. Pero tambi\u00e9n puede utilizarse para restringir \u00fanicamente ciertas actividades da\u00f1osas para el medioambiente, como los sistemas de monocultivo, la utilizaci\u00f3n de agroqu\u00edmicos, la utilizaci\u00f3n irracional del fuego, las actividades tur\u00edsticas desarrolladas de forma no sustentable, etc.<\/p>\n
En este punto me gustar\u00eda aclarar que, para preservar y sanar el medioambiente, no se trata de dejar de producir, sino de hacerlo de una forma m\u00e1s sustentable y consciente. Valga la aclaraci\u00f3n respecto de que se analiza en este trabajo el derecho real de servidumbre civil, reconociendo tambi\u00e9n que existen servidumbres administrativas que se aplican con el mismo fin. Existe en nuestro pa\u00eds un caso especial de servidumbre administrativa ambiental, referida en la Ley 4617 (XI-18)<\/a> de la provincia de Chubut, cuyo art\u00edculo 34 establece:<\/p>\nLa Autoridad de Aplicaci\u00f3n podr\u00e1 acordar con los titulares de las tierras la constituci\u00f3n de servidumbres a favor del Estado Provincial, as\u00ed como gestionar la obtenci\u00f3n de beneficios adicionales para el sirviente.<\/p><\/blockquote>\n
No se analizar\u00e1 dicho tipo de servidumbre administrativa por exceder los fines del presente trabajo.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Elementos de la servidumbre ambiental<\/h2>\n
Como toda servidumbre, la ambiental participa de todos los caracteres que en general se regulan en los art\u00edculos 2162 y siguientes. En el caso puntual de este tipo de servidumbres, interesa destacar los siguientes aspectos.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.1. Fundos dominante y sirviente<\/h3>\n
Sin duda alguna, desde la vigencia del actual C\u00f3digo Civil y Comercial, deben existir dos inmuebles, requisito que el art\u00edculo 2162 presenta como insoslayable. As\u00ed, deber\u00e1n estar presentes el fundo dominante, que es aquel en cuyo beneficio se establece la servidumbre, el que obtiene la utilidad, y el fundo sirviente, que es aquel cuyo titular debe soportar la obtenci\u00f3n de utilidad, aquel sobre el cual pesa la servidumbre como carga real.<\/p>\n
Tal como lo expresa el art\u00edculo 2163, la servidumbre puede recaer sobre la totalidad o parte material del inmueble ajeno. Habr\u00e1 que considerar las caracter\u00edsticas del caso y el recurso a proteger a fin de determinar la extensi\u00f3n del derecho real y proceder a la m\u00ednima afectaci\u00f3n posible, sin dejar de lado la cuesti\u00f3n planim\u00e9trica a los fines de la constituci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2. Utilidad<\/h3>\n
La servidumbre ambiental debe concederle una ventaja objetiva socialmente apreciable al inmueble dominante o a su titular. En este sentido, cabe recordar que la misma puede ser de mero recreo.[8]<\/a><\/sup><\/p>\nParece que, trat\u00e1ndose de la protecci\u00f3n del medioambiente, la cuesti\u00f3n de establecer cu\u00e1l es la utilidad queda por s\u00ed sola respondida: consiste en la protecci\u00f3n del medioambiente. Pero responder de esta manera puede llevarnos a m\u00faltiples cuestionamientos y nulidades; entre ellos, si la tarea de proteger los recursos ambientales es una cuesti\u00f3n de orden p\u00fablico reservada a la potestad estatal y, a su vez, tan general y poco espec\u00edfica que no puede considerarse que llena el requisito de \u201cutilidad\u201d a los fines de tener por constituido el derecho real de servidumbre. Mejor ser\u00e1 expresar, en el acto de constituci\u00f3n, una utilidad m\u00e1s espec\u00edfica y concreta en favor del fundo o titular dominante. Volver\u00e9 sobre el tema al tratar la clasificaci\u00f3n de la servidumbre en cuesti\u00f3n como personal o real.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. Ventajas<\/h2>\n
Las ventajas de constituir servidumbres con fines de protecci\u00f3n ambiental coinciden con las que presentan los derechos reales por sobre los personales para ciertos casos. As\u00ed, la servidumbre ambiental tendr\u00e1 oponibilidad erga omnes<\/em>, es decir, deber\u00e1 ser respetada no solo por el titular del inmueble sirviente sino por la comunidad toda. Esta cuesti\u00f3n se ve reforzada por la publicidad registral: la constituci\u00f3n de una servidumbre ambiental, que debe hacerse por escritura p\u00fablica<\/strong> (art. 1017 inc. a] CCyC), accede al registro de la propiedad local para ser publicitada, con todas las consecuencias jur\u00eddicas que ello implica (principalmente, en lo que hace a la buena fe de futuros adquirentes). No es este el lugar para explayarse sobre estas cuestiones, pero sirva la menci\u00f3n para destacar estos aspectos de las servidumbres ecol\u00f3gicas.<\/p>\nAsimismo, cabe recordar en este punto que el art\u00edculo 2177 CCyC es de vital importancia, ya que permite contribuir a la finalidad principal de la servidumbre ambiental, es decir, la protecci\u00f3n del medioambiente y sus recursos: por medio de la facultad que ofrece este art\u00edculo, el titular dominante podr\u00e1 obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa al estado anterior, a su costa. Frecuentemente, ser\u00e1 el titular sirviente quien realice trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre, pero puede que ellos provengan de un tercero. En ambos casos, el titular dominante tendr\u00e1 acci\u00f3n para obligar a la restituci\u00f3n al estado anterior.<\/p>\n
Sumado a ello, cabe recordar que los titulares de derechos reales pueden defender su derecho mediante acciones reales. Se establece en particular el uso de la acci\u00f3n confesoria a favor del titular de una servidumbre activa (inmueble dominante) cuando se le impide la misma (arts. 2264 y 2265)<\/p>\n
Todos estos elementos deben ser ponderados a la hora de cumplir nuestra labor asesora.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5. Clasificaci\u00f3n<\/h2>\n
En coincidencia con las clasificaciones que se establecen para todo tipo de servidumbres, las ambientales pueden ser:<\/p>\n
\n- Perpetuas o temporales:<\/strong> La servidumbre ambiental podr\u00e1 establecerse a perpetuidad \u00fanicamente si es real, o, por un plazo determinado, tanto en el caso de servidumbres reales como en el de las personales. Las servidumbres pueden estar sujetas a cualquier modalidad (art. 2171), entre ellas, a plazo suspensivo o resolutorio. A su vez, la servidumbre personal, adem\u00e1s de ser posible sujetarla a plazo, se extingue con la muerte de la persona a cuyo favor se constituy\u00f3, aunque no est\u00e9n cumplidos el plazo o la condici\u00f3n pactados; y, si se constituy\u00f3 a favor de una persona jur\u00eddica, se extingue con su extinci\u00f3n o a los cincuenta a\u00f1os de su constituci\u00f3n si no se pact\u00f3 un plazo menor (art. 2182).<\/li>\n
- Gratuita u onerosa:<\/strong> La servidumbre ambiental admite ambas posibilidades, es decir, que su constituci\u00f3n sea a cambio de una contraprestaci\u00f3n a favor del titular del fundo sirviente o que no exista tal contraprestaci\u00f3n. En caso de duda, por el art\u00edculo 2170 CCyC, se presume que la constituci\u00f3n de la servidumbre es onerosa. As\u00ed, la posibilidad de obtener una ventaja econ\u00f3mica para el titular del fundo sirviente puede constituirse en un incentivo adicional para afectar su inmueble cuando no estuviera del todo guiado por fines altruistas.<\/li>\n
- Positiva o negativa:<\/strong> Tal como lo estipula el art\u00edculo 2164, la servidumbre ser\u00e1 positiva si la carga real que pesa sobre el inmueble sirviente consiste en soportar el ejercicio de la misma. En cambio, ser\u00e1 negativa si dicha carga real consiste en una abstenci\u00f3n determinada. Nunca podr\u00e1 tratarse de una obligaci\u00f3n de hacer por parte del titular del inmueble sirviente. Normalmente, las ecol\u00f3gicas ser\u00e1n servidumbres negativas, por cuanto lo que se intenta es impedir que el titular del inmueble sirviente intervenga sobre el ecosistema o ciertos recursos del mismo, limitando una facultad que tendr\u00eda en caso de no existir la servidumbre: no podr\u00e1 modificar el ecosistema en lo absoluto, no podr\u00e1 cazar, pescar o mermar de cualquier manera cierta especie animal o vegetal, no podr\u00e1 utilizar agroqu\u00edmicos, etc. No quita que puedan existir servidumbres positivas con fines ambientales, como, por ejemplo, retirar hojas secas del inmueble sirviente o material org\u00e1nico con el fin de abonar el suelo del inmueble dominante, uso de energ\u00eda solar en este \u00faltimo producida en paneles en el inmueble sirviente, etc. Los casos ser\u00e1n m\u00e1s limitados y requieren de un mayor cuidado y elaboraci\u00f3n, pero no por ello menos posibles.<\/li>\n
- Personal o real:<\/strong> Tratar\u00e9 esta clasificaci\u00f3n en apartado especial, a continuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>5.1. \u00bfServidumbre personal o real?<\/h3>\n
La servidumbre ambiental, \u00bfdebe establecerse como personal o como real? Es decir, \u00bfla utilidad es para el titular del inmueble dominante o para el inmueble en s\u00ed, respectivamente? De conformidad con el art\u00edculo 2165 CCyC<\/a>, servidumbre personal es la que se constituye en favor de una persona, sin inherencia al inmueble dominante, mientras que la servidumbre real es aquella inherente a dicho inmueble. La inherencia al fundo sirviente existe en ambas clases de servidumbres.<\/p>\nDe esta clasificaci\u00f3n se derivan importantes consecuencias. Me interesa destacar, a los fines del presente trabajo, la transmisibilidad: mientras que la servidumbre personal se extingue por el cambio de titular en el fundo dominante (no as\u00ed en el fundo sirviente), la servidumbre real no se extingue por este mismo motivo, ya que se traslada activa y pasivamente con ambos inmuebles.[9]<\/a><\/sup> En consecuencia, la intenci\u00f3n inicial de proteger el medioambiente o ciertos recursos presentes en \u00e9l puede finalmente verse frustrada ante el cambio de titularidad en el fundo dominante si la servidumbre es personal: el titular del fundo sirviente o sus sucesores, singulares o universales, no tendr\u00e1n ya la obligaci\u00f3n de soportar la carga real por haberse ella extinguido. En cambio, si se establece que la servidumbre tiene car\u00e1cter real, ella tendr\u00e1 vocaci\u00f3n de perpetuidad, con independencia de los cambios de titularidad en los inmuebles.<\/p>\nAhora bien, establecer el car\u00e1cter personal o real de una servidumbre no es simplemente una cuesti\u00f3n de as\u00ed expresarlo en el t\u00edtulo constitutivo, sin m\u00e1s. El art\u00edculo 2165 establece que \u201cla carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante\u201d. Es decir que no basta con que las partes expresen que constituyen una servidumbre real; debe existir una utilidad concreta y real que beneficie al inmueble dominante. Ello tendr\u00e1 importancia a la hora de un posible litigio en el que el titular del fundo sirviente alegue la inexistencia de utilidad real y pretenda calificar, as\u00ed, la servidumbre como personal, exigiendo su extinci\u00f3n en los casos legalmente previstos (muerte del titular del fundo dominante, cambio en la titularidad del fundo dominante, etc.).<\/p>\n
En caso de duda sobre la existencia de una servidumbre real, deben los magistrados examinar no s\u00f3lo los t\u00edtulos pertinentes, sino tambi\u00e9n analizar los hechos para determinar si se configuran los requisitos para admitirla.[10]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nRetomando algunos de los ejemplos citados, en el caso de la abstenci\u00f3n de cazar determinada especie animal por parte del titular sirviente, podr\u00e1 alegarse que ello se establece con el fin de evitar la desaparici\u00f3n de una especie depredadora de una plaga en el fundo dominante; o, que la abstenci\u00f3n de talar \u00e1rboles obedece a la necesidad de evitar inundaciones en el inmueble dominante. En cambio, si queda establecido que en este \u00faltimo caso lo que se quiere es mantener la vista de un paisaje natural de la cual goza el titular del inmueble dominante, la servidumbre deber\u00e1 considerarse como personal, por m\u00e1s que las partes hayan dicho lo contrario en el acto constitutivo. O, al menos, es el riesgo que se corre frente a un eventual litigio.<\/p>\n
Ser\u00e1 fundamental, entonces, establecer esa ventaja real para el fundo dominante a fin de caracterizar la servidumbre como real y, as\u00ed, evitar su extinci\u00f3n por el solo hecho de la transmisi\u00f3n del inmueble dominante. Una forma de estipularlo consiste en que las partes lo describan expresamente en el t\u00edtulo constitutivo de la servidumbre, es decir, en la escritura p\u00fablica. Es decir, se debe expresar la causa de la constituci\u00f3n de la servidumbre. En este sentido, cabe recordar que el art\u00edculo 281 CCyC establece que \u201cintegran la causa los motivos exteriorizados cuando sean l\u00edcitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa\u201d.<\/p>\n
Entonces, si tomamos uno de los ejemplos planteados, si se establece una servidumbre ambiental por la que se proh\u00edbe al titular del inmueble sirviente utilizar ciertos agroqu\u00edmicos que afectan la vida de las especies presentes en el fundo dominante y as\u00ed se lo expresa en la escritura p\u00fablica que constituye el derecho real, quedar\u00e1 debidamente establecido el car\u00e1cter de real de la servidumbre. Si el titular del inmueble sirviente pretende demostrar que ello no es as\u00ed, la prueba estar\u00e1 destinada a demostrar que, en los hechos, la utilidad expresada en el t\u00edtulo constitutivo no existe y, por lo tanto, la servidumbre debe entenderse personal. Pero ser\u00e1 una cuesti\u00f3n de acreditar hechos y no de interpretar la escritura constitutiva de la servidumbre.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6. La primera servidumbre ambiental en nuestro pa\u00eds<\/h2>\n
La primera servidumbre ecol\u00f3gica de car\u00e1cter civil que se conoce en nuestro pa\u00eds<\/p>\n
… se constituy\u00f3 a favor de la Fundaci\u00f3n Neuqu\u00e9n en las lagunas de Epulauquen (provincia de Neuqu\u00e9n), utiliz\u00e1ndose una propiedad de 50 hect\u00e1reas situadas dentro de la Reserva Provincial Tur\u00edstico Forestal \u00fanica propiedad privada dentro de la reserva, donde se encuentra parte del bosque andino patag\u00f3nico (fundo sirviente). Adem\u00e1s, una propiedad de 144 hect\u00e1reas lindera a la reserva, formada por una extensi\u00f3n plana de ba\u00f1ados y humedales, surcada por un curso de agua que nace y muere en la propiedad y une dos lagos de origen glaciar (fundo dominante). De la lectura de la escritura constitutiva de la servidumbre, surge: \u201c(…) La finalidad, objeto, duraci\u00f3n y dem\u00e1s condiciones relevantes que regulan este contrato se relacionan a continuaci\u00f3n: CL\u00c1USULA PRIMERA (CAUSA): la causa fin de este negocio jur\u00eddico es la preservaci\u00f3n a perpetuidad de las ventajas ecol\u00f3gicas, esc\u00e9nicas y est\u00e9ticas que en la actualidad el fundo sirviente proporciona al fundo dominante. Su cumplimiento se realizar\u00e1 a trav\u00e9s de la conservaci\u00f3n sustentable a perpetuidad de los recursos suelo, minerales, aire, paisaje, agua – en todos sus estados- y las distintas formas de energ\u00eda existentes en el fundo sirviente. Asimismo, y por estar ligados en forma inescindible con los mencionados en primer t\u00e9rmino, se incluye la conservaci\u00f3n de los recursos flora y fauna. CL\u00c1USULA SEGUNDA (OBJETO): Teniendo en cuenta que, en el fundo sirviente, en \u00e9poca estival, se desarrollan actividades ganaderas bovinas, las restricciones de uso que gravar\u00e1n la propiedad persiguen el prop\u00f3sito de compatibilizar la conservaci\u00f3n del potencial natural del fundo sirviente con una explotaci\u00f3n rural que se sujete a pautas de producci\u00f3n sustentable (…)\u201d.[11]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa servidumbre fue inscripta en el Registro de la Propiedad de Neuqu\u00e9n como servidumbre ambiental.<\/p>\n
Pero esta servidumbre se someti\u00f3 a laudo arbitral, ante la demanda interpuesta por la nueva adquirente del inmueble sirviente, quien, habiendo cambiado tambi\u00e9n y previamente la titularidad del fundo dominante, pretend\u00eda considerar extinguida la servidumbre, alegando que del texto de la escritura de constituci\u00f3n surg\u00eda como servidumbre personal y no real. La cuesti\u00f3n estaba reducida a probar que la utilidad y el car\u00e1cter de real no surg\u00edan del t\u00edtulo constitutivo, pero no a probar que, en los hechos, en la realidad, la utilidad no exist\u00eda. Es decir, se trataba de interpretar el texto escriturario a fin de establecer si, conforme al mismo, la servidumbre era de car\u00e1cter real o personal. El tribunal arbitral que finalmente emiti\u00f3 el laudo examin\u00f3 detenidamente las cl\u00e1usulas de la escritura de constituci\u00f3n de servidumbre ambiental, dictaminando:<\/p>\n
Que la Servidumbre Ambiental que relaciona a los fundos (campos) es de car\u00e1cter real y a perpetuidad. Por lo tanto, no se halla extinguida por la transmisi\u00f3n dominial perpetrada y contin\u00faa con independencia de la identidad de los titulares dominiales, ya sea del fundo sirviente o del fundo dominante. \u2013200902.\u2013 Prof. Dr. Eduardo A. Pigretti. Prof. Dra. Lidia Garrido Cordobera y Prof. Dra. Ana Raquel Nuta.<\/em>\u2013[12]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nOtro argumento importante que se plante\u00f3 en este caso estuvo relacionado con el hecho de que la constituci\u00f3n de una servidumbre ambiental de car\u00e1cter real y, por lo tanto, perpetua deb\u00eda considerarse como una intromisi\u00f3n de los particulares en la esfera del poder p\u00fablico. El tribunal entendi\u00f3 que ello no es as\u00ed, que la servidumbre tra\u00edda a examen se rige por el derecho privado en cuanto a tal, pero tambi\u00e9n por el derecho p\u00fablico, pues, en el caso de que est\u00e9 en juego el derecho ambiental, el inter\u00e9s que se resguarda es general y no particular.<\/p>\n
El art\u00edculo 41 de nuestra carta magna<\/a> establece que<\/p>\nTodos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo<\/strong>.[13]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY, si bien luego pone en manos del Estado la tarea de proteger este derecho, es indudable que, constitucionalmente, la obligaci\u00f3n de proteger el medioambiente corresponde a todos.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>7. Experiencias internacionales<\/h2>\n
Las servidumbres ambientales o ecol\u00f3gicas tienen su origen en una adaptaci\u00f3n del common law<\/em>, espec\u00edficamente del instituto denominado conservation easement<\/em> o environmental easement<\/em>.<\/p>\nFueron establecidas primeramente en los Estados Unidos<\/strong>,[14]<\/a><\/sup> pero no hay acuerdo en la literatura sobre la fecha exacta de su inicio. El mayor acuerdo es que las primeras se establecieron en la d\u00e9cada del 30 del siglo xx y que su uso fue popularizado en la d\u00e9cada del 60 del mismo siglo.<\/p>\nEn ese pa\u00eds, existen ya m\u00e1s de tres mil propietarios que han usado esta herramienta, conservando por esta v\u00eda m\u00e1s de 160 mil kil\u00f3metros cuadrados. En el a\u00f1o 1981, se dict\u00f3 la Uniform Conservation Easement Act, legislaci\u00f3n federal que autoriza la creaci\u00f3n de servidumbres perpetuas en predios con fines de conservaci\u00f3n. El common law<\/em> vigente en ese entonces prohib\u00eda tales servidumbres, por lo que era necesaria una regulaci\u00f3n en ese sentido, a fin de garantizar la ejecutabilidad de las servidumbres ambientales. Asimismo, esta legislaci\u00f3n otorga beneficios impositivos federales a quienes constituyan este tipo de servidumbres. Se trata de una ley marco a la que deben adherir los diferentes estados, habi\u00e9ndolo hecho a la fecha la mitad de ellos. Adem\u00e1s, Estados Unidos cuenta con una base de datos nacional mixta (p\u00fablica y privada) de servidumbres ecol\u00f3gicas, la National Conservation Easement Database (NCED), que compila datos provenientes de todo el pa\u00eds. En base a los datos que contiene, se estima que m\u00e1s de 160 mil kil\u00f3metros cuadrados (40 millones de acres) se encuentran sujetos a servidumbre ambiental en los Estados Unidos. La NCED tiene registradas m\u00e1s de 130 mil servidumbres ecol\u00f3gicas, que totalizan casi 100 mil kil\u00f3metros cuadrados \u2013el acceso a la base de datos es voluntario\u2013.<\/p>\nCosta Rica<\/strong> fue el primer pa\u00eds latinoamericano en usar este instrumento por medio de la Iniciativa para la Conservaci\u00f3n de Tierras Privadas de Centro Am\u00e9rica bajo la coordinaci\u00f3n de las organizaciones Centro de Derecho Ambiental y los Recursos Naturales (Cedarena) y la Asociaci\u00f3n para la Conservaci\u00f3n y Manejo de Bosques Tropicales (COMBOS). La primera servidumbre ecol\u00f3gica fue establecida en 1992, en San Ram\u00f3n de Tres R\u00edos, un barrio cercano a la ciudad de San Jos\u00e9. Desde ese a\u00f1o, cerca de tres mil hect\u00e1reas de tierras privadas se encuentran bajo esta figura de protecci\u00f3n. Costa Rica es un pa\u00eds pionero en constituci\u00f3n de servidumbres ambientales; sin embargo, no cuenta con un programa estatal de incentivos respecto de las mismas.<\/p>\nLa figura de las servidumbres ha incentivado la constituci\u00f3n de los denominados landtrust<\/em>, definidos como aquellas organizaciones involucradas en proteger tierras por su valor natural, recreativo, esc\u00e9nico, hist\u00f3rico o productivo, realizando los estudios necesarios para el manejo sostenible de tierras. En el caso costarricense, los landtrust<\/em> han adquirido terrenos en zonas ecol\u00f3gicamente estrat\u00e9gicas con el fin de crear servidumbres ecol\u00f3gicas que sirvan como corredores biol\u00f3gicos entre zonas protegidas, siendo su deber la inspecci\u00f3n peri\u00f3dica y a perpetuidad de los inmuebles sometidos a un uso restrictivo.<\/p>\nEn Panam\u00e1<\/strong>, la primera servidumbre ambiental se constituy\u00f3 en el a\u00f1o 2002. Este pa\u00eds incentiva, por medio de su constituci\u00f3n<\/a> y legislaci\u00f3n, los medios privados de conservaci\u00f3n, entre los cuales se encuentra la servidumbre ecol\u00f3gica.<\/p>\nM\u00e9xico<\/strong>, uno de los pa\u00edses con mayor biodiversidad del planeta, tuvo su primera servidumbre ambiental en el a\u00f1o 1998, llamada servidumbre ambiental rancho Las Ca\u00f1adas, en un espacio que se encontraba altamente deteriorado por la producci\u00f3n ganadera. En nueve a\u00f1os de vigencia de la servidumbre, se logr\u00f3 revertir por completo dicho deterioro.<\/p>\nEn el a\u00f1o 2003, se estableci\u00f3 la primera servidumbre ecol\u00f3gica binacional a perpetuidad entre M\u00e9xico y Estados Unidos, en el corredor fronterizo Tijuana-Tecate (estado de Baja California), protegiendo as\u00ed dos mil hect\u00e1reas.<\/p>\n
La primera servidumbre ecol\u00f3gica de Am\u00e9rica del Sur fue firmada en julio de 1999, en Ecuador<\/strong>, entre la Fundaci\u00f3n Jatun Sacha y la Corporaci\u00f3n Health and Habitat, en las caba\u00f1as Ali\u00f1ahui. Sin embargo, tanto en este pa\u00eds como en el nuestro, el tema no ha tomado demasiada fuerza.[15]<\/a><\/sup><\/p>\nEn Colombia<\/strong>, la Fundaci\u00f3n Proaves ha sido pionera en el tema, desarrollando programas tendientes a la constituci\u00f3n y control de servidumbres ecol\u00f3gicas:<\/p>\nEl inicio del desarrollo de esta estrategia fue en Jard\u00edn, Antioquia en el 2006; estableciendo una figura entre dos predios particulares uno de ellos perteneciente a la Red de Reservas de la Sociedad civil con el fin de conservar el h\u00e1bitat y \u00e1rea de forrajeo del Loro Orejiamarillo. Desde su inicio hasta la fecha, hemos establecido 24 Servidumbres Ecol\u00f3gicas protegiendo bajo esta figura 1.300 hect\u00e1reas de bosque alto andino, p\u00e1ramos y bosque h\u00famedo.[16]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPer\u00fa<\/strong> tuvo su primera servidumbre ambiental en el a\u00f1o 2005. La servidumbre ecol\u00f3gica de Santa Mar\u00eda es una de las pocas \u00e1reas boscosas que quedan cerca del centro de Cusco, zona de r\u00e1pido crecimiento urbano. Ubicada a quince minutos del centro de Cusco, en los l\u00edmites de los distritos de San Sebasti\u00e1n y San Jer\u00f3nimo, alberga una gran variedad de aves, insectos, venados y otros mam\u00edferos, adem\u00e1s de variada flora. La Asociaci\u00f3n Santa Mar\u00eda, fundada en 1967, fue la que consigui\u00f3 crear la servidumbre en el a\u00f1o 2005.<\/p>\nEn Per\u00fa, las servidumbres ecol\u00f3gicas son reguladas mediante contrato privado. Dentro de la legislaci\u00f3n peruana, son definidas como el gravamen o limitaci\u00f3n de uso que un particular, de manera voluntaria, impone sobre una parte o totalidad de su predio con el fin de contribuir a la conservaci\u00f3n, protecci\u00f3n, restauraci\u00f3n mejoramiento y manejo adecuado de los recursos naturales y de los valores ambientales existentes en este.<\/p>\n
Chile<\/strong> presenta una novedad en el tema: mediante la Ley 20930<\/a>, que comenz\u00f3 a regir en el a\u00f1o 2016, se cre\u00f3 el derecho real de conservaci\u00f3n, muy pr\u00f3ximo a lo que venimos denominando como servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica. En su art\u00edculo 2 establece:<\/p>\nDefiniciones<\/em>. El derecho de conservaci\u00f3n es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de \u00e9ste. Este derecho se constituye en forma libre y voluntaria por el propietario del predio en beneficio de una persona natural o jur\u00eddica determinada.<\/p><\/blockquote>\nLa importancia de esta ley radica en que<\/p>\n
… le permite al sector privado llevar adelante iniciativas de conservaci\u00f3n ambiental a un menor costo, pues antes de la ley las posibilidades quedaban circunscritas a la compra del predio que se quer\u00eda conservar. Ahora, con esta ley, no ser\u00e1 necesaria esa compra, sino que basta un contrato que suscribe qui\u00e9n desea conservar con el due\u00f1o del predio, a un precio que se determine y a un plazo, el cual puede ser indefinido. \u201cLo importante es que el derecho de conservaci\u00f3n es un derecho real y no personal, por lo que, en caso de venta del predio o muerte del due\u00f1o, se asegura que la conservaci\u00f3n estipulada se mantenga en el tiempo\u201d.[17]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEste nuevo derecho real se podr\u00e1 constituir de forma voluntaria a trav\u00e9s de un contrato solemne entre el propietario de un terreno particular y otra persona (natural o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada), quien es el titular del derecho. Ello nos marca una gran diferencia con nuestro sistema, por cuanto aqu\u00ed se necesitan indefectiblemente dos inmuebles pertenecientes a diferentes personas para constituir una servidumbre, mientras que, en el caso del derecho real de conservaci\u00f3n chileno, basta con un solo inmueble.<\/p>\n
A fin de concretar el objeto del derecho, en el contrato debe establecerse, al menos, uno de los grav\u00e1menes establecidos en la ley (entre ellos, la restricci\u00f3n o prohibici\u00f3n de destinar el predio a fines inmobiliarios, comerciales, industriales o de otro tipo), la obligaci\u00f3n de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantenci\u00f3n, descontaminaci\u00f3n, reparaci\u00f3n o administraci\u00f3n, entre otros, y la obligaci\u00f3n de ejecutar o supervisar un plan de manejo para el uso racional y sostenible de los recursos naturales de dicho terreno. Adem\u00e1s, entre otras materias, el derecho real de conservaci\u00f3n puede recaer sobre cualquier tipo de predio, p\u00fablico o privado, y puede constituirse por el tiempo que estime el propietario, ya sea con un plazo acotado o indefinido, y puede tambi\u00e9n constituirse a t\u00edtulo gratuito u oneroso.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>8. Conclusiones<\/h2>\n
A nadie se le escapa el hecho de que la situaci\u00f3n de nuestro medioambiente es cr\u00edtica. Por donde queramos mirar, a nivel local, nacional o global, la crisis ambiental se hace visible de las formas m\u00e1s voraces. La capacidad de la Tierra para satisfacer las crecientes necesidades de alimentos nutritivos, agua y aire respirable seguir\u00e1 menguando si no se toman acciones contundentes y masivas inmediatamente. Y, si bien es cierto que la mayor responsabilidad corresponde a los principales actores, Estados nacionales y grandes empresas multinacionales, nadie est\u00e1 exento de tomar su parte en esta lucha:<\/p>\n
Todo el mundo tiene un papel que desempe\u00f1ar en la transformaci\u00f3n de los sistemas sociales y econ\u00f3micos para un futuro sostenible. Todos los agentes tienen funciones individuales, complementarias y encadenadas que desempe\u00f1ar para lograr un cambio transformador intersectorial y de toda la econom\u00eda con efectos inmediatos y a largo plazo.[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY los notarios somos uno de esos agentes. Es nuestro deber \u201cexplorar, adoptar y ofrecer novedosas formas contractuales a las personas que requieren nuestros servicios notariales\u201d.[19]<\/a><\/sup> Insisto en que, m\u00e1s all\u00e1 de trabajar en proyectos de reforma, que constituir\u00edan una situaci\u00f3n ideal para desempe\u00f1ar mejor nuestra funci\u00f3n, no por eso debemos dejar de lado y adaptar las herramientas que actualmente tenemos a disposici\u00f3n: fideicomisos con fines ambientales, en donde el fiduciario puede ser una organizaci\u00f3n especializada en el tema; cargos en donaciones y testamentos que tengan finalidad de protecci\u00f3n ambiental; reservas naturales privadas (organizadas bajo derechos personales); derecho real de superficie constituida para proteger ciertas \u00e1reas. Y, seguramente, si se profundiza m\u00e1s, podamos encontrar muchas m\u00e1s herramientas de las que imaginamos.<\/p>\nEl derecho real de servidumbre con fines ambientales es uno de esos recursos actualmente operativos en el derecho vigente. Muchos pa\u00edses de toda Am\u00e9rica est\u00e1n haciendo uso de las servidumbres ecol\u00f3gicas, con excelentes resultados. Sin embargo, no sucede lo mismo en Argentina, en donde tenemos muy poco desarrollo y utilizaci\u00f3n del instituto en cuesti\u00f3n.<\/p>\n
No significa ello que no puedan constituirse en nuestro pa\u00eds servidumbres ecol\u00f3gicas, ya que, como lo hemos establecido, pueden ubicarse f\u00e1cilmente dentro de la regulaci\u00f3n general del derecho real de servidumbre. Sin embargo, teniendo en cuenta el posible conflicto descripto a la hora de establecer el car\u00e1cter real de la servidumbre, ser\u00e1 necesario prestar especial atenci\u00f3n a este detalle al momento de la constituci\u00f3n.<\/p>\n
Dentro del \u00e1mbito que nos compete, el derecho real de servidumbre constituir\u00e1 una herramienta jur\u00eddica importante con la que cuentan los particulares a fin de comprometerse a evitar el deterioro de los recursos naturales. Se trata de una herramienta m\u00e1s que brinda el derecho vigente, no la \u00fanica, por supuesto, pero s\u00ed una posibilidad m\u00e1s a fin de brindar una respuesta m\u00e1s pronta al problema, mientras esperamos que el Estado avance en pol\u00edticas y legislaci\u00f3n m\u00e1s adecuadas:<\/p>\n
M\u00e1s all\u00e1 de las pol\u00edticas, las iniciativas de los agentes de la sociedad que cuestionan las normas sociales o el statu quo actuales pueden suscitar la deliberaci\u00f3n organizativa y social, que a su vez puede acelerar considerablemente las transformaciones[20]<\/a><\/sup>.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>9. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
\u201cDerecho real de conservaci\u00f3n: un nuevo aliado para los proyectos de inversi\u00f3n\u201d (online), 24\/8\/2016, chilesustentable.net, en https:\/\/www.chilesustentable.net\/2016\/08\/derecho-real-de-conservacion-un-nuevo-aliado-para-los-proyectos-de-inversion\/<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n\u201cMensajes clave\u201d (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n\u201cResumen ejecutivo\u201d (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n\u201cServidumbres ecol\u00f3gicas\u201d (online), s. f., proaves.org, en https:\/\/proaves.org\/servidumbres-ecologicas\/<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nANDRAOS, S. Mariana, \u201cAmbiente. Desarrollo. Territorio y el rol del notario\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-254, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=dfe4bcf6b9d59c368e30fb9aecdb982f<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nARE\u00c1N, Beatriz, \u201cServidumbres reales y personales\u201d (comentario a los arts. 2971 y 2972), Bueres, A. J. (dir.) y Higthon, E. I. (coord.), C\u00f3digo civil y normas complementarias. An\u00e1lisis doctrinario y jurisprudencial<\/em>, t. 5, Buenos Aires, Hammurabi, 1997.<\/p>\nCASTRO FIGUEROA, Sebasti\u00e1n, La servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica en el sistema jur\u00eddico ecuatoriano<\/em> (online), Quito, s. e., 2015, en https:\/\/dspace.udla.edu.ec\/bitstream\/33000\/2339\/1\/UDLA-EC-TAB-2015-09.pdf<\/a><\/u>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nDEVIA, Leila y SIBILEAU, Agn\u00e9s, \u201cLa servidumbre ambiental en el nuevo c\u00f3digo civil y comercial de la naci\u00f3n\u201d (online), elDial.com, DC1F7A, 1\/9\/2015, en https:\/\/www.eldial.com\/nuevo\/nuevo_diseno\/v2\/doctrina1.asp?id=8118&base=50&indice=doctrina<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nGUTERRES, Ant\u00f3nio, (pr\u00f3logo del secretario general de las Naciones Unidas) (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nKRANNICHFELDT, Leticia, \u201cAportes del notariado para el logro del derecho ambiental eficaz\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-267, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=eb91dc31cd50c64bf2b7a8a2e334b631<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nLASAGNA, Lidia, \u201cEl derecho real de servidumbre: una estrategia que contribuye a preservar el medioambiente\u201d (online), Revista de la Facultad<\/em>, C\u00f3rdoba, Universidad Nacional de C\u00f3rdoba, v. 7, N.\u00ba 2, nueva serie 2, 2016, en https:\/\/revistas.unc.edu.ar\/index.php\/refade\/article\/view\/24449\/23749<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nPE\u00d1A CHAC\u00d3N, Mario, \u201cCambio clim\u00e1tico y servidumbres ambientales\u201d (online), Revista Electr\u00f3nica de Derecho Ambiental<\/em>, Sevilla, Centro Inform\u00e1tico Cient\u00edfico de Andaluc\u00eda, N.\u00ba 21, junio 2010, en https:\/\/huespedes.cica.es\/gimadus\/21\/06_cambio_climatico_y_servidumbres.html<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nhttps:\/\/www.conservationeasement.us<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nhttps:\/\/www.lincolninst.edu\/sites\/default\/files\/pubfiles\/1695_907_oct_09_article_2.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nhttps:\/\/www.uniformlaws.org\/committees\/community-home?CommunityKey=4297dc67-1a90-4e43-b704-7b277c4a11bd<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n <\/p>\n
\n- Jurisprudencia citada:<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
\u201cLaudo arbitral\u201d (online), Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N.\u00ba 874 [octubre-diciembre 2004], p. 159, en https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/39036.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nC\u00e1m. Fed. de San Mart\u00edn, Sala 1, 18\/11\/2008, \u201cParaje Los Ciervos SA c\/ Estado Nacional (Administraci\u00f3n de Parques Nacionales) y otro s\/ Sumar\u00edsimo\u201d (Sistema Argentino de Informaci\u00f3n Jur\u00eddica, FA08960863, en http:\/\/www.saij.gob.ar\/camara-federal-apelaciones-local-buenos-aires-paraje-ciervos-sa-estado-nacional-adm-parque-nacionales-otro-fa08960863-2008-11-18\/123456789-368-0698-0ots-eupmocsollaf?q=%20titulo%3A%20ciervos&o=1&f=Total%7CTipo%20de%20Documento\/Jurisprudencia\/Fallo%7CFecha%7COrganismo%7CTribunal%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado%20de%20Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n&t=3<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022).<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Notas<\/h2>\n
[1]<\/a><\/sup>. GUTERRES, Ant\u00f3nio, (pr\u00f3logo del secretario general de las Naciones Unidas) (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, p. 4, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[2]<\/a><\/sup>. \u00cddem, p. 10.<\/p>\n[3]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 1\/8\/2022.<\/p>\n[4]<\/a><\/sup>. ANDRAOS, S. Mariana, \u201cAmbiente. Desarrollo. Territorio y el rol del notario\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-254, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=dfe4bcf6b9d59c368e30fb9aecdb982f<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[5]<\/a><\/sup>. DEVIA, Leila y SIBILEAU, Agn\u00e9s, \u201cLa servidumbre ambiental en el nuevo c\u00f3digo civil y comercial de la naci\u00f3n\u201d (online), elDial.com, DC1F7A, 1\/9\/2015, en https:\/\/www.eldial.com\/nuevo\/nuevo_diseno\/v2\/doctrina1.asp?id=8118&base=50&indice=doctrina<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[6]<\/a><\/sup>. LASAGNA, Lidia, \u201cEl derecho real de servidumbre: una estrategia que contribuye a preservar el medioambiente\u201d (online), Revista de la Facultad<\/em>, C\u00f3rdoba, Universidad Nacional de C\u00f3rdoba, v. 7, N.\u00ba 2, nueva serie 2, 2016, p. 157, en https:\/\/revistas.unc.edu.ar\/index.php\/refade\/article\/view\/24449\/23749<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[7]<\/a><\/sup>. PE\u00d1A CHAC\u00d3N, Mario, \u201cCambio clim\u00e1tico y servidumbres ambientales\u201d (online), Revista Electr\u00f3nica de Derecho Ambiental<\/em>, Sevilla, Centro Inform\u00e1tico Cient\u00edfico de Andaluc\u00eda, N.\u00ba 21, junio 2010, en https:\/\/huespedes.cica.es\/gimadus\/21\/06_cambio_climatico_y_servidumbres.html<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n
En la b\u00fasqueda de herramientas disponibles en el derecho privado que puedan ser utilizadas con fines de protecci\u00f3n ambiental, nos encontramos con el derecho real de servidumbre. Cuando hablamos de servidumbre ambiental, estamos refiri\u00e9ndonos al derecho real del art\u00edculo 1887, inciso k), del C\u00f3digo Civil y Comercial, y regulado en sus art\u00edculos 2162 y siguientes. Es decir, no se trata de un nuevo derecho real, ni de uno con regulaci\u00f3n especial, sino que es el t\u00edpico derecho real de servidumbre, utilizado con la finalidad de proteger el medioambiente. En el t\u00edtulo constitutivo de estas servidumbres, ser\u00e1 fundamental establecer una ventaja real para el fundo dominante a fin de caracterizar a la servidumbre como real y, as\u00ed, evitar su extinci\u00f3n por el solo hecho de la transmisi\u00f3n del inmueble dominante. Dentro del \u00e1mbito que nos compete, el derecho real de servidumbre constituir\u00e1 una herramienta jur\u00eddica importante con la que cuentan los particulares a fin de comprometerse a evitar el deterioro de los recursos naturales.<\/p>\n\n<\/div>
Palabras clave<\/h2>\n\n\nServidumbre ambiental; servidumbre ecol\u00f3gica; medioambiente; crisis ambiental.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autora<\/h2>\n\n\nEscribana titular del Reg. 90 de la ciudad de Rosario.
\nDocente de la materia Derecho Privado Notarial de la carrera de Notariado en la Universidad Cat\u00f3lica Argentina sede Rosario.
\nAdscripta a la materia Derechos Reales de la carrera de Abogac\u00eda en la Universidad Cat\u00f3lica Argentina sede Rosario.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 2\/3\/2022
\nAceptado:<\/strong> 3\/6\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 9\/8\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n
<\/p>\n
La humanidad ha declarado la guerra a la naturaleza, algo tan insensato como suicida […] Poner fin a esta guerra no supone una renuncia a los logros en materia de desarrollo que tanto ha costado conseguir ni a las aspiraciones leg\u00edtimas de las naciones y personas m\u00e1s pobres a disfrutar de un mejor nivel de vida. Al contrario, hacer las paces con la naturaleza, garantizar su salud y aprovechar los beneficios \u2013tan esenciales como infravalorados\u2013 que aporta resulta fundamental para lograr un futuro pr\u00f3spero y sostenible para todos.<\/em><\/sup><\/p>\nAnt\u00f3nio GUTERRES[1]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
Los datos relativos a la crisis ambiental son realmente alarmantes. Basta con prestar atenci\u00f3n a las noticias de los \u00faltimos tiempos a nivel global: inundaciones de grandes magnitudes, aludes de barro devastadores, incendios forestales que devoran miles de hect\u00e1reas en pocos d\u00edas, bajantes hist\u00f3ricas en los cuerpos de agua dulce, a la par que el nivel del mar se ve incrementado producto del derretimiento de glaciares, olas polares y olas de calor r\u00e9cord, y as\u00ed podemos continuar. El Programa de la Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA), en informe elaborado en febrero de 2021, estableci\u00f3:<\/p>\n
Los cambios actuales y previstos en el clima, la p\u00e9rdida de biodiversidad y la contaminaci\u00f3n dificultan a\u00fan m\u00e1s la consecuci\u00f3n de los ODS [objetivos de desarrollo sostenible]. Por ejemplo, incluso los peque\u00f1os incrementos de temperatura, junto con los cambios que provocan, entre otros, en el clima, las precipitaciones, las lluvias m\u00e1s intensas, el calor extremo, la sequ\u00eda y los incendios, aumentan los riesgos para la salud, la seguridad alimentaria, el suministro de agua y la seguridad humana, que se agravan a la par que el calentamiento. Solo en 2018, los da\u00f1os causados por desastres naturales relacionados con el clima supusieron un coste de aproximadamente 155.000 millones de d\u00f3lares. Todo el mundo carga con el peso que supone el deterioro del medio ambiente, aunque las personas pobres y vulnerables lo hacen de una manera desproporcionada. Asimismo, el peligro es todav\u00eda mayor para la juventud de hoy en d\u00eda y las generaciones futuras…[2]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nExiste en lo colectivo una idea equivocada acerca de lo que significa cuidar y preservar el medioambiente y de lo que implica la ecolog\u00eda. Se cree que ello implica salvar de la extinci\u00f3n a especies animales que nunca hemos visto, o que se relaciona con cat\u00e1strofes clim\u00e1ticas que suceden en lugares rec\u00f3nditos del planeta. En base a esta idea err\u00f3nea, no estamos viendo que la crisis medioambiental ya nos est\u00e1 afectando y afectar\u00e1 a nuestra descendencia (no muy lejana, por cierto) de manera negativa: los seres humanos no estamos preparados para soportar temperaturas tan extremas, tampoco lo est\u00e1n las plantas y animales de los cuales nos alimentamos, y mucho menos podr\u00edamos sobrevivir sin agua.<\/p>\n
Las normas y pol\u00edticas relativas a la protecci\u00f3n del medioambiente, en nuestro pa\u00eds y en la mayor\u00eda de los pa\u00edses del mundo, pertenecen al \u00e1mbito del derecho p\u00fablico. Sin embargo, y como he dejado de resalto, se trata de una cuesti\u00f3n que afecta a todas y cada una de las personas, consideradas en comunidad e individualmente. Entonces, la pregunta que se nos impone es: \u00bfqu\u00e9 herramientas podemos ofrecer los notarios, que operamos primordialmente en el \u00e1mbito del derecho privado?<\/strong> Nosotros, que, jur\u00eddicamente hablando, intervenimos en relaciones de \u00edndole privada, \u00bfqu\u00e9 podemos hacer desde nuestro lugar?<\/p>\nNo es menor la cuesti\u00f3n si consideramos que, en nuestro pa\u00eds, la mayor parte del territorio pertenece al dominio privado de los particulares. Ello implica, en lo que en este punto nos interesa, que sus titulares tienen, de acuerdo con el art\u00edculo 1941 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC),[3]<\/a><\/sup> \u201ctodas las facultades de usar, gozar y disponer material y jur\u00eddicamente de una cosa, dentro de los l\u00edmites previstos por la ley\u201d. Asimismo, cabe recordar que, seg\u00fan el art\u00edculo 1945 CCyC,<\/p>\nEl dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio a\u00e9reo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.<\/p><\/blockquote>\n
Esto implica que los particulares disponen de las m\u00e1s amplias facultades de explotaci\u00f3n y disposici\u00f3n sobre la mayor parte del territorio argentino.<\/p>\n
Por supuesto, siempre deber\u00e1n ejercerse los derechos de forma regular, sin incurrir en abusos y respetando toda la legislaci\u00f3n que rige en materia ambiental y que pertenece al derecho p\u00fablico. Sin embargo, aun dentro de estos l\u00edmites, pueden producirse, y de hecho se producen, da\u00f1os al medio ambiente que resultar\u00e1n irreversibles.<\/p>\n
Si hablamos del ideal, ser\u00eda importante que se produzcan cambios e innovaciones en nuestra legislaci\u00f3n y pol\u00edticas ambientales tendientes a sumar herramientas tanto en el derecho p\u00fablico como en el derecho privado; en el primer caso, reforzando las normas de protecci\u00f3n y creando incentivos, exenciones impositivas, etc.; en lo que a derecho privado refiere, tambi\u00e9n hay mucho por hacer: por ejemplo, la creaci\u00f3n de nuevos derechos reales, tales como el de reserva natural privada o el de conservaci\u00f3n ambiental, que actualmente se utilizan como derechos personales; el reconocimiento de animales no humanos y ciertos territorios especiales (p. ej.: humedales) como sujetos de derecho, lo cual podr\u00eda convertirlos en beneficiarios de fideicomisos, testamentos o cargos.<\/p>\n
Mientras ello sucede, debemos utilizar todas las herramientas que tengamos actualmente a disposici\u00f3n. Como afirma Andraos:<\/p>\n
… estamos convencidos que la funci\u00f3n notarial tiene una oportunidad y un protagonismo innegable en el proceso de aplicaci\u00f3n del derecho ambiental, m\u00e1xime cuando se trata del territorio. Como encargados de contribuir a la faz preventiva de la justicia, los notarios estamos llamados a la capacitaci\u00f3n constante sobre el tema, al conocimiento de la norma vigente y sobre todo al deber preventivo de da\u00f1os. Ya el CCyCN en su art. 1710 establece que \u201ctoda persona tiene el deber en cuanto de ella dependa; de evitar causar un da\u00f1o no justificado\u201d. S\u00f3lo si advertimos la \u00edntima relaci\u00f3n del ambiente con el territorio, la absoluta inmediatez de las acciones antr\u00f3picas sobre los tres subsistemas que act\u00faan como unidades complejas en permanente interacci\u00f3n: subsistema f\u00edsico-natural; socio-econ\u00f3mico y pol\u00edtico-institucional; y la funci\u00f3n preventiva de da\u00f1os desde el \u00e1mbito jur\u00eddico, notarial, institucional y empresarial, podremos transitar por caminos de cambios deseados, en el marco del respeto y la cuidado por el ambiente, el territorio y las generaciones presentes y futuras.[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nExplican Devia y Sibileau que<\/p>\n
… desde hace varios a\u00f1os, existe un sector privado conservacionista que viene intentando colaborar en el dise\u00f1o de pol\u00edticas destinadas a hacer frente al avance de estas pr\u00e1cticas tratando de conservar los recursos naturales existentes en tierras privadas, sin pretender sustituir la potestad del Estado en la materia.[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nDentro de este marco de protecci\u00f3n \u201cprivada\u201d del medioambiente, ubicamos, entre muchos otros recursos jur\u00eddicos, lo que se ha denominado servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica<\/strong>, derecho real que pretendo analizar en el presente trabajo. Entonces, respondiendo la pregunta inicial sobre el rol del notariado en la protecci\u00f3n del medio ambiente, aqu\u00ed podemos encontrar una primera herramienta: constituci\u00f3n de servidumbres con fines ecol\u00f3gicos. Analizar\u00e9 a continuaci\u00f3n las particularidades que presenta en la materia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>2. Definici\u00f3n de servidumbre ambiental<\/h2>\n
Cuando hablamos de servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica, estamos refiri\u00e9ndonos al derecho real del art\u00edculo 1887 inciso k) CCyC, regulado en los art\u00edculos 2162 y siguientes. Es decir, no se trata de un nuevo derecho real, ni de uno con regulaci\u00f3n especial, sino que es el t\u00edpico derecho real de servidumbre, utilizado con una finalidad muy espec\u00edfica, cual es la de proteger el medioambiente.<\/p>\n
Cabe recordar que las servidumbres constituyen una numerosa familia con un n\u00famero no limitado por la ley. A trav\u00e9s de este derecho real, el titular de un inmueble obtiene el derecho a servirse de otro inmueble en alg\u00fan aspecto determinado, concreto y muy espec\u00edfico, que puede consistir en las cosas m\u00e1s diversas. Es el derecho real que menos facultades brinda a su titular, el m\u00e1s \u201cpeque\u00f1o\u201d en cuanto a contenido, pero el m\u00e1s diverso en cuanto a posibles aplicaciones.<\/p>\n
Podemos definir las servidumbres ambientales como el derecho real de servidumbre regulado en los art\u00edculos 2162 y siguientes CCyC por medio del cual el titular del inmueble sirviente restringe alguno de sus derechos de dominio sobre el mismo con el fin de garantizar la conservaci\u00f3n de todos o algunos de los recursos naturales presentes en \u00e9l en favor del inmueble dominante. Sirvan los siguientes ejemplos para ilustrar mejor la cuesti\u00f3n: servidumbres ambientales por las cuales el titular del inmueble sirviente se obliga a no realizar modificaci\u00f3n alguna en el ecosistema reinante en el mismo \u2013ser\u00e1n las m\u00e1s comunes\u2013, a no talar ning\u00fan \u00e1rbol o determinada especie, a no cazar animal alguno o determinada especie, a no realizar cierta actividad agropecuaria o industrial, o no realizarla con determinados m\u00e9todos, a no intervenir de manera alguna sobre los cursos o cuerpos de agua presentes, a no utilizar determinados productos, como plaguicidas, con potencial da\u00f1oso para el medioambiente o sus recursos, etc. Puede ser especialmente utilizadas<\/p>\n
\u2026en terrenos donde existen corredores biol\u00f3gicos o regiones ricas en biodiversidad, terrenos parches boscosos o bien senderos ecol\u00f3gicos, fundos con belleza esc\u00e9nica, quintas ecol\u00f3gicas, en fincas deforestadas y erosionadas con aptitud forestal, en terrenos con potencial hidrol\u00f3gico, tambi\u00e9n puede utilizarse para impedir la caza de animales o el uso de plaguicidas o para limitar la construcci\u00f3n de edificios a una determinada altura a fin de aprovechar recursos naturales como el sol.[6]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPensemos en el caso especial de lo que se puede denominar servidumbre solar: es el derecho de recibir luz solar que posee el fundo dominante a trav\u00e9s del fundo sirviente, con el espec\u00edfico fin de generar energ\u00eda solar. Tal como se\u00f1ala Pe\u00f1a Chac\u00f3n:<\/p>\n
Fundo sirviente ser\u00eda aquel sobre el cual pesa una serie de obligaciones que le proh\u00edben obstaculizar el acceso solar al fundo dominante. Por su parte, fundo dominante es aquel fundo donde se encuentra instalado un panel o recolector solar el cual posee un derecho al uso sin obst\u00e1culos de la radiaci\u00f3n solar para la recolecci\u00f3n, distribuci\u00f3n y almacenamiento de la energ\u00eda proveniente del sol, con el fin de transformarla en energ\u00eda termal, mec\u00e1nica, qu\u00edmica o el\u00e9ctrica, misma que ser\u00e1 utilizada para el calentamiento o bombeo de agua, calentamiento o enfriamiento de edificaciones y la generaci\u00f3n de electricidad.[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLas posibilidades son innumerables y siempre se relacionan con la protecci\u00f3n del medioambiente en los inmuebles dominantes y sirvientes. Sin embargo, no debe pensarse que se trata de una completa limitaci\u00f3n para el titular del inmueble sirviente en cuanto a producir o modificar el mismo. Esta puede ser una posible aplicaci\u00f3n cuando el ecosistema reinante en el inmueble que soporta la carga real es tan especial que merece no ser intervenido. Pero tambi\u00e9n puede utilizarse para restringir \u00fanicamente ciertas actividades da\u00f1osas para el medioambiente, como los sistemas de monocultivo, la utilizaci\u00f3n de agroqu\u00edmicos, la utilizaci\u00f3n irracional del fuego, las actividades tur\u00edsticas desarrolladas de forma no sustentable, etc.<\/p>\n
En este punto me gustar\u00eda aclarar que, para preservar y sanar el medioambiente, no se trata de dejar de producir, sino de hacerlo de una forma m\u00e1s sustentable y consciente. Valga la aclaraci\u00f3n respecto de que se analiza en este trabajo el derecho real de servidumbre civil, reconociendo tambi\u00e9n que existen servidumbres administrativas que se aplican con el mismo fin. Existe en nuestro pa\u00eds un caso especial de servidumbre administrativa ambiental, referida en la Ley 4617 (XI-18)<\/a> de la provincia de Chubut, cuyo art\u00edculo 34 establece:<\/p>\nLa Autoridad de Aplicaci\u00f3n podr\u00e1 acordar con los titulares de las tierras la constituci\u00f3n de servidumbres a favor del Estado Provincial, as\u00ed como gestionar la obtenci\u00f3n de beneficios adicionales para el sirviente.<\/p><\/blockquote>\n
No se analizar\u00e1 dicho tipo de servidumbre administrativa por exceder los fines del presente trabajo.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Elementos de la servidumbre ambiental<\/h2>\n
Como toda servidumbre, la ambiental participa de todos los caracteres que en general se regulan en los art\u00edculos 2162 y siguientes. En el caso puntual de este tipo de servidumbres, interesa destacar los siguientes aspectos.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.1. Fundos dominante y sirviente<\/h3>\n
Sin duda alguna, desde la vigencia del actual C\u00f3digo Civil y Comercial, deben existir dos inmuebles, requisito que el art\u00edculo 2162 presenta como insoslayable. As\u00ed, deber\u00e1n estar presentes el fundo dominante, que es aquel en cuyo beneficio se establece la servidumbre, el que obtiene la utilidad, y el fundo sirviente, que es aquel cuyo titular debe soportar la obtenci\u00f3n de utilidad, aquel sobre el cual pesa la servidumbre como carga real.<\/p>\n
Tal como lo expresa el art\u00edculo 2163, la servidumbre puede recaer sobre la totalidad o parte material del inmueble ajeno. Habr\u00e1 que considerar las caracter\u00edsticas del caso y el recurso a proteger a fin de determinar la extensi\u00f3n del derecho real y proceder a la m\u00ednima afectaci\u00f3n posible, sin dejar de lado la cuesti\u00f3n planim\u00e9trica a los fines de la constituci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2. Utilidad<\/h3>\n
La servidumbre ambiental debe concederle una ventaja objetiva socialmente apreciable al inmueble dominante o a su titular. En este sentido, cabe recordar que la misma puede ser de mero recreo.[8]<\/a><\/sup><\/p>\nParece que, trat\u00e1ndose de la protecci\u00f3n del medioambiente, la cuesti\u00f3n de establecer cu\u00e1l es la utilidad queda por s\u00ed sola respondida: consiste en la protecci\u00f3n del medioambiente. Pero responder de esta manera puede llevarnos a m\u00faltiples cuestionamientos y nulidades; entre ellos, si la tarea de proteger los recursos ambientales es una cuesti\u00f3n de orden p\u00fablico reservada a la potestad estatal y, a su vez, tan general y poco espec\u00edfica que no puede considerarse que llena el requisito de \u201cutilidad\u201d a los fines de tener por constituido el derecho real de servidumbre. Mejor ser\u00e1 expresar, en el acto de constituci\u00f3n, una utilidad m\u00e1s espec\u00edfica y concreta en favor del fundo o titular dominante. Volver\u00e9 sobre el tema al tratar la clasificaci\u00f3n de la servidumbre en cuesti\u00f3n como personal o real.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. Ventajas<\/h2>\n
Las ventajas de constituir servidumbres con fines de protecci\u00f3n ambiental coinciden con las que presentan los derechos reales por sobre los personales para ciertos casos. As\u00ed, la servidumbre ambiental tendr\u00e1 oponibilidad erga omnes<\/em>, es decir, deber\u00e1 ser respetada no solo por el titular del inmueble sirviente sino por la comunidad toda. Esta cuesti\u00f3n se ve reforzada por la publicidad registral: la constituci\u00f3n de una servidumbre ambiental, que debe hacerse por escritura p\u00fablica<\/strong> (art. 1017 inc. a] CCyC), accede al registro de la propiedad local para ser publicitada, con todas las consecuencias jur\u00eddicas que ello implica (principalmente, en lo que hace a la buena fe de futuros adquirentes). No es este el lugar para explayarse sobre estas cuestiones, pero sirva la menci\u00f3n para destacar estos aspectos de las servidumbres ecol\u00f3gicas.<\/p>\nAsimismo, cabe recordar en este punto que el art\u00edculo 2177 CCyC es de vital importancia, ya que permite contribuir a la finalidad principal de la servidumbre ambiental, es decir, la protecci\u00f3n del medioambiente y sus recursos: por medio de la facultad que ofrece este art\u00edculo, el titular dominante podr\u00e1 obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa al estado anterior, a su costa. Frecuentemente, ser\u00e1 el titular sirviente quien realice trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre, pero puede que ellos provengan de un tercero. En ambos casos, el titular dominante tendr\u00e1 acci\u00f3n para obligar a la restituci\u00f3n al estado anterior.<\/p>\n
Sumado a ello, cabe recordar que los titulares de derechos reales pueden defender su derecho mediante acciones reales. Se establece en particular el uso de la acci\u00f3n confesoria a favor del titular de una servidumbre activa (inmueble dominante) cuando se le impide la misma (arts. 2264 y 2265)<\/p>\n
Todos estos elementos deben ser ponderados a la hora de cumplir nuestra labor asesora.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5. Clasificaci\u00f3n<\/h2>\n
En coincidencia con las clasificaciones que se establecen para todo tipo de servidumbres, las ambientales pueden ser:<\/p>\n
\n- Perpetuas o temporales:<\/strong> La servidumbre ambiental podr\u00e1 establecerse a perpetuidad \u00fanicamente si es real, o, por un plazo determinado, tanto en el caso de servidumbres reales como en el de las personales. Las servidumbres pueden estar sujetas a cualquier modalidad (art. 2171), entre ellas, a plazo suspensivo o resolutorio. A su vez, la servidumbre personal, adem\u00e1s de ser posible sujetarla a plazo, se extingue con la muerte de la persona a cuyo favor se constituy\u00f3, aunque no est\u00e9n cumplidos el plazo o la condici\u00f3n pactados; y, si se constituy\u00f3 a favor de una persona jur\u00eddica, se extingue con su extinci\u00f3n o a los cincuenta a\u00f1os de su constituci\u00f3n si no se pact\u00f3 un plazo menor (art. 2182).<\/li>\n
- Gratuita u onerosa:<\/strong> La servidumbre ambiental admite ambas posibilidades, es decir, que su constituci\u00f3n sea a cambio de una contraprestaci\u00f3n a favor del titular del fundo sirviente o que no exista tal contraprestaci\u00f3n. En caso de duda, por el art\u00edculo 2170 CCyC, se presume que la constituci\u00f3n de la servidumbre es onerosa. As\u00ed, la posibilidad de obtener una ventaja econ\u00f3mica para el titular del fundo sirviente puede constituirse en un incentivo adicional para afectar su inmueble cuando no estuviera del todo guiado por fines altruistas.<\/li>\n
- Positiva o negativa:<\/strong> Tal como lo estipula el art\u00edculo 2164, la servidumbre ser\u00e1 positiva si la carga real que pesa sobre el inmueble sirviente consiste en soportar el ejercicio de la misma. En cambio, ser\u00e1 negativa si dicha carga real consiste en una abstenci\u00f3n determinada. Nunca podr\u00e1 tratarse de una obligaci\u00f3n de hacer por parte del titular del inmueble sirviente. Normalmente, las ecol\u00f3gicas ser\u00e1n servidumbres negativas, por cuanto lo que se intenta es impedir que el titular del inmueble sirviente intervenga sobre el ecosistema o ciertos recursos del mismo, limitando una facultad que tendr\u00eda en caso de no existir la servidumbre: no podr\u00e1 modificar el ecosistema en lo absoluto, no podr\u00e1 cazar, pescar o mermar de cualquier manera cierta especie animal o vegetal, no podr\u00e1 utilizar agroqu\u00edmicos, etc. No quita que puedan existir servidumbres positivas con fines ambientales, como, por ejemplo, retirar hojas secas del inmueble sirviente o material org\u00e1nico con el fin de abonar el suelo del inmueble dominante, uso de energ\u00eda solar en este \u00faltimo producida en paneles en el inmueble sirviente, etc. Los casos ser\u00e1n m\u00e1s limitados y requieren de un mayor cuidado y elaboraci\u00f3n, pero no por ello menos posibles.<\/li>\n
- Personal o real:<\/strong> Tratar\u00e9 esta clasificaci\u00f3n en apartado especial, a continuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>5.1. \u00bfServidumbre personal o real?<\/h3>\n
La servidumbre ambiental, \u00bfdebe establecerse como personal o como real? Es decir, \u00bfla utilidad es para el titular del inmueble dominante o para el inmueble en s\u00ed, respectivamente? De conformidad con el art\u00edculo 2165 CCyC<\/a>, servidumbre personal es la que se constituye en favor de una persona, sin inherencia al inmueble dominante, mientras que la servidumbre real es aquella inherente a dicho inmueble. La inherencia al fundo sirviente existe en ambas clases de servidumbres.<\/p>\nDe esta clasificaci\u00f3n se derivan importantes consecuencias. Me interesa destacar, a los fines del presente trabajo, la transmisibilidad: mientras que la servidumbre personal se extingue por el cambio de titular en el fundo dominante (no as\u00ed en el fundo sirviente), la servidumbre real no se extingue por este mismo motivo, ya que se traslada activa y pasivamente con ambos inmuebles.[9]<\/a><\/sup> En consecuencia, la intenci\u00f3n inicial de proteger el medioambiente o ciertos recursos presentes en \u00e9l puede finalmente verse frustrada ante el cambio de titularidad en el fundo dominante si la servidumbre es personal: el titular del fundo sirviente o sus sucesores, singulares o universales, no tendr\u00e1n ya la obligaci\u00f3n de soportar la carga real por haberse ella extinguido. En cambio, si se establece que la servidumbre tiene car\u00e1cter real, ella tendr\u00e1 vocaci\u00f3n de perpetuidad, con independencia de los cambios de titularidad en los inmuebles.<\/p>\nAhora bien, establecer el car\u00e1cter personal o real de una servidumbre no es simplemente una cuesti\u00f3n de as\u00ed expresarlo en el t\u00edtulo constitutivo, sin m\u00e1s. El art\u00edculo 2165 establece que \u201cla carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante\u201d. Es decir que no basta con que las partes expresen que constituyen una servidumbre real; debe existir una utilidad concreta y real que beneficie al inmueble dominante. Ello tendr\u00e1 importancia a la hora de un posible litigio en el que el titular del fundo sirviente alegue la inexistencia de utilidad real y pretenda calificar, as\u00ed, la servidumbre como personal, exigiendo su extinci\u00f3n en los casos legalmente previstos (muerte del titular del fundo dominante, cambio en la titularidad del fundo dominante, etc.).<\/p>\n
En caso de duda sobre la existencia de una servidumbre real, deben los magistrados examinar no s\u00f3lo los t\u00edtulos pertinentes, sino tambi\u00e9n analizar los hechos para determinar si se configuran los requisitos para admitirla.[10]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nRetomando algunos de los ejemplos citados, en el caso de la abstenci\u00f3n de cazar determinada especie animal por parte del titular sirviente, podr\u00e1 alegarse que ello se establece con el fin de evitar la desaparici\u00f3n de una especie depredadora de una plaga en el fundo dominante; o, que la abstenci\u00f3n de talar \u00e1rboles obedece a la necesidad de evitar inundaciones en el inmueble dominante. En cambio, si queda establecido que en este \u00faltimo caso lo que se quiere es mantener la vista de un paisaje natural de la cual goza el titular del inmueble dominante, la servidumbre deber\u00e1 considerarse como personal, por m\u00e1s que las partes hayan dicho lo contrario en el acto constitutivo. O, al menos, es el riesgo que se corre frente a un eventual litigio.<\/p>\n
Ser\u00e1 fundamental, entonces, establecer esa ventaja real para el fundo dominante a fin de caracterizar la servidumbre como real y, as\u00ed, evitar su extinci\u00f3n por el solo hecho de la transmisi\u00f3n del inmueble dominante. Una forma de estipularlo consiste en que las partes lo describan expresamente en el t\u00edtulo constitutivo de la servidumbre, es decir, en la escritura p\u00fablica. Es decir, se debe expresar la causa de la constituci\u00f3n de la servidumbre. En este sentido, cabe recordar que el art\u00edculo 281 CCyC establece que \u201cintegran la causa los motivos exteriorizados cuando sean l\u00edcitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa\u201d.<\/p>\n
Entonces, si tomamos uno de los ejemplos planteados, si se establece una servidumbre ambiental por la que se proh\u00edbe al titular del inmueble sirviente utilizar ciertos agroqu\u00edmicos que afectan la vida de las especies presentes en el fundo dominante y as\u00ed se lo expresa en la escritura p\u00fablica que constituye el derecho real, quedar\u00e1 debidamente establecido el car\u00e1cter de real de la servidumbre. Si el titular del inmueble sirviente pretende demostrar que ello no es as\u00ed, la prueba estar\u00e1 destinada a demostrar que, en los hechos, la utilidad expresada en el t\u00edtulo constitutivo no existe y, por lo tanto, la servidumbre debe entenderse personal. Pero ser\u00e1 una cuesti\u00f3n de acreditar hechos y no de interpretar la escritura constitutiva de la servidumbre.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6. La primera servidumbre ambiental en nuestro pa\u00eds<\/h2>\n
La primera servidumbre ecol\u00f3gica de car\u00e1cter civil que se conoce en nuestro pa\u00eds<\/p>\n
… se constituy\u00f3 a favor de la Fundaci\u00f3n Neuqu\u00e9n en las lagunas de Epulauquen (provincia de Neuqu\u00e9n), utiliz\u00e1ndose una propiedad de 50 hect\u00e1reas situadas dentro de la Reserva Provincial Tur\u00edstico Forestal \u00fanica propiedad privada dentro de la reserva, donde se encuentra parte del bosque andino patag\u00f3nico (fundo sirviente). Adem\u00e1s, una propiedad de 144 hect\u00e1reas lindera a la reserva, formada por una extensi\u00f3n plana de ba\u00f1ados y humedales, surcada por un curso de agua que nace y muere en la propiedad y une dos lagos de origen glaciar (fundo dominante). De la lectura de la escritura constitutiva de la servidumbre, surge: \u201c(…) La finalidad, objeto, duraci\u00f3n y dem\u00e1s condiciones relevantes que regulan este contrato se relacionan a continuaci\u00f3n: CL\u00c1USULA PRIMERA (CAUSA): la causa fin de este negocio jur\u00eddico es la preservaci\u00f3n a perpetuidad de las ventajas ecol\u00f3gicas, esc\u00e9nicas y est\u00e9ticas que en la actualidad el fundo sirviente proporciona al fundo dominante. Su cumplimiento se realizar\u00e1 a trav\u00e9s de la conservaci\u00f3n sustentable a perpetuidad de los recursos suelo, minerales, aire, paisaje, agua – en todos sus estados- y las distintas formas de energ\u00eda existentes en el fundo sirviente. Asimismo, y por estar ligados en forma inescindible con los mencionados en primer t\u00e9rmino, se incluye la conservaci\u00f3n de los recursos flora y fauna. CL\u00c1USULA SEGUNDA (OBJETO): Teniendo en cuenta que, en el fundo sirviente, en \u00e9poca estival, se desarrollan actividades ganaderas bovinas, las restricciones de uso que gravar\u00e1n la propiedad persiguen el prop\u00f3sito de compatibilizar la conservaci\u00f3n del potencial natural del fundo sirviente con una explotaci\u00f3n rural que se sujete a pautas de producci\u00f3n sustentable (…)\u201d.[11]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa servidumbre fue inscripta en el Registro de la Propiedad de Neuqu\u00e9n como servidumbre ambiental.<\/p>\n
Pero esta servidumbre se someti\u00f3 a laudo arbitral, ante la demanda interpuesta por la nueva adquirente del inmueble sirviente, quien, habiendo cambiado tambi\u00e9n y previamente la titularidad del fundo dominante, pretend\u00eda considerar extinguida la servidumbre, alegando que del texto de la escritura de constituci\u00f3n surg\u00eda como servidumbre personal y no real. La cuesti\u00f3n estaba reducida a probar que la utilidad y el car\u00e1cter de real no surg\u00edan del t\u00edtulo constitutivo, pero no a probar que, en los hechos, en la realidad, la utilidad no exist\u00eda. Es decir, se trataba de interpretar el texto escriturario a fin de establecer si, conforme al mismo, la servidumbre era de car\u00e1cter real o personal. El tribunal arbitral que finalmente emiti\u00f3 el laudo examin\u00f3 detenidamente las cl\u00e1usulas de la escritura de constituci\u00f3n de servidumbre ambiental, dictaminando:<\/p>\n
Que la Servidumbre Ambiental que relaciona a los fundos (campos) es de car\u00e1cter real y a perpetuidad. Por lo tanto, no se halla extinguida por la transmisi\u00f3n dominial perpetrada y contin\u00faa con independencia de la identidad de los titulares dominiales, ya sea del fundo sirviente o del fundo dominante. \u2013200902.\u2013 Prof. Dr. Eduardo A. Pigretti. Prof. Dra. Lidia Garrido Cordobera y Prof. Dra. Ana Raquel Nuta.<\/em>\u2013[12]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nOtro argumento importante que se plante\u00f3 en este caso estuvo relacionado con el hecho de que la constituci\u00f3n de una servidumbre ambiental de car\u00e1cter real y, por lo tanto, perpetua deb\u00eda considerarse como una intromisi\u00f3n de los particulares en la esfera del poder p\u00fablico. El tribunal entendi\u00f3 que ello no es as\u00ed, que la servidumbre tra\u00edda a examen se rige por el derecho privado en cuanto a tal, pero tambi\u00e9n por el derecho p\u00fablico, pues, en el caso de que est\u00e9 en juego el derecho ambiental, el inter\u00e9s que se resguarda es general y no particular.<\/p>\n
El art\u00edculo 41 de nuestra carta magna<\/a> establece que<\/p>\nTodos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo<\/strong>.[13]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY, si bien luego pone en manos del Estado la tarea de proteger este derecho, es indudable que, constitucionalmente, la obligaci\u00f3n de proteger el medioambiente corresponde a todos.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>7. Experiencias internacionales<\/h2>\n
Las servidumbres ambientales o ecol\u00f3gicas tienen su origen en una adaptaci\u00f3n del common law<\/em>, espec\u00edficamente del instituto denominado conservation easement<\/em> o environmental easement<\/em>.<\/p>\nFueron establecidas primeramente en los Estados Unidos<\/strong>,[14]<\/a><\/sup> pero no hay acuerdo en la literatura sobre la fecha exacta de su inicio. El mayor acuerdo es que las primeras se establecieron en la d\u00e9cada del 30 del siglo xx y que su uso fue popularizado en la d\u00e9cada del 60 del mismo siglo.<\/p>\nEn ese pa\u00eds, existen ya m\u00e1s de tres mil propietarios que han usado esta herramienta, conservando por esta v\u00eda m\u00e1s de 160 mil kil\u00f3metros cuadrados. En el a\u00f1o 1981, se dict\u00f3 la Uniform Conservation Easement Act, legislaci\u00f3n federal que autoriza la creaci\u00f3n de servidumbres perpetuas en predios con fines de conservaci\u00f3n. El common law<\/em> vigente en ese entonces prohib\u00eda tales servidumbres, por lo que era necesaria una regulaci\u00f3n en ese sentido, a fin de garantizar la ejecutabilidad de las servidumbres ambientales. Asimismo, esta legislaci\u00f3n otorga beneficios impositivos federales a quienes constituyan este tipo de servidumbres. Se trata de una ley marco a la que deben adherir los diferentes estados, habi\u00e9ndolo hecho a la fecha la mitad de ellos. Adem\u00e1s, Estados Unidos cuenta con una base de datos nacional mixta (p\u00fablica y privada) de servidumbres ecol\u00f3gicas, la National Conservation Easement Database (NCED), que compila datos provenientes de todo el pa\u00eds. En base a los datos que contiene, se estima que m\u00e1s de 160 mil kil\u00f3metros cuadrados (40 millones de acres) se encuentran sujetos a servidumbre ambiental en los Estados Unidos. La NCED tiene registradas m\u00e1s de 130 mil servidumbres ecol\u00f3gicas, que totalizan casi 100 mil kil\u00f3metros cuadrados \u2013el acceso a la base de datos es voluntario\u2013.<\/p>\nCosta Rica<\/strong> fue el primer pa\u00eds latinoamericano en usar este instrumento por medio de la Iniciativa para la Conservaci\u00f3n de Tierras Privadas de Centro Am\u00e9rica bajo la coordinaci\u00f3n de las organizaciones Centro de Derecho Ambiental y los Recursos Naturales (Cedarena) y la Asociaci\u00f3n para la Conservaci\u00f3n y Manejo de Bosques Tropicales (COMBOS). La primera servidumbre ecol\u00f3gica fue establecida en 1992, en San Ram\u00f3n de Tres R\u00edos, un barrio cercano a la ciudad de San Jos\u00e9. Desde ese a\u00f1o, cerca de tres mil hect\u00e1reas de tierras privadas se encuentran bajo esta figura de protecci\u00f3n. Costa Rica es un pa\u00eds pionero en constituci\u00f3n de servidumbres ambientales; sin embargo, no cuenta con un programa estatal de incentivos respecto de las mismas.<\/p>\nLa figura de las servidumbres ha incentivado la constituci\u00f3n de los denominados landtrust<\/em>, definidos como aquellas organizaciones involucradas en proteger tierras por su valor natural, recreativo, esc\u00e9nico, hist\u00f3rico o productivo, realizando los estudios necesarios para el manejo sostenible de tierras. En el caso costarricense, los landtrust<\/em> han adquirido terrenos en zonas ecol\u00f3gicamente estrat\u00e9gicas con el fin de crear servidumbres ecol\u00f3gicas que sirvan como corredores biol\u00f3gicos entre zonas protegidas, siendo su deber la inspecci\u00f3n peri\u00f3dica y a perpetuidad de los inmuebles sometidos a un uso restrictivo.<\/p>\nEn Panam\u00e1<\/strong>, la primera servidumbre ambiental se constituy\u00f3 en el a\u00f1o 2002. Este pa\u00eds incentiva, por medio de su constituci\u00f3n<\/a> y legislaci\u00f3n, los medios privados de conservaci\u00f3n, entre los cuales se encuentra la servidumbre ecol\u00f3gica.<\/p>\nM\u00e9xico<\/strong>, uno de los pa\u00edses con mayor biodiversidad del planeta, tuvo su primera servidumbre ambiental en el a\u00f1o 1998, llamada servidumbre ambiental rancho Las Ca\u00f1adas, en un espacio que se encontraba altamente deteriorado por la producci\u00f3n ganadera. En nueve a\u00f1os de vigencia de la servidumbre, se logr\u00f3 revertir por completo dicho deterioro.<\/p>\nEn el a\u00f1o 2003, se estableci\u00f3 la primera servidumbre ecol\u00f3gica binacional a perpetuidad entre M\u00e9xico y Estados Unidos, en el corredor fronterizo Tijuana-Tecate (estado de Baja California), protegiendo as\u00ed dos mil hect\u00e1reas.<\/p>\n
La primera servidumbre ecol\u00f3gica de Am\u00e9rica del Sur fue firmada en julio de 1999, en Ecuador<\/strong>, entre la Fundaci\u00f3n Jatun Sacha y la Corporaci\u00f3n Health and Habitat, en las caba\u00f1as Ali\u00f1ahui. Sin embargo, tanto en este pa\u00eds como en el nuestro, el tema no ha tomado demasiada fuerza.[15]<\/a><\/sup><\/p>\nEn Colombia<\/strong>, la Fundaci\u00f3n Proaves ha sido pionera en el tema, desarrollando programas tendientes a la constituci\u00f3n y control de servidumbres ecol\u00f3gicas:<\/p>\nEl inicio del desarrollo de esta estrategia fue en Jard\u00edn, Antioquia en el 2006; estableciendo una figura entre dos predios particulares uno de ellos perteneciente a la Red de Reservas de la Sociedad civil con el fin de conservar el h\u00e1bitat y \u00e1rea de forrajeo del Loro Orejiamarillo. Desde su inicio hasta la fecha, hemos establecido 24 Servidumbres Ecol\u00f3gicas protegiendo bajo esta figura 1.300 hect\u00e1reas de bosque alto andino, p\u00e1ramos y bosque h\u00famedo.[16]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPer\u00fa<\/strong> tuvo su primera servidumbre ambiental en el a\u00f1o 2005. La servidumbre ecol\u00f3gica de Santa Mar\u00eda es una de las pocas \u00e1reas boscosas que quedan cerca del centro de Cusco, zona de r\u00e1pido crecimiento urbano. Ubicada a quince minutos del centro de Cusco, en los l\u00edmites de los distritos de San Sebasti\u00e1n y San Jer\u00f3nimo, alberga una gran variedad de aves, insectos, venados y otros mam\u00edferos, adem\u00e1s de variada flora. La Asociaci\u00f3n Santa Mar\u00eda, fundada en 1967, fue la que consigui\u00f3 crear la servidumbre en el a\u00f1o 2005.<\/p>\nEn Per\u00fa, las servidumbres ecol\u00f3gicas son reguladas mediante contrato privado. Dentro de la legislaci\u00f3n peruana, son definidas como el gravamen o limitaci\u00f3n de uso que un particular, de manera voluntaria, impone sobre una parte o totalidad de su predio con el fin de contribuir a la conservaci\u00f3n, protecci\u00f3n, restauraci\u00f3n mejoramiento y manejo adecuado de los recursos naturales y de los valores ambientales existentes en este.<\/p>\n
Chile<\/strong> presenta una novedad en el tema: mediante la Ley 20930<\/a>, que comenz\u00f3 a regir en el a\u00f1o 2016, se cre\u00f3 el derecho real de conservaci\u00f3n, muy pr\u00f3ximo a lo que venimos denominando como servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica. En su art\u00edculo 2 establece:<\/p>\nDefiniciones<\/em>. El derecho de conservaci\u00f3n es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de \u00e9ste. Este derecho se constituye en forma libre y voluntaria por el propietario del predio en beneficio de una persona natural o jur\u00eddica determinada.<\/p><\/blockquote>\nLa importancia de esta ley radica en que<\/p>\n
… le permite al sector privado llevar adelante iniciativas de conservaci\u00f3n ambiental a un menor costo, pues antes de la ley las posibilidades quedaban circunscritas a la compra del predio que se quer\u00eda conservar. Ahora, con esta ley, no ser\u00e1 necesaria esa compra, sino que basta un contrato que suscribe qui\u00e9n desea conservar con el due\u00f1o del predio, a un precio que se determine y a un plazo, el cual puede ser indefinido. \u201cLo importante es que el derecho de conservaci\u00f3n es un derecho real y no personal, por lo que, en caso de venta del predio o muerte del due\u00f1o, se asegura que la conservaci\u00f3n estipulada se mantenga en el tiempo\u201d.[17]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEste nuevo derecho real se podr\u00e1 constituir de forma voluntaria a trav\u00e9s de un contrato solemne entre el propietario de un terreno particular y otra persona (natural o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada), quien es el titular del derecho. Ello nos marca una gran diferencia con nuestro sistema, por cuanto aqu\u00ed se necesitan indefectiblemente dos inmuebles pertenecientes a diferentes personas para constituir una servidumbre, mientras que, en el caso del derecho real de conservaci\u00f3n chileno, basta con un solo inmueble.<\/p>\n
A fin de concretar el objeto del derecho, en el contrato debe establecerse, al menos, uno de los grav\u00e1menes establecidos en la ley (entre ellos, la restricci\u00f3n o prohibici\u00f3n de destinar el predio a fines inmobiliarios, comerciales, industriales o de otro tipo), la obligaci\u00f3n de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantenci\u00f3n, descontaminaci\u00f3n, reparaci\u00f3n o administraci\u00f3n, entre otros, y la obligaci\u00f3n de ejecutar o supervisar un plan de manejo para el uso racional y sostenible de los recursos naturales de dicho terreno. Adem\u00e1s, entre otras materias, el derecho real de conservaci\u00f3n puede recaer sobre cualquier tipo de predio, p\u00fablico o privado, y puede constituirse por el tiempo que estime el propietario, ya sea con un plazo acotado o indefinido, y puede tambi\u00e9n constituirse a t\u00edtulo gratuito u oneroso.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>8. Conclusiones<\/h2>\n
A nadie se le escapa el hecho de que la situaci\u00f3n de nuestro medioambiente es cr\u00edtica. Por donde queramos mirar, a nivel local, nacional o global, la crisis ambiental se hace visible de las formas m\u00e1s voraces. La capacidad de la Tierra para satisfacer las crecientes necesidades de alimentos nutritivos, agua y aire respirable seguir\u00e1 menguando si no se toman acciones contundentes y masivas inmediatamente. Y, si bien es cierto que la mayor responsabilidad corresponde a los principales actores, Estados nacionales y grandes empresas multinacionales, nadie est\u00e1 exento de tomar su parte en esta lucha:<\/p>\n
Todo el mundo tiene un papel que desempe\u00f1ar en la transformaci\u00f3n de los sistemas sociales y econ\u00f3micos para un futuro sostenible. Todos los agentes tienen funciones individuales, complementarias y encadenadas que desempe\u00f1ar para lograr un cambio transformador intersectorial y de toda la econom\u00eda con efectos inmediatos y a largo plazo.[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY los notarios somos uno de esos agentes. Es nuestro deber \u201cexplorar, adoptar y ofrecer novedosas formas contractuales a las personas que requieren nuestros servicios notariales\u201d.[19]<\/a><\/sup> Insisto en que, m\u00e1s all\u00e1 de trabajar en proyectos de reforma, que constituir\u00edan una situaci\u00f3n ideal para desempe\u00f1ar mejor nuestra funci\u00f3n, no por eso debemos dejar de lado y adaptar las herramientas que actualmente tenemos a disposici\u00f3n: fideicomisos con fines ambientales, en donde el fiduciario puede ser una organizaci\u00f3n especializada en el tema; cargos en donaciones y testamentos que tengan finalidad de protecci\u00f3n ambiental; reservas naturales privadas (organizadas bajo derechos personales); derecho real de superficie constituida para proteger ciertas \u00e1reas. Y, seguramente, si se profundiza m\u00e1s, podamos encontrar muchas m\u00e1s herramientas de las que imaginamos.<\/p>\nEl derecho real de servidumbre con fines ambientales es uno de esos recursos actualmente operativos en el derecho vigente. Muchos pa\u00edses de toda Am\u00e9rica est\u00e1n haciendo uso de las servidumbres ecol\u00f3gicas, con excelentes resultados. Sin embargo, no sucede lo mismo en Argentina, en donde tenemos muy poco desarrollo y utilizaci\u00f3n del instituto en cuesti\u00f3n.<\/p>\n
No significa ello que no puedan constituirse en nuestro pa\u00eds servidumbres ecol\u00f3gicas, ya que, como lo hemos establecido, pueden ubicarse f\u00e1cilmente dentro de la regulaci\u00f3n general del derecho real de servidumbre. Sin embargo, teniendo en cuenta el posible conflicto descripto a la hora de establecer el car\u00e1cter real de la servidumbre, ser\u00e1 necesario prestar especial atenci\u00f3n a este detalle al momento de la constituci\u00f3n.<\/p>\n
Dentro del \u00e1mbito que nos compete, el derecho real de servidumbre constituir\u00e1 una herramienta jur\u00eddica importante con la que cuentan los particulares a fin de comprometerse a evitar el deterioro de los recursos naturales. Se trata de una herramienta m\u00e1s que brinda el derecho vigente, no la \u00fanica, por supuesto, pero s\u00ed una posibilidad m\u00e1s a fin de brindar una respuesta m\u00e1s pronta al problema, mientras esperamos que el Estado avance en pol\u00edticas y legislaci\u00f3n m\u00e1s adecuadas:<\/p>\n
M\u00e1s all\u00e1 de las pol\u00edticas, las iniciativas de los agentes de la sociedad que cuestionan las normas sociales o el statu quo actuales pueden suscitar la deliberaci\u00f3n organizativa y social, que a su vez puede acelerar considerablemente las transformaciones[20]<\/a><\/sup>.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>9. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
\u201cDerecho real de conservaci\u00f3n: un nuevo aliado para los proyectos de inversi\u00f3n\u201d (online), 24\/8\/2016, chilesustentable.net, en https:\/\/www.chilesustentable.net\/2016\/08\/derecho-real-de-conservacion-un-nuevo-aliado-para-los-proyectos-de-inversion\/<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n\u201cMensajes clave\u201d (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n\u201cResumen ejecutivo\u201d (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n\u201cServidumbres ecol\u00f3gicas\u201d (online), s. f., proaves.org, en https:\/\/proaves.org\/servidumbres-ecologicas\/<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nANDRAOS, S. Mariana, \u201cAmbiente. Desarrollo. Territorio y el rol del notario\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-254, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=dfe4bcf6b9d59c368e30fb9aecdb982f<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nARE\u00c1N, Beatriz, \u201cServidumbres reales y personales\u201d (comentario a los arts. 2971 y 2972), Bueres, A. J. (dir.) y Higthon, E. I. (coord.), C\u00f3digo civil y normas complementarias. An\u00e1lisis doctrinario y jurisprudencial<\/em>, t. 5, Buenos Aires, Hammurabi, 1997.<\/p>\nCASTRO FIGUEROA, Sebasti\u00e1n, La servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica en el sistema jur\u00eddico ecuatoriano<\/em> (online), Quito, s. e., 2015, en https:\/\/dspace.udla.edu.ec\/bitstream\/33000\/2339\/1\/UDLA-EC-TAB-2015-09.pdf<\/a><\/u>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nDEVIA, Leila y SIBILEAU, Agn\u00e9s, \u201cLa servidumbre ambiental en el nuevo c\u00f3digo civil y comercial de la naci\u00f3n\u201d (online), elDial.com, DC1F7A, 1\/9\/2015, en https:\/\/www.eldial.com\/nuevo\/nuevo_diseno\/v2\/doctrina1.asp?id=8118&base=50&indice=doctrina<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nGUTERRES, Ant\u00f3nio, (pr\u00f3logo del secretario general de las Naciones Unidas) (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nKRANNICHFELDT, Leticia, \u201cAportes del notariado para el logro del derecho ambiental eficaz\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-267, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=eb91dc31cd50c64bf2b7a8a2e334b631<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nLASAGNA, Lidia, \u201cEl derecho real de servidumbre: una estrategia que contribuye a preservar el medioambiente\u201d (online), Revista de la Facultad<\/em>, C\u00f3rdoba, Universidad Nacional de C\u00f3rdoba, v. 7, N.\u00ba 2, nueva serie 2, 2016, en https:\/\/revistas.unc.edu.ar\/index.php\/refade\/article\/view\/24449\/23749<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nPE\u00d1A CHAC\u00d3N, Mario, \u201cCambio clim\u00e1tico y servidumbres ambientales\u201d (online), Revista Electr\u00f3nica de Derecho Ambiental<\/em>, Sevilla, Centro Inform\u00e1tico Cient\u00edfico de Andaluc\u00eda, N.\u00ba 21, junio 2010, en https:\/\/huespedes.cica.es\/gimadus\/21\/06_cambio_climatico_y_servidumbres.html<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nhttps:\/\/www.conservationeasement.us<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nhttps:\/\/www.lincolninst.edu\/sites\/default\/files\/pubfiles\/1695_907_oct_09_article_2.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nhttps:\/\/www.uniformlaws.org\/committees\/community-home?CommunityKey=4297dc67-1a90-4e43-b704-7b277c4a11bd<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n <\/p>\n
\n- Jurisprudencia citada:<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
\u201cLaudo arbitral\u201d (online), Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N.\u00ba 874 [octubre-diciembre 2004], p. 159, en https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/39036.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nC\u00e1m. Fed. de San Mart\u00edn, Sala 1, 18\/11\/2008, \u201cParaje Los Ciervos SA c\/ Estado Nacional (Administraci\u00f3n de Parques Nacionales) y otro s\/ Sumar\u00edsimo\u201d (Sistema Argentino de Informaci\u00f3n Jur\u00eddica, FA08960863, en http:\/\/www.saij.gob.ar\/camara-federal-apelaciones-local-buenos-aires-paraje-ciervos-sa-estado-nacional-adm-parque-nacionales-otro-fa08960863-2008-11-18\/123456789-368-0698-0ots-eupmocsollaf?q=%20titulo%3A%20ciervos&o=1&f=Total%7CTipo%20de%20Documento\/Jurisprudencia\/Fallo%7CFecha%7COrganismo%7CTribunal%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado%20de%20Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n&t=3<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022).<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Notas<\/h2>\n
[1]<\/a><\/sup>. GUTERRES, Ant\u00f3nio, (pr\u00f3logo del secretario general de las Naciones Unidas) (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, p. 4, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[2]<\/a><\/sup>. \u00cddem, p. 10.<\/p>\n[3]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 1\/8\/2022.<\/p>\n[4]<\/a><\/sup>. ANDRAOS, S. Mariana, \u201cAmbiente. Desarrollo. Territorio y el rol del notario\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-254, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=dfe4bcf6b9d59c368e30fb9aecdb982f<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[5]<\/a><\/sup>. DEVIA, Leila y SIBILEAU, Agn\u00e9s, \u201cLa servidumbre ambiental en el nuevo c\u00f3digo civil y comercial de la naci\u00f3n\u201d (online), elDial.com, DC1F7A, 1\/9\/2015, en https:\/\/www.eldial.com\/nuevo\/nuevo_diseno\/v2\/doctrina1.asp?id=8118&base=50&indice=doctrina<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[6]<\/a><\/sup>. LASAGNA, Lidia, \u201cEl derecho real de servidumbre: una estrategia que contribuye a preservar el medioambiente\u201d (online), Revista de la Facultad<\/em>, C\u00f3rdoba, Universidad Nacional de C\u00f3rdoba, v. 7, N.\u00ba 2, nueva serie 2, 2016, p. 157, en https:\/\/revistas.unc.edu.ar\/index.php\/refade\/article\/view\/24449\/23749<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[7]<\/a><\/sup>. PE\u00d1A CHAC\u00d3N, Mario, \u201cCambio clim\u00e1tico y servidumbres ambientales\u201d (online), Revista Electr\u00f3nica de Derecho Ambiental<\/em>, Sevilla, Centro Inform\u00e1tico Cient\u00edfico de Andaluc\u00eda, N.\u00ba 21, junio 2010, en https:\/\/huespedes.cica.es\/gimadus\/21\/06_cambio_climatico_y_servidumbres.html<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n
Servidumbre ambiental; servidumbre ecol\u00f3gica; medioambiente; crisis ambiental.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autora<\/h2>\n\n\nEscribana titular del Reg. 90 de la ciudad de Rosario.
\nDocente de la materia Derecho Privado Notarial de la carrera de Notariado en la Universidad Cat\u00f3lica Argentina sede Rosario.
\nAdscripta a la materia Derechos Reales de la carrera de Abogac\u00eda en la Universidad Cat\u00f3lica Argentina sede Rosario.<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 2\/3\/2022
\nAceptado:<\/strong> 3\/6\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 9\/8\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n
<\/p>\n
La humanidad ha declarado la guerra a la naturaleza, algo tan insensato como suicida […] Poner fin a esta guerra no supone una renuncia a los logros en materia de desarrollo que tanto ha costado conseguir ni a las aspiraciones leg\u00edtimas de las naciones y personas m\u00e1s pobres a disfrutar de un mejor nivel de vida. Al contrario, hacer las paces con la naturaleza, garantizar su salud y aprovechar los beneficios \u2013tan esenciales como infravalorados\u2013 que aporta resulta fundamental para lograr un futuro pr\u00f3spero y sostenible para todos.<\/em><\/sup><\/p>\nAnt\u00f3nio GUTERRES[1]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
Los datos relativos a la crisis ambiental son realmente alarmantes. Basta con prestar atenci\u00f3n a las noticias de los \u00faltimos tiempos a nivel global: inundaciones de grandes magnitudes, aludes de barro devastadores, incendios forestales que devoran miles de hect\u00e1reas en pocos d\u00edas, bajantes hist\u00f3ricas en los cuerpos de agua dulce, a la par que el nivel del mar se ve incrementado producto del derretimiento de glaciares, olas polares y olas de calor r\u00e9cord, y as\u00ed podemos continuar. El Programa de la Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA), en informe elaborado en febrero de 2021, estableci\u00f3:<\/p>\n
Los cambios actuales y previstos en el clima, la p\u00e9rdida de biodiversidad y la contaminaci\u00f3n dificultan a\u00fan m\u00e1s la consecuci\u00f3n de los ODS [objetivos de desarrollo sostenible]. Por ejemplo, incluso los peque\u00f1os incrementos de temperatura, junto con los cambios que provocan, entre otros, en el clima, las precipitaciones, las lluvias m\u00e1s intensas, el calor extremo, la sequ\u00eda y los incendios, aumentan los riesgos para la salud, la seguridad alimentaria, el suministro de agua y la seguridad humana, que se agravan a la par que el calentamiento. Solo en 2018, los da\u00f1os causados por desastres naturales relacionados con el clima supusieron un coste de aproximadamente 155.000 millones de d\u00f3lares. Todo el mundo carga con el peso que supone el deterioro del medio ambiente, aunque las personas pobres y vulnerables lo hacen de una manera desproporcionada. Asimismo, el peligro es todav\u00eda mayor para la juventud de hoy en d\u00eda y las generaciones futuras…[2]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nExiste en lo colectivo una idea equivocada acerca de lo que significa cuidar y preservar el medioambiente y de lo que implica la ecolog\u00eda. Se cree que ello implica salvar de la extinci\u00f3n a especies animales que nunca hemos visto, o que se relaciona con cat\u00e1strofes clim\u00e1ticas que suceden en lugares rec\u00f3nditos del planeta. En base a esta idea err\u00f3nea, no estamos viendo que la crisis medioambiental ya nos est\u00e1 afectando y afectar\u00e1 a nuestra descendencia (no muy lejana, por cierto) de manera negativa: los seres humanos no estamos preparados para soportar temperaturas tan extremas, tampoco lo est\u00e1n las plantas y animales de los cuales nos alimentamos, y mucho menos podr\u00edamos sobrevivir sin agua.<\/p>\n
Las normas y pol\u00edticas relativas a la protecci\u00f3n del medioambiente, en nuestro pa\u00eds y en la mayor\u00eda de los pa\u00edses del mundo, pertenecen al \u00e1mbito del derecho p\u00fablico. Sin embargo, y como he dejado de resalto, se trata de una cuesti\u00f3n que afecta a todas y cada una de las personas, consideradas en comunidad e individualmente. Entonces, la pregunta que se nos impone es: \u00bfqu\u00e9 herramientas podemos ofrecer los notarios, que operamos primordialmente en el \u00e1mbito del derecho privado?<\/strong> Nosotros, que, jur\u00eddicamente hablando, intervenimos en relaciones de \u00edndole privada, \u00bfqu\u00e9 podemos hacer desde nuestro lugar?<\/p>\nNo es menor la cuesti\u00f3n si consideramos que, en nuestro pa\u00eds, la mayor parte del territorio pertenece al dominio privado de los particulares. Ello implica, en lo que en este punto nos interesa, que sus titulares tienen, de acuerdo con el art\u00edculo 1941 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC),[3]<\/a><\/sup> \u201ctodas las facultades de usar, gozar y disponer material y jur\u00eddicamente de una cosa, dentro de los l\u00edmites previstos por la ley\u201d. Asimismo, cabe recordar que, seg\u00fan el art\u00edculo 1945 CCyC,<\/p>\nEl dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio a\u00e9reo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.<\/p><\/blockquote>\n
Esto implica que los particulares disponen de las m\u00e1s amplias facultades de explotaci\u00f3n y disposici\u00f3n sobre la mayor parte del territorio argentino.<\/p>\n
Por supuesto, siempre deber\u00e1n ejercerse los derechos de forma regular, sin incurrir en abusos y respetando toda la legislaci\u00f3n que rige en materia ambiental y que pertenece al derecho p\u00fablico. Sin embargo, aun dentro de estos l\u00edmites, pueden producirse, y de hecho se producen, da\u00f1os al medio ambiente que resultar\u00e1n irreversibles.<\/p>\n
Si hablamos del ideal, ser\u00eda importante que se produzcan cambios e innovaciones en nuestra legislaci\u00f3n y pol\u00edticas ambientales tendientes a sumar herramientas tanto en el derecho p\u00fablico como en el derecho privado; en el primer caso, reforzando las normas de protecci\u00f3n y creando incentivos, exenciones impositivas, etc.; en lo que a derecho privado refiere, tambi\u00e9n hay mucho por hacer: por ejemplo, la creaci\u00f3n de nuevos derechos reales, tales como el de reserva natural privada o el de conservaci\u00f3n ambiental, que actualmente se utilizan como derechos personales; el reconocimiento de animales no humanos y ciertos territorios especiales (p. ej.: humedales) como sujetos de derecho, lo cual podr\u00eda convertirlos en beneficiarios de fideicomisos, testamentos o cargos.<\/p>\n
Mientras ello sucede, debemos utilizar todas las herramientas que tengamos actualmente a disposici\u00f3n. Como afirma Andraos:<\/p>\n
… estamos convencidos que la funci\u00f3n notarial tiene una oportunidad y un protagonismo innegable en el proceso de aplicaci\u00f3n del derecho ambiental, m\u00e1xime cuando se trata del territorio. Como encargados de contribuir a la faz preventiva de la justicia, los notarios estamos llamados a la capacitaci\u00f3n constante sobre el tema, al conocimiento de la norma vigente y sobre todo al deber preventivo de da\u00f1os. Ya el CCyCN en su art. 1710 establece que \u201ctoda persona tiene el deber en cuanto de ella dependa; de evitar causar un da\u00f1o no justificado\u201d. S\u00f3lo si advertimos la \u00edntima relaci\u00f3n del ambiente con el territorio, la absoluta inmediatez de las acciones antr\u00f3picas sobre los tres subsistemas que act\u00faan como unidades complejas en permanente interacci\u00f3n: subsistema f\u00edsico-natural; socio-econ\u00f3mico y pol\u00edtico-institucional; y la funci\u00f3n preventiva de da\u00f1os desde el \u00e1mbito jur\u00eddico, notarial, institucional y empresarial, podremos transitar por caminos de cambios deseados, en el marco del respeto y la cuidado por el ambiente, el territorio y las generaciones presentes y futuras.[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nExplican Devia y Sibileau que<\/p>\n
… desde hace varios a\u00f1os, existe un sector privado conservacionista que viene intentando colaborar en el dise\u00f1o de pol\u00edticas destinadas a hacer frente al avance de estas pr\u00e1cticas tratando de conservar los recursos naturales existentes en tierras privadas, sin pretender sustituir la potestad del Estado en la materia.[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nDentro de este marco de protecci\u00f3n \u201cprivada\u201d del medioambiente, ubicamos, entre muchos otros recursos jur\u00eddicos, lo que se ha denominado servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica<\/strong>, derecho real que pretendo analizar en el presente trabajo. Entonces, respondiendo la pregunta inicial sobre el rol del notariado en la protecci\u00f3n del medio ambiente, aqu\u00ed podemos encontrar una primera herramienta: constituci\u00f3n de servidumbres con fines ecol\u00f3gicos. Analizar\u00e9 a continuaci\u00f3n las particularidades que presenta en la materia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>2. Definici\u00f3n de servidumbre ambiental<\/h2>\n
Cuando hablamos de servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica, estamos refiri\u00e9ndonos al derecho real del art\u00edculo 1887 inciso k) CCyC, regulado en los art\u00edculos 2162 y siguientes. Es decir, no se trata de un nuevo derecho real, ni de uno con regulaci\u00f3n especial, sino que es el t\u00edpico derecho real de servidumbre, utilizado con una finalidad muy espec\u00edfica, cual es la de proteger el medioambiente.<\/p>\n
Cabe recordar que las servidumbres constituyen una numerosa familia con un n\u00famero no limitado por la ley. A trav\u00e9s de este derecho real, el titular de un inmueble obtiene el derecho a servirse de otro inmueble en alg\u00fan aspecto determinado, concreto y muy espec\u00edfico, que puede consistir en las cosas m\u00e1s diversas. Es el derecho real que menos facultades brinda a su titular, el m\u00e1s \u201cpeque\u00f1o\u201d en cuanto a contenido, pero el m\u00e1s diverso en cuanto a posibles aplicaciones.<\/p>\n
Podemos definir las servidumbres ambientales como el derecho real de servidumbre regulado en los art\u00edculos 2162 y siguientes CCyC por medio del cual el titular del inmueble sirviente restringe alguno de sus derechos de dominio sobre el mismo con el fin de garantizar la conservaci\u00f3n de todos o algunos de los recursos naturales presentes en \u00e9l en favor del inmueble dominante. Sirvan los siguientes ejemplos para ilustrar mejor la cuesti\u00f3n: servidumbres ambientales por las cuales el titular del inmueble sirviente se obliga a no realizar modificaci\u00f3n alguna en el ecosistema reinante en el mismo \u2013ser\u00e1n las m\u00e1s comunes\u2013, a no talar ning\u00fan \u00e1rbol o determinada especie, a no cazar animal alguno o determinada especie, a no realizar cierta actividad agropecuaria o industrial, o no realizarla con determinados m\u00e9todos, a no intervenir de manera alguna sobre los cursos o cuerpos de agua presentes, a no utilizar determinados productos, como plaguicidas, con potencial da\u00f1oso para el medioambiente o sus recursos, etc. Puede ser especialmente utilizadas<\/p>\n
\u2026en terrenos donde existen corredores biol\u00f3gicos o regiones ricas en biodiversidad, terrenos parches boscosos o bien senderos ecol\u00f3gicos, fundos con belleza esc\u00e9nica, quintas ecol\u00f3gicas, en fincas deforestadas y erosionadas con aptitud forestal, en terrenos con potencial hidrol\u00f3gico, tambi\u00e9n puede utilizarse para impedir la caza de animales o el uso de plaguicidas o para limitar la construcci\u00f3n de edificios a una determinada altura a fin de aprovechar recursos naturales como el sol.[6]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPensemos en el caso especial de lo que se puede denominar servidumbre solar: es el derecho de recibir luz solar que posee el fundo dominante a trav\u00e9s del fundo sirviente, con el espec\u00edfico fin de generar energ\u00eda solar. Tal como se\u00f1ala Pe\u00f1a Chac\u00f3n:<\/p>\n
Fundo sirviente ser\u00eda aquel sobre el cual pesa una serie de obligaciones que le proh\u00edben obstaculizar el acceso solar al fundo dominante. Por su parte, fundo dominante es aquel fundo donde se encuentra instalado un panel o recolector solar el cual posee un derecho al uso sin obst\u00e1culos de la radiaci\u00f3n solar para la recolecci\u00f3n, distribuci\u00f3n y almacenamiento de la energ\u00eda proveniente del sol, con el fin de transformarla en energ\u00eda termal, mec\u00e1nica, qu\u00edmica o el\u00e9ctrica, misma que ser\u00e1 utilizada para el calentamiento o bombeo de agua, calentamiento o enfriamiento de edificaciones y la generaci\u00f3n de electricidad.[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLas posibilidades son innumerables y siempre se relacionan con la protecci\u00f3n del medioambiente en los inmuebles dominantes y sirvientes. Sin embargo, no debe pensarse que se trata de una completa limitaci\u00f3n para el titular del inmueble sirviente en cuanto a producir o modificar el mismo. Esta puede ser una posible aplicaci\u00f3n cuando el ecosistema reinante en el inmueble que soporta la carga real es tan especial que merece no ser intervenido. Pero tambi\u00e9n puede utilizarse para restringir \u00fanicamente ciertas actividades da\u00f1osas para el medioambiente, como los sistemas de monocultivo, la utilizaci\u00f3n de agroqu\u00edmicos, la utilizaci\u00f3n irracional del fuego, las actividades tur\u00edsticas desarrolladas de forma no sustentable, etc.<\/p>\n
En este punto me gustar\u00eda aclarar que, para preservar y sanar el medioambiente, no se trata de dejar de producir, sino de hacerlo de una forma m\u00e1s sustentable y consciente. Valga la aclaraci\u00f3n respecto de que se analiza en este trabajo el derecho real de servidumbre civil, reconociendo tambi\u00e9n que existen servidumbres administrativas que se aplican con el mismo fin. Existe en nuestro pa\u00eds un caso especial de servidumbre administrativa ambiental, referida en la Ley 4617 (XI-18)<\/a> de la provincia de Chubut, cuyo art\u00edculo 34 establece:<\/p>\nLa Autoridad de Aplicaci\u00f3n podr\u00e1 acordar con los titulares de las tierras la constituci\u00f3n de servidumbres a favor del Estado Provincial, as\u00ed como gestionar la obtenci\u00f3n de beneficios adicionales para el sirviente.<\/p><\/blockquote>\n
No se analizar\u00e1 dicho tipo de servidumbre administrativa por exceder los fines del presente trabajo.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Elementos de la servidumbre ambiental<\/h2>\n
Como toda servidumbre, la ambiental participa de todos los caracteres que en general se regulan en los art\u00edculos 2162 y siguientes. En el caso puntual de este tipo de servidumbres, interesa destacar los siguientes aspectos.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.1. Fundos dominante y sirviente<\/h3>\n
Sin duda alguna, desde la vigencia del actual C\u00f3digo Civil y Comercial, deben existir dos inmuebles, requisito que el art\u00edculo 2162 presenta como insoslayable. As\u00ed, deber\u00e1n estar presentes el fundo dominante, que es aquel en cuyo beneficio se establece la servidumbre, el que obtiene la utilidad, y el fundo sirviente, que es aquel cuyo titular debe soportar la obtenci\u00f3n de utilidad, aquel sobre el cual pesa la servidumbre como carga real.<\/p>\n
Tal como lo expresa el art\u00edculo 2163, la servidumbre puede recaer sobre la totalidad o parte material del inmueble ajeno. Habr\u00e1 que considerar las caracter\u00edsticas del caso y el recurso a proteger a fin de determinar la extensi\u00f3n del derecho real y proceder a la m\u00ednima afectaci\u00f3n posible, sin dejar de lado la cuesti\u00f3n planim\u00e9trica a los fines de la constituci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2. Utilidad<\/h3>\n
La servidumbre ambiental debe concederle una ventaja objetiva socialmente apreciable al inmueble dominante o a su titular. En este sentido, cabe recordar que la misma puede ser de mero recreo.[8]<\/a><\/sup><\/p>\nParece que, trat\u00e1ndose de la protecci\u00f3n del medioambiente, la cuesti\u00f3n de establecer cu\u00e1l es la utilidad queda por s\u00ed sola respondida: consiste en la protecci\u00f3n del medioambiente. Pero responder de esta manera puede llevarnos a m\u00faltiples cuestionamientos y nulidades; entre ellos, si la tarea de proteger los recursos ambientales es una cuesti\u00f3n de orden p\u00fablico reservada a la potestad estatal y, a su vez, tan general y poco espec\u00edfica que no puede considerarse que llena el requisito de \u201cutilidad\u201d a los fines de tener por constituido el derecho real de servidumbre. Mejor ser\u00e1 expresar, en el acto de constituci\u00f3n, una utilidad m\u00e1s espec\u00edfica y concreta en favor del fundo o titular dominante. Volver\u00e9 sobre el tema al tratar la clasificaci\u00f3n de la servidumbre en cuesti\u00f3n como personal o real.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. Ventajas<\/h2>\n
Las ventajas de constituir servidumbres con fines de protecci\u00f3n ambiental coinciden con las que presentan los derechos reales por sobre los personales para ciertos casos. As\u00ed, la servidumbre ambiental tendr\u00e1 oponibilidad erga omnes<\/em>, es decir, deber\u00e1 ser respetada no solo por el titular del inmueble sirviente sino por la comunidad toda. Esta cuesti\u00f3n se ve reforzada por la publicidad registral: la constituci\u00f3n de una servidumbre ambiental, que debe hacerse por escritura p\u00fablica<\/strong> (art. 1017 inc. a] CCyC), accede al registro de la propiedad local para ser publicitada, con todas las consecuencias jur\u00eddicas que ello implica (principalmente, en lo que hace a la buena fe de futuros adquirentes). No es este el lugar para explayarse sobre estas cuestiones, pero sirva la menci\u00f3n para destacar estos aspectos de las servidumbres ecol\u00f3gicas.<\/p>\nAsimismo, cabe recordar en este punto que el art\u00edculo 2177 CCyC es de vital importancia, ya que permite contribuir a la finalidad principal de la servidumbre ambiental, es decir, la protecci\u00f3n del medioambiente y sus recursos: por medio de la facultad que ofrece este art\u00edculo, el titular dominante podr\u00e1 obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa al estado anterior, a su costa. Frecuentemente, ser\u00e1 el titular sirviente quien realice trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre, pero puede que ellos provengan de un tercero. En ambos casos, el titular dominante tendr\u00e1 acci\u00f3n para obligar a la restituci\u00f3n al estado anterior.<\/p>\n
Sumado a ello, cabe recordar que los titulares de derechos reales pueden defender su derecho mediante acciones reales. Se establece en particular el uso de la acci\u00f3n confesoria a favor del titular de una servidumbre activa (inmueble dominante) cuando se le impide la misma (arts. 2264 y 2265)<\/p>\n
Todos estos elementos deben ser ponderados a la hora de cumplir nuestra labor asesora.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5. Clasificaci\u00f3n<\/h2>\n
En coincidencia con las clasificaciones que se establecen para todo tipo de servidumbres, las ambientales pueden ser:<\/p>\n
\n- Perpetuas o temporales:<\/strong> La servidumbre ambiental podr\u00e1 establecerse a perpetuidad \u00fanicamente si es real, o, por un plazo determinado, tanto en el caso de servidumbres reales como en el de las personales. Las servidumbres pueden estar sujetas a cualquier modalidad (art. 2171), entre ellas, a plazo suspensivo o resolutorio. A su vez, la servidumbre personal, adem\u00e1s de ser posible sujetarla a plazo, se extingue con la muerte de la persona a cuyo favor se constituy\u00f3, aunque no est\u00e9n cumplidos el plazo o la condici\u00f3n pactados; y, si se constituy\u00f3 a favor de una persona jur\u00eddica, se extingue con su extinci\u00f3n o a los cincuenta a\u00f1os de su constituci\u00f3n si no se pact\u00f3 un plazo menor (art. 2182).<\/li>\n
- Gratuita u onerosa:<\/strong> La servidumbre ambiental admite ambas posibilidades, es decir, que su constituci\u00f3n sea a cambio de una contraprestaci\u00f3n a favor del titular del fundo sirviente o que no exista tal contraprestaci\u00f3n. En caso de duda, por el art\u00edculo 2170 CCyC, se presume que la constituci\u00f3n de la servidumbre es onerosa. As\u00ed, la posibilidad de obtener una ventaja econ\u00f3mica para el titular del fundo sirviente puede constituirse en un incentivo adicional para afectar su inmueble cuando no estuviera del todo guiado por fines altruistas.<\/li>\n
- Positiva o negativa:<\/strong> Tal como lo estipula el art\u00edculo 2164, la servidumbre ser\u00e1 positiva si la carga real que pesa sobre el inmueble sirviente consiste en soportar el ejercicio de la misma. En cambio, ser\u00e1 negativa si dicha carga real consiste en una abstenci\u00f3n determinada. Nunca podr\u00e1 tratarse de una obligaci\u00f3n de hacer por parte del titular del inmueble sirviente. Normalmente, las ecol\u00f3gicas ser\u00e1n servidumbres negativas, por cuanto lo que se intenta es impedir que el titular del inmueble sirviente intervenga sobre el ecosistema o ciertos recursos del mismo, limitando una facultad que tendr\u00eda en caso de no existir la servidumbre: no podr\u00e1 modificar el ecosistema en lo absoluto, no podr\u00e1 cazar, pescar o mermar de cualquier manera cierta especie animal o vegetal, no podr\u00e1 utilizar agroqu\u00edmicos, etc. No quita que puedan existir servidumbres positivas con fines ambientales, como, por ejemplo, retirar hojas secas del inmueble sirviente o material org\u00e1nico con el fin de abonar el suelo del inmueble dominante, uso de energ\u00eda solar en este \u00faltimo producida en paneles en el inmueble sirviente, etc. Los casos ser\u00e1n m\u00e1s limitados y requieren de un mayor cuidado y elaboraci\u00f3n, pero no por ello menos posibles.<\/li>\n
- Personal o real:<\/strong> Tratar\u00e9 esta clasificaci\u00f3n en apartado especial, a continuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>5.1. \u00bfServidumbre personal o real?<\/h3>\n
La servidumbre ambiental, \u00bfdebe establecerse como personal o como real? Es decir, \u00bfla utilidad es para el titular del inmueble dominante o para el inmueble en s\u00ed, respectivamente? De conformidad con el art\u00edculo 2165 CCyC<\/a>, servidumbre personal es la que se constituye en favor de una persona, sin inherencia al inmueble dominante, mientras que la servidumbre real es aquella inherente a dicho inmueble. La inherencia al fundo sirviente existe en ambas clases de servidumbres.<\/p>\nDe esta clasificaci\u00f3n se derivan importantes consecuencias. Me interesa destacar, a los fines del presente trabajo, la transmisibilidad: mientras que la servidumbre personal se extingue por el cambio de titular en el fundo dominante (no as\u00ed en el fundo sirviente), la servidumbre real no se extingue por este mismo motivo, ya que se traslada activa y pasivamente con ambos inmuebles.[9]<\/a><\/sup> En consecuencia, la intenci\u00f3n inicial de proteger el medioambiente o ciertos recursos presentes en \u00e9l puede finalmente verse frustrada ante el cambio de titularidad en el fundo dominante si la servidumbre es personal: el titular del fundo sirviente o sus sucesores, singulares o universales, no tendr\u00e1n ya la obligaci\u00f3n de soportar la carga real por haberse ella extinguido. En cambio, si se establece que la servidumbre tiene car\u00e1cter real, ella tendr\u00e1 vocaci\u00f3n de perpetuidad, con independencia de los cambios de titularidad en los inmuebles.<\/p>\nAhora bien, establecer el car\u00e1cter personal o real de una servidumbre no es simplemente una cuesti\u00f3n de as\u00ed expresarlo en el t\u00edtulo constitutivo, sin m\u00e1s. El art\u00edculo 2165 establece que \u201cla carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante\u201d. Es decir que no basta con que las partes expresen que constituyen una servidumbre real; debe existir una utilidad concreta y real que beneficie al inmueble dominante. Ello tendr\u00e1 importancia a la hora de un posible litigio en el que el titular del fundo sirviente alegue la inexistencia de utilidad real y pretenda calificar, as\u00ed, la servidumbre como personal, exigiendo su extinci\u00f3n en los casos legalmente previstos (muerte del titular del fundo dominante, cambio en la titularidad del fundo dominante, etc.).<\/p>\n
En caso de duda sobre la existencia de una servidumbre real, deben los magistrados examinar no s\u00f3lo los t\u00edtulos pertinentes, sino tambi\u00e9n analizar los hechos para determinar si se configuran los requisitos para admitirla.[10]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nRetomando algunos de los ejemplos citados, en el caso de la abstenci\u00f3n de cazar determinada especie animal por parte del titular sirviente, podr\u00e1 alegarse que ello se establece con el fin de evitar la desaparici\u00f3n de una especie depredadora de una plaga en el fundo dominante; o, que la abstenci\u00f3n de talar \u00e1rboles obedece a la necesidad de evitar inundaciones en el inmueble dominante. En cambio, si queda establecido que en este \u00faltimo caso lo que se quiere es mantener la vista de un paisaje natural de la cual goza el titular del inmueble dominante, la servidumbre deber\u00e1 considerarse como personal, por m\u00e1s que las partes hayan dicho lo contrario en el acto constitutivo. O, al menos, es el riesgo que se corre frente a un eventual litigio.<\/p>\n
Ser\u00e1 fundamental, entonces, establecer esa ventaja real para el fundo dominante a fin de caracterizar la servidumbre como real y, as\u00ed, evitar su extinci\u00f3n por el solo hecho de la transmisi\u00f3n del inmueble dominante. Una forma de estipularlo consiste en que las partes lo describan expresamente en el t\u00edtulo constitutivo de la servidumbre, es decir, en la escritura p\u00fablica. Es decir, se debe expresar la causa de la constituci\u00f3n de la servidumbre. En este sentido, cabe recordar que el art\u00edculo 281 CCyC establece que \u201cintegran la causa los motivos exteriorizados cuando sean l\u00edcitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa\u201d.<\/p>\n
Entonces, si tomamos uno de los ejemplos planteados, si se establece una servidumbre ambiental por la que se proh\u00edbe al titular del inmueble sirviente utilizar ciertos agroqu\u00edmicos que afectan la vida de las especies presentes en el fundo dominante y as\u00ed se lo expresa en la escritura p\u00fablica que constituye el derecho real, quedar\u00e1 debidamente establecido el car\u00e1cter de real de la servidumbre. Si el titular del inmueble sirviente pretende demostrar que ello no es as\u00ed, la prueba estar\u00e1 destinada a demostrar que, en los hechos, la utilidad expresada en el t\u00edtulo constitutivo no existe y, por lo tanto, la servidumbre debe entenderse personal. Pero ser\u00e1 una cuesti\u00f3n de acreditar hechos y no de interpretar la escritura constitutiva de la servidumbre.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6. La primera servidumbre ambiental en nuestro pa\u00eds<\/h2>\n
La primera servidumbre ecol\u00f3gica de car\u00e1cter civil que se conoce en nuestro pa\u00eds<\/p>\n
… se constituy\u00f3 a favor de la Fundaci\u00f3n Neuqu\u00e9n en las lagunas de Epulauquen (provincia de Neuqu\u00e9n), utiliz\u00e1ndose una propiedad de 50 hect\u00e1reas situadas dentro de la Reserva Provincial Tur\u00edstico Forestal \u00fanica propiedad privada dentro de la reserva, donde se encuentra parte del bosque andino patag\u00f3nico (fundo sirviente). Adem\u00e1s, una propiedad de 144 hect\u00e1reas lindera a la reserva, formada por una extensi\u00f3n plana de ba\u00f1ados y humedales, surcada por un curso de agua que nace y muere en la propiedad y une dos lagos de origen glaciar (fundo dominante). De la lectura de la escritura constitutiva de la servidumbre, surge: \u201c(…) La finalidad, objeto, duraci\u00f3n y dem\u00e1s condiciones relevantes que regulan este contrato se relacionan a continuaci\u00f3n: CL\u00c1USULA PRIMERA (CAUSA): la causa fin de este negocio jur\u00eddico es la preservaci\u00f3n a perpetuidad de las ventajas ecol\u00f3gicas, esc\u00e9nicas y est\u00e9ticas que en la actualidad el fundo sirviente proporciona al fundo dominante. Su cumplimiento se realizar\u00e1 a trav\u00e9s de la conservaci\u00f3n sustentable a perpetuidad de los recursos suelo, minerales, aire, paisaje, agua – en todos sus estados- y las distintas formas de energ\u00eda existentes en el fundo sirviente. Asimismo, y por estar ligados en forma inescindible con los mencionados en primer t\u00e9rmino, se incluye la conservaci\u00f3n de los recursos flora y fauna. CL\u00c1USULA SEGUNDA (OBJETO): Teniendo en cuenta que, en el fundo sirviente, en \u00e9poca estival, se desarrollan actividades ganaderas bovinas, las restricciones de uso que gravar\u00e1n la propiedad persiguen el prop\u00f3sito de compatibilizar la conservaci\u00f3n del potencial natural del fundo sirviente con una explotaci\u00f3n rural que se sujete a pautas de producci\u00f3n sustentable (…)\u201d.[11]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa servidumbre fue inscripta en el Registro de la Propiedad de Neuqu\u00e9n como servidumbre ambiental.<\/p>\n
Pero esta servidumbre se someti\u00f3 a laudo arbitral, ante la demanda interpuesta por la nueva adquirente del inmueble sirviente, quien, habiendo cambiado tambi\u00e9n y previamente la titularidad del fundo dominante, pretend\u00eda considerar extinguida la servidumbre, alegando que del texto de la escritura de constituci\u00f3n surg\u00eda como servidumbre personal y no real. La cuesti\u00f3n estaba reducida a probar que la utilidad y el car\u00e1cter de real no surg\u00edan del t\u00edtulo constitutivo, pero no a probar que, en los hechos, en la realidad, la utilidad no exist\u00eda. Es decir, se trataba de interpretar el texto escriturario a fin de establecer si, conforme al mismo, la servidumbre era de car\u00e1cter real o personal. El tribunal arbitral que finalmente emiti\u00f3 el laudo examin\u00f3 detenidamente las cl\u00e1usulas de la escritura de constituci\u00f3n de servidumbre ambiental, dictaminando:<\/p>\n
Que la Servidumbre Ambiental que relaciona a los fundos (campos) es de car\u00e1cter real y a perpetuidad. Por lo tanto, no se halla extinguida por la transmisi\u00f3n dominial perpetrada y contin\u00faa con independencia de la identidad de los titulares dominiales, ya sea del fundo sirviente o del fundo dominante. \u2013200902.\u2013 Prof. Dr. Eduardo A. Pigretti. Prof. Dra. Lidia Garrido Cordobera y Prof. Dra. Ana Raquel Nuta.<\/em>\u2013[12]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nOtro argumento importante que se plante\u00f3 en este caso estuvo relacionado con el hecho de que la constituci\u00f3n de una servidumbre ambiental de car\u00e1cter real y, por lo tanto, perpetua deb\u00eda considerarse como una intromisi\u00f3n de los particulares en la esfera del poder p\u00fablico. El tribunal entendi\u00f3 que ello no es as\u00ed, que la servidumbre tra\u00edda a examen se rige por el derecho privado en cuanto a tal, pero tambi\u00e9n por el derecho p\u00fablico, pues, en el caso de que est\u00e9 en juego el derecho ambiental, el inter\u00e9s que se resguarda es general y no particular.<\/p>\n
El art\u00edculo 41 de nuestra carta magna<\/a> establece que<\/p>\nTodos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo<\/strong>.[13]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY, si bien luego pone en manos del Estado la tarea de proteger este derecho, es indudable que, constitucionalmente, la obligaci\u00f3n de proteger el medioambiente corresponde a todos.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>7. Experiencias internacionales<\/h2>\n
Las servidumbres ambientales o ecol\u00f3gicas tienen su origen en una adaptaci\u00f3n del common law<\/em>, espec\u00edficamente del instituto denominado conservation easement<\/em> o environmental easement<\/em>.<\/p>\nFueron establecidas primeramente en los Estados Unidos<\/strong>,[14]<\/a><\/sup> pero no hay acuerdo en la literatura sobre la fecha exacta de su inicio. El mayor acuerdo es que las primeras se establecieron en la d\u00e9cada del 30 del siglo xx y que su uso fue popularizado en la d\u00e9cada del 60 del mismo siglo.<\/p>\nEn ese pa\u00eds, existen ya m\u00e1s de tres mil propietarios que han usado esta herramienta, conservando por esta v\u00eda m\u00e1s de 160 mil kil\u00f3metros cuadrados. En el a\u00f1o 1981, se dict\u00f3 la Uniform Conservation Easement Act, legislaci\u00f3n federal que autoriza la creaci\u00f3n de servidumbres perpetuas en predios con fines de conservaci\u00f3n. El common law<\/em> vigente en ese entonces prohib\u00eda tales servidumbres, por lo que era necesaria una regulaci\u00f3n en ese sentido, a fin de garantizar la ejecutabilidad de las servidumbres ambientales. Asimismo, esta legislaci\u00f3n otorga beneficios impositivos federales a quienes constituyan este tipo de servidumbres. Se trata de una ley marco a la que deben adherir los diferentes estados, habi\u00e9ndolo hecho a la fecha la mitad de ellos. Adem\u00e1s, Estados Unidos cuenta con una base de datos nacional mixta (p\u00fablica y privada) de servidumbres ecol\u00f3gicas, la National Conservation Easement Database (NCED), que compila datos provenientes de todo el pa\u00eds. En base a los datos que contiene, se estima que m\u00e1s de 160 mil kil\u00f3metros cuadrados (40 millones de acres) se encuentran sujetos a servidumbre ambiental en los Estados Unidos. La NCED tiene registradas m\u00e1s de 130 mil servidumbres ecol\u00f3gicas, que totalizan casi 100 mil kil\u00f3metros cuadrados \u2013el acceso a la base de datos es voluntario\u2013.<\/p>\nCosta Rica<\/strong> fue el primer pa\u00eds latinoamericano en usar este instrumento por medio de la Iniciativa para la Conservaci\u00f3n de Tierras Privadas de Centro Am\u00e9rica bajo la coordinaci\u00f3n de las organizaciones Centro de Derecho Ambiental y los Recursos Naturales (Cedarena) y la Asociaci\u00f3n para la Conservaci\u00f3n y Manejo de Bosques Tropicales (COMBOS). La primera servidumbre ecol\u00f3gica fue establecida en 1992, en San Ram\u00f3n de Tres R\u00edos, un barrio cercano a la ciudad de San Jos\u00e9. Desde ese a\u00f1o, cerca de tres mil hect\u00e1reas de tierras privadas se encuentran bajo esta figura de protecci\u00f3n. Costa Rica es un pa\u00eds pionero en constituci\u00f3n de servidumbres ambientales; sin embargo, no cuenta con un programa estatal de incentivos respecto de las mismas.<\/p>\nLa figura de las servidumbres ha incentivado la constituci\u00f3n de los denominados landtrust<\/em>, definidos como aquellas organizaciones involucradas en proteger tierras por su valor natural, recreativo, esc\u00e9nico, hist\u00f3rico o productivo, realizando los estudios necesarios para el manejo sostenible de tierras. En el caso costarricense, los landtrust<\/em> han adquirido terrenos en zonas ecol\u00f3gicamente estrat\u00e9gicas con el fin de crear servidumbres ecol\u00f3gicas que sirvan como corredores biol\u00f3gicos entre zonas protegidas, siendo su deber la inspecci\u00f3n peri\u00f3dica y a perpetuidad de los inmuebles sometidos a un uso restrictivo.<\/p>\nEn Panam\u00e1<\/strong>, la primera servidumbre ambiental se constituy\u00f3 en el a\u00f1o 2002. Este pa\u00eds incentiva, por medio de su constituci\u00f3n<\/a> y legislaci\u00f3n, los medios privados de conservaci\u00f3n, entre los cuales se encuentra la servidumbre ecol\u00f3gica.<\/p>\nM\u00e9xico<\/strong>, uno de los pa\u00edses con mayor biodiversidad del planeta, tuvo su primera servidumbre ambiental en el a\u00f1o 1998, llamada servidumbre ambiental rancho Las Ca\u00f1adas, en un espacio que se encontraba altamente deteriorado por la producci\u00f3n ganadera. En nueve a\u00f1os de vigencia de la servidumbre, se logr\u00f3 revertir por completo dicho deterioro.<\/p>\nEn el a\u00f1o 2003, se estableci\u00f3 la primera servidumbre ecol\u00f3gica binacional a perpetuidad entre M\u00e9xico y Estados Unidos, en el corredor fronterizo Tijuana-Tecate (estado de Baja California), protegiendo as\u00ed dos mil hect\u00e1reas.<\/p>\n
La primera servidumbre ecol\u00f3gica de Am\u00e9rica del Sur fue firmada en julio de 1999, en Ecuador<\/strong>, entre la Fundaci\u00f3n Jatun Sacha y la Corporaci\u00f3n Health and Habitat, en las caba\u00f1as Ali\u00f1ahui. Sin embargo, tanto en este pa\u00eds como en el nuestro, el tema no ha tomado demasiada fuerza.[15]<\/a><\/sup><\/p>\nEn Colombia<\/strong>, la Fundaci\u00f3n Proaves ha sido pionera en el tema, desarrollando programas tendientes a la constituci\u00f3n y control de servidumbres ecol\u00f3gicas:<\/p>\nEl inicio del desarrollo de esta estrategia fue en Jard\u00edn, Antioquia en el 2006; estableciendo una figura entre dos predios particulares uno de ellos perteneciente a la Red de Reservas de la Sociedad civil con el fin de conservar el h\u00e1bitat y \u00e1rea de forrajeo del Loro Orejiamarillo. Desde su inicio hasta la fecha, hemos establecido 24 Servidumbres Ecol\u00f3gicas protegiendo bajo esta figura 1.300 hect\u00e1reas de bosque alto andino, p\u00e1ramos y bosque h\u00famedo.[16]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPer\u00fa<\/strong> tuvo su primera servidumbre ambiental en el a\u00f1o 2005. La servidumbre ecol\u00f3gica de Santa Mar\u00eda es una de las pocas \u00e1reas boscosas que quedan cerca del centro de Cusco, zona de r\u00e1pido crecimiento urbano. Ubicada a quince minutos del centro de Cusco, en los l\u00edmites de los distritos de San Sebasti\u00e1n y San Jer\u00f3nimo, alberga una gran variedad de aves, insectos, venados y otros mam\u00edferos, adem\u00e1s de variada flora. La Asociaci\u00f3n Santa Mar\u00eda, fundada en 1967, fue la que consigui\u00f3 crear la servidumbre en el a\u00f1o 2005.<\/p>\nEn Per\u00fa, las servidumbres ecol\u00f3gicas son reguladas mediante contrato privado. Dentro de la legislaci\u00f3n peruana, son definidas como el gravamen o limitaci\u00f3n de uso que un particular, de manera voluntaria, impone sobre una parte o totalidad de su predio con el fin de contribuir a la conservaci\u00f3n, protecci\u00f3n, restauraci\u00f3n mejoramiento y manejo adecuado de los recursos naturales y de los valores ambientales existentes en este.<\/p>\n
Chile<\/strong> presenta una novedad en el tema: mediante la Ley 20930<\/a>, que comenz\u00f3 a regir en el a\u00f1o 2016, se cre\u00f3 el derecho real de conservaci\u00f3n, muy pr\u00f3ximo a lo que venimos denominando como servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica. En su art\u00edculo 2 establece:<\/p>\nDefiniciones<\/em>. El derecho de conservaci\u00f3n es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de \u00e9ste. Este derecho se constituye en forma libre y voluntaria por el propietario del predio en beneficio de una persona natural o jur\u00eddica determinada.<\/p><\/blockquote>\nLa importancia de esta ley radica en que<\/p>\n
… le permite al sector privado llevar adelante iniciativas de conservaci\u00f3n ambiental a un menor costo, pues antes de la ley las posibilidades quedaban circunscritas a la compra del predio que se quer\u00eda conservar. Ahora, con esta ley, no ser\u00e1 necesaria esa compra, sino que basta un contrato que suscribe qui\u00e9n desea conservar con el due\u00f1o del predio, a un precio que se determine y a un plazo, el cual puede ser indefinido. \u201cLo importante es que el derecho de conservaci\u00f3n es un derecho real y no personal, por lo que, en caso de venta del predio o muerte del due\u00f1o, se asegura que la conservaci\u00f3n estipulada se mantenga en el tiempo\u201d.[17]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEste nuevo derecho real se podr\u00e1 constituir de forma voluntaria a trav\u00e9s de un contrato solemne entre el propietario de un terreno particular y otra persona (natural o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada), quien es el titular del derecho. Ello nos marca una gran diferencia con nuestro sistema, por cuanto aqu\u00ed se necesitan indefectiblemente dos inmuebles pertenecientes a diferentes personas para constituir una servidumbre, mientras que, en el caso del derecho real de conservaci\u00f3n chileno, basta con un solo inmueble.<\/p>\n
A fin de concretar el objeto del derecho, en el contrato debe establecerse, al menos, uno de los grav\u00e1menes establecidos en la ley (entre ellos, la restricci\u00f3n o prohibici\u00f3n de destinar el predio a fines inmobiliarios, comerciales, industriales o de otro tipo), la obligaci\u00f3n de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantenci\u00f3n, descontaminaci\u00f3n, reparaci\u00f3n o administraci\u00f3n, entre otros, y la obligaci\u00f3n de ejecutar o supervisar un plan de manejo para el uso racional y sostenible de los recursos naturales de dicho terreno. Adem\u00e1s, entre otras materias, el derecho real de conservaci\u00f3n puede recaer sobre cualquier tipo de predio, p\u00fablico o privado, y puede constituirse por el tiempo que estime el propietario, ya sea con un plazo acotado o indefinido, y puede tambi\u00e9n constituirse a t\u00edtulo gratuito u oneroso.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>8. Conclusiones<\/h2>\n
A nadie se le escapa el hecho de que la situaci\u00f3n de nuestro medioambiente es cr\u00edtica. Por donde queramos mirar, a nivel local, nacional o global, la crisis ambiental se hace visible de las formas m\u00e1s voraces. La capacidad de la Tierra para satisfacer las crecientes necesidades de alimentos nutritivos, agua y aire respirable seguir\u00e1 menguando si no se toman acciones contundentes y masivas inmediatamente. Y, si bien es cierto que la mayor responsabilidad corresponde a los principales actores, Estados nacionales y grandes empresas multinacionales, nadie est\u00e1 exento de tomar su parte en esta lucha:<\/p>\n
Todo el mundo tiene un papel que desempe\u00f1ar en la transformaci\u00f3n de los sistemas sociales y econ\u00f3micos para un futuro sostenible. Todos los agentes tienen funciones individuales, complementarias y encadenadas que desempe\u00f1ar para lograr un cambio transformador intersectorial y de toda la econom\u00eda con efectos inmediatos y a largo plazo.[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY los notarios somos uno de esos agentes. Es nuestro deber \u201cexplorar, adoptar y ofrecer novedosas formas contractuales a las personas que requieren nuestros servicios notariales\u201d.[19]<\/a><\/sup> Insisto en que, m\u00e1s all\u00e1 de trabajar en proyectos de reforma, que constituir\u00edan una situaci\u00f3n ideal para desempe\u00f1ar mejor nuestra funci\u00f3n, no por eso debemos dejar de lado y adaptar las herramientas que actualmente tenemos a disposici\u00f3n: fideicomisos con fines ambientales, en donde el fiduciario puede ser una organizaci\u00f3n especializada en el tema; cargos en donaciones y testamentos que tengan finalidad de protecci\u00f3n ambiental; reservas naturales privadas (organizadas bajo derechos personales); derecho real de superficie constituida para proteger ciertas \u00e1reas. Y, seguramente, si se profundiza m\u00e1s, podamos encontrar muchas m\u00e1s herramientas de las que imaginamos.<\/p>\nEl derecho real de servidumbre con fines ambientales es uno de esos recursos actualmente operativos en el derecho vigente. Muchos pa\u00edses de toda Am\u00e9rica est\u00e1n haciendo uso de las servidumbres ecol\u00f3gicas, con excelentes resultados. Sin embargo, no sucede lo mismo en Argentina, en donde tenemos muy poco desarrollo y utilizaci\u00f3n del instituto en cuesti\u00f3n.<\/p>\n
No significa ello que no puedan constituirse en nuestro pa\u00eds servidumbres ecol\u00f3gicas, ya que, como lo hemos establecido, pueden ubicarse f\u00e1cilmente dentro de la regulaci\u00f3n general del derecho real de servidumbre. Sin embargo, teniendo en cuenta el posible conflicto descripto a la hora de establecer el car\u00e1cter real de la servidumbre, ser\u00e1 necesario prestar especial atenci\u00f3n a este detalle al momento de la constituci\u00f3n.<\/p>\n
Dentro del \u00e1mbito que nos compete, el derecho real de servidumbre constituir\u00e1 una herramienta jur\u00eddica importante con la que cuentan los particulares a fin de comprometerse a evitar el deterioro de los recursos naturales. Se trata de una herramienta m\u00e1s que brinda el derecho vigente, no la \u00fanica, por supuesto, pero s\u00ed una posibilidad m\u00e1s a fin de brindar una respuesta m\u00e1s pronta al problema, mientras esperamos que el Estado avance en pol\u00edticas y legislaci\u00f3n m\u00e1s adecuadas:<\/p>\n
M\u00e1s all\u00e1 de las pol\u00edticas, las iniciativas de los agentes de la sociedad que cuestionan las normas sociales o el statu quo actuales pueden suscitar la deliberaci\u00f3n organizativa y social, que a su vez puede acelerar considerablemente las transformaciones[20]<\/a><\/sup>.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>9. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
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\u201cLaudo arbitral\u201d (online), Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N.\u00ba 874 [octubre-diciembre 2004], p. 159, en https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/39036.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nC\u00e1m. Fed. de San Mart\u00edn, Sala 1, 18\/11\/2008, \u201cParaje Los Ciervos SA c\/ Estado Nacional (Administraci\u00f3n de Parques Nacionales) y otro s\/ Sumar\u00edsimo\u201d (Sistema Argentino de Informaci\u00f3n Jur\u00eddica, FA08960863, en http:\/\/www.saij.gob.ar\/camara-federal-apelaciones-local-buenos-aires-paraje-ciervos-sa-estado-nacional-adm-parque-nacionales-otro-fa08960863-2008-11-18\/123456789-368-0698-0ots-eupmocsollaf?q=%20titulo%3A%20ciervos&o=1&f=Total%7CTipo%20de%20Documento\/Jurisprudencia\/Fallo%7CFecha%7COrganismo%7CTribunal%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado%20de%20Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n&t=3<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022).<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Notas<\/h2>\n
[1]<\/a><\/sup>. GUTERRES, Ant\u00f3nio, (pr\u00f3logo del secretario general de las Naciones Unidas) (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, p. 4, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[2]<\/a><\/sup>. \u00cddem, p. 10.<\/p>\n[3]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 1\/8\/2022.<\/p>\n[4]<\/a><\/sup>. ANDRAOS, S. Mariana, \u201cAmbiente. Desarrollo. Territorio y el rol del notario\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-254, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=dfe4bcf6b9d59c368e30fb9aecdb982f<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[5]<\/a><\/sup>. DEVIA, Leila y SIBILEAU, Agn\u00e9s, \u201cLa servidumbre ambiental en el nuevo c\u00f3digo civil y comercial de la naci\u00f3n\u201d (online), elDial.com, DC1F7A, 1\/9\/2015, en https:\/\/www.eldial.com\/nuevo\/nuevo_diseno\/v2\/doctrina1.asp?id=8118&base=50&indice=doctrina<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[6]<\/a><\/sup>. LASAGNA, Lidia, \u201cEl derecho real de servidumbre: una estrategia que contribuye a preservar el medioambiente\u201d (online), Revista de la Facultad<\/em>, C\u00f3rdoba, Universidad Nacional de C\u00f3rdoba, v. 7, N.\u00ba 2, nueva serie 2, 2016, p. 157, en https:\/\/revistas.unc.edu.ar\/index.php\/refade\/article\/view\/24449\/23749<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[7]<\/a><\/sup>. PE\u00d1A CHAC\u00d3N, Mario, \u201cCambio clim\u00e1tico y servidumbres ambientales\u201d (online), Revista Electr\u00f3nica de Derecho Ambiental<\/em>, Sevilla, Centro Inform\u00e1tico Cient\u00edfico de Andaluc\u00eda, N.\u00ba 21, junio 2010, en https:\/\/huespedes.cica.es\/gimadus\/21\/06_cambio_climatico_y_servidumbres.html<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n
\nDocente de la materia Derecho Privado Notarial de la carrera de Notariado en la Universidad Cat\u00f3lica Argentina sede Rosario.
\nAdscripta a la materia Derechos Reales de la carrera de Abogac\u00eda en la Universidad Cat\u00f3lica Argentina sede Rosario.<\/div>\n\n<\/div>
Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 2\/3\/2022
\nAceptado:<\/strong> 3\/6\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 9\/8\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n
<\/p>\n
La humanidad ha declarado la guerra a la naturaleza, algo tan insensato como suicida […] Poner fin a esta guerra no supone una renuncia a los logros en materia de desarrollo que tanto ha costado conseguir ni a las aspiraciones leg\u00edtimas de las naciones y personas m\u00e1s pobres a disfrutar de un mejor nivel de vida. Al contrario, hacer las paces con la naturaleza, garantizar su salud y aprovechar los beneficios \u2013tan esenciales como infravalorados\u2013 que aporta resulta fundamental para lograr un futuro pr\u00f3spero y sostenible para todos.<\/em><\/sup><\/p>\nAnt\u00f3nio GUTERRES[1]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
Los datos relativos a la crisis ambiental son realmente alarmantes. Basta con prestar atenci\u00f3n a las noticias de los \u00faltimos tiempos a nivel global: inundaciones de grandes magnitudes, aludes de barro devastadores, incendios forestales que devoran miles de hect\u00e1reas en pocos d\u00edas, bajantes hist\u00f3ricas en los cuerpos de agua dulce, a la par que el nivel del mar se ve incrementado producto del derretimiento de glaciares, olas polares y olas de calor r\u00e9cord, y as\u00ed podemos continuar. El Programa de la Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA), en informe elaborado en febrero de 2021, estableci\u00f3:<\/p>\n
Los cambios actuales y previstos en el clima, la p\u00e9rdida de biodiversidad y la contaminaci\u00f3n dificultan a\u00fan m\u00e1s la consecuci\u00f3n de los ODS [objetivos de desarrollo sostenible]. Por ejemplo, incluso los peque\u00f1os incrementos de temperatura, junto con los cambios que provocan, entre otros, en el clima, las precipitaciones, las lluvias m\u00e1s intensas, el calor extremo, la sequ\u00eda y los incendios, aumentan los riesgos para la salud, la seguridad alimentaria, el suministro de agua y la seguridad humana, que se agravan a la par que el calentamiento. Solo en 2018, los da\u00f1os causados por desastres naturales relacionados con el clima supusieron un coste de aproximadamente 155.000 millones de d\u00f3lares. Todo el mundo carga con el peso que supone el deterioro del medio ambiente, aunque las personas pobres y vulnerables lo hacen de una manera desproporcionada. Asimismo, el peligro es todav\u00eda mayor para la juventud de hoy en d\u00eda y las generaciones futuras…[2]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nExiste en lo colectivo una idea equivocada acerca de lo que significa cuidar y preservar el medioambiente y de lo que implica la ecolog\u00eda. Se cree que ello implica salvar de la extinci\u00f3n a especies animales que nunca hemos visto, o que se relaciona con cat\u00e1strofes clim\u00e1ticas que suceden en lugares rec\u00f3nditos del planeta. En base a esta idea err\u00f3nea, no estamos viendo que la crisis medioambiental ya nos est\u00e1 afectando y afectar\u00e1 a nuestra descendencia (no muy lejana, por cierto) de manera negativa: los seres humanos no estamos preparados para soportar temperaturas tan extremas, tampoco lo est\u00e1n las plantas y animales de los cuales nos alimentamos, y mucho menos podr\u00edamos sobrevivir sin agua.<\/p>\n
Las normas y pol\u00edticas relativas a la protecci\u00f3n del medioambiente, en nuestro pa\u00eds y en la mayor\u00eda de los pa\u00edses del mundo, pertenecen al \u00e1mbito del derecho p\u00fablico. Sin embargo, y como he dejado de resalto, se trata de una cuesti\u00f3n que afecta a todas y cada una de las personas, consideradas en comunidad e individualmente. Entonces, la pregunta que se nos impone es: \u00bfqu\u00e9 herramientas podemos ofrecer los notarios, que operamos primordialmente en el \u00e1mbito del derecho privado?<\/strong> Nosotros, que, jur\u00eddicamente hablando, intervenimos en relaciones de \u00edndole privada, \u00bfqu\u00e9 podemos hacer desde nuestro lugar?<\/p>\nNo es menor la cuesti\u00f3n si consideramos que, en nuestro pa\u00eds, la mayor parte del territorio pertenece al dominio privado de los particulares. Ello implica, en lo que en este punto nos interesa, que sus titulares tienen, de acuerdo con el art\u00edculo 1941 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC),[3]<\/a><\/sup> \u201ctodas las facultades de usar, gozar y disponer material y jur\u00eddicamente de una cosa, dentro de los l\u00edmites previstos por la ley\u201d. Asimismo, cabe recordar que, seg\u00fan el art\u00edculo 1945 CCyC,<\/p>\nEl dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio a\u00e9reo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.<\/p><\/blockquote>\n
Esto implica que los particulares disponen de las m\u00e1s amplias facultades de explotaci\u00f3n y disposici\u00f3n sobre la mayor parte del territorio argentino.<\/p>\n
Por supuesto, siempre deber\u00e1n ejercerse los derechos de forma regular, sin incurrir en abusos y respetando toda la legislaci\u00f3n que rige en materia ambiental y que pertenece al derecho p\u00fablico. Sin embargo, aun dentro de estos l\u00edmites, pueden producirse, y de hecho se producen, da\u00f1os al medio ambiente que resultar\u00e1n irreversibles.<\/p>\n
Si hablamos del ideal, ser\u00eda importante que se produzcan cambios e innovaciones en nuestra legislaci\u00f3n y pol\u00edticas ambientales tendientes a sumar herramientas tanto en el derecho p\u00fablico como en el derecho privado; en el primer caso, reforzando las normas de protecci\u00f3n y creando incentivos, exenciones impositivas, etc.; en lo que a derecho privado refiere, tambi\u00e9n hay mucho por hacer: por ejemplo, la creaci\u00f3n de nuevos derechos reales, tales como el de reserva natural privada o el de conservaci\u00f3n ambiental, que actualmente se utilizan como derechos personales; el reconocimiento de animales no humanos y ciertos territorios especiales (p. ej.: humedales) como sujetos de derecho, lo cual podr\u00eda convertirlos en beneficiarios de fideicomisos, testamentos o cargos.<\/p>\n
Mientras ello sucede, debemos utilizar todas las herramientas que tengamos actualmente a disposici\u00f3n. Como afirma Andraos:<\/p>\n
… estamos convencidos que la funci\u00f3n notarial tiene una oportunidad y un protagonismo innegable en el proceso de aplicaci\u00f3n del derecho ambiental, m\u00e1xime cuando se trata del territorio. Como encargados de contribuir a la faz preventiva de la justicia, los notarios estamos llamados a la capacitaci\u00f3n constante sobre el tema, al conocimiento de la norma vigente y sobre todo al deber preventivo de da\u00f1os. Ya el CCyCN en su art. 1710 establece que \u201ctoda persona tiene el deber en cuanto de ella dependa; de evitar causar un da\u00f1o no justificado\u201d. S\u00f3lo si advertimos la \u00edntima relaci\u00f3n del ambiente con el territorio, la absoluta inmediatez de las acciones antr\u00f3picas sobre los tres subsistemas que act\u00faan como unidades complejas en permanente interacci\u00f3n: subsistema f\u00edsico-natural; socio-econ\u00f3mico y pol\u00edtico-institucional; y la funci\u00f3n preventiva de da\u00f1os desde el \u00e1mbito jur\u00eddico, notarial, institucional y empresarial, podremos transitar por caminos de cambios deseados, en el marco del respeto y la cuidado por el ambiente, el territorio y las generaciones presentes y futuras.[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nExplican Devia y Sibileau que<\/p>\n
… desde hace varios a\u00f1os, existe un sector privado conservacionista que viene intentando colaborar en el dise\u00f1o de pol\u00edticas destinadas a hacer frente al avance de estas pr\u00e1cticas tratando de conservar los recursos naturales existentes en tierras privadas, sin pretender sustituir la potestad del Estado en la materia.[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nDentro de este marco de protecci\u00f3n \u201cprivada\u201d del medioambiente, ubicamos, entre muchos otros recursos jur\u00eddicos, lo que se ha denominado servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica<\/strong>, derecho real que pretendo analizar en el presente trabajo. Entonces, respondiendo la pregunta inicial sobre el rol del notariado en la protecci\u00f3n del medio ambiente, aqu\u00ed podemos encontrar una primera herramienta: constituci\u00f3n de servidumbres con fines ecol\u00f3gicos. Analizar\u00e9 a continuaci\u00f3n las particularidades que presenta en la materia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>2. Definici\u00f3n de servidumbre ambiental<\/h2>\n
Cuando hablamos de servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica, estamos refiri\u00e9ndonos al derecho real del art\u00edculo 1887 inciso k) CCyC, regulado en los art\u00edculos 2162 y siguientes. Es decir, no se trata de un nuevo derecho real, ni de uno con regulaci\u00f3n especial, sino que es el t\u00edpico derecho real de servidumbre, utilizado con una finalidad muy espec\u00edfica, cual es la de proteger el medioambiente.<\/p>\n
Cabe recordar que las servidumbres constituyen una numerosa familia con un n\u00famero no limitado por la ley. A trav\u00e9s de este derecho real, el titular de un inmueble obtiene el derecho a servirse de otro inmueble en alg\u00fan aspecto determinado, concreto y muy espec\u00edfico, que puede consistir en las cosas m\u00e1s diversas. Es el derecho real que menos facultades brinda a su titular, el m\u00e1s \u201cpeque\u00f1o\u201d en cuanto a contenido, pero el m\u00e1s diverso en cuanto a posibles aplicaciones.<\/p>\n
Podemos definir las servidumbres ambientales como el derecho real de servidumbre regulado en los art\u00edculos 2162 y siguientes CCyC por medio del cual el titular del inmueble sirviente restringe alguno de sus derechos de dominio sobre el mismo con el fin de garantizar la conservaci\u00f3n de todos o algunos de los recursos naturales presentes en \u00e9l en favor del inmueble dominante. Sirvan los siguientes ejemplos para ilustrar mejor la cuesti\u00f3n: servidumbres ambientales por las cuales el titular del inmueble sirviente se obliga a no realizar modificaci\u00f3n alguna en el ecosistema reinante en el mismo \u2013ser\u00e1n las m\u00e1s comunes\u2013, a no talar ning\u00fan \u00e1rbol o determinada especie, a no cazar animal alguno o determinada especie, a no realizar cierta actividad agropecuaria o industrial, o no realizarla con determinados m\u00e9todos, a no intervenir de manera alguna sobre los cursos o cuerpos de agua presentes, a no utilizar determinados productos, como plaguicidas, con potencial da\u00f1oso para el medioambiente o sus recursos, etc. Puede ser especialmente utilizadas<\/p>\n
\u2026en terrenos donde existen corredores biol\u00f3gicos o regiones ricas en biodiversidad, terrenos parches boscosos o bien senderos ecol\u00f3gicos, fundos con belleza esc\u00e9nica, quintas ecol\u00f3gicas, en fincas deforestadas y erosionadas con aptitud forestal, en terrenos con potencial hidrol\u00f3gico, tambi\u00e9n puede utilizarse para impedir la caza de animales o el uso de plaguicidas o para limitar la construcci\u00f3n de edificios a una determinada altura a fin de aprovechar recursos naturales como el sol.[6]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPensemos en el caso especial de lo que se puede denominar servidumbre solar: es el derecho de recibir luz solar que posee el fundo dominante a trav\u00e9s del fundo sirviente, con el espec\u00edfico fin de generar energ\u00eda solar. Tal como se\u00f1ala Pe\u00f1a Chac\u00f3n:<\/p>\n
Fundo sirviente ser\u00eda aquel sobre el cual pesa una serie de obligaciones que le proh\u00edben obstaculizar el acceso solar al fundo dominante. Por su parte, fundo dominante es aquel fundo donde se encuentra instalado un panel o recolector solar el cual posee un derecho al uso sin obst\u00e1culos de la radiaci\u00f3n solar para la recolecci\u00f3n, distribuci\u00f3n y almacenamiento de la energ\u00eda proveniente del sol, con el fin de transformarla en energ\u00eda termal, mec\u00e1nica, qu\u00edmica o el\u00e9ctrica, misma que ser\u00e1 utilizada para el calentamiento o bombeo de agua, calentamiento o enfriamiento de edificaciones y la generaci\u00f3n de electricidad.[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLas posibilidades son innumerables y siempre se relacionan con la protecci\u00f3n del medioambiente en los inmuebles dominantes y sirvientes. Sin embargo, no debe pensarse que se trata de una completa limitaci\u00f3n para el titular del inmueble sirviente en cuanto a producir o modificar el mismo. Esta puede ser una posible aplicaci\u00f3n cuando el ecosistema reinante en el inmueble que soporta la carga real es tan especial que merece no ser intervenido. Pero tambi\u00e9n puede utilizarse para restringir \u00fanicamente ciertas actividades da\u00f1osas para el medioambiente, como los sistemas de monocultivo, la utilizaci\u00f3n de agroqu\u00edmicos, la utilizaci\u00f3n irracional del fuego, las actividades tur\u00edsticas desarrolladas de forma no sustentable, etc.<\/p>\n
En este punto me gustar\u00eda aclarar que, para preservar y sanar el medioambiente, no se trata de dejar de producir, sino de hacerlo de una forma m\u00e1s sustentable y consciente. Valga la aclaraci\u00f3n respecto de que se analiza en este trabajo el derecho real de servidumbre civil, reconociendo tambi\u00e9n que existen servidumbres administrativas que se aplican con el mismo fin. Existe en nuestro pa\u00eds un caso especial de servidumbre administrativa ambiental, referida en la Ley 4617 (XI-18)<\/a> de la provincia de Chubut, cuyo art\u00edculo 34 establece:<\/p>\nLa Autoridad de Aplicaci\u00f3n podr\u00e1 acordar con los titulares de las tierras la constituci\u00f3n de servidumbres a favor del Estado Provincial, as\u00ed como gestionar la obtenci\u00f3n de beneficios adicionales para el sirviente.<\/p><\/blockquote>\n
No se analizar\u00e1 dicho tipo de servidumbre administrativa por exceder los fines del presente trabajo.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Elementos de la servidumbre ambiental<\/h2>\n
Como toda servidumbre, la ambiental participa de todos los caracteres que en general se regulan en los art\u00edculos 2162 y siguientes. En el caso puntual de este tipo de servidumbres, interesa destacar los siguientes aspectos.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.1. Fundos dominante y sirviente<\/h3>\n
Sin duda alguna, desde la vigencia del actual C\u00f3digo Civil y Comercial, deben existir dos inmuebles, requisito que el art\u00edculo 2162 presenta como insoslayable. As\u00ed, deber\u00e1n estar presentes el fundo dominante, que es aquel en cuyo beneficio se establece la servidumbre, el que obtiene la utilidad, y el fundo sirviente, que es aquel cuyo titular debe soportar la obtenci\u00f3n de utilidad, aquel sobre el cual pesa la servidumbre como carga real.<\/p>\n
Tal como lo expresa el art\u00edculo 2163, la servidumbre puede recaer sobre la totalidad o parte material del inmueble ajeno. Habr\u00e1 que considerar las caracter\u00edsticas del caso y el recurso a proteger a fin de determinar la extensi\u00f3n del derecho real y proceder a la m\u00ednima afectaci\u00f3n posible, sin dejar de lado la cuesti\u00f3n planim\u00e9trica a los fines de la constituci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2. Utilidad<\/h3>\n
La servidumbre ambiental debe concederle una ventaja objetiva socialmente apreciable al inmueble dominante o a su titular. En este sentido, cabe recordar que la misma puede ser de mero recreo.[8]<\/a><\/sup><\/p>\nParece que, trat\u00e1ndose de la protecci\u00f3n del medioambiente, la cuesti\u00f3n de establecer cu\u00e1l es la utilidad queda por s\u00ed sola respondida: consiste en la protecci\u00f3n del medioambiente. Pero responder de esta manera puede llevarnos a m\u00faltiples cuestionamientos y nulidades; entre ellos, si la tarea de proteger los recursos ambientales es una cuesti\u00f3n de orden p\u00fablico reservada a la potestad estatal y, a su vez, tan general y poco espec\u00edfica que no puede considerarse que llena el requisito de \u201cutilidad\u201d a los fines de tener por constituido el derecho real de servidumbre. Mejor ser\u00e1 expresar, en el acto de constituci\u00f3n, una utilidad m\u00e1s espec\u00edfica y concreta en favor del fundo o titular dominante. Volver\u00e9 sobre el tema al tratar la clasificaci\u00f3n de la servidumbre en cuesti\u00f3n como personal o real.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. Ventajas<\/h2>\n
Las ventajas de constituir servidumbres con fines de protecci\u00f3n ambiental coinciden con las que presentan los derechos reales por sobre los personales para ciertos casos. As\u00ed, la servidumbre ambiental tendr\u00e1 oponibilidad erga omnes<\/em>, es decir, deber\u00e1 ser respetada no solo por el titular del inmueble sirviente sino por la comunidad toda. Esta cuesti\u00f3n se ve reforzada por la publicidad registral: la constituci\u00f3n de una servidumbre ambiental, que debe hacerse por escritura p\u00fablica<\/strong> (art. 1017 inc. a] CCyC), accede al registro de la propiedad local para ser publicitada, con todas las consecuencias jur\u00eddicas que ello implica (principalmente, en lo que hace a la buena fe de futuros adquirentes). No es este el lugar para explayarse sobre estas cuestiones, pero sirva la menci\u00f3n para destacar estos aspectos de las servidumbres ecol\u00f3gicas.<\/p>\nAsimismo, cabe recordar en este punto que el art\u00edculo 2177 CCyC es de vital importancia, ya que permite contribuir a la finalidad principal de la servidumbre ambiental, es decir, la protecci\u00f3n del medioambiente y sus recursos: por medio de la facultad que ofrece este art\u00edculo, el titular dominante podr\u00e1 obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa al estado anterior, a su costa. Frecuentemente, ser\u00e1 el titular sirviente quien realice trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre, pero puede que ellos provengan de un tercero. En ambos casos, el titular dominante tendr\u00e1 acci\u00f3n para obligar a la restituci\u00f3n al estado anterior.<\/p>\n
Sumado a ello, cabe recordar que los titulares de derechos reales pueden defender su derecho mediante acciones reales. Se establece en particular el uso de la acci\u00f3n confesoria a favor del titular de una servidumbre activa (inmueble dominante) cuando se le impide la misma (arts. 2264 y 2265)<\/p>\n
Todos estos elementos deben ser ponderados a la hora de cumplir nuestra labor asesora.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5. Clasificaci\u00f3n<\/h2>\n
En coincidencia con las clasificaciones que se establecen para todo tipo de servidumbres, las ambientales pueden ser:<\/p>\n
\n- Perpetuas o temporales:<\/strong> La servidumbre ambiental podr\u00e1 establecerse a perpetuidad \u00fanicamente si es real, o, por un plazo determinado, tanto en el caso de servidumbres reales como en el de las personales. Las servidumbres pueden estar sujetas a cualquier modalidad (art. 2171), entre ellas, a plazo suspensivo o resolutorio. A su vez, la servidumbre personal, adem\u00e1s de ser posible sujetarla a plazo, se extingue con la muerte de la persona a cuyo favor se constituy\u00f3, aunque no est\u00e9n cumplidos el plazo o la condici\u00f3n pactados; y, si se constituy\u00f3 a favor de una persona jur\u00eddica, se extingue con su extinci\u00f3n o a los cincuenta a\u00f1os de su constituci\u00f3n si no se pact\u00f3 un plazo menor (art. 2182).<\/li>\n
- Gratuita u onerosa:<\/strong> La servidumbre ambiental admite ambas posibilidades, es decir, que su constituci\u00f3n sea a cambio de una contraprestaci\u00f3n a favor del titular del fundo sirviente o que no exista tal contraprestaci\u00f3n. En caso de duda, por el art\u00edculo 2170 CCyC, se presume que la constituci\u00f3n de la servidumbre es onerosa. As\u00ed, la posibilidad de obtener una ventaja econ\u00f3mica para el titular del fundo sirviente puede constituirse en un incentivo adicional para afectar su inmueble cuando no estuviera del todo guiado por fines altruistas.<\/li>\n
- Positiva o negativa:<\/strong> Tal como lo estipula el art\u00edculo 2164, la servidumbre ser\u00e1 positiva si la carga real que pesa sobre el inmueble sirviente consiste en soportar el ejercicio de la misma. En cambio, ser\u00e1 negativa si dicha carga real consiste en una abstenci\u00f3n determinada. Nunca podr\u00e1 tratarse de una obligaci\u00f3n de hacer por parte del titular del inmueble sirviente. Normalmente, las ecol\u00f3gicas ser\u00e1n servidumbres negativas, por cuanto lo que se intenta es impedir que el titular del inmueble sirviente intervenga sobre el ecosistema o ciertos recursos del mismo, limitando una facultad que tendr\u00eda en caso de no existir la servidumbre: no podr\u00e1 modificar el ecosistema en lo absoluto, no podr\u00e1 cazar, pescar o mermar de cualquier manera cierta especie animal o vegetal, no podr\u00e1 utilizar agroqu\u00edmicos, etc. No quita que puedan existir servidumbres positivas con fines ambientales, como, por ejemplo, retirar hojas secas del inmueble sirviente o material org\u00e1nico con el fin de abonar el suelo del inmueble dominante, uso de energ\u00eda solar en este \u00faltimo producida en paneles en el inmueble sirviente, etc. Los casos ser\u00e1n m\u00e1s limitados y requieren de un mayor cuidado y elaboraci\u00f3n, pero no por ello menos posibles.<\/li>\n
- Personal o real:<\/strong> Tratar\u00e9 esta clasificaci\u00f3n en apartado especial, a continuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>5.1. \u00bfServidumbre personal o real?<\/h3>\n
La servidumbre ambiental, \u00bfdebe establecerse como personal o como real? Es decir, \u00bfla utilidad es para el titular del inmueble dominante o para el inmueble en s\u00ed, respectivamente? De conformidad con el art\u00edculo 2165 CCyC<\/a>, servidumbre personal es la que se constituye en favor de una persona, sin inherencia al inmueble dominante, mientras que la servidumbre real es aquella inherente a dicho inmueble. La inherencia al fundo sirviente existe en ambas clases de servidumbres.<\/p>\nDe esta clasificaci\u00f3n se derivan importantes consecuencias. Me interesa destacar, a los fines del presente trabajo, la transmisibilidad: mientras que la servidumbre personal se extingue por el cambio de titular en el fundo dominante (no as\u00ed en el fundo sirviente), la servidumbre real no se extingue por este mismo motivo, ya que se traslada activa y pasivamente con ambos inmuebles.[9]<\/a><\/sup> En consecuencia, la intenci\u00f3n inicial de proteger el medioambiente o ciertos recursos presentes en \u00e9l puede finalmente verse frustrada ante el cambio de titularidad en el fundo dominante si la servidumbre es personal: el titular del fundo sirviente o sus sucesores, singulares o universales, no tendr\u00e1n ya la obligaci\u00f3n de soportar la carga real por haberse ella extinguido. En cambio, si se establece que la servidumbre tiene car\u00e1cter real, ella tendr\u00e1 vocaci\u00f3n de perpetuidad, con independencia de los cambios de titularidad en los inmuebles.<\/p>\nAhora bien, establecer el car\u00e1cter personal o real de una servidumbre no es simplemente una cuesti\u00f3n de as\u00ed expresarlo en el t\u00edtulo constitutivo, sin m\u00e1s. El art\u00edculo 2165 establece que \u201cla carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante\u201d. Es decir que no basta con que las partes expresen que constituyen una servidumbre real; debe existir una utilidad concreta y real que beneficie al inmueble dominante. Ello tendr\u00e1 importancia a la hora de un posible litigio en el que el titular del fundo sirviente alegue la inexistencia de utilidad real y pretenda calificar, as\u00ed, la servidumbre como personal, exigiendo su extinci\u00f3n en los casos legalmente previstos (muerte del titular del fundo dominante, cambio en la titularidad del fundo dominante, etc.).<\/p>\n
En caso de duda sobre la existencia de una servidumbre real, deben los magistrados examinar no s\u00f3lo los t\u00edtulos pertinentes, sino tambi\u00e9n analizar los hechos para determinar si se configuran los requisitos para admitirla.[10]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nRetomando algunos de los ejemplos citados, en el caso de la abstenci\u00f3n de cazar determinada especie animal por parte del titular sirviente, podr\u00e1 alegarse que ello se establece con el fin de evitar la desaparici\u00f3n de una especie depredadora de una plaga en el fundo dominante; o, que la abstenci\u00f3n de talar \u00e1rboles obedece a la necesidad de evitar inundaciones en el inmueble dominante. En cambio, si queda establecido que en este \u00faltimo caso lo que se quiere es mantener la vista de un paisaje natural de la cual goza el titular del inmueble dominante, la servidumbre deber\u00e1 considerarse como personal, por m\u00e1s que las partes hayan dicho lo contrario en el acto constitutivo. O, al menos, es el riesgo que se corre frente a un eventual litigio.<\/p>\n
Ser\u00e1 fundamental, entonces, establecer esa ventaja real para el fundo dominante a fin de caracterizar la servidumbre como real y, as\u00ed, evitar su extinci\u00f3n por el solo hecho de la transmisi\u00f3n del inmueble dominante. Una forma de estipularlo consiste en que las partes lo describan expresamente en el t\u00edtulo constitutivo de la servidumbre, es decir, en la escritura p\u00fablica. Es decir, se debe expresar la causa de la constituci\u00f3n de la servidumbre. En este sentido, cabe recordar que el art\u00edculo 281 CCyC establece que \u201cintegran la causa los motivos exteriorizados cuando sean l\u00edcitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa\u201d.<\/p>\n
Entonces, si tomamos uno de los ejemplos planteados, si se establece una servidumbre ambiental por la que se proh\u00edbe al titular del inmueble sirviente utilizar ciertos agroqu\u00edmicos que afectan la vida de las especies presentes en el fundo dominante y as\u00ed se lo expresa en la escritura p\u00fablica que constituye el derecho real, quedar\u00e1 debidamente establecido el car\u00e1cter de real de la servidumbre. Si el titular del inmueble sirviente pretende demostrar que ello no es as\u00ed, la prueba estar\u00e1 destinada a demostrar que, en los hechos, la utilidad expresada en el t\u00edtulo constitutivo no existe y, por lo tanto, la servidumbre debe entenderse personal. Pero ser\u00e1 una cuesti\u00f3n de acreditar hechos y no de interpretar la escritura constitutiva de la servidumbre.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>6. La primera servidumbre ambiental en nuestro pa\u00eds<\/h2>\n
La primera servidumbre ecol\u00f3gica de car\u00e1cter civil que se conoce en nuestro pa\u00eds<\/p>\n
… se constituy\u00f3 a favor de la Fundaci\u00f3n Neuqu\u00e9n en las lagunas de Epulauquen (provincia de Neuqu\u00e9n), utiliz\u00e1ndose una propiedad de 50 hect\u00e1reas situadas dentro de la Reserva Provincial Tur\u00edstico Forestal \u00fanica propiedad privada dentro de la reserva, donde se encuentra parte del bosque andino patag\u00f3nico (fundo sirviente). Adem\u00e1s, una propiedad de 144 hect\u00e1reas lindera a la reserva, formada por una extensi\u00f3n plana de ba\u00f1ados y humedales, surcada por un curso de agua que nace y muere en la propiedad y une dos lagos de origen glaciar (fundo dominante). De la lectura de la escritura constitutiva de la servidumbre, surge: \u201c(…) La finalidad, objeto, duraci\u00f3n y dem\u00e1s condiciones relevantes que regulan este contrato se relacionan a continuaci\u00f3n: CL\u00c1USULA PRIMERA (CAUSA): la causa fin de este negocio jur\u00eddico es la preservaci\u00f3n a perpetuidad de las ventajas ecol\u00f3gicas, esc\u00e9nicas y est\u00e9ticas que en la actualidad el fundo sirviente proporciona al fundo dominante. Su cumplimiento se realizar\u00e1 a trav\u00e9s de la conservaci\u00f3n sustentable a perpetuidad de los recursos suelo, minerales, aire, paisaje, agua – en todos sus estados- y las distintas formas de energ\u00eda existentes en el fundo sirviente. Asimismo, y por estar ligados en forma inescindible con los mencionados en primer t\u00e9rmino, se incluye la conservaci\u00f3n de los recursos flora y fauna. CL\u00c1USULA SEGUNDA (OBJETO): Teniendo en cuenta que, en el fundo sirviente, en \u00e9poca estival, se desarrollan actividades ganaderas bovinas, las restricciones de uso que gravar\u00e1n la propiedad persiguen el prop\u00f3sito de compatibilizar la conservaci\u00f3n del potencial natural del fundo sirviente con una explotaci\u00f3n rural que se sujete a pautas de producci\u00f3n sustentable (…)\u201d.[11]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa servidumbre fue inscripta en el Registro de la Propiedad de Neuqu\u00e9n como servidumbre ambiental.<\/p>\n
Pero esta servidumbre se someti\u00f3 a laudo arbitral, ante la demanda interpuesta por la nueva adquirente del inmueble sirviente, quien, habiendo cambiado tambi\u00e9n y previamente la titularidad del fundo dominante, pretend\u00eda considerar extinguida la servidumbre, alegando que del texto de la escritura de constituci\u00f3n surg\u00eda como servidumbre personal y no real. La cuesti\u00f3n estaba reducida a probar que la utilidad y el car\u00e1cter de real no surg\u00edan del t\u00edtulo constitutivo, pero no a probar que, en los hechos, en la realidad, la utilidad no exist\u00eda. Es decir, se trataba de interpretar el texto escriturario a fin de establecer si, conforme al mismo, la servidumbre era de car\u00e1cter real o personal. El tribunal arbitral que finalmente emiti\u00f3 el laudo examin\u00f3 detenidamente las cl\u00e1usulas de la escritura de constituci\u00f3n de servidumbre ambiental, dictaminando:<\/p>\n
Que la Servidumbre Ambiental que relaciona a los fundos (campos) es de car\u00e1cter real y a perpetuidad. Por lo tanto, no se halla extinguida por la transmisi\u00f3n dominial perpetrada y contin\u00faa con independencia de la identidad de los titulares dominiales, ya sea del fundo sirviente o del fundo dominante. \u2013200902.\u2013 Prof. Dr. Eduardo A. Pigretti. Prof. Dra. Lidia Garrido Cordobera y Prof. Dra. Ana Raquel Nuta.<\/em>\u2013[12]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nOtro argumento importante que se plante\u00f3 en este caso estuvo relacionado con el hecho de que la constituci\u00f3n de una servidumbre ambiental de car\u00e1cter real y, por lo tanto, perpetua deb\u00eda considerarse como una intromisi\u00f3n de los particulares en la esfera del poder p\u00fablico. El tribunal entendi\u00f3 que ello no es as\u00ed, que la servidumbre tra\u00edda a examen se rige por el derecho privado en cuanto a tal, pero tambi\u00e9n por el derecho p\u00fablico, pues, en el caso de que est\u00e9 en juego el derecho ambiental, el inter\u00e9s que se resguarda es general y no particular.<\/p>\n
El art\u00edculo 41 de nuestra carta magna<\/a> establece que<\/p>\nTodos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo<\/strong>.[13]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY, si bien luego pone en manos del Estado la tarea de proteger este derecho, es indudable que, constitucionalmente, la obligaci\u00f3n de proteger el medioambiente corresponde a todos.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>7. Experiencias internacionales<\/h2>\n
Las servidumbres ambientales o ecol\u00f3gicas tienen su origen en una adaptaci\u00f3n del common law<\/em>, espec\u00edficamente del instituto denominado conservation easement<\/em> o environmental easement<\/em>.<\/p>\nFueron establecidas primeramente en los Estados Unidos<\/strong>,[14]<\/a><\/sup> pero no hay acuerdo en la literatura sobre la fecha exacta de su inicio. El mayor acuerdo es que las primeras se establecieron en la d\u00e9cada del 30 del siglo xx y que su uso fue popularizado en la d\u00e9cada del 60 del mismo siglo.<\/p>\nEn ese pa\u00eds, existen ya m\u00e1s de tres mil propietarios que han usado esta herramienta, conservando por esta v\u00eda m\u00e1s de 160 mil kil\u00f3metros cuadrados. En el a\u00f1o 1981, se dict\u00f3 la Uniform Conservation Easement Act, legislaci\u00f3n federal que autoriza la creaci\u00f3n de servidumbres perpetuas en predios con fines de conservaci\u00f3n. El common law<\/em> vigente en ese entonces prohib\u00eda tales servidumbres, por lo que era necesaria una regulaci\u00f3n en ese sentido, a fin de garantizar la ejecutabilidad de las servidumbres ambientales. Asimismo, esta legislaci\u00f3n otorga beneficios impositivos federales a quienes constituyan este tipo de servidumbres. Se trata de una ley marco a la que deben adherir los diferentes estados, habi\u00e9ndolo hecho a la fecha la mitad de ellos. Adem\u00e1s, Estados Unidos cuenta con una base de datos nacional mixta (p\u00fablica y privada) de servidumbres ecol\u00f3gicas, la National Conservation Easement Database (NCED), que compila datos provenientes de todo el pa\u00eds. En base a los datos que contiene, se estima que m\u00e1s de 160 mil kil\u00f3metros cuadrados (40 millones de acres) se encuentran sujetos a servidumbre ambiental en los Estados Unidos. La NCED tiene registradas m\u00e1s de 130 mil servidumbres ecol\u00f3gicas, que totalizan casi 100 mil kil\u00f3metros cuadrados \u2013el acceso a la base de datos es voluntario\u2013.<\/p>\nCosta Rica<\/strong> fue el primer pa\u00eds latinoamericano en usar este instrumento por medio de la Iniciativa para la Conservaci\u00f3n de Tierras Privadas de Centro Am\u00e9rica bajo la coordinaci\u00f3n de las organizaciones Centro de Derecho Ambiental y los Recursos Naturales (Cedarena) y la Asociaci\u00f3n para la Conservaci\u00f3n y Manejo de Bosques Tropicales (COMBOS). La primera servidumbre ecol\u00f3gica fue establecida en 1992, en San Ram\u00f3n de Tres R\u00edos, un barrio cercano a la ciudad de San Jos\u00e9. Desde ese a\u00f1o, cerca de tres mil hect\u00e1reas de tierras privadas se encuentran bajo esta figura de protecci\u00f3n. Costa Rica es un pa\u00eds pionero en constituci\u00f3n de servidumbres ambientales; sin embargo, no cuenta con un programa estatal de incentivos respecto de las mismas.<\/p>\nLa figura de las servidumbres ha incentivado la constituci\u00f3n de los denominados landtrust<\/em>, definidos como aquellas organizaciones involucradas en proteger tierras por su valor natural, recreativo, esc\u00e9nico, hist\u00f3rico o productivo, realizando los estudios necesarios para el manejo sostenible de tierras. En el caso costarricense, los landtrust<\/em> han adquirido terrenos en zonas ecol\u00f3gicamente estrat\u00e9gicas con el fin de crear servidumbres ecol\u00f3gicas que sirvan como corredores biol\u00f3gicos entre zonas protegidas, siendo su deber la inspecci\u00f3n peri\u00f3dica y a perpetuidad de los inmuebles sometidos a un uso restrictivo.<\/p>\nEn Panam\u00e1<\/strong>, la primera servidumbre ambiental se constituy\u00f3 en el a\u00f1o 2002. Este pa\u00eds incentiva, por medio de su constituci\u00f3n<\/a> y legislaci\u00f3n, los medios privados de conservaci\u00f3n, entre los cuales se encuentra la servidumbre ecol\u00f3gica.<\/p>\nM\u00e9xico<\/strong>, uno de los pa\u00edses con mayor biodiversidad del planeta, tuvo su primera servidumbre ambiental en el a\u00f1o 1998, llamada servidumbre ambiental rancho Las Ca\u00f1adas, en un espacio que se encontraba altamente deteriorado por la producci\u00f3n ganadera. En nueve a\u00f1os de vigencia de la servidumbre, se logr\u00f3 revertir por completo dicho deterioro.<\/p>\nEn el a\u00f1o 2003, se estableci\u00f3 la primera servidumbre ecol\u00f3gica binacional a perpetuidad entre M\u00e9xico y Estados Unidos, en el corredor fronterizo Tijuana-Tecate (estado de Baja California), protegiendo as\u00ed dos mil hect\u00e1reas.<\/p>\n
La primera servidumbre ecol\u00f3gica de Am\u00e9rica del Sur fue firmada en julio de 1999, en Ecuador<\/strong>, entre la Fundaci\u00f3n Jatun Sacha y la Corporaci\u00f3n Health and Habitat, en las caba\u00f1as Ali\u00f1ahui. Sin embargo, tanto en este pa\u00eds como en el nuestro, el tema no ha tomado demasiada fuerza.[15]<\/a><\/sup><\/p>\nEn Colombia<\/strong>, la Fundaci\u00f3n Proaves ha sido pionera en el tema, desarrollando programas tendientes a la constituci\u00f3n y control de servidumbres ecol\u00f3gicas:<\/p>\nEl inicio del desarrollo de esta estrategia fue en Jard\u00edn, Antioquia en el 2006; estableciendo una figura entre dos predios particulares uno de ellos perteneciente a la Red de Reservas de la Sociedad civil con el fin de conservar el h\u00e1bitat y \u00e1rea de forrajeo del Loro Orejiamarillo. Desde su inicio hasta la fecha, hemos establecido 24 Servidumbres Ecol\u00f3gicas protegiendo bajo esta figura 1.300 hect\u00e1reas de bosque alto andino, p\u00e1ramos y bosque h\u00famedo.[16]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nPer\u00fa<\/strong> tuvo su primera servidumbre ambiental en el a\u00f1o 2005. La servidumbre ecol\u00f3gica de Santa Mar\u00eda es una de las pocas \u00e1reas boscosas que quedan cerca del centro de Cusco, zona de r\u00e1pido crecimiento urbano. Ubicada a quince minutos del centro de Cusco, en los l\u00edmites de los distritos de San Sebasti\u00e1n y San Jer\u00f3nimo, alberga una gran variedad de aves, insectos, venados y otros mam\u00edferos, adem\u00e1s de variada flora. La Asociaci\u00f3n Santa Mar\u00eda, fundada en 1967, fue la que consigui\u00f3 crear la servidumbre en el a\u00f1o 2005.<\/p>\nEn Per\u00fa, las servidumbres ecol\u00f3gicas son reguladas mediante contrato privado. Dentro de la legislaci\u00f3n peruana, son definidas como el gravamen o limitaci\u00f3n de uso que un particular, de manera voluntaria, impone sobre una parte o totalidad de su predio con el fin de contribuir a la conservaci\u00f3n, protecci\u00f3n, restauraci\u00f3n mejoramiento y manejo adecuado de los recursos naturales y de los valores ambientales existentes en este.<\/p>\n
Chile<\/strong> presenta una novedad en el tema: mediante la Ley 20930<\/a>, que comenz\u00f3 a regir en el a\u00f1o 2016, se cre\u00f3 el derecho real de conservaci\u00f3n, muy pr\u00f3ximo a lo que venimos denominando como servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica. En su art\u00edculo 2 establece:<\/p>\nDefiniciones<\/em>. El derecho de conservaci\u00f3n es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de \u00e9ste. Este derecho se constituye en forma libre y voluntaria por el propietario del predio en beneficio de una persona natural o jur\u00eddica determinada.<\/p><\/blockquote>\nLa importancia de esta ley radica en que<\/p>\n
… le permite al sector privado llevar adelante iniciativas de conservaci\u00f3n ambiental a un menor costo, pues antes de la ley las posibilidades quedaban circunscritas a la compra del predio que se quer\u00eda conservar. Ahora, con esta ley, no ser\u00e1 necesaria esa compra, sino que basta un contrato que suscribe qui\u00e9n desea conservar con el due\u00f1o del predio, a un precio que se determine y a un plazo, el cual puede ser indefinido. \u201cLo importante es que el derecho de conservaci\u00f3n es un derecho real y no personal, por lo que, en caso de venta del predio o muerte del due\u00f1o, se asegura que la conservaci\u00f3n estipulada se mantenga en el tiempo\u201d.[17]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEste nuevo derecho real se podr\u00e1 constituir de forma voluntaria a trav\u00e9s de un contrato solemne entre el propietario de un terreno particular y otra persona (natural o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada), quien es el titular del derecho. Ello nos marca una gran diferencia con nuestro sistema, por cuanto aqu\u00ed se necesitan indefectiblemente dos inmuebles pertenecientes a diferentes personas para constituir una servidumbre, mientras que, en el caso del derecho real de conservaci\u00f3n chileno, basta con un solo inmueble.<\/p>\n
A fin de concretar el objeto del derecho, en el contrato debe establecerse, al menos, uno de los grav\u00e1menes establecidos en la ley (entre ellos, la restricci\u00f3n o prohibici\u00f3n de destinar el predio a fines inmobiliarios, comerciales, industriales o de otro tipo), la obligaci\u00f3n de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantenci\u00f3n, descontaminaci\u00f3n, reparaci\u00f3n o administraci\u00f3n, entre otros, y la obligaci\u00f3n de ejecutar o supervisar un plan de manejo para el uso racional y sostenible de los recursos naturales de dicho terreno. Adem\u00e1s, entre otras materias, el derecho real de conservaci\u00f3n puede recaer sobre cualquier tipo de predio, p\u00fablico o privado, y puede constituirse por el tiempo que estime el propietario, ya sea con un plazo acotado o indefinido, y puede tambi\u00e9n constituirse a t\u00edtulo gratuito u oneroso.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>8. Conclusiones<\/h2>\n
A nadie se le escapa el hecho de que la situaci\u00f3n de nuestro medioambiente es cr\u00edtica. Por donde queramos mirar, a nivel local, nacional o global, la crisis ambiental se hace visible de las formas m\u00e1s voraces. La capacidad de la Tierra para satisfacer las crecientes necesidades de alimentos nutritivos, agua y aire respirable seguir\u00e1 menguando si no se toman acciones contundentes y masivas inmediatamente. Y, si bien es cierto que la mayor responsabilidad corresponde a los principales actores, Estados nacionales y grandes empresas multinacionales, nadie est\u00e1 exento de tomar su parte en esta lucha:<\/p>\n
Todo el mundo tiene un papel que desempe\u00f1ar en la transformaci\u00f3n de los sistemas sociales y econ\u00f3micos para un futuro sostenible. Todos los agentes tienen funciones individuales, complementarias y encadenadas que desempe\u00f1ar para lograr un cambio transformador intersectorial y de toda la econom\u00eda con efectos inmediatos y a largo plazo.[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY los notarios somos uno de esos agentes. Es nuestro deber \u201cexplorar, adoptar y ofrecer novedosas formas contractuales a las personas que requieren nuestros servicios notariales\u201d.[19]<\/a><\/sup> Insisto en que, m\u00e1s all\u00e1 de trabajar en proyectos de reforma, que constituir\u00edan una situaci\u00f3n ideal para desempe\u00f1ar mejor nuestra funci\u00f3n, no por eso debemos dejar de lado y adaptar las herramientas que actualmente tenemos a disposici\u00f3n: fideicomisos con fines ambientales, en donde el fiduciario puede ser una organizaci\u00f3n especializada en el tema; cargos en donaciones y testamentos que tengan finalidad de protecci\u00f3n ambiental; reservas naturales privadas (organizadas bajo derechos personales); derecho real de superficie constituida para proteger ciertas \u00e1reas. Y, seguramente, si se profundiza m\u00e1s, podamos encontrar muchas m\u00e1s herramientas de las que imaginamos.<\/p>\nEl derecho real de servidumbre con fines ambientales es uno de esos recursos actualmente operativos en el derecho vigente. Muchos pa\u00edses de toda Am\u00e9rica est\u00e1n haciendo uso de las servidumbres ecol\u00f3gicas, con excelentes resultados. Sin embargo, no sucede lo mismo en Argentina, en donde tenemos muy poco desarrollo y utilizaci\u00f3n del instituto en cuesti\u00f3n.<\/p>\n
No significa ello que no puedan constituirse en nuestro pa\u00eds servidumbres ecol\u00f3gicas, ya que, como lo hemos establecido, pueden ubicarse f\u00e1cilmente dentro de la regulaci\u00f3n general del derecho real de servidumbre. Sin embargo, teniendo en cuenta el posible conflicto descripto a la hora de establecer el car\u00e1cter real de la servidumbre, ser\u00e1 necesario prestar especial atenci\u00f3n a este detalle al momento de la constituci\u00f3n.<\/p>\n
Dentro del \u00e1mbito que nos compete, el derecho real de servidumbre constituir\u00e1 una herramienta jur\u00eddica importante con la que cuentan los particulares a fin de comprometerse a evitar el deterioro de los recursos naturales. Se trata de una herramienta m\u00e1s que brinda el derecho vigente, no la \u00fanica, por supuesto, pero s\u00ed una posibilidad m\u00e1s a fin de brindar una respuesta m\u00e1s pronta al problema, mientras esperamos que el Estado avance en pol\u00edticas y legislaci\u00f3n m\u00e1s adecuadas:<\/p>\n
M\u00e1s all\u00e1 de las pol\u00edticas, las iniciativas de los agentes de la sociedad que cuestionan las normas sociales o el statu quo actuales pueden suscitar la deliberaci\u00f3n organizativa y social, que a su vez puede acelerar considerablemente las transformaciones[20]<\/a><\/sup>.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>9. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
\u201cDerecho real de conservaci\u00f3n: un nuevo aliado para los proyectos de inversi\u00f3n\u201d (online), 24\/8\/2016, chilesustentable.net, en https:\/\/www.chilesustentable.net\/2016\/08\/derecho-real-de-conservacion-un-nuevo-aliado-para-los-proyectos-de-inversion\/<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n\u201cMensajes clave\u201d (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n\u201cResumen ejecutivo\u201d (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n\u201cServidumbres ecol\u00f3gicas\u201d (online), s. f., proaves.org, en https:\/\/proaves.org\/servidumbres-ecologicas\/<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nANDRAOS, S. Mariana, \u201cAmbiente. Desarrollo. Territorio y el rol del notario\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-254, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=dfe4bcf6b9d59c368e30fb9aecdb982f<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nARE\u00c1N, Beatriz, \u201cServidumbres reales y personales\u201d (comentario a los arts. 2971 y 2972), Bueres, A. J. (dir.) y Higthon, E. I. (coord.), C\u00f3digo civil y normas complementarias. An\u00e1lisis doctrinario y jurisprudencial<\/em>, t. 5, Buenos Aires, Hammurabi, 1997.<\/p>\nCASTRO FIGUEROA, Sebasti\u00e1n, La servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica en el sistema jur\u00eddico ecuatoriano<\/em> (online), Quito, s. e., 2015, en https:\/\/dspace.udla.edu.ec\/bitstream\/33000\/2339\/1\/UDLA-EC-TAB-2015-09.pdf<\/a><\/u>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nDEVIA, Leila y SIBILEAU, Agn\u00e9s, \u201cLa servidumbre ambiental en el nuevo c\u00f3digo civil y comercial de la naci\u00f3n\u201d (online), elDial.com, DC1F7A, 1\/9\/2015, en https:\/\/www.eldial.com\/nuevo\/nuevo_diseno\/v2\/doctrina1.asp?id=8118&base=50&indice=doctrina<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nGUTERRES, Ant\u00f3nio, (pr\u00f3logo del secretario general de las Naciones Unidas) (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nKRANNICHFELDT, Leticia, \u201cAportes del notariado para el logro del derecho ambiental eficaz\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-267, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=eb91dc31cd50c64bf2b7a8a2e334b631<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nLASAGNA, Lidia, \u201cEl derecho real de servidumbre: una estrategia que contribuye a preservar el medioambiente\u201d (online), Revista de la Facultad<\/em>, C\u00f3rdoba, Universidad Nacional de C\u00f3rdoba, v. 7, N.\u00ba 2, nueva serie 2, 2016, en https:\/\/revistas.unc.edu.ar\/index.php\/refade\/article\/view\/24449\/23749<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nPE\u00d1A CHAC\u00d3N, Mario, \u201cCambio clim\u00e1tico y servidumbres ambientales\u201d (online), Revista Electr\u00f3nica de Derecho Ambiental<\/em>, Sevilla, Centro Inform\u00e1tico Cient\u00edfico de Andaluc\u00eda, N.\u00ba 21, junio 2010, en https:\/\/huespedes.cica.es\/gimadus\/21\/06_cambio_climatico_y_servidumbres.html<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nhttps:\/\/www.conservationeasement.us<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nhttps:\/\/www.lincolninst.edu\/sites\/default\/files\/pubfiles\/1695_907_oct_09_article_2.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nhttps:\/\/www.uniformlaws.org\/committees\/community-home?CommunityKey=4297dc67-1a90-4e43-b704-7b277c4a11bd<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n <\/p>\n
\n- Jurisprudencia citada:<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
\u201cLaudo arbitral\u201d (online), Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N.\u00ba 874 [octubre-diciembre 2004], p. 159, en https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/39036.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\nC\u00e1m. Fed. de San Mart\u00edn, Sala 1, 18\/11\/2008, \u201cParaje Los Ciervos SA c\/ Estado Nacional (Administraci\u00f3n de Parques Nacionales) y otro s\/ Sumar\u00edsimo\u201d (Sistema Argentino de Informaci\u00f3n Jur\u00eddica, FA08960863, en http:\/\/www.saij.gob.ar\/camara-federal-apelaciones-local-buenos-aires-paraje-ciervos-sa-estado-nacional-adm-parque-nacionales-otro-fa08960863-2008-11-18\/123456789-368-0698-0ots-eupmocsollaf?q=%20titulo%3A%20ciervos&o=1&f=Total%7CTipo%20de%20Documento\/Jurisprudencia\/Fallo%7CFecha%7COrganismo%7CTribunal%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado%20de%20Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n&t=3<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022).<\/p>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Notas<\/h2>\n
[1]<\/a><\/sup>. GUTERRES, Ant\u00f3nio, (pr\u00f3logo del secretario general de las Naciones Unidas) (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, p. 4, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[2]<\/a><\/sup>. \u00cddem, p. 10.<\/p>\n[3]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 1\/8\/2022.<\/p>\n[4]<\/a><\/sup>. ANDRAOS, S. Mariana, \u201cAmbiente. Desarrollo. Territorio y el rol del notario\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-254, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=dfe4bcf6b9d59c368e30fb9aecdb982f<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[5]<\/a><\/sup>. DEVIA, Leila y SIBILEAU, Agn\u00e9s, \u201cLa servidumbre ambiental en el nuevo c\u00f3digo civil y comercial de la naci\u00f3n\u201d (online), elDial.com, DC1F7A, 1\/9\/2015, en https:\/\/www.eldial.com\/nuevo\/nuevo_diseno\/v2\/doctrina1.asp?id=8118&base=50&indice=doctrina<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[6]<\/a><\/sup>. LASAGNA, Lidia, \u201cEl derecho real de servidumbre: una estrategia que contribuye a preservar el medioambiente\u201d (online), Revista de la Facultad<\/em>, C\u00f3rdoba, Universidad Nacional de C\u00f3rdoba, v. 7, N.\u00ba 2, nueva serie 2, 2016, p. 157, en https:\/\/revistas.unc.edu.ar\/index.php\/refade\/article\/view\/24449\/23749<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n[7]<\/a><\/sup>. PE\u00d1A CHAC\u00d3N, Mario, \u201cCambio clim\u00e1tico y servidumbres ambientales\u201d (online), Revista Electr\u00f3nica de Derecho Ambiental<\/em>, Sevilla, Centro Inform\u00e1tico Cient\u00edfico de Andaluc\u00eda, N.\u00ba 21, junio 2010, en https:\/\/huespedes.cica.es\/gimadus\/21\/06_cambio_climatico_y_servidumbres.html<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n
Recibido:<\/strong> 2\/3\/2022 <\/p>\n <\/p>\n La humanidad ha declarado la guerra a la naturaleza, algo tan insensato como suicida […] Poner fin a esta guerra no supone una renuncia a los logros en materia de desarrollo que tanto ha costado conseguir ni a las aspiraciones leg\u00edtimas de las naciones y personas m\u00e1s pobres a disfrutar de un mejor nivel de vida. Al contrario, hacer las paces con la naturaleza, garantizar su salud y aprovechar los beneficios \u2013tan esenciales como infravalorados\u2013 que aporta resulta fundamental para lograr un futuro pr\u00f3spero y sostenible para todos.<\/em><\/sup><\/p>\n Ant\u00f3nio GUTERRES[1]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Los datos relativos a la crisis ambiental son realmente alarmantes. Basta con prestar atenci\u00f3n a las noticias de los \u00faltimos tiempos a nivel global: inundaciones de grandes magnitudes, aludes de barro devastadores, incendios forestales que devoran miles de hect\u00e1reas en pocos d\u00edas, bajantes hist\u00f3ricas en los cuerpos de agua dulce, a la par que el nivel del mar se ve incrementado producto del derretimiento de glaciares, olas polares y olas de calor r\u00e9cord, y as\u00ed podemos continuar. El Programa de la Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA), en informe elaborado en febrero de 2021, estableci\u00f3:<\/p>\n Los cambios actuales y previstos en el clima, la p\u00e9rdida de biodiversidad y la contaminaci\u00f3n dificultan a\u00fan m\u00e1s la consecuci\u00f3n de los ODS [objetivos de desarrollo sostenible]. Por ejemplo, incluso los peque\u00f1os incrementos de temperatura, junto con los cambios que provocan, entre otros, en el clima, las precipitaciones, las lluvias m\u00e1s intensas, el calor extremo, la sequ\u00eda y los incendios, aumentan los riesgos para la salud, la seguridad alimentaria, el suministro de agua y la seguridad humana, que se agravan a la par que el calentamiento. Solo en 2018, los da\u00f1os causados por desastres naturales relacionados con el clima supusieron un coste de aproximadamente 155.000 millones de d\u00f3lares. Todo el mundo carga con el peso que supone el deterioro del medio ambiente, aunque las personas pobres y vulnerables lo hacen de una manera desproporcionada. Asimismo, el peligro es todav\u00eda mayor para la juventud de hoy en d\u00eda y las generaciones futuras…[2]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Existe en lo colectivo una idea equivocada acerca de lo que significa cuidar y preservar el medioambiente y de lo que implica la ecolog\u00eda. Se cree que ello implica salvar de la extinci\u00f3n a especies animales que nunca hemos visto, o que se relaciona con cat\u00e1strofes clim\u00e1ticas que suceden en lugares rec\u00f3nditos del planeta. En base a esta idea err\u00f3nea, no estamos viendo que la crisis medioambiental ya nos est\u00e1 afectando y afectar\u00e1 a nuestra descendencia (no muy lejana, por cierto) de manera negativa: los seres humanos no estamos preparados para soportar temperaturas tan extremas, tampoco lo est\u00e1n las plantas y animales de los cuales nos alimentamos, y mucho menos podr\u00edamos sobrevivir sin agua.<\/p>\n Las normas y pol\u00edticas relativas a la protecci\u00f3n del medioambiente, en nuestro pa\u00eds y en la mayor\u00eda de los pa\u00edses del mundo, pertenecen al \u00e1mbito del derecho p\u00fablico. Sin embargo, y como he dejado de resalto, se trata de una cuesti\u00f3n que afecta a todas y cada una de las personas, consideradas en comunidad e individualmente. Entonces, la pregunta que se nos impone es: \u00bfqu\u00e9 herramientas podemos ofrecer los notarios, que operamos primordialmente en el \u00e1mbito del derecho privado?<\/strong> Nosotros, que, jur\u00eddicamente hablando, intervenimos en relaciones de \u00edndole privada, \u00bfqu\u00e9 podemos hacer desde nuestro lugar?<\/p>\n No es menor la cuesti\u00f3n si consideramos que, en nuestro pa\u00eds, la mayor parte del territorio pertenece al dominio privado de los particulares. Ello implica, en lo que en este punto nos interesa, que sus titulares tienen, de acuerdo con el art\u00edculo 1941 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC),[3]<\/a><\/sup> \u201ctodas las facultades de usar, gozar y disponer material y jur\u00eddicamente de una cosa, dentro de los l\u00edmites previstos por la ley\u201d. Asimismo, cabe recordar que, seg\u00fan el art\u00edculo 1945 CCyC,<\/p>\n El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio a\u00e9reo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.<\/p><\/blockquote>\n Esto implica que los particulares disponen de las m\u00e1s amplias facultades de explotaci\u00f3n y disposici\u00f3n sobre la mayor parte del territorio argentino.<\/p>\n Por supuesto, siempre deber\u00e1n ejercerse los derechos de forma regular, sin incurrir en abusos y respetando toda la legislaci\u00f3n que rige en materia ambiental y que pertenece al derecho p\u00fablico. Sin embargo, aun dentro de estos l\u00edmites, pueden producirse, y de hecho se producen, da\u00f1os al medio ambiente que resultar\u00e1n irreversibles.<\/p>\n Si hablamos del ideal, ser\u00eda importante que se produzcan cambios e innovaciones en nuestra legislaci\u00f3n y pol\u00edticas ambientales tendientes a sumar herramientas tanto en el derecho p\u00fablico como en el derecho privado; en el primer caso, reforzando las normas de protecci\u00f3n y creando incentivos, exenciones impositivas, etc.; en lo que a derecho privado refiere, tambi\u00e9n hay mucho por hacer: por ejemplo, la creaci\u00f3n de nuevos derechos reales, tales como el de reserva natural privada o el de conservaci\u00f3n ambiental, que actualmente se utilizan como derechos personales; el reconocimiento de animales no humanos y ciertos territorios especiales (p. ej.: humedales) como sujetos de derecho, lo cual podr\u00eda convertirlos en beneficiarios de fideicomisos, testamentos o cargos.<\/p>\n Mientras ello sucede, debemos utilizar todas las herramientas que tengamos actualmente a disposici\u00f3n. Como afirma Andraos:<\/p>\n … estamos convencidos que la funci\u00f3n notarial tiene una oportunidad y un protagonismo innegable en el proceso de aplicaci\u00f3n del derecho ambiental, m\u00e1xime cuando se trata del territorio. Como encargados de contribuir a la faz preventiva de la justicia, los notarios estamos llamados a la capacitaci\u00f3n constante sobre el tema, al conocimiento de la norma vigente y sobre todo al deber preventivo de da\u00f1os. Ya el CCyCN en su art. 1710 establece que \u201ctoda persona tiene el deber en cuanto de ella dependa; de evitar causar un da\u00f1o no justificado\u201d. S\u00f3lo si advertimos la \u00edntima relaci\u00f3n del ambiente con el territorio, la absoluta inmediatez de las acciones antr\u00f3picas sobre los tres subsistemas que act\u00faan como unidades complejas en permanente interacci\u00f3n: subsistema f\u00edsico-natural; socio-econ\u00f3mico y pol\u00edtico-institucional; y la funci\u00f3n preventiva de da\u00f1os desde el \u00e1mbito jur\u00eddico, notarial, institucional y empresarial, podremos transitar por caminos de cambios deseados, en el marco del respeto y la cuidado por el ambiente, el territorio y las generaciones presentes y futuras.[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Explican Devia y Sibileau que<\/p>\n … desde hace varios a\u00f1os, existe un sector privado conservacionista que viene intentando colaborar en el dise\u00f1o de pol\u00edticas destinadas a hacer frente al avance de estas pr\u00e1cticas tratando de conservar los recursos naturales existentes en tierras privadas, sin pretender sustituir la potestad del Estado en la materia.[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Dentro de este marco de protecci\u00f3n \u201cprivada\u201d del medioambiente, ubicamos, entre muchos otros recursos jur\u00eddicos, lo que se ha denominado servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica<\/strong>, derecho real que pretendo analizar en el presente trabajo. Entonces, respondiendo la pregunta inicial sobre el rol del notariado en la protecci\u00f3n del medio ambiente, aqu\u00ed podemos encontrar una primera herramienta: constituci\u00f3n de servidumbres con fines ecol\u00f3gicos. Analizar\u00e9 a continuaci\u00f3n las particularidades que presenta en la materia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Cuando hablamos de servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica, estamos refiri\u00e9ndonos al derecho real del art\u00edculo 1887 inciso k) CCyC, regulado en los art\u00edculos 2162 y siguientes. Es decir, no se trata de un nuevo derecho real, ni de uno con regulaci\u00f3n especial, sino que es el t\u00edpico derecho real de servidumbre, utilizado con una finalidad muy espec\u00edfica, cual es la de proteger el medioambiente.<\/p>\n Cabe recordar que las servidumbres constituyen una numerosa familia con un n\u00famero no limitado por la ley. A trav\u00e9s de este derecho real, el titular de un inmueble obtiene el derecho a servirse de otro inmueble en alg\u00fan aspecto determinado, concreto y muy espec\u00edfico, que puede consistir en las cosas m\u00e1s diversas. Es el derecho real que menos facultades brinda a su titular, el m\u00e1s \u201cpeque\u00f1o\u201d en cuanto a contenido, pero el m\u00e1s diverso en cuanto a posibles aplicaciones.<\/p>\n Podemos definir las servidumbres ambientales como el derecho real de servidumbre regulado en los art\u00edculos 2162 y siguientes CCyC por medio del cual el titular del inmueble sirviente restringe alguno de sus derechos de dominio sobre el mismo con el fin de garantizar la conservaci\u00f3n de todos o algunos de los recursos naturales presentes en \u00e9l en favor del inmueble dominante. Sirvan los siguientes ejemplos para ilustrar mejor la cuesti\u00f3n: servidumbres ambientales por las cuales el titular del inmueble sirviente se obliga a no realizar modificaci\u00f3n alguna en el ecosistema reinante en el mismo \u2013ser\u00e1n las m\u00e1s comunes\u2013, a no talar ning\u00fan \u00e1rbol o determinada especie, a no cazar animal alguno o determinada especie, a no realizar cierta actividad agropecuaria o industrial, o no realizarla con determinados m\u00e9todos, a no intervenir de manera alguna sobre los cursos o cuerpos de agua presentes, a no utilizar determinados productos, como plaguicidas, con potencial da\u00f1oso para el medioambiente o sus recursos, etc. Puede ser especialmente utilizadas<\/p>\n \u2026en terrenos donde existen corredores biol\u00f3gicos o regiones ricas en biodiversidad, terrenos parches boscosos o bien senderos ecol\u00f3gicos, fundos con belleza esc\u00e9nica, quintas ecol\u00f3gicas, en fincas deforestadas y erosionadas con aptitud forestal, en terrenos con potencial hidrol\u00f3gico, tambi\u00e9n puede utilizarse para impedir la caza de animales o el uso de plaguicidas o para limitar la construcci\u00f3n de edificios a una determinada altura a fin de aprovechar recursos naturales como el sol.[6]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Pensemos en el caso especial de lo que se puede denominar servidumbre solar: es el derecho de recibir luz solar que posee el fundo dominante a trav\u00e9s del fundo sirviente, con el espec\u00edfico fin de generar energ\u00eda solar. Tal como se\u00f1ala Pe\u00f1a Chac\u00f3n:<\/p>\n Fundo sirviente ser\u00eda aquel sobre el cual pesa una serie de obligaciones que le proh\u00edben obstaculizar el acceso solar al fundo dominante. Por su parte, fundo dominante es aquel fundo donde se encuentra instalado un panel o recolector solar el cual posee un derecho al uso sin obst\u00e1culos de la radiaci\u00f3n solar para la recolecci\u00f3n, distribuci\u00f3n y almacenamiento de la energ\u00eda proveniente del sol, con el fin de transformarla en energ\u00eda termal, mec\u00e1nica, qu\u00edmica o el\u00e9ctrica, misma que ser\u00e1 utilizada para el calentamiento o bombeo de agua, calentamiento o enfriamiento de edificaciones y la generaci\u00f3n de electricidad.[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Las posibilidades son innumerables y siempre se relacionan con la protecci\u00f3n del medioambiente en los inmuebles dominantes y sirvientes. Sin embargo, no debe pensarse que se trata de una completa limitaci\u00f3n para el titular del inmueble sirviente en cuanto a producir o modificar el mismo. Esta puede ser una posible aplicaci\u00f3n cuando el ecosistema reinante en el inmueble que soporta la carga real es tan especial que merece no ser intervenido. Pero tambi\u00e9n puede utilizarse para restringir \u00fanicamente ciertas actividades da\u00f1osas para el medioambiente, como los sistemas de monocultivo, la utilizaci\u00f3n de agroqu\u00edmicos, la utilizaci\u00f3n irracional del fuego, las actividades tur\u00edsticas desarrolladas de forma no sustentable, etc.<\/p>\n En este punto me gustar\u00eda aclarar que, para preservar y sanar el medioambiente, no se trata de dejar de producir, sino de hacerlo de una forma m\u00e1s sustentable y consciente. Valga la aclaraci\u00f3n respecto de que se analiza en este trabajo el derecho real de servidumbre civil, reconociendo tambi\u00e9n que existen servidumbres administrativas que se aplican con el mismo fin. Existe en nuestro pa\u00eds un caso especial de servidumbre administrativa ambiental, referida en la Ley 4617 (XI-18)<\/a> de la provincia de Chubut, cuyo art\u00edculo 34 establece:<\/p>\n La Autoridad de Aplicaci\u00f3n podr\u00e1 acordar con los titulares de las tierras la constituci\u00f3n de servidumbres a favor del Estado Provincial, as\u00ed como gestionar la obtenci\u00f3n de beneficios adicionales para el sirviente.<\/p><\/blockquote>\n No se analizar\u00e1 dicho tipo de servidumbre administrativa por exceder los fines del presente trabajo.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como toda servidumbre, la ambiental participa de todos los caracteres que en general se regulan en los art\u00edculos 2162 y siguientes. En el caso puntual de este tipo de servidumbres, interesa destacar los siguientes aspectos.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Sin duda alguna, desde la vigencia del actual C\u00f3digo Civil y Comercial, deben existir dos inmuebles, requisito que el art\u00edculo 2162 presenta como insoslayable. As\u00ed, deber\u00e1n estar presentes el fundo dominante, que es aquel en cuyo beneficio se establece la servidumbre, el que obtiene la utilidad, y el fundo sirviente, que es aquel cuyo titular debe soportar la obtenci\u00f3n de utilidad, aquel sobre el cual pesa la servidumbre como carga real.<\/p>\n Tal como lo expresa el art\u00edculo 2163, la servidumbre puede recaer sobre la totalidad o parte material del inmueble ajeno. Habr\u00e1 que considerar las caracter\u00edsticas del caso y el recurso a proteger a fin de determinar la extensi\u00f3n del derecho real y proceder a la m\u00ednima afectaci\u00f3n posible, sin dejar de lado la cuesti\u00f3n planim\u00e9trica a los fines de la constituci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La servidumbre ambiental debe concederle una ventaja objetiva socialmente apreciable al inmueble dominante o a su titular. En este sentido, cabe recordar que la misma puede ser de mero recreo.[8]<\/a><\/sup><\/p>\n Parece que, trat\u00e1ndose de la protecci\u00f3n del medioambiente, la cuesti\u00f3n de establecer cu\u00e1l es la utilidad queda por s\u00ed sola respondida: consiste en la protecci\u00f3n del medioambiente. Pero responder de esta manera puede llevarnos a m\u00faltiples cuestionamientos y nulidades; entre ellos, si la tarea de proteger los recursos ambientales es una cuesti\u00f3n de orden p\u00fablico reservada a la potestad estatal y, a su vez, tan general y poco espec\u00edfica que no puede considerarse que llena el requisito de \u201cutilidad\u201d a los fines de tener por constituido el derecho real de servidumbre. Mejor ser\u00e1 expresar, en el acto de constituci\u00f3n, una utilidad m\u00e1s espec\u00edfica y concreta en favor del fundo o titular dominante. Volver\u00e9 sobre el tema al tratar la clasificaci\u00f3n de la servidumbre en cuesti\u00f3n como personal o real.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Las ventajas de constituir servidumbres con fines de protecci\u00f3n ambiental coinciden con las que presentan los derechos reales por sobre los personales para ciertos casos. As\u00ed, la servidumbre ambiental tendr\u00e1 oponibilidad erga omnes<\/em>, es decir, deber\u00e1 ser respetada no solo por el titular del inmueble sirviente sino por la comunidad toda. Esta cuesti\u00f3n se ve reforzada por la publicidad registral: la constituci\u00f3n de una servidumbre ambiental, que debe hacerse por escritura p\u00fablica<\/strong> (art. 1017 inc. a] CCyC), accede al registro de la propiedad local para ser publicitada, con todas las consecuencias jur\u00eddicas que ello implica (principalmente, en lo que hace a la buena fe de futuros adquirentes). No es este el lugar para explayarse sobre estas cuestiones, pero sirva la menci\u00f3n para destacar estos aspectos de las servidumbres ecol\u00f3gicas.<\/p>\n Asimismo, cabe recordar en este punto que el art\u00edculo 2177 CCyC es de vital importancia, ya que permite contribuir a la finalidad principal de la servidumbre ambiental, es decir, la protecci\u00f3n del medioambiente y sus recursos: por medio de la facultad que ofrece este art\u00edculo, el titular dominante podr\u00e1 obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa al estado anterior, a su costa. Frecuentemente, ser\u00e1 el titular sirviente quien realice trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre, pero puede que ellos provengan de un tercero. En ambos casos, el titular dominante tendr\u00e1 acci\u00f3n para obligar a la restituci\u00f3n al estado anterior.<\/p>\n Sumado a ello, cabe recordar que los titulares de derechos reales pueden defender su derecho mediante acciones reales. Se establece en particular el uso de la acci\u00f3n confesoria a favor del titular de una servidumbre activa (inmueble dominante) cuando se le impide la misma (arts. 2264 y 2265)<\/p>\n Todos estos elementos deben ser ponderados a la hora de cumplir nuestra labor asesora.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> En coincidencia con las clasificaciones que se establecen para todo tipo de servidumbres, las ambientales pueden ser:<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La servidumbre ambiental, \u00bfdebe establecerse como personal o como real? Es decir, \u00bfla utilidad es para el titular del inmueble dominante o para el inmueble en s\u00ed, respectivamente? De conformidad con el art\u00edculo 2165 CCyC<\/a>, servidumbre personal es la que se constituye en favor de una persona, sin inherencia al inmueble dominante, mientras que la servidumbre real es aquella inherente a dicho inmueble. La inherencia al fundo sirviente existe en ambas clases de servidumbres.<\/p>\n De esta clasificaci\u00f3n se derivan importantes consecuencias. Me interesa destacar, a los fines del presente trabajo, la transmisibilidad: mientras que la servidumbre personal se extingue por el cambio de titular en el fundo dominante (no as\u00ed en el fundo sirviente), la servidumbre real no se extingue por este mismo motivo, ya que se traslada activa y pasivamente con ambos inmuebles.[9]<\/a><\/sup> En consecuencia, la intenci\u00f3n inicial de proteger el medioambiente o ciertos recursos presentes en \u00e9l puede finalmente verse frustrada ante el cambio de titularidad en el fundo dominante si la servidumbre es personal: el titular del fundo sirviente o sus sucesores, singulares o universales, no tendr\u00e1n ya la obligaci\u00f3n de soportar la carga real por haberse ella extinguido. En cambio, si se establece que la servidumbre tiene car\u00e1cter real, ella tendr\u00e1 vocaci\u00f3n de perpetuidad, con independencia de los cambios de titularidad en los inmuebles.<\/p>\n Ahora bien, establecer el car\u00e1cter personal o real de una servidumbre no es simplemente una cuesti\u00f3n de as\u00ed expresarlo en el t\u00edtulo constitutivo, sin m\u00e1s. El art\u00edculo 2165 establece que \u201cla carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante\u201d. Es decir que no basta con que las partes expresen que constituyen una servidumbre real; debe existir una utilidad concreta y real que beneficie al inmueble dominante. Ello tendr\u00e1 importancia a la hora de un posible litigio en el que el titular del fundo sirviente alegue la inexistencia de utilidad real y pretenda calificar, as\u00ed, la servidumbre como personal, exigiendo su extinci\u00f3n en los casos legalmente previstos (muerte del titular del fundo dominante, cambio en la titularidad del fundo dominante, etc.).<\/p>\n En caso de duda sobre la existencia de una servidumbre real, deben los magistrados examinar no s\u00f3lo los t\u00edtulos pertinentes, sino tambi\u00e9n analizar los hechos para determinar si se configuran los requisitos para admitirla.[10]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Retomando algunos de los ejemplos citados, en el caso de la abstenci\u00f3n de cazar determinada especie animal por parte del titular sirviente, podr\u00e1 alegarse que ello se establece con el fin de evitar la desaparici\u00f3n de una especie depredadora de una plaga en el fundo dominante; o, que la abstenci\u00f3n de talar \u00e1rboles obedece a la necesidad de evitar inundaciones en el inmueble dominante. En cambio, si queda establecido que en este \u00faltimo caso lo que se quiere es mantener la vista de un paisaje natural de la cual goza el titular del inmueble dominante, la servidumbre deber\u00e1 considerarse como personal, por m\u00e1s que las partes hayan dicho lo contrario en el acto constitutivo. O, al menos, es el riesgo que se corre frente a un eventual litigio.<\/p>\n Ser\u00e1 fundamental, entonces, establecer esa ventaja real para el fundo dominante a fin de caracterizar la servidumbre como real y, as\u00ed, evitar su extinci\u00f3n por el solo hecho de la transmisi\u00f3n del inmueble dominante. Una forma de estipularlo consiste en que las partes lo describan expresamente en el t\u00edtulo constitutivo de la servidumbre, es decir, en la escritura p\u00fablica. Es decir, se debe expresar la causa de la constituci\u00f3n de la servidumbre. En este sentido, cabe recordar que el art\u00edculo 281 CCyC establece que \u201cintegran la causa los motivos exteriorizados cuando sean l\u00edcitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa\u201d.<\/p>\n Entonces, si tomamos uno de los ejemplos planteados, si se establece una servidumbre ambiental por la que se proh\u00edbe al titular del inmueble sirviente utilizar ciertos agroqu\u00edmicos que afectan la vida de las especies presentes en el fundo dominante y as\u00ed se lo expresa en la escritura p\u00fablica que constituye el derecho real, quedar\u00e1 debidamente establecido el car\u00e1cter de real de la servidumbre. Si el titular del inmueble sirviente pretende demostrar que ello no es as\u00ed, la prueba estar\u00e1 destinada a demostrar que, en los hechos, la utilidad expresada en el t\u00edtulo constitutivo no existe y, por lo tanto, la servidumbre debe entenderse personal. Pero ser\u00e1 una cuesti\u00f3n de acreditar hechos y no de interpretar la escritura constitutiva de la servidumbre.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La primera servidumbre ecol\u00f3gica de car\u00e1cter civil que se conoce en nuestro pa\u00eds<\/p>\n … se constituy\u00f3 a favor de la Fundaci\u00f3n Neuqu\u00e9n en las lagunas de Epulauquen (provincia de Neuqu\u00e9n), utiliz\u00e1ndose una propiedad de 50 hect\u00e1reas situadas dentro de la Reserva Provincial Tur\u00edstico Forestal \u00fanica propiedad privada dentro de la reserva, donde se encuentra parte del bosque andino patag\u00f3nico (fundo sirviente). Adem\u00e1s, una propiedad de 144 hect\u00e1reas lindera a la reserva, formada por una extensi\u00f3n plana de ba\u00f1ados y humedales, surcada por un curso de agua que nace y muere en la propiedad y une dos lagos de origen glaciar (fundo dominante). De la lectura de la escritura constitutiva de la servidumbre, surge: \u201c(…) La finalidad, objeto, duraci\u00f3n y dem\u00e1s condiciones relevantes que regulan este contrato se relacionan a continuaci\u00f3n: CL\u00c1USULA PRIMERA (CAUSA): la causa fin de este negocio jur\u00eddico es la preservaci\u00f3n a perpetuidad de las ventajas ecol\u00f3gicas, esc\u00e9nicas y est\u00e9ticas que en la actualidad el fundo sirviente proporciona al fundo dominante. Su cumplimiento se realizar\u00e1 a trav\u00e9s de la conservaci\u00f3n sustentable a perpetuidad de los recursos suelo, minerales, aire, paisaje, agua – en todos sus estados- y las distintas formas de energ\u00eda existentes en el fundo sirviente. Asimismo, y por estar ligados en forma inescindible con los mencionados en primer t\u00e9rmino, se incluye la conservaci\u00f3n de los recursos flora y fauna. CL\u00c1USULA SEGUNDA (OBJETO): Teniendo en cuenta que, en el fundo sirviente, en \u00e9poca estival, se desarrollan actividades ganaderas bovinas, las restricciones de uso que gravar\u00e1n la propiedad persiguen el prop\u00f3sito de compatibilizar la conservaci\u00f3n del potencial natural del fundo sirviente con una explotaci\u00f3n rural que se sujete a pautas de producci\u00f3n sustentable (…)\u201d.[11]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n La servidumbre fue inscripta en el Registro de la Propiedad de Neuqu\u00e9n como servidumbre ambiental.<\/p>\n Pero esta servidumbre se someti\u00f3 a laudo arbitral, ante la demanda interpuesta por la nueva adquirente del inmueble sirviente, quien, habiendo cambiado tambi\u00e9n y previamente la titularidad del fundo dominante, pretend\u00eda considerar extinguida la servidumbre, alegando que del texto de la escritura de constituci\u00f3n surg\u00eda como servidumbre personal y no real. La cuesti\u00f3n estaba reducida a probar que la utilidad y el car\u00e1cter de real no surg\u00edan del t\u00edtulo constitutivo, pero no a probar que, en los hechos, en la realidad, la utilidad no exist\u00eda. Es decir, se trataba de interpretar el texto escriturario a fin de establecer si, conforme al mismo, la servidumbre era de car\u00e1cter real o personal. El tribunal arbitral que finalmente emiti\u00f3 el laudo examin\u00f3 detenidamente las cl\u00e1usulas de la escritura de constituci\u00f3n de servidumbre ambiental, dictaminando:<\/p>\n Que la Servidumbre Ambiental que relaciona a los fundos (campos) es de car\u00e1cter real y a perpetuidad. Por lo tanto, no se halla extinguida por la transmisi\u00f3n dominial perpetrada y contin\u00faa con independencia de la identidad de los titulares dominiales, ya sea del fundo sirviente o del fundo dominante. \u2013200902.\u2013 Prof. Dr. Eduardo A. Pigretti. Prof. Dra. Lidia Garrido Cordobera y Prof. Dra. Ana Raquel Nuta.<\/em>\u2013[12]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Otro argumento importante que se plante\u00f3 en este caso estuvo relacionado con el hecho de que la constituci\u00f3n de una servidumbre ambiental de car\u00e1cter real y, por lo tanto, perpetua deb\u00eda considerarse como una intromisi\u00f3n de los particulares en la esfera del poder p\u00fablico. El tribunal entendi\u00f3 que ello no es as\u00ed, que la servidumbre tra\u00edda a examen se rige por el derecho privado en cuanto a tal, pero tambi\u00e9n por el derecho p\u00fablico, pues, en el caso de que est\u00e9 en juego el derecho ambiental, el inter\u00e9s que se resguarda es general y no particular.<\/p>\n El art\u00edculo 41 de nuestra carta magna<\/a> establece que<\/p>\n Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo<\/strong>.[13]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Y, si bien luego pone en manos del Estado la tarea de proteger este derecho, es indudable que, constitucionalmente, la obligaci\u00f3n de proteger el medioambiente corresponde a todos.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Las servidumbres ambientales o ecol\u00f3gicas tienen su origen en una adaptaci\u00f3n del common law<\/em>, espec\u00edficamente del instituto denominado conservation easement<\/em> o environmental easement<\/em>.<\/p>\n Fueron establecidas primeramente en los Estados Unidos<\/strong>,[14]<\/a><\/sup> pero no hay acuerdo en la literatura sobre la fecha exacta de su inicio. El mayor acuerdo es que las primeras se establecieron en la d\u00e9cada del 30 del siglo xx y que su uso fue popularizado en la d\u00e9cada del 60 del mismo siglo.<\/p>\n En ese pa\u00eds, existen ya m\u00e1s de tres mil propietarios que han usado esta herramienta, conservando por esta v\u00eda m\u00e1s de 160 mil kil\u00f3metros cuadrados. En el a\u00f1o 1981, se dict\u00f3 la Uniform Conservation Easement Act, legislaci\u00f3n federal que autoriza la creaci\u00f3n de servidumbres perpetuas en predios con fines de conservaci\u00f3n. El common law<\/em> vigente en ese entonces prohib\u00eda tales servidumbres, por lo que era necesaria una regulaci\u00f3n en ese sentido, a fin de garantizar la ejecutabilidad de las servidumbres ambientales. Asimismo, esta legislaci\u00f3n otorga beneficios impositivos federales a quienes constituyan este tipo de servidumbres. Se trata de una ley marco a la que deben adherir los diferentes estados, habi\u00e9ndolo hecho a la fecha la mitad de ellos. Adem\u00e1s, Estados Unidos cuenta con una base de datos nacional mixta (p\u00fablica y privada) de servidumbres ecol\u00f3gicas, la National Conservation Easement Database (NCED), que compila datos provenientes de todo el pa\u00eds. En base a los datos que contiene, se estima que m\u00e1s de 160 mil kil\u00f3metros cuadrados (40 millones de acres) se encuentran sujetos a servidumbre ambiental en los Estados Unidos. La NCED tiene registradas m\u00e1s de 130 mil servidumbres ecol\u00f3gicas, que totalizan casi 100 mil kil\u00f3metros cuadrados \u2013el acceso a la base de datos es voluntario\u2013.<\/p>\n Costa Rica<\/strong> fue el primer pa\u00eds latinoamericano en usar este instrumento por medio de la Iniciativa para la Conservaci\u00f3n de Tierras Privadas de Centro Am\u00e9rica bajo la coordinaci\u00f3n de las organizaciones Centro de Derecho Ambiental y los Recursos Naturales (Cedarena) y la Asociaci\u00f3n para la Conservaci\u00f3n y Manejo de Bosques Tropicales (COMBOS). La primera servidumbre ecol\u00f3gica fue establecida en 1992, en San Ram\u00f3n de Tres R\u00edos, un barrio cercano a la ciudad de San Jos\u00e9. Desde ese a\u00f1o, cerca de tres mil hect\u00e1reas de tierras privadas se encuentran bajo esta figura de protecci\u00f3n. Costa Rica es un pa\u00eds pionero en constituci\u00f3n de servidumbres ambientales; sin embargo, no cuenta con un programa estatal de incentivos respecto de las mismas.<\/p>\n La figura de las servidumbres ha incentivado la constituci\u00f3n de los denominados landtrust<\/em>, definidos como aquellas organizaciones involucradas en proteger tierras por su valor natural, recreativo, esc\u00e9nico, hist\u00f3rico o productivo, realizando los estudios necesarios para el manejo sostenible de tierras. En el caso costarricense, los landtrust<\/em> han adquirido terrenos en zonas ecol\u00f3gicamente estrat\u00e9gicas con el fin de crear servidumbres ecol\u00f3gicas que sirvan como corredores biol\u00f3gicos entre zonas protegidas, siendo su deber la inspecci\u00f3n peri\u00f3dica y a perpetuidad de los inmuebles sometidos a un uso restrictivo.<\/p>\n En Panam\u00e1<\/strong>, la primera servidumbre ambiental se constituy\u00f3 en el a\u00f1o 2002. Este pa\u00eds incentiva, por medio de su constituci\u00f3n<\/a> y legislaci\u00f3n, los medios privados de conservaci\u00f3n, entre los cuales se encuentra la servidumbre ecol\u00f3gica.<\/p>\n M\u00e9xico<\/strong>, uno de los pa\u00edses con mayor biodiversidad del planeta, tuvo su primera servidumbre ambiental en el a\u00f1o 1998, llamada servidumbre ambiental rancho Las Ca\u00f1adas, en un espacio que se encontraba altamente deteriorado por la producci\u00f3n ganadera. En nueve a\u00f1os de vigencia de la servidumbre, se logr\u00f3 revertir por completo dicho deterioro.<\/p>\n En el a\u00f1o 2003, se estableci\u00f3 la primera servidumbre ecol\u00f3gica binacional a perpetuidad entre M\u00e9xico y Estados Unidos, en el corredor fronterizo Tijuana-Tecate (estado de Baja California), protegiendo as\u00ed dos mil hect\u00e1reas.<\/p>\n La primera servidumbre ecol\u00f3gica de Am\u00e9rica del Sur fue firmada en julio de 1999, en Ecuador<\/strong>, entre la Fundaci\u00f3n Jatun Sacha y la Corporaci\u00f3n Health and Habitat, en las caba\u00f1as Ali\u00f1ahui. Sin embargo, tanto en este pa\u00eds como en el nuestro, el tema no ha tomado demasiada fuerza.[15]<\/a><\/sup><\/p>\n En Colombia<\/strong>, la Fundaci\u00f3n Proaves ha sido pionera en el tema, desarrollando programas tendientes a la constituci\u00f3n y control de servidumbres ecol\u00f3gicas:<\/p>\n El inicio del desarrollo de esta estrategia fue en Jard\u00edn, Antioquia en el 2006; estableciendo una figura entre dos predios particulares uno de ellos perteneciente a la Red de Reservas de la Sociedad civil con el fin de conservar el h\u00e1bitat y \u00e1rea de forrajeo del Loro Orejiamarillo. Desde su inicio hasta la fecha, hemos establecido 24 Servidumbres Ecol\u00f3gicas protegiendo bajo esta figura 1.300 hect\u00e1reas de bosque alto andino, p\u00e1ramos y bosque h\u00famedo.[16]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Per\u00fa<\/strong> tuvo su primera servidumbre ambiental en el a\u00f1o 2005. La servidumbre ecol\u00f3gica de Santa Mar\u00eda es una de las pocas \u00e1reas boscosas que quedan cerca del centro de Cusco, zona de r\u00e1pido crecimiento urbano. Ubicada a quince minutos del centro de Cusco, en los l\u00edmites de los distritos de San Sebasti\u00e1n y San Jer\u00f3nimo, alberga una gran variedad de aves, insectos, venados y otros mam\u00edferos, adem\u00e1s de variada flora. La Asociaci\u00f3n Santa Mar\u00eda, fundada en 1967, fue la que consigui\u00f3 crear la servidumbre en el a\u00f1o 2005.<\/p>\n En Per\u00fa, las servidumbres ecol\u00f3gicas son reguladas mediante contrato privado. Dentro de la legislaci\u00f3n peruana, son definidas como el gravamen o limitaci\u00f3n de uso que un particular, de manera voluntaria, impone sobre una parte o totalidad de su predio con el fin de contribuir a la conservaci\u00f3n, protecci\u00f3n, restauraci\u00f3n mejoramiento y manejo adecuado de los recursos naturales y de los valores ambientales existentes en este.<\/p>\n Chile<\/strong> presenta una novedad en el tema: mediante la Ley 20930<\/a>, que comenz\u00f3 a regir en el a\u00f1o 2016, se cre\u00f3 el derecho real de conservaci\u00f3n, muy pr\u00f3ximo a lo que venimos denominando como servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica. En su art\u00edculo 2 establece:<\/p>\n Definiciones<\/em>. El derecho de conservaci\u00f3n es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de \u00e9ste. Este derecho se constituye en forma libre y voluntaria por el propietario del predio en beneficio de una persona natural o jur\u00eddica determinada.<\/p><\/blockquote>\n La importancia de esta ley radica en que<\/p>\n … le permite al sector privado llevar adelante iniciativas de conservaci\u00f3n ambiental a un menor costo, pues antes de la ley las posibilidades quedaban circunscritas a la compra del predio que se quer\u00eda conservar. Ahora, con esta ley, no ser\u00e1 necesaria esa compra, sino que basta un contrato que suscribe qui\u00e9n desea conservar con el due\u00f1o del predio, a un precio que se determine y a un plazo, el cual puede ser indefinido. \u201cLo importante es que el derecho de conservaci\u00f3n es un derecho real y no personal, por lo que, en caso de venta del predio o muerte del due\u00f1o, se asegura que la conservaci\u00f3n estipulada se mantenga en el tiempo\u201d.[17]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Este nuevo derecho real se podr\u00e1 constituir de forma voluntaria a trav\u00e9s de un contrato solemne entre el propietario de un terreno particular y otra persona (natural o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada), quien es el titular del derecho. Ello nos marca una gran diferencia con nuestro sistema, por cuanto aqu\u00ed se necesitan indefectiblemente dos inmuebles pertenecientes a diferentes personas para constituir una servidumbre, mientras que, en el caso del derecho real de conservaci\u00f3n chileno, basta con un solo inmueble.<\/p>\n A fin de concretar el objeto del derecho, en el contrato debe establecerse, al menos, uno de los grav\u00e1menes establecidos en la ley (entre ellos, la restricci\u00f3n o prohibici\u00f3n de destinar el predio a fines inmobiliarios, comerciales, industriales o de otro tipo), la obligaci\u00f3n de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantenci\u00f3n, descontaminaci\u00f3n, reparaci\u00f3n o administraci\u00f3n, entre otros, y la obligaci\u00f3n de ejecutar o supervisar un plan de manejo para el uso racional y sostenible de los recursos naturales de dicho terreno. Adem\u00e1s, entre otras materias, el derecho real de conservaci\u00f3n puede recaer sobre cualquier tipo de predio, p\u00fablico o privado, y puede constituirse por el tiempo que estime el propietario, ya sea con un plazo acotado o indefinido, y puede tambi\u00e9n constituirse a t\u00edtulo gratuito u oneroso.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> A nadie se le escapa el hecho de que la situaci\u00f3n de nuestro medioambiente es cr\u00edtica. Por donde queramos mirar, a nivel local, nacional o global, la crisis ambiental se hace visible de las formas m\u00e1s voraces. La capacidad de la Tierra para satisfacer las crecientes necesidades de alimentos nutritivos, agua y aire respirable seguir\u00e1 menguando si no se toman acciones contundentes y masivas inmediatamente. Y, si bien es cierto que la mayor responsabilidad corresponde a los principales actores, Estados nacionales y grandes empresas multinacionales, nadie est\u00e1 exento de tomar su parte en esta lucha:<\/p>\n Todo el mundo tiene un papel que desempe\u00f1ar en la transformaci\u00f3n de los sistemas sociales y econ\u00f3micos para un futuro sostenible. Todos los agentes tienen funciones individuales, complementarias y encadenadas que desempe\u00f1ar para lograr un cambio transformador intersectorial y de toda la econom\u00eda con efectos inmediatos y a largo plazo.[18]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Y los notarios somos uno de esos agentes. Es nuestro deber \u201cexplorar, adoptar y ofrecer novedosas formas contractuales a las personas que requieren nuestros servicios notariales\u201d.[19]<\/a><\/sup> Insisto en que, m\u00e1s all\u00e1 de trabajar en proyectos de reforma, que constituir\u00edan una situaci\u00f3n ideal para desempe\u00f1ar mejor nuestra funci\u00f3n, no por eso debemos dejar de lado y adaptar las herramientas que actualmente tenemos a disposici\u00f3n: fideicomisos con fines ambientales, en donde el fiduciario puede ser una organizaci\u00f3n especializada en el tema; cargos en donaciones y testamentos que tengan finalidad de protecci\u00f3n ambiental; reservas naturales privadas (organizadas bajo derechos personales); derecho real de superficie constituida para proteger ciertas \u00e1reas. Y, seguramente, si se profundiza m\u00e1s, podamos encontrar muchas m\u00e1s herramientas de las que imaginamos.<\/p>\n El derecho real de servidumbre con fines ambientales es uno de esos recursos actualmente operativos en el derecho vigente. Muchos pa\u00edses de toda Am\u00e9rica est\u00e1n haciendo uso de las servidumbres ecol\u00f3gicas, con excelentes resultados. Sin embargo, no sucede lo mismo en Argentina, en donde tenemos muy poco desarrollo y utilizaci\u00f3n del instituto en cuesti\u00f3n.<\/p>\n No significa ello que no puedan constituirse en nuestro pa\u00eds servidumbres ecol\u00f3gicas, ya que, como lo hemos establecido, pueden ubicarse f\u00e1cilmente dentro de la regulaci\u00f3n general del derecho real de servidumbre. Sin embargo, teniendo en cuenta el posible conflicto descripto a la hora de establecer el car\u00e1cter real de la servidumbre, ser\u00e1 necesario prestar especial atenci\u00f3n a este detalle al momento de la constituci\u00f3n.<\/p>\n Dentro del \u00e1mbito que nos compete, el derecho real de servidumbre constituir\u00e1 una herramienta jur\u00eddica importante con la que cuentan los particulares a fin de comprometerse a evitar el deterioro de los recursos naturales. Se trata de una herramienta m\u00e1s que brinda el derecho vigente, no la \u00fanica, por supuesto, pero s\u00ed una posibilidad m\u00e1s a fin de brindar una respuesta m\u00e1s pronta al problema, mientras esperamos que el Estado avance en pol\u00edticas y legislaci\u00f3n m\u00e1s adecuadas:<\/p>\n M\u00e1s all\u00e1 de las pol\u00edticas, las iniciativas de los agentes de la sociedad que cuestionan las normas sociales o el statu quo actuales pueden suscitar la deliberaci\u00f3n organizativa y social, que a su vez puede acelerar considerablemente las transformaciones[20]<\/a><\/sup>.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> \u201cDerecho real de conservaci\u00f3n: un nuevo aliado para los proyectos de inversi\u00f3n\u201d (online), 24\/8\/2016, chilesustentable.net, en https:\/\/www.chilesustentable.net\/2016\/08\/derecho-real-de-conservacion-un-nuevo-aliado-para-los-proyectos-de-inversion\/<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n \u201cMensajes clave\u201d (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n \u201cResumen ejecutivo\u201d (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n \u201cServidumbres ecol\u00f3gicas\u201d (online), s. f., proaves.org, en https:\/\/proaves.org\/servidumbres-ecologicas\/<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n ANDRAOS, S. Mariana, \u201cAmbiente. Desarrollo. Territorio y el rol del notario\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-254, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=dfe4bcf6b9d59c368e30fb9aecdb982f<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n ARE\u00c1N, Beatriz, \u201cServidumbres reales y personales\u201d (comentario a los arts. 2971 y 2972), Bueres, A. J. (dir.) y Higthon, E. I. (coord.), C\u00f3digo civil y normas complementarias. An\u00e1lisis doctrinario y jurisprudencial<\/em>, t. 5, Buenos Aires, Hammurabi, 1997.<\/p>\n CASTRO FIGUEROA, Sebasti\u00e1n, La servidumbre ambiental o ecol\u00f3gica en el sistema jur\u00eddico ecuatoriano<\/em> (online), Quito, s. e., 2015, en https:\/\/dspace.udla.edu.ec\/bitstream\/33000\/2339\/1\/UDLA-EC-TAB-2015-09.pdf<\/a><\/u>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n DEVIA, Leila y SIBILEAU, Agn\u00e9s, \u201cLa servidumbre ambiental en el nuevo c\u00f3digo civil y comercial de la naci\u00f3n\u201d (online), elDial.com, DC1F7A, 1\/9\/2015, en https:\/\/www.eldial.com\/nuevo\/nuevo_diseno\/v2\/doctrina1.asp?id=8118&base=50&indice=doctrina<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n GUTERRES, Ant\u00f3nio, (pr\u00f3logo del secretario general de las Naciones Unidas) (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n KRANNICHFELDT, Leticia, \u201cAportes del notariado para el logro del derecho ambiental eficaz\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-267, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=eb91dc31cd50c64bf2b7a8a2e334b631<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n LASAGNA, Lidia, \u201cEl derecho real de servidumbre: una estrategia que contribuye a preservar el medioambiente\u201d (online), Revista de la Facultad<\/em>, C\u00f3rdoba, Universidad Nacional de C\u00f3rdoba, v. 7, N.\u00ba 2, nueva serie 2, 2016, en https:\/\/revistas.unc.edu.ar\/index.php\/refade\/article\/view\/24449\/23749<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n PE\u00d1A CHAC\u00d3N, Mario, \u201cCambio clim\u00e1tico y servidumbres ambientales\u201d (online), Revista Electr\u00f3nica de Derecho Ambiental<\/em>, Sevilla, Centro Inform\u00e1tico Cient\u00edfico de Andaluc\u00eda, N.\u00ba 21, junio 2010, en https:\/\/huespedes.cica.es\/gimadus\/21\/06_cambio_climatico_y_servidumbres.html<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n https:\/\/www.conservationeasement.us<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n https:\/\/www.lincolninst.edu\/sites\/default\/files\/pubfiles\/1695_907_oct_09_article_2.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n https:\/\/www.uniformlaws.org\/committees\/community-home?CommunityKey=4297dc67-1a90-4e43-b704-7b277c4a11bd<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n <\/p>\n \u201cLaudo arbitral\u201d (online), Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N.\u00ba 874 [octubre-diciembre 2004], p. 159, en https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/39036.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n C\u00e1m. Fed. de San Mart\u00edn, Sala 1, 18\/11\/2008, \u201cParaje Los Ciervos SA c\/ Estado Nacional (Administraci\u00f3n de Parques Nacionales) y otro s\/ Sumar\u00edsimo\u201d (Sistema Argentino de Informaci\u00f3n Jur\u00eddica, FA08960863, en http:\/\/www.saij.gob.ar\/camara-federal-apelaciones-local-buenos-aires-paraje-ciervos-sa-estado-nacional-adm-parque-nacionales-otro-fa08960863-2008-11-18\/123456789-368-0698-0ots-eupmocsollaf?q=%20titulo%3A%20ciervos&o=1&f=Total%7CTipo%20de%20Documento\/Jurisprudencia\/Fallo%7CFecha%7COrganismo%7CTribunal%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado%20de%20Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n&t=3<\/a>; \u00faltima consulta: 2\/3\/2022).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n<\/a> [1]<\/a><\/sup>. GUTERRES, Ant\u00f3nio, (pr\u00f3logo del secretario general de las Naciones Unidas) (online), AA.VV., Hacer las paces con la naturaleza. Plan cient\u00edfico para hacer frente a las emergencias del clima, la biodiversidad y la contaminaci\u00f3n. Mensajes clave y resumen ejecutivo<\/em>, Nairobi, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, 2021, p. 4, en https:\/\/wedocs.unep.org\/xmlui\/bitstream\/handle\/20.500.11822\/34949\/MPN_ESSP.pdf<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n [2]<\/a><\/sup>. \u00cddem, p. 10.<\/p>\n [3]<\/a><\/sup>. (N. del E.<\/em>): Los hiperv\u00ednculos a textos normativos fueron incorporados por la Revista del Notariado<\/em> y dirigen a fuentes oficiales \u2013en caso de excepci\u00f3n, se har\u00e1 la aclaraci\u00f3n que corresponda\u2013; la fecha de \u00faltima consulta es 1\/8\/2022.<\/p>\n [4]<\/a><\/sup>. ANDRAOS, S. Mariana, \u201cAmbiente. Desarrollo. Territorio y el rol del notario\u201d (online), Revista Iberoamericana de Derecho Ambiental y Recursos Naturales<\/em>, M\u00e9xico, Liga Mundial de Abogados Ambientalistas, N.\u00ba 38, 24\/12\/2020, IJ-MII-254, en https:\/\/latam.ijeditores.com\/pop.php?option=articulo&Hash=dfe4bcf6b9d59c368e30fb9aecdb982f<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n [5]<\/a><\/sup>. DEVIA, Leila y SIBILEAU, Agn\u00e9s, \u201cLa servidumbre ambiental en el nuevo c\u00f3digo civil y comercial de la naci\u00f3n\u201d (online), elDial.com, DC1F7A, 1\/9\/2015, en https:\/\/www.eldial.com\/nuevo\/nuevo_diseno\/v2\/doctrina1.asp?id=8118&base=50&indice=doctrina<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n [6]<\/a><\/sup>. LASAGNA, Lidia, \u201cEl derecho real de servidumbre: una estrategia que contribuye a preservar el medioambiente\u201d (online), Revista de la Facultad<\/em>, C\u00f3rdoba, Universidad Nacional de C\u00f3rdoba, v. 7, N.\u00ba 2, nueva serie 2, 2016, p. 157, en https:\/\/revistas.unc.edu.ar\/index.php\/refade\/article\/view\/24449\/23749<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n [7]<\/a><\/sup>. PE\u00d1A CHAC\u00d3N, Mario, \u201cCambio clim\u00e1tico y servidumbres ambientales\u201d (online), Revista Electr\u00f3nica de Derecho Ambiental<\/em>, Sevilla, Centro Inform\u00e1tico Cient\u00edfico de Andaluc\u00eda, N.\u00ba 21, junio 2010, en https:\/\/huespedes.cica.es\/gimadus\/21\/06_cambio_climatico_y_servidumbres.html<\/a>, \u00faltima consulta: 2\/3\/2022.<\/p>\n
\nAceptado:<\/strong> 3\/6\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 9\/8\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. Definici\u00f3n de servidumbre ambiental<\/h2>\n
3. Elementos de la servidumbre ambiental<\/h2>\n
3.1. Fundos dominante y sirviente<\/h3>\n
3.2. Utilidad<\/h3>\n
4. Ventajas<\/h2>\n
5. Clasificaci\u00f3n<\/h2>\n
\n
5.1. \u00bfServidumbre personal o real?<\/h3>\n
6. La primera servidumbre ambiental en nuestro pa\u00eds<\/h2>\n
7. Experiencias internacionales<\/h2>\n
8. Conclusiones<\/h2>\n
9. Bibliograf\u00eda<\/h2>\n
\n
Notas<\/h2>\n