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Resumen<\/h2>\n\n<\/p>\nSe investiga la anticresis como garant\u00eda real econ\u00f3micamente eficiente para funcionar en sistemas de tiempo compartido. Para ello, se analizan en paralelo cuestiones referidas a la finalidad y al objeto de ambas tipicidades reales. Caracterizados los institutos en estudio, se ingresa en el examen de las ventajas econ\u00f3micas que reporta la constituci\u00f3n de anticresis para los diversos actores del sistema de tiempo compartido. Finalmente, se estudia la legitimaci\u00f3n del propietario, del emprendedor y del usuario para constituir anticresis conforme nuestro ordenamiento jur\u00eddico vigente. Se realizan algunas propuestas de lege ferenda sobre: legitimaci\u00f3n del usuario de sistemas de tiempo compartido para constituir garant\u00edas reales y modificaci\u00f3n del objeto del derecho real de anticresis, para optimizar la aplicaci\u00f3n de esta figura en el mercado.<\/p>\n\n<\/div>
Palabras clave<\/h2>\n\n\nTiempo compartido; anticresis; objeto de los derechos reales; legitimaci\u00f3n; an\u00e1lisis comparativo e integrador.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autor<\/h2>\n\n\nProfesor Jefe de Trabajos Pr\u00e1cticos de las c\u00e1tedras \u201cDerechos Reales, Registrales e Intelectuales I\u201d y \u201cDerechos Reales, Registrales e Intelectuales II\u201d de la Universidad de Mendoza.
\nProfesor Adjunto regular por concurso de \u201cContratos I Parte General\u201d y \u201cContratos II Parte Especial\u201d de la Facultad de Ciencias Sociales y Comunicaci\u00f3n de la Universidad Maza.<\/p>\n\n<\/div>
Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 26\/12\/2021
\nAceptado:<\/strong> 7\/3\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 1\/6\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/CALIRI2_900x500.jpg\")
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<\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfEs posible analizar la anticresis en el \u00e1mbito de los sistemas de tiempo compartido? A decir verdad, la pregunta puede concitar una cierta perplejidad inicial: ni la anticresis ni el tiempo compartido son, actualmente, derechos reales de utilizaci\u00f3n masiva en el mercado. No obstante, ambas tipicidades se encuentran enumeradas en el art\u00edculo 1887 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (incs. e] y m]) (CCyC).<\/p>\n
La doctrina ha denunciado inconvenientes que conspiran contra la aplicaci\u00f3n efectiva de sendas titularidades. Enunciaremos seguidamente algunos cuestionamientos, sin pretensi\u00f3n de agotarlos.<\/p>\n
De la anticresis, por un lado, se ha dicho que siempre ha sido mirada con desconfianza: en un tiempo, por usuraria; en otro, por perjudicar innecesariamente al deudor; y luego, por anacr\u00f3nica.[1]<\/a><\/sup> En ese sentido, se la ha catalogado como una garant\u00eda real desventajosa \u2013frente a otros derechos reales como la hipoteca o la prenda con registro\u2013 por los siguientes motivos:<\/p>\n\n- a)<\/strong> Para el propietario constituyente, el desprendimiento material de su cosa fruct\u00edfera a manos del acreedor suele ser dif\u00edcil de aceptar, pues, en todo caso, prefiere conservar el uso y goce de la cosa, administrarla \u00e9l mismo y pagar la deuda con su producido (sin aumentar los costos del financiamiento y los de la administraci\u00f3n que lleva a cabo el anticresista).<\/li>\n
- b)<\/strong>\u00a0Desde el lado del acreedor, tampoco se advierte la utilidad, pues a este le interesa cobrar su cr\u00e9dito cuanto antes y no hacerse cargo de la administraci\u00f3n de un bien ajeno \u2013pi\u00e9nsese principalmente en los acreedores institucionales\u2013, por lo cual resulta poco probable que cualquier acreedor requiera una garant\u00eda en la que debe correr con todos los riesgos de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica del inmueble \u2013o mueble registrable\u2013, que no le confiere, por otro lado, certeza de cu\u00e1ndo y en qu\u00e9 medida podr\u00e1 satisfacer su acreencia.[2]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
Respecto del tiempo compartido (TC), las dificultades se manifiestan desde varias perspectivas:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> Desde el punto de vista de la contrataci\u00f3n, se ha observado la figura con recelo, pues es usual que las tratativas precontractuales vengan acompa\u00f1adas por pr\u00e1cticas abusivas violatorias de los derechos de los consumidores y usuarios,[3]<\/a><\/sup> abuso que frecuentemente se proyecta tambi\u00e9n en la configuraci\u00f3n \u2013unilateral\u2013 del contrato (mediante cl\u00e1usulas abusivas) y en su desarrollo funcional (coloc\u00e1ndose al usuario en situaciones jur\u00eddicas abusivas[4]<\/a><\/sup>).<\/li>\n
- b)<\/strong> Conforme la preceptiva que surge del art\u00edculo 2092 CCyC<\/a>,[5]<\/a><\/sup> para la operatividad del sistema es necesario el dictado de normas reglamentarias de los registros de prestadores y establecimientos afectados a sistemas de TC, pues la inscripci\u00f3n del instrumento de afectaci\u00f3n en dichos registros debe ser realizada inexcusablemente de manera previa a todo anuncio, ofrecimiento o promoci\u00f3n comercial; es decir, cualquier sistema cuya finalidad exceda la tur\u00edstica no podr\u00eda comercializarse, por falta de creaci\u00f3n y organizaci\u00f3n de la publicidad registral espec\u00edfica.[6]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
No obstante, y a pesar de algunas cr\u00edticas provenientes de la doctrina,[7]<\/a><\/sup> el legislador de 2015 ha consagrado la anticresis y el TC como derechos reales. Importa aqu\u00ed, antes de entrar en el desarrollo espec\u00edfico del tema de este trabajo, rescatar los fundamentos que motivaron al codificador para as\u00ed proceder. Respecto del TC, puede leerse en los fundamentos: \u201cExisten variadas normas que ofrecen protecci\u00f3n al usuario, que por otra parte es consumidor\u201d.[8]<\/a><\/sup> En lo tocante a la anticresis, se\u00f1alan:<\/p>\nLa entrega abreviada sumada al privilegio posibilitar\u00e1 mayor agilidad, ya que permitir\u00e1 un tiempo para usar la cosa y percibir frutos, y si es insuficiente se ejecuta el objeto.[9]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY no se equivocaron en su decisi\u00f3n: bien mirado el asunto, tanto el TC como la anticresis ofrecen muy buenas razones para ser tenidos en cuenta por los agentes econ\u00f3micos y los operadores jur\u00eddicos al momento de planificar y dise\u00f1ar interesantes esquemas negociales y ofrecerlos con \u00e9xito en el mercado de bienes y servicios.<\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, para el caso de la anticresis, tanto el Proyecto de 1993 como el de 1998 preve\u00edan su inclusi\u00f3n dentro del numerus clausus<\/em> de los derechos reales. En la misma l\u00ednea se expresaron las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Lomas de Zamora, 2007), donde se concluy\u00f3: \u201cUtilidad. La anticresis constituye una garant\u00eda real valiosa en s\u00ed misma y como complemento de otras como la hipoteca o la prenda\u201d.[10]<\/a><\/sup><\/p>\nEn definitiva, nuestro prop\u00f3sito es \u2013lo anticipamos\u2013 pensar soluciones alternativas para la aplicaci\u00f3n de ambos institutos que favorezcan el cr\u00e9dito, la circulaci\u00f3n de bienes y servicios, y, sobre todo, que influyan positivamente en la matriz productiva del pa\u00eds.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Objeto y finalidad del tiempo compartido y de la anticresis: aciertos y desaciertos del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h2>\n<\/a>2.1. Objeto del tiempo compartido y de la anticresis<\/h3>\n
Como lo resaltara la doctora Puerta, dentro de los grandes aciertos del CCyC de 2015 merecen destacarse los siguientes:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> El sistema de los derechos reales se inscribe en una tendencia moderada y flexible, que resguarda la tipicidad jur\u00eddico-real a fin de no comprometer la seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico, pero sin excesivo reglamentarismo.<\/li>\n
- b)<\/strong> Se adopta el paradigma del mayor aprovechamiento econ\u00f3mico de los bienes posible, al menor costo y con criterio solidarista, lo cual se logra, por ejemplo, a trav\u00e9s de la ampliaci\u00f3n del objeto de los derechos reales y la importancia de los servicios (prestaciones a cargo de terceros) para que la cosa objeto del derecho real cumpla con su destino.[11]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En consecuencia, tanto la anticresis como el TC han experimentado cambios en su configuraci\u00f3n t\u00edpica que implican notables avances respecto de la regulaci\u00f3n anterior.[12]<\/a><\/sup> Esas modificaciones ata\u00f1en principalmente al objeto: se lo ha ampliado a las cosas muebles registrables en la anticresis y a cosas muebles \u2013registrables o no\u2013 y aun bienes en el TC.<\/p>\nParticularmente interesante resulta conceptualizar el objeto del derecho de TC o, mejor dicho, derecho de uso y goce peri\u00f3dico por turnos. Se ha expresado que el mismo es complejo pues su estructura lo es: se conforma por la cosa (registrable o no registrable) afectada al sistema, el TC adquirido por cada usuario (bien, en el sentido del art. 16 CCyC<\/a>) y las prestaciones o servicios que sustentan el sistema y posibilitan el logro de sus fines. Dicha complejidad es reconocida por los fundamentos del CCyC[13]<\/a><\/sup> y resulta apasionante estudiarla porque se pone en crisis el dualismo tradicional en materia de derechos subjetivos patrimoniales.[14]<\/a><\/sup><\/p>\nSin embargo, en relaci\u00f3n a la anticresis, a poco que se analiza el art\u00edculo 2212 CCyC, tropezamos con una limitaci\u00f3n que no se justifica desde el punto de vista teleol\u00f3gico: se dispone que el objeto de la anticresis debe ser \u201ccosas registrables individualizadas\u201d. La norma es disvaliosa porque rara vez es factible realizar una explotaci\u00f3n econ\u00f3mica sobre cosas registrables consideradas singular o individualmente, sin incluir las cosas muebles no registrables que coadyuvan de modo determinante en la viabilidad del emprendimiento; lo natural es que toda actividad productiva o empresarial se valga de una masa de bienes compuesta por una multiplicidad de cosas de distinta naturaleza unidas por un destino com\u00fan. Nos planteamos y preguntamos entonces: en el caso de constituirse una anticresis sobre un inmueble rural destinado a la explotaci\u00f3n agropecuaria, \u00bfdeber\u00edan quedar fuera de la garant\u00eda los \u00fatiles de labranza en tanto cosas muebles no registrables?, \u00bftendremos que excluir de la garant\u00eda el mobiliario de la casa del capataz? De acuerdo con una interpretaci\u00f3n exeg\u00e9tica de la norma, la respuesta que se impone es que s\u00ed, las cosas muebles no registrables no podr\u00e1n formar parte de la garant\u00eda, m\u00e1xime porque se ha eliminado de nuestro CCyC la categor\u00eda de cosas inmuebles por accesi\u00f3n moral.[15]<\/a><\/sup> Pero no dejamos de advertir que, sin una adecuada reforma de la norma, que contemple la posibilidad de constituir anticresis sobre una masa de bienes, la anticresis \u2013que se ha pretendido revitalizar a trav\u00e9s de la ampliaci\u00f3n de su objeto\u2013 continuar\u00e1 siendo una garant\u00eda poco atractiva en el mercado, pues: \u00bfa qui\u00e9n le interesar\u00eda explotar un inmueble urbano con fines tur\u00edsticos, por ejemplo, si tiene que reacondicionar por completo el mobiliario del mismo con la consecuente inversi\u00f3n que ello supone?, \u00bfa qui\u00e9n le interesar\u00eda tomar en anticresis una flota de camiones si las herramientas necesarias para su mantenimiento no quedan comprendidas en la garant\u00eda real? Por de pronto, la soluci\u00f3n a este inconveniente es constituir dos garant\u00edas reales: la anticresis sobre las cosas registrables y la prenda con desplazamiento, con pacto anticr\u00e9tico, para las cosas muebles no registrables.<\/p>\nEl problema presentado se agudiza en el caso de evaluar la posibilidad de constituir anticresis en un sistema de TC, cuyo objeto puede consistir en una masa de bienes muebles e inmuebles unidos por la particular finalidad del sistema en cuesti\u00f3n. No obstante, podr\u00edamos imaginar un TC cuyo objeto est\u00e9 configurado \u00fanicamente por cosas registrables (muebles e inmuebles); aun as\u00ed, las dificultades que suscita la norma en comentario no acaban. El art\u00edculo 2214 CCyC agrega otro: el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la anticresis es de diez a\u00f1os para cosas inmuebles y cinco a\u00f1os para cosas muebles registrables. \u00bfA cu\u00e1l plazo m\u00e1ximo nos atendremos en el supuesto ejemplificado? Aun en el caso de concurrencia de cosas registrables dentro del objeto del TC, se presenta el problema de aplicaci\u00f3n del plazo m\u00e1ximo de la anticresis. Algunos ejemplos servir\u00e1n para ilustrar la idea: sup\u00f3ngase la afectaci\u00f3n a TC de una bodega con los respectivos camiones para el traslado de la uva y el vino, o la afectaci\u00f3n a TC de una casilla rodante con un espacio guardacoches. En caso de constituir anticresis sobre el objeto del derecho de TC, \u00bfcu\u00e1l de los plazos m\u00e1ximos legales aplicaremos? Claramente el c\u00f3mputo no podr\u00eda efectuarse por separado, sino que deberemos considerar las cosas que componen el objeto del TC como una unidad. La soluci\u00f3n aceptable ser\u00eda analizar, en cada caso en particular, cu\u00e1l es la cosa principal \u2013de las que conforman el objeto del TC\u2013 que contribuye en mayor medida al logro de la finalidad del sistema y aplicarle a la garant\u00eda ese plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n. A todo evento, de lege lata<\/em>, en el caso de que el objeto afectado a TC est\u00e9 compuesto por cosas registrables y muebles no registrables, deber\u00eda adoptarse la misma soluci\u00f3n apuntada supra<\/em>: anticresis sobre las cosas registrables y prenda con desplazamiento, con pacto anticr\u00e9tico, para las muebles no registrables.<\/p>\nEmpero, reiteramos, es necesario repensar una anticresis adecuada a los tiempos \u2013y sobre todo al tr\u00e1fico jur\u00eddico\u2013 modernos, y, para ello, debemos reformular su objeto. No podemos trazar un paralelismo comparativo hipoteca-anticresis-prenda con una visi\u00f3n simplificada de las cosas. Las garant\u00edas reales tienen mecanismos de funcionamiento diferentes; mientras la prenda con registro y la hipoteca constituyen reservas de valor ante una eventual ejecuci\u00f3n, la anticresis, en cambio, pone el acento en la etapa autosatisfactiva a trav\u00e9s de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica de su objeto y ning\u00fan inter\u00e9s puede representar para el mercado una garant\u00eda incompleta \u201cobjetivamente\u201d, inapta para alcanzar su finalidad espec\u00edfica (que no es, por cierto, la liquidaci\u00f3n de la cosa asiento de la garant\u00eda).<\/p>\n
Por lo antedicho, postulamos, de lege ferenda<\/em>, ampliar el objeto de la anticresis a masas de bienes (comprensivas de cosas registrables y no registrables)[16]<\/a><\/sup> unidas por una misma finalidad o destinaci\u00f3n, tomando el concepto del derogado art\u00edculo 1339<\/a> del C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield. En tal caso, estimamos conveniente que el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la anticresis sea de diez a\u00f1os, sin distinguir la naturaleza de las cosas que componen la masa de bienes.<\/p>\nEn otro orden de ideas, cabe preguntarse si el objeto del TC y de la anticresis puede consistir en una parte materialmente determinada de la cosa.<\/p>\n
Para el caso del TC, la respuesta fluye sin mayores sobresaltos: es posible. Ello as\u00ed, si se interpretan arm\u00f3nicamente las normas de los art\u00edculos 1883, 2087, 2088 y 2093 inc. a) CCyC<\/a> y 3 \u00faltimo p\u00e1rrafo de la Ley 26356 de Sistemas Tur\u00edsticos de Tiempo Compartido<\/a> (STTC). Es decir, en tanto la parte materialmente determinada de la cosa mueble o inmueble sea compatible con los fines del sistema (que puede ser cualquiera de los mencionados enunciativamente por el art. 2087 CCyC o alg\u00fan otro que los emprendedores decidan), el objeto a afectarse puede estar reducido a una parte material de la cosa. De tal modo, ser\u00eda l\u00edcito transpolar los t\u00e9rminos de la Ley 26356 y, en vez de aludir al distingo entre \u201cunidad vacacional\u201d y \u201cestablecimiento vacacional\u201d,[17]<\/a><\/sup> referirse a unidad comercial o industrial y establecimiento comercial o industrial afectado a sistemas de TC, por ejemplo.<\/p>\nRespecto de la anticresis, el tema no aparece tan claro, pues la norma del art\u00edculo 2212 CCyC, que define el derecho real en cuesti\u00f3n, menciona como objeto propio de este las \u201ccosas registrables individualizadas\u201d. La lectura aislada del precepto indicar\u00eda que la anticresis solo podr\u00eda recaer sobre la totalidad de la cosa inmueble o mueble registrable, m\u00e1xime si se tiene en cuenta la eventual etapa liquidatoria de la garant\u00eda y considerando que, al regular los restantes derechos reales, el codificador ha hecho expresa menci\u00f3n de la posibilidad de que recaigan sobre partes materiales (as\u00ed, en la superficie, art. 2116 CCyC, en el usufructo, art. 2130 CCyC, en el uso, art. 2154 CCyC, en la habitaci\u00f3n, art. 2158 CCyC, y en la servidumbre, art. 2163 CCyC). Sin embargo, creemos conveniente interpretar el dispositivo del art\u00edculo 2212 CCyC conjuntamente con los art\u00edculos 1883 y 2194, por lo que nos preguntamos: si en el supuesto de extinci\u00f3n parcial del objeto de la garant\u00eda opera la subrogaci\u00f3n real sobre el precio, indemnizaci\u00f3n o cualquier otro concepto sustitutivo, al tiempo que la garant\u00eda (en este caso, la anticresis) subsiste sobre la parte material restante, \u00bfqu\u00e9 raz\u00f3n jur\u00eddica atendible habr\u00eda para impedir la constituci\u00f3n ab initio<\/em> de la garant\u00eda real sobre una parte materialmente determinada de la cosa?<\/p>\nPor otro lado, es insoslayable el paralelismo que existe entre el usufructo y la anticresis; am\u00e9n de que uno sea un derecho sobre cosa ajena de goce y la otra de garant\u00eda, ambos derechos son temporarios, se ejercen por la posesi\u00f3n y \u2013esto es lo principal\u2013 ambas titularidades autorizan usar la cosa y percibir los frutos naturales, artificiales o civiles[18]<\/a><\/sup> con independencia de cualquier prestaci\u00f3n a cargo del nudo propietario o del constituyente de la garant\u00eda. En este sentido, debemos recordar que el usufructuario est\u00e1 legitimado para constituir anticresis sobre la cosa objeto de su derecho,[19]<\/a><\/sup> por lo cual, por regla transitiva, la anticresis estar\u00eda recayendo sobre una parte materialmente determinada de la cosa registrable. En id\u00e9ntica situaci\u00f3n se hallar\u00eda el superficiario cuyo objeto estuviere emplazado en parte material del inmueble: podr\u00eda constituir anticresis sobre esta. Admitidas tales hip\u00f3tesis, no vemos \u00f3bice para interpretar esas normas de manera anal\u00f3gica.<\/p>\nEsta soluci\u00f3n nos parece valiosa desde el punto de vista del constituyente de la anticresis. Sup\u00f3ngase el caso de inmuebles fruct\u00edferos de gran extensi\u00f3n: permitir\u00eda a las partes del contrato calcular y luego establecer en qu\u00e9 medida y superficie el inmueble ser\u00eda apto para devengar (conforme una explotaci\u00f3n normal y habitual) los frutos y rentas necesarios tales que posibiliten al acreedor amortizar su cr\u00e9dito; al mismo tiempo, el constituyente no se desprender\u00eda de la totalidad del mismo, con lo cual podr\u00eda continuar administrando el inmueble como ven\u00eda haci\u00e9ndolo sin comprometer en mayor medida de lo aceptable su patrimonio. De esta forma, se mitigan muchas de las cr\u00edticas que se le han hecho al instituto de la anticresis en punto a que es desfavorable para el deudor por implicar un inconveniente desplazamiento de la relaci\u00f3n de poder sobre la cosa objeto de la garant\u00eda.<\/p>\n
Forzosamente, en la fase liquidatoria de la anticresis, es decir, una vez vencido el plazo de vigencia de la garant\u00eda[20]<\/a><\/sup> sin que el acreedor haya enjugado con los frutos la totalidad de su cr\u00e9dito, deber\u00eda subdividirse y fraccionarse el inmueble para proceder a su ejecuci\u00f3n separada; ello para respetar el principio de especialidad objetiva de todas las garant\u00edas reales (art. 2188 CCyC).<\/p>\n <\/p>\n<\/a>2.2. Finalidades del tiempo compartido y de la anticresis<\/h3>\n
Otra de las derivaciones del paradigma, impl\u00edcito en el libro IV CCyC, del mayor aprovechamiento de los bienes al menor costo posible es la extensi\u00f3n de las finalidades de los sistemas de TC, que ya no se circunscriben al mercado tur\u00edstico, sino que se multiplican en funci\u00f3n de la imaginaci\u00f3n de los emprendedores: hospedaje, alojamiento, comercio, industria, culturales, acad\u00e9micas, deportivas, etc. Esta posibilidad de organizaci\u00f3n de un sistema que permite el aprovechamiento peri\u00f3dico y por turnos de manera sucesiva y alternada de bienes de la m\u00e1s variada naturaleza (inmuebles, muebles registrables o no, derechos intelectuales, propiedad industrial, entre otros) abre un amplio y f\u00e9rtil campo para la autonom\u00eda de la voluntad. Por ello es que, de acuerdo con la postura a que adherimos, y que estimamos mayoritaria, el emprendedor puede optar por conferir a los adquirentes-usuarios de TC tanto un derecho personal como un derecho real, conforme su adecuaci\u00f3n al sistema (art. 2088 CCyC).[21]<\/a><\/sup><\/p>\nEn este orden de ideas, consideramos impl\u00edcitamente derogado el art\u00edculo 2 Ley 26356[22]<\/a><\/sup> en tanto el objeto del TC con fines tur\u00edsticos no puede quedar limitado a los inmuebles. Esta es la soluci\u00f3n que mejor armoniza con los preceptos de los art\u00edculos 2087 y 2088 CCyC interpretados a la luz de los art\u00edculos 1 y 2 CCyC y los fundamentos del anteproyecto, que rezan:<\/p>\nSi se introducen reglas respecto de las fuentes y la interpretaci\u00f3n, se debe valorar su coordinaci\u00f3n con otros microsistemas. Ello es as\u00ed porque, sea cual fuere el grado de centralidad que se le reconozca al c\u00f3digo, una norma de este tipo tiene un efecto expansivo indudable.[23]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLegislado el TC con una laudable impronta multifinalista, cabe indagar c\u00f3mo resuelve nuestro ordenamiento vigente el problema de la protecci\u00f3n del adquirente-usuario del derecho de uso y goce peri\u00f3dico y por turnos; tem\u00e1tica que, desde el surgimiento del fen\u00f3meno, es la que m\u00e1s ha preocupado a la jurisprudencia y doctrina nacional y extranjera, en raz\u00f3n de ser aquel la parte d\u00e9bil \u2013o vulnerable\u2013 de la relaci\u00f3n contractual, no solo en lo jur\u00eddico sino tambi\u00e9n en los aspectos t\u00e9cnicos y econ\u00f3micos del sistema de afectaci\u00f3n de bienes.<\/p>\n
Es claro que la finalidad del sistema[24]<\/a><\/sup> influir\u00e1 decisivamente en punto a si se puede encuadrar jur\u00eddicamente al adquirente como consumidor o no. A no dudar, si el sistema se instaura con finalidad tur\u00edstica, el usuario-adquirente ser\u00e1, con muchas probabilidades, consumidor y se tornar\u00e1 aplicable toda la normativa tuitiva del derecho del consumo, en base al principio protectorio; esto es: art\u00edculo 42 de la Constituci\u00f3n Nacional<\/a> (CN), art\u00edculos 1092 a 1122 CCyC<\/a>, y Ley 24240<\/a> y sus concordantes. Por otra parte, esa es la soluci\u00f3n introducida espec\u00edficamente para el caso de adquisici\u00f3n de derechos en sistemas de TC a trav\u00e9s del art\u00edculo 2100 CCyC, que se ocupa no ya del contrato sino de la relaci\u00f3n de consumo entre el propietario, el emprendedor, el administrador, el comercializador y el adquirente y\/o usuario del derecho de uso peri\u00f3dico.<\/p>\nSin embargo, es dif\u00edcil pensar que los adquirentes de sistemas de TC con fines industriales, comerciales o empresariales puedan encuadrarse jur\u00eddicamente como consumidores, pues es dable pensar que el prop\u00f3sito de quien incorpora a su patrimonio dichos derechos de uso peri\u00f3dico y por turnos \u2013reales o personales\u2013 obedece a su consideraci\u00f3n como bienes de cambio, es decir, con la finalidad de integrarlos al circuito econ\u00f3mico. As\u00ed, de modo ejemplificativo, lo m\u00e1s probable es que, si la finalidad del sistema de TC fuese comercial, los adquirentes-usuarios sean intermediarios en la cadena de intercambios; y, si la finalidad fuera industrial, el adquirente de TC quiz\u00e1s sea fabricante o productor \u2013integrante primario\u2013 del proceso econ\u00f3mico. En ning\u00fan caso se dar\u00edan los requisitos de destino final del bien adquirido ni beneficio privado, familiar o social del mismo (arts. 1092-1093 CCyC).<\/p>\n
Resulta oportuno entonces preguntarse: si el adquirente del derecho de uso peri\u00f3dico y por turnos no revistiese en el caso concreto la categor\u00eda de consumidor, \u00bfqu\u00e9 normativa tuitiva amparar\u00e1 su adquisici\u00f3n frente a los eventuales abusos de la parte fuerte de la relaci\u00f3n? Claramente, no la del art\u00edculo 2100 CCyC<\/a>, aunque aparezca tan categ\u00f3ricamente redactada. Cobran aqu\u00ed relevancia los principios del t\u00edtulo preliminar (arts. 9 a 12), es decir, buena fe, interdicci\u00f3n del abuso del derecho, interdicci\u00f3n del abuso de la posici\u00f3n dominante en el mercado, fraude a la ley y las normas relativas a los contratos de adhesi\u00f3n a cl\u00e1usulas generales predispuestas (arts. 984-989). Por su parte, las propias disposiciones del derecho de TC tambi\u00e9n tienden a la protecci\u00f3n del usuario:<\/p>\n\n- I.<\/strong> El art\u00edculo 2093 inciso b), en tanto estatuye la intangibilidad de los derechos de los usuarios una vez inscripto el instrumento de afectaci\u00f3n a TC.<\/li>\n
- II.<\/strong> El art\u00edculo 2097 inciso b), en cuanto establece el deber del administrador del sistema de preservar la igualdad de los derechos de los usuarios (deber que, por otra parte, debe ser controlado en su ejercicio por parte del emprendedor, conforme al art. 2094 inc. a]), regla que se compatibiliza con el deber, impuesto al emprendedor, de garantizar el ejercicio de los derechos de los usuarios en las oportunidades y condiciones comprometidas (art. 2094 inc. c]).<\/li>\n
- III.<\/strong> Por medio de un triple sistema de publicidad de los derechos de los usuarios, para lograr su oponibilidad absoluta[25]<\/a><\/sup> (inscripci\u00f3n de la afectaci\u00f3n a TC y de los documentos portantes del contrato de TC en el registro que corresponda a la naturaleza de los bienes afectados \u2013inmobiliario, automotor, etc.\u2013, inscripci\u00f3n de la afectaci\u00f3n en el registro de prestadores y establecimientos afectados a sistemas de tiempo compartido o de prestadores y establecimientos vacacionales afectados a sistemas de tiempo compartido e inscripci\u00f3n de los contratos de tiempo compartido en el registro de titulares, ello de conformidad con los arts. 2092-2093, 2094 inc. b], y 2101 CCyC, y art. 6 Ley 26356<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n
En otro orden de cosas, toca cuestionarnos acerca de la finalidad de la anticresis. Eludiremos ingresar en el debate de si conven\u00eda o no su mantenimiento como garant\u00eda real dado su desuso en la pr\u00e1ctica del tr\u00e1fico jur\u00eddico (pues ya nos pronunciamos por la afirmativa) y nos enfocaremos \u00fanicamente en indagar cu\u00e1l es el contexto negocial en que se torna viable su incorporaci\u00f3n como instrumento asegurativo del cumplimiento de obligaciones.<\/p>\n
El mejor trabajo que hemos le\u00eddo hasta el momento vinculado a este tema es el de Puerta y Bono (2021). Los autores ense\u00f1an:<\/p>\n
… puede verse que la figura de la anticresis no aparece como una herramienta id\u00f3nea en t\u00e9rminos pr\u00e1cticos para cualquier obligaci\u00f3n, sino m\u00e1s bien, como una especial tutela para casos que presentan particulares circunstancias. No se trata de l\u00edmites de orden jur\u00eddico, sino de elementos econ\u00f3micos y a\u00fan sociales y culturales relativos al uso y disposici\u00f3n de los bienes…[26]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEn consecuencia, acuden gr\u00e1ficamente al t\u00e9rmino maridaje<\/em> en la b\u00fasqueda de aquellos casos que materialmente pueden aparecer como m\u00e1s adecuados o sugeribles para su constituci\u00f3n.<\/p>\nEn tal direcci\u00f3n, adoptan los siguientes criterios por los cuales la anticresis podr\u00eda \u201cmaridar\u201d como garant\u00eda para acceder a ciertas obligaciones:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> El quantum<\/em> de la deuda: considerando los costos de constituci\u00f3n, la formalidad requerida y, sobre todo, la entrega de la posesi\u00f3n del bien por parte del constituyente de la garant\u00eda al acreedor, se requiere la existencia de un principal de envergadura.<\/li>\n
- b)<\/strong> El tiempo de la deuda: esta garant\u00eda apuntar\u00eda a los cr\u00e9ditos a mediano plazo (ello porque los de corto plazo no justificar\u00edan los gastos de constituci\u00f3n de la anticresis, y los de largo plazo encuentran un valladar legal en el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de este derecho real de garant\u00eda).<\/li>\n
- c)<\/strong> Que existan razones para vincular la deuda al uso y goce de la cosa. Atendiendo a este \u00faltimo criterio, se explayan los autores que venimos citando y agregan:<\/li>\n<\/ul>\n
Esta \u00faltima variable es la m\u00e1s compleja pero ciertamente proteica, pues rastrea el sentido o inter\u00e9s que puede tener para las partes, sobre todo para el constituyente de la garant\u00eda, asumir la privaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de la cosa […] asign\u00e1ndola al pago de la obligaci\u00f3n asegurada, cuya cuant\u00eda tambi\u00e9n la vuelve significativa frente al patrimonio del deudor […] Entonces la pregunta es: \u00bfqu\u00e9 razones puede tener el constituyente \u2013que normalmente ser\u00e1 el deudor (pero podr\u00eda ser un tercero)\u2013 para desprenderse del uso y goce de una cosa fruct\u00edfera en garant\u00eda de la deuda?[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY ensayan algunas respuestas, aunque aclarando que no constituyen una n\u00f3mina limitante; as\u00ed, encuentran las siguientes causas-fin subjetivos que pueden justificar el contrato de anticresis: i.<\/strong> cuando el titular encuentre una ventaja en desprenderse de la administraci\u00f3n de la cosa (por ejemplo, por la complejidad de la tarea o gesti\u00f3n que conlleva, falta de experiencia o bien, razones personales como enfermedad o cambio de actividad); ii.<\/strong> cuando la causa de la deuda se vincule a la cosa (por ejemplo, por una inversi\u00f3n hecha por el acreedor o financiada por este).[28]<\/a><\/sup><\/p>\nComo ya lo anticip\u00e1ramos en la introducci\u00f3n, en este aporte intentaremos demostrar las potencialidades que tiene la anticresis como garant\u00eda real id\u00f3nea a la que pueden recurrir algunos de los sujetos intervinientes en sistemas de TC.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Anticresis en sistemas de tiempo compartido<\/h2>\n<\/a>3.1. El tiempo compartido como sistema<\/h3>\n
Si bien la afectaci\u00f3n a TC por parte de los cond\u00f3minos constituye un medio alternativo y superador de la partici\u00f3n provisional del uso y goce (art. 1987 CCyC),[29]<\/a><\/sup> no es esta la forma en que normalmente se presenta ese fen\u00f3meno negocial. El TC se categoriza jur\u00eddica y econ\u00f3micamente como un sistema. As\u00ed surge de la terminolog\u00eda utilizada por la Ley 26356<\/a>, cuyo t\u00edtulo es \u201cSistemas tur\u00edsticos de tiempo compartido\u201d, expresi\u00f3n que se reitera en casi todos sus dispositivos: art\u00edculos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 35, 38 y 41.[30]<\/a><\/sup> El CCyC regula el TC en el cap\u00edtulo 2 del t\u00edtulo VI del libro IV, dedic\u00e1ndole diecis\u00e9is art\u00edculos, de los cuales cinco aluden expresamente al \u201csistema\u201d de TC: 2092, 2094 inciso d), 2095 inciso d), 2098 y 2102 (no obstante, la organizaci\u00f3n del TC como sistema o red de contratos sobrevuela impl\u00edcitamente en toda su normativa).<\/p>\nSeg\u00fan el diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola, por el sustantivo sistema<\/em> debe entenderse: a)<\/strong> \u201cun conjunto de reglas o principios sobre una materia racionalmente enlazados entre s\u00ed\u201d; y b)<\/strong> \u201cun conjunto de cosas que relacionadas entre s\u00ed ordenadamente contribuyen a determinado objeto\u201d.[31]<\/a><\/sup> Ambos significados convienen para conceptualizar nuestro objeto de estudio.<\/p>\nEn primer lugar, porque el TC se presenta como un conjunto de contratos conexos, coligados o vinculados entre s\u00ed para el logro de una finalidad econ\u00f3mico-social supracontractual que excede la causa objetiva de cada contrato individualmente considerado. Y, en segundo lugar, porque el entramado negocial obedece a ciertos principios o normas reguladoras que tienden a asegurar su nacimiento, desarrollo y subsistencia. De este modo se concluy\u00f3 en las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Santa Fe, 1999):<\/p>\n
La conexidad es un fen\u00f3meno diverso que comprende el estudio de todas aquellas relaciones en las que los contratos son instrumentos para la realizaci\u00f3n de una operaci\u00f3n econ\u00f3mica y que incluye: a) Relaciones de consumo entre grupos de prestadores y grupos de consumidores (contratos de turismo, de tarjetas de cr\u00e9dito, de financiaci\u00f3n para el consumo, de leasing, de tiempo compartido). b) Relaciones interempresarias, que incluyen las redes asociativas y las cadenas contractuales, y la tercerizaci\u00f3n […] Habr\u00e1 contratos conexos cuando para la realizaci\u00f3n de un negocio \u00fanico se celebra, entre las mismas partes o partes diferentes, una pluralidad de contratos aut\u00f3nomos, vinculados entre s\u00ed, a trav\u00e9s de una finalidad econ\u00f3mica supracontractual. Dicha finalidad puede verificarse jur\u00eddicamente, en la causa subjetiva u objetiva, en el consentimiento, en el objeto, o en las bases del negocio […] El estudio de este tema debe partir de: 1) La distinci\u00f3n entre la estrategia negocial y los contratos que se utilizan para llevarla a cabo; 2) La distinci\u00f3n entre contrato y sistema. El sistema es un grupo de contratos individuales conectados por una operaci\u00f3n econ\u00f3mica diferente de cada uno de los v\u00ednculos individuales. Son elementos del sistema: a) la causa sistem\u00e1tica, que justifica un equilibrio del sistema que permite el funcionamiento de las uniones de contratos; b) las obligaciones y deberes colaterales sistem\u00e1ticos, en virtud de los cuales los integrantes tienen deberes y obligaciones respecto de los dem\u00e1s miembros o de terceros, que tienen su origen en el sistema.[32]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n\u00bfPor qu\u00e9 aludimos que la esencia<\/em> del TC se encuentra sustentada en contratos conexos? Porque la causa-fin de la operaci\u00f3n econ\u00f3mica y jur\u00eddica global del TC solo puede ser alcanzada mediante la combinaci\u00f3n de varios contratos cuyos sujetos no necesariamente son coincidentes. En tal direcci\u00f3n, interpretado el art\u00edculo 1073 CCyC, el origen de la red contractual es legal. As\u00ed, podemos distinguir, a t\u00edtulo enunciativo, la siguiente pluralidad de contratos: los contratos entre los adquirentes del derecho de uso peri\u00f3dico por turnos (usuarios) y el emprendedor, los contratos que ligan al emprendedor con los prestadores de los servicios que integran el sistema, el contrato entre el emprendedor y el administrador del sistema, el contrato entre el emprendedor y el propietario del bien a afectarse al r\u00e9gimen de TC, los contratos entre el emprendedor y los vendedores de derechos de uso peri\u00f3dico, los contratos entre la red de intercambio y los usuarios de TC, el contrato entre el usuario y el revendedor de derechos de uso peri\u00f3dico por turnos, etc. Para el caso de los sistemas tur\u00edsticos de TC, los sujetos negociales se encuentran enumerados en el art\u00edculo 3 de la Ley 26356, al tiempo que el CCyC menciona expresamente a los usuarios, el emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador (aunque, sin dudas, la viabilidad de los sistemas con finalidad comercial, industrial o empresarial requiera de revendedores, prestadores y redes de intercambio). Son de plena aplicaci\u00f3n \u2013sobre todo en materia de interpretaci\u00f3n y efectos de los contratos\u2013 los art\u00edculos 1073 a 1075 CCyC, que regulan la conexidad contractual.<\/p>\nDe esta manera, el sistema se compondr\u00e1 \u2013en mayor medida\u2013 por contratos innominados (art. 970 CCyC<\/a>): por ejemplo, los que vinculan al emprendedor con los usuarios[33]<\/a><\/sup> y los que vinculan a estos con la red de intercambio; pero podr\u00e1 integrarse tambi\u00e9n por contratos de mandato (por ejemplo, los que ligan al emprendedor con el administrador y con los comercializadores, o los celebrados por los usuarios y sus revendedores), contratos de obra y servicios o de trabajo (verbigracia, los que incorporan a los prestadores al sistema), contratos de fideicomiso (por caso, el que conecta al propietario y al emprendedor), contratos de sociedad (cuando se estructura el sistema bajo formas asociativas), contratos de fianza, etc.<\/p>\nDe la n\u00f3mina de contratos efectuada puede inferirse la centralidad que tiene el emprendedor en la planificaci\u00f3n, organizaci\u00f3n, direcci\u00f3n y control del sistema: precisamente, es la figura negocial que establece las reglas y principios que habr\u00e1n de regir para su funcionamiento \u2013por supuesto, ateni\u00e9ndose a las normas indisponibles del CCyC<\/a> y de la Ley 26356<\/a>\u2013. Para ello, se vale fundamentalmente de dos instrumentos jur\u00eddicos: el reglamento de administraci\u00f3n y uso del sistema, y la prerredacci\u00f3n de los contratos que celebrar\u00e1 con los otros sujetos negociales (usuarios, prestadores, vendedores). En consecuencia, rigen la materia los art\u00edculos 984 a 989 CCyC, independientemente de si el contrato celebrado por el empresario con los usuarios es de consumo o no.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2. Anticresis como garant\u00eda real eficiente en sistemas de tiempo compartido<\/h3>\n
Hemos rese\u00f1ado entonces, una pluralidad de sujetos que participan \u2013a trav\u00e9s de una red contractual\u2013 en un complejo sistema jur\u00eddico. Pero cabe preguntarse, desde el punto de vista l\u00f3gico y te\u00f3rico: \u00bfcu\u00e1les de los sujetos que integran el sistema estar\u00edan en condiciones de dar la cosa objeto de su titularidad real en anticresis? En principio, consideramos que tanto el propietario afectante como los usuarios de TC ostentan tipicidades reales compatibles con la anticresis.<\/p>\n
El propietario afectante puede ser el due\u00f1o (perfecto o imperfecto), el conjunto de los cond\u00f3minos, el titular de propiedad horizontal general y especial y el propietario superficiario;[34]<\/a><\/sup> es decir, titulares de derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia, principales y que se ejercen por la posesi\u00f3n, circunstancias que se compadecen con la anticresis (que requiere la entrega de la posesi\u00f3n de la cosa al acreedor o a un tercero). Por otro lado, el usuario de TC, en tanto el sistema le confiera un derecho real, ostenta un derecho real sobre cosa parcialmente propia, principal y que se ejerce por la posesi\u00f3n (arts. 1888, 1889 y 1891 CCyC). Todas esas caracter\u00edsticas del derecho de uso y aprovechamiento peri\u00f3dico y por turnos lo tornan apto para ser objeto de una garant\u00eda real con desplazamiento y autosatisfactiva, como lo es la anticresis.<\/p>\nSin perjuicio de lo que llevamos anotado, creemos que el an\u00e1lisis del tema no debe limitarse a cuestiones de posible legitimaci\u00f3n, sino que adem\u00e1s requiere adentrarse en aspectos tales como la eficiencia[35]<\/a><\/sup> econ\u00f3mica de la propuesta. Para ello, ser\u00e1 conveniente esbozar ciertos modelos negociales sencillos (al menos, identificaremos a los sujetos de los mismos y, si fuera necesario, el objeto).<\/p>\nVeamos entonces las ventajas que dicha garant\u00eda real podr\u00eda proporcionarles a cada uno de los sujetos identificados como integrantes del sistema de TC, sin considerar a\u00fan si efectivamente nuestro derecho positivo vigente los legitima para constituir anticresis en garant\u00eda de sus obligaciones (abordaremos el tema en el siguiente apartado).<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2.1. Ventajas o beneficios para los emprendedores<\/h4>\n\n- Favorece la celebraci\u00f3n de contratos asociativos o de colaboraci\u00f3n empresaria con garant\u00eda real.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Para el emprendedor, en tanto que es la figura central que desarrolla el sistema de TC, la anticresis puede prestar interesantes servicios en orden a la optimizaci\u00f3n de los recursos y la maximizaci\u00f3n de beneficios. Pi\u00e9nsese, por caso, en dos emprendimientos afectados a TC, uno con finalidad comercial y otro con finalidad industrial.[36]<\/a><\/sup> Podr\u00edan ambos emprendedores celebrar contratos asociativos (art. 1446 CCyC[37]<\/a><\/sup>) mediante los cuales establezcan flujos de fondos, aprovechamiento compartido de espacios, sectores o instalaciones de cada sistema, inversiones en beneficio com\u00fan, etc. Pueden, en dicho supuesto, surgir obligaciones a mediano plazo a cargo de una de las partes, cuyo aseguramiento est\u00e9 dado por un convenio anticr\u00e9tico. La necesidad de aumentar el rendimiento econ\u00f3mico de la empresa com\u00fan traer\u00eda como l\u00f3gica consecuencia \u2013desde el punto de vista te\u00f3rico\u2013 que la explotaci\u00f3n que realice el acreedor anticresista sobre las cosas ajenas afectadas al tiempo compartido sea la m\u00e1s rentable posible: hay un inter\u00e9s mutuo en la colaboraci\u00f3n interempresaria que conduce a un beneficio rec\u00edproco. Por otro lado, las propias disposiciones de la anticresis favorecen este aserto; se\u00f1ala el art\u00edculo 2216 CCyC: \u201cEl acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los da\u00f1os que ocasiona al deudor\u201d. Obviamente, el asiento de la anticresis en este caso \u2013forzoso es se\u00f1alarlo\u2013 estar\u00e1 constituido por los per\u00edodos de uso a\u00fan no enajenados (art. 2093 inc. a]),[38]<\/a><\/sup> pues los derechos de los usuarios no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares del emprendedor o del propietario (art. 2093 inc. b]).[39]<\/a><\/sup><\/p>\nLlama la atenci\u00f3n que el CCyC no haya establecido en el cap\u00edtulo 2 del t\u00edtulo VI una norma similar a la del art\u00edculo 2084, referido a la posibilidad que tienen los conjuntos inmobiliarios de establecer servidumbres u otros derechos reales con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Empero, consideramos que, por aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 958, 959 y 2091, se puede constituir derechos reales entre sistemas de TC. En tal hip\u00f3tesis, la anticresis aparece como una garant\u00eda real conveniente para el negocio que lleva a cabo el emprendedor; por supuesto, en caso de no coincidir la persona del propietario con la del emprendedor, quien se hallar\u00e1 legitimado para gravar la cosa afectada a TC ser\u00e1 el propietario, con el consentimiento del emprendedor, conforme a una interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica del art\u00edculo 2090 CCyC.[40]<\/a><\/sup><\/p>\nCreemos que este esquema negocial esbozado (contratos asociativos entre sistemas de TC garantizados con anticresis) producir\u00e1, como externalidad positiva,[41]<\/a><\/sup> un aumento del valor de mercado de los derechos de los usuarios, adem\u00e1s de tornar m\u00e1s atractivo el ingreso a sistemas de aprovechamiento por turnos de bienes y servicios.<\/p>\n\n- El emprendedor puede disponer del per\u00edodo de uso y ajustarlo a las disponibilidades del sistema o de la red de intercambio.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
En la hip\u00f3tesis que comentaremos, imaginamos un v\u00ednculo de asistencia financiera que el emprendedor podr\u00eda llegar a prestar a los usuarios de TC, quienes, en garant\u00eda de la restituci\u00f3n de los adelantos de caja, pueden constituir anticresis sobre su per\u00edodo de uso. Para el emprendedor, dicha perspectiva puede ser interesante, desde que la constituci\u00f3n de anticresis le permitir\u00eda manejar varias opciones: i.<\/strong> disponer del per\u00edodo que administra como acreedor anticresista mediante otras modalidades comerciales que las circunstancias del mercado le indiquen como m\u00e1s favorables o rentables (por caso, darlo en locaci\u00f3n); ii.<\/strong> destinar el per\u00edodo que administra a las necesidades de disponibilidad del sistema, por ejemplo, cuando se haya optado por la unidad de medida por puntos o temporal flotante;[42]<\/a><\/sup> y iii.<\/strong> destinar el per\u00edodo de disfrute que administra a las necesidades de la red de intercambio.[43]<\/a><\/sup><\/p>\nLa constituci\u00f3n de anticresis por parte del usuario a favor del emprendedor podr\u00eda traer aparejadas otras ventajas vinculadas con el pago de las cargas y contribuciones de las cosas afectadas a TC, que ser\u00e1 analizada infra<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2.2. Ventajas o beneficios para los usuarios<\/h4>\n\n- Pueden tomar cr\u00e9dito de otros usuarios del sistema y estos acceder a mayor tiempo de uso, sin necesidad de adquirir el derecho de TC del deudor, sino amortizar el pr\u00e9stamo con los per\u00edodos de uso necesarios que pertenecen al constituyente de la garant\u00eda-usuario de TC.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
La pregunta que surge es si dichas operaciones con objeto financiero deben estar (o no) permitidas por el reglamento de administraci\u00f3n y uso del sistema. Desde nuestra \u00f3ptica, ello no es necesario, pues los acuerdos de asistencia financiera con garant\u00eda real entre los mismos usuarios relativos a sus derechos de TC en nada interfieren en el funcionamiento del sistema, no benefician ni perjudican al resto de los usuarios ni a los emprendedores, administradores o prestadores.[44]<\/a><\/sup><\/p>\nLa anticresis es, en este caso, la garant\u00eda \u00f3ptima que le posibilita al mutuante asegurar el cobro de su pr\u00e9stamo porque le permite calcular los per\u00edodos de disfrute necesarios para autoliquidar su cr\u00e9dito en funci\u00f3n del monto efectivamente adelantado al constituyente; y, a su vez, puede ajustar el importe de la asistencia financiera a sus propias necesidades, en cuanto al uso y goce de la cosa objeto del TC, sin necesidad de adquirir un nuevo derecho de aprovechamiento peri\u00f3dico (alternativa que le resultar\u00eda, por l\u00f3gica, m\u00e1s onerosa).<\/p>\n
Por otra parte, la organizaci\u00f3n del TC como comunidad funcional de intereses o red de contratos implica generar fuertes posibilidades de formaci\u00f3n y mantenimiento de un mercado financiero que acerque eficientemente la oferta y la demanda de cr\u00e9dito en funci\u00f3n de la oferta y la demanda de per\u00edodos de goce disponibles. Al importar el desplazamiento de la relaci\u00f3n posesoria y la explotaci\u00f3n de propia mano de la cosa fruct\u00edfera, la anticresis resulta el medio apto para poner en contacto a las partes que ofertan o demandan liquidez, o bien requieren ampliar sus tiempos de disfrute. Pensamos que dicha alternativa ser\u00e1 muy atractiva en aquellos sistemas que tienen finalidades extra\u00f1as a las tur\u00edsticas, apuntando, sobre todo, a las finalidades comerciales y empresariales.<\/p>\n
\n- Permite eludir el sistema crediticio tradicional, aprovechando el sistema operativo del TC.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Casi como una consecuencia de lo referido anteriormente, es de esperar que los costos financieros (tasas de inter\u00e9s, plazos de amortizaci\u00f3n) de las operaciones crediticias que se generen en el propio sistema de TC sean sensiblemente menores que los que deber\u00edan pagar los usuarios en caso de tener que recurrir a los operadores institucionales del cr\u00e9dito. Y el motivo de que esto sea as\u00ed es evidente: para el emprendedor que quiere obtener disponibilidades de per\u00edodos de uso ya enajenados para comercializarlos a trav\u00e9s de modalidades m\u00e1s rentables (por caso), para el usuario que desea extender su lapso temporal de disfrute sin tener que adquirir un nuevo derecho de TC, o para la red de intercambio a la cual le es \u00fatil contar con el per\u00edodo objeto de la anticresis para facilitar el trueque de disponibilidades de tiempos y espacios, la garant\u00eda anticr\u00e9tica representa un incentivo que presumiblemente se ver\u00e1 reflejado en el precio del cr\u00e9dito con consecuentes tasas de inter\u00e9s m\u00e1s bajas que las fijadas por las entidades bancarias.<\/p>\n
\n- Adecuada distribuci\u00f3n de los riesgos y gastos, a trav\u00e9s de normas compatibles referidas a mejoras y gastos en el TC y en la anticresis.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Una adecuada distribuci\u00f3n contractual de los riesgos y costos de los contratos con garant\u00eda anticr\u00e9tica lleva a suponer que \u2013excepto pacto en contrario\u2013 los gastos por mantenimiento del sistema, fondo de reserva y cuota por afiliaci\u00f3n a la red de intercambio continuar\u00edan en cabeza del usuario de TC constituyente de la garant\u00eda[45]<\/a><\/sup> (art. 2095 inc. d] y 2217 CCyC), en tanto que, por el juego de los art\u00edculos 1939 y 2217 CCyC, la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real con transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n permitir\u00eda hacer recaer los gastos derivados de contribuciones, tasas e impuestos en el acreedor anticresista.<\/p>\nUn aspecto interesante se presenta respecto de los gastos de mero mantenimiento (art. 1934 inc. c] CCyC), es decir, la reparaci\u00f3n de los deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa. Conforme la normativa particular de la anticresis, dichos gastos deber\u00edan correr por cuenta del acreedor anticresista (arts. 2217, 1938 y 1939 CCyC), por los que no tiene derecho de reembolso por parte del constituyente. Sin embargo, por el juego con el art\u00edculo 2095 inciso b),[46]<\/a><\/sup> interpretamos que tales erogaciones son absorbidas por el sistema de TC, con lo cual se produce una traslaci\u00f3n del costo desde el poseedor (acreedor anticresista) hacia el sistema.<\/p>\nRespecto de los gastos originados en mejoras necesarias, consideramos que rige la misma soluci\u00f3n apuntada en los p\u00e1rrafos anteriores; solo que, para mayor claridad, deber\u00edamos distinguir entre gastos necesarios (cuota por mantenimiento del sistema y fondo de reserva), que corren a cargo del usuario constituyente, y mejoras necesarias (conforme el art. 1934 inc. d]: aquellas reparaciones \u201ccuya realizaci\u00f3n es indispensable para la conservaci\u00f3n de la cosa\u201d), que son afrontadas por el sistema a trav\u00e9s de las cuotas de mantenimiento (o sea, indirectamente, son costeadas por la totalidad de los usuarios que conforman el sistema de TC).<\/p>\n
Por supuesto, los dem\u00e1s gastos que no respondan estrictamente a las cuotas del sistema (por ejemplo, multas por sanciones impuestas al eventual ocupante a ra\u00edz de infracciones del reglamento de administraci\u00f3n y uso) deber\u00e1n ser soportados por quien tenga el deber de responder a tenor de las normas generales sobre responsabilidad civil.<\/p>\n
Como corolario de lo expuesto, apuntamos la correspondencia entre las normas referidas a las facultades materiales del usuario de TC y aquellas que corresponden al acreedor anticresista. El primero deber\u00e1 ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos (art. 2095 inc. a]); en tanto el segundo no puede modificar el destino ni realizar ning\u00fan cambio del que resulta que el deudor, despu\u00e9s de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hac\u00eda (art. 2217).[47]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2.3. Ventajas para la red de intercambio<\/h4>\n
Aqu\u00ed nos situamos en la hip\u00f3tesis de que sea la red de intercambio quien, para asegurar un cr\u00e9dito cualquiera contra los usuarios de TC, asuma el rol de acreedor anticresista. El inter\u00e9s de la red de intercambio en tomar este tipo de garant\u00eda radicar\u00eda en aumentar el volumen de espacios, locaciones y tiempos disponibles para proceder a los trueques o intercambios de derechos de aprovechamiento peri\u00f3dico. Cuanta mayor disponibilidad tenga la red de intercambio, mayor eficacia y competitividad en el mercado lograr\u00e1.<\/p>\n
Cabe preguntarse si el plazo m\u00e1ximo de la anticresis (cinco a\u00f1os para las cosas muebles y diez para las inmuebles) es o no adecuado para este tipo de operatoria. Consideramos que no puede darse una respuesta a priori<\/em>, pues depender\u00e1 de una serie de variables que las partes deber\u00e1n ponderar: finalidades del sistema (no es lo mismo un TC con finalidad industrial que otro cuya finalidad sea tur\u00edstica, por ejemplo), la estructuraci\u00f3n interna del sistema (unidad de medida temporal fija, flotante o por puntos), la \u00edndole de las prestaciones que cada sistema ofrece a los usuarios para el mejor goce de su unidad, etc.<\/p>\n
Se investiga la anticresis como garant\u00eda real econ\u00f3micamente eficiente para funcionar en sistemas de tiempo compartido. Para ello, se analizan en paralelo cuestiones referidas a la finalidad y al objeto de ambas tipicidades reales. Caracterizados los institutos en estudio, se ingresa en el examen de las ventajas econ\u00f3micas que reporta la constituci\u00f3n de anticresis para los diversos actores del sistema de tiempo compartido. Finalmente, se estudia la legitimaci\u00f3n del propietario, del emprendedor y del usuario para constituir anticresis conforme nuestro ordenamiento jur\u00eddico vigente. Se realizan algunas propuestas de lege ferenda sobre: legitimaci\u00f3n del usuario de sistemas de tiempo compartido para constituir garant\u00edas reales y modificaci\u00f3n del objeto del derecho real de anticresis, para optimizar la aplicaci\u00f3n de esta figura en el mercado.<\/p>\n\n<\/div>
Palabras clave<\/h2>\n\n\nTiempo compartido; anticresis; objeto de los derechos reales; legitimaci\u00f3n; an\u00e1lisis comparativo e integrador.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autor<\/h2>\n\n\nProfesor Jefe de Trabajos Pr\u00e1cticos de las c\u00e1tedras \u201cDerechos Reales, Registrales e Intelectuales I\u201d y \u201cDerechos Reales, Registrales e Intelectuales II\u201d de la Universidad de Mendoza.
\nProfesor Adjunto regular por concurso de \u201cContratos I Parte General\u201d y \u201cContratos II Parte Especial\u201d de la Facultad de Ciencias Sociales y Comunicaci\u00f3n de la Universidad Maza.<\/p>\n\n<\/div>
Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 26\/12\/2021
\nAceptado:<\/strong> 7\/3\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 1\/6\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfEs posible analizar la anticresis en el \u00e1mbito de los sistemas de tiempo compartido? A decir verdad, la pregunta puede concitar una cierta perplejidad inicial: ni la anticresis ni el tiempo compartido son, actualmente, derechos reales de utilizaci\u00f3n masiva en el mercado. No obstante, ambas tipicidades se encuentran enumeradas en el art\u00edculo 1887 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (incs. e] y m]) (CCyC).<\/p>\n
La doctrina ha denunciado inconvenientes que conspiran contra la aplicaci\u00f3n efectiva de sendas titularidades. Enunciaremos seguidamente algunos cuestionamientos, sin pretensi\u00f3n de agotarlos.<\/p>\n
De la anticresis, por un lado, se ha dicho que siempre ha sido mirada con desconfianza: en un tiempo, por usuraria; en otro, por perjudicar innecesariamente al deudor; y luego, por anacr\u00f3nica.[1]<\/a><\/sup> En ese sentido, se la ha catalogado como una garant\u00eda real desventajosa \u2013frente a otros derechos reales como la hipoteca o la prenda con registro\u2013 por los siguientes motivos:<\/p>\n\n- a)<\/strong> Para el propietario constituyente, el desprendimiento material de su cosa fruct\u00edfera a manos del acreedor suele ser dif\u00edcil de aceptar, pues, en todo caso, prefiere conservar el uso y goce de la cosa, administrarla \u00e9l mismo y pagar la deuda con su producido (sin aumentar los costos del financiamiento y los de la administraci\u00f3n que lleva a cabo el anticresista).<\/li>\n
- b)<\/strong>\u00a0Desde el lado del acreedor, tampoco se advierte la utilidad, pues a este le interesa cobrar su cr\u00e9dito cuanto antes y no hacerse cargo de la administraci\u00f3n de un bien ajeno \u2013pi\u00e9nsese principalmente en los acreedores institucionales\u2013, por lo cual resulta poco probable que cualquier acreedor requiera una garant\u00eda en la que debe correr con todos los riesgos de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica del inmueble \u2013o mueble registrable\u2013, que no le confiere, por otro lado, certeza de cu\u00e1ndo y en qu\u00e9 medida podr\u00e1 satisfacer su acreencia.[2]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
Respecto del tiempo compartido (TC), las dificultades se manifiestan desde varias perspectivas:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> Desde el punto de vista de la contrataci\u00f3n, se ha observado la figura con recelo, pues es usual que las tratativas precontractuales vengan acompa\u00f1adas por pr\u00e1cticas abusivas violatorias de los derechos de los consumidores y usuarios,[3]<\/a><\/sup> abuso que frecuentemente se proyecta tambi\u00e9n en la configuraci\u00f3n \u2013unilateral\u2013 del contrato (mediante cl\u00e1usulas abusivas) y en su desarrollo funcional (coloc\u00e1ndose al usuario en situaciones jur\u00eddicas abusivas[4]<\/a><\/sup>).<\/li>\n
- b)<\/strong> Conforme la preceptiva que surge del art\u00edculo 2092 CCyC<\/a>,[5]<\/a><\/sup> para la operatividad del sistema es necesario el dictado de normas reglamentarias de los registros de prestadores y establecimientos afectados a sistemas de TC, pues la inscripci\u00f3n del instrumento de afectaci\u00f3n en dichos registros debe ser realizada inexcusablemente de manera previa a todo anuncio, ofrecimiento o promoci\u00f3n comercial; es decir, cualquier sistema cuya finalidad exceda la tur\u00edstica no podr\u00eda comercializarse, por falta de creaci\u00f3n y organizaci\u00f3n de la publicidad registral espec\u00edfica.[6]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
No obstante, y a pesar de algunas cr\u00edticas provenientes de la doctrina,[7]<\/a><\/sup> el legislador de 2015 ha consagrado la anticresis y el TC como derechos reales. Importa aqu\u00ed, antes de entrar en el desarrollo espec\u00edfico del tema de este trabajo, rescatar los fundamentos que motivaron al codificador para as\u00ed proceder. Respecto del TC, puede leerse en los fundamentos: \u201cExisten variadas normas que ofrecen protecci\u00f3n al usuario, que por otra parte es consumidor\u201d.[8]<\/a><\/sup> En lo tocante a la anticresis, se\u00f1alan:<\/p>\nLa entrega abreviada sumada al privilegio posibilitar\u00e1 mayor agilidad, ya que permitir\u00e1 un tiempo para usar la cosa y percibir frutos, y si es insuficiente se ejecuta el objeto.[9]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY no se equivocaron en su decisi\u00f3n: bien mirado el asunto, tanto el TC como la anticresis ofrecen muy buenas razones para ser tenidos en cuenta por los agentes econ\u00f3micos y los operadores jur\u00eddicos al momento de planificar y dise\u00f1ar interesantes esquemas negociales y ofrecerlos con \u00e9xito en el mercado de bienes y servicios.<\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, para el caso de la anticresis, tanto el Proyecto de 1993 como el de 1998 preve\u00edan su inclusi\u00f3n dentro del numerus clausus<\/em> de los derechos reales. En la misma l\u00ednea se expresaron las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Lomas de Zamora, 2007), donde se concluy\u00f3: \u201cUtilidad. La anticresis constituye una garant\u00eda real valiosa en s\u00ed misma y como complemento de otras como la hipoteca o la prenda\u201d.[10]<\/a><\/sup><\/p>\nEn definitiva, nuestro prop\u00f3sito es \u2013lo anticipamos\u2013 pensar soluciones alternativas para la aplicaci\u00f3n de ambos institutos que favorezcan el cr\u00e9dito, la circulaci\u00f3n de bienes y servicios, y, sobre todo, que influyan positivamente en la matriz productiva del pa\u00eds.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Objeto y finalidad del tiempo compartido y de la anticresis: aciertos y desaciertos del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h2>\n<\/a>2.1. Objeto del tiempo compartido y de la anticresis<\/h3>\n
Como lo resaltara la doctora Puerta, dentro de los grandes aciertos del CCyC de 2015 merecen destacarse los siguientes:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> El sistema de los derechos reales se inscribe en una tendencia moderada y flexible, que resguarda la tipicidad jur\u00eddico-real a fin de no comprometer la seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico, pero sin excesivo reglamentarismo.<\/li>\n
- b)<\/strong> Se adopta el paradigma del mayor aprovechamiento econ\u00f3mico de los bienes posible, al menor costo y con criterio solidarista, lo cual se logra, por ejemplo, a trav\u00e9s de la ampliaci\u00f3n del objeto de los derechos reales y la importancia de los servicios (prestaciones a cargo de terceros) para que la cosa objeto del derecho real cumpla con su destino.[11]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En consecuencia, tanto la anticresis como el TC han experimentado cambios en su configuraci\u00f3n t\u00edpica que implican notables avances respecto de la regulaci\u00f3n anterior.[12]<\/a><\/sup> Esas modificaciones ata\u00f1en principalmente al objeto: se lo ha ampliado a las cosas muebles registrables en la anticresis y a cosas muebles \u2013registrables o no\u2013 y aun bienes en el TC.<\/p>\nParticularmente interesante resulta conceptualizar el objeto del derecho de TC o, mejor dicho, derecho de uso y goce peri\u00f3dico por turnos. Se ha expresado que el mismo es complejo pues su estructura lo es: se conforma por la cosa (registrable o no registrable) afectada al sistema, el TC adquirido por cada usuario (bien, en el sentido del art. 16 CCyC<\/a>) y las prestaciones o servicios que sustentan el sistema y posibilitan el logro de sus fines. Dicha complejidad es reconocida por los fundamentos del CCyC[13]<\/a><\/sup> y resulta apasionante estudiarla porque se pone en crisis el dualismo tradicional en materia de derechos subjetivos patrimoniales.[14]<\/a><\/sup><\/p>\nSin embargo, en relaci\u00f3n a la anticresis, a poco que se analiza el art\u00edculo 2212 CCyC, tropezamos con una limitaci\u00f3n que no se justifica desde el punto de vista teleol\u00f3gico: se dispone que el objeto de la anticresis debe ser \u201ccosas registrables individualizadas\u201d. La norma es disvaliosa porque rara vez es factible realizar una explotaci\u00f3n econ\u00f3mica sobre cosas registrables consideradas singular o individualmente, sin incluir las cosas muebles no registrables que coadyuvan de modo determinante en la viabilidad del emprendimiento; lo natural es que toda actividad productiva o empresarial se valga de una masa de bienes compuesta por una multiplicidad de cosas de distinta naturaleza unidas por un destino com\u00fan. Nos planteamos y preguntamos entonces: en el caso de constituirse una anticresis sobre un inmueble rural destinado a la explotaci\u00f3n agropecuaria, \u00bfdeber\u00edan quedar fuera de la garant\u00eda los \u00fatiles de labranza en tanto cosas muebles no registrables?, \u00bftendremos que excluir de la garant\u00eda el mobiliario de la casa del capataz? De acuerdo con una interpretaci\u00f3n exeg\u00e9tica de la norma, la respuesta que se impone es que s\u00ed, las cosas muebles no registrables no podr\u00e1n formar parte de la garant\u00eda, m\u00e1xime porque se ha eliminado de nuestro CCyC la categor\u00eda de cosas inmuebles por accesi\u00f3n moral.[15]<\/a><\/sup> Pero no dejamos de advertir que, sin una adecuada reforma de la norma, que contemple la posibilidad de constituir anticresis sobre una masa de bienes, la anticresis \u2013que se ha pretendido revitalizar a trav\u00e9s de la ampliaci\u00f3n de su objeto\u2013 continuar\u00e1 siendo una garant\u00eda poco atractiva en el mercado, pues: \u00bfa qui\u00e9n le interesar\u00eda explotar un inmueble urbano con fines tur\u00edsticos, por ejemplo, si tiene que reacondicionar por completo el mobiliario del mismo con la consecuente inversi\u00f3n que ello supone?, \u00bfa qui\u00e9n le interesar\u00eda tomar en anticresis una flota de camiones si las herramientas necesarias para su mantenimiento no quedan comprendidas en la garant\u00eda real? Por de pronto, la soluci\u00f3n a este inconveniente es constituir dos garant\u00edas reales: la anticresis sobre las cosas registrables y la prenda con desplazamiento, con pacto anticr\u00e9tico, para las cosas muebles no registrables.<\/p>\nEl problema presentado se agudiza en el caso de evaluar la posibilidad de constituir anticresis en un sistema de TC, cuyo objeto puede consistir en una masa de bienes muebles e inmuebles unidos por la particular finalidad del sistema en cuesti\u00f3n. No obstante, podr\u00edamos imaginar un TC cuyo objeto est\u00e9 configurado \u00fanicamente por cosas registrables (muebles e inmuebles); aun as\u00ed, las dificultades que suscita la norma en comentario no acaban. El art\u00edculo 2214 CCyC agrega otro: el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la anticresis es de diez a\u00f1os para cosas inmuebles y cinco a\u00f1os para cosas muebles registrables. \u00bfA cu\u00e1l plazo m\u00e1ximo nos atendremos en el supuesto ejemplificado? Aun en el caso de concurrencia de cosas registrables dentro del objeto del TC, se presenta el problema de aplicaci\u00f3n del plazo m\u00e1ximo de la anticresis. Algunos ejemplos servir\u00e1n para ilustrar la idea: sup\u00f3ngase la afectaci\u00f3n a TC de una bodega con los respectivos camiones para el traslado de la uva y el vino, o la afectaci\u00f3n a TC de una casilla rodante con un espacio guardacoches. En caso de constituir anticresis sobre el objeto del derecho de TC, \u00bfcu\u00e1l de los plazos m\u00e1ximos legales aplicaremos? Claramente el c\u00f3mputo no podr\u00eda efectuarse por separado, sino que deberemos considerar las cosas que componen el objeto del TC como una unidad. La soluci\u00f3n aceptable ser\u00eda analizar, en cada caso en particular, cu\u00e1l es la cosa principal \u2013de las que conforman el objeto del TC\u2013 que contribuye en mayor medida al logro de la finalidad del sistema y aplicarle a la garant\u00eda ese plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n. A todo evento, de lege lata<\/em>, en el caso de que el objeto afectado a TC est\u00e9 compuesto por cosas registrables y muebles no registrables, deber\u00eda adoptarse la misma soluci\u00f3n apuntada supra<\/em>: anticresis sobre las cosas registrables y prenda con desplazamiento, con pacto anticr\u00e9tico, para las muebles no registrables.<\/p>\nEmpero, reiteramos, es necesario repensar una anticresis adecuada a los tiempos \u2013y sobre todo al tr\u00e1fico jur\u00eddico\u2013 modernos, y, para ello, debemos reformular su objeto. No podemos trazar un paralelismo comparativo hipoteca-anticresis-prenda con una visi\u00f3n simplificada de las cosas. Las garant\u00edas reales tienen mecanismos de funcionamiento diferentes; mientras la prenda con registro y la hipoteca constituyen reservas de valor ante una eventual ejecuci\u00f3n, la anticresis, en cambio, pone el acento en la etapa autosatisfactiva a trav\u00e9s de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica de su objeto y ning\u00fan inter\u00e9s puede representar para el mercado una garant\u00eda incompleta \u201cobjetivamente\u201d, inapta para alcanzar su finalidad espec\u00edfica (que no es, por cierto, la liquidaci\u00f3n de la cosa asiento de la garant\u00eda).<\/p>\n
Por lo antedicho, postulamos, de lege ferenda<\/em>, ampliar el objeto de la anticresis a masas de bienes (comprensivas de cosas registrables y no registrables)[16]<\/a><\/sup> unidas por una misma finalidad o destinaci\u00f3n, tomando el concepto del derogado art\u00edculo 1339<\/a> del C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield. En tal caso, estimamos conveniente que el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la anticresis sea de diez a\u00f1os, sin distinguir la naturaleza de las cosas que componen la masa de bienes.<\/p>\nEn otro orden de ideas, cabe preguntarse si el objeto del TC y de la anticresis puede consistir en una parte materialmente determinada de la cosa.<\/p>\n
Para el caso del TC, la respuesta fluye sin mayores sobresaltos: es posible. Ello as\u00ed, si se interpretan arm\u00f3nicamente las normas de los art\u00edculos 1883, 2087, 2088 y 2093 inc. a) CCyC<\/a> y 3 \u00faltimo p\u00e1rrafo de la Ley 26356 de Sistemas Tur\u00edsticos de Tiempo Compartido<\/a> (STTC). Es decir, en tanto la parte materialmente determinada de la cosa mueble o inmueble sea compatible con los fines del sistema (que puede ser cualquiera de los mencionados enunciativamente por el art. 2087 CCyC o alg\u00fan otro que los emprendedores decidan), el objeto a afectarse puede estar reducido a una parte material de la cosa. De tal modo, ser\u00eda l\u00edcito transpolar los t\u00e9rminos de la Ley 26356 y, en vez de aludir al distingo entre \u201cunidad vacacional\u201d y \u201cestablecimiento vacacional\u201d,[17]<\/a><\/sup> referirse a unidad comercial o industrial y establecimiento comercial o industrial afectado a sistemas de TC, por ejemplo.<\/p>\nRespecto de la anticresis, el tema no aparece tan claro, pues la norma del art\u00edculo 2212 CCyC, que define el derecho real en cuesti\u00f3n, menciona como objeto propio de este las \u201ccosas registrables individualizadas\u201d. La lectura aislada del precepto indicar\u00eda que la anticresis solo podr\u00eda recaer sobre la totalidad de la cosa inmueble o mueble registrable, m\u00e1xime si se tiene en cuenta la eventual etapa liquidatoria de la garant\u00eda y considerando que, al regular los restantes derechos reales, el codificador ha hecho expresa menci\u00f3n de la posibilidad de que recaigan sobre partes materiales (as\u00ed, en la superficie, art. 2116 CCyC, en el usufructo, art. 2130 CCyC, en el uso, art. 2154 CCyC, en la habitaci\u00f3n, art. 2158 CCyC, y en la servidumbre, art. 2163 CCyC). Sin embargo, creemos conveniente interpretar el dispositivo del art\u00edculo 2212 CCyC conjuntamente con los art\u00edculos 1883 y 2194, por lo que nos preguntamos: si en el supuesto de extinci\u00f3n parcial del objeto de la garant\u00eda opera la subrogaci\u00f3n real sobre el precio, indemnizaci\u00f3n o cualquier otro concepto sustitutivo, al tiempo que la garant\u00eda (en este caso, la anticresis) subsiste sobre la parte material restante, \u00bfqu\u00e9 raz\u00f3n jur\u00eddica atendible habr\u00eda para impedir la constituci\u00f3n ab initio<\/em> de la garant\u00eda real sobre una parte materialmente determinada de la cosa?<\/p>\nPor otro lado, es insoslayable el paralelismo que existe entre el usufructo y la anticresis; am\u00e9n de que uno sea un derecho sobre cosa ajena de goce y la otra de garant\u00eda, ambos derechos son temporarios, se ejercen por la posesi\u00f3n y \u2013esto es lo principal\u2013 ambas titularidades autorizan usar la cosa y percibir los frutos naturales, artificiales o civiles[18]<\/a><\/sup> con independencia de cualquier prestaci\u00f3n a cargo del nudo propietario o del constituyente de la garant\u00eda. En este sentido, debemos recordar que el usufructuario est\u00e1 legitimado para constituir anticresis sobre la cosa objeto de su derecho,[19]<\/a><\/sup> por lo cual, por regla transitiva, la anticresis estar\u00eda recayendo sobre una parte materialmente determinada de la cosa registrable. En id\u00e9ntica situaci\u00f3n se hallar\u00eda el superficiario cuyo objeto estuviere emplazado en parte material del inmueble: podr\u00eda constituir anticresis sobre esta. Admitidas tales hip\u00f3tesis, no vemos \u00f3bice para interpretar esas normas de manera anal\u00f3gica.<\/p>\nEsta soluci\u00f3n nos parece valiosa desde el punto de vista del constituyente de la anticresis. Sup\u00f3ngase el caso de inmuebles fruct\u00edferos de gran extensi\u00f3n: permitir\u00eda a las partes del contrato calcular y luego establecer en qu\u00e9 medida y superficie el inmueble ser\u00eda apto para devengar (conforme una explotaci\u00f3n normal y habitual) los frutos y rentas necesarios tales que posibiliten al acreedor amortizar su cr\u00e9dito; al mismo tiempo, el constituyente no se desprender\u00eda de la totalidad del mismo, con lo cual podr\u00eda continuar administrando el inmueble como ven\u00eda haci\u00e9ndolo sin comprometer en mayor medida de lo aceptable su patrimonio. De esta forma, se mitigan muchas de las cr\u00edticas que se le han hecho al instituto de la anticresis en punto a que es desfavorable para el deudor por implicar un inconveniente desplazamiento de la relaci\u00f3n de poder sobre la cosa objeto de la garant\u00eda.<\/p>\n
Forzosamente, en la fase liquidatoria de la anticresis, es decir, una vez vencido el plazo de vigencia de la garant\u00eda[20]<\/a><\/sup> sin que el acreedor haya enjugado con los frutos la totalidad de su cr\u00e9dito, deber\u00eda subdividirse y fraccionarse el inmueble para proceder a su ejecuci\u00f3n separada; ello para respetar el principio de especialidad objetiva de todas las garant\u00edas reales (art. 2188 CCyC).<\/p>\n <\/p>\n<\/a>2.2. Finalidades del tiempo compartido y de la anticresis<\/h3>\n
Otra de las derivaciones del paradigma, impl\u00edcito en el libro IV CCyC, del mayor aprovechamiento de los bienes al menor costo posible es la extensi\u00f3n de las finalidades de los sistemas de TC, que ya no se circunscriben al mercado tur\u00edstico, sino que se multiplican en funci\u00f3n de la imaginaci\u00f3n de los emprendedores: hospedaje, alojamiento, comercio, industria, culturales, acad\u00e9micas, deportivas, etc. Esta posibilidad de organizaci\u00f3n de un sistema que permite el aprovechamiento peri\u00f3dico y por turnos de manera sucesiva y alternada de bienes de la m\u00e1s variada naturaleza (inmuebles, muebles registrables o no, derechos intelectuales, propiedad industrial, entre otros) abre un amplio y f\u00e9rtil campo para la autonom\u00eda de la voluntad. Por ello es que, de acuerdo con la postura a que adherimos, y que estimamos mayoritaria, el emprendedor puede optar por conferir a los adquirentes-usuarios de TC tanto un derecho personal como un derecho real, conforme su adecuaci\u00f3n al sistema (art. 2088 CCyC).[21]<\/a><\/sup><\/p>\nEn este orden de ideas, consideramos impl\u00edcitamente derogado el art\u00edculo 2 Ley 26356[22]<\/a><\/sup> en tanto el objeto del TC con fines tur\u00edsticos no puede quedar limitado a los inmuebles. Esta es la soluci\u00f3n que mejor armoniza con los preceptos de los art\u00edculos 2087 y 2088 CCyC interpretados a la luz de los art\u00edculos 1 y 2 CCyC y los fundamentos del anteproyecto, que rezan:<\/p>\nSi se introducen reglas respecto de las fuentes y la interpretaci\u00f3n, se debe valorar su coordinaci\u00f3n con otros microsistemas. Ello es as\u00ed porque, sea cual fuere el grado de centralidad que se le reconozca al c\u00f3digo, una norma de este tipo tiene un efecto expansivo indudable.[23]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLegislado el TC con una laudable impronta multifinalista, cabe indagar c\u00f3mo resuelve nuestro ordenamiento vigente el problema de la protecci\u00f3n del adquirente-usuario del derecho de uso y goce peri\u00f3dico y por turnos; tem\u00e1tica que, desde el surgimiento del fen\u00f3meno, es la que m\u00e1s ha preocupado a la jurisprudencia y doctrina nacional y extranjera, en raz\u00f3n de ser aquel la parte d\u00e9bil \u2013o vulnerable\u2013 de la relaci\u00f3n contractual, no solo en lo jur\u00eddico sino tambi\u00e9n en los aspectos t\u00e9cnicos y econ\u00f3micos del sistema de afectaci\u00f3n de bienes.<\/p>\n
Es claro que la finalidad del sistema[24]<\/a><\/sup> influir\u00e1 decisivamente en punto a si se puede encuadrar jur\u00eddicamente al adquirente como consumidor o no. A no dudar, si el sistema se instaura con finalidad tur\u00edstica, el usuario-adquirente ser\u00e1, con muchas probabilidades, consumidor y se tornar\u00e1 aplicable toda la normativa tuitiva del derecho del consumo, en base al principio protectorio; esto es: art\u00edculo 42 de la Constituci\u00f3n Nacional<\/a> (CN), art\u00edculos 1092 a 1122 CCyC<\/a>, y Ley 24240<\/a> y sus concordantes. Por otra parte, esa es la soluci\u00f3n introducida espec\u00edficamente para el caso de adquisici\u00f3n de derechos en sistemas de TC a trav\u00e9s del art\u00edculo 2100 CCyC, que se ocupa no ya del contrato sino de la relaci\u00f3n de consumo entre el propietario, el emprendedor, el administrador, el comercializador y el adquirente y\/o usuario del derecho de uso peri\u00f3dico.<\/p>\nSin embargo, es dif\u00edcil pensar que los adquirentes de sistemas de TC con fines industriales, comerciales o empresariales puedan encuadrarse jur\u00eddicamente como consumidores, pues es dable pensar que el prop\u00f3sito de quien incorpora a su patrimonio dichos derechos de uso peri\u00f3dico y por turnos \u2013reales o personales\u2013 obedece a su consideraci\u00f3n como bienes de cambio, es decir, con la finalidad de integrarlos al circuito econ\u00f3mico. As\u00ed, de modo ejemplificativo, lo m\u00e1s probable es que, si la finalidad del sistema de TC fuese comercial, los adquirentes-usuarios sean intermediarios en la cadena de intercambios; y, si la finalidad fuera industrial, el adquirente de TC quiz\u00e1s sea fabricante o productor \u2013integrante primario\u2013 del proceso econ\u00f3mico. En ning\u00fan caso se dar\u00edan los requisitos de destino final del bien adquirido ni beneficio privado, familiar o social del mismo (arts. 1092-1093 CCyC).<\/p>\n
Resulta oportuno entonces preguntarse: si el adquirente del derecho de uso peri\u00f3dico y por turnos no revistiese en el caso concreto la categor\u00eda de consumidor, \u00bfqu\u00e9 normativa tuitiva amparar\u00e1 su adquisici\u00f3n frente a los eventuales abusos de la parte fuerte de la relaci\u00f3n? Claramente, no la del art\u00edculo 2100 CCyC<\/a>, aunque aparezca tan categ\u00f3ricamente redactada. Cobran aqu\u00ed relevancia los principios del t\u00edtulo preliminar (arts. 9 a 12), es decir, buena fe, interdicci\u00f3n del abuso del derecho, interdicci\u00f3n del abuso de la posici\u00f3n dominante en el mercado, fraude a la ley y las normas relativas a los contratos de adhesi\u00f3n a cl\u00e1usulas generales predispuestas (arts. 984-989). Por su parte, las propias disposiciones del derecho de TC tambi\u00e9n tienden a la protecci\u00f3n del usuario:<\/p>\n\n- I.<\/strong> El art\u00edculo 2093 inciso b), en tanto estatuye la intangibilidad de los derechos de los usuarios una vez inscripto el instrumento de afectaci\u00f3n a TC.<\/li>\n
- II.<\/strong> El art\u00edculo 2097 inciso b), en cuanto establece el deber del administrador del sistema de preservar la igualdad de los derechos de los usuarios (deber que, por otra parte, debe ser controlado en su ejercicio por parte del emprendedor, conforme al art. 2094 inc. a]), regla que se compatibiliza con el deber, impuesto al emprendedor, de garantizar el ejercicio de los derechos de los usuarios en las oportunidades y condiciones comprometidas (art. 2094 inc. c]).<\/li>\n
- III.<\/strong> Por medio de un triple sistema de publicidad de los derechos de los usuarios, para lograr su oponibilidad absoluta[25]<\/a><\/sup> (inscripci\u00f3n de la afectaci\u00f3n a TC y de los documentos portantes del contrato de TC en el registro que corresponda a la naturaleza de los bienes afectados \u2013inmobiliario, automotor, etc.\u2013, inscripci\u00f3n de la afectaci\u00f3n en el registro de prestadores y establecimientos afectados a sistemas de tiempo compartido o de prestadores y establecimientos vacacionales afectados a sistemas de tiempo compartido e inscripci\u00f3n de los contratos de tiempo compartido en el registro de titulares, ello de conformidad con los arts. 2092-2093, 2094 inc. b], y 2101 CCyC, y art. 6 Ley 26356<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n
En otro orden de cosas, toca cuestionarnos acerca de la finalidad de la anticresis. Eludiremos ingresar en el debate de si conven\u00eda o no su mantenimiento como garant\u00eda real dado su desuso en la pr\u00e1ctica del tr\u00e1fico jur\u00eddico (pues ya nos pronunciamos por la afirmativa) y nos enfocaremos \u00fanicamente en indagar cu\u00e1l es el contexto negocial en que se torna viable su incorporaci\u00f3n como instrumento asegurativo del cumplimiento de obligaciones.<\/p>\n
El mejor trabajo que hemos le\u00eddo hasta el momento vinculado a este tema es el de Puerta y Bono (2021). Los autores ense\u00f1an:<\/p>\n
… puede verse que la figura de la anticresis no aparece como una herramienta id\u00f3nea en t\u00e9rminos pr\u00e1cticos para cualquier obligaci\u00f3n, sino m\u00e1s bien, como una especial tutela para casos que presentan particulares circunstancias. No se trata de l\u00edmites de orden jur\u00eddico, sino de elementos econ\u00f3micos y a\u00fan sociales y culturales relativos al uso y disposici\u00f3n de los bienes…[26]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEn consecuencia, acuden gr\u00e1ficamente al t\u00e9rmino maridaje<\/em> en la b\u00fasqueda de aquellos casos que materialmente pueden aparecer como m\u00e1s adecuados o sugeribles para su constituci\u00f3n.<\/p>\nEn tal direcci\u00f3n, adoptan los siguientes criterios por los cuales la anticresis podr\u00eda \u201cmaridar\u201d como garant\u00eda para acceder a ciertas obligaciones:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> El quantum<\/em> de la deuda: considerando los costos de constituci\u00f3n, la formalidad requerida y, sobre todo, la entrega de la posesi\u00f3n del bien por parte del constituyente de la garant\u00eda al acreedor, se requiere la existencia de un principal de envergadura.<\/li>\n
- b)<\/strong> El tiempo de la deuda: esta garant\u00eda apuntar\u00eda a los cr\u00e9ditos a mediano plazo (ello porque los de corto plazo no justificar\u00edan los gastos de constituci\u00f3n de la anticresis, y los de largo plazo encuentran un valladar legal en el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de este derecho real de garant\u00eda).<\/li>\n
- c)<\/strong> Que existan razones para vincular la deuda al uso y goce de la cosa. Atendiendo a este \u00faltimo criterio, se explayan los autores que venimos citando y agregan:<\/li>\n<\/ul>\n
Esta \u00faltima variable es la m\u00e1s compleja pero ciertamente proteica, pues rastrea el sentido o inter\u00e9s que puede tener para las partes, sobre todo para el constituyente de la garant\u00eda, asumir la privaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de la cosa […] asign\u00e1ndola al pago de la obligaci\u00f3n asegurada, cuya cuant\u00eda tambi\u00e9n la vuelve significativa frente al patrimonio del deudor […] Entonces la pregunta es: \u00bfqu\u00e9 razones puede tener el constituyente \u2013que normalmente ser\u00e1 el deudor (pero podr\u00eda ser un tercero)\u2013 para desprenderse del uso y goce de una cosa fruct\u00edfera en garant\u00eda de la deuda?[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY ensayan algunas respuestas, aunque aclarando que no constituyen una n\u00f3mina limitante; as\u00ed, encuentran las siguientes causas-fin subjetivos que pueden justificar el contrato de anticresis: i.<\/strong> cuando el titular encuentre una ventaja en desprenderse de la administraci\u00f3n de la cosa (por ejemplo, por la complejidad de la tarea o gesti\u00f3n que conlleva, falta de experiencia o bien, razones personales como enfermedad o cambio de actividad); ii.<\/strong> cuando la causa de la deuda se vincule a la cosa (por ejemplo, por una inversi\u00f3n hecha por el acreedor o financiada por este).[28]<\/a><\/sup><\/p>\nComo ya lo anticip\u00e1ramos en la introducci\u00f3n, en este aporte intentaremos demostrar las potencialidades que tiene la anticresis como garant\u00eda real id\u00f3nea a la que pueden recurrir algunos de los sujetos intervinientes en sistemas de TC.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Anticresis en sistemas de tiempo compartido<\/h2>\n<\/a>3.1. El tiempo compartido como sistema<\/h3>\n
Si bien la afectaci\u00f3n a TC por parte de los cond\u00f3minos constituye un medio alternativo y superador de la partici\u00f3n provisional del uso y goce (art. 1987 CCyC),[29]<\/a><\/sup> no es esta la forma en que normalmente se presenta ese fen\u00f3meno negocial. El TC se categoriza jur\u00eddica y econ\u00f3micamente como un sistema. As\u00ed surge de la terminolog\u00eda utilizada por la Ley 26356<\/a>, cuyo t\u00edtulo es \u201cSistemas tur\u00edsticos de tiempo compartido\u201d, expresi\u00f3n que se reitera en casi todos sus dispositivos: art\u00edculos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 35, 38 y 41.[30]<\/a><\/sup> El CCyC regula el TC en el cap\u00edtulo 2 del t\u00edtulo VI del libro IV, dedic\u00e1ndole diecis\u00e9is art\u00edculos, de los cuales cinco aluden expresamente al \u201csistema\u201d de TC: 2092, 2094 inciso d), 2095 inciso d), 2098 y 2102 (no obstante, la organizaci\u00f3n del TC como sistema o red de contratos sobrevuela impl\u00edcitamente en toda su normativa).<\/p>\nSeg\u00fan el diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola, por el sustantivo sistema<\/em> debe entenderse: a)<\/strong> \u201cun conjunto de reglas o principios sobre una materia racionalmente enlazados entre s\u00ed\u201d; y b)<\/strong> \u201cun conjunto de cosas que relacionadas entre s\u00ed ordenadamente contribuyen a determinado objeto\u201d.[31]<\/a><\/sup> Ambos significados convienen para conceptualizar nuestro objeto de estudio.<\/p>\nEn primer lugar, porque el TC se presenta como un conjunto de contratos conexos, coligados o vinculados entre s\u00ed para el logro de una finalidad econ\u00f3mico-social supracontractual que excede la causa objetiva de cada contrato individualmente considerado. Y, en segundo lugar, porque el entramado negocial obedece a ciertos principios o normas reguladoras que tienden a asegurar su nacimiento, desarrollo y subsistencia. De este modo se concluy\u00f3 en las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Santa Fe, 1999):<\/p>\n
La conexidad es un fen\u00f3meno diverso que comprende el estudio de todas aquellas relaciones en las que los contratos son instrumentos para la realizaci\u00f3n de una operaci\u00f3n econ\u00f3mica y que incluye: a) Relaciones de consumo entre grupos de prestadores y grupos de consumidores (contratos de turismo, de tarjetas de cr\u00e9dito, de financiaci\u00f3n para el consumo, de leasing, de tiempo compartido). b) Relaciones interempresarias, que incluyen las redes asociativas y las cadenas contractuales, y la tercerizaci\u00f3n […] Habr\u00e1 contratos conexos cuando para la realizaci\u00f3n de un negocio \u00fanico se celebra, entre las mismas partes o partes diferentes, una pluralidad de contratos aut\u00f3nomos, vinculados entre s\u00ed, a trav\u00e9s de una finalidad econ\u00f3mica supracontractual. Dicha finalidad puede verificarse jur\u00eddicamente, en la causa subjetiva u objetiva, en el consentimiento, en el objeto, o en las bases del negocio […] El estudio de este tema debe partir de: 1) La distinci\u00f3n entre la estrategia negocial y los contratos que se utilizan para llevarla a cabo; 2) La distinci\u00f3n entre contrato y sistema. El sistema es un grupo de contratos individuales conectados por una operaci\u00f3n econ\u00f3mica diferente de cada uno de los v\u00ednculos individuales. Son elementos del sistema: a) la causa sistem\u00e1tica, que justifica un equilibrio del sistema que permite el funcionamiento de las uniones de contratos; b) las obligaciones y deberes colaterales sistem\u00e1ticos, en virtud de los cuales los integrantes tienen deberes y obligaciones respecto de los dem\u00e1s miembros o de terceros, que tienen su origen en el sistema.[32]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n\u00bfPor qu\u00e9 aludimos que la esencia<\/em> del TC se encuentra sustentada en contratos conexos? Porque la causa-fin de la operaci\u00f3n econ\u00f3mica y jur\u00eddica global del TC solo puede ser alcanzada mediante la combinaci\u00f3n de varios contratos cuyos sujetos no necesariamente son coincidentes. En tal direcci\u00f3n, interpretado el art\u00edculo 1073 CCyC, el origen de la red contractual es legal. As\u00ed, podemos distinguir, a t\u00edtulo enunciativo, la siguiente pluralidad de contratos: los contratos entre los adquirentes del derecho de uso peri\u00f3dico por turnos (usuarios) y el emprendedor, los contratos que ligan al emprendedor con los prestadores de los servicios que integran el sistema, el contrato entre el emprendedor y el administrador del sistema, el contrato entre el emprendedor y el propietario del bien a afectarse al r\u00e9gimen de TC, los contratos entre el emprendedor y los vendedores de derechos de uso peri\u00f3dico, los contratos entre la red de intercambio y los usuarios de TC, el contrato entre el usuario y el revendedor de derechos de uso peri\u00f3dico por turnos, etc. Para el caso de los sistemas tur\u00edsticos de TC, los sujetos negociales se encuentran enumerados en el art\u00edculo 3 de la Ley 26356, al tiempo que el CCyC menciona expresamente a los usuarios, el emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador (aunque, sin dudas, la viabilidad de los sistemas con finalidad comercial, industrial o empresarial requiera de revendedores, prestadores y redes de intercambio). Son de plena aplicaci\u00f3n \u2013sobre todo en materia de interpretaci\u00f3n y efectos de los contratos\u2013 los art\u00edculos 1073 a 1075 CCyC, que regulan la conexidad contractual.<\/p>\nDe esta manera, el sistema se compondr\u00e1 \u2013en mayor medida\u2013 por contratos innominados (art. 970 CCyC<\/a>): por ejemplo, los que vinculan al emprendedor con los usuarios[33]<\/a><\/sup> y los que vinculan a estos con la red de intercambio; pero podr\u00e1 integrarse tambi\u00e9n por contratos de mandato (por ejemplo, los que ligan al emprendedor con el administrador y con los comercializadores, o los celebrados por los usuarios y sus revendedores), contratos de obra y servicios o de trabajo (verbigracia, los que incorporan a los prestadores al sistema), contratos de fideicomiso (por caso, el que conecta al propietario y al emprendedor), contratos de sociedad (cuando se estructura el sistema bajo formas asociativas), contratos de fianza, etc.<\/p>\nDe la n\u00f3mina de contratos efectuada puede inferirse la centralidad que tiene el emprendedor en la planificaci\u00f3n, organizaci\u00f3n, direcci\u00f3n y control del sistema: precisamente, es la figura negocial que establece las reglas y principios que habr\u00e1n de regir para su funcionamiento \u2013por supuesto, ateni\u00e9ndose a las normas indisponibles del CCyC<\/a> y de la Ley 26356<\/a>\u2013. Para ello, se vale fundamentalmente de dos instrumentos jur\u00eddicos: el reglamento de administraci\u00f3n y uso del sistema, y la prerredacci\u00f3n de los contratos que celebrar\u00e1 con los otros sujetos negociales (usuarios, prestadores, vendedores). En consecuencia, rigen la materia los art\u00edculos 984 a 989 CCyC, independientemente de si el contrato celebrado por el empresario con los usuarios es de consumo o no.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2. Anticresis como garant\u00eda real eficiente en sistemas de tiempo compartido<\/h3>\n
Hemos rese\u00f1ado entonces, una pluralidad de sujetos que participan \u2013a trav\u00e9s de una red contractual\u2013 en un complejo sistema jur\u00eddico. Pero cabe preguntarse, desde el punto de vista l\u00f3gico y te\u00f3rico: \u00bfcu\u00e1les de los sujetos que integran el sistema estar\u00edan en condiciones de dar la cosa objeto de su titularidad real en anticresis? En principio, consideramos que tanto el propietario afectante como los usuarios de TC ostentan tipicidades reales compatibles con la anticresis.<\/p>\n
El propietario afectante puede ser el due\u00f1o (perfecto o imperfecto), el conjunto de los cond\u00f3minos, el titular de propiedad horizontal general y especial y el propietario superficiario;[34]<\/a><\/sup> es decir, titulares de derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia, principales y que se ejercen por la posesi\u00f3n, circunstancias que se compadecen con la anticresis (que requiere la entrega de la posesi\u00f3n de la cosa al acreedor o a un tercero). Por otro lado, el usuario de TC, en tanto el sistema le confiera un derecho real, ostenta un derecho real sobre cosa parcialmente propia, principal y que se ejerce por la posesi\u00f3n (arts. 1888, 1889 y 1891 CCyC). Todas esas caracter\u00edsticas del derecho de uso y aprovechamiento peri\u00f3dico y por turnos lo tornan apto para ser objeto de una garant\u00eda real con desplazamiento y autosatisfactiva, como lo es la anticresis.<\/p>\nSin perjuicio de lo que llevamos anotado, creemos que el an\u00e1lisis del tema no debe limitarse a cuestiones de posible legitimaci\u00f3n, sino que adem\u00e1s requiere adentrarse en aspectos tales como la eficiencia[35]<\/a><\/sup> econ\u00f3mica de la propuesta. Para ello, ser\u00e1 conveniente esbozar ciertos modelos negociales sencillos (al menos, identificaremos a los sujetos de los mismos y, si fuera necesario, el objeto).<\/p>\nVeamos entonces las ventajas que dicha garant\u00eda real podr\u00eda proporcionarles a cada uno de los sujetos identificados como integrantes del sistema de TC, sin considerar a\u00fan si efectivamente nuestro derecho positivo vigente los legitima para constituir anticresis en garant\u00eda de sus obligaciones (abordaremos el tema en el siguiente apartado).<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2.1. Ventajas o beneficios para los emprendedores<\/h4>\n\n- Favorece la celebraci\u00f3n de contratos asociativos o de colaboraci\u00f3n empresaria con garant\u00eda real.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Para el emprendedor, en tanto que es la figura central que desarrolla el sistema de TC, la anticresis puede prestar interesantes servicios en orden a la optimizaci\u00f3n de los recursos y la maximizaci\u00f3n de beneficios. Pi\u00e9nsese, por caso, en dos emprendimientos afectados a TC, uno con finalidad comercial y otro con finalidad industrial.[36]<\/a><\/sup> Podr\u00edan ambos emprendedores celebrar contratos asociativos (art. 1446 CCyC[37]<\/a><\/sup>) mediante los cuales establezcan flujos de fondos, aprovechamiento compartido de espacios, sectores o instalaciones de cada sistema, inversiones en beneficio com\u00fan, etc. Pueden, en dicho supuesto, surgir obligaciones a mediano plazo a cargo de una de las partes, cuyo aseguramiento est\u00e9 dado por un convenio anticr\u00e9tico. La necesidad de aumentar el rendimiento econ\u00f3mico de la empresa com\u00fan traer\u00eda como l\u00f3gica consecuencia \u2013desde el punto de vista te\u00f3rico\u2013 que la explotaci\u00f3n que realice el acreedor anticresista sobre las cosas ajenas afectadas al tiempo compartido sea la m\u00e1s rentable posible: hay un inter\u00e9s mutuo en la colaboraci\u00f3n interempresaria que conduce a un beneficio rec\u00edproco. Por otro lado, las propias disposiciones de la anticresis favorecen este aserto; se\u00f1ala el art\u00edculo 2216 CCyC: \u201cEl acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los da\u00f1os que ocasiona al deudor\u201d. Obviamente, el asiento de la anticresis en este caso \u2013forzoso es se\u00f1alarlo\u2013 estar\u00e1 constituido por los per\u00edodos de uso a\u00fan no enajenados (art. 2093 inc. a]),[38]<\/a><\/sup> pues los derechos de los usuarios no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares del emprendedor o del propietario (art. 2093 inc. b]).[39]<\/a><\/sup><\/p>\nLlama la atenci\u00f3n que el CCyC no haya establecido en el cap\u00edtulo 2 del t\u00edtulo VI una norma similar a la del art\u00edculo 2084, referido a la posibilidad que tienen los conjuntos inmobiliarios de establecer servidumbres u otros derechos reales con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Empero, consideramos que, por aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 958, 959 y 2091, se puede constituir derechos reales entre sistemas de TC. En tal hip\u00f3tesis, la anticresis aparece como una garant\u00eda real conveniente para el negocio que lleva a cabo el emprendedor; por supuesto, en caso de no coincidir la persona del propietario con la del emprendedor, quien se hallar\u00e1 legitimado para gravar la cosa afectada a TC ser\u00e1 el propietario, con el consentimiento del emprendedor, conforme a una interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica del art\u00edculo 2090 CCyC.[40]<\/a><\/sup><\/p>\nCreemos que este esquema negocial esbozado (contratos asociativos entre sistemas de TC garantizados con anticresis) producir\u00e1, como externalidad positiva,[41]<\/a><\/sup> un aumento del valor de mercado de los derechos de los usuarios, adem\u00e1s de tornar m\u00e1s atractivo el ingreso a sistemas de aprovechamiento por turnos de bienes y servicios.<\/p>\n\n- El emprendedor puede disponer del per\u00edodo de uso y ajustarlo a las disponibilidades del sistema o de la red de intercambio.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
En la hip\u00f3tesis que comentaremos, imaginamos un v\u00ednculo de asistencia financiera que el emprendedor podr\u00eda llegar a prestar a los usuarios de TC, quienes, en garant\u00eda de la restituci\u00f3n de los adelantos de caja, pueden constituir anticresis sobre su per\u00edodo de uso. Para el emprendedor, dicha perspectiva puede ser interesante, desde que la constituci\u00f3n de anticresis le permitir\u00eda manejar varias opciones: i.<\/strong> disponer del per\u00edodo que administra como acreedor anticresista mediante otras modalidades comerciales que las circunstancias del mercado le indiquen como m\u00e1s favorables o rentables (por caso, darlo en locaci\u00f3n); ii.<\/strong> destinar el per\u00edodo que administra a las necesidades de disponibilidad del sistema, por ejemplo, cuando se haya optado por la unidad de medida por puntos o temporal flotante;[42]<\/a><\/sup> y iii.<\/strong> destinar el per\u00edodo de disfrute que administra a las necesidades de la red de intercambio.[43]<\/a><\/sup><\/p>\nLa constituci\u00f3n de anticresis por parte del usuario a favor del emprendedor podr\u00eda traer aparejadas otras ventajas vinculadas con el pago de las cargas y contribuciones de las cosas afectadas a TC, que ser\u00e1 analizada infra<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2.2. Ventajas o beneficios para los usuarios<\/h4>\n\n- Pueden tomar cr\u00e9dito de otros usuarios del sistema y estos acceder a mayor tiempo de uso, sin necesidad de adquirir el derecho de TC del deudor, sino amortizar el pr\u00e9stamo con los per\u00edodos de uso necesarios que pertenecen al constituyente de la garant\u00eda-usuario de TC.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
La pregunta que surge es si dichas operaciones con objeto financiero deben estar (o no) permitidas por el reglamento de administraci\u00f3n y uso del sistema. Desde nuestra \u00f3ptica, ello no es necesario, pues los acuerdos de asistencia financiera con garant\u00eda real entre los mismos usuarios relativos a sus derechos de TC en nada interfieren en el funcionamiento del sistema, no benefician ni perjudican al resto de los usuarios ni a los emprendedores, administradores o prestadores.[44]<\/a><\/sup><\/p>\nLa anticresis es, en este caso, la garant\u00eda \u00f3ptima que le posibilita al mutuante asegurar el cobro de su pr\u00e9stamo porque le permite calcular los per\u00edodos de disfrute necesarios para autoliquidar su cr\u00e9dito en funci\u00f3n del monto efectivamente adelantado al constituyente; y, a su vez, puede ajustar el importe de la asistencia financiera a sus propias necesidades, en cuanto al uso y goce de la cosa objeto del TC, sin necesidad de adquirir un nuevo derecho de aprovechamiento peri\u00f3dico (alternativa que le resultar\u00eda, por l\u00f3gica, m\u00e1s onerosa).<\/p>\n
Por otra parte, la organizaci\u00f3n del TC como comunidad funcional de intereses o red de contratos implica generar fuertes posibilidades de formaci\u00f3n y mantenimiento de un mercado financiero que acerque eficientemente la oferta y la demanda de cr\u00e9dito en funci\u00f3n de la oferta y la demanda de per\u00edodos de goce disponibles. Al importar el desplazamiento de la relaci\u00f3n posesoria y la explotaci\u00f3n de propia mano de la cosa fruct\u00edfera, la anticresis resulta el medio apto para poner en contacto a las partes que ofertan o demandan liquidez, o bien requieren ampliar sus tiempos de disfrute. Pensamos que dicha alternativa ser\u00e1 muy atractiva en aquellos sistemas que tienen finalidades extra\u00f1as a las tur\u00edsticas, apuntando, sobre todo, a las finalidades comerciales y empresariales.<\/p>\n
\n- Permite eludir el sistema crediticio tradicional, aprovechando el sistema operativo del TC.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Casi como una consecuencia de lo referido anteriormente, es de esperar que los costos financieros (tasas de inter\u00e9s, plazos de amortizaci\u00f3n) de las operaciones crediticias que se generen en el propio sistema de TC sean sensiblemente menores que los que deber\u00edan pagar los usuarios en caso de tener que recurrir a los operadores institucionales del cr\u00e9dito. Y el motivo de que esto sea as\u00ed es evidente: para el emprendedor que quiere obtener disponibilidades de per\u00edodos de uso ya enajenados para comercializarlos a trav\u00e9s de modalidades m\u00e1s rentables (por caso), para el usuario que desea extender su lapso temporal de disfrute sin tener que adquirir un nuevo derecho de TC, o para la red de intercambio a la cual le es \u00fatil contar con el per\u00edodo objeto de la anticresis para facilitar el trueque de disponibilidades de tiempos y espacios, la garant\u00eda anticr\u00e9tica representa un incentivo que presumiblemente se ver\u00e1 reflejado en el precio del cr\u00e9dito con consecuentes tasas de inter\u00e9s m\u00e1s bajas que las fijadas por las entidades bancarias.<\/p>\n
\n- Adecuada distribuci\u00f3n de los riesgos y gastos, a trav\u00e9s de normas compatibles referidas a mejoras y gastos en el TC y en la anticresis.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Una adecuada distribuci\u00f3n contractual de los riesgos y costos de los contratos con garant\u00eda anticr\u00e9tica lleva a suponer que \u2013excepto pacto en contrario\u2013 los gastos por mantenimiento del sistema, fondo de reserva y cuota por afiliaci\u00f3n a la red de intercambio continuar\u00edan en cabeza del usuario de TC constituyente de la garant\u00eda[45]<\/a><\/sup> (art. 2095 inc. d] y 2217 CCyC), en tanto que, por el juego de los art\u00edculos 1939 y 2217 CCyC, la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real con transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n permitir\u00eda hacer recaer los gastos derivados de contribuciones, tasas e impuestos en el acreedor anticresista.<\/p>\nUn aspecto interesante se presenta respecto de los gastos de mero mantenimiento (art. 1934 inc. c] CCyC), es decir, la reparaci\u00f3n de los deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa. Conforme la normativa particular de la anticresis, dichos gastos deber\u00edan correr por cuenta del acreedor anticresista (arts. 2217, 1938 y 1939 CCyC), por los que no tiene derecho de reembolso por parte del constituyente. Sin embargo, por el juego con el art\u00edculo 2095 inciso b),[46]<\/a><\/sup> interpretamos que tales erogaciones son absorbidas por el sistema de TC, con lo cual se produce una traslaci\u00f3n del costo desde el poseedor (acreedor anticresista) hacia el sistema.<\/p>\nRespecto de los gastos originados en mejoras necesarias, consideramos que rige la misma soluci\u00f3n apuntada en los p\u00e1rrafos anteriores; solo que, para mayor claridad, deber\u00edamos distinguir entre gastos necesarios (cuota por mantenimiento del sistema y fondo de reserva), que corren a cargo del usuario constituyente, y mejoras necesarias (conforme el art. 1934 inc. d]: aquellas reparaciones \u201ccuya realizaci\u00f3n es indispensable para la conservaci\u00f3n de la cosa\u201d), que son afrontadas por el sistema a trav\u00e9s de las cuotas de mantenimiento (o sea, indirectamente, son costeadas por la totalidad de los usuarios que conforman el sistema de TC).<\/p>\n
Por supuesto, los dem\u00e1s gastos que no respondan estrictamente a las cuotas del sistema (por ejemplo, multas por sanciones impuestas al eventual ocupante a ra\u00edz de infracciones del reglamento de administraci\u00f3n y uso) deber\u00e1n ser soportados por quien tenga el deber de responder a tenor de las normas generales sobre responsabilidad civil.<\/p>\n
Como corolario de lo expuesto, apuntamos la correspondencia entre las normas referidas a las facultades materiales del usuario de TC y aquellas que corresponden al acreedor anticresista. El primero deber\u00e1 ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos (art. 2095 inc. a]); en tanto el segundo no puede modificar el destino ni realizar ning\u00fan cambio del que resulta que el deudor, despu\u00e9s de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hac\u00eda (art. 2217).[47]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2.3. Ventajas para la red de intercambio<\/h4>\n
Aqu\u00ed nos situamos en la hip\u00f3tesis de que sea la red de intercambio quien, para asegurar un cr\u00e9dito cualquiera contra los usuarios de TC, asuma el rol de acreedor anticresista. El inter\u00e9s de la red de intercambio en tomar este tipo de garant\u00eda radicar\u00eda en aumentar el volumen de espacios, locaciones y tiempos disponibles para proceder a los trueques o intercambios de derechos de aprovechamiento peri\u00f3dico. Cuanta mayor disponibilidad tenga la red de intercambio, mayor eficacia y competitividad en el mercado lograr\u00e1.<\/p>\n
Cabe preguntarse si el plazo m\u00e1ximo de la anticresis (cinco a\u00f1os para las cosas muebles y diez para las inmuebles) es o no adecuado para este tipo de operatoria. Consideramos que no puede darse una respuesta a priori<\/em>, pues depender\u00e1 de una serie de variables que las partes deber\u00e1n ponderar: finalidades del sistema (no es lo mismo un TC con finalidad industrial que otro cuya finalidad sea tur\u00edstica, por ejemplo), la estructuraci\u00f3n interna del sistema (unidad de medida temporal fija, flotante o por puntos), la \u00edndole de las prestaciones que cada sistema ofrece a los usuarios para el mejor goce de su unidad, etc.<\/p>\n
Tiempo compartido; anticresis; objeto de los derechos reales; legitimaci\u00f3n; an\u00e1lisis comparativo e integrador.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autor<\/h2>\n\n\nProfesor Jefe de Trabajos Pr\u00e1cticos de las c\u00e1tedras \u201cDerechos Reales, Registrales e Intelectuales I\u201d y \u201cDerechos Reales, Registrales e Intelectuales II\u201d de la Universidad de Mendoza.
\nProfesor Adjunto regular por concurso de \u201cContratos I Parte General\u201d y \u201cContratos II Parte Especial\u201d de la Facultad de Ciencias Sociales y Comunicaci\u00f3n de la Universidad Maza.<\/p>\n\n<\/div>
Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 26\/12\/2021
\nAceptado:<\/strong> 7\/3\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 1\/6\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfEs posible analizar la anticresis en el \u00e1mbito de los sistemas de tiempo compartido? A decir verdad, la pregunta puede concitar una cierta perplejidad inicial: ni la anticresis ni el tiempo compartido son, actualmente, derechos reales de utilizaci\u00f3n masiva en el mercado. No obstante, ambas tipicidades se encuentran enumeradas en el art\u00edculo 1887 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (incs. e] y m]) (CCyC).<\/p>\n
La doctrina ha denunciado inconvenientes que conspiran contra la aplicaci\u00f3n efectiva de sendas titularidades. Enunciaremos seguidamente algunos cuestionamientos, sin pretensi\u00f3n de agotarlos.<\/p>\n
De la anticresis, por un lado, se ha dicho que siempre ha sido mirada con desconfianza: en un tiempo, por usuraria; en otro, por perjudicar innecesariamente al deudor; y luego, por anacr\u00f3nica.[1]<\/a><\/sup> En ese sentido, se la ha catalogado como una garant\u00eda real desventajosa \u2013frente a otros derechos reales como la hipoteca o la prenda con registro\u2013 por los siguientes motivos:<\/p>\n\n- a)<\/strong> Para el propietario constituyente, el desprendimiento material de su cosa fruct\u00edfera a manos del acreedor suele ser dif\u00edcil de aceptar, pues, en todo caso, prefiere conservar el uso y goce de la cosa, administrarla \u00e9l mismo y pagar la deuda con su producido (sin aumentar los costos del financiamiento y los de la administraci\u00f3n que lleva a cabo el anticresista).<\/li>\n
- b)<\/strong>\u00a0Desde el lado del acreedor, tampoco se advierte la utilidad, pues a este le interesa cobrar su cr\u00e9dito cuanto antes y no hacerse cargo de la administraci\u00f3n de un bien ajeno \u2013pi\u00e9nsese principalmente en los acreedores institucionales\u2013, por lo cual resulta poco probable que cualquier acreedor requiera una garant\u00eda en la que debe correr con todos los riesgos de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica del inmueble \u2013o mueble registrable\u2013, que no le confiere, por otro lado, certeza de cu\u00e1ndo y en qu\u00e9 medida podr\u00e1 satisfacer su acreencia.[2]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
Respecto del tiempo compartido (TC), las dificultades se manifiestan desde varias perspectivas:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> Desde el punto de vista de la contrataci\u00f3n, se ha observado la figura con recelo, pues es usual que las tratativas precontractuales vengan acompa\u00f1adas por pr\u00e1cticas abusivas violatorias de los derechos de los consumidores y usuarios,[3]<\/a><\/sup> abuso que frecuentemente se proyecta tambi\u00e9n en la configuraci\u00f3n \u2013unilateral\u2013 del contrato (mediante cl\u00e1usulas abusivas) y en su desarrollo funcional (coloc\u00e1ndose al usuario en situaciones jur\u00eddicas abusivas[4]<\/a><\/sup>).<\/li>\n
- b)<\/strong> Conforme la preceptiva que surge del art\u00edculo 2092 CCyC<\/a>,[5]<\/a><\/sup> para la operatividad del sistema es necesario el dictado de normas reglamentarias de los registros de prestadores y establecimientos afectados a sistemas de TC, pues la inscripci\u00f3n del instrumento de afectaci\u00f3n en dichos registros debe ser realizada inexcusablemente de manera previa a todo anuncio, ofrecimiento o promoci\u00f3n comercial; es decir, cualquier sistema cuya finalidad exceda la tur\u00edstica no podr\u00eda comercializarse, por falta de creaci\u00f3n y organizaci\u00f3n de la publicidad registral espec\u00edfica.[6]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
No obstante, y a pesar de algunas cr\u00edticas provenientes de la doctrina,[7]<\/a><\/sup> el legislador de 2015 ha consagrado la anticresis y el TC como derechos reales. Importa aqu\u00ed, antes de entrar en el desarrollo espec\u00edfico del tema de este trabajo, rescatar los fundamentos que motivaron al codificador para as\u00ed proceder. Respecto del TC, puede leerse en los fundamentos: \u201cExisten variadas normas que ofrecen protecci\u00f3n al usuario, que por otra parte es consumidor\u201d.[8]<\/a><\/sup> En lo tocante a la anticresis, se\u00f1alan:<\/p>\nLa entrega abreviada sumada al privilegio posibilitar\u00e1 mayor agilidad, ya que permitir\u00e1 un tiempo para usar la cosa y percibir frutos, y si es insuficiente se ejecuta el objeto.[9]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY no se equivocaron en su decisi\u00f3n: bien mirado el asunto, tanto el TC como la anticresis ofrecen muy buenas razones para ser tenidos en cuenta por los agentes econ\u00f3micos y los operadores jur\u00eddicos al momento de planificar y dise\u00f1ar interesantes esquemas negociales y ofrecerlos con \u00e9xito en el mercado de bienes y servicios.<\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, para el caso de la anticresis, tanto el Proyecto de 1993 como el de 1998 preve\u00edan su inclusi\u00f3n dentro del numerus clausus<\/em> de los derechos reales. En la misma l\u00ednea se expresaron las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Lomas de Zamora, 2007), donde se concluy\u00f3: \u201cUtilidad. La anticresis constituye una garant\u00eda real valiosa en s\u00ed misma y como complemento de otras como la hipoteca o la prenda\u201d.[10]<\/a><\/sup><\/p>\nEn definitiva, nuestro prop\u00f3sito es \u2013lo anticipamos\u2013 pensar soluciones alternativas para la aplicaci\u00f3n de ambos institutos que favorezcan el cr\u00e9dito, la circulaci\u00f3n de bienes y servicios, y, sobre todo, que influyan positivamente en la matriz productiva del pa\u00eds.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Objeto y finalidad del tiempo compartido y de la anticresis: aciertos y desaciertos del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h2>\n<\/a>2.1. Objeto del tiempo compartido y de la anticresis<\/h3>\n
Como lo resaltara la doctora Puerta, dentro de los grandes aciertos del CCyC de 2015 merecen destacarse los siguientes:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> El sistema de los derechos reales se inscribe en una tendencia moderada y flexible, que resguarda la tipicidad jur\u00eddico-real a fin de no comprometer la seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico, pero sin excesivo reglamentarismo.<\/li>\n
- b)<\/strong> Se adopta el paradigma del mayor aprovechamiento econ\u00f3mico de los bienes posible, al menor costo y con criterio solidarista, lo cual se logra, por ejemplo, a trav\u00e9s de la ampliaci\u00f3n del objeto de los derechos reales y la importancia de los servicios (prestaciones a cargo de terceros) para que la cosa objeto del derecho real cumpla con su destino.[11]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En consecuencia, tanto la anticresis como el TC han experimentado cambios en su configuraci\u00f3n t\u00edpica que implican notables avances respecto de la regulaci\u00f3n anterior.[12]<\/a><\/sup> Esas modificaciones ata\u00f1en principalmente al objeto: se lo ha ampliado a las cosas muebles registrables en la anticresis y a cosas muebles \u2013registrables o no\u2013 y aun bienes en el TC.<\/p>\nParticularmente interesante resulta conceptualizar el objeto del derecho de TC o, mejor dicho, derecho de uso y goce peri\u00f3dico por turnos. Se ha expresado que el mismo es complejo pues su estructura lo es: se conforma por la cosa (registrable o no registrable) afectada al sistema, el TC adquirido por cada usuario (bien, en el sentido del art. 16 CCyC<\/a>) y las prestaciones o servicios que sustentan el sistema y posibilitan el logro de sus fines. Dicha complejidad es reconocida por los fundamentos del CCyC[13]<\/a><\/sup> y resulta apasionante estudiarla porque se pone en crisis el dualismo tradicional en materia de derechos subjetivos patrimoniales.[14]<\/a><\/sup><\/p>\nSin embargo, en relaci\u00f3n a la anticresis, a poco que se analiza el art\u00edculo 2212 CCyC, tropezamos con una limitaci\u00f3n que no se justifica desde el punto de vista teleol\u00f3gico: se dispone que el objeto de la anticresis debe ser \u201ccosas registrables individualizadas\u201d. La norma es disvaliosa porque rara vez es factible realizar una explotaci\u00f3n econ\u00f3mica sobre cosas registrables consideradas singular o individualmente, sin incluir las cosas muebles no registrables que coadyuvan de modo determinante en la viabilidad del emprendimiento; lo natural es que toda actividad productiva o empresarial se valga de una masa de bienes compuesta por una multiplicidad de cosas de distinta naturaleza unidas por un destino com\u00fan. Nos planteamos y preguntamos entonces: en el caso de constituirse una anticresis sobre un inmueble rural destinado a la explotaci\u00f3n agropecuaria, \u00bfdeber\u00edan quedar fuera de la garant\u00eda los \u00fatiles de labranza en tanto cosas muebles no registrables?, \u00bftendremos que excluir de la garant\u00eda el mobiliario de la casa del capataz? De acuerdo con una interpretaci\u00f3n exeg\u00e9tica de la norma, la respuesta que se impone es que s\u00ed, las cosas muebles no registrables no podr\u00e1n formar parte de la garant\u00eda, m\u00e1xime porque se ha eliminado de nuestro CCyC la categor\u00eda de cosas inmuebles por accesi\u00f3n moral.[15]<\/a><\/sup> Pero no dejamos de advertir que, sin una adecuada reforma de la norma, que contemple la posibilidad de constituir anticresis sobre una masa de bienes, la anticresis \u2013que se ha pretendido revitalizar a trav\u00e9s de la ampliaci\u00f3n de su objeto\u2013 continuar\u00e1 siendo una garant\u00eda poco atractiva en el mercado, pues: \u00bfa qui\u00e9n le interesar\u00eda explotar un inmueble urbano con fines tur\u00edsticos, por ejemplo, si tiene que reacondicionar por completo el mobiliario del mismo con la consecuente inversi\u00f3n que ello supone?, \u00bfa qui\u00e9n le interesar\u00eda tomar en anticresis una flota de camiones si las herramientas necesarias para su mantenimiento no quedan comprendidas en la garant\u00eda real? Por de pronto, la soluci\u00f3n a este inconveniente es constituir dos garant\u00edas reales: la anticresis sobre las cosas registrables y la prenda con desplazamiento, con pacto anticr\u00e9tico, para las cosas muebles no registrables.<\/p>\nEl problema presentado se agudiza en el caso de evaluar la posibilidad de constituir anticresis en un sistema de TC, cuyo objeto puede consistir en una masa de bienes muebles e inmuebles unidos por la particular finalidad del sistema en cuesti\u00f3n. No obstante, podr\u00edamos imaginar un TC cuyo objeto est\u00e9 configurado \u00fanicamente por cosas registrables (muebles e inmuebles); aun as\u00ed, las dificultades que suscita la norma en comentario no acaban. El art\u00edculo 2214 CCyC agrega otro: el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la anticresis es de diez a\u00f1os para cosas inmuebles y cinco a\u00f1os para cosas muebles registrables. \u00bfA cu\u00e1l plazo m\u00e1ximo nos atendremos en el supuesto ejemplificado? Aun en el caso de concurrencia de cosas registrables dentro del objeto del TC, se presenta el problema de aplicaci\u00f3n del plazo m\u00e1ximo de la anticresis. Algunos ejemplos servir\u00e1n para ilustrar la idea: sup\u00f3ngase la afectaci\u00f3n a TC de una bodega con los respectivos camiones para el traslado de la uva y el vino, o la afectaci\u00f3n a TC de una casilla rodante con un espacio guardacoches. En caso de constituir anticresis sobre el objeto del derecho de TC, \u00bfcu\u00e1l de los plazos m\u00e1ximos legales aplicaremos? Claramente el c\u00f3mputo no podr\u00eda efectuarse por separado, sino que deberemos considerar las cosas que componen el objeto del TC como una unidad. La soluci\u00f3n aceptable ser\u00eda analizar, en cada caso en particular, cu\u00e1l es la cosa principal \u2013de las que conforman el objeto del TC\u2013 que contribuye en mayor medida al logro de la finalidad del sistema y aplicarle a la garant\u00eda ese plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n. A todo evento, de lege lata<\/em>, en el caso de que el objeto afectado a TC est\u00e9 compuesto por cosas registrables y muebles no registrables, deber\u00eda adoptarse la misma soluci\u00f3n apuntada supra<\/em>: anticresis sobre las cosas registrables y prenda con desplazamiento, con pacto anticr\u00e9tico, para las muebles no registrables.<\/p>\nEmpero, reiteramos, es necesario repensar una anticresis adecuada a los tiempos \u2013y sobre todo al tr\u00e1fico jur\u00eddico\u2013 modernos, y, para ello, debemos reformular su objeto. No podemos trazar un paralelismo comparativo hipoteca-anticresis-prenda con una visi\u00f3n simplificada de las cosas. Las garant\u00edas reales tienen mecanismos de funcionamiento diferentes; mientras la prenda con registro y la hipoteca constituyen reservas de valor ante una eventual ejecuci\u00f3n, la anticresis, en cambio, pone el acento en la etapa autosatisfactiva a trav\u00e9s de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica de su objeto y ning\u00fan inter\u00e9s puede representar para el mercado una garant\u00eda incompleta \u201cobjetivamente\u201d, inapta para alcanzar su finalidad espec\u00edfica (que no es, por cierto, la liquidaci\u00f3n de la cosa asiento de la garant\u00eda).<\/p>\n
Por lo antedicho, postulamos, de lege ferenda<\/em>, ampliar el objeto de la anticresis a masas de bienes (comprensivas de cosas registrables y no registrables)[16]<\/a><\/sup> unidas por una misma finalidad o destinaci\u00f3n, tomando el concepto del derogado art\u00edculo 1339<\/a> del C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield. En tal caso, estimamos conveniente que el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la anticresis sea de diez a\u00f1os, sin distinguir la naturaleza de las cosas que componen la masa de bienes.<\/p>\nEn otro orden de ideas, cabe preguntarse si el objeto del TC y de la anticresis puede consistir en una parte materialmente determinada de la cosa.<\/p>\n
Para el caso del TC, la respuesta fluye sin mayores sobresaltos: es posible. Ello as\u00ed, si se interpretan arm\u00f3nicamente las normas de los art\u00edculos 1883, 2087, 2088 y 2093 inc. a) CCyC<\/a> y 3 \u00faltimo p\u00e1rrafo de la Ley 26356 de Sistemas Tur\u00edsticos de Tiempo Compartido<\/a> (STTC). Es decir, en tanto la parte materialmente determinada de la cosa mueble o inmueble sea compatible con los fines del sistema (que puede ser cualquiera de los mencionados enunciativamente por el art. 2087 CCyC o alg\u00fan otro que los emprendedores decidan), el objeto a afectarse puede estar reducido a una parte material de la cosa. De tal modo, ser\u00eda l\u00edcito transpolar los t\u00e9rminos de la Ley 26356 y, en vez de aludir al distingo entre \u201cunidad vacacional\u201d y \u201cestablecimiento vacacional\u201d,[17]<\/a><\/sup> referirse a unidad comercial o industrial y establecimiento comercial o industrial afectado a sistemas de TC, por ejemplo.<\/p>\nRespecto de la anticresis, el tema no aparece tan claro, pues la norma del art\u00edculo 2212 CCyC, que define el derecho real en cuesti\u00f3n, menciona como objeto propio de este las \u201ccosas registrables individualizadas\u201d. La lectura aislada del precepto indicar\u00eda que la anticresis solo podr\u00eda recaer sobre la totalidad de la cosa inmueble o mueble registrable, m\u00e1xime si se tiene en cuenta la eventual etapa liquidatoria de la garant\u00eda y considerando que, al regular los restantes derechos reales, el codificador ha hecho expresa menci\u00f3n de la posibilidad de que recaigan sobre partes materiales (as\u00ed, en la superficie, art. 2116 CCyC, en el usufructo, art. 2130 CCyC, en el uso, art. 2154 CCyC, en la habitaci\u00f3n, art. 2158 CCyC, y en la servidumbre, art. 2163 CCyC). Sin embargo, creemos conveniente interpretar el dispositivo del art\u00edculo 2212 CCyC conjuntamente con los art\u00edculos 1883 y 2194, por lo que nos preguntamos: si en el supuesto de extinci\u00f3n parcial del objeto de la garant\u00eda opera la subrogaci\u00f3n real sobre el precio, indemnizaci\u00f3n o cualquier otro concepto sustitutivo, al tiempo que la garant\u00eda (en este caso, la anticresis) subsiste sobre la parte material restante, \u00bfqu\u00e9 raz\u00f3n jur\u00eddica atendible habr\u00eda para impedir la constituci\u00f3n ab initio<\/em> de la garant\u00eda real sobre una parte materialmente determinada de la cosa?<\/p>\nPor otro lado, es insoslayable el paralelismo que existe entre el usufructo y la anticresis; am\u00e9n de que uno sea un derecho sobre cosa ajena de goce y la otra de garant\u00eda, ambos derechos son temporarios, se ejercen por la posesi\u00f3n y \u2013esto es lo principal\u2013 ambas titularidades autorizan usar la cosa y percibir los frutos naturales, artificiales o civiles[18]<\/a><\/sup> con independencia de cualquier prestaci\u00f3n a cargo del nudo propietario o del constituyente de la garant\u00eda. En este sentido, debemos recordar que el usufructuario est\u00e1 legitimado para constituir anticresis sobre la cosa objeto de su derecho,[19]<\/a><\/sup> por lo cual, por regla transitiva, la anticresis estar\u00eda recayendo sobre una parte materialmente determinada de la cosa registrable. En id\u00e9ntica situaci\u00f3n se hallar\u00eda el superficiario cuyo objeto estuviere emplazado en parte material del inmueble: podr\u00eda constituir anticresis sobre esta. Admitidas tales hip\u00f3tesis, no vemos \u00f3bice para interpretar esas normas de manera anal\u00f3gica.<\/p>\nEsta soluci\u00f3n nos parece valiosa desde el punto de vista del constituyente de la anticresis. Sup\u00f3ngase el caso de inmuebles fruct\u00edferos de gran extensi\u00f3n: permitir\u00eda a las partes del contrato calcular y luego establecer en qu\u00e9 medida y superficie el inmueble ser\u00eda apto para devengar (conforme una explotaci\u00f3n normal y habitual) los frutos y rentas necesarios tales que posibiliten al acreedor amortizar su cr\u00e9dito; al mismo tiempo, el constituyente no se desprender\u00eda de la totalidad del mismo, con lo cual podr\u00eda continuar administrando el inmueble como ven\u00eda haci\u00e9ndolo sin comprometer en mayor medida de lo aceptable su patrimonio. De esta forma, se mitigan muchas de las cr\u00edticas que se le han hecho al instituto de la anticresis en punto a que es desfavorable para el deudor por implicar un inconveniente desplazamiento de la relaci\u00f3n de poder sobre la cosa objeto de la garant\u00eda.<\/p>\n
Forzosamente, en la fase liquidatoria de la anticresis, es decir, una vez vencido el plazo de vigencia de la garant\u00eda[20]<\/a><\/sup> sin que el acreedor haya enjugado con los frutos la totalidad de su cr\u00e9dito, deber\u00eda subdividirse y fraccionarse el inmueble para proceder a su ejecuci\u00f3n separada; ello para respetar el principio de especialidad objetiva de todas las garant\u00edas reales (art. 2188 CCyC).<\/p>\n <\/p>\n<\/a>2.2. Finalidades del tiempo compartido y de la anticresis<\/h3>\n
Otra de las derivaciones del paradigma, impl\u00edcito en el libro IV CCyC, del mayor aprovechamiento de los bienes al menor costo posible es la extensi\u00f3n de las finalidades de los sistemas de TC, que ya no se circunscriben al mercado tur\u00edstico, sino que se multiplican en funci\u00f3n de la imaginaci\u00f3n de los emprendedores: hospedaje, alojamiento, comercio, industria, culturales, acad\u00e9micas, deportivas, etc. Esta posibilidad de organizaci\u00f3n de un sistema que permite el aprovechamiento peri\u00f3dico y por turnos de manera sucesiva y alternada de bienes de la m\u00e1s variada naturaleza (inmuebles, muebles registrables o no, derechos intelectuales, propiedad industrial, entre otros) abre un amplio y f\u00e9rtil campo para la autonom\u00eda de la voluntad. Por ello es que, de acuerdo con la postura a que adherimos, y que estimamos mayoritaria, el emprendedor puede optar por conferir a los adquirentes-usuarios de TC tanto un derecho personal como un derecho real, conforme su adecuaci\u00f3n al sistema (art. 2088 CCyC).[21]<\/a><\/sup><\/p>\nEn este orden de ideas, consideramos impl\u00edcitamente derogado el art\u00edculo 2 Ley 26356[22]<\/a><\/sup> en tanto el objeto del TC con fines tur\u00edsticos no puede quedar limitado a los inmuebles. Esta es la soluci\u00f3n que mejor armoniza con los preceptos de los art\u00edculos 2087 y 2088 CCyC interpretados a la luz de los art\u00edculos 1 y 2 CCyC y los fundamentos del anteproyecto, que rezan:<\/p>\nSi se introducen reglas respecto de las fuentes y la interpretaci\u00f3n, se debe valorar su coordinaci\u00f3n con otros microsistemas. Ello es as\u00ed porque, sea cual fuere el grado de centralidad que se le reconozca al c\u00f3digo, una norma de este tipo tiene un efecto expansivo indudable.[23]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLegislado el TC con una laudable impronta multifinalista, cabe indagar c\u00f3mo resuelve nuestro ordenamiento vigente el problema de la protecci\u00f3n del adquirente-usuario del derecho de uso y goce peri\u00f3dico y por turnos; tem\u00e1tica que, desde el surgimiento del fen\u00f3meno, es la que m\u00e1s ha preocupado a la jurisprudencia y doctrina nacional y extranjera, en raz\u00f3n de ser aquel la parte d\u00e9bil \u2013o vulnerable\u2013 de la relaci\u00f3n contractual, no solo en lo jur\u00eddico sino tambi\u00e9n en los aspectos t\u00e9cnicos y econ\u00f3micos del sistema de afectaci\u00f3n de bienes.<\/p>\n
Es claro que la finalidad del sistema[24]<\/a><\/sup> influir\u00e1 decisivamente en punto a si se puede encuadrar jur\u00eddicamente al adquirente como consumidor o no. A no dudar, si el sistema se instaura con finalidad tur\u00edstica, el usuario-adquirente ser\u00e1, con muchas probabilidades, consumidor y se tornar\u00e1 aplicable toda la normativa tuitiva del derecho del consumo, en base al principio protectorio; esto es: art\u00edculo 42 de la Constituci\u00f3n Nacional<\/a> (CN), art\u00edculos 1092 a 1122 CCyC<\/a>, y Ley 24240<\/a> y sus concordantes. Por otra parte, esa es la soluci\u00f3n introducida espec\u00edficamente para el caso de adquisici\u00f3n de derechos en sistemas de TC a trav\u00e9s del art\u00edculo 2100 CCyC, que se ocupa no ya del contrato sino de la relaci\u00f3n de consumo entre el propietario, el emprendedor, el administrador, el comercializador y el adquirente y\/o usuario del derecho de uso peri\u00f3dico.<\/p>\nSin embargo, es dif\u00edcil pensar que los adquirentes de sistemas de TC con fines industriales, comerciales o empresariales puedan encuadrarse jur\u00eddicamente como consumidores, pues es dable pensar que el prop\u00f3sito de quien incorpora a su patrimonio dichos derechos de uso peri\u00f3dico y por turnos \u2013reales o personales\u2013 obedece a su consideraci\u00f3n como bienes de cambio, es decir, con la finalidad de integrarlos al circuito econ\u00f3mico. As\u00ed, de modo ejemplificativo, lo m\u00e1s probable es que, si la finalidad del sistema de TC fuese comercial, los adquirentes-usuarios sean intermediarios en la cadena de intercambios; y, si la finalidad fuera industrial, el adquirente de TC quiz\u00e1s sea fabricante o productor \u2013integrante primario\u2013 del proceso econ\u00f3mico. En ning\u00fan caso se dar\u00edan los requisitos de destino final del bien adquirido ni beneficio privado, familiar o social del mismo (arts. 1092-1093 CCyC).<\/p>\n
Resulta oportuno entonces preguntarse: si el adquirente del derecho de uso peri\u00f3dico y por turnos no revistiese en el caso concreto la categor\u00eda de consumidor, \u00bfqu\u00e9 normativa tuitiva amparar\u00e1 su adquisici\u00f3n frente a los eventuales abusos de la parte fuerte de la relaci\u00f3n? Claramente, no la del art\u00edculo 2100 CCyC<\/a>, aunque aparezca tan categ\u00f3ricamente redactada. Cobran aqu\u00ed relevancia los principios del t\u00edtulo preliminar (arts. 9 a 12), es decir, buena fe, interdicci\u00f3n del abuso del derecho, interdicci\u00f3n del abuso de la posici\u00f3n dominante en el mercado, fraude a la ley y las normas relativas a los contratos de adhesi\u00f3n a cl\u00e1usulas generales predispuestas (arts. 984-989). Por su parte, las propias disposiciones del derecho de TC tambi\u00e9n tienden a la protecci\u00f3n del usuario:<\/p>\n\n- I.<\/strong> El art\u00edculo 2093 inciso b), en tanto estatuye la intangibilidad de los derechos de los usuarios una vez inscripto el instrumento de afectaci\u00f3n a TC.<\/li>\n
- II.<\/strong> El art\u00edculo 2097 inciso b), en cuanto establece el deber del administrador del sistema de preservar la igualdad de los derechos de los usuarios (deber que, por otra parte, debe ser controlado en su ejercicio por parte del emprendedor, conforme al art. 2094 inc. a]), regla que se compatibiliza con el deber, impuesto al emprendedor, de garantizar el ejercicio de los derechos de los usuarios en las oportunidades y condiciones comprometidas (art. 2094 inc. c]).<\/li>\n
- III.<\/strong> Por medio de un triple sistema de publicidad de los derechos de los usuarios, para lograr su oponibilidad absoluta[25]<\/a><\/sup> (inscripci\u00f3n de la afectaci\u00f3n a TC y de los documentos portantes del contrato de TC en el registro que corresponda a la naturaleza de los bienes afectados \u2013inmobiliario, automotor, etc.\u2013, inscripci\u00f3n de la afectaci\u00f3n en el registro de prestadores y establecimientos afectados a sistemas de tiempo compartido o de prestadores y establecimientos vacacionales afectados a sistemas de tiempo compartido e inscripci\u00f3n de los contratos de tiempo compartido en el registro de titulares, ello de conformidad con los arts. 2092-2093, 2094 inc. b], y 2101 CCyC, y art. 6 Ley 26356<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n
En otro orden de cosas, toca cuestionarnos acerca de la finalidad de la anticresis. Eludiremos ingresar en el debate de si conven\u00eda o no su mantenimiento como garant\u00eda real dado su desuso en la pr\u00e1ctica del tr\u00e1fico jur\u00eddico (pues ya nos pronunciamos por la afirmativa) y nos enfocaremos \u00fanicamente en indagar cu\u00e1l es el contexto negocial en que se torna viable su incorporaci\u00f3n como instrumento asegurativo del cumplimiento de obligaciones.<\/p>\n
El mejor trabajo que hemos le\u00eddo hasta el momento vinculado a este tema es el de Puerta y Bono (2021). Los autores ense\u00f1an:<\/p>\n
… puede verse que la figura de la anticresis no aparece como una herramienta id\u00f3nea en t\u00e9rminos pr\u00e1cticos para cualquier obligaci\u00f3n, sino m\u00e1s bien, como una especial tutela para casos que presentan particulares circunstancias. No se trata de l\u00edmites de orden jur\u00eddico, sino de elementos econ\u00f3micos y a\u00fan sociales y culturales relativos al uso y disposici\u00f3n de los bienes…[26]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEn consecuencia, acuden gr\u00e1ficamente al t\u00e9rmino maridaje<\/em> en la b\u00fasqueda de aquellos casos que materialmente pueden aparecer como m\u00e1s adecuados o sugeribles para su constituci\u00f3n.<\/p>\nEn tal direcci\u00f3n, adoptan los siguientes criterios por los cuales la anticresis podr\u00eda \u201cmaridar\u201d como garant\u00eda para acceder a ciertas obligaciones:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> El quantum<\/em> de la deuda: considerando los costos de constituci\u00f3n, la formalidad requerida y, sobre todo, la entrega de la posesi\u00f3n del bien por parte del constituyente de la garant\u00eda al acreedor, se requiere la existencia de un principal de envergadura.<\/li>\n
- b)<\/strong> El tiempo de la deuda: esta garant\u00eda apuntar\u00eda a los cr\u00e9ditos a mediano plazo (ello porque los de corto plazo no justificar\u00edan los gastos de constituci\u00f3n de la anticresis, y los de largo plazo encuentran un valladar legal en el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de este derecho real de garant\u00eda).<\/li>\n
- c)<\/strong> Que existan razones para vincular la deuda al uso y goce de la cosa. Atendiendo a este \u00faltimo criterio, se explayan los autores que venimos citando y agregan:<\/li>\n<\/ul>\n
Esta \u00faltima variable es la m\u00e1s compleja pero ciertamente proteica, pues rastrea el sentido o inter\u00e9s que puede tener para las partes, sobre todo para el constituyente de la garant\u00eda, asumir la privaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de la cosa […] asign\u00e1ndola al pago de la obligaci\u00f3n asegurada, cuya cuant\u00eda tambi\u00e9n la vuelve significativa frente al patrimonio del deudor […] Entonces la pregunta es: \u00bfqu\u00e9 razones puede tener el constituyente \u2013que normalmente ser\u00e1 el deudor (pero podr\u00eda ser un tercero)\u2013 para desprenderse del uso y goce de una cosa fruct\u00edfera en garant\u00eda de la deuda?[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY ensayan algunas respuestas, aunque aclarando que no constituyen una n\u00f3mina limitante; as\u00ed, encuentran las siguientes causas-fin subjetivos que pueden justificar el contrato de anticresis: i.<\/strong> cuando el titular encuentre una ventaja en desprenderse de la administraci\u00f3n de la cosa (por ejemplo, por la complejidad de la tarea o gesti\u00f3n que conlleva, falta de experiencia o bien, razones personales como enfermedad o cambio de actividad); ii.<\/strong> cuando la causa de la deuda se vincule a la cosa (por ejemplo, por una inversi\u00f3n hecha por el acreedor o financiada por este).[28]<\/a><\/sup><\/p>\nComo ya lo anticip\u00e1ramos en la introducci\u00f3n, en este aporte intentaremos demostrar las potencialidades que tiene la anticresis como garant\u00eda real id\u00f3nea a la que pueden recurrir algunos de los sujetos intervinientes en sistemas de TC.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Anticresis en sistemas de tiempo compartido<\/h2>\n<\/a>3.1. El tiempo compartido como sistema<\/h3>\n
Si bien la afectaci\u00f3n a TC por parte de los cond\u00f3minos constituye un medio alternativo y superador de la partici\u00f3n provisional del uso y goce (art. 1987 CCyC),[29]<\/a><\/sup> no es esta la forma en que normalmente se presenta ese fen\u00f3meno negocial. El TC se categoriza jur\u00eddica y econ\u00f3micamente como un sistema. As\u00ed surge de la terminolog\u00eda utilizada por la Ley 26356<\/a>, cuyo t\u00edtulo es \u201cSistemas tur\u00edsticos de tiempo compartido\u201d, expresi\u00f3n que se reitera en casi todos sus dispositivos: art\u00edculos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 35, 38 y 41.[30]<\/a><\/sup> El CCyC regula el TC en el cap\u00edtulo 2 del t\u00edtulo VI del libro IV, dedic\u00e1ndole diecis\u00e9is art\u00edculos, de los cuales cinco aluden expresamente al \u201csistema\u201d de TC: 2092, 2094 inciso d), 2095 inciso d), 2098 y 2102 (no obstante, la organizaci\u00f3n del TC como sistema o red de contratos sobrevuela impl\u00edcitamente en toda su normativa).<\/p>\nSeg\u00fan el diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola, por el sustantivo sistema<\/em> debe entenderse: a)<\/strong> \u201cun conjunto de reglas o principios sobre una materia racionalmente enlazados entre s\u00ed\u201d; y b)<\/strong> \u201cun conjunto de cosas que relacionadas entre s\u00ed ordenadamente contribuyen a determinado objeto\u201d.[31]<\/a><\/sup> Ambos significados convienen para conceptualizar nuestro objeto de estudio.<\/p>\nEn primer lugar, porque el TC se presenta como un conjunto de contratos conexos, coligados o vinculados entre s\u00ed para el logro de una finalidad econ\u00f3mico-social supracontractual que excede la causa objetiva de cada contrato individualmente considerado. Y, en segundo lugar, porque el entramado negocial obedece a ciertos principios o normas reguladoras que tienden a asegurar su nacimiento, desarrollo y subsistencia. De este modo se concluy\u00f3 en las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Santa Fe, 1999):<\/p>\n
La conexidad es un fen\u00f3meno diverso que comprende el estudio de todas aquellas relaciones en las que los contratos son instrumentos para la realizaci\u00f3n de una operaci\u00f3n econ\u00f3mica y que incluye: a) Relaciones de consumo entre grupos de prestadores y grupos de consumidores (contratos de turismo, de tarjetas de cr\u00e9dito, de financiaci\u00f3n para el consumo, de leasing, de tiempo compartido). b) Relaciones interempresarias, que incluyen las redes asociativas y las cadenas contractuales, y la tercerizaci\u00f3n […] Habr\u00e1 contratos conexos cuando para la realizaci\u00f3n de un negocio \u00fanico se celebra, entre las mismas partes o partes diferentes, una pluralidad de contratos aut\u00f3nomos, vinculados entre s\u00ed, a trav\u00e9s de una finalidad econ\u00f3mica supracontractual. Dicha finalidad puede verificarse jur\u00eddicamente, en la causa subjetiva u objetiva, en el consentimiento, en el objeto, o en las bases del negocio […] El estudio de este tema debe partir de: 1) La distinci\u00f3n entre la estrategia negocial y los contratos que se utilizan para llevarla a cabo; 2) La distinci\u00f3n entre contrato y sistema. El sistema es un grupo de contratos individuales conectados por una operaci\u00f3n econ\u00f3mica diferente de cada uno de los v\u00ednculos individuales. Son elementos del sistema: a) la causa sistem\u00e1tica, que justifica un equilibrio del sistema que permite el funcionamiento de las uniones de contratos; b) las obligaciones y deberes colaterales sistem\u00e1ticos, en virtud de los cuales los integrantes tienen deberes y obligaciones respecto de los dem\u00e1s miembros o de terceros, que tienen su origen en el sistema.[32]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n\u00bfPor qu\u00e9 aludimos que la esencia<\/em> del TC se encuentra sustentada en contratos conexos? Porque la causa-fin de la operaci\u00f3n econ\u00f3mica y jur\u00eddica global del TC solo puede ser alcanzada mediante la combinaci\u00f3n de varios contratos cuyos sujetos no necesariamente son coincidentes. En tal direcci\u00f3n, interpretado el art\u00edculo 1073 CCyC, el origen de la red contractual es legal. As\u00ed, podemos distinguir, a t\u00edtulo enunciativo, la siguiente pluralidad de contratos: los contratos entre los adquirentes del derecho de uso peri\u00f3dico por turnos (usuarios) y el emprendedor, los contratos que ligan al emprendedor con los prestadores de los servicios que integran el sistema, el contrato entre el emprendedor y el administrador del sistema, el contrato entre el emprendedor y el propietario del bien a afectarse al r\u00e9gimen de TC, los contratos entre el emprendedor y los vendedores de derechos de uso peri\u00f3dico, los contratos entre la red de intercambio y los usuarios de TC, el contrato entre el usuario y el revendedor de derechos de uso peri\u00f3dico por turnos, etc. Para el caso de los sistemas tur\u00edsticos de TC, los sujetos negociales se encuentran enumerados en el art\u00edculo 3 de la Ley 26356, al tiempo que el CCyC menciona expresamente a los usuarios, el emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador (aunque, sin dudas, la viabilidad de los sistemas con finalidad comercial, industrial o empresarial requiera de revendedores, prestadores y redes de intercambio). Son de plena aplicaci\u00f3n \u2013sobre todo en materia de interpretaci\u00f3n y efectos de los contratos\u2013 los art\u00edculos 1073 a 1075 CCyC, que regulan la conexidad contractual.<\/p>\nDe esta manera, el sistema se compondr\u00e1 \u2013en mayor medida\u2013 por contratos innominados (art. 970 CCyC<\/a>): por ejemplo, los que vinculan al emprendedor con los usuarios[33]<\/a><\/sup> y los que vinculan a estos con la red de intercambio; pero podr\u00e1 integrarse tambi\u00e9n por contratos de mandato (por ejemplo, los que ligan al emprendedor con el administrador y con los comercializadores, o los celebrados por los usuarios y sus revendedores), contratos de obra y servicios o de trabajo (verbigracia, los que incorporan a los prestadores al sistema), contratos de fideicomiso (por caso, el que conecta al propietario y al emprendedor), contratos de sociedad (cuando se estructura el sistema bajo formas asociativas), contratos de fianza, etc.<\/p>\nDe la n\u00f3mina de contratos efectuada puede inferirse la centralidad que tiene el emprendedor en la planificaci\u00f3n, organizaci\u00f3n, direcci\u00f3n y control del sistema: precisamente, es la figura negocial que establece las reglas y principios que habr\u00e1n de regir para su funcionamiento \u2013por supuesto, ateni\u00e9ndose a las normas indisponibles del CCyC<\/a> y de la Ley 26356<\/a>\u2013. Para ello, se vale fundamentalmente de dos instrumentos jur\u00eddicos: el reglamento de administraci\u00f3n y uso del sistema, y la prerredacci\u00f3n de los contratos que celebrar\u00e1 con los otros sujetos negociales (usuarios, prestadores, vendedores). En consecuencia, rigen la materia los art\u00edculos 984 a 989 CCyC, independientemente de si el contrato celebrado por el empresario con los usuarios es de consumo o no.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2. Anticresis como garant\u00eda real eficiente en sistemas de tiempo compartido<\/h3>\n
Hemos rese\u00f1ado entonces, una pluralidad de sujetos que participan \u2013a trav\u00e9s de una red contractual\u2013 en un complejo sistema jur\u00eddico. Pero cabe preguntarse, desde el punto de vista l\u00f3gico y te\u00f3rico: \u00bfcu\u00e1les de los sujetos que integran el sistema estar\u00edan en condiciones de dar la cosa objeto de su titularidad real en anticresis? En principio, consideramos que tanto el propietario afectante como los usuarios de TC ostentan tipicidades reales compatibles con la anticresis.<\/p>\n
El propietario afectante puede ser el due\u00f1o (perfecto o imperfecto), el conjunto de los cond\u00f3minos, el titular de propiedad horizontal general y especial y el propietario superficiario;[34]<\/a><\/sup> es decir, titulares de derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia, principales y que se ejercen por la posesi\u00f3n, circunstancias que se compadecen con la anticresis (que requiere la entrega de la posesi\u00f3n de la cosa al acreedor o a un tercero). Por otro lado, el usuario de TC, en tanto el sistema le confiera un derecho real, ostenta un derecho real sobre cosa parcialmente propia, principal y que se ejerce por la posesi\u00f3n (arts. 1888, 1889 y 1891 CCyC). Todas esas caracter\u00edsticas del derecho de uso y aprovechamiento peri\u00f3dico y por turnos lo tornan apto para ser objeto de una garant\u00eda real con desplazamiento y autosatisfactiva, como lo es la anticresis.<\/p>\nSin perjuicio de lo que llevamos anotado, creemos que el an\u00e1lisis del tema no debe limitarse a cuestiones de posible legitimaci\u00f3n, sino que adem\u00e1s requiere adentrarse en aspectos tales como la eficiencia[35]<\/a><\/sup> econ\u00f3mica de la propuesta. Para ello, ser\u00e1 conveniente esbozar ciertos modelos negociales sencillos (al menos, identificaremos a los sujetos de los mismos y, si fuera necesario, el objeto).<\/p>\nVeamos entonces las ventajas que dicha garant\u00eda real podr\u00eda proporcionarles a cada uno de los sujetos identificados como integrantes del sistema de TC, sin considerar a\u00fan si efectivamente nuestro derecho positivo vigente los legitima para constituir anticresis en garant\u00eda de sus obligaciones (abordaremos el tema en el siguiente apartado).<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2.1. Ventajas o beneficios para los emprendedores<\/h4>\n\n- Favorece la celebraci\u00f3n de contratos asociativos o de colaboraci\u00f3n empresaria con garant\u00eda real.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Para el emprendedor, en tanto que es la figura central que desarrolla el sistema de TC, la anticresis puede prestar interesantes servicios en orden a la optimizaci\u00f3n de los recursos y la maximizaci\u00f3n de beneficios. Pi\u00e9nsese, por caso, en dos emprendimientos afectados a TC, uno con finalidad comercial y otro con finalidad industrial.[36]<\/a><\/sup> Podr\u00edan ambos emprendedores celebrar contratos asociativos (art. 1446 CCyC[37]<\/a><\/sup>) mediante los cuales establezcan flujos de fondos, aprovechamiento compartido de espacios, sectores o instalaciones de cada sistema, inversiones en beneficio com\u00fan, etc. Pueden, en dicho supuesto, surgir obligaciones a mediano plazo a cargo de una de las partes, cuyo aseguramiento est\u00e9 dado por un convenio anticr\u00e9tico. La necesidad de aumentar el rendimiento econ\u00f3mico de la empresa com\u00fan traer\u00eda como l\u00f3gica consecuencia \u2013desde el punto de vista te\u00f3rico\u2013 que la explotaci\u00f3n que realice el acreedor anticresista sobre las cosas ajenas afectadas al tiempo compartido sea la m\u00e1s rentable posible: hay un inter\u00e9s mutuo en la colaboraci\u00f3n interempresaria que conduce a un beneficio rec\u00edproco. Por otro lado, las propias disposiciones de la anticresis favorecen este aserto; se\u00f1ala el art\u00edculo 2216 CCyC: \u201cEl acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los da\u00f1os que ocasiona al deudor\u201d. Obviamente, el asiento de la anticresis en este caso \u2013forzoso es se\u00f1alarlo\u2013 estar\u00e1 constituido por los per\u00edodos de uso a\u00fan no enajenados (art. 2093 inc. a]),[38]<\/a><\/sup> pues los derechos de los usuarios no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares del emprendedor o del propietario (art. 2093 inc. b]).[39]<\/a><\/sup><\/p>\nLlama la atenci\u00f3n que el CCyC no haya establecido en el cap\u00edtulo 2 del t\u00edtulo VI una norma similar a la del art\u00edculo 2084, referido a la posibilidad que tienen los conjuntos inmobiliarios de establecer servidumbres u otros derechos reales con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Empero, consideramos que, por aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 958, 959 y 2091, se puede constituir derechos reales entre sistemas de TC. En tal hip\u00f3tesis, la anticresis aparece como una garant\u00eda real conveniente para el negocio que lleva a cabo el emprendedor; por supuesto, en caso de no coincidir la persona del propietario con la del emprendedor, quien se hallar\u00e1 legitimado para gravar la cosa afectada a TC ser\u00e1 el propietario, con el consentimiento del emprendedor, conforme a una interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica del art\u00edculo 2090 CCyC.[40]<\/a><\/sup><\/p>\nCreemos que este esquema negocial esbozado (contratos asociativos entre sistemas de TC garantizados con anticresis) producir\u00e1, como externalidad positiva,[41]<\/a><\/sup> un aumento del valor de mercado de los derechos de los usuarios, adem\u00e1s de tornar m\u00e1s atractivo el ingreso a sistemas de aprovechamiento por turnos de bienes y servicios.<\/p>\n\n- El emprendedor puede disponer del per\u00edodo de uso y ajustarlo a las disponibilidades del sistema o de la red de intercambio.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
En la hip\u00f3tesis que comentaremos, imaginamos un v\u00ednculo de asistencia financiera que el emprendedor podr\u00eda llegar a prestar a los usuarios de TC, quienes, en garant\u00eda de la restituci\u00f3n de los adelantos de caja, pueden constituir anticresis sobre su per\u00edodo de uso. Para el emprendedor, dicha perspectiva puede ser interesante, desde que la constituci\u00f3n de anticresis le permitir\u00eda manejar varias opciones: i.<\/strong> disponer del per\u00edodo que administra como acreedor anticresista mediante otras modalidades comerciales que las circunstancias del mercado le indiquen como m\u00e1s favorables o rentables (por caso, darlo en locaci\u00f3n); ii.<\/strong> destinar el per\u00edodo que administra a las necesidades de disponibilidad del sistema, por ejemplo, cuando se haya optado por la unidad de medida por puntos o temporal flotante;[42]<\/a><\/sup> y iii.<\/strong> destinar el per\u00edodo de disfrute que administra a las necesidades de la red de intercambio.[43]<\/a><\/sup><\/p>\nLa constituci\u00f3n de anticresis por parte del usuario a favor del emprendedor podr\u00eda traer aparejadas otras ventajas vinculadas con el pago de las cargas y contribuciones de las cosas afectadas a TC, que ser\u00e1 analizada infra<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2.2. Ventajas o beneficios para los usuarios<\/h4>\n\n- Pueden tomar cr\u00e9dito de otros usuarios del sistema y estos acceder a mayor tiempo de uso, sin necesidad de adquirir el derecho de TC del deudor, sino amortizar el pr\u00e9stamo con los per\u00edodos de uso necesarios que pertenecen al constituyente de la garant\u00eda-usuario de TC.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
La pregunta que surge es si dichas operaciones con objeto financiero deben estar (o no) permitidas por el reglamento de administraci\u00f3n y uso del sistema. Desde nuestra \u00f3ptica, ello no es necesario, pues los acuerdos de asistencia financiera con garant\u00eda real entre los mismos usuarios relativos a sus derechos de TC en nada interfieren en el funcionamiento del sistema, no benefician ni perjudican al resto de los usuarios ni a los emprendedores, administradores o prestadores.[44]<\/a><\/sup><\/p>\nLa anticresis es, en este caso, la garant\u00eda \u00f3ptima que le posibilita al mutuante asegurar el cobro de su pr\u00e9stamo porque le permite calcular los per\u00edodos de disfrute necesarios para autoliquidar su cr\u00e9dito en funci\u00f3n del monto efectivamente adelantado al constituyente; y, a su vez, puede ajustar el importe de la asistencia financiera a sus propias necesidades, en cuanto al uso y goce de la cosa objeto del TC, sin necesidad de adquirir un nuevo derecho de aprovechamiento peri\u00f3dico (alternativa que le resultar\u00eda, por l\u00f3gica, m\u00e1s onerosa).<\/p>\n
Por otra parte, la organizaci\u00f3n del TC como comunidad funcional de intereses o red de contratos implica generar fuertes posibilidades de formaci\u00f3n y mantenimiento de un mercado financiero que acerque eficientemente la oferta y la demanda de cr\u00e9dito en funci\u00f3n de la oferta y la demanda de per\u00edodos de goce disponibles. Al importar el desplazamiento de la relaci\u00f3n posesoria y la explotaci\u00f3n de propia mano de la cosa fruct\u00edfera, la anticresis resulta el medio apto para poner en contacto a las partes que ofertan o demandan liquidez, o bien requieren ampliar sus tiempos de disfrute. Pensamos que dicha alternativa ser\u00e1 muy atractiva en aquellos sistemas que tienen finalidades extra\u00f1as a las tur\u00edsticas, apuntando, sobre todo, a las finalidades comerciales y empresariales.<\/p>\n
\n- Permite eludir el sistema crediticio tradicional, aprovechando el sistema operativo del TC.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Casi como una consecuencia de lo referido anteriormente, es de esperar que los costos financieros (tasas de inter\u00e9s, plazos de amortizaci\u00f3n) de las operaciones crediticias que se generen en el propio sistema de TC sean sensiblemente menores que los que deber\u00edan pagar los usuarios en caso de tener que recurrir a los operadores institucionales del cr\u00e9dito. Y el motivo de que esto sea as\u00ed es evidente: para el emprendedor que quiere obtener disponibilidades de per\u00edodos de uso ya enajenados para comercializarlos a trav\u00e9s de modalidades m\u00e1s rentables (por caso), para el usuario que desea extender su lapso temporal de disfrute sin tener que adquirir un nuevo derecho de TC, o para la red de intercambio a la cual le es \u00fatil contar con el per\u00edodo objeto de la anticresis para facilitar el trueque de disponibilidades de tiempos y espacios, la garant\u00eda anticr\u00e9tica representa un incentivo que presumiblemente se ver\u00e1 reflejado en el precio del cr\u00e9dito con consecuentes tasas de inter\u00e9s m\u00e1s bajas que las fijadas por las entidades bancarias.<\/p>\n
\n- Adecuada distribuci\u00f3n de los riesgos y gastos, a trav\u00e9s de normas compatibles referidas a mejoras y gastos en el TC y en la anticresis.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Una adecuada distribuci\u00f3n contractual de los riesgos y costos de los contratos con garant\u00eda anticr\u00e9tica lleva a suponer que \u2013excepto pacto en contrario\u2013 los gastos por mantenimiento del sistema, fondo de reserva y cuota por afiliaci\u00f3n a la red de intercambio continuar\u00edan en cabeza del usuario de TC constituyente de la garant\u00eda[45]<\/a><\/sup> (art. 2095 inc. d] y 2217 CCyC), en tanto que, por el juego de los art\u00edculos 1939 y 2217 CCyC, la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real con transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n permitir\u00eda hacer recaer los gastos derivados de contribuciones, tasas e impuestos en el acreedor anticresista.<\/p>\nUn aspecto interesante se presenta respecto de los gastos de mero mantenimiento (art. 1934 inc. c] CCyC), es decir, la reparaci\u00f3n de los deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa. Conforme la normativa particular de la anticresis, dichos gastos deber\u00edan correr por cuenta del acreedor anticresista (arts. 2217, 1938 y 1939 CCyC), por los que no tiene derecho de reembolso por parte del constituyente. Sin embargo, por el juego con el art\u00edculo 2095 inciso b),[46]<\/a><\/sup> interpretamos que tales erogaciones son absorbidas por el sistema de TC, con lo cual se produce una traslaci\u00f3n del costo desde el poseedor (acreedor anticresista) hacia el sistema.<\/p>\nRespecto de los gastos originados en mejoras necesarias, consideramos que rige la misma soluci\u00f3n apuntada en los p\u00e1rrafos anteriores; solo que, para mayor claridad, deber\u00edamos distinguir entre gastos necesarios (cuota por mantenimiento del sistema y fondo de reserva), que corren a cargo del usuario constituyente, y mejoras necesarias (conforme el art. 1934 inc. d]: aquellas reparaciones \u201ccuya realizaci\u00f3n es indispensable para la conservaci\u00f3n de la cosa\u201d), que son afrontadas por el sistema a trav\u00e9s de las cuotas de mantenimiento (o sea, indirectamente, son costeadas por la totalidad de los usuarios que conforman el sistema de TC).<\/p>\n
Por supuesto, los dem\u00e1s gastos que no respondan estrictamente a las cuotas del sistema (por ejemplo, multas por sanciones impuestas al eventual ocupante a ra\u00edz de infracciones del reglamento de administraci\u00f3n y uso) deber\u00e1n ser soportados por quien tenga el deber de responder a tenor de las normas generales sobre responsabilidad civil.<\/p>\n
Como corolario de lo expuesto, apuntamos la correspondencia entre las normas referidas a las facultades materiales del usuario de TC y aquellas que corresponden al acreedor anticresista. El primero deber\u00e1 ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos (art. 2095 inc. a]); en tanto el segundo no puede modificar el destino ni realizar ning\u00fan cambio del que resulta que el deudor, despu\u00e9s de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hac\u00eda (art. 2217).[47]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2.3. Ventajas para la red de intercambio<\/h4>\n
Aqu\u00ed nos situamos en la hip\u00f3tesis de que sea la red de intercambio quien, para asegurar un cr\u00e9dito cualquiera contra los usuarios de TC, asuma el rol de acreedor anticresista. El inter\u00e9s de la red de intercambio en tomar este tipo de garant\u00eda radicar\u00eda en aumentar el volumen de espacios, locaciones y tiempos disponibles para proceder a los trueques o intercambios de derechos de aprovechamiento peri\u00f3dico. Cuanta mayor disponibilidad tenga la red de intercambio, mayor eficacia y competitividad en el mercado lograr\u00e1.<\/p>\n
Cabe preguntarse si el plazo m\u00e1ximo de la anticresis (cinco a\u00f1os para las cosas muebles y diez para las inmuebles) es o no adecuado para este tipo de operatoria. Consideramos que no puede darse una respuesta a priori<\/em>, pues depender\u00e1 de una serie de variables que las partes deber\u00e1n ponderar: finalidades del sistema (no es lo mismo un TC con finalidad industrial que otro cuya finalidad sea tur\u00edstica, por ejemplo), la estructuraci\u00f3n interna del sistema (unidad de medida temporal fija, flotante o por puntos), la \u00edndole de las prestaciones que cada sistema ofrece a los usuarios para el mejor goce de su unidad, etc.<\/p>\n
Profesor Jefe de Trabajos Pr\u00e1cticos de las c\u00e1tedras \u201cDerechos Reales, Registrales e Intelectuales I\u201d y \u201cDerechos Reales, Registrales e Intelectuales II\u201d de la Universidad de Mendoza.
\nProfesor Adjunto regular por concurso de \u201cContratos I Parte General\u201d y \u201cContratos II Parte Especial\u201d de la Facultad de Ciencias Sociales y Comunicaci\u00f3n de la Universidad Maza.<\/p>\n\n<\/div>
Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 26\/12\/2021
\nAceptado:<\/strong> 7\/3\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 1\/6\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n
<\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfEs posible analizar la anticresis en el \u00e1mbito de los sistemas de tiempo compartido? A decir verdad, la pregunta puede concitar una cierta perplejidad inicial: ni la anticresis ni el tiempo compartido son, actualmente, derechos reales de utilizaci\u00f3n masiva en el mercado. No obstante, ambas tipicidades se encuentran enumeradas en el art\u00edculo 1887 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (incs. e] y m]) (CCyC).<\/p>\n
La doctrina ha denunciado inconvenientes que conspiran contra la aplicaci\u00f3n efectiva de sendas titularidades. Enunciaremos seguidamente algunos cuestionamientos, sin pretensi\u00f3n de agotarlos.<\/p>\n
De la anticresis, por un lado, se ha dicho que siempre ha sido mirada con desconfianza: en un tiempo, por usuraria; en otro, por perjudicar innecesariamente al deudor; y luego, por anacr\u00f3nica.[1]<\/a><\/sup> En ese sentido, se la ha catalogado como una garant\u00eda real desventajosa \u2013frente a otros derechos reales como la hipoteca o la prenda con registro\u2013 por los siguientes motivos:<\/p>\n\n- a)<\/strong> Para el propietario constituyente, el desprendimiento material de su cosa fruct\u00edfera a manos del acreedor suele ser dif\u00edcil de aceptar, pues, en todo caso, prefiere conservar el uso y goce de la cosa, administrarla \u00e9l mismo y pagar la deuda con su producido (sin aumentar los costos del financiamiento y los de la administraci\u00f3n que lleva a cabo el anticresista).<\/li>\n
- b)<\/strong>\u00a0Desde el lado del acreedor, tampoco se advierte la utilidad, pues a este le interesa cobrar su cr\u00e9dito cuanto antes y no hacerse cargo de la administraci\u00f3n de un bien ajeno \u2013pi\u00e9nsese principalmente en los acreedores institucionales\u2013, por lo cual resulta poco probable que cualquier acreedor requiera una garant\u00eda en la que debe correr con todos los riesgos de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica del inmueble \u2013o mueble registrable\u2013, que no le confiere, por otro lado, certeza de cu\u00e1ndo y en qu\u00e9 medida podr\u00e1 satisfacer su acreencia.[2]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
Respecto del tiempo compartido (TC), las dificultades se manifiestan desde varias perspectivas:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> Desde el punto de vista de la contrataci\u00f3n, se ha observado la figura con recelo, pues es usual que las tratativas precontractuales vengan acompa\u00f1adas por pr\u00e1cticas abusivas violatorias de los derechos de los consumidores y usuarios,[3]<\/a><\/sup> abuso que frecuentemente se proyecta tambi\u00e9n en la configuraci\u00f3n \u2013unilateral\u2013 del contrato (mediante cl\u00e1usulas abusivas) y en su desarrollo funcional (coloc\u00e1ndose al usuario en situaciones jur\u00eddicas abusivas[4]<\/a><\/sup>).<\/li>\n
- b)<\/strong> Conforme la preceptiva que surge del art\u00edculo 2092 CCyC<\/a>,[5]<\/a><\/sup> para la operatividad del sistema es necesario el dictado de normas reglamentarias de los registros de prestadores y establecimientos afectados a sistemas de TC, pues la inscripci\u00f3n del instrumento de afectaci\u00f3n en dichos registros debe ser realizada inexcusablemente de manera previa a todo anuncio, ofrecimiento o promoci\u00f3n comercial; es decir, cualquier sistema cuya finalidad exceda la tur\u00edstica no podr\u00eda comercializarse, por falta de creaci\u00f3n y organizaci\u00f3n de la publicidad registral espec\u00edfica.[6]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
No obstante, y a pesar de algunas cr\u00edticas provenientes de la doctrina,[7]<\/a><\/sup> el legislador de 2015 ha consagrado la anticresis y el TC como derechos reales. Importa aqu\u00ed, antes de entrar en el desarrollo espec\u00edfico del tema de este trabajo, rescatar los fundamentos que motivaron al codificador para as\u00ed proceder. Respecto del TC, puede leerse en los fundamentos: \u201cExisten variadas normas que ofrecen protecci\u00f3n al usuario, que por otra parte es consumidor\u201d.[8]<\/a><\/sup> En lo tocante a la anticresis, se\u00f1alan:<\/p>\nLa entrega abreviada sumada al privilegio posibilitar\u00e1 mayor agilidad, ya que permitir\u00e1 un tiempo para usar la cosa y percibir frutos, y si es insuficiente se ejecuta el objeto.[9]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY no se equivocaron en su decisi\u00f3n: bien mirado el asunto, tanto el TC como la anticresis ofrecen muy buenas razones para ser tenidos en cuenta por los agentes econ\u00f3micos y los operadores jur\u00eddicos al momento de planificar y dise\u00f1ar interesantes esquemas negociales y ofrecerlos con \u00e9xito en el mercado de bienes y servicios.<\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, para el caso de la anticresis, tanto el Proyecto de 1993 como el de 1998 preve\u00edan su inclusi\u00f3n dentro del numerus clausus<\/em> de los derechos reales. En la misma l\u00ednea se expresaron las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Lomas de Zamora, 2007), donde se concluy\u00f3: \u201cUtilidad. La anticresis constituye una garant\u00eda real valiosa en s\u00ed misma y como complemento de otras como la hipoteca o la prenda\u201d.[10]<\/a><\/sup><\/p>\nEn definitiva, nuestro prop\u00f3sito es \u2013lo anticipamos\u2013 pensar soluciones alternativas para la aplicaci\u00f3n de ambos institutos que favorezcan el cr\u00e9dito, la circulaci\u00f3n de bienes y servicios, y, sobre todo, que influyan positivamente en la matriz productiva del pa\u00eds.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>2. Objeto y finalidad del tiempo compartido y de la anticresis: aciertos y desaciertos del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h2>\n<\/a>2.1. Objeto del tiempo compartido y de la anticresis<\/h3>\n
Como lo resaltara la doctora Puerta, dentro de los grandes aciertos del CCyC de 2015 merecen destacarse los siguientes:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> El sistema de los derechos reales se inscribe en una tendencia moderada y flexible, que resguarda la tipicidad jur\u00eddico-real a fin de no comprometer la seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico, pero sin excesivo reglamentarismo.<\/li>\n
- b)<\/strong> Se adopta el paradigma del mayor aprovechamiento econ\u00f3mico de los bienes posible, al menor costo y con criterio solidarista, lo cual se logra, por ejemplo, a trav\u00e9s de la ampliaci\u00f3n del objeto de los derechos reales y la importancia de los servicios (prestaciones a cargo de terceros) para que la cosa objeto del derecho real cumpla con su destino.[11]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En consecuencia, tanto la anticresis como el TC han experimentado cambios en su configuraci\u00f3n t\u00edpica que implican notables avances respecto de la regulaci\u00f3n anterior.[12]<\/a><\/sup> Esas modificaciones ata\u00f1en principalmente al objeto: se lo ha ampliado a las cosas muebles registrables en la anticresis y a cosas muebles \u2013registrables o no\u2013 y aun bienes en el TC.<\/p>\nParticularmente interesante resulta conceptualizar el objeto del derecho de TC o, mejor dicho, derecho de uso y goce peri\u00f3dico por turnos. Se ha expresado que el mismo es complejo pues su estructura lo es: se conforma por la cosa (registrable o no registrable) afectada al sistema, el TC adquirido por cada usuario (bien, en el sentido del art. 16 CCyC<\/a>) y las prestaciones o servicios que sustentan el sistema y posibilitan el logro de sus fines. Dicha complejidad es reconocida por los fundamentos del CCyC[13]<\/a><\/sup> y resulta apasionante estudiarla porque se pone en crisis el dualismo tradicional en materia de derechos subjetivos patrimoniales.[14]<\/a><\/sup><\/p>\nSin embargo, en relaci\u00f3n a la anticresis, a poco que se analiza el art\u00edculo 2212 CCyC, tropezamos con una limitaci\u00f3n que no se justifica desde el punto de vista teleol\u00f3gico: se dispone que el objeto de la anticresis debe ser \u201ccosas registrables individualizadas\u201d. La norma es disvaliosa porque rara vez es factible realizar una explotaci\u00f3n econ\u00f3mica sobre cosas registrables consideradas singular o individualmente, sin incluir las cosas muebles no registrables que coadyuvan de modo determinante en la viabilidad del emprendimiento; lo natural es que toda actividad productiva o empresarial se valga de una masa de bienes compuesta por una multiplicidad de cosas de distinta naturaleza unidas por un destino com\u00fan. Nos planteamos y preguntamos entonces: en el caso de constituirse una anticresis sobre un inmueble rural destinado a la explotaci\u00f3n agropecuaria, \u00bfdeber\u00edan quedar fuera de la garant\u00eda los \u00fatiles de labranza en tanto cosas muebles no registrables?, \u00bftendremos que excluir de la garant\u00eda el mobiliario de la casa del capataz? De acuerdo con una interpretaci\u00f3n exeg\u00e9tica de la norma, la respuesta que se impone es que s\u00ed, las cosas muebles no registrables no podr\u00e1n formar parte de la garant\u00eda, m\u00e1xime porque se ha eliminado de nuestro CCyC la categor\u00eda de cosas inmuebles por accesi\u00f3n moral.[15]<\/a><\/sup> Pero no dejamos de advertir que, sin una adecuada reforma de la norma, que contemple la posibilidad de constituir anticresis sobre una masa de bienes, la anticresis \u2013que se ha pretendido revitalizar a trav\u00e9s de la ampliaci\u00f3n de su objeto\u2013 continuar\u00e1 siendo una garant\u00eda poco atractiva en el mercado, pues: \u00bfa qui\u00e9n le interesar\u00eda explotar un inmueble urbano con fines tur\u00edsticos, por ejemplo, si tiene que reacondicionar por completo el mobiliario del mismo con la consecuente inversi\u00f3n que ello supone?, \u00bfa qui\u00e9n le interesar\u00eda tomar en anticresis una flota de camiones si las herramientas necesarias para su mantenimiento no quedan comprendidas en la garant\u00eda real? Por de pronto, la soluci\u00f3n a este inconveniente es constituir dos garant\u00edas reales: la anticresis sobre las cosas registrables y la prenda con desplazamiento, con pacto anticr\u00e9tico, para las cosas muebles no registrables.<\/p>\nEl problema presentado se agudiza en el caso de evaluar la posibilidad de constituir anticresis en un sistema de TC, cuyo objeto puede consistir en una masa de bienes muebles e inmuebles unidos por la particular finalidad del sistema en cuesti\u00f3n. No obstante, podr\u00edamos imaginar un TC cuyo objeto est\u00e9 configurado \u00fanicamente por cosas registrables (muebles e inmuebles); aun as\u00ed, las dificultades que suscita la norma en comentario no acaban. El art\u00edculo 2214 CCyC agrega otro: el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la anticresis es de diez a\u00f1os para cosas inmuebles y cinco a\u00f1os para cosas muebles registrables. \u00bfA cu\u00e1l plazo m\u00e1ximo nos atendremos en el supuesto ejemplificado? Aun en el caso de concurrencia de cosas registrables dentro del objeto del TC, se presenta el problema de aplicaci\u00f3n del plazo m\u00e1ximo de la anticresis. Algunos ejemplos servir\u00e1n para ilustrar la idea: sup\u00f3ngase la afectaci\u00f3n a TC de una bodega con los respectivos camiones para el traslado de la uva y el vino, o la afectaci\u00f3n a TC de una casilla rodante con un espacio guardacoches. En caso de constituir anticresis sobre el objeto del derecho de TC, \u00bfcu\u00e1l de los plazos m\u00e1ximos legales aplicaremos? Claramente el c\u00f3mputo no podr\u00eda efectuarse por separado, sino que deberemos considerar las cosas que componen el objeto del TC como una unidad. La soluci\u00f3n aceptable ser\u00eda analizar, en cada caso en particular, cu\u00e1l es la cosa principal \u2013de las que conforman el objeto del TC\u2013 que contribuye en mayor medida al logro de la finalidad del sistema y aplicarle a la garant\u00eda ese plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n. A todo evento, de lege lata<\/em>, en el caso de que el objeto afectado a TC est\u00e9 compuesto por cosas registrables y muebles no registrables, deber\u00eda adoptarse la misma soluci\u00f3n apuntada supra<\/em>: anticresis sobre las cosas registrables y prenda con desplazamiento, con pacto anticr\u00e9tico, para las muebles no registrables.<\/p>\nEmpero, reiteramos, es necesario repensar una anticresis adecuada a los tiempos \u2013y sobre todo al tr\u00e1fico jur\u00eddico\u2013 modernos, y, para ello, debemos reformular su objeto. No podemos trazar un paralelismo comparativo hipoteca-anticresis-prenda con una visi\u00f3n simplificada de las cosas. Las garant\u00edas reales tienen mecanismos de funcionamiento diferentes; mientras la prenda con registro y la hipoteca constituyen reservas de valor ante una eventual ejecuci\u00f3n, la anticresis, en cambio, pone el acento en la etapa autosatisfactiva a trav\u00e9s de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica de su objeto y ning\u00fan inter\u00e9s puede representar para el mercado una garant\u00eda incompleta \u201cobjetivamente\u201d, inapta para alcanzar su finalidad espec\u00edfica (que no es, por cierto, la liquidaci\u00f3n de la cosa asiento de la garant\u00eda).<\/p>\n
Por lo antedicho, postulamos, de lege ferenda<\/em>, ampliar el objeto de la anticresis a masas de bienes (comprensivas de cosas registrables y no registrables)[16]<\/a><\/sup> unidas por una misma finalidad o destinaci\u00f3n, tomando el concepto del derogado art\u00edculo 1339<\/a> del C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield. En tal caso, estimamos conveniente que el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la anticresis sea de diez a\u00f1os, sin distinguir la naturaleza de las cosas que componen la masa de bienes.<\/p>\nEn otro orden de ideas, cabe preguntarse si el objeto del TC y de la anticresis puede consistir en una parte materialmente determinada de la cosa.<\/p>\n
Para el caso del TC, la respuesta fluye sin mayores sobresaltos: es posible. Ello as\u00ed, si se interpretan arm\u00f3nicamente las normas de los art\u00edculos 1883, 2087, 2088 y 2093 inc. a) CCyC<\/a> y 3 \u00faltimo p\u00e1rrafo de la Ley 26356 de Sistemas Tur\u00edsticos de Tiempo Compartido<\/a> (STTC). Es decir, en tanto la parte materialmente determinada de la cosa mueble o inmueble sea compatible con los fines del sistema (que puede ser cualquiera de los mencionados enunciativamente por el art. 2087 CCyC o alg\u00fan otro que los emprendedores decidan), el objeto a afectarse puede estar reducido a una parte material de la cosa. De tal modo, ser\u00eda l\u00edcito transpolar los t\u00e9rminos de la Ley 26356 y, en vez de aludir al distingo entre \u201cunidad vacacional\u201d y \u201cestablecimiento vacacional\u201d,[17]<\/a><\/sup> referirse a unidad comercial o industrial y establecimiento comercial o industrial afectado a sistemas de TC, por ejemplo.<\/p>\nRespecto de la anticresis, el tema no aparece tan claro, pues la norma del art\u00edculo 2212 CCyC, que define el derecho real en cuesti\u00f3n, menciona como objeto propio de este las \u201ccosas registrables individualizadas\u201d. La lectura aislada del precepto indicar\u00eda que la anticresis solo podr\u00eda recaer sobre la totalidad de la cosa inmueble o mueble registrable, m\u00e1xime si se tiene en cuenta la eventual etapa liquidatoria de la garant\u00eda y considerando que, al regular los restantes derechos reales, el codificador ha hecho expresa menci\u00f3n de la posibilidad de que recaigan sobre partes materiales (as\u00ed, en la superficie, art. 2116 CCyC, en el usufructo, art. 2130 CCyC, en el uso, art. 2154 CCyC, en la habitaci\u00f3n, art. 2158 CCyC, y en la servidumbre, art. 2163 CCyC). Sin embargo, creemos conveniente interpretar el dispositivo del art\u00edculo 2212 CCyC conjuntamente con los art\u00edculos 1883 y 2194, por lo que nos preguntamos: si en el supuesto de extinci\u00f3n parcial del objeto de la garant\u00eda opera la subrogaci\u00f3n real sobre el precio, indemnizaci\u00f3n o cualquier otro concepto sustitutivo, al tiempo que la garant\u00eda (en este caso, la anticresis) subsiste sobre la parte material restante, \u00bfqu\u00e9 raz\u00f3n jur\u00eddica atendible habr\u00eda para impedir la constituci\u00f3n ab initio<\/em> de la garant\u00eda real sobre una parte materialmente determinada de la cosa?<\/p>\nPor otro lado, es insoslayable el paralelismo que existe entre el usufructo y la anticresis; am\u00e9n de que uno sea un derecho sobre cosa ajena de goce y la otra de garant\u00eda, ambos derechos son temporarios, se ejercen por la posesi\u00f3n y \u2013esto es lo principal\u2013 ambas titularidades autorizan usar la cosa y percibir los frutos naturales, artificiales o civiles[18]<\/a><\/sup> con independencia de cualquier prestaci\u00f3n a cargo del nudo propietario o del constituyente de la garant\u00eda. En este sentido, debemos recordar que el usufructuario est\u00e1 legitimado para constituir anticresis sobre la cosa objeto de su derecho,[19]<\/a><\/sup> por lo cual, por regla transitiva, la anticresis estar\u00eda recayendo sobre una parte materialmente determinada de la cosa registrable. En id\u00e9ntica situaci\u00f3n se hallar\u00eda el superficiario cuyo objeto estuviere emplazado en parte material del inmueble: podr\u00eda constituir anticresis sobre esta. Admitidas tales hip\u00f3tesis, no vemos \u00f3bice para interpretar esas normas de manera anal\u00f3gica.<\/p>\nEsta soluci\u00f3n nos parece valiosa desde el punto de vista del constituyente de la anticresis. Sup\u00f3ngase el caso de inmuebles fruct\u00edferos de gran extensi\u00f3n: permitir\u00eda a las partes del contrato calcular y luego establecer en qu\u00e9 medida y superficie el inmueble ser\u00eda apto para devengar (conforme una explotaci\u00f3n normal y habitual) los frutos y rentas necesarios tales que posibiliten al acreedor amortizar su cr\u00e9dito; al mismo tiempo, el constituyente no se desprender\u00eda de la totalidad del mismo, con lo cual podr\u00eda continuar administrando el inmueble como ven\u00eda haci\u00e9ndolo sin comprometer en mayor medida de lo aceptable su patrimonio. De esta forma, se mitigan muchas de las cr\u00edticas que se le han hecho al instituto de la anticresis en punto a que es desfavorable para el deudor por implicar un inconveniente desplazamiento de la relaci\u00f3n de poder sobre la cosa objeto de la garant\u00eda.<\/p>\n
Forzosamente, en la fase liquidatoria de la anticresis, es decir, una vez vencido el plazo de vigencia de la garant\u00eda[20]<\/a><\/sup> sin que el acreedor haya enjugado con los frutos la totalidad de su cr\u00e9dito, deber\u00eda subdividirse y fraccionarse el inmueble para proceder a su ejecuci\u00f3n separada; ello para respetar el principio de especialidad objetiva de todas las garant\u00edas reales (art. 2188 CCyC).<\/p>\n <\/p>\n<\/a>2.2. Finalidades del tiempo compartido y de la anticresis<\/h3>\n
Otra de las derivaciones del paradigma, impl\u00edcito en el libro IV CCyC, del mayor aprovechamiento de los bienes al menor costo posible es la extensi\u00f3n de las finalidades de los sistemas de TC, que ya no se circunscriben al mercado tur\u00edstico, sino que se multiplican en funci\u00f3n de la imaginaci\u00f3n de los emprendedores: hospedaje, alojamiento, comercio, industria, culturales, acad\u00e9micas, deportivas, etc. Esta posibilidad de organizaci\u00f3n de un sistema que permite el aprovechamiento peri\u00f3dico y por turnos de manera sucesiva y alternada de bienes de la m\u00e1s variada naturaleza (inmuebles, muebles registrables o no, derechos intelectuales, propiedad industrial, entre otros) abre un amplio y f\u00e9rtil campo para la autonom\u00eda de la voluntad. Por ello es que, de acuerdo con la postura a que adherimos, y que estimamos mayoritaria, el emprendedor puede optar por conferir a los adquirentes-usuarios de TC tanto un derecho personal como un derecho real, conforme su adecuaci\u00f3n al sistema (art. 2088 CCyC).[21]<\/a><\/sup><\/p>\nEn este orden de ideas, consideramos impl\u00edcitamente derogado el art\u00edculo 2 Ley 26356[22]<\/a><\/sup> en tanto el objeto del TC con fines tur\u00edsticos no puede quedar limitado a los inmuebles. Esta es la soluci\u00f3n que mejor armoniza con los preceptos de los art\u00edculos 2087 y 2088 CCyC interpretados a la luz de los art\u00edculos 1 y 2 CCyC y los fundamentos del anteproyecto, que rezan:<\/p>\nSi se introducen reglas respecto de las fuentes y la interpretaci\u00f3n, se debe valorar su coordinaci\u00f3n con otros microsistemas. Ello es as\u00ed porque, sea cual fuere el grado de centralidad que se le reconozca al c\u00f3digo, una norma de este tipo tiene un efecto expansivo indudable.[23]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLegislado el TC con una laudable impronta multifinalista, cabe indagar c\u00f3mo resuelve nuestro ordenamiento vigente el problema de la protecci\u00f3n del adquirente-usuario del derecho de uso y goce peri\u00f3dico y por turnos; tem\u00e1tica que, desde el surgimiento del fen\u00f3meno, es la que m\u00e1s ha preocupado a la jurisprudencia y doctrina nacional y extranjera, en raz\u00f3n de ser aquel la parte d\u00e9bil \u2013o vulnerable\u2013 de la relaci\u00f3n contractual, no solo en lo jur\u00eddico sino tambi\u00e9n en los aspectos t\u00e9cnicos y econ\u00f3micos del sistema de afectaci\u00f3n de bienes.<\/p>\n
Es claro que la finalidad del sistema[24]<\/a><\/sup> influir\u00e1 decisivamente en punto a si se puede encuadrar jur\u00eddicamente al adquirente como consumidor o no. A no dudar, si el sistema se instaura con finalidad tur\u00edstica, el usuario-adquirente ser\u00e1, con muchas probabilidades, consumidor y se tornar\u00e1 aplicable toda la normativa tuitiva del derecho del consumo, en base al principio protectorio; esto es: art\u00edculo 42 de la Constituci\u00f3n Nacional<\/a> (CN), art\u00edculos 1092 a 1122 CCyC<\/a>, y Ley 24240<\/a> y sus concordantes. Por otra parte, esa es la soluci\u00f3n introducida espec\u00edficamente para el caso de adquisici\u00f3n de derechos en sistemas de TC a trav\u00e9s del art\u00edculo 2100 CCyC, que se ocupa no ya del contrato sino de la relaci\u00f3n de consumo entre el propietario, el emprendedor, el administrador, el comercializador y el adquirente y\/o usuario del derecho de uso peri\u00f3dico.<\/p>\nSin embargo, es dif\u00edcil pensar que los adquirentes de sistemas de TC con fines industriales, comerciales o empresariales puedan encuadrarse jur\u00eddicamente como consumidores, pues es dable pensar que el prop\u00f3sito de quien incorpora a su patrimonio dichos derechos de uso peri\u00f3dico y por turnos \u2013reales o personales\u2013 obedece a su consideraci\u00f3n como bienes de cambio, es decir, con la finalidad de integrarlos al circuito econ\u00f3mico. As\u00ed, de modo ejemplificativo, lo m\u00e1s probable es que, si la finalidad del sistema de TC fuese comercial, los adquirentes-usuarios sean intermediarios en la cadena de intercambios; y, si la finalidad fuera industrial, el adquirente de TC quiz\u00e1s sea fabricante o productor \u2013integrante primario\u2013 del proceso econ\u00f3mico. En ning\u00fan caso se dar\u00edan los requisitos de destino final del bien adquirido ni beneficio privado, familiar o social del mismo (arts. 1092-1093 CCyC).<\/p>\n
Resulta oportuno entonces preguntarse: si el adquirente del derecho de uso peri\u00f3dico y por turnos no revistiese en el caso concreto la categor\u00eda de consumidor, \u00bfqu\u00e9 normativa tuitiva amparar\u00e1 su adquisici\u00f3n frente a los eventuales abusos de la parte fuerte de la relaci\u00f3n? Claramente, no la del art\u00edculo 2100 CCyC<\/a>, aunque aparezca tan categ\u00f3ricamente redactada. Cobran aqu\u00ed relevancia los principios del t\u00edtulo preliminar (arts. 9 a 12), es decir, buena fe, interdicci\u00f3n del abuso del derecho, interdicci\u00f3n del abuso de la posici\u00f3n dominante en el mercado, fraude a la ley y las normas relativas a los contratos de adhesi\u00f3n a cl\u00e1usulas generales predispuestas (arts. 984-989). Por su parte, las propias disposiciones del derecho de TC tambi\u00e9n tienden a la protecci\u00f3n del usuario:<\/p>\n\n- I.<\/strong> El art\u00edculo 2093 inciso b), en tanto estatuye la intangibilidad de los derechos de los usuarios una vez inscripto el instrumento de afectaci\u00f3n a TC.<\/li>\n
- II.<\/strong> El art\u00edculo 2097 inciso b), en cuanto establece el deber del administrador del sistema de preservar la igualdad de los derechos de los usuarios (deber que, por otra parte, debe ser controlado en su ejercicio por parte del emprendedor, conforme al art. 2094 inc. a]), regla que se compatibiliza con el deber, impuesto al emprendedor, de garantizar el ejercicio de los derechos de los usuarios en las oportunidades y condiciones comprometidas (art. 2094 inc. c]).<\/li>\n
- III.<\/strong> Por medio de un triple sistema de publicidad de los derechos de los usuarios, para lograr su oponibilidad absoluta[25]<\/a><\/sup> (inscripci\u00f3n de la afectaci\u00f3n a TC y de los documentos portantes del contrato de TC en el registro que corresponda a la naturaleza de los bienes afectados \u2013inmobiliario, automotor, etc.\u2013, inscripci\u00f3n de la afectaci\u00f3n en el registro de prestadores y establecimientos afectados a sistemas de tiempo compartido o de prestadores y establecimientos vacacionales afectados a sistemas de tiempo compartido e inscripci\u00f3n de los contratos de tiempo compartido en el registro de titulares, ello de conformidad con los arts. 2092-2093, 2094 inc. b], y 2101 CCyC, y art. 6 Ley 26356<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n
En otro orden de cosas, toca cuestionarnos acerca de la finalidad de la anticresis. Eludiremos ingresar en el debate de si conven\u00eda o no su mantenimiento como garant\u00eda real dado su desuso en la pr\u00e1ctica del tr\u00e1fico jur\u00eddico (pues ya nos pronunciamos por la afirmativa) y nos enfocaremos \u00fanicamente en indagar cu\u00e1l es el contexto negocial en que se torna viable su incorporaci\u00f3n como instrumento asegurativo del cumplimiento de obligaciones.<\/p>\n
El mejor trabajo que hemos le\u00eddo hasta el momento vinculado a este tema es el de Puerta y Bono (2021). Los autores ense\u00f1an:<\/p>\n
… puede verse que la figura de la anticresis no aparece como una herramienta id\u00f3nea en t\u00e9rminos pr\u00e1cticos para cualquier obligaci\u00f3n, sino m\u00e1s bien, como una especial tutela para casos que presentan particulares circunstancias. No se trata de l\u00edmites de orden jur\u00eddico, sino de elementos econ\u00f3micos y a\u00fan sociales y culturales relativos al uso y disposici\u00f3n de los bienes…[26]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEn consecuencia, acuden gr\u00e1ficamente al t\u00e9rmino maridaje<\/em> en la b\u00fasqueda de aquellos casos que materialmente pueden aparecer como m\u00e1s adecuados o sugeribles para su constituci\u00f3n.<\/p>\nEn tal direcci\u00f3n, adoptan los siguientes criterios por los cuales la anticresis podr\u00eda \u201cmaridar\u201d como garant\u00eda para acceder a ciertas obligaciones:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> El quantum<\/em> de la deuda: considerando los costos de constituci\u00f3n, la formalidad requerida y, sobre todo, la entrega de la posesi\u00f3n del bien por parte del constituyente de la garant\u00eda al acreedor, se requiere la existencia de un principal de envergadura.<\/li>\n
- b)<\/strong> El tiempo de la deuda: esta garant\u00eda apuntar\u00eda a los cr\u00e9ditos a mediano plazo (ello porque los de corto plazo no justificar\u00edan los gastos de constituci\u00f3n de la anticresis, y los de largo plazo encuentran un valladar legal en el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de este derecho real de garant\u00eda).<\/li>\n
- c)<\/strong> Que existan razones para vincular la deuda al uso y goce de la cosa. Atendiendo a este \u00faltimo criterio, se explayan los autores que venimos citando y agregan:<\/li>\n<\/ul>\n
Esta \u00faltima variable es la m\u00e1s compleja pero ciertamente proteica, pues rastrea el sentido o inter\u00e9s que puede tener para las partes, sobre todo para el constituyente de la garant\u00eda, asumir la privaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de la cosa […] asign\u00e1ndola al pago de la obligaci\u00f3n asegurada, cuya cuant\u00eda tambi\u00e9n la vuelve significativa frente al patrimonio del deudor […] Entonces la pregunta es: \u00bfqu\u00e9 razones puede tener el constituyente \u2013que normalmente ser\u00e1 el deudor (pero podr\u00eda ser un tercero)\u2013 para desprenderse del uso y goce de una cosa fruct\u00edfera en garant\u00eda de la deuda?[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nY ensayan algunas respuestas, aunque aclarando que no constituyen una n\u00f3mina limitante; as\u00ed, encuentran las siguientes causas-fin subjetivos que pueden justificar el contrato de anticresis: i.<\/strong> cuando el titular encuentre una ventaja en desprenderse de la administraci\u00f3n de la cosa (por ejemplo, por la complejidad de la tarea o gesti\u00f3n que conlleva, falta de experiencia o bien, razones personales como enfermedad o cambio de actividad); ii.<\/strong> cuando la causa de la deuda se vincule a la cosa (por ejemplo, por una inversi\u00f3n hecha por el acreedor o financiada por este).[28]<\/a><\/sup><\/p>\nComo ya lo anticip\u00e1ramos en la introducci\u00f3n, en este aporte intentaremos demostrar las potencialidades que tiene la anticresis como garant\u00eda real id\u00f3nea a la que pueden recurrir algunos de los sujetos intervinientes en sistemas de TC.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3. Anticresis en sistemas de tiempo compartido<\/h2>\n<\/a>3.1. El tiempo compartido como sistema<\/h3>\n
Si bien la afectaci\u00f3n a TC por parte de los cond\u00f3minos constituye un medio alternativo y superador de la partici\u00f3n provisional del uso y goce (art. 1987 CCyC),[29]<\/a><\/sup> no es esta la forma en que normalmente se presenta ese fen\u00f3meno negocial. El TC se categoriza jur\u00eddica y econ\u00f3micamente como un sistema. As\u00ed surge de la terminolog\u00eda utilizada por la Ley 26356<\/a>, cuyo t\u00edtulo es \u201cSistemas tur\u00edsticos de tiempo compartido\u201d, expresi\u00f3n que se reitera en casi todos sus dispositivos: art\u00edculos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 35, 38 y 41.[30]<\/a><\/sup> El CCyC regula el TC en el cap\u00edtulo 2 del t\u00edtulo VI del libro IV, dedic\u00e1ndole diecis\u00e9is art\u00edculos, de los cuales cinco aluden expresamente al \u201csistema\u201d de TC: 2092, 2094 inciso d), 2095 inciso d), 2098 y 2102 (no obstante, la organizaci\u00f3n del TC como sistema o red de contratos sobrevuela impl\u00edcitamente en toda su normativa).<\/p>\nSeg\u00fan el diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola, por el sustantivo sistema<\/em> debe entenderse: a)<\/strong> \u201cun conjunto de reglas o principios sobre una materia racionalmente enlazados entre s\u00ed\u201d; y b)<\/strong> \u201cun conjunto de cosas que relacionadas entre s\u00ed ordenadamente contribuyen a determinado objeto\u201d.[31]<\/a><\/sup> Ambos significados convienen para conceptualizar nuestro objeto de estudio.<\/p>\nEn primer lugar, porque el TC se presenta como un conjunto de contratos conexos, coligados o vinculados entre s\u00ed para el logro de una finalidad econ\u00f3mico-social supracontractual que excede la causa objetiva de cada contrato individualmente considerado. Y, en segundo lugar, porque el entramado negocial obedece a ciertos principios o normas reguladoras que tienden a asegurar su nacimiento, desarrollo y subsistencia. De este modo se concluy\u00f3 en las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Santa Fe, 1999):<\/p>\n
La conexidad es un fen\u00f3meno diverso que comprende el estudio de todas aquellas relaciones en las que los contratos son instrumentos para la realizaci\u00f3n de una operaci\u00f3n econ\u00f3mica y que incluye: a) Relaciones de consumo entre grupos de prestadores y grupos de consumidores (contratos de turismo, de tarjetas de cr\u00e9dito, de financiaci\u00f3n para el consumo, de leasing, de tiempo compartido). b) Relaciones interempresarias, que incluyen las redes asociativas y las cadenas contractuales, y la tercerizaci\u00f3n […] Habr\u00e1 contratos conexos cuando para la realizaci\u00f3n de un negocio \u00fanico se celebra, entre las mismas partes o partes diferentes, una pluralidad de contratos aut\u00f3nomos, vinculados entre s\u00ed, a trav\u00e9s de una finalidad econ\u00f3mica supracontractual. Dicha finalidad puede verificarse jur\u00eddicamente, en la causa subjetiva u objetiva, en el consentimiento, en el objeto, o en las bases del negocio […] El estudio de este tema debe partir de: 1) La distinci\u00f3n entre la estrategia negocial y los contratos que se utilizan para llevarla a cabo; 2) La distinci\u00f3n entre contrato y sistema. El sistema es un grupo de contratos individuales conectados por una operaci\u00f3n econ\u00f3mica diferente de cada uno de los v\u00ednculos individuales. Son elementos del sistema: a) la causa sistem\u00e1tica, que justifica un equilibrio del sistema que permite el funcionamiento de las uniones de contratos; b) las obligaciones y deberes colaterales sistem\u00e1ticos, en virtud de los cuales los integrantes tienen deberes y obligaciones respecto de los dem\u00e1s miembros o de terceros, que tienen su origen en el sistema.[32]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n\u00bfPor qu\u00e9 aludimos que la esencia<\/em> del TC se encuentra sustentada en contratos conexos? Porque la causa-fin de la operaci\u00f3n econ\u00f3mica y jur\u00eddica global del TC solo puede ser alcanzada mediante la combinaci\u00f3n de varios contratos cuyos sujetos no necesariamente son coincidentes. En tal direcci\u00f3n, interpretado el art\u00edculo 1073 CCyC, el origen de la red contractual es legal. As\u00ed, podemos distinguir, a t\u00edtulo enunciativo, la siguiente pluralidad de contratos: los contratos entre los adquirentes del derecho de uso peri\u00f3dico por turnos (usuarios) y el emprendedor, los contratos que ligan al emprendedor con los prestadores de los servicios que integran el sistema, el contrato entre el emprendedor y el administrador del sistema, el contrato entre el emprendedor y el propietario del bien a afectarse al r\u00e9gimen de TC, los contratos entre el emprendedor y los vendedores de derechos de uso peri\u00f3dico, los contratos entre la red de intercambio y los usuarios de TC, el contrato entre el usuario y el revendedor de derechos de uso peri\u00f3dico por turnos, etc. Para el caso de los sistemas tur\u00edsticos de TC, los sujetos negociales se encuentran enumerados en el art\u00edculo 3 de la Ley 26356, al tiempo que el CCyC menciona expresamente a los usuarios, el emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador (aunque, sin dudas, la viabilidad de los sistemas con finalidad comercial, industrial o empresarial requiera de revendedores, prestadores y redes de intercambio). Son de plena aplicaci\u00f3n \u2013sobre todo en materia de interpretaci\u00f3n y efectos de los contratos\u2013 los art\u00edculos 1073 a 1075 CCyC, que regulan la conexidad contractual.<\/p>\nDe esta manera, el sistema se compondr\u00e1 \u2013en mayor medida\u2013 por contratos innominados (art. 970 CCyC<\/a>): por ejemplo, los que vinculan al emprendedor con los usuarios[33]<\/a><\/sup> y los que vinculan a estos con la red de intercambio; pero podr\u00e1 integrarse tambi\u00e9n por contratos de mandato (por ejemplo, los que ligan al emprendedor con el administrador y con los comercializadores, o los celebrados por los usuarios y sus revendedores), contratos de obra y servicios o de trabajo (verbigracia, los que incorporan a los prestadores al sistema), contratos de fideicomiso (por caso, el que conecta al propietario y al emprendedor), contratos de sociedad (cuando se estructura el sistema bajo formas asociativas), contratos de fianza, etc.<\/p>\nDe la n\u00f3mina de contratos efectuada puede inferirse la centralidad que tiene el emprendedor en la planificaci\u00f3n, organizaci\u00f3n, direcci\u00f3n y control del sistema: precisamente, es la figura negocial que establece las reglas y principios que habr\u00e1n de regir para su funcionamiento \u2013por supuesto, ateni\u00e9ndose a las normas indisponibles del CCyC<\/a> y de la Ley 26356<\/a>\u2013. Para ello, se vale fundamentalmente de dos instrumentos jur\u00eddicos: el reglamento de administraci\u00f3n y uso del sistema, y la prerredacci\u00f3n de los contratos que celebrar\u00e1 con los otros sujetos negociales (usuarios, prestadores, vendedores). En consecuencia, rigen la materia los art\u00edculos 984 a 989 CCyC, independientemente de si el contrato celebrado por el empresario con los usuarios es de consumo o no.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2. Anticresis como garant\u00eda real eficiente en sistemas de tiempo compartido<\/h3>\n
Hemos rese\u00f1ado entonces, una pluralidad de sujetos que participan \u2013a trav\u00e9s de una red contractual\u2013 en un complejo sistema jur\u00eddico. Pero cabe preguntarse, desde el punto de vista l\u00f3gico y te\u00f3rico: \u00bfcu\u00e1les de los sujetos que integran el sistema estar\u00edan en condiciones de dar la cosa objeto de su titularidad real en anticresis? En principio, consideramos que tanto el propietario afectante como los usuarios de TC ostentan tipicidades reales compatibles con la anticresis.<\/p>\n
El propietario afectante puede ser el due\u00f1o (perfecto o imperfecto), el conjunto de los cond\u00f3minos, el titular de propiedad horizontal general y especial y el propietario superficiario;[34]<\/a><\/sup> es decir, titulares de derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia, principales y que se ejercen por la posesi\u00f3n, circunstancias que se compadecen con la anticresis (que requiere la entrega de la posesi\u00f3n de la cosa al acreedor o a un tercero). Por otro lado, el usuario de TC, en tanto el sistema le confiera un derecho real, ostenta un derecho real sobre cosa parcialmente propia, principal y que se ejerce por la posesi\u00f3n (arts. 1888, 1889 y 1891 CCyC). Todas esas caracter\u00edsticas del derecho de uso y aprovechamiento peri\u00f3dico y por turnos lo tornan apto para ser objeto de una garant\u00eda real con desplazamiento y autosatisfactiva, como lo es la anticresis.<\/p>\nSin perjuicio de lo que llevamos anotado, creemos que el an\u00e1lisis del tema no debe limitarse a cuestiones de posible legitimaci\u00f3n, sino que adem\u00e1s requiere adentrarse en aspectos tales como la eficiencia[35]<\/a><\/sup> econ\u00f3mica de la propuesta. Para ello, ser\u00e1 conveniente esbozar ciertos modelos negociales sencillos (al menos, identificaremos a los sujetos de los mismos y, si fuera necesario, el objeto).<\/p>\nVeamos entonces las ventajas que dicha garant\u00eda real podr\u00eda proporcionarles a cada uno de los sujetos identificados como integrantes del sistema de TC, sin considerar a\u00fan si efectivamente nuestro derecho positivo vigente los legitima para constituir anticresis en garant\u00eda de sus obligaciones (abordaremos el tema en el siguiente apartado).<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.2.1. Ventajas o beneficios para los emprendedores<\/h4>\n\n- Favorece la celebraci\u00f3n de contratos asociativos o de colaboraci\u00f3n empresaria con garant\u00eda real.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Para el emprendedor, en tanto que es la figura central que desarrolla el sistema de TC, la anticresis puede prestar interesantes servicios en orden a la optimizaci\u00f3n de los recursos y la maximizaci\u00f3n de beneficios. Pi\u00e9nsese, por caso, en dos emprendimientos afectados a TC, uno con finalidad comercial y otro con finalidad industrial.[36]<\/a><\/sup> Podr\u00edan ambos emprendedores celebrar contratos asociativos (art. 1446 CCyC[37]<\/a><\/sup>) mediante los cuales establezcan flujos de fondos, aprovechamiento compartido de espacios, sectores o instalaciones de cada sistema, inversiones en beneficio com\u00fan, etc. Pueden, en dicho supuesto, surgir obligaciones a mediano plazo a cargo de una de las partes, cuyo aseguramiento est\u00e9 dado por un convenio anticr\u00e9tico. La necesidad de aumentar el rendimiento econ\u00f3mico de la empresa com\u00fan traer\u00eda como l\u00f3gica consecuencia \u2013desde el punto de vista te\u00f3rico\u2013 que la explotaci\u00f3n que realice el acreedor anticresista sobre las cosas ajenas afectadas al tiempo compartido sea la m\u00e1s rentable posible: hay un inter\u00e9s mutuo en la colaboraci\u00f3n interempresaria que conduce a un beneficio rec\u00edproco. Por otro lado, las propias disposiciones de la anticresis favorecen este aserto; se\u00f1ala el art\u00edculo 2216 CCyC: \u201cEl acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los da\u00f1os que ocasiona al deudor\u201d. Obviamente, el asiento de la anticresis en este caso \u2013forzoso es se\u00f1alarlo\u2013 estar\u00e1 constituido por los per\u00edodos de uso a\u00fan no enajenados (art. 2093 inc. a]),[38]<\/a><\/sup> pues los derechos de los usuarios no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares del emprendedor o del propietario (art. 2093 inc. b]).[39]<\/a><\/sup><\/p>\nLlama la atenci\u00f3n que el CCyC no haya establecido en el cap\u00edtulo 2 del t\u00edtulo VI una norma similar a la del art\u00edculo 2084, referido a la posibilidad que tienen los conjuntos inmobiliarios de establecer servidumbres u otros derechos reales con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Empero, consideramos que, por aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 958, 959 y 2091, se puede constituir derechos reales entre sistemas de TC. En tal hip\u00f3tesis, la anticresis aparece como una garant\u00eda real conveniente para el negocio que lleva a cabo el emprendedor; por supuesto, en caso de no coincidir la persona del propietario con la del emprendedor, quien se hallar\u00e1 legitimado para gravar la cosa afectada a TC ser\u00e1 el propietario, con el consentimiento del emprendedor, conforme a una interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica del art\u00edculo 2090 CCyC.[40]<\/a><\/sup><\/p>\nCreemos que este esquema negocial esbozado (contratos asociativos entre sistemas de TC garantizados con anticresis) producir\u00e1, como externalidad positiva,[41]<\/a><\/sup> un aumento del valor de mercado de los derechos de los usuarios, adem\u00e1s de tornar m\u00e1s atractivo el ingreso a sistemas de aprovechamiento por turnos de bienes y servicios.<\/p>\n\n- El emprendedor puede disponer del per\u00edodo de uso y ajustarlo a las disponibilidades del sistema o de la red de intercambio.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
En la hip\u00f3tesis que comentaremos, imaginamos un v\u00ednculo de asistencia financiera que el emprendedor podr\u00eda llegar a prestar a los usuarios de TC, quienes, en garant\u00eda de la restituci\u00f3n de los adelantos de caja, pueden constituir anticresis sobre su per\u00edodo de uso. Para el emprendedor, dicha perspectiva puede ser interesante, desde que la constituci\u00f3n de anticresis le permitir\u00eda manejar varias opciones: i.<\/strong> disponer del per\u00edodo que administra como acreedor anticresista mediante otras modalidades comerciales que las circunstancias del mercado le indiquen como m\u00e1s favorables o rentables (por caso, darlo en locaci\u00f3n); ii.<\/strong> destinar el per\u00edodo que administra a las necesidades de disponibilidad del sistema, por ejemplo, cuando se haya optado por la unidad de medida por puntos o temporal flotante;[42]<\/a><\/sup> y iii.<\/strong> destinar el per\u00edodo de disfrute que administra a las necesidades de la red de intercambio.[43]<\/a><\/sup><\/p>\nLa constituci\u00f3n de anticresis por parte del usuario a favor del emprendedor podr\u00eda traer aparejadas otras ventajas vinculadas con el pago de las cargas y contribuciones de las cosas afectadas a TC, que ser\u00e1 analizada infra<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2.2. Ventajas o beneficios para los usuarios<\/h4>\n\n- Pueden tomar cr\u00e9dito de otros usuarios del sistema y estos acceder a mayor tiempo de uso, sin necesidad de adquirir el derecho de TC del deudor, sino amortizar el pr\u00e9stamo con los per\u00edodos de uso necesarios que pertenecen al constituyente de la garant\u00eda-usuario de TC.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
La pregunta que surge es si dichas operaciones con objeto financiero deben estar (o no) permitidas por el reglamento de administraci\u00f3n y uso del sistema. Desde nuestra \u00f3ptica, ello no es necesario, pues los acuerdos de asistencia financiera con garant\u00eda real entre los mismos usuarios relativos a sus derechos de TC en nada interfieren en el funcionamiento del sistema, no benefician ni perjudican al resto de los usuarios ni a los emprendedores, administradores o prestadores.[44]<\/a><\/sup><\/p>\nLa anticresis es, en este caso, la garant\u00eda \u00f3ptima que le posibilita al mutuante asegurar el cobro de su pr\u00e9stamo porque le permite calcular los per\u00edodos de disfrute necesarios para autoliquidar su cr\u00e9dito en funci\u00f3n del monto efectivamente adelantado al constituyente; y, a su vez, puede ajustar el importe de la asistencia financiera a sus propias necesidades, en cuanto al uso y goce de la cosa objeto del TC, sin necesidad de adquirir un nuevo derecho de aprovechamiento peri\u00f3dico (alternativa que le resultar\u00eda, por l\u00f3gica, m\u00e1s onerosa).<\/p>\n
Por otra parte, la organizaci\u00f3n del TC como comunidad funcional de intereses o red de contratos implica generar fuertes posibilidades de formaci\u00f3n y mantenimiento de un mercado financiero que acerque eficientemente la oferta y la demanda de cr\u00e9dito en funci\u00f3n de la oferta y la demanda de per\u00edodos de goce disponibles. Al importar el desplazamiento de la relaci\u00f3n posesoria y la explotaci\u00f3n de propia mano de la cosa fruct\u00edfera, la anticresis resulta el medio apto para poner en contacto a las partes que ofertan o demandan liquidez, o bien requieren ampliar sus tiempos de disfrute. Pensamos que dicha alternativa ser\u00e1 muy atractiva en aquellos sistemas que tienen finalidades extra\u00f1as a las tur\u00edsticas, apuntando, sobre todo, a las finalidades comerciales y empresariales.<\/p>\n
\n- Permite eludir el sistema crediticio tradicional, aprovechando el sistema operativo del TC.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Casi como una consecuencia de lo referido anteriormente, es de esperar que los costos financieros (tasas de inter\u00e9s, plazos de amortizaci\u00f3n) de las operaciones crediticias que se generen en el propio sistema de TC sean sensiblemente menores que los que deber\u00edan pagar los usuarios en caso de tener que recurrir a los operadores institucionales del cr\u00e9dito. Y el motivo de que esto sea as\u00ed es evidente: para el emprendedor que quiere obtener disponibilidades de per\u00edodos de uso ya enajenados para comercializarlos a trav\u00e9s de modalidades m\u00e1s rentables (por caso), para el usuario que desea extender su lapso temporal de disfrute sin tener que adquirir un nuevo derecho de TC, o para la red de intercambio a la cual le es \u00fatil contar con el per\u00edodo objeto de la anticresis para facilitar el trueque de disponibilidades de tiempos y espacios, la garant\u00eda anticr\u00e9tica representa un incentivo que presumiblemente se ver\u00e1 reflejado en el precio del cr\u00e9dito con consecuentes tasas de inter\u00e9s m\u00e1s bajas que las fijadas por las entidades bancarias.<\/p>\n
\n- Adecuada distribuci\u00f3n de los riesgos y gastos, a trav\u00e9s de normas compatibles referidas a mejoras y gastos en el TC y en la anticresis.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Una adecuada distribuci\u00f3n contractual de los riesgos y costos de los contratos con garant\u00eda anticr\u00e9tica lleva a suponer que \u2013excepto pacto en contrario\u2013 los gastos por mantenimiento del sistema, fondo de reserva y cuota por afiliaci\u00f3n a la red de intercambio continuar\u00edan en cabeza del usuario de TC constituyente de la garant\u00eda[45]<\/a><\/sup> (art. 2095 inc. d] y 2217 CCyC), en tanto que, por el juego de los art\u00edculos 1939 y 2217 CCyC, la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real con transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n permitir\u00eda hacer recaer los gastos derivados de contribuciones, tasas e impuestos en el acreedor anticresista.<\/p>\nUn aspecto interesante se presenta respecto de los gastos de mero mantenimiento (art. 1934 inc. c] CCyC), es decir, la reparaci\u00f3n de los deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa. Conforme la normativa particular de la anticresis, dichos gastos deber\u00edan correr por cuenta del acreedor anticresista (arts. 2217, 1938 y 1939 CCyC), por los que no tiene derecho de reembolso por parte del constituyente. Sin embargo, por el juego con el art\u00edculo 2095 inciso b),[46]<\/a><\/sup> interpretamos que tales erogaciones son absorbidas por el sistema de TC, con lo cual se produce una traslaci\u00f3n del costo desde el poseedor (acreedor anticresista) hacia el sistema.<\/p>\nRespecto de los gastos originados en mejoras necesarias, consideramos que rige la misma soluci\u00f3n apuntada en los p\u00e1rrafos anteriores; solo que, para mayor claridad, deber\u00edamos distinguir entre gastos necesarios (cuota por mantenimiento del sistema y fondo de reserva), que corren a cargo del usuario constituyente, y mejoras necesarias (conforme el art. 1934 inc. d]: aquellas reparaciones \u201ccuya realizaci\u00f3n es indispensable para la conservaci\u00f3n de la cosa\u201d), que son afrontadas por el sistema a trav\u00e9s de las cuotas de mantenimiento (o sea, indirectamente, son costeadas por la totalidad de los usuarios que conforman el sistema de TC).<\/p>\n
Por supuesto, los dem\u00e1s gastos que no respondan estrictamente a las cuotas del sistema (por ejemplo, multas por sanciones impuestas al eventual ocupante a ra\u00edz de infracciones del reglamento de administraci\u00f3n y uso) deber\u00e1n ser soportados por quien tenga el deber de responder a tenor de las normas generales sobre responsabilidad civil.<\/p>\n
Como corolario de lo expuesto, apuntamos la correspondencia entre las normas referidas a las facultades materiales del usuario de TC y aquellas que corresponden al acreedor anticresista. El primero deber\u00e1 ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos (art. 2095 inc. a]); en tanto el segundo no puede modificar el destino ni realizar ning\u00fan cambio del que resulta que el deudor, despu\u00e9s de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hac\u00eda (art. 2217).[47]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2.3. Ventajas para la red de intercambio<\/h4>\n
Aqu\u00ed nos situamos en la hip\u00f3tesis de que sea la red de intercambio quien, para asegurar un cr\u00e9dito cualquiera contra los usuarios de TC, asuma el rol de acreedor anticresista. El inter\u00e9s de la red de intercambio en tomar este tipo de garant\u00eda radicar\u00eda en aumentar el volumen de espacios, locaciones y tiempos disponibles para proceder a los trueques o intercambios de derechos de aprovechamiento peri\u00f3dico. Cuanta mayor disponibilidad tenga la red de intercambio, mayor eficacia y competitividad en el mercado lograr\u00e1.<\/p>\n
Cabe preguntarse si el plazo m\u00e1ximo de la anticresis (cinco a\u00f1os para las cosas muebles y diez para las inmuebles) es o no adecuado para este tipo de operatoria. Consideramos que no puede darse una respuesta a priori<\/em>, pues depender\u00e1 de una serie de variables que las partes deber\u00e1n ponderar: finalidades del sistema (no es lo mismo un TC con finalidad industrial que otro cuya finalidad sea tur\u00edstica, por ejemplo), la estructuraci\u00f3n interna del sistema (unidad de medida temporal fija, flotante o por puntos), la \u00edndole de las prestaciones que cada sistema ofrece a los usuarios para el mejor goce de su unidad, etc.<\/p>\n
Recibido:<\/strong> 26\/12\/2021 <\/p>\n <\/p>\n<\/a> \u00bfEs posible analizar la anticresis en el \u00e1mbito de los sistemas de tiempo compartido? A decir verdad, la pregunta puede concitar una cierta perplejidad inicial: ni la anticresis ni el tiempo compartido son, actualmente, derechos reales de utilizaci\u00f3n masiva en el mercado. No obstante, ambas tipicidades se encuentran enumeradas en el art\u00edculo 1887 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (incs. e] y m]) (CCyC).<\/p>\n La doctrina ha denunciado inconvenientes que conspiran contra la aplicaci\u00f3n efectiva de sendas titularidades. Enunciaremos seguidamente algunos cuestionamientos, sin pretensi\u00f3n de agotarlos.<\/p>\n De la anticresis, por un lado, se ha dicho que siempre ha sido mirada con desconfianza: en un tiempo, por usuraria; en otro, por perjudicar innecesariamente al deudor; y luego, por anacr\u00f3nica.[1]<\/a><\/sup> En ese sentido, se la ha catalogado como una garant\u00eda real desventajosa \u2013frente a otros derechos reales como la hipoteca o la prenda con registro\u2013 por los siguientes motivos:<\/p>\n Respecto del tiempo compartido (TC), las dificultades se manifiestan desde varias perspectivas:<\/p>\n No obstante, y a pesar de algunas cr\u00edticas provenientes de la doctrina,[7]<\/a><\/sup> el legislador de 2015 ha consagrado la anticresis y el TC como derechos reales. Importa aqu\u00ed, antes de entrar en el desarrollo espec\u00edfico del tema de este trabajo, rescatar los fundamentos que motivaron al codificador para as\u00ed proceder. Respecto del TC, puede leerse en los fundamentos: \u201cExisten variadas normas que ofrecen protecci\u00f3n al usuario, que por otra parte es consumidor\u201d.[8]<\/a><\/sup> En lo tocante a la anticresis, se\u00f1alan:<\/p>\n La entrega abreviada sumada al privilegio posibilitar\u00e1 mayor agilidad, ya que permitir\u00e1 un tiempo para usar la cosa y percibir frutos, y si es insuficiente se ejecuta el objeto.[9]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Y no se equivocaron en su decisi\u00f3n: bien mirado el asunto, tanto el TC como la anticresis ofrecen muy buenas razones para ser tenidos en cuenta por los agentes econ\u00f3micos y los operadores jur\u00eddicos al momento de planificar y dise\u00f1ar interesantes esquemas negociales y ofrecerlos con \u00e9xito en el mercado de bienes y servicios.<\/p>\n Por lo dem\u00e1s, para el caso de la anticresis, tanto el Proyecto de 1993 como el de 1998 preve\u00edan su inclusi\u00f3n dentro del numerus clausus<\/em> de los derechos reales. En la misma l\u00ednea se expresaron las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Lomas de Zamora, 2007), donde se concluy\u00f3: \u201cUtilidad. La anticresis constituye una garant\u00eda real valiosa en s\u00ed misma y como complemento de otras como la hipoteca o la prenda\u201d.[10]<\/a><\/sup><\/p>\n En definitiva, nuestro prop\u00f3sito es \u2013lo anticipamos\u2013 pensar soluciones alternativas para la aplicaci\u00f3n de ambos institutos que favorezcan el cr\u00e9dito, la circulaci\u00f3n de bienes y servicios, y, sobre todo, que influyan positivamente en la matriz productiva del pa\u00eds.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Como lo resaltara la doctora Puerta, dentro de los grandes aciertos del CCyC de 2015 merecen destacarse los siguientes:<\/p>\n En consecuencia, tanto la anticresis como el TC han experimentado cambios en su configuraci\u00f3n t\u00edpica que implican notables avances respecto de la regulaci\u00f3n anterior.[12]<\/a><\/sup> Esas modificaciones ata\u00f1en principalmente al objeto: se lo ha ampliado a las cosas muebles registrables en la anticresis y a cosas muebles \u2013registrables o no\u2013 y aun bienes en el TC.<\/p>\n Particularmente interesante resulta conceptualizar el objeto del derecho de TC o, mejor dicho, derecho de uso y goce peri\u00f3dico por turnos. Se ha expresado que el mismo es complejo pues su estructura lo es: se conforma por la cosa (registrable o no registrable) afectada al sistema, el TC adquirido por cada usuario (bien, en el sentido del art. 16 CCyC<\/a>) y las prestaciones o servicios que sustentan el sistema y posibilitan el logro de sus fines. Dicha complejidad es reconocida por los fundamentos del CCyC[13]<\/a><\/sup> y resulta apasionante estudiarla porque se pone en crisis el dualismo tradicional en materia de derechos subjetivos patrimoniales.[14]<\/a><\/sup><\/p>\n Sin embargo, en relaci\u00f3n a la anticresis, a poco que se analiza el art\u00edculo 2212 CCyC, tropezamos con una limitaci\u00f3n que no se justifica desde el punto de vista teleol\u00f3gico: se dispone que el objeto de la anticresis debe ser \u201ccosas registrables individualizadas\u201d. La norma es disvaliosa porque rara vez es factible realizar una explotaci\u00f3n econ\u00f3mica sobre cosas registrables consideradas singular o individualmente, sin incluir las cosas muebles no registrables que coadyuvan de modo determinante en la viabilidad del emprendimiento; lo natural es que toda actividad productiva o empresarial se valga de una masa de bienes compuesta por una multiplicidad de cosas de distinta naturaleza unidas por un destino com\u00fan. Nos planteamos y preguntamos entonces: en el caso de constituirse una anticresis sobre un inmueble rural destinado a la explotaci\u00f3n agropecuaria, \u00bfdeber\u00edan quedar fuera de la garant\u00eda los \u00fatiles de labranza en tanto cosas muebles no registrables?, \u00bftendremos que excluir de la garant\u00eda el mobiliario de la casa del capataz? De acuerdo con una interpretaci\u00f3n exeg\u00e9tica de la norma, la respuesta que se impone es que s\u00ed, las cosas muebles no registrables no podr\u00e1n formar parte de la garant\u00eda, m\u00e1xime porque se ha eliminado de nuestro CCyC la categor\u00eda de cosas inmuebles por accesi\u00f3n moral.[15]<\/a><\/sup> Pero no dejamos de advertir que, sin una adecuada reforma de la norma, que contemple la posibilidad de constituir anticresis sobre una masa de bienes, la anticresis \u2013que se ha pretendido revitalizar a trav\u00e9s de la ampliaci\u00f3n de su objeto\u2013 continuar\u00e1 siendo una garant\u00eda poco atractiva en el mercado, pues: \u00bfa qui\u00e9n le interesar\u00eda explotar un inmueble urbano con fines tur\u00edsticos, por ejemplo, si tiene que reacondicionar por completo el mobiliario del mismo con la consecuente inversi\u00f3n que ello supone?, \u00bfa qui\u00e9n le interesar\u00eda tomar en anticresis una flota de camiones si las herramientas necesarias para su mantenimiento no quedan comprendidas en la garant\u00eda real? Por de pronto, la soluci\u00f3n a este inconveniente es constituir dos garant\u00edas reales: la anticresis sobre las cosas registrables y la prenda con desplazamiento, con pacto anticr\u00e9tico, para las cosas muebles no registrables.<\/p>\n El problema presentado se agudiza en el caso de evaluar la posibilidad de constituir anticresis en un sistema de TC, cuyo objeto puede consistir en una masa de bienes muebles e inmuebles unidos por la particular finalidad del sistema en cuesti\u00f3n. No obstante, podr\u00edamos imaginar un TC cuyo objeto est\u00e9 configurado \u00fanicamente por cosas registrables (muebles e inmuebles); aun as\u00ed, las dificultades que suscita la norma en comentario no acaban. El art\u00edculo 2214 CCyC agrega otro: el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la anticresis es de diez a\u00f1os para cosas inmuebles y cinco a\u00f1os para cosas muebles registrables. \u00bfA cu\u00e1l plazo m\u00e1ximo nos atendremos en el supuesto ejemplificado? Aun en el caso de concurrencia de cosas registrables dentro del objeto del TC, se presenta el problema de aplicaci\u00f3n del plazo m\u00e1ximo de la anticresis. Algunos ejemplos servir\u00e1n para ilustrar la idea: sup\u00f3ngase la afectaci\u00f3n a TC de una bodega con los respectivos camiones para el traslado de la uva y el vino, o la afectaci\u00f3n a TC de una casilla rodante con un espacio guardacoches. En caso de constituir anticresis sobre el objeto del derecho de TC, \u00bfcu\u00e1l de los plazos m\u00e1ximos legales aplicaremos? Claramente el c\u00f3mputo no podr\u00eda efectuarse por separado, sino que deberemos considerar las cosas que componen el objeto del TC como una unidad. La soluci\u00f3n aceptable ser\u00eda analizar, en cada caso en particular, cu\u00e1l es la cosa principal \u2013de las que conforman el objeto del TC\u2013 que contribuye en mayor medida al logro de la finalidad del sistema y aplicarle a la garant\u00eda ese plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n. A todo evento, de lege lata<\/em>, en el caso de que el objeto afectado a TC est\u00e9 compuesto por cosas registrables y muebles no registrables, deber\u00eda adoptarse la misma soluci\u00f3n apuntada supra<\/em>: anticresis sobre las cosas registrables y prenda con desplazamiento, con pacto anticr\u00e9tico, para las muebles no registrables.<\/p>\n Empero, reiteramos, es necesario repensar una anticresis adecuada a los tiempos \u2013y sobre todo al tr\u00e1fico jur\u00eddico\u2013 modernos, y, para ello, debemos reformular su objeto. No podemos trazar un paralelismo comparativo hipoteca-anticresis-prenda con una visi\u00f3n simplificada de las cosas. Las garant\u00edas reales tienen mecanismos de funcionamiento diferentes; mientras la prenda con registro y la hipoteca constituyen reservas de valor ante una eventual ejecuci\u00f3n, la anticresis, en cambio, pone el acento en la etapa autosatisfactiva a trav\u00e9s de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica de su objeto y ning\u00fan inter\u00e9s puede representar para el mercado una garant\u00eda incompleta \u201cobjetivamente\u201d, inapta para alcanzar su finalidad espec\u00edfica (que no es, por cierto, la liquidaci\u00f3n de la cosa asiento de la garant\u00eda).<\/p>\n Por lo antedicho, postulamos, de lege ferenda<\/em>, ampliar el objeto de la anticresis a masas de bienes (comprensivas de cosas registrables y no registrables)[16]<\/a><\/sup> unidas por una misma finalidad o destinaci\u00f3n, tomando el concepto del derogado art\u00edculo 1339<\/a> del C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield. En tal caso, estimamos conveniente que el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la anticresis sea de diez a\u00f1os, sin distinguir la naturaleza de las cosas que componen la masa de bienes.<\/p>\n En otro orden de ideas, cabe preguntarse si el objeto del TC y de la anticresis puede consistir en una parte materialmente determinada de la cosa.<\/p>\n Para el caso del TC, la respuesta fluye sin mayores sobresaltos: es posible. Ello as\u00ed, si se interpretan arm\u00f3nicamente las normas de los art\u00edculos 1883, 2087, 2088 y 2093 inc. a) CCyC<\/a> y 3 \u00faltimo p\u00e1rrafo de la Ley 26356 de Sistemas Tur\u00edsticos de Tiempo Compartido<\/a> (STTC). Es decir, en tanto la parte materialmente determinada de la cosa mueble o inmueble sea compatible con los fines del sistema (que puede ser cualquiera de los mencionados enunciativamente por el art. 2087 CCyC o alg\u00fan otro que los emprendedores decidan), el objeto a afectarse puede estar reducido a una parte material de la cosa. De tal modo, ser\u00eda l\u00edcito transpolar los t\u00e9rminos de la Ley 26356 y, en vez de aludir al distingo entre \u201cunidad vacacional\u201d y \u201cestablecimiento vacacional\u201d,[17]<\/a><\/sup> referirse a unidad comercial o industrial y establecimiento comercial o industrial afectado a sistemas de TC, por ejemplo.<\/p>\n Respecto de la anticresis, el tema no aparece tan claro, pues la norma del art\u00edculo 2212 CCyC, que define el derecho real en cuesti\u00f3n, menciona como objeto propio de este las \u201ccosas registrables individualizadas\u201d. La lectura aislada del precepto indicar\u00eda que la anticresis solo podr\u00eda recaer sobre la totalidad de la cosa inmueble o mueble registrable, m\u00e1xime si se tiene en cuenta la eventual etapa liquidatoria de la garant\u00eda y considerando que, al regular los restantes derechos reales, el codificador ha hecho expresa menci\u00f3n de la posibilidad de que recaigan sobre partes materiales (as\u00ed, en la superficie, art. 2116 CCyC, en el usufructo, art. 2130 CCyC, en el uso, art. 2154 CCyC, en la habitaci\u00f3n, art. 2158 CCyC, y en la servidumbre, art. 2163 CCyC). Sin embargo, creemos conveniente interpretar el dispositivo del art\u00edculo 2212 CCyC conjuntamente con los art\u00edculos 1883 y 2194, por lo que nos preguntamos: si en el supuesto de extinci\u00f3n parcial del objeto de la garant\u00eda opera la subrogaci\u00f3n real sobre el precio, indemnizaci\u00f3n o cualquier otro concepto sustitutivo, al tiempo que la garant\u00eda (en este caso, la anticresis) subsiste sobre la parte material restante, \u00bfqu\u00e9 raz\u00f3n jur\u00eddica atendible habr\u00eda para impedir la constituci\u00f3n ab initio<\/em> de la garant\u00eda real sobre una parte materialmente determinada de la cosa?<\/p>\n Por otro lado, es insoslayable el paralelismo que existe entre el usufructo y la anticresis; am\u00e9n de que uno sea un derecho sobre cosa ajena de goce y la otra de garant\u00eda, ambos derechos son temporarios, se ejercen por la posesi\u00f3n y \u2013esto es lo principal\u2013 ambas titularidades autorizan usar la cosa y percibir los frutos naturales, artificiales o civiles[18]<\/a><\/sup> con independencia de cualquier prestaci\u00f3n a cargo del nudo propietario o del constituyente de la garant\u00eda. En este sentido, debemos recordar que el usufructuario est\u00e1 legitimado para constituir anticresis sobre la cosa objeto de su derecho,[19]<\/a><\/sup> por lo cual, por regla transitiva, la anticresis estar\u00eda recayendo sobre una parte materialmente determinada de la cosa registrable. En id\u00e9ntica situaci\u00f3n se hallar\u00eda el superficiario cuyo objeto estuviere emplazado en parte material del inmueble: podr\u00eda constituir anticresis sobre esta. Admitidas tales hip\u00f3tesis, no vemos \u00f3bice para interpretar esas normas de manera anal\u00f3gica.<\/p>\n Esta soluci\u00f3n nos parece valiosa desde el punto de vista del constituyente de la anticresis. Sup\u00f3ngase el caso de inmuebles fruct\u00edferos de gran extensi\u00f3n: permitir\u00eda a las partes del contrato calcular y luego establecer en qu\u00e9 medida y superficie el inmueble ser\u00eda apto para devengar (conforme una explotaci\u00f3n normal y habitual) los frutos y rentas necesarios tales que posibiliten al acreedor amortizar su cr\u00e9dito; al mismo tiempo, el constituyente no se desprender\u00eda de la totalidad del mismo, con lo cual podr\u00eda continuar administrando el inmueble como ven\u00eda haci\u00e9ndolo sin comprometer en mayor medida de lo aceptable su patrimonio. De esta forma, se mitigan muchas de las cr\u00edticas que se le han hecho al instituto de la anticresis en punto a que es desfavorable para el deudor por implicar un inconveniente desplazamiento de la relaci\u00f3n de poder sobre la cosa objeto de la garant\u00eda.<\/p>\n Forzosamente, en la fase liquidatoria de la anticresis, es decir, una vez vencido el plazo de vigencia de la garant\u00eda[20]<\/a><\/sup> sin que el acreedor haya enjugado con los frutos la totalidad de su cr\u00e9dito, deber\u00eda subdividirse y fraccionarse el inmueble para proceder a su ejecuci\u00f3n separada; ello para respetar el principio de especialidad objetiva de todas las garant\u00edas reales (art. 2188 CCyC).<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Otra de las derivaciones del paradigma, impl\u00edcito en el libro IV CCyC, del mayor aprovechamiento de los bienes al menor costo posible es la extensi\u00f3n de las finalidades de los sistemas de TC, que ya no se circunscriben al mercado tur\u00edstico, sino que se multiplican en funci\u00f3n de la imaginaci\u00f3n de los emprendedores: hospedaje, alojamiento, comercio, industria, culturales, acad\u00e9micas, deportivas, etc. Esta posibilidad de organizaci\u00f3n de un sistema que permite el aprovechamiento peri\u00f3dico y por turnos de manera sucesiva y alternada de bienes de la m\u00e1s variada naturaleza (inmuebles, muebles registrables o no, derechos intelectuales, propiedad industrial, entre otros) abre un amplio y f\u00e9rtil campo para la autonom\u00eda de la voluntad. Por ello es que, de acuerdo con la postura a que adherimos, y que estimamos mayoritaria, el emprendedor puede optar por conferir a los adquirentes-usuarios de TC tanto un derecho personal como un derecho real, conforme su adecuaci\u00f3n al sistema (art. 2088 CCyC).[21]<\/a><\/sup><\/p>\n En este orden de ideas, consideramos impl\u00edcitamente derogado el art\u00edculo 2 Ley 26356[22]<\/a><\/sup> en tanto el objeto del TC con fines tur\u00edsticos no puede quedar limitado a los inmuebles. Esta es la soluci\u00f3n que mejor armoniza con los preceptos de los art\u00edculos 2087 y 2088 CCyC interpretados a la luz de los art\u00edculos 1 y 2 CCyC y los fundamentos del anteproyecto, que rezan:<\/p>\n Si se introducen reglas respecto de las fuentes y la interpretaci\u00f3n, se debe valorar su coordinaci\u00f3n con otros microsistemas. Ello es as\u00ed porque, sea cual fuere el grado de centralidad que se le reconozca al c\u00f3digo, una norma de este tipo tiene un efecto expansivo indudable.[23]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Legislado el TC con una laudable impronta multifinalista, cabe indagar c\u00f3mo resuelve nuestro ordenamiento vigente el problema de la protecci\u00f3n del adquirente-usuario del derecho de uso y goce peri\u00f3dico y por turnos; tem\u00e1tica que, desde el surgimiento del fen\u00f3meno, es la que m\u00e1s ha preocupado a la jurisprudencia y doctrina nacional y extranjera, en raz\u00f3n de ser aquel la parte d\u00e9bil \u2013o vulnerable\u2013 de la relaci\u00f3n contractual, no solo en lo jur\u00eddico sino tambi\u00e9n en los aspectos t\u00e9cnicos y econ\u00f3micos del sistema de afectaci\u00f3n de bienes.<\/p>\n Es claro que la finalidad del sistema[24]<\/a><\/sup> influir\u00e1 decisivamente en punto a si se puede encuadrar jur\u00eddicamente al adquirente como consumidor o no. A no dudar, si el sistema se instaura con finalidad tur\u00edstica, el usuario-adquirente ser\u00e1, con muchas probabilidades, consumidor y se tornar\u00e1 aplicable toda la normativa tuitiva del derecho del consumo, en base al principio protectorio; esto es: art\u00edculo 42 de la Constituci\u00f3n Nacional<\/a> (CN), art\u00edculos 1092 a 1122 CCyC<\/a>, y Ley 24240<\/a> y sus concordantes. Por otra parte, esa es la soluci\u00f3n introducida espec\u00edficamente para el caso de adquisici\u00f3n de derechos en sistemas de TC a trav\u00e9s del art\u00edculo 2100 CCyC, que se ocupa no ya del contrato sino de la relaci\u00f3n de consumo entre el propietario, el emprendedor, el administrador, el comercializador y el adquirente y\/o usuario del derecho de uso peri\u00f3dico.<\/p>\n Sin embargo, es dif\u00edcil pensar que los adquirentes de sistemas de TC con fines industriales, comerciales o empresariales puedan encuadrarse jur\u00eddicamente como consumidores, pues es dable pensar que el prop\u00f3sito de quien incorpora a su patrimonio dichos derechos de uso peri\u00f3dico y por turnos \u2013reales o personales\u2013 obedece a su consideraci\u00f3n como bienes de cambio, es decir, con la finalidad de integrarlos al circuito econ\u00f3mico. As\u00ed, de modo ejemplificativo, lo m\u00e1s probable es que, si la finalidad del sistema de TC fuese comercial, los adquirentes-usuarios sean intermediarios en la cadena de intercambios; y, si la finalidad fuera industrial, el adquirente de TC quiz\u00e1s sea fabricante o productor \u2013integrante primario\u2013 del proceso econ\u00f3mico. En ning\u00fan caso se dar\u00edan los requisitos de destino final del bien adquirido ni beneficio privado, familiar o social del mismo (arts. 1092-1093 CCyC).<\/p>\n Resulta oportuno entonces preguntarse: si el adquirente del derecho de uso peri\u00f3dico y por turnos no revistiese en el caso concreto la categor\u00eda de consumidor, \u00bfqu\u00e9 normativa tuitiva amparar\u00e1 su adquisici\u00f3n frente a los eventuales abusos de la parte fuerte de la relaci\u00f3n? Claramente, no la del art\u00edculo 2100 CCyC<\/a>, aunque aparezca tan categ\u00f3ricamente redactada. Cobran aqu\u00ed relevancia los principios del t\u00edtulo preliminar (arts. 9 a 12), es decir, buena fe, interdicci\u00f3n del abuso del derecho, interdicci\u00f3n del abuso de la posici\u00f3n dominante en el mercado, fraude a la ley y las normas relativas a los contratos de adhesi\u00f3n a cl\u00e1usulas generales predispuestas (arts. 984-989). Por su parte, las propias disposiciones del derecho de TC tambi\u00e9n tienden a la protecci\u00f3n del usuario:<\/p>\n En otro orden de cosas, toca cuestionarnos acerca de la finalidad de la anticresis. Eludiremos ingresar en el debate de si conven\u00eda o no su mantenimiento como garant\u00eda real dado su desuso en la pr\u00e1ctica del tr\u00e1fico jur\u00eddico (pues ya nos pronunciamos por la afirmativa) y nos enfocaremos \u00fanicamente en indagar cu\u00e1l es el contexto negocial en que se torna viable su incorporaci\u00f3n como instrumento asegurativo del cumplimiento de obligaciones.<\/p>\n El mejor trabajo que hemos le\u00eddo hasta el momento vinculado a este tema es el de Puerta y Bono (2021). Los autores ense\u00f1an:<\/p>\n … puede verse que la figura de la anticresis no aparece como una herramienta id\u00f3nea en t\u00e9rminos pr\u00e1cticos para cualquier obligaci\u00f3n, sino m\u00e1s bien, como una especial tutela para casos que presentan particulares circunstancias. No se trata de l\u00edmites de orden jur\u00eddico, sino de elementos econ\u00f3micos y a\u00fan sociales y culturales relativos al uso y disposici\u00f3n de los bienes…[26]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n En consecuencia, acuden gr\u00e1ficamente al t\u00e9rmino maridaje<\/em> en la b\u00fasqueda de aquellos casos que materialmente pueden aparecer como m\u00e1s adecuados o sugeribles para su constituci\u00f3n.<\/p>\n En tal direcci\u00f3n, adoptan los siguientes criterios por los cuales la anticresis podr\u00eda \u201cmaridar\u201d como garant\u00eda para acceder a ciertas obligaciones:<\/p>\n Esta \u00faltima variable es la m\u00e1s compleja pero ciertamente proteica, pues rastrea el sentido o inter\u00e9s que puede tener para las partes, sobre todo para el constituyente de la garant\u00eda, asumir la privaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de la cosa […] asign\u00e1ndola al pago de la obligaci\u00f3n asegurada, cuya cuant\u00eda tambi\u00e9n la vuelve significativa frente al patrimonio del deudor […] Entonces la pregunta es: \u00bfqu\u00e9 razones puede tener el constituyente \u2013que normalmente ser\u00e1 el deudor (pero podr\u00eda ser un tercero)\u2013 para desprenderse del uso y goce de una cosa fruct\u00edfera en garant\u00eda de la deuda?[27]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Y ensayan algunas respuestas, aunque aclarando que no constituyen una n\u00f3mina limitante; as\u00ed, encuentran las siguientes causas-fin subjetivos que pueden justificar el contrato de anticresis: i.<\/strong> cuando el titular encuentre una ventaja en desprenderse de la administraci\u00f3n de la cosa (por ejemplo, por la complejidad de la tarea o gesti\u00f3n que conlleva, falta de experiencia o bien, razones personales como enfermedad o cambio de actividad); ii.<\/strong> cuando la causa de la deuda se vincule a la cosa (por ejemplo, por una inversi\u00f3n hecha por el acreedor o financiada por este).[28]<\/a><\/sup><\/p>\n Como ya lo anticip\u00e1ramos en la introducci\u00f3n, en este aporte intentaremos demostrar las potencialidades que tiene la anticresis como garant\u00eda real id\u00f3nea a la que pueden recurrir algunos de los sujetos intervinientes en sistemas de TC.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Si bien la afectaci\u00f3n a TC por parte de los cond\u00f3minos constituye un medio alternativo y superador de la partici\u00f3n provisional del uso y goce (art. 1987 CCyC),[29]<\/a><\/sup> no es esta la forma en que normalmente se presenta ese fen\u00f3meno negocial. El TC se categoriza jur\u00eddica y econ\u00f3micamente como un sistema. As\u00ed surge de la terminolog\u00eda utilizada por la Ley 26356<\/a>, cuyo t\u00edtulo es \u201cSistemas tur\u00edsticos de tiempo compartido\u201d, expresi\u00f3n que se reitera en casi todos sus dispositivos: art\u00edculos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 35, 38 y 41.[30]<\/a><\/sup> El CCyC regula el TC en el cap\u00edtulo 2 del t\u00edtulo VI del libro IV, dedic\u00e1ndole diecis\u00e9is art\u00edculos, de los cuales cinco aluden expresamente al \u201csistema\u201d de TC: 2092, 2094 inciso d), 2095 inciso d), 2098 y 2102 (no obstante, la organizaci\u00f3n del TC como sistema o red de contratos sobrevuela impl\u00edcitamente en toda su normativa).<\/p>\n Seg\u00fan el diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola, por el sustantivo sistema<\/em> debe entenderse: a)<\/strong> \u201cun conjunto de reglas o principios sobre una materia racionalmente enlazados entre s\u00ed\u201d; y b)<\/strong> \u201cun conjunto de cosas que relacionadas entre s\u00ed ordenadamente contribuyen a determinado objeto\u201d.[31]<\/a><\/sup> Ambos significados convienen para conceptualizar nuestro objeto de estudio.<\/p>\n En primer lugar, porque el TC se presenta como un conjunto de contratos conexos, coligados o vinculados entre s\u00ed para el logro de una finalidad econ\u00f3mico-social supracontractual que excede la causa objetiva de cada contrato individualmente considerado. Y, en segundo lugar, porque el entramado negocial obedece a ciertos principios o normas reguladoras que tienden a asegurar su nacimiento, desarrollo y subsistencia. De este modo se concluy\u00f3 en las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Santa Fe, 1999):<\/p>\n La conexidad es un fen\u00f3meno diverso que comprende el estudio de todas aquellas relaciones en las que los contratos son instrumentos para la realizaci\u00f3n de una operaci\u00f3n econ\u00f3mica y que incluye: a) Relaciones de consumo entre grupos de prestadores y grupos de consumidores (contratos de turismo, de tarjetas de cr\u00e9dito, de financiaci\u00f3n para el consumo, de leasing, de tiempo compartido). b) Relaciones interempresarias, que incluyen las redes asociativas y las cadenas contractuales, y la tercerizaci\u00f3n […] Habr\u00e1 contratos conexos cuando para la realizaci\u00f3n de un negocio \u00fanico se celebra, entre las mismas partes o partes diferentes, una pluralidad de contratos aut\u00f3nomos, vinculados entre s\u00ed, a trav\u00e9s de una finalidad econ\u00f3mica supracontractual. Dicha finalidad puede verificarse jur\u00eddicamente, en la causa subjetiva u objetiva, en el consentimiento, en el objeto, o en las bases del negocio […] El estudio de este tema debe partir de: 1) La distinci\u00f3n entre la estrategia negocial y los contratos que se utilizan para llevarla a cabo; 2) La distinci\u00f3n entre contrato y sistema. El sistema es un grupo de contratos individuales conectados por una operaci\u00f3n econ\u00f3mica diferente de cada uno de los v\u00ednculos individuales. Son elementos del sistema: a) la causa sistem\u00e1tica, que justifica un equilibrio del sistema que permite el funcionamiento de las uniones de contratos; b) las obligaciones y deberes colaterales sistem\u00e1ticos, en virtud de los cuales los integrantes tienen deberes y obligaciones respecto de los dem\u00e1s miembros o de terceros, que tienen su origen en el sistema.[32]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n \u00bfPor qu\u00e9 aludimos que la esencia<\/em> del TC se encuentra sustentada en contratos conexos? Porque la causa-fin de la operaci\u00f3n econ\u00f3mica y jur\u00eddica global del TC solo puede ser alcanzada mediante la combinaci\u00f3n de varios contratos cuyos sujetos no necesariamente son coincidentes. En tal direcci\u00f3n, interpretado el art\u00edculo 1073 CCyC, el origen de la red contractual es legal. As\u00ed, podemos distinguir, a t\u00edtulo enunciativo, la siguiente pluralidad de contratos: los contratos entre los adquirentes del derecho de uso peri\u00f3dico por turnos (usuarios) y el emprendedor, los contratos que ligan al emprendedor con los prestadores de los servicios que integran el sistema, el contrato entre el emprendedor y el administrador del sistema, el contrato entre el emprendedor y el propietario del bien a afectarse al r\u00e9gimen de TC, los contratos entre el emprendedor y los vendedores de derechos de uso peri\u00f3dico, los contratos entre la red de intercambio y los usuarios de TC, el contrato entre el usuario y el revendedor de derechos de uso peri\u00f3dico por turnos, etc. Para el caso de los sistemas tur\u00edsticos de TC, los sujetos negociales se encuentran enumerados en el art\u00edculo 3 de la Ley 26356, al tiempo que el CCyC menciona expresamente a los usuarios, el emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador (aunque, sin dudas, la viabilidad de los sistemas con finalidad comercial, industrial o empresarial requiera de revendedores, prestadores y redes de intercambio). Son de plena aplicaci\u00f3n \u2013sobre todo en materia de interpretaci\u00f3n y efectos de los contratos\u2013 los art\u00edculos 1073 a 1075 CCyC, que regulan la conexidad contractual.<\/p>\n De esta manera, el sistema se compondr\u00e1 \u2013en mayor medida\u2013 por contratos innominados (art. 970 CCyC<\/a>): por ejemplo, los que vinculan al emprendedor con los usuarios[33]<\/a><\/sup> y los que vinculan a estos con la red de intercambio; pero podr\u00e1 integrarse tambi\u00e9n por contratos de mandato (por ejemplo, los que ligan al emprendedor con el administrador y con los comercializadores, o los celebrados por los usuarios y sus revendedores), contratos de obra y servicios o de trabajo (verbigracia, los que incorporan a los prestadores al sistema), contratos de fideicomiso (por caso, el que conecta al propietario y al emprendedor), contratos de sociedad (cuando se estructura el sistema bajo formas asociativas), contratos de fianza, etc.<\/p>\n De la n\u00f3mina de contratos efectuada puede inferirse la centralidad que tiene el emprendedor en la planificaci\u00f3n, organizaci\u00f3n, direcci\u00f3n y control del sistema: precisamente, es la figura negocial que establece las reglas y principios que habr\u00e1n de regir para su funcionamiento \u2013por supuesto, ateni\u00e9ndose a las normas indisponibles del CCyC<\/a> y de la Ley 26356<\/a>\u2013. Para ello, se vale fundamentalmente de dos instrumentos jur\u00eddicos: el reglamento de administraci\u00f3n y uso del sistema, y la prerredacci\u00f3n de los contratos que celebrar\u00e1 con los otros sujetos negociales (usuarios, prestadores, vendedores). En consecuencia, rigen la materia los art\u00edculos 984 a 989 CCyC, independientemente de si el contrato celebrado por el empresario con los usuarios es de consumo o no.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Hemos rese\u00f1ado entonces, una pluralidad de sujetos que participan \u2013a trav\u00e9s de una red contractual\u2013 en un complejo sistema jur\u00eddico. Pero cabe preguntarse, desde el punto de vista l\u00f3gico y te\u00f3rico: \u00bfcu\u00e1les de los sujetos que integran el sistema estar\u00edan en condiciones de dar la cosa objeto de su titularidad real en anticresis? En principio, consideramos que tanto el propietario afectante como los usuarios de TC ostentan tipicidades reales compatibles con la anticresis.<\/p>\n El propietario afectante puede ser el due\u00f1o (perfecto o imperfecto), el conjunto de los cond\u00f3minos, el titular de propiedad horizontal general y especial y el propietario superficiario;[34]<\/a><\/sup> es decir, titulares de derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia, principales y que se ejercen por la posesi\u00f3n, circunstancias que se compadecen con la anticresis (que requiere la entrega de la posesi\u00f3n de la cosa al acreedor o a un tercero). Por otro lado, el usuario de TC, en tanto el sistema le confiera un derecho real, ostenta un derecho real sobre cosa parcialmente propia, principal y que se ejerce por la posesi\u00f3n (arts. 1888, 1889 y 1891 CCyC). Todas esas caracter\u00edsticas del derecho de uso y aprovechamiento peri\u00f3dico y por turnos lo tornan apto para ser objeto de una garant\u00eda real con desplazamiento y autosatisfactiva, como lo es la anticresis.<\/p>\n Sin perjuicio de lo que llevamos anotado, creemos que el an\u00e1lisis del tema no debe limitarse a cuestiones de posible legitimaci\u00f3n, sino que adem\u00e1s requiere adentrarse en aspectos tales como la eficiencia[35]<\/a><\/sup> econ\u00f3mica de la propuesta. Para ello, ser\u00e1 conveniente esbozar ciertos modelos negociales sencillos (al menos, identificaremos a los sujetos de los mismos y, si fuera necesario, el objeto).<\/p>\n Veamos entonces las ventajas que dicha garant\u00eda real podr\u00eda proporcionarles a cada uno de los sujetos identificados como integrantes del sistema de TC, sin considerar a\u00fan si efectivamente nuestro derecho positivo vigente los legitima para constituir anticresis en garant\u00eda de sus obligaciones (abordaremos el tema en el siguiente apartado).<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Para el emprendedor, en tanto que es la figura central que desarrolla el sistema de TC, la anticresis puede prestar interesantes servicios en orden a la optimizaci\u00f3n de los recursos y la maximizaci\u00f3n de beneficios. Pi\u00e9nsese, por caso, en dos emprendimientos afectados a TC, uno con finalidad comercial y otro con finalidad industrial.[36]<\/a><\/sup> Podr\u00edan ambos emprendedores celebrar contratos asociativos (art. 1446 CCyC[37]<\/a><\/sup>) mediante los cuales establezcan flujos de fondos, aprovechamiento compartido de espacios, sectores o instalaciones de cada sistema, inversiones en beneficio com\u00fan, etc. Pueden, en dicho supuesto, surgir obligaciones a mediano plazo a cargo de una de las partes, cuyo aseguramiento est\u00e9 dado por un convenio anticr\u00e9tico. La necesidad de aumentar el rendimiento econ\u00f3mico de la empresa com\u00fan traer\u00eda como l\u00f3gica consecuencia \u2013desde el punto de vista te\u00f3rico\u2013 que la explotaci\u00f3n que realice el acreedor anticresista sobre las cosas ajenas afectadas al tiempo compartido sea la m\u00e1s rentable posible: hay un inter\u00e9s mutuo en la colaboraci\u00f3n interempresaria que conduce a un beneficio rec\u00edproco. Por otro lado, las propias disposiciones de la anticresis favorecen este aserto; se\u00f1ala el art\u00edculo 2216 CCyC: \u201cEl acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los da\u00f1os que ocasiona al deudor\u201d. Obviamente, el asiento de la anticresis en este caso \u2013forzoso es se\u00f1alarlo\u2013 estar\u00e1 constituido por los per\u00edodos de uso a\u00fan no enajenados (art. 2093 inc. a]),[38]<\/a><\/sup> pues los derechos de los usuarios no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares del emprendedor o del propietario (art. 2093 inc. b]).[39]<\/a><\/sup><\/p>\n Llama la atenci\u00f3n que el CCyC no haya establecido en el cap\u00edtulo 2 del t\u00edtulo VI una norma similar a la del art\u00edculo 2084, referido a la posibilidad que tienen los conjuntos inmobiliarios de establecer servidumbres u otros derechos reales con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Empero, consideramos que, por aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 958, 959 y 2091, se puede constituir derechos reales entre sistemas de TC. En tal hip\u00f3tesis, la anticresis aparece como una garant\u00eda real conveniente para el negocio que lleva a cabo el emprendedor; por supuesto, en caso de no coincidir la persona del propietario con la del emprendedor, quien se hallar\u00e1 legitimado para gravar la cosa afectada a TC ser\u00e1 el propietario, con el consentimiento del emprendedor, conforme a una interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica del art\u00edculo 2090 CCyC.[40]<\/a><\/sup><\/p>\n Creemos que este esquema negocial esbozado (contratos asociativos entre sistemas de TC garantizados con anticresis) producir\u00e1, como externalidad positiva,[41]<\/a><\/sup> un aumento del valor de mercado de los derechos de los usuarios, adem\u00e1s de tornar m\u00e1s atractivo el ingreso a sistemas de aprovechamiento por turnos de bienes y servicios.<\/p>\n En la hip\u00f3tesis que comentaremos, imaginamos un v\u00ednculo de asistencia financiera que el emprendedor podr\u00eda llegar a prestar a los usuarios de TC, quienes, en garant\u00eda de la restituci\u00f3n de los adelantos de caja, pueden constituir anticresis sobre su per\u00edodo de uso. Para el emprendedor, dicha perspectiva puede ser interesante, desde que la constituci\u00f3n de anticresis le permitir\u00eda manejar varias opciones: i.<\/strong> disponer del per\u00edodo que administra como acreedor anticresista mediante otras modalidades comerciales que las circunstancias del mercado le indiquen como m\u00e1s favorables o rentables (por caso, darlo en locaci\u00f3n); ii.<\/strong> destinar el per\u00edodo que administra a las necesidades de disponibilidad del sistema, por ejemplo, cuando se haya optado por la unidad de medida por puntos o temporal flotante;[42]<\/a><\/sup> y iii.<\/strong> destinar el per\u00edodo de disfrute que administra a las necesidades de la red de intercambio.[43]<\/a><\/sup><\/p>\n La constituci\u00f3n de anticresis por parte del usuario a favor del emprendedor podr\u00eda traer aparejadas otras ventajas vinculadas con el pago de las cargas y contribuciones de las cosas afectadas a TC, que ser\u00e1 analizada infra<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La pregunta que surge es si dichas operaciones con objeto financiero deben estar (o no) permitidas por el reglamento de administraci\u00f3n y uso del sistema. Desde nuestra \u00f3ptica, ello no es necesario, pues los acuerdos de asistencia financiera con garant\u00eda real entre los mismos usuarios relativos a sus derechos de TC en nada interfieren en el funcionamiento del sistema, no benefician ni perjudican al resto de los usuarios ni a los emprendedores, administradores o prestadores.[44]<\/a><\/sup><\/p>\n La anticresis es, en este caso, la garant\u00eda \u00f3ptima que le posibilita al mutuante asegurar el cobro de su pr\u00e9stamo porque le permite calcular los per\u00edodos de disfrute necesarios para autoliquidar su cr\u00e9dito en funci\u00f3n del monto efectivamente adelantado al constituyente; y, a su vez, puede ajustar el importe de la asistencia financiera a sus propias necesidades, en cuanto al uso y goce de la cosa objeto del TC, sin necesidad de adquirir un nuevo derecho de aprovechamiento peri\u00f3dico (alternativa que le resultar\u00eda, por l\u00f3gica, m\u00e1s onerosa).<\/p>\n Por otra parte, la organizaci\u00f3n del TC como comunidad funcional de intereses o red de contratos implica generar fuertes posibilidades de formaci\u00f3n y mantenimiento de un mercado financiero que acerque eficientemente la oferta y la demanda de cr\u00e9dito en funci\u00f3n de la oferta y la demanda de per\u00edodos de goce disponibles. Al importar el desplazamiento de la relaci\u00f3n posesoria y la explotaci\u00f3n de propia mano de la cosa fruct\u00edfera, la anticresis resulta el medio apto para poner en contacto a las partes que ofertan o demandan liquidez, o bien requieren ampliar sus tiempos de disfrute. Pensamos que dicha alternativa ser\u00e1 muy atractiva en aquellos sistemas que tienen finalidades extra\u00f1as a las tur\u00edsticas, apuntando, sobre todo, a las finalidades comerciales y empresariales.<\/p>\n Casi como una consecuencia de lo referido anteriormente, es de esperar que los costos financieros (tasas de inter\u00e9s, plazos de amortizaci\u00f3n) de las operaciones crediticias que se generen en el propio sistema de TC sean sensiblemente menores que los que deber\u00edan pagar los usuarios en caso de tener que recurrir a los operadores institucionales del cr\u00e9dito. Y el motivo de que esto sea as\u00ed es evidente: para el emprendedor que quiere obtener disponibilidades de per\u00edodos de uso ya enajenados para comercializarlos a trav\u00e9s de modalidades m\u00e1s rentables (por caso), para el usuario que desea extender su lapso temporal de disfrute sin tener que adquirir un nuevo derecho de TC, o para la red de intercambio a la cual le es \u00fatil contar con el per\u00edodo objeto de la anticresis para facilitar el trueque de disponibilidades de tiempos y espacios, la garant\u00eda anticr\u00e9tica representa un incentivo que presumiblemente se ver\u00e1 reflejado en el precio del cr\u00e9dito con consecuentes tasas de inter\u00e9s m\u00e1s bajas que las fijadas por las entidades bancarias.<\/p>\n Una adecuada distribuci\u00f3n contractual de los riesgos y costos de los contratos con garant\u00eda anticr\u00e9tica lleva a suponer que \u2013excepto pacto en contrario\u2013 los gastos por mantenimiento del sistema, fondo de reserva y cuota por afiliaci\u00f3n a la red de intercambio continuar\u00edan en cabeza del usuario de TC constituyente de la garant\u00eda[45]<\/a><\/sup> (art. 2095 inc. d] y 2217 CCyC), en tanto que, por el juego de los art\u00edculos 1939 y 2217 CCyC, la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real con transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n permitir\u00eda hacer recaer los gastos derivados de contribuciones, tasas e impuestos en el acreedor anticresista.<\/p>\n Un aspecto interesante se presenta respecto de los gastos de mero mantenimiento (art. 1934 inc. c] CCyC), es decir, la reparaci\u00f3n de los deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa. Conforme la normativa particular de la anticresis, dichos gastos deber\u00edan correr por cuenta del acreedor anticresista (arts. 2217, 1938 y 1939 CCyC), por los que no tiene derecho de reembolso por parte del constituyente. Sin embargo, por el juego con el art\u00edculo 2095 inciso b),[46]<\/a><\/sup> interpretamos que tales erogaciones son absorbidas por el sistema de TC, con lo cual se produce una traslaci\u00f3n del costo desde el poseedor (acreedor anticresista) hacia el sistema.<\/p>\n Respecto de los gastos originados en mejoras necesarias, consideramos que rige la misma soluci\u00f3n apuntada en los p\u00e1rrafos anteriores; solo que, para mayor claridad, deber\u00edamos distinguir entre gastos necesarios (cuota por mantenimiento del sistema y fondo de reserva), que corren a cargo del usuario constituyente, y mejoras necesarias (conforme el art. 1934 inc. d]: aquellas reparaciones \u201ccuya realizaci\u00f3n es indispensable para la conservaci\u00f3n de la cosa\u201d), que son afrontadas por el sistema a trav\u00e9s de las cuotas de mantenimiento (o sea, indirectamente, son costeadas por la totalidad de los usuarios que conforman el sistema de TC).<\/p>\n Por supuesto, los dem\u00e1s gastos que no respondan estrictamente a las cuotas del sistema (por ejemplo, multas por sanciones impuestas al eventual ocupante a ra\u00edz de infracciones del reglamento de administraci\u00f3n y uso) deber\u00e1n ser soportados por quien tenga el deber de responder a tenor de las normas generales sobre responsabilidad civil.<\/p>\n Como corolario de lo expuesto, apuntamos la correspondencia entre las normas referidas a las facultades materiales del usuario de TC y aquellas que corresponden al acreedor anticresista. El primero deber\u00e1 ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos (art. 2095 inc. a]); en tanto el segundo no puede modificar el destino ni realizar ning\u00fan cambio del que resulta que el deudor, despu\u00e9s de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hac\u00eda (art. 2217).[47]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Aqu\u00ed nos situamos en la hip\u00f3tesis de que sea la red de intercambio quien, para asegurar un cr\u00e9dito cualquiera contra los usuarios de TC, asuma el rol de acreedor anticresista. El inter\u00e9s de la red de intercambio en tomar este tipo de garant\u00eda radicar\u00eda en aumentar el volumen de espacios, locaciones y tiempos disponibles para proceder a los trueques o intercambios de derechos de aprovechamiento peri\u00f3dico. Cuanta mayor disponibilidad tenga la red de intercambio, mayor eficacia y competitividad en el mercado lograr\u00e1.<\/p>\n Cabe preguntarse si el plazo m\u00e1ximo de la anticresis (cinco a\u00f1os para las cosas muebles y diez para las inmuebles) es o no adecuado para este tipo de operatoria. Consideramos que no puede darse una respuesta a priori<\/em>, pues depender\u00e1 de una serie de variables que las partes deber\u00e1n ponderar: finalidades del sistema (no es lo mismo un TC con finalidad industrial que otro cuya finalidad sea tur\u00edstica, por ejemplo), la estructuraci\u00f3n interna del sistema (unidad de medida temporal fija, flotante o por puntos), la \u00edndole de las prestaciones que cada sistema ofrece a los usuarios para el mejor goce de su unidad, etc.<\/p>\n
\nAceptado:<\/strong> 7\/3\/2022
\nPublicado online:<\/strong> 1\/6\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
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2. Objeto y finalidad del tiempo compartido y de la anticresis: aciertos y desaciertos del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/h2>\n<\/a>
2.1. Objeto del tiempo compartido y de la anticresis<\/h3>\n
\n
2.2. Finalidades del tiempo compartido y de la anticresis<\/h3>\n
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3. Anticresis en sistemas de tiempo compartido<\/h2>\n<\/a>
3.1. El tiempo compartido como sistema<\/h3>\n
3.2. Anticresis como garant\u00eda real eficiente en sistemas de tiempo compartido<\/h3>\n
3.2.1. Ventajas o beneficios para los emprendedores<\/h4>\n
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3.2.2. Ventajas o beneficios para los usuarios<\/h4>\n
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\n
3.2.3. Ventajas para la red de intercambio<\/h4>\n